房地产中介法律法规精选(九篇)

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第1篇：房地产中介法律法规范文

洗钱风险可以通过不同类型来衡量。利用风险分类可以让房地产中介对不同客户适用恰当的控制和监督，为管理潜在风险提供战略支持。最常见的风险类型包括：国家地域风险、客户风险和交易风险。由于自身情况的不同，不同房地产中介机构在评估整体潜在洗钱风险时赋予每类风险的权重可能各不相同。此外，房地产中介机构还需根据从特定主管部门、自律组织或其他可靠来源获得的信息，调整其对特定客户的风险评估。

一、房地产中介机构洗钱风险分类

为了实施合理的洗钱风险管理，房地产中介机构应识别不同类别的风险并对不同的风险类别进行评估。通过对客户、客户类型、服务、地域所带来洗钱风险的识别，房地产中介机构再确定和实施缓释这些风险的政策、程序和控制措施。

1.国家/地域风险

国家风险，结合其他风险要素，是反映有关潜在洗钱风险的有用信息。洗钱风险与特定地域存在高度的相关性，例如委托人的住所、交易场所和资金来源地等。具有较高风险的国家与地区包括：被FATF（金融行动特别工作组，国际反洗钱权威组织）声明认定为反洗钱体系薄弱，金融机构要对其开展业务和交易特别关注的国家、地区；受联合国、FATF或其他政府制裁、禁运或类似措施的国家、地区；被可靠来源认定为缺乏适当反洗钱法律法规和相关措施的国家、地区；被可靠来源认定为特定恐怖活动或为已被指定的恐怖组织提供资金和支持的国家、地区；被可靠信息来源认定为腐败或其他犯罪活动十分严重的国家、地区；对房地产中介没有强制性注册登记要求的国家。

2.客户风险

客户的行为和动机可能是洗钱风险的来源之一。确定某个或某类客户潜在的洗钱风险对制定和执行一套完整的风险为本框架至关重要。房地产中介机构应根据自身的标准，判断特定客户是否属于较高风险，确定可能对评估产生影响的因素。预示较高洗钱风险的客户包括：政治公众人物；客户在不寻常或非传统情况下要求开展业务关系或服务；客户实体或关系的结构、性质导致房地产中介机构难以及时确认实际收益人或利益控制者；现金密集行业；受特定主管部门或自律组织监测的慈善团体和其他非营利组织（特别是跨境运作的组织）；客户所在地与房地产中介机构存在难以解释的远距离且无业务关联性。

3.交易风险

这一类风险与财产、交易融资方式、资金来源以及交易参与方的具体因素密切相关。这些因素具体包括：交易速度（没有合理理由的过快交易可能有较高风险）；财产类型（住宅或商业、空地、投资、高周转率物业，用于出租或租赁的多单元物业）；连续交易，特别是同一物业在短期内以难以解释的不同价格进行连续交易；将物业转换为更小单位；在交易后期引入不知名的参与方；用第三方工具（如信托）隐瞒买方真实所有人；低估或高估价格；出售物业后很快受到制裁或破产；物业价格对客户没有营利性；客户所处地点和客户资金来源异常；用大量现金购买；来自非正常途径或那些被认为具有国家地域风险的现金存款或汇票；使用复杂的贷款安排或其他深奥的融资方式，而不是从受监管的金融机构获取贷款；难以解释的融资安排的变化。

4.可能影响风险的变量

房地产中介机构风险为本的反洗钱框架必须考虑与特定客户或工作类型有关的风险变量。这些变量包括：牵涉的其他参与方，如金融机构、律师和公证人是否受反洗钱法规监管；客户是如何被引荐给房地产中介的；客户与房地产中介的沟通方式，如电子邮件或亲自接触；是否存在不同于直接客户的受益所有人；与房地产中介有业务关系的人，例如与自然人相比，法人或没有清晰结构的法律安排可能具有更高风险；使用允许非面对面以及有利于匿名的新技术所带来的风险。

5.高风险情形的控制

房地产中介机构应当根据风险为本的方法，对高风险客户带来的洗钱风险，采取适当控制措施，以降低潜在风险。这些控制措施包括：与房地产中介机构有关的洗钱方法和相关风险的一般性培训；对高风险事项开展有针对性的培训；增强高风险情形下的客户尽职调查水平；在建立业务之初，房地产中介机构要进行强化的或额外的审查；对提供的服务进行定期审查，以判断洗钱风险是否增加；经常审查业务关系，以判断洗钱风险是否增加。

二、房地产中介机构洗钱风险管理

房地产中介机构为了有效管理洗钱风险，必须以风险为本加强内控体系，认真开展客户尽职调查、客户和交易监测、可疑交易报告及培训和教育工作。

1.内部控制体系

特定非金融机构在规模方面与金融机构存在很大不同。与多数金融机构相比，很多特定非金融机构只有少量员工。这就限制了小型机构可投入打击洗钱犯罪的资源。对于很多特定非金融机构而言，一个人可能就同时负责前台、后台、反洗钱报告以及高级管理层的功能。包括房地产中介机构在内的特定非金融机构的这种特殊性，在设计风险为本反洗钱内部控制体系时必须予以考虑。

为使房地产中介机构拥有有效的风险为本反洗钱方法，风险为本程序必须是房地产中介机构内部控制的一部分。高级管理层领导和参与反洗钱计划是房地产中介机构风险为本方法的重要方面，高级管理层要对确保组织有效的内部控制结构负最终责任。

受制于房地产中介机构的规模和范围，以风险为本的内部控制框架通常包括：拥有适当的管理系统以判断客户、潜在客户或实际受益人是否为政治公众人物；不断提高对易被洗钱分子滥用的业务环节的关注；依据房地产中介机构经营环境和市场活动变化，定期对风险评估和管理流程进行审查；在管理层指定一个人或几个人负责反洗钱的合规管理；根据组织规模和中介职业的性质，在适当情况下，规定反洗钱合规功能和审查计划；向负责人报告合规建议，发现的合规缺陷、已采取的纠正措施；无论管理层或雇员组成结构是否发生变化，要保持程序的持续性；要满足反洗钱监管要求，并根据监管要求变化及时调整反洗钱政策；执行风险为本的客户尽职调查程序；必要时对较高风险的客户、服务实施诸如审查、管理层批准等充分的控制措施；作为反洗钱计划的一部分，为雇员行为提供充分的监管和支持；在相关人员的职位描述和表现评价中，融入反洗钱合规要求；给所有相关员工提供适当的培训。

2.客户尽职调查

客户尽职调查旨在使房地产中介机构能够形成对客户背景的合理判断，真正识别客户。房地产中介机构客户尽职调查程序应包括：（1）及时识别和核实每个客户身份。（2）识别实际受益人，并采取合理措施核实实际受益人的身份。识别实际受益人的目的，在于确定通过所有权、投票权或其他方式对客户实施有效控制的自然人。（3）获取适当的额外信息以了解客户的具体情况和业务，这取决于所提供服务的性质、范围和持续时间。这些信息可以在客户对房地产中介机构提出要求的过程中获得。

房地产中介机构对风险的评估是其客户尽职调查及其他反洗钱措施的基础。房地产中介机构要根据其对客户的了解确定适合每个委托人的客户尽职调查要求，包括：（1）通常适用于所有客户的客户尽职调查标准。（2）在考虑适当的风险变量以及已知低风险情况下简化的客户尽职调查标准，例如上市公司、受到FATF反洗钱标准监管的金融机构、政府主管部门和国企（受制裁国家除外）。（3）被房地产中介机构合理判定为高风险的客户要采取强化的客户尽职调查标准。高风险一般归因于客户的业务活动、所有权结构、特别是所提供服务涉及较高风险国家，或被有关法律法规界定为高风险。

3.监测客户和特定业务，报告可疑交易

房地产中介机构反洗钱监测的程度、性质取决于房地产中介机构的规模、地理分布、识别出的洗钱风险、受监管活动的性质。考虑到房地产中介机构与客户间的咨询关系以及频繁与客户接触这一性质，反洗钱监测最好由受过训练、与客户有联系的员工来实施。监测的目的在于清醒认识潜在洗钱风险变化，预防洗钱活动。

对于这种主要针对中介业务的反洗钱监测，不可能仅依靠自动化系统，更多依赖的是律师的人工判断。自动化系统是否适用，取决于房地产中介机构开展业务的性质及其可以合理获取的资源。不能期望一个小的房产中介如大中型房地产中介机构一样投入同样水平的资源；相反，小的房地产中介可以开发与其职业实践范围和形式相适应的监测方式。房地产中介机构最好选择与客户有直接联系并具备反洗钱知识的员工进行人工监测。在达到适当业务规模时，监测工作可以逐步依靠自动化系统的开发投入。

风险为本的方法同样适用于房地产中介机构识别可疑交易活动，例如，将更多分析资源分配给房地产中介机构已识别出的高风险领域。作为风险为本方法的一部分，房地产中介机构还应积极使用主管部门提供的信息来完善自身对可疑交易或活动的识别。房地产中介机构还应定期评估其可疑交易识别和报告系统的有效性，并根据外部变化作适当调整。

4.培训和教育

第2篇：房地产中介法律法规范文

    为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 总 则

    第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。

    第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。

    本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

    本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。

    本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

    第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。

    市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。

    第二章 中介服务人员资格管理

    第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。

    第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。

    房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。

    第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

    房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

    房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。

    第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

    房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。

    房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。

    第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。

    遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。

    第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。

    第三章 中介服务机构管理

    第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。

    凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。

    第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：

    （一）有单位的名称、组织机构及章程；

    （二）有固定的服务场所；

    （三）有规定数量的财产和经费；

    （四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；

    （五）法律法规规定的其他条件。

    第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。

    一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。

    二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。

    三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。

    临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。

    第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。

    （一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。

    三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。

    一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。

    设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。

    第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。

    第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：

    （一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

    （三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；

    （四）依法交纳税费；

    （五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；

    （六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。

    第四章 中介业务管理

    第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。

    第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

    （一）合同各方当事人名称（姓名）；

    （二）中介服务项目名称；

    （三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收费数额和支付方式、时间；

    （六）违约责任和纠纷解决方式；

    （七）双方约定的其它内容。

    第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。

    第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。

    第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。

    第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。

    第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。

    第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；

    （二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

    （三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；

    （四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

    （五）法律、法规禁止的其他行为。

    第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

    第五章 附 则

    第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。

    第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。

第3篇：房地产中介法律法规范文

关键词：房地产中介；宏观环境；服务质量

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.06.07 文章编号：1672-3309（2012）06-16-03

房地产交易与一般商品交易有很大的不同，其交易的对象是作为特殊商品的房地产，交易的形式包括房地产的转让、抵押和房屋租赁。这一特征决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。20世纪房地产业的发展客观上要求房地产中介企业迅速发展。然而，我国房地产中介的发展在观念、制度建设和经营管理上都存在问题，对行业发展产生不利影响。因此，研究我国房地产中介发展存在的问题并分析其产生根源，已成为进一步发展房地产中介所必须解决的首要任务。行业发展的生命周期特点、产业环境的制度设计及服务质量和经营模式应该是房地产中介经营发展态势研究的重点。

一、我国房地产中介行业尚处于成长早期

中介是包括信息服务、技术咨询、价格评估、经纪等活动的中间介绍行为。中介行业则是由各种经纪人及其中介活动集合而成的系统，其载体组织包括中国房地产估价师协会等全国性或地区性统一的中介业协会或学会。因此，可以认为房地产中介是联结房地产与消费者，房地产与社会各经济部门之间，专门为房地产市场交易主体服务的活动。广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。依据我国《城市房地产中介服务管理规定》 ，房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

梅森海尔最早使用生物学中的“生命周期”观点描述产业发展状态。市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进入壁垒及退出壁垒、技术变革、用户购买行为等指标是识别行业生命周期所处阶段的主要指标[1]。通常，行业处于幼稚期时，市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，行业中的用户主要致力于开辟新用户、占领市场，但此时技术上有很大的不确定性，在产品、市场、服务等策略上有很大的余地，对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多，企业进入壁垒较低。行业处于成长期时市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗，企业进入壁垒提高，产品品种及竞争者数量增多。

我国房地产中介行业在发展过程中一直存在着下列问题：

第一，产业的划分范围、经营范围的界定是变动的和欠稳妥的。产业发展的阶段性不同，产业中企业的经营范围也不同。在产业发展的早期，企业所提供的服务因企业规模的大小、人员状态以及需求状况的不同而有所不同。学者们在这方面的探索有较多的内容。从产业发展的角度看，广义的房地产中介的定义更加有利于产业范围的发展界定。如果我们认为“房地产中介是房地产市场运作的介质体系，是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介质活动的集合和系统[2]。”那么，可以从三个层面界定房地产中介的内涵与外延，第一个层次对应微观层次的房地产市场，它是房地产市场中介活动的核心部分；第二个层次是我国有关法律和法规界定的“房地产中介服务”，对应宏观层次上的房地产市场，是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合；第三层次的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪，而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场（包括消费信用市场）、房地产人力资源市场等调节和规范房地产经济关系的中介服务活动[2]。

我国房地产中介企业在发展过程中存在着业务范围变动频繁和欠稳态的现象。小规模的房地产企业的经营范围和业务范围通常会限定在不同的领域，缺少一定的稳定性，其业务范围在最大程度上受到消费需求的影响。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》 规定房地产中介服务机构是拥有自己的名称和组织机构、固定的服务场所、必要的财产和经费、足够数量的专业人员和法律行政法规规定的其他条件的基本组织。可采用合伙制和有限责任制两种组成方式。但是现有的房地产中介服务由于业务范围的不同，通常分化为房地产销售公司，房地产评估公司，房地产经济公司等多种类型，有专业化的特点，随着公司的发展和消费需求的变化，不同的公司会在发展战略上做出业务范围的调整，从而演变为服务较为多样化的公司。

第二，市场增长率较快，竞争者数量激增，且未形成规模效益。房地产中介的业态具有明显的规模上的差异：小中介一般是单店注册，“一间房子加一张桌子加一部电话”，一张小黑板可以作为信息的平台，抗风险能力很差。部分大中介通过连锁形式获得规模效应，但是发展过程中忽视品牌形象等问题时有发生。盲目扩张会导致资金及人才的缺乏使企业承担更大的风险。北京信一天、长河地产、中大恒基等企业在遭遇市场疲软后瞬间瓦解[3]。我国上海地区的房地产企业发展相对较快，也拥有数量较为庞大的房地产经纪企业，但绝大多数企业服务同质性强，规模效应不明显；尽管有一些特色企业，但总体仍处于相对初级的发展阶段；市场集中度低，规模优势不明显[4]。

第三，企业规模小，从业人员素质低，企业进入壁垒较低。这一点与行业发展状况受到需求多样化和行业发展阶段的影响有关。以北京为例，截止到2006年底，房地产经纪机构共有2675家，其中963家注册资金不足50万人民币，占总数的36%，余下的企业中，30家注册资金不足10万人民币，占总数的1.1%左右， 493家注册资金在10万人民币至30万人民币之间，占总数的18%，剩下的450家注册资金在30万人民币至50万人民币之间，占总数的17%。而每年中介行业至少经手上千万元的资金，如果出现问题，就可能出现中介公司卷款出逃的不法现象。而且，无照经营、超越经营范围和非法异地经营的现象也极为普遍。2001年上海市工商管理部门对房地产经纪机构开展了专项检查，查出企业86户无照经营， 109户异地经营、擅自设立分支机构， 5户越级经营， 45户有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书[3]。

二、宏观环境对房地产中介的发展有较大影响

产业的发展受到多方面因素的影响，不仅包含产业内部企业的规模结构，产业发展中潜在进入者的行为方式，替代产品的影响力，供应商和消费者不断提高的议价能力，也包括，产业发展过程中外部环境带来的重要影响力。这种外部环境既包括制度法规层面的因素，也包括经济、社会和技术层面的因素。我国房地产中介行业的发展相对来说存在制度建设落后、经济需求强劲、社会认知度低、技术手段落后等问题。

第一，制度建设的落后是导致房地产中介行业发展迟缓的重要因素。房地产中介发展不完善的原因在于无监管下的逆向选择和道德风险形成的中介行业不良行为[5]。我国房地产中介方面的法律法规正处于建立框架的过程中，较高级别的法律政策文件只有《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理法》，并且规定过于原则化，不易于执行。法律法规的不完善直接导致了房地产经济人的诚信状况令人担忧、难于依法管理、无监督机制、行业协会监管不力等问题。行业乱象是影响行业发展的重要原因[6]。我国房地产经纪人掌握着买卖双方的交易信息，处于双重的现象十分普遍，由此带来了导致交易的道德风险和法律风险（Gene A .Marsh等，1988）。因此，房地产中介自律制度的建设，如企业承诺，法人责任制和业务失误赔偿制，完善财务制度及建立业务记录几个方面都是亟待解决的[7]。

第二，经济环境的发展与变革是促进房地产中介行业发展的重要因素。伴随着住房需求的迅速增加，中国的房地产业开始迅速发展，受到火爆的房地产市场的影响，二手房市场在各地的交易量也大幅上涨。房地产中介市场得益于此，在全国各地大量涌现。随着我国房地产市场供求关系的深刻变化，在出现买方市场的态势下，房地产中介行业不仅符合现代大生产的客观要求，而且满足了扩大房地产市场需求的紧迫需要，从而实现供求平衡。但我国房地产中介行业发展依然薄弱，整体上与中国市场经济的不成熟有关，也与房地产业本身“重开发、轻经营”密切相关[8]。

第三，社会满意度低是影响房地产中介行业发展的社会因素。在我国房地产业的发展中，中介服务尚没有成为重要的组成部分。房地产投资因金额大，回收期长，其发展过程中影响因素很复杂。而发育不充分的房地产市场夹杂着大量非市场因素，市场在资源配置方面的作用十分有限。不完善的市场配置制度使房地产市场主体不善于利用中介服务，这种情况在一定程度上制约了房地产中介行业的发展[9]。实际上，房地产产销分离可以提高销售效率，节省销售成本，满足消费者的个性化需求，这种优势互补、合理分工的业态发展模式会使市场进入一个有序的状态。因此，大力发展房地产中介机构的服务体系不仅有社会的需求，也有现实的意义。规模小、分散性大的房地产中介服务效率和效益都很低，这种弱势的发展不利于行业本身的成长性。

第四，信息化程度差是影响房地产中介行业发展的技术因素。我国房地产中介服务的信息化程度滞后，难以实现信息共享与资源整合[10]，信息化建设设施落后、技术水平低的问题在一些初级市场中亦普遍存在。

三、产业发展应注重以提高服务质量为目的的技术创新

房地产中介行业发展的应该依托于技术的先进性、人员素质的提升和以提高服务质量为目的的技术创新。

第一，网络技术是提高服务质量的技术依托。房地产中介行业的发展要跟上时代的步伐，通过网络和商业工具的引进和改造，进行以提高服务质量为目的的技术创新，使房地产中介行业在房地产市场更好的生存和发展。

信息时代的消费者对网络的利用率不断提高，建立房地产中介网络，通过房地产开发商公布的楼盘的地理位置、户型面积、周边配套、工程进度、当前价格、优惠信息等，让购房者获取楼盘的信息。通过网络广告，和公布楼市政策项目信息扩大宣传提高楼盘形象；通过业主论坛，使开发商及时了解购房者的需求[11]。这些成为大多数房地产中介企业需要建立的技术平台和手段，也是他们获取竞争优势和形成差异化的主要渠道。部分企业还引入MLS多重上市系统，建立覆盖整个区域的房地产市场中介信息的网络平台，通过信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理等系统，构建“在线楼市”，达到信息共享，资源优化配置，解决信息不对称问题[8]。部分较大规模房地产中介企业建立了基于GIS的房地产中介系统的技术战略。增强了数据管理和分析能力，可以对房地产周边的空间信息、客户的管理信息、房屋的具体交易信息进行储存，通过地图管理、视图管理、客户和房产注册信息的编辑机房屋信息空间的查询几大模块来实现系统功能的运作[12]。

第二，人力资源是提高服务质量的人才保证。房地产中介是一项专业性和技术性极强的职业，从业人员的素质和水平直接影响到行业服务质量的提高和房地产市场的运行效率。而人才缺乏是制约房地产中介企业管理水平的提高重要因素[10]；通常意义上，消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询，因此，房地产中介的从业人员要有较强的专业基础知识和很高的专业化操作水平，而我国现阶段房地产从业人员还没有达到这个水平。在制度设立上也没有建立包括资格审查、业务考试、登记注册、发放执照等一系列严格程序化的管理措施规范的房地产中介从业人员的认证制度，仅有的房地产估价师认证制度， 也分为土地估价师与房地产估价师，两个体系间相互独立，违背了房、地产统一原则，存在成本高、实际操作不便、市场垄断等问题（李恒光，2003）。部分研究表明，经纪人入职门槛的提高可以显著提高房地产中介的服务质量（Shilling&Sirmans，1988）。因此可以通过建立网上的认证体系改善现有人员素质低的问题。

第三，诚信建设是提高服务质量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平规范的市场环境是十分必要的，清晰界定房地产产权关系，建立市场交换的基础；建立结构合理覆盖面广的法律条款，保障房地产市场的有序发展；保持法律系统的统一性、协调性、针对性，易于执行。

发展大型、专业房地产中介机构，走集约化、规模化道路，用良好的信誉、较强的实力及规范的服务使开发商放心，使消费者满意；树立专业的优良形象；强化交易规范化管理，实现交易清晰化，让客户明明白白购房；利用网络技术，结合品牌创新、广告营销，低成本直销；建立专业的营销队伍，不断为员工提供专业培训，确立自身优势；坚持“绿色”经营原则和科学管理理念；为顾客提供切合客户自身状况的一站式服务[13]。这些经营理念和发展方向将是房地产中介行业发展的战略目标。

参考文献：

[1] Haire M.Biological Models and Empirical Histories in the Growth of Organizations[D].New York：JohnWiley，1959：1—5.

[2] 王德起.房地产中介[M].济南：山东人民出版社， 2001.

[3] 袁韶华、谌侃. 房地产经纪市场现状及对策分析[J].徐州建筑职业技术学院学报.2008，（04）.

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[5] 周学勤. 中国房地产中介发展现状及调控研究[J].现代商业，2010，（35）.

[6] 廖俊平. 房地产经纪行业管理需要制度安排[J].中国房地产，2011，（11）.

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[8] 陈娴、奚蔚. 当前房地产中介市场存在的问题及对策[J].郑州航空工业管理学院学报（管理科学版），2004，（04）.

[9] 熊翼飞，王建廷，宋云玲.房地产中介企业诚信评价研究[J].中国城市经济， 2011，（23）.

[10]张红育. 兰州房地产中介市场发展现状、问题及对策[J].甘肃科技纵横，2006，（04）.

[11]李耀炜、张利霞.房地产中介网络服务营销策略[J].合作经济与科技，2011，（12）.

第4篇：房地产中介法律法规范文

第二条凡从事城市房地产中介服务的，应遵守本规定。

本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

本规定所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

第三条国务院建设行政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。

省、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域内的房地产中介服务工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）管理本行政区域内的房地产中介服务工作。

第二章中介服务人员资格管理

第四条从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

第五条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

第六条房地估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得，并经注册登记取得的人员。未取得的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。

第七条房地产估价员必须是经过考试并取得的人员。未取得的人员，不得从事房地产估价业务。

房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

第八条房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得的人员。未取得的人员，不得从事房地产经纪业务。

房地产经纪人的考试和注册办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

第九条房地产中介服务人员的资格考试，由国务院建设行政主管部门统一制定考试大纲，指定培训教材。省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订的考试办法和试题，报建设部核准后，方可实施。

第十条严禁伪造、涂改、转让*。

遗失*的，应当向原发证机关申请补发。

第三章中介服务机构管理

第十一条从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。

房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。

第十二条设立房地产中介服务机构应具备下列条件：

（一）有自己的名称、组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有规定数量的财产和经费；

（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。

设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应由当地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。

需要跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应报国务院建设行政主管部门审查。经审查合格后，再行办理工商登记。

第十三条设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介业务的，还应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。

第十四条房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。

第十五条房地产中介服务机构必须履行下列义务：

（一）遵守有关的法律、法规和政策；

（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

（三）按照核准的业务范围从事经营活动；

（四）按规定标准收取费用；

（五）依法交纳税费；

（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。

第四章中介业务管理

第十六条房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。

第十七条经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构，但不得增加佣金。

第十八条房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

（一）当事人姓名或者名称、住所；

（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；

（三）合同履行期限；

（四）收费金额和支付方式、时间；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）当事人约定的其它内容。

第十九条房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。

第二十条房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。

第二十一条房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。

第二十二条房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；

（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；

（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第二十三条房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

第二十四条因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。

第五章罚则

第二十五条违反本规定，有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚；

（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，没收非法所得，并可处以罚款；

（二）违反本规定第十条第一款规定的，吊销资格证书，并可处以罚款；

（三）违反本规定第二十二条规定的，吊销资格证书，没收非法所得，并可处以罚款；

（四）超过营业范围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。

第二十六条因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。

第5篇：房地产中介法律法规范文

第二条本规定适用于我市城市规划区和乡镇中心集镇规划区范围内的房地产开发、房地产交易、房屋租赁、房地产中介活动和物业管理。

第三条市房产管理局（以下简称房管部门）负责全市范围内的房产市场的监督、管理工作。各相关部门依据国家相关法律法规及政策对应履行房地产管理相关职责。

第四条房地产开发企业必须具备资质，按照核定的资质等级，承担相应规模的房地产开发项目；严格资质管理，杜绝无照、无证从事房地产开发经营行为。房地产开发企业必须取得《工商营业执照》和《税务登记证》，凡无营业执照从事房地产开发经营的，由工商部门责令停止开发经营行为，凡无资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营的，由房管部门责令限期改正，并处以5—10万元罚款；骗取资质、涂改、出租、出借、转让、出卖资质的，由房管部门处以1—3万元罚款。

第五条开发项目的确定，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城乡规划，在土地使用权出让和划拨前，规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当按国家规定的事项提出书面意见，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

第六条房地产开发项目必须严格执行资本金和项目手册管理制度。资本金占项目总投资的比例不得低于20%。开发企业应将项目手册及项目建设的其它相关资料报送房管部门备案。项目竣工后，应办理竣工验收备案手续。未经验收的房屋交付使用的，由房管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办的，则处以10—30万元罚款；验收不合格的房屋交付使用的，责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重，造成重大伤亡事故的，吊销营业执照和资质证书，依法追究刑事责任。

第七条商品房预售必须办理预售许可证。商品房预售应签订预售合同，同时使用地税部门监制的房屋预售款收据收取预售款，并报房管部门登记备案。房管部门应严格监管开发企业预售资金。未取得许可预售商品房的，没收违法所得，并处已收取的预付款1%以下的罚款；骗取预售许可的，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

第八条商品房现房销售，开发企业应将开发项目手册和符合商品房现售条件的有关证明文件报房管部门备案；必须使用《商品房买卖合同示范文本》，并向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；面积误差率不超过3%。凡违反上述规定的，由房管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下罚款。利用虚假告宣传、欺诈、误导公众的，由工商部门按相关法律规定予以处罚。商品房销售实行明码标价制度，对违反明码标价规定，或不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的，由物价部门依据《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。

第九条在城镇规划区内严格实行“统一规划、限制身份、占新退旧、一户一基”的原则，严禁利用集体土地从事商品房开发，严禁假借新农村建设名义，以联合建房、合作建房的形式，出让、转让或者出租集体土地使用权；严禁非法销售在集体土地上建设的房屋。违反上述规定的，国土资源部门没收违法所得并处罚款；房管部门依据有关规定予以处理。

第十条对具有下列房地产开发行为之一的，房管部门按无资质从事房地产开发经营处以5—10万元罚款；国土资源部门按土地基准地价补收土地出让金，并处以罚款；税务部门根据相关部门移送的证据依法予以处理。

（一）未经规范程序购买破产、改制、重组的企（事）业单位房地产进行商品房开发，或以企（事）业单位名义建房向外出售的；

（二）以危房改造名义改、扩建住宅，销售给申报家庭共同生活成员以外业主的；

（三）以其它理由新建、扩建私人住房销售给申报家庭共同生活成员以外业主的。

第十一条严格执行审批办证程序，严禁超越政府审批范围发放土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案证和房屋产权证。城市危房改造和拆迁建设，严格执行初始业主申报认定制度，严禁在办理土地、规划等相关证件过程中提前分户、一证多户。

第十二条房地产转让登记按房管等相关部门在市行政服务中心窗口设定的程序办理。房地产权利人转让房地产，应如实申报成交价格，提交合法的房屋销售发票，以成交价格作为交纳税费的依据；成交价格明显低于正常市场价格的，依评估价格作为缴纳税费的依据。

第十三条房地产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则；房地产抵押由房管部门实行登记制度，抵押合同签订30日内应当到房管部门办理抵押登记手续，依法设定的房地产抵押受国家法律保护。但法律、法规禁止抵押的，不得设定抵押。抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产估价机构评估确定。

第十四条用于出租经营的房屋必须符合法律、法规的规定。房屋租赁实行登记备案制度，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内到房管部门办理登记备案手续。租赁房屋经登记备案后，房管部门依法核发《房屋租赁证》。伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》的，由房管部门注销其证书，并处以罚款；对不按期申报、领取《房屋租赁证》的，房管部门责令限期补办手续，并处以罚款。《房屋租赁证》应作为有关部门办理相关证件的要件之一予以出示。房屋出租人应依法缴纳相关税费，否则，税务部门依法予以处理。

第十五条房地产中介服务机构实行登记备案制度。房地产中介服务从业人员实行资格管理。设立中介服务机构，应当在工商部门领取营业执照30日内到市房管部门备案并申请资质。实施收费前应到市物价部门办理《服务价格监审证》，严格实行机构资质年检制度，对不合格和不规范操作的机构予以清除。未取得房地产中介资格和资质，擅自从事房地产中介服务的，由房管和物价部门依照相关法律法规的规定予以处罚。

第十六条房地产中介机构和人员承办业务应当与委托人签订中介服务合同；中介服务费应按市物价部门核定标准和核发的《监审证》收取服务费用；中介服务人员在房地产中介活动中不得有违法违规行为。否则，房管部门收回资格证书或公告资格证书作废，并处以1万元以上3万元以下罚款；物价部门依据《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》对中介机构进行处罚。

第十七条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。未取得资质证书从事物业管理的，由房管部门没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第十八条物业服务实行服务等级收费制度。物业服务费由物价部门会同房管部门制定政府指导价，服务企业与业主委员会依据政府指导价协商确定具体的收费标准。报市物价部门备案，并在物业服务合同中予以明确。

第十九条国家机关工作人员在房地产市场监督管理工作中，、、的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条对本规定前的历史遗留问题，按照下述原则处理：

（一）个人建房违规开发经营房地产行为的，房管部门在办理房屋产权转移登记前，区分不同区域不同情况，依据相关规定予以处罚。

（二）凡拆迁改建房屋办理产权登记时，应提供原拆迁房屋的产权证件，由房屋产权登记机构在办理新证的同时予以注销，按新建面积办理产权初始登记，不予处罚；办理产权转移登记的，视不同情况区别对待。

1、政府统一拆迁改建旧城房屋及市政府征用土地涉及的拆迁异地安置新建的房屋，凭户口簿和拆迁补偿协议书及征地补偿协议书认定后，对被拆迁人及家庭成员按规定程序审批新建的房屋，在转移登记时免予处罚。

2、凡临道路立面改造拆除房屋退出规划红线按规定程序审批重建的房屋销售时，凭拆除前的房产证、改建前房屋现状图和道路规划图认定后，免予处罚。

3、未占用规划红线的拆除重建房屋对外销售，在拆除面积（以原产权证登记面积为准）两倍以内转让的不予处罚；超出两倍的部分面积，转让登记前应予处罚。

（三）占用临道路空地及其它空闲土地兴建住房对外销售的，按相关规定处罚。

（四）企业利用工业用地，建造住宅对外出售的，一律视作违规从事房地产开发予以处罚。

第二十一条违反城乡规划，私自建房或非法从事房地产开发的，所建房屋一律拆除。

第6篇：房地产中介法律法规范文

摘要：

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

第7篇：房地产中介法律法规范文

1 目前房产中介发展现状

随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。

2 房产中介市场现实存在的欺诈行为

2.1 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

现实当中，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.2 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

2.3 滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

2.4 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

2.5 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓 “特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

3 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？提供下面几个建议：

3.1 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

3.2 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

3.3 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

3.4 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献:

[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

第8篇：房地产中介法律法规范文

第二条　在本市城镇规划区范围内国有土地上的房地产交易及其相关活动，适用本条例。

第三条　房地产交易应遵循平等自愿、诚实信用、公平公正和房屋所有权与其占用范围内的土地使用权主体一致的原则。

房地产交易管理应遵循集中管理与分级管理相结合、依法保护房地产权利的原则。

第四条　市房地产行政主管部门负责全市房地产交易的监督管理和本条例的组织实施。

区、县（自治县、市）房地产行政主管部门负责本条例规定范围内房地产交易的监督管理。工商、建设、规划、财政、物价、税务等部门应当按职责分工，协助房地产行政主管部门做好房地产交易管理工作。

第五条　房地产交易管理机构按照本条例的规定及市和区、县（自治县、市）房地产行政主管部门委托的权限，负责房地产交易管理的日常工作。

第二章　房地产转让

第一节　一般规定

第六条　房地产转让是指房地产权利人通过法定程序，将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。主要包括：

（一）买卖（含以房地产清偿债务，下同）；

（二）赠与、继承、划拨；

（三）产权调换；

（四）以房地产合资合作、作价入股，房地产权属发生转移的；

（五）因收购、兼并或合并企业，房地产权属发生转移的；

（六）房屋拆迁中，房屋所有权人以产权调换形式获得的期房权利转移的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第七条　有下列情形之一的房地产，不得转让：

（一）按有关法律、行政法规规定，不得转让的；

（二）权属证明文件与标的物不符的；

（三）权属证明文件被注销、吊销或其他原因失去效力的；

（四）属拆迁冻结通知书确定的时效范围的。

第八条　同幢房屋分割转让的，各房地产权利人按相应比例占有土地使用权。

建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。

配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让。

第九条　房地产转让应签订书面合同。房地产转让人在转让合同签订之日起三十日内，应持相关的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权证明文件和书面合同到所在地的房地产交易管理机构申办房地产转让登记手续。

对符合转让登记条件的，房地产交易管理机构应自受理之日起五个工作日内办结转让登记手续；对不符合转让登记条件的，应自受理之日起三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。

第十条　房地产转让，与转让人具有共有关系的房地产权利人、与转让人具有租赁关系的承租人依次享有优先购买权。房地产转让人应当在房地产转让书面合同签订前三十日通知共有权人或承租人。

对涉及共有关系的房地产转让，转让人在申办转让登记手续时，应当出具其他共有人同意转让或者放弃优先购买权的书面意见并对其真实情况负责。

第十一条　房地产转让，转让人应当向受让人如实告知房地产权属、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。

第十二条　房地产转让当事人在申办转让登记手续时，应当如实申报房地产交易价格，并按国家及本市的有关规定缴纳税费。

除法律、法规另有规定的外，房地产转让价格由交易各方协商议定。

第二节　商品房销售

第十三条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。

商品房现售，按国家及本条例的有关规定执行。

商品房预售，预售人应当取得房地产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十四条　取得《商品房预售许可证》，应当具备下列条件：

（一）持有营业执照和房地产开发资质等级证书；

（二）持有土地使用权批准文件；以出让方式获得土地使用权的，已按照土地管理法律法规的规定，交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的百分之二十五以上，且拟预售的房屋属多层的，完成主体建筑封顶，属高层的，已建房屋面积应达到规划批准的拟建房屋面积的三分之一以上；

（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、施工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并附有专业资质的房地产测绘机构出具的《商品房预售面积预测绘报告书》；

（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户并签订了监管协议；

（七）涉及房屋拆迁的，已取得房屋拆迁行政主管部门核发的拆迁许可证书；

（八）拟预售商品房及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权；

（九）法律、法规规定的其他条件。

进行小区建设的，预售人可以分期向房地产行政主管部门申办《商品房预售许可证》。

第十五条　渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的《商品房预售许可证》由市房地产行政主管部门核发，其他地区的《商品房预售许可证》由所在区、县（自治县、市）房地产行政主管部门核发，有关具体事项可以委托房地产交易管理机构办理。

房地产行政主管部门收到申请后，应当依照本条例规定的条件对项目进行核实，自受理申请之日起七个工作日内，对符合条件的项目核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当在三个工作日内书面通知申请人并说明理由。

第十六条　《商品房预售许可证》应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、栋号、房号、楼层、用途、建筑面积。

准予预售的商品房总面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的商品房总面积。

第十七条　商品房预售，预售人应向预购人提供下列资料或其复印件：

（一）法人营业执照；

（二）土地使用权批准文件；

（三）《商品房预售许可证》；

（四）《商品房预售面积预测报告书》；

（五）项目及其配套设施的平面示意图；

（六）商品房的结构、户型、装修标准；

（七）施工进度和竣工交付使用时间；

（八）预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用帐户。

第十八条　商品房预售，预售人与预购人签订书面的商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同，向核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理登记备案手续。

未经登记备案的商品房买卖合同，不能对抗第三人，由此造成的损失，由预售人承担。

预售合同未登记备案的，按下列顺序确定预购人的权利：

（一）已交付价款及预购商品房的；

（二）已交付价款未交付预购商品房的；

（三）未交付价款及预购商品房的，以签订合同的时间为序。

第十九条　商品房预售时，预售款应当由预售人委托设立预售款专用帐户的商业银行代为收取，预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。

代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。

第二十条　预售款应当专款专用，由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知，代收预售款的银行不得直接向预售人划款。

工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当，给预购人造成损失的，应当与预售人承担连带赔偿责任。

一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户；多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。

第二十一条　预售人将已经抵押的商品房进行预售，必须经抵押权人书面同意并书面告知预购人；已经预售的商品房不得进行抵押。

第二十二条　预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或改变已预售商品房的户型、结构、环境整体布局，须经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，并委托原测绘机构对预售面积进行重新测算，办理《商品房预售许可证》变更手续。

非因基础设施建设或公共利益需要，规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门不得对已预售的商品房项目的建筑容积率或户型、结构、环境整体布局作变更审批。

经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，预售人应当在有关部门批准之日起十日内，书面通知预购人，与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同，并在变更或解除合同之日起十五日内，向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理变更或注销手续。

预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，擅自提高建筑容积率或改变商品房买卖合同约定的商品房户型、结构、装修标准、环境整体布局，损害预购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担相应的赔偿责任，预购人未解除合同的，可不承担所购商品房改变后所获增值部分的价款。

第二十三条　预售人转让已部分预售的在建商品房项目的，应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续；预购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人，预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理商品房预售变更登记。

第二十四条　转让在建商品房项目的预售人，应自签订项目转让合同之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。

第二十五条　预购的商品房在合同登记备案后交付使用前可以再转让。

预购商品房再转让的，预购人应当书面告知预售人，再转让双方应在原合同上记载有关合同权益转让事项，并向原登记机关办理合同登记备案手续。

预购商品房再转让的，原合同约定的权利、义务随之转让。超出原合同约定范围内的补充约定，再转让人应与再受让人签订补充条款。

第二十六条　预售商品房项目竣工后应经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收合格后才能交付使用。预售人应在预售商品房项目交付使用后十五日内到房地产行政主管部门交回该项目的《商品房预售许可证》。

预售人应自预售商品房交付使用之日起六十日内，为预购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；属现售商品房的，房地产开发企业应自销售合同签订之日起三十日内，为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

对具备登记条件的，有关权属登记部门应当自受理申请之日起十五个工作日内，核发土地使用权和房屋所有权证书；对不符合登记条件的，作出书面决定并说明理由。

因预售人的原因，致使预购人无法办理房地产权属登记超过六个月的，双方有约定的按约定处理；未约定的，预购人可以退房，并要求预售人承担赔偿责任。

第三章　房地产抵押

第二十七条　房地产抵押，当事人应签订书面抵押合同，并向所在地的房地产交易管理机构申请办理抵押登记手续。其中，以跨区、县（自治县、市）的多处房地产设定同一抵押权的，应向市房地产交易管理机构提出抵押登记申请。

房地产交易管理机构应自收到申请之日起二个工作日内提出受理意见，并送房地产行政主管部门办理登记。房地产行政主管部门应对抵押合同涉及的房地产权属的真实性、合法性及是否可以设定抵押关系进行审查，对符合条件的，应自受理之日起五个工作日内办理登记手续；对不符合条件的，应在三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。

房地产抵押合同自登记之日起生效，抵押合同登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的，以登记确认的内容为准。

第二十八条　共同共有人以其共有房地产设定抵押，必须经其他共有人书面同意；未经其他共有人书面同意设定的抵押权无效。

第二十九条　两宗以上房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。

第三十条　抵押已出租的房地产的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

出租已抵押的房地产的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

第三十一条　贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的，购买者、金融机构、开发商应当共同签订房地产抵押贷款合同。

第三十二条　尚未到期的抵押房地产因城市建设需要被拆迁的，抵押人应当及时通知抵押权人，债务人可以提前清偿债务或由抵押人提供其他担保。

债务人无法提前清偿债务或抵押人不能提供其他担保的，拆迁安置取得的房地产为抵押财产。

第三十三条　已设定抵押的房地产，抵押人如需对房屋翻建、扩建或改变用途时，必须取得抵押权人的书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并到原登记部门办理抵押合同变更登记手续。

第三十四条　抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当书面通知抵押权人并书面告知受让人转让房地产已抵押的情况；抵押屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋词槊嫱ㄖ盅喝ㄈ嘶蛘呶词槊娓嬷苋萌说模眯形扌В纱烁苋萌嗽斐傻乃鹗В傻盅喝顺械！Ⅻbr>

转让房地产的价款低于其担保债务的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。

第三十五条　下列房地产不得设定抵押：

（一）法律、法规规定不得转让的房地产；

（二）作为文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于公益目的的房地产，但以用于非公益目的的房地产为自身债务设定抵押的除外；

（四）已出售给他人但尚未办理权属登记的现房；

（五）法律、法规禁止抵押的其他情形。

第四章　房地产租赁

第三十六条　房地产租赁，是指出租人基于房屋所有权将其房地产出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。房地产租赁包括房地产现房租赁和商品房预租。

商品房预租是指房地产开发企业或商品房预购人以预售（购）房的租赁期权让渡给预租人并收取租金的行为，包括以在建的商场、铺面、市场摊点或办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼预约出租。

房屋所有权人、使用权人以联营、承包、入股等名义让渡房地产使用权的，视为房地产租赁。

第三十七条　有下列情形之一的房地产不得租赁：

（一）未依法取得房地产权属证明文件的；

（二）共有房屋未经全体共有人书面同意的；

（三）未经批准擅自改变房地产用途的；

（四）已被鉴定为危险房屋的；

（五）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（六）权属有争议的；

（七）违法建筑；

（八）依法以出让方式取得的国有土地使用权未达到法律、法规规定的转让条件的；

（九）以划拨方式取得国有土使用权的建设项目按经批准的规划设计方案尚未竣工的；

（十）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第三十八条　房地产租赁双方应依法签订书面合同，租赁合同应当载明房屋用途，房地产租赁双方应自合同签订之日起三十日内持房地产权属证明文件、身份证明文件和租赁合同向所在地房地产行政主管部门或其委托的交易管理机构申请办理合同登记备案手续。未经登记备案的租赁合同，不能对抗第三人。

符合条件的，房地产行政主管部门或其委托的房地产交易管理机构应自受理申请之日起三个工作日内办理租赁合同登记备案手续。

第三十九条　租赁期内，承租人与他人互换房地产使用权或转租房地产的，必须征得原出租人书面同意，重新签订租赁合同，并到原租赁合同登记备案部门办理合同变更登记备案手续。

第四十条　以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租或以划拨方式取得土地使用权的已竣工建设项目的空地出租的，出租人应当依照有关规定向土地行政主管部门缴纳租金中所含土地收益。

土地收益收缴的具体标准和办法，按市人民政府的有关规定执行。

第四十一条　出租公有住房，应当执行国家和市人民政府规定的租赁政策。公有非住宅、私有房屋出租，由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项，但国家和本市另有规定的，从其规定。

公有住房使用权及被拆除公有房屋使用人的安置权利，在征得房屋所有权人同意后，可以依照有关规定转让，原租赁关系同时终止，由受让人与房屋所有权人重新签订租赁合同。

抵押人出租已抵押的房地产，应经抵押权人书面同意并书面告知承租人。

第四十二条　租赁住宅从事生产经营活动的，须按照有关法律法规的规定，报请所在地土地、房屋行政主管部门批准，并按规定缴纳土地收益。

第五章　房地产中介服务

第四十三条　从事房地产中介服务的机构应持有工商营业执照和相应的房地产中介服务机构资质证书。

房地产评估机构的资质管理，按市政府有关规定执行。

第四十四条　设立房地产中介服务机构，须持市房地产行政主管部门提出的资质初步审查意见，到工商行政主管部门办理登记注册。

第四十五条　申请房地产中介服务机构资质初审，应当提供下列资料：

（一）有自己的名称、组织机构、章程；

（二）有三十万元以上的注册资金的验资证明；

（三）有固定的服务场所；

（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的百分之五十以上。从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师。从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；

（五）房地产专业中介服务人员的资格证书和聘用合同。

市房地产行政主管部门应自收到房地产中介机构资质初审申请之日起十个工作日内发出书面审查意见。

第四十六条　房地产中介服务机构应自领取法人营业执照之日起三十日内持工商营业执照副本到市房地产行政主管部门申请核发资质等级证书。

符合条件的，市房地产行政主管部门应自受理申请之日起十个工作日内核发房地产中介服务机构资质证书；不符合条件的，应在五个工作日内作出不予核发资质证书的决定并书面说明理由。

资质管理的具体规定由市房地产行政主管部门另行制定。

第四十七条　房地产中介服务机构变更或终止，应自工商行政主管部门核准之日起三十日内向市房地产行政主管部门申请办理资质证书的变更或注销手续。

第四十八条　房地产中介机构承办业务时，应当与委托人签定书面合同，明确规定双方的责任，也可以按照国家规定办理相应的保险。

第四十九条　房地产中介从业人员管理实行资格认证制度。

从事房地产中介服务业务的人员，应当取得专业资格证书并经市房地产行政主管部门注册。取得资格证书的房地产中介服务人员不得以个人名义从事房地产中介业务。

第六章　法律责任

第五十条　未按规定申办房地产预售合同登记备案的，由房地产行政主管部门责令责任人补办登记备案手续，给予转让价款百分之五以上百分之十以下的罚款；给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五十一条　未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产行政主管部门责令其停止交易活动、退还预售款，并处已收取的预售款百分之五以上百分之十以下的罚款。

第五十二条 不按套内建筑面积计价销售商品房或者将未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收以及验收不合格的商品房交付使用的，由房地产行政主管部门责令改正，并处违法行为所涉商品房交易金额百分之五至百分之十的罚款。

预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，擅自提高建筑容积率或改变商品房户型、结构、环境整体布局的，由有关行政管理部门依照有关规定予以查处。

第五十三条　因房地产经营者的责任，致使房地产交易合同解除的，经营者应退还购房者已付的购房款及其利息，赔偿购房者已支付的有关税费等损失。

第五十四条　未取得房地产中介服务机构资质证书从事房地产中介业务或超越执业范围从事房地产中介业务的，由市房地产行政主管部门责令其限期改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。

第9篇：房地产中介法律法规范文

房地产中介常常利用不平等格式条款侵吞购房者订金。工商部门由此提醒消费者，警惕不法房地产中介用这种“霸王条款”坑害消费者利益，

一些法房地产中介在格式《房产中介协议》中做出这么一种条款约定：“本《房产中介协议》签订后，乙方(买方)支付丙方(中介方)房屋承购意向金1万元，并同意以约定的房价、付款方式，在丙方通知成交后当日内签订房屋买卖合同，如乙方反悔，不予退还。”

专家解答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，意向金(或认购金、预订金、订购金)是乙方与甲方(卖方)就订立商品房买卖合同的担保金，且应由甲方收取，如因乙方原因未能订立买卖合同的，该意向金应作为定金由甲方取得，而不应由丙方取得。房地产中介利用不平等格武条款侵吞意向金的做法也明显违背《合同法》第三十九条第一款规定的公平原则。属于违反法律规定，限制一方消费者获得违约金及其他合理赔偿权利。消费者如果遇到这种情况，可以向工商行政管理部门投诉。

如何规避购房风险

1、怎样避免被广告误导?

专家解答：对开发商在售楼书或是广告中承诺或描述的内容，一定要向开发商或销售人员进行核实。对于能够影响您作出购买决定的因素或内容需要坚持签入合同的补充协议之中，方能使该内容具备合同效力。

2、如何了解开发商的信誉?

专家解答：购房前应了解开发商的信誉和所开发的楼盘，实地查看他们开发的楼盘，了解已入住业主的意见，必要时可以自己或委托律师到相关部门对开发商的工商登记情况、房屋的抵押登记情况进行查询和了解。

3、售楼书的内容是否有法律效力?

专家解答：售楼书在法律上的定义是要约邀请，而要约邀请的内容不构成法律上的约束力，因此，建议您将售楼书上对您至关重要的内容签入买卖合同或其补充协议，以使该内容具备合同效力。

4、与开发商签了认购书，并交了订金，如因合同谈不妥，能退房要回订购金吗?

专家解答：如因买卖双方对合同条款未能达成一致而不能签署买卖合同的，不视为买卖双方的任何一方违约，开发商应将收取的订金或订购金全额退还，但业主在此过程中一定要注意保留好谈判不成而不能签署合同的证据，必要时可聘请公证机关对此进行公证，进行证据保全。

5、没有业主入住，只在工地公示的小区规划更改公示是不是有效公示?

专家解答：公示的本意是公之于众，保证业主对小区的规划更改有充分了解。但在房屋尚未竣工交付，业主并未入住的前提下，工地是不允许非施工人员进入的，因此在小区工地的公示并不能起到有效告知的作用，其公示的效力有极大瑕疵

怎样从条款内容来鉴别购房合同是否无效

一般消费者如何从购房合同内容来鉴别购房合同是否无效?

专家解答：无效合同分为部分无效和全部无效两种，合同部分无效并不代表整个合同无效，因为合同中其他条件具备的条款仍然具有法律效力，对合同双方当事人仍具有约束力。购房者鉴别自己所签的合同是否无效，可以从以下方面来鉴别：