房屋转让法律精选(九篇)

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第1篇：房屋转让法律范文

一、合同权利转让的基本理论问题。1

在研究房屋买卖合同权利转让问题之前，本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。

合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是：第一、合同权利转让是不改变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让，也可以是部分的转让。合同权利转让的生效有两个条件：第一、权利转让合同成立。第二、债权人将权利转让的事实通知债务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力，对内效力具体表现为：第一、合同权利由让与人转让给受让人，如果是全部转让，则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体，转让人将脱离原合同关系，由受让人取代其地位。如果是部分权利转让，则受让人将加入合同关系，与原债权人一起成为共同债权人。第二、在转让合同权利时从属于主债权的从权利也将随主权利移转而发生移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力具体表现为：第一、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。第二、受让人不仅取得债权人转让的债权，而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权，并不因合同权利的转让而消灭。2

我国关于合同权利转让的立法例包括《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第九十一条和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五章的有关规定，其中第七十九条至八十三条专门规定合同权利转让问题，第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。

《民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外”。该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分，而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的转让含有义务转移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果转让人不承担合同义务（单务合同）或者义务已经履行完毕，其转让合同权利是否需要合同另一方的同意呢？仅就该条文理解，在这种情况下，仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有一个限制，即转让人转让合同权利义务时不得牟利，这种规定明显带有计划经济体制立法模式的色彩。《合同法》关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上，并借鉴《涉外经济合同法》第26条的有关规定发展而来，它弥补了合同债权债务转让的立法漏洞”。3 因《合同法》关于债权转让的规定比较明确，本文不再详述。

《合同法》未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分，应当理解为只要符合法律规定，不论动产还是不动产，合同权利都可以转让。因此可以讲《合同法》对房屋买卖合同权利转让提供了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。

二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。

因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不复杂，本文对该问题不再赘述，下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。

预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点：第一种是反对转让，主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性，允许炒楼花可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，损害房屋实际使用者的利益，影响国民经济的发展。赞成转让的认为，炒家进入房地产市场进行风险投资，既可以为房地产开发聚集资金，又可以活跃市场，从世界各国房地产交易实践来看，炒家参与房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点 .4本人赞同第二种观点，商品房再转让形成的原因是多方面的，可能是为了投资，也可能是因其他原因，购买的商品房对预购方已经没有意义，例如预购方移居国外。如果一概禁止转让，则限制了预购方合法权益的行使。5

其实，关于预售商品房再转让问题，我国1995年《房地产管理法》已经作出了规定，该法第五十四条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出具体规定，有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款，即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规，其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规：“根据《房地产法》第五十四条的规定，预售商品房不能再转让”。如果预售商品房不可以再转让，那么《房地产法》应当直接作出规定，没有必要再授权国务院制定不可转让的行政法规。所以该条款“实际上是对商品房的预售合同转让的认可”。6

我国最高人民法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法解释。1993年最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》（以下简称《1993年座谈会纪要》）规定： “关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按一般房屋买卖关系处理”。 《1993年座谈会纪要》大体包含这样几层含义：一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必须符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确解释“转让行为必须符合法规、政策规定”的具体含义，但是根据该段后半部分的规定，违法“法规、政策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了《民法通则》的立法本意，这大体与我国当时的经济体制有关。

1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《1995年司法解释》）中，对预售商品房再转让问题作出比较详细的规定，为避免不必要的争论，本文全文引用该规定：“七、关于预售商品房的转让问题。28、商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。29、商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理”。

根据以上规定，可以将预售商品房的债权转让问题归纳为：一、预售商品房合同无效的，预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前，且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系，而非预售商品房再转让关系。

与《1993年座谈会纪要》相比，《1995年司法解释》对商品房债权转让问题的规定出现了很大变化：一、《1993年座谈会纪要》规定在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系，而《1995年司法解释》强调在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系。《1993年座谈会纪要》关于这方面的规定有悖于物权理论，因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的所有权，其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系，其中可能仍然包括预售商品房再转让关系。《1995年司法解释》将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后的转让范围内。预购方取得房屋所有权证书当然取得房屋的所有权，即便这时房屋还未交付，其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。二、《1993年座谈会纪要》规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效，而《1995年司法解释》则强调转让预售商品房应当办理转让手续，将办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是，该“转让手续” 是指预购方和预售方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续？该“转让手续”的具体含义是什么？无论该“转让手续”是指什么，决不可能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续，因为如果办理了房屋产权登记手续，预购方已经取得预购商品房的所有权，那么预购方和受让人之间就不存在预售商品房合同权利转让关系，而只存在房屋买卖关系。根据该解释的规定，该转让手续应当包括预购方和预售方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢？该解释没有作出进一步的规定，但是根据《房地产法》第四十四条第二款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。

2003年最高人民法院又了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《2003年司法解释》），其中第六条涉及登记备案问题。该条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。根据该条规定，预售商品房合同不以办理登记备案手续为合同生效的条件，除非双方当事人另有约定。也就是说《2003年司法解释》对《1995年司法解释》关于预购方转让预售商品房权利的条件进行了修正，即预购方和预售方合同签订的预售商品房买卖合同，如果符合法律规定的条件，则该预售商品房买卖合同生效，而该买卖合同是否登记备案不影响合同的效力。同理，预购方和受让方签订的预售商品房权利转让合同是否备案也不能成为影响转让合同效力的原因。

此外，在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记时，预购方将购买交付的商品房转让他人的，对该转让的性质如何认定？根据最高人民法院以上司法解释的规定，预售商品房再转让限定在商品房尚未实际交付以前，交付以后的转让问题不适用该解释。登记是房屋所有权变更的公示方式，在房屋未办理登记时，该房屋的所有权仍然属于开发商，那么该转让是否属于无权处分呢？无权处分行为主要包括以下几种情形：出卖他人之物，出租他人之物，未经共有人同意出租、出卖共有物，将他人之物设定抵押、质押等。7 从表面上看，该转让属于无权处分，但是仔细推敲起来就会发现这种理解存在问题：房屋未交付以前，预购方转让合同权利只要通知预售方，该转让合同即对预售方发生法律效力，但是按照无权处分处理，预购方转让房屋必须经过预售方追认，该转让合同才能生效，这种结论让人觉得不可思议。其实，按照合同权利转让理论，除不得转让的情形外，预购方可以将其对预售方享有的权利转让给第三人，此时预购方转让的是房屋买卖合同中请求预售方协助办理产权的权利。因此，在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记，预购方将购买交付的商品房转让他人，其法律性质仍然属于合同权利转让问题，只是该转让不适用最高人民法院关于预售商品房再转让司法解释的有关规定，而应当适用《合同法》关于合同权利转让的一般规定。

三、房屋买卖合同债权转让的法律适用问题。

在理论界和实务界有一种观点，认为未取得权属证书的房屋，无论是房屋所有权还是债权都不得转让，因转让而签订的合同都是无效的。其法律根据是《房地产法》第三十七条，该条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）、未依法登记领取权属证书的…”。

这种观点对法律的理解有失偏颇。根据有关法律规定，至少有三种“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让：

第一是房地产开发商出卖现房的情况。根据2001年6月1日国务院颁布实施的《商品房销售管理办法》，其第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实”。从以上规定可以看出，开发商不需要办理产权初始登记手续，可以直接将现房出卖给买受人。也许有人会提出，《房地产法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。那么如何解释“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定和《商品房销售管理办法》第七条的规定之间的矛盾呢？实际上，二者之间不存在竞合问题，理由为：《房地产法》第三十八条规定的转让是指转让以出让方式取得的土地使用权，如果转让已经有建成房屋的土地使用权时该房屋应当具有所有权证书，一般情况下，买受人应当是具备房地产开发资格的法人。而《商品房销售管理办法》第七条规定的转让是商品房（现房）的转让问题，而非单纯的土地使用权转让，对买受人的条件没有限制。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之一。

第二是开发商预售商品房的情形。所谓预售商品房是指“房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为”。 8因为是预售正在建设中的商品房，房屋还未建成，开发商不可能取得房屋权属证书，但是开发商却可以转让该未建成的房屋。同时，开发商在预售商品房时有一部分房屋未卖出，但是房屋已经建成，开发商同样不需要取得房屋权属证书，其可以凭原商品房预售证书继续转让该已建成房屋。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之二。

第三是无权处分情形。无权处分是指无处分权人处分他人财产，并且与相对人订立财产转让合同。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。对该条款的效力，我国法律界的通说为“效力待定”。也就是说，即使出卖人出卖他人房屋并也不当然导致合同无效，经房屋所有人追认或者出卖人订立合同后取得处分权的，该是房屋买卖为有效。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之三。

以上三种均为出卖人在未取得房屋权属证书的情况下可以转让房屋的情形，只是第三种情形受到一定的限制，即无处分权的人处分他人房屋，未经房屋所有人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。至少排除这三种情形之外，其他房屋在未取得房屋权属证书时不得转让，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋权属证书时不得出卖。

按照这种逻辑思路，可以得出买受人与出卖人（可以是开发商，也可以是开发商之外的自然人、法人或者其他组织）签订房屋买卖合同，在未办理房屋权属变更登记手续之前，买受人对出卖人享有的权利包括：接受房屋和要求出卖人协助办理房屋权属登记手续；与此相对应，出卖人的义务包括：交付房屋和协助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述请求权全部或者部分转让给第三人（受让人）。此时，因房屋尚未办理过户手续，房屋所有权仍然属于出卖人，所以买受人转让的只能是房屋买卖合同的权利（请求权），而不是房屋所有权。在这种情况下，该权利的转让问题应当适用《民法通则》第九十一条和《合同法》关于合同权利转让的规定，同时由于《合同法》对《民法通则》有关权利转让问题进行了修正（转让权利只需通知出卖人，该权利转让合同即对出卖人发生法律效力），根据“特别法优于普通法”的原则，关于转让合同权利问题应当适用《合同法》的有关规定（预售商品房再转让问题还应当适用最高人民法院有关的司法解释）。

四、与房屋买卖合同权利转让有关的其他法律问题。

（一）、买受人转让合同权利是否还应当交纳契税和契税的缴纳对转让合同效力的影响。

根据我国税收征收方面的法律规定，房屋买卖合同的买受人应当按照房屋买卖的成交价格交纳契税。如果在只有买卖合同的双方当事人的情况下，契税的纳税人只能买受人当无异议。在房屋买卖合同权利转让中，应当由哪一方缴纳契税？未缴纳契税是否导致该权利转让合同无效？

对这个问题在理论界和司法实务界有两种截然对立的观点：一种认为，买受人和出卖人都应当缴纳契税，即先由买受人缴纳契税取得房屋权属证书后，再由受让人缴纳契税取得买受人的房屋权属证书。如果买受人未缴纳契税，应当认定该权利转让合同无效。另一种观点认为，契税应当由受让人交纳。如果买受人和出卖人都缴纳契税，结果是人为地制造了两次买卖、两次税费，无法实现社会效益的最大化。9

本人同意后一种观点，除该观点的理由之外，还有如下理由：

第一、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”，其第四条规定：“契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；……”，《中国人民共和国契税暂行条例细则》第七条规定：“条例所称房屋买卖，是指房屋所有人将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为”。根据以上规定，契税的纳税人应当是房屋买卖合同的买受人，即买受人为房屋权属的承受人。买受人是否成为契税的纳税人应当区别二种情形：第一是买受人将合同权利部分转让给受让人，买受人不退出原房屋买卖合同，买受人和受让人共同对出卖人享有权利，是该房屋的共有人，也是房屋权属的共同承受人，契税当然由二者共同缴纳。第二是买受人将合同权利全部转让给受让人，买受人退出原房屋买卖合同，受让人单独对出卖人享有权利，是房屋权属的承受人，契税由受让人缴纳，因买受人已退出原房屋买卖合同，其不应当再承担契税的缴纳义务。从另外的一个角度分析，可以将契税的缴纳看作是取得房屋权属证书的对价，买受人没有取得房屋权属证书，当然不需要缴纳契税。如果买受人缴纳契税，则其取得房屋权属证书，此时的转让行为是房屋买卖关系，而不是合同权利转让关系。

第二、如果认为因买受人未缴纳契税则权利转让合同无效，那么出卖人未缴纳土地增值税也同样会导致合同无效。这就象我们去超市购买商品，因销售者没有交纳税款而导致买卖合同无效一样荒谬无比。纳税与否是纳税人和税收征收机关之间的税收征收关系，该法律关系属于税法的调整范围，而买卖合同以及权利转让合同是民事关系，二者之间没有任何原因和结果关系。

第三、无论《民法通则》和《合同法》，还是最高人民法院的相关司法解释，都承认房屋买卖合同权利可以转让，并且都没有将买受人缴纳契税作为房屋买卖合同权利转让生效的要件。其实，不交纳契税并不代表买受人可以不交纳其他税费，其还是应当按照税收法律的规定交纳所得税等其他税费。

因此，房屋买卖合同权利转让，转让权利的买受人不应当缴纳契税。同时，无论是买卖合同的当事人，还是权利转让的当事人，契税或者其他税费是否缴纳都不是合同是否成立或者生效的要件。

（二）抵债房屋的再转让问题。

在房地产开发活动中，以房抵债的现象非常普遍。开发商由于资金紧张或者为避免流动资金的大量占用，往往要求施工方垫资施工，待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形下，实际存在两种法律关系：建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主旨无关，故仅论述房屋买卖合同关系。

以房抵债的法律性质为房屋买卖关系，即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款，施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。建设部《城市房地产转让管理规定》第三条也对此作了明确规定：“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：……（四）以房地产抵债的；……”。

施工方为了使房屋变现，就需要转让该房屋，这种转让分为两种情形：一是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋，该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议，由施工方将该抵债房屋转让给第三人，第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式需要缴纳契税和其他税费，为减少变现成本，施工方大多采取第二种方式变现。

如何确定施工方转让行为的法律性质？开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系，则开发商承担的义务为交付房屋和协助办理房屋产权手续，施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商承担协助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书，其与第三人签订的转让协议实际上转让的仍然是对开发商享有的权利，即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成，所以该转让行为应当适用《合同法》关于权利转让的规定。

由于施工方不具有房地产开发资格，其与第三人达成协议后，再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同，并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续。如果开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同，例如三个合同的房屋价格分别为100万元，权利转让问题不会产生任何异议。但是施工方为尽快使房屋变现，往往会降价销售房屋，例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元，施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元，最后第三人和开发商以80万元签订商品房买卖合同，此时存在一个问题：合同权利转让是指不改变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。最后一个合同改变了第一个合同的内容，这种改变是否影响权利转让的性质？施工方转让合同权利的完整流程是，开发商和施工方签订商品房买卖合同，工程款为房屋价款，其后施工方再和第三人签订权利转让合同，施工方收取第三人给付的对价，最后施工方通知开发商。因该流程比较烦琐，施工方往往在和第三人或者包括第三人和开发商达成初步的房屋买卖协议后（可能是口头的，也可能是书面的），由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同，第三人不需要按照合同约定向开发商交付房款，因其已经将房屋价款交付给了施工方。同时因该房屋已经由施工方交付给第三人，该第三人就享有要求开发商出具办理房屋权属登记各种手续的权利。从该层面上分析，最后一个合同只具有形式上的意义，或者说该价格仅为缴纳契税而确定的成交价。但是无论如何，施工方的转让行为仍然为权利的转让，我们权且称之为“简化的权利转让”。

第2篇：房屋转让法律范文

    原告张江泽

    被告赵金升

    2001年9月21日，灵宝市建设局因拆迁安置，在本市新华西街给被告赵金升解决门面地皮60平方米，由赵金升本人投资建设私房。2003年10月8日，原、被告通过中证人焦书秀在被告人赵金升家里签订了房产转让合同书。

    内容为：“一、甲方（被告）同意将新华西街将要建成的六间楼房（9#D楼）其中从西至东第二间地下室（12米×3.5米约42平方米价值约2万元）和第一层门面房面积为（12米×3.5米约42平方米）和二楼西单元一套住房以及门面房所占有土地（20米×3.5米约70平方米）的所有权转让给乙方（原告）所有，总价29万元整。二、签订合同时，乙方付给甲方购房款15万元，主体工程建成，乙方付给甲方5万元。于2004年7月工程全部竣工，交付乙方使用，付给甲方8万元。甲方负责把土地使用证，房产使用证办到乙方张江泽名下。乙方将剩余1万元全部付给甲方。证本费和手续费由乙方负担。三、地下室和一楼结构为框架结构，二楼为砖混结构，屋顶为现浇，室内地板砖，卫生间、伙房为墙面砖，水池、卫生洁具配套齐全，水电全通，防盗门、铝合金窗、质量与全楼相等。”

    合同签订后原告给付被告152000元。被告开始建房。主体工程建成后，原告依约给付被告进度款5万元时被告以合同无效为由拒绝接收。无奈，原告于2004年8月10日将5万元购房款公证提存，支付提存费用750元。因被告拒绝交付房产，原告诉至本院。

    「审判

    一审法院审理后认为，原、被告双方签订的合同是在平等、自愿、协商的基础上订立的，属双方真实意思表示。该合同为有效合同，双方均应依约履行。原告主张双方签订的合同合法有效，事实理由成立，本院予以支持。被告辩称转让房屋未经其他共有人同意，本院不予采信。被告辩称其所转让的房产未依法登记领取权属证书依据相关法律规定，本案的房屋购买合同应属无效。本院不予采纳。原告主张被告应赔偿公证提存费750元符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告应按每月1000元赔偿其经济损失，因缺乏证据支持，本院不予采信。但考虑到被告之违约行为确实给原告造成经济损失，应按原告实际交付的购房款202000元给付利息。综上依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十三条以及最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，判决1、被告赵金升应继续履行合同，将位于新华西街9#D楼从西至东第2间地下室和第1层门面房及2楼西单元住房1套交付原告张江泽。2、被告赵金升应赔偿原告张江泽公正提存费750元。赔偿原告实际交付房价202000元的利息，从2004年8月1日起按中国银行同期贷款利率计算至交房之日止。

    宣判后，赵金升不服判决提出上诉，上诉称：一、原判认定事实错误，本案房地产是全家共同所有，不是夫妻二人所有，签订合同时，其妻子并不在家，之所以未去办证是由于房屋未竣工，是不能办理而不是不去办理。二、原判适用法律错误，本案合同违反《城市房地产管理法》第三十七条和四、六项两项强制性规定的事实是非常明显的，属无效合同。无效合同不应履行，不存在违约责任，因此判决结论错误。请求二审法院查明事实，依法撤销原判，改判确认本案房屋买卖合同无效，驳回原告的诉讼请求。

    二审法院审理查明，关于原判认定赵金升、张江泽签订买卖房屋的合同及其履行情况的事实和原审查明的相同，予以确认。另查明，赵金升与灵宝市建设局于2001年9月21日签订了《关于赵金升同志拆迁安置的处理意见》，主要内容为赵金升已经于1995年被拆迁安置，由于其上访，又重新进行安置，即赵金升退还建设局1995年9月所给其解决的104m2住房，另解决门面地皮60m2，由赵金升本人投资建设。赵金升女儿赵赞华1976年12月25日生，2001年3月已经结婚；儿子现年25岁，正在郑州大学读研，赵金升于2004年8月4日与杨顺法签订租房协议，将已卖给张江泽的房屋又租赁给杨顺法。

    二审法院审理后认为，《中华人民共和国合同法》关于合同效力方面确立了依照法律、行政法规确定合同效力的法律制度，除法律、行政法规规定批准、登记生效的合同外，其他依法成立的合同均为成立即生效的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、行政法规确立了我国的房地产交易的登记发证制度，除土地使用权出让合同审批、房地产抵押合同登记生效外，其他房地产交易合同均为成立即生效的合同。这种制度鼓励的是诚实信用，阻止的是违约行为，有利于促进房地产交易秩序的健康稳定发展。《城市房地产管理法》第三十七条第六项是关于未确权发证的房地产禁止转让的规定，而第四十四条、第四十五条是关于房地产预售的规定。综合关于房地产转让方面的所有规定可以看出，无论是已经建成的有证房地产还是未建成的无证的房地产，只要来源明确、权属清晰，均可以进行转让。关于个人在建房地产的预售问题法律没有明确规定，可以参照《城市房地产管理法》中关于商品房预售方面的有关规定。《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条规定：“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更手续，一方拖延不办的，并以未办理土地使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。

    赵金升转让给张江泽的房地产，是通过拆迁安置确权给赵金升的正在建设中的房地产，地产来源清晰，权属确定；正在建设的房地产因不符合办证条件而没有房地产权证，但并无在建房地产不得转让的法律规定，因此赵金升可以转让该房地产；赵金升与张江泽签订的转让协议，意思表示真实，约定的房地产价款和交付办证手续具体，权利义务明确，因此该合同为有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的权利和义务。原审判决关于合同效力的认定是正确的，应予维持。赵金升上诉陈述该合同为无效合同所依据的事实证据不足，所适用法律的理由不足，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

    「评析

    此案的争执焦点有三：一是办理登记手续是否属于房屋买卖合同的生效要件？二是未取得权属证书的房屋是否可以转让？三是对于房屋转让是否可以夫妻家事。

    一、办理过户登记手续是否是房屋买卖合同的生效要件？

    城镇房屋买卖必须到房屋管理部门申请办理产权转移登记，这是众所周知，无异议的。国务院1983年12月17日施行的《城市私有房屋管理条例》第9条就规定：“买卖城市私有房屋，买卖双方须到房屋所在地房管机关办理手续。”由此可见，城镇房屋买卖要办理过户登记是法规的要求，不是可办可不办的。

    虽然有关法规均规定房屋所有权因买卖赠与等原因转移，需在一定期限内申办登记过户手续，但并无进一步明确指出当事人原签订的合同要等登记过户才能生效。因此，我们不能擅自推断登记过户就是房屋买卖合同成立的法律特定形式。

    由于房地产市场特别是商品房的交易价格变化快，升跌幅度大，当事人必须及时抓住时机决定买卖，否则，机会稍纵即逝，在这种情况下，如以登记过户作为合同成立的要件，而登记过户往往由于各种客观原因难以及时办理，则合同迟迟不能生效，双方的权利、义务不能及时确定，发生法律约束力，当事人任何一方都可以随时反悔，使对方原来签订合同的目的难以保证实现，这就严重影响了合同的严肃性，使交易始终处于不安状态，不仅无法保护善意一方当事人的利益，还会使恶意的当事人有机可趁。

    最高人民法院1999年12月19日颁布的《关于适用<合同法>若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续；或者仍未办理批准登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而对房屋买卖合同，法律法规恰恰只规定应当办理登记手续，未规定登记才能生效，所以房屋买卖合同只要依法成立即产生法律效力，而登记过户是转移房屋所有权应履行的手续，是履行合同内容的问题，不影响买卖房屋合同的效力。

    此案中，根据双方的约定，办理房产过户登记手续的义务在赵金升，赵金升不去办证是一种违约行为，应当承担违约责任，而不能将这种违约行为作为合同无效的理由。

    二、未竣工的房屋是否可以转让？

    《城市房地产管理法》第37条第6项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”那么本案中房屋还正在兴建中，没有房屋产权证书，是否可以转让呢？

    法律之所以规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，是因为房地产未依法登记领证说明该房地产来源不明，归属不明，如下市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则。不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。所以说如果产权清晰，则不能适用该款规定。例如当前的房地产开发中，房地产开发公司为了筹措建设资金，采取预售房屋，提前收购房款的办法，由此签订的房屋预售合同不可能等到开发公司取得产权证书或者登记过户后才生效，因为预售房屋属在建房屋，房屋建成一般需要一定的施工装修时间，预售单位不可能在签订合同时已取得产权证，也根本不存在产权过户的前提条件。如果以未取得权属证书为由而不允许对待建房屋进行转让，则就无法实现房屋预售。

    《城市房地产管理法》第38条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”也就是说，法律只要求已建成房屋转让时要持有房产证。对于未建成房屋由于不可能取得产权证，因此不属于《城市房地产管理法》第37条第6项规定的禁止范围。

    三、对于房屋转让是否可以夫妻家事？

    在此案中，由于该房是在建房屋还未竣工，没有取得产权证书，无法认定赵金升的妻子儿女是该房屋的共有人，但假如此房建成后属于赵金升与妻子共有，那么如果赵金升未经妻子书面同意私下里将房屋转让给他人，这个转让行为是否有效呢？

    这个问题就牵涉到了家事权，家事权亦称夫妻权或者日常事务权，是指配偶一方本无权，在与第三人就实施日常事务为一定法律行为时，推定享有配偶行使权利的权利，也就是说一般情况下，家庭对外发生法律关系时，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不经另一方的同意，而以家庭的名义对外发生法律关系，另一方对此则需承担民事法律责任。比如在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、生活用品，出借钱财物品，签订房屋租赁协议等等。

    家事有以下三个方面的特征：（1）主体身份特殊，与被人之间的特定身份关系一般限定在夫妻关系、父母子女关系；（2）内容特殊，一般限定为处理家庭日常事务或者一般家庭财产；（3）相对人分辩人的越权行为难度较大。

    对于家事权我国法律虽未作规定，但在审判实践中，我国是承认家事权的。最高人民法院颁布的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》中规定“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这一解释是目前我国审判实践中适用家事制度的最直接的证据。

    构成家事的相对人必须为善意的、无过失的，如果夫妻一方与相对人恶意串通，故意损害另一方的权益，则不构成家事，所发生的法律关系对另一方是无效的。对于房地产交易，因为法律已经规定要共有人书面同意。如果产权证书上没有其他家庭成员的名子，虽然有可能其它家庭成员为共有人，但相对人无法知道有共有人，所以相对人没有恶意，也无过错，在这种情况下就构成家事。但如果产权证书上已载明了有其他共有人，如果没有经过其它共有人的书面同意，就不构成家事，房屋转让必须经过共有人的书面同意。

第3篇：房屋转让法律范文

    第一条  （目的和依据）

    为了规范房地产转让行为，保障房地产转让当事人和其他关系人的合法权益，维护房地产市场的正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

    第二条  （适用范围）

    本办法适用于本市行政区域内的房地产转让。

    第三条  （定义）

    本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。

    前款所称的房地产权利人，是指合法拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。

    第四条  （管理部门）

    上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房地产转让的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域房地产转让的行政管理工作，业务上受市房地局领导。

    市房地局和区、县房地产管理部门所属的房地产交易管理机构，按照市人民政府的有关规定，分别负责房地产转让过户手续的具体管理工作。

    财政、税务、物价、工商、规划、住宅建设等管理部门按照各自职责，协同实施本办法。

    第五条  （转让原则）

    房地产转让应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。

    第六条  （转让方式）

    房地产转让主要包括下列方式：

    （一）买卖；

    （二）交换；

    （三）赠与；

    （四）以房地产抵债；

    （五）以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；

    （六）因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；

    （七）法律、法规、规章许可的其他方式。

    第二章  一般规定

    第一节  转让范围和条件

    第七条  （转让当事人）

    房地产转让人应当是依法登记取得房地产权证书的房地产权利人。

    房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

    第八条  （不得转让的房地产）

    有下列情形之一的房地产不得转让：

    （一）未依法登记取得房地产权证书的；

    （二）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

    （三）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

    （四）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

    （五）依法收回土地使用权的；

    （六）法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。

    第九条  （国有土地上房屋转让的条件）

    依法取得国有土地使用权的地块上建成的房屋需转让的，必须在办理房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的登记并取得房地产权证书后，方可按照本办法的规定办理转让手续。

    第十条  （成片开发国有土地使用权转让的条件）

    以出让方式取得成片国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需转让的，应当符合下列条件：

    （一）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金；

    （二）土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

    （三）需转让地块已经形成工业用地或者其他建设用地条件；

    （四）规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；

    （五）出让合同约定的其他条件。

    以划拨方式取得成片国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需转让的，应当符合前款第（二）项、第（三）项、第（四）项所列的条件，并报市人民政府批准。

    第十一条  （出让国有土地上房地产转让时的限定）

    以出让方式取得国有土地使用权的，房地产转让时，出让合同载明的权利、义务随之转移。

    第十二条  （划拨国有土地上房地产转让时的限制）

    以划拨方式取得国有土地使用权的，房地产转让时，应当由受让人按照法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金；按照法律、法规、规章的有关规定可以不办理土地使用权出让手续的，应当由转让人将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。

    土地收益上缴的具体办法，由市人民政府按照国务院的规定另行制定。

    第十三条  （集体所有土地上房屋转让的条件）

    集体所有土地上建成的房屋需转让的，应当符合下列条件：

    （一）房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。

    （二）居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人；非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。

    （三）居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡（镇）人民政府批准。

    集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第（二）项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可按照本办法的规定办理转让手续。

    第十四条  （房地产买卖时的优先购买权）

    共有房地产买卖时，在同等条件下，房地产共有人享有优先购买权。

    已经出租的房地产买卖时，在同等条件下，房地产承租人享有优先购买权。

    第二节  转让程序

    第十五条  （转让合同的订立）

    房地产转让时，除本办法第六条第（五）项、第（六）项所列的情形外，转让当事人应当依法订立房地产转让合同。

    第十六条  （转让合同的主要内容）

    房地产转让合同包括房地产的买卖合同、交换合同、抵债合同和赠与合同。

    房地产买卖合同应当载明下列主要内容：

    （一）转让当事人的姓名或者名称、住所；

    （二）房地产的座落地点、面积、四至范围；

    （三）土地所有权性质；

    （四）土地使用权获得方式和使用期限；

    （五）房地产的规划使用性质；

    （六）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；

    （七）房地产转让的价格、支付方式和期限；

    （八）房地产交付日期；

    （九）违约责任；

    （十）争议的解决方式；

    （十一）转让当事人约定的其他事项。

    房地产交换合同除符合前款规定外，应当载明交换的价格差额；房地产抵债合同除符合前款规定外，应当载明抵冲的债务及其金额。房地产赠与合同应当符合有关法律的规定。

    房地产转让合同的示范文本由市房地局制定。转让当事人应当参照示范文本订立房地产转让合同。

    第十七条  （转让合同的生效）

    房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：

    （一）转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；

    （二）法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。

    第十八条  （过户申请和价格申报）

    房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列文件：

    （一）房地产权证书；

    （二）转让当事人的身份证明；

    （三）转让合同或者与转让有关的法律文件；

    （四）其他有关的文件。

    房地产买卖、交换或者抵债的，转让当事人应当在办理过户手续的同时，向房地产交易管理机构如实申报转让价格，不得瞒报或者作不实的申报。

    房地产交易管理机构应当定期将转让当事人申报的转让价格抄送同级税务、物价部门。

    第十九条  （过户审核和变更登记）

    房地产交易管理机构应当自受理转让当事人过户申请之日起15日内完成审核。对不符合规定条件或者手续的，应当作出不予过户的决定，并书面通知转让当事人；对符合规定条件和手续的，应当将申请过户的文件移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定办理房地产转让变更登记。

    房地产转让变更登记应当在房地产交易管理机构向房地产登记机构移交申请过户文件之日起15日内完成，并由房地产交易管理机构通知房地产受让人领取房地产权证书。

    第三节  转让当事人的权利、义务和责任

    第二十条  （房地产权利转移的日期）

    房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准；但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。

    第二十一条  （风险责任转移的日期）

    房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人；但转让当事人约定自房地产转移占有之日起转移风险责任的，从其约定。

    第二十二条  （与第三人签订转让合同的限制）

    房地产转让合同签订后，未依法解除合同关系的，房地产转让人不得就同一房地产与第三人签订转让合同。

    房地产转让人违反前款规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。

    第二十三条  （房地产相关情况的告知）

    房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产的抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。

    房地产转让人违反前款规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。

    第二十四条  （租赁合同的继续履行）

    转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。

    第二十五条  （广告宣传的真实性）

    与房地产转让有关的广告或者表明房地产状况的说明书、示意图等应当真实、准确。

    以公开展示样品房的方式表明商品房的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况的，商品房的实际状况应当与样品房相符。

    房地产转让人违反前款规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。

    第二十六条  （土地使用权分割的限定）

    房屋转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

    房屋分层、分套转让时，该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割；房地产受让人按照分层、分套房屋的建筑面积，取得相应比例的土地使用权。

    第二十七条  （房屋及其相关设施转让的限定）

    房屋转让时，房屋的附属设施同时转让。按照国家和本市有关规定可以单独转让的新建房屋的地下停车库等附属建筑物、构筑物，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。

    房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。

    按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。

    第二十八条  （转让价格的限定）

    房地产转让的价格由转让当事人协商议定，但新建安居房、平价房买卖的价格应当由市物价部门和市住宅建设管理部门核定。

    房地产买卖、交换或者抵债的，其转让合同中载明的房地产价格应当是受让人按照本办法第二十六条、第二十七条规定取得房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。

    第二十九条  （新建房屋转让后的保修责任）

    新建房屋买卖、交换或者抵债的，转让人应当自房地产权利转移之日起，对新建房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约定，但不得少于两年。

    新建房屋在保修期内发生再转让的，原房地产转让人应当按照原转让合同，继续承担保修责任。

    第三十条  （违约责任）

    房地产买卖、交换或者抵债的当事人一方违反转让合同约定的，应当向对方支付违约金；由于违约给对方造成损失的，应当依法进行赔偿。

    违约金的数额应当在转让合同中约定；转让合同中未作约定，并且有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金：

    （一）因房地产转让人的过错，未在约定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍；

    （二）因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。

    第三十一条  （相关税费的缴纳）

    房地产买卖、交换、赠与或者抵债的，转让当事人应当按照国家税收法律、法规的规定纳税；其中房地产买卖、交换或者抵债的，还应当向房地产交易管理机构缴纳交易手续费。

    房地产转让的税、费按照转让当事人申报的转让价格计算；其中房地产交换的，按照申报的交换价格差额计算。但转让当事人申报的转让价格明显低于正常市场价格的，应当按照房地产评估价格计算税、费。

    交易手续费的标准，由市物价部门会同市财政部门核定。

    第三章  商品房预售

    第三十二条  （预售条件）

    商品房预售，应当符合下列条件：

    （一）土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；

    （二）土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

    （三）取得商品房的建设工程规划许可证；

    （四）取得商品房的建设工程施工许可证；

    （五）商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；

    （六）已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

第4篇：房屋转让法律范文

关键词：激活；农村房屋；抵押权；法律问题

中图分类号：F293.3

文献标志码：A

文章编号：1673-291X（2012）17-0024-02

河南省叶县农民李红伟2010年流转了近1 000亩土地种植高效有机蔬菜，由于扩大规模建大型温室，没有抵押物而贷不到款。不得已，只好向郑州工作的二叔求助，二叔用住房做抵押贷款，才解了他的燃眉之急。当前，农民房屋不能够办理抵押，造成农民“贷款难”和金融机构“难贷款”，农民很难获得有效的资金支持，制约了农村经济的发展。因此，如何解决“两难”问题，值得我们深思和探讨。

一、农村房屋的法律问题

（一）农村房屋所有权

农村房屋是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的房屋，不包括农村集体经济组织和乡镇企业等所有的房屋。《宪法》第十三条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。”《民法通则》第七十五条规定，“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”据此，农村房屋是农民合法的私有财产，受国家法律保护；农民对自己的房屋享有财产所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

（二）农村房屋所有权与宅基地使用权的关系

《物权法》第一百五十二条、第一百五十三条的规定，宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地属于集体所有，农民有权取得符合法律规定的宅基地，并建造住宅及其附属设施，其所有权受法律保护。我国担保法和物权法明确规定，不得在宅基地上设定抵押权，否则无效。法律禁止对宅基地进行买卖和抵押。这意味着农村房屋所有权和宅基地使用权不能分开单独设立抵押权。

二、抵押权相关规定

抵押权是债权人对于债务人或第三人提供的作为债务履行担保的财产，在债务人不履行义务时有权就其抵押财产折价或者以拍卖、变卖所得的价金享有优先受偿的权利。

市场经济条件下，市场主体筹集资金的基本渠道是向金融机构融资。金融机构为了防范风险，要求融资人提供担保，保护自己的金融安全。市场主体通过融资，投入市场进行生产经营，推动社会经济的发展；同时，金融机构也获得了利益，实现双赢[1]。另一方面，由于抵押担保不转移占有，对债权人来说可以减少保管担保物的风险，对债务人来说可以充分利用担保物实现增值，符合社会经济的发展要求。有学者说，现代经济生活中的抵押权在抵押物权中得到严重化[2]。

三、农村房屋抵押的现实意义

第一，农村房屋抵押能够激活农村沉睡的房产资本，充分发挥农村房屋的经济效益。目前我国农村，农民面临的主要问题是农业产业升级所急需的投资如种植有机蔬菜、购买新型种子、农用机械、新型灌溉技术等，均需要通过贷款来解决。金融机构贷款都要求提供担保物，对农民来说，房屋是农民手里最值钱的财产了。如果允许以农村房屋抵押贷款，将大大缓解农民“贷款难”和金融机构“难贷款”的难题。农民通过房屋抵押融资来发展经济，对发展农村经济十分有利。

第二，农村房屋抵押，对金融机构来说风险易于控制。我国《土地管理法》第五十九条、第六十二条规定，农民建房应当使用宅基地，一户农民只能拥有一处宅基地的使用权，宅基地面积上限不能超过省、自治区和直辖市的规定。我国农民每户仅有一处宅基地，房屋用于抵押取得贷款后，抵押人非常清楚不能偿还贷款所面临的法律后果，使其更加珍惜和合理使用来之不易的贷款，同时，能调动农民发展经济的积极性和主动性。此外，金融机构通过完善管理机制，加大对贷款用途和使用情况的监管力度，将信贷风险控制在最小限度内。

第三，允许农村房屋抵押对搞活农村经济，培育社会主义农村市场具有深远重大的意义。我国目前至少有70%左右的人口住在农村，这些人口是我国发展社会主义市场经济不可或缺的参与主体。中国要真正摆脱贫穷落后，就必须充分调动广大农民群众的积极性，缩小城乡差别，让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加，广大农民也正在积极寻找致富的门路，可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的私有房屋抵押来获得发展经济所必须的资金，让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会，很可能让部分农民产生畸形心理，从而影响到社会的稳定。

四、我国目前农村宅基地使用权转让的有关规定

我国对农村宅基地使用权的转让有着严格的限制。根据“地随房走、房地一体”的原则，在实现农村房屋抵押权时必须依法处理宅基地使用权的转让问题。

宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身分而享有的社会福利和社会保障，是农民的安身之本。在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的现实下，土地承包经营权解决了农民的基本衣食来源，宅基地使用权解决了农民的基本居住问题。这两项制度的福利色彩成为维护农业、农村、农民利益的重要制度。保障功能是宅基地使用权制度的首要功能，关于宅基地使用权的取得、行使和转让问题，必须尊重这一现实，以利于保护农民利益，构建和谐社会[3]。

关于农村宅基地使用权的转让，我国法律或行政法规没有直接的允许或禁止性规定，但是国务院及其所属职能部门对该问题了一些明确的政策性规定。（1）1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”（2）2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”（3）2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”（4）2008年建设部《房屋登记办法》第八十七条规定，“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。” 2）2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”（3）2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”（4）2008年建设部《房屋登记办法》第八十七条规定，“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”

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虽然我国现行立法未就农村宅基地转让直接作出允许或禁止的规定，但有关法律及国家的政策性规定所体现的立法精神及其价值取向是明确的。国家对农村宅基地转让进行严格限制，宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转让，而且其使用宅基地的面积不得超过法律法规规定的面积，除此之外的转让行为，应确认为无效。

五、农村房屋抵押的现状

为了解决农民贷款难的问题，我国已经有不少的地方进行积极的尝试：安徽省宣城市某区2003—2009年共办理农村房屋抵押登记9 506户，贷款总额7.2亿元；2009年吉林省先后下发《关于当前金融促进经济发展若干意见》、《关于扩大农村有效担保物范围发展多种形式担保信贷产品试点的指导意见》，积极推动开展农村房屋抵押贷款试点；2010年底，重庆市人民政府出台《重庆市农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资管理办法》（施行），截至目前，重庆市依据该办法已发放贷款共计99.5亿元；2011年8月河南省郑州市人民政府《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》，于10月1日起开始实施，农民以房屋抵押的方式获得贷款，首先要办理房屋所有权登记，取得房产证，然后到房管部门申请办理抵押登记，就能申请农业专项贷款，解决目前资金短缺的困难。

从试点的情况看，农民房屋设立抵押的一般程序是：（1）产权登记，农民先办理宅基地使用权证和房屋所有权证；（2）房产评估，对农民的房屋进行评估；（3）签订合同，农民和金融机构签订贷款合同和抵押合同；（4）抵押登记，合同双方到房屋登记机构办理抵押登记。

六、农村房屋抵押权实现的方式

农村房屋具备实现抵押权的条件时，可以通过以下方式实现：

1.实现抵押权时具备拍卖或者竞价的条件，应当优先适用拍卖或者竞价的方式，抵押权人以拍卖或者竞价所得的价款优先受偿。这主要是基于实现抵押房屋的价值最大化考虑，也是充分保护抵押人权益的体现。拍卖或者竞价的条件主要有三个：一是竞买人在两人以上；二是全部竞买人均是本集体经济组织的成员；三是全部竞买人都符合向本集体经济组织申请宅基地的条件。

2.实现抵押权时不具备拍卖或者竞价的条件，则分别处理：

（1）抵押权人是本集体经济组织成员，且符合申请宅基地的条件，则可将抵押房屋以折价或变卖的方式转让给抵押权人，使其优先受偿；如果抵押权人已拥有一处宅基地的，则应当由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，对抵押房屋则作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

（2）抵押权人不是本集体经济组织成员，则由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，而对抵押房屋作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

3.抵押权人或者本集体经济组织其他成员取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集体经济组织收回后，应当依法到土地管理部门办理集体土地使用权主体变更登记手续，到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记，完成房屋所有权及宅基地使用权的转移。

农村房屋设定抵押，根据“地随房走、房地一体”的原则来实现抵押权，既不违反法律，也有利于社会经济的发展。但在实现抵押权时只能在本集体经济组织成员内转让，并且要及时办理集体土地使用权证户主变更手续，完成农村房屋抵押实现的全部过程。因此，没有必要禁止农村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相关的法律法规还不健全，特别是宅基地使用权的转让受到严格限制，因此，农村房屋抵押在实践操作中应当注意相关手续的办理及完善，不得违反我国土地管理的法律法规。建议国家要尽早立法，明确农村住房登记办证及抵押贷款相关制度，建立健全农村社会保障体系，保障农村房屋抵押权得以实现，激活农村沉睡的房产资本，促进农村现代化建设；制定相应的金融政策，引导金融机构参与和支持农业经济发展，把更多的信贷资金投向农村、农业，为现代农业的发展增添强大动力。

参考文献：

[1] 谢在全.民法物权论（下）[M].北京：中国政法大学出版社，1998：532.

[2] 许明月.抵押权制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王胜明.中华人民共和国物权法解读[M]. 北京：中国法制出版社，2007：328.

[4] 程啸.中国抵押权制度的理论与实践[M].北京：法律出版社，2001，107.[责任编辑　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者简介：王向阳（1967-），男，讲师，从事法学研究。

虽然我国现行立法未就农村宅基地转让直接作出允许或禁止的规定，但有关法律及国家的政策性规定所体现的立法精神及其价值取向是明确的。国家对农村宅基地转让进行严格限制，宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转让，而且其使用宅基地的面积不得超过法律法规规定的面积，除此之外的转让行为，应确认为无效。

五、农村房屋抵押的现状

为了解决农民贷款难的问题，我国已经有不少的地方进行积极的尝试：安徽省宣城市某区2003—2009年共办理农村房屋抵押登记9 506户，贷款总额7.2亿元；2009年吉林省先后下发《关于当前金融促进经济发展若干意见》、《关于扩大农村有效担保物范围发展多种形式担保信贷产品试点的指导意见》，积极推动开展农村房屋抵押贷款试点；2010年底，重庆市人民政府出台《重庆市农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资管理办法》（施行），截至目前，重庆市依据该办法已发放贷款共计99.5亿元；2011年8月河南省郑州市人民政府《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》，于10月1日起开始实施，农民以房屋抵押的方式获得贷款，首先要办理房屋所有权登记，取得房产证，然后到房管部门申请办理抵押登记，就能申请农业专项贷款，解决目前资金短缺的困难。

从试点的情况看，农民房屋设立抵押的一般程序是：（1）产权登记，农民先办理宅基地使用权证和房屋所有权证；（2）房产评估，对农民的房屋进行评估；（3）签订合同，农民和金融机构签订贷款合同和抵押合同；（4）抵押登记，合同双方到房屋登记机构办理抵押登记。

六、农村房屋抵押权实现的方式

农村房屋具备实现抵押权的条件时，可以通过以下方式实现：

1.实现抵押权时具备拍卖或者竞价的条件，应当优先适用拍卖或者竞价的方式，抵押权人以拍卖或者竞价所得的价款优先受偿。这主要是基于实现抵押房屋的价值最大化考虑，也是充分保护抵押人权益的体现。拍卖或者竞价的条件主要有三个：一是竞买人在两人以上；二是全部竞买人均是本集体经济组织的成员；三是全部竞买人都符合向本集体经济组织申请宅基地的条件。

2.实现抵押权时不具备拍卖或者竞价的条件，则分别处理：

（1）抵押权人是本集体经济组织成员，且符合申请宅基地的条件，则可将抵押房屋以折价或变卖的方式转让给抵押权人，使其优先受偿；如果抵押权人已拥有一处宅基地的，则应当由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，对抵押房屋则作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

（2）抵押权人不是本集体经济组织成员，则由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，而对抵押房屋作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

3.抵押权人或者本集体经济组织其他成员取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集体经济组织收回后，应当依法到土地管理部门办理集体土地使用权主体变更登记手续，到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记，完成房屋所有权及宅基地使用权的转移。

农村房屋设定抵押，根据“地随房走、房地一体”的原则来实现抵押权，既不违反法律，也有利于社会经济的发展。但在实现抵押权时只能在本集体经济组织成员内转让，并且要及时办理集体土地使用权证户主变更手续，完成农村房屋抵押实现的全部过程。因此，没有必要禁止农村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相关的法律法规还不健全，特别是宅基地使用权的转让受到严格限制，因此，农村房屋抵押在实践操作中应当注意相关手续的办理及完善，不得违反我国土地管理的法律法规。建议国家要尽早立法，明确农村住房登记办证及抵押贷款相关制度，建立健全农村社会保障体系，保障农村房屋抵押权得以实现，激活农村沉睡的房产资本，促进农村现代化建设；制定相应的金融政策，引导金融机构参与和支持农业经济发展，把更多的信贷资金投向农村、农业，为现代农业的发展增添强大动力。

参考文献：

[1] 谢在全.民法物权论（下）[M].北京：中国政法大学出版社，1998：532.

[2] 许明月.抵押权制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王胜明.中华人民共和国物权法解读[M]. 北京：中国法制出版社，2007：328.

[4] 程啸.中国抵押权制度的理论与实践[M].北京：法律出版社，2001，107.[责任编辑　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者简介：王向阳（1967-），男，讲师，从事法学研究。

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虽然我国现行立法未就农村宅基地转让直接作出允许或禁止的规定，但有关法律及国家的政策性规定所体现的立法精神及其价值取向是明确的。国家对农村宅基地转让进行严格限制，宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转让，而且其使用宅基地的面积不得超过法律法规规定的面积，除此之外的转让行为，应确认为无效。

五、农村房屋抵押的现状

为了解决农民贷款难的问题，我国已经有不少的地方进行积极的尝试：安徽省宣城市某区2003—2009年共办理农村房屋抵押登记9 506户，贷款总额7.2亿元；2009年吉林省先后下发《关于当前金融促进经济发展若干意见》、《关于扩大农村有效担保物范围发展多种形式担保信贷产品试点的指导意见》，积极推动开展农村房屋抵押贷款试点；2010年底，重庆市人民政府出台《重庆市农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资管理办法》（施行），截至目前，重庆市依据该办法已发放贷款共计99.5亿元；2011年8月河南省郑州市人民政府《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》，于10月1日起开始实施，农民以房屋抵押的方式获得贷款，首先要办理房屋所有权登记，取得房产证，然后到房管部门申请办理抵押登记，就能申请农业专项贷款，解决目前资金短缺的困难。

从试点的情况看，农民房屋设立抵押的一般程序是：（1）产权登记，农民先办理宅基地使用权证和房屋所有权证；（2）房产评估，对农民的房屋进行评估；（3）签订合同，农民和金融机构签订贷款合同和抵押合同；（4）抵押登记，合同双方到房屋登记机构办理抵押登记。

六、农村房屋抵押权实现的方式

农村房屋具备实现抵押权的条件时，可以通过以下方式实现：

1.实现抵押权时具备拍卖或者竞价的条件，应当优先适用拍卖或者竞价的方式，抵押权人以拍卖或者竞价所得的价款优先受偿。这主要是基于实现抵押房屋的价值最大化考虑，也是充分保护抵押人权益的体现。拍卖或者竞价的条件主要有三个：一是竞买人在两人以上；二是全部竞买人均是本集体经济组织的成员；三是全部竞买人都符合向本集体经济组织申请宅基地的条件。

2.实现抵押权时不具备拍卖或者竞价的条件，则分别处理：

（1）抵押权人是本集体经济组织成员，且符合申请宅基地的条件，则可将抵押房屋以折价或变卖的方式转让给抵押权人，使其优先受偿；如果抵押权人已拥有一处宅基地的，则应当由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，对抵押房屋则作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

（2）抵押权人不是本集体经济组织成员，则由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，而对抵押房屋作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

3.抵押权人或者本集体经济组织其他成员取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集体经济组织收回后，应当依法到土地管理部门办理集体土地使用权主体变更登记手续，到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记，完成房屋所有权及宅基地使用权的转移。

农村房屋设定抵押，根据“地随房走、房地一体”的原则来实现抵押权，既不违反法律，也有利于社会经济的发展。但在实现抵押权时只能在本集体经济组织成员内转让，并且要及时办理集体土地使用权证户主变更手续，完成农村房屋抵押实现的全部过程。因此，没有必要禁止农村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相关的法律法规还不健全，特别是宅基地使用权的转让受到严格限制，因此，农村房屋抵押在实践操作中应当注意相关手续的办理及完善，不得违反我国土地管理的法律法规。建议国家要尽早立法，明确农村住房登记办证及抵押贷款相关制度，建立健全农村社会保障体系，保障农村房屋抵押权得以实现，激活农村沉睡的房产资本，促进农村现代化建设；制定相应的金融政策，引导金融机构参与和支持农业经济发展，把更多的信贷资金投向农村、农业，为现代农业的发展增添强大动力。

参考文献：

[1] 谢在全.民法物权论（下）[M].北京：中国政法大学出版社，1998：532.

[2] 许明月.抵押权制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王胜明.中华人民共和国物权法解读[M]. 北京：中国法制出版社，2007：328.

[4] 程啸.中国抵押权制度的理论与实践[M].北京：法律出版社，2001，107.[责任编辑　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者简介：王向阳（1967-），男，讲师，从事法学研究。 展农村房屋抵押贷款试点；2010年底，重庆市人民政府出台《重庆市农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资管理办法》（施行），截至目前，重庆市依据该办法已发放贷款共计99.5亿元；2011年8月河南省郑州市人民政府《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》，于10月1日起开始实施，农民以房屋抵押的方式获得贷款，首先要办理房屋所有权登记，取得房产证，然后到房管部门申请办理抵押登记，就能申请农业专项贷款，解决目前资金短缺的困难。

从试点的情况看，农民房屋设立抵押的一般程序是：（1）产权登记，农民先办理宅基地使用权证和房屋所有权证；（2）房产评估，对农民的房屋进行评估；（3）签订合同，农民和金融机构签订贷款合同和抵押合同；（4）抵押登记，合同双方到房屋登记机构办理抵押登记。

六、农村房屋抵押权实现的方式

农村房屋具备实现抵押权的条件时，可以通过以下方式实现：

1.实现抵押权时具备拍卖或者竞价的条件，应当优先适用拍卖或者竞价的方式，抵押权人以拍卖或者竞价所得的价款优先受偿。这主要是基于实现抵押房屋的价值最大化考虑，也是充分保护抵押人权益的体现。拍卖或者竞价的条件主要有三个：一是竞买人在两人以上；二是全部竞买人均是本集体经济组织的成员；三是全部竞买人都符合向本集体经济组织申请宅基地的条件。

2.实现抵押权时不具备拍卖或者竞价的条件，则分别处理：

（1）抵押权人是本集体经济组织成员，且符合申请宅基地的条件，则可将抵押房屋以折价或变卖的方式转让给抵押权人，使其优先受偿；如果抵押权人已拥有一处宅基地的，则应当由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，对抵押房屋则作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

（2）抵押权人不是本集体经济组织成员，则由本集体经济组织将抵押房屋及宅基地一并收回，统一安排使用，而对抵押房屋作价补偿，抵押权人以补偿款优先受偿。

3.抵押权人或者本集体经济组织其他成员取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集体经济组织收回后，应当依法到土地管理部门办理集体土地使用权主体变更登记手续，到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记，完成房屋所有权及宅基地使用权的转移。

农村房屋设定抵押，根据“地随房走、房地一体”的原则来实现抵押权，既不违反法律，也有利于社会经济的发展。但在实现抵押权时只能在本集体经济组织成员内转让，并且要及时办理集体土地使用权证户主变更手续，完成农村房屋抵押实现的全部过程。因此，没有必要禁止农村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相关的法律法规还不健全，特别是宅基地使用权的转让受到严格限制，因此，农村房屋抵押在实践操作中应当注意相关手续的办理及完善，不得违反我国土地管理的法律法规。建议国家要尽早立法，明确农村住房登记办证及抵押贷款相关制度，建立健全农村社会保障体系，保障农村房屋抵押权得以实现，激活农村沉睡的房产资本，促进农村现代化建设；制定相应的金融政策，引导金融机构参与和支持农业经济发展，把更多的信贷资金投向农村、农业，为现代农业的发展增添强大动力。

参考文献：

[1] 谢在全.民法物权论（下）[M].北京：中国政法大学出版社，1998：532.

[2] 许明月.抵押权制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王胜明.中华人民共和国物权法解读[M]. 北京：中国法制出版社，2007：328.

[4] 程啸.中国抵押权制度的理论与实践[M].北京：法律出版社，2001，107.[责任编辑　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

第5篇：房屋转让法律范文

关键词：宅基地；宅基地使用权；典权

中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）30-0142-03

一、农村宅基地使用权概述

宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权可以分为两种：即农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织的成员和符合一定条件的城镇居民。新修订的《土地管理法》和《物权法》没有确认城镇非农业户口居民在农村建房、对集体土地享有宅基地使用权。城镇宅基地使用权的主体是解放以后因历史的原因形成的城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。

宅基地使用权具有以下的法律特征：

第一，权利主体特定。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。这意味着土地管理法将宅基地的使用权人限定为农村村民，即宅基地使用权是农村居民因建造自有住宅对集体所有的土地占有、使用的权利。而《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”该规定对宅基地使用权人的身份并未加以限定。但《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这说明《物权法》将对农村宅基地使用权的规制留给了《土地管理法》和其他相关立法。

第二，权利客体仅限于集体土地。这一点《土地管理法》和《物权法》都有明确的规定。首先，宅基地使用权的客体仅限于集体所有的土地上，在国有的土地上不得设定宅基地使用权。其次，宅基地使用权的客体仅以土地为限，但在解释时应不限于“地面”，宅基地使用权人在地面之上或者地下也得进行建设附属设施并保有所有权。

第三，“一户一宅”。集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。《土地管理法》第62条明确规定一户只能拥有一处宅基地。

第四，目的特定。宅基地使用权的土地使用用途，根据现行法律规定只能用作农村村民住宅的建设。《物权法》第152条也明确规定只得在该土地上建造住宅及其附属设施。解释上，这里的住宅是指农村村民所建住房及与住房和居住生活有关的其他建筑物和设施，例如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚等。

第五，权利的取得具有无偿性。我国现行法律中，宅基地使用权的原始取得是无偿的。按照现行《土地管理法》的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织为了保障其成员的正常生活，无偿将土地作为一种福利向本集体成员提供失。

第六，权利无期限。我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定，宅基地使用权不因期限届满而消失。

二、农村宅基地使用权的流转方式分析

宅基地是农村居民的基本生活资料，我国相关法律限制宅基地使用权的自由流转，权利人不得就其宅基地使用权单独转让、出租或者设定抵押。如：

《土地管理法》第62条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第62条第3款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

《担保法》第37条和《物权法》第184条规定，宅基地使用权不得抵押。

另外，国家土地管理局关于《确定土地所有权与使用权的若干规定》的第169条规定：“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

从以上法律规定可以看出：第一，宅基地使用权人只能是农村村民。那么，农村村民的身份是根据什么标准确定的？是按照从业标准还是户籍标准，或是按照实际常住标准？对这一问题，我国立法没有正式的规定，个别部门规章有按从业标准的，如1989年1月16日国家工商行政管理局《私营企业暂行管理办法》第3条规定：“农村村民，指农民个人，不含农村中的非农业居民。”也有地方法规按户籍标准的，如2007年7月1日起施行的《上海市农村村民住房建设管理办法》第3条规定：“农村村民，是指具有本市常住户口的本市农村集体经济组织成员。”所以，要从立法上规范宅基地使用权制度，就有必要从立法上对农村村民的身份进行科学合理的界定，统一农村村民身份的界定标准。

第二，宅基地使用权不得单独转让、抵押，但宅基地使用权可以随房屋所有权转让、抵押。实践中，这种转让也存有限制：即受让人只能是本集体经济组织成员，而且还必须是农村村民，因为前文已述及宅基地使用权人仅限于农村村民。如果要转让给本集体组织外人员，该人员必须首先在本集体组织中落户并符合申请宅基地的条件。这种限制，违反了物权法平等保护原则，使农村的不动产难以进入市场进行交易，在一定程度上限制农民的融资手段，继而阻碍农村经济的发展；另一方面，这种限制会让农村宅基地使用权的转让出现两难境况而使得这种允许随房转让的法律规定形同虚设：目前在大量农村人口向城镇流动的情况下，许多农民已经进城打工，有的在城里已经购置了房产，在经济欠发达地区，“空心村”和宅基地闲置情况十分突出，而农村村民几乎每户都有自己的宅基地，所以，这些空置的宅基地在农村本集体经济组织内进行转让几乎没有市场可言，而对农村房屋有需求的城镇居民却无法在农村购房。在城里购置了房产的农民无法转让闲置的空房，将会造成农民房屋的长期空闲，不符合“物尽其用”的原则。

同样道理，如果农村村民通过抵押自己的房屋融资，在农村村民无法偿还借贷款物时，抵押权人的抵押权就有可能无法实现，因为该抵押的房屋无论是折价还是拍卖，继受取得房屋所有权的人也必须是农村村民，前文述及，大多数农村村民对宅基地没有购买需求。所以，这在实际上限定了农民通过自己的房屋融资的可能。而同样都是房屋，法律对城镇居民的房屋所有权几乎没有限制，对农民房屋所有权的这种限制，显然是一种歧视。近年我国农村进行产业结构调整，实行农业现代化，在这种情况下，农民需要资金发展生产，但可以取得融资的只有房屋和宅基地。所以，对宅基地使用权制度的改革势在必行。

对宅基地使用权，法律作出农民可以无偿使用不得转让的限制，主要基于以下考虑：一是为了使农民“居者有其屋”，保证农民不要成为流入城市的无业游民，造成两极分化；宅基地和住房是农民最后的生存基础，尽管在市场经济形势下，农民的生产和生活方式发生了很大变化，但农民对住房和宅基地依然有着极大的依赖性。农民的生活在很大程度上离不开房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押转让后，一旦生活和生产发生变化，农民将无依无靠，沦为无居无业的失地农民。二是因为宅基地使用权具有一定的福利性，按照现行《土地管理法》，宅基地使用权与农村村民的身份相联系。集体组织为了保障其成员正常生活，将宅基地使用权作为一种福利向集体成员无偿提供。在目前房地一体的格局下，如果允许农村村民将宅基地上的房屋转让给非本集体经济组织的成员，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。

一般而言，无论是城镇居民还是农村村民，大多都是在急需资金而又无其他融资渠道时才会变卖房屋或抵押房屋融资，或者是房屋长期闲置而房主自己没有居住需要也不愿出租。在因为融资出卖房屋或抵押房屋后，城镇居民出现无居无业情况时，往往可以靠低保生活，但农村村民却没有低保制度的保障。笔者认为，国家应尽快建立健全农村的社会保障制度，不能因为农村社会保障制度的缺失而又通过立法限制农民对自有房屋的处分权，这种限制，是不平等的，也是一种歧视，不利于保障农民的合法权益。

三、农村宅基地使用权可否设定典权的分析

允许农村宅基地使用权随房屋转让而转让，需要制修订一系列的法律，也需要一定的时间，在立法部门没有将相关法律纳入制修订进程之前，本人认为，可以通过司法解释的方式，允许农村村民通过对自有房屋设定典权，不限定典权人身份的方式融资，①对农村村民的私房设定典权，即为宅基地使用权设定典权。这一方面可以满足城镇居民对农村住房的需求，另一方面让农民在融通到资金的同时又保有房屋的所有权，在典期届满后，农民可根据自身的需要，决定是否需要回赎或找贴房屋。

典权，是指支付典价，占有他人不动产而为使用收益的权利[1]。这里的不动产，仅指建筑物及其所占用基地的基地使用权[1]。其中，支付典价者为典权人，而以自己的不动产供典权人占有、使用、收益者为出典人，作为典权标的物的不动产为典物。

典权在我国具有悠久的历史，是中国传统思维和习惯在法律上的反映。如学者言：“典权系物权编所定物权中，唯一纯出于固有法制者，其所以兴起之缘由，乃因众人认为变卖祖产尤其是不动产，筹款周转以应付急需，乃是败家之举，足使祖宗蒙羞，故绝不轻易从事，然又不能不有解决之计，于是有折衷办法之出现，即将财产出典于人，以获得相当于卖价之金额，在日后可以原价将之赎回，如此不仅有足够之金钱，以应通融之需，复不落得变卖祖产之讥。而典权人则得以支付低于卖价之典价后，即取得典物之使用收益权，且日后尚有因此取得典物所有权之可能，是以出典人与典权人两全其美，实为最适宜之安排。”[2]

因为对宅基地使用权人的身份限定，农民出典房屋同样受到诸多限制。笔者认为，允许农村村民通过对自有房屋及宅基地使用权设定典权，而不限定典权人身份的方式融资，主要理由如下：

首先，从上文对典权的简短分析看出，典权的设定主要是为满足融资的需要，而农村村民对自有房屋设定典权，也多是基于融资需要，出典房屋可使其获得经营活动急需的流动资金，以解一时之需；同时也满足了典权人对他人不动产的占有、使用并获取收益的需要，而且，在出典人不回赎的情况下，典权人有可能取得典物的所有权。而不限定典权人的身份，一方面可以让农村村民通过出典房屋很快融通到所需资金，另一方面，即使出典人不是为了融资需要而出典房屋，也可避免该房屋长期闲置，这对于物尽其用有积极的意义。

其次，限制宅基地使用权转让主要是担心农民将房屋和宅基地抵押转让后，一旦生活和生产发生变化，农民将无依无靠，沦为无居无业的失地农民。因为《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。但农村村民将自有房屋设定典权后，仍对房屋保有所有权，在将来可以通过回赎的方法重新占有和使用自己的房屋，在将来不会沦为无居无业的失地农民。同时也避免了损害到本集体经济组织的对宅基地的所有权及其相关利益。

再次，有利于避免不必要的诉讼纠纷。实践中农村私有房屋买卖纠纷案件比较多，①这类纠纷被界定为是名义上买卖房屋，实际上是买卖宅基地使用权，因为我国法律禁止宅基地使用权的自由流转，所以，农村私房买卖当事人如果都为农村村民，则买卖合同被认定为有效；而纠纷的诉讼双方当事人如果出卖人为农村村民，买受人为城市居民的，则买卖合同被认定为无效。②被认定为无效的这些买卖合同，交易发生的时间多在前两年以上，有的甚至在10年以上；出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；大多数诉讼是缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而；很多买受人对房屋进行过装修、翻建、改建等添附行为。房屋买卖合同被认定为无效，买受人的利益损失往往比较大，如北京宋庄画家李玉兰与宋庄某村民买卖宅基地使用权纠纷一案。同时也纵容了出卖人不依诚信履约。如果法律允许农村私有住房出典而不限定典权人的身份，则会避免这些不必要的纠纷。房屋出典后，如果土地增值以及土地征用、房屋拆迁等使得房屋现值或拆迁补偿较高，都不会影响到典权关系的双方当事人为此而提讼。如果出典人在典期届满后不愿回赎房屋，可依照当时的市价找贴房屋给典权人。

这里还有个问题需要说明一下。农村私有房屋设定典权后，典权人有留买权，即出典人转让典物时，典权人在同等条件下有优先购买权；还有典物取得权，即典期届满，出典人不回赎的，典权人取得典物的所有权。这样，典权人最终也取得农村村民房屋的所有权，同时也取得农村宅基地使用权。有人会认为这也是名义上卖房实际是买卖宅基地使用权，应该无效。笔者认为，首先，典权设定后，典期一般都较长，大都在10年到30年之间，出典人对自有房屋是否有居住需要，在典期届满时是否有必要将房屋赎回，有足够的考虑时间。出典人转让典物或在典期届满不回赎典物的，都说明出典人对自有房屋没有居住的需要。法律限制农村私房自由转让的第一个原因，即担心农村村民转让房屋后沦为无居无业的失地农民便不存在，而且农村村民的私房属于农村村民的私产，他们有权处理，法律不应过分干涉。其次，无论是留买还是绝卖，出典人和典权人处分的都是农村私有房屋所有权和宅基地使用权，而不是宅基地所有权，即并没有侵犯到集体的宅基地所有权。典权人作为典物的使用人，长期在农村居住生活，只是没有农村户口，是否可以将其看作是农村村民？而对于农村村民的认定标准，法律并没有统一的规定。

综上，笔者认为，法律应该允许农村村民对自有房屋设定典权而不限制典权人的身份，适当放宽对农村村民私房及宅基地使用权流转的限制，以保障农村村民的合法权益。

参考文献：

第6篇：房屋转让法律范文

[关键词]商品房；预售；转让

一、预售商品房再转让概述

在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。①

预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。

在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。

由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户中，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。

在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。

由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。

笔者认为，尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。

二、预售商品房再转让的合理性分析

预售商品房再转让的合理性主要从法律依据和法理两个方面进行分析。

首先，从法律依据上看，法律并没有明文禁止预售商品房的再转让。对于预售商品房的再转让行为，1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第45条对此作出规定，即“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。但迄今为止，国务院对此还没有作出专门规定。既然没有规定，按照“法无明文禁止皆自由”的法治原则，该规定隐含的意思应该是预售商品房可以再转让。

2005年5月，国务院办公厅在转发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确指出：“根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”尽管该《意见》禁止了预售商品房的再转让，但该《意见》的规定是值得商榷的，因为七部委没有联合制定关于禁止预售商品房再转让的行政法规的主体资格，即该《意见》的法律效力存在瑕疵。

该《意见》出台后，各地纷纷制定相应政策禁止预售商品房的再转让。根据《中华人民共和国立法法》第73条的规定，省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。地方政府规章可以就“为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”以及“属于本行政区域的具体行政管理事项”等作出规定，即地方各级政府的房产主管部门没有权利来制定预售商品房再行转让的相关规定。

其次，从法理上看，禁止预售商品房的再转让也是明显不合理的。

前面已经提到，预售商品房的再转让是一种合同转让行为，并且分为债权的转让和债权债务的一并转让。如果原承购人在转让时已经完全履行完所负义务，那么其转让预售商品房是对债权的转让。根据我国《合同法》第79条的规定，除三种法定情形外，债权人“可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”，该条款说明债权人可以不经债务人同意而处分自己的债权。同时，《合同法》第80条还规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”从该条可以看出，债权转让不必征得债务人的同意，因为债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。因此，除三种法定情形外，只要履行了对债务人的通知义务，债权人可以自由转让自己的债权。

如果原承购人在转让时未支付或者只支付部分房款，即未完全履行所负义务，那么其转让预售商品房是债权债务的一并转让。在该种情形下，原承购人转让预售商品房必须征得预售人的同意。我国《合同法》第84条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。”第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己的权利和义务一并转让给第三人。”可见，债权债务的一并转让须经债权人同意主要在于让与人所承担的债务。债务承担之所以须经债权人同意。是因为合同法律关系是特定当事人之间的权利义务关系。这种法律关系的成立存在一定的信用基础。作为债权人，往往将债务人的资金状况及信誉程度作为订立合同时所考虑的重要因素。在发生债务人变更后，上述的资金状况及信誉程度实际上已发生了改变，这可能会影响到债权的实现。以预售方的事先同意作为承购人的权利义务转让的前提。一方面可以防止承购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合

同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人与承购人的利益。事实上，如果承购人向预售人提供了受让人的资信及履约能力的合法证明，只要预售人认为受让人能够履行合同义务，并愿意承担一定的风险，预售人自会同意转让的。

因此，预售商品房的再转让于法于理都是应该允许的。

三、预售商品房再转让的限制条件

尽管预售商品房的再转让有其合理性，但由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，因此商品房在建设过程中会形成价差，该价差可能会产生高额利润，这些高额利润会吸引炒房者，形成大量投机性的行为。如果不对这些投机行为进行限制和管理，则可能为一些炒作者牟取暴利提供机会。从而损害交易当事人的利益、危害房地产市场以及资本市场的健康运行。因此，我们必须对预售商品房的再转让进行一定限制。

首先，预售合同必须合法有效。预售商品房再转让中转让的是预售合同的权利和义务。根据合同法的一般原理，其转让有效的第一要件就是原预售合同存在且有效。预售合同无效的，在转让行为也因标的不存在而无效。

其次，预售合同中没有禁止转让的约定。在预售合同中，商品房的预售人和承购人可以约定承购人不得转让其预购的商品房。如果双方作出了禁止转让的约定，则承购人应当遵守合同，不得转让预售的商品房。如果对预售商品房的转让未作限制，则应该允许承购人处分自己的债权。

再次，转让行为须发生在承购人取得房屋所有权之前。预售商品房的再转让之所以属于合同转让行为，是因为承购人尚未依房屋所有权之期待权从开发商处继受房屋所有权。如果承购人已经取得了房屋所有权，其发生的转让行为按照一般的买卖行为处理。

同时，转让行为符合合同转让的有关规定。既然预售商品房的再转让是一种合同转让行为，那么该行为首先应该符合《合同法》的规定。依照该法第80条、第88条的规定，如果承购人已经完全履行支付房款的义务，其转让行为无需预售人同意，只要通知其即可。如果承购人未完全履行支付房款的义务，则其转让需要征得预售人的同意，否则转让行为无效。同时，我国《城市商品房预售管理办法》第10条还对预售合同的转让作了特殊规定。依照该规定，预售人办理了备案登记手续之后，预售商品房的所有权才发生转移。也就是说，备案登记手续可以证明原预售合同无瑕疵，证明了预售人是证照齐全的合法的房地产开发商。没有经过登记备案预售合同缺乏有效性，这样的合同不能转让。经过本案登记后的预售商品房合同，被原承购人转让给第三人后，第三人成为权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。

最后。转让双方当事人须签订转让合同。承购人与第三人或第三人与开发商应以合同形式明确合同主体的变更，如果仅存在债权让与，应由承购人与第三人签订债权让与合同。既有债权让与又有债务承担的，可由承购人与第三人签订债权让与合同，再由第三人与开发商签订债务承担合同。其中的债务承担合同也可以在第三人与承购人之间签订，但须经开发商同意方可生效。

四、预售商品房再转让的立法建议

虽然预售商品房再转让具有不可避免的投机可能性，但只要我们加强管理。做好立法工作。制定出行之有效的预售商品房再转让的市场管理规则，完全可以保证商品房预售行为的健康发展。对此，笔者有以下几点建议：

第一，尽快在法律上对预售商品房再转让予以肯定。现实生活中，预售商品房的再转让已普遍存在，如预售商品房的抵押、赠与、继承等，这均已走到了法律的前面。我国《城市房地产管理法》第45条的规定非常模糊，尽管“法无明文禁止皆自由”，但仅依据该法治原则不利于法律的贯彻执行，更何况该原则在我国尚未深入人心，而行政机关的管理对法律规定的确定性程度要求更高。因此，国务院有必要根据该条法律的授权，出台专门的行政法规，或者由住房和城乡建设部出台部门规章，以规范全国预售商品房的再转让行为。制定全国性的、统一的法律也可以防止各地方的立法或政策不一致，这有利于形成全国统一的房地产市场。

第二，进一步规范商品房再转让的程序。原承购人与受让人不仅应当签订书面的预售商品房转让合同，并且二者还应当在原预售合同背书记载有关转让的情况。同时，前面已经提到，我国对预售商品房的转让设定了登记备案制度，这主要是为了便于国家行政部门的管理，规范房地产市场和加强国家税收。既然房地产法要求商品房预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案，那么转让预售商品房应当办理变更登记手续。通过办理原预售合同的变更手续，原承购人更名为受让^，从而明确预售人应当向受让人履行原预售合同的标的物，受让人应当向预售人履行支付剩余购房价款的义务。这不仅有公示公信的效力，还便于对预售商品房再转让行为的监督和管理。

第7篇：房屋转让法律范文

[论文关键词]单位集资房 权属 纠纷 权益保障

近年来，我国房地产市场呈现出迅速繁荣发展的趋势，商品房的价格持续攀升，居高不下。介于此，单位集资建房的政策对改善部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用，但是由于单位集资房权属不明而产生的法律纠纷也日益增多。2007年我国颁布并实施了《中华人民共和国物权法》，进一步确保了公民的不动产合法权益。

一、单位集资房的权属

（一）兴建单位集资房的主要土地来源

国有土地使用权的设立包括出让和划拨两种方式。单位集资房的兴建，在建设用地的取得上，采取划拨方式，建房用地主要为单位申请的划拨土地中的自用存量用地。

通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，没有明确的使用期限，无须支付土地使用权出让金，同时，除符合法律规定外，也不得转让、出租和抵押。

（二）单位集资房的房屋所有权归属

单位集资房是在特定的历史下产生的特定的产权形式，我国传统的民法理论并没有包含这种形式。由于单位集资房的特殊性，集资职工究竟对集资房享有什么样的权利？笔者认为，参与集资建房的职工，对集资所建房屋，享有部分产权或有限产权。所谓部分产权或有限产权是与所有权相对而言的，它是指参与集资建房的职工对所建房屋享有占有、使用、有限的收益和处分权。有限的收益和处分权主要表现为对集资房屋除享有占有、使用权外，还可以继承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，该职工所在单位享有有限承租或购买权，出租和出售所得的收益，由单位和集资职工按出资比例进行分配。

职工以市场价购买的单位集资房，产权完全归个人所有。这与一般的商品房买卖类似，职工付足了价款取得住房的完全产权。对这类住房可以依法进入市场流通，在按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的住房，职工一方面支付了成本价格，另一方面又享受了一定的优惠，因此产权归个人所有，但受到一定的限制。这类住房一般在住用5年后可以依法进入市场。职工出售房屋所得，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以标准价购买的住房，只能享受部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。产权比例按照售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

二、单位集资房在建设和交易过程中产生的纠纷类型

（一）单位与单位之间的纠纷

单位集资建房本是为困难单位的困难职工解决住房问题的。但是在实际操作过程中，如果仔细审视单位自建房的主体，就会发现能够轻松自建房的“单位”，基本上是清一色的垄断企业或国有企业，而“其他单位”虽然有优惠政策，却面临着程序、资金、信贷等诸多困难。有的单位也通过“定向开发”、“委托代建”、“团购”等形式，变相搞集资建房。这些不良行为导致了单位与单位之间公平竞争机会的沦丧，不仅引发单位与单位之间的纠纷，更甚至成了滋生腐败的温床。

（二）单位与职工之间的纠纷

在实践过程中，常存在有的单位集资房行为不规范，大多未经过政府房改办批准，即将职工集资款自行购地建房的现象，然而实质上却是变相进行房地产开发经营。其所购的土地因未取得使用权就用于建房，致使土地权属有争议，建房用地不能落实，从而引起纠纷；有的单位购买集资建房的土地远离市区，不具备开发建设条件，集资款已用于购地，土地却不能规划分割给集资人进行开发建设，集资人由于交了款长期得不到土地及房屋，纷纷要求退地还款而发生纠纷；有的集资单位将集资款挪作他用导致中途停工，建房逾期太长，集资人起诉要求还款。这些都使得参与单位集资建房职工的权益无法得到切实有效的保障，从而纠纷不断。

（三）职工与职工之间的纠纷

按照国家的政策原意，单位集资房属于经济适用房范畴，应该是面向中低收入的职工，建筑标准较低，但是单位集资房的建筑标准往往很高，有的甚至可以和高档商品房相媲美。而且单位集资房往往根据职务级别等来进行分配，职务高者可以享受建更大房子的特权，这样一来，集资房也成为了领导者为个人谋利的工具。能争取到集资建房政策的单位，房子还没有开建，只要把房号一转手，就可获利几万元，然而真正需要住房的困难职工家庭的住房问题得不到解决。

（四）职工与单位外部第三方之间的纠纷

房屋价格不断上涨的今天，多少人望着商品房价兴叹，然而单位集资房的价格较于商品房价格则优惠甚多，于是这一因素成为了单位集资房指标买卖的市场需求，在利益的驱使下，拥有购买单位集资房资格的单位职工大多是将集资房指标在建集资房或是已竣工但未办理房产证的集资房对外进行转让，并与买受人签署所谓的《房屋转让协议书》，然而这《房屋转让协议书》的效力如何法律并未作出明确规定。协议书里多约定了附条的权利义务，一般约定由转让人在取得房屋产权后向买受人履行交付房屋及协助办理产权手续等义务。但因集资建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年，这就导致了职工购房权益保障的不稳定性。再加上房价持续飞涨，出卖房屋时的价格与取得产权时的房屋价值往往产生较大的落差，出于利益驱使，参与购买单位集资房的职工反悔，以不具备相应房屋产权证书的房地产禁止转让、未办理相应原产权转移登记手续、未经单位同意（集资建房的单位往往与购房职工作出限制性约定，要求不得转卖、转让、出租集资房）、未征求集资房的共有权人同意属擅自转让等理由主张合同无效，要求实际购房人退房或是拒不履行合同约定的义务。由于实际购房人不能接受房屋转让方退房或是拒不履行合同约定的义务的主张，特别是当房屋转让协议是在亲友之间签订、投资机会稍纵即逝时便更是如此，实际购房人一般都会要求继续履行合同，从而产生职工与第三方的买卖纠纷.

三、单位集资房产生纠纷的原因分析

（一）单位集资房产权是有缺陷的物权

房屋产权从其法律性质来看是物权，即民事主体依法对特定的物进行管领、支配并享受物之利益的排他性权利。因此，首先，房屋产权是一种绝对权或对世权，即以不特定的任何人为义务主体的民事权利；其次，房屋产权以特定的、独立的、有形的物为客体；再次，房屋产权以对物进行支配并享受其利益为内容；最后，房屋产权具有排他性等物权的基本特征。但是单位集资房的产权在房改的过程中基于历史和现实的因由，不是完全的物权，存在着显在和潜在的缺陷。

（二）单位集资房的产权主体多元化

按民法经典理论，一般来说，物权包含的所有权、债权讲求一物一权，产权人的确定应该是十分明晰的。要么就是一人独享的排他性的独占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或数人因买卖、转让或赠与等方式通过登记交付明示取得产权，不会出现产权人难以确定或有争议的例外情形。然而单位自建房则是单位与个人各享有部分产权，其产权带有极大的不确定性，使得产权人缺乏统一的意志、利益和行为，物权的独立性、完整性和支配性难以实现。

（三）单位集资房在产权的处分和交易方面备受限制

这主要是指产权在交换过程中受到的不同于一般房屋产权交易的限制。房改房产权交易的限制主要是由政策加以规定的， 例如售房价格远低于普通商品房，享受多种优惠和折扣；交易对象也由各种地方政策、单位制度加以严格的限制等。并且，单位集资房产权在享有所有权的出售、转让、租赁、继承、赠予权益时附加了许多限制条件， 在上市时间、交易对象和合理收益等方面严格限制产权人自由处分的权利。例如， 单位集资房出售单位具有优先购买权等。  

（四）单位集资房购房对象的特殊性导致纠纷的产生

与现行有关货币分房的政策接轨，参与单位集资建房的对象应为：该单位中住房面积尚未达到职工购房补贴面积标准的中低收入职工家庭。在这些对象中的无房户、危房户、住房困难户应予优先照顾。就参与单位集资建房的项目而言，所有人是参与单位集资建房的全体职工，而实施单位集资建房项目的单位则应切实做好相关的组织工作，并代办立项、规划、土地划拨审批和方案申报等项手续，以保证其顺利实施。

但是在实践中，由于房价持续飞涨，单位集资建房的价格相较于商品房的价格较低，大有优惠的差价存在，所以部分单位的某些职工在利益的驱使下，将购买单位集资房的指标在建集资房或是已竣工但未办理房产证时对外进行转让，并与买受人签署所谓的《房屋转让协议书》，然而这《房屋转让协议书》的效力如何法律并未作出明确规定，此时在客观事实上便产生了“潜在的单位集资房购房人”。也可以认为拥有购买单位集资房特定资格的该单位职工仅仅为“名义上的购房人”，而实际出资购买该集资房的购房者，即“实际的购房人”，并不具备参与集资建房资格。名义购房人在与实际购房人签订看所谓的《房屋转让协议书》之后，约定待此单位集资住房5年后可依法进入市场交易之时，再进行过户。然而，这种交易行为在我国现行法律法规中仍属于灰色地带，各项法律法规对此类行为是否合法并未作出明确规定。

四、如何有效地保障购房者权益

（一）明晰单位集资房购房者所购房屋的产权归属

为了切实保障单位在集资房购房者的利益，应清理“部分产权”的遗留问题，清理办法有二：第一，对已登记为“有限产权”或“部分产权”的住房，本着自愿的原则，按成本价补足房价款及利息后转化为完全产权，购房者愿意将“部分产权”转化为完全产权的，应按当时的成本价应补价款，同时还须加上补足的利息部分，一并交给原补贴单位，由该单位出具证明并经有关房改部门批准，统一到房管部门办理产权变更手续。如果购房者在购房时，已按成本价交足房款，仍按“部分产权”或“有限产权”登记的，亦应经原售房单位出具有关证明，经有关房改部门批准，统一到房管部门办理产权变更手续。第二，对已登记为“有限产权”或“部分产权”的，购房者不愿补足价款及利息转化为完全产权的，应对已登记的内容进行清理，由售房单位出具相关证明，按当时成本价确定购房者交纳价款在房价中所占的比例和售房单位应占的比例部分，并经有关房改部门批准，统一到房管部门办理确定部分产权手续。

（二）单位集资房的购房“指标”不能随意买卖

买卖双方在取得房屋产权前所签的虽是《房屋转让协议》，但买卖的却是集资房“指标”，当然这并不是买卖双方在签订《房屋转让协议》时的初衷，买受人希望购买的是将来竣工验收的集资房，但因为在订立协议时集资房仍在建甚至有可能还停留于图纸上，转让方尚未实际取得房屋所有权，所以该协议转让的标的实质上是单位集资建房的资格权利或为单位集资房的请求权，是一种债权。同时因为单位建造集资房的目的在于解决本单位职工的住房问题，致使这种带有身份关系依附性的资格是无法通过合同来随意转让的。因此，若双方发生纠纷诉至法院，该纠纷就不是房屋所有权转让纠纷，而是集资建房资格转让协议纠纷。协议有可能会被以违反《合同法》第九十七条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，而判定无效。这对单位集资房的实际购房人是非常不利的，所以，应当严格限制单位集资房购房“指标”的买卖。与此同时，作为购房者有必要随时关注关于单位集资房政策的变化。

（三）尽快制定相关法律、法规对单位集资建房予以规制

由于我国目前关于单位集资建房无相应的法律、法规予以规制，经常出现尴尬的局面。一方面符合条件的困难企业，即使按照现在的优惠政策集资建房，从运作到完工都面临着程序、资金、信贷等诸多困难。另一方面，“权力通吃”在当今社会生活中表现得尤为突出，如一部分党政机关和事业单位，利用自己的影响或“实力”，违反规定，争取到“集资合作建房”的政策，结果导致困难职工虽享有集资建房方面的优惠政策，却仍然建不起房，而那些已经享受过房改购房，甚至有几套房的人员却把到手的“集资房”转卖牟利，影响了房地产市场的健康发展。因而， 立法机关应尽快制定相关法律、法规，对单位集资建房予以规范和调整，对于不符合条件集资建房的单位给与法律上的制裁，让困难企业的无房职工或房屋面积不达标的职工安居乐业，使房地产市场公平有序健康地向前发展。

第8篇：房屋转让法律范文

“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现，在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中，由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润，其主体范围已无任何限制，合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权，从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权，以联建、参建方式为名预售房屋，以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象，这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展，也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同，如何界定其性质，则有必要首先界定联建、参建的含义。

我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产”的规定，确认了房屋联建这一形式的合法性。从字义上理解，“联建”应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。从合同的角度上理解，“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工，并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发，并以协议的方式约定享受一定的权利，承担一定义务的联合开发形式。从法律的角度上理解，本人认为，“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人，在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下，以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。

“联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式，但二者却存在明显的区别：一是在房屋联建形式上，合同的主体双方必须是共同取得土地使用权，共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续，共同进行施工建设；而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续，另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中，没有时间的先后，而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中，往往是主建方开发在先，参建方参与在后。在房地产开发领域中，由于对联建和参建的含义模糊不清，“参建”大多是以联建的形式表现在合同中，二者基本上是视同同一概念在使用，没有人去将二者加以区分，有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。

二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质

在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：

第

一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。

从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。

第

二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。

第

三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。

在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。

第

四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。

从另一角度而言，此类参建合同，它是以另一方支付一方资金。在房屋竣工后取得特定房屋产权和土地使用权为内容的，也就是说，另一方之所以取得房屋产权及土地使用权，就是因为其支付了一定的资金。因此，此类房屋参建合同，实质上也是一种房屋转让预售合同。

总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。

三、房屋联建合同法律效力的认定

联建形式在房地产开发活动中，暴露出许多不规范操作形式，常见的有合同主体不具有房地产开发经营资格，以联建、参建的名义非法融资、非法转让土地使用权、非法预售商品房等等。只有正确的认定合同的效力，才能依法保护合同当事人的合法权益，才能引导房地产市场向规范有序、健康、成热方面发展。

房屋联建合同虽不同合同法意义上的合同形式，但确认其合同的效力，同样应依据合同法的相关规定，同时，由于房屋联建合同又具有其特定法律性质，确认其法律效力则应依据房地产管理法律、法规。上述不同类型的房屋联建合同，那些属有效合同。本人认为可从以下方面审查其合同的法律效力：

第

一、审查合同主体资格是否合法。

我国《房地产管理法》第29条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》均规定了“从事房地产开发的经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门，登记并发给营业执照的房地产开发企业”。“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效”，《城市房地产开发管理暂行办法》第19条也明确规定，以取得的土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产的，“合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业”，从而以法律形式确定了以房地产开发为目的房屋联建合同的主体必须具备房地产开发经营资格。然而，在常见S9一方出地，另一方出资的房屋联建、参建合同中，不具备这一主体资格的却较为普遍，如何认定其合同主体资格的合法性，是否一概而论为无效合同呢？本人认为，应将合同主体进行房屋联建的目的只是为了单位自用，并按有关规定办理了土地使用权转让及房屋所有权转移手续的。就不应以合同的主体不具备房地产开发经营资格为由，确认合同无效，而应根据该合同的法律性质认定为房地产转让合同，并以房地产转让合同来确认双方的权利义务。反之，如果房屋联建行为是为了房地产经营，获取高额利润，作为合同主体的一方不具备房地产开发经营资格的，应认定该房屋联建合同无效。

第

二、审查联建合同的形式是否具备房地产开发的条件。

我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备的条件作出专门的规定，但由于房屋联建同属房地产建设开发的范围，确认房屋联建应具备的条件则同样应依据房地产开发的相关法律、法规。

我国《城市房地产开发管理暂行办法》第5条规定，“房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项”这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续，房屋联建也不应例外。而由于房屋联建合同因涉及土地使用权的问题，它是一种土地使用权有偿转让的特殊形式。依据审批和变更，而直接影响其合同的法律效力，未办理上述手续的将直接导致合同的无效。在上述房屋联建类型中，凡是未办理合建审批手续及土地使用权变更手续的联建合同，都应确认为无效合同。

第

三、审查联建合同是否合法。

房屋联建虽是一种特殊的房地产开发形式，但房屋联建合同同样也应符合一般合同的生效条件，合同中约定的权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则。上述所列第四种房屋联建类型即：一方以联建、参建名义，只投入资金，获取高额回报，而不参与项目审批、建设，不与主建方共同承担开发风险的联建合同，就是因双方这种权利义务的约定，实质是一种非法融资与非法预售房屋的方式，它不仅违反公平原则，而且损害了国家的利益。因此，从合同内容合法性的角度分析，同样应确认其为无效合同。

第9篇：房屋转让法律范文

关键词：土地管理法；小产权房；集体建设用地；宅基地

人们对小产权房问题的关注并没有因金融危机和政府不断抑制房价上涨的举措而有所降温，近年来修改《土地管理法》的工作又时刻牵动社会各界关注小产权房的神经。长期以来小产权房建设和交易屡禁不止，带来的各种纠纷已经成为一大社会隐患，现行制度障碍致使相关部门无法有效治理小产权房，目前《土地管理法》的修改不仅关系中国未来土地使用制度改革的方向和力度，也关系小产权房未来可能的治理机制和命运。应以《土地管理法》修改为契机，治理小产权房，以实现各方利益的平衡，构建和谐社会。

1 小产权房的现行法律地位

“小产权房”是指建设在农村集体土地上并向集体经济组织以外的成员销售的住宅房屋。依据占地性质不同，小产权房分为三种类型：建设在农用地上的住宅房屋；建设在宅基地之外其他集体建设用地上的住宅房屋；建设在农村宅基地上并出售给非本集体成员的住宅房屋，既包括农民对外转让的自住住宅，也包括投资方在宅基地上建设并对外销售的商品住宅。小产权房的典型形态是以销售为目的在集体土地上开发的商品住宅，不同类型小产权房的法律性质有所不同。建设在农用地上的小产权房，明显违反《土地管理法》规定的土地用途管制制度，也严重威胁耕地保护目标实现，有关部门往往采取严厉的制裁措施。宅基地上小产权房的法律性质则较为复杂。涉及小产权房的法律规定有《宪法》第10条第4款，《物权法》第151～153条，以及《土地管理法》第43条、第59～63条。从这些规定来看，既未禁止农民转让宅基地上的住房，亦未对受让对象做出限制。但自1999年以来，以国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为代表的一系列政策性规定，则对宅基地使用权及其上住房的转让做出超出法律范围的限制，从不同角度将宅基地使用权和宅基地上房屋的取得和使用对象限定为本集体成员之内的农民，禁止将宅基地上房屋出售给非本集体成员尤其是城镇居民。应如何看待这些政策性规定呢？首先，关于宅基地使用权部分。《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”如果将该条理解为授权性规定，则这里的“国家有关规定”使得宅基地使用权这一用益物权受到了包括上述国家政策性规定在内的其他规范性文件的限制，那么，上述政策性规定虽然不是法律，但其对宅基地使用权这一基本民事权利部分进行的规定具有法律效力。其次，关于农民所享有的宅基地上房屋的所有权。《物权法》对此并未做出特别限制，应当认为农民享有包括占有、使用、收益、处分4项权能在内的完整所有权，农民可以对其享有合法所有权的宅基地上的房屋进行自由处分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流转性与宅基地使用权的不可流转性就产生矛盾。在这种情形下，是迁就并维护农民对房屋的所有权而牺牲国家在宅基地使用权流转管理上的利益？还是相反的价值取向？法律并未明确规定。上述政策性规定选择了后者。但农民的房屋所有权无疑是公民享有的非常重要的基本民事权利，上述政策性规定对农民的房屋所有权做出限制显然是不合适的。尽管如此，这些规定却在实际生活中发挥作用：房屋和土地管理部门不为转让给非本集体成员的农民宅基地和房屋发放产权证。司法实践中，法院也对此种转让行为持否定态度。由此可见，取得合法审批手续的宅基地上房屋，农民用于自住可以取得合法产权证，但一旦转让给本集体以外的成员，则成为不受国家保护的小产权房，转让合同不被法律认可，受让者也无法办理产权登记取得产权证，从而无法取得受让房地产的物权。

2 小产权房治理与土地使用制度改革

治理小产权房要双管齐下，一方面从源头上遏制小产权房的开发销售，另一方面要妥善处理已有小产权房，这均以从根本上改变目前城乡土地使用不平等和城市房地产市场扭曲的状况为前提。

2.1 推行集体建设用地流转。构建城乡平等的土地使用制度

传统的征地供给模式已经越来越不适应当前社会发展形势的需要，改革征地模式已经迫在眉睫。从政治上看，近些年来因征地引发的大量甚至是激烈的社会矛盾已经成为影响社会和谐的重要因素，地方政府在征地过程中扮演的“土地投机商”的角色极大地损害了政府的公信力。从经济上看，目前的城乡二元结构已经严重制约了中国经济的持续快速发展，通过征地模式为城市发展提供廉价土地和资金的发展模式必须得到扭转。

2.2 允许集体土地上的商品住宅建设，打破城镇居民住宅用地的政府垄断

从立法上禁止集体土地上的商品住宅开发完全没有必要，明智之举是承认其合法性并予以法律规制。此外，应当将集体建设用地上的商品房开发纳入城镇房地产开发管理的轨道，从开发到销售到物业管理都实行与国有土地上商品房开发一样的管理，最终打破城乡住房二元化态势，实现城乡统一的商品房市场。