小户型房屋设计精选(九篇)

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第1篇：小户型房屋设计范文

[关键字]经济适用房 设计理念 设计方法

1.经济适用房背景和设计理念

1.1现代经济适用房出现背景。

1.1.1 现代经济适用房与公共住房区别。经济适用房最早出现可以追溯到二战以后西方国家推行的国家公共住房福利政策。现代意义上的经济适用房已经从早期的为解决住房短缺演变成为解决社会中中低收入者住房问题的一项惠民政策。

1.1.2 我国经济适用房出现背景。随着我国市场经济的不断完善，人们生活水平不断提高。在取得巨大进步的同时，我国社会也产生了贫富差距等问题。因此，为了让社会发展成果真正惠及到人民群众同时也是为了解决中低收入者住房难问题，我国推出了经济适用房惠民措施。

1.2 现代经济适用房设计理念。适用房虽然冠以“经济”，但不是低质粗糙的代名词，而是性价比高，拥有高质量能够让中低收入者购买的起的住房。因此，经济适用房设计理念坚持舒适性与人文性相结合的理念，要求现代经济适用房要做到在保质保量的前提下起到功能齐全，重视居民居住舒适度和文化交流的作用。

2.关于现代经济适用房设计方法

2.1现代经济适用房设计方法一：重视设计中理念的创新。由于经济适用房的设计多以小户型为主，社区面积小。因此，必须要高度重视设计理念的创新，努力做到小而全。因此针对经济适用房小区的设计创新要考虑到以下几点：一是，如何在经济适用房小区面积小的前提下做好小区相关功能齐全。二是，如何在经济适用房住房低于商品房投资标准情况下，做好经济适用房住宅质量和保证经济适用房的性价比高。三是，如何在经济适用房住房小区占地面积小的情况下，做好经济适用房小区环境绿化工作。而针对经济适用房小户型的特点，我国可以借鉴国外先进经验，对小户型进行合理规划和发展。我国内陆多以60平米的为主的小户型，90平米或者以上的就是大户型。而在我国香港和国外地区，50平米左右的小户型住宅可以做到合理区分，非常精致，而且住起来并不拥挤，住宅内部厨卫清晰。面对我国人多地少的现状，如何在做好住房设计中的理论创新变的非常重要。

2.2现代经济适用房设计方法二：做好经济适用房住房配置的定位。随着经济发展和社会进步，人们的需求日益丰富多彩，因此，我国提出“以人为本”理念，经济适用房作为惠民政策必须要坚持以人为本的原则。在经济适用房设计时，必须要充分考虑到人民群众的需求，根据实际对房间进行合理配置和功能的合理定位。一是，要充分利用有限的住房空间，对房间的功能做好准确的定位，根据房间定位的不同和功能的不同对厨卫等房屋必须进行灵活化配置。二是，熟练做好挖潜能力工作。虽然房间空间有限，设计难度很大，但是只要在设计能力足够，设计技巧应用的好，就可以在原有的空间范围内挤出部分空间，进而通过空间挖潜，对空间内部功能和设施配置做进一步的规划。

2.3现代经济适用房设计方法三：重视房间舒适度，做好房间内部精细化布局。经济适用房不能因为“经济”而不考虑居住环境的舒适度。现代经济适用房必须要营造良好的个人居住环境，保证居住人员的舒适度。因此，必须要综合考虑多种影响舒适度的因素，重点从以下几点考虑：一是，房间内部活动空间的舒适度。房间虽小但功能齐全，房间内部活动空间必须要有足够的空间。房屋的活动空间主要包括厨房和起居室，它是房间主人家庭日常活动和接待外来客人的主要地方，直接影响着居住家庭自身居住体验和客人对居住家庭的评价，因此必须要做好活动空间的层次性布置，做好空间占地面积一定的情况下，空间活动范围感性上的扩大。二是，房间内部个人空间的隐私性保护。房间个人空间包括卫生间和个人住房。人的舒适度很大程度上受到人与人空间距离和人自身隐私是否得到很好保护和尊重的影响，因此，房屋设计必须要考虑个人隐私，给个人隐私提供合理的空间。总之，经济适用房必须要高度重视房屋舒适度，根据房屋建筑特点和人们居住舒适度规

律进行合理有效的房屋设计和功能配置。

2.4现代经济适用房设计方法四：针对经济适用房小区现状进行合理的配置。由于经济适用房与商品房建设存在资金和建筑面积上的不同，因此必须要做好提高土地利用率和提高户数比例两个方面工作。一是，提高土地利用率。经济适用房具有使用人群、政策、标准方面的特定性，因此必须要在面积限定的基础上，认真做好建筑之间的布局和绿化布局，要充分考虑到空间的合理分区，提高土地的利用率。二是提高户型比例。提高户型比例，就是在同一平面限定范围内通过合理布局将一梯两户变为一梯多户，这种格局由于布局合理增加了户型数量，提高了房屋利用率而被广大的建筑商广泛看重，其发展前景非常广阔。但是也存在着房屋采光和如何保证户型面积的难题。经济适用房最重要的特点就是性价比高，因此，如何在户型数量提高的基础上，做好采光等关系居住人群舒适度体现等工作仍有待进一步的研究和讨论。总之，经济适用房建设在做好户型比例提高，土地利用率提高的情况下，一定要坚持房屋舒适度和房间合理空间两个前提。

2.5现代经济适用房设计方法五：做好经济适用房绿化工作，使整个建筑与绿化工作的协调统一。经济适用房一般都是超大型社区，但是在资金投入方面不如同等比例的商品房，这势必会对绿化工作带来难题。但是，经济适用房决不能忽视绿化工作，这关系到对整个经济适用房的体验和人们对惠民政策的评价。因此，我们需要做到，一是通过设计师整体的把握，对小区绿化从块状变为点、线、面结合的方式，做好室外空间的色彩搭配和宏观环境的空间丰富。二是可以通过将建筑和绿化工作合理搭配的原则，将建筑本身作为绿化工作的一部分，做好统一性与多样性的和谐统一。三是针对目前各地经济适用房建设过程中出现的建筑样式单一，管理模式粗糙的情况，设计人员和建筑人员应该努力做好设计本土化，做好经济适用房与当地建筑和人文风情的和谐统一，只有这样才能真正让人民群众信任经济适用房，树立经济适用房在人民群众中的口碑，真正做到惠民所需。

结语：

社会发展不断进步的今天，人民的物质文化需求不断增加，在面临着贫富差距拉大的情况下，经济适用房作为惠民政策将改革发展成果惠及到人民群众的一项措施，必须要满足人民特别是低收入者对居住条件的需要。因此，对经济适用房设计和建设过程中可能出现的问题必须要做好相关的研究工作，不断创新经济适用房的设计方法，让经济适用房真正的起到惠民作用。

3 [参考文献]

1吕少华；对小户型保障性住房设计的探讨[j]；中国城市经济；2011年12期

2保障房建设：压力大，但地方还在“加码”[j]；领导决策信息；2011年20期

3保障房建材采购平台9月推出[j]；广东建材；2011年08期

4包海泠；濮慧娟；；浅析大型保障性社区“新凯家园”的规划策略[j]；时代建筑；2011年04期

第2篇：小户型房屋设计范文

一、建筑户型设计现状

（一）建筑设计现状

建筑户型设计是一个综合性概念。随着社会生活水平的提升，建筑功能也不断完善，在当前建筑行业的发展过程中，产生了很多全新的概念，例如“绿色住宅”、“空间住宅”、“百年住宅”、“智能住宅”等，智能建筑更是未来建筑行业的发展趋势，智能建筑是从排水、供电、安防、防火及建筑基础等方面着手进行计划和斟酌，传统的建筑设计，一般只需要关注楼梯结构以及布局，但是智能建筑要结合电力供给、信息装备、数据通讯等多个部门，在建筑内部组成一个完整的布线系统，将独立的空间单位留到最后的设计阶段，一开始就要根据智能建筑的相关功能做好基础设计。比如有的智能建筑要实现房间内的统一管理，在整栋大楼要安装管理系统，一旦房间内部出现异常情况，要及时反馈到控制系统，控制系统再根据具体的情况作出反应。当然，在建筑行业不断创新的过程中应该要坚持一个基本原则——以人为本。建筑设计的宗旨是为人们提供更加舒适的生活和工作环境，只有以人的基本要求为准则进行建筑设计，对建筑空间结构进行规划，才能提高建筑物的价值。

（二）建筑设计配置因素

1、居住环境是首要考虑因素。在对建筑产品进行选择的时候，人们考虑的第一要素通常是小区居住环境，例如容积率、建筑密度、绿化水平等，都是影响客户对建筑产品进行选择的重要因素。在建筑高度限度的前提下，容积率越高则意味着建筑密度越大，绿化面积越小，因此对人们的居住环境质量产生影响。当前很多开放商为了提高经济效益，提高容积率，导致小区内比较拥挤，居住品质不高。2、住宅的套型面积因素。在选择建筑产品的时候，房屋的套型面积也是影响建筑产品选择的重要因素，在建筑产品营销过程中一般都会对单套户型的销售总价进行控制，近年来我国的房地产市场价格不断上升，开发商在进行住宅开发的时候，在保证住宅品质的前提下，一般会缩小套型面积，不仅可以满足一些家庭的小户型需求，同时也能提高企业的经济效益。3、户型设计因素。在套型面积相同的情况下，户型设计方案成为影响人们选择建筑产品的主要因素。优秀的户型设计往往能够脱颖而出，户型指的是建筑室内结构，当前很多房屋设计过程中都存在一些问题，例如无效空间过多，建筑物整体公共设施对主体空间的占用较大，导致人们在选择房屋产品的时候受到一定影响。究其根本原因，是由于设计师在对房屋进行设计的时候没有将实际生活带入到设计过程中，单纯地为了完成设计而设计，在建筑设计与施工过程中，不仅要考虑到开发商的利益，也要考虑住户的利益，只有双方的利益都得到保障的前提下，才能促进建筑行业的发展。

二、建筑户型设计分析

（一）户型设计总体原则

在现代建筑设计中，户型的设计与规划，应该要以人为本，即要根据人的要求以及建筑物的功能对建筑户型进行具体的设计。比如在办公楼的设计中，其功能是进行办公，因此在设计的时候应该要注意空间的设计，要给人营造出一种更加舒适的空间氛围，在空间高度的设计上，层高可以设置得比传统建筑高一些，建筑内部应该要尽量以方正户型为主，减少空间浪费，而且通透的办公环境也有助于提高人们的工作效率，不会给人带来压抑的感觉。再比如住宅设计过程中，由于其定位是住宅小区，因此在对户型进行设计的时候要考虑到实用性以及生活的舒适性，以舒适、惬意等为基本要求，对建筑户型结构进行规划，给人们提供自然、和谐的氛围，有助于人们放松身心。另外，在设计的时候还应该要充分考虑到节能以及对自然资源的充分利用，实现对室内空间的最大化利用。例如首先应该要将整个工程选择在向阳、避风的地段，其次，要对建筑物的所有内部空间进行合理设计，比如加大窗户，结合建筑物朝向进行各个空间的规划设计，从而能够充分、合理地利用阳光，减少灯光的使用率，而且还能使得房屋内保持良好的空气环境，为节能打下良好的基础。

（二）以住宅为例对户型设计进行分析

1、门厅设计。门厅是入户的必经之处，是室内与室外连接缓冲的空间，在建筑物中占有十分重要的作用。门厅具有存储功能，是整理着装的场所，也可以在视觉上给人带来缓冲，在设计门厅的时候要对长度进行控制，不宜过长，一般长度控制在1.5-2米左右为宜，太长的门厅会造成空间浪费。2、客厅设计。在房屋户型设计过程中，客厅是一个十分重要的部分，客厅是接待、聚会、谈话等活动的主要场所，在客厅的设计过程中应该要保证通透，客厅四周最好没有任何遮挡，客厅与阳台直接相连，也可以给室内带来充足的阳光与空气。客厅一般以方正型设计为主，层高通常控制在2.8-3米左右。3、卧室设计。卧室是一个私密性比较强的空间，应该要具有相对的独立性，在功能上可以进行拓展，不仅局限于睡觉，还可以具有衣物贮藏、梳妆、个人娱乐等功能，因此在卧室设计过程中要加强对卧室空间的隔离，例如有的建筑卧室中设计了单独的卫生间、衣帽间等小空间，通过对空间的合理利用，并且又能在卧室中形成一定的分隔，可以实现卧室空间的充分利用。4、餐厅设计。当前房屋室内设计中的餐厅与客厅基本是相连的，中间没有任何阻挡，一方面可以给人带来更宽广的视觉效果，另一方面也能拓宽餐厅的使用面积。通常在设计的时候没有明显的餐厅分隔，尤其是一些小户型设计中，可以通过后期的软装饰以及各种饰品的搭配，将餐厅与客厅分隔开。5、厨房及卫生间设计。厨房卫生间是房屋建筑的重要部分，在厨房卫生间设计过程中应该要注重功能性地体现。首先，厨房和卫生间的面积一般不宜太大，在房屋总体面积数量确定的情况下，可以相对地减少厨房卫生间的面积，而提高客厅、餐厅、卧室等空间的面积。其次，要对厨房卫生间的结构进行合理设计，尽量减少各种转角、梁柱等结构，防止对厨房卫生间空间进行占用，产生无效空间。例如在设计过程中常见的厨房与卫生间形状为细长型，细长型卫生间可以实现干湿分离，将浴区同其他部分隔离开来，是一种较为合理的设计方式。

综上所述，建筑物是人们赖以生存的场所，在建筑设计过程中，应该要结合现代建筑的发展方向，结合人们对建筑物的具体要求，对设计理念进行创新，对建筑户型进行合理规划，提高室内空间的利用率，为人们提供更加舒适的生活环境。

作者:陈灏 单位:广州市城市规划勘测设计研究院

参考文献

[1]胡志博.浅谈建筑设计中户型的选择与配置[J].中华民居旬刊，2012（07）

[2]尹健锋.浅探建筑设计中户型的选择及配置[J].装饰装修天地，2016（03）

第3篇：小户型房屋设计范文

【关键词】新农村；居住建筑；抗震；节能；安全

一、新农村居住建筑规划设计的原则

（一）自然性原则

即珍惜土地、保护环境，保证地质、生态、饮水安全的原则。要合理利用土地资源，严格保护基本农田，控制建设用地规模，针对不同类型的村庄选择不同的建设用地标准。要结合自然搞建设，保护好自然植被和河流水面，最大限度地减少对自然的破坏。发挥农村接近自然的特点，在建设中体现生态思想，维护自然生态，积极推广新能源利用措施和建筑节能措施。通过各种防灾设施的规划建设，提高农村的防灾能力，保证人民生命财产安全。

（二）整体性原则

即村庄及其周边田地共同规划，方便生活、有利生产的原则。新农村建设的内容之一就是进行村域规划，即不只对村庄进行规划，还要结合农业部门的调查分析对村域进行规划，注意调整居住、农业、工业三大用地比例，使得村庄与田地相结合，生活与生产相结合，规划出宜居的田园乡村。建设规划要对用地比例，道路网、绿化体系、公共设施、市政设施等进行科学的规划，达到经济、社会和生态效益完美统一，使得规划后的村庄在农民的生产、生活上更加方便。

（三）持续性原则

即规划建设持续发展、逐步完善、近远期相结合的原则。建设社会主义新农村是一个长期的过程，绝大部分村庄目前只能是在原有基础上以财力所及完成急需的基础设施和公共设施配套，以改善村民的生活环境质量。

二、新农村居住建筑设计存在的问题

（一）结构方面的问题

1、无抗震能力

农村建筑均无防震减灾的设计和施工要求。经济条件较好的农民参照城市建筑进行一些钢筋混凝土构造，如柱、地梁、圈梁及墙体拉结钢筋等，但往往很不规范、不完整，再加上施工不规范，抗震柱及地梁、圈梁的拉结钢筋规格、形状、混凝土的强度都很难符合抗震要求，经济条件有限的农民则无任何抗震措施。这样的房屋防震能力很差。

2、地基基础隐患较多

农村民居建筑的地基基础处理方案一般也是农民自己或农村泥瓦匠根据以往的经验而定的，随着农村经济条件的发展，农民的居住建筑已开始向2层或3层楼房发展，农村民居建筑的开间进深都较过去有了较大的突破（以前进深一般为5m，目前已达8m以上），为了满足更大的开间要求，农村民居建筑已大量采用钢筋混凝土梁式结构形式。因此，如果不采取针对性的技术方案，而仍用以前的经验确定地基基础方案，显然十分盲目，必然造成结构性的安全隐患，容易出现不均匀沉降，产生沉降裂缝。

（二）建筑方面的问题

多数农民不能正确处理建筑内容与形式之间的关系。许多农民为了追求某些主要空间，如客厅的高大、气派，而牺牲了其他应有的空间，如楼梯应是十分重要的使用空间，却往往被其他空间挤占而又窄又陡，老人及儿童几乎无法使用。有的农村居住建筑，在使用功能设施如卫生设施、上下水管系统、采暖系统、沼气池等方面不愿投资，为了形式美观而过多投资，使建筑美观却不实用。

（三）建筑节能问题

1、节能意识淡薄

受我国传统教育的影响，多数农民对我国国情的认识错误，认为我国能源取之不尽、用之不竭，所以在农村建筑上不关心节能问题。

2、无节能技术

农民不懂得从什么方面采取节能措施。如平房建筑的体形系数原本较城市的多层建筑大，在同等保温条件下能耗比城市多层建筑多10%～30%，再加上围护结构过于单薄，外墙相当部分是240mm厚砖墙，屋顶几乎没有任何保温隔热措施，门窗大都是大玻璃门、大玻璃窗，窗墙面积比一般大于0.5，本身不利于保温隔热。

三、新农村规划建设中居住建筑设计要点

（一）居住建筑设计标准

每户住宅应设卧室、起居室（客厅）、厨房、储藏室和卫生间等基本空间，功能布局应符合当地的生活习惯。居住人数4人以下的小户型建筑面积宜小于200了，超过4人以上的大户型建筑面积宜小于300m2。住宅净高不宜超过3m，平房层高可酌情增加，但不应超过3.3m。

住宅内入口和过道的净宽不宜小于1.20m，通往卧室、起居室（客厅）的过道净宽不应小于lm，通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，过道在拐弯处的尺寸应便于搬运家俱。外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施。阳台栏杆净高不应低于1.05m，防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m。

住宅的厨房应设置炉灶、洗涤池、案台、排油烟机等设施或预留位置，如果厨房和住宅分开设置应便于联系。有条件的地区卫生间要设在住宅内，应设置便器、洗浴器、洗面器等设施或预留位置，布置有便器的卫生间的门不应直接开在厨房内，卫生间地面和局部墙面应有防水构造，没有外窗时应有机械通风设施。楼房的卫生间要上下对应，不应直接布置在下层其他房间的上面。住宅内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75m；当两侧有墙时，不应小于0.90m。楼梯的踏步宽度不应小于0.22m，高度不应大于0.20m，扇形踏步转角距扶手边0.25m处，宽度不应小于0.22m。

（二）抗震设计

1、做牢做稳地基

（1）在软弱土层等不利地段建房，基础沟槽必须宽厚，槽底均匀铺设灰土层并分层夯实后，用水泥浆砌砖或石料混凝土做好基础，还可用加桩等技术加固地基。对于一般的软土地基，应设置大脚、地圈梁，预防不均匀沉降，以防不均匀沉降对上部结构的影响。

（2）在盐碱地地区建房屋，应加强基础防潮、防碱、排水等措施，防止碱潮对屋体的腐蚀作用，以避免降低强度。

2、合理布局房屋结构

体形规则、均匀、对称的房子抗震能力强。上大下小头重脚轻的房屋体形为竖向不规则，平面局部凸出的L形、“丁”字形体形为平面不规则，一头沉一头轻的为扭转不规则，不规则建筑抗震能力都较差。跃层、复式和错层户型的房子虽然在居住的舒适和美观度上有着平层无法比拟的优势，但抗震能力方面，平层的房子抗震性最好。

（三）节能减排设计

减少建筑能耗，是靠降低墙体、门窗、屋顶、地面的热量以及减少门窗空气渗透热来实现，改善围护结构热工性能，是建筑节能取得成效的关键。建筑物热工特性参数主要包括护结构墙体热阻、窗子面积及遮阳状况、屋面隔热情况等。

围护结构节能技术措施：墙体采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚氨酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数；门窗采用增加窗玻璃层数、窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃、封装玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施，改善门窗绝热性能，有效降低室内空气和室外空气的热传导；屋面采用高效保温屋面、架空型保温屋面等节能屋面；综合考虑建筑物的通风、遮阳、自然采光等建筑围护结构。新农村房屋建筑的墙体材料，主要有多孔砖、空心砖蒸压灰砂砖等。屋顶上设置太阳能，可以满足农民日常需求。

结语

综上，在新农村建设进程中，必须坚持从实际出发、统筹规划、分类指导、健全机制、稳步推进、注重实效的原则，正确处理好发展农村经济与改善人居环境的关系，政府从实际情况出发帮助农民认识到怎么样才能好好建房子，才能建好房子，建安全、节能、抗震、耐用的新农村新建筑。

参考文献

第4篇：小户型房屋设计范文

[论文摘要]目前衡阳市房地产业在土地资源供应、节能环保开发、房地产市场体系建设等方面存在较多问题，其原因是多方面的，必须从提高土地集约利用水平、重视环保节能、加强市场的调控监管等方面进行解决。

[论文关键词]城市房地产业；问题；原因；对策；衡阳市

据悉，1998—2008年房地产和建筑业增长对经济增长的贡献率接近20％，以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业。然而。地方政府对房地产业的过分依赖，致使房地产开发中资源浪费、环境破坏现象十分严重，影响着房地产业可持续发展。因此，研究科学发展观视阈下城市房地产业发展问题有极其重要的意义。

一、房地产业发展存在的问题

(一)土地被大量囤积。普通商品住房、保障性住房用地供应不足

房地产业的可持续发展，关键在于城市土地资源的可持续利用。2004—2008年，衡阳市购置土地面积远超过完成土地开发面积，土地出让量过大，除造成房屋供给过剩外，还导致未开发、未完成开发土地面积迅速增加，造成土地资源的严重浪费。从近年进入衡阳房地产业的资金来源看，衡阳房地产市场潜力较大，但外地开发商拿地相对困难，市区的成片优质土地资源已基本开发，买地只有到更远的市郊。一方面，大量的未开发用地集中在本地的各开发公司手中，未开发或等待开发。随着衡阳“一年一小变、三年一大变”战略的实施，衡阳的土地价格将会进一步上涨。另一方面，中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房等保障性住房用地供应不足，导致相应的房源缺乏。

(二)在节约资源和保护环境方面还很欠缺

1.房屋设计、布局不合理，能耗高，造成资源的浪费和环境破坏

首先，住宅区房屋外型设计平面形式单一，方型塔楼和长条板楼偏多，大规模成片开发、综合配套的社区较少，造成自然资源的浪费和环境破坏。其次，衡阳市住宅区楼间距普遍偏小，房屋显得非常密集，极大地影响了房屋的通风和采光，并且容易造成建筑的消防隐患，尤其以旧城区为甚。最后，房屋的能耗高。据统计，目前衡阳市每年新建建筑中，只有10％～15％能达到国家制定的强制性节能标准，80％以上为高耗能建筑，既有的建筑中95％以上是高能耗建筑。

2.房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏

房地产开发企业数量多但规模小，不但没有充足的资金与技术来保护环境和节约资源，而且在观念和管理水平上也往往局限于眼前利益。大量的短期行为表现为：一是开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度、容积率过高，缺少绿色空间；二是一些开发商甚至无视城市规划，随意毁林毁草，减少公共绿地，破坏人文景观，违章建设；三是在建筑、装修材料应用上，为了削减成本，往往通过采用耗能大、质量低劣的产品和偷工减料等手段来达到目的。建筑质量、公共绿地面积、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。

(三)房地产市场发展不成熟，市场体系不健全

1.房地产市场供求存在总量性和结构性失衡

2005—2009年，衡阳市商品房供应量为657.8万m2，销售量为5518万m2，供销比为1.19：1，市场库存量为106万m2，加上一批在建工程项目的竣工开盘，商品住宅楼供需比例失衡，市场供应总量过剩。结构性失衡主要体现在：一是大户型商品住宅销售不畅，适合中等收入家庭需要的中小户型、中低价位的普通商品住宅及保障性住房供应不足。2005—2008年，衡阳市144 m2以上大户型住宅市场供应量近140万m2，积压近80万m2。2008年全市新建商品住宅套型面积144m。以上占到了总面积的52％，小于等于90m2的仅占总面积的2.53％。从需求的调查数据来看，意向购买套型面积90—120m2的占57％，120～144m2的占28％。二是电梯房供过于求。2005—2008年，衡阳市电梯房市场供应量为130万m2，市场销售仅56万m22，近6成电梯房销售不畅。

2.房地产开发缺乏稳定的资金来源，房地产企业信誉度不高

据相关部门提供的数据，衡阳市房地产开发投资中有80％的资金来自金融机构贷款及商品房的预售收入，金融机构对房地产的支持程度相当高，而相应的风险也很大，一旦销售困难，资金链断裂，将会造成严重后果。

衡阳市银行业协会2006年初在《衡阳晚报》上公开曝光了10家恶意逃废银行债务的企业，有5家为房地产企业，共欠银行本金1.2亿元，利息3000万元。

3.房地产企业实力有限，违规现象较严重

至2009年，虽然房地产开发企业的总数上升到345家，但具有二级及以上资质的房地产开发企业仅有7家，这与衡阳市房地产业发展的步伐不相适应，房地产开发企业的规模和竞争能力需要进一步加强。由于分散、粗放式的开发，造成房地产在开发过程中经常出现房屋结构不合理、产品质量差、投诉多、资源浪费等现象。另外，违规建设、违规销售，虚假广告，一房多卖、延期交房办证、配套设施不到位，拖欠工程款和民工工资等问题较突出。

4.房地产市场监管体系不完善，相关部门配合不紧密。

近年来，相对于衡阳市房地产市场的快速发展，政府及相关部门对房地产市场的监管没有有效跟上。对房地产开发企业的违规建设、违规销售，虚假广告，一房多卖、延期交房办证、配套设施不到位，拖欠工程款和民工工资等问题监管不力。仅产权证办理一事，目前全市尚有近万户房屋由于各种原因不能依法登记发证，严重损害了群众利益，影响了社会稳定。

目前，政府各职能部门之间在房地产业上没有建立一个相互协调合作且比较健全的工作机制。规划、建工、国土、财政、房产等部门在落实规划要求、施工许可证管理、工程质量检查验收、土地开发利用、税费征缴、市场准入、销售广告、合同备案等环节相互配合、相互协调不到位，在信息与资源上不能做到共享共用，在处理问题时不能做到互助互动。市场监管缺位、不到位的情况较为突出。

二、房地产业问题产生的原因

(一)地方政府“土地财政”模式推动了房价上涨；相关职能部门执法不严、监管不力

房地产给地方政府带来的巨额收益，它显著地带动了当地的经济增长，并间接影响建筑材料、家电等行业，带动GDP的增长。这使得房地产在经济增长中的位置急剧上升，使得各地方政府纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半，土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。政府与土地之间的利益关系扭曲了土地市场的正常交易秩序，这是中央的房地产调控政策难以奏效的重要原因之一。

地方政府在土地上的财政收益还表现在房地产交易过程中。统计表明，在房地产建设、交易过程中，政府税(费)收入占到了房地产价格的30％左右，再加上30％左右的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的60％，而土地资源减少、银行坏账、资源衰竭几乎都与地方政府无关，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府对房地产企业的违法违规行为监管不力，对房地产市场调控力度不强。

(二)房地产市场本身不能解决中低收入阶层的住房问题

众所周知，市场机制在涉及外部性、公共产品以及社会福利方面存在失灵现象。房地产投资者盲目追求高利益，热衷于提供大户型、豪华型商品房，中低收入阶层能够买得起的中低价位、中小套型普通商品住房供给量就非常低，这势必造成房地产市场供求的总量与结构性失衡。根据西方国家的经验，应该采取“两条腿走路”的措施来解决住房问题，即高收入人群的住房问题交给市场，由市场解决；中低收入人群的住房问题由政府保障，通过非市场化手段解决。在我国这样一个人地关系紧张的现实情况下，只有政府为低收入阶层提供保障房，才能解决低收入阶层的住房问题，但目前政府提供的保障性住房严重不足，城市居民只能挤上市场购房的独木桥——这是当前住房市场出现价格过快上涨的根本原因。

(三)房地产开发企业过分注重经济效益。忽视了社会效益和生态效益

一是开发商片面追求投资利润的心理促使其采取短期行为。由于房地产开发投资大，收益高，房地产开发商急于求成，认为房地产开发是一次性的短期投资行为，仅考虑房地产销售价值的实现，忽略住宅质量及售后服务和管理。二是从成本一收益理论来讲，众多房地产企业不诚信的一个原因是因为诚信成本太低，不诚信所受到的处罚远远低于因为不诚信所带来的收益。当前对失信者的法律约束力仍然很弱，现有法律对契约关系的维护不完善。三是新技术、新工艺、新材料、新能源采用较少。由于相关配套措施还不完善，对形成现代化的住宅产业化体系、建筑体系和技术支撑体系缺乏优惠政策和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。

三、解决房地产业问题的对策

(一)提高土地集约利用水平，实现土地资源的可持续利用

1.盘活存量，调整土地供应结构，增加保障性住房用地供应

要切实加强和改进房地产开发的规划调控、土地供应工作，严格执行土地利用总体规划和土地利用计划，控制土地供应总量，大力推进节约和集约用地，严把土地闸门。要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制“十二五”住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，扩大上述5类住房的建设用地供应量和比例。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，确保供地计划落到实处。

2.加强土地供应管理执法力度

严格土地转让管理，严禁转让不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，依法制止“炒买炒卖”土地行为，杜绝土地投机行为，防止地价上涨过快。同时加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对拖欠土地价款、违反土地出让合同约定和有关规定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动，依法追究违约违规责任。要严格执行衡阳市土地利用总体规划，以规划为“龙头”，推动土地利用方式从粗放到集约的快速转换。

(二)重视环保节能。维护生态平衡

1.开发过程中重视环境保护，塑造环境优美、和谐的社区

首先，倡导房地产业内涵式集约型发展，在全行业逐步推广国际环境管理标准认证，对开发节约环保绿色建筑的企业给予政策扶持。在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观。其次，大力推进房地产建筑节能工作，在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又节约能源和改善环境的目的。最后，在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带、绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平，构造合理的城市绿化系统；改善城市交通、供水状况，提高城市生活垃圾、污水无害化处理率，发展固体废弃物的处理与回收再利用，从根本上改善居住区环境。

2.推进住宅产业化，倡导开发绿色节能住宅

住宅产业化是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。绿色住宅是在住宅的建设和使用过程中，综合处理人、建筑、资源三者之间的关系，节能减耗，提供舒适、优美、洁净的居住空间。房地产主管部门要抓紧制定绿色建筑标准体系，及时出台相应政策鼓励房地产开发企业提高科技含量，吸收循环经济理念，大力推进绿色环保住宅产业化。房地产开发企业融合循环经济理念，开发绿色住宅，可以从以下几个方面入手：一是充分利用土地现有地理条件，合理设计，利用自然风和自然采光；二是使用新型节能环保建筑材料，增强隔热保温功能，尽可能利用风能和太阳能等绿色能源和新能源，采用节水设计，设立雨水收集利用系统、污水处理后的中水利用系统；三是配以科学合理的绿色植物布局，隔离噪音，净化空气。

(三)加强对房地产市场的调控监管。促进房地产业平稳健康发展

1.调控商品房供给总量，优化住房结构，稳定住房价格

一是加强供应总量和结构调控。要根据住房建设规划和市场供求状况，制定住房供应年度计划，有效控制住房供应总量。把住房供应年度计划与土地年度利用计划相结合，采取用地计划的总量调控和中低价商品房在各区域内合理投放的区域调控相结合的手段，达到政府对房地产市场宏观调控的目的。增加保障性住房和普通商品住房用地的有效供给，由规划局和房产局结合当前住房供应结构和市场需求在项目审批时共同把关，确保住房结构合理、价格稳定。二是要继续整顿房地产市场秩序。房地产管理部门要会同有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。三是进一步加强商品房销售管理。要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

2.加大差别化信贷政策执行力度，加强房地产信贷风险管理

首先，各商业银行要按照“有保有压、区别对待，满足合理的房地产信贷需求”的原则，加大差别化信贷政策执行力度，控制高档住宅、别墅、商业营业用房的信贷投放，在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。其次，要加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。