投资性房地产评估方法精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的投资性房地产评估方法主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：投资性房地产评估方法范文

关键词：房地产评估方法现状问题探讨

一、地产评估行业发展现状

房地产估价行业在近10年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门、估价机构和估价人员的共同努力，建立了我国的房地产估价师执业资格制度，注册的房地产估价机构逐渐步入正轨，估价行业正在健康发展。

(1)制定了房地产评估的有关法律规章。国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了估价的相关法律法规和规范性文件。

(2)建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范。根据各级房地产管理部门的统计，目前我国拥有房地产估价师执业资格的约有14 500人，注册成立的房地产估价机构有3 000多家，其中一级资质机构90家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。

(3)形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准。从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。经过脱钩改制，原有的房地产估价机构按照工商管理部门的规定改制成为有限责任公司或合伙制企业。在对中介机构改制的同时，房地产管理部门内部也逐步实现政事分开，发挥中国房地产估价师学会的职能。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。

(4)房地产估价服务领域逐步扩大。在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

二、房地产评估的常用方法

根据本人的调查研究，我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法，以下就对这三种常用方法进行简单介绍和分析。

(1)成本法

成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如下：①计算取得待开发土地的成本。土地开发成本的取得分为向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用杈出让取得的，这两者土地取得成本的内容是不同的。②计算开发成本土地开发成本和建筑物建造成本统称为开发成本。土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建设，那么可以不包括土地开发成本。③计算管理费用及其他费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可根据社会一般的开发资金的投入规律和时间，依据评估对象的投资规模来测算。销售税费的是销售开发完后的房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费。④计算开发利润如果是新建房地产价格，一般为所有成本之和乘以投资利润率。在投资利润率的选取时，大部分开发商都会选取行业平均利润率。

(2)市场比较法

市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一中评估方法。市场法是以商品交易的替代原理为理论依据，而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的羞异因素调整来估算价格，其公式为：

待评估房地产单价=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易时间修正系数在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。具体来说，市场比较法的适用条件如下：

①要有足够数量的比较案例我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。

②交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。

③交易的可靠易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是耍对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、

是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。

④交易资料的正常易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。

⑤交易资科的合法性利用市场比较法评估房地产价格时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易价格会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。

收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：

①无限年期的情况下首先得假设纯收益每年不变：利率每年不变：收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。其公式为：待估房地产的价格=每年的纯收益／还原利率

②有限年期且其他因素不变的情况下有限年期的待估房地产的价格计算假设纯收益每年不变和利率每年不变，待估房地产的使用期限为有限年。其公式为：

上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况，而第二个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。

③有限年期且收益在前若干年变化的情况有些情况下，年收益额并不完全相同，下面将列出有限年期年收益额不同时用收益法评估时所使用的公式：

其中，V为待估房地产的价格：

a:为前t年的年纯收益：

a为第t年后的年纯收益：

r为还原率，还原率不变：

n为收益年限，即待估房地产的使用年限。

对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。在运用收益法时，一般有下面步骤：首先计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益；然后确定还原率；接着确定待估房地产的其他因数，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地产在评估时点的价格。

三、房地产评估行业存在估价人员的素质难以满足行业发展的需求

（1）估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。

(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。

估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高．房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

四、促进我国房地产评估行业发展的对策

（1）加强对房地产评估市场环境的监管.房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收人主要靠部门和行业垄断，使得评估行业问的竞争处于不平等的环境之巾。同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。

（2）完善法律法规体系建设,为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。

（3）对估价机构和估价师实行分级制动态管理,根据业绩对估价机构进行评级，对估价机构实行优胜劣汰，并根据业绩进行年终检查，对所有机构重新排序，接受社会的监督和检查。对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况。确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。

第2篇：投资性房地产评估方法范文

【关键词】：抵押房地产评估；形成机制；风险评价；风险管理；风险防范

一、房地产抵押存在风险的表现形式

1.1评估目的风险

评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，

以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：

1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。

1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。

1、2抵押评估方法选择带来的风险

抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。

1、3评估人员执业风险

在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。

1、4职业道德风险

房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。

2、房地产抵押的风险

2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。

2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。

2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。

2、2、3抵押物的价值风险。

（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。

（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。

2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。

3、房地产抵押风险的防范及对策

3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。

3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。

3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。

3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。

3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。

3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。

3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。

3、9 综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。

4.结语

综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。

参考文献：

[1]刘卓群 建设银行佳木斯分行中间业务部

第3篇：投资性房地产评估方法范文

关键词：房地产评估现状 房地产评估方法

一、我国房地产评估行业发展概况

中国房地产评估行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产的重要组成部分。中国房地产评估活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至 70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直至1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。

二、我国房地产评估市场现状

在我国，房地产评估行业起步较晚，虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善，房地产评估市场也有较明显发展。但是，相对于西方发达国家，我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。

1.管理体系交叉，不利于估价行业的发展

从我国目前管理体制来看，评估业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。

2.估价人员的素质难以满足行业发展的需求

我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

3.自律不够

国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。

4.制约力不够

对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

三、我国房地产评估方法

1.成本法

适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。

2.市场法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。

比较法适用于本身具有交易性的房地产，该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。

3.收益法

按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。

3.4假设开发法

运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

四、结论

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

参考文献：

[1] 朱萍，王辉，资产评估学，复旦大学出版社，2014

[2] 张东红，谈我国房地产交易市场的现状与发展对策[J]，山东建筑，2014

第4篇：投资性房地产评估方法范文

1.应用公允价值的企业数量少

由于经济发展和资本市场环境的原因，国内对于公允价值计量的经济后果相关研究起步较晚，根据何建国等（2014）关于公允价值计量运用于投资性房地产中的规模的研究，虽然上市公司中拥有投资性房地产的企业越来越多，但使用公允价值模式计量的企业非常少。许多拥有投资性房地产且所在地有活跃的房地产交易市场、公允价值能够确定的企业也不釆用公允价值。有些同时在内地和香港上市的公司本是最有条件釆用公允价值模式的，但是它们依然釆用成本模式。这些说明不是没有条件采用公允价值，而是另有考虑。

2.公允价值确定方法不统一

我国投资性房地产准则规定了釆用公允价值模式的条件，但是对于公允价值的确定方法并没有做统一的规定，所以在实际应用中，有的公司采用专业房地产评估机构的评估价格；有的公司釆用第三方公布的调查报告；有的公司参考类似市场价格自行确定。虽然每一种方法都参考了市场因素，但免不了受到人为因素的影响，带有较强的主观性。所谓的公允价值是不是真正的公允价值值得商榷。

二、企业较少采用公允价值计量模式的原因

1.公允价值模式会加剧公司资产与利润的波动

公允价值计量模式下，企业在每个会计期末编制报表时都需要按照投资性房地产的公允价值对其账面价值进行调整。投资性房地产的公允价值随着市场状况的变化而变化，这就加大了企业经营业绩和财务状况的不稳定性，这种变化超出管理层的控制范围，在一定程度上会掩盖管理层的能力和作为。通常企业都希望向投资者传递一个企业平稳增长的信号，如果釆用公允价值计量模式，一切都不在掌控之中，对于管理层来说压力甚大。

2.公允价值难以取得且获取成本高

釆用成本模式进行后续计量，企业只需要在初始成本的基础上按期计提折旧或摊销，且资产的账面价格与计税基础一致，期末不需要为了纳税调整净利润。而采用公允价值模式进行后续计量，需要在每一个会计期末确定投资性房地产的公允价值。此外企业为了提高公允价值的可信度，需要聘请专业的评估机构来评估投资性房地产的公允价值并出具评估报告。企业每年需要支付较高的评估费用，增加经营成本。

3.公允价值操作指南的缺乏

我国会计准则尽管对公允价值的应用条件、确定方法有一定的规定，但准则对公允价值的实施和操作规定都过于简单，缺乏详细的操作指南。比如准则规定应用公允价值的条件之一是要有活跃的房地产交易市场，但怎样的市场才算活跃，准则并未做详细的说明。另一个条件中同类或类似房地产的市场价格，但影响房地产价格的因素太多，同一栋楼中的不同楼层价格都是有差别的。准则并未限定公允价值的计量依据，导致在实际中企业确定公允价值的方法各式各样，有的采用评估价格，有的釆用市场类比价格，还有的釆用第三方调查报告。计量依据的不统一会降低公允价值的可比性。这些问题准则都没有提到。

三、完善投资性房地产公允价值计量的建议

1.改进我国投资性房地产会计准则

准则应该完善公允价值应用条件的相关规定，对于什么条件下可以采用应用公允价值模式给予更清晰地界定。另外公允价值的确定方法也需进一步的完善，特别是在不活跃房地产交易市场下公允价值如何估计。对于公允价值的估值原则、具体模型、参数的确定等建立一定的标准，提高公允价值确定方法的可信度。

2.完善房地产评估制度

目前多数企业釆用评估价格作为确定公允价值的基础，因此公允价值的完善离不开资产评估的发展。作为独立的第三方，提供的信息更加独立可靠，因此应引进第三方房地产评估机构。但对于第三方评估机构的设立、运营等应进行严格的监管，制定严格的准入制度，必须得到相关部门的认证方可开展业务。对于机构评估人员的专业资格定期进行审查。

3.规范信患披露制度

第5篇：投资性房地产评估方法范文

关键词：房地产；抵押；价值评估；评估方法

随着社会市场经济的飞速发展，我国的房地产事业也日趋繁荣，为社会经济水平的提高做出了较大的贡献。而在银行的发展过程中，其主要的经济来源之一就是房地产抵押，因此在我国，受到了各界人士的关注和重视。随着时间的发展，可以作为房地产抵押的东西也逐渐增多，随之兴起的还有房地产评估产业。我国相关法律明确规定房地产的抵押评估标准，但实际抵押评估过程中，还是存在一些特殊性的房地产，加大了房地产抵押价值评估工作的难度系数，影响到价值评估工作效率和质量的提高，因此在实际的价值评估过程中需要熟练掌握一定的方式方法，从而保证房地产抵押价值评估的合理性。

1 房地产抵押评估的现状及特点

房地产也称为不动产，这是因为房地产具备着显著的不可移动、易于保管且实用的特征，这种特点也让房地产有着一定的增值可能性和保值特征。与其他产业相比较，房地产虽然没有不存在流动资产的灵活性，但是其方便保管和易于保值的特征明显，不会因为市场价格波动而出现变化。另外，房地产作为人们生活与生产活动中不可缺少的组成，人们对其的依赖性更为强烈，与那些五行资产相比较却又存在着鲜明的流动特性。基于这一特征，房地产可谓是不动资产与流动资产的完美结合体，使其在商业银行的抵押贷款过程中，往往更多、更经常的被债仅人青睐，成为主要的抵押担保物，被借、贷双方所接受和认可。

2 房地产抵押价值评估的方法

2.1 不完全产权房地产的价值评估方法

不拥有房屋产权出让土地的使用权，而拥有房屋的产权就是不完全产权房地产，有些房屋土地的获得是通过划拨的方式实现的，包括企事业单位的房产、廉租房和社会各界的经济房等等。在评估这类房产抵押价值的过程中，可以采取以下两种方式，首先就是对土地使用权的市场价值进行直接评估，还可以对这类房地产在假设出让土地使用权所形成的市场价值进行评估，然后在此基础上，把土地使用权出让时所赚的租金或者是出让使用权所赚的租金扣除的方式M行抵押价值评估。

2.2 完全产权房地产的价值评

通过购买和出让等方式获得的土地使用权，说的就是完全产权房地产。通俗来说话就是在一定期限内，对房屋土地的使用权和房屋产权的拥有，而在拥有产权期间可以任意转让、出租和出卖该当地产。各类商品房、自主经营的饭店以及娱乐场所等都属于完全产权房地产。在具体评估该类房地产的抵押价值过程中，市场法是主要的评估方式方法之一，同时收益法和成本法也是可以应用的评估方法。也可以采用基准地价修正法评估通过单独出让方式所获得的土地使用权所成为的抵押物，同时也可以应用假设开发评估方式和市场法对其进行抵押价值的评估。

2.3 局部房地产的价值评估方法

顾名思义，该类房地产就是指整体房地产当中的一个部分，可能是一个房地产当中的某层楼、某个单位或者是某个套件组合，也可能是具有综合性质房地产当中的不同用途的部分房产。在评估已建成或者是已经使用的整体房地产当中的部分房产抵押过程中，应该对部分房地产在整体房地产当中所起到的作用进行高度重视，同时还应该重视部分房地产所具有的权益，其是否能够独立使用，是否能够独立出售等都应该有事先的了解，还应该分析和关注部分房地产对整体房地产土地当中公共配套设施和公用部分的合理使用。在评估该类房地产的抵押价值过程中，成本法、市场法和收益法是可以采用的价值评估方法。

2.4 在建工程房地产的评估方法

在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程，在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评估就比较麻烦，要对在建抵押物进行全面的调查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质，和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不舍拖欠价款估价方法可选用成本法和假设开发法。

2.5 成本评估法在房地产建设中的应用

工程建设离不开各种资源的支撑月配合，在房地产建设中，必然会消耗一定的物力、财力以及人力，这些都是房地产建设的成本所在，也正是如此，我们有必要录用成本评估法来评估房地产建设费用。这种方法是通过工程建设开发成本作为依据，在评估师利用重置成本的方法对建筑单位的施工技术、所消耗的材料、价格水平进行评估，得出一个全新的物资耗费成本。在具体的应用中，首先是对房地产土地成本进行估量，通过用基准地价系数修正法或者市场比较法来获取土地成本。其次对已经建设完成的部分建筑物的价值进行求取，可以采用重置成本的方法来获取。最后，前面两部分的价值进行整理，其总和就是当前房地产价值。具体来说，成本评估法在房地产建设中的计算公式为：在建工程价值=土地成本+本工程已经建成完工部分的价值（这里面又包含了前期设计、策划费用，建筑安装费用，管理费用，基础设施费用，投资利息，开发利润，销售费用，税金等。）

结束语

综上所述，在房地产抵押价值评估工作开展过程中，掌握不同有效的价值评估方式方法对提高房地产抵押价值评估的合理性具有较大的影响，所以需要价值评估工作人员加强重视，保证借贷双方的权益不受到侵害。本文从房地产抵押价值评估的现状和特点入手探究房地产抵押价值评估的方式方法，对系统的建立一个有效的抵押价值评估体系具有良好的促进作用。为了保证抵押品价值评估的合理性，方式方法的掌握能够对房地产贷款抵押风险具有一定的防范作用，规避不同程度的风险，从而有效保证借贷双方的合法权益。为了使用社会经济发展对房地产抵押价值评估工作质量的高要求，需要不断创新抵押价值评估的方式方法。

参考文献

[1]皇甫青，沈振辉.一次特殊的估价[J].城市开发，2007（11）.

[2]陈静.二手房评估如何更省钱？[J].楼市，2006（13）.

第6篇：投资性房地产评估方法范文

[关键词] 国有资产 资产评估 资产流失

随着改革开放的深入，涉及产权交易的经济行为越来越多。产权交易往往需要资产评估，尤其国有资产的产权交易，根据有关规定，资产评估是不可缺少的程序。合资、并购、股份制改造等产权交易是国企改革的重要途径。但在国企改革的产权交易过程中，国有资产流失的现象是触目惊心的，其中低价出售国有资产，则是国有资产流失的一个重要方面。企业在资产评估中如何防止国有资产的流失成为了一项我们需要研究的重要课题。本文的旨在以国有资产占有单位――管理者的角度，审视评估机构对本企业进行资产评估的各个环节，指出每个评估环节中避免国有资产流失的关键之所在，从而杜绝或减少在资产评估中国有资产的流失。

一、资产评估前期

本阶段是指资产占有单位已经决定进行资产评估至评估机构尚未进驻的这段时间。

1.资产评估的准备工作。首先，要对拟评估的资产进行全面的清产核资，“做到账、卡、物、现金等齐全、准确、一致”。这是国资委《关于规范国有企业改制工作的意见》中明确规定的要求。这样不仅有利于资产评估的顺利进行，更主要的是能对拟评估的资产全面摸底，做到心中有数。其次，要对配合资产评估工作的相关人员进行必要的培训，即使是小型的资产评估也要进行适当的有针对性的学习，了解资产评估的基本常识，学习相关的法律文件。

2.确定评估机构。目前，国内评估机构很多，鱼龙混杂，因此，要根据已确定的经济行为及拟评估的资产选取合适的评估机构。具体地说就是要聘请有相应资质评估机构。比如，企业是上市公司或涉及证券业务的，就要聘请证监会和财政部批准的具有证券业务评估资格的评估机构；而对于土地评估，要有土地管理部门批准的资格等。不然，由于评估机构竞争激烈，可能出现先揽下业务再出包的现象，企业要多花不少冤枉钱。

3.评估基准日的确定。评估基准日原则上应尽可能选择会计期末或离经济行为发生较近的时日。然而，新出台的能使资产价值发生重大变化的国家有关政策法规之执行日也是应认真加以考虑的，应尽量避免由此产生的减值，而应享有由此产生的增值。另外，如汇率的变动、在建工程的竣工验收日等对资产价值影响较大的因素亦应加以考虑。同时，还要考虑资产评估报告的一年有效期问题，经济行为应在一年内完成。

4.签订资产评估业务约定书。中国资产评估协会早已出台了资产评估业务约定书的固定格式范本，但不具备强制性，企业完全可以根据自己的意愿与所聘请的资产评估机构协商，添加具有维护本企业权益的追加条款，若无正当理由，资产评估机构当然不应拒绝。约定书的最后一项就是确定评估费用了，如果此项费用高出合理的范围，当然就是国有资产流失的一部分。因此，了解评估机构如何收费也很重要。

实践中一般采取以规定标准为基础，由委托方与评估机构协商的方法来确定收费金额。企业最好事先到有关部门了解一下是否有新的收费标准或政策，再了解一下此项业务的收费行情，作到心中有数，在谈判中才能处于有利地位。

二、资产评估中期

本阶段是指资产评估机构进驻资产占有单位开始，至完成实物资产的实地勘察，账面资产的核实确认，进行评定估算的这段时间。在这段时间里，资产评估的各项工作离不开资产占有单位的密切配合，所以企业正好可以利用此项便利，密切关注评估人员评估各项资产时所用的评估程序、评估方法以及各项资产的初步评估结果，如有不同意见可及时提出质疑，要求评估机构给以合理的解释。

“质疑“和评估机构所尊崇的“独立性”并不冲突，因为对评估机构还要求其具有客观性与公正性，同时评估工作也要求具有科学性。况且，评估机构管理部门颁布的有关资产评估准则在许多条款中都明确要求注册评估师应与委托方进行“沟通”。既然是沟通，一方对某事项提出质疑，另一方予以答复当属理所当然。因此，要关注评估机构对各项资产的评估程序、评估方法、评估参数和评估结果，以便把国有资产流失的可能性消灭在萌芽中。对于各项具体资产的评估而言，主要是关注其选用的评估方法和对应此方法而选用的相应评估参数。

1.机器设备评估。机器设备的评估往往主要是采用重置成本法，重要的评估参数是设备的重置成本与成新率。而最了解本企业设备的重置成本与成新率这两个参数可靠数据的人应该是本企业主管设备方面的工程技术人员与设备采购人员，即使评估机构聘请的专业人员也不见得赶上他们。所以，有经验的评估师往往就此与他们沟通，求得他们的支持，以便评估值更能接近实际。反过来说，企业也应派出得力人员配合评估机构，同时也顺便关注了设备评估中的少评与漏评问题。

2.房地产评估。房地产评估,尤其是土地使用权的评估，往往由于金额较大，所以一直是国有资产流失的一个重要方面，因此，国有资产占有单位及其上级领导机关必须对此项评估给予高度的关注。我曾参与一小型国有企业，该企业历史包袱沉重，当地政府决定将其整体出售。

房地产评估的价值类型有公开市场价值与非公开市场价值。所谓“公开市场价值”是指在以产权变动为前提，被估房地产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下应该实现的交换价值。而除此之外受到某些限制的则属于非公开市场价值。从保护国有资产的角度来说，在产权主体发生变动的情况下，房地产评估时就应该采用公开市场价值的价值类型来进行评估，这样才能体现该项房地产的真实价值所在。

3.长期投资评估。长期投资包括长期股票投资、长期债券投资和其他投资。对于前二者，按评估基准日的价格与相应计价标准来评估即可。从国有资产的安全性来说，我们关注的是其他投资这一项。其他投资是指除了股票投资，债券投资以外的投资，主要是投资主体以现金、实物资产或无形资产投入到被投资企业，从而获得投资收益，比如与其他企业合资，合作、联营，设立全资、控股或非控股的子公司等。

对外投资，设立子公司往往为腐败分子所利用 ，是国有资产流失的巨大黑洞之一。许多腐败分子利用对外投资，设立公司手法转移国有资产，据为己有，对此，投资方的上级主管部门必须高度重视。同时投资主体在涉及产权交易的资产评估中也有防止国有资产流失的问题。

那么怎样防止国有资产流失现象发生呢？从根本意义上来说，长期投资的评估是对被投资企业获利能力的评估，所以对于长期投资的评估方法应是首先对被投资企业进行整体资产评估，再根据投资比例计算出投资方长期投资这项资产的评估值。

三、资产评估后期

从资产评估程序来说，此阶段是指评估机构完成现场勘测，初步评估测算后，进入评估汇总、撰写评估报告及评估技术说明，到向委托方出具正式资产评估报告的阶段。这个阶段有一个评估机构与委托方反复交换意见的过程。在这个过程中，资产占有单位为了防止在资产评估中国有资产的流失，应要求评估机构提供签字盖章前的资产评估报告草样，对其进行分析，发现有疑问之处，及时与评估机构进行交流。

1.对评估报告做逻辑性分析。包括对评估目的、评估中依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性进行分析；对评估范围与评估目的之间的匹配性进行分析；对资产属性作价的前提条件与作价依据之间的一致性进行分析。通过分析，可以对评估人员在评估中的基本思路和操作方法是否准确、合理进行判断。

2.对评估中运用的价格信息及有关参数进行分析。在评估方法既定的情况下，评估中选用的价格依据和有关参数就成为影响评估结果的关键因素。因为评估中要求选择在评估基准日时有效的价格信息和取价标准，因而分析中就要关注其出处和有效期两方面。对于使用收益现值法时选用的折现系数和风险系数，要分析研究风险因素构成及技术处理方法的客观性和合理性。

3.对评估计算、汇总情况进行分析。可结合评估报告中所举案例，对评估中的计算公式、成本构成是否准确反映评估方法，计算结果是否正确，分项计算与汇总结果是否吻合，与文字说明是否一致进行分析、验证。

如果国企的管理者与参与配合评估的相关人员认真做到本文所述各点，就可以杜绝或减少在资产评估中国有资产的流失。为此，前提条件应是:（1）改制中，国企方参与配合资产评估的领导者与相关人员不应与评估的结果有直接或间接的利益关系;（2）上述人员应公正廉洁，能自觉维护国家与人民的利益。第二条是一种理想化状态，关键是第一条。这就需要国有企业的出资主体和产权主体研究出合理的委托模式与监督模式及对资产评估事项的配合模式，切实做到从根源上防止国有资产的流失。

参考文献：

[1]李忠信王吉发:国有资产管理新论.中国经济出版社,2004

[2]杨友孝:企业国有资产产权评估与确认及国有资产流失防控指导手册.北京:北京大学,2004

第7篇：投资性房地产评估方法范文

在中国经济正一步一步走向国际化的进程中，中国资本市场的国际化也提上了日程，它是中国经济走向国际化的一个重要方面。在加入世界贸易组织的谈判中，中国资本市场的对外开放，就是其中的一个内容。

中国证券市场的国际化是中国经济的发展和国际化的需要，同时，中国资本市场的国际化将推动中国经济的国际化。因此，资产评估参照国际惯例及采用国际标准就是我们评估界迫切需要解决的问题。

就评估方法本身而言，全世界都是一样的。但由于各个国家的法规不同，商业习惯不一样，会计制度存在着差异，因而其资本市场的环境、投资者的爱好、乃至评价的方法亦不相同。因此我们在评估理论的应用之中，应当根据中国法律法规的要求将国际通用的评估方法灵活地运用于中国的评估实践。但灵活运用的前提是将其理论完整地运用而不是部分地运用，不是断章取义。

James C.Bonbright于1937年在其经典著作《Valuation Of Property》描述到评估任何资产，工厂设备及用于商业或工业目的的无形资产只有三种方法。这三种方法被James C.Bonbright划分为成本法，收益法和市场法。从那时起，我们曾经修改过这些方法的名字，但是无论我们称之为收益法还是收益资本化法，其本质是一样的。同样的，市场法的另一种叫法，用于房地产评估时，现在称之为销售比较法，用于非上市控股企业和整体企业评估时，称为指标公司对比法。无论我们赋予现代评估方法什么名字，其本质，当我们把这些新方法的外衣被剥离后，它们仅仅是成本，收益和市场法的修改和变形。

中国评估服务市场如同其他各个经济领域一样，其发展是由评估的需求而决定的。目前阶段，在中国的评估服务市场中，一个重要的组成部分就是评估处于所有权变更过程中的国有企业所拥有的资产和工厂设备。根据中国国资局和财政部的要求，所有的国有资产在出售之前，无论出售给私人投资者还是有外国公司参与的合资企业，都必须经过评估。国有资产或企业所有权变更的评估需要许多详细资料以及每一项资产的单独评估。成本法，估量每一项资产的单独评估非常适合于此类评估要求。其它通行的评估方法在国内的应用则仅限于作为参考。即使是这样，成本法的应用在中国也是一种有选择的应用。比如，功能性贬值的问题，经济性贬值的问题，土地的作用及价值问题。造成这种状况固然有中国资本市场不发达的原因，同时政策上的缘故、对评估工作在之作用方面的曲解也是造成中国评估市场混乱，人们评价不高的重要原因。

面对这些负面的报道和认识，业内的一些人对于资产评估市场的寿命究竟有多长产生了疑问。其实我们的这些疑问和疑虑完全是产生于我们对政府有关法规的有关规定的理解以及中国目前评估市场的现状。改革开放以来，中国大陆已累计吸收外商投资三千五百多亿美元，作为改革开放建立中国资本市场的标志，中国已有1000多家国有和民营企业经过股份制改造后挂牌上市。这些经济体制改革的成果都离不开我们评估人员十年来的努力。资产评估工作为中国的国有企业转变为多种经济体制并存的企业奠定了基础。但成绩的显著也会使我们在前进和发展的道路上迷失方向。这一点无论从我们对资产评估理论、方法的应用以及对于资产评估行业发展的方向上都可以看出来。首先是在评估方法上我们的评估手法单一，似乎除了成本法之外极少见到其它方法的应用；另外，评估报告的应用除了用于立项确认外很难在保险、诉讼等评估最初产生需求的领域中出现。因此我们可以看到，要想使中国的评估事业有所发展我们必须与国际评估界接轨。我认为，我们第一位要解决的问题是评估师的地位。

在西方国家，评估师的地位与我国的评估师不同。国外的评估师首先是一位专家，其专家地位是有它的工作经验所决定而并非是由他所经历的考试所决定。其次，国外的评估师是一位咨询人员，任何评估报告的结论都是一种咨询性意见，只能作为参考意见。它既不能决定交易的价格，也不能决定遭受损失的赔偿金额。因此，评估师的评估报告往往是作为律师提供给法庭或政府部门的证据之一，法庭或政府部门可以全部或部分地采纳评估师的意见。第三，国外的评估师工作严谨注重证据。由于西方市场经济竞争激烈的缘故，以及法庭上经常需要评估师出庭作证的缘故，评估师为维护其声誉，非常注意其工作的质量。评估师的声誉往往是以其出庭的次数多少以及其证词被法庭采纳的多少来衡量。由此看来，中国评估事业的发展和评估师的成长应该经过类似于国外评估师所经历的市场竞争和法庭质询锻炼。其次，中国资产评估事业的发展也有赖于在评估方法上与国际接轨。这里主要是指收益法和市场法的应用，以及成本法中关于功能性贬值和经济性贬值的考虑。例如，外国投资者想知道一个整体企业的价值，不需要采取成本法，即，评估它的每一项资产，然后将它们的价值与流动资产相加，然后扣除负债，评估企业整体价值更直接的方法为收益资本化法、现金流量折现分析、指标公司对比法、以及收入倍数法。这些方法利用潜在收入，即投资者在投资中可能获得的收入，估算投资的价值。然而，为了使用这些方法，评估师和他们的客户会要求有权使用公司的经过审计的财务文件，就象公司的股票在股票交易所上市。这些财务文件会有一个重要的特点——公开性和透明度。

中国的资产投资者和他们的贷款人想知道，如果在公开市场上转让资产将得到多少回报。因此，类似的并已经出售的资产的相关数量的披露将变得日益重要。这就是销售比较法或市场法所需数据。当这种评估方法应用于房地产评估时，该方法就随之发展为房地产评估的主要方法，这种方式同样适用于个人可移动资产。伴随加入世贸，中国将会采取某种方式来记录和披露那些用于销售比较法或市场法的数据。

在评估过程中西方国家与中国的另一个不同在于对功能性和经济性贬值处罚的应用。

功能性贬值是价值损失引起贬值的一种形式，由于效用缺乏或资产设计上的内在需求。功能性的缺乏或需求可以采取不充分或过于充分的形式，换句话说，与目标资产相关的，潜在买家认为其无价值，或对资产实施否定的处罚。某建筑项目可能存在功能性贬值包括：建筑大小，结构，层数，净高，设计以及材料。

在确定功能性贬值，评估师必需决定应用重置成本还是复原重置成本。

复原重置成本是指估价数值要求复制一个副本或全部资产的复制品，以同样的种类和材料，按照目前市场价格包括：材料，劳动力，生产工具，契约人的管理费和利润，费用。但是不含加班规定，劳动分红，材料或设备的额外费用。

重置成本是指估价数值要求以某现代新个体一次性取代全部资产，应用最新技术和材料复制存在个体的生产能力和效用，以目前材料，劳动力，制造工具，契约人管理费，利润，和费用的市场价值，但是不含加班规定，劳动分红，材料或设备的额外费用。

两者概念上的重要差别是复原重置成本是指构造一个精确副本的成本，而重置成本是指构造相同效用建筑的成本。功能性贬值形式可以存在包括过分充分建筑，过度建筑，额外营运成本。

过于充分建筑是功能性贬值的一种形式，表示着目前不用于建造相同效用的设施的过去建筑实践的存在；例如，固体砖墙将被金属框架建筑代替。

额外建筑是功能性贬值的一种形式，表示目前不被利用并且将来也不太可能使用的建筑量的存在。例如，被闲置或放弃的建筑空间。

额外营运成本也是功能性贬值的一种形式，资产的设计造成营运无效率，因此，造成所有人或占有人的较高费用。这种处罚形式可以通过估算其现代替代物营运费用的增加来衡量。

例如，在建筑物之间反复挪动材料相关的额外处理材料成本；在替代设施，营运几乎一致。

额外营运成本造成的功能性贬值可通过折扣每年额外营运成本，税后净利，进步达到目前价值标准的保留寿命。

经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。外部条件造成的经济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报，因而，直接影响资产或物业的市场价值。

决定经济性贬值是否存在，研究报告必需来自目标财产和行业的经济性，极其即时的，评估基准日完成。研究可通过检验目标财产的收入史，以及任何地方或其他可以影响标的和其资产经济表现的因素。对典型房地产，尤其是小型普通物业，地方市场条件的影响就十分重要。分区制，地方经济，失业及行业因素都影响房地产价值。较大房地产物业可能不受地方经济影响，但是，受到地区，国家甚至全球经济的影响。代表性主要资产包括房地产和重要资本资产，以及相关影响（商业价值象有形和无形资产，流动资金）可被地方经济因素影响，但是通常更重要的是被行业经济条件影响。

行业经济条件影响企业，许多资产通常作为企业评估，不仅仅是房地产或机器设备。代表性的资产，可归入此类的包括水泥场，钢铁制造厂，造纸厂，生物医药和化工厂，以及其他加工厂；行业诸如石油，天然气或采矿；以及其他在某特殊行业完成的装配线。用于某行业经济的典型数据包括此行业公司年度股东报告，证券交易委员会报告，讨论产品和原料价格变动的行业出版物，投资银行和经纪商报告以及政府研究。通过应用这些数据，评估师可以确定此行业收入，因而目标资产，过去，现在或将来被外部经济影响其降低收入从而降低企业和其资产价值的因素所左右。

确定EO的第一步是调查影响企业和资产贬值的经济条件的存在。然后，调查任何EO的原因之后，必需以某种客观方式认证。EO存在于任何行业或资产，下面是其特性：

&#8226； 公司产品需求减低&#8226； 行业生产能力过剩&#8226； 原料供应出现断层

原料，劳动力，效用及交通成本上涨；同时，产品售价保持不变或上浮很小。

政府规定要求资本支出很少或新投资无回报。

环境考虑要求资本支出很少或新投资无回报。

当某投资存在较好经济机会，EO出现。经济供求规律及竞争造成相关价值流失。通过资金投资不能降低EO，但EO可以改变甚至通过改变行业条件降低为零。

总之，通过对上面所述问题的讨论我们可以得出以下结论：

第8篇：投资性房地产评估方法范文

1投资性房地产盈余管理的空间分析

由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。

1.1利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理

准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房地产价格呈现总体上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房地产，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转换可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房地产不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的转换不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税盾”作用。

1.2利用资产类别的转换进行盈余管理

准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁合同，将闲置的房地产从原先的固定资产转换为投资性房地产进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少了固定资产的折旧费用，获得了公允价值变动带来的收益，同时增加了资产的账面价值，从而达到粉饰报表的目的。

1.3利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理

根据准则的规定，资产负债表日企业应该从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这表明公允价值首先应该从公开市场报价中取得。当无法从公开市场上取得同类或类似房地产的市场价格时，可以使用估值技术取得公允价值。但由于我国市场经济起步较晚，市场机制尚不完善，房地产市场尚不成熟，公开报价不易获得，并且由于存在大量的投机行为，公开报价也未必是公允的价格。因此，上市公司目前更倾向于使用资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过参考同类或类似房地产的市场价格获取公允价值。现行准则中，没有对公允价值的计量方法作出明确适当的规定，企业可以根据自己的需要选择对经营业绩有利或能够达到特定目的的方法。估值模型本身具有复杂性和不确定性，容易受到主观判断的影响，但准则对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。企业还可能选择关联方资产评估机构进行房地产评估，出具对自身有利的资产评估报告。这都给企业进行盈余管理提供了操作空间，使企业可以通过操纵公允价值满足自身利益，降低会计信息的可靠性和可比性，损害其他利益相关者的利益。

2投资性房地产盈余管理的实例解析

2.1世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日，世茂股份临时股东大会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，公司根据准则规定进行了追溯调整，导致增加2009年度利润总额408万元，其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元，因公允价值变动增加利润总额306万元，增加投资性房地产1317万元，增加留存收益987万元。当年下半年，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生公允价值变动损益为1.61亿元，约占当年利润总额的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为4.26亿元，约占当年利润总额的31.14%。然而，该公司并未在财务报表附注中披露进行会计政策变更的原因。世茂股份租售并举的经营模式导致该企业拥有大量的投资性房地产，且其商业地产主要坐落于北京、上海等地区，市场交易活跃，这给使用公允价值模式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价格普遍高企，发达地区涨幅尤为明显。世茂股份在此时进行会计政策变更，公允价值的大幅变动直接导致了当年及此后一年的利润大幅增加，相对于其他采用成本模式的房地产企业而言，业绩更加“漂亮”。并且，由于投资性房地产公允价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配，上市公司无需担心这部分并无实际现金流入的利润将增加企业利润分配的负担。这在一定程度上打消了企业使用公允价值模式的忧虑。

2.2海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。

3投资性房地产盈余管理的防范措施

3.1重新规定后续计量模式的使用范围

现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。

3.2增加不同类别资产二次转换的限制条件

为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。

3.3加强投资性房地产的信息披露

第9篇：投资性房地产评估方法范文

内容摘要:我国财政部于2006年了新的企业会计准则,并于2007年开始实施。新准则中对计量模式进行了一定的拓展,引入了公允价值模式。公允价值的应用对于房地产行业产生了重大影响。本文将从公允价值计量模式改变对投资性房地产的会计处理入手,分析其对持有投资性房地产的企业的影响。最后,将就实施公允价值两年来我国房地产企业面临的新情况和新问题进行说明。

关键词:新企业会计准则 公允价值计量 投资性房地产

投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产,其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。本文就公允价值计量对我国投资性房地产的影响进行了探讨。

公允价值计量模式下对投资性房地产的处理

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。

我国投资性房地产准则中规定,允许企业在两种后续计量模式中做出选择,并规定公允价值模式计量应当同时满足下列两个条件:一是投资性房地产所在地活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。公允价值模式所适用的范围包括三类:一是已出租的土地使用权;二是持有并准备增值后转让的土地使用权;三是已经出租的建筑物。投资性房地产的最大特点是独立产生现金流量。我国会计实务中,融资租赁的对象主要是动产,房地产等不动产的融资租赁很少见。但是,随着我国银行业资产证券化业务的不断发展及市场主体投融资方式的转变,我国会计准则将与国际准则进一步趋同。

新准则规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着房地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定,不得随意变更。已采用公允价值模式的,不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的,公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定,如果投资性房地产采用公允价值计量,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧,主要是因为折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

公允价值计量模式下对房地产企业的影响

由于在投资性房地产的确认计量中引入了公允价值模式,因此,这对于我国房地产行业披露的财务状况、经营成果、现金流都会产生十分重要的影响。主要表现在以下几个方面:

第一,对于投资性物业企业的账面净资产有重大影响。根据我国新会计准则的规定,房地产开发类企业占有的土地、在建项目等均不属于投资性房地产范畴。因此,新准则对公允价值计量模式的引入对单纯性质的房地产开发类公司影响很小。而对于投资性物业比重较大的公司则影响较大。公允价值计量模式的特点是反映市场对企业资产价值的变动。因此,公允价值的引入不仅会对企业净资产带来正面作用,同时,在面临不利市场环境的情况下,企业的价值将会减少。这也是房地产企业需要考虑的。

第二,加大了相关企业的利润波动性。采用公允价值计量模式后,相关公司每年净利润的影响取决于投资性房地产的价值变动程度,成本法下的折旧与摊销问题也由过去的显性转为隐性。这样,净利润就会根据公允价值的变动而产生波动,从而一改过去我国房地产市场利润较为稳定的特点。由于我国房地产市场近年来得到了较大的发展,因此,房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。公允价值引入后,房地产企业的利润不仅能够反映企业的经营状况,同时,也能够对房地产市场的价格走向进行反映。如果采用公允计价,投资性房地产物业是体现为持续的升值,则计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的利润增加不同于企业盈利水平的提高,各种影响因素大大增加,重新在新的市场格局中产生作用,达到平衡,从而对企业利润带来一种不稳定。

第三,会对会计信息质量产生影响。财务会计理论的一个基本问题是,如何平衡会计信息的相关性及可靠性。账面价值侧重于解决会计信息的可靠性,而公允价值侧重于解决会计信息的相关性。从决策有用性的观点看,对于金融工具,投资性房地产等会计核算对象来说,用公允价值进行计量显然要优于其它计量方法。用公允价值进行计量,企业的估值水平有可能因为新会计准则而发生变化,这种影响主要源于新会计准则对会计信息质量的改善。从这个角度讲,新会计准则的实施将为投资者提供更高质量的会计信息,因而可能会改变之前对企业的判断和预期,或者增强投资信心,导致对公司的估值发生变化。

公允价值计量模式的发展对策

这几年,国内房地产市场投资过热,政府不断实施宏观调控降温,不少公司都出现了资金短缺的问题。一旦采用公允价值模式后续计量投资性房地产,虽会直接导致企业资产价值问题,但收益的增幅很难保证跟上相应的比例,也就是说,一旦采用公允模式,净资产收益率很可能反受其累。除此以外,在公允价值计量模式引入房地产企业的实践中,仍然存在很多问题。对此本文提出如下策略:

首先,公允价值模式应与历史成本模式平等的作为企业可以选择的计量方法,与国际会计准则接轨,配合金融市场改革开放。国际会计准则倾向于企业优先选择公允价值模式,只有在特例的情况下,企业首次取得一项投资性房地产时,企业才采用成本法模式计量。

其次,在公允价值具体计量方法上,适时制定我国单独的《公允价值计量》准则,解决新准则实施和运用过程中面临的计量难题。

再次,指引第三方房地产专业评估机构进行评估计量。国内经济正处于转轨时期,市场经济发展不成熟,房地产市场波动相对较大,应该谨慎地运用公允价值模式计量。引入第三方房地产评估机构,能增加公允价值计量的独立性。建议上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构,对投资性房地产进行独立评估,企业不能自己评估或聘请房地产经纪机构以及其他非专业评估机构,避免人为操纵企业利润。

最后,上市公司应充分规范披露投资性房地产的信息。公开透明的信息披露是遏制企业利润操纵的最有效办法,企业应分类披露主要投资性房地产的区位、面积、初始价值、同类房地产的市场价格及其他相关信息。选用成本法计量的企业,应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况;选用公允价值模式计量的企业,应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素。

结论

对企业而言,在会计方面,投资者和股东及企业职工更想了解企业当前经营状况和未来经济前景的信息,而以历史成本为计量基础不能很好的表达企业当前经营状况和反映未来经济前景。这在客观上要求必须改革其计量体系,引入公允价值计量模式。

另外,从发展的眼光看,随着我国经济的市场化程度不断提高,有关资产和负债的公允价值将更容易取得,因此按照公允价值进行计量将是未来的必然发展趋势,我国的会计计量模式势必会与国际惯例取得一致,并将其定位在合理的计量模式上。

参考文献:

1.郭立新,翟潇璐.谈公允价值计量投资性房地产[J].财会通讯,2007(12)

2.翟小玲,王海燕.公允价值计量及应用浅探[J].财会通讯,2006(12)