投资分析的方法精选(九篇)

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第1篇：投资分析的方法范文

【关键词】聚类分析；成长能力；判别分析；投资应用

聚类分析建立在基础分析之上，基于各类股票的行业因素、公司因素、收益性、成长性等基本层面的考察，然后利用综合评价指标体系来衡量样本股票的“相似程度”，立足于对股票基本层面的量化分析，运用聚类分析模型能帮助投资者准确地了解和把握股票的总体特征，确定投资范围，并通过类的总体价格水平来预测股票价格的变动趋势，选择有利的投资时机。

一、聚类分析在证券投资中的应用

把聚类分析和判别分析应用于金融投资分析中，不仅可以弥补金融投资定性分析的不足，也可以使金融投资分析更精确。

（一）如何运用聚类分析模型进行证券投资分析

聚类结果对投资者的指导作用表现在以下几个方面：

1.了解各类股票群的基本特征及总体状况，从一定程度上区分出业绩优良和业绩一般板块，初步划分选择范围。

2.根据类的业绩状况、成长性、平均股价水平等，可以帮助投资者判断股票应具有的内在投资价值。

3.在同一类别中，可找出其均衡价格，由于一些市场因素往往使股票的价格发生偏离，或高于或低于这一水平，低于平均股价水平的存在上升趋势，可看作是较好的投资时机，潜在的投资风险也较小。

（二）聚类分析指标体系的选取

基于上市公司基本面情况，企业的经营盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力，盈利能力和成长能力是支持股价的长期因素，也是判别公司是否具备投资价值的根本所在，而经营业绩良好的公司其股市的扩张能力也应较强。

1.盈利能力的大小决定了股票价值的高低

总资产利润率直接反映公司的整体获利能力，净资产利润率反映股东投资报酬的大小。

主营业务是上市公司重点发展方向和利润的来源，主营业务收益率越大，上市公司在市场竞争中就更具有优势，每股收益越高，反映行业的投资收益越高，每股的获利能力越强。

2.成长能力的指标

成长性好的上市公司在总资产扩张能力，股本扩张能力，资产重组方面都比较强，盈利增长速度也相应较快。主营业务收入增长率反映了公司扩大市场规模的能力，表明公司重点发展方向的成长性；上市公司的积累，发展以及给投资者的回报主要取决于净利润的增加，所以净利润增长率也是一个重要指标。

3.股本扩张能力指标

股本扩张能力经营业绩良好的公司其股本的扩张能力也应较强，流通股本是一项逆指标，股本规模较小的上市公司往往具有较强的扩张能力和较大的成长空间。每股净资产值越高，公司股本扩张余地也越大，公司提供回报的潜在能力也越强。

二、应用实例

从沪深股市2000多只A股中随机抽取钢铁行业分类下33只股票，样本数据均来自Wind资讯中国上市公司财务指标数据库。

（一）原始数据标准化

为了消除原始数据量纲和数量级的差异所带来的影响，以便进行聚类分析，我们采用对指标值标准化的处理方法[1]。

（二）聚类分析结果

第1类：攀钢钒钛，本钢板材，包钢股份，济南钢铁，抚顺特钢，方大特钢，方大炭素，广钢股份，重庆钢铁。

第2类：大冶特钢，新兴铸管，凌钢股份，酒钢宏兴。

第3类：河北钢铁，韶钢松山，太钢不锈，鞍钢股份，华菱钢铁，首钢股份，三钢闽光，武钢股份，宝钢股份，莱钢股份，西宁特钢，杭钢股份，南钢股份，安阳钢铁，八一钢铁，新钢股份，马钢股份，柳钢股份。

第4类：久立特材，鄂尔多斯。

此分类是否正确还需要判别分析对其结果进行校验和完善。

（三）判别分析

分别以1，2，3，4代表1到4类，判别函数中的自变量取原表中的自变量，对其用SPSS中的Discriminant过程进行判别分析，分析结果如（表2-2）：

（四）实证总结

实证结果分析：

在分析各类样本时，我采用指标的平均值，即：

公司利润的高低、利润额的增长速度是其有无活力、管理效能优劣的标志。作为投资者，购买股票时，当然首先是考虑选择利润丰厚的公司进行投资。所以，分析财务报表，先要着重分析公司当期投入资本的收益性，净资产收益率高表明公司盈利能力强，将本期经营活动现金净流量与上期比较，增长率越高，说明企业成长性越好。

分析现金流量及其结构，可以了解企业现金的来龙去脉和现金收支构成，评价企业经营状况、创现能力、筹资能力和资金实力。

每股经营现金流净值是每股股利的最基本保证，这个指标说明的是经营活动能带来的现金流净值，是反应经营状况好坏的指标之一，也是每股收益的最基本保证。大多公司如上面所述，但也有特殊情况。如果公司产品的生产周期较长，同时公司正处于扩张期，它的经营活动现金流量净额就有可能是负值，每股经营现金流净值当然也是负值，此时是不能说明公司的经营状况是不好的。

由以上分类结果可知：第1类股票属于明显的低收益，低成长性的绩差股。每股收益，每股净资产都相对较低，特别是较低的每股现金流量净额，说明股本扩张能力相对较低，由此说明第一类上市公司的经营稳定性差，发展不畅而负的营业总收入同比增长率和经营活动产生的现金流量净额同比增长率说明公司已不具有成长性。所以该类公司呈衰退趋势，投资价值不大。

第3类股票的收益性和成长性表现一般，这类上市公司的股票对于短线介入的投资者来说尚具较高的投资价值，但不宜长期持有。

第2类和第4类股票净资产收益率和投资回报率都很高，说明2类和4类公司收益好，盈利能力好，这些公司大都在行业中处于领先地位，经营状况良好。2类经营活动产生的现金流量净额（同比增长率）和归属母公司股东的净利润（同比增长率）较高，说明成长性高，4类公司在成长性方面不如2类高。

每股净资产值越高，公司股本扩张余地也越大，公司提供回报的潜在能力也越强，4类比2类公司具有乐观的发展前景和较强的扩张趋势，属于一批成长型较好的股票，是板块中的潜力股。

2类公司在投资方面稳定性优于4类，各项指标的实际情况，可以由股民们自己选择，看股民是注重公司哪方面的情况。2类和4类应属于投资者进行长期投资的首选投资对象。

通过以上分析，可以指导我们的投资：一方面，分析股票的业绩指标可以判断出绩优的类和绩差的类，高成长的类和低成长的类，由此投资者可在某一类或几类中确定投资范围，提高投资决策的效率和准确性；另一方面，从聚类的结果中得出类的均衡价格水平，预测股票的价格趋势，低于这一价格水平的，其当期市价与均衡价格的差距就是该股票价格可能的上涨空间，投资者若把握时机对这类股票进行长期投资则承担的风险较小，获利的可能性较大。

三、结论

聚类分析法是一种应用极为广泛的多元统计分析方法，将聚类分析模型应用于证券投资中做了拓展性的研究和探讨。聚类分析采用综合指标来反映上市公司的成长性，对聚类结果进行定量分析得出各类公司的实力强弱情况。立足于基本面的定量分析，研究股票的内在价值，有利于投资者缩小投资选择范围，确定投资价值，降低投资风险，有利于为经营管理者提供借鉴。

参考文献：

[1]王冬梅.建立我国上市公司业绩综合评价指标体系[J].证券与投资，2001（1）：84-87.

[2]李庆东，李颖.证券投资分析方法新探索——聚类分析方法应用[J].现代情报，2005（11）：

224-223.

[3]Jiawei Han Micheline Kamber.数据挖掘概念与技术[M].范明，译.北京：机械工业出版社，2007.

[4]孔祥永.对行政事业单位实行会计集中核算的问题浅析[J].工会论坛（山东省工会管理干部学员报），2009（3）.

第2篇：投资分析的方法范文

    由于盈利能力不强的上市公司价值投资研究价值不大,而且缺少较大的收益时间,无需把每股收益看作参考依据,所以为了避免非正常值导致的影响,选择的依据必须满足每股收益大于等于0.1,此外,将不完整的上市公司数据排除。最终的选择结果如下:2009年188只、2010年205只、2011年226只,总共有619只。1.样本期内各个时间段内的基本面量化指标和股票价格的相关研究。首先,利用SPSS16.0软件计算出2009~2011年各个时间段的基本面量化指标和相应时间段的股票价格间的Pearson因子,相应的统计数据结果见表1。多元模型的自变量选择那些和股票价格有明显相关性的数据指标,排除与股票价格存在较小相关性指标,进而能够为下一步各时间段的多元回归分析提供合理的数据支持。在该阶段,能够保留下来指标的相关系数必须满足0.05水平上的显着性检验。然后,为了避免回归过程中的自相关,所以将排除净资产收益率。同时,因为流动比率在决策过程中可能转换为风险控制因素,和股票价格间有较强的非线性,所以也应该给予剔除。2.优化选择后的量化指标对股票价格贡献度的影响分析。选取2009~2011年3组数据作为研究对象,利用Stepwise的输入技术进行三次多元回归分析,可以得到三组输出。研究过程中关键要讨论标准化因子和可决因子。标准化因子是指量化指标经过一个标准差的改变对股票价格产生的影响程度。该因子能够防止由于不同指标的量纲不一样而无法比较影响程度的问题。标准化因子绝对值越大,表示该因子对股票价格的解释水平越高。可决因子是在调整回归方程后获得的,主要是指全部指标对股票价格的整体解释水平。可决因子越大,表明该模型对股票价格的解释水平越高,也就是说股票价格的变化对基本面因素变化有较大的影响,投资的合理性越大。相应的回归分析结果见表2。根据回归分析的计算数据能够获得如下结论:在观察时间,每股收益包含在回归模型之中,具有最佳的解释股票价格的水平,因此,这个结果表明上市公司的盈利能够受到较好的关注。回归数据表明大多数情况下每股收益和总资产收益率均包含在回归模型内,从而表明证券投资者非常关注对股票价值有较大影响的基本面,这一结果表明价值投资意识已经不断地深入人心。从回归分析结果数据可以看出,在2011年营业利润增长率包含于回归模型,从而说明证券投资者已经对上市公司的成长性有了关注,同时能够表明证券投资者对和内在价值有关的基本面因素有了更为深刻地认识。从回归分析数据可以看出,2010年和2011年期间每股净资产已经退出了回归模型,表明证券投资市场不够关注风险水平。每股净资产是指上市公司在破产时证券投资者股票的内在价值。每股净资产属于主要的风险评估基本面因素,正在被证券市场逐步地认可,说明证券市场对股票的关注不仅停留在投资回报上,同时非常关注风险的存在,这正是证券市场不断趋向于理性的具体表现。通过对2009年和2010年的回归分析可知,每股净资产指标出现了缺失。主要原因在于2008年股票市场比较好的局面导致了证券投资者的思维定式,降低了对风险的关注度。经历了一段时间,大量的解释变量符合了回归模型,这表明投资者对基本面的研究更加完善。根据回归分析的结果,证券投资者不断地利用更多的指标,通过不同的层面更为全方位地考虑证券的内在价值,证券市场不断向以价值投资为中心的投资方向发展。此外,可决因子的周期变化表明在我国证券市场中,基本面因素对股票价格的解释能力不断提高,然而并不稳定。当外部经济环境产生变动时,证券投资者容易产生非理性行为,从而使非价值因素再一次占了上风。

    我国证券投资基金价值投资的应对措施

    管理费还能够促进基金公司的可持续发展,为基金持有者带来更大的投资回报。然而,如果基金管理公司的工资待遇和资产管理规模关联过大,就会导致基金管理者仅仅关注视资产管理的规模,忽视帮助基金持有者获得更大的投资回报。最为管用的方式就是优化基金管理收入的基本组成,采用浮动收益的方式,一定的资产管理费可以确保基金的有效实施,而浮动收益可以使基金管理者以基金投资者的权益为中心帮助基金投资者能够获得更大的收益。充分地利用投资组合策略。证券投资本身具有较高的风险,但是高风险和高收益是相互对应的,怎样才能使投资风险减少并且使投资收益最大,投资组合策略就是一种行之有效的方法,利用这种方法不仅能够有效地预防投资风险,而且能够有效地弥补证券投资价值的缺陷。投资者可以依据不同阶段国际经济形式、国内产业制度以及行业的发展潜力适时地调节投资产品的比重,从而能够得到最佳的收益。投资者应该不断地转变投资理念。投资者的理念在证券投资中具有非常重要的作用,证券投资者应该坚持长期投资的理念,主要关注证券投资的长期回报。证券投资者必须熟悉证券投资的相关概念和理论,知道证券投资过程中潜在的风险,掌握证券投资产品的相关功能;投资者应该明确投资目的,依据自身的实际情况选择适合自身的证券投资产品。投资者应熟悉证券公司的相关情况,对证券公司的专业化水平、标准化产品、内部风险控制制度以及信息披露系统等情况有比较深入的了解,从而能够从长期投资的角度获得最大投资回报率。不断健全证券市场的管理制度。通过股权改革可以较好地处理中国证券市场流通股和非流通股股东之间利益的不一致性、中国国有上市公司管理者缺位等难题,能够为中国证券市场的制度化营造一个有利的环境,从而能够不断深化中国证券市场的中长期投资价值,为证券投资基金执行价值投资创造一个非常有利的市场平台。五、结 论我国证券市场仍然是一种新兴的证券市场,依然处在非有效市场向弱有效市场不断转变的阶段,从某种意义上,利用价值投资策略得到的收益不是非常稳定的。通过股权分置改革,伴随着上市公司质量持续提升,价值投资策略将转变为证券市场的主流方式。根据相关研究可以得到以下结论:1.选取深证300指数股进行相应的回归分析。根据回归分析的结果可知:上市公司的盈利水平是非常受到重视的。证券投资者更加关注决定股票内在价值的基本面因素,价值投资理念正在渐渐地深入投资者的人心。投资者对上市公司的成长性给予了足够的重视。市场对风险的关注程度正在降低。每股净资产能够表明上市公司在破产的状况下,投资者持有的每股股票的价值。证券市场对股票的重视不但保持在收益上,而且非常关注风险,从而使证券理性更加回归理性。随着证券市场的不断发展,投资者能够更深入地剖析基本面的内涵。根据回归分析的结果可知:证券投资者已经利用更多的指标,从不同的层面深入地考察股票的经济价值,市场正在向以价值投资为主的理性投资发展。2.中国证券市场是一个新兴市场,正处于转型时期,因此,具有较好的价值投资意义,然而不能获得比较稳定的收益。因此,应该采取有效的措施,完善基金绩效评估体系和股票发行政策;合理地调整基金管理收入结构;充分地利用投资组合策略;投资者应不断转变投资理念;不断完善证券市场的制度体系。随着上市公司质量的持续提升,价值投资将不断地深入人心,通过价值投资可以使中国证券市场更加趋于稳定。

第3篇：投资分析的方法范文

房地产投资项目经济分析是站在房地产开发投资角度，面对多变的经济和市场环境，在项目投资决策前，全面调查投资项目的各项经济制约因素，运用相应的知识与能力对投资、收益等信息进行财务分析和综合分析，对投资方案进行科学认证比较选择最佳方案，从而为项目的投资决策提供参考借鉴作用，并保证投资有较高收益水平的分析活动。

在房地产投资项目中财务人员主要通过以下环节对投资进行经济分析：首先，财务人员作为项目研究小组成员从包括政策、土地出让金、市场预测、建设规模等方面的市场调查到负债、权益分析等进行深入的调研与预测；其次，通过对基础数据的估算、资金筹措方案和计划的选择、财务分析、不确定性分析和风险分析等对投资方案进行选择，为投资决策提供有力的依据。

二、房地产项目投资决策行为特性

（一）前期性

房地产项目投资决策具有一定的前期性，其决策行为的科学性和合理性直接影响房地产项目各个环节的相对落实，其一切的决策行为都是在房地产项目实施前期完成，该项决策是一个较为系统的工作，对前期调查的各项数据作为相应的科学依据，其决策具有一定的不可更改性，其引领着整个项目的实施，也是房地产项目成败的关键。

（二）预测性

房地产项目投资决策直接影响项目今后各个环节项目的实施，其投资决策必须要具有一定的预测性，能够预估项目实施过程中存在的各个风险，促使其风险处于可控范围，提前做好风险防范应对措施。投资决策的科学性和合理性取决于对未来市场、政策、施工成本、盈利以及社会效应的精确评估与预测。

（三）重要性

房地产项目的投资数目十分可观，其项目资金甚至影响企业的资金正常的流转，其项目周期较长，一般中小型项目都要持续一年以上，并且其干扰性因素也较多，存在很多不定性风险，其需要系统的行为模式以及精密的数据分析才能尽可能的降低房地产项目的投资风险，其投资决策的失误很可能造成企业财力、物力、人力等方面不可挽回的损失，项目投资决策的工作直接关系到企业的生死存亡，其重要性不必言说。

三、房地产项目投资决策的行为过程

（一）市场调查

市场调查为房地产项目投资决策提供科学可靠的依据，是房地产投资决策的基础与前提，也是投资决策的关键。房产项目投资决策之前需要对房地产市场做详细的调查，从而明确房地产项目存在的问题、解决问题的最佳方案以及解决问题需要付出的代价。明确问题的过程中应该抓住关键因素，通过对关键因素改变、转移和消除来判定问题的转变，即通过现象看本质，同时也要确定问题的解决时机，准确把握问题解决的时机是解决问题的关键。

（二）确定目标

科学合理的目标是投资决策前提，决策目标的形成、大小、层次以及决策者对目标的确立的认识程度都影响决策目标后续完成的程度。决策目标是由市场调查阶段所确立的问题所决定，其目标的确立就是为了解决房地产项目的问题。因此确立科学合理的目标首先就是对项目问题进行分析，从而才能设立正确的目标。决策目标不需十分明确，其目标完成的各项衡量标准，目标完成的时间段以及相对应的责任都需要明确的规定。

（三）可行性方案的制定

根据房地产市场的数据信息以及目标制定可行性方案。决策者尽可能找出所有的可行性方案，在众多可行性方案中选出最佳的方案，并且针对高质量的可行性新方案进行重点分析、对比，在可行性方案制定的过程中应该将一些不定性的因素考虑进去，并根据相关数据信息对不定性因素进行科学性的预测分析，提前做好防范措施以及应对措施，进一步确保方案的顺利实施。

（四）制定房地产投资效益的衡量标准

针对初步制定的可行性方案预测房地产项目实施的预期结果，制定科学合理的效益衡量标准，根据相对应的标准判定项目方案的可行性，其直接影响其方案选用的最终结果。主要是从成本与效益两个方面具体衡量房地产项目方案的可行性，成本就是项目方案落实过程中所消耗的资源，效益就是方案实施后所产生的价值，两者综合考虑确定方案的整体价值，为方案的选定提供科学的依据，最终选用一个最佳的项目方案。

（五）房地产投资决策方案的评估与选定

决策者结合众多房地产决策方案的可行性、效益的衡量标准和预期的结果，从而对各个可行性项目方案进行综合型评估，在企业经济和技术水平允许的前提下选定最具可行性和创造最高价值的初步项目方案。然后利用经验判断法、数学分析法和试验法等方法对其进行对比分析，从而选定最佳的决策方案。

（六）房地产投资决策方案的实施与监管

根据上述所确定的决策方案制定相对应的实施方案，决策方案的实施过程是一个较为漫长的过程，在这一过程中受到很多不确定因素的影响，因此房地产投资决策方案的实施是一个动态的过程，其结合不确定因素随时进行调整和变动，同时也应该对其方案实施的整个过程进行全面的监管，定期分析决策方案的可行性、经济性，不断完善决策方案，以便于及时应对突发状况，促进决策方案的顺利实施。

第4篇：投资分析的方法范文

[关键词] 灰色模糊评价 项目投资 决策分析

项目投资决策需要考虑很多不确定的影响因素，选用单项财务指标进行评价，其本身都有一定的片面性，根据不同的指标值来决策有可能会得出不同的结果。综合考虑财务因素和非财务因素，对项目进行综合评价能够选择那些最优的项目方案。本文尝试应用灰色模糊综合评价方法进行项目投资决策分析。

一、灰色模糊综合评价的特点和方法综述

项目投资决策领域中普遍存在不确定性决策问题，不确定性主要有：一个是主观不确定性，即人的思维模糊性；另一个是信息不完全、不充分所造成的客观不确定性，即灰性。在一个信息不完全的问题中，往往存在许多模糊的因素；具有模糊因素的一个问题可能不具备完全充分的数据与信息。灰色是量的概念，模糊是质的范畴。因此用灰色模糊概念来探讨项目投资决策问题，能够更好地构建具有柔性的决策模型，且使决策结果更加接近实际。

许多学者对灰色模糊综合评价进行了研究，笔者归纳分析主要有以下几种方法:(1)用灰色关联分析选定评定因素，确定权重集，进行模糊综合评判;（2）运用灰色系统理论确定评估灰类，计算灰色评估系数，得出灰色评估权向量和矩阵，依据模糊数学理论形成评判矩阵，进行模糊评价;（3）将评价对象的模糊综合评判结果矩阵视为比较数列，计算各个比较数列和各参考数列的灰色关联度，根据关联度大小对评价对象进行优劣排序;（4）使用模糊综合评判和灰色关联综合评价法，分别进行评判，然后再将结果进行综合集成;（5）用模糊数学中的广义距离来表示参考序列和比较序列的差异程度，然后用灰色关联分析法进行综合评判;（6）根据灰色理论的差异信息原理，构造灰色隶属度算子，形成新的模糊隶属度矩阵，然后进行模糊综合评判;(7)以灰色模糊关系为基础，将隶属度和灰度综合到评判过程中，进行灰色模糊综合评判;（8)根据灰色模糊数学理论，用区间数来表示隶属度，并将隶属度和灰度综合起来，建立区间数灰色模糊综合评判数学模型，进行评价;（9）使用灰色关联系数法构建模糊评判矩阵，然后再进行模糊综合评判。

基于灰色关联分析的模糊综合评价法，方法简便，易于操作。综合考虑项目投资指标的特点，本文采用此法进行投资决策分析。

二、灰色模糊综合评价的数学模型的建立

1.建立综合评价的因素集。因素集是以影响评价对象的各种因素为元素所组成的一个普通集合，通常用u表示，即：u=（u1, u2,…,um)，其中元素ui（i=l,2，…，m）代表影响评价对象的第i个因素。

2.确定因素权向量。评价工作中，各因素的重要程度有所不同，为此，给各因素ui（i=1, 2，…，m）确定一个权重ai(i=1,2，…，m)，各因素的权重集合的模糊集，用A表示:A=(a1, a2，…，am）。

3.基于灰色关联分析的模糊关系矩阵

(1)确定比较数列（评价对象）和参考数列（评价标准）设评价对象为m个，评价指标为n个，则比较数列为

用矩阵形式可表示为：

式中（1）

为第i个方案的第k个指标的评价值；取每个指标的最佳值为参考数列的实体，则有参考数列

式中

(2)指标值的规范化处理要确定数列的灰关联系数，需要对数据列进行生成处理。对时间序列数据的处理，常用的处理方法有：初值化，最小值化，最大值化，平均值化，区间值化等。对于非时间序列的数据不存在运算关系，采用指标区间值化，归一化，标准化等处理方法。本文采用规范化公式：

（2）

利用(2)式对(1)式进行规范化处理

(3)确定灰关联系数

其中:是分辨系数,且，通常取为0.5

以几何意义来讲，关联系数与隶属度是相似的，于是可得模糊关系矩阵[9]

(4)建立综合评价模型。确定R 、A之后，通过模糊变换将u上的模糊向量A变为v上的模糊向量B，即:

其中，“・”称为广义模糊综合评价合成算子有无穷多种，但实际中经常采用的有几种，本文根据具体情况采用加权平均法，上式即为综合评价模型。

(5)模糊评价。根据各个因素在评判集上的隶属度。得到评判指标之后，便可根据最大隶属原则选择最大评判指标max bj所相对应的方案为评判结果。

三、应用

某工程有以下四种方案,现使用灰色模糊综合评价进行分析

1.选择评价指标，建立评价指标集。根据具体情况，选择总投资额、投资回收期、期望净现值、内部收益率、环境影响评价作为评价指标，组成评价指标集。

2.确定权重。根据德尔菲法，由专家确定各指标权重（0.25 0.15 0.3 0.2 0.1）

3.确定最有指标集，构造初始矩阵并规范化

4.计算灰色关联系数并建立灰色模糊关系矩阵

5.模糊评价

由前面求得的A、R,根据B=A・R,可得B=（0.4555 0.758 0.793 .0375）即方案1、2、3、4的评价值分别为0.4555，0.758，0.793，0.375。根据最大隶属原则，方案3为最优方案。

四、结论

灰色模糊综合评价模型及其算法，具有严密的数学逻辑推理，方法简便易行，应用于项目投资决策分析具有较高的实践价值。

参考文献：

[1]吴红华:灾害损失评估的灰色模糊综合方法[J].自然灾害学报，2005（4）

[2]徐维祥张全寿:一种基于灰色理论和模糊数学的综合集成算法[J].系统工程理论与实践，2001（4）

[3]张辉高德利:基于模糊数学和灰色理论的多层次综合评价方法及应用[J].数学的实践与认识，2008（2）

[4]吕钱英黄霞邱淑芳:基于模糊数学和灰色理论的环境质量评价研究进展[J].江西科学，2008(4)

[5]于志鹏陆愈实:模糊灰色关联法在分析安全投资因素与效益关系中的应用[J].中国安全科学学,2007（3）

[6]陈光:模糊灰色在安全评价中的应用[J].矿业安全与环保，2006（2）

[7]卜广志张宇文:基于灰色模糊关系的灰色模糊综合评判[J].系统工程理论与实践，2002（4）

[8]朱绍强孟科张临喜:区间数灰色模糊综合评判及其应用[J].电光与控制，2006(6)

第5篇：投资分析的方法范文

【关键词】长期股权投资；成本法；权益法；比较分析

1、长期股权投资核算的两种方法

长期股权投资是指投资企业通过投资获得了被投资企业的股份，并可长期持有。其特点为长期持有被投资企业的股份并能从中获取相应的经济利益，但并不能将其随时出售。

成本法是长期股权投资核算的两方法之一，是指在投资之后按照实际成本确认金额，同时在股权持有期间不会因为被投资企业资产的增减而存在任何金额浮动的方法。此种方法的特点为：能够直接反应出实际成本即为资产投资的最初成本；可以直接反映出企业所获得的利润和现金收益情形；资产核算简单，方式方法较为稳健；但是成本法下的股权投资企业的资金停留在初始的投资资金上，不能够反应出被投资企业在接受投资过程中收益成本的变化。

权益法是指长期股权投资在最初的投资成本之上，日后被投资企业在投资企业的投资影响之下所产生的变动也会影响投资账面价值的方法。此种方法的特点为：能够清晰的反映出投资企业在被投资企业中的权益，同时也可看出投资企业的经济收益；在经济角度来看，投资企业同被投资企业是一个整体，但是在法律效力上两者则是独立的实体；资产核算相对较复杂化。

2、应用基础的比较与分析

成本法中将投资企业和被投资企业看作为两个独立的实体，投资企业与被投资企业之间只存在于以初始投资资产之下的资产变动为基础的经济活动，投资企业所获得的收益是实际收到或者是可以确定将要获取到的利润。

权益法则认为投资企业与被投资企业是一个有机整体，将被投资企业看作为投资企业的一个组成部分，被投资企业的经济活动将被看作为在投资企业的经济活动之中，投资企业应在年终时进行资产核算，而所得收益则因核算方法的不同有所不同。在非完全权益法之下，投资所得的收益为投资额同市场利率的乘积，同被投资企业的个别利率无关；而完全权益法则是在投资额同市场利率乘积之下再与被投资企业的个别利率作乘积所得为投资的持有收益，这样可以充分体现出投资企业同被投资企业的整体性。

3、应用范围的比较与分析

依据我国相关规定，如果投资企业对被投资企业有实质控制权，则在长期股权核算之用可以选用成本法，如不具有实质控制权，需采用权益法。在股权核算方法的问题上，首先要判断投资企业对被投资企业的实质性影响效果。要判断是否具有实质性影响需要看投资企业同被投资企业之间能否存在共同控制或重大影响，如果存在则是存在实质性影响，否则没有实质性影响。如果投资企业对被投资企业的可控性较高，则投资企业便可以增强自身在被投资企业中所获得的利益，在此种情况下采用权益法，否则应采用成本法。

4、应用过程的比较与分析

股权核算方法的应用过程是指对被投资企业所有者权益的变动进行确认、计量、记录和报告的过程，及对股权投资差额的处理过程。其中股权投资差额是指获得股权时的支出同所得到净资产之间的差额，若支出大于净资产则记为借差，否者记为贷差。在企业中部分会计报表上，这两种差额都不允许直接反映出来。

在成本法中，投资企业通常不确认被投资企业所有者的权益差动变化，当投资企业在长期股权投资过程中从被投资企业取得到一定的利润收入或者被投资企业发放现金股利之时，投资企业才可以得到相应的利润或者将受到的股利借记为“应收股利”，贷记为“长期股权投资”。如果被投资企业在接受投资过程中没有股利供发放甚至处于亏损状况时，则投资企业不能对其所有者权益进行确认。

权益法之中，因将投资企业与被投资企业看作为一个有机整体，则将被投资企业所有者的权益变化都看作为投资企业自身的相应的变动，如果被投资企业的权益发生变化，则投资企业便可以进行一定的确认、计量、记录和报告。如果存在合并会计报表的问题，则核算方法的选择将会对合并报表产生影响。根据有关规定，投资企业如需合并财务报表，则对被投资企业的股权投资核算方法应采取权益法，当被投资企业的股份比例很低的情况下，投资企业对其股权投资的核算可以采用成本法。

5、应用结果的比较与分析

不同的核算方法同样也会产生出不同的结果。根据我国相关制度的规定，当被投资企业产生利润或者发生了亏损的情况之下，受到影响的相应项目为长期股权投资项目，但还要依据于被投资企业的盈亏情况和投资的差额的性质决定影响程度的大小。通常来讲，当被投资企业取得利润并且股权差额为贷差时，投资收益额在完全权益法下最大，非完全权益法其次，成本法最小；若投资企业发生亏损并且投资差额为贷差时，情况则完全相反；当被投资企业取得利润但投资差额为借差或者被投资企业利润发生亏损但投资差额为借差时，其不同核算法下的大小情况将取决于很多要素，情况计算比较复杂。

总结：我国目前所采用的长期股权投资核算法基本为两大类，上文通过介绍相应方法的特点和使用范围，并依据具体可能发生的情况对两种方法进行分析与比较，更加深入了解这两种方法。企业应当依据被投资企业及自身企业的所发生的情况，对核算方法进行选择。投资方法的选择要谨慎，因核算方法会影响到税务问题，不可随意更改，如有特殊情况时，则需要对多方因素综合考虑。

参考文献：

[1]张贞.长期股权投资成本法核算方法的探讨[J].广西会计,2008.

[2]聂顺江.浅谈长期股权投资核算方法的比较和分析.

第6篇：投资分析的方法范文

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[j].商业经济,2008(10).

第7篇：投资分析的方法范文

自2002年下半年开始，随着“一法两规”的实施，经历了五次清理整顿后的中国信托公司获得重生。信托公司紧紧抓住央行121号文，房地产企业迫切希望得到融资安排的市场需求，因此以信托投资公司作为基金管理人的房地产投资信托计划（Real Estate Investment Trust Scheme,简称 REITS）从零开始，如雨后春笋般的发展，为城市房地产开发和投资做出了重要贡献。笔者统计，至2003年末，已累计发行共77只，累计84亿元，房地产信托业务占总业务量的45％，在信托投资公司业务中占有最重要的位置。

二、信托与房地产结合的主要路径

从目前的政策和条件看，信托和房地产结合的主要路径只有两条：资金信托和财产信托。两者之间的不同主要是程序不同。前者是先发行产品，募集资金，然后投向房地产企业；后者是先将房地产财产信托登记，然后再发行产品投向房地产企业。但是在具体实施过程中，我们可以将上述两种路径进一步细分为如下几类：

1.信托贷款

信托投资公司通过设计，推出信托品种募集到资金后，贷给房地产企业。这种形式和商业银行贷款基本上相同。以贷款方式运用的，风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供担保或抵押，有少数信托计划利用政府财政支持或商业银行担保。2002、2003年推出的房地产信托计划绝大部分采取贷款的形式进行融资。

主要有三种具体方式：

（1）银行债权信托。为满足资本充足率要求，部分商业银行将房贷资产出售给信托公司，信托投资公司再将其转让给投资者，这可称为是一种资产证券化形式，体现信托投资公司间接参与城市房地产企业；

（2）房地产项目前期贷款。因为商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐并具有30%的股东权益后才可进行，而且不得发放土地开发贷款，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目或土地开发，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在达到银行贷款的条件后，开发商就会利用这段"时间差"把成本较高的信托贷款偿还，而改用银行贷款进行项目的建设。

（3）项目后期贷款。目前商业银行的商品房按揭贷款，按规定要在主体封顶后方可发放，这便给一些房地产开发商指望利用按揭款进行房屋开发提供了难度。目前信托投资公司也有所作为。2004年1月，北京今典集团与北京国际信托投资有限公司(下称“北国投”)联手推出了苹果消费信托项目。该项目将募集来的资金用来给“苹果社区”的购房人提供短期住宅消费贷款，也就是将信托资金运用于房地产消费领域，其收益直接来源于借款人支付的贷款利息，相当于在项目封顶之前的一段时间里替代了银行按揭贷款。这样，以金融组合工具实现信托前端融资，银行和其他金融机构后端支持

上述两种产品设计，从某种意义上说，与其说是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格前向信托公司“借用”的“过桥费”。

（4）主要贷款。也就是信托贷款作为项目开发的主要融资渠道，直接参与房地产企业开发项目的全部过程。

与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；利率相对较低。因为银监会对信托机构集合资金信托的政策限制，单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制；适用于滚动式开发形式等。

2.股权投资信托

房地产股权信托的一般运作模式是募集集合资金后，以股权的方式对项目公司投资，信托公司派出董事或财务人员参与项目管理。根据信托终止时信托机构获取利润方式的不同，又可以分为两种方式：

1）股权信托。该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益来源。

2）优先股权信托。此类信托是指信托投资公司通过信托资金的增资扩股，成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人(一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者)签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级，同时，它也没有大规模稀释开发商的利润。

这种信托计划募集的资金进行股权融资有点类似于优先股的概念。信托资金只要在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。因为信托公司只是金融机构，无意介入房地产开发。这种信托方式许多开发商在了解了操作流程后认为是可以接受的。2003年5月，“重庆国信”推出了8000万元、期限为一年、信托受益人享有不低于6%预计年收益率、“重庆国信”则享有另外3%的景龙国际公寓股权投资信托计划便是这种产品的典型。

作为新的一种信托品种，2003年房地产运用股权信托募集的资金近10亿。这种形式的信企合作方式有几个明显特征：

1）对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置，现有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。信托的目的不是去长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人(投资者)谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬。

2）股权信托在这份合同中具有拥有表决权的优先股的性质，作为股东每年的回报率在合同中是固定的，不参与利润分成。在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程度要求较高。

3.财产信托模式

财产信托与上述几种资金信托不同。房地产类财产信托设立的前提是委托人必须提供业已存在并具较强现金流和变现能力的房地产类信托财产，将之委托给信托投资公司，设立财产信托，委托人取得信托受益权；然后受托人再将信托财产转让给投资者并取得相应代价实现融资。

尽管该信托模式在信托财产评估准确，折价比例合理的前提下，是信托公司开展房地产信托业务的首选模式，但在信托财产登记制度和相关纳税规定尚未配套出台的条件下，开展此类信托业务还需进一步论证和摸索。

4.财产收益权信托

通过股权信托的方式可以解决房地产公司一部分融资问题，但这一模式也面临着另外一个现实约束，即受制于资金信托计划每期不能超过200份合同的限制，这对于一个几百万、几千万的项目而言可能不会存在太大的问题，但是对于房地产项目动辄上亿的资金规模，这意味着单个信托合同的融资规模通常高达几十万元，这无疑导致了信托资金筹集过程中的困难。在这种情况下，中诚信托以及北京国投相继推出了财产信托优先受益权计划，提出了解决方案。

信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。中诚信托2003年推出的“荣丰2003财产信托”就是一个很好的受益权信托的典范。荣丰房地产公司将其开发的市场售价3.27亿元人民币的部分房产委托给中诚信托，设置财产信托，荣丰公司享有该财产的全部受益权，中诚信托向投资者发行受益权证，将部分受益权出售给投资者，投资者优先于荣丰公司享有这部份权益，一举为荣丰公司融资近1.8亿元，开发商获6000万元的利润(扣除融资成本约4%)。这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。信托财产不属于信托投资公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产，不参与对债权人的分配。对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算(除非受益人为唯一的，在这种合同里受益人不是唯一的)。中诚信托推出后得到管理层的默许。从这种角度考虑发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式。

5.组合信托

组合信托是指信托公司采取股权信托和债务信托结合的方式介入房地产业务。实际上就是复合信托。信托公司与委托人在信托合同中对信托资金的使用方式加以明确的规定，受托人按照合同约定的比例，以股权投资和贷款融资的不同方式加以组合运用，具有较强的灵活性。

6.租赁权信托

租赁权信托，就是商业房产的所有者将商铺的租赁权转让一定年限，投资者在购买租赁权后自己并不参与经营，而是委托信托公司进行统一管理，享受回报，信托期满由物业所有者或承租方回购商铺剩余年限的租赁权。

“爱建新城”地下商铺租赁权信托计划是由爱建信托集合多个委托人拥有的“爱建新城”地下商铺租赁权，委托给上海市第一百货商店股份有限公司进行经营管理，收取经营收益。第一百货于信托计划生效后受托经营管理“爱建新城”地下商铺，并于2年后信托计划期满受让剩余年限的租赁权。开发商爱达置业将“爱建新城”地下商铺的房产所有权抵押给爱建信托，并将与信托财产等值的流动资产信托给爱建信托，作为到期支付信托收益和实现信托目的的履约保证。

从信托财产交付的原始形态进行分类，租赁权信托属于集合资金信托的范畴，委托人将其合法拥有的资金交付给信托公司，购买物业的租赁权，因此在发行上仍受200份的限制。租赁权转让的目的就是用现有的资产为公司或项目融资，改善其现金流水平，其本质就是一种资产证券化产品。

7.资产类信托投资

指致力于收购并经营商业性房地产的公司，其投资、经营项目包括出租用公寓楼、商场、写字楼、医疗中心(如养老院)、娱乐场所和仓储设施等，通过获取租金收入来分配给投资人。如北京国投仿效国外房地产投资基金的运作模式，集合运用信托资金购买法国欧尚天津第一店的物业产权，投资人实际拥有该产权。这种融资方式比较接近于国际上流行的股权类房地产投资信托。北京国际信托投资公司发行的“法国欧尚天津第一店资金信托”即是较为成功的案例。北京国投运用所募集信托资金，购买上述商铺的产权，通过经营获取租金收入，实现信托投资收益。

资产类投资信托与租赁权信托的不同之处在于租赁权信托以一种短期信托凭证的形式发行，具有短期性（2~3年）和优先股的特征，而资产类投资信托，如北京国投与欧尚签订的"20+20"年租约，则是一种长期、稳定性的投资。

8.优先购房权信托

2004年1月，北京国投推出了苹果社区优先购买权信托，引起了房地产金融业界和消费者的普遍关注。申请购买该信托产品的消费者首先通过电脑选号获得购买资格，以相当于两成购房款的价格购买该信托产品，获得以6000元/平方米的优惠价格购房的资格，该笔资金同时充抵购房首付款，其余八成房款可办理20年按揭贷款。优先购房权可以转让，也可以由开发商今典集团回购。

优先购房权的巧妙之处在于通过信托平台用消费者的钱建房，消费者由间接投资变为直接投资。信托公司的职能在这里变得尤为重要。与委托不同，信托公司作为受托人要履行谨慎勤勉之责，由于受托人管理不善造成信托财产损失的，受托人要进行赔偿，而在委托关系中，委托人损失自负；信托公司还具有专家理财的职能，对信托财产以自己名义统一管理和运用，在委托关系中，委托人要对项目进行决策，受托人遵照执行，因此对委托人的素质要求较高，不适于广大投资人。信托制度无疑为普通投资人提供了一个良好的外部理财工具，适应了社会与经济发展的要求。

无论是租赁权信托还是优先购房权信托，一般都是采取集合资金的模式，由受托人购买某项权利，期满再由用资机构溢价回购该项权利，实现信托资金的退出。信托公司一般要求融资机构提供抵押或担保，尤其对于开发程度比较低的项目，如果没有安全保证措施，一旦资金链条断裂，项目的风险无疑会大大增加。

9.烂尾楼信托

位于成都的精图大厦5年前由于流动资金断流，已完成了90％的工程被迫停工，并被法院查封，其资产按现值评估为2.2亿元，负债为1.1亿元，由于巨额债务和日后的销售风险无人接手。衡平信托巧妙地发挥了信托财产破产隔离的功能，综合使用资金信托和财产信托原理，以未来的现金流吸引投资者，获得了大厦续建的资金。目前这种方式在上海、天津等地获得推广，为城市建设的一条新路径。

上述9类15种方式当前信托公司从事城市房地产投资的主要路径。应当说，无论房地产企业采用哪种方式，都是为了获取便利资金推动房地产企业项目的顺利完成。作为受托方的信托公司的目的是作为金融中介为投资者谋取最大的投资收益。只有两者的适当、合理的结合，才可以使房地产信托做好做多，融资方的房地产企业也能做大做强，从而使10多万亿的居民储蓄有效地向投资转化，为金融市场增加更多的可购买产品，较好满足广大普通投资的投资需求，达到“三赢”的局面。

三、信托与房地产业结合的深层分析

信托作为一种灵活的融资工具，可以解决城市房地产开发过程中各个阶段的资金需求，也可以针对房地产业的特殊问题提出解决方案。近年来，信托公司深度涉及房地产业务的背后，潜藏着两个基本动因。

（一）突破房地产金融政策限制

1998年以来，我国的房地产政策经历了一个从支持到调整的演变过程。1998年关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知，2001年6月19日中国人民银行公布关于规范住房金融业务的通知，即所谓的121号文。

在央行121文件所要的规范的几个问题中，形成开发商“死穴”的，首先是用银行贷款缴纳土地出让金，还有以房地产流动资金形式和施工企业贷款垫资的开发资金，这样的限制将使有些开发企业面临无米下炊。据估计，属于这种性质的违规贷款有1800亿左右，与此相关的还有土地出让后开发时间的限制；其次是对个人购房贷款的限制，直接增加开发商开发资金需求的情况下，也相对延后了开发商资金回流的时间。实力不济的开发商，就此成为刀下鬼。

121号文件对房地产开发各阶段的贷款条件都作出了严格的规定，使房地产开发企业不得不改变现有的融资模式，寻求新的通道，打通新的平台。信托作为唯一能连结货币市场、资本市场和产业市场的金融工具，此刻走入房地产企业的视线，开启了与房地产业在更广泛领域更深层次的合作。比如股权信托对自有资金不足30%无法取得开发贷款的企业具有很强的吸引力，优先受益权转让可以为完成外部施工而装修费用不足的企业解决资金问题，今典集团的苹果社区酝酿发行房地产消费信托，解决封顶前不能发放个人住房贷款的问题。房地产信托在短时间内相继突破了集合投资200分和“异地经营”的限制，更加放开了房地产市场对于信托金融的期望和想像空间。

解决问题的根本途径则是寻找高质资金的来源，即投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。房地产所需要引进的资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，而需要进行金融产品创新，以信托+银行金融组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额需由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持，形成为房地产企业的一种选择。

（二）信托独特的制度优势

从制度安排来看，信托的最大功能是为社会提供了一项优良的外部财产管理制度。社会经济越发达，对外部财产管理制度的需求也就越强烈。信托作为一种优良的财产管理制度，源于其独特的制度设计，即信托财产所有权与收益权相分离，信托财产的权利主体与利益主体相分离，正是信托区别于其他财产管理制度的根本特征。由信托的这一根本特征还引申出信托另外两个重要特性，即财产独立性与信托有限责任。信托一旦设立，信托财产即与委托人、受托人的其他财产相分离，若委托人或受托人因故破产，信托财产不在清偿范围之内。有限责任是信托的另一重要特征，它根源于信托财产的独立性，信托中的有限责任是全面的，在信托的内部关系中，即使未能取得信托利益或造成信托财产的损失，受托人也不以自有财产负个人责任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托财产有损失的，在信托终止时只将剩余财产交给受益人即可；在信托的外部关系中，信托管理的连续性不因受托人的欠缺而影响其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影响其存续。

信托在财产转移与管理中的优势明显。信托提供的是一种带有稳定性、可控性、受益性、弹性和安全性的财产转移与管理设计。信托公司在严格遵守国家有关政策规定的前提下，综合运用信托的制度优势和资金优势，以市场化选择为导向，显示出房地产信托仍存在较为广阔的空间。

第8篇：投资分析的方法范文

一、投资性房地产初始计量与计税基础差异

投资性房地产根据来源不同可分为外购的和自行建造的投资性房地产。外购的投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。投资性房地产初始计量与计税基础的差异表现在两个方面。

(一)借款费用的资本化　根据借款费用准则的规定，可以资本化的借款金额包括专门借款和一般借款。而企业所得税法实施条例(以下简称“条例”)第38条规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除，超过部分的利息支出不得在税前扣除。同时，为防止资本弱化，新税法第46条和实施条例第119条规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。因此，纳税人外购或自行建造投资性房地产发生的借款费用，若已按借款费用准则的规定进行了资本化处理，但仍存在新税法和条例规定不得扣除的借款费用，会导致投资性房地产的计税基础小于会计成本，以后期间按计税基础计算的固定资产折旧与按会计基础计算的差异，需作企业所得税的纳税调增处理。

(二)购买取得的投资性房地产的成本　企业通过购买取得投资性房地产时，有时会采取超过正常的信用条件购买投资性房地产，如采用分期付款方式购买投资性房地产，使投资性房地产的购进具有融资租赁的性质。按新准则规定，该方式下购入的投资性房地产的成本不以各期付款额之和确定，而是以各期付款额的现值之和确定，两者差额计入未确认融资费用。其中，投资性房地产购买价款的现值，应按各期支付的购买价款选择恰当的折现率进行折现来确定，未确认融资费用符合借款费用准则规定的资本化条件的，应计入投资性房地产成本，其余部分应在信用期间确认为财务费用，计入当期损益。新税法规定超过正常信用条件期限付款的投资性房地产的计税基础不按照现值计价，从而导致该投资性房地产的会计成本小于计税基础。

二、成本模式下投资性房地产后续计量与处置差异

投资性房地产后续计量分为成本和公允价值两种模式，企业只能选择其中一种模式进行后续计量。在成本模式下，企业应按固定资产和无形资产有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理。

(一)减值准备的处理　按资产减值准则的规定，投资性房地产存在减值迹象的，应适用资产减值的有关规定，经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备。此类减值损失属于长期资产减值损失，一经确定不得转回。而根据新税法第10条和条例第55条的规定，投资性房地产的减值准备不得扣除。对于这一差异，应区分以下两种情况进行纳税调整。一是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备大于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值小于计税基础，形成可抵扣暂时性差异，也可能是本期转回前期的应纳税暂时性差异，应调增的应纳税所得额为本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备，减去按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。二是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备小于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异，也可能是本期转回前期的可抵扣暂时性差异，应调减的应纳税所得额为按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额，减去本期会计折旧或摊销额和本期计提的减值准备。

(二)关于投资性房地产的处置　处置采用成本模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，并结转该项投资性房地产的累计折旧或摊销，按其账面余额贷记“投资性房地产”，其差额借记“其他业务成本”，已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。在成本模式下，处置投资性房地产时，由于在初始计量与计税基础方面新准则和新税法之间存在差异，需要对投资性房地产的会计成本与计税基础净值差额进行纳税调整。如果投资性房地产的会计账面价值大于计税基础净值，应调增应纳税所得额；反之，应调减应纳税所得额。需要补充的是，根据条例第25条规定，企业将投资性房地产用于非货币性资产交换，以及将投资性房地产用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售计算资产转让所得，按照公允价值和计税基础确认资产转让收益。

三、公允价值模式下投资性房地产后续计量与处置的差异

新准则规定，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

(一)公允价值变动与折旧　新准则规定，采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。而在税务处理上，投资性房地产作为固定资产或无形资产来处理。根据财政部、国家税务总局《关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)规定，企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计人应纳税所得额。因此，一方面，投资性房地产公允价值的增减变动，依照新税法，均不确认所得或损失；另一方面，投资性房地产作为固定资产或无形资产，可按税法规定计提并扣除折旧或摊销。

(二)投资性房地产的处置　处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，按该投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，同时借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”；按该投资性房地产公允价值的变动，借记或贷记“公允价值变动损益”，贷记或借记“其他业务收入”，对于该投资性房地产在转换日计人资本公积的金额，转入其他业务收入。而根据新税法和条例规定，在处置公允价值模式计量的投资性房地产时，企业应纳税所得额为处置取得的价款扣除其历史成本后的差额。

四、投资性房地产转换与计量模式变更差异

新准则和新税法关于投资性房地产转换的差异，主要体现在公允价值模式下，企业将自用或作为存货的房地产与投资性房地产之间的互换；计量模式的变更是指将投资性房地产的计量由成本模式转为公允价值模式。

第9篇：投资分析的方法范文

［关键词］ 房地产开发企业；投资性房地产；公允价值

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地产开发企业所持有的房地产按照持有意图可划分为存货、固定资产或无形资产、投资性房地产三类，分别归属于不同的具体会计准则进行规范。投资性房地产的范围包括已经对外出租的土地使用权和地上建筑物以及持有准备赚取资本增值的土地使用权。从取得途径上来说，房地产开发企业所持有的投资性房地产既可以由原准备对外出售的存货或自用的固定资产、无形资产改变使用用途转换而来，也可以直接自建作为投资性房地产进行获利。按照企业会计准则的规定，投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，使投资性房地产同企业其他类别的房地产的会计核算出现了较大不同，对房地产开发企业的会计信息也产生了较大的影响。

1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例

例如，甲房地产开发企业，2010年1月1日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。该商品房的开发成本为1 000万元，甲企业对其计提了200万元的减值准备。如果出租日，该商品房的公允价值为900万元。甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本900，借：存货跌价准备200；贷：开发产品1 000，贷：资本公积――其他资本公积100。如果出租日，该商品房的公允价值为700万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本700，借：存货跌价准备200，借：公允价值变动损益100；贷：开发产品1 000。按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。接上例，如果2010年1月31日该商品房的公允价值上涨100万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产――公允价值变动100；贷：公允价值变动损益。如果2010年1月31日该商品房的公允价值下跌100万元，则甲企业的会计分录为：借：公允价值变动损益；贷：投资性房地产――公允价值变动100。投资性房地产公允价值下跌对房地产开发企业的影响类似于存货出售价格下跌而计提的资产减值损失。但当商品房价格上升超过其原开发成本时，房地产开发企业可以将这一部分上升的价值体现在利润表之中，从而增加当期会计利润。

接上例，假设2010年12月31日，甲房地产开发企业将该商品房出售给乙公司，出售价款为800万元，不考虑相关税费。出售时，该商品房“投资性房地产――公允价值变动”明细科目为借方余额200万元，“投资性房地产――成本”明细科目为借方余额700万元，“资本公积――其他资本公积”为贷方余额100万元。甲企业会计分录为：①确认其他业务收入。借：银行存款800，贷：其他业务收入800。②结转公允价值变动损益。借：公允价值变动损益200；贷：投资性房地产――公允价值变动200。③借：其他业务成本600，借：资本公积――其他资本公积100；贷：投资性房地产――成本700。同房地产开发企业将商品房直接对外出售相比，甲企业的出售收益和成本分别计入了“其他业务收入”和“其他业务成本”而不是“主营业务收入”和“主营业务成本”，但由于利润表并不单独列示主营业务和其他业务，而是合并列示于“营业收入”和“营业成本”，因此不会对会计信息造成分类上的影响。从营业利润金额的角度来说，从以上分解会计分录中可以看出，甲企业确认的其他业务收入就是甲企业收到的销售款，确认的其他业务成本就是甲企业对商品房的原开发成本。投资性房地产在持有期间公允价值的变动仅影响公允价值变动损益而不会对营业利润造成任何影响。

2 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业的影响分析

（1）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计核算成本。由于相对于历史成本，公允价值计量属性具有较大的不确定性，为了保证会计信息的可靠性，企业会计准则对投资性房地产以公允价值模式进行后续计量做了严格的限制。当房地产开发企业对外出租的房地产不存在活跃的市价时，企业需要参照同类或类似，例如分布在同一市区、位置相似、环境相似、建筑结构相似、使用用途相同等，有活跃市价的房地产价格进行调整、评估确认该房地产的公允价值。如果企业不具备房地产公允价值的评估能力和评估资质，企业还需要聘请外部资产评估机构出具评估报告，这会加大企业会计处理的难度和成本。

（2）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计利润波动性。虽然按照企业会计准则的规定，资产的公允价值是指资产买卖双方在公平交易的前提下，自愿进行资产交付的价格。但事实上由市场交易而产生的公允价值会受交易双方的投资心理、对市场走向的预期、谈判能力、世界经济形势等不可预期甚至非理性的因素影响。作为存货的商品房，房地产开发企业应当在一年内予以出售，而且我国的政策法规对房地产开发企业囤房不售的做法也有较为严格的规定。但作为投资性房地产进行管理后，房地产开发企业可以长期持有，并且在每个会计期末将房地产公允价值的变动以持有损益――“公允价值变动损益”的形式反映在利润表中。这会使企业的会计利润丧失历史成本计量下的稳定、连续和规律性而变得波动。对于我国房地产开发企业来说，在政策调控前，房价一直处于连续上涨阶段，将对外出售的商品房转为投资性房地产，一方面可以达到间接囤房以谋取更大经济利益的目的；另一方面也可以将公允价值的上升反应为企业的当期会计利润，对于上市公司性质的房地产开发企业可以达到粉饰会计报表的作用。但目前政策调控后，房地产价格出现大幅下跌趋势，这种情况下，以公允价值对投资性房地产进行后续计量，对企业的会计利润可能产生不良的影响。

3 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业税负的影响分析

（1）按照我国目前税法的规定，企业将房地产对外出租而计算缴纳的房产税有两种征收办法：第一种是直接按照租金收入的12％计算，第二种则是按照出租房地产账面原值的70％再乘以1．2％计算。采用第二种方法进行计算时，企业采用成本模式还是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会对出租房地产的账面价值产生一定的影响。如果今后税法采用重估资产价值作为计税基础，那么在房地产价值上涨时公允价值计量会加大企业的税负。

（2）我国计算缴纳所得税采用的是收付实现制，投资性房地产公允价值的变动虽然会影响企业当期会计利润，但由于企业并未实际处置房地产，因此经济利益并没有流入或流出企业。企业在计算应税所得额时可以将公允价值变动损益扣除。但是投资性房地产以公允价值进行后续计量后，将不再计提累计折旧，而累计折旧是可以税前扣除，因此采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量会加大企业的所得税负担。

主要参考文献

［1］中华人民共和国财政部.企业会计准则［S］．2006.