房地产销售的专业素养精选(九篇)

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第1篇：房地产销售的专业素养范文

关键词：房地产经营与估价;核心课程;软件教学

随着房地产产业的发展，现在房地产企业对高职房地产经营与估价专业的人才需求日渐增加，高职房地产经营与估价专业人才培养如何符合行业企业所需，显得尤为重要。职业技能导向是指根据用人单位所提供的职业岗位所需职业技能来确定高职院校课程体系;专业核心课程是指能够对学生职业能力培养和职业素养养成起主要支撑或明显促进的课程，是打造职业能力的核心课程。软件辅助教学属于实践教学的一种，高职房地产经营与估价专业核心课程适当融入软件辅助教学，对提高学生兴趣，增强实践动手能力具有重要意义。

一、职业技能的构成

从高职房地产经营与估价专业学生的人才培养情况来看，毕业生能在第一线从事房地产开发、房地产经营管理、房地产价格评估、房地产销售策划与、房地产经纪服务、房地产测绘等技术、管理、服务工作，也可在其他企事业单位从事与房地产经营管理相关的工作。过于宽泛的人才培养不利于打造就业的核心竞争力，应该先对适应市场所需的典型工作岗位进行分析，针对岗位所需的核心职业技能进行课程设置。

房地产开发企业

房地产估价公司＼&收集、整理、分析房地产市场信息，撰写相关报告并归档＼&房地产项目报建专员＼&房地产开发企业＼&熟悉房地产项目开发流程;负责办理房地产开发项目的前期报建手续;完善房屋入住所需的各种手续，证件等＼&房地产营销策划专员＼&房地产开发企业

房地产中介公司＼&熟练操作办公软件，富有平面设计的形象力和创造力，较强的统筹能力和沟通能力;能完成营销方案的组织和实施工作。＼&][房地产销售代表＼&房地产开发企业销售部

房地产中介公司＼&开展楼盘资料调查，搜集销售业务所需的信息资料;能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和应变能力。＼&房地产估价师助理＼&房地产估价公司

土地估价企业＼&熟悉房地产估价的业务流程;掌握房地产现场勘查和市场调查技术;熟悉各类房地产估价技术路线。＼&]

二、核心课程与专业技能的构建

根据高职房地产经营与估价专业的主要工作岗位和职业技能要求构建专业核心课程体系。根据表一的五个主要工作岗位，确定五门核心课程，分别是房地产开发与经营管理、房地产估价方法、房地产市场调研、房地产市场营销和房地产销售技巧，各门课程和职业能力的对接情况见表二。

表二 高职房地产经营与估价专业核心课程技能考核项目与要求

[课程＼&主要教学内容＼&技能考核项目与要求＼&房地产开发与经营管理＼& 房地产开发程序、房地产经营管理策略＼&能编制房地产开发报建计划＼&房地产估价方法＼&房地产估价的一般原理和估价方法＼&能正确运用房地产估价方法，测算房价＼&房地产市场调研＼&市场调查和分析的方法，熟悉本地房地产市场＼&能应用房地产市场调查和分析方法进行调研＼&房地产市场营销＼&房地产市场营销的基本原理和方法＼&能编制房地产市场营销策划方案＼&房地产销售技巧＼&房地产商品推销活动的基本规律和实用技巧。＼&能运用房地产销售技巧＼&]

三、软件辅助教学在核心课程教学中的实现

1.房地产开发与经营管理课程的软件辅助教学

房地产报建工作岗位要求学生熟悉房地产开发程序，可以采用房地产开发与经营电子沙盘构建仿真的环境、按实际房地产工作的操作规范和业务流程设置仿真的岗位，体现以职业技能导向的“岗位实训模式”。直观地模拟房地产公司的土地竞标、产品定位、景观设计、建筑工程、市场营销等核心业务中的资金运营、资本管理，模拟房地产公司之间的竞争与合作，体现房地产公司的报表业务和财务分析，对房地产公司的经营绩效进行评价和分析。系统地模拟政府对房地产经济的调控工具，包括首付比例调整、贷款基准利率调整、限价房、土地供给调控等，在实验中具备良好的互动性，可以对实验结果互相挑错打分，指导学生互相学习，共同提高。

具体实施如下：全班同学分为6～8个小组，分别组建一个房地产开发公司。组内各成员分别担任不同角色。各开发公司在给定的市场规则和既定的资金条件下，完成从拿地到销售的整个开发程序。最后通过分析各公司财务报告业绩，并结合学生实验表现，对学生进行成绩评定。该沙盘模拟共分两期进行，一期开发普通住宅，二期开发别墅，各期开发的实训项目见图一。

房地产开发与经营沙盘主要训练项目包括组建团队和角色分配、市场调查、获得土地、项目定位、投融资预算、项目规划与设计、建筑招标与工程管理和市场推广销售等八项，涵盖了多门专业课程的内容，实践性和趣味性较强。这种类似于竞争游戏的体验式教学方式，有助于提高学生的团队协作能力和沟通能力，学生比较感兴趣。作为辅助教学手段，在使用过程中需注意学时分配，建议分3天连续进行，每天6学时。

2.关于房地产销售技巧课程的软件辅助教学

房地产销售岗位要求学生能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和较强的分析判断能力，可以通过某些租售软件校园版和信任沟通沙盘来实现。以乐天租售管理软件校园版为例，先由教师对要乐天租售系统的每个模块的功能进行实际操作演练，使学生在观摩、了解、认识的基础上进行实际操作，教师通过反馈信息指导和纠正学生，使学生熟练掌握乐天租售系统的各个功能。学生需要训练和掌握的主要包括四个模块：

一是通过房产资料模块的学习，掌握房地产公司所管理和经营的房产资料在租售管理系统中如何建立，如楼盘、楼阁、房屋资料的新增设计规划、查询、增删、修改等操作。

二是通过客户资料模块的学习，掌握通过客户资料快速查看客户购房档案、查询等日常操作。

三是通过员工资料模块的学习，掌握房地产管理公司员工详细资料的新增、修改、删除操作。

四是售前策划模块，通过付款方式模块的学习，掌握房地产公司现有的付款方式在租售管理系统中如何建立、查询、增删、修改等操作;通过定价试算模块的学习，掌握通过定价试算给各个单元设置单价;通过调价模块的学习，掌握对现有房屋的价格进行调价操作。

以上模块也是房地产企业使用比较成熟应用较广的，在辅助教学过程中，注意所选用的房地产租售销售软件最好是市面上较多房地产企业正在使用的，更贴近实践，可以考虑设置单独的一个实训周来完成房地产销售软件的训练任务。

信任沟通沙盘以销售拜访流程为主线，精品视频、情境演练为主要辅助教学工具和方法，通过对销售拜访流程的逐步展开和仿真场景视频的嵌入式教学，模拟真实场景。沙盘教学形式应以互动式教学为主，让学生在现场演练中体会到销售的乐趣与奥秘。信任沟通沙盘基于营销典型职业任务，培养学生沟通拜访、商务谈判的能力，让学生在真实业务中了解客户决策思维过程;学会并应用关注客户感受的思维方式和双赢拜访沟通的技巧;视频体现真实商务沟通过程，有拜访准备、了解概念、呈现优势、获得承诺、拜访评估五个关键环节。视频播放可以穿插在平时授课中，注意增加讨论和互动环节。

3.关于房地产市场调研课程的软件辅助教学

针对房地产市场调研员收集、整理、分析房地产市场信息，撰写报告的职业技能，可以选用市场调研实践教学软件，学生以教师设置的实验要求为目标，以市场调查公司总经理的身份负责市场调查的整个过程，根据系统的操作向导按步骤完成实验任务。确定调研课题，设计调研方案、调研问卷、抽样方案，培训调查人员，搜集并分析资料，见图二。流程设计贴近现实生活，让学生积极动手的同时也增强了未来实习工作的适应性，建议单独安排实训周完成训练任务。

4.关于房地产市场营销课程的软件辅助教学

学生分小组分别组建公司，系统提供全国市场分为华南、华北、华中、华东、东北、西北、西南等区域。公司之间互相竞争，在全国不同的区域内进行营销活动，制定自己的市场开拓计划，公司需要寻求最大市场份额和实际销售数量之间的最佳平衡点，寻求在产品品质、宣传策略等方面最小投入让市场份额最大，可实际模拟价格、数量等最大化多种组合获得最大利润;在销售途径上，系统提供了与渠道合作、促销、交易洽谈和招投标的方式，增加实验的竞争性。可分四个季度进行，学生可以进行多个产品策略、产品渠道、产品价格和产品促销的过程练习。提供历史情况查询模块，便于学生查看前一个季度或者前几个季度的产品详细销售情况。系统根据学生市场活动，将市场营销中抽象的却又至关重要的环节量化，如产品等级指数、品牌知名度、市场开拓值、产品知名度、公司美誉度，并提供相关合理算法，学生可以从中直观了解到这些重要环节对整个市场营销的影响，并根据这些直观数据做出具体的判断，合理地制定各项营销战略。

市场营销模拟软件的使用很像一场比赛，学生激发竞争力的同时又提高了逻辑思维能力和创新能力，同时对参加高职院校市场营销职业技能比赛打下了基础，建议穿插在平时授课中。

5.关于房地产估价课程的软件辅助教学

例如广州太普软件科技有限责任公司的房地产评估软件，业务员承接项目之后在系统中录入项目的基本信息，勘察人员接收到项目信息实地对项目进行勘察，估价师根据勘察报告对项目进行估价测算，并根据物业类型选用合适的测算方法来测算得出结果，系统提供了5种基本方法（包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法与基准地价法）来辅助测算，测算完成后出具技术报告。测算房价的职业技能主要通过课堂讲授来完成，较少使用软件教学，房地产估价公司使用估价软件的也不多。

高职房地产经营与估价专业使用软件辅助教学属于实践教学途径之一，基本上学生对于软件辅助教学还是比较欢迎的。教师应该注意和职业技能相结合，真正提高教学效果和学生就业能力。

参考文献：

[1]肖艳.房地产经营与管理课程沙盘实验教学探索[J].高等建筑教育，2013（1）.

[2]宋春兰.专业核心课程建设研究――以房地产开发与管理专业为例[J].经济研究导刊，2015（8）.

[3]尹莎莉.高职房地产经营与估价专业人才培养目标与规格[J].延安职业技术学院学报，2012（6）.

第2篇：房地产销售的专业素养范文

(一)研究对象

1.对象城市北京———中国首都，同时是中国经济金融的决策中心和管理中心。上海———中国第一大城市，四大直辖市之一，中国国家中心城市，国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心。深圳———国际化大都市，全国经济中心城市，国家创新型城市，国际花园城市，全国四大一线城市之一。深圳是中国最早对外开放的城市，中国第一个经济特区，副省级城市，计划单列市。重庆———国家中心城市，长江上游地区经济中心和金融中心及航运、政治、文化、教育、科技中心，全国综合交通枢纽，中国政府实行西部大开发的开发地区及国家统筹城乡综合配套改革试验区。西安———西安是中国七大区域中心城市之一，亚洲知识技术创新中心，新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市。2.对象行业职位本文的招聘广告来自四个行业的代表职位，他们分别是旅游/娱乐行业中的导游，销售/客服行业中的房地产销售，管理/人力资源/行政行业中的文员，医疗/卫生行业中的医生、护士。

(二)语料数量

本文共选取了983条来自智联招聘和前程无忧的招聘广告，覆盖了目标城市和相关行业职位。语料分布如下①:北京地区共搜集语料235条，其中导游35条，房地产销售50条，文员50条，医疗卫生100条。上海地区共搜集语料280条，其中导游30条，房地产销售50条，文员100条，医疗卫生100条。深圳地区共搜集语料163条，其中导游13条，房地产销售50条，文员50条，医疗卫生50条。重庆地区共搜集语料146条，其中导游13条，房地产销售50条，文员50条，医疗卫生33条。西安地区共搜集语料159条，其中导游26条，房地产销售50条，文员50条，医疗卫生33条。

二、现状分析

(一)现状

在求职应聘的过程中，职业核心能力适用于各种职业，是可持续发展的基本能力、关键能力。〔1〕在职业核心能力中，语言交流能力是最重要的能力之一。求职应聘是人的职业生涯的第一个阶段，在这一阶段，与人交流等职业核心能力是其中重要的一项能力。〔2〕童山东指出:在企业提出的能力类招聘要求中，最多的是与人沟通能力，要求“善于言谈”、“写作表达能力强”，其次是外语能力、计算机处理能力。“与人交流能力”是每个岗位的基本要求，排在第一位。〔3〕因此本文以北京、上海、深圳、西安、重庆等五个城市为例，收集了四个目标行业代表职位的招聘广告，发现招聘广告对招聘人员语言文字能力的要求大致可以分为以下三个方面:

1.口语能力要求

对招聘人员抽象口头语言表达能力的要求。抽象口头语言表达能力是指在招聘要求中出现的类似“良好的沟通能力和技巧”、“语言表达能力好”、“善于表达”等对口头语言表达能力的抽象表述，没有固定标准的相关能力要求;对招聘人员普通话能力的要求;对招聘人员方言使用的要求。

2.书面语能力要求

对招聘人员书面表达能力，文案文字、公文写作能力的要求;对招聘人员文字编辑能力(office、excel软件应用等)的要求。

3.外语能力的要求

对招聘人员外语能力的要求主要有三个方面:一是抽象英语能力要求，二是外语等级证书要求，三是除英语外其他外语能力要求。抽象英语能力是指，在招聘要求中出现的类似“英语发音纯正”、“口语流利”、“可用英语无障碍沟通”、“良好的英语听说读写能力”、“利用英语进行写作”、“英语熟练”等无固定统一标准的能力要求。

(二)数据分析

1.抽象口头语言能力要求分析

北京、上海的语料对各行业抽象口头语言能力的要求覆盖率较高也相对均衡，基本在80.00%以上，覆盖率相对较低的是深圳。北京对房地产销售职位提出要求的覆盖率高达94.00%，但其对招聘人员的要求多为“沟通能力强”、“语言表达好”等，表述不明确，不易操作。重庆对医疗卫生行业提出抽象口头语言表达能力要求的覆盖率高于其他三个行业，达到90.00%，相较于其他行业，医疗卫生行业对招聘者的语言能力的要求也缺少具体标准，如“医患沟通能力好”、“协调能力好”等概括性表述较多。重庆、西安两城市对导游抽象口头语言表达能力提出要求的覆盖率最低，均不到40%。

2.普通话口语能力要求

北京、上海、西安对导游和房地产销售行业应聘人员较多提出普通话口语能力方面的要求，比例明显高于其他行业，其中北京、上海两地对导游行业提出要求的覆盖率超过40.00%。而深圳、重庆对于房地产销售职位普通话能力要求则更为突出，对导游的普通话能力要求覆盖率相对较低。五个城市对医生护士职位的普通话能力普遍没有太多要求。需要说明的是，对于导游职位，导游证本身就是对语言文字能力要求的一种证明，根据国家要求，普通话达到二级甲等水平是参加导游资格证考试的必要条件。

3.方言使用能力要求分析

显而易见，上海、深圳分属吴、粤方言区，文员、导游、房地产销售、医生护士这四个行业对方言使用有相对明确的要求。而北京、重庆、西安属于北方话区，对各行业的方言使用要求大多未提及。上海、深圳的导游职位和房地产销售职位对方言提出了较高要求，尤其在深圳，与其他职位相比，对导游和房地产销售提出了更为明确的粤语使用要求。此现象说明，在吴、粤方言区等方言使用人群较大的区域，方言是必不可少的语言交际工具。调查中我们发现，北京的文员行业，对方言使用体现出一定要求，原因是不少台资、外资企业，对其员工有粤语、闽南语等方言的使用要求

4.书面语能力要求分析

在调查中发现，五个城市对文员职位书面表达能力的要求普遍高于其他行业，这跟文员职业的特殊性质有关。要做一名合格文员，必然在文案编辑策划、公文写作能力方面应体现出一定的能力。在文员的招聘广告中，诸如“具有优秀的文章写作能力，撰写及语言表达能力强”、“熟悉公文写作格式，具备基本商务信函写作能力，具备较强的文字撰写能力”等要求比比皆是。

与书面语能力要求相似，相对较高的文字编辑能力要求也主要出现在文员招聘广告中，且覆盖率极高，几乎都在80.00%以上，北京、重庆、西安三地甚至超过90.00%。“能熟练使用office办公软件和办公自动化设备”、“熟练使用Word、Excel、PPT、Photo-shop等办公软件”成为文员就职的基本门槛。与之相比，各城市对导游职位的文字编辑能力几乎没有体现出任何要求，这是由工作性质所决定。

6．抽象英语能力要求分析

作为西部城市代表的重庆、西安，与首都北京和沿海开放城市上海、深圳相比，在对应聘人员的抽象英语能力要求方面差距悬殊，这两个城市对各行业的抽象英语能力要求覆盖率均较低。从抽象英语能力要求的覆盖率来看，导游职位相对较高，其次是文员和医生护士。

7.英语等级证书要求分析

对于英语等级证书的要求，从语料反映情况来看，覆盖率普遍不是很高。从行业角度看，对文员的要求相对要高一些，其中又以上海对文员的英语等级证书要求为最高，达到24.00%，这跟上海外企较多，与国际接轨有直接关系。除西安外，其它四个城市对导游职位均未提出英语等级证书要求，说明西安导游职位对外语能力的要求相对明确，有标准可循，也从一个侧面说明西安作为国际旅游城市，导游的外语能力十分重要。

8.其他外语能力要求分析

在其它外语能力要求方面，四个行业中唯有导游职位在一定程度上有所涉及。如各地旅游市场均存在韩语、法语等小语种导游的需求。重庆的几则导游招聘广告多为招聘游轮导游和专职导游，故均对应聘者提出掌握日、韩、法、德等小语种有所要求，如“英语或其他外语(德语、法语)水平良好，能自由用外语同外籍客人交流，具有良好的口、笔、译水平。”西安对导游的其他外语能力要求与重庆类似。上海作为国际大都会，在医疗卫生行业，对其他外语能力的要求覆盖率达36.00%，主要集中体现在日、语两个小语种上。

(三)相同行业招聘广告的城际对比

1.导游

导游作为一种服务性行业，对抽象口头能力的要求，更侧重于口头讲解能力，并要求讲解方式的活泼生动，通俗易懂，如“讲解到位”、“讲解生动有趣”等。北京、上海两地的招聘广告对导游抽象口头语言表达能力要求的覆盖率最高，均达到80.00%，且两地对招聘人员的普通话能力提出要求的覆盖率也远远高于其他城市。北京和上海作为国内最大的两座城市，人流量巨大，普通话是口语交际的基础，因而两地对导游普通话水平均提出较高要求。深圳对普通话能力所提要求最少，仅为15.38%，对方言使用提出的要求最多，达到38.46%，粤语作为我国强势方言，其影响力巨大，尤其在粤方言区使用人数众多，所以导游掌握粤语显得尤为必要。西安地区对导游的抽象英语能力甚少提及，但是对英语等级证书提出要求的覆盖率高于其他城市，达到11.54%。除此之外，西安和重庆对导游其他外语能力要求也多有提及，说明这两上城市相较于其他城市，对导游的外语能力要求比较明确，已经不单单停留在一些抽象、模糊的标准之上。

2.房地产销售

从招聘广告来看，对房地产销售的人员，从销售总监到销售助理，无论职位高低，都强调口语交际能力(销售技能与说服能力)，而相对弱化对学历及专业的要求。北京和上海对房地产销售人员提出抽象口头语言表达能力的覆盖率远远高于其他城市，都超过90.00%。上海地区还较多地提及了抽象英语能力，说明上海作为国际化大都市有大量的外国人居住，房地产销售的对象也包括外国居民。上海与我国其他大中城市，甚至与北京相比，它的外向性更强，在房地产销售领域表现出的对应聘者外语能力要求更高。深圳地区较多地对方言使用提出了要求，粤方言区使用最广泛的语言是粤语，语料显示，作为一名房地产销售人员，只有掌握该地区的方言才能更有助于展开工作，掌握粤语成了应聘者求职的敲门砖。西安地区对房地产销售人员则提出了专业术语要求，如“熟练掌握房地产各类产品知识及销售术语，为客户提供具针对性的相关产品及服务”等，说明西安对房地产销售人员的语言能力要求与行业的属性有较强联系，要求较明确。

3.文员

在语料涉及的四个岗位中，对文员语言能力的要求最为全面。从口头语到书面语，从普通话到外语均有涉及，这是由文员工作的性质和特征所决定的，尤其表现在对书面语言文字能力和文字编辑能力要求两个方面，覆盖率远远高于别的行业。上海和北京由于外企外商众多，语料对文员英语能力提出要求的覆盖率高于其他城市。

4.医生护士

医疗卫生行业对应聘人员语言文字能力的要求与其他三个行业相比较少，但对抽象口头语言表达能力也有要求。近来出现许多网络咨询医生和电话咨询医生的招聘广告，对相关从业人员提出了较多语言能力方面的要求，如“亲和力强，善于沟通”、“打字速度60个/分钟以上”等等。在北京、上海、深圳，许多中外合资或者外商独资的医疗机构，对招聘人员提出了更多的外语要求。其中上海还针对特定语种提出了具体要求，如“日语护士”、“日语会话二级以上”、“能用韩语或日语进行工作者优先”、“门诊部以日韩病人为主”等等。

三、问题和思考

(一)对语言能力要求的抽象性及不合理性

大多数招聘广告对语言能力要求的表述过于抽象，如“较好的沟通能力”、“语言表达好”、“良好的英语听说能力”、“能用英语进行交流”、“较好的文字表达能力”等等，这些要求基本都缺乏统一的客观的标准，衡量人才的主观性较强，不容易操作，极易导致招聘结果的不公正。还有些招聘广告对招聘人员的语言能力要求不甚合理，如同样是医疗卫生行业，北京美国礼来公司和北京英国学校对其应聘者的英语能力只提出了“流利的英语口语能力”、“英语听说能力佳”等要求，而北京知之濠上咨询有限公司对其医学编辑提出了“英语六级以上”的要求，前二者注重应聘者英语实际应用能力，而后者只注重对语言等级证书的硬件要求，极有可能与应聘者英语实际应用能力脱节，无法准确考察应聘者的真实英语水平。

(二)对计算机等电子产品的高度依赖性

在众多招聘广告中，对文字使用能力倚重的行业同时也对计算机等电子产品存在高度的依赖性，如对文员职位文字编辑能力的要求往往超过了对其书面语言文字能力的要求。从分析结果看，各行业普遍忽视对汉字书写能力的要求，对运用电子产品的能力要求有日趋增高的倾向，这不能不让人担忧年轻群体对于汉字书写能力的忽视，也无形中导致年轻一代书写能力的整体性下滑，。

(三)重视少数民族语言的使用

民族再小，它的语言跟汉语都是平等的，是“语”而不是“言”。中国是一个多民族国家，要给民族语言足够的尊重。〔4〕在所有的语料中，包括西部地区，几乎都没有涉及到少数民族语言使用能力的相关要求，这个现象引人深思。针对目前少数民族语言日渐式微的趋势，维持语言多样性、保护少数民族语言、重视少数民族语言的使用应提上议事日程。

(四)提高公民语言能力

语言是一种资源，公民的语言能力是语言资源的一个方面，公民的语言能力包括自然的语言能力，也包括语种能力和现代语言技术的应用能力。〔5〕在我国经济产业结构向第三产业转型的高速发展时期，本语料所涉及的行业对应聘者的语言能力均提出不同程度的要求，甚至某些方言区对方言的使用也有较高要求。我国向服务性社会转型是必然趋势，应聘者不断提高自身表达沟通能力，锤炼语言素养已成当务之急，公民语言能力的强弱将直接或间接影响其求职成才之路。

(五)加强对高校学生的职业核心能力培养

第3篇：房地产销售的专业素养范文

关键词：房地产管理；发展现状；发展前景

随着我国经济的飞速发展，人民的生活水平及生活质量得到日益提高，房地产也成为消费者的消费热点。房地产行业在住宅商品化新体制的基本确认前提之下，房地产市场体系也逐步完善，由于消费需求的飞跃增长，房地产行业也得到了迅速的发展壮大，以持续快速的势头成为我国国民的支柱产业。

一、房地产内部管理存在问题及应对措施

当今中国的房地产行业存在严重的“重经营、轻管理”现象，使行业整体的管理处于较低水平，与其本身的大资本运作地位极其不相称。因此，加强房地产企业的内部管理已成为房地产企业迫切需解决的问题，首先就是开发过程中成本费用的控制。

（一）成本管理问题

房地产的成本管理主要存在问题包括：工程的实物工作量和财务的账面成本结转不一致、无法及时取得工程成本核算的依据、不能进行有效分摊、在设立成本核算对象时任意性太大等。

房地产公司要进行工程成本核算，就要取得施工企业处开具的发票，如果不能及时取得正式的发票，在成本核算中就会缺乏真实性，给企业的经营决策造成不良影响。而在拆迁中的商品房成本没有根据实际用途进行转出，同一笔费用在支付不同的成本对象时，相关的科目有时不能做有效的分摊，造成工程成本核算脱离了企业经营的实际状况，无法向企业的相关部门提供真实完整的成本资料。

针对这些问题，房地产企业在进行成本管理时，首先要建立企业开发产品的设计标准制度。由于房地产的开发过程中，工程分项设计变化较大，施工图的设计单位和设计师也会有所更改，为了使图纸更加便于工程的实施和应用，需要建立图纸标准进行统一管理。其次，房地产企业要建立目标成本管理制度，对各部门的责任成本执行情况及动态成本的变动等有效的控制和管理。企业要树立内部全面预算管理理念，建立成本控制保证措施，并实行有效的成本管理构架及运营模式。

（二）营销沟通管理问题

目前的许多房地产公司仅仅将营销视作为销售服务的一个环节，没有全过程营销观念。营销应该在项目未正式运作之前就介入整个项目，通过对市场调查及其他部门的调查信息，及时把握房地产市场的走势，对项目的整个销售计划进行调整，以更加贴近市场，贴近消费者的姿态投入市场，为销售活动打下基础。房地产企业要树立良好的整体营销观念，正确认识营销环节，充分发挥其作用，对营销进行有效控制及管理。

由于房地产企业内部部门众多，而且考核标准都不尽相同，所以，有些企业部门只顾及自身利益，忽略了部门间的配合沟通以服务消费者。房地产企业要制定科学统一的管理考核制度，对企业内部部门进行有效整合，加强部门间的沟通交流，使企业更好的服务于消费者。

（三）销售队伍管理问题

房地产的销售环节是营销计划和营销策略中的一个重要环节，销售人员是连接企业和购房者直接的沟通桥梁，所以，企业要重视销售队伍的管理。

房产销售具有一定的专业性，而且对销售人员的专业素养要求也比较高，所以房地产企业应加强销售队伍的专业培训。销售人员要掌握一定的销售技巧，了解房地产专业知识，对楼盘产品知识进行正式掌握，培养良好的心态及自信心。而且，销售人员还需掌握一定的销售规律，在新楼开盘上市之后，应该了解大众心理、炫耀需求、升值期望等。通过专业知识的培训，提高销售队伍的整体素质，提升企业效益。

销售培训是企业一项长期工作，应贯穿于销售的全过程，培训过程不仅要注重销售知识与技术的学习，也要注意养成良好的工作心态。要训练出一名成熟的销售人员，是如何使一个销售人员首先能够建立好正确的销售态度和观念，销售的技巧和方法都不是唯一的，因人的个性不同，与人打交道的方式也各不相同，训练良好的工作态度会是销售人员创造出适合自己的销售技巧和方式。

我国住宅消费是一种高层次的生活消费，在目前房地产的供过于求现状下，销售人员要提高自己的营销战略与技巧，适时把握消费者心理特点，做好应对准备。消费者对营销人员的风范、相貌仪表及开场白等都十分敏感，因此，销售人员要真实务实，亲切礼貌，尽最大努力给消费者留下良好第一印象。

在销售队伍管理中，培养销售队伍的自信心很重要，缺乏自信的销售员，因为自卑心或畏难情绪等会严重影响其工作。培养销售人员自信心的第一要诀就是销售人员要深入而全面的了解自己的各方面，包括兴趣、特长、个性、实际技能、知识水平、价值观念及以往的成功经历及失败教训等，综合各方面因素对自己进行分析和判断，在此基础上扬长避短，合理对待销售工作。

二、 现阶段房地产发展存在问题及前景分析

我国的房地产行业虽起步较晚，但一直高速发展，自98年实行我国实行住房商品化之后，国内的各大城市住房价格连年攀升，很快成为社会关注的焦点。我国的房地产业的飞速发展，也带动了一些与之密切相关的房地产金融的较快速发展，未来较长一段时间之内，中国的房地产金融将持续这种势态。但是由于房地产行业在我国还属于新兴产业，所以在发展过程中也遇到了一些问题。

首先，政府对房地产行业的发展调控及监管能力不足，政府的调控及监管工作跟不上房地产的迅猛发展，所制定的相关法律也跟不上房地产市场的变化情况。缺乏稳定性与连贯性的政策，降低了实施政府决策的导向性，极易诱发房地产市场主体与参与者的观望态度及投机心理，导致房地产作为一种投机工具，失去它本应有的实际意义。

房价的过快增长导致许多中低收入者无力承担，究其主要原因是商品房的成本因低价形成机制的不完善及不健全而增高，商品房销售价格行为的不规范等因素。对这一问题，不仅是房地产企业应进行内部整顿与调节，国家政府更要提出相关的解决政策，完善房地产有关制约与规定。

根据有关学者的统计分析，在房地产市场住房供应的结构中，限价房及经济适用房等供应的比例达到35%左右才能算合理现象，但是因房地产商们对利润的过分追求，导致国内别墅等高档公寓在所提供房中占较大比例，根本不能满足中低收入者对购房的需求，使房地产市场的供求关系严重失衡，严重影响房地产业的可持续发展。对此，政府及相关开发部门要正确对待房地产的发展方向及趋势，制定有效的措施进行调整。

另一方面，我国民众的消费观念保守也在一定程度上带动了房价的上涨。今年，虽然政府就房价问题出台了一些了的解决政策，但在短期内效果甚微，房价仍处于持续上涨的趋势，这在很大程度上是由于消费者错误的认为房子买的越早越便宜。有人不看形势盲目买房，认为没有房子就低人一等，没有自尊等，有些人借助买房炫耀摆阔，另外一些人奋不顾身加入“房奴”行列，一定程度上限制了自身的发展。所以，要理性对待房子问题，深入了解和认识国家的政策及房地产行业的走势。

三、 结语

房地产行业在我国未来还会持续迅猛发展的势头，通过过去几年行业发展的经验，各房地产企业也会更加注重行业的管理完善与提升，以适应行业本身特质的前提下，创造效益，政府对房地产的发展也会做出相应的正确导向。

参考文献

[1]李秀芝，任红艳．房地产企业成本管理问题浅析[J]．企业文化，2010，（6）．

[2]许西敏．房地产销售队伍管理问题与措施[J]．财经界，2010，（7）．

第4篇：房地产销售的专业素养范文

本文房地产企业会计课程的教学目标,提出加强房地产企业会计课程建设的必要性及进行课程建设的有效措施。

关键词:

房地产企业会计;课程;建设

一、房地产企业会计课程的教学目标

房地产企业会计课程是我校房地产开发与管理专业的专业必修课。通过本课程的教学,立足我国新会计准则和房地产企业经营的实际情况,将我国现行会计制度、会计核算方式讲授给学生,使学生对于房地产企业的会计核算方式清楚地认识和掌握,并通过本课程的教学为学生今后继续深入会计理论研究或从事房地产会计实务奠定一定基础。本门课程要求学生在掌握房地产企业会计基本理论和方法的基础上,学会理论与实际的结合,并具备处理房地产企业实际经济业务的专业能力和素质。为了实现上述教学目标本课程的教学内容涵盖了房地产企业现实经济核算工作的各个方面的内容,包括:房地产资金筹集,销售收入取得、房地产建造成本、费用支出、税费上交、工资发放等日常业务,及年终利润分配等房地产企业现实经济业务的核算。

二、房地产企业会计课程建设的必要性

房地产企业会计课程是一门集理论性与技术性于一体的应用型经济管理学科,它不仅有完整的理论体系,而且可操作性极强,活学活用、学以致用、理论联系实际,一直是会计课程教学的指导思想。近年来,会计人才市场已由“卖方市场”转入“买方市场”,用人单位对应聘人员的从业经验要求非常“苛刻”,不再容忍毕业生拿着企业工资完成理论与实践的“磨合期”,而要求毕业生马上适应不同企业的不同业务,投入高节奏、高效率的工作中。基于用人单位的要求,培养会计人才的实践性教学尤为重要,而现实中的会计教学的主要以理论教学为主,而忽视了会计实践的教学。这就造成学生毕业到了到了企业需要重新认识原始凭证,难以适应实际工作的需要,因此,我们有必要根据现实会计工作的需要进一步加强房地产企业会计课程的建设。

三、房地产企业会计课程建设的措施

1.建设优秀师资团队

专业是兴校之基石,而师资是强专业的根本保障,优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支房地产会计专业教师队伍,可以采用“走出去,请进来”的办法。走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业挂职,深入企业一线,熟悉房地产项目从报建至项目完工进行完工结算的整个流程,参与房地产企业会计和税务处理工作,掌握该项技能,并收集教学所需的资料“请进来”是指从房地产开发企业或税务师事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。

2.己女进教学方法

教学方法是完成教学任务、实现教学目的、提高教学质量的重要而有效的手段。在教学过程中应当以学生为中心,以需求为动因,以问题为基础,进行发现式、探索性的学习。学生的知识绝大部分来自于课堂,在课堂教学中应当把教师与学生的位置进行转变,转变成以学生为主、教师为辅,把学生需求作为依托,进而培养学生自学性和创新性。采用“启发式,“案例式,“讨论式”等教学方法,开展互动式、参与式的教学活动。在教学过程中必须以调动学生主动性、积极性作为出发点,引导学生主动探索性,培养学生创造性思维和综合分析创新问题的能力。

3.加强实践教学

为突出会计知识的适用性,会计专业理论与实务必然要进行衔接。会计理论来自于日常实务,是对会计实务经验的高度概括总结并对实务工作起到了指导作用,所以这就要求会计的日常教学中,不仅需要构建出较为完整的理论框架,而且还要树立起完整的操作理念。因此,在讲授会计课程时,教师都需组织配备相适应的模拟实务资料和教材与会计实务相衔接,把学生的理论思维引到与实务相结合的实际操作中去,通过训练以增强学生的感性认识与会计知识适用性。房地产会计,应建立房地产经营沙盘,并将房地产企业经营管理过程中涉及的各种凭证(包括各种项目报建文件、工程承包文件、不动产销售合同、项目完工结算合同、银行结算凭证、按揭款到账凭证、发票等)制作成仿真化的教学版本,收集房地产企业经营管理过程中常见的经济业务材料并制作对应的原始凭证用于教学,实现仿真化目标;实现专业课程教学实务化目标,同时将涉及原始凭证认识及填开、房地产企业常见经济业务处理技能的教学任务细分到各专业课程中开展教学,培养学生根据原始凭证处理经济业务的能力,实现系统化目标。

4.建设教学资源

为了提高房地产会计课程教学效果,应建立健全房地产沙盘实验室、税务实验室等专业实验室。房地产沙盘实验室的建立和使用,有利于李生通过教学,熟悉房地产开发企业成本费用构成及其来源和房地产开发流程及其管理,使其能在实务工作中更好地理解企业经济业务的来龙去脉,并能正确归集成本费用,确认收人。同时,建立健全税务实验室,使学生足不出校即能高仿真地模拟企业各项税收纳税申报流程,并通过组织实施项目实验,使学生熟练掌握现行各税种纳税申报技能,增强学生的就业竞争力。

5.己女革考核评分办法

由于房地产会计课程实践性较强,同时综合运用能力要求较高应建立“理论+技能+过程”的“三三制”考核评分办法。在具体操作过程中,基础理论考核以期末的书面闭卷考试为主,考查学生对基础理论、基本知识与基本方法的掌握程度;而基本技能与操作技巧的考核则主要根据平时的岗位实训和作业完成情况给分,着重考查专业岗位的业务经办过程和业务处理能力;教学过程中还应培养学生的就业能力与工作态度,体现在学生的“上课出勤率”与“教学参与率”等方面,即整个考核评分过程中根据学生上课出勤和听课情况给予适当的成绩或评分,强调职业道德的培养。

参考文献:

[1]陆秀团,专业建设与行业深度结合研究,企业科技与发展,2013(4).

[2]胡昭瑾,浅谈会计教学改革中的理论联系买务的重要性,商,2013(12).

[3]高莹,王倩.提升专业技能改革教学方式,中国教育装备技术,2013(9).

[4]苏宏伟.会计课程教学改革买践分析,创新教育,2013(2).

第5篇：房地产销售的专业素养范文

不知不觉，又临近了一年的尾声，作为房地产销售，知道怎么做年度工作总结吗?下面是小编给大家带来的2020房地产销售年度工作总结最新5篇，以供大家参考，我们共同阅读吧!

房地产销售年度工作总结(一)在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为某某企业的每一名员工，我们深深感到某企业之蓬勃发展的热气，某人之拼搏的精神。

某是某某销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较某很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，某同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于某年与某公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，某同志积极配合某公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，此文来源于是文秘家园为某月份的销售奠定了基础。最后以某个月完成合同额某万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，某同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

_年下旬公司与某某公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出某火爆场面。在销售部，某同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，某同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与某同志和其他销售部成员的努力是分不开的。

_年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

房地产销售年度工作总结(二)20_年即将过去，转眼间又要进入新的一年--20_年，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年。在这将近一年的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，三年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生临近年终，掐指一算，我到公司已经有三年的时间。回想刚进公司的时候就仿佛还是在昨天发生的事情。

三年的时间看到许多同事都进进出出，以前熟悉的面孔都换上了新的面孔，公司在不断的发展，不断的壮大，而我在这三年也是一年跟一年不一样。我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把明年的工作做的更好。

以下是我在20_年的工作总结汇报：

20_年10月，公司的另一个楼盘----盛世蓝庭如期进驻，我被调至盛世蓝庭项目部。经过这三个项目的洗礼，也让我从中学到了很多，各方面都有所提高。新的项目，新的起点，我把公司领导交给我的每一项工作都当作是个人工作经验积累的宝贵机会，圆满地完成工作任务是我唯一的目标。

在20_年度本项目部的销售额并不理想。上半年楼市销售畅旺，楼价也持续飚升，但下半年由于政府的各项政策陆续出台和银行收紧放贷要求，令整个楼市急剧降温，使得销售工作艰难重重，也是我从事本行以来最为严峻的一段时期。而本案做为地理位置优越纯住宅定位，同做为一种投资型住房，在宏观金融政策冲击下，使得同期的销售业绩大大的萎缩。

在过去一年中的销售工作主要是以本项目的住宅为主，通过前期对当地房地产市场、居民消费习惯、接受房价情况等深入了解，并结合本项目自身优势，制定出一套适用于本项目的可行性营销方案。并通过公司全体同仁的共同努力，从正式进驻本案起直至本月，本项目为尾盘销售，同时销售难度较大，不会象刚开盘的项目一样大量销售，客户来访问量太少，从进驻到今年12月下旬有记载的客户访问记录有400组来电20共完成销售金额2157856元基本上完成公司预定的指标。

从上面的销售业绩上看，我们的工作做的是不好的，可以说是销售做的十分的失败。在目前的市场上，竞争楼盘太多，地理位置与价格不同，这对于本项目部造成一定的压力。与之前公司预期的销售目标尚有一段距离，通过后期整理分析。

一、主要有以下几个方面造成了现场的销售不畅

1.本项目之前的一些琐事也是导致产品进入淡季区很淡的一大因素。

房产市场的不稳定因素，户型设计过大或不合理，价钱偏高，很多人也采取了隔暗观火。每一阶段都能对现场销售起到一个促进的作用，但事实与计划还有一定的差距，原计划三个月内开好水电开户都向后延迟了若干个月，因此，无形当中对现场销售也造成了一定的影响，楼盘自身因素由于受到规划的影响，本项目在同等住宅小区相比还存在一些差距，如楼间距小、无小区环境、水压、水电开户、楼梯、贷款问题等等。特别是贷款问题，在同等条件下，贷款客户在选择我们楼盘时要比购买其他小区的住房首付比例高出10%，同期存款利率也将提高许多。因此，在无形当中也增加购房者的资金压力。

2.不过由于受到整体环境的影响，原先公司预定的价格体系与现市场行情相比较已有了很大的变化，目前单从单价上看我们的价格似乎还有一定优势，无形中为楼盘的销售起到了促进的作用。

二、有待改进的几个方面

1.工作没有一个明确的目标和详细的计划，没有养成一个写工作总结和计划的习惯，销售工作处于放任自流的状态，从而经发销售工作没有一个统一的管理，工作时间没有合理的分配，工作局面混乱等种不良的后果。

2.工作责任心和工作计划性不强，业务能力还有待提高。

3.在销售旺季时，成交额比之前低，没有做好带头作用，在销售困境中没有表现自已销售能力的一面。

有些工作情况没有第一时间汇报上级，造成一定的麻烦。

4.沟通不够深入。

我们在与客户沟通的过程中，不能把我们的楼盘的信息直接传达到客户，了解客户的真正想法和意图。

5.在客观总结成绩和经验的同时，我也清醒地认识到，我们的工作中还存在许多问题和不足，主要是业务水平待未提高和各项规章制度的贯彻执行力度不够。

6.我们应该勇于发现问题，总结问题这样可以提高我们的综合素质，在工作中就能发现问题总结并能提出自己的看法和建议，这样业务能力就能提高到一个新的档次。

7.加强学习，运用到实际工作中。

本着回顾过去，总结经验，找处不足，丰富自己。

8.在此段期间很感谢公司领导的体谅和教导，总结一年来的工作，自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他同事学习，取长补短，在以后的工作中，我会及时加以改正，取的更好的业绩。

三年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生，特别是在翠竹家园项目部，严格、严谨的管理下的洗礼也造就了我稳重踏实的工作作风。

三、回首过去一步步的脚印，在此我总结了几点与大家分享

1.“坚持到底就是胜利”坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。

有了顽强的精神，于是事半功倍。持续的工作，难免会令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困难的时候，再坚持一下也就过去了;同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了;而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。同时坚持不懈的学习房地产专业相关知识，让自己过硬的专业素养从心地打动客户。

2.学会聆听，把握时机。

不做作，以诚相待，客户分辩的出真心假意。得到客户信任，客户听你的，反之，你所说的一切，都将起到反效果。了解客户需求。第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解，否则，所说的一切都是白费时间。推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势，做到对客户的所有问题都有合理解释，但对于明显硬伤，则不要强词夺理，任何东西没有完美的，要使客户了解，如果你看到了完美的，那必定存在谎言。

3.销售技巧最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。

销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。

4.和客户交流的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件;

同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们内心的想法，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。

5.机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。

还是那句老话，机会只留给有准备的人。

6.做好客户的登记，及进行回访跟踪。

记住客户的姓名。可能客户比较多，不一定能够记得所有的客户姓名，但是，如果在你的客户第二次来到现场的时候，你能够立刻报出他的姓名，客户会觉得你很重视他，也能表现出你的专业态度。不妨去强化记忆一下，实际上在每次接待完客户以后多想想接待过程，再加上平时的回访工作，你是可以记得的，至少是他的姓氏!

7.常约客户过来看看房，了解我们的楼盘。

针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。

8.提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。

在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。

9.运用销售技巧。

对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当的逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但是由于一些小小的原因，会让他迟迟不肯签约，这个时候是千万不能着急的，因为你表现出越急躁的态度，客户越是表示怀疑。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题，然后再细心地和他沟通，直到最后签约。当然，在解释的时候，所要表现出来的态度就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成交。

10.维系一种良好的关系，多为客户着想一下也是一种销售技巧，这样的话，你们可以成为朋友，他的亲朋好友都可能是你的下个客户。

要让客户感到你是他们的朋友，是他们的购房顾问，是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心，必须把握住以下几个关键问题：一是丰富的房地产专业知识，对自己销售的楼盘了如指掌，熟记于胸;二是反复的演练，只有将对客户的销售演示达到无懈可击，哪些话该说，哪些话不该说，有些话说到什么分寸，哪些要重点介绍，哪些要一般介绍，这都要事先准备好;三是售楼经验，只有经过持久的不懈努力，具有真诚的敬业精神，善于在实践中归纳和总结，比别人多一份思考，才能获得成功必备的技能

11.这次没成功，立即约好下次见面的日期。

我们的销售并不能够做到百发百中，每次新客户过来都能成交。毕竟现在的经济形势是不会出现这样好的结局的。假设这次没有能够现场定房成功，那么在客户要离开的时候，不妨试着与他约定下次来现场的日期，这样你可以更加了解客户的需求，也可以帮助你确定客户的意向程度。

12.承诺不能如期做到，在营销行业有一句话：“80%的客户是建立在20%老客户的基础上”。

房地产销售亦是如此，作为商品房产品，老客户的推动作用更是不容忽视。而想使老客户能带动销售，除了产品自身品质过硬吸引客户之外，还需要很好的口碑宣传和整个开发公司在老百姓心目中的形象。

13.保持良好的心态。

每个人都有过状态不好的时候，积极、乐观的销售员会将此归结为个人能力较差，整理、经验的不完善，把此时作为必经的磨练的过程，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观的销售员则怪罪于机遇和时运，总是抱怨，等待与放弃!龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。所以一直以来我坚持着做好自己能做好的事，一步一个脚印踏踏实实的坚定的向着我的目标前行。

14.售楼人员要有正确的判断力，要能找出你要服务的客户。

通常的做法是，可以对客户做一下评估，确保他们是可以做出购买决策的人。

15.销售人员给客户第一印象至关重要，所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。

真正的专业售楼人员对说什么把握得极准，而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，你就成功了一半。所以，作为售楼人员，要锻炼出这种本领，成功地推销自己。

16.目前，很多商品房延迟交房，施工质量问题投诉日益增多，如果你的开发商很有实力且守信誉，这方面做得比较好，那么就套十分自豪地向客户推销你的开发商，这样，可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。

17.售楼人员要满怀热情和激情地推销，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。

你至少可以找一个绝妙的理由，并说服他考虑购买，可以说“这是开盘价，过两天就要涨价了”、“只优惠十套”，说话要简洁，并机智地加以运用，不要让客户认为你是在下套让他去钻，不然的话，潜在客户不会认真考虑你所说的话，如果客户可以考虑的话，你就可以带他参观样板房或现场介绍了。

18.聪明的售楼人员会做一个开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。

当客户觉得能了解新鲜有趣的信息时，就会愿意花时间去听，给客户详尽的信息，突出楼盘的优点和独到之处，做个好的演员，背好台词，设计你的一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在参观样板房的路上讲些什么，现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标：向客户推销你的楼盘。

19.客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要，是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。

你在向客户介绍你的楼盘时，就应该清晰无误地告诉客户，楼盘超值超在什么地方，因此，你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。

20.要想让客户现在就购买你的楼盘，就必须熟练地运用销售技巧--制造紧迫感。

紧迫感来自两个因素：现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感，首先应让客户想要你的东西，否则就不可能有紧迫感。

21.你无法成功将产品推销给每个人，但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。

这时，你应相干客户再次陈述楼盘的优点，高附加值以及优惠条件。另外，还要说一下发展商是如何的可靠和稳定，以及相应的实力，一展你的本领，才干和学识，言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。

22.成交是你精心运筹、周密安排、专业推销、辛勤努力的必然结果。

当客户已来看过几次，足以让他做出明知购买决策时，随时都可能拍板成交。此刻，就是决定“买”还是“不买”的时候了，如果你使客户信服了，并成功地运用上述要素，成交的可能性就有80%了。

总之，我在工作中所经历的酸、甜、苦、辣也将成为我日后工作中的宝贵经验。应该说这一年付出了不少，也收获了很多，我自己感到成长了，也逐渐成熟了。我不敢说自己的工作做得十全十美，但我认为：前面的路，不管是一马平川还是艰难险阻，只要顽强地走过去，就会获得宝贵的经验。也正因为如此，我在实践中不断摸索、总结、得出经验，相信这些经验，终将成为我一生宝贵的财富。

四、20_年工作展望

加强业务能力及提高水业务水平，补充能量，为迎接下一个挑战做好准备。有错改之，无则加勉。展望20_年我会按公司的发展要求更加努力充实自己，积极配合上级的工作，争取更上一个新台阶。

房地产销售年度工作总结(三)自2020年_月_日进入销售部成为一名销售置业顾问，至今已有两个多月的时间。在此期间内，销售部的总经理、_经理给我做了全面专业的业务知识培训，让我深刻感受到商业地产行业的辉煌前景，并对自己的人生做了新的规划。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这两个多月的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位同仁的帮助和指导，虽然取得了一些成绩，也依然存在些许问题，下面就我个人今年的工作做以下几方面总结。

一、学习方面

来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，在此期间，也阅读了很多的营销类书籍，每每看到非常感兴趣的地方，都不由得感叹：“销售是一门神奇的学问”，同时也意识到自己的选择是正确的。在学习方面我为自己也制订了学习计划。做商业房地产销售是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。

二、工作方面

在来到公司时，我对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在大家的帮助下，我开始背诵沙盘说辞，随后又是外出调盘，了解市场。调盘是一门学问，在与其他楼盘老练的业务员的对话中，把自己遇到的问题一一向其求解，并且学习对方业务员的谈判技巧和优点，和自身对比，了解自己需要加强哪方面的知识，以及和其对比我们楼盘的优势。

紧接着就开始外出展业，怀着激动地心情，每天提一大包单子去外面发，早晨给各大银行等单位上班的人群发，中午在超市发，下午在学校、小区发，在此期间，疲惫的时候也对自己的选择有过怀疑，虽然很长时间都没有成交，但是我坚持下来了，通过陌生拜访，正式销售工作的第_天，在师傅_的帮助下成功销售出一套商业写字间，并且获得客户的认同，让我对今后的销售工作增强了信心。截止今天共完成了销售面积_平米，总价_元，回款金额_元。

在日常工作中，也能坚持有良好的团队合作精神和工作态度，以客户至上，每天坚持练习言、行、举、止，认真做好客户档案的记录，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友，认认真真地去做每一单业务。窗外俨然已是寒冬，但是销售员的心却是夏日里的阳光，活力四射的激情感染身边每一个人。我也需要更加努力，熟练自身的谈判技巧，以一颗激情洋溢的心，感染每一位客户。

三、思想方面

来到公司两个多月，的转变就是从学生到职业人的转变，在思想上更趋于成熟，心态也得到提升，对团队协作精神有了更深刻的理解，要想做成一单业务，团队协作很重要，想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。

对于大家来说我接触房地产的时间不长，在自己的工作中仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习，取长补短。2020年，我希望能拥有自己的住房，在_安家。所以为了我的目标能够实现，我觉得应重点做好以下几个方面的工作：

1、依据2020年销售情况和市场变化，着重寻找A类客户群，发展B类客户群，以扩大销售渠道;

2、每月成交三套以上，因为这样才能支付房子的首付;

3、听从领导安排，积极收集客户信息;

4、自己在搞好业务的同时计划认真学习业务知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识，每月看一本书，力求不断提高自己的综合素质;

5、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。

积极主动地把工作做到点上、落到实处。勇挑担子，勇担重任。

在新的一年，我相信我能够做的更好，这是我肯定要做好的。展望这过去一段时间的工作，我对将来的工作有了更多的期待，我相信我能够做的更好。力争在新区域开发市场，以扩大市场占有额。我将进一步加强学习、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的销售人员，能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献在不断的发展中，公司得到了进步，我的知识和业务水平也都得到了进步，相信自己一定能够做好，2020年，我一直在期待!

房地产销售年度工作总结(四)自2020年_月正式入职以来，在繁忙而充实的工作中，不知不觉迎来了2021年。转眼间来到_集团这个集体已经快一年了，在这期间，经历了我们公司销售人员专业培训，参加了_项目的销售工作，加入到充满热情的销售团队中，品味先进、人性化的公司文化。回顾这段难忘的工作历程，为了在新的一年当中更好的投入到这充满激情的工作当中，对过去的一年做如下总结：

一、工作中还有很多不足，还要不断的向同事们学习和借鉴不足

首先，作为一名_年入职的的公司新人，而且对金石滩的房地产市场有着诸多的不了解。面对新的环境、新的项目，尤其对养老度假项目非常陌生，从入职至今，短短的几个月时间，边学习公司、集体以及同事们的经验，边自己摸索适合自己的销售方案，很多地方还存在或多或少的欠缺和不足，还需要更好的学习与自我完善。

其次，加入这个团结进步的集体时间尚短，很多优秀的企业文化，丰富的企业底蕴，还没有更好的理解和融通，这需要我在今后的团队生活中，更好的体会和把握，丰富自己的知识，武装自己的思想，将这个团队优秀的企业文化更好的发挥和利用在今后的销售工作当中。

二、热忱的集体、激情的团队，成就了对于我自己的自我超越成绩

作为销售部中的一员，从我入职起就深深感到自己身负的重任，作为企业的窗口、公司的形象，自己的一举一动、一言一行也同时代表了一个企业的形象，因此激励我从始至终不断的自我的提高，不断的高标准要求自己，不断的克服自己的缺点发挥自己的长处。并要在高素质的基础上要求自己不断加强专业知识和武装专业技能，做一个专业知识过硬、沟通协调能力强、能够吃苦耐劳、并具有良好团队协作精神的优秀销售工作者。

从入职到2020年年末，我共销售出住宅_套，总销售268万元，占总销售套数的14.74%，并取得过其中1个月的月度销售冠军。但作为具有5年房地产销售工作的老业务人员，虽然进入公司时间较短，这样的一组数字对于我个人而言，还是不够满意，希望在2020年度，会有所进步，有所突破，更好的体现和实现自我价值。

三、强大的集团企业作为后盾，带给我更多的信心与热情夸公司

新的环境带来新的契机，但新的环境也带来了自我的压力，经历短短的公司专业培训后，在公司领导的关怀下，在同事的细心帮助下，我才能够很快的熟悉我们_的项目知识，和了解_房地产市场的形式。人性化的管理模式、通畅的部门衔接、热情向上的团队精神。面对这些良好的工作环境，坚定了我作为这个集体一员的信念，给予了我做好一名作为企业窗口的销售工作者的信心，激发了我对于这样一个集团、一个企业、一个集体的热爱。让我在这个良好的空间中奋进，欢畅淋漓的驰骋在销售工作的舞台上。

强大的企业实力、坚实的资金基础、优秀的管理团队，即使作为一名普通销售工作者的我，也体会到无比的自信，使我在直接面对客户群体的时候，能够用我的这份自信去感染客户，建立客户对我们企业、我们项目的信心，更好的完成一个个销售任务，更好的完成我们的销售工作。

四、近半年的销售工作

2020年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。_月的成功开盘，使我们_成为众所周知的高档项目，也是我们树立品牌形象的起点。一期的项目全部销售，给我们二期增加了很多信心，二期的成功销售就给我们推向了又一个高峰别墅。

在近一个月的其它项目学习过程中，参观了市内的一些高档项目，这使我们销售团队都有不同程度的提高和新的认识，不但开阔了视野，而且更多的了解到高端项目的市场需求，和在目前的政策大环境下，高端项目的优势，以及它的抗跌性和保值性。通过这些了解，结合_高端项目产品越来也多的现状，让我更深刻的认识到_土地的特殊性决定了它的不可复制性，以及非凡的潜质。

2020年我们别墅项目将实现现房实景销售，但结合_的整个市场，压力依然很大。同地区的别墅项目也很多，势必会给我们别墅项目得销售增加一定的压力。虽然压力比较大，但在我们这样优秀团队的努力下，在新的一年中一定会有新的突破，新的气象，一定能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

房地产销售年度工作总结(五)如果让我选择一个词来形容2020年，我一定会选择“动荡”。之所以选择“动荡”，是由于今年的_个项目有点无可奈何，也有点困难和那无形的压力。年初当我刚得到通知接任_项目经理的时候，感觉到茫然和无处着手，这个项目的前期我并不熟悉，开发商方面的沟通也不太顺畅，但凭这公司对我的这份信任，我接受了这个“挑战”。很庆幸成功完成了这个挑战，现将工作总结如下：

一、挑战与措施

由于开发商前期的广告力度不够、市内售楼点不突出等原因，导致前来咨询的客户非常少。虽然_月份在_都市报做了1/2版的广告，登记了约有_组的咨询电话，但时间拖得太长(_月份才开始对外销售)，许多客户都遗忘了这个项目或是已在其它楼盘购买了住宅。为此，公司与开发商进行讨论，决定为迎合“五一”黄金周_广场房展会，推出_套特价房吸引购房者并发放金卡，结果当天在展会现场就有_%的房源被意向定购，这也为_的公开认购积累了客户，_月份成功认购住宅_套，签合同_套。

另一个项目是别墅项目，对于该项目我们做了十分系统的客户资料分析，从成交客户的职业背景、认知途径、成交原因及未成交原因等多个角度进行了归纳总结，具体如下：

1、成交客户的职业背景分析：目前的成交客户中以_及_占大多数，两者之和占总数近_%的比例。

2、成交客户的认知途径分析：主要的认知途径还是朋友介绍及广告媒体，两者占到_%。

因此，本项目今后还要加大客户维系力度，多与客户进行沟通。此外，上网了解的也占到一定比例，但比例太小，建议今后须加大网络宣传力度，毕竟本案的目标客户层次较高，网络对他们的影响力会比较大。

3、成交原因分析：“_平方米花园”及“有绿化环境”是项目吸引客户的两大重要原因。

同时，相对不高的价格，极高的性价比是吸引投资者的重要因素。

4、未成交原因分析：离_市区较远及周边生活配套不完善一直是本项目的劣势，此次分析也充分反映了这一点。

二、工作感触

马上就要到2020年年末了，掐指一算，我到公司已经有一年的时间。回想刚进_的时候就仿佛还是在昨天发生的事情。一年的时间公司在不断的发展，不断的壮大。

2020年_月_日，第一次踏入百年这个“大家庭”，感到的是稀奇和新鲜;第一次从事房地产行业，由认识到熟悉，感到的是一种对工作的冲劲与激情;第一次到外地工作，感到了一点点的茫然和一点点的兴奋;第一次与客户进行沟通、交流感到了一点点的胆怯与陌生。20_年是我学习的一年，学习接受新的事物和信息，学习与人沟通，学习“微笑服务”，自我感觉成绩不错。我坚信20_年我会创造更好的成绩，会交出一份合格、满意的答卷。

三、收获与教训

2020年虽然“动荡”，但我感觉非常充实。相比去年，今年的我思想更加成熟，思考问题更全面，在现场管理方面、房地产销售方面等有了一定的提高。在担任_的项目经理时，我根据自己的想法并结合市场动态及需求，制定了一份_的定价报告和_的认购程序。虽然写得不是很专业，但这是我第一次尝试写东西，而在这之前我所做的只是负责好销售现场的工作。通过写报告，我明白用心去了解项目，用心去参与项目每一个环节，尝试着用心去写每一个与项目有关的方案，才能完全融入到这个项目，了解其真正的卖点。

当然，有所收获就必然也有教训。在_别墅的销售过程中，由于销售部与工程部联系不紧密，造成房屋朝向更改、位置变动却亳不知情，结果在推销过程中没有按实际情况介绍，导致客户要求退房。虽然通过我们的努力，客户最终没有退房，但这件事，却让我明白销售经理的职责重大，对己对销售员都不能一丝一毫的放松。

四、2021年工作展望

在总结过去工作的不足之处时，也为新的一年制定了工作计划及目标。

1、在2020年_月_日之前，_别墅一期收盘，销售率达到_%以上;

2、与策划师一起多与开发商进行沟通、交流，尽早签定_别墅_、_期的合同，为公司拓展业务;

3、培训销售人员，为公司培养出更多的有用之才;

4、加强业务能力及沟通能力的学习，补充能量，为迎接下一个挑战做好准备;

第6篇：房地产销售的专业素养范文

【关键词】任务分层 模拟售楼 实践探索

【中图分类号】G642.0 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）35-0232-02

过往，中职教育的改革目标大多数都提到：以就业为导向、以能力为本位的职业教育理念，认为中等职业教育的根本任务是培养能够较快适应实际工作岗位需要的技能型人才。现今，随着我国职业教育的发展，对学生进行就业教育、创业教育、终身教育，并以此为依托促进学生综合能力的提高、全面素质的发展，从而体现“以人为本，和谐发展”的创新发展理念越来越被人们接受。

正如上述所说，无论理念如何改变，能力始终是综合素质的最集中体现，是知识、技能、人格的复合物。但众所周知，中职教育阶段，有相当部分学生厌学情绪严重，学习态度及价值取向有所偏差，理论式学习能力较差，职校生成绩不好更是事实。如何针对中职学生特点，完成对学生专业能力、职业能力培养，从而提升学生的综合素质呢？本人认为，首先还是需要对中职学生的学习特点、认知特性有基本的认识。中职学生中，绝大部分是形象思维强于逻辑思维、实践学习强于理论学习、动手能力强于动脑能力的代表。基于此点，中职教育应重在发挥学生积极性让学生在课堂参与中学习、体会理论概念，理应让学生在实训、实践教学中掌握专业技能;最后，应依托课堂上课这个最为原始、最为有效的教育、教学形式，加强职业学校的教学改革，构建新型的职教课堂教学模式，而本文观点――“任务分层教学法”的教学模式依此背景而产生，并以在“模拟售楼”课程中的运用作为研究、应用的依据。

一、对“任务分层教学法”的认识

“任务型教学法”以学习任务组织教学，在任务的履行过程中，以参与、体验、互动、交流、合作的学习方式，充分发挥学习者自身的认知能力，调动他们已有知识和能力，在任务模M操作环境中感知、认识、应用知识和能力，在“做”中学、“用”中学。而“任务分层教学法”是针对不同的课程学习任务，通过教师在理解行业操作实际的基础上，给不同层次的学生提供不同的学习任务，突出层次性，注重因人施教，设计好分层教学的全过程。

“任务分层教学法”的重点在于学习内容安排上，要符合学生的认知规律与接受能力，做到由易到难、由简到繁，突出重点。对于“后进层”学生，任务内容应尽可能设计一些简单的、易于模仿的操作，教师加以指导或小组内通过简单讨论就能解决的基础知识;对于“中间层”学生，设计的问题应具有中等难度，梯度稍大一些，并兼顾一些培养思维能力方面的问题，要求学生能熟练掌握基本知识，注重发展学生的理解能力;对于“进取层”学生要设计灵活性和有一定难度的问题，要求它能深刻理解基础知识并能灵活运用，注重设计培养创造力、想象力和发展个性特长的问题。

结合本次课程任务，“任务分层教学法”主要是让学生实施完成一个具体的项目或工作任务，学生学习的目的很明确，而且这些项目或工作任务是根据公司或企业的实际工作岗位设计的，更能激发学生学习的兴趣。教师的重点是设计可以包含若干具有适度性、层次性、阶段性的“分层任务”，然后根据这些“分层任务”将课程内容进行有机地整合并设计出相应的教学方案。这样，可以满足不同层次学生的学习，激发学生学习的积极性和兴趣，在动手、动脑的过程中更有效地掌握理论知识和操作技能，培养他们的综合职业能力。具体到本次课程内容，“模拟售楼”是房地产销售实务课程中最主要的一项学习任务，而本次论文的探索内容则以“沙盘讲解”这个子任务为例进行教学开展。

二、对“模拟售楼”课程内容的理解

“模拟售楼”教学的内容主要是以房地产营销相关知识为主，主要的知识模块可以分为“房地产基础知识――房地产市场调查知识――房地产销售策划知识――房地产销售操作知识”，课程内容涵盖范围广、内容复杂，既有较深的理论性和系统性，又有较强的实践性，学生不但要掌握理论知识，更重要的是要达到灵活运用专业知识，具备动手、动口模拟行业工作实际，进行业务实际操作的能力和相关职业水平。也因为“模拟售楼”的工作客体对象主要是如何介绍小区楼盘、如何介绍商品房等，因此“沙盘讲解”是教学内容中的重中之重，接下来将就“沙盘讲解”内容为例，应用 “任务分层教学法”中的分层教学模式进行具体的阐述。

三、“任务分层教学法”教学模式在课程中的应用

（一）知识模块分层

对知识的设计分三重难度，并在教学过程中逐步渗透。因考虑到中职学生的特点和课堂教学的有效性、有针对性，在知识掌握部分主要设计三重难度，并随“项目”训练内容及学习过程逐步提升。

1.学习任务开始阶段，充分利用多媒体等教学资源，采用视频播放直观教学方式，提高学生对“沙盘讲解”这一学习任务的感性认识和学习兴趣，同时为接下来的实际操作任务打好效仿的基础。

2.在传授专业基础知识的过程中，主要采用提出引导问题，让学生带着问题去学习，老师在关键的知识点加以强化指导的过程教学策略，体现学生的主体性和教师的指导性，重点是发掘学生主动的学习能力以及解决问题的能力。

3.在掌握基本知识的基础上，针对任务进行实际模拟演练，主要以学生小组为单位，并且根据实际工作岗位的需要扮演不同的角色，同时充分利用高仿真的“沙盘”实训场地进行分小组、分角色进行训练，合理利用教学资源，提高教学效益，并在教学过程中关注学生完成教学任务的同时重点关注学生在任务练习过程中自身职业素养习惯的形成。

（二）“任务分层教学法”的具体应用

针对沙盘讲解这一类别的工作任务，并根据学生的学习特点，主要是以讲解沙盘项目的难度系数来决定教学的进程，通过安排不同层次的实际操作练习和不同程度的学习要求，去满足不同水平学生的学习需要，并以由易到难、阶梯式螺旋上升的理念并根据学生学习效果和学习进程逐步提高难度，在完成相应项目的过程中，强化学生就业能力、职业能力和综合素质的养成。

“任务分层教学法”的阶梯式螺旋上升教学策略安排：

1.简单楼盘项目训练――普通住宅楼盘讲解。本次项目的训练先让学生观看行业工作的“沙盘讲解”视频，主要是让学生回忆起前面学过的内容，并结合实训场地进行个人“沙盘讲解”的初步训练。在这个层次里面，安排的训练讲解项目以面积小、开发期数少、综合配套少、客户相对单一的普通住宅楼盘为主。在这个学习过程中，教师不应作太多的教导，而是让学生完全发挥个人水平进行模拟工作式演练，教师最后的归纳或是小结应将重点放在内容是否齐全、学生个人外在表现的优劣上来，以便为第二层次的训练奠定良好的基础。

2.综合楼盘项目训练――公寓式综合住宅楼盘讲解。本次项目的训练主要让学生引入一定的行业、职业元素，学生结合实训场地进行个人“沙盘讲解”的进步训练。在这个层次里面，安排训练讲解的楼盘项目应强调综合居住性，强调物业开发类型和户型的多样化、客户群体的复杂化等方面。教师在学生讲解的过程中，适时像客户那样提出问题，让学生有一定的工作情景意识，突出学生的应变能力和解决问题的应急能力。最后教师的点评可放在工作实际问题、相互沟通能力、解决问题的能力上来。也为第三层次的训练奠定良好的基础。

3.高端楼盘项目训练――别墅类豪宅楼盘讲解。这个层次的训练主要让学生分小组、分角色进行，一方扮演专业的销售代表、另一方扮演“真实”的客户，高仿真地以职业要求让学生结合实训场地进行最终对客“沙盘讲解”训练。在这个层次里面，安排训练的楼盘项目应以豪宅盘、高档盘为主，面向的客户群以高端群体为主，充分发挥以“客”为主的销售特性，教师在最终评价时引入行业的标准，如严格的礼仪标准、专业的知识、合理的解答、高水平的交流等等，引导学生完成学生到职业人的角色的转变，达到理实一体化的教学效果，提升课堂教学的有效性。

加强职业学校的教育教学改革，构建新型的职教课堂教学模式的方法有很多，以上只是个人结合粗糙的教学经验得出的一些想法。总的来说，运用“任务分层教学法”教学模式，教师要从行业工作实际出发、学生的实际水平出发，以学生为主体，合理安排层次和难度，创设良好的教学环境，让学生积极参与其中，并在不知不觉中主动完成课程的任务内容、完成“学生”到“职业人”角色的转变，累积知识的同时完成自身职业素养的提升，最终实现课堂教学的有效性和学生培养的全面性。

参考文献：

[1]王萍.项目教学法在专业课程中的实践[J].教育与职业，2009，（30）：129-130.

第7篇：房地产销售的专业素养范文

关键词：房地产法；课程建设；措施

中图分类号：G4

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2014）09-0136-02

1房地产法课程教学目标

“房地产法”是我校房地产开发与管理专业的专业基础课，也是本专业的核心课程之一。本课程的教学目的在于培养学生在房地产方面的相关知识，了解房地产法的体系；熟悉房地产法的基本知识，基本理论和基本方法；掌握房地产法的调整范围和特征，房地产开发的主要环节及相关法律的规定，房产交易的主要法律制度制度。从而培养学生运用所学房地产法律、法规、政策来分析和解决现实生活及工作中的实际问题的能力。

房地产法是国家制定和认可的，用以调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。房地产法课程的教学内容主要包括以下几方面：房地产权属法律制度、建设用地制度、国有土地上房屋征收与补偿法律制度、城市规划管理法律制度、房地产开发建设管理法律制度、房地产交易法律制度、房地产权属登记法律制度、房地产税费法律制度、物业管理法律制度、住房公积金法律制度等。由此可知，房地产法教学不仅涉及民法基础知识，还广泛涉及经济法、税法等法律知识。因此，提高房地产法课程的教学效果不仅要求教师具有渊博的法学知识，还应加强课程资源建设，改进教学方法。

2房地产法课程建设的必要性

2.1房地产行业的人才需要

过去十几年，我国房地产业高速发展，成为国民经济的重要支柱产业之一。目前我国城市化水平约为50%，而发达国家普遍超过70%，如果在21世纪中叶可以达到这种水平，则每年需要有1600万人口转入城市，这需要相应规模的城市基础设施、商业设施，特别是住宅建筑，形成了对房地产开发管理人才的大量需求。随着房地产市场的发展，房地产企业对人才的需求迅猛增长。从近几年对各行业职位需求的分析来看，房地产行业的职位需求数量居前列。作为当今的房地产专业人才，不仅仅需要具备相关的专业知识与技能，还需要掌握一定的相关法律知识，这样才能适应房地产开发、房地产策划及房地产经纪工作。在以往的教学中，通过对一些毕业生的跟踪调查，我们发现在从事诸如房地产销售等中介行业工作时，经常会涉及到相关法律知识。可见物业管理法规课程教学的实用性，因此在物业管理教学的过程中加强行物业管理法规课程的建设革，帮助学生更好的学习相关法律知识有很大的必要性。

2.2从房地产法课程的教学内容分析

我国当前的房地产行业正在飞速发展，在它走向成熟和完善的过程中，房地产管理方面的法律法规也在不断地进行着更新与完善，而我们的教材总是存在滞后性，造成教学内容难以适应现实需要。我国的房地产专业起步相对较晚，相关的专业教学设备及教学资源也不完善。在实际教学工作中，相应的教学教材和案例都比较少，这就给房地产法教学带来了很大的困难。

2.3从房地产法课程的教学方法上分析

我国目前的房地产法课程主要是通过课堂讲授的方式进行教学，这种传统的教学模式忽视了房地产法学习中的实践的重要性。同时单一的教学形式造成学生处理、解决问题的能力受到了限制，使得学生走向社会实践后会感觉手足无措。在学校的考核教学工作中，只重视理论知识的闭卷考试并不能对学生的实际应用能力进行考核，这就不利于学生实践技能的提高。

3房地产法课程建设措施

3.1建设教学团队

专业是兴校之基石，而师资是强专业的根本保障，优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支专业教师队伍，可以采用“走出去，请进来”的办法。走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业、房地产估价事务所、房地产中介机构挂职，深人企业一线。“请进来”是指从房地产开发企业或房地产估价事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。同时制定相应的鼓励政策，支持资源专业教师参加房地产执业资格考试。

3.2拓展教学内容

房地产经济活动涉及的社会关系复杂，房地产法课程框架体系应该是一个以调整房地产法律关系的法律法规为主，其他法律法规中的相关条款内容也要参与适用。因此，我们在教学中拓展教学内容，以房地产策划、房地产经纪和房地产估价相关工作所需的法律知识为主线，重点简述房地产开发的主要环节及相关法律的规定和房产交易的主要法律制度来安排教学，建构了“以法理为基础，以房地产法律为核心，以房地产部门规章为主干，以其他有关法律规范为补充，以房地产业务内容为主线”的框架体系。在教学中，既讲法律对房地产经济关系的规范，又把法律、法规与现实政策结合起来针对现实生活中的具体应用具体剖析、讲解。进而调动学生的学习兴趣，培养学生解决实际问题的能力。

3.3改革教学方法

房地产法不是一门很强理论的学科，更重要的是实践，与人们的生活息息相关，房地产法的教学按照一般的法律法规的传授方法，很难让学生真正理解掌握，必须使用案例教学法将干涩的房地产法律知识和理论与生活中发生的事情相结合，是学生能够将原本抽象法律运用变成形象具体的运用，从而更好理解掌握所学到的法律知识，更主要的是在今后的生活之中学生能够用这样的法律知识解决生活之中的问题。一般现在的教学主要是以教为中心，整个课堂教学都是以教师为中心，应当转变过去的教学模式，变成学为中心，将学生变成课堂的主体，增加教师与学生的互动频率，从而能激发学生对知识学习的热情和兴趣，最终使学习变成轻松的事情。

3.4建设教学资源

房地产法规课程教学内容不断拓宽，而课时数量有限，我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态，充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学，运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。同时在教学过程中还应加强案例库、试题库等教学资料的建设。

3.5完善考核评价

由于房地产法课程实践性较强，同时综合运用能力要求较高，尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面的测试学生对于法律法规的整体掌握情况，只能考核其中的基本概念和理论，很难考核出法律法规的现实运用情况；同时由于考试时间的限制，即使有案例分析的考题，也仅能就少数法规的一部分内容进行测试，而且试题多偏重理论性，不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因此，建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试，仍采用闭卷考试方式，重在基本知识掌握情况的考查；对于应用性较强的现实案例采用实训的方式，即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三方面：（1）平时成绩占总成绩的20%，由作业、出勤和课堂表现等综合评定。（2）案例分析成绩占总成绩的30%，结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告，根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。（3）期末笔试成绩占总成绩的50%，采取闭卷考试的方式进行。

参考文献 

[1]刘远山，余秀宝.房地产法教学中案例教学法的运用[J].中国电力教育，2011，（12）. 

[2]汤腊梅.房地产法规课程教学改革探讨[J].湖南城建高等专科学校学报，2002，（9）. 

第8篇：房地产销售的专业素养范文

关键词：房地产项目成本控制；施工管理；问题；措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、房地产项目常见的管理模式 1、业主全权管理模式 项目建设方（业主）根据管理人员的数量和素质，委托一个业主代表（项目经理），成立以项目经理为首的项目经理部，以业主的身份全权进行项目的整个管理工作。 2、“设计—施工—采购”的项目总承包管理模式 由项目总承包商负责项目实施过程中的具体管理工作，业主仅承担项目的宏观管理和高层决策。 3、监理制度模式 业主将项目管理工作以合同形式委托给监理单位，由监理工程师作为业主的人，在项目实施中行使合同赋予的权力，直接管理项目。业主主要负责项目的宏观控制和高层决策，一般不与承包商直接接触。业主也可以限定监理工程师的权力，把部分权力收归己有，或赋予项目经理。 二、项目施工管理管理中存在的问题

1、 技术质量方面

由于现代建筑的个性化，每一栋建筑都是一件特有的产品，每一条管线、设备都有特定的要求，少有类同，这也增加了技术工作难度，增加了各专业之间出现矛盾和问题的可能性。同时由于新技术、新产品的不断出现和应用，施工人员未能及时掌握，也会带来问题。工程建筑过程就是质量控制的过程，要想提高工程质量，首先必须严格遵循工程建设程序，坚持把关质量，确保工程质量万无一失。

2、人员管理方面 目前，国内建筑工程管理人员的职业素养普遍较差，难以满足现代化工程管理作业的高标准、严要求。由于工程管理人员的素质较低，领悟和执行工作任务的能力也普遍较差。

3、安全管理方面 近年来，国内部分地区建筑工程安全生产监督机构人员缺编，没有经费来源，没有处罚依据，安监站的安全监督作用未得到充分发挥。个别地区地方保护主义严重，为促进当地经济发展，纵容一部分开发区、工业园区、招商引资项目、个体投资项目及旧村改造工程违法违规，从源头上给建设工程带来了事故隐患，对安全监督造成困难。

三、房地产项目施工管理改善措施

1、严格按图施工，实现施工高质量必须严格按图施工程序。甲方必须对施工单位是否在施工时严格按照设计图纸随时的进行抽查。如果发现问题，及时进行处理。要仔细检查施工中是否存在以次充好、偷工减料等问题。施工方在项目施工中如果存在偷工减料和在施工中使用不合格的建筑构配件、材料以及设备的，必须及时给予制止并责令其改正，对施工方加以处罚。

2、对项目施工做出详细的规定，保证工程如期完成 对工程的施工进度，甲方代表对施工单位是否根据合同工期进行施工必须仔细关注，要对是依照施工组织设计施工认真检查，及时提出所发现的问题。如果按照施工组织设计开展施工，不能在合同约定的工期内完成施工，要及时的根据情况适当对工期进行延长或督促施工方加人加班，保证工期。

3、加强隐蔽工程的验收和检查。

在施工中关于隐蔽工程的验收，必须严格按照规范的规定进行现场的确认检查、检测。如果对隐蔽工程没有进行验收施工单位即进行下一道工序的施工，应及时要求施工方要按规定进行剥露检查，对质量不合格的地方及时追究施工单位的责任。

4、做好相应风险的处理措施

进行风险转移途径有很多，类似用合同或者期货再或者保险等等形式；再次适当的减轻风险，应准备好在冬天寒冷的雨季下施工开展工作，解决好工作方面上的调整，从而减轻该特殊时期导致质量以及进度的变化；最后对于风险的接受，凡是不能回避或者转移和减轻的各类风险，就要建立好健全各类型的制度来处理应急的风险。 因为一项房地产项目的开发周期都比较长，最短也要两到三年左右，一般都是在2到5年之间能完工，而且国家在产业的投资方面是在不断的变化的，国家政策在宏观的层面也会随着不同的区域和不同的企业不同种的因素变动而变动，这些最终都会使房地产在开发过程中存在风险的发生变化；因为在项目的开展过程中，任何事情都存在不可预知性，所以作为项目的管理者就需要做出有效的应急措施。一套周密的的应急方案就至关重要了。

5、挑选高素质的施工人员 施工企业应该提高施工人员的质量意识，提高施工人员对自身的严格管理，并且制定相关的规章制度，保证工程质量。

6、预防为主，加强对施工的安全管理 安全管理工作的好坏关系到众多人员的生命安全，是企业发展的命脉。施工管理人员在安全问题上必须制定详细的措施，要对所有的进场人员进行全面的安全教育和培训。坚持预防为主，保证施工的安全。让所有的施工人员自觉遵守安全守则，落实安全措施。

四、房地产项目成本控制要点分析

1、实行设计方案招投标制度

开发单位在委托设计时应大力引进竟争机制, 通过设计招投标来选择优秀的设计单位。在确定中标方案后, 开发单位仍有必要召集前期、造价、工程、营销等相关部门共同对中标方案再次提出优化意见,从而保证设计的先进性、合理性、准确性, 避免因设计质量问题出现的工程变更。

2、 实行限额设计

限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计,按批准的初步设计总概算控制施工图设计。从开发单位角度看, 限额设计就是利用有限的资金,合理确定工程标准、规模,严格按限额设计所分解的投资额和控制工程量进行设计,并以单位工程为考核单元,事先做好专业内部平衡调整,提出节约投资的措施,力求将造价和工程量控制在限额范围内。3、组织措施

项目经理是项目成本管理的第一责任人，全面组织项目部的成本管理工作，应及时掌握和分析盈亏状况，并迅速采取有效措施；工程技术部是整个工程项目施工技术和进度的负责部门，应在保证质量、按期完成任务的前提下尽可能采取先进技术，以降低工程成本；经营预算部主管合同实施和合同管理工作，负责工程进度款的申报和催款工作，处理施工赔偿问题，同时注重加强合同预算管理，增创工程预算收入；财务部主管工程项目的财务工作，应随时分析项目的财务收支情况，合理调度资金，以降低资金使用成本；项目经理部的其它部门和班组都应精心组织，为增收节支尽责尽职。

4、销售阶段控制

一般情况下,房地产销售费用为房地产商品销售的2％～4％,费用数额大,对房地产开发利润的高低有直接影响。如何控制销售成本的关键取决于如何进行销售策划,广告费用如何支出,应根据项目规格大小、档次及所在地的经济条件等多种因素确定。21世纪是网络经济时代,利用网络开展房地产营销是降低销售成本的有效手段。

5、方案优化

要真正有效的控制造价就应该把工作重点放在前期工作上,在完成市场研究后,结合项目实际情况,进行各种可能拟建方案分析,多方案比选。既要考虑功能布局的实用性、系统性,也要考虑最大限度地节约用地,布置紧凑合理,适当提高密度和容积率,充分利用地形地貌, 以减少单项工程的建设费用。

6、竣工结算阶段

增加重复审计环节, 例如将我们的竣工决算审计调整为监理－工程部－预算部－设计部－首次外审－第二次外审的六次挤压过程, 来取代现在的一次审计完成的做法。单位工程结算的完成后实行相关控制部门会签制度, 在最终的成本控制环节让其发挥作用。最后是财务部门的财务决算, 系统的对项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行统计汇总、对比。

结束语

成本控制与施工管理是目前竞争房地产市场的关键工作, 应引起企业界内的高度重视, 真正把成本控制这一关键性工作落实到行动上,落实在具体的措施上,让全员提高在行动的意识上, 为企业的竞争与发展做好所应尽的工作, 为企业创造更好的经济效益。

参考文献

[1]毛鑫印.浅谈建筑工程技术管理需注意的几个问题[J].科技创新导报，2010，（1）.

第9篇：房地产销售的专业素养范文

【关键词】 保障性住房项目 成本控制 存在问题 解决方案

一、引言

我国市场经济快速发展的背景下，城市化脚步加快，因而，建筑行业的竞争变得激烈。保障性住房是现阶段的一种经济产物，是由政府提供的，针对中低收入家庭住房难的问题，提供廉租住房。保障性住房项目的实施是城市化进程中的一个重要组成部分，它关系到“衣食住行”四大民生问题中的居住问题，引起社会广大的关注。保障性住房中，有很大一部分是公共租赁住房，是新时代背景下的一个特殊需求。其中，保障性住房的项目一般在工期上比较紧张，同时对于住房的造价上要求低廉，而在房屋质量水平上，又要求的比较严格。在保障性住房项目的开发过程中，如何对成本控制进行有效管理，实现企业的经济效益，是当代房地产开发商需要慎重考虑的问题。

二、保障性住房项目成本控制管理中存在的问题

1、成本预算不科学及成本控制目标不合理

保障性住房项目需要开发商在全部的过程中进行预算管理。进行规划设计，在规划设计之后，将项目进行招标，并对房屋的施工，竣工等进行监督管理，这些过程中部分保障性住房项目开发商，没有进行合理的预算管理。同时在经营管理过程中，由于大部分的公租房、廉租房为政府回购，核定了开发商的固定利润率，造成成本控制的项目不合理，在资源的利用上比较浪费，在资金的花费上比较随意性。

2、管理制度存在缺陷，责任分工不明确

保障性住房项目的开发商企业，在项目成本控制的制度上比较粗糙，只对工程预算、合同管理与工程招标三个方面进行了一些指引性材料的制定，但是对开发商的管理层人员，没有将责任明确化，也没有设定责任问责制。当事故发生时，各管理层人员相互推卸责任，对成本控制管理造成了危害。同时，对于能够影响到成本控制管理的一些具体问题，不能做到及时地发现，从而造成不必要的损失，使得保障性住房项目的成本消耗增加，影响到了项目的经济效益。

3、成本控制管理混乱，资源利用率比较低下

在保障性住房项目的成本控制管理，缺乏对成本项目的具体分析。在保障性住房项目成本控制中，进行成本预算时，时常把以往同类型保障性住房的成本作为重要参考依据，停留在项目表面，而没有针对具体的项目进行分析，造成了成本控制管理系统的不完善。保障性住房项目成本控制效果与项目成本管理人员的薪资待遇没有挂钩，使得成本管理人员不会重视该项目成本控制，造成了对资源使用和资金花费上的随意性，并降低了成本的有效利用率，最终对保障性住房项目的成本控制造成了损害。

4、成本控制管理模式静态化，缺乏对动态成本的控制有效性

保障性住房项目中缺乏检测、分析与纠偏，同时采用的成本控制管理模式属于静态管理模式，无法对动态的成本的控制状况进行真实的反映，不能为企业对成本的后续控制提供必需的数据依据。保障性住房项目的控制成本的标准具有一定的经验性，比较墨守陈规，不能推陈出旧，缺乏实际的可操作性。当企业保障性住房项目成本控制出现偏差时，无法对其产生原因进行追究审查，也没有分析成本控制的合理性及科学性。最终，保障性住房项目中进行的成本预算，缺失了严肃性以及合理性，导致成本控制管理差错的产生。

5、成本支出随意，追求企业的面子

在保障性住房项目的房地产开发商中，有部分企业对面子比较看重，在一些不必要的花费上的支出造成了成本的增加。例如，公司将汽车作为固定资产并为员工配备等。保障性住房项目房产的销售上，与其他的一些房地产销售，存在一些不同，它是需要进行精准销售的，而部分开发商在市中心建立豪华的售楼处，增加了成本，对资源造成了严重的浪费。

6、外部因素对项目成本控制管理有一定的影响

保障性住房项目不仅有房地产业投资比较大、周期时间长等基本特点，还拥有一些工期紧、价格低以及质量高等个性特征。因而，其项目成本控制管理会受到国家政策的一些影响。在这个过程中，受到难以预测的人为因素、环境因素以及市场因素的影响也就比较多。前几年，房地产行业出现泡沫经济，对市场经济造成了一定的冲击。之后，国家通过宏观调控，对这个现象进行了制止。国家政府所出台的限购政策，使得保障性住房项目的财务成本以及融资难度得到了极大增加。同时近几年，人工工资的大幅提高给开放商对保障性住房项目的成本管理增加一定的难度。

三、保障性住房项目成本控制管理的优化措施

1、完善成本控制管理的监理制度

在保障性住房项目的成本控制的管理授权制度上，仍然存在许多不完善之处。这种现象的解决，可以通过制定法律法规，对房地产的成本控制管理进行严格的约束。首先，相关部门对立法工作的加强进行督促。现在，我国的一些相关施工现场的管理行为的法律法规体系并不完善，必须要对立法工作做足，行业才能够有法可依有法必依，最终完善施工成本控制的管理制度。其次，应该加强对保障性住房项目的成本控制管理力度，通过对管理人员的成本控制效果进行考核，根据考核结果，进行评价，及早发现存在的问题，并进行及时解决，同时将问题的职责进行明确化，落实责任问责制，以保证保障性住房项目成本控制管理制度的合法高效。同时，对于一些成本控制效果良好的管理人员，应该建立激励制度，对其进行有效激励。最后，完成对保障性住房项目成本控制管理的奖惩力度的完善。

2、加强保障性住房项目成本控制管理的规范化

我国虽然已经出台了一些对保障性住房项目的成本控制管理进行规范化要求的法律法规，但是它只能对其进行宏观把控，无法适应一些地区的实际情况。在地方上的保障性住房项目成本控制管理中，开发商应该根据本地的地方特色，对制定出与其发展实际相适应的地方性成本控制管理条例。应该将市场利益作为根本出发点，对成本进行合理控制，以期对行业的良性竞争和行业的整体水平有所促进，并积极地将外地的优秀资源引入当地市场。在对成本控制管理权的授予过程中，应该做到公开、公正，并选择那些有能力的高素质管理人员。对于成本控制管理而言，应该对成本的降低进行积极争取，对自身进行不断的完善。同时，成本控制管理中应该增强竞争意识，重视人才的引入和培养，进而促进我国保障性住房项目成本控制管理水平的提高。

3、提高成本控制管理人员的专业素质与道德素质

保障性住房项目成本控制管理工作的实际实施者，应该是与工程的各个环节有密切接触的存在，成本控制管理的水平很大程度上取决于他们的素质。一个优秀的成本控制管理人员能够做到对成本控制问题的及时发现，并能够在与各方人员接触的基础上，对问题的解决提供切实有效的方案；而一个素质较低的管理人员，则可能会利用职务的方便，和其他环节人员进行互相的包庇，以牟取非法利益，最终造成行业风气的败坏，甚至严重影响到保障性住房项目成本控制。对保障性住房项目成本控制管理人员的培养应该从道德和专业两个方面的素质来进行。在道德素养培养上，成本控制管理人员要达到不、不向承包方进行非法利益的索取、避免和承包方相互包庇等目标。在专业素养的培养上，应该加强对成本控制管理人员的培训，并将岗位的审查制度进行严格化。对成本控制管理人员要进行岗前培训，同时，应该在考核合格之后方能上岗。

4、减少保障性住房项目的不必要外包

开发商主要是通过对土地进行购进，然后将房屋建筑的规划设计、策划以及营销等全部进行对外承包。固然具有一定的优点，比如集合了各专业的优点，但是每一次的外包都会提高开发商的成本，最终影响到保障性住房项目经济效益与社会效益。目前的市场态势下，减少不必要的外包是极其重要的。许多开发商企业设立了设计部、策划部，该部门员工仅作为联络员去和规划、设计、策划机构合作，造成了企业人力资源的浪费，进而增加了人力资源成本。

5、优化开发商企业的人力资源结构

人力资源成本，主要包括五个成分：第一，取得成本，指招募、选拔、定岗过程中发生的支出。第二，开发成本，指岗前培训、在岗培训、脱产培训的支出。第三，使用成本，指对人力资源的维持、奖励、调剂所发生的支出；第四，保障成本，指建立人力资源的更新换代以及工伤等基金的支出；第五，离职成本，主要是空职成本、离职低效成本、离职后的补偿支出、重新招聘的取得开发成本。

保障性住房项目的开发商中对成本的控制，必须要做到对人力资源成本的控制。企业可以通过聘请综合型人才，实行一人多职或者一职多能的方式，将支出有效减少，并达到对人力资源结构的优化，最终将成本进行最大化的降低。

四、结语

保障性住房项目的成本控制管理是一项复杂的系统工程，它的具体实施必须考虑到实际的情况，进行灵活的应变。保障性住房项目成本控制管理的模式、方法、人员不同，会对其有效性造成影响。保障性住房项目开发商企业的的发展，需要对这个问题进行深度的研究以及考虑，企业应该向科学管理的道路前进，促进项目经济效益的提高。

【参考文献】

[1] 刘亚臣、姜依岑、牛思琦：非信息对称下的保障性住房项目委托激励模型研究[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2013（2）.