房地产开发经营精选(九篇)

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第1篇：房地产开发经营范文

第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

【章名】第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

?第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

【章名】第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

【章名】第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

【章名】第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。

第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

【章名】第六章附则

第2篇：房地产开发经营范文

【关键词】房地产；开发；经营

前言

房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。因此在房地产开发与经营活动中，进行大胆的改革与创新，具有十分重要的意义。

一、进行房地产开发与经营创新的必要性

（1）重视环境不够，绿化不够。用户购买房地产产品重视的不再只是住宅及商业房产品的单体质量，小区周边的人文环境及文化设施数量、品位等，已经成为用户购买产品时考虑的重要因素。

（2）受传统观念的影响，住宅的空间类型少、造型单一、结构不合理，只能达到简单的居住要求，不能满足用户对产品个性化的需求，用户的生活品质难以提高。房地产开发企业应该力求在小区布局、建筑外型、色彩、内部结构等产品品牌方面进行创新，标新立异，创建群众喜欢的产品品种。

（3）过去的房地产产品仅仅满足了用户的居住功能，在社会经济快速发展的今天，用户对产品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地产产品也是产品功能创新的具体表现。

二、房地产开发与经营的创新内容

（1）房地产开发与经营的观念创新。

房地产的开发经营不是孤立存在的，不能片面的理解为简单的依靠土地、资金进行的房屋建设和销售活动。我认为应该是通过对房地产产品进行创造性、计划性的生产，为用户提供一个更加安全、舒适、健康的生存环境，并为企业取得经济效益的过程。因为房地产企业生产的是一种与人的生存利益、经济利益密切相关的产品，它是一个人一生创造的剩余价值的体现，是一个家庭最大的消费支出，也认为是最安全的投资项目。如果开发商仅仅认为建成了一个小区就达到房地产开发与经营的目的，就大错特错了。房地产企业的创新不应该始于产品，而是来源于观念，它应该始终贯穿以人为本的原则，以市场需求为导向，在开发与经营过程中不断的进行提高、改进，开发出更加适应人们生活需求的房地产产品。

（2）房地产开发与经营的技术创新

技术创新包括户型创新、服务创新、功能创新等。目前，人们物质、文化生活的水平逐步提高，单一的房地产产品已不能满足用户的消费需求。高标准的规划、合理的户型设计、新型环保材料的使用、新的施工工艺的创新应用及小区绿化、景观、配套设施、物业管理项目的创新，是当今用户选择产品的重要考虑因素。市场是检验创新的最好标准，不断寻求用户新的潜在需求，在开发经营过程中不断进行创新、调整，把握市场的脉搏，才能走在市场的前面。

（3）房地产开发与经营的管理创新

房地产开发与经营活动涉及房地产的全部生产过程以及与其他经营企业之间的经营活动，房地产开发与经营的管理工作十分复杂，开发与经营的环节多，参与的部门多，任何一个环节的失误，就能导致整个投资计划的失败。掌握开发与经营环节的关键，协调各项工作的关系，对企业不利的环节或部门进行整合，对策划、组织、协调工作进行创新，为决策者提供更丰富的决策依据，降低投资风险，是管理工作创新的目的。

（4）技术创新必须和体制创新相辅相成

创新不仅是一个国家兴旺发达的不竭动力，而且也是一个企业持续发展的源泉，尤其在经济全球化和我国加入世界贸易组织的背景下，企业要保持并增强自己的市场竞争能力，必须不断创新。实践证明，谁能在创新上先人一步、快人一拍，谁就能在激烈的竞争中强占先机，掌握优势，赢得主动。

总之，创新不仅从户型、服务、功能等方面创新，更要从管理上创新，技术创新必须与体制创新相辅相成。

三、房地产开发与经营如何创新

（1）因地制宜，提高产品的环境和品质。建设健康环保的小区环境，打造绿色品牌，创造绿草成茵，树木花卉繁茂的外部景观，营造人与自然和谐的理想家园。

（2）组织营销重视并运用新的经济信息服务手段，寻求多样化、新雅化，例如特色营销、合作营销等。

（3）要与新的经济体制相结合，在组织结构、内部资源管理及运用上进行改进，主要体现在对用户需求的反映能力和清晰化的处理上。

（4）在经营模式上，传统的开发经营模式在市场繁荣时期比较容易生存，但这种模式面临着负债率高、存货量大、现金流量刚性、反周期能力差等问题，致使核心企业难以形成核心竞争力。应该把传统的全能开发商所做的各个环节，如土地购买、房屋销售、物业管理等专业化、规模化、科技化以至于全球化。

（5）房地产开发、经营的规模化管理，房地产应尽量成片规模化的开发经营。这样可以发挥建筑材料、设备集中采购的低成本优势，固定成本的分摊优势。使产品价格降下来，同时又能争取房地产开发利润的最大化。

四、房地产开发与经营过程中的工程建设管理

主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计，并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较，若出现滞后的情况应及时查找原因，制定相应的措施及时赶上，因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决，工期的快慢直接影响到财务成本问题，即直接影响到开发的总成本。同时，工程建设进度也为工程的预售创造条件，工程进度快就可以争取尽早预售，尽快让投入的建设资金回笼，并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用，不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷，影响楼盘声誉及公司的经营业绩。

综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献：

第3篇：房地产开发经营范文

【关键词】房地产；企业；多项目经营；特点；途径

1.前言

我国房地产行业经过20多年的发展，大致走过了四个阶段：第一阶是单一项目开发；第二阶段是同城市多项目开发；第三阶段是多城市多项目开发；第四阶段是多城市多项目区域化管理阶段。多项目经营是房地产开发企业实现规模化、由项目公司向公司高级形态发展的必然途径，其目的和最终结果就是企业利润最大化，是一个房地产开发企业成熟的标志，然而多项目运作管理相对单个项目管理要复杂得多，它需要企业在多个项目之间协调和分配现有资源，以获取最佳的项目实施组合，往往存在较大的管理风险。本文就房地产开发企业的多项目经营进行深入探讨。

2.多项目经营的特点

2.1综合化

从宏观的角度和企业整体发展的高度管理项目实施过程，实现投资、进度、资源、成本、质量等的综合管理。

2.2协调化

在多个项目并行的环境中，与新项目有关的设计、建设、销售、物业管理等工作基本上协同进行，体现了多项目管理的全程性及企业战略相关性房地产多项目管理整合具有共同目标的、相互关联的项目完成项目目标和实现企业战略，并在整个管理和协调上使之统一。

2.3价值化

以市场关系管理的思想管理项目全过程，从市场与客户的需求分析出发，以实现客户价值为目标，管理项目全过程的价值活动。

2.4实用化

为项目决策者任何时间供给多方位的价值评估和分析，高效解决企业决策层最关心的宏观总体问题。

3.房地产开发企业实施多项目经营的有效途径

3.1建立企业资源库

资源可划分为人力资源、财务资源、技术资源等类型，房地产集团的多项目经营管理需要各部门多种技能之间相互的共同，因此对于企业项目管理来说具有最重要意义的是人力资源，房地产开发企业必须成立自己的人才考核系统，对员工所拥有的技能成立档案并进行评价，这个系统的重要意义在于可以任何时间高效地筛选项目经理、组建项目团队。项目企业其他的资源和人力资源一起构成企业项目管理的约束条件，因此对企业的其他资源也要成立详细的档案并进行考核，企业资源库的成立可以帮助企业进行自我诊断，是多项目经营管理的实施基础。

3.2严格工作程序

3.2.1项目选择程序

在项目启动初期，选择合适的项目进行投资以最大效用地利用资源的论证过程，确定项目的可行性和有效性，通常需要充分考虑该项目是不是能够充分满足客户的需要，是不是符合企业的战略发展需要，是不是能够为企业带来合理的投资回报，是不是能够成立企业的竞争优势项目的选择程序包括项目的一般机会研究、特定机会研究和可行性论证等阶段，是确保项目成功的第一步。

3.2.2项目工作程序

在确定项目之后，需要严格按照项目管理的方法实施项目并对其考核包括采用项目管理的常用技术，例如甘特图、净值分析等来对项目的项目范围管理、质量管理、时间管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理、费用管理、风险管理和综合管理等九个方面进行管理，在这九个方面按照项目管理的特点和方法来进行管理构成为了企业项目管理的工作程序。企业可以根据标杆学习法，由企业的项目管理办公室成立明确定义的、高效的标准工作程序，如在各个项目的执行过程中可以对工作方法进行口径上的统一，减少管理过程中没必要要的工作程序冲突。

3.2.3项目资源配备布置

程序项目资源配备布置程序要求对企业的各个项目进行资源利用效率方面的评估，根据投资回报、成本节约等指标来安排项目资源的分配，可以采用ABC法、价值分析方法等工具来评价这些项目，并根据其重要程度相应分配资源。企业必须逐步成立一个能评价资源在各个项目中利用效率的系统。

3.3完善授权体系

多项目管理的运作是经由过程集团高层管理者对项目经理的授权进行的，由于每个项目通常都牵涉到项目股东、业主、项目监理等多方面的好处，而项目经理只能调动内部的资源，因此，项目经理所负担的责任要大于他所拥有的权力在现实的项目管理运作中，对项目经理授权的程度很是难以把握，一方面项目经理要有足够的权限来获取所需要的资源完成项目，另一方面对项目经理过多地授权又会影响到其他利益体的好处，高层管理者也会因此落空对项目的严格管理和控制。因此，成立一个有效而合理的授权体系是很是重要的。项目经理应获授予的权力包括：决定项目团队的人事权，一定额度下的资金调用权和物资调用权，紧迫事件处理权。不应授予项目经理的权力包括：合同文件签署权，项目标价谈判权，超过项目总价一定比例的资金调用权和物资调用权。授权的原则是：项目经理的权力应该仅限于完成项目交付成果本身，牵涉到各方重大好处的决策制定权力都不应授予项目经理。

项目项目经理应承担的责任包括：在预算费用内按时、按质、按量完成项目，带动团队互助与建设，处理团队内部的各类争端，指导督促团队队员的工作，与项目各好处相关方进行沟通，密切跟踪项目的进展情况等。

3.4搭设沟通平台

多项目经营管理对企业内部和外部的精密互助提出了更高的要求，在企业的内部需要形成有效的沟通系统，企业的信息化在这个方面是一个很是重要的任务，即要实现企业文件传道输送的电子化和项目监控的软体化。企业内部信息系统的搭设有利于企业项目沟通的实时和顺利进行，同时还可以在每个时点上对项目进行成本、质量、进度等多维度的全方位实时监控。

3.5应用专业技术

企业可采用MIS系统和项目管理专用软体来进行项目文件的传递和项目进度的跟踪，这些软体系统使用了项目管理中绝大部分的常用技术，对于多项目管理的实施通常能起到事半功倍的作用。房地产集团所属的项目则可根据现实情况选择最合适自身情况的系统，如Project系列项目管理软体进行项目运作，在项目管理实践中广泛应用成熟、先进的项目管理工具和方法，如责任矩阵、收集图、路线法、蒙特卡罗分析等，提高房地产项目的管理程度。

4.结束语

综上所述，在房地产业日益发展的今天，众多开发企业都不约而同的选择房地产多项目经营，房地产市场将由以前的公共资源竞争转为能力竞争，公司各项业务能力的重视和提高对未来发展有着深远的意义。因此，我们建议从多项目经营的组织管理模式入手，在明确定位后进行系统的权责划分，再到整体流程的规范及优化，全面提高房地产品牌的整体优势。

参考文献：

[1]田文中.对房地产多项目管理理论的若干思考[J].经济技术协作信息.2011.18.

第4篇：房地产开发经营范文

【关键词】房地产开发经营 多元权益冲突 一体保护

【中图分类号】DF417 【文献标识码】A

近年来，在房地产开发经营过程中，商品房的开发、建设、融资、销售等不同参与主体对同一标的房屋主张权利而引发权益冲突的诉讼案件和案件明显增多。为解决这些纠纷，最高人民法院针对现行立法的不足，制定了相关司法解释，为实践中此类案件的判决和纠纷的处理提供了明确的法律依据，一定程度上起到定纷止争的作用。一般来说，通过增设法律规范和加强司法审判，会对房地产开发经营过程中参与主体的相关行为起到一定的规范引导作用，从而减少房地产开发经营过程中多元主体权益冲突的发生，但实际上，这类冲突并未因此减少。究其原因，笔者认为，这不仅需要从法律制度规范本身寻找答案，也要对引起权利冲突的行为层面进行深入分析，从而找到破解难题之道。

房地产开发经营过程中存在的多元权益冲突

房地产开发经营具有投资额大、资金占用周期长、涉及法律关系复杂等特点。房地产开发经营过程中，以房地产开发企业为中心，通常有被拆迁人、贷款银行、建设工程承包人、购房者等多元主体参与其中。房地产开发企业为完成征地拆迁、用地取得、工程建设、商品房销售、前期物业管理等多个阶段的工作，常常与被拆迁人、贷款银行、建设工程承包人、购房者、承租人等多元权益主体建立合同关系。

基于合同约定或法律规定，这些合同主体往往针对同一建筑物产生的不同权利。例如，被拆迁人基于与房地产开发企业订立的拆迁安置协议，享有对房地产开发企业开发建设的特定房屋的安置权。贷款人（通常有银行、小额贷款公司等）基于与房地产开发企业订立的借款抵押合同，享有对房地产开发企业开发建设的在建工程抵押权。建设工程承包人基于与房地产开发企业签订的《建设工程承包合同》或《以房抵顶工程款合同》，对其所建工程依法享有的工程价款优先受偿权或抵顶房屋的请求权。依购房人与房地产开发企业签订的《商品房买卖/预售合同》，购房人依法享有对合同标的商品房的请求权，或在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，依法享有取得合同标的商品房的优先权。贷款人或担保人（通常为置业担保公司）基于按揭贷款《担保合同》或《反担保合同》，享有对抵押标的商品房的优先受偿权。这些不同主体的权利一般情况下并不必然产生冲突，但是在房地产开发企业就同一标的商品房作出上述两项及以上交易安排时，权利冲突就会发生。实践中，房地产开发企业就同一标的商品房先抵后卖，一房二卖或多卖，以及因拖欠工程款，在抵押权人、购房人、工程承包人之间发生多元权益冲突的现象并不少见。将特定化的安置房屋再出售或顶账，将建成的车库先租后卖、或抵顶工程款等也时有发生，这些情况下，都会产生多元权益冲突。

多元权益冲突的民商法解决途径及不足

对于房地产开发企业就同一标的商品房作出的前述两项及以上交易安排时，所引发的权利冲突，现有民商法主要有两个解决途径：一是通过立法直接规定某些权利属于优先权，从而使相关权利人，在发生权利冲突时，具有就标的商品房优先受偿的权利。包括：第一，在房地产开发项目建设过程中，建设工程的发包人逾期支付工程款，经催告在合理期限内仍不支付的，承包人依据我国《合同法》第二百八十六条规定，享有就其承建的工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。第二，在房地产开发过程中，房地产开发企业以在建工程抵押融资贷款，则贷款银行有权依据《中华人民共和国担保法》第三十三条和《物权法》第一百七十九条规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。依上述法律规定，在商品房销售（包括预售）过程中，购房人按揭贷款以房抵押，作为抵押权人的贷款银行或置业担保公司在购房人未履行偿还借款义务或承担担保责任后，同样享有对抵押房产优先受偿的权利。

二是通过立法和司法解释，规定在发生权利冲突时不同权利的优先顺序。第一，我国《物权法》针对以同一房屋向两个以上债权人抵押发生权利冲突的情形，在第一百九十九条规定了“抵押权已登记先于未登记；均未登记的按债权比例受偿”处理规则。通过立法，为房地产开发企业就一房多抵情况下的冲突解决提供了法律依据。第二，最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件[2003]7号司法解释，针对拆迁人将作为补偿安置的房屋另行出卖给第三人的情形，规定被拆迁人具有优先于买受人取得安置房屋的权利。这一解释性规定，有利于被拆迁人与买受人之间的权利冲突的解决。第三，为解决建筑工程承包人与抵押权人及商品房买受人之间就同一标的商品房之间的权利冲突，最高法院通过《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程的承包人依《合同法》第二百八十六条享有的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但该优先受偿权在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，不得对抗买受人。通过《批复》的形式，为这一特定情况下不同主体的权利，确立了优先顺序。

上述规定，一方面，为房地产开发经营过程中多元权益冲突的解决提供了法律依据，有利于这些冲突的解决。但另一方面，上述冲突解决规范仍存在以下两点不足：一是这些民商法规范自身尚存在一定漏洞，对购房人主体权益保护有余，而对其他主体权益关注不足。其一，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于购房人优先权的规定，没有区分购房人购买此房是首套房还是投资购房，也没有对房地产开发企业为逃避抵押债务和工程款债务而恶意出售或虚假出售商品房等情形作出限制，更没有对民间借贷中名为商品房买卖实为借贷担保等作出甄别性规定，只是笼统规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，即获得相对于抵押权人和工程承包人的优先权更为优先的权利。这样的规范，显然对购房人的权益保护有余，却对享有抵押权的贷款人、担保人以及享有工程优先权的承包人其合法权益关注不足。该司法解释关于购房人优先权的规定，既然基于人权保障优先的司法理念作出，就应将购房人的优先权限定在满足购房人生存需要的范围，而不应扩大到投资购房的范围，更应将虚假售房等情形在优先保护范围中排除。在同一标的商品房被购房人优先取得后，按照现行的民商法规定，其他后序的抵押权和工程承包人优先权等原本享有更高保障的权利，均因失去特定责任财产保障而被明显弱化，几乎与普通债权无异。在房地产开发企业转移财产逃避债务未能得到有效法律限制的情况下，这些权利即使得到诉讼支持，也会因难以发现债务人可执行财产，其权利难得到最终实现。这些司法解释漏洞影响了法律的正当性。

其二，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于建设工程承包人优先受偿工程价款范围的规定，将材料款等实际支出的费用与承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬同样列入优先受偿权的工程价款范围，其法理依据也不够充分。将承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬解释为人权保障的需要已属于扩充性解释，而将材料款等实际支出的费用列入优先受偿权的工程价款范围解释为系债权物权化的结果，也必然引起相关权利的不平衡问题。既表现在物权化的债权与人权保障处于同一优先受偿顺序的不平衡，也表现在承包人的材料款等实际支出与发包人购入材料形成的债权之间的不平衡。由此可见，上述规范未能很好体现保护生存权的司法理念和同类债权平等保护的法律原则，难以体现正义的法律价值。

其三，依最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分款项后买受人，但在按揭贷款购房的情况下，会出现交付购买商品房的全部或者大部分款项后买受人取得商品房的权利优先于承包人的优先受偿权，而按揭贷款购房中的房屋抵押权人，在抵押权实现条件成就时，可就购房人的抵押房屋优先受偿。这样实际上，产生了《批复》规定的“承包人的优先受偿权优于抵押权”相反的法律后果，出现了权利顺序循环的漏洞。

其四，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，关于建设工程承包人行使优先权期限的规定，没有考虑到承包人与发包人之间关于工程款支付争议多发生在工程竣工后的工程款结算阶段，结算期常超过六个月的实际，仅规定承包人行使优先权期限为六个月，自建设工程实际竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。工程承包人法定的优先权很容易落空，不仅其合理性堪虞，实践中也被广为诟病。

二是对冲突责任人缺乏有效规制，不能实现对其失信行为进行过程规制和从源遏制。房地产开发经营过程中的多元权益冲突，系房地产开发企业就同一标的商品房作出两项以上交易安排引起的。前述的冲突解决规范，解决了多元主体之间的权利冲突，但冲突的恶意（至少是非善意）始作俑者房地产开发企业却置身其外。现行民商法基于合同自由和鼓励交易的原则理念，对房地产开发经营过程中房地产开发企业先抵后卖、一物二卖、先卖后顶等行为持容忍与承认的态度，民商法规定的房地产开发企业恶意拖欠工程款、骗贷和虚假买卖等行为的法律后果主要系赔偿责任，加上民商法无经济法所具有的过程规制和从源遏制等法律手段，决定了民商法对房地产开发企业的上述失信行为缺乏有效规制。这正是现阶段房地产开发经营过程中的多元权益冲突频发的主要原因之一。由于缺乏有效的法律约束，实践中，一些房地产开发企业将一部分在建工程抵押贷款用于本项目外的投资，要求承包人垫资施工，通过假按揭骗贷和先抵后买、一房多卖等方式获取超额收入，并将售房资金存入个人账户转为他用，却恶意拖欠工程款和贷款不付，引发了银行信贷风险和农民工群体讨薪的社会风险。

多元权益冲突解决的经济法思考

如前所述，以民商法的角度来寻求减少房地产开发经营过程中的多元权益冲突的发生以及冲突中多元民商事权益的一体保护，已无多少法律空间。然而，以经济法的视角，通过改进房地产开发经营项目资金管理法律制度，强化监管责任等途径，加强对房地产开发企业的失信行为的过程规制和从源遏制，却可以找到破解难题之路。

第一，改进房地产开发经营项目资金管理法律制度，强化项目资金的收支使用管控。现行《房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》主要通过建立法定资本金制度，加强对房地产开发经营的资金管理，其不仅规定房地产开发企业设立时其注册资本应符合国务院规定，而且要求注册资本占投资总额的比例不得低于20%。但这一法律制度无法规制房地产开发企业将项目贷款挪作他用及转移售房资金逃避支付工程款和偿还抵押贷款的行为。若增设房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度，实行项目资金专户管理，规定每个房地产开发项目必须在项目所在地金融机构开立唯一的专用账户，项目的自有资金、融资和售房收入必须存入项目专户，专户资金在支付本项目土地出让金、工程款及配套等项目必要费用后，经监管部门的审查同意，房地产开发企业才可自行支配使用。这样，即使发生前述的多元权益冲突，且按照民商法的处理规范，一方主体优先权实现后，一般情况下，后续主体权利仍有房地产开发企业的专户资金作为受偿的责任财产保障，有利于实现房地产开发经营过程中的权利冲突处理的多元权益一体化保护。建立并实施这一法律制度后，贷款人的抵押贷款优先受偿权和建设工程承包人的工程价款的优先权就不至于因标的商品房被购房人优先取得，且难以发现房地产开发企业的偿债责任财产而落空。既可以减少银行信贷风险，也可以减少拖欠农民工工资引发的社会风险。由此可见，建立房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度，不仅有利于房地产开发经营过程中的权利冲突处理的多元权益一体化保护，而且符合《房地产管理法》加强对城市房地产管理的基本要求，与保障房地产权利人合法权益的立法目的相契合，更能够发挥依法维护房地产市场秩序和促进房地产业的健康发展的作用。故建议将建立房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度纳入《房地产管理法》修改计划内容，适时进行修法。

第二，建立与项目资金收支使用管理法律制度相配套的法律制度，提高项目资金专户管理的有效性。设立房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度，其关键环节是专项帐户资金的收支使用监管。为达到阻止房地产开发企业将项目自有资金和贷款挪作他用及转移售房资金逃避支付工程款和偿还抵押贷款的监管目标，实现房地产开发经营过程中的权利冲突处理的多元权益一体化保护，需要建立和完善与项目资金收支使用管理法律制度相配套的法律制度。

其一，建立与完善专项帐户资金收支使用监管责任主体法律制度。首先，应当依法确定专项帐户资金收支使用监管责任主体。考虑到现行的房地产开发管理体制，应明确由建设主管部门承担监管责任，包括对房地产开发企业自有项目资金和融资信贷资金的存入及支出监管。同时规定负责商品房预现售管理的房产部门对售房收入存入专项帐户承担监管责任。其次，依法明确专项帐户资金收支使用监管职责及工作程序，细化规定房地产开发企业申请支付时的监管审核工作标准。为解决支付工程款金额的标准审核难题，可以中标价格为依据，参考预算和工程进度进行审定。再次，通过完善《房地产管理法》和相关法律法规和司法解释，明确监管机构及人员的未尽监管职责的法律后果，细化监管机构及人员的未尽监管职责的行政法律责任和刑事责任，增强责任追究的可操作性，强化法律的硬约束。

其二，建立与完善房地产开发经营特定交易登记备案法律制度。为提高项目资金专户管理的有效性，需要在现有在建工程和商品房抵押登记和商品房销售网签备案登记等制度基础上，将抵押信贷合同签订和履行登记、工程款支付登记、售房款支付登记纳入登记备案范围，并依法规定不履行登记的法律后果。如规定签订商品房合同后购房人不作合同网签和售房款专户支付登记的，丧失取得合同标的商品房的优先权，可实现对房地产开发经营企业挪用项目资金和利用虚假销售逃避建设工程优先权和信贷抵押优先权行为的有效规制。规定工程款（包括代付农民工工资）支付备案登记，既可提高承包人法定优先权适用的可操作性，也有利于区分拖欠农民工工资的责任。

第5篇：房地产开发经营范文

一、关于房地产开发经营者的资格问题1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。

2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

二、关于国有土地使用权的出让问题3.国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。

4.出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。

5.出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。

三、关于国有土地使用权的转让问题6.国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。

7.转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。

8.以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。

9.享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。

10.以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。

11.土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。

12.转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。

13.土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。

14.土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。

四、关于国有土地使用权的抵押问题15.土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。

16.土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。

17.以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。

五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题18.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。

19.当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。

20.以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。

21.《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。

22.名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。

23.合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。

六、关于商品房的预售问题24.商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。

25.商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。

26.商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。

27.预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。

七、关于预售商品房的转让问题28.商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。

29.商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。

30.商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。

八、关于预售商品房的价格问题31.预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。

32.合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。

33.合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。

34.在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。

九、关于违反合同的责任35.经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。

36.在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。

37.当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：

（1）合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。

（2）合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。

38.合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。

39.合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。

40.合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。

41.合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。

42.合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。

43.合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。

44.违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。

十、关于无效合同的处理问题45.经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。

46.合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：

（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；

（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；

第6篇：房地产开发经营范文

在开发公司与银行签订保证合同后至买受人取得购买住房的房屋所有权证和办妥抵押登记前，开发公司依据保证合同可能承担保证责任（指保证合同有效）或者其他民事赔偿责任（指保证合同无效），在此期间，如何防范开发公司可能承担的风险？此其一。其二，在承担了保证责任（或者民事赔偿责任）后，如何能够事先根据法律的规定在合同上设置某些条款，以保障开发公司追偿权得以实现？上述两个问题，即是本文要回答的。

二、按揭贷款保证法律关系的梳理

（一）按揭的实质

现房按揭由房屋买受人在合同签订生效后，将其买得的房屋所有权和土地使用权证书交银行执管，并在房地产管理部门作登记，向银行担保其用以清偿开发公司房款的借款本息，此外，开发公司也常同时为保证人，借款额度一般最高为房款的70%左右，此后买受人依约分期还款至清偿完毕。买受人不偿还银行贷款本息（通常约定连续六期不清偿）时，银行有权将该房折价或以拍卖、变卖该房的价款优先受偿，或者由开发公司（保证人）将该房回购，并将回购款偿付银行本息。在按揭关系消灭之前，买受人未经银行同意，不得为负担行为或处分行为。银行为保障债权顺利实现，常以格式条款要求买受人以银行为受益人作房屋财产保险。由此也可看到，银行在所谓现房按揭中事实上不过是言按揭之名，行抵押之实而已。

（二）按揭贷款保证法律关系的梳理

在实务中，根据法律关系形成的时间顺序依次为：

其一，开发公司与银行签订《合作协议》，约定开发公司开发的物业，银行可以提供按揭贷款。并约定开发公司为借款人贷款提供不可撤销的保证。开发公司与银行之间形成合作法律关系。

其二，开发公司与房屋买受人签订《商品房买卖合同》（一般为示范文本），该合同中约定，买受人支付房屋价款的方式为首付款加银行贷款。开发公司与买受人之间形成商品房买卖合同法律关系。

其三，房屋买受人与银行签订《个人住房借款合同》，买受人从银行取得借款。买受人与银行之间形成借款法律关系。

其四，在上述《个人住房借款合同》签订的同时，依据《合作协议》，由开发公司与银行签订不可撤销的连带责任保证。开发公司与银行之间形成保证法律关系。

上述借款合同和保证合同，在实践中，通常在一起签订，即以一份合同书的形式体现，名称通常为个人住房借款合同和抵押加阶段性保证借款合同。

其五，在买受人取得所购住房的房屋所有权证后，由买受人作为抵押人与银行作为抵押权人签订抵押合同，在办理完毕抵押物登记使抵押合同生效后，开发公司与银行签订的保证合同终止。买受人与银行之间形成抵押法律关系。同时，作为阶段性的保证合同法律关系终止。

总之，在按揭贷款保证法律关系群中包括上述互为前提的五种法律关系。理顺了法律关系，即确定了合同的性质，合同性质的确定，最终决定了应适用的法律，找到适用的法律就为开发公司如何防范风险和损失提供了根据。

三、风险的法律防范

开发公司对风险的防范可采取以下法律手段：

其一，开发公司与买受人签订《商品房买卖合同》时，将开发公司与银行签订的《合作协议》的相关内容约定在《商品房买卖合同》中，如买受人应当与银行签订借款合同，借款的期限，借款的金额等。

其二，在《商品房买卖合同》中要约定买受人办理完毕房屋所有权登记手续并取得房屋所有权证的时间。现有的《商品房买卖合同》作为示范文本，只规定了房地产开发公司将办理房屋所有权证的资料报房产管理机关备案的时间，但没有规定买受人应于何时办理完毕房屋所有权登记手续并取得房屋所有权证的时间，这是一个很大的漏洞，应当通过补充协议的方式进行补充。

其三，在《商品房买卖合同》中要约定在买受人取得房屋所有权证后，应立即与建行签订抵押合同。

以上三种法律防范手段中可以通过约定违约金，以及约定合同解除条件等具体内容来防范开发公司的风险。

其四，可以以反担保的方式来保护开发公司的合法权益

1、可以约定由第三人提供保证，保证在签订保证合同至办理完毕抵押物登记前，如开发公司承担了保证责任，则由第三人与买受人承担连带清偿责任；或者承担了民事赔偿责任后，向买受人追偿，并要求有过错的第三人承担赔偿责任。

2、可以约定由买受人或者第三人提供质押物或提供质押权利凭证予以担保。在签订保证合同后至办理完毕抵押物登记前，如开发公司承担了保证责任，则由开发公司处分质押物或质押权利凭证行使优先受偿权；或者承担了民事赔偿责任后，向买受人追偿，并要求有过错的第三人承担赔偿责任。

3、可以约定由买受人或第三人提供抵押物予以担保。在签订保证合同后至办理完毕抵押物登记前，如贵公司承担了保证责任，可以由开发公司依法处分抵押物来行使优先受偿权；或者承担了民事赔偿责任后，向买受人追偿，并要求有过错的第三人承担赔偿责任。

以上三种方式，应由开发公司与第三人、买受人签订保证合同、质押合同、抵押合同来实现。

四、损失的法律防范

如发生开发承担保证责任或者民事赔偿责任的情形，开发公司应承及时行使诉权来保护自己的合法权益。如要求买受人支付违约金，解除合同，收回房屋，赔偿损失等；也可以向保证人、质押人、抵押人分别主张保证责任以及优先受偿权等。

如保证合同被仲裁机关或者人民法院确认为无效，开发公司在承担了民事赔偿责任后，应及时向买受人行使追偿或者向有过错的保证人、质押人、抵押人主张赔偿责任。

第7篇：房地产开发经营范文

    第一条  为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。

    第二条  在自治区城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营，对房地产开发经营活动实施监督管理，应当遵守本条例。

    第三条  自治区人民政府建设行政管理部门负责自治区房地产开发经营活动的监督管理工作。

    旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

    旗县级以上人民政府土地行政管理部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

    第四条  房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

    第二章  房地产开发企业

    第五条  设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

    （一）有100万元以上的注册资本；

    （二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

    第六条  房地产开发企业领取营业执照后，持营业执照副本和有关材料到企业所在地房地产开发行政管理部门备案。

    房地产开发行政管理部门应当按照国家有关规定和简政便民的原则，及时向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

    《暂定资质证书》有效期为1年，开发项目未完成的可以延长有效期，但延长期限不得超过2年。

    第七条  房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前30日内向房地产开发行政管理部门提出核定资质等级申请，经盟行政公署、设区的市人民政府房地产开发行政管理部门初审后，由自治区人民政府建设行政管理部门核定相应的资质等级。

    第八条  房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。

    各资质等级企业的条件应当符合国家房地产开发企业资质管理的有关规定。

    第九条  核定房地产开发企业资质等级和办理升级的审批权限按照国家和自治区有关规定办理。

    第十条  房地产开发企业应当按照资质等级承担相应规模的房地产开发建设项目，不能越级承担任务。

    （一）一级资质：开发建设项目规模不受限制；

    （二）二级资质：可以开发建筑面积在25万平方米以下的建设项目；

    （三）三级资质：可以开发建筑面积在10万平方米以下的建设项目；

    （四）四级资质和暂定资质：可以在本盟市内开发建筑面积在3万平方米以下的建设项目。

    第十一条  房地产开发企业资质实行年检制度。具体年检办法按照国家和自治区有关规定办理。

    房地产开发企业资质年检不合格的，不得承担新的开发项目，并限期整改；整改仍不合格的，由原资质审批部门注销其资质证书。

    房地产开发企业无正当理由不参加资质年检或者提供虚假年检材料的，由原资质审批部门注销其资质证书。

    第十二条  自治区外一、二级资质房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营。

    符合前款规定的房地产开发企业在自治区内从事房地产开发经营的，必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，由项目所在地房地产开发行政管理部门向自治区人民政府建设行政管理部门备案后方可进行房地产开发经营，并接受项目所在地房地产开发行政管理部门的监督管理。

    第三章  房地产开发建设

    第十三条  旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门应当会同同级计划、规划、城建、土地等有关行政管理部门，编制当地的房地产开发建设年度计划，报同级人民政府批准。

    第十四条  确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划行政管理部门批准的，还应当报计划行政管理部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

    第十五条  确定房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

    第十六条  房地产开发用地应当以出让方式取得。但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

    土地使用权出让或者划拨前，旗县级以上人民政府城市规划行政管理部门和房地产开发行政管理部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

    （一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

    （二）城市规划设计条件；

    （三）基础设施和公共设施的建设要求；

    （四）基础设施建成后的产权界定；

    （五）项目拆迁补偿、安置要求。

    第十七条  房地产开发企业在获得开发建设项目之日起15日内，到项目所在地房地产开发行政管理部门领取城市房地产开发建设项目手册。

    房地产开发企业在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送项目所在地房地产开发行政管理部门备案。

    第十八条  房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

    第十九条  房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

    第二十条  房地产开发项目竣工，房地产开发企业应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；对涉及公共安全的内容，应当按照有关法律、法规的规定进行单项验收，经验收合格后，方可交付使用，并向有关部门备案；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

    住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地房地产开发行政管理部门提出综合验收申请。房地产开发行政管理部门应当自收到综合验收申请之日起30日内，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门对以下内容进行综合验收：

    （一）城市规划设计条件的落实情况；

    （二）配套的基础设施和公共设施的建设情况；

    （三）单项工程的工程质量验收备案情况；

    （四）拆迁安置方案的落实情况；

    （五）物业管理的落实情况。

    住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期综合验收。

    第四章  房地产经营

    第二十一条  以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目转让时，应当符合下列条件：

    （一）转让人已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

    （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

    转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

    第二十二条  以划拨方式取得土地使用权的房地产开发项目转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

    以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产开发项目报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

    第二十三条  转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到当地房地产开发行政管理部门备案。

    第二十四条  房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。已完成拆迁补偿安置的，对可能出现的遗留问题，应当明确责任方。项目转让人与受让人应当联合书面通知被拆迁人。

    第二十五条  商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房应当符合有关法律、法规规定的条件，并向旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。

    第二十六条  旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内作出答复，同意预售的，应当核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当说明理由。

    第二十七条  房地产开发企业作商品房预售广告和其他方式宣传时，应当载明商品房预售许可证批准文号。

    第二十八条  商品房预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

    房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门和土地行政管理部门备案。

    第二十九条  预售商品房所得款项，必须用于该项目的开发建设。房地产开发行政管理部门应当会同有关部门建立商品房预售所得款项的监管制度。

    第三十条  商品房销售，当事人双方应当签订国家有关部门统一印制的规范的商品房买卖合同。合同应当载明商品房的建筑面积、使用面积、公摊面积、价格、交付使用日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

    计算商品房面积，应当执行国家《房产测量规范》标准。

    第三十一条  房地产开发企业委托具有相应资质等级的房地产中介服务机构销售商品房的，应当向中介服务机构出具委托书。中介服务机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

    第三十二条  房地产开发项目转让和商品房销售价格由当事人协商议定。享受国家优惠政策的居民住宅实行政府指导价或者政府定价。

    第三十三条  房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按照质量保证书的内容，承担保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原有使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

    第三十四条  商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督机构申请核验。经核验，属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

    第三十五条  预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

    第五章  法律责任

    第三十六条  违反本条例规定，未取得房地产开发经营营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由旗县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

    第三十七条  违反本条例规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，由工商行政管理部门吊销营业执照。

    第三十八条  违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由旗县级以上人民政府土地行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

    第三十九条  房地产开发企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，可以并处1万元以上3万元以下的罚款：

    （一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；

    （二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

    第四十条  房地产开发企业在商品住宅销售中不按规定发放《住宅质量保证书》或者《住宅使用说明书》的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门予以警告、责令限期改正，可以并处1万元以上2万元以下的罚款；情节严重的，由原资质审批部门给予降低资质等级的处罚。

    第四十一条  违反本条例规定，自治区外房地产开发企业在自治区内进行房地产开发经营，未办理资质登记手续的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期改正，可以并处5000元以下的罚款。

    第四十二条  违反本条例规定，未领取商品房预售许可证预售商品房的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。

    第四十三条  违反本条例规定，房地产开发企业对其开发建设的项目未组织竣工验收交付使用的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期验收；逾期不验收的，处10万元以上30万元以下的罚款。

    第四十四条  房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣的，由原资质审批部门降低资质等级，情节严重的吊销资质证书。对验收不合格的房屋交付使用的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期返修，并处交付使用房屋总造价2％以下的罚款；情节严重或者发生重大工程质量事故的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，由工商行政管理部门吊销营业执照。给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第四十五条  国家有关管理部门及其工作人员在房地产开发经营监督管理中，有下列行为之一的，根据情节轻重，给予批评教育、责令停止职务或者给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

    （一）违反本条例规定，未达到资质条件而批准资质等级的；

    （二）超过法定审批时限，符合条件而不审批的；

    （三）违反规划、土地、园林、消防等法律、法规规定擅自批准建设的；

    （四）没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的；

    （五）不具备商品房预售条件而批准预售的；

    （六）滥用职权，随意处罚当事人的；

    （七）其他违法违纪行为。

    第六章  附则

    第四十六条  在自治区城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

第8篇：房地产开发经营范文

关键词：房地产开发项目经营管理措施

中图分类号：[F235.91]文献标识码：A文章编号：

引言

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。

1.土地政策、房地产信贷政策与现代化管理方法

房地产开发市场竞争愈演愈烈，市场竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。随着我国城市化进程的不断深化、房地产市场的蓬勃发展，以及政府对土地市场的垄断，优质土地资源越来越稀缺，土地价格正在以超越房价的速度急剧增长，而与此同时，土地政策对企业资质、企业资金、企业资格审查要求越来越严格，土地政策对企业拿地的影响越来越大。在信贷政策方面，要企业要严格执行差异化的住房信贷政策，这些新变化对房地产市场会有很大的影响。房地产企业应调整战略以及时跟进来应对这一结构性调控。要想在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素最合理的科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。在房产开发和建设过程中，根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。

2.项目管理与基础管理

由于房地产项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制信息反馈总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响。在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据。

3.物业管理

为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现保值、增值，同时为用户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是重要条件。在许多西方发达国家，物业管理都是由专业化公司承担，而我国是在上世纪九十年代初才开始从香港引入物业管理（facility management）的概念。十年左右的时间全国各地都成立了不少物业管理公司，但是大多数管理公司的服务内容及服务质量都与国际性的工作标准有较大的差距。房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。物业管理方面的投诉和冲突成为近年来房地产行业的争论焦点。在这样的境况下，对有志于塑立品牌、开拓市场的房地产开发企业来说，既拥有了前所未有的机遇，同时也面临严峻的挑战。一流的物业管理服务成为房地产企业争夺市场的又一张王牌，而这就需要企业以顾客满意作为经营管理中的行为准则。即以高素质的人才构筑企业的核心，建立规范化的物业管理流程和制度（客户部接受住户的咨询、投诉，维修部立刻派遣人员到现场处理，保安部提供一天24的安全服务，绿化保洁部门保持美丽舒适的环境等），制定合理的物业管理费用、并实行财务公开，创造人性化的生活空间（定期和住户交流，节假日的问候或礼品，举办住户共同参加的文艺晚会）等。物业管理是房地产企业开发经营过程中的重要内容，是为客户提供的长期服务，也是房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件。服务的质量同产品的质量一样具有决定性的意义。

4.房地产开发项目管理的具体措施

4.1 房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

4.2 房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

4.3 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。

5.结语

企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。而这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献：

[1] 乐云．大型工程项目承发包模式分析与思考．海峡两岸工程管理研讨会论文集．2002 年．

第9篇：房地产开发经营范文

关键词：品牌；品牌战略；房地产企业

目前国内房地产企业之间的竞争，已经从简单的价格竞争逐步进入了更加复杂的品牌竞争阶段。品牌在楼盘销售中扮演了越来越重要的角色。所谓品牌，根据欧美等发达国家的相关定义，是指“用于识别产品和服务并以此来和竞争者相区别开来的名称、符号、标志、设计或它们的组合。”从中我们可以看出，品牌是企业的一种重要的无形资产，品牌的价值关系到企业能否在残酷竞争中立于不败之地。在目前中国的整体经济环境之下，我们不得不承认这样一个事实，在房价居高的条件下，一套住宅往往要耗尽一代甚至几代人毕生的积蓄。住房是他们一生的归宿，关系到他们生活质量的好坏，且房地产交易周期一般比较长，过程也非常复杂。这种残酷的消费环境造成了消费者在挑选房时非常地慎重，力图将购房的风险降到最低的程度。而一个房地产品牌可以将房地产企业的信息直接或者间接地传递给消费者的，给消费者留下好印象。成功的品牌可以在心理上给消费者一种安全和信任的感觉，而这种安全感对购房者的最终购房决策起决定性作用，因此，构建成功品牌对房地产行业意义重大。

1.品牌战略的定义

而品牌战略是指企业通过建立优质良好的品牌形象， 来提高商品知名度， 并以知名度来开拓市场、吸引新旧顾客、不断扩大产品的市场占有率， 以期取得丰厚利润回报，培养自己品牌忠诚的消费者的一种战略选择。简而言之，品牌战略关系到一个企业是否能实现可持续发展，它是一种将自己品牌作为最重要的竞争资源，以获取差别利润的经营策略，在目前国内竞争激烈的市场条件下，产品、技术乃至管理上的一些方法都难以成为一个企业最重要的核心竞争力，而一个企业的品牌一旦被消费者认知并且能够深入人心，在消费者心中留下良好的影像，就能够自然地形成市场效应。在相同的情况下，消费者必然会去选择自己熟悉并且信赖的产品，这是心理学上普遍存在的心理现象，品牌价值的建立可以提高人们对企业产品的忠诚度，有效的回避恶性的价格竞争，赢得健康的可持续发展，使得企业可以获得更大的经济和社会效益。

2.房地产经营开发中实施品牌战略的意义

在品牌和品牌战略对于目前的国内房地产企业有着巨大的重要意义，在某种程度上来说，未来的国内房地产行业的竞争，就是房地产企业品牌的竞争。

第一，实施品牌战略对于房地产企业自身来说，是进行可持续发展，构建百年老店不可获取的条件之一。具体来说，实施品牌战略是有利于房地产企业资金的周转。众所周知，房地产行业是一个对资金周转要求非常高的行业，而房地产企业一旦拥有自己的品牌之后，通过品牌效应的辐射，其楼盘销售往往可以加快速度，这样就可以加快资金的周转，而资金的周转一旦加快，在某种程度上来说，则是在节约成本，因为我们知道目前房地产企业的资金很大程度上来自于金融贷款，而这些贷款一般利息不菲，而通过加快资金周转，则可以加速还款，则某种程度上起到了节约资本的作用。此外，就大环境来说，房地产企业实施品牌战略也是符合国家的宏观政策导向，构建新的社会市场经济环境重要的一环。

3.房地产经营开发中的品牌战略的构建

对于一个企业来说，产品的质量是灵魂，品质是生命，对于房地产企业来说，则更是如此，想要建立一个优质的房地产品牌，必须保证产品的质量过硬。房地产企业的主要商品是住宅，对于消费者来说，住宅者本身的质量自然是其关注的重点，而小区的环境及配套设施，也是消费者重要考察的对象。对于房地产企业来说，一定要深化内功，时时刻刻将住宅的品质和消费者的需求放在第一位，只要做到这点，才能够为树立优秀的房地产品牌打下坚固的基础。在国内房地产市场竞争日益残酷的今天， 房地产综合品质的提高是一个房地产企业品牌构建的基石。此外，在实施建立品牌战略的过程中，要注意营销手段的创新。一个好的楼盘，其定位与营销手段是非常之重要的。企业必须破除陈旧观念的束缚，树立前瞻理念，勇于创新，根据实际情况不断改变营销手段，重视品牌定位，强化品牌意识，树立现代化的营销理念。第三就是要树立良好的企业形象，积极参与公益事业，在各种突发事业中要勇于将企业的形象展示出去，为了达到这一目的，企业领导者可以在适当的时候导入CIS（企业形象识别系统），构建一个完整而清晰的企业形象。

当然，房地产企业在实施品牌战略时还需要注意其他方面，如注意构建和谐的企业文化，注重软实力和硬实力的同步发展和提高，最后还要注意品牌的构建要循序渐进，不能急于求成，要分阶段来逐步展开，这样才能取得成功。（作者单位：南宁市建筑安装工程有限责任公司）

参考文献：

[1]毛平文，段朝程.房地产开发中的品牌价值与品牌战略[J].科技广场.2011（02）