民宿经营的风险精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的民宿经营的风险主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：民宿经营的风险范文

宿盟的含义如字面解释，“宿”旅行途中提供住宿的地方，不同的是它们有设计型酒店或是设计民宿，相同的是每间客房均价皆在1000-8000元不等，地处于莫千山、杭州、锦溪等优质景区环境，同时配有管家级e的服务。“盟”则是集结了一批这样正在经营的人，设计型酒店或设计民宿建造者多数为艺术家、设计师、500强高管等，其中不乏阿里巴巴前高管，售卖了阿里期权后，便在莫千山开始经营一家设计民宿。可以看出个性化的设计、昂贵的价格和管家级的品质服务是筛选宿盟成员一个非常硬性的门槛，往往他们能带出的是强消费力、品位和有要求的高端客群，也是我们说的高净值人群。

从今年八月至今宿盟旗下成员已达到150家，目前，共有五家设计型酒店民宿，正与宿盟进行股权众筹上的合作。

宿盟众筹创立初期，始终坚信个性化要求是酒店，民宿创造者与消费者、艺术家与粉丝之间不断的对话，它是一种对时间的消费，我们也称之为黏性。

这样的黏性非常适合用于众筹平台，因为在这种关系中，股权众筹、消费众筹，或者捐赠众筹必须都建立在感情认同基础上，双方首先得对原生资产产生兴趣，才会有所投入，从而不愿“移情e恋”，更不愿意从头再来，使得这个细分领域的众筹产生了独有的不可复制性，这是宿盟考虑到的宿盟众筹的不可复制性与可发展性。

打造面向投资方的创新服务生态圈

你可能很难想象，宿盟并不是在经营“众筹”，而是众筹背后所体现的“轻奢生活方式”。

从项目方来说，宿盟除了为他们众筹酒店外，还会挑选酒店配套的餐厅、酒吧、书店等，这样便能为众筹酒店带来更多附加值的加分项，项目也会给予宿盟很高的忠诚度回馈。

宿盟学堂，为宿盟成员建立新项目同时，提供了人才上的输出，不至于在今后运营上产生人员服务上的断层问题，以至于初期难以运营下去。

在从投资方来看，他们不仅仅扮演了一个投资人的角色，同样也是项目方的主流消费人群之一。宿盟的理念是当你出行的时候，不再关心联号酒店与房间面积，而是开始注重床品与餐食，设计与服务。如果通过宿盟能为此改变你的稍许，那么宿盟就实现了这样一种拥有忠诚度的服务生态圈，同样这也会变成这个项目不可被复制的另一个原因之

宿盟的实体化活力

把无形世界用更棒的实体化呈现出来。宿盟的“设计型酒店（民宿）”众筹平台，并不是一个单薄的互联网项目，其背后还有将“化实”的实体板块支撑。

首先有倡导设计型酒店（民宿）及生活方式，面对酒店民宿主人的纸质书《Design・宿》。

其次，在拥有设计型酒店（民宿）的聚集地建立宿盟学堂，如莫千山、昆山、舟山、松阳等，进行管家、专业课程的人才输出，增加项目方与宿盟之间不可分割的合作属性。

最后，则是每月与投资圈举办论坛及公开课，挑选在莫千山、杭州、周庄等设计型酒店及民宿聚集的地方，宿盟将同时邀请如YOU+的苏、刘洋、或是飞马旅的创始人袁岳等大咖，参与进学堂活动当中。

宿盟所展现出的实体化从曾经的广泛性转眼变成了如今的稀缺性，其实体化就拥有了它相对的威力和价值，也成为了他们最重要的核心竞争力。

运营模式与盈利模式

在宿盟整个众筹过程中，采用了比较轻的处理方法，目前只做项目前期的收集、尽职调查，与后期的投后管理，在最终的执行过程中，则依托于更强有力的众筹网站。因为重心在股权众筹时，就需要有专业的分析师团队，以及有深谙风险投资相关法律的法务团队来为项目方及投资人保驾护航。目前与宿盟合作的一线主流众筹平台有爱创业、人人投等。主流众筹平台也给予了宿盟独立的众筹页面展示和输出渠道。宿盟则希望利用更多时间，专注于项目收集和投资人的维护上。

众筹民宿还处于非常年轻的状态，需要培养的时间，也预示着他有更多的潜力。

第2篇：民宿经营的风险范文

近年来，浙江省扶持村级集体经济发展卓有成效，特色乡村、美丽乡村、民宿经济一直走在全国前头。浙江省财政厅总结试点经验，梳理出了浙江村级集体经济十大发展模式及经验典型案例。这10种模式是：资源开发型、物业经营型、资产盘活型、资本运营型、基金运作型、村庄经营型、产业发展型、生产服务型、村落建设型、土地股份合作型。有些值得借鉴参考。

近年来，浙江省深入开展扶持村级集体经济发展试点工作，积极探索村级集体经济实现方式，取得显著成效。

近日，浙江省财政厅总结试点经验，梳理出了浙江村级集体经济十大发展模式及经验典型案例，并对外公布，以期互相学习、共同提高。

一

资源开发型

凭借土地、山水、田园等特色自然资源，开发增收项目，实现村级集体经济稳定增长。

【典型案例】

开化县长虹乡霞川村大石龙水电站增效扩容技改项目

霞川村由原霞坞、河滩村调整新设，地处开化县西部边陲，毗邻江西省婺源县江湾镇东头村。由于位置偏远、交通不便、地寡林茂，霞川村村集体无经营性收入，全村70%以上的青壮年外出务工，是十里八乡“有名”的经济薄弱村。

为增强村级集体经济的“造血”功能，近年来，霞川村积极探索实践多元化发展村级集体经济的有效途径，将目光瞄准了村里现有资源——大石龙水电站。水电站建于上世纪70年代，前几年因机器老化故障、承包到期无人维护等原因关停，2017年大石龙水电站增效扩容技改项目列入省级扶持村集体经济发展试点，总投资近300万元。经过规范化、专业化的设计建设，大石龙水电站发电机顺利完成改造，发电能力可达320千瓦，于2018年正式投入运行并成功并网发电。

大石龙水电站通过增效扩容技改，每年为村集体带来40万-60万元的稳定收入，使霞川村一举摘掉了集体经济薄弱村的“帽子”。同时，霞川村的水能资源得到充分有效利用，有力改善了当地生态环境和村民生产生活条件，实现了农村水电持续健康发展。

二

物业经营型

引导、扶持村集体利用集体所有的非农建设用地或村留用地，兴建标准厂房、专业市场、仓储设施、职工生活服务设施等，通过物业租赁经营等方式，增加村集体收入。

【典型案例】

缙云县溶江乡洪坑桥村农贸市场迁建工程

洪坑桥村位于缙云县东部，距县城16公里，是溶江乡政府所在地。按照当地习俗，每逢农历“一”“六”是溶江乡的集市，由于无固定经营场所，集市时马路沿边摆满摊位，被称为“马路市场”。至今，“马路市场”已存在30多年，交通安全、环境污染问题日益突出，每年需花费维护成本近10万元。

为彻底取缔以路代市、占道经营的“马路市场”，溶江乡政府、村两委积极谋划洪坑桥村农贸市场迁建工程，按照缙云县南乡最大农贸市场、茶叶交易中心的目标定位，安排建设用地8亩，新建一个停车场、摊位、公厕、水电设施等基础设施完备的农贸市场。项目总投资180万元，其中省级扶持村级集体经济试点资金128万元，地方财政资金10万元，村级自筹42万元。

经过溶江乡政府、村两委和当地村民的共同努力，2018年，历时5个月的新农贸市场顺利建成并投入使用，共有200余名摊位业主入驻新农贸市场，实现村集体经营性收入近28万元。此外，通过收取集市临时摊位租金、茶叶交易场地租金、夜宵摊租金等方式，新农贸市场为洪坑桥村村集体经济输入了源源不断的“新鲜血液”。

三

资产盘活型

对村集体闲置的会堂、厂房、祠堂和废弃学校等设施，通过公开拍卖、租赁、承包经营、股份合作等多种方式进行盘活，增加村集体收入。

【典型案例】

东阳市六石街道张麻车小区文化创客项目

六石街道张麻车小区现有村民165户、586人，多次获得“东阳市五好（示范）农村党支部”“六石街道招商引资先进村”等荣誉称号。

六石街道张麻车小区文化创客项目总投资425万元，其中财政补助200万元，村级自筹225万元。项目利用小区及周边闲置房屋、厂房、老电影院等资源，委托公司统一管理、统一设计、统一施工，以美化提升村居环境为基础，着力打造独具特色的休闲文化旅游街区。小区按照“修旧如旧”理念对原有建筑进行修整加固，并在此基础上融入虚实互动3D视觉墙绘，将泥墙、赤膊墙和水泥墙装扮成一道道靓丽的风景线，显著提升道路两侧及周边的村居环境和商业品位，提高街区房屋总体租金水平。同时，小区引进专业文创公司，策划打造青年创客社区，发展集娱乐、休闲、办公于一体的轻奢众创社区，助力青年创业创新，实现居民小区和创客社区辐射互动。

项目建成后，张麻车小区从一个老旧街区蜕变成为集文化、休闲、创业于一体的优选之地。通过游客观光、餐饮、商铺出租、承接影视剧拍摄等方式，实现年营业收入30多万元，有力带动第三产业发展，帮助村民就业、增收。

四

资本运营型

将村集体历年积累的资金、土地补偿费等货币资产，通过参股经营等方式转为经营资本，获取股金、利息和资产增值等资本运营收入。

【典型案例】

金华市婺城区：集体经济发展小微企业创业园项目

婺城区西南山区是省内典型的饮用水源涵养功能区，有5座中型水库，是百万市民的“大水缸”。为更好保护饮用水源，关停了周边的民宿、农家乐、乡村旅游等经营项目，导致部分村集体“返薄”。

饮用水源涵养功能区行政村以“飞地”形式参与婺城区村级集体经济产业园项目，推进饮用水源涵养功能区村级集体抱团致富。项目总投资1.28亿元，其中，国有资本6000万元，村级入股6800万元，涉及参股村85个。为降低经济薄弱村参与项目的融资成本，村级入股的资金中包含省级试点资金1350万元和区财政配套补助1350万元。同时，婺城区政府与当地农商银行联合推出金融消薄产品——“乡村振兴·富村贷”，经济薄弱村可按3.625‰的月息享受基准贷款利率，额度最高可达50万元；此外，对参与集体经济发展项目的经济薄弱村，给予70%的贷款贴息。产业园重点发展汽摩配产业，委托第三方运营团队开展厂房出租、小微企业入驻、基础设施维护、消防安全等日常经营管理。

“飞地抱团”项目形式，打破了地域、资源限制，让更多行政村得以参与。园区建成后，可供10个左右汽摩配小微企业入驻，每年可产生租赁收入约1000万元，减除税费、运营成本等必要开支后，85个参股村平均每村每年可获得经营性收入5万元以上。

五

基金运作型

利用各级财政扶持资金和村级自筹资金组建发展集体经济基金池，由政府国资公司负责运作，营利收入返还给纳入扶持范围的经济薄弱村。

【典型案例】

三门县：基金式扶持为消除集体经济薄弱村添砖加瓦

三门县的经济薄弱村数量多、资源匮乏，主要通过异地建造或购置物业来发展村级集体经济。为加快经济薄弱村脱困转化，发展壮大村级集体经济，三门县探索推行基金式扶持村级集体经济发展模式，确保村集体获得稳定收益。

通过省以上财政补助资金1500万元、县级配套资金200万元、村集体自筹资金设立基金，由三门县农村综合改革领导小组管理，用于扶持经相关部门确认的经济薄弱村。基金运作主要有两种模式，一是对于目前无自主发展项目的经济薄弱村，经有关部门确定列入三门县村级经济发展有限公司股东的，基金暂存该公司，公司再将资金委贷给县国司，国司给付的利息收入每年以股东红利方式拔付给股东，作为经济薄弱村的经营收入；二是对于列入基金式扶持的经济薄弱村，有较为成熟的发展村集体经济项目的，经有关部门审核同意，可退回其投资款，专项用于项目建设。

基金设立6年以来，共取得利息收入近1100万元，支付扶持村分红1025万元，消除了38个无区位优势、无资源优势发展村级集体经济的薄弱村，村集体每年至少有5万元的稳定收入。

六

村庄经营型

充分利用美丽乡村建设成果，大力发展美丽经济，拓展集体经济发展空间，打造村域景区、农家乐、民宿经济等，把绿水青山变成“金山银山”。

【典型案例】

桐庐县：莪山畲族乡新丰村“空心村”二次创业试点项目

桐庐县莪山畲族乡是杭州市唯一的少数民族乡，新丰村戴家山自然村是一个位于海拔600米高山上的偏远畲族小山村。由于地处偏远，村级集体经济薄弱，戴家山自然村的青壮年基本都外出务工，常住人口多为空巢老人，一度陷入“空心村”困境。

新丰村戴家山自然村环境幽静，大气负氧离子充沛，有千年古树群、万亩竹海和畲族风情，非常适合发展休闲旅游业。为盘活村集体闲置资源，发展村级集体经济，戴家山自然村通过统一收储、统一招商的方式经营开发特色民宿，以1.5亩集体留用地入股，由企业出资新建4幢民宿，村集体固定分红30年、保底300万元，每年可直接增加村级集体收入10万元。为增强企业投资的热情和积极性，村集体还与企业签订了500万元风险共担协议，明确对不可抗力致使企业遭受损失的，由村企共担风险。

此外，村集体还投资建成了村旅游集散中心、民宿住宿服务中心、会议活动场所、停车场等功能区，有偿为戴家山民宿提供配套服务，助力其可持续健康发展。

目前，除集体留用地入股每年可保底分红10万元以外，村旅游集散中心、民宿住宿服务中心、会议活动场所等每年可创收50万元左右，为戴家山自然村集体经济注入了新鲜“血液”，使这个沉寂的小山村迸发出全新的生命力和朝气。

七

产业发展型

把加快村级集体经济发展与推进农业两区建设、提升现代农业发展水平相结合，与块状经济发展相结合，在促进产业发展中增加村级集体经济收入。

【典型案例】

台州市黄岩区：高桥街道下浦郑村米面产业发展项目

高桥街道下浦郑村位于高桥街道东北面，全村共有393户、1265名村民。下浦郑村制作米面已有100多年历史，米面口感爽滑、米香浓郁，销售量占台州市米面市场份额的60%以上。下浦郑村的米面产业以低、小、散加工作坊为主，整体加工程度不高，生产设备及技术落后，品牌、质量效益不强，环境污染问题日益突出。

为助推下浦郑村米面产业转型升级，高桥街道借助省级扶持村级集体经济发展项目，通过资源整合、产研结合、农旅融合三股合力打造集生产加工、参观体验与三产融合于一体的特色农副产品加工示范高地。项目按照一堂一坊一园一区一馆（文化礼堂、制作工坊、米面公园、体验区、展示馆）的规划，兴建占地1500多平方米的特色米面产业园区，内设10个生产车间，统一配置米面加工设备，建造废水处理设施，全面杜绝米面加工废水入河，保护村庄环境。

园区顺利建成后，先后有十余家米面加工作坊入驻，通过共享厂房、设备、水电等，实现米面产业规模化、集约化发展。同时，通过塑造米面生产基地、米面文化展示馆、米面文化节等米面主题文化，推动农旅深度融合，以米面产业发展带动村级集体经济增收。

随着下浦郑村米面产业规模化进一步成型，米面文化节等活动吸引游客1.3万人次，新增经济效益400万元，实现了米面产业和村级集体经济的发展振兴。

八

生产服务型

围绕村域产业化经营，创办多种形式的村级经营实体，为农户提供生产资料、农业机械、病虫害防治、技术咨询等服务，或开展联结龙头企业和农户的中介服务，或兴办农产品等专业批发市场，通过开展购销服务增加村集体收入。

【典型案例】

桐乡市：梧桐街道安乐村村领办劳务专业合作社及建造配套设施项目

桐乡市梧桐街道安乐村位于城郊结合部，区域面积5.5平方公里，现有农户808户，户籍人口3000余人，新居民约2.3万人。村内房产出租现象十分普遍，大量新居民涌入村中，环境卫生脏、乱、差问题较为突出。

为了从根本上解决环境卫生和管理问题，安乐村以省财政扶持村级集体经济发展试点工作为契机，成立劳务专业合作社，提供卫生保洁、绿化养护等服务。劳务专业合作社注册资金359万元，村合作社投资71.8万元，占股20%。

项目总投资702.8万元，由村合作社建造一幢8间四层楼的生产管理用房，占地面积约600平方米，建筑面积约1800平方米，同时购买相应机械设备，建造配套设施。劳务专业合作社采用企业化管理模式，实行“路长制”与“河长制”包干，明确每位保洁员的责任区域和工作要求，实现村内自我保洁、自我管理。

自2018年起，村合作社按市场价格将建好的管理用房租赁给劳务专业合作社，累计收益116.48万元；劳务专业合作社通过承接物业管理、小区道路保洁、绿化养护等服务，实现年创收200万元。如今的安乐村，村居环境干净、整洁、优美，村级集体经济健康持续发展，取得了民生效益和经济效益的双赢。

九

村落建设型

以历史文化村落、中心村建设为载体，通过保护开发、宅基地整理复垦等途径，增加村级集体经济收入。

【典型案例】

庆元县：长砻村扶持集体经济试点项目

庆元县淤上乡长砻村，东接五里根生态自然保护区，四季分明、气候适宜，生态环境优越，入选省历史文化保护村落重点村。

为增加村集体经济收入，长砻村充分利用闲置农房、闲置土地等资源，通过土地民宿入股、保底分红、集体提成等方式，引导和组织村民合理流转土地、联办产业基地。

省财政安排200万元专项补助扶持长砻村村集体经济发展，长砻村将其中的150万元用于修缮民宿，按古村落标准重新规划管理，再承租给公司经营，每年收取15万元租金；剩余的50万元用于向村民流转25亩土地，承租给长砻农业开发有限公司。该公司共流转全村1000多亩土地，与村集体合作发展乡村旅游、现代农业和其他产业，头三年村民按每亩300元收取土地租金，随后每年递增。此外，村民还可在该公司从事蓝莓种植、管理与采摘等工作，最多每年可获得4万余元收入。

据统计，项目实施第一年，长砻村村集体经济收入达26.5万元，村民人均可支配收入达1.46万元，较试点前分别增长137%、8%。目前，长砻村共有3幢古村落民宿、床位15张；1个大型蓝莓基地，年产量达3万多斤，可为村里创收约15万元。

十

土地股份合作型

通过村集体领办土地股份合作社，推动农业适度规模经营，着力提高劳动生产率和土地产出率，实现土地经营收益最大化。

【典型案例】

衢州市衢江区：莲花镇扶持村级集体经济试点项目

莲花镇为省级农业特色优势产业强镇，是衢江区的主要粮食生产区之一，下辖23个行政村，全镇农作物播种面积6.8万亩，土地流转率达50%以上。莲花镇扶持村级集体经济试点项目惠及下辖的10个行政村、1.92万人。

第3篇：民宿经营的风险范文

关键词：古镇旅游；商业化；可持续

20世纪80年代，周庄率先发展旅游业，带动了我国古镇旅游开发的热潮。古镇旅游最吸引人的往往是它积累了百年以上的深厚的文化底蕴和它独特的自然与人文景观。在古镇旅游热的带动下，诸多古镇被开发成景点，此举虽然给古镇及周边地区带来直接的经济效益，但过激的经济效益不仅使古镇商业气息浓厚，更破坏了古镇的原真性。而以整体人文生态系统为核心的古镇仅提供走马观花的游览方式，浅尝辄止的景点观赏。因此，发展古镇旅游必须处理好保护与开发的关系，引入可持续发展。

一、商业化对古镇旅游开发的影响

首先，古镇以人工建筑为主要物质形态，人工建筑没有自然景观的自我修复功能，这就意味着一旦被外界破坏就很难恢复原貌，即使被现代技术所修复，也失去了古镇的韵味。其次，古镇的商业化必然会改变原住民的生活方式，而原住民本是古镇的魂，这一改变意味着古镇原始生态被改变。最后，古镇的布局是与其发展模式相适应的，而古镇的商业化将直接改变古镇的原始布局，也存在超出古镇承受能力的风险。这样只会加速古镇商业化的“死亡”。

二、实证研究设计与实施

（一）调查方法

此次调查人员范围为西塘、周庄的本地原住民、旅游景点游客、商铺工作人员。结合实地观察法、问卷调查法和访谈调查法实施调查。

（二）江南地区古镇旅游开发商业化的表现调查结果

1.西塘古镇

西塘是古代吴越文化的发祥地之一，2003年被列入中国首批历史文化名镇，曾获世界遗产保护杰出成就奖。因多部著名影视作品在此取景而被大众熟知，从而成为旅游热点。旅游业在西塘经济体系中占据重要地位，收入占家庭收入来源的33.9%。然而，旅游开发中一些不适当的行为也使西塘的生态环境、文化氛围遭到了不同程度的破坏，主要表现在以下几个方面：

（1）旅游产品同质化。西塘古镇内商铺虽多，但相同或类似的店铺重复率较高，且经营的商品单一化和低层次倾向明显。特色小吃、纪念品与其他古镇高度雷同。很多手工艺小商品大多由义乌小商品批发市场买入。失去了其传统特色和手工价值，文化附加值不高，缺乏具有西塘特色的产品。

（2）因追求利益而超负荷接待游客。据统计，2016年2月10日的8.76万人次为西塘单日接待人数历史最高。但西塘古镇区面积仅1.04平方公里，这样的游客数量显然是超负荷的。在高铁站有很多“黄牛”打着帮忙逃票的幌子坑宰游客。再加上古镇中有122条巷弄交错纵横，门票的查看任务十分艰巨。好在西塘已出台规定，一旦黄牛或当地居民帮忙逃票被抓将负法律责任。游客多为自驾游，西塘景区开设的停车位供不应求，一些游客会占据景区周边居民的停车位，给居民造成困扰。景区内多为狭窄幽长且临河的长廊，经常因为游客拍照的停顿而变的拥堵不堪，甚至存在安全隐患，极大地影响了游客的心情。一到晚上酒吧一条街喧嚣不已，噪音过大，不仅与幽静、怡然的古镇面貌形成了巨大的反差，而且还影响周边居民的作息。现已规定酒吧营业时间不得超过晚上11点。但古镇内及周边因旅游兴起的民宿多为私人开设，并没有严格的管理制度，入住不用办理相关手续，甚至不需要身份登记。因此，还有一些隐蔽的“红灯区”。更为严重的是，西塘古镇内的一些公家建筑被私人买卖，政府却不予管理。

（3）古镇自然和人文环境恶化。西塘古镇核心区商铺密集，巷道窄小，产生的大量垃圾不能得到及时的处理，十分影响古镇面容。商铺多为外来商家经营，环境保护意识差。作为西塘古镇灵魂的胥塘河被两岸的商家肆意排放污水。好在政府已经为西塘建造好排水系统，胥塘河中也有古镇安排的工作人员不停地巡逻捞垃圾。古镇的生活型功能消退，原来很多的小卖铺、缝纫店等基础生活日用品店基本已经没有了，一方面是地租抬高负担不起，另一方面是古镇内原住民的减少，基础日用品市场变小。经外来商家改造后古镇店面基本为酒吧、民宿、饭店、旅游纪念品店等。西塘独有的传统文化日新衰落。

（4）给古镇带来直接经济效益，拉大贫富差距。西塘发展旅游业后，经济得到飞速发展。西塘古镇内及周边的房价、物价也节节攀升。一些原住民将景区内或周围的房子租给外来商来获得较高的房租，一些居民既没有额外经济来源还要负担高涨的物价。贫富差距拉大这一现象直接导致居民对古镇旅游的发展的皱眉。

2.周庄古镇

周庄历史悠久，有着“中国第一水乡”之誉。它典型的江南水乡风貌和独特的人文景观被认为是中国水乡文化和吴地汉文化的瑰宝。周庄是江南水乡古镇中旅游发展最早也是发展最快的古镇，十几年的时间从一个落后的村镇称为中国最著名的旅游景点之一，越来越多的游客和无处不在的商业开发纷纷挤进周庄，主要表现在以下几个方面：

（1）商品的特色不鲜明，项目和活动雷同。如今的周庄已是“五米一处猪蹄膀，十米一个阿婆茶，到处都是假古董，满街都是黄三轮”的景象。而作为特色活动的水乡游也是每个江南古镇基本都有的活动。好在周庄为弘扬传统文化恢复重建了周庄古戏台。在周庄古镇旅游区内部的古戏台，每个周末都会有原味的昆曲表演。一些代表了传统水乡生活的土布坊、竹编坊和绣艺坊等也有所保留。

（2）古建筑遭到破坏。周庄镇60%以上的民居仍为明清建筑，仅0.47平方公里的古镇有近百座古典宅院和60多个砖雕门楼，还保存了14座各具特色的古桥，周庄民居古风犹存。但仍有一部分居民保护古镇意识淡薄，热衷于旅游业带来的利益，过度建设，不惜破坏古建筑。很多人背着管理部门偷偷破墙、破窗开店。周庄的门窗原有一百多种风格和式样，但由于人为破坏，很多样式已销声匿迹。

（3）因追求利益而超负荷接待游客。2016年10月3日，周庄单日游客突破7.8万人次。1995年周庄的游客接待量仅有40万人次，2007年达到350万人次，游客年增长率保持在15%以上（2003年因“非典”影响除外）。旅游人数的飞速膨胀给周庄带来了巨大的商机，也加速了古镇的商业开发，巨大的客流量为古镇带去经济效益的同时加剧了古镇环境的破坏，导致许多游客乘兴而去，败兴而归，游客的旅游质量下降。

（三）江南地区古镇旅游开发商业化发展存在的主要问题

开发后的古镇需迎合大量游客的商业需求，导致古镇内部古建筑遭到不同程度的破坏，从而进一步造成古镇的文化氛围遭到破坏；其次，古镇内部商铺经营的内容单一重复，经营模式也单一重复，缺乏文化特色；再者，巨大的人流量和不规范的商铺造成了古镇内部的生态环境恶化，店铺的废弃用品无法及时处理掉，不谈文化氛围，最基础的生态环境都得不到保障。

三、江南地区古镇旅游开发商业化的对策

（一）旅游可持续发展的概念

旅游可持续发展是指不破坏当地自然环境，不损坏现有和潜在的旅游资源，及合理利用旅游资源，保护已开发的现有资源的情况下，在环境、社会、经济三效合一的基础上持续发展的旅游经济开发行为。

（二）旅游可持续发展的措施

1.科学规划，合理布局

西塘与周庄开发旅游业后，古镇面貌发生了巨大的变化。其中，西塘景区内原居住民基本都因旅游业的发展纷纷搬离，原本宁静古朴的古镇变为喧嚣嘈杂的闹市；周庄发展旅游业后，道路两旁都改为商铺，而这些商铺店主因方便做生意而破坏了无数具有江南特色的门窗。因此各级政府及相关行业主管部门应加强引导，为古镇旅游的进一步发展进行科学规划、合理布局。保证古镇的整修对当地居民的日常生活不会有太大的影响；保证客流量不会超出当地生态环境容量。保证入驻商家占用的古镇空间在当地居民日常生活所需容量内。

2.加强管理，监督保障

西塘一直以来存在的黄牛问题也是许多游客对西塘不满意的原因之一，从下高铁站一直到景^内一路都有黄牛以不同的名义宰客。另外，一些小吃店虽然有店铺但却没有食品卫生许可证或经营许可证。针对古镇外来商家在经营中存在的问题，相关行业主管部门应建立管理规定、质量标准、经营许可证等规章制度。严厉打击黑心商家和黄牛；明确商家入驻标准，不定期抽查商品的质量及商家信用。不仅对古镇景区内部进行监督，对古镇旅游带来的整条产业链都需要有所保障，如游客到达景区的方式，相关部门必须加强力度打击租车黄牛及买票黄牛。

3.保持特色，提高质量

西塘与周庄的店铺类型、商品类型都极为雷同，从特色小吃到特色纪念品，所谓的“特色”只不过是“景区特色”而不是真正的“西塘特色”或是“周庄特色”。而真正代表西塘特色的“嘉善黄酒”、“麦芽塌饼”等也都不是当地人手工制作而是批发产品。要按照国家有关法律法规取得合法经营资格，并按相关管理规定规范经营，把服务质量放在第一位。在此基础上，古镇商铺在精不在多，相同或相似的商铺应避免重复出现。与古镇文化氛围相冲突的商铺（如酒吧、快餐店）更加不应该出现。要着重研究特色产品，创立并保持自己的产品特色与市场形象，避免低水平模仿。

4.加强宣传，提高意识

旅游业飞速发展的几年，西塘和周庄的环境每况愈下，过量的垃圾没办法得到及时的处理，水污染、绿植破坏等生态环境的破坏也极为严峻。古镇旅游业发展的基础就是当地特色与自然环境融为一体、互相依存的生物圈体系，人们只顾巨大的利益终将导致古镇的破败和没落。旅游可持续发展是一项浩大繁杂的工程，需要全民齐心协力才能做到。不仅要提高游客的环境保护意识和可持续发展的宣传教育，更应该提高当地居民对古镇的保护意识，不为眼前利益作出妥协而阻碍古镇的可持续发展。

总结

烟雨江南不仅景色迷人，更是历史悠久，而古镇正是这两者的结合体，加强对江南地区古镇旅游业的监督管理是推广江南地区文化的重中之重，希望人民群众和各个组织部门可以各司其职，还历史一个纯粹的古镇。

参考文献：

[1]王云才，石忆邵，陈田.江南古镇商业化倾向及其可持续发展对策[J].同济大学学报（社会科学版），2007，18（2）：49-54.

[2]王云才，陈田，郭焕成，江南水乡区域景观体系特征与整体保护机制[J].长江流域资源与环境，2016，15（6）：708-712.

[3]朱松节，沈济清.论周庄古镇保护与旅游利用的良性互动[J].技术与市场，2010，17（8）：178-179.

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第4篇：民宿经营的风险范文

英国是世界上发展农业旅游的先驱国家。一方面，高度发达的城市化为农业旅游提供了庞大的目标市场。城市人口因长久远离自然，而产生了走进乡村、亲近自然、舒缓心理压力、参与户外活动的共性心理需求，尤其是城里的孩子们由于对农村、农业陌生得很，更渴望体验田园生活；另一方面，经济快速持续增长，也催生了农业旅游。人们的可自由支配收入大幅增加，闲暇时间增多，私人汽车拥有量增多，消费需求层次提高等诸多因素，使得英国农业旅游应运而生并迅速发展起来。

目前，全英近四分之一的农场直接开展农业旅游。农业旅游的经营者绝大部分为农场主。每个农场景点都为游客提供参与乡村生产生活、体验农场景色的机会。农场内一般设有一个农业展览馆并配以导游和解说词介绍农业工作情况，备有农场特有的手工艺品，并提供餐饮、住宿服务。多数休闲农场配有儿童娱乐项目。虽然农业旅游的收入可能要大于农业生产的收入，但农业生产主体地位并没有被削弱，农业旅游始终是农场经营多样化的一个方面。从农场的经营规模、经营效益以及市场需求特点出发，各景点都坚持小型化经营的取向及私营化的管理方式。由于农业旅游者90%以上是本地区居民，所以各景点普遍运用本土化的市场战略，扩大市场，以实现利润最大化。最为重要的是，英国的农业旅游与文化旅游紧密结合起来，使游人在领略风景如画的田园风光中体味几千年历史积淀下来的民族文化。

2 德国模式（一）：社会生活功能型

20世纪90年代以来，德国政府在倡导环保的同时，大力发展创意农业。主要形式是休闲农庄和市民农园。市民农园利用城市或近邻区之农地、规划成小块出租给市民，承租者可在农地上种花、草、蔬菜、果树等或经营家庭农艺。通过亲身耕种，市民可以享受回归自然以及田园生活的乐趣。种植过程中，绝对禁用矿物肥料和化学保护剂（倡导有机农业理念）。

2.1 注重农场生态功能

休闲农庄主要建在林区或草原地带。这里的森林不仅发挥着蓄水、防风、净化空气及防止水土流失的环保功能，而且还发挥出科普和环保教育的功能。学校和幼儿园经常带孩子们来到这里，成人也来参加森林休闲旅游，在护林员的带领下接触森林、认识森林、了解森林。一些企业还把团队精神培训、创造性培训等项目从公司封闭的会议室搬到开放的森林里，产生了意想不到的培训效果。

2.2 农场与健康医疗结合（这个在台湾有案例，国内大陆是不允许的）

在慕尼黑市郊，当地农民在政府的帮助下，开辟了骑术治疗项目。在这片柔软宽阔的草地上成长起来的马匹，不仅具有健康的体魄，而且拥有平和坚定的性格，受到外界刺激也不会受惊和发怒。农民们将这种优良的马匹出租给骑马爱好者，他们可以在马背上重新认识森林和草原，同时也将枯燥的内外科治疗及心理治疗寓于骑马休闲活动之中，在取得良好治疗效果之余还会带给人们与众不同的体验经历。慕尼黑郊区也因其独特的“骑术治疗项目”及其所实施的“绿腰带项目”系列行动方案而成为人们向往的休养之地。

3 德国模式（二）：农家生活体验型

德国的休闲农业大致可分为度假农场、乡村博物馆及市民农园等三种类型，比较有代表的是市民农园。德国人习惯于在自家的大庭院里划出小部分土地作为园艺用地，栽种花、草、蔬菜，享受亲自栽培作物的乐趣，但真正发展为市民农园的标志，一般认为是19世纪初德国政府为每户市民提供的一小块荒地，以实现蔬菜自产的活动。

市民农园土地来源于两大部分：一部分是镇、县政府提供的公有土地，一部分是居民提供的私有土地。每个市民农园的规模约2 hm2。大约50户市民组成一个集团，共同承租市民农园。租赁者与政府签订为期25-30年的使用合同，自行决定如何经营，但其产品不能出售。若承租人不想继续经营，可中途退出或转让，市民农园委员会选出新的承租人继续租赁，新承租人要承担原承租人合理的已投入费用。

4 荷兰模式：高科技创汇型

荷兰人均耕地面积仅一亩多，相对较差的农业条件促使荷兰在农业方面不断创新，从而走上创意农业之路，并成为世界农业领先大国，在美国、法国之后居世界第3位。

荷兰创意农业的科技含量在世界领先，其在发达的设施农业、精细农业基础上，集约生产高附加值的温室作物和园艺作物，拥有完整的创意农业生产体系。荷兰的花卉业世界闻名，其根本原因在于花卉业的科研发展十分突出。花卉业的发展战略以技术为中心，强调适度规模经营、高度集约化管理、发展高新技术产品、占领技术制高点。

荷兰创意农业的创汇经济功能突出。荷兰不少农产品单产都居于世界前列，番茄、马铃薯、干洋葱等的出口额均居世界第一位；荷兰是世界最大的蘑菇生产国、乳制品出口国、禽蛋出口国和花卉生产国，世界花卉进出口贸易的67 %来自荷兰。自20世纪90年代以来，荷兰每年农产品净出口值一直保持在130多亿美元，约占世界农产品贸易市场份额的10 %。荷兰人均农产品出口创汇居世界榜首。

5 日本模式：政府扶持型（这也不完全正确，日本对农业的补助的科目是有严格规定的）

政府扶持型模式是指政府建立法律框架和制度安排，通^税收、补贴、公共产品等手段对农业旅游进行宏观调控和规范管理，促进农业旅游可持续发展。

日本人均土地资源紧缺，土地贵、人力贵、农业生产的先天优势不足，农民弃耕情况突出，因此日本政府希望通过有力的政策措施来保障农业发展。日本农业旅游也在这一进程中得以快速发展。1994年制定实施《农山渔村余暇法》，对绿色观光农业旅游设施建设进行软硬件支持；1995年颁布《农山渔村宿型休闲活动促进法》，制定“促进农村旅宿型休闲活动功能健全化措施”和“实现农林渔业体验民宿行业健康发展措施”。通过政府立法支持，日本绿色观光农业发展迅速，全国绿色观光设施超过5 000个，年接待旅游者近800万人次。

政府扶持型模式依托国家和地方各级政府对农业旅游实施科学规划和统筹管理，以完善的农业旅游法律法规环境为前提，从制度层面为农业旅游的持续健康发展提供支撑保障，内容涵盖开局、融资筹资、税费优惠、基础设施和人才培训等方面。

该模式的实质是政府通过制定并完善相关法律章程，着力于实现农业旅游发展过程中的区位布局协调、生态环境保护和资源循环持续利用，进而实现农业旅游发展的整体效益。

6 法国模式：非政府组织型

非政府组织型模式是指通过行业协会、社团组织、商会联盟等非政府机构进行农业旅游的行业自律与规范管理，该模式以法国农业旅游协会为代表。在法国乡村发展之初，政府与行业协会的合作便应运而生。协会在政府的政策指导下制定相应的行业规范和质量标准，推动行业自律以实现农业旅游的持续发展。

早在1954年，联邦国营旅舍联合会主办“法国农家旅舍网”，此后各类农业旅游社团组织和中介机构（如法国农业与渔业协会、全国农民联合会工会、农业商会、全国农民联合会、法国国际旅游推广协会）陆续成立，有力促进了农业旅游的经验交流、信息传播、人才培训。随着行业协会的发展壮大，行业自律行为逐步产生作用，法国政府也逐渐由管理职能转向监管职能，行业协会在农业旅游的发展中显现主导作用。

7 澳大利亚模式：产业协同型

产业协同型模式是指以产业化程度极高的优势农业为依托，通过拓展农业观光、休闲、度假和体验等功能，开发农旅产品组合，带动农副产品加工、餐饮服务等相关产业发展，促使农业向第二、三产业延伸，实现农业与旅游业的协同发展，该模式以澳大利亚葡萄酒旅游为典型：

澳大利亚葡萄种植始于1788年，自1810年开始了商业化的葡萄酒酿造和销售，2008年澳大利葡萄酒产量为125 714百万升，出口量为71 417百万升，成为世界第六大葡萄酒生产国和第四大葡萄酒出口国（李甲贵等，2010）。澳大利亚以葡萄庄园的生产设施、田园风光、特色饮食、葡萄酒酿造工艺生产线、葡萄酒历史文化为吸引物，开发体验旅游和文化旅游多元旅游产品组合。

通过成立维多利亚葡萄酒业旅游委员会、南澳葡萄酒业旅游委员会促进葡萄酒业与旅游业协同发展（王云才，2002），吸纳乡村地区剩余劳动力，创造产业经济乘数效应。2009年，澳大利亚葡萄酒旅游吸引了66万国际游客和410万国内游客，创汇达48.9亿澳元（澳大利亚资源、能源和旅游部，2010）。

产业协同型的农业旅游发展模式最主要的特征是“以农促旅，以旅带农”，是基于本国特色农业产业与旅游业的结合。产业协同型模式适用于农业产业规模效益显著的地区，以特色农业的生产景观、加工工艺和产品体验作为旅游吸引物，开发观光、休闲和体验等农业旅游产品，带动餐饮、住宿、购物、娱乐等产业延伸，产生强大的产业经济协同效益。

8 新加坡模式：科技依托型（这个不能算模式）

科技依托型模式是指在农业资源相对匮乏的国家，发挥科技研发推广优势以促进农业旅游发展。新加坡发展农业科技园是典型。新加坡全国可耕地面积5 900 hm2，占国土面积的9.5 %，科技农业成为新加坡农业发展的最重要途径。20世纪80年代起，新加坡政府大力发展农业科技园，园区内建设了生态走廊、蔬菜园、花卉园、热作园、鳄鱼场、海洋养殖场等，逐渐形成了独特的旅游吸引力。现今，新加坡的农业科技园已成为集农产品生产、销售、观赏于一体的综合性农业公园，园区展示国内外先进农业科技成果，每年吸引近600万旅游者。

科技依托型模式以农业科技研发作为特色旅游资源，在城市中心或近郊因地制宜、选址布局，结合农业生产，以科技园、科普基地、博物馆、展览中心等景点形式，集中展示现代农业技术，发挥了独特的科普教育作用。科技依托型模式的主体一般是具有较强技术和科研能力的农业龙头企业。

9 美国模式（一）：民俗节庆型

民俗节庆型模式是将农耕文化、民俗风情融入传统节日或主题庆典中，通过农业节庆活动推动旅游、会展、贸易及文化等行业发展，促进经济增长并创造社会文化价值。美国南瓜节、草莓节和樱桃节是民俗节庆型农业旅游的典型。

旧金山半月湾南瓜艺术节是世界著名的农业旅游节庆活动之一，每年接待游客数十万，与南瓜、万圣节相关的艺术品摊位250个左右，给当地带来约1 000万美元的直接经济收益。

北卡罗来纳州草莓节、田纳西州草莓节、加州草莓节、佛罗里达草莓节等节庆旅游历史悠久、形式多样，包括草莓采摘品尝、副产品加工制作、草莓小姐选举及专门为儿童和残疾人设计的娱乐项目。农场、旅游企业、零售企业、娱乐企业紧密合作，形成战略联盟，带动草莓加工销售，拉动农民就业，促进地区间文化交流，提高区域旅游知名度。

民俗节庆型模式挖掘地方农业和农村的历史人文内涵，通过市场运作，以传统节庆为中心开展农业旅游整合营销活动，进行农业旅游主题展示、广告策划、公关和网络营销等传播活动，从而推动地方农业经济增值，发挥农业旅游的产业乘数效应。该模式适用于具有浓郁农业旅游人文资源且商业经济发达的地区，运用现代营销管理技术推动农业旅游的创新与发展。

10 美国模式（二）――社区参与利益共享型（CSA）

美国休闲农业得以发展的主因之一，是为破解第二次世界大战后食物生产过剩的局面，由美国农业部（USDA）协助进行农地转移计划，政府在经费和技术上协助农民转移农地非农业使用，其中一部分即转移为野生动物保育与游憩。

美国观光农园采用农场与社区互助的组织形式，参与农园的居民与农园的农民共同分担成本、风险和赢利。农园尽最大努力为市民提供安全、新鲜、高品质且低于市场零售价格的农产品，市民为农园提供固定的销售渠道，双方互利共赢，在农产品生产与消费之间架起一座连通的桥梁。这种观光农园在北美发展很快，极大地加强了农民和消费者的关系，增加了区域食品的有效供给，有效促进了当地农业的顺利发展。

11 印尼模式：居民参与型（PGS）

居民参与型模式是指在农业资源丰富、人口众多的发展中国家和地区，通过发展农业旅游促进农民就业增收，提高农村文化素质并改善农村地区基础设施建设。坐落在印度尼西亚东爪哇省的玛尔戈乌托莫阿格罗度假村成立于1976年，经典的旅游项目包括在乡村花园内参观胡椒、豆蔻、咖啡、雪茄等热带作物种植和加工过程，夜间在沙滩边观看海龟产卵等。玛尔戈乌托酒店有服务员工近百人，其中绝大部分是当地村民。村民广泛参与旅游活动不仅获得良好的收入，同时也在与旅游者的交流互动中传播了乡村文化，提高了游客满意度，改善了当地社区福利水平。

居民参与型模式多见于以农业为支柱产业的发展中国家，以乡村生态景观和生活情景为独特的旅游资源，通过农业旅游度假村开发、乡村特色纪念品加工销售、农家餐饮住宿经营，为农村居民创造就业和增收机会，从而缩小城乡收入差距，促进城乡文化交融。

12 意大利模式：绿色假期

意大利是世界上旅游业最发达的国家，也是最早发展休闲农业的国家之一。意大利农业旅游是旅游产业的主力军，称为“绿色假期”。

意大利休闲农业将优美的自然环境与农业基础相结合，再将多姿多彩的民风民俗以及特色文化融入其中，使其成为一个真正的综合性体验活动，对意大利的城乡统筹发展具有重要意义。“崇尚绿色，注重生活质量”是“绿色假期”能够风生水起的重要目的。意大利休闲农业的发展模式从管理到运作都非常到位，管理者善于利用农村特有的文化与丰富的自然资源来满足现代人对于绿色休闲生活的向往与追求。

13 台湾模式：情怀文创型（台湾很多就是日本与中国化）

第5篇：民宿经营的风险范文

【关键词】西湖景区免费模式；特殊性；实质；可复制性条件；类型

【中图分类号】F59

【文献标识码】A

【文章编号】1002-5006(2011)10-0050-08

丰富的历史地理人文性、独特的旅游发展轨迹、景区承载的社会性等因素导致杭州西湖景区于2002年10月免费对外开放。西湖景区门票免费实施近10年，创新了景区保护、管理经营的新理念和机制，促进了杭州城市经济效益、社会效益、环境效益的和谐发展。西湖景区免费模式的成功引发了国内许多博物馆、旅游景区借鉴、效仿的热潮。学者们也以此为契机从不同角度展开了对西湖景区免费模式的探讨。

曹正用数据分析了西湖南线景区免费开放后对杭州旅游增长的贡献，认为南线景区对杭州旅游业的增长有较大贡献，但对全市国民经济发展的影响非常有限。吕明晓阐述了西湖部分公园免费开放的背景和意义，分析了西湖部分公园免费的做法和成效，指出每个城市都需要一定数量的公益性公园，旅游门票价格机制需要产权意识先导，旅游经济要算综合帐，提供低价或者免费的公园需要制度设计，应积极推广免费公园这一创新改革。方列、潘一峰指出了景点要解决维护费用和客流拥挤的问题，并非只有门票涨价之策，可以借鉴西湖“零票制”的做法，在保护景区的前提下，多渠道综合利用开发才是根本的解决之道。崔凤军以杭州旅游为案例，研究了旅游宣传促销业绩评估指标体系的实施问题，这是我国国内第一本有关旅游宣传促销绩效的评估研究专著，论述了不同促销手段的特征与适用对象，并设计了相关评估指标与评估模型。韩长发、牛艳玉、臧建平、郑援朝从杭州市游览参观景点门票价格的实证研究中，探讨了西湖免费游览做法的深层次机理问题，指出杭州市旅游景点门票价格管理的启示和建议。詹建芬从公共经济学的公共产品定价理论视野出发，认为杭州西湖风景区的免费开放政策事实上延续着由非公共产品到准公共产品再到纯公共产品转变的路径，西湖景区部分公园免费开放是一个动态的过程。陈伟军、黄光文在阐述我国风景区经营现状的基础上，以杭州西湖为例，对风景名胜区特许经营的现实意义加以分析，提出在风景名胜区实施特许经营过程中应注意的若干问题。滕玮峰对杭州西湖景区实施免费进入价格体系后的经济效益、社会效益、环境效益进行了分析阐述，认为杭州此举值得肯定和借鉴，门票定价要体现社会营销意识，有利于生态环境的保护。向富华用管理学中的交叉补贴战略理论分析了杭州西湖免费的这一做法，提出了对杭州西湖免费开放的思考，并进一步阐述了交叉补贴战略在旅游业中运用的模式、涵义、条件以及风险。郭淑娟通过西湖免费的经验和国外景区门票定价的分析，初探了我国旅游景区免门票经营的条件，针对不同景区做了定量化指标分析。周爱娟采用成本收益法对西湖模式进行了分析，指出西湖模式的成功带来树立大旅游观念整合旅游资源，有备而“免”需要一个高效的协调机制的启示。胡、贺、冯玉香阐述了免费西湖模式的探索实施过程，客观分析了免费西湖的效益，指出西湖模式在思想观念、景区魅力、管理、财政等方面面临挑战，只有更新发展理念，实施项目带动，完善管理机制，增加财政收入，才能进一步推行西湖免费模式，等等。

上述学者的研究无疑给了我们重要的启示，但这些分析主要集中在西湖景区免费的经济效益和门票价格以及营销方面，少有系统涉及分析西湖景区免费模式的实质和条件等基本问题。本文试图在解读西湖景区免费模式实质的基础上，分析复制西湖景区免费模式所需具备的条件，并提出可复制西湖景区免费模式的景区类型，旨在为其他景区因地制宜地进行景区经营策略制定与模式选择决策提供切实可行的借鉴。

一、杭州西湖景区免费模式的实质

(一)“收费”与“免费”景点数量合理搭配

西湖景区免费模式虽名为免费，但其实质首先是：“收费”与“免费”景点数量的合理搭配。这种搭配形成了西湖免费模式这一相对稳定的平衡结构。

截至目前，杭州西湖风景名胜区管委会(市园文局)管辖范围的103处公园景点，其中免费开放的公园84处，基本分布在西湖四周的开放区域中；收费公园19处，以各级文物保护单位为主，如灵隐飞来峰、岳王庙(墓)、六和塔、三潭印月、郭庄等。

这种“免费为主，收费为补”的经营模式，既为杭州经济发展带来了财源，又使得部分门票收入成为西湖景区日常管理经费的重要来源之一。

(二)“免费+周边消费”的商业运作模式

西湖免费本身就是一种“免费+周边消费”的商业模式。西湖景区免费旅游的举措促进了杭州城市旅游在食、宿、行、游、购、娱等相关服务业的发展。

以西湖景区南线为例，取消门票后，仅沿线的商铺首年拍卖总收入就达到700万元。到2006年，西湖景区内的商业网点、各类游览车船等旅游服务设施的年租金总收入高达5500多万元。这些经营所得不仅弥补了西湖景区因免费景点增加、面积扩大而增加的养护管理支出，还回补了门票损失。

免费西湖带动了景区商业网点经营价值的提升。西湖景区湖滨国际名品街聚集了30余家国际著名顶级品牌专卖店；南山路艺术休闲特色街区与西湖南线景区也形成一条街市与山水相拥、观光与休闲相融的商业特色街；具国际水平的餐饮、购物、文化、娱乐的时尚休闲中心西湖天地毗邻西湖十景之一“柳浪闻莺”的涌金池畔。

“免费西湖”政策的实施，直观上降低了游客的旅游成本，游客逐年增加，逗留时间延长，使杭州市餐饮、旅馆、零售、交通等服务行业都获得了新的发展空间，为杭州创造了大量的就业岗位和经济效益，促进了城市的整体经济发展。杭州统计年鉴资料显示：2002年杭州市社会消费品零售总额为570.17亿元，2010年达到2146.08亿元；2002年的住宿餐饮业收入为44.53亿元，2010年为228.96亿元；交通方面，2002年全年客运量2.10亿人次，2010年的客运量上升到3.38亿人次。截止到2010年年末，杭州市星级宾馆和旅行社已经分别达到236家和504家，比2002年增加了69家和289家。

(三)西湖景区免费的门票损失远低于综合经济收入

西湖景区现在的资金来源主要是四部分――政府投入、税收、文保类场所的门票收入和经营所得。每年杭州市政府对西湖景区的投入高达8亿元左右，其中包括3亿元的专项绿化养护费、1亿多元的文物保护资金、2.5亿元的西湖综合保护费用，以及1.5亿元的日常运营费用。景区每年的税收约为2

亿多元，文保类景点的门票收入约为2亿多元，景区内经营设施的租金收入和自有业态的营业收入约在6000～8000万元。

虽然旅游收入的增长与我国经济高速发展和近年来物价上涨、通货膨胀等因素有关，但杭州旅游收入的增长远远超过了这些年消费物价上涨的幅度。2002年到2007年，杭州市政府财政资金的年平均收益率比当时银行的5年期存款利率高出4个百分点以上。杭州“还湖于民”，以每年的门票损失，换回了100多亿元的回报，杠杆率达400多倍。

西湖实行免费开放，意味着每年主动放弃了4000万元的门票收入，但2010全年西湖景区实现财政总收入4.05亿元，与2009年同比增长14％，其中，地方财政收入3.04亿元，与2009年同比增长17.8％。西湖景区门票免费的损失远低于其经济收入。

(四)经济效益、环境效益和社会效益实现共赢

经济效益。西湖景区免费后的经营为杭州市区旅游收入带来了巨大的经济效益。用门票免费的损失换来杭州市整体旅游收入的提高，进而吸引投资与创业人才，为其他产业的发展打下资本和智力基础。

环境效益。生态环境是招徕游客的重要因素。2001年到2011年，杭州市连续10年实施西湖综保工程，恢复了西湖“一湖双塔三岛三堤”的历史大格局；拆除了影响西湖景观的60万平方米建筑，搬迁了景区265家单位、2791户居民；恢复了0.9平方千米西湖湖面；恢复建设了100万平方米公共绿地；完成了西湖疏浚工程以及引配水工程；恢复、重建、修复了180余处人文景点。西湖的优美环境吸引了越来越多的国内外游客。

社会效益。社会营销时代除了利润和顾客满意目标，还存在社会责任。西湖景区免费在得到杭州市民和国内外游客充分肯定的同时，杭州也先后获得了“联合国人居奖”、《福布斯》“中国大陆最佳商业城市榜”、“中国顾客十大满意风景名胜区”、“全国文明风景旅游区”、“国际旅游金星奖”、“全国园林城市”、“中国十大最具有经济活力城市”、“东方休闲之都”、“中国最佳旅游城市”、“中国(大陆)国际形象最佳城市”等称号，并连续蝉联“中国最具有幸福感城市”的殊荣。

城市形象是城市经过长期、综合的宣传与沟通所获得的结果，城市形象一经形成就很难被复制或模仿。西湖景区免费举措的实施宣传提升了杭州城市的形象，带动了杭州市大旅游产业的发展，增强了杭州城市的经济实力和综合竞争力。

二、复制杭州西湖免费模式需具备的条件

(一)免费景区应与城市融为一体，城市风景湖泊最适合

城市形态是城市集聚地产生、成长、形式、结构、功能和发展的综合反映。从城市形态和空间关系方面来说，与城市融为一体的自然人文复合型的景区，尤其是城市风景湖最适合免费开放。位于城市城区或近郊的不同规模的湖泊，因其在城市所处的区位好，交通便利，历史地理人文性、公共性鲜明，观赏游憩价值高而成为当地居民和游客休闲度假活动的首选地。如北京的什刹海、杭州的西湖、南京的玄武湖、济南的大明湖、广州的流花湖、武汉的东湖、惠州的西湖、肇庆的七星岩。

(二)免费景区要有一定的知名度，有利于城市品牌营销

旅游是“用脚来投票的经济”。旅游地的知名度对旅游者而言极端重要，旅游经济是典型的注意力经济。这种注意力经济既是知名度经济，又是品牌经济。随着旅游业的发展，旅游目的地的竞争核心集聚在了品牌上。如果免费的旅游景区没有一定的知名度，在很大程度上，很难吸引到能为景区所在地区带来经济效益的客源，更不用说是通过免费景区来拉动与旅游业相关的其他产业了。对于旅游目的地而言，旅游者既是理性的又是感性的，感知环境直接影响着游客的旅游决策行为。免费景区的知名度是游客选择是否前往该地旅游的重要决策依据。景区知名度有利于旅游目的地在进行旅游营销宣传时，将知名度转换为品牌效应，吸引更多的游客前来旅游消费，创造更多的经济效益。

西湖景区免费模式的成功，不但基于杭州城市旅游营销的策略，还在于西湖景区在国内外的知名度。以2009年为例，为了最大限度降低金融危机对旅游消费的影响，杭州利用西湖的知名度，向长三角为主的国内旅游客源地以及日本、韩国、马来西亚、新加坡、香港等国家和地区发放能带来多重效应的旅游消费券。旅游消费券的实质是赠券，赠券是提供给购买某种特殊产品的顾客的一种优惠凭证，是一种激励因素。第一期杭州旅游消费券总回收64.3235万张，回收率为10.72％。持券游客手中每张10元的杭州旅游消费券拉动了289.45元的在杭消费。

(三)免费景区所在地要具备良好的旅游设施和公共服务条件

旅游基础设施和公共服务能为游客提供良好的观光和度假条件。

旅游设施和公共服务决定了景区所在城市或地区是否具备留住游客的休闲度假条件，也决定了景区的口碑。口碑是最有成效的营销方式，旅游目的地口碑的成效远远高于其他广告。西湖免费之所以能够留住更多的过夜游客，在很大程度上有赖于杭州良好的旅游设施和口碑。近年来，杭州市在旅游设施的建设中屡有新举措，如将公共自行车服务纳入城市公共交通系统，满足了广大市民和游客的出行需求；推行环境“四化”，提高城市管理水平；成立了旅游集散中心；在旅游饭店大面积为来杭境外游客提供母语化电视服务；推进多语种旅游宣传品进入公共场所；完善城市多语种标识服务系统，提升境外游客可进入性等等。

(四)免费景区所在城市的政府要有较强的财力支持

景区门票问题多年来为社会公众广泛关注，但无论业界还是公众对此问题都缺乏切合实际、鞭辟入里的观察与分析，情绪宣泄代替了理性思考，没有认识到目前中国景区门票某种程度的混乱，其根源不在于地方政府的“越权”，而在于中央政府的“弃权”，因而难以寻找到现实可行的解决方案。产权责任制度的扭曲决定了门票涨价的现实合理性；地区综合发展的滞后决定了门票涨价的阶段必然性；资源不可替代的价值决定了门票涨价的市场可行性。这就是现阶段我国多数景区依赖收取门票维持营运以及门票不断涨价的根本原因。

因此，即使具备上述3个条件，如果景区所在的地方财力有限，就不可避免会依赖收取门票以作景区运营费用收入。景区所在地强大的地方财力支持是决定免费开放后的景区日常管理的基础。如果景区不考虑这一条件，盲目开放免费，在免费模式导入与培育的初期乃至相当长的一段时间，将会导致景区所在地政府不堪重负的局面。随着客流的增加，设施、卫生问题、社会治安问题等都会困扰景区管理。

(五)免费景区要距离休闲度假客源地较近，可进入性较好。

度假休闲旅游的重游率高，其休闲的性质要求路途时间成本和经济成本要尽可能低。因此，免费景区应该距离经济发达、流动人口多的大城市和特大城市比较近，这样才会有充足的休闲度假客源市

场保障。西湖景区免费模式经营的成功，与其所处的长江三角洲区域客源环境有着极大的关系。

免费景区所在地除了客源条件要优越以外，还必须有便捷的对外对内的公共交通，即可进入性要好。免费景区的外部和内部的便利程度，对景区免费后的经营成功与否影响很大。交通决定了游客是否能“进得来，出得去，散得开”。交通的不便会增加游客的感知距离，对游客的旅游决策行为有负面影响。

(六)免费景区所在地政府旅游管理部门要具备较强的综合协调能力

景区要实施免费政策，除了要有自然人文资源与经济基础等作为条件外，还需要当地政府旅游管理部门具备较强的综合协调能力。旅游业涉及的行业和部门机构繁多，如何平衡协调旅游行业和其他部门之间的关系，这在很大程度上有赖于地方政府的旅游管理部门。

多年来西湖一直处于“政出多门，多头管理，条块分割，职能交叉”的状况。2002年9月，杭州市成立了具有较强的专业和技术特色的政府派出机构“杭州西湖风景名胜区管委会”，管委会被赋予财税权利，对西湖景区区域内人、财、物实施统一管理，避免了因行政分割而导致的利益相争的问题。杭州市还成立了旅游委员会，综合协调服务旅游发展。仅2002年到2004年，杭州市旅游委就进行了一系列的旅游推广服务活动，提高了杭州的知名度，为西湖景区带了更多的客源。

(七)免费景区要有较强的市场运作能力

景点门票免费的损失促使景区管理部门要具备较强的市场运作能力。西湖景区免费开放和综合保护工程实施后，带动了西湖景区商业网点经营价值的提升。通过拍卖、出租或承包景区商业网点经营权等市场化手段，西湖景区不仅用市场运作带来的收入抵补了损失的门票收入，还理顺了景区养护单位与政府、企业、游客之间的利益关系，带动了杭州旅游产业新增经济效益上百亿元。

(八)景区免费需要景区和景区所在城市未雨绸缪

景区免费策略必须建立在一系列城市景区总体布局、具体实施的基础上。在景区免票政策出台前，景区应针对景区和游客制定详细的管理条例和工作预案。

2001年，杭州市政府批准实施的《杭州市城市总体规划》(2001～2020年)中提出“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的新格局。此后，杭州实施了一系列的西湖综合保护工程，提高了杭州交通、景区道路等旅游资源的空间容量，扩大了西湖景观供应，为旅游相关产业增加需求奠定了物质基础。各方面准备充分后，杭州西湖景区才逐步实施西湖绕湖公园免票的举措。

(九)免费景区要具备较强的综合功能和抗风险能力

旅游业是极易遭受天灾人祸、政治、经济环境等因素影响的脆弱行业。旅游景区面对的风险较大，只有开展多元化的经营，才能增强抵御市场风险的能力。

2009年初，受金融危机的影响，国内外消费缩减。但是杭州利用西湖景区的知名度，通过旅游消费券使得旅游经济增长继续上升，显示了其较强的综合功能和抗风险能力。

(十)免费景区所在城市居民要具备与游客和谐相处的素质

当地居民对游客的态度也是旅游资源的重要组成部分。如果关系处理不当，会影响景区以及景区所在地的形象声誉。

随着西湖景区免票机制的推出，杭州休闲条件得到改善，杭州当地居民也成了西湖景区的常客。在旅游旺季，杭州市实施了一系列措施调节当地居民与外来游客的客流，这些都得到了杭州市民的充分理解和支持。

三、借鉴复制西湖免费模式的景区类型分析

随着国民对景区公共性认知程度的加深，民众要求知名景区效仿西湖景区免费开放的呼声越来越高。在复制效仿西湖景区免费模式前，景区所在地政府要结合本地实际情况有序地进行景区免费开放的经营决策。

(一)西湖模式全面复制型景区

可全面借鉴复制型景区是指免费景区与景区所在地城市的自然人文关系、知名度、旅游设施条件、地方财力支持、与客源地距离、可进入性等条件较好，可以结合实际，全面借鉴复制西湖景区免费模式的景区，如北海银滩、南京玄武湖、济南大明湖。

1　北海银滩

广西北海银滩和浙江杭州西湖是一前一后属于同时期实施免费开放的著名景区。但银滩和西湖在景区门票免费后的8年发展中，由于经济条件、政府管理力度、财力支持、市场运作能力等方面的差异，两者所取得的经济效益、环境效益和社会效益差距很大。

2003年5月1日，北海银滩“永久性免费开放”。但自银滩免费开放至今，景区所在地屡屡传来“恢复银滩收费”的呼声。2010年12月北海《征求意见稿》，拟将设立北海银滩保护专项资金，用于银滩资源保护和环境保护。而资金筹集的4个方面来源中，就有“进入银滩特定区域的收费”的意见。

银滩属于城市海滩，免费开放是国际惯例，也是其可全面借鉴西湖免费开放的重要原因。但北海银滩周边经济不发达，距离休闲度假客源市场较远；管理体制混乱，致使银滩景区门票免费后管理力度不够；北海地方财力也难以维持银滩景区免费政策的继续实施，景区自身市场运作能力不够；北海银滩目前依旧以观光旅游为主，景区免票对北海旅游收入和游客平均逗留天数的拉动不明显。这些因素造成北海银滩与西湖免费经营的差距。虽然目前北海银滩还维持着门票免费的状态，但在重重压力下，如果银滩不能在管理体制、市场运作等方面有所转变，银滩景区免票很难维持长久。

2　南京玄武湖

玄武湖景区所在的南京市，地处经济发达的长三角地区，具有“承东启西，承南接北”的区位优势，自然人文内涵深厚，旅游设施较完善，综合服务功能较强，可进入条件好。虽然明城墙让玄武湖不可能像西湖一样敞开式经营，但玄武湖沉淀的历史地理基础决定了它是南京城市自然人文不可分割的一部分。自民国时期就对民众免费开放的玄武湖景区是各种条件最接近西湖景区的景区之一。

2010年10月1日，玄武湖正式免费开放，玄武湖免费开放后收入有三：政府支付的养护经费；文化商业设施收入；水上游船收入。后两部分收入随着景区免费开放后游人的增加而大幅增长。据测算，进入免费常态后，游船一天可以创收6万元，电瓶车一天可以创收2万元，随着其他相应的商业配套设施的投入，预计免费开放两年后，玄武湖就能达到收支平衡，实现良性循环。

2011年玄武湖已完成了环湖路沿城墙段和五洲的环境综合整治，并已经免费开放。玄武湖还将增加新的景点，尤其是配套的食、娱设施。但是玄武湖景区旅游发展的关注点不只是要经营好免费后的景区，还要关注如何还湖于民，如何使玄武湖景区与南京城市共生的问题。目前，南京正在筹划以玄武湖景区和钟山风景区为核心，打造一个巨大的城市中央公园。玄武湖的免费将给南京城市带来新的发展契机。

(二)西湖模式待机复制型景区

待机复制型景区是指那些本身有围墙，由于城市经济发展程度、政府的决策、城市旅游休闲设施、市场条件以及出于文物保护措施等因素，目前还无法实施门票免费的自然人文景景区。这一类型的景区只能有选择地逐步待机免费开放。如扬州的瘦西湖。

瘦西湖是世界上第二大城市中央生态公园，现有游览区面积100公顷左右。新增加的5平方千米景区中，蜀冈西峰风光带、宋夹城湿地公园等4平方千米的景区已经免费向市民和游客开放。

但真正吸引游客的扬州景区莫过于瘦西湖。瘦西湖开放将会吸引更多的游客驻足扬州，延长游客在扬州的留住时间，增加扬州旅游的整体吸引力和经济效益。

目前，瘦西湖景区的卷石洞天、西园曲水、虹桥修禊片区因为安全和文物保护的原因没有免费对外开放。瘦西湖正在探讨“管理力度不减，白天免费游览，傍晚清园，晚间闭园”的运行模式，但是这种模式在门票经济的冲击下很难在近阶段得以实现。

(三)西湖模式触类旁通型景区

触类旁通型景区是指那些受西湖免票经营模式的启示，景区所在城市利用原有景区的资源基础，创新扩大建设成的新景区，如已成为唐山城市品牌的南湖。

正在大规模建设和完善中的南湖生态风景区是国家4A级景区。2005年，南湖被国家建设部批准设立国家城市湿地公园。2008年初，唐山市提出”打造南湖生态城”的战略构想，建设南湖生态城，把南湖打造成城市中央生态公园。截至2011年5月，南湖生态城已开工、竣工项目103项，总投资700多亿元。据推算，南湖生态城105平方千米土地，至少蕴含1800亿元的土地增值潜力，唐山市政府用8亿元财政支持资金进行启动，取得了1：200的收益。

“南有西湖，北有南湖”，唐山市因地制宜地借鉴西湖，把南湖作为城市的依托，并为城市未来的发展做了前期的大投入，取得了良好的经济、环境和社会效益。这在客观上也为国内其他地区创新城市发展提供了新思路。

(四)西湖模式失灵型景区

近年来，国内要求世界自然与文化遗产免费的呼声渐起。笔者认为，对于我国的世界遗产景区，从保护及其可持续性发展的角度来说，不适合免费，更不可能借鉴西湖景区免费模式。这些景区更适合采取类似美国黄石公园的管理模式，走国家公园的路径，由中央政府(而不是地方政府)财政拨款，结合特许经营收入、社会捐赠、门票和设施服务使用费的合理分配和其他收入的支持，实施景区门票的低价格，采取门票预约制度，以保证让世人共享世界遗产，实现景区的公共福利性。

以九寨沟为例。虽然九寨沟景区品位高，属于旅游资源稀缺类型，但是九寨沟所处的地区经济基础单一，经济、环境、社会承载力较差，旅游设施不完善，城镇狭窄没有聚集性，且距离客源地的交通成本高，难以发展休闲旅游。九寨沟地区对旅游收入的依赖性极强。九寨沟景区与杭州西湖的资源与市场条件有天壤之别，绝对不可能通过复制西湖免票模式获得杭州西湖的多重效益。九寨沟景区的未来发展，要么维持现状，要么走国家公园的路径。

张家界、武当山、神农架、黄山、布达拉宫、莫高窟等世界遗产都属于西湖免费模式失灵型景区。

为了进一步认识景区实施“西湖模式”的可行性，我们不能不回到旅游的“产业集群”和旅游的“人流效应”来分析，回到旅游业服务城市的功能上来分析。

就旅游目的地的引力场而言，必须认识到综合性“城市(景区)”的目的地与单一景区其引力场的不同；就游客的作用力而言，必须认识到多样性游客与单一目的游客其作用力的不同；就景区的开发空间而言，必须认识到遗产地或保护区的旅游发展与综合性城市旅游发展受制程度的不同。

根据世界旅游组织对旅游者出游目的的划分，观光度假及探亲访友的游客是属于“闲暇类”旅游的范畴；而商务／公务、科技文化、教育卫生等的交流和宗教朝觐是属于“事务类”旅游的范畴；修学、就医是属于“其他类”旅游的范畴。很显然，单一景区是难以吸引以上第二类和第三类旅游者的。然而在游客对目的地发展的贡献上，第二类旅游者却又是能动性最强的，这也就是对目的地发展推动力最大而目的地城市最盼望的“人流效应”之所在。旅游业的发展正好为到访这个城市的客人提供了较为理想的服务，旅游业也就成了其他产业发展所需的“宾客招待所”。虽然不是每个城市都可以无限度地发展旅游业，但是在绝大多数的综合性城市，其旅游业发展空间都是相当大的，同时围绕着旅游业的产业集群的发展空间也相当广阔。

所以，就发达地区的大城市而言，在经济发展的多样和文化交流的活跃中，旅游业的发展既是对积极人流的有力拉动，又是城市对外来客人服务的积极提供，当然更是城市营造宜居环境所不可缺少的一部分；而远离大城市的以上景区，其面临的情况并不如此。

如果要对游客实施免费，必然需要有人来替游客“买单”。如果景区所在地围绕着旅游业的产业集群的经济效益足以能够化解景区免费所带来的“损失”，如果旅游人流对目的地的经济贡献带来的地方政府收入能够较多地超过支撑景区建设和运营的费用，亦即是如果地方政府能够从旅游产业集群上缴的税收或其他财政收入中较为宽松地划拨出一笔费用来，也许问题就比较容易解决。

第6篇：民宿经营的风险范文

关键词：南宁市 商业地产 购物中心

南宁市商业地产的快速发展始于2003年，当年大连万达集团举资12亿元进军南宁市中心商圈，华星时代广场项目紧随其后上马，这拉开了南宁商业地产快迅发展的序幕。到了2004年，中国-东盟博览会落户南宁，南宁商业地产开始放量增长，中心商圈有阳光100城市广场、新和平、金朝阳、金之岛、新朝阳商业广场以及金山广场、盛世·联邦广场等数十个商业地产项目，商业地产开发迅速进入发展的高峰期。

随着商业地产的快速发展，区域商业悄然浮出水面，原来以南宁市中心商业圈为主的整个城市商业格局发生了巨大的变化。从“梦之岛水晶城”、“航洋国际城”，到江南物流中心12万平方米的商业项目“荣宝华商城”、2.8公里长的“10+1商业大道”，再到蒲庙500多亩的“南洋假日Street Mall”，还有各社区楼盘的区域主题商业，如江南香格里拉花园、柠檬宿、城市碧园等，南宁商业地产开发从城市中心一直延续到区域中心。

来自南宁市政府的数据称：至2005年底，南宁市商业市场建筑面积达到540多万平方米，人均拥有面积高达3平方米以上。而由上海市商业经济研究中心与上海市经济委员会共同完成报告《上海市零售商业网点面积调研报告》显示，2005年上海零售商业网点总面积达到3200万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积约为1.75平方米。比全国城镇的平均水平高出2至3倍，接近东京、大阪、京都等日本主要城市。而南宁人均拥有商业面积又远远超过上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南宁的2倍多。

南宁市商业地产发展中存在的问题

（一）发展速度过快，短期商业面积供应量过大

从长期的角度看，南宁市商业地产还是有比较大的发展空间的。作为广西壮族自治区首府，南宁商业地产有较强辐射能力和扩张能力，只要业态布局合理，管理成熟，现在的商业面积是可以消化的。而现在的问题是发展速度过快，短期商业面积供应量过大，导致商业地产的问题凸显，比如销售非常吃力、招商困难、空置率高，兑现脚步越来越慢等。来自广西房地产信息门户站—绿城人居网数据，2006年上半年，南宁市共销售商铺9.6577万平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，仅青秀区商铺批准预售面积却达35.22万平方米。供应与需求之巨大差距不言自明。江南区某些商业项目，建成交付已经一两年时间了，但至今未能投入运营。处在朝阳商圈的一些商业项目，交付使用后也未能如期投入运营。如新朝阳商业广场，目前投入运营面积不到整个广场的30%

按《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的规划，南宁市2010年人均拥有零售商业网点营业面积达到1平方米， 2010年商业从业人员达到73万人，比2000年年平均增长9.6%。而仅到2006年，南宁市人均商业面积就已经达3平方米以上了。总建筑面积500多万平方米，这一数据无论按常住人口计算，还是按流动人口计算，其人均面积都是偏高的。

商业地产之所以在短短几年内得到了迅猛的发展，一方面是政府政策的引导，另一方面是因为商业房地产开发利润远远高于普通商品住宅的利润。与普通商品住宅相比，商业地产售价高，南宁的商铺售价2004年最高时曾达到5—6万元/平方米。受利益驱使，南宁部分开发商只专注于商业地产，因此除了中心商业区域外，基本上每个小区都有大量配套的小区底铺。

（二）普遍存在短线操作，存在先天不足

一个商业地产项目的投资往往少则要几亿元，多则十几、几十亿元，但商业地产项目需要一个较长时间的投资回收期，少则十多年，多则几十年的投资回收期。即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，还是需要一个比较长的投资回收期。本来这样的商业项目是一些有比较雄厚资金实力的房地产开发商、投资商才做的项目。但是这几年国内的商业地产开发销售模式创新以后，一些小规模的房地产开发企业也从事了商业地产的开发，新型的销售方式可以把长期的商业地产项目转变为短期的住宅项目一样开发。这种创新的方式是把长期的出租经营改为出售。

南宁市的商业地产项目推向市场时，基本上采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式。“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺，然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主这些业主可以自行经营，也可将商铺再转租给其他人经营；“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售，购买者拥有的不是一个个独立的商铺，而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权，由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。

近几年南宁市商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又称返租销售，是指房地产商为促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后的一定年限内，由买家把经营权交由房地产商行使，开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。超过规定的返租年限后，交由买家自主经营。售后返租在国外实际上是开发商融资的一种方式，到了国内以后演变为开发商营销的一种噱头，用以套取现金的一种财务技巧。

这样，原来需要长期占用十几个亿的资金才能开发完成的项目，采用了“产权式商铺全销售”或者“售后返租”的方式后，开发商往往只需投入20%—35%的自有资金就可以启动，其它资金可从银行贷款、通过商铺预售和其它融资渠道来开发完成。由于房地产开发利润远远高于商业经营利润，多数开发商都想快点把商铺销售出去，进入新的地产项目开发，赚取更多的利益，而不是想长期从事商业营运。

这种短线操作的商业地产所带来的不良影响是多方面的。如论证不充分，建设开发盲目，招商项目定位与市场脱节，贪大求全，脱离当地消费水平等等。商业地产不仅在经营过程中要求稳，在商业地产开发的全程更要求稳。不管是商业选址、规划设计，还是市场调研、聚集人气等，“稳”都将成为决定商业地产开发成功与否的决定因素。因此以短线操作的方式开发商业地产，一开始便注定其有许多的先天性不足。

（三）政府规划规模过大，定位不准

根据《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的规划，从构造南宁市区域性现代商贸中心的大商圈出发，南宁市商贸业今后发展的重点是：建设2个城市商业中心区和6个区域性商业中心区，以及10条特色商业街和178个社区商业中心。按照规划，除了朝阳商圈及七星路商圈需要建大型集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的购物中心外，其余的六个副区域中心也有五个要建规模在10万平方米以上的大型购物中心。“社区商业中心则按居民在4000-10000人左右，配套建立一个。通常半径在一公里范围，按每人0.5平方米布局。每个社区商业中心网点面积一般在2000-5000平方米，多的可达1万平方米。”这些规划表面上看，没有什么问题，但是细究起来却有问题：规划时按整个广西的区域中心进行规划，真正服务的对象却是本区域市民。

要把南宁建设成区域性现代商贸中心，首先是商业设施、设备先行。由于南宁市本身出口东盟产业非常少，和东盟间的长期商贸往来较少。广西出口东盟国家的产品事实上主要是往越南，而其中很大一部分又是通过凭祥和东兴等口岸出口。南宁要建成商贸中心关键要从物流的角度出发，充当贵州、重庆、四川等内陆省份出口东盟国家的出海口，因此重点发展的应当是城市外围的物流园、批发市场。而把10+1商业大道、金湖广场、航洋国际城等也定位为“为东盟服务的商业街和购物中心”则有点不妥。每年一次的中国—东盟博览会，时间很短，博览会结束以后，到南宁来直接进货的东盟客商非常有限。作为一个营业面积超10万平方米的购物中心，没有长期的客源基础，没有稳定的营业额，仅仅从建设南宁商业形象的角度出发，很难维持。梦之岛水晶城定位于：年轻、休闲、时尚。汇集世界经典及欧美时尚商品，引领时尚的消费潮流和现代生活方式。主要服务于追求时尚、舒适生活的精英人士。而这个定位和商圈所在区域居民的特征是相吻合的。这样，城区内的商业购物中心就出现了这样一种现象，在建设时是以服务东盟的角色来进行建设的，但真正服务的消费者却是本市的市民。因此在整个建筑面积的规划上不可避免地会出现量过大的现象。

百货大楼、万达商业广场、王府井百货、梦之岛购物中心等一些大中型商场定位基本雷同，片面追求大而全，商品种类、档次、柜台陈列差异不大。据2006年的相关统计分析数据，不少商家为了扩大销售、减少库存、提高市场份额，纷纷采取让利、打折等促销手段，致使商家把利润降到最低限度。激烈的价格竞争，一方面是消费者得到实惠，另一方面是企业效益不断下降，经营困难，许多企业处于苦苦支撑和勉强经营的状态，企业抗风险能力严重不足。例如南宁百货大楼股份有限公司虽长期占据南宁市百货零售行业龙头老大的地位，但2005年10月开业的金湖广场地下商场，由于身处地下负一楼，而且周边相配套的商业设施较少，开业近一年来一直惨淡经营，每月仅有600多万的营业额。梦之岛金朝阳店、梦之岛南宁饭店精品店也长期处于亏损状态。王府井百货，虽经重新调整装修开业，但效果并不明显，每月都靠大幅打折促销才有800多万的营业额。原本定于2005年底开业的梦之岛水晶城，在推迟了一年后，才于2006年10月底开业，其营业状况如何，有待时间的验证。

南宁市商业地产健康发展的出路

第7篇：民宿经营的风险范文

关键词：层次分析法 模糊理论 理想解近似度偏好排序法

一、前言

如何利用适当的方法评估业者自身的经营绩效，以便进一步结合实际经营情形来寻求改善的对策，是现今一个值得深入研究的课题。过去数十年来，产学界已发展了许多绩效评估的方法，各个方法都有其优缺点。然而各方法仍是各自独立的，较少有研究整合各种方法，特别是做理论性与实务性的整合。本研究以绩效评估为主体，收集影响营运绩效的基本要素，建构适用之绩效评估构面与模式。技术上，整合多种绩效评估技术：利用分析层级程序法（Analytical Hierarchy Process，简称AHP）决定各构面与各评估指标的加权值；利用模糊理论衡量各指标的绩效值；最后透过理想解近似度偏好排序法（Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution，简称TOPSIS）求得排名。并以国内几个旅馆业为实例作实证分析，将结果提供业者以了解本身与竞争对手的优劣势，作为改善之基准。

二、文献综述

（一）绩效评估 绩效在企业组织运作中是一个不可或缺的重要指标，早在1970 年代即有学者认为，绩效是企业对其目标达成程度所加以衡量的型式，有利于企业评估其为达成目标所运用资源之情形，可从效率与效果两方面来分析。所谓效率，是以产出与投入的比率来衡量；而效果则是指完成目标的程度（Kast & Rosenzweig， 1979）。Kast 指出，除效率及效果外，绩效所涵盖的范围应包含更广，包含效果、效率与组织成员的满意度。直到1981 年，Szilagyi 对绩效提出较全面性的架构说明，主要从多构面角度来探讨组织内、外的绩效状况，使各界对绩效能有更深入的认知。Szilagyi 认为绩效是组织活动的结果，涉及范围广泛，其分析层级亦不应局限于某特定部门，应由企业员工、主管单位、高阶管理阶层甚至整个国家社会来衡量之，衡量方式可从主观或客观之定性与定量角度分析。过去有许多研究曾进行企业经营绩效的衡量，所采用之衡量构面皆各不相同。

（二）模糊理论

（1）模糊理论概述。Fuzzy是一门新兴的数学，起源于1965年美国 Zadeh教授，在资讯与控制（Information and Control）学术期刊上所发表的论文-模糊集合（Fuzzy Sets）。绩效评估在传统上存在非计量因素的衡量困难，亦即评估中所面临的主观判断精确否的数值。也就是说，绩效评估通常是由每一位评估者仅依照其不完全的资讯，凭经验做出判断；此判断经常会具有不确定性。因此，为因应绩效评估所面临的不确定性，模糊理论相当适合用来描述与表现评量的结果。

（2）模糊数。模糊数是实数的模糊子集，而且它是代表信赖区间观念的一种扩充；Dubois 及Prade对模糊数定义，有下列基本性质：模糊数系指一模糊集合，其隶属函数

？滋～A（x）：R〔0，1〕（其中代表评估项目之得分数）具以下特性：

（1）？滋～A（x）：指定义域R至〔0，1〕空间上的连续映射；

（2）？滋～A（x）：为一凸性的模糊子集合；

（3）？滋～A（x）：为一正规化模糊子集合，亦即存在一个实数x0，使得？滋～A（x）=1

满足以上三个条件者，即称为三角模糊数，定义三角模糊数？滋～A（x）=（L，M，U）如式（1）及图（1）所示。

u～A（x）=（x-L）/（M-L） L？燮x？燮M（U-x）/（U-M） M？燮x？燮U0 otherwise 式（1）

三角模糊数还满足下述加法性与乘法性等代数运算：

（1）（L1，M1，U1）+（L2，M2，U2）=（L1+L2，M1+M2，U1+U2）式（2）

（2）（L1，M1，U1）-（L2，M2，U2）=（L1-L2，M1-M2，U1-U2）式（3）

（3）（L1，M1，U1）×（L2，M2，U2）=（L1*L2，M1*M2，U1*U2）式（4）

（4）（L1，M1，U1）/（L2，M2，U2）=（L1/L2，M1/M2，U1/U2）式（5）

（3）语意变数。语意变数是一个变数，对于一些复杂或难以定义的情境，不易以传统的量化方法来做一合理的表达。因此需运用语意变数的观点来处理这类状况。而语意变数系指本质上人类语言上就为一个字或一包话所代表的变数，可将语意变数分为数个适当且有效的语意尺度，如“非常不满意”、“不满意”、“普通”、“满意”、“非常满意”等，来显示各评估准则的绩效值。透过事先设计好的各种语意尺度所代表的模糊数，每个语意变数可用0-100分范围的三角模糊数来定义评等，如图（2）所示。评估者各自选择他们认为合适的语意描述个人对此评估项目的感受，再推算全体评估者对每个评估项目的实际感认值。

（4）解模糊化 经由模糊综合评判可得到各方案的模糊数，然而因模糊数并非明确的数值，无法直接用于方案之比较，因此必须将模糊数予以解模糊化；解模糊化的程序就是找出最佳去模糊绩效值（Best Nonfuzzy Performance value，简称BNP），模糊数Eij的BNP值可由式（6）计算得到（Zhao， R.& Gorvind， R.，1991，）

BNPij=[（UEij-LEij）+（MEij-LEij）]/3+LEij・？坌i，j 式（6）

（三）AHP方法 （1）AHP概述。AHP是由美国著名的研究专家T.L.Saaty在1970年代初所发展出来的一套决策方法，主要应用在不确定情况下及具有多个评估准则的决策问题上。AHP发展的目的，就是将复杂的问题系统化，给予层级分解以建立具有相互影响关系的阶层结构，进而透过量化的判断加以综合评估，以提供决策者选择适当的方案，并减少错误的风险性。（2）AHP理论基础。AHP首先将一个问题分解为树枝状的结构层级，并且建立有相互影响的阶层结构，就可以在复杂的问题上做出较正确的决策。AHP不仅用专家的意见解决复杂性的决策问题，也藉比对矩阵及特征向量来决定影响各个因素间的相对权重问题。使用上，AHP分为两部分，一个是层级的建立，另一个是层级评估。AHP首先将复杂问题系统简化为简明的要素层级系统。再汇集学者专家的意见及各阶层决策者的意见，采用名目尺度执行要素间的成偶比对，予以量化后建立成偶比对矩阵，据以求出各矩阵之特征向量，依其特征向量作为层级各要素间的优先顺序，并求算出最大特征值，用予以评定比对矩阵一致性指标的相对权重之强弱，以提供决策者做决策时的参考指标。AHP的执行步骤流程如图（3）所示。

（四）TOPSIS方法 TOPSIS（Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution）的目的在寻找距“正理想解”最近，且距“负理想解”最远的方案。所谓“正理想解”意指替选方案中，效益最大或成本最小之准则值；反之，效益最小或成本最大之准则值即为“负理想解”。TOPSIS的基本观念以图（4）说明如下：图（4）两个评估准则X1，X2，S代表由n个方案所构成之样本空间，其中A+为“正理想解”，A-为“负理想解”。A1方案至“正理想解”（A+）的距离较A2近；同时A1方案至“负理想解”（A-）的距离较A2远，故A1方案较A2方案好。

正理想解（A+）与负理想解（A-）的计算公式如下：

A+={（■rij|j∈J），（■ rij|j∈J'）|i=1，2，3，…，n}={A+1，A+2，…，A+j，A+k}

A-={（■rij|j∈J），（■ rij|j∈J'）|i=1，2，3，…，n}={A-1，A-2，…，A-j，A-k}

其中 J ={ j=1，2，...， k； k属于效益准则}，“效益准则”系指指标值愈大则该指标所得之绩效分数愈高；反之，J’={ j=1，2，...， k； k属于成本准则}，“成本准则”系指指标值愈小则该指标所得之绩效分数愈高。

接着计算各方案与正理想解的距离（S+i）及负理想解之距离（S-i），

S+i=■，i=1，2，…，m；S-i=■，i=1，2，…，m

最后计算各方案对正、负理想解的相对接近程度（C*i）

Ci*=■ 0？燮Ci*？燮1 i=1，2，…，m

根据式（10）所求得之 大小，即可排列各方案间相对绩效之顺序，值愈大者（愈接近1）表示该方案的绩效愈高。TOPSIS采“正理想解之相对近似值”的方法来排列各方案之优先顺序，可以避免产生一方案距离正理想解最近、又距负理想解最近；以及距正理想解最远、又距负理想解最远而不易比较的缺点。

三、多目标模糊理论的绩效评估模式建立

（一）研究流程 本研究程序以国内、外相关理论为基础，建立绩效评估架构之程序如下：产业分析；绩效评估架构之形成；初选评估指标集合；撷取代表性指标；决定各代表性指标权重；对各指标与各单位进行评估；绩效分数的计算；绩效总分的排序；研究流程如图（5）所示。

（二）评估模式架构与加权值计算 根据本研究合作对象，搜集旅馆业者经营绩效评估之参考指标，依据得到之输入评估准则，建立绩效评估架构。由AHP方法求得各评估准则权重，并验证权重之一致性。

（三）模糊绩效分数的计算 绩效评估存在非量化因素的衡量困难，亦即评估时所面临的主观判断精确与否的数值。也就是说，绩效评估通常是由每一位评估者仅依照其不完全的资讯，凭经验做出判断；此判断经常会具有不确定性。为因应绩效评估所面临的不确定性，模糊理论相当适合用来描述与表现评量的结果。藉由事先设计好的问卷以及各种语意尺度所代表的模糊数，依每个语意变数以0-100分范围的三角模糊数来定义评等，让评估者各自选择认为合适的语意，描述个人对此评估项目的感受，再推算全体评选者对每个评估项目的实际感认值。最后以解模糊化的方法找出最佳去模糊绩效值。

（四）各方案间相对绩效排序 TOPSIS的目的在寻找距“正理想解”最接近，且距“负理想解”最远的方案，依据式（7）～式（10）所求得之Ci*的大小，即可排列各方案间相对绩效之顺序。

四、多目标模糊理论的绩效评估模式分析

（一）评估准则建立与加权值计算 依照AHP的架构，将研究变数分为三层，分别说明如下：（1）第一层总目标，订定旅馆业者之整体经营绩效。（2）第二层绩效构面，归纳出经营绩效评量之关键构面有：“行政面”、“财务面”、“顾客面”、“成长面”等四项，并由此发展第三层评估指标。（3）第三层评估指标，随着第二层构面因素，经由文献、专业意见等获取评估指标计二十项，分别为“行政面”构面下的“行政效率”、“行销通路效率”、“设备现代化”、“软体品质”等评估指标。以AHP求解各构面与各指标权重，其他相关评估指标与权重计算结果如表（1）所示。

（二）模糊绩效分数计算 根据业者所提供之资料，使用模糊理论，汇整八位专家实地评估二十项评估准则后；依据五种感认尺度：“非常不满意”、“不满意”、“普通”、“满意”、“非常满意”为基准，分别填写受访者个人在五种感认尺度的三角模糊数以及五家业者在二十项准则之感认值。依据式（1）、式（2）、式（3），计算求得五家业者分别在二十项准则值的三角模糊数，如表（2）所示。进行解模糊化运算，依据式（6），分别计算各业者对二十项准则的最佳去模糊绩效值BNP，结果如表（3）所示。

（三）相对绩效排序 以TOPSIS进行各业者间相对绩效之排序，由表（3）中所求得各业者对各准则之BNP值再乘上表1各构面与各指标相对权重，可算出各业者对各准则之加权值；依式（7）与式（8）计算“正理想解”（A+）与“负理想解”（A-），结果如表（4）所示。由式（9）计算出各业者与“正理想解”的距离（S+i）及“负理想解”之距离（S-i），最后由式（10）计算各方案对理想解的相对接近程度（Ci*）。结果如表（5）所示。

五、结论

评估模式选择得宜与否攸关评估结果的正确性。利用AHP可有效求得起始权重；为因应绩效评估所面临的不确定性，模糊理论相当适合用来描述与表现评量的结果；用TOPSIS来排列各方案之优先顺序，可以避免产生一方案距离正理想解最近、又距负理想解最近，以及距正理想解最远、又距负理想解最远不易比较的缺点。本研究整合“AHP”、“Fuzzy Theory”以及“TOPSIS”等技术，应用于服务业，对旅馆业的“多目标绩效评估”做研究。研究结论可整理如下： 整体而言，专家们认为旅馆业经营较为重要的构面为顾客面、财务面两项，其次为行政面、成长面两项。本研究最终目标乃经由模糊理论及TOPSIS，求出五家业者之排序，分别为E>A>D>C>B，结果可作为相关业者改善之重要依据与决策参考。本研究所建立之层级架构及准则，能有条理的让决策者容易掌握民宿经营的关键因素，并了解各项评估因素之相对重要程度，使决策者在进行规划时能从全方位管理角度来思考问题，以做出正确的抉择而降低风险。本研究仅针对评估模式权重设定与绩效分数给定与整合的部份作探讨，有关评估准则之选择可做为后续研究的方向。本研究以单架构模式求得权重，后续可朝多架构进行研究，以期得到更广泛、更理性与客观的评估结果。

*本文系全国教育科学规划“教育部重点”课题“基于AHP的师德综合评价指标体系及预警模型研究”（项目编号：DEA130238）的阶段性成果

参考文献：

[1]张雅文：《概率论与数理统计》，中国农业出版社2009年版。

[2]李学：《非理性绩效考评、组织依附与目标置换》，《公共管理研究》2010年第8期。

第8篇：民宿经营的风险范文

我国休闲农业于20世纪80年代开始萌芽，经历了90年代的初期发展阶段，21世纪初进入全面发展时期。目前，我国休闲农业主要有田园农业旅游、民俗风情旅游、“农家乐”旅游、村落乡镇旅游、休闲度假旅游、科普教育旅游和回归自然旅游等模式类型。上世纪80年代以来，潍坊市在充分挖掘、整理本地民俗旅游资源的基础上，开创了我国民俗旅游的先河，成为全国最有影响的民俗旅游区。近年来，潍坊市的休闲农业有了较快发展，涌现出了潍坊金宝乐园、安丘青云山民俗游乐园、寿光林海生态博览园、昌邑绿博园、寿光蔬菜高科技示范园、青州黄楼花卉休闲农业观光园、寒亭益民合作社市民农园等典型模式。综合来看，潍坊市及我国大部分地区的休闲农业多以经济功能为主，在社会和生态功能方面还没有足够的重视，与发达国家休闲农业相比有明显差距，且存在许多问题。

（一）开发盲目，定位模糊

目前，我国多数休闲农业园区的发展，基本上以乡、村和工商业主自主开发为主，缺少整体规划和科学论证。很多项目在设计初始，对周边环境与潜在市场、园区功能、产品定位没有进行翔实调研、周密论证，开发建设不是量力而行、量需而择，而是简单搬用、盲目追新，随意性较大。虽然有些地区的建设、农林、水利和旅游部门都制定有相应的标准评定景区景点的等级，并实施相应的管理办法，但这样又形成多头管理，各自规划、缺乏宏观控制和指导。项目开发的无序性和盲目性，造成项目设置布局不尽合理、功能不配套、定位不明确、产业链不衔接、可持续性不强等问题。

（二）模式雷同，特色不浓

许多投资者仅把得天独厚的资源作为“摇钱树”，忽视可行性研究和资源评估，单纯模仿、仓促上马，项目设置雷同甚至重复，既缺乏特色、无吸引力，还容易出现“非均衡博弈”，造成无序竞争、多败俱伤。另一方面，与城市旅游、工业旅游、商贸旅游、探险旅游等相比，休闲农业的特色和价值在于其返朴归真的田园风光、品种繁多的土特产品、参与体验的农事活动、绿色鲜美的农家小吃和多姿多彩的乡情民俗等等。然而，有不少园区并没有充分展现出“休闲农业”的特色，或因规划地域逼仄遮蔽田园自然风光，或为模仿城市公园丢弃乡村特有“土”味，或为追逐现代时尚失去少数民族风韵，或因农事安排失真难遂游人体验意愿，等等。

（三）底蕴浅薄，品位不高

我国是农业文明古国，有着丰厚的农业文化遗产，其中，农耕文化、饮食文化、服饰文化、戏曲文化以及茶文化、酒文化、花文化等等，大量蕴藏在民间，可供休闲农业的开发和利用。许多园区在农业文化遗产方面的研究滞后、挖掘不足，致使项目内容缺乏文化底蕴，不能充分展示地方文化和民俗风情，文化主题不够鲜明，仍然停留在观赏、采摘等表层繁荣阶段，园区印象模糊、内涵浅薄、品位不高，不能满足游人精神层次的需求。

（四）服务落后，管理不善

不少休闲农业园区偏重设施、轻管理，重建设、轻服务，食宿卫生欠佳、活动内容单调，从业人员素质偏低、缺少正规培训，导游知识浅薄、服务态度恶劣等等，成为引发投诉的主要原因。休闲农业是集农业和旅游业于一体、综合性、多功能性、开放性的经济实体，对管理者的要求高。目前不少休闲农业园区管理层的人员多来自其他行业，知识结构不完善，管理经验不匹配，“懂农业的不熟悉休闲业，懂休闲业的不熟悉农业”现象较严重，制约了休闲农业园区的发展壮大。

（五）急功近利，破坏环境

生态环境是休闲农业生命力之所在，没有良好的生态环境，休闲农业也就失去了它的价值。许多地区片面追求短期经济利益，与休闲农业的可持续发展趋势背道而驰，过分依赖非自然的技术手段，大兴土木、生造景点，对生态环境造成破坏。不仅如此，有的园区为节约成本、减少投入，解决游人食、宿、行、游问题，靠违规扩张非农业用地的办法，致使生活垃圾、废物、废水污染肆意蔓延，严重危及当地自然生态系统的平衡。

（六）资源单一，内容贫乏

农业资源丰富，项目功能齐全，活动内容新奇，是开发休闲农业项目的关键。许多地方攀比跟风，仅凭几块农田、几棵果树营造休闲园区，总体规模小，没有综合性的休闲观光场所，园区景观杂乱无章，既没有少丰富多彩、可参与体验的活动内容，又缺少鲜活新奇、供启智怡情的教育内涵，难以满足人们回归自然的休闲需求，吸引力不够，游人逗留时间短，经济效益低下。

（七）调控出偏，缺场越位

在休闲农业发展调控中，许多地方政府部门角色定位出偏，存在缺场、越位或错位现象。一方面，有的地方政府认识不到位，在许多本该由政府做的事情上缺场：对园区用地、宣传推介、项目经营、安全卫生等方面监管不力，导致休闲农业市场秩序混乱，游客权益受损；有的地方财政未设立专项资金，对休闲农业园区扶持力度不够；有的园区相关产业和基础设施发展落后，交通运输不发达、不配套，通信网络系统不齐全、不畅通，无法对休闲农业的发展提供有力支撑。另一方面，有的地方政府角色定位不清，在许多不该做的事情上越位：无视市场规律，沿用计划经济体制决策方式，确定项目产品，造成低水平重复建设；以财政拨款包办垄断，造成休闲农业发展对政府的依赖；直接投资开发资源、兴建项目、负责经营，效益甚微、浪费严重，个别地区甚至有侵吞利益的案例发生。

二、国外休闲农业发展的经验启示

休闲农业最早起始于欧洲，休闲农业在发达国家被认为是传统农业的替代产业。世界各国休闲农业的发展模式，以意大利、法国、德国、美国、日本等国发展起来的“度假农庄”和“民宿农庄”等经营方式最为普遍。目前，发达国家休闲农业的发展已进入成熟期，其发展模式、经营管理、政策法规、理念导向等方面的经验教训，对我国休闲农业的发展和发展模式的选择有重要的启示。

（一）重视并突出地方特色资源

从发达国家休闲农业的发展情况来看，各国休闲农业的发展呈高度多样化、差异化，不仅每个国家之间，即便是一国范围之内、一个地区之内，休闲农业的发展程度、发展模式、经营类型等方面都存在相当大的差异。不可能存在适合所有国家、所有地区、所有阶段的一通百通的成功发展模式和经营类型。不重视与地方特色资源的结合，即是不重视核心竞争力的培育，许多国家和地区在发展休闲农业发展中有过失败教训。因此，选择休闲农业发展模式的关键就在于如何促使各个农村地区的资源优势向竞争优势转换，即必须高度重视并突出地方特色资源和地方性要素（时间因素、历史遗迹、空间分布、名称概念等）的开发利用。

（二）政府起重要而有限的作用

各国政府对休闲农业的发展都采取了支持和鼓励政策，发达国家的相关政策类型和政策工具内容尤其广泛。从发达国家的经验来看，政府除在道路等基础设施建设中发挥积极作用外，还应该协调休闲农业的发展环境，协助信息和促销宣传，提供适当的税收优惠和资金支持。此外，政府还应逐渐、适当放松管制，创造健康、和谐的经营环境，提升经营效率。

（三）规范完善标准和法律法规

发达国家休闲农业在项目用地、服务内容、文化条件、基础设施以及从业人员资格考核等方面设立了质量标准和评价细则，推动了休闲农业的有序发展。意大利、德国、美国、日本等国，在休闲农业的计划、用地、经营、纳税等方面制定有全面、具体的法律法规，保证了休闲农业的健康发展。因此，要使休闲农业有序、健康发展，必须规范行业标准、健全法律法规，既要防止和纠正“市场失灵”，还要不断补充或扩展市场。

（四）民间团体的作用不可替代

休闲农业具有地域性和季节性特点，要实现产业化和规格化，市场推广和宣传促销至关重要，经营者个人难以独立完成。在发达国家中，这项业务更多的是依靠联结农户与市场的纽带———行业协会来进行。此外，除了政府的有效管理，发达国家主要通过行业协会来制定行业标准、提供休闲农业经营管理咨询服务、进行休闲产业评估等，以提高休闲产品质量、规范休闲产业的发展。可见，在休闲农业的市场推广、合作经营、标准制定、监督检查及评估培训等方面，行业协会能够起到政府和经营者个人所不能起到的作用。

三、潍坊市休闲农业发展前景分析

山东省潍坊市具有发展休闲农业的优厚资源，随着居民收入水平的逐步提高、道路交通的日益发达、闲暇时间的明显增多、农村基础设施的不断改善以及传统农业的战略转型，休闲农业的发展有着广阔的前景。

（一）资源条件

潍坊市交通便利、资源丰富、名胜遍布、古迹众多，加之旅游业起步早、农业基础雄厚，发展休闲农业潜力巨大，主要表现在：1.区位资源优越。潍坊市南依沂山，北濒渤海，东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，是山东半岛的交通枢纽，陆海空立体交通网络四通八达；南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂；市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要分属潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河水系；海岸线西起淄脉河口，东到胶莱河口，东南－西北走向，全长143公里；国土绿化水平不断提高，林业事业长足发展，目前全市森林覆盖率已达到30%以上。休闲农业的多样化、多功能化条件较为完备。2.农业基础雄厚。潍坊是农业大区，是山东省农副产品的集中产区之一，是全国农业产业化的发祥地，农业综合生产能力、农民组织化程度、农业科技水平和主要农产品产量在全省乃至全国都占有一定位次。经过近几年的农业结构调整，全市已经建成了寿光蔬菜、青州花卉、诸城板栗、安丘樱桃、昌乐西瓜、潍坊萝卜等一大批名优特稀农产品生产基地和农业高新技术示范园区，既能创造经济效益，又有极高的观赏价值，这是发展观光、采摘、种植、喂养等模式休闲农业的基础条件。3.风景名胜众多。潍坊市南部山区丘陵地带，自然风景名胜数不胜数。“小泰山”沂山，层峦叠嶂，河流湍急，既有优美的自然景观，又有古老的人文景观；青州云门山，危崖峭立，景色迷人；青州仰天山“，一窍仰穿，天光下射”；安丘青云山，林幽溪清，植被丰富；临朐石门坊，漫红嵌黛，瑰丽如画；潍城浮烟山，依偎符山水泊，山水相映，景色秀丽；有“北国江南”之誉的临朐老龙湾，泉水喷涌，四季恒温。此外，还有世界级地质旅游资源巨厚沉积页岩硅藻土“万卷书”、“化石宝库”景观，规模宏大、景观独特、蓝宝石资源丰富的昌乐古火山群胜景等等。得天独厚的风景名胜，是开发森林氧吧、水面垂钓、生态农园等模式类型的休闲农业的前提和依托。4.潍坊历史悠久，文化灿烂，人文遗产遍布各区。青州偶园，是清朝康熙年间文华殿大学士兼刑部尚书冯溥的私家花园，结构严谨，布局得体，园内假山是我国唯一保存完好具有康熙风格的人造假山，浓缩九州山川秀水，具有极高的艺术和史料价值；范公亭及三贤祠，为后人祀三位青州知州范仲淹、富弼、欧阳修之所；范公亭北邻有李清照故居，宋代词人李清照、金石学家赵明诚夫妇寓居此处14年，写出了著名的《金石录》30卷和多篇传世诗作；建于清代道光九年（1829年）的安丘庵上石坊（节孝坊），岩石建筑与石雕艺术有机组合，繁而不乱，工艺超群；诸城王尽美烈士故居和王尽美纪念馆，是进行革命传统教育和道德理想教育的课堂。千百年来，出生或活动于潍坊的历史文化名人有100多位，宗教的发展与融合也留下了具有较高旅游价值的名寺古刹、石窟佛像等遗址遗迹，厚重的历史底蕴和文化传承是潍坊市休闲农业的重要内涵。5.乡村民俗多彩。潍坊市现辖奎文、潍城、寒亭、坊子4区，青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑6市，昌乐、临朐2县，含68个乡镇、49个街办，全市总面积1.61万平方公里，户籍总人口868万人，有汉、满、回等51个民族①。市辖农村地区的乡土文化和风俗习惯颇具特色。安丘石家庄民俗村，每年都有日本、美国以及东南亚、西欧等国的游客，来到这里随农家俗、学农家活、住农家房、吃农家饭，体验民间风俗、饱享田园之乐；建于1988年的石家庄民俗博物馆，由民间礼仪厅、民间工艺室、民间文娱室、农事用具室、农家生活室、农家纺织室、私塾学堂室及婚俗院等组成，陈列、展示、再现了鲁中一带清末和建国初期的农家生活场景和风俗习惯。建于1986年的杨家埠民间艺术大观园，现已形成以木版年画文化、风筝文化、古店铺街民俗文化、郑板桥书画文化4大景区、20多个景点的民俗文化观光园，游客在这里可以尝试年画、风筝制作。依据民俗村和民俗博物馆，开发民俗文化休闲农业，可以让游客真切体验和感受潍坊的民俗文化。6.旅游品牌知名。近年来，随着潍坊城市建设及旅游文化产业开发，城市、乡村风景更加亮丽，“中国潍坊—逍遥游”品牌知名度大幅度提高，旅游业已成为推动潍坊经济发展的重要产业。据国内旅游抽样调查显示，2009年潍坊市接待国内游客2313.4万人次，同比增长23.76%；实现国内旅游收入181.41亿元，同比增长26.37%，相当于GDP比重为6.66%。国内旅游人数全省排名由2006年的第9位上升为第7位，国内旅游收入排名由2006年第9位上升为第4位。按旅游目的所占比重排序，依次为观光游览、休闲度假、商务活动、探亲访友、会议等，其比重分别占34.16%、24.26%、22.48%、7.56%、3.89%。游客比较感兴趣的是民俗风情、山水风光和生态旅游，其中民俗风情、山水风光、文物古迹、农业特色旅游、生态旅游、主题公园，比重分别占78.52%、60.39%、52.28%、38.66%、18.35%、15.27%。其中，生态旅游所占比重同比上升26.87个百分点。②“中国潍坊—逍遥游”，是潍坊精心打造的山东第三大旅游品牌，目前，“逍遥游”精品线路逐渐走向全国，在国外也有了一定影响。

（二）发展机遇

潍坊市不仅具备发展休闲农业所需的资源条件，而且正面临良好的发展机遇，潜力巨大，前景广阔。1.经济快速发展。近年来，潍坊市经济快速发展，居民收入稳步增长。上世纪80-90年代，潍坊市GDP居全省第二，在全国25个国民生产总值过百亿城市中居16位。2005年，潍坊市农民人均纯收入达到了创纪录的5017元，增长13.1%。在全市12个县市区中，寿光市农民人均纯收入以5566元位居第一，潍城等6个县市区农民人均收入突破了5000元大关，其它5个县市区收入也均在4000元以上。③其中，6个县市区全部达到小康县标准，4个县成为全国百强县。2006年，潍坊市人均GDP达19677元（相当于2659美元），已接近或达到中等收入国家水平。④2009年，全市城镇居民人均可支配收入增至17267.3元，比上年增长10.0%，城镇居民人均消费性支出12484.1元，增长7.9%；农民人均纯收入7695元，增长8.8%，农民人均生活消费支出5240元，增长8.5%。⑤人均可支配收入跃居全省前六，增幅全省第一。⑥截至2010年，全市实现地区生产总值同比增长13.3%，全社会固定资产投资增长22.6%，社会消费品零售总额增长18.6%，地方财政收入增长28.2%，居民消费价格涨幅为2.6%。⑦全市城镇居民人均可支配收入达到19675元，增长13.9%；农民人均纯收入8872元，增长15.3%。⑧经济增长、收入增加，为城市居民外出休闲旅游和我市休闲农业发展奠定了坚守基础。2.消费观念转变。随着收入稳定增长，城乡居民的消费水平不断提升，消费结构也日趋合理，交通通信、文教娱乐、医疗保健等发展性和享受性消费支出大幅增加，服务性消费的需求连年上升，恩格尔系数不断下降。2000年，我市城区居民恩格尔系数为34.02%①。到2006年这种情况得到明显改善，城镇居民恩格尔系数回落约1.83个百分点，降至32.2%，接近了发达国家的水平。②这一变化说明，潍坊市城镇居民的生活已越来越不满足于衣食住行，而转向追求精神享受，追求返璞归真、亲近自然的生活方式。另一方面，随着城市生活环境的恶化、工作节奏的加快、休闲空间的减少，促使城市居民将目光和兴趣转向郊区、转向城市周边的农村，希望体验清新恬静的田园生活。为拉动旅游消费和相关服务业发展，潍坊市推出了“旅游一卡通”“、惠民一卡通”。有拉动内需政策作保障，潍坊市发展休闲农业的市场前景看好。3.闲暇时间增多。休闲，是人类有目的、有意识地发展自身的一项重要精神活动，主要包括两方面的内容：“休”，即有效地休整和恢复机体功能，满足娱乐或享受的精神活动需求；“闲”，指可自由支配、合理利用的业余时间，或可转化为人力资源时间资源。故“有闲”，亦是休闲的前提之一。和我国大多数地区的情况一样，经济发展、生活水平提高、收入增加，潍坊市城乡居民的闲暇时间随之增多，追求身心放松、精神闲适的需求渐趋高涨。1995年起我国实行双休日制，1999年起实行“五一”、“十一”、“春节”三个“黄金周”制度③。2007年12月，国务院公布了《关于修改〈全国年节及纪念日放假办法〉的决定》；2008年1月1日，我国又开始实施《职工带薪年休假条例》。目前我国已经有法定假日114天，再加上国家正在逐步推广的带薪休假制度，我国公民每年可享受的节假日增多，人们的闲暇时间越来越宽裕，普通工薪阶层的闲暇时间一般能达到120天，每年约有1/3-1/2的时间在闲暇中度过，休闲日渐成为城镇居民的常态。闲暇时间的增多、文化生活和旅游消费的增长，将促进潍坊市休闲农业更快发展。4.传统农业转型。潍坊市是我国农业产业化的发源地，传统农业正处于转型时期。自1993年开始，潍坊市在全国率先提出并组织实施农业产业化战略，从单纯追求数量增长转换为追求效益增长，并越来越关注人、资源、自然三者间的协调发展。近20多年来，特别是自我国加入WTO之后，潍坊市农村纷纷以市场为导向调整农业结构，依靠农业产业化，从本地出发不断创新模式、丰富内涵，制定区域农业发展规划、品牌农业、创汇农业、有机农业等新的农业发展模式，为我市农业的可持续发展奠定了良好的基础。在传统农业的转型中，潍坊市多功能农业发展呈现出强劲势头，农业多功能理念也得到了广泛认同，逐渐形成全面开花、形式多样、各具特色的良好局面。发展休闲农业，既是农业多功能性的体现，也是农业战略转型的方向。

四、休闲农业发展模式选择的原则

各国和各地区的社会经济、自然条件各有不同，故休闲农业的发展模式不尽相同。不过，基础理论的导引、异域经验的启示及实践问题的总结，可以帮助我们突破国家、地区畛域，发现休闲农业共性，从而依据本地资源条件和发展前景，科学选择休闲农业的发展模式。具体说来，潍坊市及国内其他地区选择休闲农业发展模式应遵循以下原则：

（一）市场导向

市场是休闲农业生存和发展的根本，选择休闲农业发展模式，首先必须要明了服务对象和利润来源，从市场需求出发并准确把握市场需求变化，进行投资决策、设计项目、开发产品及服务，并适时更新升级，避免盲目投资，降低风险、减少不必要的损失。

（二）资源优势

选择休闲农业发展模式，首先要找准本地资源优势或特色，在景观、生产、消费、住宿、疗养、度假、观赏、品尝、参观、体验、娱乐、学习、购买等方面，开发新的服务产品，或赋予服务产品以新的内容、新的样式，在旅游产品、旅游线路、游览方式、时间选取、消费水平等方面提供多种方案、多种服务以供选择，满足游客不断增加的新的消费需求。

（三）以农为本

作为山东省的农业大区，潍坊市发展现代农业、生态农业，目的是为了提高粮食产量、增加农民收入。因此，选择休闲农业模式，应该在确保农业主体地位的基础上，挖掘农业产业的新功能、延长农业经营产业链、拓展农业发展新空间，依托特色农业资源，把农业基地建设、产品开发与人们观光、参与、体验等需求有机结合，促进城乡统筹发展。

（四）科学规划

从潍坊市实际出发，近期宜以城市郊区型为主、景区周边型为辅，进行开发规划；长远来看应重点开发景区周边、特色农村、高科技农业基地等为主。由于客源主体人群是城市居民，距离城市近、基础设施好、开发成本较低、效率效益较高，目前潍坊市休闲农业主要集中在城郊。城郊休闲农业的开发近期宜以观光、农家乐为主，长远应以休闲、度假、购物为主。随着城市居民收入水平的提高，休闲需求将趋向多样化、高级化，现有的城郊普及型“农家乐”模式将难以满足新的需求，城郊休闲农业应当向特色化、专业化、科技化，多功能、高品位、绿色环保方向发展。城郊以外的休闲农业因其客源广泛、距离城市远，应当以度假旅游为主。总之，项目规划要依据本地的自然、经济、社会条件和市场需求，不能攀比跟风、一哄而上或重复建设；项目开发要充分考虑区位条件和交通条件，统筹安排休闲资源，做到景点区域分布合理、规模适度、档次适中，产品及服务内容丰富、特色突出；规划设计要发扬传统文化，融汇现念，展示休闲农业的奇趣性、参与性和多功能性特点；客源及市场定位应从实际出发，内外兼顾、以内为主，立足本市、带动省内、推向全国、影响国外。

（五）可持续性

发展休闲农业要树立科学的发展观，做好农业发展远景规划，充分利用荒山、荒滩、荒地等后备资源，保护生态环境，实现休闲农业与资源环境协调发展。休闲农业模式建设和经营不能破坏环境、污染环境，要做好水土保持、自然生态保育、公害防治及废弃物处理等工作，做到开发与保护并举、生产与生态并重。

（六）民间主体

休闲农业经营的主体是农户或企业，选择休闲农业发展模式要充分尊重广大农民的意愿，政府规划项目、制定政策的前提是农民同意、愿意，不能强制性安排，更不能强制性推行。选择休闲农业发展模式，要把促进农民增收作为出发点，政府应加大对农民的扶持力度，使农民切实从休闲农业的发展中真正得到实惠。

（七）兼顾协调

第9篇：民宿经营的风险范文

高校学生公寓是我国高校发展与扩招的必然产物，这一新生事物具有不可遏制的生命力，必然在很长一段时期内经历它的产生、发展和完善的过程，从而带动房地产的开发、物业管理的进驻成为新的经济增长点，为国家创造可观的税收。一、高校学生公寓的发展现状

为保证新世纪高等教育健康发展，从1999年12月至20__年12月，国务院办公厅先后4次召开全国高校后勤社会化改革工作会议，部署推动改革工作。在国务院的推动下，经过各地、各高校的共同努力，全国高校后勤社会化改革取得了巨大成绩。

学生公寓等高校后勤服务设施的建设，采取利用社会力量和社会资金的新机制，取得了历史性进展。据统计，自1999年至20__年年底，4年内全国新建、改造大学生公寓共计4800万平方米；新建、改造学生食堂共计630万平方米。几年新建的学生公寓，超过了1999年以前50年建设量的总和。河北省和浙江省最近三年来建设的学生公寓，分别超过了各自前50年建设总量的3倍和5倍。

（一）湖南高校学生公寓的发展状况

按照扩招的要求，“十五”期间，湖南高校每年需要新建学生公寓70万平方米，其建设任务之艰巨可想而知。20__年政府继续由省财政提供专项经费3000万元，对改革的进展情况继续进行督查，而且要每半个月督查一次。领导小组一年里先后8次召开办公会议，专题研究和协调解决改革中出现的问题。如岳麓山大学城居民拆迁安置工作，周伯华省长曾两次出面协调、现场办公，促使长沙市政府投资4.4亿元整治和改善了大学城的基础设施建设。领导小组还组织出台了一系列税费减免政策，以鼓励各学校加大引资力度，鼓励有实力的公司投资高校后勤工作。20__年引进社会资金6亿元，新建学生公寓53万平方米。

笔者通过调查，了解到目前高校学生公寓确实取得了很大的发展，逐步解决了学生的住宿问题，改善了学生的居住环境，为学生的学习和生活提供了有利条件。

（1）中南大学学生公寓成长势态良好

我们在中南大学了解到学校学生公寓的建造和管理呈现出一派良好的势头，学教两方双赢。该校在校学生人数3万多，已入住学生7800人，每个学生每学年的住宿费是1200元；按已入住公寓的学生人数计算，该校每年收取学生住宿费936万，如果3万多人全部入住公寓，那么中南大学每年将收取学生住宿费3600多万元，如果对这一收入开征营业税的话，税率是5.6，那么该校一年要缴税200多万。

该校学生公寓的建造和管理由后勤集团负责，招标的建筑公司是省教委下属的一个注册公司。

据该校税收专管员介绍：如果就学生公寓建造一块开征税收的话，房产税和营业税两项相加税率是17.6，那么每年可征收200多万元。

（2）湖南大学学生公寓比较分散

拥有25000多学生的湖南大学后勤社会化改革取得了很大的成绩，学生公寓分别由天马村、龙王港及凯利公司建造和管理，现已入住学生14590人，湖大代收住宿管理费，然后全数分别交给上面三个单位。通过“学校”这个中间环节逃避了税收的管理，造成不公平的竞争环境使税收流失。政府对学校后勤服务社会化的优惠政策没有真正体现在教育层面。

（3）湖南商学院学生公寓基本照旧

湖南商学院现有学生10000人，学生公寓由学生处宿管科管理，每名学生每年交管理费1000元，包括住宿和水电。据该校后勤人员介绍：学校尝试过引进社会资本建造和管理学生公寓，但是建造学生公寓成本回收期长，管理和维修也是问题，所以该校学生公寓的发展举步维艰。

（二）外省高校学生公寓的发展状况

高校扩招带来巨大商机，学生公寓成为房市新亮点。随着社会的不断进步，现代大学生对居住条件的要求高了，传统8人一间的老宿舍要被4人一间、带卫浴设施的新公寓所代替，大多数高校在自身无法解决新生“安居”的情况下，必然要将“商机”转移给社会，从而直接带动房产的开发，那么大学生公寓无疑将会成为未来几年内房产开发的新亮点。

（1）北京大学生公寓三年增长60

经过几年的高校后勤社会化改革，北京高校后勤已经全部与学校行政系统分离。为缓解扩招后学生住宿紧张的矛盾，北京市在城市用地十分紧张的情况下，市政府在中关村等地段为高校规划建设大学生公寓约160万平方米。据市教委后勤处有关负责人介绍，按照北京市的规划，到20__年，争取使高校学生公寓总面积比20__年增长两倍，学生食宿条件得到根本改善，后勤服务质量和管理水平全面提高；高校校园环境更加优美，成为首都城市建设和“绿色奥运、人文奥运”建设的重要标志和亮点。

（2）广州启用规模最大的高校学生公寓

五山大学生公寓总占地面积达231亩，是广东省内规模最大的高校学生公寓，已有近1000名来自华南师范大学、广州 体育学院的学生入住。像五山学生公寓这类不同学校学生共享生活资源、统一管理的模式在广东还是第一次，这也是高校后勤社会化改革的最新成果。1999年以来，国家出台了关于禁止继续利用校园内土地资源兴建学生宿舍的政策，而广东省高校的持续扩招又使学生住宿问题日益突出。到20__年，广州地区在校大学生将达60万人，按照教育部的“421”标准(即人均8-10平方米，实现本专科4人一间，硕士生2人一间，博士生1人一间)，需增学生宿舍面积约180万平方米。

为此，由省教育厅牵头，广东省跨校大型学生公寓建设全面展开。在五山地区，华南农业大学无偿提供231亩土地，广东华盛建设有限公司投资2.2亿元建设首个跨校学生公寓，主要供周边华工、华农、华师、广工大五山校区、广州体育学院以及一些成人高校的学生使用。目前第一期工程已经完成，按照“421标准”可入住学生5000多人，从这里骑自行车到华农只要5分钟、到华师需15分钟左右，学校有穿梭车，现在又添了公交车，学习和生活都不成问题。这里的住宿费是每人每学年1500元，与在校内引入社会资金建设的学生公寓价格相同。

广州市的其它两个同类学生公寓都在筹建选址阶段。其一在河南，以中山大学和广东商学院为中心，由省教育厅组织实施；其二在广州城西部，以广州大学和广东中医药大学等学校为中心，由广州市教委负责规划建设。

（3）厦门大学学子首享国际标准服务

厦门大学学生公寓服务中心日前通过ISO9001认证，成为我国首家获得这一国际质量管理体系认证的高校后勤社会化管理单位。

厦门大学学生公寓位于厦大校区3公里外的曾厝桉村，总建筑面积67000多平方米，入住学生5000人。学生宿舍上床下桌，配有家具、热水器、宽带网、有线电视等设备。室内宽敞明亮，本科生每间4人，硕士生每间两人，博士生则一人一间。

为了给入住公寓的学生提供更加科学、标准、周到的服务，厦门大学学生公寓办公室和厦门东部建设开发公司及当地派出所联合签署协议，决定全面导入ISO9001国际质量管理体系对公寓管理进行规范。如今，公寓有了自己的警务室、自行车维修点、理发店、书店、配镜店等社区服务点，学生们普遍觉得生活在这里既安全又方便。

二、利用国家减免税政策，积极扶植高校学生公寓的建设和发展

(一)财政部国家税务总局关于高校学生公寓社会化改革的有关税收政策

20__年2月28日财税字[20__]25号文件精神通知如下：

（1）、对从原高校后勤部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体（以下简称高校后勤实体），经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务而获得的租金和服务性收入免征营业税；但利用学生公寓或教师公寓等高校后勤服务设施向社会人员提供服务而获得的租金和其他各种服务性收入，应按现行规定计征营业税。

对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓，其取得的租金收入免征营业税；但利用学生公寓向社会人员提供住宿服务而取得的租金收入应按现行规定计征营业税。

（2）、对高校后勤实体的所得，暂免征收企业所得税。

（3）、对高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。

（4）、高校后勤实体及享受上述优惠政策的其他经济实体，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。

（5）、本通知自20__年1月1日起执行。

由于政府对学生公寓的开发和建设给予鼓励政策，积极支持教育事业的发展，在征地、贷款和税收等方面采取了一系列的扶持和优惠政策，吸引了更多的开发商参与学生公寓的开发建设。湖南、辽宁、重庆、山东、河南、浙江、天津、北京都纷纷制订优惠政策，对学生公寓建设特事特办，加快了高校后勤社会化改革的步伐。

我国高等院校后勤社会化改革经过几年的积极推进，如今已有了突破性进展，20__年和20__年全国完成新建学生公寓1900多万平方米，改造450万平方米；完成新建学生食堂260万平方米，改造81万平方米，从而基本解决200多万名学生的食宿问题，大大改善学校的后勤保障条件。

（二）湖南省人民政府办公厅关于高校后勤服务设施建设有关问题的通知

为确保实现我省高校后勤社会化改革目标，进一步支持高校学生公寓等后勤服务设施建设，20__年5月23日湘政办发[20__]23号文件就有关问题通知如下：

（1）、各市、州要把高校后勤社会化改革纳入本地区综合改革之中，将后勤服务设施建设纳入城市建设发展规划、土地利用总体规划和年度用地计划。要抓紧组织具有城市规划设计资质的单位编制高校校园建设规划和学生公寓区建设规划，同时对高校校园内现有学生宿舍和教师住宅情况进行清查，对不符合校园规划的，应考虑分期分批调整用地和建设使用性质。今后，高校需增建的学生宿舍和教师住宅及其他后勤服务设施，原则上不再建在校园内，应本着方便师生、方便管理的原则，在校外统一规划，集中连片开发建设，保证高等学校教学科研发展 所需用地。各市、州计划、建设、财政等部门在安排市政、公用等城市基础设施项目时，应优先考虑高校后勤服务设施项目的配套工程，统一规划建设好学生公寓区外的水、电、路、排污等公用设施。

（2）、对经省高校后勤社会化改革领导小组办公室审核认定的高校后勤服务设施建设项目，需另征土地的，按行政划拨的方式提供，免征耕地占用税，耕地开垦费按标准的70执行。

（3）、高校后勤服务设施建设项目比照经济适用房收取工程建设有关费用。

（4）、对由社会企业投资兴建并经营的学生公寓、学生食堂以及其他后勤设施在为高校提供后勤服务中所获得的租金收入和服务性收入的税收，按照财政部、国家税务总局财税字[20__]25号文件中对高校后勤实体的税收规定执行。

（5）、高校学生公寓（学生宿舍）用电按居民照明电价执行，后勤服务设施用电按非居民照明电价执行。

（6）、对经省级教育行政部门认定，由高校后勤服务实体或社会企业开发建设的学生公寓、学生食堂以及其他后勤服务设施项目，各金融部门可采取以学生公寓收费权质押等方式，提供贷款支持，贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。

（7）、高校后勤服务实体或社会企业建设的高校后勤服务设施，只能面向高校提供服务，不得面向社会出租、出售或改作其他用途，否则，取消已享受的各项优惠政策并追缴有关费用。

（8）、各市、州政府及有关部门要切实加强对高校后勤服务设施建设的指导和协调，确保各项优惠政策落实到位。各级教育、计划、财政、建设、国土资源、物价、税务等部门要简化审批程序，及时为高校后勤服务设施建设提供优质、高效的服务。

高校后勤社会化改革，政策性强，牵涉到方方面面，政府的统筹主导作用非常关键，政府不动，改革难动。湖南省政府在高校后勤社会化改革中发挥积极的主导作用。为了改善岳麓山大学城的基础设施，长沙市政府投资1.8亿元完成了潇湘大道拓改工程，并投资2.6亿元，开始治理拓改连接中南大学、湖南大学和湖南师大的麓山路和麓山南路。在湖南，对校外大学生公寓和教职工住宅开发建设项目，是按行政划拨的方式提供土地，同时实行比经济适用房更加优惠的税费减免政策，切实降低了成本，减轻了高校师生的经济负担。

（三）财政部国家税务总局关于经营高校学生公寓有关税收政策的通知

为支持我国高等学校办学模式改革，提高办学效益和办学质量，为学生提供良好的学习生活环境，根据国务院领导同志指示精神，20__年10月8日财政部和国家税务总局下发财税[20__]147号文件，对高校后勤实体及社会性投资建设、经营的高校学生公寓（以下简称学生公寓），在经营过程中涉及的有关税收政策问题通知如下：

（1）、对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税；

（2）、对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征企业所得税；

（3）、对与高校学生签定的学生公寓租赁合同，免征印花税。

（4）、对高校后勤实体及社会性投资者经营学生公寓，获得租金所涉及的营业税，按照财税字[20__]25号文件通知的政策执行。

享受上述优惠政策的纳税人，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用的，应按现行规定缴纳相关税款，已享受免税优惠免征的税款应予以补缴。

（5）、本通知自20__年10月1日起至20__年12月31日止执行。此前未征税款不再补缴，已征税款不再退还。

（四）财政部国家税务总局关于继续执行高校后勤社会化改革有关税收政策的通知

20__年7月11日财政部和国家税务总局下发财税[20__]152号文件:为支持高校后勤社会化改革,根据&ltlt;国务院办公厅转发教育部等部门关于进一步加快高等学校后勤社会化改革意见的通知&gtgt;([20__]1号)的精神,财政部、国家税务总局《关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》（财税字[20__]25号）规定的有关政策，继续执行到20__年底。

三、制定税收政策，运用税收杠杆使高校学生公寓社会化改革向健康、有序的方向发展

（一）以高校学生公寓为主的大学城房产开发成了精明的开发商眼中诱人的“经济蛋糕”。

在大学生、研究生扩招的同时，一个迫在眉睫的难题也困扰着各高校，那就是如何解决新生的“安居”问题。一方面，各高校多年来已习惯了循序渐进增加招生数量的做法，宿舍“扩容”速度远跟不上形势的发展；另一方面，大学生对居住条件的要求高了，传统8人一间的老宿舍要被4人一间、带卫浴设施的新公寓代替。大多数高校在自身无法解决新生“安居”的情况下，必然要将“商机”转移给社会，大学生公寓无疑将会成为未来几年内房产开发的新亮点。

对于房产开发中的这个“大蛋糕”，精明的开发商已经看到，在房产开发已进入微利时代的现状下，大学生公寓建设只要上规模，同样可以有很大的利益。特别是这些公寓属于“量身定做”不愁销售，而且在用地、税费以及银行贷款方面享受很多优惠政策，经营的风险较小。谁能把握这一新“商机”，谁就会获得长远、可观的收益。

于是同几年前各地大建开发区的现象如出一辙，如今大学城的建设风起云涌。据不完全统计，全国已建和在建的大学城已有50多个，而且争先恐后做“大”文章。大学城，被一些业内人士称为“教育地产”与知识经济时代的黄金组合。在高等教育产业化的改革背景下，各地对兴建大学城热情高涨。据调查，全国大多数省份都在兴建或拟建大学城项目，少则一两个，多则八九个，而且是集教育、商贸、房地产、娱乐等于一体。

目前大学城的开发建设，已经脱离了税收政策进行优惠倾斜的初衷，成了诱人的“经济蛋糕”。在不少房地产商的眼中，开发大学城房地产的利润空间大、卖点多，什么“中央智力区”“高等教育文化圈”，这无疑是业界升级的新捷径。

有关专家认为，对于大学城问题应理性看待，既不要全部封杀，也不要夸成一朵花。他们认为，真正的大学城需要有许多的配套设施，需要更多的文化底蕴。简单地圈地扩建，对于大学城来说，是支离破碎的，对于学生来说，接受的教育是不完整的。建设一个大学城不仅要为一个城市服务，而且是为一个区域甚至全国服务的。大学城规模应严格实行规划用地，其核心功能在于教育，尽量淡出企业主导大学城的模式，政府要发挥好主导作用。目前， 欧美的大学城有两种模式：一种是美国的波士顿，英国的牛津大学、剑桥大学等大学城，它们都经过百年以上的历史自然形成；另一种是依靠政府的力量建设起来的，如美国规模数万人的州立大学、日本的筑波大学，这又与当地政府的财力密切相关。

（二）对高校学生公寓的管理，采取与社会房产开发同样的税收政策

（1）目前经营高校学生公寓可以免征四种税收项目：

对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房地产税；对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征企业所得税；对与高校学生签订的学生公寓租赁合同，免征印花税；对高校后勤实体及社会性投资者经营学生公寓，获得租金所涉及的营业税也予以免征。

享受上述优惠政策的纳税人，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用的，应按现行规定缴纳相关税款，已享受免税优惠免征的税款应予以补缴。

这项税收政策实施截止到20__年12月31日止，对于在这之前未征税款的不再补缴，已征税款的不再退还。

（2）分清学校与企业合作开发的学生公寓应征、免征营业税的概念

1.学校出地，企业（个人）出资共同开发学生公寓，学校自公寓建成验收之日起享有所有权，出资者享有20——30年不等的收取学生住宿费的权利，对出资者按照县（含）以上物价、教育、财政部门制定的收费标准收取的学生住宿费，可比照《财政部、国家税务总局关于经营高校学生公寓有关税收政策的通知》（财税[20__]147号）第四条的规定，给予免征营业税。

2.对学校出地、出资者出资共同开发学生公寓，学校取得学生公寓所有权，出资者取得一定年限的收取学生住宿费权利的行为，应当分别不同情况征税。对学校应按“服务业——租赁业”征收营业税，对出资者应按“销售不动产”征收营业税；二者的营业税计税依据均应根据出资者建设学生公寓的投资额按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条第三款的规定予以核定。

（三）运用法律手段抓紧制定相应税收政策开征物业税

运用税收等经济杠杆，建立土地管理和耕地保护的长效机制。目前开征的耕地占用税和城镇土地使用税税额过低，不足以遏制乱占滥用土地之风。从目前看，需要根据不同地区、不同情况提高税额。从长远看，可借鉴其他国家的一些经验，在完善土地统一登记的基础上，改革有关税制，如实行物业税，以加大占用者的土地保有成本，促使其自觉建立合理用地、集约用地的自我约束机制。

（1）专家学者主张征收物业税

近年来，一些地方政府将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了4,000多万的农民失去土地。国家有关统计资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5到10的土地收益，村一级可以得到25到30，而各级政府则可以得到60到70的收益。从1987年到20__年，全国非农业建设占用耕地3,300多万亩，近70是政府用行政方式征占的土地，如果每亩地的最终使用价格为100,000元，农民分得10计算，那么，近20年来全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。

地方政府为什么如此热衷于土地经营？这是因为，在中央政府控制了税收的主要来源，并且紧缩银根之后，地方政府除了土地之外再没有其它的资金供给渠道。他们为了发展地方经济，不得不千方百计地炒作房地产，通过拉高房价带动本地相关产业的发展，并且从中获取财政收入。这是一种竭泽而渔的经营模式，它将不可再生的土地资源作为赌注，进行经济上的大赌博。所以，控制中国经济过热的问题，首先就是要解决地方政府在土地资源利用上的不受节制问题。

当前，中央政府主要通过行政手段千方百计地制止地方政府乱占耕地行为。从短期来看，中央政府的政策和行政命令会发挥一定的效用，但是从长期来看，由于利益上的冲突并没有解决，所以还会出现直接的或者变相的乱占耕地问题。在北方一些城市，城市规模不断扩大，城市地价不断攀升，已经直接影响了当地投资的成本。所以，如果没有和中国的经济发展水平相适应的土地控制制度，那么，土地泡沫破灭之日，就是中国的经济灾难到来之时。

抑制土地价格增长过快的问题，有三个途径：一是通过经济手段加大土地的供给，保证市场源源不断的土地需要。这种手段在我国根本行不通。二是通过行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府参与房地产的开发。由于地方利益决定了地方政府不可能不打折扣地执行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通过法律的手段制定合理的税收和财产分配制度，保证利益的各方都能获得理性的预期收入。

现在看来，征收物业税已经成为当务之急。首先，征收物业税可以从消费环节抑制需求。在中国的城市发展中，已经出现了房地产投资热的现象，一些城市居民购买房产并不是为了生活消费，而是为了进行投资。浙江温州炒房团的出现，从一个侧面说明房地产市场已经发展到新的阶段，以消费型为主的购房行为已经逐渐地被投资性的购房行为所替代。在这种情况下，国家鼓励房地产开发的一系列制度都应该调整。具体到税收制度方面，国家应该对占用土地资源而进行的房产投资活动征收特别的资源税。其次，征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动。当商品房交易市场趋于理性化的时候，开发商必定会对商品房的建设规模有一个合理的计算。他们不会轻易接受地方政府提出的开发项目，将自己的资本集中投入到城市房地产开发中去。第三，征收物业税还有利于解决中央和地方政府财产分配不公的问题，从根本上控制地方政府参与房地产开发的利益需求。征收物业税可以有效地在中央和地方政府[:请记住我站域名/]之间进行资源税的重新划分，保证地方政府运行所必需的财政资金，防止地方政府千方百计地截留国家收入。

征收物业税是一个系统工程。它要求国家的立法部门必须首先确定合理的征收范围。对那些以消费为目的而购买的房屋，不应该征收物业税，对那些投资性购买的房屋，应该征收物业税。由于我国目前尚未建立科学的资产申报体系，因此，在实际操作中可能会面临许多问题。其中一个最主要的问题是，如何确定房屋业主购买的目的，在税收制度设计上，可以采取一刀切的方式，对物业实行普遍征收原则，然后再通过补贴的方式，对那些城市的贫困者进行合理的补偿。在此基础上，国家大力推动经济适用房的建设，并且通过廉租房的方式保证城市贫困人口拥有必要的住房条件。

当然，物业税的征收还面临着其它许多问题，譬如，在征收的过程中，如何防止不法商人与政府勾结逃避或者变相逃避国家的税收？从目前的情况来看，加快民主改革步伐是解决这个问题的唯一正确途径。因为只有在政府时刻受到公众有效监督的情况下，房地产开发经营活动中的暗箱操作才能避免。

笔者非常反对那种以缺乏经验为由而阻挠税收制度改革的观点。因为经验的欠缺不能成为延缓推行某一项制度的理由。在征收物业税方面，有关部门固然没有经验，但是，只要有利于维护公众的利益，有利于中国经济的长远发展，我们就应该加快前进的步伐。

（2）中国税收改革已“箭在弦上”

“简税制、宽税基、低税率、严征管”这是新一轮税改的基本原则乃至主要内容。根据国税总局的安排，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”,20__年将“模拟房地合一按评估值征税的工作，推进房地产税的改革试点。”

广东省财政厅厅长刘昆在全省财政工作会议上透露，广东有可能在20__年对不动产开征统一规范的物业税。

据了解，物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，而每年应缴的物业税也会跟着提高。

据中 国人民银行行长周小川日前的说法，从物业税的角度看，实际上涉及到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用批租形式，在这种形式下，政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱，以便于政府改善公共服务和城市基础设施；另外一种是，土地的供应和交易基本上没有限制，但是土地的使用要定期进行评估，在此基础上，征收财产税，会使土地初始价格比较低，但每年都要承担一定的物业税。据称，开征物业税的做法有利于承租人的优化资源配置。

业内人士认为，开征物业税是目前房地产税费改革的信号。试行物业税改革，将对未来中国城市土地管理产生重大影响。

其实，物业税，国外早已有之，中国在1986年也设立了类似的“房产税”。房产税也已经成为地方税收的第三大来源，但是为什么没有起到应有的调控作用？

根据财政部财科所的一份研究报告：现行房产税的主要弊端有四：一是房产税征收范围过窄。例如，“把行政机关、个人居住用房等房产列入免税范畴。”而随着近些年来住房商品化程度的不断提高，个人购房比例逐渐提高，其中大部分属于中、高收入阶层。高收入者购房本质上是一种财富形态的转换。“免除房产税等于是国家放弃了调整收入分配的一种手段。”二是房产税计税依据不合理。现行的规定是按“房产余值”或“房产租金收入”计税。这种规定带有“静态考虑问题的色彩”，导致税基不能随经济条件的变化而正常增长，也使政府损失了相当一部分收入。比较科学的办法是按照房产现值计税。三是房地产税费过于混乱对房产税增长的抑制。不仅税种繁多，而且费大于税的情况在房地产业远比其它行业突出。在北京市房价构成中，收费已占20左右，还有一个弊端是“内外两套税制”。

正因为如此，新一轮税改要提“统一规范物业税”。这种改革设想还有另一个重要出发点，就是让“物业税”成为地市级政府的主要税源。“现在，地方政府的收入主要依靠增值税。为了筹集税源，地方政府可能比较偏向于上加工行业，比如现在比较热门的汽车、钢铁。”可以看得出，在这两个领域也已经出现了“泡沫”。周小川认为，这对于处理中央和地方之间的关系、对保证中央的宏观调控的有效性都会产生积极作用。

事实上，从1994年的增值税分享到20__年的所得税分享(以前，企业所得税是地税收入)，地方政府的收入空间有进一步缩减的趋势，这虽然增强了中央的宏观调控能力，但是相对也造成了地方政府财政收入支付能力的下降，长此以往，地方政府自然会有抵触情绪。以此观之，“物业税”改革的提出似乎有“照顾”地方政府“情绪”的味道。而这次税改的另一项内容也与此相关，“在统一税政的前提下，赋予地方适当的税政管理权。”

回到“物业税”本身。普通居民可能关心：我自用的住房将来也要征“物业税”吗？按照国外的做法，会有一个免征额，把中低收入者尤其是低收入者排除在外。但像现在这样，不管个人拥有多少住房，不管是豪宅，还是普通住宅，都不征税的做法肯定不行。从复杂性上来讲，“物业税”的改革可能超过了其它任何一个这次税改中涉及的税种。

（2）开征物业税势在必行

开征物业税不但能够减少房地产投资开发风险，均衡税负，而且还能降低消费者购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。但是，物业税作为一项系统工程，涉及很多方面，对一些有可能出现的新情况如何处理，亦应引起思考。

目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行物业税方式，而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。所谓物业税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。