小型住宅设计案例精选(九篇)
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第1篇：小型住宅设计案例范文
原因有三：商住公寓供应趋减，需求仍然旺盛。
目前，商住项目在这两年形成了一个供应高峰，但随着国家宏观调控政策和更多限制性政策的出台，以及商住市场饱和度的增加，商住市场的供应在未来将会出现减少的趋势。
虽然是国内发展商炒作出来的概念，且各方对商住公寓褒贬不一，但众多的投资者或投资机构介入却是事实。国内经济的飞速增长以及北京奥运临近引发的商机，使得中小型企业迅速增加，这些企业实力较弱，而商住楼以较低的租金、邻近商务区的较好地段以及不亚于纯办公楼的环境成为这些中小企业的首选，商住办公的需求仍旺。
个人投资和企业投资双重青睐。
个人投资商住项目的案例不胜枚举，作为商住项目购买的另一个主体，中小型企业仍然保持比较旺盛的需求势头，而这些中小型企业购买商住项目主要是用于自住办公。商住项目投资成本较纯写字楼低，物业管理等日常费用也较低，有利于企业节省办公成本。因此，一些对企业形象要求不高或资金实力有限的企业热衷于购买商住项目办公。
新一代商住公寓市场潜力增强。
商住楼虽然受到政府规划一定程度上的控制，但新一代商住楼的出现仍然刺激了大量的客户需求。第三代商住楼除项目立项为住宅外，产品规划设计是按照写字楼的标准建设，办公环境及软硬件配套与纯写字楼相差无几，这在很大程度上弥补了原来商住项目的不足，但价格又较普通写字楼具有优势。
投资商住公寓应注意什么?
投资商住公寓，除了应该关注开发商的实力以防烂尾、延期交房等基本问题外，购房人还应该结合今后的出租或者出售考虑一些应该防范的风险。
首先，要考察开发商的实力和资信问题。
其次，项目的安全合法性：在购买前期要考察好开发商，包括项目本身的各类资质证书，以确保该项目的安全合法性。
地理位置：投资商住两用的公寓要选择一些写字楼少、成本高的区域，或产业形态比较密集、有发展潜力的区域。
装修程度：业主可选择简单装修，不需豪华装修；格局上要尽可能符合周围潜在客户的要求，如空间要大，尽量增加房屋的使用面积，一些非承重墙可以打掉。
租金：不要把重点放在租金的高低上，因为承租公司的规模、租期的长短等都比租金本身更重要，要控制空置期，减少时间成本。
第2篇：小型住宅设计案例范文
1．1老年人活动特点
老年人活动的内容极为丰富，在采访过程中我们得知，小型的活动通常是以2人～4人为主，参加对象通常是朋友关系，活动内容为聊天，散步，锻炼。集体活动一般以3人～5人为主，参加对象通常是邻里或朋友关系，活动内容主要是锻炼。老年人最经常活动的空间场所主要集中在专用活动场，社区活动中心和住宅附近，一些腿脚不便或冬季惧冷的老人会以门厅作为锻炼场所。由此总结出老年人的交往活动有如下特点:1)良好的景观环境能够鼓励其进行交流。2)交往空间合理分布，通常由一个主交流空间和几个次交流空间组成。3)小规模交流对私密性要求高，避免干扰，需要单独空间，大规模的交流活动则发生在社区中心等专门场所中。4)习惯于传统的交流习惯。常在散步的街边，楼道入口，住宅的阳台等处进行交流，富有生活气息。5)特殊情况。对腿脚不方便或冬天怕冷的老人应适当在楼内提供其休闲交流的空间。
1．2三个小区调研
1)学湖里小区。a．景观现状:优势:小区绿化植被良好，种类繁多，高低错落，且设置了可进入的绿化空间，配合以凉亭，休闲座椅等设施，营造了良好的社区景观和公共交往空间。劣势:由于缺少管理，凉亭等休闲设施陈旧，阻碍了老人到此休闲交流。b．老人活动空间:优势:小区采取集中与分散相结合的灵活形式，在小区边缘设置大型的活动场和专门的居民活动室，起到公共服务中心的作用，而在小区内部则沿街道和组团入口等老人经常活动的场所灵活布置小型休闲座椅，花架或凉亭，符合传统交流习惯。在住宅底层设置了半私密性的庭院，方便室内外的居民进行交流，符合老人的交流习惯。劣势:楼道入口处理简单，仅起交通作用，老人在此仅作短时间的交流，如打招呼等。且没有提供临近住宅的室内或半室内交流空间为行动不便或冬季外出散步的老人提供交流平台。
2)新园村小区一期。a．景观:劣势:一期主要是兵营式布局，绿化单调，没有宜人的景观。b．老人活动空间:优势:住宅底层增加了半开放的庭院，小区内街道尺度宜人，这都为老人所习惯的传统邻里交流方式提供了可能。且在公共健身区的座椅布置灵活，为来此锻炼或休息的老人之间的交流提供便利。劣势:只在小区中心处设置了公共健身器材。道路，组团入口都没有提供可交流的场地。兵营式布局不具备围合感，空间较为僵死，对交流起消极作用。楼道入口处理简单，仅起交通作用，老人在此仅作短时间的交流，如打招呼等。且没有提供临近住宅的室内或半室内交流空间为行动不便或冬季外出散步的老人提供交流平台。
3)新园村小区二期。a．景观:优势:景观经过精心设计，铺地形式多样，具有美感，且增设了水景，花架，雕塑等元素，使小区具有宜人的景观。劣势:对水景利用不足，几乎无人在此停留。植被只是为了绿化，绿地的可达性低。b．老人活动空间:优势:设置了老人健身区，在物业楼后增加了健身设施。增加了休闲座椅的设置。劣势:小区周边楼层过高，中心景观区则布置的过于空旷低矮，容易使老人产生压迫感，不符合老人所熟悉的交流尺度。可进入的休闲空间仍集中在社区中心，住宅附近几乎没有适宜老人活动的场地。社区中心距住宅较远，且没有专门为老年人提供室内活动的场所。小区锻炼设施分布不均。小区的锻炼器材主要集中在小区中心，与儿童游乐区混合，老人的交流活动易受儿童噪声干扰。另有少量锻炼器材分布在物业楼后，没有结合休息的设施，也未与人流最密集的中心景观区产生联系，利用率不高。小区休闲座椅主要集中布置在锻炼区前的空地处，距离较近，缺乏领域感和私密性。且在老人散步，聊天时易经过的道路，绿地和组团入口周围缺乏座椅布置。楼道入口处理简单，仅起交通作用，老人在此作短时间的交流，如打招呼等。且没有提供临近住宅的室内或半室内交流空间为行动不便或冬季外出散步的老人提供交流平台。
2对当地居住区设计中老年人交流空间设计的建议
以新园村二期为例，新园村二期在景观设计上虽然优于学湖里小区和新园村一期工程，然而高层小区的尺度感却不适合老年人在此交流，且只是将景观作为环境艺术的表现，忽略了其对于交流空间形成的重要作用，缺乏学湖里小区或新园村一期小区中传统的交流尺度和符合老年人交流习惯的空间分布和设计。以新园村二期为代表的当代居住区设计应当适当借鉴老社区中的闪光点，同时注意解决新出现的如楼道，门厅空间的再利用等问题，设计出符合老人交流习惯的公共活动空间:
1)在中心景观和住宅出入口附近设置半私密空间，供老人停憩使用。例如在住宅区周围增加可进入的绿地，减少绿篱的面积，在其中设置凉亭等鼓励交流活动的半私密空间，或利用住宅周围的绿地开辟花房，鼓励老人到此种植花卉，让老人从中得到乐趣，认识邻居，产生交流。2)在中心景观处加设社区活动中心，供老人进行室内活动3)取消集中式的休闲区域布置，在中心景观处设置少量露天座椅和半封闭的凉亭。在老人经常使用的空间，如绿地周边，水景，道路周边等地设置休闲座椅，配以半围合的灌木或可提供绿荫的乔木等，形成自然的半私密性空间，方便老人的小规模交流。4)在门厅与室外之间加设过渡空间，同时设置简单座椅和书包阅览处等，方便行动不便的老人在此休闲，与邻里交流，慰藉心灵。在冬季吸引老人到此简单锻炼或集会。
3启示
随着人口老龄化的加剧，老人活动空间在未来居住区设计中势必会被更多地考虑到。未来居住区中老人活动空间的设置除了考虑老年人的行动特点，解决防滑，无障碍等技术问题之外，还应当更多地考虑老人的心理诉求———空巢期，老人内心寂寞，渴望交流与沟通———设计出符合老人交流特点的公共活动空间。首先应当研究老人所习惯的传统交流模式下的空间尺度和空间特点。在设计中应当恰当对其进行考虑与运用。其次应当研究老人活动的路线和场所，以此为依据布置居住区中的老人活动空间，并结合老人特点，设置为鼓励交流的空间样式。最后不应当忽略在新住宅形式下产生的新问题和特殊案例，如老人对门厅的“另类”使用情况。对此可以借鉴MOMA的经验，将空中连廊作为老年人在住宅之间的活动室，减少其在高层社区中行动的不便，当然，此处也需要考虑到老年人对于空中连廊的心理接受程度等问题。
4结语
第3篇：小型住宅设计案例范文
台湾设计师谭淑静具有丰富的家居设计经验，业主类型又各异，也影响了她对过渡空间问题的处理。玄关除了具有收纳、装饰及隔断等功能，她还特别关注到电表、对讲机等细小区域的整饰，并提出在玄关区域开辟旅行箱、衣帽间等体量较大的储藏空间的必要性，契合了业主的功能诉求。在过道空间的处理上，她遵循屋主生活方式的不同，努力在有形隔断与无形隔断中寻找平衡点，让过道设置符合整体的动线安排。阳台的处理上，她给出了自生绿化墙的设计方案，这种自动浇水、施肥的智能化面板操作系统虽然更易于实现过渡空间在室内外自然景观上的连接，但它更多运用于商业空间，要转化成家居设计手法，在未来还需进一步地探索。
本刊针对不同区域过渡空间的设计与利用，与谭淑静设计师展开了对话，并结合她所设计的几套相关案例分享过渡空间在设计与运用上的经验与技巧。
对话设计师
(《现代装饰·家居》简称《现》，谭淑静简称谭)
《现》：在你看来，过渡空间在整个居室中占有怎样的地位?
碌：它占有非常重要的地位，就像点一个大餐，在主菜前会有前菜，中间有一杯冰酒，后面会有点心。要让一个空间作品是丰富的，就要处理好空间连贯性，在承接个案时，我对过渡空间的处理是非常重视的。
《现》：你的实案中，玄关的改造总是让人耳目一新。在你看来，玄关的处理有哪些注意的要点?
谭：首先是细节的部分。大部分住宅的总电表都是放在玄关位置，我们常常将它融入鞋柜、收纳柜进行修饰，若没办法做柜体，就做一个很薄的门片，与墙面连贯，将它遮挡起来。再就是对讲机的位置，我们处理过一些移位的个案，不仅要顾及它使用的动线方便还要不跳脱出玄关的区域。
第二，玄关不在于是否宽敞，而在于它能否转换心情，带来愉悦感。在做健康路林宅项目时，玄关处除用交叉红线的玻璃屏风作区隔外，转角处设有一处玻璃瓶盆栽，让玄关不再局限于一个小空间内。
第三，玄关区域一般会用来整合衣帽间或者鞋柜，并设置平台用来换鞋及放置出入门时暂拿在手头的东西。放置信件的小柜及悬挂钥匙的挂钩也会安排在玄关区域。第四，在我的印象中，有几个做玄关的特例，一是临沂街张宅，整个玄关是由一组半包柜及一面茶镜做了区隔，让光线自然透过来；玄关所采用的石材与客厅的木地板通过材质进行了区分，也更易于打理。玄关除射灯外，还在半包柜上悬有一盏吊灯，可在晚上起到造景功用。二是，高雄王宅，它是一宅一户，我们在电梯处放置了定制鞋柜，可以坐着换鞋，是不做明显玄关的特例。
《现》：过道是实现各个区域空间的连接途径，合理的改造将改变整个住宅的动线布局，对此，你是怎么看待的?跟我们分享下你最难忘的过道改造、利用的案例?
谭：房子的原结构限制了室内设计，我们等于是在限制中做设计。玄关能够改动的不多，基本上不改动门的方向，最多是修宽墙或是借由屏风显现空间张力；走道反而是过渡空间中改造较多的区域，我们希望能够把自然光越多越好地引入室内。在三重翁宅中，我们打掉原建商筑造的石墙墙体，以铁件做了一个透光不透影的书柜隔间墙，使得原本比较昏暗的走道显得不那么封闭。
作为过渡空间的过道，一般人是希望越少浪费越好。但是在三重翁宅的案例中，建商本来是将女儿房与父母房的入口设置在同一个长廊中，我们进行了拆解。在父母房入口，我们特意营造出一个走道，并设置了一间可折叠开合的私密会客室，赋予了走道特殊的空间意义。
我们也做过无形走道的特例，在永和张宅中，过道和一般的主空间，像餐厅、客厅、书房被整体结合起来处理，这样过道就被融为实际的使用。像餐桌，被放置在过渡空间中，但桌面边缘两侧都留有135厘米，拉出椅子也不影响走动。主功能空间内部也会有过渡空间的设计，譬如健康路林宅在卧室入门墙面设置了一个观景柜，相当于主卧房的小玄关，但打开门后又是长廊的端景，实现了私密睡眠区与公共区域的区隔和互换。
《现》：阳台也是室内外空间过渡的一个媒介，在大面积住宅中中它可以是一座小型的花园，在小面积的项目里可能只能放几盆盆载，对这个区域，除了满足自然采光的诉求外，还蕴含了哪些设计要点?
谭：一般在台湾，别墅可以有自己的庭院，但普通住宅的阳台只有一坪到两坪，能够发挥的余地不多。我们最近在做一个老房改造的商业项目，把楼板打掉做成整面墙飘空的效果，还做了绿化自生墙，将植物种在墙面，用电子面板自动去浇水、施肥，这也算是一种全新的尝试。当然，要达到室内外景致的交汇，除了阳台外，一般只能通过借景来实现，比如建议业主在客厅沿着窗边做一排坐台以靠近户外，或是在窗户外面延伸出一些平台来放置盆栽。
《现》：在对过渡空间进行整合时，收纳处理的空间诉求运用得多么?
谭：在收纳处理上，我们都主张把收纳藏起来，把它想成是长在空间里。有些业主喜欢旅行，在安置旅行箱问题上，我们基本上建议在玄关解决掉这个收纳难题。临沂街张宅的玄关坐台一侧的茶镜饰面的收纳间，量体不大，却可以收纳众多的鞋子及旅行箱。再譬如内湖谢宅，玄关左边的悬空茶镜饰面的柜子是鞋柜。茶镜对面的白色收纳柜则是放挂大衣、外套及一些小的行李箱。永和张宅，玄关进来的储藏间与厨房放置冰箱的位置互为表里。而走道处的坐台和抽屉则分别是小朋友的换鞋处与置鞋柜。
走道的收纳同样如是。一是注重功能诉求，三重翁宅的案例中，我们在走道的右侧墙面做有一个跟墙壁拉齐的收纳柜。它靠近女儿房及客浴间，为业主预留了放置换洗篮、浴巾、卫生纸甚至全屋用的工具等等可满足所有的公共需求的收纳空间。二是节省空间。临沂街张宅走廊上的高柜柜体，饰有五金手臂拉环，抽出后可用作烫衣板。
第4篇：小型住宅设计案例范文
关键词：建筑设计；景观；户型
Abstract: with the rapid development of real estate industry in our country, the form of building more and more diverse. Real estate architectural design management is a complicated systems engineering, this paper, from the house of the architecture planning, design and construction, government regulation and market demand of the architecture design of influence has explored the three architectural design management in real estate development is the key factor, summarizes the new development trend.
Keywords: architectural design; Landscape; family
中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：
1.引言
经济的不断发展，由于居民收入的增加和生活品质的提高，住宅建设从量的需求过渡到对质的追求。房地产开发科技和居住理念也需不断地更新，房地产市场由资源的竞争转化为能力的竞争，而房地产建筑设计管理是企业竞争的核心之一和房地产开发的灵魂。深圳作为一个迅猛发展起来的现代化大都市，当前城市发展面临土地空间、环境、人口、能源资源方面的巨大压力，市场竞争更为激烈。再加之人们对住宅的使用功能、舒适度、安全感以及环境质量更关心，因此住宅的功能、质量等方面都要与其价格相匹配，同时要与市场需求相适应。为迎合政策及市场，开发商更要在户型设计和规划设计上下足功夫。
2.建筑的规划
2.1规划布局的合理化
一个地产项目运作的成功，首先应该做好前期的规划设计，这是项目运作的龙头和开端。项目产品将来是面向顾客的，所以开发商要对最初的投资决策、目标分析和项目定位进行深入的调查，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑。在进行规划布局时要避开规划的细节和争议地，要从规划专业的角度考虑，重点对那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要从规划的战略发展中寻找投资点，因此，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排。
根据调查的实际情况，深圳的用地非常紧张，土地资源也非常珍贵，深圳现在很多批的小区用地的容积率非常高。住宅用地的容积率普遍都在4.0以上,除了松岗街道办由于历史原因一般控制在3.0左右,比起内地的住宅用地批准容积率一般要高。再加之深圳作为一个经济特区，政府制定了独立而完备的住宅建设法规和条例，使得深圳的建筑与规划的发展趋势变得很复杂。为了保证更多人能有住房，已经严格限制了容积率很低的别墅批准。政策要求开发更多的中小型住宅，因此开发商面对如此复杂的情况，在这样高容积率的住宅用地上规划出有竞争力的建筑产品，首先要做好基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市住宅建筑的总体发展趋势。
2.2建筑周围的景观规划
在住宅区规划中要充分考虑地形、地势和周围环境，挖掘地理环境优势，创造出合理、舒适的总体布局。当今的居住建筑已经不仅仅限于居住, 人们对环境的要求越来越高。要注重建筑与艺术的结合，特别是体现在周围景观的设计与规划上，要将单体、群体和景观环境完美结合起来。在深圳这样一个节奏非常快的大都市里，深圳居民不仅仅是需要的是一套房子，更希望能够在繁忙的一天后能回归到自然，放松身心。居民不满足于老式分割很零碎的住宅小区。因此开发单位如何能按照居民的心思营造一个自然和谐，安闲舒适的住宅建筑区就显得尤为重要了。可以采取以下措施：
（1）面积不大的住宅小区将建筑尽量沿项目周边布置，中间留出的大片用地作为中央绿地用来营造景观，采取各种艺术手法塑造多种多样的景观节点。在景观的设计上要注重创新，创造独特优美的环境。比如东南亚风情、北欧风情、、德国风情、意大利波托菲诺风情，这都是房地产单位在创新上的心思。但根据当地的实际，因地制宜创造独特环境是非常重要的。
（2）可以通过将周边好的景观资源引入小区，成为小区景观的延伸。朝着景观资源的建筑采用点式住宅，可以使小区内部建筑能全方位较无阻碍地看到外部景观。对于小区周围重要的景观资源，可以使正对着景观面的小区建筑让出一定的间距，形成景观资源共享。
（3）高容积率的住宅小区可以通过设置架空层从而保证地面大片景观的延续，通过对架空层的细节艺术性的打造，使架空层成为人们休闲娱乐，聚会聊天的温馨场所。
（4）对于住区的公共景观，重点要体现其功能。要坚持“静”与“动”的功能原则，是公共景观成为婴幼儿、老年人良好的户外活动空间。
（5）景观的设计风格要注重与建筑的特色协调。景观设计与建筑设计有机结合才使得整体具有更加真实感人的持久魅力。
（6）景观设计越来越强化中心、创造层次感和围合感。
2.3生态型、环保型的设计原则
生态型、环保型的设计原则始终要贯穿建筑规划设计的全过程。外部空间景观的设计要体现生态化。回归自然、亲近自然是人的本性，通过引入自然界的山、水与绿化，模拟出自然风光，使住区景观环境生态化，让人们感受自然生态之美。而住宅设计时应注意要有良好的室内气候条件以满足建筑物使用者居住生活的舒适和健康要求，进而使人和建筑与自然生态环境之间形成一种良性循环的和谐状态。尽量做到保持舒适的建筑环境，保证日照和通风条件的良好。
深圳的城市规划准则对日照的要求是新的小区要满足每户至少有一个房间的日照在大寒日三个小时以上，但是深圳属于典型的沿海热带城市，大部分时间都处于炎热状态，所以建筑物一般采取遮阳的措施。但由于政府不断加强调控，对于用地面积不大的小区，如果在小区中间设置住宅的话，则很容易对其它住宅的日照形成遮挡。基于此原因，把住宅沿项目周边布置，增大各栋住宅之间的间距，则是较易满足此项规定的较好的规划布局形式。
3.住宅的设计与建设
第5篇：小型住宅设计案例范文
关键词：京郊村镇小住宅 生态节能
Abstract: The article explains ideas about designs of small ecological houses in villagesand towns through some examples in Beijing suburbs.
Keywords: Small houses in suburbs, ecology, energy saving
背景介绍
目前，我国村镇居民掀起建房热潮。据资料表明，全国村镇迫切要求建房的居民约占10％～30％。这充分说明，村镇的住宅建设，已经成为住宅建设中一个很重要的方面。但是，由于国家对村镇住宅建设缺乏有效的管理，以及地方工匠和低水平的设计充斥市场，使村镇住宅建设产生了许多问题，例如住宅建成后功能布局缺乏可变性与适应性、能耗大、舒适度低等等，使村镇住宅的居住质量与经济投入极不相称，并带来了资源的极大浪费，这已经成为我国村镇住宅建设中的一个突出问题。基于上述原因，建设部提出了小城镇、大战略的口号，要求将中小城镇的住宅建设，放到一种国策的地位上来研究。笔者以为，研究与发展生态小住宅，是改变这种粗放的设计局面，提高村镇住宅科技含量的有效途径之一。所谓生态小住宅，是指可以通过组织住宅建筑室内外的各种物质要素，使物质、能量在建筑内部有秩序地循环转换，从而获得一种高效、低耗、无废、无污、生态平衡的建筑环境。对我国的村镇小住宅而言，生态的设计应符合节能、节地、节水的标准，应能适应家庭未来在居住成分方面的各种发展与变化。同时，从技术角度讲，依据我国国情，宜以适用技术为主，令广大居民经济上能够承受，施工上易于操作。下面即以一个案例来说明村镇生态小住宅的设计思路。
案例分析
⒈要求与限制条件
任何建筑设计的特色，均来自于限制条件。本文所介绍的方案，是一个委托设计的实例，所以，设计的构思首先是围绕业主的要求与场地的制约展开的。
⑴业主的要求：
该住宅位于京郊农村，住户是三口之家。住宅主要用于夫妻二人养老，以生活起居为主，不考虑农业生产功能。孩子将来可能与父母同住，也可能搬走。户主要求房间日照充足，冬季保暖，配备专用的汽车库，并且保安防盗。由于住宅位于城乡接合部，外来人口较多，因此户主还要求能够有一定的居住面积用于出租。但对该部分出租面积的要求是可分可合，或者说既可以租给一个租户，也可以租给两个租户，并且在不对外出租时，应该是整个住宅的一个合理的组成部分。
⑵场地限制条件：
场地的制约主要来自两个方面，一是如何满足日照间距，二是檐口“限高”。该宅基地东西长16.5m，南北长11.5m。南邻前院的平房，北邻村内主要道路，西邻户间小巷，东邻家族共用的车道，考虑到户主的使用面积要求及前院平房的遮挡作用，使日照间距难以满足。此外，当地村民在住宅檐口高度上有一条不成文的规矩，即相邻两家檐口高度至少要持平，不能高过另一家，以免有压人一头之嫌。该户相邻住宅的北面檐口高度为4.8m，即该住宅的檐口高度必须小于等于4.8m，这给盖楼房也带来一定困难。
2.构思与方案设计
⑴总体构思
由于“限高”限制的是北面檐口的高度，而对住宅主体高度没有限制，因此本方案采用了一个南北坡相互错落的屋顶，在保证北面檐口高度为4.8m的情况下，尽量提升住宅主体高度，使其能容纳二层使用面积。同时，底层室内地坪与室外持平，尽量不向地下发展，减少土方开挖量。在二层北侧空间净高最低处(2.1m)安排卫生间、厨房、餐厅等对层高要求不高的房间等，在住宅中部安排主要活动空间和流动空间。这样一来，高、低空间各得其所，“限高”的制约就化解了。为进一步增加使用面积，削弱冬季西北风对庭院的扰动，保证住宅内部的私密性与安全性，整个住宅采用L形平面。二层西部东西向的租户住房设有一个南向退台，以取得南向采光。
⑵冬季的保温与防寒措施
北京冬季住宅的保温得热是本方案要解决的最主要的问题。由于地处农村，没有集中的供热管网，当地村民一般自置土暖气，利用油炉、煤炉加热取暖，耗能多，经济投入大。考虑到北京地区日照充足，我们认为应该充分利用太阳能进行保温与得热，减少冬季取暖费用。
①冬季得热及贮热
A.太阳能系统
太阳能集热方式有主动式与被动式系统两种，被动式系统又分直接集热和间接集热两种方式。由于本方案除采暖外，还要考虑热水系统，因此采用了主动式与被动式、直接集热与间接集热相结合的方式。简单说来，就是在晒台上安装真空管集热器，加热洗浴热水兼起预热土暖气过水的作用，减少暖气加热时段；设置日光间作为采暖的集热器，利用室内的楼地面、地下的卵石床等高密度材料的热延迟性为储热器和散热器；日光间、卵石床与主要使用房间之间以管道相连，管道口用风扇提供循环动力。
B.直接得热措施
直接得热的原理是让冬季阳光从南面窗直接射入房间内部，用楼地板、墙体、家具设备等作为吸热和储热体。当室温低于这些储热体表面温度时，这些物体可以以低温辐射方式向室内供暖。辐射供暖比空气对流供暖更有效而舒适，其所需的舒适气温比对流供暖的要求低。在本方案中，为了增加直接得热量，采取了两项措施:a.在南部主要起居空间设置吹拔和落地窗，使冬季正午阳光能射入日照间距不足的一层;b.在屋顶两坡错落处设置南向高窗，弥补住宅北侧房间采光的不足，并取代北向采光，避免北向开窗带来的冬季热损失。c.毗连日光间常见间接得热设施有：特朗伯集热墙、水墙、载水墙、毗连日光间等。本方案在住宅南部设置了毗连日光间，其好处是:a.可将住宅年度热损失减少一半 ；b.管理简单;c.可以种花草，改善微气候;d.保留传统的院落生活习惯。为了保证有足够的集热面积，整个南部庭院和二层租户的退台都被纳入日光间内。这样，户主和租户可同时享受日光间的好处。
D.门窗的设计
玻璃窗既是得热构件，也是主要的失热构件。为避免夜间耗热增加，所有南向窗的面积不超过墙面积的35％。为了加强保温，在高窗下部吊顶设置了一道可推拉的保温板，白天打开，允许阳光透入；夜间封上，防止热量散失。由高窗构成的三角形断面的小型集热空间，还可以辅助毗连日光间集热。
E.储热器
收集的热量贮存在卵石床内。较特朗伯墙、水墙等储热器而言，卵石床施工简单，易于维护。本方案中卵石床设在底层卧室、客厅等主要空间下部，在蓄热的同时可以改善地面的热舒适度。车库下部也设置了卵石床，防止车库冬季过冷。卵石床内有管道与屋顶集热室、毗连日光间和起居厅、卧室分别相连。
F.基本工作原理
整个住宅的太阳能集热系统在冬季的工作原理如下:白天，阳光直接射入室内和日光间，形成温室效应，室内空气被加热。楼地面、墙体开始蓄热，形成低温辐射向室内供暖。毗连日光间、屋顶集热室的热空气以强迫对流的方式送往地下卵石床，储存起来以补偿夜间的热损失。晚上，关闭二层吊顶的保温板，拉上保温窗帘，减少热损失。楼地面、墙体在材料的热延迟作用下，继续向外辐射散热。同时抽取卵石床内的热空气，与室内对流换热取暖。为了防止热量向外散失，屋顶和外墙都夹设了保温材料。
②冬季防寒
本方案在建筑布局中设置了三道“热闸”，用以保温隔热:一道是南部的毗连日光间，在冬季夜晚紧闭门窗，形成室内外间的一道保护屏障。其中，户主和租户户门均在楼梯间内开启，与室外相隔了日光间、楼梯间两个过渡空间;第二道是地下卵石层，防止一层室内热量向地层传导;第三道是将厨房、卫生间、车库、锅炉间等次要房间布置在北侧，并减少北墙和西墙的开窗面积，缓冲来自住宅西北面的冷风渗透。
⑶夏季的通风与散热
住宅冬季的得热系统在夏季也成为热量的主要来源，因此夏季要解决的主要问题是遮阳与自然通风。自然通风实际上是与冬季集热同时考虑的。建筑物的自然通风机理主要有两种：一是利用风压，如在建筑中设置“风道”，实现穿堂风;二是利用热压，如设置通风井，实现“烟囱效应”。本方案以利用热压进行诱导通风为主，其措施是:在主要起居空间中设置吹拔，使气流能在上下层间自由流动；利用坡屋顶的错落，在室内造成局部高空间，使热气能在屋顶聚集，远离人体所在高度。具体的工作原理是:夏季，展开毗连日光间顶部卷帘，屏蔽太阳辐射，同时打开日光间山墙上部开口，对流散热。在室内，打开屋顶集热室的窗户，热空气上升后在此逃逸，同时，室外阴影区内的冷空气从一层北窗补充进来。
⑷功能适应性
从住宅整个使用周期考虑，户主家的人口可能增减，租户可能变更，因此住宅的设计要能适应这些变化。措施之一是在结构设计上留出空间分隔变动的可能性，即利用纵横墙和框架混合承重，增加空间跨度，减少承重墙的数量。措施之二是充分利用室内空间高度，开发夹层空间。例如，一层租户的“卧室”和“起居室”是通过家具来划分的，在单一的大空间中进行了功能的重新组织。二层租户利用坡屋顶的升起设置了一个夹层，布置次卧室和储藏间，夹层下布置净高要求低的卧床和卫生间，可以容纳多人合住。措施之三是以最少的楼梯联系楼上楼下，户主和租户共用，使两者的住房可分可合。例如，西侧部分户主可以出租两层，也可只出租首层，而留二层自用。措施之四是在楼下布置会客厅，在楼上布置起居厅，分别作为对外和对内的活动中心，以适应村镇家庭来往客人较多的情况。两者间以吹拔相联系，既沟通了视线，又增添了别墅的高档感觉。
推广前景
生态小住宅除具备良好的经济效益与环境效益外，在村镇还有广泛的推广前景。首先，建房是村镇居民的生活大计，住户必然重视它在整个寿命期间的运行费用，从而较易认识生态住宅的经济效益，认同生态住宅相对较高的初始投资。其次，当前村镇住宅建设大部分处于自我备料、自我建造的状态，住户可以根据自身经济能力，确定建筑标准，这就为以“适宜”技术为核心的生态小住宅的推广创造了条件。另外，我国村镇住房建设中所存在的户学户、邻学邻的风气，在一定程度上不失为推广生态小住宅的有力推动力。
综上所述，建筑师有理由加入到当前村镇住宅的建设中，指导和推广生态型小住宅的建设。
第6篇：小型住宅设计案例范文
【关键词】高层建筑；全钢大模板；施工技术
1、全钢大模板施工技术的优点
钢筋混凝土结构施工过程中的模板工艺是塑造优良的结构观感质量的关键环节。从某种意义上讲，没有良好的模板质量就没有良好的结构造型。模板工艺的发展过程是由最早采用木制模板发展到小型组合钢模，现在，愈来愈多的高层建筑施工采用了全钢大模板。全钢大模板之所以被施工企业认可与采用，是因其在高层钢筋混凝土建筑施工过程中显示出了多方面的优点。虽然大模板的一次性制做成本较其它类型的模板要高，但其在使用过程中带来的效率和效益是其它类型的模板无法比拟的。这是因为：
1.1与生产力低下和劳动密集的传统的模板相比，全钢大模板安装和拆除比传统模板要快捷得多。从而加快了模板的周转使用次数，进而加快施工进度。
1.2质量上克服了小型组合模板的一些无法避免的通病，使其形成的混凝土外观不出楞，不错台，无漏浆印迹，平整、光洁。
1.3全钢大模板坚固的构架使其经久耐用，克服了小型钢模经两三次周转便出现变形，扭曲等弱点。
1.4可利用在全钢大模板上加一些附件架设施工步道，挂设安全网等。
1.5增加住宅有效使用面积。取消抹灰后，增加了建筑物的使用面积。例如一间按15m2计算的房间，省掉抹灰厚度25mm，可增加室内有效使用面积0.4m2。综上所述，采用大模板不但不会增加投资，反而会降低工程造价。
2、工程案例
某住宅小区两栋高层住宅楼，建筑总面积达28万m2，其中地下部分1层，地基为CGF复合式桩；地上部分18层，建筑总高度为55.6m。主体结构为钢筋混凝土框架―剪力墙结构。
2.1混凝土墙体大模板设计
对不同的结构部位制定各自的模板设计方案以达到清水混凝土效果： 地上部分的混凝土墙体采用全钢企口搭接式大模板；梁、板采用竹胶合板模板；门窗套模板采用木面钢角整支散拆的方案；楼梯踏步则采用敞开式整体一次成型钢模板。在满足塔吊最大起重量允许的条件下，均按照工程结构形式及进深尺寸、开间设计模板尺寸规格，以大块形式确保模板施工的整体性。模板的面板采用6mm 钢板，竖肋采用间距为300mm的8号槽钢，上下封头与左右边框采用80×8的角钢。模板横背楞（主龙骨）用双向10号槽钢焊接而成，间距为55mm，与竖肋间由通用连接件固定连接成整体，并同时保持900mm～1200mm的间隙。全钢大模板的具体构造见图 1。
图 1 全钢大模板整体示意图
2.1.1 阴阳角模
工程使用的阴（阳） 角模为大阳角模和小阴角模，阴（阳） 角模和相邻的墙模的搭接方式为企口搭接，和墙模面板间保留2mm空隙；小阴角膜采用与大钢模板相同的材料，且与其相邻的大模板间用勾头螺栓固定联接，用以加强定位的准确性。
2.1.2 配模板
工程按标准层设计模板，其他的模板以标准层模板为基准改装，模板厚度为100mm，内模配置高度（层高―板厚）为2700mm，内墙施工缝隐藏于楼板之内；外模配置高度（层高+搭接尺寸，其中上包50mm）为2850 mm，外墙施工缝上下衔接。
2.1.3 模板固定
为了预防墙体的错台，阳角模与丁字墙以及相邻大模板之间用M16标准螺栓进行固定，采用直芯带加固，并用钢楔子锁紧连接处。
2.1.4 接缝处理
在阴（阳）角模、门窗套模板与墙板接缝处、墙模板根部、顶板与墙面接缝处，都需粘贴海绵条，防止漏浆，保证外墙上下楼层施工缝良好的衔接，使上下楼层过渡自然，以保证在施工后达到清水效果。
2.2全钢大模板技术施工工艺
2.2.1模板安装
1） 安装前，首先清理模板板面，涂刷脱模剂。
2） 将电线管、电线盒等材料安装固定在钢筋网片上，并检查固定效果。
3） 在地面上组装好门窗洞口模板，放进钢筋网中，再在模板四条边上加设限位钢筋，并在模板中间用木方对撑，避免串位，然后开始支承墙体模板。
4） 先将每个房间的四个角模板就位安装后，吊放大块整体平模板安装就位。
5） 模板在校正调直以后，接口处均用直芯带进行连接，并做加固附着处理。
2.2.2模板拆除
模板拆除的条件是在室温下，墙体混凝土的强度等级达1.2MPa（或1N/mm2） 。模板拆除顺序与模板的安装顺序相反：先拆穿墙杆，待模板完全脱墙面后，拆除角膜；角膜拆除后要及时磨平凸出墙面的混凝土线条，进行起吊模板；大模板脱模后及时进行板面清理工作；最后由专人进行模板维护与保养，保证模板在施工过程中的质量。
2.2.3外挂架的使用
1） 外挂架必须架设在墙体上，按照设计标准布置，外挂架的相邻间距小于 2 100mm。
2） 挂架安装中必须保证挂架螺栓安装完毕，并拧紧，起吊过程中不得脱勾。
3） 挂架安装所采用的混凝土强度等级不低于7.5MPa。
4） 挂架螺栓直径为25mm，材质为A3号钢，禁止采用其他材质和规格的挂架螺栓代替标准螺栓。
5） 挂架在使用的过程中要严格控制承重荷载的最大值。
6） 外挂架的安装过程中，挂架下部相邻门窗口的部位要采取加固附着处理。使用脚手板紧固外挂架，并与外挂架须紧密相连，不允许有松动现象。
2.3模板使用的安全措施和模板保护
1） 模板使用前用缆绳牵拉至施工地点，搬运过程中要防止模板因旋转碰撞伤人；
2） 由专人负责检查模板支撑、对拉螺栓的安全状况，及时排除安全隐患；
3） 模板堆放前，先清理场地，便于模板平稳堆放；
4） 模板拆除后，要保持模板清洁，并涂刷脱模剂；
5） 应及时处理模板拆除后出现的肋边变形或板面不平整等现象；
6） 大模板要注重日常养护和检查维修。
3、结语
总之，全钢大模板技术可成倍提高施工效率，从整体上节约成本；浇筑的混凝土表面平整、成型效果好、观感质量好，达到了不抹灰的清水混凝土效果，减少装饰湿作业时间，同时装模拆模迅速，从而大大缩短了施工工期，减少了工人的劳动量；可以使工程增加建筑实际可使用面积。全钢大模板技术的优越性使建设单位获得了较高的经济效益，施工单位也取得了良好的社会效益，是一种经济节能、符合循环经济的新型应该大力推广的技术。
参考文献：
第7篇：小型住宅设计案例范文
2012年―清华大学 建筑学院 博士生（北京，中国）
2003年―2005年东京大学 研究生院 新领域创成科学研究科（东京，日本）
2004年―2005年巴黎-国家高等拉维莱特建筑学院（巴黎，法国）
-日本政府文部科学省派遣交换留学生
-Sint-Lucas 建筑学院（布鲁塞尔，比利时）
-日本政府文部科学省派遣交换留学生
1998年―2003年大阪大学 工学部（大阪，日本）
|工作经历|
2008年3月―2012年9月SAKO建筑设计工社（北京）/建筑师，设计室长
2005年3月 ― 2008 年3月SAKO建筑设计工社（北京）/建筑师
目前在北方工业大学建筑系任设计老师
|获奖经历|
2008年4月银奖，2008年 日本商业空间协会设计
大奖赛 [北京电影节的展览空间设计]
2005 年3月最佳硕士论文奖， 东京大学
2003 年10月二等奖，第10届UNION造型设计大奖赛 / 日本（评审委员： 小一浩）
2003 年3月最佳毕业设计奖，大阪大学
记者：您认为材料对建筑意味着什么？
青山周平：在建筑设计中，比如钢、混凝土、木材都是材料，但是建筑与结构的材料两者肯定是不一样的，例如木结构跟钢结构的形态就完全不一样。结构的材料往往会决定建筑的形态。表皮的材料应该与结构的本身相符合。材料应该是一个建筑师在做项目初期策划的一个最初的想法，是建筑形态的表现。其中也包括了墙面、天花、瓷砖（分为抛光、哑光）等很细的材料选择。材料也是表现建筑创作的一种基本手段之一，案例中的天津小学的中庭的设计为了营造了室外的感觉，本身在室外跟室内玩的感觉肯定是不一样的，案例中用的材料都是室外的材料，例如：墙面石材的选择，台阶的防腐木材料等等。其中铺地的亚麻地板是无缝安装，空间是连续的，材料的选择还是基于建筑本身的结构的。
记者：在跟业主沟通的过程中，在材料的选择上，会不会发生一些分歧？
青山周平：这种情况肯定是经常会发生的，大部分都是造价问题，在日本做项目通常都是提前做总的预算，对于某种材料的选择不会限制的很局限。甲方就项目的最终效果而言，通常如果你某种材料超出部分预算过多，但是在另一种材料上降低了材料的造价的话，最终的与总造价还是一致的话，甲方也不会干预过多的。这样建筑师也就可以坚持最初的设计概念。案例中的天津小学的台阶设计一方面是具有台阶一楼到二楼的通达的作用，另一方面设计形式上就做成类似是希腊古剧场的一种半圆形主场的效果，从而这个区域就成为了学校的一个聚会的场所。
记者：您如何看待当下日本青年建筑师的成长环境？这样的成长环境带来了哪些利与弊？
青山周平：首先得先说一下日本的社会大背景：从2005年开始人口开始减少，到2050年要减少3000万人，现在整个人口的发展就是数学的抛物线是下降趋势的，这是除了日本战后的特殊时期之外的一个新的社会状况。另一方面是日本的老龄化严重也是不容忽视的。随之对日本建筑业的影响也是显而易见的，建筑的项目越来越少了，例如2006年日本的青森县美术馆（日本的县相关于中国的省）是日本最后的一个县立美术馆，也就是说从那个时间开始日本国内的美术馆已经饱和了。同样日本有5760万户住宅，但是住户数量或者家庭数量仅需要4960 万 （都是2008年的数据），这跟中国的现状很不同的，日本的空房率是 13.1% （2008年的数据）。从而改造就住宅的项目就比较多起来，这些都是日本青年建筑师面临的社会状况。
在日本青年建筑师大学毕业后一般都是先设计一些个人的小住宅项目，项目完成后在一些杂志跟媒体上，等有了一定的知名度，会承接一些其它的住宅项目其中集合住宅项目比较多一些。然后在开始做一些中小型的公共建筑，其中一部分人有机会做一些国外的大项目。
在这些大环境下，给青年建筑师带来的的好的方面是：提前面临了这些突出的社会问题，也可以提前提出解决的方案。其中的人口减少、老龄化化的问题很快也会在欧洲或者中国等地区相继出现。如果说日本的建筑师通过自己的专业技术努力需求到了解决的方法，可以为其它国家提供完善的解决方案。
不好的方面是：日本国内的个人住宅项目设计较之其它一些国家是比较独特的情况。例如在日本做新建个人住宅的项目，跟业主的沟通比较直接很容易达成最终的建筑效果。这种情况是很单一项目交流情况的，其实不利于建筑师们在海外的职业发展，毕竟大多数国家的整个建筑设计的环境比较复杂，设计过程中需要考虑的各个节点的事情很多。如果我们仅仅局限在日本国内的发展的话，能力是得不到提高的，就如整个日本社会面临的“加拉伯戈斯群岛”现象，也同样是出现于当代的日本建筑界的。
记者：请您谈一下青年建筑师的职业精神与社会责任何在。
青山周平：建筑师的社会角色决定了建筑师是必须得关注整个社会问题，例如在北京的胡同改造和更新，北京的交通问题，这些都对北京的未来城市空间有很大的影响。日本面临的人口减少跟老龄化问题都是通过一些项目的改造来寻求解决方案的。中国现在所提倡的保障性住房的政策，其实在日本六七十年代也有建设的，日本的日本住宅公团（现在名字改成UR都市机构）就是代表。目前中国的建筑师是否是建筑师也参与其中呢？考虑到目前中国的人口的需求，我们建筑师是应该加强关注度的，中日也可以多交流此类的经验。
现在的很多建筑师做改造的项目，保障性住房（日语叫‘团地’）的改造是其中的一部分。例如：小户型改成大户型；扩大公共交流空间；整个建筑的上下水改造及卫生间扩建等等。总之，我认为青年建筑师的社会责任一方面是踏踏实实的做好现阶段的一些实际的建筑项目；另一方面就是多考虑社会的大背景，改变自己的局限思路来做设计，例如在2011年日本大地震之后，这次地震的时候，因为地震本身而倒塌的房屋很小，倒塌的房屋基本上都是因为海啸而倒塌的。，需要新复兴很多建筑，作为建筑师也应该多考虑城市的长远的发展及整个城市的规划，在此基础上来讨论实际问题。虽然实现的过程可能存在很多坎坷，但这是建筑师的基本社会责任感。
|设计主题说明|
一期建设的是小学校，图书馆。二期建设的是中学校，体育馆，食堂。
小学校是分别将4层共计8座校舍的角度改变，设置在ZIGZAG。北侧4个特殊教学楼和南侧4个普通教室栋之间，搭建了一个大的屋檐，使1楼部分构成了半室外的共有空间=内街。8个校舍的内外墙壁用了8种涂料，构成了一所色彩鲜艳的小学校。无论是在室外还是在共有空间，都可以用颜色来识别自己使用的教室。并且每层都有配色，1楼是黄色，2楼是红色，3楼是蓝色，4楼是绿色。每层的颜色使用在走廊的地面，中街的小阳台墙壁的镶嵌花砖，天桥的扶手和洗手间墙壁的镶嵌花砖上。
透过共有空间的巨大屋檐上设置的两种（φ=1200，1500 ）圆形天窗照射入阳光，通过校舍之间的空隙带来阵阵清风。内街的内立面使用6种不同大小的圆形，构成一立面图。其中2600mm的圆形从走廊里突出900mm，形成小阳台。给这个空间构成了一个大特征。无论是阴雨连绵的雨天，还是寒冷彻骨的冬天，孩子们在这里活泼的追逐游玩，还可以随意的开个发表会什么的，是一个可以充分有效利用的空间。共有空间两侧的普通教室校舍和特殊教室校舍间通着12支天桥，桥上学生来来往往的情景，给空间整体带来了很多生机活气。内街的西侧大楼梯是为了大家的好交流广场。并且，各校舍外立面设置了出窗式的室外机放置处，使用了比基本外墙壁较深的颜色，形成了凹凸有致，变化丰富的立面图。
对于实现充满魅力的人性化的学校空间，特别的锯齿建筑形状和布局、半室外的中庭大空间非常重要，在此基础上再加上照明设计，项目魅力倍增。
照明设计的理念是极优地表现特殊建筑，另一个是学生不在学校的时间段学校也是这个地块魅力四射的象征性的存在，为此充分考虑夜晚的照明设计。
一般的学校只考虑白日的照明，本项目的照明完成度与众不同。
从中庭洒落到外面的光需要着重考虑，在小学校外墙亮点的圆形飘窗也设置LED照明，夜晚也释放着平和温馨的光芒。就是在通常的夜晚，学生放学后，点亮飘窗的LED照明，这一点就足以向周边诠释学校的存在感。
高品质的照明规划不仅是室外，而是延续室内，灵活利用中庭走廊的蜿蜒曲折、绵延伸展的特点，让走廊形状更加吸引人，沿着走廊排列照明，虽然只是普通的荧光灯，但却魅力四射、高雅动人。
还有在穿梭于巨大奢华的中庭的连廊地板上，设置地埋式LED流线。从上层眺望中庭，连廊的LED流线跃入眼帘。冬季日照较短，室内较为昏暗，有了LED流线学生即可安全舒适地利用连廊。
像下面这样，中庭是考虑节能环保进行的照明设计，在器具选择、现场照明设置时，弊社设计师亲临现场细心指导，实现了理想的效果。
在中庭引入阳光的设计减少了人工照明的使用，从而达到节能的功效。走廊部分的萤光灯按1400mm的间隔配置，同时兼顾了中庭部分的采光。
小学校的多功能教室和旁边的图书馆，有规则地排列稍小的点光源，配合内装设计，实现快乐的、明亮而可爱的空间。
|设计主题说明|
本项目是一个在湖泊上漂浮的小岛上的建筑面积为2，000m2，地上地下各一层，包含红酒展示厅、餐厅以及地下酿酒坊等在内的俱乐部。
第8篇：小型住宅设计案例范文
【关键词】中小房企；商品房销售；风险预控
一、预控销售人员素质不高带来的风险
现阶段的中小型房地产公司通常是根据项目开发规模的大小决定是自行销售还是请专业的销售团队销售。不论采取何种方式，都是售楼人员直接同客户打交道，他们的言行代表公司，关系到公司品牌形象的树立。
目前市场上的房地产销售人员一般都是采取底薪+提成的薪酬方式，这种方式的好处是能最大限度地调动和激发销售人员的工作热情，他们会不遗余力地将产品推销出去，其结果是资金回笼快。但其不足也是显见的：销售人员为了提高销售业绩、多拿提成，一方面对销售有力的一面随意地夸大其词灌输给客户，另一方面又刻意隐瞒一些不利销售的因素。售楼人员大都流动性比较大，甲楼盘销售接近尾声时，就可能到乙楼盘高就去了。若期间双方发生纠纷并给购房户带来损失，也只得由开发商来收摊了。因此除了要完善薪酬管理办法、制度设置这些硬性规定外，提升销售人员素质就变得尤为重要了。
1、在给客户进行楼盘介绍时，对房屋户型、面积、朝向、价格、设备材料、小区规划指标、小区内的各种配套设施、小区交通情况、小区物业管理、周边环境等要慎重、准确、详细。
2、主动告诉客户小区内外的“不利”因素，如小区内垃圾房、水泵房、配电间、自行车棚、儿童设施、球场的位置；工程建筑中设备层的位置；小区附近是否建有高速公路、机场、废品站、垃圾站、高压线路、无线通信基站等。
3、熟悉购房合同、银行按揭贷款合同、前期物业服务合同、业主公约内容，并能指导购房户完成相应合同的签订工作。
4、熟记并牢牢掌握销售手册内容，能熟练回答客户提出的各种问题。
二、预控广告内容陈述不当带来的风险
商品房销售绝大多数是依靠广告向外界推销的。“广告”简单说就是利用选定的媒介将产品及相关信息系统传播给受众群体的一种促销手段。它包括楼书、宣传活页、户型图、建筑模型、样板房、电视、网络、DM投递广告、车体广告、路旗广告、广告牌、楼体广告、工地周边彩旗、围墙广告等，这里所说的广告是开发商在宣传和介绍商品房的同时，所做出的对商品房一定事项的补充说明或者是对商品房质量的声明、陈述。正因如此，开发商在做广告时，应组织建立一个广告审核组，由法律专业人员、营销策划人员、工程技术人员、财务人员组成。每一个广告在前要经过该小组审核，避免由于失误或广告内容触犯相关法律引起纠纷、投诉，从而给企业造成损失。
有一个案例，某开发建设楼盘300多户住宅中，只有半个单元的11户住宅是一个卫生间，其余皆设置了主卫和次卫两个卫生间。但在商品房销售广告的户型图中并未对此加以说明，加之销售的又是期房，造成一购房户在开盘当天本欲购买双卫户型的却错买成了单卫户型。该购房户随即向当地行政主管部门投诉，随信附寄户型图，以虚假广告为证据，以自己受误导为事实，以由于受误导而失去了选择满意的商品房为内容，事件结果以行政主管部门给开发商开具罚款单了结。还有经常看到的以“距火车站××分钟”来形容地块的地理位置优越，此种表述也是违反了《房地产广告暂行规定》第十条规定：“表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。”
毋庸置疑，广告在商品房销售阶段起到了举足轻重的作用，特别是在预售阶段，设计精美的售楼书、恰如其分的文字说明、充满想象力的广告语会使人产生憧憬，增加购买欲。在房地产广告时开发商应做到语言规范、内容真实、形式合法，以减少给企业带来的风险。
三、预控规划、设计变更不告知带来的风险
案例：某小区内的垃圾房和最初设计相比改变了位置，但开发商却没有通知有关购房户，在办理交房手续时，与现有垃圾房靠得比较近的50多户购房者义愤填膺，在和开发商协商多次、沟通无果的情形下，开始上访。他们先后与当地房地产管理局、规划局、市人大、市政府交涉，理由是当初买房时该位置无垃圾房，否则也不会选择购买此处房产，而且商品房买卖合同规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”，因此购房户强烈要求将该垃圾房拆除。经过多次上访，最终政府下令开发商将垃圾房拆除。
通过以上事例可以看出一个小的失误给企业带来的危害，开发商不仅有资金上的损失也面临企业声誉下滑、小区品牌打折的无形损失，而后者的损失更是长期和巨大的。在房地产市场面临前所未有的压力和挑战的今天，开发商更要妥善处理与购房户之间的矛盾和纠纷，规范自己在开发过程中的行为，做到：
1、在商品房预售前，仔细核对楼书、广告、合同、工程规划之间是否一致，是否有变更行为。
2、开始预售时，如确实发生工程规划、设计变更行为应及时通知销售部门，严格按照法律的规定和合同的约定履行通知义务。
3、对不同意变更的购房户，及时采取沟通协商等补救措施，减少损失。上面案例中发生的时间点是正值房价上涨的过程中，人们一般是不会选择退房，若房价正好处在下跌通道中，可能这些购房户就会选择集体退房了，那给开发商带来的损失就更可想而知了。
四、预控延期交房带来的风险
由于房地产预售制度的存在，买卖双方签署《商品房买卖合同》的时间与商品房实际交付的使用时间会因小区建筑规模、建筑体量大小等原因而有1～2年的时间差。而在这段时间里，由于国家宏观经济政策、小区规划变更、市场建材价格波动、施工队伍素质、施工质量、自然灾害等诸多开发商难于预见的因素影响，致使原合同上约定的交房日期可能无法兑现，开发商因此要承担延期交房的风险。
案例：某小区在2007年元月1日开盘，合同约定该商品房经验收合格最迟于2008年5月30日交付使用，同时在出卖人逾期交房的违约责任中约定：“（1）逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金（2）逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。”
当时十一层的房屋已施工至六层封顶，离交房时间还有17个月，按照正常施工速度，按期交房是没有任何问题的。然而在施工过程中除遇到2008年的冰灾外，施工队伍以原材料涨价、如果还按原签署的施工合同总价继续施工会亏损为由，一次次停工要求开发商追加资金。在双方多次协商未果的情况下，开发商只得清退该队伍。由于期间一次次的停工和更换施工队伍，最终导致该项目于2008年9月30日才交付使用。扣除合理的、买卖双方认可的冰雪灾害天数外，按照合同约定的每位购房户赔偿金50～60元/日计算，开发商总计支付了近100万元的违约金，致使这家小型开发商在该项目上的利润损失不小。
从以上案例可以看出，由于预控因素考虑不全面，致使企业承担了很大的风险，建议可从以下方面多加把握：
1、及时保留规划变更、自然灾害的证据。在施工过程中如遇重大自然灾害，行业主管部门为保证施工人员安全，会下达“停工通知单”，开发商此时要注意收集、保留类似的书面文字材料、影像资料，作为减免违约天数的理由。规划变更同理。
2、约定违约金标准尽量低。一般这个数字额度要经过当地房管局开发办审核，在行政许可范围内尽可能地低设，而且最好约定一个封顶价格，在合同空白处约定，如“最高赔偿金不超过×××万元”等。
3、随时监控工程质量、工期，部门之间注意沟通。如果工程质量不合格，出现返工、加固等情况时，势必影响工期，此时各部门之间一定要多沟通，工程部将此信息及时反馈给销售部，以便销售部在今后卖出的房屋合同中修改交房日期，减少损失。
4、开发商资金要准备充足。这对中小房企来说更难。大型房企可以通过上市、发行债券、买卖股票等办法融资，中小房企则只能依靠自有资金或银行贷款进行项目开发建设。所谓兵马未动，粮草先行显得尤为重要。
5、预留办理“竣工验收备案表”的时间。《商品房买卖合同》中有关交付期限的约定如下：出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（5） 。
目前开发商与购房户在签订合同时多是以选择第一项即“该商品房经验收合格”作为办理入住手续的前提条件。但能说明验收合格的文字材料就是《竣工验收备案表》。通常理解的通过验收和取得《竣工验收备案表》这两项工作之间是有一定的时间差的。如果购房户追究这个时间点的话，走法律程序时，法院通常是采用后面的时点作为房屋验收合格的时间点。
备案表上要有规划、人防、消防、勘察、设计、施工、监理各部门签署的意见并加盖公章。开发商走完整个流程是需要一定时间的，如遇办事人员出差等原因，取得备案表的时间就更长。因此开发商和购房户签订的合同中关于房屋“交付期限”一项一定要预留出这段工作所需时间。
6、以书面形式通知买受人办理入伙手续。一些购房户由于工作、求学、生意上的原因，或更换了手机号码、或变换了通讯地址，甚至可能移居异地，然这些购房户并没有将异动情况及时告知售楼部。如果开发商采取报纸、电视、电话等方式通知购房户办理入住手续时，这些人由于各种原因可能看不到公告内容。购房者便会以此为由拒绝接房，要求赔偿违约金，甚至可能被别有用心者加以利用，使得开发商有可能承担延期交房的风险。故建议以特快专递、挂号信的形式通知，若争议则有据可查。
7、认清合同内容，在空白处多做补充。《商品房买卖合同》中往往会约定“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）（2）（3）……”。开发商应在空白处尽量多写，如“主管部门通知的停水、停电”、“政府部门所采取的各项管制”、“因政府的行政命令造成的延期”、“应规划部门要求的规划设计变更”等，以此来规避延期交房风险。
五、结束语
综上所述，在房屋销售过程中如果不注意风险预控，可能给开发商造成的损失主要有三点：1、经济损失，同时伴随群体上访事件及法律纠纷；2、开发商自身信誉受损；3、所开发楼盘品质形象受损。
要挽回损失，重塑企业品牌和信誉，开发商须付出之前几倍的人力、财力、物力，纵使这样有些损失可能仍然无法挽回，这对中小房地产企业来说真是“伤不起”啊！为此就要把风险预案做在事前，减少损失，为企业创造更多利润。
参考文献
[1]《商品房销售管理办法》.建设部令第88号
[2]《房地产广告暂行规定》.国家工商行政管理局令第71号
[3]《商品房买卖合同》.地方版
第9篇：小型住宅设计案例范文
【关键词】景观设计
前言
目前，我国住宅小区建设步伐不断加快并且日趋成熟，但是，在小区景观设计方面，依然存在很多的不足，导致小区整体建设质量欠佳，本文主要围绕着住宅小区景观设计展开研究 。
1住宅小区景观环节设计问题
经过二十多年的努力和发展，我国住宅小区景观设计水平有了一定的提高，景观效果得到了显著的提升，但是，从现阶段的住宅小区景观设计来看，仍存在很多不尽人意的问题，主要集中在以下几个方面：
1.1缺乏个性。我们通过了解和走访一些住宅小区，可以发现很多住宅小区的景观设计没有鲜明的特点和自己的创新，尽管景观建设可能非常细心，质量颇高。但是，从个性化和创新的角度来看，这些小区的景观设计缺乏个性，让人有一种似曾相识和大众化的感觉，从而令小区失去了吸引人的地方，到处都是“模仿”的痕迹，雷同建设的现象非常普遍。
1.2功能性差、人性化设计不合理。现在，很多住宅小区的景观设计不注重实质性的功能设计，人性化考虑不到位，而是追求外表的华丽和美观。这种忽视“功能第一”的设计思路直接导致了景观没有功能效果，只是单单作为一种观赏的景物，体现不出园林景观参与性、共融性的功能和作用。
2.3协调性差。由于景观效果起到在整体建设中点睛的作用，尤其对销售起到巨大的推动作用。于是，很多小区的景观设计单位片面追求小单元结构的特色，缺乏从小区景观的整体角度考虑，缺乏与整体建筑环境的协调一致性，导致小区景观设计不协调，小区的景观像是被硬生生的分割成了不同的小区域，难以突出小区景观和周围建筑及环境融为一体的效果。这种设计“分离”的弊端导致小区景观的整体效果较差。
2.4经济性差。部分小区的园林景观设计片面追求外观时尚和美丽，注重突出景观的气势，以提高小区的营销效果。于是，这些小区的园林设计和建设往往挥金如土，不断提高景观设计及建造的成本支出，这种设计的方法最终导致了小区房价上升，也间接提高了后期的物业管理费用。
2住宅小区环境景观的优化设计
住宅小区是人居住的单元，因此，必须要和公园、广场和机关企事业单位的景观设计严格区分。小区景观优化设计必须要秉承一定的原则。具体来说，小区景观优化设计要遵循以下几个主要的原则：
2.1优化设计思路
优化设计思路的核心在于秉承“以人为本”的设计思路。小区景观设计的主要目的是为了让小区的居民享受到更加舒适的环境，所以，小区的设计必须要秉承“以人为本”的原则。在设计之前，要先调查可能会入驻该小区区域内的居民特点，从小区居民的职业构成、年龄结构、文化修养、审美情趣和居民的活动规律来进行景观设计，然后，按照人体工程学、行为学和美学的知识来展开设计，合理的配置小区的景观要素，科学规划小区空间。“人性化”设计要注重优化设计的细节，不论是在设计还是施工环节，都要考虑细节要素，只有从细节入手，才能够提高小区景观的整体质量。总而言之，“以人为本”的景观设计就是要体现出对人的尊重、对生命的关怀、对健康的追寻。
2.2优化设计主题
在住宅小区环境景观设计过程中，要综合考虑优化美学和功能区分两个要素，从这两个要素出发展开设计，同时，还要及时了解小区所在地域的自然环境、地理位置、历史文化，然后把这些要素综合考虑，通过优化设计的方法来对这些要素进行合理科学的配置，使得小区景观既可以体现出小区的文化，又可以融合到自然环境中，从而提升小区的设计质量，提升小区的品味，使小区景观设计的主题鲜明。
2.3优化设计布局
随着科技发展步伐的加快，人们生活水平的稳定提高，住宅小区的景观设计也应该注重体现时代特征，注重优化设计布局。现代人对居住环境的布局更加苛刻和挑剔，因此，在优化小区景观布局的过程中，不仅要使用当下最为先进的设计理念和设计方法，还应该符合绿色小区的建设规范，以建设绿色、和谐、舒适的小区景观为目标。同时，要积极的和现代信息化技术融合，实现智能化小区景观设计，从而打造一个集工作、学习、居家、娱乐等于一体的社会单元。
3分析住宅小区项目景观设计优化案例
某市某住宅小区在原来的设计方案的前提下，经过分析，配合使用科学的设计方法，对设计方案进行了优化，从而打造出了生态园林景观，为小区的销售制造了更多的卖点。
3.1地形设计优化
3.1.1原来设计方案中讲究“多点均匀分布微地形设计”、“紧邻路边郁闭式苗木种植”。这种设计方法不仅会浪费太多的景观空间，还会带给人一种非常压抑的感觉。使人失去了和景观植物的交流的机会，没有高质量景观的效果。优化方案：在地形设计过程中，按照小区的实际地形和设计的需要，布置了“主峰”、“次峰”，主要的目的是体现出主峰的景观效果，同时，建设一个缓坡的草坪景观，这样就让景观显得张弛有度，景观给人的感觉显得很有层次感，业主就可以按照自己的需要来选择房子。
3.1.2原方案中，在垂直道路方向的方向布置了两峰，这样就导致纵向的山脊线的线条被破坏；同时，植物被布置在两山峰的侧面，把中心区域留下空白，这样就给人的感觉很压抑，也浪费了很多的空间。此外，由于把地形主峰布置在地块的中部位置，两边都布置了缓坡，这样就让人的活动都集中到了道路的一边，显然浪费了另一侧空间；苗木种植也在山峰，给居民造成了巨大的压迫感。（如图 1）
优化方案：在地形的墙布置最高点，同时，在地形的外侧布置一些高大的树木，将小区和外部的环境分开；空间的内部最好留有一定的空白区域，然后布置一些庭荫树、花灌木、花卉等，从而打造了一个既有层次感，又让人感觉很舒畅的观景空间。（如图 2）
3.2植物景观优化
原方案：秋季观赏苗木有元宝枫、沙朴、榉树、栾树、红王子锦带、榔榆、乌桕；冬季常绿树种有香樟、乐昌含笑、女贞。本项目开盘时上海正值春末夏初季节，所以春夏季景观效果尤为重要.原设计春夏季开花植物相对较少且分散，不能形成成片的色彩效果使得观赏效果一般。优化方案：增加原设计春夏开花植物品种和数量。例如可增加连翘、迎春、玉兰、碧桃、榆叶梅、茶梅、丛生紫薇、紫荆、金山绣线菊、品种月季、木槿、丁香花等植物，并主要在售楼处附近及场地主要出入口集中种植，做到乔木、灌木、地被和草地立体布置，达到绿树成荫、花团锦簇、色彩变化多样的景观效果。给前来参观的客户耳目一新的感觉。同时，为保证销售中后期植物景观效果，在原有秋冬植物的基础上适当增加上海地区经过驯化后可以露地越冬的加拿利海枣、苏铁、布迪椰子等常绿乔木；蜀桧、金叶女贞、红叶石楠等球类：羽衣甘蓝、五星花、兰花鼠尾草、秋菊类、凤尾兰、狼尾草、芦苇等地被品种，同时也可以增加部分冬季观干植物，丰富冬季景观，如：垂枝槐、金丝柳、红瑞木、龙爪槐、白桦、芒草等。
3.3庭院优化
3.3.1围墙做法优化
原设计：原方案中的小区围墙下半部分是砖结构石材贴面挡墙，上半部分为铁艺栏杆。
优化建议：将原设计方案中的围墙下半部分调整为钢筋混凝土结构，内侧采用防水砂浆摸面，从而起到了挡土墙的效果，而围墙外侧则采用石材贴面。（见图 3）沿着围墙的地形可以尽可能的靠近围墙且增加高度，在抬高的地形上种植苗木，减少外部噪音对小区的影响，同时将开畅空间留在围墙内侧供人活动。
3.3.2庭院中心设计优化
原设计：中心花园设计太过平淡，中心主题不强，空间构建不合理，活动空间布置无法展现人性化，与住宅小区庭院舒适度有差距。景观水系自然缓坡驳岸与草地过渡处，缺乏收边材料。泥沙会直接冲刷至湖内，污染水池，后期养护难度大，景观效果也不好。
优化建议：构建中心花园的形式花园也是整个住宅小区环境景观的重点，是居民社交活动、休闲散步、健身运动、文化娱乐的主要场所。一般包括小型广场、健身器材、桌椅板凳、游憩小路、园林庭院灯等小品，有的住宅小区的中心花园还有喷泉、雕塑、亭台等小品。中心花园的规划设计应在满足突出小区主题、绿色生态的前提下，从实用功能出发，为居民提供安全、方便、舒适的活动空间。由于住宅小区的空间尺度、实用功能、使用主体的不同，所以小区的中心花园的设计不能简单地模仿大型花园、广场的设计手法，要根据所在小区的空间尺度的具体大小，采用灵活的构图方式，使中心花园的图案、色彩、质地、结构以及植物的配置要与周围环境相呼应、协调，避免生硬僵化。一般来说，中心花园是各景观元素的综合与重组，内涵丰富，设计时参照其他景观元素的设计原则综合考虑。在各景观元素的细节处理上，要从美学的角度出发，根据人们的审美习惯，将单个景观元素有机地组织在一起，形成一个美观实用的整体。需要强调的是，在心花园规划设计时，必须注意植物的合理使用。将休闲、小憩、活动场所等各功能单位置于绿色组团中，根据植物的生物学特性及季相变化，保证四季常青、三季有花果。
4结束语
综上所述，住宅小区景观设计必须既要体现时代的气息，同时，又要结合小区的特点和需要展开设计。此外，住宅小区的设计要采取合理有效的设计方法，以提高设计的科学性。
参考文献
