商品房投资技巧精选(九篇)

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第1篇：商品房投资技巧范文

关键词：商品房预售制度;特点;条件;问题;对策

一、 商品房预售制度的历史及定义

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。

1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。

商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

二、商品房预售制度的特征

我国是社会主义市场经济，作为我国最为重要的市场——房地产市场中的一项重要制度，我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显的特征：

第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。

第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。

第四，商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。

第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。

三、商品房预售制度的条件

商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。

第一，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。

第二，必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。

第三，按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的，都表明开发商有一定的实力和能力，不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定，则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到期能够向购房者交付房屋。

第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。

四、商品房预售制度存在的风险

自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。

首先是交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

其次是销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。

第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。

五、商品房预售制度问题的解决

对于事关众多利益的商品房预售制度该如何解决它存在的问题呢：

第一，要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。尤其是两个许可证审查发放制度。严格掌握商品房预售的条件，规范商品房预售许可证的审查和发放制度。

第二，要建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度。防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺骗购房消费者。

第三，对于购房者来说，要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等；是否具有建设工程许可证等五证一照；了解过去的业绩，到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况；了解开发商有无纠纷等情况。

第四，要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。

第五，购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。

参考文献

[1] 王立，阳平.房地产案例分析与判案技巧[M].北京：人民法院

出版社，2006.

[2] 戴勇坚.房地产交易[M].北京：中国民主法制出版社，2006.

[3] 梅新和，尹卓.房地产买卖与租赁案例精析[M].北京：法律出

版社，2005.

[4] 李艳芳.以案说法：经济法篇[M].北京：中国人民大学出版

社，2006.

第2篇：商品房投资技巧范文

看看车价一降再降，好多人都热衷买车。私家车的增多，又凸显了停车位日益稀缺的问题。所以，车位具有极大的升值潜力。事实证明，一些眼疾手快的投资者前两年“下注”的车位，如今回报丰厚，价格翻一番是很平常的事。

车位投资之所以比房子还稳健，来自车位区别于房子的特别优势：车位一不怕“租霸”，二不需要装修。林小姐于2004年买了一套商品房和两个车位，当时车位价格在7万元左右，而现在由于工作原因要将房屋卖掉。并转让车位，有人将车位的价格提高到10万元，她不为所动。对车位市场的看好，让她决定把租车位作为一种全新的投资。

车位也讲地段

投资车位要注意技巧。和买房投资一样，车位所在的位置(就是地段)是其中最重要的一项。和买房子不同，车位不会因为房子位于地铁周边或公交站点密集地区而受惠，相反，通常住在快捷便利交通地点的人，对买车用车的需求比较低。相应地，对车位的需求也比较少。较理想的车位，反而是一些并不临近地铁或公交站点的大型中档社区。

其次，是车位本身的位置，不要以为同一个停车场里的每个车位都有同等价值，正如我们买房时会尽量不选择最低层或垃圾房旁边一样，某些车位的位置也相当不受欢迎。例如贴近上下水管的车位就较少人租用，因为车子可能会蒙受漏水的风险。

再次，是车位与楼盘住宅数目的比例问题。简单说，A、B小区同为地段相近的中档小区，如果A小区1000户，而车位只有200个，那以后随着生活水平提高，私家车的增多，车位肯定是供不应求的，车位价格上涨也是必然的，而B小区1000户，车位800个，则这个小区车位的价格肯定没有A小区上涨得快，要出租也不会如A小区那么抢手。

除此之外，停车场若车道狭窄、柱子较多及车位本身划得比较窄小，也会成为不利因素，因为较大的车，(如7座的MPV车)或新手都不好停车。反之，如果车位宽敞，处于靠墙的位置就会比较受欢迎。

慎选车位类型

明确长、短线投资车位出租因区域的不同，租金亦不尽相同。例如甲级写字楼区和生活小区的车位租赁，价值有天壤之别。投资者应明确投资车位的方向，例如投资商务区(如甲级写字楼)的车位，因流动性大，车位的投资收益会大，适宜长线投资，而生活小区的车位租价不高，回报率相对较低，适合“一买一卖”的短线投资。

产权和面积车位使用年限为40年，目前可以独立成“证”，投资前要先了解其产权是否清晰(即拥有预售契约或房产证)。关于车位的归属一直存在争议，但能办理产权的车位不受影响，它可以签订正规商品房买卖合同。这部分车库车位都是经过规划审批的，在交易过程和归属上都没有问题。另外，车位的测量需分摊公共通道等面积，实用率通常约70％左右。

找小区业主帮忙现在住宅小区的车位销售大都针对本小区业主。如果投资者相中了某小区车位，不妨想办法找该小区业主帮忙，因为车库车位销售并没有要求购买者必须与房主同名。

第3篇：商品房投资技巧范文

几十至上百元：生活用品“沙里淘金”

现在各大拍卖行经常会举办民品拍卖会，主要有两类拍品：一是市民个人委托准备出售的二手货；二是执法部门的罚没物资。拍卖标的小至鞋、太阳镜，大至电熨斗、榨汁机等小家电，拍卖会场常常座无虚席。因为在民品拍卖中往往能“淘”到不少价廉物美的好东西。

阿惠经常注意报纸上的拍卖公告，遇到自己感兴趣的就去参加。一次，她去了一场罚没物资拍卖会，拍卖的270多件拍品“包罗万象”，其中有短袖衬衫、摄像机、手机、文件夹、毛巾、化妆品等各类产品。太阳镜以每副1.5元起拍，短袖衬衫每件5元起拍，如此低价自然吸引了不少买家竞相举牌。经过3个多小时的角逐，阿惠为自己添了一副时髦的亚蓝色太阳镜，给男朋友买了一件短袖衬衣，还拍下了电吹风、豆浆机等生活小电器。阿惠说，像这种罚没物资的起拍价一般较低，可以在会上淘到自己满意的商品，而且价格比外面低50%以上，非常划算。

而小林不但经常在拍卖会上为自己淘得可用的东西，她还更为精明地把些价低质优的东西拍下后转卖出去，或是放到朋友的小店里出售，转转手就能赚到钱。她说，经常光顾拍卖会，真是受益不少。

竞拍建议：

1.留意报纸、地方网站上的拍卖公告，注意广罗信息，不要错失机会。

2.对于不少人来说，民品拍卖会其实也可以成为“卖旧货”的好地方。自己有些东西放着没用，扔了可惜，委托拍卖行拍卖既处置了东西，又使之变现，可谓两全齐美。

一千元至几千元以内：慧眼挑得电器家具

如果你准备在拍卖会上投资千元至几千元以内，那么，各种家具、电器是你的主要竞拍目标，比如摄像机、电视机、空调、电脑、家具等。

琳子想买一台液晶显示屏的电脑，市场售价8000多元。在一个朋友的指点下，琳子去了拍卖会，最终以4000元拍下了一台，感觉满意极了。阿刚在拍卖会上淘到了一台家用摄像机，比市场价格便宜60%。到拍卖会上去买电器、家具，已成为越来越多的人的选择。

竞拍建议：

1.在看到拍卖公告或得知拍卖消息后，先到商场等地了解自己感兴趣的家具、电器的售价等情况，并大致确定自己竞拍的最终心理价位。

2.拍卖会正式举行之前，提前到拍卖现场，仔细了解拍品的型号、起拍价、有无瑕疵等问题，并大致了解哪些拍品是“热门竞拍物”。

3.如果是拍得后自用，要想清楚拍品是否与自己的需求相符；若转手卖出，则要看拍品是否属当下较受欢迎的型号，并最好先找到寄售的商店。

数万元及以上：拍卖会上寻找实惠房

立宏在成都市一拍卖行举行的一次商品房拍卖会上喜笑颜开―――他以低于市价30%左右的价格买到一套实惠房子。作为新的买卖住房的交易方式，房地产拍卖越来越受到人们的关注。而参加商品房拍卖，开辟了房产投资的新渠道，也成为寻找实惠房的最佳途径之一。

与传统的置业方式相比，房地产拍卖最大的一个好处在于价格实惠，通常比市场售价低20%甚至更多。进行拍卖的房地产并不是因为质量问题“处理”的房产。而且专场拍卖会的主办机构依据法规都会对房屋的质量、权属进行审核，并将瑕疵记录在案。一方面拍卖机构有义务向竞买者说明房地产存在的瑕疵，并提供专业咨询；另一方面，权属不完善的房地产是不能够进入拍卖程序进行拍卖的。这些无疑为购房者提供了质量保障。

房地产拍卖虽然是个新鲜事物，但并不比购买商品房、二手房手续繁琐。通常拍卖会前会举办现场看房咨询，当自己选中标的后只需交纳一定保证金，签订一份竞买合同便可以参加竞拍。如果竞拍成功，拍卖公司在你的委托下代办有关交易过户、产权办理及抵押贷款等有关手续，不需购房者费心。如果不成功，拍卖公司会如数将保证金退还给竞拍者。

竞拍建议：

1.提前进场探虚实。拍卖行一般会提前一周公告拍卖信息，一旦认准了标的房产，最好能够提前到场，大致了解到哪些竞买人想竞买哪些标的，哪些属于热门标的，大概的竞争对手有多少，基本的市场认可价有多高。这样，在拍卖时一方面可以避免过分集中，为所谓的热门房支出高价；另一方面，可以观察竞争对手的动作表情，从而判断是否抢先举牌，做到有的放矢，减小开支。

2.冷门房产要留心。去拍卖行淘金还有一些偶然途径。由于拍卖行的规模有大有小，拍卖公告的宣传也有强有弱，因此有时拍卖会竞买者很多，有时拍卖会竞买者则很少。而这种情况拍卖行控制不了，因此充分利用这些波峰波谷就尤其重要。一般来说，如果某场房产拍卖会竞买人很少，房产标的的买气就很弱，成交价格就会很低。就可以以较低的价格及时吃进。

3.与朋友结伴去淘房。拍卖在房产拍卖会上，经常会有些买家频频出击，一下子吃进数套被拍房产，往往会成为众人关注的中心，因此也容易被人铆上较劲，一些本来竞争力不强的房产也容易被炒高，这种场面是很多精明买家所不愿意看到的。所以，在有数套中意房产的拍卖会上，最好和几个朋友结伴而行，每人瞄准一套房子，互不竞价，等拍下来了才用自己的名字签署成交协议。

理财专家提点：拍卖会上竞买的3个建议

一、仔细看样，定好心理价位。看样是竞买活动顺利进行的的第一个步骤，在观看拍卖样品过程中，应对物品的真伪、成色、规格等细细观察。如果发现与拍品目录不符或有未注明的瑕疵，可即时向拍卖行提出询问，然后决定是否参与竞买。拍品上标有参考价，可与市场同类档次的价格相比较后，确定自己竞买的最高出价，即“心理价格”。

第4篇：商品房投资技巧范文

为什么？原因不外乎两个：在国际上，美国即将进入加息周期，新兴经济体都面临着资产价格重估，动荡不可避免;在国内，改革进入深水区，央行逐年降低广义货币M2增速的态势非常明显。虽然会有降准、减息等举措，但整体上经济增速将继续减慢。

换句话说，未来两年是中国经济调整最关键的年份，当然也是最困难的年份，在这样的时候投资需要非常小心谨慎。下面我们看看投资陷阱都有哪些：

房子

这里主要是指三四五线城市的房子。

从2014年开始，中国房地产市场已经进入高度分化时期。在经济总量最大的30来个城市，由于公共资源优越，能持续吸引外来人口，因此房价仍然存在上涨动力。尤其是一线城市，虽然没有取消限购，但在今年四季度都出现了明显回暖迹象。

而绝大部分三四五线城市，房地产已经彻底“熄火”，这些城市要么人口严重流失，要么增长缓慢，但都集中建设了体量庞大的商品房和非商品房，根本无法消化（当地家庭往往拥有多套住房）。如果你在这些中小城市的新区、郊区贸然买房，那跟掉入陷阱没有任何区别。将来即便出现严重通胀，都无法拯救这些房子，因为它们根本没有任何用途。未来的出路，就是拆了卖废品，所以其价值就是废品价。

股市

中国股市将来肯定会有波澜壮阔的大牛市，但需要满足以下前提条件：改革和经济转型获得重要进展，产生能取代房地产的新的支柱行业;IPO注册制改革完成，证券市场真正做到了执法必严、违法必究。没有这些条件，牛市就是假的，是打激素的，是坑人的。

2015年是中国经济转型的重要年份，是人民币计价资产面临美元加息考验的重要年份，但一波以“稳增长”为目标的行情已经被发动起来。2015年股市将怎样走，充满了悬念。如果IPO注册制改革被延缓，一波政策牛市也许会短暂出现;但如果改革按照既定节奏进行，那么当前行情已经接近尾声。总之，2015年的股市非常难做，结构性机会低于2014年，股民弄不好就落入陷阱。

P2P

2015年也许是互联网金融野蛮生长的最后一年，预计从这一年开始监管将逐步规范、到位。随着大资金逐步介入，行业竞争将更加激烈。预计将有一大批P2P网站倒闭，一批老板跑路。因此，投资者在选择这类产品的时候需要谨记以下原则：在自己所有投资资金中，P2P投资不要超过三分之一。购买P2P产品的时候，注意分散投资，至少分投到三个网站。每家网站，需要考察其股东背景、经理人资质，以及公司的信誉。风险承受能力比较低的投资者，最好不碰这类产品。

民间借贷

民间借贷的风险比P2P还高，所以许诺的回报也比P2P高。2015年将是中国民间借贷风险集中爆发的一年，此前安阳、邯郸、神木等地民间借贷风险已经陆续被引爆。如果你还有资金放在这个领域，最好撤出来。所谓君子不立于危墙之下，民间借贷就是当前最大的“危墙”。

信托产品

从2014年出现问题的信托产品来看，主要投向集中在煤炭、房地产等领域。煤炭的黄金10年已经结束，产能过剩、价格下滑，所以出现了比较集中的违约现象。房地产信托产品的违约才刚刚开始，估计未来两年会集中爆发。三四五线城市房地产项目风险都比较大，尤其是这些城市的商业地产项目，千万要小心。

手机病毒

随着智能手机和互联网理财方式的普及，我们的财运越来越多跟手机发生联系。以前的电话诈骗，骗子要跟你通上话才能行骗。未来他们主要通过技术手段入侵你的手机，可以在瞬间转走你半生的积蓄。所以，熟练使用各种安全工具和技巧，保护自己的财产，越来越重要了。

死守传统

移动互联网对传统行业的全面整合，将从2015年开始全面展开。也就是说，经济领域正在经历改朝换代般的巨变。在这样的时代，如果你固守传统，不思变革，无异于坐井观天、自困愁城。有传统行业的资深人士向我抱怨，说自己从业20多年，混到企业中层，但现在收入不比快递员高多少。为什么会有今天？就是因为太懒、太不思进取，用微信上流行的说法，未能关闭自己的“等死模式”。你要是甘愿等死，是没有人能拯救的。

盲目创新

“等死模式”固然悲催，但似乎比“找死模式”好一些。在大变革的年代，往往会有一些人或者企业，在没有充分想清楚的情况下，贸然跟自己熟悉的行业、商业模式决裂，转入全新的、未经验证的领域，想赌把大的。我们都知道，当年一窝蜂做博客的企业，都已经死了;一窝蜂做团购的企业，也消亡了99%;将来互联网金融，也将“一将功成万骨枯”。盲目创新，其实风险更大。

跟国内的老板吃饭，酒酣耳热之际，一个重要的节目就是听他们吹嘘，跟哪个领导认识，跟谁谁的儿子、女婿是朋友。说白了，他们企业的核心竞争力就是这些所谓的“人脉”。这些“人脉”假如是真的，那么到底是自然形成的，还是买来的，我想你懂的。在反腐败不断深入的2015年，继续玩的老板们，等待他们的到底是财运还是陷阱，真的很难说。

第5篇：商品房投资技巧范文

一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小

税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”

关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。

二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属

无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。

根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。

这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。

例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）

兴建一号厂房。相关账务处理为：

1.取得土地使用权时：

借：无形资产——土地使用权5000000

贷：银行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理费用——无形资产摊销8333.33

贷：无形资产——土地使用权8333.33

3.2002年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

应结转至在建工程金额为：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一号厂房373125.03

贷：无形资产——土地使用权373125.03

4.本月应摊销额＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理费用——无形资产摊销7708.33

贷：无形资产——土地使用权7708.33

第6篇：商品房投资技巧范文

论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划

论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。

1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2筹划案例

案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1筹划思路

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2筹划案例

案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。

方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2筹划案例

案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1：直接按现状进行开发与销售，则；

①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)

②增值额=35000－29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)

方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)

②增值额=35000－29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因为增值率<20％，所以免土地增值税。

可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。

第7篇：商品房投资技巧范文

关键词房地产产品策略价格策略促销策略渠道策略

改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。

1房地产商品的特点

房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：

（1）固定性。也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大的改动。

（2）组合性。土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。

（3）差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。

（4）稀缺性。这是由土地的自然属性决定的，因为土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。

（6）使用周期长。某一项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗费资金大。房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。

2房地产营销策略的应用

房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。

2.1产品策略（product）

随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。

（1）名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。

（2）物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。

（3）文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

（4）借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。

另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。

2.2价格策略（price）

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

（1）定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

2.3促销策略（promotion）

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

（1）人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

（2）广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

（3）公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

（4）营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。

（1）直销。它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用，同时它对营销人员的经验、素质要求很高。

（2）委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商来推销其房产的行为。委托商可以是企业商，也可以是个人商。前者是指由多人组成的具备法人资格的机构，后者是指中介的个人，即经纪人。

（3）网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制，进行远程信息传播，且图文并茂，效果比较好。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。

3结语

综上所述，结合房地产商品本身的特点，房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销是其一个重要的方面，所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。

参考文献

1陶婷.略谈房地产营销策略[J].外国经济与管理，1994（8）

2刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊，2005（6）

第8篇：商品房投资技巧范文

关键词：城市规划,房地产开发,科学发展观, 可持续发展

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

引言：随着中国城市化快速来临和科学发展观的确立, 追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标, 城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此,在科学发展观的指导下,寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径,已经成为当前城市建设工作的重点之一。深入分析、正确把握城市规划与房地产开发协调发展的内在机制，对于探求协调发展的有效路径具有重要理论和现实意义。

1.城市规划对房地产用地开发强度的影响

1.1 城市建设用地的开发强度

受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。这对于实现城市土地利用、城市产业发展和居民生活质量提高相一致的城市规划目标，是非常重要的。

1.2房地产开发对城市规划作用的内在机制

近年来，城市建设逐步引入了房地产开发机制，房地产开发企业逐渐成为城市建设的重要力量，扮演着城市发展者的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。为了有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快城市旧区的更新和新区开发，以保证城市规划的有效实施，必须重视和研究房地产开发对城市规划的作用机制。

1.3．房地产开发对城市经济发展的影响

一般而言，在城市经济发展过程中，房地产开发可以带动或影响许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。

从城市规划的不同分类对房地产开发的指导来看。房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设，也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。

1.4 城市总体规划对房地产开发的指导

主要体现在三方面：指明房地产开发用地的方向和地段；确定房地产业的开发规模、时序和步骤；安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下两方面：要更加明确：确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；指明各居住区、片区、组团的建筑及用地容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，规定各地块建筑密度、容积率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；提出各地块建筑体量、色彩等要求。因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。

2. 城市规划和房地产开发的关系

1)城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划, 服从规划管理。因为在市场经济条件下, 房地产开发商由于受到自身利益的驱使, 往往只考虑到自己的经济效益, 而忽视全局和社会利益。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此, 有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。

2)城市规划影响房地产开发的效益。

影响房地产开发效益的因素很多, 城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是由城市规划决定的。

3)城市规划指导和促进房地产开发。

由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此, 城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的, 具有一定的前瞻性和指导性。

4）从城市规划的不同分类

对房地产开发的指导来看房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设, 也要接受城市规划的指导, 纳入到城市统一规划之中。但是, 城市规划是有层次的, 有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划, 后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导,或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。

2 城市规划和房地产开发的协调发展

2. 1 城市规划应加强对房地产开发的管理

必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想, 物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略, 促进房地产业健康发展。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据, 制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规, 使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。必须增强规划行政主管部门的职能意识。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

2. 2 房地产开发要符合城市规划

房地产开发要符合城市规划, 就要配合政府宏观调控和规划,不能违规操作。其次, 在政府的领导下, 小区规划、建筑风格定位、产品定位、产品配套等方面, 也要结合市场以及城市规划、城市发展定位、城市的人文文化和风土人情。

2. 3 重视市场需求, 促进城市运作

现代城市规划除了注重其系统功能, 形象功能,商业功能, 居住功能,交通及其基础设施等常规功能外,还应重视其经营和市场需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的运作效率和经营效益。由于城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切相关,对一些重要的城市中心区建设工程项目, 应注意规划部门与房地产商的协同与配合。

2. 4 符合城市需求, 达到可持续发展

将项目开发与城市运营结合起来, 自觉围绕城市的总体发展目标,获得可持续发展,而且房地产开发要与城市的规划、发展相一致。这个城市发展需要什么, 就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求,也要符合片区消费的需求。

2. 5 城市规划应具有弹性

现代城市规划应具有一定的弹性。由于市场及环境是在不断变化中的, 为适应这种变化,提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下, 局部应具有一定的可调性, 这样可促进城市与环境也应注重创新, 特别应考虑具有地方的资源优势和支柱产业特点民族风特色结合, 增强城市的吸引及辐射功能。另外,在规划指导下的房地产开发经营公司,也必须构建不断创新的经营理念, 以独特的环境文化,经营文化, 经营技巧的运作手段提升自身的核心优势, 增强自身竞争能力。

结语：城市规划与房地产开发协调发展的内在机理应该是：城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市综合效益。只有这样，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标符合科学规划的房地产开发项目得以完满实施取得经济、社会和环境效益时，政府获得最佳政绩，开发商获得最佳业绩。房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设,实现科学发展的观念。

参考文献：

第9篇：商品房投资技巧范文

一、不断自觉加强学习，努力提高业务素质

今年以来，全股同志都能自觉加强业务学习，并依托工作岗位职责不断学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，反复学习有关法规，不断丰富业务知识，掌握工作技巧，认真履行各项职责，为促进我县房地产和物业管理行业健康发展做出了应有贡献。

二、认真履行各项职责

1、根据市房管局文件精神，对全县资质以内的开发企业和物业企业进行了10年度优秀房地产开发企业、物业管理企业及先进会员单位和先进工作者优秀评选推荐工作，并按要求向市局上报了相关材料。

2、根据县政府【2011】6号文件要求，结合我县居民住房状况、发展目标，在主管局长的带领下编制了（XX—2020年）住房建设用地计划及住房建设规划图。

3、准确及时做好全县房地产开况统计报表的上报工作

根据市局对房地产开况的有关要求，我们每月深入到英泰、大民地产、财富天下及我局开发公司等开发公司就计划投资、建筑户数、建筑面积、房屋价格等方面进行了认真细致的调查了解，并对相关数据进行认真核对，每月都能按要求及时准确上报市局。

4、加强商品房预售许可证和住宅建设审批书的发放管理工作，按照有关规定严格把关。截止目前，全年共发放预售许可证 份，总计 套，总建筑面积 m2;另补办香花

5、针对局物业管理公司入住龙城花园后的配套遗留问题，及时和开发公司、物业公司进行了沟通和协调，要求开发公司按照物业管理条例等法律法规进行配套，解决了公测、垃圾桶等配套设施，安装了电子监控设备，达到了居住标准。

6、根据市房管局宛房（2011）138号文件要求，在局办公室等部门的配合下，我们对全县XX年以来房地产业发展情况进行了大调查。在统一协调的基础上，同时寻求在各相关部门工作的亲朋好友帮忙，先后深入到统计局、税务局、土地局、财政局、城建局、规划局等部门，就开发及物业服务企业发展情况、中介及房屋测绘机构情况、总开发规模及面积、经济适用住房建设情况、建设用地及房地产业税费缴纳情况等方面的数据进行了认真细致的调查收集，并对相关数据进行了认真汇总和核对，按要求及时准确完成了共15份报表的上报工作。

7、认真处理各类物业管理投诉事件

按照构建“平安、和谐社区”的要求，我们坚持以维护辖区稳定与和谐作为物业管理工作的出发点和落脚点，坚持服务群众的根本宗旨，采取实地调查走访取证等多种实事求是的工作方式，密切关注物管企业的动向，主动关心物管项目的运作情况，发现问题及时指导、协调，力争缓解和化解矛盾。例如今年7月21号，我县遭遇暴雨袭击，造成大民地产“美景楚都”住宅小区部分地下室进水，一些业主存放的地毯、电器等贵重物品、、、

8、认真做好住宅小区综合验收工作

10月份以来，根据《城市房地产开发经营管理条例》的要求，和局执法大队等单位一起对全县住宅小区进行了综合验收。经排查对不合格小区下发了整改处罚通知书，为营造良好居住环境、构建和谐淅川、树立房管局形象做出了应有贡献。

三、主要存在问题

1、物业管理服务不规范。少数物业管理企业服务不规范，存在无资质服务现象。

2、业主委员会和业主大会运作不规范以及业主的意识有待提高。全县物业管理小区都没有成立业主委员会，民主决策的作用得不到充分发挥。

存在上述问题的主要原因，是市场机制和物业管理企业制度尚未建立健全。经我们调查，住宅小区自建、自管以及根本无人管理的现象较普遍。部分物业管理企业在进行经营活动中未经招投标，或经营过程中随意制定物业管理费，造成市场的混乱和不稳定。同时因市场的不成熟，物管企业资质、服务人员、设备设施管理参差不齐，造成服务意识不高、专业技能不精、管理制度不规范，对物业管理有关法律、法规领会掌握不透彻，这些都容易导致小区管理矛盾激化而引发纠纷，影响着全县住宅小区的和谐与稳定，是制约物业管理工作发展的重要因素。

四、明年工作打算

针对我股情况和今年工作中存在的不足，在新的一年里打算主要做好以下几个方面的工作：

（一）继续加强商品房预售许可证和住宅建设审批书的发放管理工作，按照有关规定严格把关，不符合条件的决不发证。

（二）加强对物业管理法律法规的宣传

加大《物权法》及新修改的《物业管理条例》在辖区内的宣传力度，加强对业主的正面引导，帮助群众树立正确、理性的物业服务观和消费观。

（三）加强指导，努力建立物业管理新机制

对全县管理不规范的住宅小区，我们将帮助推广市场化管理模式，引进服务质量高、管理体制完善的物业企业进入小区管理。以加速建立物业管理的新机制。

（四）做好业主委员会成立指导工作