不动产和无形资产精选(九篇)

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第1篇：不动产和无形资产范文

关键词：物权法 所有权 用益物权 担保物权 会计准则

我国物权法以财产权利与义务为内容，秉承物权法定的原则，规定了所有权、用益物权与担保物权。其中，权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利， 称为所有权。权利人占有、使用、收益他人不动产的权利， 称为用益物权。企业向银行借款， 用自己的不动产、动产或者有价证券担保， 银行占有、处分属于该企业的不动产、动产或者有价证券的权利， 称为担保物权。

会计学上的资产、负债来源于法律上的有关概念。现代会计虽然已经将“资产”与“负债”的内涵外延都进行了拓展，但是权利与义务仍然是其主要内容。这些法定物权种类的确立，以及动产和不动产物权取得和变动规则的发展，直接决定了企业资产与负债的内容与形式，进而必将影响会计核算。笔者分别从所有权、用益物权以及担保物权入手，进一步研究物权法对会计确认和计量的影响。

企业法人所有权为贯彻会计主体理论提供制度保障

会计主体理论是会计核算工作的前提和出发点，是会计学的基本假设之一。会计主体是指会计所服务的特定单位或组织，即指企业会计确认、计量和报告的空间范围。企业本身发生的各项经济业务，应独立于其他经济组织或个人、企业所有者及经营者自身与企业本身无关的经济活动。

会计主体与法学上的法人概念虽然并不完全重合，但是会计主体问题的核心，是如何正确划定主体权利和义务的边界。传统会计主体理论奉行的是投资者本位理论，虽然也承认企业在会计上是一个独立的主体，但是却认定企业的全部财产归投资者所有。这样就使企业成为了投资者的傀儡，毫无财产的自主处分权，形成了企业自主经营的桎梏。事实上，国家对其出资设立的企业所享有的权益的性质一直以来也都是制约国企改革进程的关键问题之一。随着现代企业组织形态的发展与经济生活的变革，财务会计开始强调企业的主体观念，认为在财产权的分配上，投资者一旦将其财产投入公司，就应该丧失了对其财产的所有权，转而拥有的是股东权利。而企业在取得了投资者投入财产的所有权后，依法对该财产行使权利、承担义务。但是对于这一会计认识的进步一直未有充分的法律支持。对于企业法人所有权的会计研究，在我国物权法颁布之前，就有学者在积极讨论。为了正确界定投资者与企业之间的权利义务，我国于2005年10月修正的公司法第3条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第4条则规定：公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。

物权法则是在公司法的基础上进一步为这种新的企业会计主体观念提供了法理支持。其第39条明确规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。它明确揭示出了所有权的四项积极权能，即占有、使用、收益、处分。从本质上看，所有权是所有人对于物产全面支配并排除他人干涉的权利。也就是说，国家、集体和私人所有的动产与不动产，一旦经过投资投入企业，原所有人即丧失所有权，就不能够再继续对原属于自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利，转而行使的是股东权或出资人权利。企业法人依法成为其所有权人，行使占有、使用、收益和处分的权利。物权法的这一规定更加具体和明确地确立了企业法人所有权，为贯彻会计主体理论提供了制度保障，为正确区分会计主体的边界提供了法理基础，有利于杜绝股东以各种非法方式干涉公司经营管理和侵占公司财产。如果没有物权法的这一规定，企业将无法清楚地核算其资产、负债、所有者权益以及收入、费用和利润。

用益物权的会计核算处理

用益物权是指以支配他人之物的使用价值为内容的物权。用益物权的客体为他人之物，其中的他人，原则上为对物享有所有权的人，也可以是对物享有用益物权的人；他人之物，主要为不动产和不动产权利，也包括自然资源，但不能是动产。用益物权的内容，为对物使用价值的支配，可以具体化为占有、使用、收益权能。物权法规定的用益物权主要有地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、渔业权等。

国际会计准则根据用益物权的种种特性，将用益物权排除在固定资产或无形资产以外予以单独规范，但我国会计准则却未能将大部分用益物权从无形资产或固定资产会计标准（包括企业会计制度及会计准则）中排除，这样就造成原来实务中只能生搬硬套会计标准中的无形资产或固定资产规定核算用益物权，带来了用益物权会计核算的失真。因此，也有学者提出为了规范用益物权会计，在会计标准的制订方式上与国际惯例接轨，应对用益物权进行单独规范。

对于上述各种用益物权，随着物权法的实施以及新企业会计准则的具体规定，在会计上我们应该根据其权利的内容和特点，进行适当的确认和计量，不可简单地归类。如路桥收费权、公路经营权是依托在公路实物资产上的无形资产，是指经省级以上人民政府批准，对已建成通车公路设施允许收取车辆通行费的收费权和由交通部门投资建成的公路沿线规定区域内服务设施的经营权。其作为无形资产还是固定资产一直以来在实务界与学术界都存在着争论，但是随着2006年《企业会计准则第6号-无形资产》中一些新规定出台，某种程度上解决了路桥收费权和公路经营权作为无形资产在初始计量、摊销与后续支出上的技术障碍，从理论上就可以把它作为无形资产进行核算。最值得注意的是，物权法继承和发展了我国现有的国有土地使用权制度，将《土地管理法》确立的“国有土地使用权”发展成了“建设用地使用权”。我国会计准则规定，企业取得的土地使用权，除作为投资性房地产核算外，符合无形资产定义，应作为无形资产核算。国际会计准则一直认为土地是一种标准的不动产。然而随着物权法的实施，我国物权法所规范的建设用地使用权，已经完全符合国际会计准则对于“不动产”定义。从会计角度分析研究，建设用地使用权作为具备自物权特性的高级用益物权，具备了权利人能够拥有或者控制、权利客体有形、使用期限超过一个会计期间等三大特点，在学理上，其实是可以作为固定资产入账的。这实际上消除了我国企业会计准则与国际会计准则的差异，有利于准则趋同。

担保物权对会计确认和计量的影响

我国物权法中的担保物权就是指在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形下，依法享有就担保财产优先受偿的权利。物权法新创立了动产浮动抵押与应收账款质押制度。从这两个新制度分析，动产抵押担保即经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。从会计学上看，动产浮动抵押属于或有事项，应该按照或有事项的会计准则进行相关确认与计量。而物权法明确将应收账款列入可抵押资产的范围， 这也是我国担保融资制度的突破性改革， 将大大惠及中小企业、农民和银行，有力促进中国商业信用和银行信用的发展。应收账款虽然是会计学上的概念， 但在这赋予了法律的内涵，由物权法加以规范， 其概念中就包括了“公路、桥梁等收费权”，第一次从法律层面上明确了包括公路、桥梁、电网等收费权在内的应收账款可以质押。可以看到其内涵与外延范围更加宽泛。根据会计准则，应收账款质押，从拥有应收账款的企业角度来看，不符合金融资产终止确认的条件。

此外，担保物权的共同特点是对资产的权利进行限制，这一限制具有特定的会计含义。当资产的权利受到限制时，从会计角度出发，其确认和计量也将会受到影响。资产的权利限制，首先应当按照或有事项会计准则的规定，考虑担保物权人行使担保物权的可能性以及其金额能否可靠计量，分别进行确认和计量。如果担保物权人很可能行使权利，并且由于其行权企业的损失是可以合理估计的，则应确认为一项负债。如果担保物权人仅是有可能行使担保物权或虽然很可能行使权利，但其行权企业的损失无法合理估计，企业就不用确认负债，但是要进行相关披露，提高会计信息的可靠性和相关性。

参考文献：

第2篇：不动产和无形资产范文

会计学上的资产、负债来源于法律上的有关概念。现代会计虽然已经将“资产”与“负债”的内涵外延都进行了拓展，但是权利与义务仍然是其主要内容。这些法定物权种类的确立，以及动产和不动产物权取得和变动规则的发展，直接决定了企业资产与负债的内容与形式，进而必将影响会计核算。

企业法人所有权为贯彻会计主体理论提供制度保障

会计主体理论是会计核算工作的前提和出发点，是会计学的基本假设之一。会计主体是指会计所服务的特定单位或组织，即指企业会计确认、计量和报告的空间范围。企业本身发生的各项经济业务，应独立于其他经济组织或个人、企业所有者及经营者自身与企业本身无关的经济活动。

会计主体与法学上的法人概念虽然并不完全重合，但是会计主体问题的核心，是如何正确划定主体权利和义务的边界。传统会计主体理论奉行的是投资者本位理论，虽然也承认企业在会计上是一个独立的主体，全国公务员共同的天地－尽在（）

但是却认定企业的全部财产归投资者所有。这样就使企业成为了投资者的傀儡，毫无财产的自主处分权，形成了企业自主经营的桎梏。事实上，国家对其出资设立的企业所享有的权益的性质一直以来也都是制约国企改革进程的关键问题之一。随着现代企业组织形态的发展与经济生活的变革，财务会计开始强调企业的主体观念，认为在财产权的分配上，投资者一旦将其财产投入公司，就应该丧失了对其财产的所有权，转而拥有的是股东权利。而企业在取得了投资者投入财产的所有权后，依法对该财产行使权利、承担义务。但是对于这一会计认识的进步一直未有充分的法律支持。对于企业法人所有权的会计研究，在我国物权法颁布之前，就有学者在积极讨论。为了正确界定投资者与企业之间的权利义务，我国于2005年10月修正的公司法第3条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第4条则规定：公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。

物权法则是在公司法的基础上进一步为这种新的企业会计主体观念提供了法理支持。其第39条明确规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。它明确揭示出了所有权的四项积极权能，即占有、使用、收益、处分。从本质上看，所有权是所有人对于物产全面支配并排除他人干涉的权利。也就是说，国家、集体和私人所有的动产与不动产，一旦经过投资投入企业，原所有人即丧失所有权，就不能够再继续对原属于自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利，转而行使的是股东权或出资人权利。企业法人依法成为其所有权人，行使占有、使用、收益和处分的权利。物权法的这一规定更加具体和明确地确立了企业法人所有权，为贯彻会计主体理论提供了制度保障，为正确区分会计主体的边界提供了法理基础，有利于杜绝股东以各种非法方式干涉公司经营管理和侵占公司财产。如果没有物权法的这一规定，企业将无法清楚地核算其资产、负债、所有者权益以及收入、费用和利润。

用益物权的会计核算处理

用益物权是指以支配他人之物的使用价值为内容的物权。用益物权的客体为他人之物，其中的他人，原则上为对物享有所有权的人，也可以是对物享有用益物权的人；他人之物，主要为不动产和不动产权利，也包括自然资源，但不能是动产。用益物权的内容，为对物使用价值的支配，可以具体化为占有、使用、收益权能。物权法规定的用益物权主要有地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、渔业权等。

国际会计准则根据用益物权[]的种种特性，将用益物权排除在固定资产或无形资产以外予以单独规范，但我国会计准则却未能将大部分用益物权从无形资产或固定资产会计标准（包括企业会计制度及会计准则）中排除，这样就造成原来实务中只能生搬硬套会计标准中的无形资产或固定资产规定核算用益物权，带来了用益物权会计核算的失真。因此，也有学者提出为了规范用益物权会计，在会计标准的制订方式上与国际惯例接轨，应对用益物权进行单独规范。

对于上述各种用益物权，随着物权法的实施以及新企业会计准则的具体规定，在会计上我们应该根据其权利的内容和特点，进行适当的确认和计量，不可简单地归类。如路桥收费权、公路经营权是依托在公路实物资产上的无形资产，是指经省级以上人民政府批准，对已建成通车公路设施允许收取车辆通行费的收费权和由交通部门投资建成的公路沿线规定区域内服务设施的经营权。其作为无形资产还是固定资产一直以来在实务界与学术界都存在着争论，但是随着2006年《企业会计准则第6号-无形资产》中一些新规定出台，某种程度上解决了路桥收费权和公路经营权作为无形资产在初始计量、摊销与后续支出上的技术障碍，从理论上就可以把它作为无形资产进行核算。最值得注意的是，物权法继承和发展了我国现有的国有土地使用权制度，将《土地管理法》确立的“国有土地使用权”发展成了“建设用地使用权”。我国会计准则规定，企业取得的土地使用权，除作为投资性房地产核算外，符合无形资产定义，应作为无形资产核算。国际会计准则一直认为土地是一种标准的不动产。然而随着物权法的实施，我国物权法所规范的建设用地使用权，已经完全符合国际会计准则对于“不动产”定义。从会计角度分析研究，建设用地使用权作为具备自物权特性的高级用益物权，具备了权利人能够拥有或者控制、权利客体有形、使用期限超过一个会计期间等三大特点，在学理上，其实是可以作为固定资产入账的。这实际上消除了我国企业会计准则与国际会计准则的差异，有利于准则趋同。

担保物权对会计确认和计量的影响

第3篇：不动产和无形资产范文

一、经济合同涵义及其涉税问题

经济合同涵义及其涉税问题主要定义及表现是：

(一)合同的涵义

《中华人民共和国合同法》第2 条规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。合同具有以下特点：(1)合同由双方当事人的合法行为而起。(2)合同是双方当事人协商一致的产物。(3)合同的债权债务必须相对应。(4)合同具有法律约束力。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。签订合同的双方当事人协商一致达成协议的具体内容称之为合同条款，体现合同双方当事人各自的目的和要求，确定了双方所享有的民事权利和应承担的民事义务。因此，合同条款是合同的核心，没有条款就不能称其为合同。合同的基本条款包括：当事人的名称或者姓名和住所;标的;数量;质量;价格或者报酬;履行期限、地点、方式;违约责任;解决争议的办法。

(二)经济合同的涵义

经济合同是相对于一般的民事合同而言的一种新型合同，是平等民事主体的法人、其他经济组织、个体工商户、农村承包经营户相互之间为了实现一定的经济目的，明确相互权利义务关系的契约的订立、履行和管理的制度，主要包括购销、建设工程承包、加工承揽、货物运输、供用电、仓储保管、财产租赁、借款、财产保险以及其他经济合同。

(三)经济合同涉税问题

经济活动决定税收，经济合同记载和确认经济活动。整个营销过程涉及合同的签订、发票的开具和取得、销售收入和应付账款实现的时间确定、税款缴纳和抵扣时间的确定以及收款和货款支付方式及时间等，这一系列活动都是围绕合同进行。

经济合同涉税管理是达到经济目的所需要付出税收成本的当事人纳税义务负担的约定与明确。企业一定要关注承载企业经营业务的合同，在签订合同甚至合同谈判时就应当对合同所涉及的税务问题进行考虑，而不要总是在缴税时才想起，这样易使企业出现缴税不当、缴糊涂税的情况，导致企业承担额外的法律或税务风险。

很多企业聘请了法律顾问，负责对业务部门签订合同进行审核，以实现通过合同的签订来避免经营风险。合同是经济事项的源头，从合同设计、签定方面入手，通过事先规划，将规避不必要的税务风险。因此，分析经济合同中的财税风险，有助于企业合理制定防范措施，减少企业运营风险。

二、经济合同中的财税风险分析

经济合同中的税务风险主要是表现以下五方面：纳税义务的风险(税负转嫁)、纳税时间的风险(递延纳税)、税收发票的风险(合法凭证)、关联交易的风险(转移利润)和税收成本的风险(多纳税)。

(一)企业投资和设立时的合同财税风险

(1)投资者投资未到位资金的涉税风险。相当于逾期未到位投资资金的借款利息不得税前扣除。企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，应按照《企业所得税法实施条例》第二十七条规定，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。(2)设备和存货投资合同的涉税风险。所谓的设备和存货投资合同是指投资者以设备和存货进行评估作价投资到别的企业，从而形成被投资企业股东的一种合同法律关系。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(中华人民共和国财政部国家税务总局令第50 号)第四条第六款的规定，企业将自产、委托加工或购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户的要视同销售依法缴纳增值税。在投资实践中，一些投资者以设备和存货等动产进行投资，并没有把投资的设备和存货视同销售并进行一定的税务处理，即申报缴纳增值税和企业所得税，同时没有给被投资企业开具发票进行入账，而被投资企业收到投资者作价投资的设备和存货，往往以资产评估事务所评估报告中的评估价作为入账价值，从而对该投资的设备进行计提累计折旧，在企业所得税前不能扣除。(3)虚假注资和抽逃出资。虚假注册资本罪和抽逃注册资金罪二者都存在虚假的行为，除存在法律风险外，还存在一定的税收风险。因为企业虚假出资后，马上进行撤资，在公司账上一般挂在其他应收款某某股东上，产生一种跨年度的无偿借款行为，存在要缴纳营业税、企业所得税和个人所得税的风险。(4)无形资产和不动产投资合同涉税风险管理控制。无形资产和不动产投资合同是指投资者以无形资产、房屋等不动产进行投资所形成的合同法律关系。在以无形资产和不动产进行投资的过程中，存在三方面的涉税风险：一是营业税风险。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191 号)第一条规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。根据该规定，投资者以无形资产和房屋等不动产进行投资，要享受不征营业税的优惠，必须有个前提条件，即投资者与接受投资方，在投资合同中必须明确约定双方利润分配、共同承担投资风险，否则不可以享受不征营业税的税收优惠政策。二是土地增值税风险。根据土地增值税相关规定，以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税，但并非所有这样的投资都能免征，这仅限于投资双方都是非房地产公司时，投资方才可以不缴纳土地增值税。三是企业所得税风险分析。根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828 号)的规定，企业将资产移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。基于此规定，投资者以无形资产或房屋等不动产进行投资，由于无形资产或房屋等不动产的权属必须变更到被投资企业名下，因此，投资者以无形资产和不动产进行投资，必须要按照视同销售申报缴纳企业所得税。

(二)购销合同的财税风险

(1)低价无票采购风险。企业采购时不能取得发票，或者取得的发票不符合规定，如发票抬头与企业名称不符等，都会造成企业的损失。从财务角度看，没有发票意味着不能进成本，就不能税前扣除。因此，采购方要为没有发票而多负担25% 的企业所得税;如果采购方未索取发票，采购方不能抵扣17% 的增值税进项税额。因此，企业在采购过程中一定要注意索取合法的发票。(2)发票是否含税风险。在实务中，许多不懂税务管理的采购人员只注意合同中写明价钱的高低，却很少关注合同里面的价格是否包含增值税。因为价格是否含税将直接影响企业缴纳税额或抵扣额的大小。因此，在签订经济合同时，要明确价格中是否包含增值税。为防止发票问题所导致的损失，企业在采购合同中应当明确供应商对发票问题的赔偿责任。如明确供应商提供的发票出现税务问题时，供应商应承担民事赔偿责任，但不得包括税款、滞纳金、罚款等行政损失。(3)结算方式与增值税延期纳税。企业在生产和流通过程中，可根据国家税法的有关规定，做出一些合理的税收筹划，尽量地延缓纳税，从而获得节税利益。根据现有增值税管理规定，增值税纳税期限最长只有一个月，在纳税期限方面很难进行纳税筹划。要想实现延期纳税的目的，只有在推迟纳税义务发生时间上进行筹划。要推迟纳税义务的发生，关键是在签订经济合同时，在合同中明确采取何种结算方式。

(三)借款合同的风险

在借款合同中，企业可能存在的税收风险主要有：与个人借款须签订借款合同，利息支出才能在税前扣除;不能扣除的利息支出增加企业的税收负担;利息支出发票是否能够取得，影响利息支出的税前扣除;代开发票时贷款方须缴纳5% 的营业税及城建税和教育费附加，企业垫付的税款不得在税前扣除;企业向个人的借款合同不须缴纳印花税。

(四)租赁合同涉税风险

当前有不少出租人在出租各种设备和厂房时，往往不承担与租赁有关的税费，为了更好地进行账务处理，承租人一般会到税务部门去代开发票，但到税务局代开租赁发票存在一定的涉税风险，即企业代替出租人扣缴的租赁业营业税及其他税费不可以在税前扣除，使企业既承担了代扣税费的成本支付，又不可以在税前扣除代替出租人扣缴的各种税费，使企业多缴纳了企业所得税。

三、经济合同中财税风险的防范

企业应在签署合同之前对因合同签署而可能产生的税费进行分析评估，包括涉及的税种、税负等，选择最优方案，从而减少因合同带来的损失。

(一)合同签订管理

绝大多数企业认为，所谓的税务管理是财务安排，理所当然安排给企业财务部、财务总监去把关。业务做完后，突然发现税交多了，然后在财务安排上下工夫，做假账，找假凭证，给企业带来更大的风险。因此，企业应加大对业务人员和财务人员的培训，让谈合同、签合同和审合同的人能有效识别并防范经济合同中的税务风险。同时，财务人员应多学习经济法知识，及时掌握国家税收法规政策的改革趋势和了解国家税收政策制定的动向，参与合同谈判过程。

(二)合同条款控制

合同中必须明确基本条款，尤其是质量、价格、收付款方式、时间、交货地点。如在订立销售合同和采购合同时，应尽可能将价格描述清楚，如含税或不含税、出厂价或目的地价、离岸价或到岸价等。这是因为价格是合同中的重要条款，不同的价格会给企业带来不同的税收负担，因此在签订合同时一定要关注价格的表述。

(三)发票控制

《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。基于此规定，企业向供应商采购货物或提供劳务，必须在合同中明确供应商按规定提供发票的义务、供应商提供发票的时间要求、发票类型的要求以及发票不符合规定所导致的赔偿责任。

(四)无形资产和不动产投资合同涉税风险控制投资者利用无形资产或房屋等不动产进行投资时，必须采取以下税收风险管控策略：

(1)投资者在签订投资合同时，必须在投资合同中明确注明投资方与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的字样，而且投资方不能以投资入股进行买卖不动产和无形资产，给国家造成税款流失。(2)投资者是非房地产公司，无论以土地或房屋投资到房地产公司还是非房地公司，都要依法申报缴纳土地增值税。如果不申报缴纳土地增值税，必须投资到非房地产公司名下。(3)投资者以无形资产和不动产进行投资，必须要按照视同销售申报缴纳企业所得税。

(五)购销过程中财税风险防范

(1)避免采购合同的税收陷阱。在采购合同中要避免出现如下合同条款：全部款项付完后，由供货方开具发票。因为在实际工作中，由于产品质量、标准等方面原因，采购方往往不会支付全款，而根据合同条款采购方可能会无法取得发票，不能进行进项税抵扣。因此，需要将合同条款改为根据采购方实际支付金额由供货方开具发票，这样就不会出现不能取得发票这样的问题。(2)合理确定采购合同的价款。在签订合同时，应该在价格中明确款项总额、具体结算方式、税款的负担等。从小规模纳税人处购进货物时，因小规模纳税人只能开具增值税普通发票(按规定由税务机关代开外)，企业就无法抵扣增值税进项税额。这种情况下，采购方可以通过谈判将购货的价格压低，以补偿无法取得发票带来的税收损失。(3)明确合同中违约金条款。采购方在签定采购合同时，对销售方支付的违约金必须在合同中注明与商品销售量、销售额无关，这样可以节省增值税。

(六)租赁合同涉税风险防范

为了控制租赁合同税收风险，出租人与承租人在签定租赁合同时，在合同中必须约定租金为税前租金以及承租人代替出租人缴纳租赁有关的各种税费。假设税前租金为x，税后租金为y，到租赁物所在地的地税局去代开发票需要承担的综合税率为r，则简单的等式为y=x(1-r)，x=y/(1-r)。在租赁合同中应签定的租金为x=y/(1-r), 而不是y=x(1-r)，企业应以x=y/(1-r) 进成本入账，这样就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。

第4篇：不动产和无形资产范文

关键词：非货性资产交换;相关税费;资产成本

非货币性资产交换是一种非经常性的特殊交易行为，是交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价占整个资产交换额的比例低于25%）。非货币资产交换中的关键问题是确定换入资产的成本，其中包括应支付的相关税费。这些相关税费具体包括哪些，应该怎么确认和计量，关系到资产交换中换入资产成本的准确计量。但是这个问题在具体准则中并没有明确说明，因此，本文将对非货币性资产交换中相关税费如何计入成本做些探讨。

非货币性资产交换准则应用指南中对换入资产成本的确定是：①交换具有商业实质且换入或换出资产的公允价值能够可靠计量情况下，换入资产成本=换出资产的公允价值+支付的补价（或-收到的补价）+应支付的相关税费，换入资产的公允价值与账面价值这间的差额计入当期损益。②交换不具有商业实质或换入、换出资产的公允价值能够可靠计量情况下，换入资产成本=换出资产的账面价值+支付的补价（或-收到的补价）+应支付的相关税费，不确认损益。从以上两中情况中可以看出，交换产生的相关税费是构成换入资产成本的很重要的一部分。首先要明确的问题是相关税费有哪些？

一、非货币性资产交换中相关税费的确定

非货币资产交换中换入资产与换出资产涉及的相关税费主要有以下几项：

1.增值税。换出存货视同销售或换出固定资产（生产经营用动产）计算的销项税额，换入资产作为存货或换入固定资产（生产经营用动产）应当确认的可抵扣增值税进项税额。

2.营业税。换出固定资产不动产、无形资产、投资性房地产视同转让要交纳营业税。

3.消费税。换出存货为应税消费品要交纳消费税。

4.其他相关税费。如为换入资产或换出资产发生的运输费、安装费、清理费、手续费、佣金、计入房地产成本的契税等。

根据准则中所确定的换入资产成本的计算，没具体规定哪些“相关税费”应费用化，哪些“相关税费”应资本化，似乎都应计入换入资产成本，但是会计实务处理中并非如此，下面将分情况加以说明。

二、单项非货币性资产交换中相关税费的处理

在单项非货币资产交换中，根据会计准则理论上应支付的所有相关税费应计入换入资产成本，但在实务中不同的税费处理有所不同。

第一，交换涉及存货时，换入存货要计算进项税额，换出视同销售要计算销项税额，如果换出存货是应税消费品，要交纳消费税。

分录为：

借：库存商品等（换入资产的成本）

应交税费―应交增值税（进项税额）；

贷：主营业务收入或其他业务收入

应交税费―就交增值税（销项税额）。

（涉及补价的，借或贷银行存款；交纳为换入资产而发生的其他相关税费，贷银行存款）。此处理确定的换入资产的成本中所包含的税费是增值税（销项―进项）和为换入资产而发生的其他相关税费（视为取得存货而发生的支出计入资产成本）。

如果涉及消费税的，分录为：

借：营业税金及附加；

贷：应交税费―应交消费税。

如果涉及为换出资产而发生的其他相关税费，分录为：

借：销售费用；

贷：银行存款（视为在销售存货的过程中发生的支出计入损益）。

第二，换出资产是固定资产、无形资产或投资性房地产的，涉及的增值税（销项―进项）和为换入资产而发生的其他相关税费处理同上，都计入换入资产成本（分录略）。而对于换出的固定资产不动产、无形资产及投资性房地产视同转让，要交纳营业税。处理分别如下：①如果换出固定资产不动产，借：固定资产清理，贷：应交税费―应交营业税，最终结转记入营业外收支；②如果换出无形资产，借：营业外支出，贷：应交税费―应交营业税；③如果换出投资性房地产，借：营业税金及附加，贷：应交税费―应交营业税。总之，发生的应交营业税都计入相关损益，不计入成本。另外，如果支付的为换出资产而发生的其他相关税费，最终计入相关损益（营业外收支），换出资产为固定资产的，先计入固定资产清理，后转入营业外收支。

第三，换出资产是长期股权投资、金融资产时，换入资产成本的确定同以上两种情况，与换出资产相关的股票交易费用计入相关损益（投资收益）。

综上所述，可以得出：在单项非货币性资产交换中，换入资产成本中不包括营业税、消费税和为换出资产而发生的其他相关税费，只有增值税（销项--进项）和为换入资产而发生的其他相关税费，即换入资产成本=换出资产账面价值或公允价值+支付的补价（或-收到的补价）+增值税（销项-进项）+为换入资产发生的其他相关税费。这与会计准则中规定的换入资产的成本包括应支付的相关税费说法不一致。笔者认为，其原因为：换出资产为固定资产不动产、无形资产、投资性房地产、长期股权投资等视同转让，换出应税消费品存货视同销售，所以会计处理中把换出资产涉及的消费税、营业税以及为换出资产而发生的其他相关费用都作为转让和销售相关资产的资产处置情况处理，记入相关损益，而不计入成本。实务中这种处理符合了谨慎性和相关性的要求，不高估资产，不低估费用，是切实可行的，但会计准则应对此问题加以说明，否则会导致会计人员处理问题的不一致。

三、涉及多项非货币性资产交换中相关税费的处理

在多项非货币性资产交换中，会计准则规定换入资产总成本的确定基本与单项非货币性资产交换相同：换出总资产账面价值或公允价值+支付的补价（或-收到的补价）+应支付的相关税费。然后按照各项换入资产的账面价值（公允价值）占换入资产账面价值（公允价值）总额的比例，对换入资产总额进行分配，确定各项换入资产成本。在这里关键问题是换入资产总成本的确定，根据会计准则规定应与单项换入资产成本确定一致。但根据权威书籍和教材中的实务处理分析，换入资产总成本中不包括所支付的增值税（销项-进项），增值税同营业税和消费税一样最终计入了损益，笔者对此感到困惑，无法理解。对其他相关税费的处理没有明确说明也没有相关例解涉及，姑且认定为同单项资产成本确定一致，即换入资产总成本=换出资产账面价值或公允价值+支付的补价（或-收到的补价）+为换入资产发生的其他相关税费。

总之，目前会计准则及应用指南对非货币性资产交换中相关税费问题的阐述都是一个笼统的概念，没有详细的规范，以致于在会计理论界有不同的认识，在实务界存在不同的做法，在教学中也无法规范。因此，财政部应尽快对非货币性资产交换准则进行完善，对其中相关税费的处理加以明确规定。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则[S].

[2]财政部.企业会计准则应用指南[S].

第5篇：不动产和无形资产范文

【关键词】　资产转移；涉税分析

中图分类号：F812文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)01-017-02

随着经济全球化进程的加速，以及我国经济的发展步伐加快，我国需要出现一批行业“领头羊”式的大型企业。在我国企业重组各项制度不断完善的过程中，总分支机构间资产转移的财税处理问题逐渐突显。

分公司是与总公司相对应的一个概念。许多大型企业的业务分布于全国各地甚至许多国家，而这些企业的业务实体是公司所设置的分支机构或附属机构，这些分支机构或附属机构就是所谓的分公司，而公司本身则称之为总公司。分公司的法律特征有：1、分公司是由隶属公司依法设立的； 2、分公司没有自己独立的财产，与隶属公司在经济是统一核算，其在经营活动中的负债由隶属公司负责清偿； 3、分公司不独立承担民事责任，没有自己的章程，没有董事会等形式的公司经营决策和业务执行机关； 4、分公司没有独立的名称，其名称只要在总公司名称后加上分公司字样即可。

总分支机构间资产转移包括：存货、固定资产、无形资产等。其中，固定资产区分动产和不动产，机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等属于动产，建筑物、构筑物和其他土地附着物等属于不动产，而土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等则属于无形资产。在实践中，我们发现不少企业在进行财税处理时过于草率，留下了不小的财税风险。

一、增值税方面

从2009年1月1日起，新修订的《增值税暂行条例》、《营业税暂行条例》、《消费税暂行条例》正式实施，在新增值税条例下，如果处于不同城市的总分机构间转移资产，是否需要开具增值税专用发票并缴纳增值税？《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；另外，国家税务总局《关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知》（国税发〔1998〕137号）规定，《增值税暂行条例实施细则》第四条视同销售货物行为的第（三）项所称的用于销售，是指受货机构发生以下情形之一的经营行为：一、向购货方开具发票；二、向购货方收取货款。受货机构的货物移送行为有上述两项情形之一的，应当向所在地税务机关缴纳增值税；未发生上述两项情形的，则应由总机构统一缴纳增值税。

《增值税暂行条例实施细则》第二十一条明确，前款所称固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。从上述规定可以直观地看出，总分支机构间转移的固定资产显然不属于“用于销售”，而是以使用为目的。另外，从增值税相关法规制定的原则来看，“货物”与“固定资产”的税务处理也存在差异。

也就是说，在总分机构统一核算（不独立计算盈亏和会计决算）的情况下（不考虑同一县（市）的情况），对于货物，如果受货分公司用于销售，即发生了向购货方收款或开票的情形的，总公司的移送（拨付）行为应视同销售缴纳增值税。对于问题中提到的“转移”固定资产，应区分几种情况分别处理：

如果总机构向分支机构转移固定资产，只是为了提高资产使用效率，并未从分支机构取得货币、货物或者其他经济利益，不具备有偿销售货物实质，因此，就不用视同销售缴纳增值税。在此情况下，总机构的移送（拨付）行为不涉及视同销售缴纳增值税问题。账务处理应为：

（总机构）

借：内部划拨资产—划出资产

贷：固定资产。

（分支机构）

借：固定资产

贷：内部划拨资产—划入资产。

如果“转移”的固定资产是为了销售，那么这时的“固定资产”就应视同前述的“货物”，计算缴纳流转税。如果该项固定资产为不动产，那么总公司在“转移”时应确认收入，开发票并计提营业税。如果该项固定资产为机械设备，根据财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170）第四款规定，自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分不同情形征收增值税：（一）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；（二）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；（三）2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。本通知所称已使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

第6篇：不动产和无形资产范文

一、以地换房

“以地换房”是房地产开发中常见的取得土地的方式之一，我们稽查人员在实际工作中遇到以下几种情况：

（一）甲方提供土地使用权，乙方（通常为房地产公司）提供资金，由乙方进行立项并建设，建成后按比例分配房屋。对于第一种行为，根据国家税务总局国税函发【1995】156号文件有明确的规定，对双方分别按“销售不动产”和“转让无形资产”征税，对这一点争议较小。

（二）甲方提供土地使用权，乙方提供资金，由甲方进行立项，乙方进行建设，（也就是通常所说的委托建房行为），建成后按比例分配房屋。对这种行为，其他省市有更加细化的规定，满足认定条件的，对其代建费用按“服务业---业”征税，不满足认定条件的，仍全额按“销售不动产”征税。但新疆对此没有明确规定，我们在实际操作中不可能引用其他省市的文件，争议较大，建议上级部门进行规范。

（三）甲方提供土地使用权，乙方（通常为房地产公司）提供资金，建成后按比例分配房屋，但甲方不取得房屋，只按固定单价取得房款，房屋由乙方自行出售。对这种行为，我们通常对双方分别按“转让无形资产”和“销售不动产”征税，但因为乙方对甲方支付房款后，又将房屋销售，通常对乙方“销售不动产”的金额有争议。

（四）甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。对这种行为，争议较大，期望上级部门尽快予以文件规范。

二、拆迁补偿

（一）房地产企业支付的拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。目前有小部分企业对支付的拆迁补偿款要求个人到税务机关代开发票，大部分企业都以白条作账。在营业税的征收上，通常的做法是：偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号），按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。（但此文件是否适用内资企业，还有待商榷。）对超出面积，按《营业税暂行条例实施细则》规定的顺序确定计税营业额。

第7篇：不动产和无形资产范文

一、在建工程增值税政策的新旧变化

增值税转型改革的主要内容是从2009年1月1日起，在全国范围内不分地区和行业，允许所有增值税一般纳税人抵扣其新购进固定资产所含的进项税额，未抵扣完的进项税额结转下期继续抵扣。有关在建工程的新旧政策变化分析如下：

旧《条例》：

第十条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣: （一）购进固定资产；（二）用于非应税项目的购进货物或者应税劳务；（三）用于免税项目的购进货物或者应税劳务；（四）用于集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；（五）非正常损失的购进货物；（六）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务。

新《条例》：

第十条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。

新《细则》：

第二十一条 条例第十条第（一）项所称购进货物，不包括既用于增值税应税项目（不含免征增值税项目）也用于非增值税应税项目、免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的固定资产。

第二十三条，条例第十条第（一）项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。

前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

第二十五条 纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

从增值税新旧政策对比中，在建工程相关政策的重要变化包括：（1）取消了购建固定资产不予抵扣增值税的相关税收政策。（2）关于固定资产的定义有变化，新增不动产和不动产在建工程的定义，不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物；而纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。不动产在建工程属于非增值税应税项目，其进项税额不得从销项税额中抵扣；不动产以外的（动产）在建工程所需购进的货物或应税劳务允许抵扣，但纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（3）专门用于非应税项目、免税项目等的机器设备进项税额不得抵扣外，但是混用的机器设备在内的其他机器设备进项税额均可抵扣。

二、在建工程领用存货的增值税账务处理

在建工程核算企业的基建和固定资产的更新改造等发生的支出。不论是基建期间还是固定资产的更新改造，企业都会涉及原材料或库存商品等存货的领用。企业的在建工程可以分为两类，一类是不动产在建工程，一类是其他在建工程。新《细则》明确不动产在建工程不允许抵扣进项税额，并对其概念进行了界定。根据在建工程的分类，结合存货的来源分情况进行讨论。

其一，在建工程领用外购材料。根据新《条例》第十条规定，用于非增值税应税项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。在新《细则》的第二十三条中，明确规定非增值税应税项目是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。因此，如果购进存货用于机器、设备等需要安装的在建工程，这类在建工程显然不属于上述不得抵扣进项税额的范围，故领用购进存货所涉及的进项税额不需做进项转出处理。按照领用存货的购进成本借记“在建工程”，贷记“原材料”或“库存商品”等科目。如果购进材料用于房屋、建筑物等在建工程，属于上述不动产在建工程的范畴，其进项税额不允许抵扣，应作转出处理。按照领用材料的购进成本和相应的进项税额贷记“原材料”或“库存商品”等科目，同时贷记“应交税费――应交增值税（进项税转出）”，按贷方金额之和借记 “在建工程”。

［例1］甲企业为增值税一般纳税人，2011年5月购进一台设备，在安装过程中领用外购材料一批，该批材料购进时取得增值税专用发票，发票上注明进价5000元，增值税税额850元。安装设备领用外购材料的账务处理为：

借：在建工程5000

贷：原材料5000

［例2］乙企业为增值税一般纳税人，2011年5月建造一座厂房，在建造过程中领用外购材料一批，该批材料购进时取得增值税专用发票，发票上注明进价8000元，增值税税额1360元。厂房建造领用外购材料的账务处理为：

借：在建工程 9360

贷：原材料 8000

应交税费――应交增值税（进项税额转出）

1360（8000×17%）

其二，在建工程领用自制产品。根据新《细则》第十四条规定，视同销售的范围中包含“将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目”，并且在第二十三条中明确规定，“非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。”机器、设备等需要安装的在建工程不包括在内。亦即如果将自制产品用于机器、设备等需要安装的在建工程，不属于税法规定视同销售的范围，不需要确认增值税销项税额。会计核算处理按照自制产品的成本借记“在建工程”，贷记“库存商品”或“原材料”，不确认收入。

［例3］丙企业为增值税一般纳税人，2011年5月购进一台设备，在安装过程中领用自制产品一批，该批产品对外售价为4000元，成本3200元。安装设备领用自制产品的账务处理为：

借：在建工程3200

贷：库存商品3200

如果自制产品用于房屋、建筑物等在建工程，属于增值税的视同销售范围，应当确认增值税销项税额，计入在建工程成本。按照自制产品的公允价值计算缴纳增值税，贷记“应交税费――应交增值税（销项税额）”；按照自制产品的账面成本贷记“库存商品”等科目，按贷方金额之和借记 “在建工程”。

［例4］丁企业为增值税一般纳税人，2011年5月装修产品展厅，在装修过程中领用自制产品一批，该批产品对外售价20000元，成本15000元。装修产品展厅领用自制产品的账务处理为：

借：在建工程 18400

贷：库存商品 15000

应交税费――应交增值税（销项税额）

3400（20000×17%）

值得注意的是，将自产产品用于在建工程，企业所得税和会计核算中均不确认主营业务收入。

（三）综合案例分析。

［例5］长江设备生产公司是增值税一般纳税人，主要生产A设备及其配件。2011年6月发生以下业务：购进一台大型生产机器，在安装机器的过程中领用外购钢材一批和自制配件若干，该批钢材的购进价格为6万元，购进时取得增值税专用发票，已通过认证并抵扣进项税额；该批自制配件的成本为4万元，对外售价5万元；装修产品展厅领用外购钢材，该批钢材的购进价格为4万元，取得增值税专用发票，已通过认证并抵扣进项税额；同时，领用自制配件一批，该批配件的成本3万元、对外售价3.75万元。

增值税账务处理：

购进大型生产设备领用外购钢材和自制配件时

借：在建工程 100000

贷：原材料 60000

库存商品40000

装修产品展厅领用外购钢材和自制配件时

借：在建工程 46800

贷：原材料 40000

应交税费――应交增值税（进项税额转出）

6800（40000×17%）

借：在建工程 36375

贷：库存商品 30000

应交税费――应交增值税（销项税额）

6375（37500×17%）

第8篇：不动产和无形资产范文

公司类型由有限责任公司转变为股份有限公司，或者是由股份有限公司转变为有限责任公司，在不动产登记工作中是经常碰到的业务，这种业务登记类型在办理过程中是最容易把握不准的。实务操作中有两种观点，一是考虑到公司的营业执照是从原来的公司变更过来的，营业执照号码没有变更，认为是变更登记；二是有限责任公司和股份有限公司为《公司法》规定的两种不同的企业法人，即两个不同的民事主w，房屋、土地权属在两个主体之间变动为投资入股产生的转移登记。笔者同意第二种观点，理由如下：

第一，财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）规定，有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。根据以上规定，有限责任公司转变为股份有限公司的房屋的转移，是免契税的，只有转移房屋权属，承受的单位和个人才发生纳税的行为，由此可以判定属于转移登记。

第二，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（二）以不动产作价出资（入股）的。有限责任公司转变为股份有限公司，实质就是以有限责任公司的土地、房屋投资入股到股份有限公司，转变为股份有限公司的财产，根据该条规定，土地、房屋权属的转移应当办理转移登记。

第三，《山东省人民政府关于加快推动规模化公司制改制的意见》（鲁政发〔2015〕8号）规定，落实企业改制重组税收优惠政策，严格执行国家税收法律法规，改制企业在办理土地、房屋权属（固定资产）划转时，改制后主要股东、经营场所、经营范围等不发生改变的，按照国家有关企业事业单位改制重组有关税收优惠政策执行，免收交易手续费。企业在改制过程中一次性发生的土地、房产、车辆等权证过户，企业用水权、用电权、用气（热）权及其他无形资产过户，相关部门应按规定减免市级（含）以下行政事业性收费，涉及国有资产的，按照国有资产有关管理规定办理，有限公司转变为股份公司也是公司制改制的一部分。由此也可以认定，公司登记类型的转换涉及房屋过户的要办理转移登记。

综上意见，有限责任公司转变为股份有限公司或者股份有限公司转变为有限责任公司，涉及公司房屋、土地权属登记的，应当办理不动产的权属转移登记。

第9篇：不动产和无形资产范文

关键词 视同销售 增值税 企业所得税

一、税收及会计上对视同销售的规定

（一）增值税视同销售的相关规定

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或个体经营者的下列行为视同销售货物：第一，将货物交付他人代销。第二，销售代销货物。第三，设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外。第四，将自产或委托加工的货物用于非应税项目（指提供非应税劳务、转让无形资产、销售不动产和固定资产在建工程等）。第五，将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者。第六，将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者。第七，将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费。第八，将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。

（二）营改增应税服务、无形资产、不动产视同销售的相关规定

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：第一，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。第二，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。第三，财政部和国家税务总局规定的其他情形。

（三）视同销售在所得税上的相关规定

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

企业所得税法视同销售以资产所有权是否发生转移为判定标准。资产在法人主体内部流转，不视同销售；资产在不同法人主体之间流转，则视同销售。

（四）会计核算的相关规定

《企业会计准则》规定，需同时满足以下五个条件才能确认收入：第一，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。第二，企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。第三，收入的金额能够可靠地计量。第四，相关的经济利益很可能流入企业。第五，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

凡货物的所有权未发生转移，均不确认收入，如果货物的所有权发生转移，除了非货币性资产交换业务按照成本模式计量不确认收入外，其他情形均需按照公允价值确认收入。

二、会计、增值税及所得税对视同销售处理的区别

三、视同销售的增值税、所得税、会计核算的三方协调

（一）增值税视同销售，企业所得税、会计核算均不视同销售的情形

例：甲公司是增值税的一般纳税人，将自产的一批水泥用于在建工程，市场价为10000元，产品成本8000元。会计处理为：

借：在建工程 9700

贷：库存商品 8000

应交税费――应交增值税（销项税额）1700（10000×17%）

由此可以看出：第一，会计上按成本转账。第二，增值税上则视同销售计算销项税额。第三，企业所得税方面，由于货物未流转出企业内部，资产所有权在形式上和实质上均不发生改变，不视同销售确认收入。

（二）增值税、企业所得税视同销售，会计核算不视同销售情形

例：某家具公司为增值税的一般纳税人，将自己生产的一批课桌（下转第页）

（上接第页）500套赠送给希望工程，市场价每套100元，产品成本80元。会计处理为：

借：营业外支出 48500

贷：库存商品 40000

应交税费――应交增值税（销项税额）8500

可以看出对外捐赠的货物：第一，会计上按成本转账。第二，增值税上则视同销售计算销项税额。第三，企业在年终进行企业所得税汇算清缴时，要进行纳税调整，调整增加营业收入50000元，{税调整增加营业成本40000元。由于企业所得税法规定企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除。会计上计入“营业外支出”账户的捐赠支出48500元，要看其是否超过年度利润总额的12%，如果没有超过，可以在税前扣除，此时会计和税收处理一致，不需纳税调整；如果超过，则超过部分不能在税前扣除，需纳税后调整。增值税、企业所得税视同销售，会计核算不视同销售情形，还有将外购的货物用于集体福利和个人消费，将本企业生产的产品用于市场推广、交际应酬等。

（三）增值税、企业所得税、会计核算均视同销售情形

例：甲公司为增值税的一般纳税人，将自己生产的一套设备作价80万投资于乙公司，该设备的生产成本为50万元。会计处理为：

借：长期股权投资 936000

贷：主营业务收入 800000

应交税费――应交增值税（销项税额）136000

同时结转成本：

借：主营业务成本 500000

贷：库存商品 500000

由此可见：第一，会计上按公允价值确认收入，同时结转成本。第二，增值税上则视同销售计算销项税额。第三，企业所得税上商品流转出企业，按规定应视同销售确认收入80万元，同时结转成本。企业所得税和会计核算规定一致，不存在税会差，因此无需作纳税调整。增值税、企业所得税、会计核算均视同销售情形，还有将外购的货物用于投资、分配，将自产或委托加工的货物用于集体福利和个人消费等情形。

综上所述，无论是会计核算体系，还是增值税、企业所得税都有视同销售的概念，三者既有交集，亦有并行。并行情况下，可能会出现纳税调整，该领域正是我们需要关注的领域。

（作者单位为湖北文理学院理工学院）

参考文献

[1] 财政部.企业会计准则[M].经济科学出版社，2006.

[2] 国务院.中华人民共和国企业所得税法实施条例[S]. 2008.

[3] 国务院.中华人民共和国增值税暂行条例实施细则[S]. 2008.