设施农业市场研究精选(九篇)

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第1篇：设施农业市场研究范文

经过前期调研，公益性行业（农业）科研专项“西北非耕地农业利用技术及产业化”项目于2012年3月启动，由大宗蔬菜、葡萄、桃、食用菌等几个产业技术体系联手，从栽培基质、节水与生态、温室设计与建造、园艺品种选择、栽培技术、集成示范和市场研究等方面，设置了6个项目，从不同角度进行系统研究，并在主要区域设置示范点，希望摸索出园艺产业西移的配套技术模式和市场模式，给地方政府在生产上推广应用提供科学合理的技术模式。

由农业部规划设计研究院总工程师齐飞研究员主持的 “适合西北非耕地园艺作物栽培的温室结构和建造技术研究与产业化示范（201203002）”（简称 “西北非耕地温室结构与建造技术”项目，编者注）是“西北非耕地农业利用技术及产业化”项目设置的6 个项目之一。该项目于2012年启动的，旨在以工程技术研究为手段，以集成创新为特色，通过分析西北非耕地自然资源特点和影响温室设计建造等的相关因素，研究适合西北非耕地不同类型设施园艺生产的温室结构、材料、技术装备、配套基础设施和发展模式，提出适合在西北非耕地进行设施园艺安全、优质、高效、可持续生产的温室设计和配套建设标准化方法，显著提高非耕地上温室的技术经济性能、建造水平和抵御各种自然灾害的能力。在初步形成非耕地设施园艺装备技术体系的基础上实现产业发展模式的新突破，为西北地区转变农业用地方式、提高设施园艺产业竞争力与可持续发展水平提供装备技术支撑。同时，为我国非耕地资源的有效利用提供新的途径，有效增加全国耕地保有总量，提高食品质量安全水平，克服西北地区产业发展相关障碍，助推西北地区农业发展方式转变。

项目成果总体目标

项目采用先进的设计理念，以设施大型化、装备省力化、栽培无土化、管理智能化为设计原则，围绕温室结构、温室骨架、温室墙体、节能保温覆盖、主动蓄放热加温装备、应急加温设备、智能通风、抗风保温技术、室内省力物料运输、植株机械落蔓等设备开展联合攻关，研发出适宜日光温室的共性关键技术和适宜西北非耕地的先进实用技术，通过在西北非耕地示范点建造适宜西北非耕地设施园艺生产的装配式日光温室进行综合集成与示范。

项目实施内容与进展

项目实施以来，先后组成专家组赴宁夏、内蒙古、青海、新疆、甘肃、进行了西北非耕地区的专项调研，考察了当地的资源、环境，非耕地的利用现状和设施园艺发展现状，并召开专题交流会，全面了解西北非耕地设施园艺技术和装备现状；项目组成员赴世界设施园艺强国――荷兰、美国进行了温室技术发展现状和趋势调研。研制出了高强度、易装配、轻简化新型骨架；开发了以砂石、沙子、砂土等为建造材料的墙体结构；提出了优选的墙体复合砌筑方案；开发出适宜山坡地、沙地、砂石地的标准化日光温室结构。试制了复合墙体材料表观热导率测试系统；试制了墙体热流率测试系统；研究开发了保温被机械寿命试验设备；完成温室外保温覆盖保温性试验台改进工作；筛选出适宜西北非耕地日光温室的优良性能保温被；研制了日光温室内部水媒蓄放热系统和控制装备；试制了温室内物流设备；研制了保温覆盖材料安全卷铺装置；开发了基于遮阳和保温的低成本内拉幕装置；研制植株落蔓机械调整系统。分别在甘肃酒泉、青海德令哈、宁夏吴忠对上述研究成果进行了综合集成和示范，取得了较好的使用效果。

结语

第2篇：设施农业市场研究范文

关键词：新农村建设；农产品物流；对策分析

中图分类号：U-9

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)13-0001-02

1　研究现状与问题的提出

新农村建设作为党和人民的一项重要而又伟大的战略性工程，其必然要求有一个现代化的农业与之相适应。而目前影响农业发展的瓶颈正在从生产领域逐步延伸到流通领域，现阶段我国农业发展中面临的突出问题是农产品流通的市场化水平低，流通成本高，农民没有从流通领域享受到应得的比较利益。由于农产品最终要依赖于流通领域才能实现其价值，因此发展现代农产品物流，正在成为解决大市场与小生产矛盾的重要举措，成为提高农民收入、推动新农村建设和促进整个农业发展的关键。所以，从某种意义上来讲，发展现代农产品物流就成为了新农村建设的一个重要突破口，对这一问题的研究将具有重要的学术价值和现实意义。

随着物流业的发展，国内外人士逐步认识到农产品物流的重要意义，继而开始予以关注，理论研究方面陆续出现了一些富有启发意义的著作和文献，比较突出的有李柏园的《农产品批发市场研究》(1995)，风雷的《农产品市场组织模式研究》(1996)，杨孚平的《农产品流通与国民经济成长》(1996)，纪良钢的《农产品流通中介组织研究》(1999)等。另外，张声书和日本的佐伯弘治编写的《中国现代物流研究》(1998)部分章节涉及了中国农产品物流方面的研究；王之泰教授的《现代物流学》(1995)也提及了农业环境与农产品物流。

但总体来说，目前进行新农村建设理论与实践的研究已经很多，研究现代农产品物流问题的文献也不胜枚举，但将二者结合起来研究的并不多见。本文将新农村建设与农村物流产业发展结合起来研究，以新农村建设为背景。探索我国现代农村物流产业的发展思路，并提出发展农村物流支持新农村建设的政策建议。

2　新农村建设与农产品物流发展的内在联系

2005年十六届五中全会，我党重新提出了建设社会主义新农村，这次的新农村建设是科学发展观这一崭新理论指导下的新农村建设，是对科学发展观这一崭新理论的具体实践，而理论是行动的先导，正确的理论才能导致正确的实践。只有用科学发展观来解读新农村建设，用科学发展观来指导我国农产品物流体系的构建，才能保证新农村建设的科学发展。以及建设现代农产品物流目标的真正实现。

(1)对社会主义新农村建设目标的解读。社会主义新农村的建设目标问题，也就是建设怎样的新农村的问题。科学发展观的第一要义是发展，基本要求是全面协调可持续，这就回答了新农村的建设目标是实现农村的全面协调可持续发展。党的十六届五中全会提出的建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村的二十字建设目标是对科学发展观的发展要义和发展要求的具体体现。在新农村建设的二十字方针中，生产发展是首要任务，体现了物质文明的要求。而众所周知，广大农村的生产发展离不开农业生产方式的变革，因此，发展现代农产品物流就成为了新农村建设的一个重要突破口。

(2)对社会主义新农村建设根本途径的解读。社会主义新农村建设的根本途径问题，也就是怎样建设社会主义新农村的问题。科学发展观的根本方法是统筹兼顾说明新农村建设的根本途径在于统筹。其中一个重要层面就是就是要统筹城乡发展，关键还在于自觉地促进城乡交流，而现代农产品物流的发展不仅能够解决生产和消费的矛盾，同时也能促进城乡二元经济结构和社会结构的逐步改变，成为新农村建设一个助推器。

(3)对社会主义新农村建设的核心――以民为本的解读。科学发展观以人为本的核心说明了新农村建设要以农民为本，把实现好、维护好、发展好农民的根本利益，作为党和政府一切方针政策和各项工作的根本出发点和落脚点。近些年来，随着我国社会主义市场经济体制的进一步完善和科学技术的不断进步，农业和农村经济取得了长足发展，农产品全面短缺的时代已经结束，并出现了区域性、结构性过剩，而农产品流通不畅日益成为农业和农村经济发展的重要制约因素，农民无法从流通中获得应得的比较利益，因此发展现代农产品物流也是维护农民利益的一个重要途径，大力发展现代农产品物流成为了建设社会主义新农村的题中应有之意。

3　新农村建设中我国农产品物流发展存在的问题

近年来，人们对农产品的需求呈现出大量化、多样化、优质化和动态化的趋势，这与农产品生产规模小，生产有季节性、区域性、分散性等特点产生必然的供求矛盾。而农产品背后是一个巨大的物流系统，包括供应商、加工商、批发商、零售商。简略来讲，当前我国农产品物流具有三大特点：即物流数量大、品种多；物流难度大；物流要求高。

但由于中国是一个农业大国，而且目前尚处于以家庭为生产单位的生产阶段，所以农业生产资料和农产品的物流量不仅数量巨大，而且供应非常分散，物流成本很高。传统农产品物流模式局限于供应商和销售者之间的多环节重复物流，效率低下，现有农产品物流体系越来越难以适应新的市场发展形势。主要存在以下问题：

第一，农产品物流渠道比较单一，尚未形成多渠道的营销体系。农产品物流专业化和社会化水平低下。在我国，社会上对发展现代农产品物流的作用和意义的认知度和认同度至今较低。尽管物流主体呈现多元化趋势，但是总体看来，物流规模普遍偏小，竞争力不强。自营物流还占绝大部分，第三方物流发展比较缓慢。

第二，物流成本高，价值增值少。我国的农业经营方式主要是单户经营，农民对生产资料如种子、化肥、农药等的购买多以分散为主，而且农产品的销售都是各家分户进行的，物流成本过高。

第三，物流技术水平低，运输基础设施落后。农产品物流基础设施落后。重复建设现象严重及管理水平低下。据统计，我国目前有各类农产品批发市场5000多家，但具备一定规模的市场数量有限。与发达国家相比，我国农产品批发市场的建设、农产品仓储、交通运输条件和工具、信息网络平台等公共和准公共设施仍然落后；批发市场的管理缺乏相关法律法规的约束，标准化程度不高，农产品的检疫监测手段不完善，从而导致食品安全存在隐患。

第四，缺乏健全、快捷、灵敏、安全和可靠的信息服务。农产品物流各环节的信息化程度低下。我国农户获得农产品生产信息主要依靠传统方式，其他诸如来自当地市场、政府部门、传播媒体及网络的都很少。当前，许多农产品市场没有配备信息设备，相关物流信息网络系统还处于空白，在物流服务企业中，仅有39％的企业拥有物流信

息系统，绝大多数物流服务企业尚不具备运用现代信息技术处理物流信息的能力。

第五，农产品自身的缺陷造成流通的障碍。农产品物流标准化程度较低。一是各种运输方式之间装备标准不统一，物流器具标准不配套，托盘标准化没有推行，包装标准与运输标准不配套，物流包装标准与物流设施标准之间缺乏有效的衔接。二是我国农产品的质量卫生标准和市场内部的检验检测体系尚未建立，进人流通的农产品质量偏低，缺少检验手段和食用安全保证。

4　发展现代农产品物流推进新农村建设的对策分析

(1)加大对农产品物流基础设施的投入。农产品物流的基础设施建设，包括农产品批发市场的建设，农产品仓储、交通运输条件和工具等设施的建设。考虑物流量的大小、区位等因素，在粮食、蔬菜、水果、禽蛋、水产品等农产品集中产区，改、扩建一批集散功能强、辐射范围广的农产品产地批发市场，发展农产品加工配送中心；加强农村道路建设，实施村村通公路，提高通达率和道路等级，确保农产品的运输道路畅通无阻，物畅其流；加快农产品运载工具的开发生产，发展与改进各式农用运输车；加速农村电信基础设施建设，努力提高电话普及率；加快网络基础建设，改变目前信息“高速公路”塞车的状况，发展和普及宽带业务，不断推动网络延伸。

(2)发展新型农业合作组织，培育和完善农产品物流主体，完善农产品批发市场。新型农业合作组织是统筹城乡的纽带，建立起单个农户与市场之间的连接机制，促进农业资源横向集中和经营纵向一体化，以形成强大的市场主体参与竞争，为社会主义新农村建设提供更强大的支持。政府要大力发展农民合作组织，提高农民参与市场的组织化程度，促进政府与农民的联系，保护农民利益。

第3篇：设施农业市场研究范文

关键词:农产品;市场营销;创新

农产品市场营销就是指为了满足人们的需求和欲望而实现农产品潜在交换的活动过程。农产品营销是农产品生产者与经营者个人与群体在农产品从农户到消费者的流通过程中,实现个人和社会需求目标的各种产品创造和产品交易的一系列活动。农产品市场营销的主体是从事农产品生产和经营的个人和群体。农产品营销活动贯穿于农产品生产和流通、交易的全过程。农产品市场营销概念体现了一定的社会价值或社会属性,其最终目标是满足社会和人们对农产品的需求和欲望。

1我国农产品市场营销的现状

1.1农产品市场建设发展迅速

我国农产品市场发展迅速,类别繁多,包括粮油市场、蔬菜市场、水产品市场、肉食禽蛋市场、干鲜果品市场等。农产品市场数目基本稳定,交易额稳步上升,这主要是因为我国农产品交易市场在经历了几十年高速增长和规模扩张后,现正逐步实现从数量扩张向质量提升,流通规模上台阶,市场硬件设施明显改善,商品档次日益提高,市场运行质量日趋看好。

1.2农产品批发市场成为农产品流通的主渠道农产品市场覆盖了几乎所有的大、中、小城市和农产品集中产区,基本形成了以城乡集贸市场和农产品批发市场为主导的农产品营销渠道体系,构筑了贯通全国城乡的农产品流通大动脉。目前大、中、小城市消费的生鲜农产品80%～90%是通过批发市场提供的,农产品批发市场的大力发展,对于搞活农产品流通、增加农民收入、满足城镇居民农产品消费需求发挥着积极作用。

1.3以配送、超市、大卖场等为主的现代流通方式发展势头迅猛

超市作为一种新型现代营销业态在近几年也逐步涉足农产品销售领域,成为农产品营销渠道体系里的新成员,并与传统的集贸市场在零售终端展开了激烈的竞争,传统农贸市场的市场地位正在受挑战。另一方面,南京、广州、武汉、上海等地政府在大力推行“农改超”工程,旨在打造高效安全的农产品营销网络,使之与城市经济发展相适应。

1.4农产品营销中介发展活跃

现阶段,各种农产品购销主体:个体户、专业户、联合体不断发展壮大。依托这些活跃在城乡各地的农产品营销中介组织,使得小规模生产和大市场实现了对接,改变了过去产销脱节的尴尬局面,有效地缓解了农产品销售难的问题。他们的出现带动了上游生产基地的发育壮大,带领农民走向市场,帮助农民致富,为地区农业发展起到了一定的促进作用。

2农产品市场营销的创新

2.1农产品市场经营观念的创新

随着农产品相对过剩时代的到来,客观迫切要求农业产业化经营系统抛弃农产品运销观念,确立以市场需求为中心的现代农产品市场营销观念。农产品市场营销是一个比农产品运销更为广泛的概念,农产品市场营销要求农产品生产经营者不仅要研究人们的现实需求,更要研究人们对农产品的潜在需求,并创造需求。农产品运销观念强调的是以自己的生产为前提,如何把生产出的农产品运输出去并完成销售,考虑的是如何把产品变成现金。农产品市场营销观念考虑的是如何通过生产、传送农产品以及与最终消费农产品有关的所有事物,来满足顾客的需求。顾客的需求是农产品生产经营者的出发点、中心点和归宿点。

2.2农产品营销战略与策略的创新

农产品市场营销围绕目标市场需求的变化,综合地运用各种营销战略与策略,通过比竞争对手更加有效地满足目标市场的需求来实现企业增长和利润的实现。这就要求农业产业化经营系统充分运用现代市场营销的“10PS组合(市场调查、市场细分、市场优先、市场定位、产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略、政治权利和公共关系)”。

农业产业化经营必须源于对农产品消费需求的深入调查和细致研究,通过市场研究,发掘潜在需求,捕捉市场机会。根据一些细分变量来分割市场,进行比较、评价,选择其中一部分作为自己为之服务的目标市场,针对它的需求特点开发适宜的产品,制定合适的价格、渠道、促销策略,实现产品的既定目标。由于农业是弱质产业,比较利益低下,资金紧张,农业产业化经营系统一般难以进行大规模的宣传和促销,往往还要依靠“政治权利”和“公共关系”这两个策略。一方面,积极利用政府力量,获得宣传支持,引导百姓消费,扩大有效需求。另一方面,农业产业化经营系统应积极参与社会活动,改善与社会各界的关系,树立良好的形象,获得社会的关心和支持,通过公共关系达到宣传促销的目的。农业产业化经营系统还可以利用报纸、电视台等大众媒体以及其他社会机构为农产品营销创造有利的外部环境。

2.3农产品品牌决策与管理的创新

品牌管理是通过创立一个好的品牌,培育品牌、扩张品牌和保护品牌,奠定品牌优势,塑造驰名品牌,积累品牌资产。品牌管理过程实质是一个就品牌资产的各个方面的内容进行有步骤的规划和创新的过程,其根本目的就是塑造高资产的品牌。

创知名品牌是解决农产品销售难和提高农民收入的根本途径。随着农业产业化经营的开展,很多企业开始意识到品牌的重要性,越来越多的农业产业化经营系统开始有意识地应用品牌策略。事实上,农业产业化的过程就是一个依靠品牌优势,逐步建立农业产业规模优势,最终使农业产业得到进步和完善的过程。没有农产品品牌的创立和扩张,没有农产品品牌的优势,就不可能有农业产业化经营的健康发展,也就不能彻底解决农产品销售难的问题以及农业增产与农民不增收之间的矛盾。

参考文献

[1]王凯.品牌营销模型研究[J].市场周刊,2004(10):22224.

[2]吴兴安.关于农产品市场营销的思考及对策[J].大众科技,2005(12):2162217.

第4篇：设施农业市场研究范文

1 合理布局，建立科学的农产品批发市场体系

在农产品批发市场的规划、布局上，要从全局的角度出发，建立一个覆盖全国的健全、完善的农产品批发市场网络，提高农产品流通的效率和效益。在此基础上，各地应努力培养各类具有地方特色和优势的专业农产品批发市场，并以周边小型农产品批发市场为依托，形成贯通城乡的区域性农产品批发市场网络。重点扶持产地中心批发市场建设，充分发挥它的辐射带动作用。实践证明，产地中心批发市场建立后，周边众多的小型农产品集散市场就会被吸引过来，成为中心市场的卫星市场。

2 完善市场配套设施，灵活交易方式

我国政府及有关部门应加大农产品批发市场资金投入，加快市场的硬件配套设施建设。不断完善水电、道路、交通、仓储、运输、加工、包装、治安、消防、信息和生活服务等设施。同时，灵活交易方式并鼓励交易方式的变革和创新。实践证明，制与电脑结算有机结合，安全、准确、公平、快捷四大优势凸现。农产品交易方式的创新，可以大大节省双方的交易费用，并有利于建立比较稳定的产销渠道。

3 减少经营者负担，为农产品批发市场建设宽松的政策环境

农产品批发市场社会效益高，企业效益低，是具有社会公益性质的企业。加强对农产品批发市场的扶持，符合国家的产业政策，符合最广大人民群众的利益，各级政府应给予大力扶持。当前工作重点应该是：进一步搞好“绿色通道”建设。各级政府应结合全国范围整顿和规范市场经济秩序工作，加大治理力度，巩固和加强“绿色通道”建设，使“绿色通道”四通八达，贯通城乡，为农产品流通创造良好条件。

4 实现农产品批发市场的法制化管理

加快农产品批发市场的制度建设，有利于降低交易成本，提高流通效率。尽快制定批发市场法规，以规范批发市场的运行。批发市场在农产品流通中发挥着日益重要的作用。但是，由于缺乏规范化的管理，已经严重影响了批发市场的健康发展。一方面政府应借鉴成熟市场经济国家的成功的历史经验(如日本)，并结合我国批发市场发展现状和实际，加快与批发市场有关的法律、法规建设，制定既适合我国国情又向国际惯例过度的法制法规，对批发市场的规划布局、开办、规模、管理机构的设置与职能、软硬件设施、交易规则、批发市场的公益性等做出明确规定，将市场建设纳入法制化发展轨道，以减少交易的谈判成本和履约成本；另一方面政府要根据市场发展的日趋成熟，及时修订和完善各项法规，另外协同批发市场的参与者，通过交流和总结，制定一些共同的行为规则，以减少市场交易的磨擦成本，从而共同提高农产品批发市场的流通效率。

5 实现农产品批发市场经营主体的组织化、企业化

要改变商品市场“小”、“散”、“弱”状况，就必须实现农产品批发市场经营主体的组织化、企业化。首先，要使农户尽快成长为成熟的市场主体，使其生产经营完全以市场为导向；其次，发展市场中介组织，提高农户参与流通的组织化程度。商户在完成了原始积累后，加大生产经营投入，由个体户经营发展成为公司经营，实力和规模扩大；一批流通中介组织，如经纪人、协会等也都发展起来。这就需要在平等互利、合理分工原则的基础上，建立一批具有现代规模、专业化的批发企业集团；鼓励非国有商业企业和个体、私营商贩，改变传统的经营模式，努力把生产做大，逐步建立起一批起点高、辐射强的农产品交易市场。

6 对现有网络进行整合，建立高效的贯通全国农产品信息网

目前我国的农产品信息网络，组织化程度低，覆盖面小，真正有用的信息少，对调整农村产业结构，增加农民收入，未能发挥应有的作用。因此，建议以农业部信息网为基础，对全国农产品信息网实行整合，组建中国农产品信息网络股份有限公司，实行企业化运作。

7 实现农产品的标准化、规格化、品牌化、优质化

品牌是质量和信誉的象征，具有品牌的农产品社会需求不断增加，市场竞争力不断增强。而我国现有农产品尤其是不需加工直接消费的农产品，因其生产规模小、包装等原因，产品特征表现不明显，多数没有形成品牌效应。没有质量标准，市场信息的传播就会失真，批发市场实行拍卖制也无从谈起。因此，有关部门应进一步建立和完善农产品的品质、保鲜处理、包装、计量等质量标准。设立农产品质量检测中心，建立质量认证制度，严格按照标准对农产品实行质量检测、分类分级和包装规格化。农产品流通企业要通过产业化、标准化、规范化经营，主动开展品牌运作，让普通商品品牌化，使之适合市场销售，形成自己独特的商品，掌握市场主动权。

8 完善服务功能，拓展市场的外延与内涵

加强批发市场服务设施建设，与不断扩大的交易需求和不断上升的服务要求相适应，下力量逐步完善批发市场的信息、结算和价格形成功能，建立现代电子报价、电子信息、电子统一结算系统。大中型批发市场要积极推行制和拍卖制，在条件成熟的情况下，逐步发展远期合约和期货交易方式。在不断使现有市场上水平、上档次的同时，还要积极拓展市场的各项相关业务，如发展配送、连锁、加工和储藏等。在这方面，欧美国家的经验值得注意。我国的农产品批发市场目前正处于大发展阶段，社会效益和企业效益都不错，在这种情况下，市场更要居安思危，不失时机地拓展自身的业务：一是向农村延伸，发展产供销一体化经营，通过与农民联合兴办商品基地，加强“订单农业”建设，稳定掌握优质的资源；二是与连锁超市、仓储式商场和便利店等现代商业实行联合，为其配送商品，或者批发市场自己发展连锁超市，以扩大地商品流通规模，降低流通成本；三是积极发展仓储和加工业，实现产品的保鲜和加工增值。

自上个世纪80年代中期，国家逐步放开农产品价格和经营，我国的农产品批发市场蓬勃兴起并迅速发展，取得了全社会公认的业绩。总揽全国农产品批发市场发展状况，不难窥见其发展动态：主体日趋多元化、组织形式企业化、服务功能设施完善化、网络信息化、实施品牌发展战略等。由于种种原因，与发达国家相比，我国农产品批发市场仍处于初级阶段。依据当前形式，我国的农产品批发市场要赶上全面建设小康社会和经济全球化、市场一体化的时代步伐，把市场做大做强，需要的是中央的正确引导，需要的是广大“市场人”的不懈努力。农产品批发市场作为我国农产品流通的中心环节，定会适应新形势，发挥自身优势，调整发展战略，从而得到积极而又稳定的发展!

参考文献

[1] 李庆春.《品牌研究》，http：//省略，2005年

[2] 贵州农业大学学报.《农业市场学研究》，2005年，第4期

[3] 湖北农学院学报.《我国农产品批发市场研究》，2005年，第3期

[4] 国家统计局贸易外经统计司.《中国市场统计年鉴》，2005年

[5] 高焕喜.《农村商品经济教程》，中央党校出版社，2004年

第5篇：设施农业市场研究范文

关键词：物流金融；农产品物流；宿州砀山梨

中图分类号：F275.6 文献标识码：A

物流金融是指各种金融机构在物流供应链中，运用金融工具为物流产业提供价值增值的融资活动。农产品物流金融是农村金融机构通过产品和业务创新，为需要资金的农业企业开展农产品运输、储存和管理等活动而提供的融资活动，它是现代农产品物流与资金流的有效融合[1]，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。发展农产品物流金融，从宏观层面来看，可以有效带动农产品物流的发展进而带动农村经济的发展；从微观层面来看，农产品金融的发展一方面可以缓解中小企业融资难的问题，为农产品生产加工企业发展提供资金供给保障；另一方面可以为银行和第三方物流企业降低业务风险、提高利润来源，营造一种合作共赢的局面。

宿州市地处皖北，是中原经济区的主要城市之一，以砀山梨为代表的水果产业是其农业经济的四大支柱产业之一，砀山梨也是皖北地区特色农产品和水果产业的一个重要品牌和形象。发展农产品物流金融对促进水果产业发展、构建科学的物流系统，推进社会主义新农村建设和发展农村经济，具有重要的现实意义。

1 皖北地区农产品物流发展金融需求分析

当前，我国农产品物流进入快速发展的时期，国家将中原经济区定位为“国家重要的粮食生产和现代农业基地”，宿州作为中原经济区在皖北的重要城市之一也确立了在“十二五”期间“促进服务业大发展，首当其冲的就是要发展和建设现代物流”的目标。在这一背景下，皖北地区农产品物流领域的投资力度也将不断加大，对金融机构而言有着巨大的市场机遇。

1.1 农产品物流基本建设的金融服务需求

宿州是皖北乃至全国重要的水果生产基地，随着农产品生产的区域化、市场全国化格局的形成，新型农产品物流形态的不断发展，综合物流中心的建设和升级改造成为近年农产品物流发展基本方向，也将产生巨额的资金需求。宿州市在“十二五”规划中明确提出“积极推进西南片区、符离和蒿沟等三个区域大型物流基地的建设”，重点建设“光彩大市场物流园、市经济开发区物流园、宿州现代粮食产业园等物流园区……”。据测算，仅上述几个大型农产品物流中心，投资额将高达数亿元。与此同时，宿州市现有两家农业部定点市场（即砀山惠丰农产品批发市场和皖北蔬菜副食品批发市场）也急需升级改造。以砀山惠丰市场为例，截至2012年1～11月底累计交易量为342 625吨，累计交易额为

76 724.4万元[2]，承担着皖北乃至周边地区大部分果蔬的流通，其交易量和成交额分别以平均每年10%和30%的速度增长。但因其物流功能不全、市场总体布局和规划有待完善[3]，难以满足快速增长的农产品交易和物流的需求，其升级改造也需要大量资金投入。

1.2 农产品物流现代化发展的金融需求

在农产品物流技术及设施设备不断更新升级的背景下，现代化是农产品物流的必然选择，也必然产生投资需求。冷链物流是当前农产品物流的发展方向，但构建冷链物流体系投资大、周期长，传统的农业企业和物流企业难以依靠自身力量来建立。冷链物流发展滞后是导致农产品物流损耗大、成本高的主要原因之一。目前，皖北地区农产品冷链物流建设步伐缓慢，以砀山梨为例，其年产量达110万吨，但其冷库库容量仅5万吨，冷藏运输车辆更是屈指可数，显然难以满足其储运的需要。因此，大批现代化物流技术及设施设备的更新需求也为金融机构的介入支持创造了有利条件。

1.3 农产品的新兴交易模式催生金融服务需求

随着电子商务的快速发展，农产品的电子商务平台成为了砀山梨等农产品销售的一个重要平台。这种新兴的交易模式的深入发展，在提升电子商务平台建设信贷资金支持的金融需求的同时，也必然会催生网上支付、结算、转账等一系列衍生金融服务需求。此外，国家推行的“农超对接”等农产品流通模式，将会推动农产品连锁经营等农产品物流形态的蓬勃发展，在产生大量资金需求的同时，也将产生大量的资金汇兑、结算等金融服务需求[4]。

2 皖北地区农产品物流金融发展的对策

2.1 积极创新农产品物流金融产品和服务

一是发展农产品物流银行[5]。农产品物流银行实际上是质押贷款业务的一种，只不过客户用于抵押的东西不再是不动产，而是价格波动幅度小、变现能力强、抗跌性好的农副产品。发展农产品物流银行业务不仅扩大了现代农产品金融机构的中间业务，而且很好地解决了困扰中小农产品物流企业的融资问题，是加快农产品物流业发展的有力手段，也是开展农产品物流金融业务有效的运作模式。

二是创新和开发农产品物流金融产品和服务。将传统的资金贷款业务对象拓展到符合条件的农产品物流企业；依托大型农产品物流园区，推出供应链融资产品，为入驻企业提供配套金融服务；针对新型农产品物流形态，如电子商务、农超对接等衍生出来的金融服务需求，积极推出符合市场需求的金融产品和服务。

三是发展农产品物流设施设备的融资租赁。大型专业化物流设施设备（如冷链设备、专业化仓储设备等）资金投资大、回收周期长，往往成为了农产品物流企业发展的瓶颈。通过融资租赁的方式，使物流企业将融资和租赁合二为一，缩短建设周期，迅速扩大规模，并以此减少现金流的压力、优化企业资产结构，对农产品物流企业发展起到事半功倍的效果。

2.2 引导物流主体积极参与农产品物流金融

农产品物流金融的发展需要农产品物流主体的积极参与。政府和金融部门应当出台政策，引导和鼓励一些已经初具规模、具备一定物流服务能力的大中型物流企业主动开发和提供农产品物流金融服务，成为农产品物流金融发展的引领者。同时，积极培育多元化的农产品物流参与主体。砀山梨目前已经形成了以农户为中心的直销型物流模式、以农业经济合作组织为中心的联营物流模式、以批发市场为中心的平台物流模式和以龙头企业为中心的产业化物流模式[6]，在此基础上可以支持培育果蔬经纪人、专业合作社、批发商等中介组织，完善“农户+合作协会”、“农户+经纪人”等模式的合作机制，并在整合分散的物流主体资源的基础上来组建农产品物流协会。通过搭建农产品物流协会平台，有利于农产品物流企业运用信息化手段，对农产品物流过程、客户运营状况、库存商品市场价值作充分的了解和监控，以实现其与合作伙伴、客户以及监管机构协同作业的信息化，从而间接方便银行对农产品物流的监管。

2.3 完善农产品物流金融的保障机制

在制度层面，国家应当不断完善农产品物流金融的法律法规，地方政府应当充分借鉴先进经验，结合地方实际情况，出台相关的经济政策，为农产品物流金融发展提供制度保障。在具体操作层面，一方面地方政府应当加大对农产品物流的政策优惠和支持。可以物流园区建设为载体，加大对农产品物流的支持力度，可以采取贴息或免息贷款等方式，探索股份制合作开发运作物流园区的模式，为农产品物流金融发展拓展业务空间。另一方面要加强金融风险防范。通过农产品物流协会、金融机构和政府三方合作来建立健全信用机制和信用评估体系，制定信用标准，通过建立完善的农产品物流企业及农产品生产加工企业档案，对其历史经营记录、资质状况、信用状况与经营能力进行掌控，对企业进行信用分级。金融机构在立项环节也要强化价格风险的评估，在做好农产品市场研究的基础上，及时调整营销、授信和贷后管理策略，确保信贷资产质量安全。同时，金融机构也要加强对新型农产品物流业态的研究，对与其合作时可能出现的风险以及风险如何有效防范等进行综合权衡。

参考文献：

[1] 黄志平. 物流金融在现代农产品物流的应用探究[J]. 中国物流与采购，2011（1）：56-57.

[2] 砀山县农产品惠丰批发市场. 砀山县农产品惠丰批发市场信息[EB/OL]. （2012-12-20）[2013-02-30]. http：///xxgkweb/showGKcontent.aspx？xxnr_id=150973.

[3] 刘峥. 宿州砀山梨物流发展现状及组织模式研究[J]. 河北农业大学学报，2012（2）：103.

[4] 刘献良，孙立刚. 农产品物流行业发展的金融机遇研究[J]. 农村金融研究，2012（2）：72.

第6篇：设施农业市场研究范文

一、“文化旅游创新区”建设的条件

国发2号对“文化旅游发展创新区”定位的表述是：“传承优秀传统文化，弘扬社会主义先进文化，探索特色民族文化与旅游融合发展新路子，努力把贵州建设成为世界知名、国内一流的旅游目的地、休闲度假胜地和文化交流的重要平台。”这一目标的确定可以从以下三方面解读：

首先，贵州省旅游业发展迅速。2011年，贵州省实现旅游总收入1429.48亿元，同比增长34.7％：接待旅游总人数1.7亿人次，同比增长31.8％。较2010年，贵州省在旅游收入、接待人数增速分别高于全国13.9个百分点和19.3个百分点；总收入和接待人数在全国排名为15位和19位。而2001年贵州省旅游收入仅有81.46亿元，接待旅游总人数也仅有2021.5万人。贵州省从旅游业弱省跨入了旅游大省，旅游业在全国的影响力逐渐增强，为建设文化旅游创新区奠定了坚实的基础。

其次，贵州省有丰富的旅游资源。贵州山川秀美，喀斯特地貌、丹霞地貌、凉爽气候、原生植被、飞瀑流泉、溪水深潭、高山峡谷、溶洞天坑等等，构成建设贵州休闲度假目的地的物质基础。贵州更为吸引人的是在自然环境多样性基础上发展起来的文化多样性，以稻鱼共生系统为代表的世界农业文化遗产，完美地体现了山地农耕人与自然和谐相处的资源利用技术体系，原著民村落中的建筑、森林、农田、民俗等文化景观要素，共同构成了贵州最具国际竞争力的村落文化景观遗产，成为建设国际知名旅游目的地的文化资源基础。

第三，贵州旅游服务业初具规模。近十年来，贵州旅游交通条件改善显著，已基本形成联接各重点旅游区的高速公路网络，旅游公路网也基本成型，各重要旅游区已建成5个支线机场，客运高速铁路也开工建设，提高了贵州旅游的市场竞争能力。旅游接待设施不断完善，已有星级饭店344家，客房25569间，床位数46100张，接待能力明显提高。游客接待设施已基本建成，在贵阳、各地州市驻地及县城和热点旅游区建成游客信息中心，在各主要景点建成游客中心，提供导游和搬运服务、景区自然状况解说、设备租赁服务、为骑马旅游准备的马和马厩、紧急救助服务等。

二、“文化旅游创新区”建设的任务

为实现贵州旅游发展战略目标，将贵州建设成为“文化旅游创新区”，必须创新思路，开拓新市场，探索新模式，整合既有资源，促进旅游业转型升级。

首先，创新旅游业发展思路。对“文化旅游创新区”的深刻解读是创新旅游发展思路的前提。“文化旅游”与一般旅游的重要差异是：创意，将资源、环境、市场、社会背景等诸多因素整合，结合市场需求和竞争关系，最大限度地减少资源的约束，创造符合市场文化消费倾向的“文化旅游”产品，引领文化旅游消费市场，“夏威夷蜜月度假胜地”是成功案例。“创新区”既是指将贵州省作为文化旅游产业发展的试验区，更是指整合最具备条件旅游景区，形成贵州省文化旅游产业发展的核心区域。因此，贵州文化旅游业发展思路应定位在：创意、整合和重点推动三个方面。

其次，开拓新市场。由于国内观光游市场增长迅速，推动旅游市场规模不断扩大，旅游收入持续增长，多年来对旅游市场的研究与分析都集中在游客数量、客源地、游客行为等方面，对以消费意愿为主的旅游新市场研究长期停滞。世界休闲客的目光始终集中在“阳光、海滩、雪山”为主的自然美景，文化观光的热点也始终是“法老、玛雅、兵马俑”等世界杰出遗产的天下，贵州既有的旅游资源显然不能参与到传统休闲文化旅游市场的激烈竞争中，必须开拓新的休闲消费市场。从旅游消费市场看，随着物质生活改善与寿命的不断延长，生活压力不断增加，健康问题成为现代人关注的焦点，养生文化旅游将成为新的市场热点，吸引都市人寻找恢复身心健康的旅游方式。同时，大量城市家庭将休闲旅游作为重要的消费活动，市场急需要满足增进家庭情感的益智、体验性旅游产品，是体验型文化旅游市场亟待开发。

第三，探索新模式。贵州旅游发展为世界创造了旅游扶贫新模式，带动了一批传统文化保留较好村寨的经济发展，村落的少部分人因旅游改变了生活模式，增加了经济收入，基础设施条件也得到根本的改善，促进了旅游目的地的社会进步与经济增长。但是，村落文化旅游也面临着困境，景点同质化导致“西江兴起与肇兴和巴拉河流域的衰落”并行的现象，村落文化遗产保护的模式与结果也成为旅游部门与文化部门争论的焦点，旅游生计造成村落内部巨大的贫富差距，这些问题需要探索新模式加以解决。此外，贵州旅游业培育市场化程度不足，主要依靠政府扶持，急需探索以市场为主导的推动模式。

第四，整合既有资源。贵州有“公园省”的美誉，自然美景与民族村落星罗棋布，全省各县、甚至各乡都能够找到“景点”，旅行社推介的景区就多达360处，以黔东南州为最，达到120个。除黄果树景区外，大多数景区是近10年发展起来的，基础设施投入大、景区规模小、同质性高，急需根据消费市场特征进行整合，以不同特色吸引各类休闲游客。同时，单个景区的投资规模均较小、旅游接待设施共享度低、管理成本高、政府偏好主导景区建设等等问题也需要在新一轮资源整合中进行调整。

三、“文化旅游创新区”建设构想

第7篇：设施农业市场研究范文

（一）发展林下经济成为林农增收的新途径。以林菌结合的森林蔬菜产业、林农复合经营、林禽产值占 40%。的增收入来自林下经济发展，发展林下经济让广大林农尝到甜头。

（二）发展林下经济成为拉动农村内需的新举措。全县林下经济的快速发展，林农从林业上获得了较高的经济收益，农村生产生活条件得到全面改善，同时也拉动了农民的消费水平。该县保和乡通过大力发展核桃、油桃等经果林，兼顾利用林下养森林山鸡、种植反季节蔬菜等林下经济产业，农民建房、建养猪场、养牛场、养鸡场和农特产品贸易等空前活跃。发展林下经济是农民致富的另一选择。

（三）发展林业经济强化了生态，促进了林业健康发展-

通过这次调研发现，在这些林业经济发展好的乡镇，乱砍乱伐、滥砍滥伐的现象减少了很多，森林火灾的发生率也直线下降。这对提高森林覆盖率和改善居民的生态环境起到了非常积极的作用。

二、存在问题

林下经济作为一个新兴产业，发展还处于起步阶段，全县林下经济虽然取得了一定成效，但仍存在诸多困难和问题：

（一）规模总量不大，缺乏龙头带动。近年来，林下经济虽然取得了初步进展，但由于缺乏龙头企业带动，林下经济发展规模较小，难以形成竞争优势，不能满足市场批量需求。

（二）林下经济模式和品种相对单一。目前，全县林下经济仅有“林菌”和“林禽”两种模式，不仅发展模式较少，而且林下种植和养殖品种单一，很难满足市场多样化需求。

（三）基础设施条件差。林地属于涵养水源的生态林，这些地方普遍存在水、电、路等基础设施配套不完善等问题，制约了林下经济规模化发展、集约化经营。

（四）群众认识理解有偏差。二是农户普遍认为林下种养与普通种养没什么两样，甚至还不如普通种养；二是部分农户对林下经济发展模式、扶持方式和优惠政策等内容认识不够，缺乏参与热情；三是有的农户思想不解放，怕吃亏、怕赔本，畏首畏尾，对发展林下经济持怀疑观望态度。

（五）产业化经营水平有待提高。一是生产标准化程度低，以孟寨镇“林菌”模式为例，因没有菌棒生产企业，各农户均自行制作与扩繁，不仅菌棒成本高，而且质量无保证。二是市场组织化程度低，因，缺乏行业协会组织，没有形成订单农业，各农户单兵作战、自产自销，市场竞争力不强；三是管理技术水平不高，由于技能培训与服务指导跟不上，农户在种养过程中缺乏科学种养技术和管理方法，造成病虫害发生率较高，致使种养成本过大，经济效益不高。

四、对策建议

林下经济作为生态、高效、循环经济，发展前景广阔、潜力巨大。结合林下经济发展现状和普遍存在的问题，就全县林下经济发展提出以下五点对策和建议：

（一）科学引导，宣传先行：要充分利用广播、电视、网络、报纸等新闻媒体，通过技术讲座、科普宣传等方式，对发展林下经济的重要意义、技术模式和成功典型进行全面、深入、广泛的宣传，营造良好的社会舆论氛围；通过算对比账、算效益账.展示林下经济的综合效益与优势，引导群众转变观念，激发广大群众发展林下经济的热情。要采取“走出去、引进来”的方式扩大发展林下经济的宣传力与影响力。一方面，让“走出去”的群众解放思想、开拓眼界，增强发展林下经济的信心与决心；另一方面，让“引进来”的投资者能扎根林下经济，起到导向作用：把发展林下经济与林业结构调整相结合，以林业产业化相结合，以无公害农产品生产相结合，与林业科技推广相结合。坚持“一乡一特，一村一品”，林下经济发展应重点推广四种模式。一是“林菌”模式，即在林下建晾棚种植木耳、平菇、香菇、草菇和鸡腿菇等食用菌。二是“林禽”模式，即在林下放养或圈养鸡、鸭、鹅等禽类。三是“林畜”模式，即在林下规模饲养肉牛、奶牛、野兔等畜类。四是“林菜”模式，即根据林间光照程度和蔬菜的需光特性，种植各类蔬菜。

（二）创新模式，着力夯实发展根基。坚持“政府投资建设施，业主租用搞发展，农民人股增效益”的产业发展机制，着力把培育壮大产业龙头作为推进林下经济发展的突破口，大力推广“公司（大户）+基地+农户”产业化发展模式，要采取政策启动、科技推动、示范带动、利益驱动的激励机制，催生扶强一批专业化林下经济发展龙头，带动更多的群众投身林下经济发展。

（三）转变职能，优化服务。一要搞好技术服务，优化发展软环境。整合技术服务资源，由县林业和科技部门牵头，坚持科技特派员制度，成立林下经济技术服务队，深入实地开展技术服务。二要搞好资金服务，优化发展硬环境。各乡镇财政每年应安排林下经济发展专项资金，用于补贴农户和林地基础设施建设。县林业及相关部门要加大扶持力度，促进林下经济快速发展。县银行部门要创新信贷担保形式，推行林权抵押担保贷款，加大对林下经济发展的信贷支持。三要搞好市场服务，优化发展市场环境。按照群众自愿、民主管理、风险共担、利益共享原则，成立林下经济专业合作组织或协会，发展经纪人队伍，加强市场研究，建立预警机制，规.避市场风险，提高林下经济产业化组织程度，使林下经济不断发展壮大。

第8篇：设施农业市场研究范文

【关键词】生物医药服务外包业；集群；政府导向；南通市

【中图分类号】R—O 【文献标识码】A 【文章编号】1672—5158（2012）08—0252-01

生物医药产业是正在蓬勃兴起和迅猛发展的战略性新兴产业，具有技术密集、资本密集、高附加值及低能耗、低污染等特性，直接与人类健康、食品生产和安全、绿色资源和生产、环境和可持续发展密切相关。生物医药服务外包业是指运用生物医药研发所涉及的相关知识和技术，为生物医药研发活动提供研发策划、技术支撑和成果转化服务的产业，包括政策咨询、投资咨询、技术咨询、创业孵化、研发、技术交易、成果转化等服务内容。生物医药服务外包现已成为促进生物医药产业发展的重要手段。随着生物技术的飞速发展、新药开发过程的日趋复杂和国际上医药管理的不断完善，生物医药服务外包业得到迅速发展。

1.南通市生物医药产业基础

南通市生物医药领域已经形成现代中药、生物医学材料、生物药等产业。2010年全市规模生物医药企业90家，实现产值132.4亿元，同比增长42.8%。新医药产业发展迅猛，在全省的产值排名从2009年的第7位上升至2010年的第5位，首次超过了南京、无锡和常州。南通市生物医药产业已形成中成药系列、西药制剂系列、生物与海洋药物系列和医用新材料四大产品系列，已逐步形成了以南通大学为依托的江苏省神经再生高技术研究重点实验室、南通市生物医药技术重点实验室、良春风湿病研究所、江苏省核酸药物工程技术研究中心等省市级生物医药类工程技术（研究）中心。

2.南通市生物医药服务外包业发展的有利条件

2.1 政策导向支持生物医药服务外包业发展

生物医药产业是一个资本密集、知识驱动的高技术产业，产品研发时间长、成本高、风险大，技术具有高度的专业性、复杂性和综合性，并受到监管部门的严格管理。生物医药可分为四个主要阶段：药物发展、开发、制造和销售，每个阶段包含着一系列专业化的环节。整个环节以占据支配地位的大型跨国“生产者”为中心，来协调各环节的经济活动，形成全球供应链的垂直分工体系。

2.2 集群优势推进南通市生物医药服务外包业发展

南通市生物医药服务外包产业集群现已初具规模。其中，在南通经济技术开发区内，就分布有30多家生物医药服务外包相关企业。其中，联合国南通农药剂型开发中心作为亚洲地区最具现代化的农药剂型研发中心之一，为我国和亚太地区生态农业、环境保护工程化研究开发的公共服务平台。南通联亚药业有限公司多项新药申请成功通过美国食品药品管理局（FDA）的审查，已成功在美国上市或正在通过FDA认证的制剂药品累积达到100多种，并与全球十大著名医药公司之一——美国礼来制药签署战略合作协议，拓展仿制药生产和销售。南通联科药业有限公司成立博士后科研工作站，广纳人才进行新药研发。百奥生物技术（南通）有限公司拥有关键技术的自主性知识产权以及10余项专利技术和专有技术，其总公司在美国硅谷设有研发中心，是全球知名的小片断干扰核酸（siRNA）药物研发公司之一。南通迈特生物工程有限公司是美国知名的分子技术工业公司（MTC）在中国的生产基地、研发中心、销售中心。江苏领航干细胞再生医学工程有限公司是国家重大自主创新科技成果产业化示范基地，是中国干细胞技术自主创新的引领者，拥有国内目前标准最高的干细胞技术成果转化与产业化示范基地，建有产业化规模的干细胞GMP制备中心、全球单体容量最大的干细胞储存库。江苏安惠生物科技有限公司获得了中华人民共和国直销经营许可，该公司食用菌研发中心被农业部认定为“国家食用菌加工技术研发分中心”、“江苏省农业科技型企业”，并设立“博士后科研工作分站”。

3.南通市生物医药服务外包业发展对策

3.1 借力政策东风，加快南通生物医药服务外包业发展

生物医药服务外包业的发展与医药产业发展密切相关，是受政策影响较大的产业，政府主导的药品招标、政策性药品降价，以及普药“定点生产、直接配送、统一价格、强制使用”等措施，都对生物医药服务外包业发展产生重大影响。南通市至今未正式出台生物医药产业发展规划。政府要尽快制定产业发展规划，明确战略发展目标，研究重大发展问题，制定相关扶持引导政策，实施战略发展措施，强化组织协调和服务功能，推进生物医药产业快速发展。建立生物技术、医药、临床等研究领域、生产领域的技术专家、产业发展、生产经营管理专家组成的专家咨询委员会，开展战略咨询、技术论证、产业规划、市场研究等，提高产业发展的科学性、可靠性。

3.2 打造特色园区，建设生物医药服务外包业集群载体

集群发展有利于缓解生物医药产业持续不断的高投入，更有利于塑造区域内生物医药服务外包业的市场影响力。比如江苏泰州医药高新区，已集群了50多家大学和医药研发机构，有300多家公司先后落户，并加大了国际国内合作和人才引进，与全球十大生物产业园区建立了战略联盟。为此，江苏省科技厅专项支持泰州医药高新区休斯顿医学研究中心建设，打造国际医药研发交流合作平台。

3.3 强化政府主导，培育南通生物医药服务外包专业孵化器

第9篇：设施农业市场研究范文

一、房地产项目选址的影响因素

由于房地产项目的固定性和永久性，其地段位置是影响其投资成败的最重要因素之一。房地产的地段位置是指其所在的具体空间区位及周围环境(即相邻地区的自然环境、生态环境和社会经济环境状况。按其范围大小可分为宏观、中观和微观区位因素。

宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境。

中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等。

微观区位因素：指所处具体场所的自然条件、配套设施等。

这些不同层面上的因素直接影响房地产项目以后的生产和使用,会影响房地产的生产成本和销售价格。不同用途的房地产考虑的细部因素不一样，在房地产项目选址时,要根据具体的房地产项目性质、所在城市的经济与自然环境条件、具体开发时间来选择因素进行调查,其中的因素选择宜细不宜粗。在具体进行项目分析时，根据项目的实际情况，不同的因素采取不同的比重，得到最科学可靠的结果。

二、房地产开发地段的选择方法

1、土地的选择与评价

（1）土地的市场研究：

土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断，对城市特定的区域土地供应量和需求量的研究是为了判断一块土地的价值。第一要掌握已经出让、转让土地的数量。第二要做出未来土地走势的预测。

（2）土地的选择：

土地选择是通过市场调查，明确该市场某种产品的需求量特别大，由这种产品反过来确定一个最适合做这种产品的土地。这块地应该具备什么样的条件，对各个方面有什么样的要求，这样就有一个非常有针对性的指导。然后再找符合条件的土地。

（3）土地评价：

1）基本的地域性指标：宏观区位非常重要，当你在一个地区或者一个城市做很多项目时，比如有办公楼项目，有商场项目，有住宅项目，区位的相互配合是相当重要的。2）基本的物理性指标：基本的物理性指标包括土地规模、形态、地貌等指标。城市规划部门的规划要求是非常关键的，尤其是一些硬性的指标，容积率、总面积、限高、出入口等，对这些指标要做很好的分析。3）基本的经济性指标：经济性指标中最重要的是综合地价，不仅是土地出让的费用，还应包括拆迁等其他费用。同时要考察土地获取方式及条件以及土地的性价比。

2、区位的动态判断与深层分析

（1）区位的升值潜力：

区位选择要对地块的升值潜力进行分析。城市基础设施的改善，城市人口的增加进而对土地面积需求的增加，地方政府的税收政策以及其他许多因素都会影响土地的价格水平。在微观层次上，具体考察城市内某一特定区位的土地价值增值因素可能包括土地使用者对土地进行资金和劳动的投入，地方政府的投人，城市规划的作用等

（2）区位的超前意识：

要用超前的意识去选择地块，首先好地段、好区位的概念指的是开发商超出一般人的眼光，不看一时一地的地段，而是从更大范围来考察地段的价值，有可能被认为是荒山野岭的地方，而开发商认为是最佳的地段。

（3）区位的可改造性：

地块不可移动这一性质仅仅是最基本的特征，但由于地块的可改造性，会使同一地块在不同时期的价值表现各异。由于开发和改造，使地块显示动态的价值走势。

三、不同类型项目不同的选址要求

1、普通住宅建筑的选址要求：

大户型住宅选址没有明显的区域倾向，在市中心或城市郊区都有大户型产品。但由于大户型多提供给高端客户，价格也比较高，因此这些项目一般处于不可复制性的地段或具备稀缺景观资源的地段。而中小户型的目标客户是以年轻的创业者为主的，他们一般选择离市内上班比较方便的地段购房，或者是交通便捷的地铁轻轨沿线。因此中小户型选址需具备几个条件：一是项目最好位于市区或城市边缘(为老年人开发的中小户型项目可在郊区)；二是要拥有完善的配套设施；三是需要交通便利；四是地处成熟社区，生活便利。

2、别墅的选址要求：

1）环境资源的稀缺性。得天独厚的自然环境，具稀缺性的景观资源，是最基本的条件。2）交通的便利性。别墅的买家都是有车一族，因此直通市内或机场的一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅的强力卖点，而且车程宜在30分钟之内。3）人文资源的优良性。人文资源指居住的人文氛围，除去旅游度假区以外，具备乡土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，这样才能最终形成别墅社区生活的居住文化。

3、不同开发规模的企业的不同选址要求：1）大型开发企业的选址：倾向一些大型开发企业除了为营利在优势地段进行开发外，还必须保持一种广泛的、专业化的公司组织形式和维护自身的“品牌效应””。这些用以储备的土地通常是低价的、大规模的，因此也就是多位于郊区。 2）中型开发企业的选址倾向：中型开发企业一般很难承担或不愿承担土地风险，这主要是由于他们一方面不能很容易地获取相关信息，从而难以确保开发成功，也难以承受大面积土地长期开发建设所带来的资金压力。因此更倾向于在市中心的热点区位开发高容积率住宅，或者针对最高端市场需求在具有自然环境优势的郊区建设低密度别墅区。3）小型开发企业的选址倾向：小型的开发企业则依托自身可利用的各种资源力图搜寻市场空隙，因而没有特别固定的投资区位倾向，而是在更小的地块上进行填充式建设。当然为了获得市场认可，这些小型开发的区位还是多数选择在业已建立起良好社会声誉的“板块”中。

4、旧厂开发选址要求：旧厂改造，其明显优点是地价相对便宜，拆迁方便，减少了开发过程中烦琐的谈判工作，加快产品的推出速度，将利于在市场营销上把握主动。旧厂开发选址特点有以要用发展的眼光选择旧厂地块，并顺应城市发展方向。地块选择城郊结合部，交通方便．配套相对完善。在选址时，一般选择位于城郊结合部或是老城区的旧厂，并且这些地块要拥有比较方便的交通环境，尤其是要有完善的公共交通工具，方便工薪阶层的出行需求。

5、大型公共建筑选址要求：在进行大型建设项目选址时，对该项目可能带来的经济影响要有所分析。项目对周边地区的可能形成土地增值的范围、增值潜力进行土地经济分析，选择相对较优的选址方案。对项目选址的市场因素考虑，可以使得大型建设项目选址，不仅可以达到城市空间建构的合理层面，而且又可取得良好城市经营效益。

四、总结：

房地产项目的选址时进行房地产项目建设的第一步，在选址的工作进行时，要建立科学综合评价体系，进行多方案的比较选择，进而确定选址方案，而且对选址方案的评价也不能单一，应该是多角度的、综合的。在科学的方法指导下，获得房地产开发项目选址的最优最合理方案。

参考文献：

[1]《基于特尔菲法的房地产开发项目选址研究》.作者：邹金秋;张根寿：华中农业大学学报 2002(02)期

[2]《住宅房地产项目开发区位选择策略研究》作者： 孙艳 刊名：现代商贸工业 2009,21(19)期

[3]《房地产开发项目选址的综合评判》作者： 蒋涛刊名：现代经济信息 2010(14)期

[4]《房地产开发项目选址方法研究》作者： 李凯， 卢超 刊名：城市建设理论研究 2011(22)期