低风险项目投资精选(九篇)

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第1篇：低风险项目投资范文

Abstract： Aiming at the problems of the large amount of capital demand， long payback period and general lack of development experience in the process of China's endowment real estate investment， the application of support vector machine （SVM） in the evaluation of the investment risk of the pension real estate project is put forward. Combined with the current situation of China's pension real estate development， the evaluation model of investment risk of pension real estate projects based on SVM is established. The results show that the model has high prediction accuracy and fast calculation speed. It can help the pension real estate enterprises predict risks in making investment decision to reduce blindness in the investment and make suitable decisions.

关键词： 养老地产；风险评价；支持向量机

Key words： pension estate；risk evaluation；SVM

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）11-0040-03

0 引言

随着人口老龄化程度的不断加剧，社会化养老日趋主流，而目前我国传统的养老机构供给不足、类型单一、设施简陋且服务水平低下，难以满足大多数老年人的养老需求。如何积极应对人口老龄化，解决有限的养老资源与急剧增长的养老需求之间的矛盾，成为社会密切关注的问题。作为社会养老的一种形式――养老地产，在此背景下应运而生。

养老地产是我国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式[1]，大力推行养老地产可以有效地缓解政府的社会保障压力，解决我国目前所面临的社会化养老问题。养老地产作为特殊的新兴房地产行业，尽管其发展潜力巨大，但由于在我国尚处于探索和初步发展阶段，开发资金需求量大、回收周期长、市场定位不清晰且普遍缺乏开发全过程的经验，致使面临的风险因素复杂多样，给投资者带来巨大的风险损失。要想使养老地产在我国健康有序的发展，如何规避其投资风险，实现养老地产投资项目盈利成为目前亟待解决的问题。传统的风险评价方法有层次分析法[2]、灰色关联分析[3]、BP神经网络[4]等，但上述方法在实际运用中均存在一些不足，已不能满足养老地产项目投资风险管理的需要。支持向量机（Support Vector Machine，SVM）建立在结构风险最小化原理基础上，根据有限的样本信息在模型的复杂性和学习能力之间寻求最佳折衷[5]，以期实现经验风险和置信范围的最小化，从而获得良好的统计规律和更好的泛化能力。与传统方法相比，其具有很好的棒性和预测能力，有效地解决了小样本、非线性的问题。故从养老地产实际出发，采用SVM方法对养老地产项目的投资风险进行评估度量，为养老地产项目的投资决策提供一定的支持。

1 养老地产项目投资风险因素分析

1.1 养老地产项目投资风险因素

1.1.1 项目建设风险

养老地产项目在整体规划建设方面要求很强的专业性，从项目选址、规划设计、配套设施等各方面必须符合老龄消费群体的身体特质与心理需求[6，7]，比一般住宅功能更加具体化、细节化。养老地产项目建设风险主要包括：选址风险、适老设计风险、配套设施风险和区域规划风险等。

1.1.2 养老地产市场风险

养老地产作为一个新兴的市场，由于老年人传统的养老观念并未改变，且对该产业知识的了解欠缺，尚未被社会真正接受和认可，这将直接影响项目的售出量和租赁量，容易给投资者造成损失。养老地产项目市场风险主要包括：市场供求风险、市场定价风险、养老市场认可风险和市场竞争风险等。

1.1.3 政策风险

我国支持和鼓励养老地产的建设，近一两年国家已陆续出台不少政策，但土地、税收、金融等支持政策不够细化，并没有形成一个完整的具有法律效力的鼓励性实施环境，最终导致政策不能落实到位，这成为阻碍养老地产发展的主要因素。养老地产政策风险主要包括产业政策风险、金融政策风险、税收政策风险、养老用地政策风险等多个方面。

1.1.4 经济风险

经济风险主要指一系列与经济发展相关会对养老地产投资项目的市场产生影响的风险。造成养老地产项目经济风险的来源较多，主要有融资风险、费用控制风险、通货膨胀风险等。

1.1.5 管理风险

相对于传统房地产项目，养老地产的管理服务内容更多，工作更繁琐，管理者经验水平和养老服务水平的高低，则对运营效果具有重大影响。养老地产项目管理风险包括养老地产项目管理者经验风险、养老服务风险等方面。

1.2 养老地产项目投资风险评价指标体系的构建

养老地产项目投资风险评价指标体系要求科学、客观、全面，能够确切反映影响项目风险评价状况的因素。故基于上述对养老地产项目投资风险因素的分析，对其所涵盖的影响因素进行进一步的归纳与分类，建立养老地产项目投资风险评价指标体系如图1所示。

2 支持向量机基本原理

3 基于SVM的养老地产项目投资风险评价

选取已建成的12个典型养老地产项目作为实例分析对象，采用已构建的风险评价指标体系对养老地产项目的投资风险进行评价。

3.1 收集数据

由于影响养老地产项目投资风险的各评价指标多为定性因素，故采用专家打分的方法，听取20位养老地产项目方面的专家意见，并依据多年的研究经验对各个项目进行打分，打分的分值为：0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五个等级，依次对应风险：低，较低，一般，较高，高五个评价等级。打分时由专家充分审核，分析各个项目规划、实际运行和经营状况，给出各风险指标的评分值以及项目的风险值，汇总整理后，得到养老地产项目投资风险专家评估数据集。如表1所示，表1中第1列为12个学习样本，U1-U17列表示专家对各风险评价指标的平均值，最后1列为专家综合评价值。以体现养老地产项目投资风险的各项风险因素指标值作为支持向量机的输入向量，项目投资风险值作为输出变量，两者构成模型训练集。选取前9个项目的样本数据作为SVM训练样本集，后三个项目的样本数据作为测试样本集，用来验证基于SVM的养老地产项目投资风险评价模型的准确性。

3.2 确定模型参数

3.3 结果分析

将后三个作为测试样本代入建立的模型进行验证，实际输出结果分别为0.4418、0.3918和0.6482，其相对误差如表2所示。

从训练模型对测试样本评估的结果可知，SVM的评价值与专家评价结果基本一致，相对误差均在可接受范围内，基本上已能符合实际评估工作的要求，说明利用支持向量机建立的养老地产项目投资风险评价模型具有良好的适用性且拟合效果较好，可以用来评价养老地产项目投资风险，并且大大缩短了运算时间。至此，基于SVM的养老地产项目投资风险评价模型已经建立起来。对于待投资的养老地产项目，只需将项目的风险指标值输入训练好的模型中，即可得到该项目的风险评价值，同时确定相应的风险等级，而且可以快速批量的进行。

4 结论

以养老地产项目投资风险为研究对象，在对风险因素进行合理分析的基础上，结合我国养老地产的发展现状，建立了基于SVM的养老地产项目投资风险评价模型。并通过实例表明，该模型能够较好的对养老地产项目投资风险进行评价，结果精确且运行速度快，能够提高投资者决策的可靠性，有效的规避风险。支持向量机与常用的风险评价方法相比，减少了风险评价过程中的主观性问题，使评价结果更为客观，并且对样本数量的依赖性较弱，通过有限样本的W习而构建的评价模型具有较强的泛化能力和推广能力。因此，将支持向量机用于养老地产项目投资风险评价具有一定的实践意义。

参考文献：

[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012（10）：38-42.

[2]刘群红，钟普平，陈琛.基于AHP方法的老年地产项目投资风险评价研究[J].城市发展研究，2014（11）：29-32.

[3]刘涛，孟晓谕.基于改进灰关联分析的多层次综合风险评价模型研究[J].科学与管理，2009（6）：62-65.

[4]李欣泽，樊相宇.基于BP神经网络的房地产风险研究――以西安地区为例[J].现代商业，2013（30）：45-47.

[5]马义德，邱秀清.支持向量机若干优化算法的比较研究[J]. 计算机科学技术，2006.

[6]Gilroy R. Places that Support Human Flourishing： Lessons from Later Life[J]. Planning Theory & Practice， 2008， 9（2）：145-163.

[7]Smets A J H. Housing the elderly： segregated in senior cities or integrated in urban society？[J]. Journal of Housing and the Built Environment，2012，27（2）： 225-239.

[8]Kim J， Kim S， Tan L. Case Study on the Determination of Building Materials Using aSupport Vector Machine[J]. Journal of Computing in Civil Engineering， 2014， 28（2）：315-326.

[9]丁世飞，齐丙娟，谭红艳.支持向量机理论与算法研究综述[J].电子科技大学学报，2011（01）：2-10.

[10]Cherkassky V， Ma Y. Practical selection of SVM parameters and noise estimation for SVM regression[J]. Neural Networks， 2004， 17（1）：113-126.

第2篇：低风险项目投资范文

【关键词】房地产；风险；管理

1.房地产投资风险概述

房地产项目投资风险管理是近年来才出现的新管理理念，在对投资风险的识别以后再进行风险评估，然后再进行有效的管理，以降低投资风险造成的影响，起到以最小的投资实现利益最大化的目的。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也缺少专门从事企业风险管理的咨询机构，从而加大了房地产行业的高风险性。房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。

2.房地产投资风险产生的原因

在现阶段，我国房地产企业投资风险主要表现在两个方面：宏观环境和微观环境。其中宏观环境所包含的有金融风险、资源风险、政策风险等，是受社会和经济环境的影响而改变的；微观环境所包含的影响因素有地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，它们的产生是基于投资的具体项目所处的位置区域以内，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。此外，从主观和客观两个方面来分析：客观因素主要包括房地产企业间的同行业竞争，新产品问市；银行贷款利率变化，投资风险增大等。主观因素主要包含房地产企业信息滞后，缺乏创新不能满足客户，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。

3. 房地产投资风险发展趋势。

近年来，房地产行业也出现了一些新的趋势，主要表现在：（1）经济风险降低的同时，政府调控政策带来的风险有所上升。（2）随着西部大开发战略及各地区房地产政策的逐步完善，房地产投资风险的区域性差异正在缩小。（3）整体经济环境的改善使房地产行业的投资风险预警机制逐步健全，投资环境日臻成熟。

4.房地产投资风险对策

4.1 了解市场行情，理性投资房地产市场投资

要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状、预估市场前景，找准投资点。了解市场现状要从市场调研、细分市场和其他外生变量对房地产市场可能造成的影响。

第一，市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的同业竞争如何，市场未来的走向又是什么。

第二，市场细分是为了在此基础上确定房地产项目的目标群体。房地产开发投资需要对目标人群的消费特点、消费心理、偏好、收入状况和文化背景等等全面分析，制定相关营销策略、确定价格标准以及在项目设计中的项目功能设计符合目标人群偏好。

第三，充分考虑全面分析其他外生变量可能带来的影响，如消费观念、我国的住宅方式、国外住宅发展和最新动态、行业内的最新技术和设计、新能源新材料的开发和使用状况等等。充分了解市场，是企业预估风险、理性预期、降低成本的基础，企业应当根据市场理性决策，寻找最佳投资点。

第四、加强投资调研及决策分析

一般房地产企业项目投资量较大、筹备建设的时间相对较长，在管理过程中会产生许多不确定的风险因素。要想防范和有效控制住这些风险的发生，就需要在项目投资前做好充分的分析和可行性研究报告，通过大量的调查和研究、计算，对项目上可能会出现的一些经济、财务、社会效益等风险，是否能够得以合理的规避和控制，做出科学综合的论证和评价，最终确定项目操作的可行性，为项目投资提供准确、合理的依据。同时要完善决策风险管理，建立科学的风险管理判断体系，提高决策的风险管理意识，根据自身需要安排专门员工开展决策风险管理工作。

4.2 加强工程监管

投资项目资金的消耗主要在工程建设方面，由于房地产项目投资主体和建设主体相分离，在这一过程中节约资金的可能性很小，但是增加投资的可能性很大。所以，进行项目建设过程中的风险管理，保质保量按期完成项目是投资者需要应对的又一难题。健全对投资项目的监管体制，首先要把好施工队伍关口，通过项目招标制选择经济实力雄厚、技术实力强、管理经验丰富、价格合理、效率高以及有良好信誉的施工队伍； 其次要签订施工合同，以法律文件来保障合同双方的经济利益，防范道德风险，施工合同要注意明确双方的权利和义务，施工工期，工程质量，开发商应付账款，关于风险分担责任的条款，施工中发生变更时的索赔责任以及相关特殊条款； 最后，聘请专业知识和丰富经验的工程监理对项目施工全面监督和管理，督促施工队严格履行合同，对工期、质量、资金成本严格监控，协调施工方与开发商的关系，及时化解矛盾，防止出现延误工期的情况。

4.3 分散投资风险

4.3.1 转嫁投资风险

房地产投资者的有意识地将损失转嫁给与之有相互经济利益关系的另一方承担成为转嫁投资风险，主要有通过建筑工程施工合同将风险向施工转移、购买商业保险把风险转向保险工商、证券化项目资金、投资获利期权、契约型转移等等。其中，商业投保是企业通过购买商业保险来实现的风险转移策略，包括房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险等业务，针对房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节投保，投保的房产时能是房屋及其附属设备和室内专修材料等财产，保期一般是一年，可以续保，保费由双方协商规定。

对房地产投保主要是由于房地产商品是不动产这一特性，不动产不可移动，从而容易遭受自然灾害意外事故毁损，一旦发生，则会带来巨大的财产损失和人员伤害，因此有必要购买房地产保险进行风险转移，实现项目资金循环，促进房地产经营活动开展。项目投资资金证券化，是房地产企业利用金融工具把项目开发资金转化为有价证券，在这个转化过程中，开发商和项目之间的关系也同时发生变化，从直接的物权关系向以金融工具为媒介的债权关系转变，从而实现风险转移。

4.3.2 组合投资分散风险

房地产开发商的组合投资策略是指对开发结构进行组合投资达到分散风险的目的，一般来说包括投资区域划分、投资区域选择、投资时间分散、组合多种类型项目进行投资等手段。投资区域划分是指企业将资金投向的项目所属地区按各自的经济发展水平等进行划分； 投资区域选择则是在划分了投资区域的基础上，开发商在不同区域选择投资项目进行投资，避免特定地区经济不景气波及整个企业投资； 投资时间分散是开发商要选择合理的投资时间间隔，合理分配投资资金，而不是一口气全部投进去，增加了企业的风险还降低了资金的使用效率。

企业投资的跨时期决策有利于资金的合理配置，保证企业在长期的投资的持续性，避免出现后劲不足，工程烂尾现象出现； 投资项目多类型组合是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论在房地产业投资的运用，是指房地产开发商根据投资项目的各自的获利能力和风险程度，按照一定的投资原则合理搭配不同类型的房地产项目，不把鸡蛋放到一个篮子里，进行分散投资来降低风险。经过实践检验，这种投资策略对于房地产投资避险方面效果显著。

5.结语

房地产业的繁荣对国民经济的发展有着重要意义，作为房地产市场中供给方的房地产开发企业，如何在当前房地产市场出现泡沫，国家进行宏观调控的政策背景下应对来自各方面的挑战，合理制定房地产投资风险管理对策，具有重要意义。虽然房地产投资的风险是客观存在且随机变化的，但是企业还是可以根据实际情况进行房地产投资的风险管理，要摸清市场，理性决策，运用适宜的房地产投资风险转移和组合策略，降低风险，增强企业竞争力。

参考文献：

[1]沈艳丹. 房地产投资风险对策研究[J]. 创业经济，2010，09.

第3篇：低风险项目投资范文

关键词：房地产投资 项目管理 风险管理

房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统，其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导。目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法, 对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估,项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施,亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究。因此，本文拟对国内外房地产投资项目风险的管理的相关研究文献进行梳理，为我国目前的房地产投资项目的风险管理提供参考。

一、房地产投资项目风险管理的重要意义

(l)房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。

(2)房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。

(3)房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。

(4)房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。

二、房地产项目投资风险管理的国内外研究现状

（一）国外研究现状

风险管理可以追溯到第一次世界大战中的德国，而比较系统的风险管理理论则是在美国形成的。从20世纪30年代开始，项目风险管理研究被应用于房地产投资。其研究历程以1960年为界划分为两个阶段，1960年以前，投资风险研究主要采用传统的财会分析方法；1960年以后，引入管理方法，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。

对于房地产投资风险的研究，大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如Wurkzebach在其《现代房地产》一书中，概括了房地产投资存在的风险，详细探讨了美国商业地产投资风险可能受到克林顿经济政策和新税法实施的影响。Roger P・Sindt.在其著作《房地产投资分析与应用》一书中，分析了房地产投资行为，在此基础上，提出了一些适用于房地产投资的理论。并且，在充分考虑房地产投资可能受到融资情况、货币时间价值等因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况下，提出了房地产企业投资的战略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地产决策的投资分析》一书中研究了不同类型房地产投资的收益及决策问题，提出了一些房地产投资决策的方法。Joseph L・Pagliari在《房地产组合管理手册》一书中研究了房地产投资组合问题。Peter・Jovanovic与David・spaulding主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做了大量研究工作。

另外，随着决策理论真正成为一门学科，层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接到传统的房地产投资技术之上，现资决策技术应运而生。具体研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，并提出了房地产投资决策的五项原则。这些原则在几十年后的今天依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用。(2)美国学者盖伦.E格里尔在其著作《房地产投资决策分析》中，定性地介绍了房地产投资存在的主要风险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”。在此方法中，他认为风险应该表示为偏离预期值的概率。(3)国外房地产投资决策强调定性与定量分析相结合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析、风险与回报紧密相连、最优投资应以财富最大化为目标、房地产环境分析必不可少，房地产投资分析是一种风险分析。

目前，发达国家商业地产项目开发研究已经比较成熟，相关学者和专业机构从不同角度对商业地产项目投资风险与收益进行了探索。如Thomas 和Jackson 通过运用计量经济学模型分析和预测了英国的租金水平。Gregory H. Chun 对销售额与租金水平两者之间的关系进行了研究。

（二）国内研究现状

20世纪80年代后期，项目风险管理的知识被介绍到我国，应用于大型土木工程项目的管理中。目前，将项目风险管理应用于我国房地产投资风险的研究刚刚起步，对房地产投资风险管理的研究主要是在房地产投资风险的识别、防范和投资决策上，主要著作有:于川和潘振锋编著《风险经济学导论》，陈佑启等编著的《房地产投资风险管理及经营决策方法》，杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》，陈琳和潘蜀健等编著的《房地产项目投资》，李启明等编著的《房地产投资风险决策》，俞明轩、丰雷编著的《房地产投资分析》，胡晓龙主编的《房地产投资与分析》等。对于房地产投资风险的决策研究，贾焕军将贝叶斯方法应用在建设项目风险分析中。除此之外，其他大部分研究房地产的书籍都只是顺带提及风险的问题。

由于房地产在我国近几年才引起人们的重视，国内学者对房地产投资风险的研究正处于初期阶段，而研究主要集中在对投资者投资要点的分析等方面，如:租金回报率与投资回报率的区别和未来增值空间的判别、租金回收风险的考虑等。运用的方法主要是从其他行业借鉴的，如运用混沌经济模型控制房地产投资，对房地产投资目标选择模型的研究，用正态分布图像法计算房地产投资净现值风险等。

三、关于现有房地产项目投资风险管理研究的评述

我国房地产业开发起步较晚，关于房地产投资项目风险管理，尤其是在企业这个微观层面上的研究还较少，现有文献大都是侧重于风险识别、风险评估或者风险调控中的某一个方面进行分析或评价，三个方面研究相互之间的联系还不够紧密，主要表现在以下几方面:

(l)割裂了风险识别的特征联系，并且缺少对风险发生机理的深入分析。

目前，国内许多有关房地产项目投资风险的识别研究内容大都是对投资风险的某些特征，如对风险来源、风险可控性等各种具体风险管理特征的介绍。由于对投资风险关注的侧重点不同，如此分类只是针对性质相同的某一类房地产项目进行风险识别研究，这就割裂了各个风险特征之间的联系。许多文献中对“风险(驱动)因素”和“风险后果”两个概念之间的关系也缺少深入的分析，从而导致对风险发生机理缺乏研究。

(2)风险识别与风险评估之间联系不够紧密。

房地产投资项目风险的评估离不开评估指标体系的构建。目前国内现有文献中许多评估指标体系都是以定性方法分析建立的，指标体系往往比较广义，针对特定房地产项目的投资风险进行识别并经过严密论证尤其是实证研究指标体系不多，造成投资风险识别与风险评估之间联系不够紧密。

(3)风险调控缺乏充分的先期研究支持。

房地产项目投资风险识别、评估的最终目的是对风险进行调控。风险调控的措施也应该建立在对房地产项目投资风险特征全面识别的基础上。而目前国内现有文献针对具体房地产项目投资风险的识别不够，缺少对投资风险因素和投资风险后果之间发生机理的分析，同时风险评估与风险识别之间联系不够紧密，因此，许多风险调控提出的方法和措施大都是建立在对房地产项目投资风险定性分析基础上的政策性建议。

参考文献:

[1]李群.房地产项目投资风险管理.现代经济信息， 2011，8

第4篇：低风险项目投资范文

[关键词]商业房地产 投资风险 AHP

一、引言

项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。

因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。

二、商业房地产项目投资风险的类型

项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。

1.外部风险

(1)政治风险

商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律风险

商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。

(3)金融风险

金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

(4)不可抗力风险

商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。

2.内部风险

(1)预测风险

预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。

(2)完工风险

项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。

(3)生产风险

项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。

(4)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。

因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。

三、商业房地产项目投资的风险评价

我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:

1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。

2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。

3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。

4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。

在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。

5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。

6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。

四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析

在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。

从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。

五、结论

以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。

参考文献:

[1]陈琳 潘蜀健:房地产项目投资[M]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004: 242-246

第5篇：低风险项目投资范文

    1.1创业投资项目的物元分析

    物元是可拓学中对事物进行综合评价重要工具,我们可以给定事物的名称U,关于它特征C的量值为V,以有序三元R=(U,C,V)组作为描述事物的基本元,简称物元。创业投资项目的发展,必然会受到风险的制约和影响。由上文对风险因素的分析得知风险并不是单一的,来自很多方面,并且由于项目自身的特点,不同项目风险的种类、大小也是不同的。因此,结合物元矩阵,我们可以把创业投资的项目的风险作为我们要描述的事由物U,具体的风险用cn(第n种风险)表示,风险的大小用vn(第n种风险的量值)表示。从而可以建立n维物元矩阵来描述创业投资项目风险状况,进而对其测度,确定创业投资项目风险的大小。

    1.2创业投资项目风险综合评价物元模型的建立

    创业投资项目经典域物元的确定。设创业投资项目风险评价指标有n(本文n=5)个,即为M1,M2,…Mn,以这部分指标为基础,根据国内外相关的文献并结合专家的意见,将创业投资项目风险定量的分为m个等级,并把它们进行定性、定量的物元描述,得到以下综合评价物元模型———创业投资项目的“经典域”。

    2创业投资项目风险的可拓测度方法

    在建立了创业投资项目物元模型后,需要对待评项目的风险水平进行评价。我们可以利用可拓集合的相关理论和方法[12-15],首先把实变函数中距离的概念拓广为“接近度”的概念,作为定性描述扩大为定量描述的基础;然后依据“接近度”概念建立待评创业投资项目的物元矩阵与经典域物元矩阵的风险关联度函数;最后根据风险关联度函数确定待评创业投资项目的风险等级大小。创业投资项目风险接近度的确定为了对待评创投项目的风险大小、风险等级进行评价,需要计算待评物元模型与经典域物元模型的接近度。在可拓学中,接近度的计算方法有多种,一般要根据指标的特点来对方法进行选择。

第6篇：低风险项目投资范文

[关键词] 投资银行 有限合伙制 公司制 杠杆 问题

一、引言

长期以来,美国绝大多数独立投行采用有限合伙制组织形式，投资者作为有限合伙人承担大部分注册资本,但是不直接参与投资与决策，经营层作为普通合伙人,出一部分资金作为注册资本,对经营损失承担无限责任。但是随着金融产品的不断发展合资本市场的膨胀,在扩充资本金合释放无限责任的双重动机下,独立投行开始由合伙制向股份制转变，至1999年高盛完成了公开上市发行,有限合伙制的投资银行已全部消失。公司制下的投资银行,倾向于过度投机,成为次贷危机的罪魁祸首。

二、公司制下经营层股东的问题

投资银行的高资产负债率产生了经营层股东的问题。由于投资风险项目对于经营层股东向上的收益无限,而亏损时损失的仅仅是自己的股本，这收益与风险的不匹配促使经营层股东过度投机。

举例说明：假设一个高负债,高杠杆公司它的负债为300,它的权益为10，如今它在两个互斥的项目中做出选择。 这两个项目一个风险高,一个风险低。 假设结果只有两种情况：成功或失败。 高风险项目成功的概率为50%,收益为100,亏损的概率为50%, 损失为100，风险低项目成功的概率为50%, 收益为10，亏损的概率为50% 亏损为10。

这样在投资高风险项目的时候,成功时,公司价值增加为410, 权益的价值变为110,而负债的价值仍为300。此时股东的收益为100,比率为1000%，而债权人的收益仍为固定的利率。当项目失败时, 公司价值变为210,公司面临破产, 权益的价值为0,股东的亏损为10,比率为100%,而债券的价值为210，此时,债权人的亏损为90,比率为42.86%。

在投资相对低风险项目的时候， 成功时, 公司的价值为320， 权益的价值变为20,股东收益为10,收益率为100%,债权人的收益仍为固定收益,当项目失败时,公司价值变为300，权益变为0, 股东损失为10,比率为100%债权人的损失为0。

在这个例子中,对于股东,失败时,他两个项目带给他的损失均为100%,高风险项目的更多损失由债权人承担。但是,成功时,高风险项目带给他的收益是1000%,而低风险项目带给他的收益仅为100%。在如此巨大的收益差异下,经营层股东倾向于投资高风险的项目，这相当于用债权人的钱,冒风险,寻求高收益。

但是, 如果这个企业是合伙制,对经营损失承担无限责任, 情况就不同了。在上面这个例子中，无论项目成功还是失败, 债权人的收益都为固定的利率，而股权人投资高风险的项目成功时,收益率为1000%,失败时损失也为1000%.股权人投资低风险的项目,成功时收益率为100%，失败时损失仍为100%。这促使经营层股东在选择项目投资不得不权衡风险和收益,谨慎考虑，从而避免了经营层股东的过度投机。

三、选择: 去杠杆或无限责任制

前文所论述的问题,只有在资产负债率高,财务杠杆高的公司才会发生。只有高资产负债率,股东才能够用别人的钱,不顾及风险,寻求高收益,过度投机.在低资产负责率时,投资损失都由股东权益承担,不会发生此类问题。避免这个问题的发生,有两种方式,一种是加强监管,去杠杆；一种是让参与投资的股东承担无限责任。

前一种方式似乎得到了认可。9月21日,美国联邦储备委员会宣布，华尔街风暴中幸存的两大投资银行，高盛集团和摩根士丹利公司获准向商业银行转型。但是,加强监管,去杠杆能有效防范风险吗? 笔者并不认同。

首先,来自外部的监管存在信息不对称问题。内部人信息更多, 监管远比逃避监管困难。转型为商业银行的前投行, 仍然仅承担有限责任，在收益无限,风险有限的巨大利益驱动下, 转型为商业银行的前投行,仍然可能使用种种方式逃避监管。

即使对转型后的前投行监管非常严密，对于整个市场来说, 监管仍然可能存在疏漏。这样,高风险的业务,以及从事高风险投资的人才很可能会向这些监管疏漏的地方转移， 这样, 整个市场的风险并没有降低， 金融危机再次发生的可能性仍然很高。比如,在美国不受美国证监会监管的对冲基金(hedge fund)便很可能成为高风险业务的转移地。

更进一步说, 如果此次各国政府救市成功，在很短时间内恢复金融市场的生机与活力,重塑投资者信心。那么投行的高风险业务向其它地方转移的可能性更大，政府有力的救市,会造成投资行业的道德风险，这相当于政府给予了投资业担保，投资业认定最后政府会为他们买单,便会更肆无忌惮地进行高风险投资。

综上所述,笔者认为单纯的监管并不是防范过度投机的有效方法,让投机者承担无限责任,为自己的投机负责,才能从根本上解决投机过度的问题。有限合伙制对于高风险行业相对于公司制是更有效的组织形式。

参考文献：

第7篇：低风险项目投资范文

【关键词】债务成本 博弈论

一、文献综述

企业资本结构包含两大板块：权益资本和债务资本，这两类资本代表了两种性质不相同的对企业收益和资产的索取权。通过相关财务学的知识我们知道，一般情况下，企业基于税盾效应、负债相机治理作用、缓和效应而引入负债，在权益资本和债务资本并存的资本结构下，必然会产生一种股权问题之外的新的问题——债务问题。

通过文献综述，研究发现，国内学术界对股权问题的研究已经相对比较成熟，无论是理论研究、实证研究还是博弈论角度的研究。而关于债务问题的研究则相对比较薄弱，有学者从理论角度对债务成本的概念和成因做了一些阐述，另外有学者通过实证数据分析研究了影响债务成本的因素，但是，对比股权问题的研究，对债务问题的探讨在许多方面还处于空白，是欠深度、欠全面的。

债务成本形成的原因主要体现为以下两个方面：

第一，资产替代引致的债务成本。资产替代就是指公司股东先利用风险较小的项目来发行债券或向银行借款融资，而后改变融资用途将借来的资金投资于风险较大的项目。对负债率比较高的企业来说，股东和经理们有强烈的动机将资金投资于高风险的项目，因为，如果项目成功，股东将获得大部分收益而债权人只能获得固定利息，如果项目失败，按照有限责任制原则，债权人可能无法收回本金，损失大部分由债权人承担。

第二，投资不足引致的债务成本，对负债率较高的企业，股东和经理将不愿意投资那些实际上能够增加公司价值但预期绝大部分收益由债权人享有的投资项目，负责削弱了企业投资的积极性，导致投资不足，这种行为实际上不利于公司价值的增加，最终对股东和债权人都没有好处。

二、债务成本的博弈模型

债务问题的本质是股东和债权人之间的冲突，即是股东和债权人之间的博弈，因此博弈理论应该可以被用于解释债务成本的基本构成。首先，股东确切地知道债权人的收益函数，这是因为债权人收取事先协定的固定的利息，而债权人对企业项目的风险状况、资信、现金流量、经营管理水平、归还贷款的可能性却不能完全了解，只能通过企业递送的财务报表和其他渠道获取这些信息，同时债权人对企业具体使用资金的情况无法完全监督，因此，股东—债权人之间的博弈是不完全信息的博弈。另外，债权人发放贷款在前，股东运用资金在后，因此，他们之间的博弈是一种动态博弈。最后，不管企业将资金运用于高风险项目还是低风险项目，企业对项目成功与否都是不确定的，因此，他们之间的博弈还是不完美博弈。总的来说，股东—债权人之间的博弈是一种不完全信息不完美动态博弈。下面将从博弈论的角度着重讨论由资产替代引致的债务成本，由投资不足引致的债务成本同理可以得到，在本文中将不做具体讨论。

（一）一种简单情形的博弈模型

1.一些假设

忽略签订债务合同时的协商成本、监督股东行为的监督成本和项目失败时时的清算

成本；（2）企业的项目资金完全依靠负债得到，股东不出资；（3）认为低风险项目成功的概率更大，且一旦项目失败，项目残值更大。（4）债务期限为一期。

2.符号解释和说明

B：债务本金 R：债务合同中约定的到期本息

Ed：低风险项目成功时股东得到的净收益

Eg：高风险项目成功时股东得到的净收益，Ed

h、h’：低风险、高风险项目失败时债权人得到的项目的残值，h’

p：低风险项目成功的概率

q：高风险项目成功的概率 p>>q

根据以上假设我们可以得到如下博弈树：

首先，企业决定是否向债权人借款，若企业决定借款来为项目筹集自己，则企业会粉饰自己的财务状况、投资方向来获得债权人的信任，而债权人对于企业真实的财务状况、投资方向是不清楚的。博弈进入第二阶段，债权人决定是否发放贷款，债权人会考虑到企业并非一定将资金用于低风险项目。在博弈的第三阶段，当企业得到贷款时是投资于低风险项目还是高风险项目则取决于企业在两种情况下的期望收益。

企业投资低风险项目的期望收益：；企业投资高风险项目的期望收益：。债权人在低风险项目下的期望收益：；债权人在高风险项目下的期望收益：。

因此，在这个博弈中，

激励约束：>

参与约束：

>B且>B

>0且>0

一般情况下，由于高风险项目的收益Eg远大于低风险项目的收益Ed，因此，激励约束通常无效，也就是说，企业在获得贷款后一般会进行资产替换，此时，由于q非常接近于0，在既定的贷款利率下，

（二）扩展情形的博弈模型

在前面分析的基础上，我们对博弈模型进行扩展。

1.一些假设

企业与债权人签订债务合同时有协商成本，债权人在项目实施期间需付出监督成本，项目失败后进行项目清算时有清算成本；其余假设与简单情形下相同。

2.符号说明和解释

上文中的符号在下面的讨论中均适用。

De、Db：由企业、债权人承担的协商成本

Fe、Fb：由企业、债权人承担的清算成本

S：企业进行资产替代行为未被债权人发现的概率

为了保证信贷资金的安全，债权人与企业在签订债务契约时会相互协商，在债务合同中加入各种限制性条款和保证条款来防止股东的侵害债权人利益的行为，在拟定这些条款时必然会发生诸如律师费、会计师费等费用，构成上面所说的协商成本De+Db。同时，在项目运行过程中，为保证债务契约中的条款被企业实施，债权人要付出一定的监督成本T，一旦企业被债权人发现进行资产替代行为，企业会受到惩罚，并为之付出成本K。当项目失败后，股东和债权人为了评估项目的残值将付出清算成本Fe+Fb。

该种情况下的博弈树如下所示：

在这种情况下，企业投资低风险项目的期望收益：

企业投资高风险项目的期望收益：

债权人在低风险项目下的期望收益：

债权人在高风险项目下的期望收益：

在该博弈模型中，激励约束：>

参与约束：

>0且>0 >B且>B

当我们考虑协商成本、监督成本和清算成本时，将得到的期望收益与简单情形下的期望收益相比较，很显然有，

三、从博弈模型看降低债务成本的策略

从上面的分析可以看出，债务成本的存在不仅损害了债权人的利益，实际上也降低了股东的价值。债务成本虽不能完全消除，但是通过一些措施仍然可以避免企业的资产替代行为，最大限度地降低债务成本。

为了使激励约束>成立，应该尽可能降低s、De、Fe，同时增大惩罚力度，即增大K。通过完善法律制度、加强信息披露制度建设、加快信用制度建设以及建立完善的偿债保障机制和债权人法律救济机制，构建良好的外部环境，可以有效降低De；同时，债权人通过债务合并等方法也可以降低De、Fe。债权人通过增大监督力度、将信贷资金安全与信贷人员利益挂钩等方法提高监督效率，降低s，同时，在债务合同中增大惩罚力度，增大K值。当s、De、Fe显著降低，K显著提高时，>成立，激励约束有效，企业基于理性人假设会放弃资产替代行为，这时，不仅债务成本之二，由债权人和企业承担的监督支出和约束支出显著降低，而且债务成本之一，由于债务对企业投资决策的影响而导致的机会财富损失也得以避免。

参考文献

[1] 张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海：上海三联书店出版社，上海人民出版社，1996.

第8篇：低风险项目投资范文

关键词：投资;风险;评估

1项目投资风险评估的基本理念及评估的内容

因为有自然、政治、经济政策等相关不确定性的外部环境因素影响，投资行为都具有一定的风险。在经济学的层面上，投资风险评估就是对投资项目实施过程中可能发生的风险进行预先的识别、估计，从而对使投资方对整个投资项目的风险水平能够进行合理评估的过程。评估项目投资可能存在的不确定性风险，量化项目投资的风险是企业在项目投资决策之前的一项重要工作。

2投资风险评估的流程与方法

2.1投资风险的评估

投资风险的评估流程：（1）投资风险的初级认识。（2）投资风险评价指标体系的引入。（3）投资风险指标权重值的组合。（4）投资风险指标价值的再分配。（5）投资风险评价模型的建立与求解。投资风险评估过程包括认知过程和决策过程，是科学决策的前提条件，对研究对象潜在投资风险的识别，是项目投资风险评估的基础工作，建立评估指标体系、确定评估指标权重值、确定评估指标标值的重要环节，构建和求解项目投资风险评估模型是重点。

2.2投资风险评估的探索

2.2.1投资风险的评估指标

投资风险的评估指标见表1。根据美国NewYorkUniversity企业研究中心对100多家专业性风险投资公司进行投资评估的决策所作的调查，几个考查要素里，第一为“企业家自身奋斗的天赋”；管理者能力、产品市场前景以及投资回报率等也是投资者进行投资风险评估的关键指标。表2列出了该项调查反应的前3个评估决策考查因素。

2.2.2投资评估考虑因素风险投资家是将管理能力

（Management）排在首位，同时对财务的管理、权益的比例、企业的发展阶段也是要考虑的关键要素。在定性的阐述评价标准的基础之上，TyebjceandBruno（1984年）利用问卷调查法和因素分析方法建立项目风险评估模型。因此认为对预期收益影响第一的是市场吸引力，第二是产品的独特性，管理素质和环境威胁抵抗素质对预期风险有影响，兑现能力对两者没有影响。2.2.3风险投资的评估方式及频率风险投资的评估方式及频率见表3。

3烟台石油化工码头项目投资风险的掌控

运用因果分析方法对烟台石油化工码头投资风险相关因素进行探索，根据具体的风险来源提出对应的防范建议，期望投资企业能够变事后风险补救转为事前防范。

3.1烟台石油化工码头投资风险之因果分析

按照因果分析法的基本理论，深入探究烟台石油化工码头投资的风险因素和风险因素之原因所在，充分显现这些原因因子并筛选出影响较大的原因因子，根据具体的投资风险因素之原因因子提出正确的防范建议与应对措施。

3.2烟台石油化工码头投资风险之防范对策

3.2.1市场规模化风险之防范

近年来由于相关行业市场竞争加剧，石油临港工业对化工码头增值服务能力以及产业链上下游延展能力提出更高要求。为了满足临港工业发展需要并控制石油化工码头的投资风险，烟台石油化工码头需借港口开发建设的契机，提高港口对大型化工工业、出口型加工业的引进和集聚作用，促进石油化工产业以及各种相关资源往港口和周边地区集聚，引导临港石油化工产业往规模化、产业化之路发展，形成产业与港口良性互动的局面，进而升级烟台市的工业化进程以及区域生产力布局。

3.2.2技术风险

石油化工码头之技术和实施风险发生的机率高低，关键要素包括实施人员专业程度高低、技术是否成熟与实施的难度，这也是石油化工行业自身具有的特殊性、复杂性、危害性决定的，石油化工码头投资行为天然具有相对的风险性。因而，聘任专业技术与实施人员才可以把烟台石油化工码头技术和实施风险防范工作做好，首先可通过招投标方式保证从设计、技术实施上达到石油化工码头项目建设的准确性、专业性、科学性，其次要做好详细设计，在实施过程中加强审核跟踪工作，防范和消除设计、实施过程中的可能出现的质量问题；再次，制定关于烟台石油化工码头项目建设相关控制目标，保证控制目标在技术上合理，在实施上可行，从而充分调动设计和技术实施单位的工作积极性和能力。

3.2.3财务风险

烟台石油化工码头项目所需建设资金数额很大，建设信贷资金比重大，投资企业的财务风险也相应增大，若财务管理工作不善必将直接导致项目建设延迟竣工以至停工。因而，需做好烟台石油化工码头财务风险之防范，需提高财务管理人员专业技能，使财务人员对财务风险的认识能力，能确保资金的使用和管理，明确利益分配各方责、权、利的分配比例；同时学习国内外先进的石油化工码头财务管理的理念，完善内部控制的规章，防范财务管理中出现漏洞，保证项目建设运营资金高效、完整、安全使用。

3.2.4融资风险

烟台石油化工码头项目融资方式较少、具有不确定性，主要有银行信贷及自筹资金等方式筹集用于技术改造项目与基础项目投资的资金，假如银行贷款利率、信贷政策发生了比较大的变动，就会造成烟台石油化工码头资金运作过程中出现融资的困难。为了防范金融风险，烟台石油化工码头投资方需要采取多种融资渠道和策略，包括自由融资、设立专项基金、银行信款、外国融资、发行股票和债券、企业间的合资等方式，在确保烟台石油化工码头项目建设资金运行基本正常的条件下，尽量分散项目建设融资风险。

4结束语

投资风险评估的指标一般为定性指标，研究使用的数据信息都是依赖专家们的个人经验，数据信息缺少准确性、完整性的研究，且还未考虑有的专家学者在认知方面以及个人偏好上的局限性引起的结果偏差，如何弥补这些不足将是今后探讨和深入研究的方向。

作者:杨曙光 单位:中国石化齐鲁分公司炼油厂生产调度科

参考文献

第9篇：低风险项目投资范文

关键字体育产业风险投资

风险投资对于中国人来说，已经不是一个新鲜事物。众多的创业者利用风险资本开创出了自己的一片广阔天空。例如我们众所周知的新浪网、阿里巴巴网站的成功。风险投资无疑为力图创业者或者小规模企业提供了一条便捷有效的融资渠道。然而，在许多次的创业大赛中，鲜有体育投资项目中的。个中原因，除了体育投资项目选取了其他的融资方式外，在争取风险投资的进入时忽视了应该注意的事项也是其中原因之一。体育产业投入水平较低，存在资金短缺问题；体育领域内存在许多具有发展潜力的好项目，迫于资金压力而无法上马。风险投资是企业融资的渠道之一，在我国存在大量的资金沉淀，资金短缺的体育投资项目可以向风险投资寻求融资机会。

1体育产业投入水平低

1.1体育产业在经济结构中比重小

据有关统计数据表明，1997年，我国体育产业的增加值为156.37亿元，1998年为183.56亿元，占GDP比重的0.2％，而发达国家同时期的这一比例在1％~3％之间。从这一角度看，我国的体育产业在经济结构中的比重偏低。

1.2相对于不断增长的体育消费需求水平而言，体育产业的投入水平低

依据配第一克拉克定律，一个经济地区的经济将从第一产业向第二产业、第三产业顺次发展。我国目前整体国民经济处于工业化的中期阶段。由于地区的不均衡发展，有的地区如京津唐、长江三角洲、珠江三角洲地区，已经步入工业化的后期阶段。随着经济的日趋发展，人们对体育消费的需求也将增加。从目前的状况看，体育投入的规模远远满足不了人们对体育消费的需求。

1.3在竞技体育举国体制下，相对于重点项目而言，非重点项目和群众体育投入水平低

举国体制是以国家利益为最高目标，动员和调配全国有关的力量，攻克某一项世界尖端领域或国家级特别重大项目的工作体系和运行机制。举国体制有利于集中力量办大事。但是对于一些非重点项目、偏冷项目、观赏性不强的项目，资金不足现象尤为突出。群众体育是体育事业的一个重要方面。在政府主导的投资体制中，群众体育相对于体育行政部门而言，则是不属于本部门份内该管的事。体育行政部门在精神上支持群众体育的发展，但是要把本已紧张的资金投入到跨部门、跨系统、收效慢的群众体育上，是不大可能的。所以，资金短缺对群众体育投资而言是任何时候都存在的。

随着体育改革的深入和体育市场的逐步完善，一些体育投资项目应抨弃“等靠要”这种计划经济下的残留思想，主动到资本市场中寻求机会，以缓解资金短缺问题。

2体育投资项目通过风险投资进行融资的作用

2.1风险投资存在大量的资金沉淀

风险投资是指专业资产管理组织将筹集到的资金投入到创建时间不长、但成长很快，且具有较大发展潜力的企业，以期获得高额投资收益，或对未上市的具有潜在增值机会的中小型企业的一种中长期投资。

目前，我国风险资本在总量上已经达到100亿元人民币，但真正发挥作用的资金仅有12亿左右。在100亿的风险资本中，具有政府背景的风险投资资金占90％，私人资金占2％，外来风险投资资金占8％，所以，大量的私人资金（如居民存款）、基金（如养老保险基金）未能加入到风险投资行列中来。

在我国，对于风险投资的认识上存在一个误区：认为风险投资是从属于高新技术产业的，是只为高新技术产业化服务的。如风险投资公司的业务主要集中在高新技术开发区内，有89％的风险投资公司选投了在高新技术开发区和创业服务中心的高新技术项目。这种认识背离了风险投资的本性。诚然，高新技术企业的产品通常具有较高的产品附加值，利润空间较大，理所当然，高新技术产业是风险投资活动的主舞台。然而，风险投资的最终目的是以其富裕的资金和专业化的管理参股被投企业，通过被投企业的培育成功，获取高额资本回报（而不是稳定获取成长利润），然后功成身退。所以，应该说，哪里有发展空间，哪里就有风险投资的影子。

目前，风险投资在我国存在着大量的资金沉淀。

2.2引入风险投资对体育产业的影响

2.2.1风险投资的进入可以加速体育资产证券化步伐

体育产业资产的证券化有利于增加我国体育产业资本市场融资工具的可选择性，可以使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款和透支，同时降低了筹资成本，有利于提高我国体育产业资本市场的运作效率。

如果风险投资进驻体育产业，必定会迫使体育产业走资产证券化的道路并加快其步伐。

2.2.2风险投资的进入有利于体育产业内部理顺产权关系

我国体育产业尚处于由计划向市场转变的阶段，产权不明晰是处于这一阶段中的企业的通病。

风险投资以其提供的资金入股，被投资企业以其有形资产和无形资产入股。这种无形资产包括范围极广，可以是专利、技术诀窍，也可以是一个创新的点子，甚至包括创业者的个人能力。风险投资在一开始就要求被投资企业有清晰的产权关系，否则，后面的合作将难以为继。

2.2.3风险投资的进入有利于加强体育产业内部管理的科学化

市场机制下现代化企业的基本特点之一是管理科学。体育要走产业化的道路，必须坚持科学管理的原则。

风险投资给被投资企业带来的附加价值之一是参与管理。风险投资基金管理者（也称为风险投资家）都具有丰富的管理经验。据调查，有2/3的风险投资家有大型企业高层管理背景，另有1/3的风险投资家有金融背景。被投资企业可以利用风险投资的直接参与管理来加强自身的经营管理，还可以有效利用风险投资家的专长、经验和网络关系来克服不同阶段的困难而不断顺利发展。

3体育投资项目赢得风险投资应注意的事项

体育投资项目是指通过向体育领域投资获取利润回报的项目，如体育休闲项目、体育竞赛项目。

成功获得风险投资并能使项目顺利实施的注意事项可以从三个阶段来分析，即策划阶段、撰写商业计划书阶段和签约阶段。

3.1策划阶段，注意理顺产权关系

体育投资产权是指进行体育投资的投资者对投资对象拥有的各种权利，包括所有权、行为权、索取权。在产权结构当中，所有权、行为权、索取权存在着相互作用、相互影响的互动关系，它们最终共同决定了产权的运行效率，其中任何一方存在着不科学、不合理、不公正的一面，就会伤害产权主体的积极性和创造性，进而损害产权的运行效率。在计划经济体制下，体育投资项目从选项到投资，全部由政府统一包办，投资项目无论盈利还是亏损，均由政府独家承担，体育事业所需资金全部来自国家财政支出。所以体育投资主体单一。随着国家政治体制和经济体制各方面改革的逐步深入，体育改革也迈开了步伐。体育投资主体从一元化向国家和社会二元化转变。所以，现有体育资产很多为国有产权，在委托关系中，存在出资人缺位现象和很高的人风险。

3.2撰写商业计划书阶段，注意设计一份出色的商业计划书

商业计划书是对投资项目的背景、基本状况、盈利能力、发展前景等方面的真实表述和客观预测。经过商业计划书的筛选，一般只有5％的项目能进入风险投资家的调查阶段。所以商业计划书的设计是赢得风险投资的至关重要的环节。

一份完整的商业计划书包括以下内容：

摘要：简要阐述产品理念。

产品及经营理念：让读者清晰地看到你要进入的领域、所经营的产品，以及在整个商业背景下该产品的定位。

市场机会：回答产品有什么市场机会。

竞争分析：让读者知道此商业计划建立在现实的基础之上，它表明了计划成功的阻碍，并设计出克服它的方法。

个人经历与技能：告诉读者项目发起人或者创业者是否有能力使该业务获得成功。

市场导入策略：说明如何启动新计划。

市场发展措施：所需技术及其他设施。

市场增长计划：将表现如何使该业务持续发展。

市场退出策略：万一我们的计划失败，出现了我们不愿看到的局面以致于需要退出市场，我们也会尽量减少损失，不至于血本无归或名声扫地。

法律法规：新业务是否在法律许可的范围内开展、我们的产品是否合法、在这个领域是否存在相关的规定等等，

资源（人力及技术）配备：我们在资源配备上要有多大的投入，如何得到这些资源。

资金计划：这部分将说明新业务所需要的资金投入。

近期规划：获得投资后，近期工作安排。

体育投资项目其产品多为服务性产品，在设计商业计划书时，一定要把盈利模式和成长途径交代清楚，避免给人留下空洞虚无的印象而被淘汰掉。

3.3签约阶段，注意管理权限的分配

风险投资的最大特点是参与管理。在合同设计时，风险投资家一般会要求在企业处于不同的境遇下管理权限要发生变动：当企业运行状态良好时，风险投资家的管理权限较小；当企业处于危机状态时，风险投资家的管理权限变大，甚至会抛开创业者，接管企业。作为项目设计人或者创业者当然不愿意将自己辛苦培育的企业双手奉送他人。所以，在设计合同时，应注意巧妙避开管理权限的变动条款。

风险投资为规避风险，一般选择分阶段注入企业。如果在第一阶段，投资项目业绩较差、或者市场前景黯淡、或者技术已经落后，那么风险投资将会终止后续投资，并进入清算程序。如果是由于管理不善导致投资项目表现较差，那么风险投资家将会接管企业，同时，股价换算比例也将向有利于风险投资家的方向发展。所以，体育投资项目争取风险投资不是一锤子买卖，而是一个多阶段的动态过程。项目发起人应抨弃“临阵磨枪”的思想以及“只要把钱拿到手就好办”的想法，而应该努力把项目做好，以赢得后续投资，获得最后的双赢结局。

参考文献

1盛立军.风险投资———操作、机制与策略[M].上海：上海远东出版社，1999