房地产促销策略精选(九篇)

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第1篇：房地产促销策略范文

一·产品策略（product）

房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：

1.核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。

2.有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。

3.延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理、保证公共设施的提供等。

目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种的浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

二·价格策略（price）

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

1.定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

2.定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

三·促销策略（promotion）

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

1.人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

2.广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

3.公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

4.营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

四·渠道策略（place）

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、委托以及近几年兴起的网络营销。

1.直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托销售。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

第2篇：房地产促销策略范文

关键词：房地产产品策略价格策略促销策略渠道策略

改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。

1房地产商品的特点

房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：

（1）固定性。也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大的改动。

（2）组合性。土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。

（3）差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。

（4）稀缺性。这是由土地的自然属性决定的，因为土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。

（6）使用周期长。某一项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗费资金大。房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。

2房地产营销策略的应用

房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。

2.1产品策略（product）

随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。

（1）名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。

（2）物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。

（3）文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

（4）借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。

另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。2.2价格策略（price）

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

（1）定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

2.3促销策略（promotion）

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

（1）人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

（2）广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

（3）公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

（4）营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。

（1）直销。它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用，同时它对营销人员的经验、素质要求很高。

（2）委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商来推销其房产的行为。委托商可以是企业商，也可以是个人商。前者是指由多人组成的具备法人资格的机构，后者是指中介的个人，即经纪人。

（3）网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制，进行远程信息传播，且图文并茂，效果比较好。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。

3结语

综上所述，结合房地产商品本身的特点，房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销是其一个重要的方面，所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。

参考文献

1陶婷.略谈房地产营销策略[J].外国经济与管理，2004（8）

2刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊，2008（6）

第3篇：房地产促销策略范文

关键词房地产产品策略价格策略促销策略渠道策略

改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。

1房地产商品的特点

房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：

（1）固定性。也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大的改动。

（2）组合性。土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。

（3）差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。

（4）稀缺性。这是由土地的自然属性决定的，因为土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。

（6）使用周期长。某一项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗费资金大。房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。

2房地产营销策略的应用

房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。

2.1产品策略（product）

随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。

（1）名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。

（2）物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。

（3）文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

（4）借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。

另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。

2.2价格策略（price）

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

（1）定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

2.3促销策略（promotion）

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

（1）人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

（2）广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

（3）公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

（4）营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。

（1）直销。它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用，同时它对营销人员的经验、素质要求很高。

（2）委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商来推销其房产的行为。委托商可以是企业商，也可以是个人商。前者是指由多人组成的具备法人资格的机构，后者是指中介的个人，即经纪人。

（3）网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制，进行远程信息传播，且图文并茂，效果比较好。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。

第4篇：房地产促销策略范文

[关键词] 齐齐哈尔；建华房地产；营销策略；改进建议

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A

房地产营销以满足消费者需求和欲望的出发点，以提高消费者价值和满足程度为中心，以提高社会福利和改善人居环境为使命，强化房地产企业社会责任为宗旨，以完善城市功能为动力，作为企业获得利润的来源。为了让广大的购房消费者入住理想的房子，满足消费者的需求，就必须对企业树立良好的形象，提出让群众满意的方案，实现企业的利润的同时，保障消费者的权益。

一、建华区房地产在营销策略上存在的问题分析

1.销售经理业务水平不高。销售主管是销售队伍中的管理者，不仅要具备一定的业务水平、良好的沟通能力和组织能力。由销售主管领导的销售团队直接影响着公司的利润，决定着是否能最终实现公司的财务目标。对于销售主管来说，企业的销售团队的实力才是最重要的，销售主管要做的工作时设计团队的规模，将适当的人放到合适的岗位，使大家在快乐和谐的气氛下有条不紊的进行各自的工作，创造出良好的内部环境。建华房地产开发公司销售经理的管理水平比较落后，由于只注重销售业绩，致使员工在一种忙乱无序且低效率的状态下工作。房地产销售主管要对自己树立坚强的信心，确定了有价值的目标，就果敢制定计划并执行，带领团队克服困难，走向成功。

2.销售人员的专业业务水平低。销售人员是代表企业与消费者直接面对面交流的人员，开发商已经强烈的认识到了这一点。没有专业素质的销售人员就无法从客户自身的角度来向客户介绍住房的技巧，更加无法揣摩客户的需求，这样的销售团队容易让消费者对企业产生质疑，使消费者对购房的欲望降低。建华区房地产开发公司就是这样，销售人员水平比较低，在客户面前跟背古诗一样毫无二致的讲述楼盘的卖点，很容易给消费者留下死板的印象，同时频繁的更换销售人员使得公司的人才外流，减少的客户对企业的信誉度，也使咨询的用户受到损害。建华房地产企业没有加强对销售人员的管理及培训，使得销售环节效率提升缓慢，而且对于销售员工的报酬也没有很好的制度来完善，使得员工对待工作没有热情，这也是其中的一个重要问题。

3.日常管理制度存在问题。一个企业日常管理制度对企业的发展是至关重要的，相对来说建华区的房地产管理制度相对薄弱，对管理层人员的要求也不是很高，同时对于销售部门也是一样。一个好的企业一定要有过硬的管理制度，只有建立了一个有力度的管理制度，才能在平常更加有效的开展工作，引入竞争机制、发扬团结精神、运用好有效的激励措施等，这样才能对整个企业有所提升。

二、对建华区房地产营销策略的改进建议

（一）房地产产品策略

1.房地产产品的特色营销。对于这个崇尚个性发展的社会，消费者更注重生活在属于自己个性，自己品味的居室里，因此，个性或别具风格的设计可以成为衡量商品的一个重要标准。购买房子与购买普通的商品不同，它是人们想安顿下来对未来的长远打算，消费者都是在思量后做出的慎重的决定，开发商只有采取人无我有，人有我优，只有特色才能吸引更多的消费者的关注，受更多消费者的青睐。房地产商只有追求不同个性、特色、打造出消费者理想的住房生活区的同时，并遵循以消费者的满意度为目标的经营理念，才能真正的抢占市场，赢得消费者的认可。针对特色的要求主要有，小区建筑物的外观，如色彩，凉台，内部结构等。例如：其实王子花苑、东市场小区、青云小区等都具有小户型住房功能齐全，打造出仅有建华区房地产的特色风范，独特品格。

2.房地产产品的品牌营销。品牌有着其独特的文化，它反映着企业的经营理念、经营管理水平和发展方向等。一个优秀的品牌能够保护消费者的合法权益不受到侵犯，使产品得到消费者信赖的保障。购买效率，维护消费者的利益；促进产品质量的不断提高，促使生产者在竞争中不断产生新的想法，更好的将产品销售出去并保护着消费者的权益。越来越多的销售者在认可品牌，随着经济时代的飞速发展，消费者在注重价格的同时更加注重商品的质量，品牌是企业文化的重要象征之一，是质量的保证，是值得消费者信赖的平台，因此，打造一个品牌，是对企业文化的加强，是企业的无形资产，是企业能够赢得消费者追随的必备战略武器。随着销售市场的不断发展，品牌形象已逐步成为了消费者认知的首要考虑要素，房地产也是其中的不可忽视的重商品之一。

3.消费者居住环境的打造。面对现代社会不断恶化的环境污染，人们的环保意识逐渐兴起，仅仅对生活的环境和质量要求越来越高已经不能够满足消费者的消费欲望了，房地产商应该在环境上和规格上加大改进的空间，更多的汲取消费者的需求，并且有效的相应国家的号召，合理地配置资源，有效利用有限的空间的同时要营造消费者满意的住房。当下消费者的要求有：对于房屋内的要求，室内的阳光照射每天至少的四五个小时以上，方向最好是向阳的，室内的通风效果和室内的湿度等；对于室外的环境，小区的绿化面积要在可是范围内，要有适合老年人运动的休闲健身广场，要有相应的对各个门洞的林荫小道，方便出入，对小区公园的建筑要有一定的人性化标识，对小区内安全措施要求等。为此，房地产商应制定出行之有效的计划，从而使企业从可持续发展的观点来满足消费者的需求，提高消费者的满意度，响应国家和群众的绿色环保，人与自然融洽相处的局面。

（二）房地产服务营销策略

在房地产界万科的“万客会”、中海的“海都会”等等都是比较知名的。拿深圳万科是已经成立了六周年的房地产的俱乐部，总会员数已经发展成接近十万人，俱乐部在会员的较多考虑，办理会员卡，而且找到相应的加盟商和连锁，拥有会员卡的消费者可以享受俱乐部的优惠，如优先选择购买的房地界，会员不仅仅享有这些权利，还会对不同时期提出的不同的优惠方案优先选择的权利，这是会员与普通的消费者的主要区别之一，俱乐部是非常重视信誉的的，对会员的承诺都会按时的兑现，并且，相对于消费者来说，能看到真实的优惠就在手中这种满足感是非常重要的。对于这种会员俱乐部的销售方式，这是值得我们学习的，在当今剧烈变化的市场环境下，几乎没有任何一个方面能够成为长久的优势，只有最大限度的满足消费者的要求，才会成为企业永远立于不败之地的法宝。

（三）房地产促销策略

1.销售人员促销。销售人员的挑选对房地产的销售是至关重要的。优秀的员工的专业素质水平要远远高于普通的推销人员，企业要进行谨慎的挑选，避免有潜质的推销人员的流失。优秀专业的推销人员在具有很高的办事效率；与客户面对面交谈，有利于同客户沟通并传达感情，获取信息反馈，以此来对同行业的策略进行有效的估计。对于销售人员，素质是至关重要的，同时要掌握不同地域的房地站的相关信息，对各个与房地产有关的行业进行相应的调查，以完成对当前房地产市场的前景预测。还要具备良好业务素质，如对商圈内的顾客的资料包括姓名、家庭住址、联系方式等存档，以便随时追踪。并且要有高水平的沟通能力和表达能力，如促销员应对于突发事件的处理方式、技巧等。

2.网络促销。将网络促销运用到房地产的市场上这种营销手段，已经慢慢的被广大的消费群众所接受，在国内出现的以房地产为主导信息内容的网站越来越多，如搜房网，中房网等，在房地产的促销上，许多房地产商利用全国信息网的及时互动来掌握信息。对于互联网促销的内容也可图文和声音表现出来，可以对房子全面的展示，并且可以采用装潢软件对室内装饰和家具布置进行模拟装修，为许多消费者提供了便利，因此网络销售缺的一种营销策略。

3.广告促销。一是印刷广告。利用印刷广告巩固的记忆广告内容，记忆比较深刻、持久，并能促进相关信息的理解，有助于信息的普及，对于房地产来说，相应的在报纸、杂志、专业书籍订刊或房地产商自行印刷的宣传材料等，都将是有效的载体。二是视听广告。利用电影，录音机等图片和声音相结合的方式，容易记忆，注意率高，并且使人既能清晰的看到实物，又有声音做载体，往往会使人产生较丰富的联想。另外，电视广告中演员的表演，都能起到解说的作用。三是现场广告。在工地现场做广告，主要面对的消费者是行人，可以通过这种方式不知不觉的进入消费者的脑海之中，借助其力来扩大宣传的广度，知名度，利用较低的费用来达到最大的宣传效果。

第5篇：房地产促销策略范文

【关键词】西安房地产；广告宣传；营销推广；品牌化

西安现有的房地产推广策略主要是以炒作概念为主，同时伴有情感销售。营销和传播是房地产业实现利润的两个重要手段，然而在西安房地产的推广整合中，就是将房地产营销和炒作概念等同；广告中的虚假成份过多，这不仅损害了消费者的利益，也影响了开发商的企业形象。事实证明，该策略并没有达到商家预想的效果。如何形成具有西安房地产特色的推广策略？笔者认为可以从以下角度进行创新。

一、提高广告制作宣传的质量

众所周知，制造轰动靠媒体，区域营销靠公关。广告就是要在合适的时候对合适的人讲合适的话，是企业主对产品或服务的一种投资，核心是投资的有效性。有效性表现为投资的广告在提升品牌知名度、品牌偏好度和购买倾向性三方面与媒介投资相比的回报率。

长期以来，西安房地产为了将商家引入，向市场狂轰滥炸地投放广告。然而，大量的广告投放并不符合成本的集约化。房地产不需要巨额的广告费用，只需提高广告制作的质量：首先，在媒体选择上，应注重媒体的可信度、覆盖率，有针对性的进行媒体选择和广告投放。运用多向思维，发现产品的特性，以达到事半功倍的效果；其次，在广告主题的选择上，应注意将概念与消费者环境相结合。在广告主题的策划中坚持与消费者的关注点相切合，加入体现产品个性的承诺。广告主题要简单明了，并保持连贯和统一。[4]广告本身以展示产品的特点为主，情感诉求为辅，这样才更具有说服力。

二、刷新营销推广的思路

房地产的营销是整个房地产开发过程中的重要环节。一个房地产项目的成功与否，最终由营销状况的好坏决定。这里的营销是指广义的营销，可以理解为推广和销售。在既定商品条件下，不但要充分梳理、界定项目的优劣势，充分调动优势资源，弥补劣势。还要坚持诚信，形成楼盘高尚的综合素质和楼盘精神，实现楼盘的价值。

依据对现阶段消费者环境的分析，了解到市场需求对于房地产的开发和推广尤为重要。西安的高新区、曲江的房地产开发是引领西安商业和时尚豪宅的头领，发挥这两个优势能够吸引外资，为西安近郊的发展积累资本。另外，西安市政府、火车站已迁至北郊，这一举措将为西安的房地产发展创造又一个热潮。“西-咸一体化”，综合的“造城运动”正在进行，北郊的商圈正逐步形成规模。此时，西安的房地产业应该准确地把握市场脉搏，因地制宜、因势利导，整合资源，引导西安房地产市场的良性发展。

今后几年，西安的房地产市场会随着全国市场的变化而变化，在政府干预和市场需求的引导下，可能向两极分化：一方面，经济适用房大量推出，中低档住宅价格向经济实用住宅靠拢；另一方面，高档房屋价格由于品质、地段等因素影响，将维持在较高的价位。市场总体价格虽保持稳定，但房屋的性能价格会有较大的提高。[1]由此看来，西安房地产市场今后的推广方向应该从即有的条件出发，在继承和突破概念营销的同时，大力推行整合营销。坚持市场细分，并保持细分市场的纯度，针对目标消费群的特点为楼盘做出准确的定位，使西安房地产在推广策略上有一个提升。

最后，重视事件营销，整合促销方式。事件营销就是通过对社会关注的事件或公益事件等的参与，宣传自己的产品，用新闻制造新闻的营销策略。结合西安的消费市场现状和消费者的特点，以下几种促销概念在房地产促销策略中可以运用：方法一，“有条件透明”定价折扣促销。有条件透明是指折扣相对公开透明，但通过设定“成交面积”的条件以及预售期内“付款进度”的条件控制客户追求最高折扣。方法二，提供消费者心理利益。主要是在体验营销中，让目标消费群通过对楼盘和样板房的考察产生好感。方法三，提供消费者性能利益。[2]有效的推广和营销策略，在实际运作中不仅提高了产品的知名度、美誉度，更为房地产品牌和品牌的可持续发展奠定了基础。

三、注重品牌建设

品牌是市场竞争的必然产物，是市场发育完善程度的重要标志。中国房地产业历经近20年，已经从早期的价格竞争、规模竞争、功能竞争发展到今天的品牌竞争。打造品牌的目的是为了在社会上树立企业的良好形象，从而带动产品打入市场、占领市场。[3]品牌化道路实现的具体方法有：

（一）房地产企业、产品及企业领导“名人化”

房地产企业、产品及企业领导的“名人化”是一种品牌互动策略，主要指项目品牌与企业品牌的互动，由企业品牌先行，逐步积累形成项目品牌，项目品牌再强化企业品牌，从而形成良性循环。[4]房地产品牌是企业实力、企业知名度、产品品质、市场占有率的最直接、最有说服力的表现。一般情况下，品牌知名度高的房地产开发企业，目标消费者都对其产品有足够的信心。在西安颇具代表性的房地产企业紫薇地产、高科房产，通过品牌化道路，树立了“高科房产”、“高科物业”两个在西安乃至西北地区都颇具实力的地产品牌。该企业以建造精品房产为根基使命，在短短一年内，成功开发了高新区“城市风景·夏日景色”、紫薇田园都市、高科广场等优势项目，是西安房地产品牌化的成功典范。另外，企业领导和企业产品也是互惠互利的，例如深圳万科的老总王石创造了万科集团，万科的经典楼盘继而提高了他的附加值。

（二）房地产产品差异化

何谓好房子？就是能够把人的感情、能力和创造力释放出来的房子，更具个性、私密性和可再造性。首先，开发商在开发时就应采取梯近式开发，一次比一次好，一次比一次提高建筑品味，而不是一味复制。广州力迅开发的“力迅·上筑”，在高层上大胆地运用了筒子楼的设计风格，业主可以自由的布局和规划，构建自己的空间。满足了住户实实在在的个性化需求。

（三）建设品牌化物业

物业公司分为居住型和增值型。提高物业品质的方式有以下几种：与顾客协商建立双赢的关系来降低服务成本；用打折来获取低服务成本的顾客；尝试从竞争对手手中抢夺利润顾客；保留已存在的高利润顾客等。在房地产产品同质化的今天，打造品牌物业，是西安房地产业一个新的竞争点。

（四）规范品牌塑造

塑造一个品牌需要长时间的积淀，在其塑造过程中应该遵循以下几个原则：品牌和目标消费群的特点要一致；品牌和品质要一致，即品牌要能反映产品的品质和企业文化；品牌和时代要一致，品牌的名称和概念要与时代精神、时代主流文化一致，这样容易让目标受众接受；品牌和市场要一致，不同层次的消费者对品牌的需求层次也是不同的，因此在西安发展文化地产，成就良好的品牌形象，就要充分了解西安的房地产市场。塑造一个品牌需要的时间是有限的，但是维护品牌，更好的建设品牌所需的时间是无限的。在房地产中能影响顾客满意度的一切贯穿于企业的全部，从大到小的事，都要很细致地去做。

参考文献：

[1]栗文忠.中国房地产经营谋略[M].北京：作家出版社，2002.

[2]姜玉洁.宗清辉，陈静宇.促销策划[M].北京：北京大学出版社，2005.

第6篇：房地产促销策略范文

[关键词] 房地产业 服务营销

一、服务营销及房地产营销的趋势

作为服务营销基石的“服务”概念，营销学者一般是从区别于有形的实物产品的角度来进行研究和界定的。非利普科特勒把服务定义为“一方提供给另一方的不可感知且不导致任何所有权转移的活动或利益”。而美国市场营销学会则将其定义为“主要为不可感知，却使欲望获得满足的活动，而这种活动并不需要与其他的产品或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会利用实物，而且即使需要借助某些实物协助生产服务，这些实物的所有权将不涉及转移的问题”。一般而言，与有形产品相比，无形性是服务最为显著的一个特征，它可以从三个不同的层次来理解。首先，服务的很多元素，无形无质。其次，顾客在购买服务之前，往往不能肯定他能得到什么样的服务。最后，顾客在接受服务后难以对服务的质量做出客观的评价。

中国房地产营销的发展经历的是一个从局部到全局、从单一到综合的这样一个过程。随着中国房地产开发环境的变化、市场竞争的加剧，以及房地产营销本身所存在的不足，房地产营销必将继续向前不断发展。其主要的发展趋势表现为服务营销的思想将逐步深入到房地产的营销过程中。一直以来，房地产业都属于第三产业，即服务业的范畴，房地产业具有一些显著的服务特征。随着服务营销理念在中国的广泛传播，服务营销中的相关思想和营销方法将被房地产业普遍接受。全程整合营销将是未来房地产营销的主流。将整合营销的理念运用到房地产开发的全过程营销中，这是未来房地产营销的主流。

二、基于服务营销的房地产营销组合模式构建

服务业的营销是服务营销研究的传统领域，服务营销的相关理论自然可以用来指导属于服务业的房地产营销。同时，房地产产品具有很多服务产品的特性，所以服务营销的很多理论可以应用到房地产营销的理论探讨和实践应用之中。基于以上观点，本文试图从服务营销的营销组合策略体系出发，来构建房地产的营销组合策略模式。在充分考虑到房地产产品的无形性及消费者感知对房地产营销的影响的情况下，从房地产开发的全程出发，以服务营销的理论为基本出发点，借鉴服务营销的7PS策略，笔者认为，房地产营销组合模式应该包括产品策略、价格策咯、渠道策略、沟通策略、人员策略、有形展示策略和过程策略。

1.产品策略。根据房地产整体产品概念，房地产产品包括了其所提供的空间、户型，小区的规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修，楼盘的区位、品牌、社区文化、物业管理服务和购买过程服务，楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等。因此，产品策略便是在项目开发之前，确定以上内容的框架。其工作内容包括了建筑策划、品牌构建、物业管理服务内容的确定等。

2.价格策略。房地产楼盘的定价必须科学地根据楼盘造价、利润、税金、地段、朝向、楼层、房地产市场利息率、物价指数和商品房的市场竞争状况、供求状况、市场反应周期曲线并结合楼盘的消化过程的规律性，进行价格战略性决策及过程控制。在房地产定价中，一是要控制好销售前期、中期、后期的销售比例和价格，二是要利用期房和现房的销售各自优势，控制好预售阶段，使现房能热销，以获取项目的最大效益。

3.沟通策略。在接受了多年房地产广告等促销方式而进行的教育后，消费者日益成熟老练，对楼盘综合素质的高下有着自己明确的评判标准，普通的广告说辞、概念设计已难以让他们动心。开发商们不能再局限于单方面的销售促进，而应该注重与消费者的有效沟通，彻底摒弃过去“教师爷式”的强加于人的促销行径，以积极的方式适应顾客情感，建立基于共同利益上的新型关系。房地产营销中的沟通策略包括传统的促销策略，如广告，销售促进和公共关系同时，顾客关系管理己成为刀几发商与顾客有效沟通最有成效的策略。

4.渠道策略。营销渠道是将产品山生产者转移给消费者的途径。在房地产营销中，主要有三种主要的营销渠道开发商直销、委托商销售和房地产经纪人销售。开发商可以根据自身的实力、房地产市场结构、楼盘素质等因素选择适当的渠道策略。

5.有形展示策略。所谓“有形展示”，是指服务市场营销管理的范畴中，一切可传达服务特色及优点的有形组成部分。由于房地产产品具有无形性特征，并且该特性对购房者产生了种种特殊影响，房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略，充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象，从而规避房地产无形性带来的不利影响。房地产营销中的有形展示策略包括环境展示、人员展示、品牌载体以及信息沟通展示四大部分。

6.人员策略。在房地产营销中，营销人员对于顾客对楼盘质量的理解具有相当重要的作用。因此，房地产营销组合应该充分考虑“人”的因素。人员策略既包括了营销人员的构成、培训、管理、激励、仪表、态度管理等，又包括了顾客参与程度的管理、顾客参与行为的管理、顾客与顾客之间的联系等。

综上所述，论文认为基于有形产品营销理论建立起来的房地产营销组合模式，由于没有考虑到房地产产品的“服务”特征，不能有效地解决房地产营销实践所遇到的实际问题因此，论文从服务营销的理论出发，认为房地产营销的组合策略应该包括产品策略、价格策略、渠道策略、沟通策略、有形展示策略、人员策略和过程策略。该模式对房地产项目的实践指导作用，还需要更多的房地产项目来检验。是笔者以后将从事的研究和实践工作。

参考文献:

[1]李怀斌 于 宁:服务营销学教程.大连:东北财经大学出版社,2002

第7篇：房地产促销策略范文

2013年全年，我国国内生产总值(GDP)同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。在市场经济正常发展的同时，房地产行业政策也趋向宽松。十八届三中全会强调市场化的重要作用，表示降低对房地产的干预，更多依靠长效机制发挥作用。在经济利好与政策松动的大背景下，房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势，但其房价的涨幅将大幅放缓。

二、我国房地产营销策略的现状

根据我国房地产行业面临的新形势分析可知，虽然2014年整体形势较好，但是房价涨幅相对会放缓，市场化程度会逐渐加深。在市场营销方面，消费者的思想愈加成熟，购房行为愈加理性，经验也愈加丰富。关于购房纠纷问题层出不穷，消费者购房更加谨慎，房地产营销压力巨大。而目前我国房地产营销策略主要是趋向于传统的4P策略，即产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。实践中，房地产企业营销策略应用中存在诸多问题，如前期市场调查不够充分、忽视市场细分与定位的重要性、房地产商品质量存在缺陷、营销策略脱离企业实际情况、市场营销思想落后且不够先进等。随着市场环境日益变化，人们对房产商品的需求也在时刻改变，企业应对市场进行充分的调查并对其分析，结合企业的实际状况和特色选择合适的营销策略。另外，企业应根据经营环境的要求，适时做出思想和行为上的改变，因此，我国房地产的4P营销策略需根据目前的市场情况进行合理的创新。

三、我国房地产营销策略的创新

随着越来越多新进房地产商的加盟和人们对于买房热逐渐趋于理性，房地产业内的竞争将更加激烈，传统的市场营销策略及其组合营销策略已经无法满足市场不断发展的需求特点。根据目前的市场状况，各大开发商为了稳定企业的可持续发展并获得市场有力的竞争地位，必须要注重房地产营销策略的创新。

(一)品牌营销。最高级的营销不是建立庞大的营销网络，而是通过无形的营销网络加深人们对企业产品和品牌的认识，使得无论是消费者和投资商都可以根据品牌来选择产品或认定企业，建立良好的品牌对房地产营销来说十分重要。品牌营销策略包括品牌个性、品牌传播、品牌销售和品牌管理。房地产企业品牌的树立可分三步骤进行：首先是分析行业环境，寻找区分度；其次是以品质作保证，支持品牌发展；再次为品牌的整合、持续传播和应用。

(二)绿色营销。近年来，绿色营销理论的传播愈加广泛并逐渐运用于房地产行业。传统的房地产营销只是单纯地实现企业经济效益和消费者效益的统一，如今则增加了社会效益和环境效益，四维的营销视角，充分考虑到生态环境的承载能力和社会公众的利益。房地产企业社会责任意识的增强，改善了企业利益和社会利益冲突的局面，实现企业与社会的和谐相处。为了满足消费者对房地产的绿色消费需求，房地产企业应积极开发绿色住宅，实行绿色定价，同时开辟绿色分销渠道并进行绿色广告促销，最终实现企业、社会和消费者共赢的目标。

(三)人文营销。房地产营销应体现以人为本的理念，充分考虑地理人脉、风土人情、宗教习惯等人文因素，为顾客创造良好环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，高品质的文化景观和文化素养可以满足顾客的文化欣赏，因此房地产企业在进行房产设计时应充分考虑到消费者对房产的文化需求。此外，企业在进行房产销售时，应妥善处理并保持与顾客的良好关系，在展示企业良好形象的同时，让顾客感受到温暖与关怀。房产销售不是人文营销的终结，在后续为消费者提供物业服务时更应坚持以人为本的理念，为消费者提供高品质的物业服务。

(四)体验式营销。随着“体验经济时代到来”，企业主要提供的已不仅仅是商品和服务，而是一种让客户身在其中的体验，充满感性力量，给顾客留下深刻印象，从而刺激其进行消费需求。房地产企业通过体验式营销让顾客感受全景体验的过程，不仅看到房产的结构、质量等硬性标准，还能体会到入住后的物业服务等软性享受，从而增加顾客对企业的信赖及忠诚度。

第8篇：房地产促销策略范文

关键词：房地产；企业；创新；对策

中国房地产业经过近些年的飞速发展，取得了举世瞩目的成就，加快了城镇化进程，为推动经济社会发展发挥了重要作用，做出了重要贡献。但随着房地产开发规模的急剧扩大和土地房屋价格的持续攀升，房地产业的问题与矛盾也日益突出和尖锐。在目前中国，住房问题不仅仅是一个经济问题，更是一个社会问题，而且被赋于过多的政治含义。目前住房领域的一系列问题已经成为中国经济与社会发展的重大挑战，尤其集中在土地储备与供应、开发融资和开发模式三个主要的环节。由于融资渠道的单一，为支付高昂的土地和开发费用，大多数开发企业向银行大量贷款，使得金融机构积聚了相当高的金融风险，而随着金融信贷政策的收紧，房地产企业不断陷入开发融资的困局，直接造成待开发土地的大量闲置。目前国内开发企业多数充当全能开发商的角色，通过垄断产业链而独享超额利渴但在产业链的各环节如土地储备、在建工程等环节沉淀了大量资本，容易引发财务风险。在当前房地产企业面临高财务风险、高市场风险、高政策风险的情况下，应当突出做好房地产开发创新，通过创新增强企业竞争力，促进企业可持续发展。而房地产企业创新主要是房地产开发理念、项目定位、产品设计、营销和物业管理等方面的创新。

一、创新房地产开发理念

在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合区域经济、当地社会文化、当地政策等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。

房地产开发理念创新可以有以下两个不同的思路。一方面，可以从转变开发商自身定位来创新。一个好的开发商决对不是简单的建一栋楼、完成一个开发项目。他们可以是城市运营商，如万达通过万达广场，华润通过万象城，龙湖通过西城天街、北城天街等城市综合体的开发。通过这些城市综合体的修建，不但实现了项目的开发，而且实现通过这些城市综合体完善了城市的功能、提升了城市的商业水准；其次、每个城市综合体带来6000～7000个就业机会，这符合中国国情。最后、一个城市综合体开业以后每年有几千万甚至过亿的税收，对当地的经济和社会发展有利。房产企业可以通过这种对自身定位的转变，通过综合考虑企业利益、社会利益来实现开发理念的创新。另一方面，可以沿房地产开发的产业链来创新，如缩短或延长产业链的方式。我们可以从SOHO中国和万达在开发商业地产过程中采取的不同策略得到启示。清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家朱凌波认为，国内主流的商业地产模式有两种：一种是不断缩短产业半径做减法，另一种是不断加长产业半径做加法。前者如SOHO中国，只针对企业自身的强项做产业链中的一小部分，如产品的定位和设计；后者如万达，不断加长产业半径做加法。万达在商业地产开发完成后，由于没有成熟的专业投资者进入，也很难找到专业的商业管理公司接管，最后只能自己来完成招商和运营。这种通过延长产业半径的加法，“被动式成熟”，最终形成了万达“全程运营商”的定位，成为了别人无法简单复制的“万达模式”。

二、创新房地产项目定位

只有明晰的项目定位，才有明确的房地产规划设计，才有产品的创新。而产品定位的创新可以从以下几个方面来实现。首先、开发商应当认真研究消费者行为和心理，清醒地认识到房地产开发不等于钢筋加水泥，开发商应由卖房子向卖生活方式转变。在满足买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力、激发消费者的购买欲望。其次、开发商应意识到物以类聚，人以群分，任何楼盘只能满足所有消费者中的一部分人，即楼盘要讲究市场细分和市场定位，也就是通常所说的“圈层”。最后、产品定位还应根据市场调研情况和项目的位置、项目的目标客户确定产品的主推内容。如主推教育做教育地产，还是主推休闲做休闲地产?是主推文化还是主推景观。通过明晰的项目定位，寻找差异性，从而实现房地产开发的创新。例如笔者曾在的金都房产在各地的项目开发过程中就提出在各个不同城市的项目要以“传承城市的文脉，体现城市的特质”为要求，避免产品的同质化，避免“千城一面”情况的出现。

三、创新房地产产品设计

房地产产品设计是通过规划设计、单体设计、景观设计等体现出来的。房地产产品设计的创新可以具体的从建筑风格、建筑空间、户型设计、景观设计、会所与配套设施、四新技术的运用等方面加以体现。在建筑风格上有的企业经过长期的积累已有属于自己风格的产品，如绿城房产通过八角窗、外立面材料、屋顶构造等处体现处产品的差异性。近几年来，建筑风格更趋多样化，住宅建筑风格更呈现出百花齐放、姹紫嫣红的生动局面。其次，房地产产品设计的创新体现在的空间上的创新，如前段时间流行的LOFT。空间是项目设计的具体形态。优秀的建筑之所以引人入胜或经济效益显著，最主要的是在于其空间特色，一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。室内空间、室外空间、地下室空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在。再其次，房地产产品设计的创新体现在户型设计上，双主卧、“1+1”两代居等方面的创新不胜枚举。

另外，房地产产品设计的创新还体现在景观设计上的创新。如绿城春江花月在景观布局上的创新，龙湖房产在植物竖向空间和平面布置、植物配种上的创新，北京星河湾在提高植物气候适应性的创新都很值得学习。最后，房地产产品设计的创新还体现在四新技术的运用上。如笔者曾负责开发的金都?汉宫项目通过室内闭电系统、室内呼梯系统、指纹门锁等四新技术的运用，提升了小区的管理层次，与周边的产品形成明显的差异。

四、创新房地产销售策略

房地产销售可以从售楼处、样板房布置、楼书制作以及促销策略等方面实现。例如笔者曾在的金都房产在金都华庭销售过程中将打破传统的售楼处布置模式，将各种与房地产相关的“四新”技术和设备布置其中，并命名为“人居科技馆”，引起市场的极大关注，各地建委甚至专门组织人员到该“人居科技馆”参观考察，取得了很好的展示效果，不但实现了项目销售的目的，而且取得了良好的社会效益。此外，在龙

湖房产的园林示范区中强调“有生命的园林，比建筑本身更能打动人!”而在样板房中除了做好室内装修和软装外，还根据各功能区进行生活场景的布置。通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，以体验营销的方式来感染和影响客户。

项目促销策略的创新更是多重多样，标新立异，举不胜举。如提前内部认购、“存三万抵三万”；举办研讨会，邀请国内著名的专家、学者及政府官员到会演讲；还有借助“名人效应”、邀请明星到现场，如笔者曾负责开发的金都汉宫项目二期开盘时邀请凤凰卫视节目主持人主持产品说明会，吸引了当地媒体与消费者的广泛关注；此外，推出“天长地久计划”、“无理由退房”、试住等促销措施，效果良好。

五、创新房地产价格策略

创新房地产产品价格策略，就是要采取有效措施吸引客户，提高房地产销售量，扩大品牌影响的策略。当前，在国家提高首付比例的情况下，可以由开发商代借部分首付等方式，它是释放消费者购房能力、吸引普通民众进入房地产市场的手段。此外，开发商在销售时，可以拿出个别单位，以“特价房”的形式进行销售。通过这种方式不但吸引了市场的关注，而且试探了市场、封杀了价格的下跌空间，又避免了直接降价导致的不利影响。

六、创新房地产广告策略

广告策略可以从报纸广告、电视广告和其他形式广告三方面创新。在广告策略上笔者体会媒体整合的力量比单个媒体的推广更有效率。由于房地产的地区性和个别性，报纸广告一般是各地发展商进行楼盘宣传的主流媒体。尽管电视广告不是主流媒体，但是由于它的形象生动性，也能在房地产广告中占有一席之地。而机场户外、航班杂志广告是吸引异地消费者和当地高端消费者的有效方式。

此外，一些非常规的广告宣传形式能够起到意想不到的效果。如“游击营销”中的街头广告派发等。很多人认为这种促销方式不上档次，而且怀疑其宣传效果，认为人们接到这些传单时，会随手把它扔掉。实际上，只要项目的客户定位与该类广告受众相匹配，宣传效果就会很好。如笔者2001年在江西赣州滨江苑销售中就采用了这种方式，取得了很好的效果，而且这种广告方式比其余广告方式节省得多费用。

七、创新物业管理

第9篇：房地产促销策略范文

关键词：房地产企业； 绿色营销； 营销策略

中图分类号：F29335 文献标识码：A 文章编号：1006-723X（2012）10-0091-03

一、 房地产绿色环保营销的内涵

房地产绿色环保营销是指房地产企业为达到追求环境与自身共存的目的，把“绿色生态”的理念引入到房地产一系列营销活动中，使得房地产项目的策划与实施有了指导方向，其内涵就是在房地产行业的实践中充分运用绿色环保营销的理念。[1]房地产绿色营销具有三大特征：第一，房地产绿色营销策略生态化、绿色化。第二，营销关系扩大。之前，传统营销活动更多体现了企业与消费者的直线关联，然而房地产绿色营销理念扩大了这种营销关联，使得社会、企业和消费者三者的利益得以合理调节，产生均衡效益。第三，绿色营销理念更多强调的是房地产企业的社会责任以及环保义务。这一绿色理念不仅提升了房地产企业的自身形象，还树立了房地产企业的环保观念，也逐步增强了房地产企业的社会责任感。[2]

二、房地产企业绿色环保营销分析

虽然从地图上来看我国地大物博，但土地资源却十分稀缺，尤其是耕地面积远远不足，13亿人口的可用资源相当有限。土地资源关乎国计民生，珍惜和合理利用每一寸土地是当今我国国情的需要。据资源显示，近十年来我国有超700万亩耕地转化为建设用地，农民无奈，只得去砍伐森林，造成严重的水土流失。据统计，需治理的水土流失面积约为356万平方公里，包括水力侵蚀的165万平方公里以及风力侵蚀的191万平方公里。另外，我国年均表土流失量在50亿吨以上，位于世界前列。

21世纪被世界各国定义为绿色环保世纪，大部分项目都围绕一个共同的主题——“绿色环保”来建设。比如闻名世界的北京奥运会各场馆建设以及上海世博园区的各国场馆的施工，这些都让中国的房地产业得以快速提升，也正式迈入了绿色环保的队伍。房地产开发项目积极响应中央的号召加入绿色环保队列，在设计、施工、建设过程中把项目的环保认证标准作为房地产开发企业的执行标准，着手建立 “房地产绿色营销”[3]。如：万科地产就成为了我国房地产绿色营销的先行者之一，该企业完成的项目“朗润园”是它们的第一个绿色建筑，不仅满足了房地产的许多需求，还做到了节能率为50%。虽然绿色营销的成绩可观，但并非所有的房地产商都愿意采取绿色营销的手段，究其原因主要有以下几方面。

（一）绿色低碳建筑会使企业的成本有所提高

房地产企业为了在建设、销售过程中少污染、不污染，会选择加大对绿色营销产品的研发资金投入，比如用高价格引入污染治理的技术等。资金的投入无疑会增加项目成本，这部分费用不是转移到消费者身上，就是由房地产企业自身承担，这多出的成本费用无论由谁承担都是房地产企业不想看到的。

（二）消费者并未对绿色营销提出过高需求

随着城镇化步伐的加快，城镇人口数量增多，对住房的需求日益加大。住户往往在选择住房时最看重的几个因素主要集中在生活是否便利、是否离工作单位较近、交通是否便利、周围是否有好的教育机构等。除了吃喝住行外，人们对 “绿色环保房地产”的问题似乎不太关注，仅有20%的人会选择绿色环保房地产，这说明人们在观念意识上还未更新换代，大家关注的依然是生活、工作的琐事，对于生活品质的提升还需要一段时间去更新理念。也有人认为，只有富裕阶层、经济条件较好的人才会对住房提出安静、舒适、无污染的需求，而那些处于城市绝大多数比例的普通收入、工薪阶层人群只需要解决温饱问题。由此可见，虽然市场有对绿色环保住宅的需求，但是比例并不高。

（三）房地产绿色环保技术水平欠缺

绿色环保房地产在具备舒适、贴心的基本要求上，更看重的是高技术、高服务的推进。但在技术上，现有的水平非常有限，一些研究成果还无法转变为现实，房地产企业只能使用一些绿色环保营销的基础技术和手段，并借此来进行炒作，消费者往往在购买了高价商品房后才发现问题所在，从而导致矛盾凸现[4]。

三、在房地产企业中推进绿色环保

营销理念的方法探析 （一）打造绿色环保型住宅

绿色环保型住宅可谓现今的全新型住宅模式，它能满足可持续性发展生存以及购房者的需求，是以人与自然和谐发展的原则来设计的，充分、高效、合理地利用了资源。《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》是由住房和城乡建设部的专家评审提出的，这其别强调了：“以推进住宅生态环境建设及提高住宅产业化水平为总体目标，以住宅小区为载体，全面提高住宅小区经济、环境效益的统一。”这一观点凸显了“绿色环保住宅”的指导原则，即以可持续发展观为指导，充分体现它的全方位性和立体性，在开发过程中严格遵循4R原则（Reduce、Reuse、Recycle、Replace），以此来寻求人、自然和建筑之间的和谐、统一。

绿色住宅的开发包括四个方面：开发绿色资源、开发绿色生态、开发绿色建材以及实施绿色服务，如开发风能、水能和太阳能就是一种无公害的新型替代能源。举个例子，在国内外享有盛誉的北京奥运会场馆之一水立方，在各个方面都为绿色住宅树立了方向和典范，无论是其设计、建造、建材的使用，还是采光、噪音处理、节能等方面都堪称世界一流，它真正贯彻和体现了“绿色奥运”这一理念。

（二）推行绿色物业

绿色物业具有较高的科技含量，其开发建设伴随着现代科技的应用，包含了能源的节约利用、建筑物抗灾能力的有效提升、降低污染等多个指标。物业要有特色才能具有和其他物业抗衡的竞争力和生命力，创新意识和超前意识能助推特色物业的发展。“硬件”和“软件”相配合才是成功的绿色物业设计的根本，一是要因地制宜，以人工环境和自然环境相融合的方式发挥区域优势。二是要配套丰富的软件环境。现今，房地产项目的成败因素之一就是物业管理。绿色物业强调的是以人为本，它重视人与自然的和谐生存，实现生态的平衡，利用现代高科技手段来打造健康居住环境，以此来满足人们对物质文明与精神文明的追求，获得高效、舒适、低污染的居住环境。

（三）实施绿色定价

绿色定价是房地产企业绿色营销模式中的一个重要因素，它是一种与绿色产品相适应的定价方式。绿色住宅的开发在成本上比传统住宅有所增加，主要包括了使用绿色建材和绿色施工技术而增加的成本、为环境保护而在施工中增加的成本以及绿色环保住宅在运营、维护中所增加的成本。绿色住宅的定价方法可使用在绿色住宅的成本基础上加上一定利润的成本加成定价法，也可使用在对比绿色住宅与相邻住宅的差异化后带来的竞争优势的竞争定价法。许多消费者表示能够接受较高价格的绿色住宅，因为确实真切感受到了绿色利益。因此，企业在制定价格时除了要充分考虑消费者的支付能力外，还要竭尽全力进行宣传，把绿色住宅的特点推广出去，使消费者愿意为高价格的绿色住宅买单。企业还可以另谋策略，比如以适当让利的方式来增加销售量，形成一定规模的经济效益，以此来获取更大的利润。

（四）发展绿色品牌

市场的竞争愈演愈烈，房地产企业要想争得自己的一席之地就必须树立绿色品牌的观念，制定企业可持续发展的品牌战略。品牌是企业和产品在消费者心中的一种形象代表，它包括企业品牌和产品品牌。为了不让竞争者之间的产品发生混淆，可充分发挥品牌的功能，把不同企业之间的同类产品区别开来。房地产品牌的建设需要一个长期的过程，企业必须得加大努力，提升自身水平。我们在现实社会中不难看出，一个强势的品牌很容易在人们心底扎根，当人们一看到这个品牌就能很快地联想到一个词或一句话，而且多数为大众所喜爱的正面词句。据心理学家推测，人们喜欢把某个品牌与美好的事物联想到一起，比如：鸟语花香、优美的环境等。因此，房地产企业的品牌或产品品牌应该从这些符合绿色环境的标志上多下功夫。综上所述，房地产企业发展绿色品牌的意义主要表现在以下几点。

第一，房地产企业绿色品牌的作用

绿色品牌的建设容易得到社会的公认和消费者的支持，以此来拉近企业与消费者之间的距离，这有利于塑造企业形象，也有利于挖掘企业可持续发展的潜力。同时，绿色品牌产品也能使得绿色原材料供应者的竞争能力在同行业间有所提升，占据一席之地。

第二，对购房者而言的绿色品牌住宅作用

现阶段，人们生活水平日趋提升，在追求物质生活的同时，人们更加注重精神生活。现今，都市生活的节奏在加快，许多上班族承受着巨大的精神压力，这些人愿意花钱去享受有品质的生活，环境优美的绿色住宅就是他们的首选，希望借此来释放压力。

第三，绿色生态的绿色品牌住宅

生态环境为人们越来越关注，保护好生态环境就是保护我们的家园。开发绿色品牌住宅，关注生态环境，更有利于人们的生活、社会的进步。

（五）促进绿色广告

房地产的特性之一是具有地理位置的固定性，所以，大部分楼盘都是以预售的形式进行销售的，这就需要促销手段。绿色广告是促销手段的一种，它包含了开发小区的基本情况、生态绿色率、楼盘打造的特色及品牌形象等内容，是房地产开发商以促进销售为目的、加大企业核心竞争力而设计的一种促销方式。绿色广告的设计最重要的是要吸引消费者的注意力，通常表现在以采光通风为主题，以不含有害、有毒及腐蚀性、挥发性物质，对人体没有危害的绿色建材为主题，以舒适高品质生活为主题等。可以从绿色公益出发，打造有关绿色公益的平面和立体广告，以此提升企业形象，还可博得消费者的信任。

在绿色住宅销售中，绿色广告促销占据了举足轻重的地位。绿色广告的设计需要房地产企业时刻关注营销前沿的动态，抓住市场机遇。特别是在媒体选择上要特别注重“绿色”效应，要选择消费者最易接触的媒体。绿色促销广告在设计上应有新颖的感觉，在内容上要凸显绿色住宅给人们带来的高品质生活，要树立房地产企业的绿色形象，展现出房地产企业对社会、对生态环境做出的贡献。

如今，人们的观点在发生改变，对贴近自然、呼吸自然的需求日益高涨，对于住宅的功能不再局限于遮风挡雨。普及和实现绿色环保的消费理念需要一个过程，房地产企业要想继续生存，拥有可持续发展权，就只能认准绿色营销之路。

[参考文献][1]刘建南，旷锦云.房地产企业绿色营销探讨[J].商品与质量，2011，（6）.

[2]毕素梅，于凤军.房地产绿色营销策略探析[J].中国集体经济，2009，（11）.