项目投资决策分析方法精选(九篇)

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第1篇：项目投资决策分析方法范文

    1.开发成本受经济形势的影响

    因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的,比如像:市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市,中间间隔很长的一段时间,在此期间内,市场需求会发生很大的变动,消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。

    2.开发成本受法律政策的影响

    对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整,造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。

    二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施

    1.建立科学的评估指标体系

    规划评估指标主要考虑的因素有:土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价,每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。

    2.规划方案的优选

    要想有效地控制工程造价,必须在进行充分的市场调查研究之后,结合项目的具体情况,保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合,制定出多个方案进行比较,从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时,一定要注意各个方案之间的可比性,根据项目的实际情况,选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。

    3.尽可能地提高项目抵御风险的能力

    房地产市场是一个资金密集型的行业,资金的使用量非常大,市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出有效的控制风险的方案,有重点的加强对投资风险的防范和控制。

    4.采取多样化组合投资

    作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上,针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等,以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的,对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析,开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以,如若将资金投入到不同的房地产开发项目中,可以将整体的风险降低,最终获得的是一个相对平均的收益。

    三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式

    1.转嫁风险

    首先,可以向保险公司进行投保,以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司,由保险公司承担风险。但是,保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式,但是保险的使用方位是有限的,而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以,通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。

    其次,以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中,可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位,这样也是变相地减少了自身的风险。

    2.透过目标成本控制方案进行投资决策

    开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损,严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后,才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。

    3.做好前期预防工作

第2篇：项目投资决策分析方法范文

[关键词] 房地产 房地产投资 决策支持系统

一、引言

房地产开发项目投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为，其正确与否对投资的经济效益影响很大，同时也直接影响着企业的生存与发展，而房地产投资评估又是项目投资决策的前提和基础。随着市场经济渐行渐深，房地产开发市场的竞争也将越来越激烈，特别是在中国最大的经济特区海南省，建立一套房地产投资评估与决策模型及其系统，对科学评估，高效决策，辅助决策者了解和分析房地产的市场状况，全面、综合、协调处理大量的复杂数据，少走弯路，及时确定房地产投资项目的最佳方案，提高决策效率，具有重要的理论意义和现实价值。

二、DSS基本理论

DSS (Decision Support System ，决策支持系统)是辅助决策者通过数据、模型和知识，以人机交互方式进行半结构化或非结构化决策的计算机应用系统。它是管理信息系统(MIS)向更高一级发展而产生的先进信息管理系统。它为决策者提供分析问题、建立模型、模拟决策过程和方案的环境，调用各种信息资源和分析工具，帮助决策者提高决策水平和质量。是给某个特定的行业的领导层提供辅助决策的软件系统，主要是以管理学、运筹学、控制论和行为科学为基础，以计算机技术模拟技术和信息技术为手段，面对半结构化和非机构化的决策问题，支持决策活动的具有智能作用的人机系统。它能为决策者提供决策所需要的数据、信息和背景资料。帮助决策者明确决策的目标和进行问题的识别，建立或修改决策模型，提供各种备选方案，并对各种方案进行评价和选优，通过人机对话进行分析、比较和判断，为正确决策提供有益的帮助。

三、系统分析

1.海口房地产投资系统目标

房地产投资决策支持系统的作用主要在于为投资者提供项目内部和市场现状与变化预测的信息及其应采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地产投资决策支持系统的目标，即系统要解决的问题主要在于: (1)借助过去和现时海口房地产业经营状况及其它相关资料和数据，通过科学方法，对项目目标市场的未来发展趋势进行分析和预测。(2)以过去和现时海口房地产开发投资资料和数据，采用有效方法，对项目开发投资的资金需求情况和开发周期等进行预测。(3)通过测算模型库，将海口房地产投资管理的成熟经验和方法融入系统，为项目开发投资的成本费用、运营能力、盈利能力和风险等提供固定和半固定的预测和分析。(4)充分利用计算机的强大数据处理能力，为某一目的开发投资决策提供多个预选方案，并分析、预测和模拟每一个方案的执行效果。(5)建立决策模型库，将房地产投资决策成熟经验和方法及专家的知识融入系统，为投资提供固定和半固定的决策方法。(6)对房地产投资项目及方案测算和决策结果等，进行汇总、查询和输出。

2.系统功能要求

为实现上述目标，海口房地产投资决策支持系统应该由海口市场分析、项目(或方案)开发经营测算分析及其优劣评价、比较和决策分析等三大业务功能以及系统维护、初始化和结果输出两大辅助功能组成。遵循目标明确，体现系统总体功能;结构先进合理,考虑各方面主客观因素的限制；数据流程简单、明了、快捷;独立性、内聚性强,尽量减少不同功能间的耦合性和关联性等原则。

四、系统设计

1.系统总体结构

本系统采用结构化程序设计方法，其基本思想结构化、模块化、自顶向下、逐级细化、逐级抽象，切断每一层次与较低层次的联系，由这种方法设计出来的系统，既可作为单独的子系统存在，也可受上级模块调用和控制。

根据上述设计思想和系统分析的要求，可以将海口房地产投资决策支持系统总体结构设计图设计为：

海口房地产投资决策支持系统总体结构图，很清晰的反应了四库的耦合以及之间的联系，可以看出海口房地产投资决策支持系统由海口房地产投资信息模型、海口市场分析模型、方案测算和分析模型、方案决策分析模型和结果输出模型五部分组成，如上图所示。

2.人机对话系统设计

人机界面，就要从用户着手，满足基本的一些要求：

(1)在与决策者交互的过程中，起辅助作用。(2)作为数据库、模型库、知识库以及方法库的中枢。(3)提供友好的，便于理解的对话过程。(4)协调用户和系统各模块的控制操作，随时能提供使用帮助。

人机界面主要作用有3个:①接受处理决策者提出的请求;②与四库系统交互得到决策信息;③返回辅助信息给用户

3.模型及模型库设计

(1)海口房地产投资信息模型。包括数据编辑、信息浏览、索引查询。数据编辑模块用以实现所有市场信息的数据追加、修改和删除；信息浏览模块用以浏览指定的市场信息内容，市场信息包括土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等；索引查询模块可以根据用户的需求，检索出特定的市场信息供使用者参考。

(2)海口市场分析模型。包括市场供给分析模块，市场需求分析模块，市场供需平衡分析模块，方案规划设计和分析模块四个模块。其中，市场供给分析模块用以按时序、地域、工程进度、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场需求分析模块用以按时序、地域、人群、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场供需平衡分析模块用以在供给和需求分析基础上， 按不同组合进行供需平衡分析。方案规划设计和分析模块用以根据海口本地和投资者等的有关规定和要求， 对投资开发地块进行规划和设计； 然后采用多种模型， 以项目(方案)收益最大化为准则， 对项目(方案) 物业类型和档次比例等进行初步分析和决策。

(3)方案测算和分析模型。方案测算和分析模型主要对海口房地产投资进行方案测算和投资分析。包括土地投资测算和分析模块，建设投资测算和分析模块，经营销售估算和分析模块，财务估算、评价和分析模块，风险不确定性测算和分析模块五个模块。土地投资测算和分析模块用以采用成本法、比较法和剩余法等多模型对项目(方案)土地获取成本、开发成本和总成本等进行测算与分析。建设投资测算和分析模块用以首先对项目(方案)建设项目、子项目及其建设计划等进行分割和确定；然后采用价格指数法、比较法和简化工程概预算法对项目(方案)建设成本进行测算和分析。经营销售估算和分析模块用以采用比较法、回归分析预测法等对项目(方案)各物业销售价格、进度进行分析和预测；项目经营方案和策略的效果模拟、比较和决策。财务估算、评价和分析模块用以项目财务及主要报表的生成， 投资评价指标的测算和分析。风险不确定性测算和分析模块包括项目(方案)单变量和三项预测值灵敏度分析；损益分歧点分析；蒙特卡洛风险模拟分析。

(4)方案决策分析模型。方案决策分析模型主要返回给决策者简要的结果报告。它包括单项目(方案)决策分析模块和多项目(方案)比选和决策分析模块。其中单项目(方案)决策分析模块是根据在决策人员人工干预下确定海口房地产投资决策评价的标准，对项目(方案)投资可行性进行决策和分析，并生成简要的结果报告。多项目(方案)比选和决策分析模块则首先对决策人员所定决策的定性准则进行数值量化，然后对各项目(方案)优劣状况进行分析和决策，并生成简要的结果报告。

(5)结果输出模型。分析结果的输出，结果(包括文字和图表) 查询和打印。

(6)以上模型都以数据的形式存放在数据库中。结构如下：

4.数据库设计

本系统处理的项数多，为保证以最优的方式组织数据，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可设计多种数据库。通过对数据库的调实现数据的传递和存贮，同时设置少量内存变量对系统过程进行控制。按照规范化数据库设计原理，结合本系统的需要，共设置项目概况、建筑类型、成本费用、财务指标、敏感分析等五类，共9种数据库。其中：项目概况数据库作为系统维护时对旧有项目查询的一种标识；建筑类型数据库用于各种类型的选择及各类建筑参数的输入与输出；成本费用数据库作为投资估算的基础；财务指标的数据库是各种类型数据库的核心，它将成本分析与盈亏分析的各阶段成果加以汇总、传递、反馈，在此基础上进行敏感性分析，起到一种枢纽作用；敏感分析数据库的作用是便于用各种表格形式将各类敏感性分析结果打印输出。

5.知识库设计

随着时间的变化，投资都会有不同的经验和技巧知识，可以把积累的知识以库存储，并按照简单的表示格式，可以将知识保存在知识库中，积累多了知识库获取的知识也越多，一些问题可直接进行推理求解。

知识库的结构如下：

6.方法库设计

首先将海口房地产投资数据输入到内部数据库中，然后方法库管理系统中的数据处理程序从内部数据库中提取数据并从方法字典中选择要用的方法，再把数据放入方法体进行加工处理，最后将数据送出到数据库，最终输出数据。

五、系统实现

1.开发环境

系统主要采用VC为开发工具，在windows平台下，以ms-sql2005为数据库支撑数据和模型都保存在数据库中。

2.开发计划

本系统开发期计划在6个月之内完成，前1个月进行系统整体框架构建，中期需要3个月时间设计和开发数据库。程序块和模型库要1个月左右，最后一个月主要目的就是进行测试和一般的维护阶段。

六、结束语

总之，本决策支持系统将按照需求分析、常规的软件开发程序，预计将达到以下功能：

1.能较精确地完成海口房地产开发项目的投资评估、成本分析、现金流计算、财务指标计算、敏感性分析。

2.系统既可用于单项工程投资评估，也可用于多项工程的比较。

3.系统操作方便，并具有良好的扩充和维护功能。

参考文献：

第3篇：项目投资决策分析方法范文

关键词：项目投资 决策分析

投资是指经济主体将一定的资金或者资源投入某项事业，以获得未来经济效益的经济活动，包括直接投资和间接投资。直接投资是直接用于购买固定资产和流动资产形成实物资产的投资，是指投资者将资金直接投入投资项目，形成企业资产，直接进行或参与资产的经营管理。间接投资则是用于购买各种证券形成金融资产的投资。本文指的是形成固定资产的直接投资。项目投资是指为特定目的而进行投资建设，且形成固定资产的建设项目。项目投资一般都具有投资金额大、期限长、风险高等特点，一旦失误，将给投资主体造成莫大的经济损失。因此，投资者和经营者对项目投资的决策过程应予以高度的重视。本文将对项目投资分析中存在的问题以及项目投资的风险进行探讨。

一、项目投资决策分析的现状及存在的问题

项目投资对我国经济增长具有重要作用，投资的周期性波动也决定了经济的周期性变化。现阶段我国企业在项目投资方面存在的问题主要表现为：重复建设现象严重，投资增长速度过快，投资所形成的生产能力过剩等问题。究其原因主要包括以下方面：

（一）投资信息不对称

在市场经济条件下，信息对于投资者的重要性是不言而喻的，投资者只有全面掌握投资信息，才能做出正确的投资决策，并有效确定调控方法和手段。获取信息的渠道不畅，不完备甚至是错误的信息，则会使得投资决策缺乏科学性，这可能造成重复建设、影响资金的使用效率和最优投资方案的选择，从而导致投资效率的降低甚至失败。

（二）投资项目管理与决策水平较低

企业对投资决策问题的重视程度不足以及专业人才的匮乏等是造成项目管理与决策水平低的主要原因。企业的决策层往往缺乏财务、投资、法律等方面的专业知识，缺乏驾驭风险和规避风险的能力，对决策的过程和环节也缺乏认识，往往导致决策失误。此外，由于项目前期调研不充分，项目决策缺乏数据支持，主要依靠经验判断，投资的随意性较大，导致其投资项目风险较高，使得投资失败的风险增加。

二、项目投资决策的风险控制

（一）投资环境的分析

1、宏观环境分析

宏观环境包括货币政策、财政政策以及产业政策等，企业只有准确地把握国家宏观经济政策，才能做出正确的投资决策，否则主观片面的决策往往会面临失败的风险。

2、行业环境分析

任何行业都会经历一个从萌芽、成长到成熟、衰退的生命周期过程。处于成熟期的行业往往有着较快的增长速度，市场前景良好，利润增长较快，市场占有率较高，且在市场中占据主导地位，企业的财务结构相对成熟、健全，因此成熟期的行业是投资者应予以关注的。

3、企业在进行项目投资时还应关注行业的竞争程度

一般而言，行业的竞争程度越高，企业产品的同质性和可替代性就越强，企业在行业中的决定权就越小，企业的利润和产品的价格受市场供求关系的影响就越大，投资风险也相对较高；而垄断性越高的行业，企业的利润与产品的价格主要取决于企业自身的话语权和政府的管制，投资风险相对较小。

（二）项目投资要符合企业总体的发展战略

企业的发展战略明确了企业未来的发展方向、定位和盈利水平，是企业项目投资的准绳。项目投资须在符合企业总体发展战略的前提下进行，应符合企业未来的发展方向，能够实现企业预期的利润目标。如果项目投资符合企业的总体发展战略，那么企业可以在原有投资的基础上追加投资。若所投资的项目有悖于企业的发展战略，那么即使该项投资能够暂时获利，也可能由于缺少长期资源的支撑而最终导致失败。

（三）确定合理的项目投资规模

投资规模是指项目可行性研究报告中规定的全部设计生产能力、效益或投资总规模，即投资项目设定的正常生产运营年份可能达到的生产能力或使用效益。项目投资规模受国家产业政策、市场需求量、工艺设备、资金和基本投入等因素的限制。理想的投资规模，应是投入少、产出多、能够使企业获得最大盈利、建设与持续生产经营条件均有充分保证的规模。

第4篇：项目投资决策分析方法范文

关键词：实物期权；信息化；投资决策

中图分类号：F272 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）20－0118－03

一、企业信息化项目投资特点

企业信息化投资主要指信息技术基础设施投资、信息再利用以及信息技术与企业业务、企业经营管理模式结合的管理要素三方面的投资行为。信息化投资动辄数百万上千万，并且涉及的管理环节众多，运作复杂，同时面临的内部和外部环境的不确定性程度很高。因此，企业信息化项目投资具有以下不同于一般的项目投资的特点。

（一）不确定程度高

信息化技术本身的发展存在不可预见性，其成功与否需要在项目建成后生产过程中的不断完善。企业内部环境和外部环境存在的不确定性因素，如企业内部管理体制、市场状况、竞争对手等方面的因素也对信息化项目投资带来一定的风险。

（二）投资规模大，换代快

企业信息化项目通常在前期建设投入资金的数额巨大，如在新设备、新部件、新软件的购买以及相关人员培训、系统维护等方面需要持续增加资金，但一般项目的寿命周期相对而言却比较短，更新换代频繁。

（三）收益的无形性和延迟性

信息化建设项目的收益并不总是能够在企业财务报表中反映出来，而且收益具有一定的时间滞后性，时间的长短取决于信息化建设项目实施的规模和程度。

（四）对人才的依赖性

信息化项目是一个复杂的系统工程，它涉及企业的业务、技术、项目管理等方方面面，具有很多专业性的知识，因此，要求项目参与人员具备全面的知识，从而产生了对信息技术人才的依赖性。

（五）投资决策具有一定的柔性

信息化项目投资决策是一项或有决策，即决策可以根据市场的变化，决定项目的投资时间、规模、方式等，当环境向有利的方向发展时可以作出一种决策，当环境向不利的方向发展时，就作出另一种决策。投资过程中的这种灵活性被称为经营柔性。

二、 传统的信息化项目投资决策方法的局限性

传统的信息化项目投资决策方法主要采用定量分析方法，常用的方法包括六种资本预算模型：回收期法、投资回报率（ROI）法、成本利润率法、净现值法、获利能力指数法和内部收益率法。这些方法普遍存在两大方面的缺陷：第一个缺陷是一些传统投资决策方法要求预测将来具体的现金流量。由于信息化项目存在不确定性的情况，因此，在决策分析中只使用单一数据预测，预测结果的准确性受到质疑。第二个缺陷是传统的投资决策方法要求所有的投资决策在一开始就确定下来。在项目的实施过程中，管理者们不能更新和修改投资决策方法，然而这种分析仅仅包括了初始的投资计划，随着时间的变化和项目的不断进展，项目投资的内部条件和外部条件都会发生变化，尤其是信息化项目的实施过程中受到内外部各种因素的影响，初始的投资计划可能需要不断的改变。因此，传统的投资决策方法已经不能够解释信息化项目投资所遇到的问题。

企业信息化投资决策是企业的战略决策问题，在对企业信息化项目进行投资决策时，需要对信息化项目的商业价值进行定量分析和定性分析[1]，由于信息化项目投资具有战略投资的特点（不确定性、不可逆性和柔性），因此，信息化项目投资可以被认为是企业的战略投资。

三、基于实物期权的企业信息化多项目投资决策风险框架

（一）实物期权简介

许多项目投资决策（尤其是信息化项目）具有不可逆性、未来收益的不确定性和时机选择性。在项目投资过程中，投资者往往具有灵活性，可以根据市场的变化，决定项目的投资时间、规模、方式等，甚至干脆终止项目。投资过程中的这种灵活性被称为管理柔性，管理柔性的存在使得投资者在投资过程中具有某种相应的选择权，而无相应义务。Dixit和Pindyck[2]将这种选择权比作一种金融看涨期权。当新的信息获得以及关于投资收益不确定性渐渐得到解决时，管理者时常具有改变初始经营策略的柔性。就金融期权而言，这种针对新信息采取的柔性通过改进潜力限制损失（相对于初始预期）来增强投资机会成本价值。类似于金融期权，项目投资中这种柔性被称为实物期权[3]。

实物期权是金融期权理论对实物（非金融）资产期权的延伸。因此，我们可以将标的资产为非金融资产的期权称为实物期权。与传统的投资决策分析方法相比较，实物期权的思想方法不是集中于对单一现金流预测，而是把分析集中在项目所具有的不确定性问题上，即现金流的所有可能变化范围，用概率的语言来描述，就是项目未来现金流的概率分布状况。当使用关于现金流的概率分布和未来预期的市场信息时，实物期权分析方法把金融市场与投资项目的决策联系起来，对未来的现金流没有进行人为主观的预测。与传统的决策分析方法相比，实物期权分析的结果是投资项目的不确定，投资机会伴随有更大的投资价值[4]。

最初，实物期权方法主要应用于石油、铜矿等项目的投资决策分析，因为与这些项目相关的参数很容易确定[2]。1995年Trigeorgis指出，将实物期权方法应用于信息技术投资领域将是未来研究的方向[5]。金融期权的三个主要特征是：灵活性（时机选择）、不确定性、不可逆性，即面对预先不能准确预测的环境（不确定性），只要期权价值对持有者不是最优的，持有者就有权但是没有义务（灵活性）行使期权，这种权利的实施要求期权持有者付出一定的成本（不可逆性）。信息化项目同样具有上述三个特征，因此，在信息化项目投资分析中使用实物期权方法是合理的。

一般地，就投资者选择投资项目来讲，投资者所具有的实物期权来自于三个方面：首先是项目本身的特性，其次是投资者所具有的可变柔性经营策略，最后是投资者所创造的合约。目前，人们所研究的实物期权类型多为上述三个方面所产生的实物期权，例如：推迟期权、扩张期权、收缩期权、放弃期权、增长期权和一些复合期权等。

（二）基于实物期权的企业信息化多项目投资决策风险框架

实物期权的理论真正的力量在于它是一个崭新的战略分析框架，它提供了一个未来不确定情况下的动态战略分析工具，与传统净现值等[6]方法比较，实物期权决策法最重要的改变是对风险的看法，从“害怕不确定性/风险最小化”转变为“从不确定性中取得收益/知识最大化”。从实物期权原理出发，我们将发现改进战略的新的途径。企业信息化建设是当前所有企业面临的挑战，具有战略决策的意义，信息化建设本身的不确定性和不可逆性以及信息效应的无形性和迟滞性使得其蕴含着期权价值，因此，运用实物期权方法可以帮助企业决策者做出灵敏快速的反应，提高企业战略决策水平。

根据专家对信息化项目风险因素的分析和对各种信息化项目预期收益的判断，可以识别出不同信息化项目所面临的风险及预期收益，根据项目风险的不确定性及其项目预期的收益可将项目划分到实物期权矩阵中，分别为：立即投资区、可能投资区、可能以后投资区、不投资区、可能放弃区及可能以后放弃区[7]，其中，P为企业设定的预期收益分界值。如图1所示。

图1中横坐标代表信息化项目的不确定性（风险），纵坐标代表信息化项目的预期收益。从图1中可以看出，位于最左侧的两个区信息化项目不确定性很低，即风险很低，因此可以立即做出投资决策。其中，第1区域中的信息化项目具有低风险高收益的特点，可以立即投资；第4区的信息化项目虽然风险低但其预期收益也很低，即使投资也不会为企业带来明显的收益，因此可以做出不投资的决策。第2区域和第3区域中的信息化项目不确定性偏高且预期收益高。其中，第3区域中的项目不确定性更大一些，因此决策者应该暂且观察一段时间，以后再做投资可能是更好的决策。相比较处于第2区域的项目不确定性相对小一些，则在当时可以做出投资的决策。区域5和区域6中的信息化项目预期收益都很低，一般来说决策者可能放弃这些项目的投资，但由于区域6中的信息化项目具有更高的不确定性，因此不排除以后可能会有盈利的可能，决策者可以等待一段时间再确定下一步决策将是一个明智的选择。信息化投资项目与实物期权的对应关系如表1所示。

以上讨论的实物期权只是针对信息化项目在一个时点上的管理方法，如果将时间因素考虑进来，随着内部及外部环境的变化，信息化项目的不确定性将减少，对应的实物期权也将随之发生变化。如第6区域中的某一信息化项目执行了推迟期权，经过一段时间发现该项目的不确定性已经大大降低，相应的技术难点已经突破，所处的内外部环境等都朝着有利的方向发展，则此信息化项目将处于第1区的低风险高收益区，可以立即投资，执行扩张期权。

参考文献：

[1] 宋玉贤.企业信息化管理[M].北京：北京大学出版社，2006：85-100.

[2] Thompson S H Teo，Poh Kam Wong， Ee Hui Chia， Information technology investment and the role of a firm： an exploratory study[J]．International Journal of Information Management， 2000，（20）： 269-286.

[3] 吴仁群.投资决策不确定性与竞争[M].北京：中国经济出版社，2008：5-7.

[4] 杨春鹏.实物期权及其应用[M].上海：复旦大学出版社，2003.

[5] Trigeorgis L. Real options： an overview.In L. Trigeorgis （ed.）， real options in capital investment-models， strategies and application [M]. Westport， CT： praeger， 1995，1-28.

[6] 王家庭.企业投资决策中的实物期权法与净现值比较[J].金融教学与研究，2003，（3）：10-14.

[7] 吕通.实物期权在战略决策中的应用[D].上海：复旦大学，1999：29-33.

Research on the enterprises informationization multi-project invest decision-making based

on the real option

ZHANG Cong-hui

(Economy management departpenemt,Tianjin electron informstion vocation technology college,Tianjin 300132,China)

Abstract: Business investment project information to the unusual project information to the project, a high degree of uncertainty, the delay immateriality and sexual characteristics and traditional investment decisions is very high appraisal method on the face of uncertainty in the informatization project can't make a scientific judgment, unable to give investors more flexibility.

第5篇：项目投资决策分析方法范文

一、引言

所谓风险投资，是指把资金投向蕴藏着较大失败危险的高新技术开发领域，以期成功后取得高资本收益的一种商业投资行为[1]。风险投资的整个过程贯穿一系列的投资决策，决策正确，则投资成功；决策失误，必导致投资失败。因此，现代风险投资理论与方法的一个重要研究方向就是构建风险投资决策模型。准确构建决策模型不但需要利用恰当的研究方法，还要注重研究影响风险投资决策的重要因素。正确识别评估风险，有效挖掘投资潜力，可以帮助投资者规避风险，使收益做到最大化。

二、国外风险投资决策本文由收集整理研究

国外关于风险投资决策的研究主要分为三个阶段：即一般风险企业投资决策体系研究，不同类型、不同阶段风险企业投资决策体系研究和高科技风险企业成功关键因素研究等。

（一）一般风险企业投资决策体系研究

国外对vc的研究是从上世纪80年代中期开始的。tyebjee&bruno[2]对41位风险投资家进行调查和谈访，从市场吸引力、产品差异性、管理能力、逆境承受能力以及退出风险等5个方面建立风险投资评估体系，为其他学者奠定了研究基础。风险投资是高风险与高收益并举的投资，投资决策是风险与收益之间的平衡。damodaran认为风险投资决策中一方面需要评估风险企业的总体预期风险与收益水平；另一方面是评估风险投资家的预期收益。macmillanl、siegel & narasimha（1985）沿用了tyebjee&bruno的研究方法，通过调研他们把风险投资家所关注的风险指标分为六类主要指标：竞争风险、投资风险、退出风险、执行风险、管理风险、领导者风险等。macmillanl、zemann& subbanarasimha（1987）在之前的研究基础上，通过对150个风险投资公司调查研究，研究表明新合资企业获得成功的标准与两大因素密切相关：初创期的竞争程度，产品的市场接受程度。

对于之前的研究成果，仁者见仁，智者见智。vance&robert（1995）认为之前的投资标准过于复杂，他通过自己的采访，从产品战略思想、管理能力、收益三个方面建立了一套简易的风险投资评估体系。风险投资虽兴起于美国，研究成果却跨越了国界。在韩国风险投资较为萧条时，joongdoug、jung&lee（1994）为了识别现有的风险投资评估指标中重要的投资标准，作者研究了现有风险投资的评估标准，实证研究结果表明创业者的管理能力、融资能力、产品的市场吸引力、产品或技术的优越性、原材料的可获得性、生产能力等六个因素在风险投资中较为重要。

（二）不同类型、不同阶段风险企业投资决策体系研究

风险企业处在不同阶段，发展所面临的风险不尽相同，随着科学研究的深入发展，有学者开始针对不同类型、不同阶段的风险企业进行研究。m.kakati（2003）针对高科技风险企业设置了38个评价指标，m.kakati教授把38个评价指标分为六类，分别为：企业家素质，组织资源能力，竞争战略，产品特征，市场特征，融资能力。研究表明企业家素质、组织资源的能力、竞争战略是企业生存能力和成就的关键性决定因素。chorev&anderson（2006）研究影响以色列高科技初创企业成功的关键因素，发现在管理、客户关系、产品研发是比较重要的，然而通常所强调的经济政策、商业环境却不太重要，但最为重要的是核心团队的创业态度和创业能力。

（三）高科技风险企业成功关键因素研究

随着科学研究的深入发展，对投资决策的研究越来越细致，有学者开始研究影响高科技企业成功的关键因素，这些关键因素无疑是做决策时的重要参考因素。创业企业通常以技术取胜，cohen&levinthal（1990）为缺乏技术优势，即便有外部网络资源和金融资本的支持，也难以在市场中获得优势地位。mcdougall、robinson& denisi（1992）认为新企业拥有强大的技术优势就有获得成长的机会并相对竞争对手有进入市场的优势。hironori&sue（2002）研究风险投资家和创业者的认知和情感对绩效的影响。研究结果表明，认知上的不一致的冲突有助于绩效的增加，但是组织内部私人之间的情感冲突则对合作绩效起着负作用。chen、zou&wang（2009）研究表明，技术能力、人际网络关系、金融资本是企业发展的三大引擎。

三、国内风险投资决策研究

管理学决策理论认为，一个完整的决策过程包括存在先后顺序的三个阶段，即问题的识别与选择—决策分析过程—决策与实施方案，决策分析过程在整个决策问题中出于最重要的地位[3]。由于风险投资具有投资周期长、风险大的特点，而且投资资金有限，因此面对纷繁复杂的项目需要谨慎筛选。如果风险投资家能在投资决策时充分考虑到各种风险因素并正确分析评价和科学决策，那么就能有效降低投资风险。国内学者对风险投资决策的研究，主要集中在风险投资影响因素和决策模型构建两个方面：

（一）风险投资影响因素研究

国内学者对风险投资影响因素的研究，多数是参考国外现有相关研究文献并根据自己的认识形成决策指标体系。汤京华和王玉珍[4]分析美国、荷兰、台湾等国家或地区的风险投资项目评估因素，结合国内实际，从产品差异度、市场吸引力、管理能力、经济绩效、环境影响等五个方面建立指标体系。资金一直被视为企业运作的血脉，财务状况是企业运作效果的直观反映，客观、有效的财务记录能揭示公司运作的好坏情况。马扬等（1999）在以往研究的基础上增加财务状况等影响因素，建立了自己的评价指标体系。邹辉文等[5]通过对风险投资项目的投资政策和投资阶段的风险的分析，设置人员素质、市场前景、技术水平、财务状况、退出机制、社会环境等6个一级指标、29个二级指标，建立风险投资项目评价指标体系。投资处在不同阶段、不同行业企业的风险是不一样的，彭卫民[6]研究高科技企业风险因素，认为高科技企业风险因素主要包括：管理能力因素、技术与产品因素、市场因素、退出及收获的可能性因素。风险投资既有高风险性，同时还存在高收益性，风险投资决策分析时不仅要考虑风险因素，还应考虑收益因素。liu et al.（2011）针对高科技初创企业风险建立了指标体系，经实证研究得到了17个影响投资的关键因素。张春英和姜丹（2001）从风险和效益两个方面构建风险投资评估的多目标评估指标体系。钱水土和周春喜[7]从企业发展角度，引入成长风险和道德风险因素，分析成长过程和环境以及企业道德对投资者投资风险的影响。

（二）风险投资决策模型构建

风险投资决策分析过程中，充分预计到各种风险因素是关键，但识别到风险因素之后，如何使用科学的方法衡量风险与收益也至关重要。在国内的研究文献中，张春英和姜丹（2001）运用层次分析法和模糊数学的集值统计原理分别进行指标权数确定和专家打分的数学处理，建立了定量评估模型；王世良和王世波[8]利用ahp构建了一个具体的层次分析评价模型；魏星等（2004）[9]运用层次分析法求出各个指标的权重并利用模糊数学建立模糊综合评价模型。层次分析法和模糊数学是一种比较简单实用的研究方法，但排列各指标的相对重要性时受人为的影响因素比较重，而且一致性检验难以通过，因此即便是同一套指标体系在不同的风险投资家所得出的结论也莫衷一是。针对上述弊端，王学军和郭亚军[10]运用序关系分析法（g1法）分析造成ahp判断矩阵不一致的原因，指出了g1法与构造判断矩阵的本质区别，解决了层次分析法的应用难题。随着科学研究的进一步深入，张丰和段玮婧[12]运用因子分析法对风险投资评价决策程序中初步评价阶段的评价指标进行研究。孙晓梅[13]利用神经元网络建立投资决策模型，实证研究的科学性已经被国外学者所证实，神经网络能弱化人的主观因素、降低人为因素在求权重中的影响。

四、对国内外风险投资决策研究基本评述

（一）从研究方法角度来看，

从研究方法角度来看，国外对风险投资项目评估决策的研究可以分为三类：①调查法，即采用对风险投资家面谈或填写调查表的方法，来总结风险投资项目评估决策指标；②实证法，即采用对实践案例分析的方法，提炼总结风险投资项目评估决策的指标；③理论法，即采用理论推导的方式来得出评估决策指标。国外现有相关文献中，风险投资决策的研究已经有了从实证到理论、从宏观到微观、从定性到定量的转变，影响因素的研究更具针对性和更可操作性。

（二）国内文献研究内容有效性偏若

风险投资实践在我国起步较晚，文献研究相比国外较为滞后[14]，因此国内研究文献多数借鉴国外现有研究成果基础上形成自己的理论。我国风险投资决策研究得到的结论缺乏检验论证，研究成果难以保证与客观实际相吻合。总之，上述还处于定性研究阶段，投资决策影响因素的可操作性不强、难以量化[14]。不同发展阶段、不同产业背景的创业企业风险因素不尽相同，国内现有文献研究的针对性较弱。

（三）国内文献研究方法的科学性不强

国内学者在研究投资决策方法时，普遍采取层次分析法、模糊数学、德尔菲打分法及主成分分析法等方法，对项目风险或投资收益进行评估。在使用这些方法求权重时，没有统一的标准，仁者见仁，智者见智，得到的结论莫衷一是。

五、研究结论

针对以上国内学者的研究不足，拟开展以下四个方面的研究工作：

（一）加强科学研究，建立符合我国实际投资影响环境的投资决策指标体系。不同国家、不同地区的市场发育程度不一样、投资者风险偏好不一样，影响投资决策的因素不尽一致。因此，亟需根据我国的实践环境，研究符合我国投资实际的决策影响因素，建立具有普遍适用性和内在统一性的投资决策指标体系。

（二）加强针对性研究，满足不同投资主体的需要。风险投资主要支持高技术风险企业的开拓与成长[1]，高新技术分布广泛，处在不同发展阶段的风险不尽一致，没有放之四海而皆准的理论成果。因此，需要根据不同行业、不同发展阶段的实际影响因素，加强研究的针对性。

第6篇：项目投资决策分析方法范文

关键词：实物期权；产品研发；不确定性；评估方法

1问题的提出

在激烈竞争的市场经济环境下，新产品的研发是企业生存和发展的基础，现代社会企业之间的竞争归根到底是产品的竞争，企业经济效益主要来自于企业有竞争优势的产品。为此，企业要巩固和提升竞争优势、实现经济效益的持续增长，就必须不断研究和开发顾客满意和认可的新产品和新服务，而新产品和服务的研发投资经常面临很多不确定性的因素，其主要表现为：技术、市场、研发周期等因素不确定性。这些不确定性加大企业新产品研发投资的风险，从而为企业开展新产品研发投资决策提出更高的要求。大量的文献研究指出，以NPV为代表的传统DCF投资决策分析方法存在着很多不足，尤其是在风险和不确定性条件下产品研发投资决策，传统的资本预算方法容易导致错误的决策。为此，在企业新产品研究与开发的投资决策中引入新方法——实物期权理论具有重要的现实指导意义。本文是在实物期权理论的研究分析的基础上，通过对企业新产品研究和开发投资决策分析的特征，提出基于实物期权理论企业产品研发的投资决策评估分析方法。



2企业产品研发项目期权特性

期权是一种权力，即其持有人在规定的时间内有权力而无义务按事先约定的价格购买或出售某项资产或物品。实物期权理论是在金融期权理论基础上对非金融资产应用的扩展，即把非金融资产当作标的资产的一种期权，此时期权的交割不是对标的资产的买卖，而是对标的资产项目投资的延迟、扩张、收缩、暂停等决策行为对项目影响的评估分析，是一种柔性的投资管理思想，其目的是解决企业在不确定性环境的投资决策问题，降低投资风险。

企业产品研究与开发是企业实施标新立异与领先战略获得核心竞争力的根本途径，由于产品研发活动存在大量的不确定性因素的影响，产品研发的不确定性给它带来投资机会的价值，研究认为不确定性越高，其投资机会价值越大。为分析其投资机会价值，不妨将R&D项目分为研发、中试和商品化三个阶段（见图1），商品化阶段投资是在中试阶段成功结束之后开始的，若中试阶段不成功，将不进行商品化投资；而中试投资又是在R＆D研发成功之后开始的，如果产品研发不成功，则不进行中试阶段投资，此时研发项目的损失仅为在t0时的初始投

资I0。对投资周期长、技术难度大等不确定性投资项目决策，采用分阶段的投资可以降低决策的风险损失。从图中可看到，在产品研发过程中，决策者需要在三个关键决策点上做出选择：一是在项目立项时，即图中的t0时刻决定是否进行产品研发投资，以获取该产品进一步开发投资的权利（即在研发阶段形成看涨期权）；二是在研发活动取得成功时，即图中的t1时刻决定是否进行中试阶段的活动，以获取进一步进行商品化开发的投资机会（在中试阶段形成的看涨期权）；三是在中试活动取得成功时，即图中的t2时刻决定是否进行新产品市场化开发活动，以实现产品上市和获取产品销售收益。通过上述分析，R&D投资决策柔性具有明显的实物期权特征，可将产品研发过程可看作是一系列复合买入（看涨）期权的组合，利用金融期权定价模型加以分析，获得柔性投资的机会价值。

一般来说，投资决策存在实物期权特征应具备不可逆性、不确定性和灵活性的特点。不可逆性是指某种行为一旦发生，就不可能回到初始状态，在企业经营管理中，项目投资决策具有类似的性质，即投资一旦发生，该项目就产生了沉没成本，项目投资所形成的沉没成本就具有不可逆性。从投资者的角度分析，投资项目的不可逆性是一种不利决策因素，存在投资损失的风险。在内外部环境不确定性情况下，决策者为避免投资决策不可逆行为的不利因素，提高投资决策风险收益，其决策灵活性的价值就体现得很充分，即投资柔性就相当于基于实物资产的看涨期权，为分析投资决策柔性价值，可以运用金融期权定价模型中的Black——Scholes期权定价模型对风险投资项目进行综合评价。3在企业新产品研发项目投资决策中的应用

3.1实物期权理论及期权定价模型

1977，年StewartC.Myers首先提出实物期权的概念，他认为现实中企业发展（收缩）机会和潜力都属于实物期权。从研究文献来看，企业投资决策中的实物期权主要有扩张期权（expansionoption）、放弃期权(abandonmentoption)和等待期权（waitingoption）。实物期权理论是建立在金融期权理论的基础上，是金融创新工具“期权”在公司战略投资决策、价值评估、风险投资等领域的延伸运用。实物期权价值一般采用金融期权定价模型进行计算评价分析，在金融期权应用领域中，经典Black-Scholes期权定价模型运用最为广泛，但该模型只适用单阶段、单个期权的问题，对具有多阶段、多期权复合期权的分析就不能直接进行评价，而采用在此基础延伸形成的复合期权定价模型，即Geske定价模型。

Geske定价模型是1979年由Geske在Black-Scholes定价模型的基础上推导出来的适用于多阶段、多期权的复合期权定价公式。其中M(k，h；p)是第一个变量小于k，第二个变量小于h，而变量之间相关系数为p的标准二维正态分布的累计概率函数；F是对市场化阶段进行投资后产生的现金流量在t时刻的现值；Fc是第一个看涨期权被执行时项目的临界值，即第二个期权价值等于第一个期权执行价格时项目的价值，可利用Black-Scholes模型计算；σ描述投资项目不确定性的波动率；r是投资的无风险利率。

3.2基于实物期权理论的项目投资评估分析方法

大量实物期权理论及相关文献研究认为：以NPV为代表的传统DCF投资分析方法在对投资不确定性的项目进行评估分析已不适应，实物期权理论完全可以替代，这是一种误解，而实际上实物期权方法是对传统的NPV方法的补充和修正。在企业项目投资决策中一般采用修正的净现值进行评估决策，即：修正的净现值=传统净现值+期权价值。通过分析得出基于实物期权方法的投资决策评估准则如表1所示（看涨期权）。在表中选择继续等待与按照期权价格出售转让投资机会的效果是等价的，而选择执行或放弃的准则是：以合理的成本花费就可以拥有继续等待的机会，就应首先选择前者。当NPV为正时，期权价值愈小愈表明应当立即进行投资，而期权价值愈大则说明应当等待和推迟投资。当期权价值大于NPV时，除非必须通过投资才能维持期权存在的条件下，才可马上投资，且投资额必须满足小于期权价值扣除其他价值损失的剩余，如负NPV，就应延期进行投资。

3.3利用Geske定价模型的实例分析

某生物制药企业开发新药，投资者在t0=0时决定是否进行初始研发投资，在t1=3年决定是否进行临床试验阶段投资，在t=10年决定是否进行商业化投资。初始投资I0=2500万元，在t1=3年时投资I1=9000万元；在t=10年时投资I=50000万元。预计商业化投资产生的现金流量在t=10年时的现值为80000万元。根据历史数据可以估计到该项目波动率σ=25％，无风险利率r=4％。

（1）用NPV法进行项目评价(假定风险调整贴现率为15％)：

NPV=-2500-9000/(1+0.15)3+(80000-50000)/(1+0.15)10=-1000万元

由NPV＜0可知该项目是不可行的，应当放弃。

（2）利用Geske模型进行项目评价：

先由Black-Scholes模型求得Fc=6.14(亿元)，再将其他数据代入Geske模型表达式中可得C=1.96(亿元)

第7篇：项目投资决策分析方法范文

[关键词]商业地产;实物期权;投资决策

传统商业地产投资决策方法,往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益,以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值,因此常常低估项目的价值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin认为,传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素,因此经常低估投资机会而导致短期决策行为,造成投资不足和竞争地位的实际下降。

当传统方法难以解决项目投资决策分析时,金融领域的一项重大研究成果——以Black和Scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法,他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险,并获得无风险收益,在无套利机会和无交易费用等假设下,经过严密的数学推导,得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程,并运用该方程,推导出股票的欧式看涨期权定价公式,即著名的Black-Scholes模型。同时,Cos、Ross和Rubinstein提出了标准的二叉树定价模型,使离散时间的期权定价问题得以简化,进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策,并称之为实物期权。

经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点,而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来,实物期权方法的使用,正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且,实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定,而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破,两种方法相互补充。

因此,实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题,将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析,是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是,将实物期权方法引入项目投资决策中,有着比较严格的条件限制,主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性,其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析,构建商业地产实物期权定价模型,并进行实证研究,为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。

一、商业地产投资的实物期权特性分析

商业地产开发投资,可以分为两大阶段,即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段,包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上,对项目进行整体经营和管理,将开发产品市场化,获得企业利润的阶段。

在开发建设阶段,从实物期权的角度来看,土地使用费的投入,相当于一笔期权费用,在支付了这笔费用之后,商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利,而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性,投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价,在国家规定的期间内,推迟开发投资。因此,投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段,影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长,在整个收益过程中存在高度的不确定性,包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等,因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性,使得投资者在进行项目的开发过程中,通常不是将资金一次性投入,而是采取分期开发的方式,在一期投资建设之后,根据市场情况决定下一期开发的投资情况,以此降低开发投资的风险。因此,在项目建设阶段,蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段,当项目运营良好时,决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张,以获取更大的收益。而当项目运营不佳时,决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式,以减少风险。由此,在项目的运营阶段,存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。

根据上面的分析可以知道,商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,商业地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设,以及决定开发建设的时间和开发建设规模。

二、商业地产投资决策实物期权模型构建

从期权的角度分析商业地产项目的价值,通常包括2部分:净现值和期权价值。因此,要进行商业地产投资项目价值的计算,首先必须进行项目净现值的计算,在得到项目净现值数值之后,再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算,最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零,则说明项目可行,可以对项目进行投资。而一旦出现负值,则不应进行项目投资。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行期权,进行投资,也可以提前执行期权。

本文根据商业地产投资项目的实际情况,在对经典的B-S定价模型进行修正的基础上,来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性,本文在进行模型推导之前,做出的主要假设条件有:

1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。

2.在期权有效期内,除价格变动而形成资本损益外,还包括因为土地闲置所产生的机会成本,即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的,等于土地闲置的机会成本。

3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。

4.用SW表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下,在土地使用年限内所带来的净收益现值,相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格,其中S表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增,其中q表示商业地产年净租金的增长率,t表示推迟期权的时间,T表示项目的寿命期,则:

5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前,土地每年的闲置费用为Fi,考虑项目的建设期,假设建设期为D年。

下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响,为了便于处理,这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益,则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资,得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后,将这一结果乘以项目的开发建设面积,即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为C,年租金为S,则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:E[max(SW-C,0]

假设商业地产租赁价格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)

其中as表示租赁价格的瞬时漂移率,σs表示单位时间内租赁价格的波动率,dz为维纳过程增量,对式(2)进行积分,得到

式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中S0表示初始净租赁价格,V表示商业地产项目含有推迟期权的价值,C表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算,本文考虑在计算C时先将所得税排除在外,则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值,属于开发企业利润。因此,对求得的项目价值乘以(1-所得税税率),得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为M,所得税税率为h,土地费用为A,可行性研究费用为J,V1表示项目推迟期权的价值,k表示项目现金流的折现率,则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:

则推迟期权的价值为:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动,且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。

三、模型的相关参数确定

本文采用的商业地产运营模式是出租模式。商业地产单位面积获得的净收益,是通过将项目寿命期内单位面积的净租金收益按照无风险利率折现到推迟期权的到期日现值,即SW。其中净租金收益是商业地产单位面积的毛收益扣除运营费用、修理费用、经营税金及附加、土地增值税后得到的。

C表示商业地产项目开发建设投资:具体包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用和不可预见费,不包括土地费用和项目可行性研究费用。

S0表示初始租赁价格扣除商业地产单位面积的运营费用、修理费用、经营税金及附加和土地增值税后所得到的单位面积的净收益。其中初始租赁价格可以采用项目推迟期权初期的商业地产租赁市场同类物业的市场均价。r表示无风险利率,取5年期国债利率作为标准,土地的负的红利分配δ取无风险利率作为标准。q的取值,可以根据市场调查,结合项目的实际情况来进行确定。

最后是关于波动率参数的估计。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似,两者呈正相关关系,如果两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。因此,可以通过中房指数来求出项目价值的波动率。设项目波动率和项目产出物价格的波动率相等,即σ=σs,由此,商业地产租赁价格的波动率σ可以根据目前已有的价格指数,用数值方法求出,具体公式为:

其中n+1表示历史观察数据,Si表示在第i个时间间隔末的商业地产租赁价格指数,ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t为时间跨度。

四、实证研究

1.样本选取

某市商业中心的步行街占地129亩,总建筑面积9.8万平方米,共计718个商业铺面,全长840米,预计总投资1.63亿元,项目分二期建设,其中第一期工程全长560米,宗地面积4.32万平方米,宗地价值3548.8万元,土地使用期限为2002年10月30日至2052年9月9日。该项目于2002年12月动工兴建,2004年3月全面竣工,并于5月1日开街试营业,该项目全部采用销售的方式,已建成面积为5.39万平方米。该步行街预计在2007年启动二期工程,目前相关事项还未进行。本论文的实证研究,拟采用该项目二期工程为研究对象,进行项目投资决策分析。

2.传统的项目投资决策分析

为了和前面的分析相对应,假设所有商铺只租不售,均通过租赁的方式来获取收益。

该项目从2007年初开始,开发期为2年,其中建设期1.5年,前期工程0.5年,计划2008年年末完工。预计本项目所需投资总额1.11亿元,其中包括土地费用4854.43万元、基础设施建设费(包括前期工程费)1000万元、商业用房建筑安装工程费2398.66万元、公共配套设施建设费32.5万元、管理费用248.57万元、财务费用441.12万元、销售费用1323.36万元、开发期的税费121.56万元、其他费用110.85万元、不可预见费554.27万元。假设项目当年的投资额发生在年初,项目2007年的投资比重为68.8%,2008年为31.2%。根据市场调查,结合本项目的实际情况,预计项目2009年的租赁价格为1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率2009年-2012年为80%,从2013年开始为90%。运营费用包括:房产税、管理费用、修理费用、保险费等,其中房产税按年租金的12%计算,管理费按年租金的4%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算。项目的经营税金及附加采取的税率为5.5%,计税基础为出租收入,所得税的税率为33%,计税基础为项目每年产生的利润,为简化计算,土地增值税不计。土地使用年限为40年,预计商业地产项目在经营18年后的净转售收入为9000万元。

根据前面的分析,可以通过编制商业地产开发项目损益表,计算出商业地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据上述数据,编制商业地产项目的全投资现金流量表,以此计算出项目的净现值。项目全投资现金流量表,详见表1。

考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,从而可以得出该项目的NPV=2647万元,则该项目经济上可行,可进行投资。

3.基于实物期权方法的投资决策分析

下面运用实物期权法重新审视该项目。假设市场走势难以确定,可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。项目的开发期为2年,预计2009年开始施工,2010年末竣工并交付使用,项目从2011年开始获取收益,预计项目的租赁价格为1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率为90%,每年的土地闲置费用为土地出让价的10%。

参照前面介绍的项目相关数据,开发商要想获得此推迟期权,首先必须获得土地的使用权,其中土地使用费用为4854.43万元。无风险利率采用2006年发行的凭证式(一期)国债5年期的票面年利率3.49%,考虑土地负的红利分配,设其等于无风险利率。项目的开发建设投资(不包含土地使用费用)预计在原来的基础上增加10%,即为4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4万元,项目的总投资为:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29万元。考虑商业地产项目推迟开发的全投资现金流量表,详见表2。考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,可以得出NPV=1158万元。

租赁价格波动率,采用该市中房指数典型地产指数2005年8月至2006年1月的数据进行计算,得出租赁价格的波动率为0.23。

下面具体对项目的推迟期权进行计算。根据市场调查,目前,该市同类商业地产的租赁价格均价为1元/天·平方米,因此推迟期权初期的租赁价格取值为365元/年·平方米,即毛租金收益为365元/年·平方米。其中运营费用的计算依据是:管理费按年租金的4%计算,应交税金按年租金的12%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算,经营税金及附加按年租金的5.5%计算,则净租金收益为:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用)为1509元/平方米,W=22.66。

则:

因此,考虑了推迟期权的项目总价值为4248万元,大于不延期开发的净现值2647万元。因此,可以得知,开发商在获得土地的使用权后,进行项目的招商活动,等待并观察市场,在推迟投资期限内,根据项目的招商来决定投资,能获取更好的经济效益。

4.实物期权价值的敏感性分析

这里主要分析项目投资费用、波动率和出租价格的变化对项目期权价值的影响。假设项目投资费用和出租价格的变化率分别为+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不确定性因素的变动对期权价值的影响情况,见表3。

假设出租价格波动率分别为0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波动率的变动对项目期权价值的影响,具体内容见表4。

通过以上的实证分析,可以得知,使用本文构建的模型计算结果和理论分析结果是一致的。一方面表现为考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值;另一方面表现为看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。

五、结语

本文对商业地产投资特性进行分析,从中找出商业地产投资中所蕴涵的实物期权特性,并通过对B-S模型进行修正,提出商业地产推迟投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于商业地产投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于提高投资决策的正确性。

参考文献:

[1]HayersR.H.,W.J.Abernathy.ManagingOurWaytoE-conomicDecline[J].HarvardBusinessReview,1980,58(4):67-77.

[2]HayersR.H.,D.Garvin.ManagingasIfTomorrowMat-tered[J].HarvardBusinessReview,1982,60(3):70-79.

[3]BlackF,ScholesM.ThePriceofOptionsandCorpo-rateLiabilities[J].JournalofPoliticalEconomy,1973,81(May-June):637-659.

[4]Cox,Ross,Rubinstein.OptionPricingASimplifiedApproach[J].JournalofFinancialEconomics,1979,7(3):229-263.

[5]Mayers,S.C.DeterminantsofCapitalBorrowing[J].JournalofFinancialEconomics,1977,5(2):145-176.

第8篇：项目投资决策分析方法范文

[关键词] 商业地产;实物期权;投资决策

传统商业地产投资决策方法，往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益，以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值，因此常常低估项目的价值。Hayes和 Abernathy、Hayes和Garvin认为，传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素，因此经常低估投资机会而导致短期决策行为，造成投资不足和竞争地位的实际下降。

当传统方法难以解决项目投资决策分析时，金融领域的一项重大研究成果——以Black和Scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法，他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险，并获得无风险收益，在无套利机会和无交易费用等假设下，经过严密的数学推导，得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程，并运用该方程，推导出股票的欧式看涨期权定价公式，即著名的Black-Scholes模型。同时，Cos、Ross和Rubinstein提出了标准的二叉树定价模型，使离散时间的期权定价问题得以简化，进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是Stewart Myers教授，他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策，并称之为实物期权。

经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点，而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来，实物期权方法的使用，正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且，实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定，而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破，两种方法相互补充。

因此，实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法，已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题，将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析，是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是，将实物期权方法引入项目投资决策中，有着比较严格的条件限制，主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性，其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析，构建商业地产实物期权定价模型，并进行实证研究，为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。

一、商业地产投资的实物期权特性分析

商业地产开发投资，可以分为两大阶段，即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段，包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上，对项目进行整体经营和管理，将开发产品市场化，获得企业利润的阶段。

在开发建设阶段，从实物期权的角度来看，土地使用费的投入，相当于一笔期权费用，在支付了这笔费用之后，商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利，而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性，投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价，在国家规定的期间内，推迟开发投资。因此，投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段，影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长，在整个收益过程中存在高度的不确定性，包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等，因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性，使得投资者在进行项目的开发过程中，通常不是将资金一次性投入，而是采取分期开发的方式，在一期投资建设之后，根据市场情况决定下一期开发的投资情况，以此降低开发投资的风险。因此，在项目建设阶段，蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段，当项目运营良好时，决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张，以获取更大的收益。而当项目运营不佳时，决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式，以减少风险。由此，在项目的运营阶段，存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。

根据上面的分析可以知道，商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权，商业地产开发商作为期权的持有者，可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设，以及决定开发建设的时间和开发建设规模。

二、商业地产投资决策实物期权模型构建

从期权的角度分析商业地产项目的价值，通常包括2部分:净现值和期权价值。因此，要进行商业地产投资项目价值的计算，首先必须进行项目净现值的计算，在得到项目净现值数值之后，再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算，最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零，则说明项目可行，可以对项目进行投资。而一旦出现负值，则不应进行项目投资。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地的使用权。可见，开发企业在获得土地使用权后，拥有到期日为2年的推迟期权，开发企业可以到期执行期权，进行投资，也可以提前执行期权。

本文根据商业地产投资项目的实际情况，在对经典的B-S定价模型进行修正的基础上，来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性，本文在进行模型推导之前，做出的主要假设条件有:

1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。

2.在期权有效期内，除价格变动而形成资本损益外，还包括因为土地闲置所产生的机会成本，即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的，等于土地闲置的机会成本。

3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。

4.用SW表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下，在土地使用年限内所带来的净收益现值，相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格，其中S表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增，其中q表示商业地产年净租金的增长率，t表示推迟期权的时间，T表示项目的寿命期，则:

5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前，土地每年的闲置费用为Fi，考虑项目的建设期，假设建设期为D年。

下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响，为了便于处理，这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益，则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资，得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后，将这一结果乘以项目的开发建设面积，即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为C，年租金为S，则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:E[max(SW-C，0]

假设商业地产租赁价格遵循:dS=asSdt+σsSdz (2)

其中as表示租赁价格的瞬时漂移率，σs表示单位时间内租赁价格的波动率，dz为维纳过程增量，对式(2)进行积分，得到

式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中S0表示初始净租赁价格，V表示商业地产项目含有推迟期权的价值，C表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算，本文考虑在计算C时先将所得税排除在外，则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值，属于开发企业利润。因此，对求得的项目价值乘以(1-所得税税率)，得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为M，所得税税率为h，土地费用为A，可行性研究费用为J，V1表示项目推迟期权的价值，k表示项目现金流的折现率，则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:

则推迟期权的价值为:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动，且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。

三、 模型的相关参数确定

本文采用的商业地产运营模式是出租模式。商业地产单位面积获得的净收益，是通过将项目寿命期内单位面积的净租金收益按照无风险利率折现到推迟期权的到期日现值，即SW。其中净租金收益是商业地产单位面积的毛收益扣除运营费用、修理费用、经营税金及附加、土地增值税后得到的。

第9篇：项目投资决策分析方法范文

在工程项目管理中，项目管理就是要实现四大目标：“质量、工期、投资、安全”，所谓的投资控制，是在工程建设的全过程，把工程投资控制在批准的投资限额以内，发现投资偏差采取措施，保证项目投资管理目标的实现。

近年来，我国在积极探索工程投资控制的方法和途径，制定了一系列的标准和条例，同时着力推行工程量清单报价，逐步形成有竞争机制的计价模式，取得了不错的效果。然而在实际的工程建设中，仍有许多工程出现概算超估算，预算超概算，结算超预算的投资超支现象。究其存在的原因，我认为主要有以下几个方面：

1. 忽视投资决策的重要作用，项目定义不明确。

项目投资决策分析目前已经引起业内人士的关注，尤其是国家重点工程和大型工程均经过投资专家的论证，探讨其可行性，可是相当部分中、小型工程项目仍不重视项目的投资决策分析，也不对项目进行定义，只是经过非专业的领导同志一起讨论、商量，就决定进行项目的建设，以致于在后期的工程建设中，又变更项目的规模、投资设备方案、工程实施的原材料等等，从而导致工程实际投资远远大于投资限额。

2 .方案缺少优化设计，不进行项目方案的技术经济分析。

我国较多采用直接委托的方式进行方案设计,这样很容易导致设计保守，在规范已经考虑了足够的结构承重要求下，再增加分项分数，增大钢筋配比，增大梁的截面积。同时对设计方案不进行技术及经济的比较分析，能采用砖混结构的却选取用钢筋混凝土框架结构。更有甚者一些设计单位从自身的经济利益去考虑，根本不考虑投资的节约。

3 .项目施工阶段，设计变更多。

一般地讲，对于设计文件除非不得不进行设计变更，否则任何人员无权擅自更改设计。但是随着社会的进步，科学技术的不断发展，伴随着产生新的功能要求以及新材料、技术的应用。项目业主为更好地贴近现代生活，提出对原设计文件的使用功能进行修改，使用更好的材料，要的是高档、超前，造成工程项目投资成倍的增加。

4 .造价管理人员综合素质差，不能满足投资控制工作的需要。

目前的工程造价师，主要业务大多只是依靠定额进行工程概预算的审结，由于业务经验及知识层面的差距，使他们在现代造价管理的工作中不能得心应手，表现得技术素质差，缺乏处理工程技术经济问题的能力；缺乏相关的经济和法律知识，处理工程索赔能力差。这种业务素质，必然导致工程项目投资的超支。

另外合同管理不规范，宏观政策的变化，物价上涨等客观因素均能引起投资超支。然而作为项目的管理人员，我们知道，在工程项目管理工作中，业主是建设工程项目生产过程的总集成者，也是建设工程项目生产过程的总组织者。为此我想从业主处于项目管理的核心地位，从源头上和管理的方法上提出工程项目投资管理防止出现超支援的对策。

1. 切实做好投资决策分析，确定投资控制的目标。

投资决策是工程项目建设的第一步工作。在这一阶段，据西方一些国家分析，投资机会分析费、可行性研究费、决策费用总计约为总投资的1%左右，但是它的决策结果对总投资的影响是：一般工业建设项目的经验数据为60～70 %；对使用功能的影响在70～80%。由此可见项目的投资决策对项目投资具有决定性的影响。

作为项目业主就要从思想上遗弃可行性研究可有可无，还多浪费了部分资金的想法。相反应在工程项目立项时，聘请或委托资深的咨询公司或高级顾问，对项目进行投资机会分析，融资情况分析，调查市场情况等，经业主同意，确定工程项目的建设规模、场地、生产工艺、生产设备的选型等问题。然后再采用生产能力指数法，综合指标估算法等合适的估价方法，编制出建设投资和流动资金所需的资金总额即：投资估算，并测算出建设期方案资金使用计划。

经过投资决策分析，一方面论证了项目在功能上、技术上和财务上的可行性；另一方面从投资控制的角度上讲，它确定了投资控制的目标，是预防投资超支的根本所在。

2、按规定进行限额设计及方案优化，加强设计阶段的投资控制。

在工程项目建设周期的全过程中，设计阶段对项目投资有重要的影响，是仅次于投资决策阶段。所以业主在设计阶段的投资控制更应该发挥其主动控制的职能，业主在进行设计招标时，在设计合同或委托设计任务中明确以下几点对投资控制是非常必要的。

a 必须按要求进行限额设计即按批准的投资估算控制初步设计，再按初步设计总概算控制施工图设计。这样就要求设计单位自主加压，自觉要求各专业设计人员强化投资控制意识。在拟定设计原则、技术方案和选择设备过程中先掌握工程的参考造价和工程量，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量进行设计，提出节约投资的措施，力求将造价和工程量控制在限额范围之内。

b及时进行设计质量跟踪。现阶段我们的业主只要把设计进行委托，到设计文件完成，中间很少有人过问。国际上早就开始了让工程师进行设计质量的控制。在设计过程中及阶段设计完成时，委托工程师对设计文件的相关内容进行深入细致的审核。特别是审查设计保守，进行过分设计，这样可以提高其经济性，起到节约投资的目的。

c必须进行设计方案的优选。业主本身在这方面的知识往往处于劣势，但通过不同设计方案之间的技术经济比较分析，可以从中选择最佳的设计方案，从而以较低的成本获得较高的建筑功能。

3、实行投资目标的动态控制，是进行投资控制的有效工具。

工程项目从投资决策、设计、施工，到营运阶段是一个漫长的过程，少则几个月，多则几十年。如果等到在竣工结算时再去分析投资偏差，势必导致竣工结算与投资估算之间相差甚远。我主张在项目建设的全过程，实施投资目标的动态控制，使超投资的现象处于萌芽之中。

按照投资控制的动态原理：“项目投入项目进展收集项目的实际数据投资目标的实际与计划进行比较进行偏差分析并进行纠编”的这一循环过程，针对不同项目的实际情况，不同的项目建设周期，定期进行循环。并从中收集项目实施的有关数据，采用表格法、曲线法去计算出投资偏差，并分析产生的偏差是业主原因、设计原因、施工原因。并根据这些原因采取相应的措施来纠正投资偏差，从而实现投资的动态控制和主动控制。

4、依据合同管理，有效解决索赔问题，是进行投资控制的主要途径。

目前的建筑市场，项目业主与设计、施工、监理等参建单位已经不存在任何行政关系，而是依靠合同来规范当事人的交易行为，通过合同来明确投资控制的目标。

要依据合同进行投资控制，首先要做到合同文本的严谨性，做到有法可依，从而保证合同的严肃性，为工程投资的有效控制提供法律上的保证。我们的合同示范文本与FIDIC新出版的《施工合同书》相比，在合同文本的严谨性、合同文件的责、权、利方面还存在差距，后者涵盖了业主的索赔、承包商要求的变更等有关工程建设的方方面面，并且对业主、承包商双方的权利和义务做出了更加严格明确的规定，因此就很有必要结合我国建筑、保险、金融等方面的法律法规，吸收FIDIC等中外合同文本中合理的部分，修订我国现行的合同文本，使之更严谨，更具备可操作性。

其次要发挥工程师的作用，使之更方便有效地解决争议、索赔问题，在FIDIC合同条款之下，工程师是业主与承包商之间公正的第三方，合同履行过程中不论是业主还是承包商的各种要求均应提交工程师，其做出决定，在业主与承包商达成一致以前，不得对工程师的权力加以进一步限制。这样工程师就可以充分地发挥其施工管理的经验，借助于工程现场的第一手资料，客观、公正地处理业主与承包商之间的分歧，问题处理结果很容易被双方所接受。相关事实已经证明，以合同管理为出发点，充分发挥工程师自身的专业优势，可以有效地实现投资控制的目标，保证业主取得合同的最佳成本效益。

5、综合提升造价管理人员的素质，提高投资控制的质量。

现在我们都提倡“以人为本”，事实上，要解决投资超支现象，必须通过人的主观努力才能实现，这里的“人”对项目投资管理来讲就是造价管理人员。