前期物业管理合同精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的前期物业管理合同主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：前期物业管理合同范文

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本情况

物业类型：_________

座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号

四至：东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________万平方米

建筑面积：_________万平方米

容积率：_________%

绿地占有率：_________%

公建配套用房面积：_________平方米

小区总户数：_________

受益人口：_________

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

第四条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱、_________。

第六条　市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条　公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条　维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条　组织开展社区文化娱乐活动。年_________次。

第十四条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费：月_________元/m2；

2、代收代办费：_________。

3、特约服务费：_________。

第十五条　业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条　对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。

第十七条　其它委托事项。

_________；

_________；

_________。

第三章　委托管理期限

第十八条　委托管理期限自_________年_________月_________日_________时起至_________首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。

首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同。

第四章　双方权利义务

第十九条　甲方权利义务（适用于房地产开发企业或产权单位）

1、在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守；

2、在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺；

3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；

4、审定乙方拟定的物业管理立案制度；

5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、账务预算及决算；

7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

（1）负责返修；

（2）委托乙方返修，支付全部费用；

（3）_________。

8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房，由乙方按下列第_________项执行：

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

10、在合同生效之日起_________日内向乙方提供委托管理费_________元/m2；合计_________元。

11、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方提供；

12、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，由乙方负责催交；

13、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（1）_________。

（2）_________。

14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

15、_________。

第二十条　乙方权利义务

1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度；

2、与物业购买人签订前期物业管理服务协议；

3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；

4、按本合同第十六条的约定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理；

5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

6、负责编制房屋、公用部位公用设施设备年度养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修经费来源_________；

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

9、每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目；

10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；

11、本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后7日内，退出该物业管理区域并向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

12、_________。

第五章　物业管理服务质量

第二十一条　乙方须按下列约定，实现目标管理。（参照《江苏省住宅区物业管理服务标准》db32/t538-XX填写）。

1、房屋外观：_________

2、设备运行：_________

3、房屋及设施、设备的维修、养护：_________

4、公共环境：_________

5、绿化：_________

6、交通秩序：_________

7、保安：_________

8、急修：_________

小修：_________

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________

第六章　物业管理服务费用

第二十二条　物业管理服务费

1、本物业的物业管理服务费，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有关规定向业主或物业使用人收取；

2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按约定的收费标准向产权人收取；

3、业主或使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金。

第二十三条　车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位：_________

2、车库：_________

3、_________

第二十四条　乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按约定支付费用。

第二十五条　其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六条　房屋保修期满后的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、房屋共用部位的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用由_________承担。

2、房屋共用设施、设备的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用，由_________承担。

3、房屋共用部位、共用设施、设备的维修资金，由_________负责筹集；维修资金用于保修期满后住宅共用部位共用设施设备的维修。未设立维修资金的维修费用由_________承担。

4、维修资金的其他约定

第七章　违约责任

第二十七条　甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条　甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方_________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十一条　甲乙双方的其他约定

第八章　附则

第三十二条　双方约定自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。

第三十三条　合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，经业主大会同意后，可续订合同。

第三十四条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部门填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三十六条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲方双方及房地产行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十八条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十九条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请房地产行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第四十条　合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书面意见。

第四十一条　本合同经房地产行政主管部门备案后生效。

甲方签章：_________

乙方签章：_________

代表人：_________

代表人：_________

第2篇：前期物业管理合同范文

摘要：企业合同管理的重要性越来越明显,财务部门作为合同管理的重要一环,应积极参与企业的合同管理。本文从财务管理的角度分析了合同管理中存在的问题，并讨论了企业如何加强合同管理，从而不断提高经营管理水平。

关键词 ：合同；合同管理；财务管理

一、加强合同财务管理的意义

随着市场经济的蓬勃发展，企业间的交易越来越频繁，也越来越规范，更多地采用订立合同的方式来进行。在这种大背景下，企业合同管理的重要性也越来越明显。通常意义下的合同管理指的是企业对于与交易对手的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。

加强企业合同的财务管理具有非常重要的意义。首先，企业合同本身蕴含了大量的财务信息。常见的企业合同包括销售合同、采购合同、转让合同、租赁合同等，构成了财务会计核算与财务报表编制的原始凭证，加强合同的财务管理有助于保证信息的准确。其次，由于企业与外部单位和个人的交易通常是通过合同来进行，所以加强合同的财务管理可以在一定程度上降低企业交易的风险，有利于维护企业的经济利益。第三，加强合同的财务管理，可以增强合同在财务上的合规性，更准确地满足企业自身财务制度以及外部监管部门的要求，维护企业形象，避免声誉受损。

财务部门参与合同管理应该是全流程的，从合同签订前的起草与谈判，到合同的签订，再到合同执行阶段变更事项管理，最后到合同的后评价等各个环节都需要积极参与。财务部门需要做的工作包括但不限于参与合同管理办法的制定、合同签订时的财务合规性审核，合同档案的整理、合同变更事项的财务管理等。

二、企业合同中管理中存在的问题

1.财务人员不能充分参与企业合同管理

财务人员应参与到企业合同管理过程中，但很多企业并没有很好的做到这一点。造成这种局面的原因有两方面：财务人员自身的原因。包括财务人员参与合同管理的意识不强，对业务知识掌握不足，无法有效了解合同内容等；合同归口部门的原因。包括没有认识到财务管理对企业合同管理的重要意义，担心财务人员的介入会影响业务拓展等。种种原因的背后其实是企业文化的问题，认为财务人员就只做会计核算工作，但事实上对于以盈利为目的的企业来说，财务管理涉及到企业管理的方方面面，当然也包括合同管理，财务人员可以从财务的角度保证业务合规，并为企业积极争取经济利益，降低企业经营风险。

2.缺乏有效的财务管理制度

企业合同涉及财务管理内容一般包括企业合同管理制度、委托授权制度、合同审查制度、印章管理制度、档案管理制度和统计报表制度等。有效的企业合同管理应该是制度规定明确，执行落实到位，监督问责机制健全。但很多企业根本就没有制定这些制度规范，或者制定的内容很不系统，导致实际操作中做不到有规可循、有据可依，且在实际工作中对制度的监督和落实不到位，导致制度流于形式，效果大打折扣。

3.合同管理不规范

很多企业在合同管理方面做得不够系统和科学，随意性比较强，缺乏统筹安排。比如有的企业合同没有统一的格式，各个部门在签订合同时以对方企业的文本为主，条款不全面，容易遗漏本企业关注的重要条款。有些企业的经济业务早已经发生然后来补签合同，使合同签订流于形式。有些企业的合同分类管理做的不好，比如所有的合同没有按照销售合同、采购合同、转让合同、租赁合同等类型进行分类，甚至对合同都没有登记编号，这样就无法形成比较成体系的合同档案，无法及时提供给使用者查阅。也有的企业对合同的保管不当，在交易完成后迟迟不转交合同副本给财务部门，使财务人员无法及时登记交易信息，及时进行会计处理，并向决策者传递相关信息，向税务机关及时纳税。还有的企业合同财务管理的信息化水平比较低，财务人员对合同进行登记、变更事项管理时全部依赖手工，这样不仅会使得管理效率低下，出错的概率也会大大提高。

三、加强企业合同管理的措施

（一）实施有效的财务管理

1.合同审核制度

企业财务部门要参与合同的审核，包括前期的制定和后期的执行，审核内容包括涉及企业经济利益的财务关键问题以及合同是否符合国家和企业财务制度规定。其中涉及企业经济利益的财务关键问题包括：价格是否合理以及企业在税务方面的考虑、支付方式及发票的开具与收取等。涉及财务合规性的问题包括：合同内容是否符合国家投资要求，是否符合监管部门的行业限制条件，是否符合企业上级部门及自身的管理要求，合同的具体细节是否满足会计核算要求等。在合同的具体执行过程中，财务人员也要审核承办部门是否按照合同的相关规定执行，并保留好相关财务会计核算凭证。

2.合同档案管理制度

企业合同档案是企业非常重要的商业机密，是企业经营管理的重要参考资料，也是企业进行财务会计核算的重要原始凭证。企业应该高度重视合同档案管理，承办部门应该在合同签署后的第一时间将合同副本送交财务部门；如果公司规定由财务部门归档的，财务部门则应该做好合同的登记、编号、建档工作，归档时要注意分类的原则，具体分类标准可按照合同承办部门、签署合同主体、合同业务类型、合同签署时间、合同生效时间、合同履行进度等。企业还应该对合同档案的查询、借阅、复印等工作做出明确规定，并做好查询登记工作。

3.合同变更事项管理制度

很多时候，企业合同会由于各种原因导致原合同无法继续履行，需要进行合同变更或者终止。如果出现这种情况，财务人员需要快速反应、迅速行动，详细了解合同变更事由，判断变更的性质及其对企业经济利益的影响。如无正当理由，不得随意变更合同；如理由恰当，审批手续完备，则要及时更新合同档案，并做好登记工作，涉及会计处理变更的要及时恰当处理。

（二）强化合同执行中的财务管理

1.销售合同的管理

企业的销售合同一般有现货交易、赊销、分期收款等多种结算方式。其中最需要关注的就是赊销合同。因为赊销合同中虽然与货物相关的经济利益和风险已经转移，但是企业并没有收到实际的现金，有一定的坏账风险。在销售合同的管理中，财务部门要做好以下工作：一是提醒业务部门催收货款，把企业的经营成果落袋为安；二是认真审核相关合同凭证是否与真实的交易背景相符，并及时恰当地进行账务处理；三是根据企业财务制度的规范和客户的要求准确开好发票。

2.采购合同的管理

企业的采购合同一般有现货交易、预付货款、分期付款等多种结算方式。其中最需要关注的就是预付货款合同。因为预付货款合同中企业并没有收到实际的货物，有一定的违约风险。在采购合同的管理中，财务部门要做好以下工作：一是提醒业务部门催收货物，确保企业采购的物资在规定的时限内运输到位；二是认真审核相关合同凭证是否与真实的交易背景相符，并及时恰当的进行账务处理；三是催促交易对手开好发票，并审核发票真伪、金额、科目、抬头等关键要素的准确性。

3.转让合同的管理

企业的转让合同需要关注两种，一种是预付交易款但没有收到对价资产的合同，这一点与采购合同中的预付货款合同类似，财务人员要做好提醒业务部门催收对价资产、认真审核相关合同凭证并及时恰当进行账务处理、催促并审核发票等工作。另一种是发出对价资产但没有收到交易款项的合同，这一点与销售合同中的赊销合同类似。财务人员要做好提醒业务部门催收货款、审核合同凭证并进行账务处理、及时准确开好发票等工作。

（三）提高合同管理水平

企业要努力提高合同管理的系统性和科学性，要尽量统一合同格式，规范签署流程，实现对合同的分类管理，并做好合同档案的整理和保管。企业要努力提高合同管理的信息化、自动化水平，建立起合同管理的数据库。企业的合同管理应该达到这样一种水平，就是财务人员能随时根据相关要求，按照合同承办部门、签署合同主体、合同业务类型、合同签署时间、合同生效时间、合同履行进度等维度统计并查询到每一个合同，形成电子化的合同档案，并可对每一个合同进行实时执行追踪和后评价。合同到期时，能自动提醒续签，避免企业重大业务因为没有签订合同而导致的经营风险和税务风险。财务部门可定期对数据库进行横向或纵向对比分析，为企业决策层提供智力支持。

四、结束语

企业要切实加强合同的管理，一是财务人员积极参与企业的合同管理，发挥出应有的专业作用；二是制定严格规范的合同管理相关制度，并且加强监督落实，保证实际执行到位；三是企业要提高合同财务管理的系统性和科学性，以及合同财务管理的信息化、自动化水平。从根本上讲，就是要形成企业财务部门积极参与合同管理并发挥充分作用的企业文化。企业财务人员不仅仅要做好合同的会计核算工作，还要审核合同的经济效益和合规性，并监督合同的进度执行，还要能够通过研究分析合同相关数据，为管理层提供决策支持。

参考文献：

[1]贾梦灵.现代企业合同管理.科技资讯，2007 年第10 期.

[2]郝秀凤.试论企业合同管理.中国民营科技与经济，2007年第1 期.

[3]张远堂.公司合同管理操作指南[M]. 北京：中国法制出版社，2008.

第3篇：前期物业管理合同范文

关键词：农牧企业；财务管理；市场经济；企业；竞争力

一、农牧企业财务管理的主要内容

农牧企业的财务管理在社会主义市场经济中面临着新的挑战，新时代要求农牧企业财务管理的观念和模式应该随着社会的发展不断的创新，使之适应时代的发展。新时期财务管理的创新观念有：企业财务关系的创新、企业财务关系的创新、财务指标的确定等。

二、市场经济下，农牧企业财务管理存在的问题

1.财务管理制度不完善，管理不到位

我国政府对农牧企业的发展壮大起到了重要的作用，因此国家财政部每年都会为农牧企业提供各种项目拨款，每一项拨款都有具体的使用管理办法，但是很多的农牧企业由于地处城镇，对于国家的相关政策法规贯彻理解不到位，对于市场的行情和竞争的激烈程度“敏感性较弱”。因此很多的农牧企业没有制定出相应的配套转向资金管理的制度和办法，对于财务部和资金管理部的责任没有民明确，造成了农牧企业内部各部门之间严重的缺乏沟通交流，无法做到无缝对接，因此政府调拨的专项资金无法做到合理的使用。

2.财务管理和项目管理的相关人员的业务水平较低

在我国，农牧企业主要从事的是基本建设项目以及农业的综合开发项目，这些项目的开发建设需要企业按照专门的会计核算制度和财务管理的相关办法完成财务管理和核算。但是我国很多的农牧企业由于地理位置和工资待遇较城市大企业的差距甚大，致使很多农牧企业不能配备会计专业知识丰富，对财务管理熟悉的人员完成对项目资金的核算和管理工作。在农牧企业内部能够胜任会计工作的专业人员大多是高薪聘请的兼职人员；长期工作的财务管理人员大多是会计业务素质不高，不能胜任公司的预算和大型项目资金的运用活动。员工的兼职造成了人员的流动性很大，财务管理人员的工作能力存在较大的差距，专项资金的使用政策和会计核算等会计人员在理解和操作上存在很大的误差，造成了前后财务工作的衔接困难。

3.财务管理的监督力度较低

在我国的农牧企业中缺乏市场竞争优胜劣汰的选择，对项目资金缺乏合理有效的运用，违法乱纪的现象比较普遍，我国的农牧企业在资金监督的运用上依然是采用监督为主，而对事情过程和事情之前的监督就严重的缺乏；监督的形式依旧是比较传统的，专项检查占据检查的“半壁江山”，日常的监督很少；缺少对于项目的全方位监控以及对专项资金的运用情况的监督；在经过监督考核之后发现的问题和不足，目前农牧企业尚没有建立严格的奖惩机制。有些农牧企业中对于资金的挪用，乱投资现象比较严重。

三、农牧企业通过财务管理提升市场竞争力的策略

我国的农牧企业主要从事农业和畜牧业项目的投资和开发。在社会主义市场竞争中一直处于劣势。企业的财务管理情况不规范，是造成企业竞争力下降的主要原因之一。因此采用合理的措施规范农牧企业的财务管理，合理运用资金，提高经济效益，提升市场竞争力。

1.建立以资金管理为中心的财务管理制度，建立企业的竞争力

提高企业的市场竞争力，最重要的就是要提高企业的实力，提高企业的市场价值以及赚取利润的能力是提高企业实力的最主要的方法。主要的目的是为了实现企业价值的最大化，提高农牧企业在市场经济中的竞争力。农牧企业一般选择使用最合理的财务管理办法对财务管理进行优化和创新，以达到提高资金有效利用，增加资金流通，实现盈利的目的。众所周知，企业的所有生产经营活动都是建立在货币物资的基础之上的。因此要保持资金的流入和流出在适当的比例下进行，防止出现资金入不敷出的情况，从而影响企业的运行效率和效益。因此在企业的财务管理中要实行全面的预算管理。财务管理部门在编制预算的过程中，除了编制年度预算，还要充分的分析月和天的预算，并且严格的按照预算的标准执行。对于企业的较大数目的资金支出，企业要按照法定的程序进行审批，确保资金使用的正确性。此外对农牧企业内部的资金要进行严密的控制，财务管理部门要对企业内部的先进的流量状况进行持续的监察。以此来稳定资金的流通，提高资金的使用效率，增加企业的经济效益。

2.推行责任会计，实行分权管理，稳定企业的竞争力

随着现代农牧企业的规模越来越大，管理层次不断的增多，组织机构日益的复杂。为了有效的实现财务管理，监控企业的资金使用情况，就要实施分权管理。财务管理部门日常的决策权在不同层次管理人员之间进行适当的划分，最大限度的激发基层管理人员的积极性和创造性。适当的划分财务总监的决策权，推行责任会计。责任会计根据企业的需要建立责任中心，编制责任预算，核算，考评工作业绩、进行反馈控制等。以企业内部的责任中心为基础，对企业责任中心的经济和经济责任进行核算，使企业内部各部门从全局的需要出发，为提高企业的竞争力而奋斗。

3.实施财务总监委派制，加强企业的法人治理，提升企业的竞争力

在农牧企业中由于地理和待遇的限制很多有才干的财务管理人才不愿意到农牧企业从事相关的工作，农牧企业缺乏财务管理的专业人才，造成了财务管理的混乱，严重影响公司的发展。所以农牧企业，首先要培养自己财务管理的专业人才，派遣财务管理人员到高校进修；此外高薪聘请财务管理专业人才和会计人才，到农牧企业工作。其中在财务管理部分最重要的职位是财务总监，在现代化企业中，要实行由企业法人委派德才兼备的专业人员胜任，财务总监要具有经济、管理、法律等相关知识。坚决杜绝“任人唯亲”的现象。企业法人要切实担任起对公司日常事务的管理工作和相关的责任，使财务管理科学合理有效的实施，从而提升企业的竞争力。

综上所述，本文主要针对农牧企业财务管理的主要内容、在市场经济条件下出现的主要问题以及提升市场竞争力的策略进行了重点的探究。可以得出，在社会主义市场经济条件下，农牧企业只有采用合理有效的措施提高财务管理的水平，才能增强企业的经济效益，以达到提升农牧企业市场竞争力的目的。（作者单位：重庆古华畜产股份有限公司）

参考文献：

[1]祈峰.浅谈企业财务管理的重要作用[J].会计之友，2005.

第4篇：前期物业管理合同范文

一、前期物业管理的基本定位及重要性

1、前期物业管理的基本定位

前期物业管理是指房地产开发项目开始建设或房屋售出之日起，在小区业主委员会正式成立并与物业管理公司签订正式《物业管理合同》前，开发建设单位委托或选聘物业管理公司提供的物业管理服务，也可以表述为住宅开发项目在销售阶段提供的物业管理服务，是开发商向购房者提供的过渡性物业管理。前期物业管理是整个物业管理活动的起始阶段，是实施物业管理的重要环节，我国的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》在对前期物业管理定位时，指出前期物业管理是由开发建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

2、前期物业管理的基本内容和重要性

前期物业管理主要包括以下内容：一是做好各方面查验和准备工作。开发建设单位要配合确定的物业管理公司对住宅项目进行承接查验，办好承接查验手续，对住宅小区整体建设布局情况进行了解。同时，服务业主做好新房验收工作，派出技术人员与业主一起看房，检查门窗、水电、地面、墙壁质量状况，及时记录存在的问题，特别是要与业主一起进行蓄水试验，防止后期因人为破坏造成损坏而推卸责任。二是配合物业管理公司搞好入住装修和前期卫生保洁管理。要在业主正式入住装修前制定周密工作计划，将业主守则等张贴出来，引导业主严格执行。前期物业管理处于入住装修阶段，大量装修垃圾产生，要划定专门地点对垃圾进行集中堆放，及时进行降尘和清运，并加大宣传引导和监督力度，杜绝乱扔垃圾等问题出现，还要在该阶段适当增加保洁力量，加大卫生保洁力度。三是做好前期安全防范和关系协调工作。前期物业管理阶段住宅小区人员多且杂，安保设施未完全到位，要做好进出小区人员登记工作，装修人员要凭证进出，并做好进出小区车辆管制和疏导，维护小区良好秩序。前期物业管理矛盾纠纷比较集中，包括房屋质量问题、购房合同问题、设施配套问题及安全秩序问题等，对此，要以前期物业管理公司为主、建设单位积极配合，分类解决存在的问题，协调好各方面关系，创造稳定和谐的小区氛围。

通过前期物业管理包含内容，可以看出开发建设单位在前期物业管理中承担着一定任务，做好前期物业管理是服务业主顺利入住、解除后期物业管理矛盾纠纷的重要阶段，对后期物业管理工作及房屋销售工作关系重大。

二、房地产开发单位加强前期物业管理的对策措施

1、做好前期物业管理公司招标工作

开发企业要提高对前期物业管理的重视程度，实行监管分离模式，加强市场化运作和招投标制度学习，树立招标选聘前期物业管理公司意识，积极通过招标选聘具备一定资质的物业管理企业开展前期物业管理活动。要强化招投标备案制度，明确招投标流程，健全公平、公正、公开的竞争市场，避免出现私订协议、虚假招标等情况，并对参与投标的物业管理公司进行调查，避免出现资质不符、恶意杀价等问题，选出价格低、服务好、资质高的物业管理企业进行管理。

2、签订服务合同明确权责义务

物业管理服务合同是对管理事项、收费标准、服务标准、合同双方权责义务、合同期限及违约责任等内容签订的具有法律效力的约定，是明确开发企业和物业管理公司权责的重要法律文件，要按照《物业管理条例》等规定签订规范有效的物业管理合同，明确各方权责，避免建管脱节、重建轻管等问题。开发企业要依据《物业管理条例》、《合同法》等规定，结合具体建设项目管理事项，在充分尊重物业管理公司利益的基础上，合理合法签订合同，尽量细化违约责任条款，将合同细节予以明确，防止在前期物业管理中物业管理公司推诿扯皮、履职不到位等问题，影响业主利益或房产销售。具体实施中，要与物业管理公司做好物业承接验收工作，实现明确的权责移交。要明确物业管理公司承接物业后的共用设施设备，在建设好公用配套设施后，明确公用设施用处，减少后期物业管理公司和业主围绕设施设备归属权的矛盾纠纷。

3、制定完善物业管理业主临时公约

在住宅销售前，开发企业要在做好销售工作的同时，按照有关规定制定内容具体、可操作性强、权责明确的业主临时公约，在房屋销售中向业主明确说明，让业主明确自己应该遵守的条款，保证业主共同权益。开发企业要加强与前期物业管理公司的沟通交流，将业主临时公约等事项明示，辅助物业管理公司进行科学高效的物业管理，引导各方共同维护业主合法权益，督促业主履行应尽义务，同时对业主的违约事项要进行一定的责任追究，促使业主更好地遵守公约，维护小区良好的物业管理环境。

4、督促物业管理公司履行职责

建设单位在做好招标、签订前期物业管理合同后，要督促物业管理公司按照合同约定，提供相应服务，避免出现“质价不符”问题。要协助物业管理公司应用好物业管理用房，为开展高质高效的前期物业管理提供保障。同时，要制定完善物业维修资金管理等制度，制定严格的审批和执行流程，切实保障业主权益。

第5篇：前期物业管理合同范文

中图分类号：C931.1 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）24-0273-01

第一，我们先谈一下前期合同的签订问题。

物业管理合同的签订分主要为四个步骤，（1），开发商通过招投标的方式竞选物业公司，（2），开发商和选定物业公司签订前期合同，（3），开发商把前期合同的主要内容写入物业买卖合同，（4），业主入住的时候，直接跟物业公司签定协议合同。

其中在前期合同业主，无法表达自己的意见或主张权利。所以说，对于业主而言，对于物业公司这一块，假如关注的话，只有两种选择，要么放弃对于物业的不满，物业合同当中的前期合同内容对自己不公平，或者不合理，可以放弃。决定要购买这房子，必须无条件接受，物业公司和开发商签订的物业合同，没有商榷的余地。实际上我们感到业主买房子过程中，关注的中心不是物业合同的内容，从入住以后接触物业服务的时候开始，才开始发现问题。

开发商与业主签订物业买卖合同里，开发商应当把前期合同内容，应当如实的写入物业买卖合同之中。在业主签署前期合同的环节里，物业公司也应当确保前期合同内容和与开发商签订的前期合同内容是一致的。作为业主，要仔细检查，与开发商和物业公司前合同协议来验证签名的签署本人是否一致。所以，我认为预先签署的合同每一个环节，诚信是至关重要的。

美国的房屋社区管理模式由社区协会签定相关合同，聘请管理公司，而经理人是管理公司的代表。

小社区的协会一般倾向于自我管理。自我管理的社会团体组成的协会占了绝大数的一部分；现在，美国有大约15万自我管理的社会团体。

许多大型组织选择聘请管理公司，以保持他（她）的社区。这种典型的方案适用于哪种类型的大型社区。大型社区的日常管理活动需要一个现场经理，他（她）可以由社区协会聘请或可由管理公司的雇员被发送。当小社区聘请管理公司，社区协商安排将主要进行异地物业经理物业管理的职责。

美国的这种模式有自己的独到优势，但是由于文化制度等多方面的限制，不能全套照搬到中国来，我们要吸收其先进的做法，制定出适合我国的政策法规。

第二，关于物业管理合同的特点与合同解除权。

（1）首先，物业管理合同，其中有本身的两点问题，一是对物的管理，二是包括对行为的管理。该事项管理是公共，公共设施，建筑设施管理的一部分。行为在物业法律意义上的管理，既要维持这个事情，并在不损害这种法定义务公众利益。这是随之而来的，所以在我们讨论物权法草案，其中有明确规定，在不影响公众安全的行为，当然，如何进行相应的行政主管部门应该介入那里有一个行为的管理，这样的行为管理是指对业主在行使自己的专有部分的时候，或者说他上共有的部分或构成危险时，公共设施，物业公司有这样的停止这种行为是一个正确的行为。然而，更多的有关此行为的管理，缺乏约束的物业管理合同。因此，它成为了物业公司，有一个所谓的物业管理权。这使得更多业主抵制物业公司的管理行为，认为物业公司是被雇佣来的，它无权做出管理行为这种纠纷就出现了。所以在这个问题上，相应的就会产生一个问题，那就是说，物业公司的这种对行为的管理来源是哪儿？巴泽尔认为产权是有价值的，只要他们的所有者完全享有它。但不完善的财产权利的划分留下一些权利的交集区而产生了一个共同的财产。共同财产将导致租金耗散。

（2）物业管理合同作为一个整体是一种委托合同。不同于一般的委托，代表一般的物业管理合同可以追求一个目的，但结果并不是很在意它，结果一般都不会在意这一点，或者说没有对收费的结果，所以这个问题。虽然它基本上是一个信任关系，但在这里，这是因为居民增加使用人好，还是内容服务的很多社会服务，应尽可能明确。

（3）关于物业管理合同双方主体问题。首先合同的主体在业主这边，应是业主大会，业主大会只是委托或者授权业主委员会的委员，或者业主委员会主任在这上面签字而已。在这种情况下，根据我们目前的物业管理条例的规定，那就是业主大会来选聘物业公司，而不是业主委员会选聘公司，这一点非常明确。其签定合同的这个主体，一定是业主大会，而不是业主委员会。这个主体的确定，就必然产生了，签订程序，如果这个合同签订没有业主大会的批准，或者事先没有业主大会的授权，那么这个合同的效力是待定的，或者说这个合同就是无效的。既然确定业主大会是成为合同的主体，对于物业公司的这种聘任在程序上需要有业主大会按照法定的2/3投票权的通过，这种的合同最后才是有效的。

（4）关于合同的解除权问题。

这方面美国相关方面的法规做的比较到位。他们确定了终止合同权（Termination Option）

美国各州有共同点也有不同点，以德州为例，例如，提供计入已签署和存款的一定时间内购买（7-10天，在一些国家长达15天）可终止合同因任何原因，该押金将退还给买方，买方只损失了Option Fee（50-100美元）Option Fee用是直接支付给二手房签约费签约的买卖双方卖家除了存款。如果买方购买到房子，卖方应把Option Fee退还给买方。

在Option期间，卖家和其他买家不可以再定合同，但买家可以无条件解除合同。这一规定是非常有利的买方，买方通常是在这段时间内请专业的验房师（验房师）做一个全面的上门检查，如果发现有显著的问题，如：地基，屋顶，水系统或危害人体健康，买家可以单方面终止合同，定金不退。在大多数情况下，刚检查出一些小问题，那么买方将要求卖方做一些维修，往往是卖方将接受买方的要求放置损坏或不能正常工作修复。

在这我想从两个角度谈，一个从物权法的角度，我们物权法讨论中明确规定，选聘物业公司，这是一种物权，而这种物权大家都知道，在法律理论方面，是一种绝对权，业主的权利必须得到应有保障。那么这种选择要肯定，绝对不能以物业管理公司具有物业管理权，以及他是合同对方不接受。

此外，从合同法角度看，委托合同的最鲜明的特点，委托法和受托法，双方有权在任何时候终止合同的权利。显然，明确了业主的选择权是物权，我们将很快能够将争端解决。因此，要终止这个问题的权利，我们必须引入产权概念应该进来，但遵循这一有权终止本合同法的终止在任何时候正确的概念，从而使通过明确这些基本的系统，定义双方以及本合同发生争议，争议地区的权利和义务，应及时解决。

第三，我们谈一下现行物业管理法规的缺陷。

1缺乏国家法律和法规。虽然自1993年建设部颁发的多个物业管理法规和规范性文件，但由于没有国家的法律法规，因此缺乏整个物业管理部署统一的立法，以及方向，指导原则和规范，不同的原则模式，让广大企业和消费者无所适从。

2缺乏完整的物业管理系统的科学理论支持。多年来，物业管理理论已经滞后于物业管理的做法和立法，一直在探索中。立法政策的实用主义具有比较浓厚的地方色彩，缺乏连贯性和内在逻辑，容易发生冲突和混乱。

3立法的涵盖性和深度不够。大多数地方立法仅限于居住区，只有表面行为和一般的规范，可操作性较差，很多问题不能得到解决。

4立法刚性较差，较少的技术性运用。主要表现在粗犷的线条，伸缩性较大，尤其是不重视程序性规定和法律责任，造成适用性较差。

5目前开发建设单位缺乏对物业管理方面的投入而又收取高额管理费用，应当利用法律政策等杠杆进行正确的调整。业主和物业管理公司及开发建设单位的关系中，前者是弱小势力群体，在权利、责任方向，应该给予适当的倾斜。

参考文献

第6篇：前期物业管理合同范文

单位名称：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

联系电话：_________

传真：_________

受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：_________

单位名称：_________

资质等级：_________

证书编号：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

联系电话：_________

传真：_________

甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。

第一条　本合同所涉及的物业基本情况

物业名称：_________物业类型：_________

座落位置：_________区_________路（街道）_________号

四至范围：_________

总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米，商场_________平方米，办公楼_________平方米，工业厂房_________平方米，停车场（库）_________平方米。其他：_________。

物业构成见附件一，规划平面图见附件三。

第二条　委托管理服务期限：物业管理服务期限为_________年_________月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。

第三条　甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费_________万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。

甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方_________万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。

甲方（需要，不需要）乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签定。

第四条　乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。

第五条　本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯_________月，监控智能化设备_________月，消控设备_________月，电信设备_________月，道路_________月，绿化_________月，_________。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。

本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：

（一）甲方负责返修；

第7篇：前期物业管理合同范文

关键词：物权法；物业管理；问题；政府对策

一、概述

传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。[1]我国物业管理产生于改革开放以后，其产生主要是为了满足城市住宅小区的物业管理需要。物业管理市场离不开政府的适当介入。首先，物业管理服务合同难以充分体现意思自愿。住宅小区物业管理是现代物业管理的主要方面，作为多数人一方的业主在签定物业管理合同时只能实行代表人或者其它类似制度，难以保证物业管理合同的平等性、有偿性。特别是前期物业管理合同，是在业主完全虚位的情况下产生的，没有政府管理部门的适当介入，业主的利益就更无法得到保障。其次，物业管理市场普遍存在失灵现象。[2]突出表现在垄断和限制竞争以及信息失灵两方面。垄断和限制竞争的产生既有房地产建设单位固有垄断地位方面的原因，也有市场不充分、不完全的原因，政府因素也不时在发挥着作用。就物业管理关系双方当事人而言，一方业主为多数人，且经常为自然人，而另一方为物业管理企业，双方所掌握的物业管理信息的质与量根本无法相比，这必然影响到双方的实质平等。最后，存在于物业管理对象之上的建筑物区分所有权具有社会性。通说认为，[3]建筑物区分所有权包括三要素：专有部分所有权、共用部分持分权和成员权。其中成员权直接涉及到人与人之间的关系问题，与社会公共秩序具有密切的联系，带有明显的社会性。

《物业管理条例》第5条规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。新颁布的《物权法》第70条则规定了建筑物区分所有权。但是，目前的物业管理过程中不时地发生各种纠纷，政府物业管理部门的具体监督管理措施有必要根据物业管理市场的内在需要进行适当的调整。为充分实现《物权法》赋予业主的建筑物区分所有权，构建和谐小区生活，本文对当前物业管理中存在的主要问题进行了系统分析，探讨了政府物业管理主管部门的具体应对措施。

二、当前物业管理中存在的主要问题

近年来我国物业管理纠纷数量呈现出日益上升的趋势，涉及的内容非常广泛，覆盖面包括物业管理费、小区安全卫生、物业管理企业服务质量、物业管理合同效力以及小区停车位等。笔者认为，物业管理问题之所以成为被普遍关注的社会问题，主要原因包括以下几方面。

1.业主普遍对物业管理制度认识不足

在我国，物业管理历史相当短暂，作为物业管理重要权利基础的建筑物区分所有权与传统所有权差异巨大，即便在理论上对其性质都还未能形成统一的认识。因此，一般业主对物业管理问题就更难以理解与把握。具体表现在许多业主对业主大会和业主委员会的认识不清，在物业管理过程中很少参加业主大会，对业主委员会的产生也漠不关心，理不清业主委员会和物业管理企业之间的关系，不能主动向业主委员会反馈信息、提供意见，而在遇到物业管理纷争时又常常简单地以拒绝交纳物业管理费来对抗，不能合法行使自己的正当权利。此外，在传统计划经济体制下，公有住房的物业管理是由使用人所在单位免费提供的，私人独门独院住房的物业管理则完全是由所有权人自己进行的，而现在要他们自己掏钱买物业管理服务，一时在思想上还很难接受，对物业管理不免会产生抵触情绪。许多业主的消费观念还难以适应市场经济的迅速发展，也难以适应我国不动产使用管理制度发展的内在客观需要。

2.公用基础设施检查验收机制不合理

根据《物业管理条例》第28条规定，物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。但是根据《物业管理条例》第21条规定，在业主和业主大会产生之前，物业管理企业通常都是由建设单位自己选聘的，尽管《物业管理条例》第24条又规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并强调住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但是由于该条同时规定，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这就致使实践中前期物业管理企业大多是由建设单位直接选聘的，或者完全是由建设单位直接组建的。由于和建设单位之间的特殊关系，物业管理企业就根本不可能去履行自己的检查验收义务，致使许多瑕疵工程或者根本就不存在的工程被接受了，然后再由公共维修基金支付相应的所谓维修费用，这极大地损害了广大业主的合法权益，也为以后的物业管理留下了众多“后遗症”，诸如商品房质量瑕疵、管线布局不合理、小区停车位不足或不合理、小区绿化不达标和缺乏必要的公共娱乐设施等。

3.物业管理关系被扭曲、服务质量低下

如前所述，前期物业管理企业都是由建设单位直接选聘或者组建的，另外，根据《物业管理条例》24条规定，在投标人少于3个或者住宅规模较小的情况下，房地产行政主管部门对建设单位采用协议方式选聘物业管理企业具有批准权，所以不可避免地还会出现由房地产行政主管部门直接指定物业管理企业的情况，这些都显然扭曲了正常的物业管理关系，违背了正常的市场优胜劣汰机制。虽然《物业管理条例》第26条还规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但是，由于业主委员会组织性质十分松散，尽管实践中出现了许多物业管理问题，也很少有前期物业管理企业被炒掉的，就是有业主想把物业管理企业换掉，也会由于原建设单位或者行政等方面的种种干涉而无能为力。相反，由于拥有特定的身份关系，缺乏必要的市场竞争压力，许多物业管理企业服务质量低下，对业主反映的问题态度冷漠，所提供的物业管理服务主要就是看守小区大门和催收物管费。

4.物业管理企业自身不能适应市场要求

目前，在物业管理市场上存在一种矛盾现象，一方面业主普遍反映管理费太高，另一方面又有不少物业管理企业因经费不足而正面临着生存困境。原因固然是多方面的，但是重要原因应该是物业管理企业自身问题。目前我国物业管理企业主要是通过四种途径组建起来的，即由开发公司组建的的物业管理公司或附设的物业管理部门，独立组建的的物业管理公司，房管所转换的物业管理公司，各大系统单位组建的的物业管理公司。其中最后一种只占少数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的，而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济的传统观念，距离专业化、现代化的标准都相去甚远。[4]物业管理作为一种基本日常生活消费对象，它只能属于微利性行业，但是当前大多物业管理企业因规模太小而难以实现规模效益目标。而且人员素质、结构普遍不合理，缺乏现代管理专业人才，物业管理服务不规范，不能科学树立现代物业管理服务理念，甚至有的还把物业管理服务抹上了行政管理色彩。

5.业主委员会难以发挥应有作用

根据《物业管理条例》第15条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，应及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，监督业主公约的实施，以及业主大会赋予的其他职责。但是由于业主普遍对物业管理制度认识不足，业主委员会成员的产生缺乏民选机制，大多是由物业管理企业根据自身需要而指定产生的，人员素质没保障，缺乏必要工作经验，缺乏为广大业主服务的精神与意识，业主委员会实际所发挥的作用更象是物业管理企业的人。至于业主大会就更是一盘散砂，其实际工作机制经常为物业管理企业人员或少数利己分子所操纵。广大业主唯一比较敏感的就是物业管理费，而小区内脏、乱、差等种种问题则大多处于无人过问的状态。

三、政府部门应该采取的必要措施

纵观上述种种问题不难发现，每个问题都不是市场本身能够解决的，这从另一侧面进一步说明了物业管理市场离不开政府的适当介入。目前政府具体对策主要包括以下几点：

1.做好物业管理的必要宣传工作

房地产商品与一般商品不同。业主（消费者）普遍对建筑物区分所有权性质不了解，不知道如何行使权利，对物业管理关系和业主委员会的性质也认识不清。尽管业主自身应当努力掌握有关知识和技能，提高自我保护意识。但是，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第8条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利；第13条规定，消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。即消费者享有知悉真情权和接受教育权。根据《消费者权益保护法》第28条规定，房地产行政部门应当采取必要措施保护业主的合法权益。针对业主普遍存在的困境，首先有要做好必要宣传工作。除房地产行政部门自身直接参与外，还必须规范建设单位的告知义务范围，并把有关宣传工作纳入社区工作范畴。

2.促使物业建设单位与物业管理企业相分离

目前，在物业管理中存在的许多问题都与建设单位和物业管理企业之间的不正当关系密切相关，有必要促使物业建设单位与物业管理企业相分离，其基本方法就是实行招标制度。但是从长远看，目前建设单位和物业管理企业之间之所以存在不正当关系，重要原因是《物业管理条例》第21条规定，即在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业。应将第21条规定修改为在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应在物业行政管理部门的监督下会同所在社区组织选聘物业管理企业，并严格规定选聘物业管理企业要实行招标制。从现实角度看，虽然《物业管理条例》第24条也提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。问题是其进一步又规定，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经有关房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业管理企业。房地产行政主管部门应该严格监督建设单位实行招标公告制度，对所谓住宅规模较小应实行严格解释。

3.加强物业管理的行业管理、提升物业管理水平

首先应加强对物业管理企业的资格管理，根据现阶段我国物业管理企业规模小和专业化、集约化程度普遍较低的实际情况，在具备必要注册资本等基本注册条件的基础上，要特别强调物业管理企业必须拥有一般从业人员和所需不同专业人员的数量，并定期组织物业管理人员进行专业知识和专业技能培训，帮助物业管理企业树立现代物业管理服务理念。在行为管理方面，要明确物业管理企业的通常管理范围，规定非经物业行政主管部门登记备案认可，不能在物业管理合同中加以任意排除，防止物业管理企业不适当地免除管理义务；要禁止物业管理企业对属于自己投资人的建设单位的招标进行投标，防止不正当竞争，营造平等和公平竞争；加强物业管理企业的财务和审计工作，对物业管理费收支使用情况进行必要监督。在责任落实方面，应严格查处各种违反物业管理法律法规的行为，对查出的问题应严格依法处理，决不通融，对未经注册不具备条件的企业应坚决给予取缔。

4.对业主委员会工作进行必要引导

根据《物业管理条例》第10条规定，业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《物权法》第75条也强调地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。但是实践中这种指导和协助还很不够。业主大会很少有按照规定正式召开的，业主委员会成员的产生也很少是通过业主民主选举产生的，常常主要都是指定（只有候选人提名而没有进一步选举）产生的，这些问题与物业行政主管部门指导、协助不够都有着直接的关系。在提高指导、协助力度的同时，物业行政主管部门还必须注意到实践中大多业主委员会成员都缺乏必要的物业管理知识和管理经验，有必要定期对业主委员会成员进行培训，帮助业主委员会制定工作计划，促使业主委员会工作有序化、制度化。另外根据实践需要，物业行政主管部门还要做好业主委员会的换届指导和协助工作，加强换届登记与监督管理。

5.政府部门在有所为的同时更应注意有所不为

物业管理市场离不开政府的介入，但是这里所讲的介入只能是适当介入。如前所述，政府介入的目的主要就是为了培育健康的物业管理市场，维护物业管理市场的自由与公平。但是在市场经济条件下，物业管理关系只能是基于市场机制所形成的关系，主要应由市场供需关系去确定。实践中政府部门比较容易发生的，不是上述种种完全忽视物业管理市场的现象，就是过渡介入物业管理市场的现象。就后者而言，有房地产行政主管部门利用职权为少数物业管理企业瓜分市场、牟取不正当利益的；有以物业收费实行市场指导价为谎子，在缺乏与业主充分协商的情况下指定收费标准的；还有房地产行政主管部门混淆了行政权与司法权的界限，不当介入物业管理企业与业主之间的纠纷等等。物业管理关系属于平等主体之间的合同关系，可以由当事人自愿协商解决，也可以居中调解，但是诉讼具有最终决定的效力，房地产行政主管部门绝不能利用自身特权进行偏袒并威胁利诱。

作者单位：淮阴师范学院 法律系

参考文献：

[1]程信和,刘国臻.房地产法学[M].北京大学出版社,2001,185.

[2]常传领,金纯.论政府干预及其法律规制[J].现代法学,2004，6:121-122.

第8篇：前期物业管理合同范文

正是由于存在这些纠纷，已经严重影响到广大人民群众的生活、工作，因此要从法律、社会管理、企业自身等多方面出发，寻求解决物业管理纠纷的最佳路径，因此，笔者提出以下六点建议。

1.推行菜单式物业服务收费、在全国推广、普及《住宅物业分级收费管理办法》。根据目前我国《物业服务收费管理办法》第六条的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价相结合。物业收费应当遵循合理、公开、服务与收费相适应的原则。实际生活中，物业服务的收费一般依据当地政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定，考虑物业管理服务的等级标准、市场基准价和浮动幅度等因素。具体收费标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，实行明码标价，并在小区显著位置公示。调研中发现，目前全国各地关于物业服务收费存在的问题主要是收费标准的问题，笔者建议可以根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)中对物业企业的分类来制定《住宅物业分级收费管理办法》，将不同级别的物业企业能够提供的服务用“菜单式”的形式公布，引导业主正确选择和评判，再结合当地消费水平制定统一的收费管理办法，这样可以树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生矛盾。

2.推行物业公司服务专业化、职业化。调研发现目前物业纠纷中很大程度是由于物业公司专业化、职业化水平低，我国在2003年开始实施物业从业人员持证上岗制度，并于2005年出台《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》和《关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知》等一系列规章制度，但从我国目前状况来看，出来少数一线城市的住宅小区，大部分地区的物业从业人员中持证上岗人较少，具有物业管理师资格的人员更是少之又少，大部分物业从业人员素质有待提高，这些都成为影响物业行业的服务质量和自身发展的重要因素。建议各省职业技术院校尽快开设物业管理服务专业，增加物业方面人才的培养，物业管理部门要严格审查物业持证上岗人员是否符合最低数量，物业企业也要加强员工的培训，以提高社会对物业从业人员的认知度。

3.实行行业保险。调研中发现，住宅共用设施、第三人侵权、水灾、火灾等导致业主财产、人身受损引发业主与物业矛盾逐年增加，这些损害往往与物业无关，但是也成为业主不交物业费，或者物业的导火索。从上海2008年引入物业行业保险的发展状况来看，行业保险是目前解决这一难题的最佳途径，物业企业用优惠价团购家庭综合保险，并向一次性支付一年物业费的家庭赠送，对于电梯用户和有机动车家庭还可以附加电梯责任险和停车场险种。

4.出台规范物业服务合同范本。关于物业服务合同范本，目前只有建设部于1999年印发的《前期物业管理服务协议》(示范文本)，它规范了前期物业管理活动的具体内容，减少物业管理纠纷，但只适用于自房屋出售之日起之业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。在之后的物业合同就没有了相应的示范文本，而物业公司自制的物业管理合同往往倾向于物业企业单方面的利益保护，在许多问题上约定不明或者没有约定，业主的合法权益无法保障，必然导致纠纷的产生，因此，笔者建议应当尽快出台《物业服务合同》示范文本，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。

第9篇：前期物业管理合同范文

一、总体要求

针对当前物业管理中存在物业服务不到位等问题，坚持标本兼治、综合治理的方针，按照以人为本、共享和谐、立足当前、着眼长远、综合治理、务求实效的总体要求，依法查处物业服务中不规范和违法违规行为，集中整治服务水平低、社会形象差的物业服务企业，使社会和群众反映强烈的问题得到有效整改，让老旧小区的基本物业服务更有保障，让高中档住宅小区物业服务质量得到显著提升，全面提升全县物业服务水平，树立小区的良好新形象，促进全县物业服务行业持续健康发展。

二、整改内容

（一）物业企业市场行为不规范问题。重点查处物业企业无资质或超资质范围承接物业服务业务；擅自将物业管理项目的全部业务转让、委托给他人管理；擅自撤离物业管理区域或停止物业服务；聘用未取得物业管理职业资格证书人员从事物业管理活动；以出租、出借、挂靠等形式变相转让资质证书；在物业管理招标投标中与招标人或其他投标人相互串通，以不正当手段谋取中标等行为。

（二）物业企业服务不到位问题。重点查处物业企业未按要求签订物业服务合同或未按规定办理合同备案手续；未按照物业服务合同和服务标准提供物业服务，只收费不服务或服务不到位；物业收费未备案或擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等；未按规定在物业管理区域显著位置公示服务内容、收费项目、收费标准；对小区内乱搭乱建等违规行为未制止，制止不了又未及时向有关部门报告等。

（三）物业企业侵犯业主合法权益问题。重点查处物业企业擅自改变公共建筑、共用设施及物业服务用房用途，非法占有公共部位的经营收益；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；未按照装饰装修服务协议规定及时向业主退还装修保证金；物业服务合同终止时不按规定移交物业服务用房和有关资料等。

（四）物业企业自身管理不规范问题。重点纠正物业企业工作人员服务意识差和态度不端正；不按规定报送信用档案信息、统计报表等资料；未建立健全内部各项规章制度，办事制度和办事流程未公开；未按要求配齐物业管理项目经理和专业管理技术人员；未建立投诉、回访处理机制，未公开投诉受理电话，处理记录不详细等。

（五）前期物业管理不规范问题。重点查处建设单位未按规定划分物业管理区域；未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业；未按规定要求与物业服务企业签订书面前期物业服务合同；未按照规定办理前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑和设施设备清单及权属资料备案手续；未按规定对共用部位、共用设施设备进行承接查验；未按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关资料等。

（六）业主委员会履职不到位问题。重点纠正小区已具备成立条件，未按规定成立业主委员会；业主委员会未办理备案手续；未依照规定，与选聘的物业企业签订物业服务合同；未及时了解业主的意见和建议，督促业主按时缴纳物业费；未监督和协助物业企业履行物业服务合同；未对不履行职责或违章搭建建筑物、构筑物，拒付物业费以及侵害业主合法权益的委员作出终止资格的决定；违反法律、法规作出决定等。

三、实施步骤

本次专项整治分三个阶段进行。

1、安排部署阶段（10月15日—10月20日）。印发专项整治实施方案，召开活动动员会议，做好宣传发动工作，营造良好实施氛围。

2、集中整治阶段（10月21日—11月20日）。组织物业服务市场各主体单位开展自查自纠，自觉整改存在的各类问题，进一步规范自身行为。县住建局组成联合检查组，对城区物业服务市场组织开展专项整治，对存在的各类问题进行全面查处，按照“主动自查整改从轻处理，不自查不整改从重处理”的原则提出处理意见，全面规范物业市场秩序。

3、检查验收阶段（11月21日—11月30日）。对问题整改情况进行全面验收，形成检查处理情况报告，并在全县范围通报。

四、保障措施

（一）加强领导，搞好配合。县住建局抽调人员专门成立县物业管理市场专项整治工作领导小组，负责整个活动的组织和领导。各物业服务企业要按照上级要求主动自查，不断规范市场行为，对存在的问题不折不扣地进行整改。