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多层住宅建筑方案设计精选(九篇)

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多层住宅建筑方案设计

第1篇:多层住宅建筑方案设计范文

我院于2003年初接触此项目,当年年底完成了一期施工图设计。笔者作为设计方的项目负责人在各个设计阶段均全程参与,直至竣工验收、投入使用。并就使用情况对客户进行了回访,丰富了设计经历,同时也颇有一些体会。下面就如何规划设计此类郊区地产项目,与各位同行探讨。

本项目东、西、南面均为城市道路,目前已建成,北面为自然山地,在西面与其他单位相邻。整个场地呈东、西高中部低,北高南低地势,东西两山峰之间自然形成了一条狭长的南北走向水面――石子湖。湖水清澈,周边植物生长茂盛,其中不乏有香樟等观赏性的高大乔木。规划的可建设用地多为缓坡地带,是典型的湖湘特色丘陵地貌。

融城小区总用地面积约18.1ha,规划容积率约为0.6,总建筑面积约为11.2万m2,其中以联排住宅和多层住宅为主,在远期中规划了五栋高层住宅及商业服务配套项目等。

本项目有特色的地形及相对宽松的容积率指标,加上建设单位的大力支持,为设计者创造出具有特色的“山水”人居环境,提供了有利的前提条件。

在方案设计深化的过程中,通过对周边环境与基地的分析,逐渐形成了以下几个主要理念:1)、体现山、水和建筑之间的和谐关系,“山得山而壮、山得山而活、建筑得山水而灵”,达到自然、建筑与人的共生。2)、充分尊重场地本身特性,保护自然生态环境,尽量保持山、水原有风貌,建筑布局依山就势。3)、创造具有可识别性、尺度亲切宜人的住宅建筑。

根据以上理念,设计结合自然地形,体现了山环水绕的自然景观。沿石子湖周围布置了内、外两个环形道路网,其中内环道路两侧布置了低层的联排住宅,外环道路布置了多层住宅及半山联排住宅,建筑群体依山伴水,对湖面空间形成了围合感,也成为了小区的中心景观区。漫步其中,建筑高低错落,具有丰富的层次感,加之树林掩映、若隐若现,形成了如诗如画般的意境:微风拂来,鸟鸣山谷,一派田园风光,美不胜收。自然的美景和穿插其中的“建筑音符”,形成了绝佳的建筑与风景的融合,这也正是规划构思的精华所在。

第2篇:多层住宅建筑方案设计范文

关键词:多层住宅给水管材管道敷设

多层住宅因其配套设施简单,造价低,物业管理方便等特点,深受广大群众的欢迎,为了满足住户舒适、美观的要求,在设计工作中要综合考虑各方面的因素,完善施工技术,为住户营造一个美观实用的居住环境。

一、给水管材选用

传统的给水管材一般采用镀锌钢管,由于镀锌钢管易锈蚀,使用寿命短,用于输送生活用水不能满足水质卫生标准等缺点,建设部正大力推广塑料给水管的应用。许多地市已明文规定:禁止设计使用镀锌钢管,推广使用塑料给水管,与金属管道相比较,塑料水观具有重量轻,耐压强度好,输送液体压力小,耐化学腐蚀性能强,安装方便,使用寿命长等特点。目前排水管道普遍使用塑料管道,但是普通UPVC管道的排水噪音要比铸铁管高,若排水立管靠近卧室,加上现浇楼板的隔音效果较差,住户能明显感觉到排水管道的噪音,降低了生活质量。

二、管道敷设

(一)给排水立管的敷设

1.立管安装在厨房、卫生间的墙角处。在以往的住宅设计中较多采用这种施工方便的敷设方式,但明露管道有碍居室美观,所以在二次装修时需要用轻质材料隐藏。管道明装在室内时,应注意要不影响厨房、卫生间各卫生设备功能的使用。

2.立管装在建筑物外墙阴角处,要尽量避免管道全天暴露在阳光直射下,导致管道爆裂。管道如果在外墙敷设,会影响建筑美观,不便于维修。

3.敷设在管道井内。这种方式使居室洁净美观,但管道井占用了卫生间的面积,且管道施工、维修都比较困难。卫生间设立集中管道井,把给水管、排水管都集中在管道井里布置,这是小康住宅厨房、卫生间居住文明的重要体现。在中高档的商品房建筑方案设计时应考虑卫生间管道井的设置,这样既可以提高卫生间的使用质量,又可解决硬聚氯乙烯排水管水流噪声大的问题,提高居室的环境质量水平。

4.在实际应用中经常遇到排水立管无法穿越楼层伸出屋面的情况,此时只能加大排水管径以增加排水能力,因为排水效果不理想,容易形成负压进而破坏水封,若在立管顶部设置吸气阀即可解决,吸气阀在负压时即会自动开启吸气,正压时关闭,使臭气无法逸进室内。

(二)给水支管敷设

住宅给水支管管径一般de≤32mm,小管径的塑料给水管,呈弯曲状态,故住宅给水支管提介采用暗设。给水支管暗设的方式有:

1.暗设在砖墙里。施工时在砖墙面开管槽,管槽宽度为管子外径de+20mm,深度为管子外径de,管道直接嵌入管槽,并用管卡将子固定在管槽内。

2.小管径给水支管de≤20mm,可暗设在楼(地)面找平层里。施工时在楼(地)板面上开管槽,槽宽为de+10mm,深为1/2de,管道半嵌入管槽里,并用管卡将管子固定在管槽内。

3.墙体内埋水管,要做到合理布局;槽内抹灰圆滑,然后在凹槽内刷防水涂料,提倡水管凹槽做防水;管道施工完毕,应由土建统一抹灰,并在墙体上统一用红油漆或水泥浆把管道走向在墙体上标记清晰。

(三)排水支管敷设

住宅室内排水横支管应敷设在本层套内,这样排水横管渗透时可避免污水进入邻户,管道维修时也不会影响到邻户的正常生活。即使管道有安装和使用问题,也可以很轻易地在本层户内解决。

三、卫生间器具布置

目前无论经济适用房还是中高档商品房,其卫生间均可设计成无外窗(或高窗)的内室(卫生间)和外室(洗涤间),面积宜为6平方米以上,内外室用不通顶的毛玻璃推拉门隔开,便于通风,外室中设置洗脸盆和洗衣机的预留位置,内室中设有浴盆(或淋浴器)、大便器和拖布池,经济适用房可不设浴盆仅在内室一角设置淋浴器其下设置集水池内置排水栓集水池可砌300mm高,面积以1人使用为宜平时可作为室内拖布池使用;中高档商品房可在内室便于管路敷设处设置尺寸适中的拖布池。

四、水表户外设置问题

水表设在户内不但增大了抄表的工作量而且使住宅的安全性和私密性大大降低,随着电表热表的相继出户,住宅的分户水表或分户水表的数字显示也宜设在户外,多层住宅水表户外设置主要有以下两种形式:(1)把普通水表(含热水表)换成远传水表由1根信号线连接水表与数据采集机再传至智能管理(微机)处,它的优点在于节省大量人力抄表数据准确,缺点是造价高,在物业管理完善的中高档商品房住宅小区可采用远传水表,它是今后水表应用发展的方向。(2)对于大多数住宅可将普通水表设在户外管道井内,水表集中设置(水表组)在底层,各层住户给水支管在管道井内敷设,也可在建筑物阴角处沿外墙敷设;这种方式增加给水支管敷设长度、管道沿外墙敷设影响建筑物美观,但工程造价低。水表出户布置的方式选择,须结合住宅厨房、卫生间平面布置特点和开发商的具体要求

五、空调冷凝水排放问题

空调在现代商品房中被广泛应用,若无组织地排放空调凝结水容易引起上下楼层居民纠纷。建筑给排水设计时应充分考虑多数住户的生活习惯,预留空调板并设计凝结水排水管,可在预留空调外机位置旁设置冷凝水排水管,排水管应设专用管道并散流至附近雨水口,不宜直接接入雨水井。排水立管选用PVC-U 排水管de40,在每层空调机高度预留排水三通,便于空调机排水软管直接接入。

六、家用热水器的设置

住宅设计时应预留安装热水供应设施的位置,或设置热水供应设施。所以在没有集中热水供应的住宅,应考虑家用热水器的安装位置及冷热水管道布置。家用热水器一般有燃气电太阳能等3种,燃气热水器和电热水器一般安装在厨房或卫生间内,在建筑给排水设计时应预留出热水器的安装位置和冷热水管道的接口,便于用户装修时自行安装,太阳能热水器使用简便安全,无须燃料及电力,运行费用低,使用寿命长,无污染,很受广大用户的欢迎,近几年来有不少住宅小区竣工后没有集中热水供应,用户自行安装了太阳能热水器,安装时只能将冷热水管道敷设在卫生间通风道内,这样既增加住户安装时的难度,增加管线投资又影响卫生间的通风与排湿,太阳能热水器一般安装在屋顶上,这样就需要在卫生间与屋面热水器之间设置冷热水管道,住宅给排水设计时需要先征求开发商的意见,是否设计太阳能热水器,根据情况再确定冷热水管道的预留安装位置,太阳能热水器的冷热水管道可敷设在管道井内,不设管道井的住宅可在卫生间靠近淋浴器的墙角增设1根d110的UPVC排水管作为太阳能热水器管道的套管,在每户卫生间距地面1 m处设1个d11075的三通,作为冷热水管的接入口。

第3篇:多层住宅建筑方案设计范文

【关键字】住宅建筑;排水系统;水表设置;管道敷设

1 概述

随着我国国民经济的发展和人民生活水平的提高,人们对建筑给水排水工程的设计和器具设备的设置提出了更高的要求。给排水系统作为住宅设备的重要组成部分,其系统设计是否合理,对今后住户的装修、日常使用与维护将产生重要影响。现结合我们近年在住宅建筑设计上的实践,谈谈住宅建筑排水管道的设计。

2 设计方案

2.1 给水供应系统的设计

2.1.1 给水系统没有固定的形式,设计时根据用户的要求,结合外部给水情况确定供水方式。对多层住宅、别墅和高层住宅低区尽量利用外部给水管网的压力直接供水。对高层住宅,当外部管网水压不能满足整个建筑物上部用水要求时,在建筑物的底层设调节水箱和变频供水设备加压供水。

2.1.2 高层住宅内为上部供水的增压设备,目前常采用调节水箱和变频供水设备加压供水,这种系统既节省了建筑面积及造价,又节约了电耗, 同时还防止了水源的二次污染,加压设备为全自动系统还可减少运行管理费用。

2.2 热水系统设计

住宅内生活用热水多采用电淋浴热水器、太阳能热水器及锅炉集中供热等方式供给。电加热系统和太阳能热水器供应系统在住宅设计中较多采用,设计时仅在给水管上预留安装热水供应设施的接口或每户设一独立的热水管道系统由住户自行解决热源。

对于一些较高档次的住宅小区多采用集中供应热水系统,集中供热系统已成为住宅的“卖点”之一,也是住宅档次的标准。从住户的角度讲,集中热水系统应是在用水点随时取用温度、压力稳定的热水,但从专业角度来讲,供水压力的平衡是设计集中热水系统首选考虑的问题。根据建筑物的高度,热水系统必须要实行与给水系统相一致的竖向分区,并由相应的给水系统供水才能保证各用水点的冷热水压力均衡,取得良好的效果,各分区冷水和热水系统不能共用减压阀,须分别减压后供给。

2.3 排水系统

2.3.1 对于多层住宅,目前设计多采用底层污水单独出户,以避免因排水管堵塞造成的一层泛水的难堪局面,减少邻里的矛盾。二层以上采用排水伸顶通气立管。

2.3.2 对于高层住宅设计专用通气管。

2.3.3 地漏是排水管道系统中的一个重要附件,功能就是排除地面积水,设计选用高水封防臭地漏。

2.3.4 排水立管尽量设于墙角隐敝处,以便装修时可装饰起来美观一点。

2.4 水表设置及给排水管道敷设:

2.4.1 关于水表设置

长期以来,我国住宅水表均设于室内厨房或卫生间等用水集中处,对于用水点较多且分散的住宅,有时甚至一户内设多个水表。近年来,水表设于户内而引发的诸多问题日益引起人们的重视。由于这些问题的产生,水表出产已成为必然的选择。住宅建筑一般装设分户水表,分户水表或分户水表的数字显示应设在户外较宜。水表分户一般有以下几种方式:

(1)分户水表集中设于屋顶(水箱供水)或底层空间内(变频供水)。这种方式常用于多层单元式住宅中。一般一个单元梯位水表设一个水表井(箱),分户水管沿室内管井或建筑外墙引入户内。其优点为;抄表方便,抄表人员劳动强度低,可以杜绝用户的输水行为。缺点是:管材耗量大,管道水头损失大,需占用较大空间的管道井,如设于外墙则易影响建筑外观,分户支管不易检修。

(2)水表设于楼梯休息平台处。给水立管设于平台处,每户设一水表箱;将水表箱嵌入休息平台两侧墙体中。其优点为:分户支管短,较节约管材,管道水头损失也较小,缺点是:水表分散设置,抄表人员劳动强度较大;通常室内消火栓箱也明设于休息平台处,因而使本来就拥挤的休息平台更为局促,给住户通行带来不便。

(3)水表每层集中设于水表间内,分户水表整齐靠于墙面。其优点:分户支管短,较节约管材,管道水头损失也较小,缺点是:分户管道必须沿公共走道楼板下引入室内,因而走道内要求设吊顶。

以上几种水表分户方式,各有其优缺点,具体在工程实际设计中采用何种方式,应由设计入员根据住宅的性质、档次及当地行业管理部门的要求确定。

2.4.2 排水管道敷设

(1)厨房排水管道设置。厨房洗涤池排水支管可直接在楼板上接入排水立管。

(2)卫生间排水管道设置。为了不使卫生间污水横管进入下层户内空间,排水管道的敷设一般采用以下几种方式:

①卫生间地面楼板下沉,污水横管设于下沉室内。这种方式对排水管道的施工较为方便,但检修管道则十分不易。在实际工程使用过程中,经常发生下层住户靠卫生间处楼板及侧墙发生渗漏现象。所以必须严格做好卫生间地面的防水处理及下沉室四周的防水处理;卫生间内所有给排水管道应经严格试压住水试验后方可暗封管道:建议在下沉室侧面设置侧排地漏,以排除可能出现的积水。

②采用侧排方式。卫生间采用后出水式座便器,侧排地漏,将浴盆或淋浴房垫高,各卫生器具排水横支管沿卫生间地面墙脚处引至外墙。器具存水弯、排水横管及立管均设于建筑外墙处。采用这种方法,可避免出现下沉式积水的状况,但应注意几点:首先,尽可能将洁具特别是座便器设于靠外墙处:其次应与建筑专业密切配合。由于排水横管及立管均设于外墙,不可避免影响到建筑外观,因而在建筑方案设计阶段,给排水专业人员就应介人,将卫生间布置于建筑凹槽处,尽量降低对建筑立面的负面影响。

2.5 管材及附件

PVC-U排水塑料管已在住宅建筑中得到广泛的应用,取得了成功的经验,但也存在缺点及不足。最大的问题是噪声远大于铸铁管,管壁隔音效果较差,对日常生活有一定的影响。为解决噪声问题,在 PVC-U管内壁增加了凸起的螺旋型导流线,使水流条件得到改善,有效的降低了噪声,即目前市场上的PVC-U螺旋管。为解决管壁隔音效果较差的问题,又开发了PVC-U芯层发泡管(PSP管),不仅具有传统PVC-U实壁管的优点,还具有高抗冲击、隔音、阻燃、绝缘、热稳定性好的特性。排水管道设于室内时,应优先选用螺旋管、芯层发泡管或离心铸造排水铸铁管。目前许多城市都有住宅建筑高度小于 100 m时,生活排水管和雨水管应采用硬聚氯乙烯管的地方规定,以政府行政作用的方式来推广排水塑料管。在实际工程中,应根据不同的情况灵活的加以掌握。高层住宅底层排水立管需要转换时,排水横干管,转换层以下的排水立管,出户管应采用离心浇铸排水铸铁管,提高排水管道因堵塞后下部管路系统为受压状态时的承压能力,提高整个排水管道系统的安全度。

3 结束语

住宅给排水系统看似简单,但它与我们的日常生活息息相关。在制定设计方案时,应本着技术、安全、经济性原则,在实践中努力创新,寻求最佳的给排水设计方案,正确的采用节水、节电低噪音的供水设备、合适的管材,满足人们对居住环境的要求。

参考文献:

第4篇:多层住宅建筑方案设计范文

关键词:多层住宅;给水管材;管道敷设

一、管道敷设

(一)给排水立管的敷设

1、立管安装在厨房、卫生间的墙角处。在以往的住宅设计中较多采用这种施工方便的敷设方式,但明露管道有碍居室美观,所以在二次装修时需要用轻质材料隐藏。管道明装在室内时,应注意要不影响厨房、卫生间各卫生设备功能的使用。

2、立管装在建筑物外墙阴角处,要尽量避免管道全天暴露在阳光直射下,导致管道爆裂。管道如果在外墙敷设,会影响建筑美观,不便于维修。

3、敷设在管道井内。这种方式使居室洁净美观,但管道井占用了卫生间的面积,且管道施工、维修都比较困难。卫生间设立集中管道井,把给水管、排水管都集中在管道井里布置,这是小康住宅厨房、卫生间居住文明的重要体现。在中高档的商品房建筑方案设计时应考虑卫生间管道井的设置,这样既可以提高卫生间的使用质量,又可解决硬聚氯乙烯排水管水流噪声大的问题,提高居室的环境质量水平。

4、在实际应用中经常遇到排水立管无法穿越楼层伸出屋面的情况,此时只能加大排水管径以增加排水能力,因为排水效果不理想,容易形成负压进而破坏水封,若在立管顶部设置吸气阀即可解决,吸气阀在负压时即会自动开启吸气,正压时关闭,使臭气无法逸进室内。

(二)给水支管敷设

住宅给水支管管径一般de≤32mm,小管径的塑料给水管,呈弯曲状态,故住宅给水支管提介采用暗设。给水支管暗设的方式有:

1、暗设在砖墙里。施工时在砖墙面开管槽,管槽宽度为管子外径de+20mm,深度为管子外径de,管道直接嵌入管槽,并用管卡将子固定在管槽内。

2、小管径给水支管de≤20mm,可暗设在楼(地)面找平层里。施工时在楼(地)板面上开管槽,槽宽为de+10mm,深为1/2de,管道半嵌入管槽里,并用管卡将管子固定在管槽内。

3、墙体内埋水管,要做到合理布局;槽内抹灰圆滑,然后在凹槽内刷防水涂料,提倡水管凹槽做防水;管道施工完毕,应由土建统一抹灰,并在墙体上统一用红油漆或水泥浆把管道走向在墙体上标记清晰。

(三)排水支管敷设

住宅室内排水横支管应敷设在本层套内,这样排水横管渗透时可避免污水进入邻户,管道维修时也不会影响到邻户的正常生活。即使管道有安装和使用问题,也可以很轻易地在本层户内解决。

二、卫生间器具布置

目前无论经济适用房还是中高档商品房,其卫生间均可设计成无外窗(或高窗)的内室(卫生间)和外室(洗涤间),面积宜为6平方米以上,内外室用不通顶的毛玻璃推拉门隔开,便于通风,外室中设置洗脸盆和洗衣机的预留位置,内室中设有浴盆(或淋浴器)、大便器和拖布池,经济适用房可不设浴盆仅在内室一角设置淋浴器其下设置集水池内置排水栓集水池可砌300mm高,面积以1人使用为宜平时可作为室内拖布池使用;中高档商品房可在内室便于管路敷设处设置尺寸适中的拖布池。

三、水表户外设置问题

水表设在户内不但增大了抄表的工作量而且使住宅的安全性和私密性大大降低,随着电表热表的相继出户,住宅的分户水表或分户水表的数字显示也宜设在户外,多层住宅水表户外设置主要有以下两种形式:(1)把普通水表(含热水表)换成远传水表由1根信号线连接水表与数据采集机再传至智能管理(微机)处,它的优点在于节省大量人力抄表数据准确,缺点是造价高,在物业管理完善的中高档商品房住宅小区可采用远传水表,它是今后水表应用发展的方向。(2)对于大多数住宅可将普通水表设在户外管道井内,水表集中设置(水表组)在底层,各层住户给水支管在管道井内敷设,也可在建筑物阴角处沿外墙敷设;这种方式增加给水支管敷设长度、管道沿外墙敷设影响建筑物美观,但工程造价低。水表出户布置的方式选择,须结合住宅厨房、卫生间平面布置特点和开发商的具体要求

四、空调冷凝水排放问题

空调在现代商品房中被广泛应用,若无组织地排放空调凝结水容易引起上下楼层居民纠纷。建筑给排水设计时应充分考虑多数住户的生活习惯,预留空调板并设计凝结水排水管,可在预留空调外机位置旁设置冷凝水排水管,排水管应设专用管道并散流至附近雨水口,不宜直接接入雨水井。排水立管选用PVC-U 排水管de40,在每层空调机高度预留排水三通,便于空调机排水软管直接接入。

五、家用热水器的设置

住宅设计时应预留安装热水供应设施的位置,或设置热水供应设施。所以在没有集中热水供应的住宅,应考虑家用热水器的安装位置及冷热水管道布置。家用热水器一般有燃气电太阳能等3种,燃气热水器和电热水器一般安装在厨房或卫生间内,在建筑给排水设计时应预留出热水器的安装位置和冷热水管道的接口,便于用户装修时自行安装,太阳能热水器使用简便安全,无须燃料及电力,运行费用低,使用寿命长,无污染,很受广大用户的欢迎,近几年来有不少住宅小区竣工后没有集中热水供应,用户自行安装了太阳能热水器,安装时只能将冷热水管道敷设在卫生间通风道内,这样既增加住户安装时的难度,增加管线投资又影响卫生间的通风与排湿,太阳能热水器一般安装在屋顶上,这样就需要在卫生间与屋面热水器之间设置冷热水管道,住宅给排水设计时需要先征求开发商的意见,是否设计太阳能热水器,根据情况再确定冷热水管道的预留安装位置,太阳能热水器的冷热水管道可敷设在管道井内,不设管道井的住宅可在卫生间靠近淋浴器的墙角增设1根d110的UPVC排水管作为太阳能热水器管道的套管,在每户卫生间距地面1 m处设1个d11075的三通,作为冷热水管的接入口。

第5篇:多层住宅建筑方案设计范文

关键词:高层住宅 建筑设计

前言,随着国民经济的不断发展,我国的建筑行业也得到了快速发展,取得了巨大的成就,同时居民对生活质量的要求日益提高,居民人均住宅面积也在不断扩大,在人口相对密集的大中城市,地少人多,高层住宅可以容纳更多数量的人口,相继建设了一批框架结构、剪力墙结构、框剪结构的住宅,其中前两种形式多为高层住宅,在一定程度上缓解了城市住房的压力。

一、高层住宅小区的总体规划

1、高层住宅形式的选择

在高层住宅中,塔式高层住宅比例较高。这主要是因为它占地比较少,布置灵活,造型多样。但塔式高层住宅的日照问题是长期困扰建筑师和规划师的一个问题,对高层住宅形式要有所选择,尽量采用平面功能合理、日照缺陷小、各户日照条件较为平均的形式。

2、景观资源的利用

高层住宅的景观优势是不言而喻的。古人云:“欲穷千里目,更上一层楼。”在高层住宅设计时,一方面,要在有限范围内处理好高层住宅小区内广场、集中绿地的关糸,使之获得较好的基础环境;另一方面,可利用借景的设计手法,就允分考虑周边的城市景观资源,将优美的城市景观纳入视野。

3、合理的规划开发居住区的土地

高层住宅对城市空间的影响可正可负。一些居住区“梅花桩”似的高层住宅布局是不可取的。从以人为本的思想出发,尽量避免100m以上的超高层住宅的建设。在规划居住区时,应把高层住宅与多层住宅、低层住宅有机的进行组合,使之高低错落,疏密有致,从而丰富居住区的空间层次。

4、经济合理地利用高层住宅地下空间

随着居民的生活水平提高,居民的私家车购买的放开,私家车拥有量不断增加,居住区的停车问题日益严峻。高层住宅的地下空间可提供地下停车场地。留给小区比较大的活动空间,既达到了人、车分流的目的,又美化了小区生活环境。

5、走向生态型的高层住宅

从能耗角度看,高层住宅可以向一种积极的可持续的住宅方向发展。居住区绿化景观设计的重要级成部分,伴随着城市居住区设计理论的不断创新而发展。城市居民的生活需求随着社会的进步和时代的变迁,己逐步从基本的物质、能量和空间需求到更丰富的精神、信息、文化需求,从追求多样性的人工环境到追求与大自然的贴近和交流。

二、高层住宅的建筑设计

高层住宅既节约了土地,又创造优美、舒适的居住环境,是我国建筑发展的一项基本国策。在居住区开发中,中高层住宅既可达到一定的建筑容积率,同时又比多层住宅极大地减少了建筑占地面积。

相比较而言,中高层住宅更受欢迎,它具备了多层住宅朝向优,通风好的优点,在相同面积土地上出房率更高。电梯的设置,提高了居住质量,更适合老年人居住,同时较高层住宅而言,造价降低,工程周期缩短,加快了建设速度。其结构形式一般多为框轻异形柱,轻质隔墙,分隔更灵活,容易拆卸,更符合住宅不断变化、转型发展的需要,正是为适应这种发展变化,开拓思路,

1、住宅选型

有了建筑标准的定位,有效供求关系的确定,才能产生经济效益。本户型设计是以工薪阶层为主要消费对象,适当考虑其他阶层。通过对消费对象的调查,价格是影响购买力的第一要素,而单方造价是受土地征用费、拆迁费各种契税及利润等的影响的,建筑师是无法控制的。但有些商品房平米价格尽管合理,由于过于追求超大毫华,而面积是与价格成正比的,造成房屋的总价居高不下,同时物业管理费用更是一项长久的消费支出,这一切都令消费者望而却步。所以在满足各种功能的前提下,提高设计水平,尽可能压缩建筑面积,做到舒适适用。

现代人的家庭结构基本为夫妇两人或带一子女,三代同堂乃至四代同堂的意识己逐渐淡化,因此套型设计以两室户为主,三室为辅及少量一室户型,而三室与不同于原来的3间卧室的概念,其中2间设计为卧室,而另一间做为备用房供有特殊需要爱好的家庭自行装修设计为书房、家庭影院、琴房、临时客房等等。每一种套型设计都具备多样性、适应性、并可转型隔墙拆卸方便,为用户留出更多的装修空间。

2、住宅平面设计

设计处处体现以人为本的指导思想,首层入口在踏步旁增设了坡道,楼内装设电梯,避免了爬高的苦处,直达各层,无高差设计,的残疾人服务的无障碍设计,作为高层住宅设计中“以人为本”宗旨的重要内容,正越来越受到社会各界的关注。高层住宅由于采用了电梯组织竖向交通,为行动不便的人们创造了一个方便、舒适的生活动空间。平面布局紧凑,每种单元类型平面都有各自其自己的特点。

3、住宅平面转型设计

住宅属于耐久性消费品,考虑到其发展的可持续性,房屋结构采用轻异型柱结构,内墙为轻质隔墙,随时尚的变化,住户可重新装修设计。

结束语:

在当前社会发展中,高层建筑作为城市化发展的标志备受人们的关注。对于一个建筑物的最初方案设计,建筑师要给当前的实际情况进行分析与总结,而不是详细地确定它的具体结构,而是尽量扬长避短,发挥其特点及长处,使之成为更完善、更与人新近的居住环境、现代住宅作为商品己完全进入市场,但对开发商来说,并不能做到统筹兼顾,有时为了获得高额回报,过于追求高标准,超豪华,而于于大量急需的经济适用性住宅缺乏热情、目前前中国的城市化水平己达到36%,而城市化水平还需要提高,城市化进程还要加大,因此在大中城市,人口的剧增,居民房住要求的提高,使高层住宅在相当长的时间内仍然发挥作用。看来,只有提高科技含量,运用超前设计,在政策的宏观控制下大力推进康居工程,才能满足下世纪的需求。

参考文献:

《高层民用建筑设计防火 规范》GB50045_95

第6篇:多层住宅建筑方案设计范文

艾菲尔花园是山东省建设厅和莱钢集团在济南推出的山东省钢结构节能住宅示范工程,也是继莱钢樱花园小区之后又一个钢结构住宅示范试点工程。它的建成将成为山东房地产绿色环保住宅发展史上的一次革命,必将为提高钢结构住宅在广大人民中的认知度、推动钢结构住宅的产业化和引领钢结构住宅在济南、全省乃至全国的发展做出重要贡献。

“艾菲尔花园”的寓意为;钢结构住宅的标志性建筑;济南首座钢结构节能环保绿色住宅小区;山东省钢结构节能住宅示范工程;代表世界住宅建筑的方向和潮流,并且该项目是与法国巴黎杜包斯(DUBOSC)建筑事物所共同完成设计,故取名“艾菲尔花园”。

工程概况

艾菲尔花园位于济南市西郊,北邻经六路,东邻营市西街,地理位置优越交通便捷,周围医院、中学、购物场所等配套设施极为完善。小区占地面积2.53ha,规划用地1.91 ha,总建筑面积42 766m2,容积率;2.04,绿地率35%。由3栋小高层、3栋多层住宅组成。其中A1、A2、A3住宅楼为小高层.地上11层加阁楼,地下1层,建筑面积35 766m2。B1、B2、B3住宅楼为多层住宅,地上6层加阁楼,地下1层.建筑面积1 2 830m2。主力户型为3室2厅、2室2厅.面积从57m2~140m2不等,小区总户数:334户。

建筑设计

1.钢结构住宅的户型设计

艾菲尔花园的户型设计遵循钢结构构件标准化设计,多样化组合的特点。住宅的开间进深遵循模数化的原则,同时住宅户型规则规整,提高钢结构住宅产业的工业化水平,尽量减少凸凹变化,在合理满足户型使用功能的条件下将建筑体形系数降至最低,这样对建筑节能、结构布置、墙板安装及降低造价十分有利。户型平面分区以“动静、洁污、公私”分离为原则,各功能分区明确、合理,交通流线简捷顺畅,避免交叉干扰出现交通面积的浪费。在各功能空间尺度的比例协调方面,充分考虑到济南市民的生活习惯,合理分配各功能房间的进深和开间,房间的内部设计充分体现人性化,与各专业密切配合,提供协调理想的家具布置空间。细化建筑的细部节点,让建筑材料与钢结构完美的结合,与设备管线更好的协调。楼电梯隔墙采用陶粒混凝土砌块,其余内外墙均采用轻质墙板。

2.钢结构住宅的可改造性

做钢结构住宅设计在满足近期使用要求的同时,兼顾以后改造的可能,体现了钢结构住宅的可持续发展和环保的优越性。钢结构住宅充分发挥其钢结构强度高、刚度大的特点,采用大开间设计,满足用户灵活分隔的需求及时展和生活水平的进步以及观念的更新对住宅户型设计产生的新的需求,延长户型设计的使用寿命。住宅装修可根据不同标准采用菜单式设计,供住户直观选择。编制商品住宅套房装修材料清单及环保性能评价指标,经用户选择后统一施工,一次到位.避免二次装修对环境的污染和材料浪费。

3.钢结构住宅的立面设计

艾非尔花园的立面造型吸收了国外先进设计理念,突出了钢结构的特征,在建筑的空间形式上追求简洁大方,特征突出,在局部和转角等关键部位的处理上突现钢结构与围护结构之间的逻辑关系,在屋面形式的处理上高低错落,赋予动感和曲线特征,使传统住宅的温馨怡人与现代高科技的建筑艺术风格巧妙地柔和在一起。外立面暗红色面砖的运用使得建筑更为醒目,突现在建设地段的标志性,并且含蓄的表达了法国人的浪漫主义色彩。

钢结构住宅的防腐和防火

在艾菲尔花园钢构件的防腐措施上,构件选用表面原始锈蚀等级不低于B级的钢材,并采用喷砂(抛丸)、除锈,除锈等级不低于Sa2级。结构上的涂层与除锈等级匹配,采用高氯化聚乙烯或环氧树脂类高质量防锈漆。

在防火措施上,根据住宅建筑的耐火等级确定构件的耐火极限,采取不同的防火措施。如:包覆硅酸钙防火板,喷途防火涂料,喷抹防火砂浆等。地下室,车库及储藏室内钢结构构件采取涂抹防火砂浆、喷涂防火涂料等方式防火,住宅内钢结构采用包覆防火板防火。在采用喷涂防火涂料时,耐火极限不低于1.5h的钢构件采用厚涂型防火涂料。当采用薄涂型防火涂料时,涂料的厚度则是根据公安部研究机构核准的数据设计的。

钢结构住宅的优势

经过对艾非尔花园的设计和在施工现场的考察,并于砖混结构、钢筋混凝土结构相比,具有诸多优越性。大量的构件及围护墙体都在工厂化制作,施工速度快,工期尽缩短了三分之一以上,综合造价降低5%。施工时大大减少了砂、石、灰的用量,现场湿法施工大量减少,施工环境和环保效果好。建筑以打开间设计,户内空间可多方案分割,满足用户的不同需求,而且户内的有效使用面积提高6%。

结语

钢结构住宅在西方发达国家已有百年的发展历史,由于具备其他结构无法比拟的优点,钢结构给住宅产业带来了一场深层次的革命,从设计、施工、到一系列新材料的使用都出现了革命性的变化,因而在国际范围内代表了未来住宅的发展方向。专家曾预言:在未来中国快速发展的几年内,钢结构住宅将成为建筑现代化发展的一个重要标志,艾菲尔花园的奠基预示着中国的钢结构住宅已经迈出了坚实的一步。

(艾菲尔花园钢结构住宅小区荣获“第二届中国建筑钢结构金奖”)

方案设计:法国杜包斯(DUBOSC)建筑事物所

山东省冶金设计院・钢结构建筑设计研究分院

建筑设计:山东省冶金设计院・钢结构建筑设计研究分院

作者:郭奇,山东省冶金设计院・钢结构建筑设计研究分院 建筑师

第7篇:多层住宅建筑方案设计范文

【关键词】住宅设计;结构设计

为了避免或减少类似的情况发生,确保住宅设计质量能上一个台阶,应从以下几个方面对结构设计中的常见病加以防范:

一、结构设计人员应该及早介入建筑的概念设计

建筑的概念设计在整个设计过程了起着举足轻重的作用,一幢建筑物的设计,如果没有事先经过全盘正确的概念设计,以后的计算模式再准确、计算再精确、配筋再合理,也不可能是一个经济、合理的优秀设计工程。

根据最新的地震区域划分和规定,天津的设防烈度规定为7度(设计基本地震加速度值0.15g)。住宅设计无论是多层砖混或和框架剪力墙结构,都不同于以往的静力设计,必须从抗震的角度,采用二阶段设计来实现三个水准的设防要求。为此,结构设计人员必须及早介入建筑结构的概念设计,否则,将会导致建筑结构设计的不合理,给以后的结构设计带来难度。为在建筑物的方案设计阶段正确把握建筑结构的概念设计,应对不同形式的住宅建筑,掌握各自概念设计中容易疏忽的要点:

1、对一般多层砌住宅结构,应按《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)要求做到:优先采用横墙承重或纵横墙共同承重的结构体系:纵横墙的布置宜均匀对称,沿平面内宜对齐,沿竖向应上下连续;楼梯间不宜设置在房屋的尽端和转角处;不宜采用无锚固的钢筋砼预制挑檐。

2、对钢筋砼多、高层结构住宅,力求做到:

(1)结构布置应尽量采用规则结构。对复杂结构,可以设置防震缝,把它分割成各自规则的结构单元,结构布置以少设缝为宜,一旦设缝,则应使防震缝的设置与伸缩缝、沉降缝相统一;

(2)框架与抗震墙等抗侧力结构应双向布置,以便各自承担来自平行于该抗侧力结构平面方向的地震力;

(3)框剪体系的各抗侧力结构要形成空间共同工作状态,除了控制抗震墙之间楼、屋盖的长宽比及保证抗震墙本身的刚度外,还需采取措施,保证楼、屋盖的整体性及其与抗震墙的可靠连接。

二、防止由于地基沉降或不均匀沉降引起的构件开裂或破坏

预防或减少不均匀沉降的危害,可以从建筑措施、结构措施、地基和基础措施方面加以控制。诸如:避免采用建筑平面形状复杂、阴角多的平面布置;避免立面体形变化过大; 将体形复杂、荷载和高低差异大的建筑物分成若干个单元;加强上部结构和基础的刚度;同一建筑物尽量采用同一类型基础并埋置于同一土层中等一系列措施。

应该引起重视的是:对高层建筑来说,由于需要一定的埋置深度,从经济的角度考虑,基础一般采用桩箱或桩筏结合的形式,此时应保证箱体的整体刚度,群桩布置的形心应与上部结构重心相吻合。当土层有较大起伏时,应使用同一建筑结构下的桩端位于同一土层中,并应考虑可能产生的液化影响。而对多层建筑而言,从经济的角度考虑,一般不愿意采用长桩的方案,但上海地区的软土层覆盖层厚度较大,一般都需要经过地基处理的方式来达到控制建筑物沉降的目的。常用的软土地基处理方式类型较多,但在选择地基处理方案前,必须认真研究上部结构和地基两方面的特点及环境情况,并根据工程设计要求,确定地基处理范围和处理后要求达到的技术指标,以及各种处理方面的适用性,同时综合考虑处理方案的成熟程度及施工单位的经验,进行多方案比较,最终选定安全实用、经济合理的处理方案。地基经处理后,还必须满足规范所规定的强度和变形要求。

三、从结构计算和构造上满足规范要求

(一)从结构计算角度,看结构计算应注意的问题:

1、避免荷载计算的错误。诸如漏算或少算荷载、活荷载折减不当、建筑物用料与实际计算不符,基础底板上多算或少算土重。

2、底框砌体结构验算时就应注意:①底部剪力法仅适用于刚度比较均匀的多层结构,对具有薄弱层的底层框架混合结构,应考虑塑性变形集中的影响,通常对底层地震剪力乘以1.2-1.5的增大系数。②底层框架混合结构的剪力分配不能简单地按框架抗震墙的方法。因为底框架结构中只有底层框架抗震墙,应采用双保险的方法,抗震墙承担全部剪力,框架按刚度比例承担剪力。刚度计算时,框架不折减,抗震墙折减到弹性刚度的20%-30%。③应考虑底层框架柱中地震作用产生倾覆力矩所引起的附加轴力。

3、避免楼板计算中不正确方法。①连续板计算不能简单地用单向板计算方法代替。②双向板查表计算时,不能忽略材料泊松比的影响,否则,由于跨中弯矩未进行调整,将使计算值偏小。

4、以电算结果的正确性不能作出鸽蝗评价。目前结构计算大多采用结构设计计算程序进行计算,如何对计算结果进行分析、评价,是一个非常重要的方面。必须根据工程设计的经验对计算结果进行分析、判断,根据其正确与否,决定能否作为施工图设计的依据。

(二)从构造角度看应注意的问题:

1、注意构件最大配筋率和最小配筋率的限值。尤其是在抗震设计中既要保证建筑结构在地震发生时具有一定的延性,又必须满足最小配筋的要求。

2、严格按照规范要求,保证钢筋在各个部位所需满足的锚固、延伸和搭接长度,材料选用也必须满足强度要求。

3、为了防止屋面温度应力引起的墙体开裂,必须采取有效的通风融热措施。

第8篇:多层住宅建筑方案设计范文

一、总 论

1.项目建设背景

南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ,以高品质的开发建设,优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象,受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求,创建新型城市住宅小区,该公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据自前房地产市场现状与发展趋势,选择靠近c民族园,与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内,开发中高档‘佳园二期”住宅,与“佳园一期”连成÷片,建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束,该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可,由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔,这为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求,B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议,获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求,A市D厂搬迁至高新技术开发区内。

该项目初步方案设计已经完成,“佳园二期”项目建议书已经省计委批准,各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2.项目概况

(1)项目名称:“佳园二期”项目。

(2)建设地点:A市白龙路。

(3)建设单位:B房地产开发公司。

(4)企业性质:国有。

(5)经营范围:主营:房地产开发经营。兼营:建筑材料、

装饰材料、室内外装饰。

(6)公司类别:专营企业。

(7)资质等级:城市综合开发二级。

(8)企业概况:B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业,成立于1993年。6年来,该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍,98佳 园住宅小区”等项目,总开发面积24万平方米,形成一定的开发规模,积累了城市住宅小区开发经验,并创出了佳园小区品牌效应,在A市房地产行业站稳了脚根,给公司带来了良好的经济效益和社会效益,企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。

(9)工程概况: “佳园二期”项目占地33333.5平方米,总建筑面积76100平方米,其中多层住宅50960平方米,联排低层住宅10140平方米,地下停车库15000平方米。经估算,工程总投资17623万元,每平方米造价2316元。

(10)资金来源:本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹,不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算,所得税前项目的财务内部收益率为19.8%,财务净现值(Ic=15%)517万元,投资回收期2.9年。投资利润率17.8%,利税率26.2%,计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明,项目的社会效益和经济效益较好。

3.可行性研究报告编制依据

(1)省计委计投[20xx]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;

(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;

(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;

(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;

(5)白龙寺片区地质勘探资料;

(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;

(7)省审计事务所验资证明;

(8)A市城市合作银行资金证明;

(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;

(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

4.可行性研究报告研究范围

根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略,建设规模及功能,住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。

5. 研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发用地变更及项目建设规划手续已在办理,建设资金完全自筹,现场建设条件具备。针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体,户型规划为中高档住宅,根据对A市住宅市场分析预测,项目开发有市场销路。财务分析结果表明,项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地,对盘活国有资产,推进国有企业产业结构调整,有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研,尤其是面积较大的联排商品房,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整户型或面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。

6.主要经济技术指标

“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。

表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标

序号 项目名称 单位 指标

1 总占地面积 平方米 33333.5

2 总建筑面积 平方米 76100

3 建筑容积率 1.4

4 小区绿化率 % 40以上

5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160

联排低层住宅 平方米/户 260

6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米

7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950

联排低层住宅 元/平方米 3850

8 地下停车库 元/位 7500

9 建设投资 万元 17623

10 每平方米建设投资 元 2316

11 投资利润率 % 17.7

12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7

13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379

14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9

二、住宅市场分析与营销战略

1、当前住宅市场现状

进入20xx年以来,在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下,以住宅为主体的房地产市场,总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在:

(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控,至1995年以后,房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后,商品房投资逐步增加,1998年,在国民生产总值增长的7.8%中,住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。

(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下,居民对住房消费的投入迅速增加,购房积极性大大提高,新的消费热点正在逐步形成。

(3)住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来,住房消费信贷迅速发展起来,有力地支持了居民房,成为启动房地产市场的一大亮点。

(4)房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践,房屋置换活动蓬勃展开,必将成为住宅市场的一个热点。

2、A市商品房现状与市场需求

A市城市住宅建设速度加快,城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米,位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大,家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看,商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料,A市目前有26%的市民住房是“单位借房”,约39%属“房改房”,19%是“私房”,只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出,目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小,商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入,住房分配货币化,住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放,商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看,居民住房60平方米(指建筑面积,下同)以下的占38.96%,60~80平方米的占33.8%,81~100平方米的占14.82%,101~120平方米的占8.02%,121~140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%,有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高,收入的增加,部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅,每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高,住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

3.“精品住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤,也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加,物质文化生活水平不断提高,居住条件也从只要求户内宽敞、舒适,转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来,不仅要求规划合理,建筑容积率低,而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展,以及商品房今后发展趋势预测,这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求,并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为:

3.1 住宅市场趋向细分化

随着福利分房制度的结束,个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃,买方面临多种选择的今天,一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性,换句话说,住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年,A市住宅市场针对一些消费群体,推出高标准、多户型新型住宅,由于住宅小区环境优美、品质高,售价合理,刚刚推出就卖掉60%以上,销售火爆。从中可以看出,住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高,并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

3.2 商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈,住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天,消费者对于商品房的关注将越来越具体全面,不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全,还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等,这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时,开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用,加大投资力度,全面提升楼盘品质,瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上,许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售,就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因,主要有:

(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来,经济快速发展,城市居民收入水平有很大提高,城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平,据有关资料统计,富裕家庭约占3%左右,最近两年,富裕家庭这一比例又有提高,今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大,形成先富者市场潜力。

沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带,是A市较早开发的商品住宅区,区内人口密度大,聚集了众多先富起来的人士,下一步商品房的更新换代,加上二,、三级市场的放开,将为商品房交易提供方便,并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市,发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的成功举办,提高了A市在国际国内的知名度,为A市城市 经济发展带来前所未有的机遇,商贸旅游繁荣,驻市各类商业机构众多,今后私营企业也越来越多,私营企业主的住房需求趋

旺,随着多种所有制成分共存的发展,大面积户型住宅可办公和居住两用,因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求,像 98佳园这样环境优美、档次较高的住宅,无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南,环境得天独厚,是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置,加上开发建设条件优越,开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势,并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点

户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题,它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排,智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步,更在于其高附加值性:一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容,使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值,提高了住宅的档次、品牌和价值。

3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注

消费者购房是个人的投资置业行为,因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面,主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面,住宅应具有完备的居住功能,将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面,包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面,一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构,对住宅消费也有不同的要求,因此会形成若干即期消费。所以,住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说,包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要,他们要求物业管理具有多种功能和高品位,收费合理,物有所值。

3.5 住宅开发及开发商向规模化发展

前几年,A市城市住宅开发数量发展过快,但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个,除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外,大多规模较小,不但开发成本高,还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适,有足够的居住空间,功能设施齐全,还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发,才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上,具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展,形成新的住宅市场竞争,也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化,一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来,并占市场主导地位。

3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着A市城镇居民收入水平的逐步提高,住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前,A市居民购房除直接居住或自用外,有近15%是用于投资保值、增值或出租,这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计,1990年A市城镇居民人均收入为1579元,1995年为4384元,1996年汰到5151元,1997年达到6243元,1997年比1995年实际增长42.4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%,最近几年这一系数又有新的下降,这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后,消费热点将转向住房、汽车消费,这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革,家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%~10%,中高收入家庭为13%—16%,,富裕家庭占20%--30%,加上银行住房按揭贷款的支持,住房消费热,点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28%增加到1997年的32%,目前这一比例已超过50%,并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出,“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发,预示着未来商品房的升级换代,由低档走向高档,高品质开发已成为新趋势,“佳园二期”市场 定位在中高档住宅,是有其市场需求依据的。

4,当前住宅市场面临的矛盾和问题

目前,以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾,结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出,市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面:

(1) 商品房空置量继续上升,消化空置房压力加大。据有关资料统计,A市

空置商品房已达80余万平方米,一些建设标准低,施工质量差,户型不合理,设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。

(2) 住房制度改革未能达到预期进度,各种政策的落实未能实际到位,住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。

(3) 市场发育程度整体水平偏低,地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消,房地产二、三级市场逐步开放,居民收入水平逐步提高,为商品房市场的发育打下了一定的基础,但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出,加上政府在20xx年后将建成1000万平方米的经济适用房,低档房市场供给量很大,对房地产价格将产生较大影响,导致本项目的开发有一定的市场风险。

5.营销战略

根据上述分析和本项目市场定位,制定以下营销战略:

5.1 确定项目整体形象

‘‘佳园二期’’ 与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发,其品牌形象得到了A市市民和政府的认同,在A市房地产市场有一定影响,建立了一定信誉。“佳园二期”处于C民族园片区,地段位置优越,小区整体形象根据“人与自然”这一主题,强调综合环境和居住生活方式协调,注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通,人与自然的和谐,从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象,营造21世纪高素质物业,开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小区。

5.2 “卖点”分析

‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势,小区住宅销售的“卖点”主要是:

(1) 小区规划不是简单的绿化,而是按“园林化”概念规划建设,因此有突

出的环境特点。此外,开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计,先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。

(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务,注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。

(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化,服务更加周到全面,管理高

质量、高水平。

(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念,使住宅小区按“精品化”的标准

档次规划设计和经营管理。除以上因素外,小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。

5.3 营销推广策略

高素质的物业开发,除了高水平的规划、设计外,还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段,高标准地经营和管理,以确保项目有市场销路,开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点,拟采用以下营销推广策略:

(1)广告宣传策略。

由于佳园小区的成功开发与经营,B房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉,对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确定的目标群体,按计划、分阶段,系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括:现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻会、各种宣传资料、户外及路牌广告等,具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定,广告宣传费用列入项目开发成本。

(2)促销策略。

1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销:①销售准备阶段;②首次公开展销和跟进销售阶段;③二次公开展销及跟进销售阶段;④三次公开展销及跟进销售阶段;⑤扫尾阶段销售。

应根据不同的销售阶段,制定不同的销售策略。

2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是:①拟更新换代商品房的消费者;②收入较高或中、高收入的消费者;③驻A市办事机构商用或商住;④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况:以及市场情况而定。

3)促销手段。拟采用多种促销手段,包括:①广告宣传;②内部认购;③人员直销;④举办展销会;⑤集团认购;⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;⑦灵活多样的付款方式;⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;⑨售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);⑩其他促销手段。

5.4定价策略

(1)价格定位。

1)根据A市目前房地产屋源交易信息,二环路以外西、南及东北市区一带,同类商品房销售价格见表3-2。

表3-2 楼盘销售价格情况表

(20xx年1、2月)

序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价(元/平方米) 最高价(元/平方米)

1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 2520 2880

2 阳光花园 高档商住 市南区 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高档住宅 市南区 交易会旁 3380 3880

4 宝海豪园 高档住宅 市南区 关上宝海公园 3160 3730

5 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 2650 3020

6 钻石豪苑 三层住宅 市东北 C民族园 3200 3900

从A市20xx年1、2月楼盘销售情况分析,中高档住宅售价每平方米在2480~3880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别,开发成本各异,仅作参考。

2)98佳园第一期销售价为2030—2580元/平方米,最高价为3、4楼,最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米,框架结构为2580—3088元/平方米。“佳园二期”价格定位为中高档住宅,考虑上述因素,多层住宅价格每平方米定在2800~3000元之间,联排低层住宅每平方米定在3500~3900元之间,可研中分别取2950元和3850元,地下停车位每个75000元。

(2)价格优惠策略。拟采用以下策略:①付款方式优惠;② 集团购买优惠;③选择购买优惠;④特殊消费对象优惠;⑤其他优惠措施。

(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价:①展销会期促销优惠价;②限期销售优惠浮动价;③正常销售期段浮动价;④其他浮动措施。

(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价,并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。

三、项目选址及建设条件

1.项目选址

1999年以后,C民族园作为永久性公园,园区依山傍水,环境得天独厚,今后A市将严格控制这一地区规划,区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主,发展为A市的一个高尚新社区,其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地,不可多得。‘‘佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

2.建设条件

2.1 位置优越

“佳园二期”项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧,空气清新,水质优良,周围是龙华路、昙小路,主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区,是该市较早开发的商品住宅片区,区内人口众多(仅新迎小区就有人口10万人),商业网点密布,生意兴隆,呈现一派繁荣景象,与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立,中高档住宅的更新换代将成为新的趋势,依托C民族园一流的社区环境,佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区,坐车由佳园小区至市中心只需10分钟,到火车站15分钟,到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线,紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉---北京路,并以东西方面交通干线---人民路交汇,往南是火车站,往西至西市区,交通十分便捷。

2.3 建设厂区“五通”条件具备

C民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。

供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300--DN800。从佳园一期预留口引入。

供电:D厂有现成的变电所(2*315KV.A),电源不需重新引入。

煤气:佳园一期建有开闭所,从预留口接入。

地质勘探:该地块与佳园一期相连,相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。

通信:直接由A市市话通信网接入

场地:建设场地为D厂内生产用地,土地平整,需要拆迁。

2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

“佳园二期”与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片区,区内商业、教育设施完备,交行、农行、建行在该区均设有营业网点,龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心,附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地,西南林学院、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困,形成了良好的文化氛围。

2. 5 土地征用情况

开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333.5平 方米,未用转让变更方式办理用地手续。

四、建设规模及功能标准

1. 建筑面积和内容

根据省计委立项批复,佳园二期项目建设为商品住宅小区,初步规划总建筑面积76100平方米,其中住宅建筑面积50960平方头,联排低层住宅建筑面积10140平方米,地下停车库15000平方米。

2. 功能设施标准

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式为:家庭向小型化发展,户规模"3口户为主,户结构以核心户为主,两代人家希望分离居住,但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高,城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展;学校和托儿所与住宅距离较近,能满足服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善,满足居民文化和购物等要求,环境绿化有较大提高。

20xx年住宅的套型模式:各空间的功能更加明确,设备和装修上更加体现个性,其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高,并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。

根据这一趋势,“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。

2.2 设施标准

住宅的室内环境,设备与设施,以及消防、安全防护等基本要求须符合《X X省城市住宅建设标准》和有关规范,并按中高档住宅有关标准设计。

(1)住宅装饰及设施标准:住宅为初装修,厨房、卫生间一次装修完成。①外墙:高级外墙涂料;②内墙:厨、卫为彩釉面砖,其余为双飞粉;③顶棚:厨、卫为塑料扣板吊顶,其余为飞粉;④地面:厨、卫为防滑地砖,其余为无砂地坪;⑤门窗:高级塑钢窗带纱窗;分户门:复合防盗门;户内门:实木镶板门,实木填芯蒙板门;⑥厨房设施:洗涤盆;⑦卫生间设施:台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧阳台:铝合金封闭式阳台;⑨其他:楼梯间踏步为面砖,墙面喷塑,塑料扶手。

(2)小区配套设施:小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

2.3 住宅户型规划

根据“佳园二期” 区位环境和住宅市场需求,初步规划为以下3种户型:

多层住宅A户型: 每户建筑面积100平方米。

多层住宅B户型: 每户建筑面积160平方米。

联排低层住宅C户型: 每户建筑面积260平方米。

多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套

以上户型在下一步单体设计时,还应根据消(费对象需求,综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素,每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间(卧室(单双人间))、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排

3.工程项目一览表

依据初步规划方案,“佳园二期’主要工程项目见表3-3

表3-3主要工程量一览表

序 号 项 目 名 称 说 明

1 土建工程 建筑面积76100m2

1.1 1.2 1.3 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积50960m2建筑面积10140m2建筑面积15000m2

2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房

3 普通消防系统 住宅区

4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备

5 照明工程 小区照明

6 通讯工程 普通申话配线(端子接单元口)

7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警,可视防盗门

8 通风工程 地下停车库通风

9 闭路电视 住宅区

10 室外工程 室外绿化及部分道路场地

五、建设方案

1.建设场地环境

1.1 地形

建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块,东北宽,西南窄,地形平坦。根据“佳园一期” 地质勘察报告钻孔位置和高程数据,地块高程约为1901.41—1902.42米,高程差为1米左右。

1.2 场地自然条件

(1)地貌:场地位于A市盆地东北部,地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌,原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。

(2)水文地质:根据“佳园一期”地质勘察结果,场区内地下水位高程为1900.60~1901.76米,地下水埋深-1.82 — -0.81米。根据场地水质分析结果资料,建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性,对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。

(3)地震烈度:根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》,本工程按A市地区标准,设防烈度要求为8度。

(4)地基土工程地质评价:依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90) 。根据佳园小区地质勘察报告,地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成,地质物理力学性质一般或较好,周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土,场地类别为Ⅲ类建筑场地。

2.总体规划布局

2.1 片区规划

A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划,以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前,该片区市政配套设施齐全,周边环境还将进一步改善。

2.2 小区整体规划设计原则

(1)高绿化低密度;

(2)综合服务配套设施齐全;

(3)户型设计适应“升级换代”居住要求;

(4)体现小区独特的整体建筑风格。

2.3 总平面布局

“佳园二期”总平面略呈“T形布局,由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成,中心花园布置在小区中部,下设地下停车库,利用不规则地形布置网球场和休息厅,小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内,合理布局区内空间,与“98佳园小区”内空间视觉相呼应,风格相协调。

2.4 交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成,道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划,地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口,紧接北面20米宽这域规划路。

2.5 规划指标

根据“佳园二期”初步方案及建设规模,规划指标见表3--4。

3.建筑方案设计

本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业,设计时需遵循有关的规范规定,单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

表3-4 “佳园二期”项目建筑技术经济指标

序 号 项 目 指 标

1 总用地面积 33333.5平方米

2 总建筑面积 ?6100平方米

3 地下建筑面积(地下停车场) 15000平方米

4 地上建筑面积 61100平方米

其中:多层住宅 50960平方米

联排低层高档住宅 10140平方米

5 建筑层数地上 2~7层

地下 1层

6 建筑总高 7—22米

7 建筑层高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容积率 1.4米

9 绿地率 40%以上

10 停车 地上 不停车

地下 500辆

3.1 建筑方案总体构思

建设地块紧连“98传园小区” ,背靠C民族园,位置居园区中北部。基本要求是:建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题,创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区,并与“98佳园小区” 相呼应,与周边建筑环境协调统一。

同时考虑到,由于社会经济的发展,人们审美观念也随之化,对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求,因此,小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制,拟采用简练的现代构成手法,体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。

3.2 平面设计

(1)住宅。根据使用功能,住宅采用框架结构大空间布局,条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合,调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。

表3-5 “佳园二期”项目住宅经济技术指标

序 号 指标名称 单 位 指 标

1 套内使用面积 平方米/套 80、128、208

2 住宅标准层总使用面积 平方米 48880

3 住宅标准层总建筑面积 平方米 61100

4 住宅标准层使用系数 % 80

5 套内建筑面积

5.15.25.3 多层住宅A型多层住宅 B型联排低层高档住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 户内平均居住人数 人/户 3.2

7 居住户数 户 431

8 居住人数 人 1379

(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库,地下车库出人口均为小区北面主出人口,地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施,符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

3.3 立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色,考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调,表现简洁明快,有一定力度,使园区建筑轮廓线优美和富于变化,并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一,又具有鲜明的个性。

4.结构设计

根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划,工程基础和上部结构设计拟采用以下类型:

4.1 基础选型及处理

(1)桩基础:桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量,并根据实际地质勘探结果,确定成桩方法和工艺,以保证成桩质量。

(2)深层搅拌桩:采用深层搅拌加固地基,并按规定养护、测量,搅拌桩单桩还应通过试桩确定。

4.2 上部结构

“佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成,地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。

5.公用设施方案

本住宅区因与’98佳园相连,可利用部分佳园小区配套设施,并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源为城市自来水管网,进水管径为DN200—DN800,由佳园小区预留口接入,并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下:

(1)用水标准和用水量。

住宅生活用水:140公升/人·日,K=1.4;

初步估算,住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。

(2)给水。

1)设300~500立方米消防水池,安装通用消防水泵2台,自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。

2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。

3)城市自来水进水管不小于DNl50,设一组水表装置。

(3)室内给水和消防给水系统。

1)室内生活给水:4层以上屋顶水箱给水,1~3层由城市压力供水,采用下行上给式供水系统。

2)普通消防供水系统:由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。

(4)室内外排水。

1)室内污水排放量按供水量的85%—90%估算,约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后,进入城市排污管网。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统,雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。

5.2 供电

(1)供配电系统。

1)负荷等级:工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷,其余负荷为三级。

2)供电电源及电压:供电电压为10kV电源,从厂内配电室增容后接出,配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。

3)主要电力供应指标:设备容量2155kW,计算负荷1657kW,变压器总装机容量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X 315kV·A。

4)计量方式:l0kV系统进线设专用计量柜,住宅每户设专用磁卡式分户电表。

(2)照明及电力设计。

1)配电方式:二级负荷按设备功能分组,由不同母线段供出回路,到末端配电箱后对其供电;三级负荷为单回路供电;每户户内设分户箱,按5kW/户计算。

2)照明设计:有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB 133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯,住宅预留灯位,由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置,设安全出口标志灯;在通道及转弯处,设疏散标志灯。

3)电力设计:消防设备按消防中心指令开停机;通风空调系统集中联动控制;生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。

5.3 供气

采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区,煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米) ,从98佳园小区预留口接人。

5.4 通风空调

(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。

(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统,设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统,排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4~6次/小时(变配电房按10次/小时计算)。

5.5 弱电设计

(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。

(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。

(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式,用五类传输线。

(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。

(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入,每用户设2~3个电视用户盒。

(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。

6.消防

(1)建筑物周围设环形消防通道,利用建筑四周城市道路系统,为消防补救提供有利的交通应急条件。

(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间,采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。

(3)小区室外按规范设消火栓。

(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。

(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用),按规定要求储存充足水量,以满足消防的要求。

7.环境保护

本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染,其次是住宅生活污水、固体垃圾,地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理: 、

(1)公共及生活污水:公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。

(2)固体垃圾:采用袋装方式收集处理,防止二次污染。

(3) 噪声:设备选型应尽量选用噪较低的,必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理,达到环保标准。

六、项目实施进度安排

本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下:

20xx年1月20日:项目建议书批复。

20xx年2月23日~20xx年3月:编制可行性研究报告并报批。

20xx年5月—20xx年7月:建筑方案设计。

20xx年8月:综合管网设计。

20xx年9月~20xx年11月:施工图设计。

20xx年12月:报建、领取建设规划许可证。

20xx年1月:工程开工。

20xx年3月:完成投资25%,开始预售。

20xx年8月:主体工程断水。

20xx年12月—20xx年2月:单体工程验收。

20xx年1月—20xx年3月:分项工程验收。

20xx年6月:正式人住。

七、投资估算与资金筹措

1.投资估算

根据建设单位提供的“佳园一期”土建工程基础数据,按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准,以及可行性研究财务评价有关取费要求,估算总投资造价见表3-6和附表3-1。

表3-6“佳园小区” 项目投资估算 单位:万元

序号 项 目 开发产品 分期计划进度

成 本 1 2 3 4

1 土地费用 4500 4500

2 前期工程费 647 647

3 基础设施建设费 2054 600 1454

4 建筑安装工程费 7132 1090 5400 642

5 公共配套设施建设费 280 50 100 130

6 开发间接费 109 25 35 35 14

7 管理费用 285 90 90 90 15

8 销售费用 713 50 250 250 163

9 开发期税费 130 130

10 其他费用 544 90 90 364

11 不可预见费 1230 400 500 330

合 计 17623 7142 7949 20xx 522

2.资金筹措

本项目建设资金完全由建设单位自筹,B房地产开发公司使用自有资金8000万元作为项目资本金;按国家对商品房销售有关规定,不足资金可以从预售房款中解决,实行滚动开发,本项目需利用分期预售房款总计约9623万元。详见附表3-2。

八、经济效益分析

1.住宅销售价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测,考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素,多层住宅按每平方米2950元;低层联排高档住宅按每平方米3850元:平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个车位75000元,按80%即400个车位销售计。

2.销售进度及付款计划

本项目计划在3年内完成销售,各年销售计划见表3-7表。

表3-7 各类建筑销售计划表(%)

项 目 合 计 1 2

多层住宅 100 15 60

联排低层高档住宅 100 10 60

地下停车场 100 10 60

所有业主均在两年内付清房款,签合同当年付一半,第二年再付一半。

考虑小区临时停车的需要,20%的地下停车库车位,用于租赁,由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率,每个停车位每月280元;第二年以后出租率为100%,第二年至第五年,停车位每月300元,五年以后每月400元。

3.税费率

本报告采用的各种税费率见表3—8。

表3-8 税费率表(%)

税 费 项 目 税费率 税 费 项 目 税费;

营业税 5 土地增值税 30、40、50超率累进

城市维护建设税 7 公益金 5

教育费附加费 3 法定盈余公积金 10

企业所得税 33 任意盈余公积金 8

房产税(按租金) 12 不可预见费 7.5

4.盈利能力分析

项目在计算期内经营收入22089万元,可获利润总额3132元,扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元,企业所得税为1034万元,土地增值税为380万元,合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3—附表3-5。

项目全投资内部收益率(所得税前)为19.8%,在预期可接受的内部收益率为15%时净现值可达517万元,投资回收期为2.9年。资本金内部收益率为13.1%。详见附表3-6和附表3-7。

商品房投资利润率=利润总额/总投资X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清偿能力分析

本项目所需资金全部均由开发商自筹,末向金融机构借款,因此不存在还款问题。由于项目未借款,在适当安排应付利润的情况下,资产负债率可以一直保持为零。

6.资金平衡分析和资产负债分析

在项目计算期内,各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款,在适当安排应付利润的情况下,资产负债率可以一直保持为零,由附表3-9可见,在项目计算期内,项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表3-8,资产负债分析详见附表3-9。

7.敏感性分析

将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析,分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%,全部投资内部收益率将分别下降至6.3%和4.8%,净现值分别下降至—857万元和—927万元,均为负值;投资回收期则增加到3.5和3.?年;租

房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算,敏感因素的变动均不应超过基本方案6%左右的范围,否则,项目收益风险较大。详见表3-9及图3-1。

表3-9敏感性分析表

序号 项 目 变动幅度(%)

内部收益率(%) 净现值(万元) 投资回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 开发产品投资 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房价格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 预售款回笼进度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房价格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2,9

敏感因素变动(%)

图3—1 敏感性分析图(全部投资,所得税前)

1一售房价格;2--预售款回笼进度;3一租房价格;

4--基准收益率;5一开发产品投资

8.临界点分析

为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力,对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析,若期望的内部收益率为15%,则项目投资的临界18281万元,增加654万元;每平方米售房价格的临界点为2894元,下降107元;土地费用的临界点为5069万元,增加569万元;售房面积的临界点为70335平方米,减少2765平方米。详见表3--10

表3-10 临界点分析表

敏感因素 基本值 临界点

全投资税前内部收益率 19.8% 期望值 15.0%

开发产品投资(万元) 17623 最高值 18281

售房价格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地费用(万元) 4500 最高值 5069

售房面积(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要经济指标

本项目的主要经济指标见表3—11。

表3-11 主要经济指标表

序号 名 称 单位 数据 备注

Ⅰ11.11.2 建设规模房地产开发产品总建筑面积 商品房销售其中:多层住宅联排低层高档住宅地下停车场 出租房地下停车场 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 经济数据 总投资 资金筹措 其中:资本金使用预售房款 经营收人 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、风险分析及对策

1.市场风险分析

(1)从A市目前住宅市场来看,出现了住房供过于求的情况,据统计,目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足,改革滞后,福利分房与货币分房双轨并行,购房者举棋不定,房价超过消费者的承受能力等原因外,小区位置偏僻,设施不配套,交通不方便,住宅小区环境不尽如意,缺乏良好的居住环境是其重要原因。

本项目市场定位为中高档住宅,项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势,但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例,房价一般是居民家庭年收入的3~6倍,而目前A市房价每平方米售价为1500--20xx元之间(中低档商品房),一套建筑面积65平方米的住房平均售价达9.75万元~13万元之间,相当于家庭年收入的7.2倍至9.6倍,

难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍,目前A市先富者毕竟是少数,需求有限,销售有一定市场风险。

虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求,价格走低,销售相对低迷,但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功,扩大内需取得成效,居民实际购买力处于上升趋势,从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功,开发商应提高工程质量,通过降低开发成本,减小市场风险。

(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上,包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划,从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者,减小项目的市场风险。

2.经营管理风险分析

(1)本项目主要应加强市场营销工作,做好商品房销售,加大促销力度,多渠道、多种方式推广促销,尽快销售,才能最大限度地减少项目市场销售风险。

(2)在项目实施中还应优化设计,采取切实可行的工程技术措施和施工方案,在施工管理中,控制各项开发建设成本费用;降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出,工程投资降低1%,将比基本方案增加净现值139万元,增长36.5%;反之,利润减少,销售收益率下降。因此,降低工程造价,控制投资成本,也是降低本项目风险的因素之一。

(3)做好物业管理和售后服务工作。

3. 金融财务风险分析

本项目资金完全自筹,不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险,应采用多种付款方式促销,可选择采用:(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成银行按揭方式;(4)建筑分期付款+银行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式,使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。

附表3-1项目总投资估算 单位(万元)

序号 项 目 总投资 估算说明

1 开发建设投资 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地费用前期工程费基础设施建设费 ’建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用 450064720547570

2 经营资金

3 项目总投资 17623

3.13.23.3 开发产品成本 固定资产投资经营资金 17623

附表3-2投资使用计划与资金筹措表 单位:万元

序号 项 目 合计 ] 2 3 4 5 6

1 总投资 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自营资产投资自营资产投资借款建 设期利息自营资产投资方向调节税 经营资金 开发产品投资其中:不含财务费用财务费用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 资金筹措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 资本金预售收入预租收入其他收入借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位:万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面积(车位)平均售价(元/平方米) 销售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 经营税金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值税 380 19 133 171 57

4 商品房销售净收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入与经营税金及附加估算表 单位:万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面积(车位) 单位租金(元/车位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 经营税金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金净收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 净转售收入 339.51 339.51

附表3-5损益表 单位:万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 经营收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 经营成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房经营成本出租房经营成本(摊销) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房经营费用 78 12 21 22 22

4 自营部分经营费用

5 自营部分折旧、摊销

6 自营部分财务费用

7 经营税金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值税 380 19 133 171 57

9 利润总额 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 弥补以前年度亏损

11 应纳税所得额 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得税 1034 68 379 448 137 1 1

13 税后利润 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加:年初未分配利润 43 220 220 220

15 可供投资者分配的利润 107 635 921 434 222 1

16 应付利润 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利润 43 220 220 220

附表3-6 财务现金流量表(全部投资) 单位:万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收人 回收固定资产余值 回收经营资金 ’ 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定资产投资(含方向税)开发产品投资(不含投资费用) 经营资金 . 自营部分经营费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 净现金流量累计净现金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

计算指标 所得税前所得税后内部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%财务净现值(FNPV) 517 -203。投资回收期(年) 2.92 3.16 基准收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 财务现金流量表(资本金) 单位:万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

第9篇:多层住宅建筑方案设计范文

课程设计应该提前准备,紧跟课程内容,充分挖掘业余时间,在不同阶段不断地修改完善相应的内容。把课程设计与教学同步进行。这样,在不增加停课设计时间的情况下,加大了课程设计的时间跨度,从而为提高课程设计质量提供了条件。通过系统教学把设计能力的培养扩展到课堂教学与课程设计这两个教学环节中,使两个教学环节成为有机整体,有利于学生对建筑设计能力的掌握。

1.1建筑施工图方案草图设计阶段

通常的情况下,课程上完了绪论、平面图、剖面图、立面图,也就是前四章的内容后,再加上早期工程制图已上完,学生对房屋施工图的方案设计已有了初步的认识,这时可以布置任务书,任务书的内容可以按教材上的任务书,单元式多层住宅楼设计。设计之前可查阅有关资料,进行施工方案设计。先进行草图构思,解决建筑功能分区与环境协调、平面构成、平立剖相互关系等问题,可要求学生做出若干个方案进行比较,在教师的指导下确定较为合理和完整的方案,并进一步细化尺寸及构造。平面设计是关键,先从平面入手,同时认真分析剖面及立面的可能性和合理性,综合考虑三者的关系,按完整的三维空间概念去进行设计。建筑平面设计包括单个房间平面设计及平面组合设计,单个房间设计是确定房间的面积、形状、尺寸以及门窗的大小和位置,而平面组合设计是根据各类建筑功能要求,抓住使用房间、辅助房间、交通联系部分的相互关系,结合基地环境及其它条件,采取不同的组合方式将各单个房间合理地组合起来。施工图的方案设计完后,上交进行第一次修改。

1.2构造设计阶段

民用建筑的组成分为六大部分,即墙体、基础、楼板地面、楼梯、屋顶、门窗。在课程中每一组成部分分一章讲解,每讲完一章指导学生在自已的建筑施工方案图上作出相应部分的细部修改,课程上完后整个修改过程就进行完毕。这样既巩固了所学的理论知识,夯实基础,又加强了理论与实际的联系,学生也能把看似松散的教学内容整合成一体。同时利用了课后时间,节省了课程设计的时间。楼梯是建筑物中重要的部件。楼梯的净高在平台部位应大于2m;在梯段部位上应大于2.2m。在平台下设出入口,当净高不足2m时,可采用长短跑或利用室内外地面高差等方法予以解决。所以在本章节中作一个楼梯的大作业,包括平面图及剖面图的设计,为以后的课程设计打下坚实的基础。

2设计周阶段

在设计周阶段,指导老师要拿出详细的指导任务书,以指导学生完成设计任务规定的完整施工图的设计。对于初学者来说,没有实践经验,不知道一套建筑施工图的完整内容,容易漏掉一些细节,并且对图纸的内容往往表达不全,不完整,并且对已学过的制图规范记得不清,画图顺序颠倒,因此画图前要作出相应的要求和规定,以便作出质量较高、幅面较为整洁的设计图纸。对于设计指导任务书,其主要内容如下。

2.1图纸一律用手工绘制

2.2合理的图面布置

要进行合理的图面布置(包括图样、图名、尺寸、文字说明及技术经济指标),做到主次分明、排列均匀紧凑、线型分明、表达清晰、投影关系正确,符合制图标准。

2.3绘图顺序

一般是先平面,然后剖面、立面和详图;先用硬铅笔打底稿,再加深;同一方向或同一线型的线条相继绘出,先画水平线(从上到下),后画铅直线或斜线(从左到右);先画图,后注写尺寸和说明。一律采用工程字体书写,以增强图面效果。

2.4重视尺寸及名称的标注

①外部尺寸、内部尺寸、纵、横定位轴线编号及门窗编号、标注房屋各组成部分的标高情况、从平面图中可以看出楼梯的位置、楼梯间的尺寸、起步方向、楼梯段宽度、平台宽度、栏杆位置、踏步级数、楼梯走向等内容;②注意线型的粗、中粗、细线的应用区别;③在底层平面图中,通常将建筑剖面图的剖切位置用剖切符号表达出来;④建筑平面图的下方标注图名及比例,底层平面图应附有指北针表明建筑的朝向;⑤建筑平面中应表示出各种设备的位置、尺寸、规格、型号等,它与专业设备施工网相配合供施工等用,有的局部详细构造做法用详图索引符号表示。

3注意问题

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