房地产项目财务培训精选(九篇)

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第1篇：房地产项目财务培训范文

【关键词】房地产企业；纳税筹款；新会计准则

一、纳税筹划的基本原则

纳税筹划指的是在我国税收法律的允许范围之内，纳税人为了达到减税、节税的目的，通过各种经营安排进行的一系列财务活动。对于企业纳税筹划来说，这种财务活动必须遵循以下三项原则：

（一）合法性

一切纳税筹划都需要基于符合国家法律的基础之上进行，不能突破国家税收法律的框架和界限，否则就会转变成为偷税漏税行为。

（二）预见性

企业必须在履行责任义务之前已经安排好的纳税筹划活动，而不能够在企业经营活动结束之后，才通过各种方法和手段来达到减税、节税的目的，例如制造假账等等。

（三）成本性

企业进行纳税筹划的根本目的是通过减少赋税达到降低资金成本的目的，但是在筹划的过程中很有可能会带来资金成本的支出，当支出大于减少赋税的收益时，纳税筹划方案不予成立。

二、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划

（一）房地产企业借贷利息的纳税筹划

目前，我国大多数房地产企业的项目资金都是通过借贷而来，这种借贷方式有着借款周期长、借款数额大、借款利息高等特点。此时，房地产企业就可以采取合理的利息扣除方式来完成借款利息的纳税筹划工作。第一，房地产企业可以在项目开发成本中计入房地产项目完工之前的借款利息费用。尤其是对于房地产开发经营的企业，还可以将土地使用权支出金额和房地产项目开发成本的总额加计20%扣除，从而达到增加扣除条目、降低增值金额的目的，通过税率和税基两个方面共同减轻企业缴税负担。第二，当房地产项目开发完成之后，其利息费用能够提供相关金融机构证明，按照转让房地产项目来计算的，可以通过金融机构提供的收据凭证扣除，但是不能超过按照同期银行贷款利率计算得出的金额数目；如果不能提供相关金融机构的证明，或者不能按照转让房地产项目来计算利息费用的，在房地产项目开发费用计算方面，要按照土地使用权支出金额和房地产项目开发成本总额加计10%一下扣除。

（二）房地产企业所得税的纳税筹划

延迟纳税筹划指的是房地产企业可以利用拖延房地产项目完工时间的方法，达到延缓企业缴税时间、减小企业资金压力的目的，这种方法实际上也能够体现了企业合理进行纳税筹划的良好效果。由于企业已经完成项目开发之后，就不能够按照计税毛利率的方式来纳税，但是，国税发[2009]31号政策文件规定的计税毛利率费用较低，基本没有任何所得可以进行所得税的缴纳，因此，房地产企业可以按照政策文件内规定的房地产项目完工条件，尽量延迟项目的完工时间，这样既利用了我国税收法律规定的税前扣除项目，又可以达到合法延迟纳税的目的。企业还应该足额购买税收法律内规定的能够税前扣除的费用，包括住房公积金、养老保险、生育保险等等，这样使得企业在遵守了国家法律法规的同时，又降低了企业所得税的缴纳。

（三）土地增值税征收范围的纳税筹划

我国税法对于确定是否属于土地增值税的征税范围有着明确规定，房地产企业可以根据我国税法的判定标准进行合理的纳税筹划，关于房地产项目的代建行为是否进行征税这个问题，我国税法中有着明确规定，房地产项目的代建行为指的是由客户指定的房地产开发经营公司代替其进行项目开发，当项目开发完成之后，房地产开发经营公司向客户收取一定的代建资金。对于房地产开发经营公司来说，由于其代建资金收入没有发生实际的房地产权转移，所以其代建资金收入属于劳务性质的收入，因此不在于土地增值税的征税范围之内。我国税法中指出：当一方付出资金，一方付出土地，由双方共同合作完成房地产建设，待房地产建设完成之后按照既定比例分房自用的，可以暂免土地增值税的征收；待房地产建设完成之后进行实际转让，需要对其征收土地增值税。由此，房地产开发经营公司可以通过税法相关规定进行合理的纳税筹划，从而达到有效降低缴税金额的目的。

三、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划应注意的问题

（一）纳税筹划需要多部门配合完成

企业实际纳税筹划工作中，计财部门只能够正确的反映出企业整个生产经营的过程，而纳税筹划、生产经营、投资集资等一系列具体业务也需要其他部门相互配合完成。房地产企业的房地产企业税负是在其生产经营的过程中产生的，企业的缴税与生产经营的具体业务密不可分，因此，纳税筹划要以房地产企业的生产经营业务作为起始，这也是在计财部门完成财务核算过程前的具体业务。由此，房地产企业的纳税筹划工作需要企业相关部门的大力配合和有力支持，在进行纳税筹划工作之前，首先对企业业务流程进行严格规范，加强税务管理，促进企业各个部门之间的沟通合作。结合房地产企业实际纳税筹划经验来看，只有对企业业务流程的所有环节进行合理的纳税筹划，才能够最终达到减少税负的目的。

（二）纳税筹划应该防范风险出现

房地产纳税筹划风险包括企业在完成纳税筹划的过程中由于受到诸多因素的影响，最终导致企业纳税筹划的终止或失败的可能。因此，房地产企业应该不断加强我国税收政策的学习，提高纳税筹划风险责任意识；对企业纳税筹划负责人员进行专业课程的培训；企业领导层应该重视税企关系，加强沟通和联系。其中，企业纳税筹划负责人要有较高的知识水平，要熟知税务、财务、会计等多方面的技能知识，这样才能通过自身良好的职业素养为房地产企业进行合理的纳税筹划。

总结

综上所述，本文在基于新会计准则下，从三个方面介绍了房地产企业的纳税筹划，探讨了房地产企业在纳税筹划过程中应注意的部门配合和风险防范问题。随着我国税法的改革完善和市场经济制度的健全，相信房地产企业纳税筹划工作越来越有章可循、有理可依。

参考文献：

[1] 李建英. 谈房地产开发企业营业税的纳税筹划[J]. 商场现代化. 2010（29） .

[2] 杨娜. 新财税制度下房地产企业纳税筹划的主要方式[J]. 经济视角（中旬）. 2011（08） .

[3] 石红红. 房地产企业土地增值税筹划分析[J]. 辽宁工程技术大学学报（社会科学版）. 2011（02） .

第2篇：房地产项目财务培训范文

【关键词】 投资性房地产 税务 会计 差异 协调

根据规定，投资性房地产是为了赚取租金或者实现资本增值而持有的房地产，主要包括已经出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的土地使用权。它是一种让渡资产使用权的行为，其主要行为为出租土地使用权和建筑物。目前，企业开始实施新的投资性房地产会计准则对企业持有的以投资为目的的房地产项目进行确认、计量和披露，这个规定引入了公允价值计量模式，投资性房地产的后续计量模式就包含了成本模式和公允价值模式，投资性房地产项目的会计准则和税务处理规定差异较大，在实务中企业需要了解这种差异并进行调整，做好投资性房地产项目的会计处理和税务处理衔接。

一、从投资性房地产主要涉及的税种考虑其对会计和税务处理的影响

目前，从投资性房地产准则中分析，投资性房地产项目主要有房产税、土地增值税和企业所得税，这些税种都是基于建筑物和土地使用权产生。由于会计准则和以上这些税种的税务处理有一定的差异，导致投资性房地产项目的税务处理和会计处理有一定的差异。

1、房产税对投资性房地产项目会计和税务处理的影响

房产税是基于房屋的税目，其征税对象是房屋，它是按照房屋的计税余值或者房屋的租金收入进行计税，它是财产税的一种，分成从价计征和从租计征两种方法。这两种方法的不同也对会计和税务的处理差异产生一定的影响。从租计征并没有影响税基，因此会计准则的处理方式和税务处理并没有存在差异。但是对于从价计征的方式而言，由于房产税是以房产余值或者租金收入为计税依据，即从价计征，这就没有考虑房产增值的部分，另外从价计征的税率为1.2%，从租计征的税率为12%，但是会计准则是允许投资性房地产项目在后续的处理中采用公允价值的模式，一旦资产负债表日公允价值和账面价值有差异，税务处理和会计处理就有一定的差异。

2、土地增值税对投资性房地产项目会计和税务处理的影响

土地增值税是一种流转税，它是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值收入计税的一种税目。土地增值税是对增值收入征税，而企业会计准则是规定在采用公允价值进行后续计量时，企业需要根据公允价值调整投资性房地产的账面价值。这种税种仅仅是在房地产的转让环节取得的转让收入征税，是否计征的判断依据就在于公司的这个投资性房地产是否有发生了产权或者土地使用权的转移。根据会计准则的规定，会计主体需要在资产负债表日以公允价值确认土地增值，如果产权并没有发生改变，企业不需要缴纳土地增值税，这种规定的差别也造成了企业在土地增值税上的税务处理和会计处理有一定的差异。

3、企业所得税对投资性房地产项目会计和税务处理的影响

企业所得税是企业必须缴纳的税目，但是部分项目可以在税前列支。按照税法的规定，企业如果按照税法规定的折旧方法和年限对房地产项目计提折旧或者进行摊销产生的费用可以在税前列支，以此计算应纳税的所得额。但是在企业会计准则中则规定，投资性房地产项目如果采用了公允价值模式进行后续计量，企业需要对投资性房地产项目进行计提折旧或者摊销时需要以资产负债表日的公允价值调整账面价值，两者的差异计入当期的损益，这种不同的处理方法要求也造成了这个税种下的税务和会计处理的差异。

二、从投资性房地产初始计量和后续处理考虑其对会计和税务处理的影响

1、从投资性房地产初始计量考虑其对会计和税务处理的影响

税法相关规定要求公司在初始计量投资性房地产项目需要以历史成本为基础，所谓的历史成本就是指企业在获得投资性房地产项目时的支出金额，在持有期间，除了根据税法可以确认为损益的项目外，不得随意更改计税的基础。对于房屋建筑物的初始计量需要分类处理，对于买入的房屋建筑物，应当按照买入的价款和相关税费作为计量基础；企业自行建造的房屋建筑物，其竣工结算前的一切支出均为计量的基础；通过投资、重组、交换等获得房屋建筑物，资产的公允价值和相关税费作为计量的基础；融资租入的房屋建筑物则需要按照公允价值和最低租价付款额的现值孰低项目加上租赁合同过程中的费用作为计量的基础。对于土地使用权的初始计量就需要按照买入价格、相关税费、其他支出作为计量的基础；通过置换、投资、重组获得土地使用权则是按照公允价值和税费为计量的基础。

会计准则要求在初始计量的时候，相关单位需要根据成本进行计量。这也是需要根据不同的类别的投资性房地产项目采用不同的入账项目。对于外购的投资性房地产项目，需要按照购买的价格、其他的支出和相关税费；对于自行建设的投资性房地产项目则是需要按照该投资性房地产项目达到可以使用状态之前的一切开支；其他类型的投资性房地产项目则是需要根据会计准则的要求，将符合条件的成本计入计量基础中。

2、从投资性房地产后续计量考虑其对会计和税务处理的影响

由于在后续计量中可以采用成本模式和公允价值模式两种，本文需要对不同模式下的影响进行分析。

（1）成本模式。在成本模式下，税务处理认为成本和费用必须能够确定，不能够仅仅由纳税人自行预测，这种预测包括了减值准备等，例如投资性房地产项目的减值准备项目是不能够在税前扣除，除非这种项目已经是确定发生，即投资性房地产项目已经处置了。另外，折旧和费用的摊销也必须在税法规定的标准内才能够扣除。会计处理则需要遵循会计谨慎性的要求，这主要表现在资产减值准备上，当投资性房地产存在减值的现象，会计上需要计提减值准备，这个减值损失就计入当期的损益，同时这种减值损失不可在后期转回。同时，投资性房地产也需要依据扣除资产减值损失后的账面价值计提折旧或者摊销。

（2）公允价值模式。投资性房地产项目的税务处理在公允价值模式下是不得将公允价值的变动损益纳入计算应纳税所得额中，在这个模式下，投资性房地产项目也可以通过计提折旧或者摊销进行扣除。在公允价值模式下，投资性房地产项目的会计处理需要提供确凿的证据以表明投资性房地产项目的公允价值可以持续获得，在这种模式下，投资性房地产项目不得计提折旧或者摊销，在会计处理中投资性房地产项目应当以资产负债表日公允价调整其账面价值，差额记入当期的损益。

三、从投资性房地产转换和处置处理考虑其对会计和税务处理的影响

1、从投资性房地产转换处理考虑其对会计和税务处理的影响

在会计准则规定中，投资性房地产项目可以和其他资产之间进行转换，这需要满足以下条件：投资性房地产项目为自用、将自用的房屋建筑物改为出租使用、停用自有的土地使用权改为出租等。在成本模式下，投资性房地产转换前后的账面价值不变；在公允价值模式下，企业如果进行自用房地产或者存货转换时，企业需要以转换当日的公允价值进行计价，如果账面价值大于公允价值，差额记入当期损益，这种处理也适用于将投资性房地产项目改为自用；如果账面价值小于公允价值，则差额记入所有者权益。

在税务处理下，需要区分不同的类别分别计算纳税基础。首先，如果是企业将原本采用成本模式计量的投资性房地产项目，且之前也没有计提减值准备，那么将其转换为无形资产或者固定资产时候可以直接转换为自用形式，将土地使用权确认为无形资产，如果该项目已经计提了减值准备，则需要进行纳税调整。其次，企业将原本公允价值模式下计量的投资性房地产转换为固定资产、无形资产，需要根据会计处理中的账面价值和公允价值差异记入当期损益。再次，如果是房地产开发商将自建的房地产转换为投资性房地产，无论采用何种计量模式均是需要确认收入，并以公允价值作为计税基础。

2、从投资性房地产处置处理考虑其对会计和税务处理的影响

在会计处理上，当企业出售、报废、转让投资性房地产项目或者投资性房地产项目发生毁损的，应当将处置的收入扣除其账面价值和相关的税费后计入当期损益。即，当投资性房地产被处置或者永久不再使用时，应当终止该项投资性房地产。在税务处理上，企业处置投资性房地产项目时，需要按照税法的规定，将转让的收入纳入转让财产收入，同时在计算应纳税所得额时候将该资产的精致和转让费用在税前扣除。

四、进一步协调投资性房地产会计和税务处理差异的建议

目前，投资性房地产项目中的会计处理和税务处理差异较大，对实际财税操作造成了一定的难度，一般而言，税法的改变较缓慢，这就需要税法调整其相关的规定，这样才能够减少差异。例如，税法可以从调节收入、维护税基的基础出发，遵循相关性和谨慎性的原则，寻求和新会计准则的协作。

税法可以对整个房地产税收进行调整，将房地产区分为经营性房地产项目和投资性房地产项目，国家可以参与房产收益的分配，调节房产所有者的收入，从长远分析看，国家可以逐步在房地产领域中推行公允价值模式。当然这种推行也是需要在公允价值可以获取且市场信息较为完备的时候推行。税法也可以进行相应的修改，以资产公允价值作为计税基础，对资产增值的部分进行全额征收企业所得税，逐步缩小两者的差异，充分发挥税收在调节经济、组织财政收入的作用，逐步实现会计处理和税务处理的趋同。

当然，在目前阶段，对于企事业单位而言，在税法仍没有大幅变动的形势下，企事业需要加强内部的培训，配置合适的人员，通过各种形式的培训和教育，加强相关岗位人员的业务素质，同时做好内部控制制度，完善企业的财务和税务处理流程，确保公司的税收收益没有受到损失。由于房地产项目的市场敏感性和通用性，投资性房地产项目不同于一般资产，其会计处理和税务处理也需要进行关注。希望本文的研究能够对相关单位有所裨益。

【参考文献】

[1] 姚建雄：投资性房地产会计处理方法探讨[J].福建商业高等专科学校学报，2009（10）.

第3篇：房地产项目财务培训范文

我国现阶段，交易市场的信用程度不足，为房地产项目投资带来巨大的风险和挑战。房地产项目投资具有高风险、高投资、高利润的特点，这就决定了在投资过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。为此，加强对房地产项目的风险管有效识别、估计尤其重要，进一步对风险进行分析，将投资风险降到最低，加强房地产投资风险的防范意识，已成为房地产投资行业的首要任务。

房地产投资存在的风险类型和风险产生的原因

1.环境风险。环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。

2.技术风险。科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。

3.决策和管理风险。决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。一旦在决策和管理过程中出现意外，将会造成无法评估的损失。高层指导方针、战略思想可能造成的项目决策失误、盲目开发建设，带来的后果将不堪设想。这也是开发项目过程中存在的最大风险。

产生这些风险的主要原因有以下几个方面：（1）位置的不可移动性；（2）资金投入大，投资规模大；（3）开发周期长；（4）经济水平的制约作用；（5）市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。

房地产风险的有效识别

房地产风险的有效识别过程是通过分析什么样的风险因素会带来什么样的损失和对整个产业产生的整体影响，并将这些记录在文档内保存。具体识别过程如下：先确定要分析的房地产风险识别的对象。每个参与人员对整个项目的各个阶段的要求要了解，最终确定出要分析的对象。现阶段主要风险识别的方法都是建立在传统风险识别方法上，对其加以深究和完善。主要包括：分解分析法、专家调查法 、财务报表分析法、头脑风暴法、故障树法以及市场调查法。

房地产的风险防范对策

1.完善住房公积金贷款制度，鼓励多元化融资。住房公积金制度的完善可以促进中低层收入人的购房能力，为房地产投资商减缓资金压力，同时也带动当地经济的发展，刺激买房消费，避免买房难的现象。房地产行业从银行贷款数额巨大，就会造成资金的风险，因此，应该改变银行贷款的单一的融资模式，发展多元化融资模式。房地产开发企业应当通过多渠道来收集资金，用自身的努力去打破传统信贷融资，寻找符合自身企业的融资模式。

2.建立具有职业化的管理体系。房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作模式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

3.培养具有营销和技术知识的专业人员。房地产开发商应加强对职工的技能培训和专业知识的深化，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力。同时企业决策层必须由合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，具备有风险识别、判断、处理能力，有防范和分析风险的意识和能力，有计划、组织、沟通、协调能力，对行业的基本工作规律有深入的了解，对行政主管部门颁布的法律法规要了解，只有这样才可能避免政策风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。

第4篇：房地产项目财务培训范文

本文主要谈房地产项目管理中的主要以及风险防范目标的确立，进而提出风险防范的措施。

关键词：房地产项目管理；风险防范；目标定位

中图分类号：F293文献标识码： A

前言

房地产项目开发过程中会出现很多风险，房地产必须要明确项目管理中的风险防范目标，进而实行动态的、系统的项目风险管理，构建起一个成熟的风险防范系统，制定好风险管理计划，明确风险管理目标，建立起有效的风险防范机构，加强各部门协调，采用各种风险防范的措施，主动性的控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力，使房地产项目的风险降到最小。

一、房地产开发项目的风险

房地产投资过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在供应量大、政策瞬息万变的中国房地产市场，风险更是在所难免。

1、政策风险

房地产投资周期相对较长，又是近几年国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大。2013年新《国六条》出台，对投资、投机需求进一步抑制，二套及以上住房转让给予更严政策。政府换届，调控的基调发生了变化，坚持中央调控政策不放松的同时，2013年不再以房价回归为目标，而是加大保障性住房建设力度，强调城镇化改革带来的红利。货币政策从适度宽松回归中性，短期限购、限贷的行政手段仍将继续推行，长效机制的房产税、保障房合理实施进一步探索中。一系列的调控政策，既为房地产投资者提供了机遇，又对其形成了一定的限制，有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。

2、融资风险

合作方如果提出先回收部分成本的方式转移了自己的风险，房地产企业相当于还要缴纳土地出让金、支付现有动迁户拆迁安置费、支付拆迁过渡期补偿费、回迁住宅建设、政府各项收费、销售管理费用等，大量资金的需求导致融资难度大、操作风险高。

3、质量风险

在项目的策划初期，经济技术分析上如果出现问题，在未来的建筑品质和价格之间势必会存在着一定的问题；在项目的设计阶段，由于一些靠“关系”通过的图纸，最终导致的不符合标准的方案；在具体的项目建设阶段，由于具体的施工人员在建设过程中，对于图纸的认识不够正确，造成的建设中的失误，或者是依据自己理解意思肆意修改图纸的过程；在项目的施工管理中，由于没有将关键部位进行跟踪检查，最终导致的结构不符合标准的风险；现在的建筑以期房为主。在交房时，建筑的结构与销售时所作的承诺不符，与广告宣传不切合实际等等，都会造成一定的风险。

二、房地产项目风险防范目标的定位

房地产的项目风险管理工作是一项全员参与的、有目的的管理活动，惟有目标明确、精准定位，才能够保证风险管理的成效。房地产项目风险管理需要有一定的前瞻性，准确的预测出项目进行过程中可能会遭遇到的风险，从而有力地规避风险，或者在损失发生之前采取有效措施，将风险所带来的损失降到最低。

我们在对风险防范目标进行设计时，必须要做到：

与企业的发展目标保持一致，同时还要与企业经营的内外部环境紧密结合，如此才能够保证风险防范目标定位的准确性。

注意房地产的项目管理处于多目标体系的管理之中，其中有三大基本目标，即：功能目标体系、进度目标体系以及费用目标体系，这三大目标体系与风险防范目标体系的构建紧密相关，因此我们在对风险防范目标体系进行定位时，必须要注意到以下几个方面：

（1）三大目标从策划、设计、计划，需要经历从总体到个体，从概念到实施，从简单到复杂的过程，所以我们需要对三大目标进行细化，这样才能够使职责落实到位，以便于总目标的实现。因此，我们制定风险防范目标，并将其细化时，同样要注意与三大目标不能够出现矛盾与冲突。

（2）三大目标结构的关系是均衡的、协调的，我们在对风险防范目标进行构建时，需要注意其内在的逻辑性，必须要注意片面强调最高质量、最短工期、最低成本都是不可取的。

（3）三大目标体系是相互联系、相互影响的，如果其中的一个体系发生了变化，势必会引起其他两大体系的变化，比如受某些因素的影响，而缩短工期，则会导致项目工程的质量受到影响，必将会引起成本的上涨。因此，制定风险防范目标时，必须要注意三者的优化与平衡。

三、房地产项目管理风险防范的措施

1、房地产项目组合管理的风险平衡

要使房地产项目组合达到风险均衡，除了对单个项目的分析，还必须考虑新项目是否适合企业战略和目前的项目组合，特别是对企业项目组合总体风险的影响。如果对每一个潜在的项目都重复计算实物期权价值和在险实物期权价值，将得到项目风险等级的列表。最适合公司目前组合的项目应从整体风险、资源要求计划、与公司战略目标的连贯性考虑。用可视化图表来表示项目组合的平衡，在风险收益图的基础上，提出基于组合矩阵和项目风险测量的风险价值概念的组合平衡模型，如图1 所示。

图1 C-RoV@R5% VSExpectedRov矩阵图

图中的圆圈表示项目，面积表示项目的总投资；Y 轴使用风险价值为项目的风险度量；X 轴使用项目实物期权价值衡量项目的回报。X 轴与 Y 轴上的取值直接取决于正在考虑分析中的项目的具体情况，间接取决于公司的规模与战略。用实物期权价值和风险价值作为衡量标准分析一系列特定的项目组合相当方便。一个项目的金融风险等级与它的规模相匹配是一个合理的假设（高回报的项目通常伴随着高风险），因此，可以在图上描绘出一个斜角带，从低风险低回报的区域到高风险高回报的区域，大部分项目都分布在上述地带。但是，风险和收益之间的线性假设并非完美无缺。虽然只是少数情况，但仍有项目在主要序列（即图中的斜角带）之外，例如，风险水平低于该类别平均水准的大型项目。当房地产企业考虑公司目前的项目组合并且希望添加一些新项目时，很有必要将不同阶段的项目纳入考虑。因此，实物期权价值及其相应风险必须及时更新，因为一部分工作已完成。

基于风险的项目组合风险平衡矩阵图更进一步，对房地产企业而言，将实物期权价值（RoV）和相应的风险价值（C-RoV@R5%）都分为高、中、低 3 个水平。图2描述企业目前的项目组合状况及潜在新项目对未来项目组合风险的影响。图中的矩阵能有效支持房地产企业的投资决策，当很多大项目处在高风险高回报的区域时，一种解决方案是将处在低风险水平并能提供合理的低回报的潜在项目纳入现有组合中。

图2（注：1未建项目，2在建项目，3完成项目）

2、施工前期的风险防范措施

施工进行之前，房地产企业需要与当地的政府、各级管理部门、金融机构等企业单位做好沟通、搞好关系，为未来项目的启动奠定基础。比如要去地方的国土部门、城市规划部门、电力部门、供水部门、供暖部门以及文物部门进行沟通咨询，以便了解当地的自然生态环境、城市未来规划以及地下埋藏物等情况，从而合理的调整项目设计；去国土资源、城市规划等部门做调查，了解地块的具体的使用意识、使用情况进行确认。对未来征地、拆迁、安置与补偿可能发生的问题进行预测，要灵活处理各方面的矛盾，防止矛盾激化。增强企业员工的合同意识，对土地出让合同、拆迁安置补偿合同、勘察规划设计合同进行认真核对，保证合同中不会出现陷阱与歧义。还需要考虑工程的技术风险，做好防火、抗震工作。

3、项目施工阶段的风险管理措施

施工阶段不仅对建筑产品的质量有着直接影响，同时因其时间较长，可能存在的风险因素也就更多。对于项目施工阶段的风险控制，我们可以从以下几个方面入手：

（1）对于现场容易发生的危险事故必须要做好预案工作，比如高空坠落、护坡处理等等，做好极端气候的应对工作，协调设计人员、监理人员、施工人员以及一些材料、设备供应商之间的关系，保证工程项目的有效进行。

（2）对施工现场进行科学、合理的布置。易燃易爆品储藏的位置要远离食堂、变电房等容易引发火花的地方，易燃易爆品仓库要绝对禁止烟火；水泥仓库的地面需要架空，切实做好防潮、防水措施；对于一些容易变形、损坏的装饰材料，需要合理进行堆放。四是加强现场质量监控，通过督促施工技术、组织、措施、人员、机械的落实，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。五是做好现场建设日志，注意资料收集和保存，预防和减少施工索赔。六是尽快完成开发项目，缩短建设周期，这是一些小开发商经常使用的规避风险的措施。

（3）扩大宣传力度，提高施工人员的安全意识。房地产企业可以利用培训工作，提高进场人员的安全意识，使他们能够严格按照相关制度完成操作，对于一些有特殊要求的工种，必须要通过培训考核之后，才能够上岗。经常组织安全检查，保证进场的每一位员工都能够佩戴安全帽，系好安全带。

4、进行风险转移

对于无法直接回避的风险，开发商主要可以通过合同契约、工程分包、融资及购买保险等方法分散和转移风险。

（1）通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的。例如一家房地产开发企业可能因为缺乏销售及售后服务能力，可以与另一家企业签订合同，由后者负责房屋的销售和维修服务，一旦房屋出现质量问题，则维修工作及相关费用均由该企业来承担。在房地产开发与经营过程中，常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。

（2）如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人，这是一种非保险形式的风险转移。

（3）通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于增强房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。

5、工程索赔的风险防范措施

1、注意把握索赔机会。在施工管理中能否及时，全面地发现潜在的索赔时机是索赔工作的前提条件。为此，企业的合同管理人员必须具有良好的合同管理素质，索赔分析应变能力及丰富的施工管理经验，熟悉施工中的各个工序环节，并且掌握一定的建筑法规及财务知识，才能及时抓住索赔机会，为企业挽回损失。

2、注意保留完整的索赔记录。当发生可进行索赔的事项时，应及时记录事件发生时及发生过程中的现场实际状况和现场人员、设备的详细清单，并及时请现场监理工程师或工程师代表签字。索赔事件造成现场损失时，还应做好相应的现场照片、影像资料的搜集，整理工作，并确保其完整性和有效性。

3、注意索赔证据的收集和整理。在合同履行中出现索赔机会时，能否及时提供充分而有效的索赔证据是关系索赔成败的关键。因此，施工中应特别注意材料的收集。整理，务求保证索赔证据的真实性、全面性、关联性和法律效力。

四、房地产项目管理风险控制需注意的问题

应对开发项目实施系统全面的风险管理，采用各种风险防范的措施主动控制风险，从而增强房地产企业抗风险的能力并提高企业的盈利能力，以保障房地产市场和企业的和谐、可持续发展。但我国的房地产开发风险管理体系起步较晚，相应的制度法规还不够完善，很多概念和方法常常被忽略或误解，许多问题值得注意：

1、进行风险交流，动态识别和评估风险。风险交流是指项目运作主体间关于风险分析过程、相关风险、风险因素以及风险认识的信息和意见进行互动交流的过程。

2、每个人都是风险管理的主体风险管理涉及到房地产开发的方方面面，以至于无法将其职能归于某一个专业部门来负责。

3、进行风险控制虽可以减小风险发生概率，缓和风险发生后的严重程度，但却不能完全的消除风险，即便是风险回避和风险转移也不可能完全的避免各项风险。

4、风险是可以利用的由于长期性、损益双重性等房地产开发和风险的种种特性，对房地产开发而言风险常常是可以利用的。

结语

总而言之，房地产项目管理中，风险是难免存在的，但是它也是可以控制的。这就需要构建起风险预警系统，制定风险控制措施，将风险减少或者降低。房地产项目不同的阶段，就要运用不同的方法，具体问题，具体分析，才能有针对性的控制风险。现阶段，房地产项目面临的最大风险是投资风险，所以要加大投资风险的控制力度，制定针对投资风险的防范措施，争取在国家相关政策法规下，将风险降到最小。

参考文献：

第5篇：房地产项目财务培训范文

【文章编号】0450-9889（2017）05C-0080-02

慕课建设方兴未艾，基于慕课的立体化教材建设是我国乃至全球教育信息化的发展方向。基于慕课建设立体化教材是一件新生事物，联合行业、企业和高校同行一起建设慕课可以更好地提升教材与慕课的质量。目前，广西20多所办有建筑专业的高职院校联合出版社、浙江开元数字化公司、广西住建厅培训中心计划共同打造一套广西高职建筑专业立体化教材，本文试介绍这套教材的建设背景、具体做法和推广意义，以适应教育信息化发展方向，促进慕课教材更好地为学习者使用。

一、建设背景

慕课也叫大型开放式网络课程，源于大卫?怀利2007年8月在美国犹他州州立大学建立的研究生开放课程。在我国俗称网络共享课，2012年以来开始应用到我国的教育行业。

2014年广西20多所办有建筑专业的高职院校联合出版社、浙江开元数字化公司、广西住建厅培训中心，由广西住建厅培训中心安排所属的广西建设教育协会承担组织责任，要求协会所属的各个建筑安装企业和广西所有设有建筑类专业的高职高专院校一起共同为广西的高职高专大学生打造一套基于慕课的以工作过程为导向的立体化建筑类专业教材，并把这套教材放到浙江大学等出版社出版，对应的慕课则传送到开元数字平台与广西高职高专建筑专业师生共享。

目前这项工作正在进行。未来几年内这套由行业、企业、高职院校建筑院系按照国家最新建筑规范共同打造出的立体化教材（配套慕课），属于全国首创，既引导了课程信息化建设的革命，也引领了全国建筑类专业的教材改革。教育部2012年印发的《教育信息化十年发展规划（2011―2020年）》中提出，到2020年，需形成与国家教育现代化发展目标相适应的教育信息化体系，基本实现所有地区和各级各类学校宽带网络的全面覆盖。这从硬件上为慕课的建设、立体化教材的建设提供了基础。中国的慕课学习者目前主要分布在一线城市和教育发达城市，学生资源很丰富。

2014年浙江开元数字学习平台hzkybook.com正式开通，这是一个免费平台。在windows操作系统、安卓系统之间互通。它的功能如下：（1）将所有教材的数字版本保存在学校的服务器上，是出版单位认可的，全球共享的大型的数字教材云平台。（2）为每所高校保存每一道试题，每一张试卷和每一份作业。（3）记录所有教师提供的每一个问题，的每一个任务，记录每一个学生的学习状态。（4）能随机整合全球任何一本教材、任何一个视频、微课、案例。（5）平台设有笔记系统、作业系统、考试系统、任务系统、资源系统、社区设计。（6）对所有的网络资源进行推荐，建立排行榜。建立教材、资源、视频、实训资料的用户评价制度；建立以班级为单位的交流群；建立大学的各种社团群；全球高校教学动态信息；建立学科论坛。

开元数字学习平台合作开发的第一套为全国乃至全球高?高专学生服务的慕课，就是广西住建厅培训中心联合广西20多所高职院校和广西20多家建筑企业正在开发的建筑专业立体化教材，广西机电职业技术学院率先制作附有慕课的3门样本立体化教材，并为后续的30多门立体化教材提供可供借鉴的建设方法，为广大高职院校建筑类专业服务。

二、立体化教材建设的具体做法

其一，广西住建厅培训中心2014年10月在南宁召开广西高职高专建筑专业课程建设及建筑专业立体化教材建设研讨会。会议内容包括：（1）探讨高职高专建筑课程立体化教材建设的重要性；（2）研讨校企合作与建筑人才需求的目标、关系及急迫性；（3）研讨建筑专业教材立体化建设相关事宜。参会人员有：（1）广西建设教育协会领导；（2）出版社领导、浙江开元数字化公司领导；（3）广西高职高专建筑专业系主任（院长）；（4）相关高校、企业专家，主编、副主编、参编人员。

其二，按照慕课的标准制定广西高职高专建筑专业立体化教材的建设方法，课程资源构成及资源搜集方法、教材写作要求、课程网页的制作标准等。按照慕课建设的要求，引导参与编写立体化教材的教师按照慕课的要求编写教材，同时提供所有相关知识点的企业实操现场图片和视频，制作重要知识点的微课，形成一系列的慕课即网络共享课程。针对建筑类的课程实践性很强，学生很难理解和想象的特点。我们通过立体化教材的开发，把各知识点的图片、视频直观地展示给同学，方便他们理解与掌握，告知他们慕课网址，引导他们在课余时间上网自学和复习，参与教师的网上互动和课程游戏，熟练地掌握课程重点知识。

其三，利用广西各职业技术学院影响力，动员广西住建厅培训中心联合相关出版社，动员广西建设教育协会所属的各个建筑安装企业和广西所有设有建筑系的高职高专院校一起共同为广西的高职高专大学生打造一套以工作过程为导向的立体化建筑类专业教材。让参与课程建设的老师，对照课程教学大纲，认真构思课程设计；根据拟建设教材大纲编写课程的三级目录，经编委会讨论通过方可编写；高校教师和企业高管共同严格按照国家和广西建筑规范编写；企业提供大量的建筑过程的场景图片和视频以及运作案例；高校教师建设知识点微课。然后连同教材、课件及大量的课程资源一起放在开元数字学习平台上建成网络课程，形成慕课给全国乃至全球的同行、高职高专建筑专业学生、建筑行业自学人士共享。

其四，进行课程建设模式说明――以《房地产项目开发》为例。具体而言，一是确定主编和课程负责人。二是主编组织编写队伍，主编一人来自学院，一人来自企业。学院主编为第一主编，第一主编主持编辑会议，商量教材的大纲、目录、协作分工，确定怎样组织写作内容来顺应以工作过程为导向的房地产课程建设，就《房地产项目开发》而言，就是通过学习我们的这本教材，让一个完全不懂房地产的学生也能够按照课程教材的指示，一步一步完成房地产项目开发的各个环节。教材的第一部分教师教学生注册房地产公司，办理房地产资质证书、建章立制、招聘人才。第二部分是教学生怎样去通过招投标去获得土地或开发项目，了解我国的土地政策、房地产的发展史、谈判的技巧。第三部分编写的是怎样做好房地产项目前期工作，包括勘察、设计与三通一平。第四部分谈论的是总平与报建，叙述了规划设计、开发项目的四个主要证件（建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证）的办理、报建费用的缴纳与减免等，为开发商科学定位，获得规划局、建设局及相关部委的批准提供可能。第五部分主要介绍了开发商采用招投标的办法选择施工单位和监理单位的过程，以及甲方工程部与监理公司管理建筑工程的具体过程。第六部分开发项目营销，主要介绍房地产商为了更快更有效收回投资，和销售商一起精心策划房地产销售的各项准备工作、开盘售楼后的销售管理、销售培训，房地产购房手续与付款方式。还介绍了银行按揭办理的方法和选择技巧。第七部分开发项目竣工移交：介绍了房地产竣工结算、房地产竣工验收、房地产工程结束后的三次房屋移交、房地产工程档案的建设及向城建档案馆移交工程档案资料等过程。第八部分房地产开发项目财务与税收探讨了房地产项目的资金运作，房地产项目的税收构成，怎样才能做好项目的财务分析和税务分析，即避免重复纳税也避免偷税漏税，同时指导读者怎样看懂财务报表和统计报表。第九部分开发项目的售后服务：包括如何开展物业管理工作，掌握新常态下物业管理的经营走向、业主委员会的筹建及住房维修基金的收取、管理与使用；办理房产证的程序、税费；商品房的使用说明书、房屋质量保证书的各项规定等等。三是按照教材章节搜集国家的法律法规、各种企业案例、地图和城市土地级别分类图等参考资料，编写个章节的课程PPT，录制教师上课的各个知识点的慕课，各章节题库，师生互动资料，然后打包上传到开元数字化平台。四是上课时直接打开开元课程平台讲授课程，在实践教学中发现问题、解决问题。

其五，本课题组已于2014、2015年出版了《房地产项目开发》《热工学原理》《房地产经纪》等教材，并与开元数字化平台合作成果开发了4门慕课即网络共享课。

三、建设的意义与推广价值

（一）阶段性成果。建设取得的阶段性成果如下：（1）首期样板3本教材按期正式出版。（2）各个课程的教学设计、教?W资源、课件、复习题及答案上交或上传开元数字学习平台。（3）首期样板3门网络共享课程（MOOCS）按期建设完毕。

（二）预期效果。建设达到的预期效果如下：将所有教材的数字版本保存在学校的服务器上，建成全球共享的大型的数字教材云平台。（1）为每所高校保存每一道试题，每一张试卷和每一份作业。（2）记录所有教师提供的每一个问题，的每一个任务，记录每一个学生的学习状态。（3）能随机整合全球任何一本教材、任何一个视频、微课、案例。（4）平台设有笔记系统、作业系统、考试系统、任务系统、资源系统、社区设计。（5）对所有的网络资源进行推荐，建立排行榜。建立教材、资源、视频、实训资料的用户评价制度；建立以班级为单位的交流群；建立大学的各种社团群；全球高校教学动态信息；建立学科论坛。

第6篇：房地产项目财务培训范文

关键词:房地产项目 成本控制 价值工程 项目管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

引言

随着经济危机的不断冲击，我国房地产企业受到很大的打击，为了保证企业的经济利润，同时还要保证建筑的质量问题，越来越收到人们的关注。在相当一段时间内，国内房地产发展迅猛。同时政府也加大基础建设投入，增大施资力度，保证了房地产行业的发展呈现一种持续上升的势头，这导致很多房地产企业只注重眼前利益而不重视产品品质和企业内涵的提升。房地产企业如何能在新的形势下既保证质量又获得利益，其中重要因素就是需要对房地产的项目开发成本进行系统的研究，进而采取有效的措施降低开发成本。

一、项目成本统计分析

由于我国房地产企业竞争日趋激烈，加强企业的成本控制是十分必要的。房地产开发项目的成本是指企业在开发一个房地产项目的过程中所必须支出的各种费用的总和。要想节省成本，就需要在前期做好成本分析工作，严格控制成本，防止在施工过程中无计划滥用成本。

1.工程评估阶段

此阶段主要包括两部分工作。一是项目财务评估，根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。二是市场分析，主要分析市场的可支付的价格水平、供求关系、目标市场及其竞争环境。这一阶段对企业来讲至关重要，但并不会产生直接的费用支出。 2.开发前期阶段

此阶段主要有土地费用，包括土地征用费或拆迁安置补偿费、城镇土地出让金、土地契税及公证费等。目前在我国房产项目构成中土地费约占20%以上，有些项目甚至达到40%。因而有效控制土地成本是工程中的重点，需要做好准备工作。

3.项目建设阶段

本阶段发生的费用主要有以下几个方面：财务费用、管理费、市政公共设施费用、建筑安装工程费。财务费用主要是指项目开发过程中因融资而产生的利息支出费用及金融机构手续费等，所以占成本构成比例相对不稳定。管理费主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、保险费、办公费、差旅费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。在房地产开发成本构成中该部分所占比例较大，我国一般在15%~20%左右。建筑安装工程费是指按照施工图施工时所发生的各项建筑安装工程费和材料设备费。主要由建筑材料成本、施工成本和设备成本决定。从我国目前情况看约占整个成本的35%~40%左右。

2.4项目租售阶段

在租售阶段发生的主要费用有税费和销售费用。税费包含两部分，一部分是税收，另一部分是行政性费用，在我国目前房地产开发成本构成中所占比例一般在10%~15%左右。销售费用包括项目销售过程中产生的代销手续费、广告费、销售人员工资、展览费等费用。大多数房产公司选择专业的公司为其销售，因而产生雇佣费用。

二、土地成本报价控制

土地成本的不断提高是房地产成本提高的主要原因，表现最突出的就是土地拍卖。在中国这种不成熟的市场机制下，不管是投资者还是消费者都缺乏理性的头脑，这就增加了许多不必要的成本。有些地方无论是开发商还是政府都在拼命地哄抬地价。开发商认为地价再高也会转嫁到消费者头上，自己只要有土地就有利润，政府认为地价高了自己的利润就会增大，因而导致土地价格不断飙升。土地拍卖为每个房地产企业提供了公平竞争的机会，也给房地产企业带来了巨大的挑战，企业间不得不为获得土地而进行激烈的竞争。因为土地成本在整个项目开发成本中占的比重较大，其结果自然是大大压缩了房地产企业的获利空间，使之真正步入了微利时代。微利时代的到来使得投资决策更要慎之又慎。

面对激烈竞争报价过于保守将会面临着关门的局面，而盲目竞标又可能会导致土地价格按照当时的产品价格测算已是无利可图的甚至亏损的情况。对它们而言需要的不仅仅是胆识和魄力更需要科学的土地报价决策方法和依据。所以企业在参加土地竞标的时候一定要结合自身的特点和竞争对手的情况通过科学、合理地研究形成自己的土地报价策略。

三、项目管理成本的控制

项目是一个临时机构来完成特定工作的组织方式。项目中的工作彼此间有着密切的联系，所有这些往往需要多个单位或部门需要统一指挥和协调。所谓的项目管理是将相关的知识、技能、工具和技术应用于项目活动，以成功地实现预期目标的活动。项目管理的目标是寻找项目的最佳平衡时间，成本，质量，资源四个要素的控制。项目管理在房地产开发项目的成本控制具有广泛的应用范围。其实，成本控制是房地产项目管理的核心内容之一，因为房地产开发属系统工程，涉及多部门、多环节的过程，开发周期长，它必须结合整个过程的综合管理控制成本，以减少人力，物力和财力上的损失。

四、加强房地产企业成本控制的对策

1.树立成本控制意识

现代企业的经营必须要以市场为导向，房地产开发企业的项目成本控制管理也要以市场为导向，高度重视成本控制的实际工作，在意识上充分认识到良好的成本控制给企业带来长远的利益。在房地产开发企业的经营管理中，要树立成本控制意识，充分重视成本的控制与管理，以适应社会主市场经济发展的需要。成本控制不能局限于产品的生产过程，应结合经济与技术，管理与生产并重的原则，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程，成本控制的观念贯穿房地产项目建设的始终，降低企业的生产成本，增强企业的成本效应。积极开展培养全员参与控制企业成本的培训，加强对成本专业人才的培养和使用，使房地产开发企业在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。

2.加强成本控制监督

由于房地产开发项目本身的建设过程是一个建设周期长的工作，对于每一个项目实际工作的环节，成本控制监督直接影响财政资金使用效益的好坏。房地产开发企业的领导和相关工作人员应设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和监督成本控制体系，统筹整个项目的成本控制，将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。成本控制管理通过该体系揭示存在的问题、分析研究原因、提出解决问题的建议意见，起到严格控制成本的作用。同时还应积极推广应用先进的检测手段和显示监控装置，堵塞管理漏洞，加强对物资消耗和流向的控制，努力降低成本。

3.改善成本管理方法

由于目前房地产开发企业的成本控制方法，不能适应新时期房地产开发企业发展的需要，因此，改善成本控制方法是加强房地产开发企业成本控制管理的有效途径之一。房地产开发企业应将项目开发投资的成本控制在预算的范围内，一是建立健全成本管理系统，通过合理分配企业人、财、物等战略资源控制费用支出，扩大成本管理的范围，实施全过程成本控制。二是根据企业竞争战略确定成本管理的重点，运用价值链分析，进行全方位的成本管理。三是借鉴国外的管理方法，健全成本管理方法体系。根据每个企业的不同情况灵活地、适当地加以借鉴和运用，极大地丰富和健全企业的成本管理方法体系。

4.实施信息管理系统

现代企业的成本控制需要一个全面信息化管理系统，房地产企业为摆脱高成本和低效率的粗放式经营方式，在房地产管理领域应运用先进的信息技术进行企业项目成本控制管理。充分利用现代化的计算机技术进行成本控制，推进企业成本管理信息化工作，建立以财务部门为中心，经营计划，人力资源，监察审计等相关部门一起参与成本管理信息系统，能够实现企业各项业务活动高效率地运作。当前，ERP成本管理系统是进行成本控制的较理想的信息化管理系统。它建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台，对于改善企业业务流程、提高企业核心竞争力具有显著作用。

五、结语

要降低房地产价格关键的一点就是要降低房地产项目的开发成本。本文研究的是房地产项目开发成本控制，是房地产行业的热点、难点问题、理论发展和改革迫切需要研究的问题，其他更多的问题还需要在实践中进一步总结、提高。

参考文献：

1．张驰. 房地产开发企业竞争力评价指标体系研究D. 东南大学 2004

2．王新芳. 房地产开发成本控制研究D. 西安科技大学 2008

第7篇：房地产项目财务培训范文

关键词：房地产 项目 管理 风险 控制

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

正文：

房地产业是我国国民经济的支柱产业，随着城市化进程的加快，更加促进了我国房地产业的快速发展，房地产企业也越来越多，但是其中有一些企业因对开发项目投资风险意识不足，缺乏有效管理，最终影响到企业的投资效益，在竞争日益激烈的环境中难以立足。

一、概述

1.房地产投资风险

房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。房地产项目投资风险管理是近年来才出现的新管理理念，在对投资风险的识别以后再进行风险评估，然后再进行有效的管理，以降低投资风险造成的影响，起到以最小的投资实现利益最大化的目的。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也缺少专门从事企业风险管理的咨询机构，从而加大了房地产行业的高风险性。房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。

2.房地产投资风险产生的原因及发展趋势。

在现阶段，我国房地产企业投资风险主要表现在两个方面：宏观环境和微观环境。其中宏观环境所包含的有金融风险、资源风险等，是受社会和经济环境的影响而改变的；微观环境所包含的影响因素有地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，它们的产生是基于投资的具体项目所处的位置区域以内，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。

此外，从主观和客观两个方面来分析：客观因素主要包括房地产企业间的同行业竞争，新产品问市；银行贷款利率变化，投资风险增大等。主观因素主要包含房地产企业信息滞后，缺乏创新不能满足客户，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。

近年来，房地产行业也出现了一些新的趋势，主要表现在：（1）经济风险降低的同时，政府调控政策带来的风险有所上升。（2）随着西部大开发战略及各地区房地产政策的逐步完善，房地产投资风险的区域性差异正在缩小。（3）整体经济环境的改善使房地产行业的投资风险预警机制逐步健全，投资环境日臻成熟。

二、房地产投资开发项目风险管理方式及具体对策

1.风险管理的主要方式。

房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。目前对其管理的方式主要是风险回避、风险分散、风险转移、风险自留。

2.风险管理的具体对策。

针对不同类型、特征和规模的风险因素，应采取相应的风险管理措施，最大限度地降低投资过程中各因素对最终效益的不利影响。具体说来有以下几点：

2.1了解市场动态，提高风险预测能力。

投资前对市场情况进行调查分析是投资风险管理的重要环节。首先要了解市场需求和政府的建设规划意图，以保证企业投资方向的准确性及正确性。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。

2.2完善企业内部的投资决策管理和风险管理。

企业投资要建立在市场调查的基础之上，要综合考虑市场需求和潜在的风险，以确定最佳的投资方案。对于投资决策层来说，首先要选择合适的开发项目区位，合适的区位可以保证企业降低投资风险实现升值。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门，以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。

2.3完善企业的风险管理信息系统，实现对市场的动态风险监测。

房地产投资的可行性研究、投资决策和风险管理是建立在完善的信息系统和良好的信息沟通渠道上的，因此，企业必须设立专业的信息管理部门，建立和完善信息系统，来进行信息的搜集、处理工作。通过信息系统对平时的国家或城市、区域的经济政策、行业政策、城市总体规划、市场需求等信息进行分析处理，制定准确的信息报告，使决策管理层能够及时准确的了解市场需求，规避投资风险；还可以建立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为决策管理层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时有效的掌握宏观经济政策和房地产政策的动态变化情况。

2.4加强风险管理的系统培训，提高员工的风险管理意识。

房地产企业可以通过内部定期培训的方式或委托外部培训机构培训的方式来实现对企业员工的培训，可以增强员工的专业技能，增强企业的凝聚力。通过风险管理培训，使企业员工能够了解企业所面临的各种风险，知道将如何应对即将出现的风险和对已存在的风险进行处理的方法，提高员工的风险管理意识，从根本上增强企业的抗风险的能力。

2.5采取投资分散策略和联合策略，分化和降低风险。

投资分散策略包括投资区域分散、投资种类分散、投资时间分散三种。

投资区域分散：房地产市场具有较强的区域性特点，由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同，对房地产项目投资效益的影响也存在差异，房地产投资分散于不同的区域，就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。

投资种类分散：房地产项目种类不同所带来的投资风险也不同，所获得的效益也有所区别，因此投资时做到投资种类分散，可以有效的降低房地产企业的整体投资风险。

投资时间分散：是在投资过程中设立合理的投资时间间隔，以减少因市场动荡造成的损失。

联合策略是指几个房地产企业通过联合的方式，一起参与某房地产项目的投资，利益共享、风险共担，充分发挥各自的优势，有效的降低房地产企业独自投资的风险。

三、结语

房地产投资是指将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等相关的经济活动中，以获得预期收益的投资方式。只有企业自身及时的了解动态，从项目最开始阶段到最后的完成阶段实施全程的动态监控、全面的风险管理分析，实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，设立专门的风险管理机构，制定风险管理计划，明确风险管理目标，明确各部门风险管理人员的责、权、利，通过有效的信息共享，加强各部门协调，采用各种风险防范的措施，主动性的控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力，保障企业的可持续发展。

参考文献：

[1]谭贤国.房地产项目管理风险与控制[J].现代经济信息，2010（5）.

[2]张岳华.房地产项目风险管理的研究现状与对策[J].中国乡镇企业会计，2010（2）.

第8篇：房地产项目财务培训范文

【关键词】房地产企业；现金流管理；现金流管理体系

一、引言

房地产业是一项高投入、高风险、高收益的行业，这就使得房地产企业需要大量的资金来保证其日常经营运转，现金流直接关乎房地产企业的成长与生存，此外，由于近年来国家政策的实施及宏观调控的影响，加上房地产企业间竞争的加剧的影响，完善的现金流的管理对房地产企业来说显得尤为重要。目前，越来越多的房地产企业开始关注现金流管理，并制定了相应的现金流管理制度，现金流管理已经成为房地产企业财务管理的重要议题之一。

二、房地产企业加强现金流管理的重要性

房地产企业由于其行业特性，决定了其需要大量的资金作为日常运营的储备。由于房地产业的项目周期通常较长，成本与收入的变动性较大，成本的变动与实际收益的变动存在一定的滞后性，且调整的期限通常较长。房地产企业的现金流直接反应出了企业的财务状况与企业实际业绩间的相互关系。企业业绩的好坏通常可以从现金流量的财务报表中得到体现。通过企业现金流管理将现金流与收益质量相结合，不仅能提高企业的收益质量，而且能真实地反映企业的实际业绩。另外，房地产业属于资金密集型行业，对资金的需求量相当大。现金流管理将房地产企业的现金流量与现金的支出状况通过现金流量表反映，同时，现金流量表能够反映房地产企业的偿债能力。也即当现金流量大于现金的支出额度，资金的流通速度较快时，房地产企业有足够的资金作为投资的后盾，具有较强的偿债能力，企业管理者此时可根据投资的需要进行合理投资。合理的现金管理能帮助企业管理者进行正确的投资决策。

三、房地产企业现金管理普遍存在的问题

（一）现金流管理与企业的战略目标不适应

目前，大部分房地产企业对现金流的管理目光短浅，过度重视眼前的短期利润，忽略了企业发展的战略目标。现金流管理没有被提到与企业战略目标发展的高度上来，对现金流管理层次较低，主要关注企业的日常经营活动，如现金预算、日常现金流量、流程与流动速度，追求短期的盈利目标，忽略了现金流管理长期的战略目标，导致现金流管理与企业发展的战略目标脱节。此外，在土地储备方面，大部分房地产企业意识到土地储备与资金是房地产企业的重要生命线，土地储备越多，企业的固定资产越多。正是由于土地资源的稀缺性，导致越来越多的房地产企业将目光放在积累土地，认为掌握的土地资源越多，企业的资产就越殷实。但是土地储备量的上升，在短期内为房地产企业增加固定资产，从长远来看土地储备的上升侵占了企业大量的现金量，过度的土地储备会导致企业的现金流缩减，导致企业用于投资生产的现金量不足，在一定程度上制约了企业的未来发展，使现金流管理与企业战略目标背道而驰。

（二）企业管理层对现金流管理的意识淡薄

通过现金流量表房地产企业管理者能够清晰地获得企业的资金流动的相关信息。但是由于房地产企业的部分管理者缺乏财务管理的理论知识，对企业财务报表反映的会计信息分析不够全面，导致其无法在危机关头做出明智的决策，致使决策失误。此外，随着房地产业的火热发展，巨大经济利润诱惑的背后，吸引了越来越多的企业对房地产的关注，并纷纷对房地产进行不同程度的投资，其中大部分房地产企业管理者的文化素质水平不高，缺乏现代化的现金流管理理念。在人员的选用上，大部分房地产企业管理者将会计、出纳等重要职位聘用自己的亲属担任，为房地产企业资本化与规模化经营的发展埋下了隐患，甚至可能造成企业的衰败。另外，企业管理者过度重视经营利润。房地产企业对定期召开的财务大会，在进行预算分析时，过于强调企业当期的经营利润，忽略了企业发展的财务预算规划，不利于企业合理地做出正确的投资决策。

（三）现金流管理体系不健全

现金流管理的最终目标是保障房地产企业资金流动的稳定性，为实现企业的战略目标奠定坚实的基础。产品销售和融资筹资是房地产企业资金的主要来源渠道，购地款、工程款及由于生产、销售等环节所产生的管理费用、营销费用和财务费用等则是构成现金流出的主要方式。现金流管理的本质是保证房地产企业实现利润最大化。目前，大部分房地产企业的现金流管理体系尚不完善，主要表现为企业的战略管理体系低层次、不规范、缺乏科学性。在现金流管理模式上，一方面大部分房地产企业过度追求现金流管理短期目标，忽略了长期的现金流管理。同时，大部分房地产企业存货的现金流比率高，而现金流的变现周转率低，导致许多房地产企业现金流净值连年呈现负值，为企业未来的发展埋下了祸根。在实际业务操作过程中，房地产企业投资过度重视土地储备制度。土地和现金是房地产企业业务活动的左膀右臂，但是土地的资源是极其有限的，土地能够为房地产企业创造无限价值驱动了越来越多的房地产企业追求土地的储备，而土地的储备是需要高成本的，大量的土地储备造成企业的现金流被占用，大大减少了企业的现金流量，易导致现金流的失衡。其次，房地产企业的融资渠道过于单一，对银行依赖程度高。大部分房地产企业依赖于银行间接融资方式，忽略了其它的直接融资渠道，如房地产基金、债券等方式，而票据（支票、承兑等）交换与资金的可得性是有银行直接决定的，加之各种因素对现金流管理的影响，如借款能力、客户资信等，易导致房地产企要做好现金流的管理工作[1]。

（四）现金流管理全程控制重视度低

房地产企业的资金链贯穿于生产、销售、售后等各环节，每个环节对资金的需求均不容忽视。目前，大部分房地产企业对现金流的管理过多地重视事后监控环节，忽略了事前与事中的现金流管理。此外，现金流管理涉及财务部、销售部、工程部等各部门，由于各部门管理范围的不同，各部门对现金流管理的认识不同，存在现金流管理是财务部的职责的认识偏差，导致其对现金流管理的重视度不够，现金流管理全程监控机制缺乏事前预测、事中控制与事后分析的有机结合。现金流管理离不开各部门各人员间相互协调与合作，脱离了任何一环节都无法保障现金流管理的顺利开展。目前我国大部分房地产企业只重视利润，并将现金流管理与利润目标直接挂钩，对业绩的考核偏重企业的短期利润，没有从企业发展的全局出发，过度重视企业现金流管理的量，忽视了现金流管理的质量。企业无法正常发放员工工资、没有资金用以购进原材料、需要缴纳大量现金用于交税时，现金流管理的弊端就暴露地更为明显，致使房地产企业无法在规定期限内支付土地款项，发生拖欠土地款和工程款等不良行为。

（五）成本控制与现金流管理不匹配

大部分房地产企业对成本控制偏重于房地产项目施工阶段的成本控制，忽略了项目开发前期的可行性成本，招投标所带来的成本与项目设计环节中所涉及的成本控制，易导致企业在这些环节中成本支出超出现金预算范围，成本控制与企业现金流管理严重失调。在企业的日常经营活动中，大部分企业对日常的成本支出的控制较为严格，追求收入最大化，将现金流管理的目标至于短期的收益最大化，忽略了企业长远发展的战略目标。此外，国家政策会对房地产业带来直接的影响，伴随着房地产业的迅速发展，加上外部宏观环境的影响，抑制了房价的攀升，与此同时，用于房地产项目开发的人工成本、建筑原材料价格不断上涨，造成房地产项目开发的成本不断上升，房价的下跌与房地产项目成本的上升，导致房地产企业的资金分配与成本控制不协调。

四、房地产企业现金管理建议与对策

（一）现金流管理要与企业发展的战略目标相结合

现金流管理要把握企业发展的战略目标，从企业发展的大局出发，改变现金流管理停滞在企业运营低层次的局面。无论是房地产企业还是非房地产企业进行现金流管理时要立足企业所处的环境，对环境因素进行正确分析，保证现金流动与企业环境变化趋势相吻合。同时，房地产总公司要与其子公司进行信息的沟通与交流，房地产子公司制定的现金流预算目标要与总公司的预算目标相协调，子公司制定的现金流管理最终是要服务于总公司的现金流管理目标，是对现金流管理体系的补充，不能脱离房地产企业发展的总规划，从整体上把握公司发展的战略目标。此外，房地产企业应对其子公司的现金流进行实时的监控，及时发现并解决子公司现金流预算不合理，导致子公司资产短缺对总公司的不良影响。针对主营房地产的企业，资金状况是影响其投资决策的重要因素，因此，主营房地产的企业应考虑自身资金状况制定出符合企业战略发展的现金流管理。同时，对于非主营房地产的企业而言，除了自身资金状况外，要经得起房地产业高回报的诱惑，理性地制定出符合企业发展的现金流管理，避免盲目跟进房地产业，降低企业的投资风险。

（二）树立全局观念，提高财务管理意识

现金流管理是财务管理的重要工作议题，是内部控制管理的重要组成。房地产企业成长在现代管理的时代，应充分把握现金流管理的全局观。具体应做到：首先，树立正确的现金流管理的全局意识，现金流管理是服务于企业战略目标的，房地产企业的现金流管理不应局限在企业项目开发或日常业务的某个环节，应立足企业发展的整体规划，协调工程部、财务部、成本部等部门的工作，提高各部团结协作的合力，更好地服务于企业的总体规划。其次，提高房地产企业管理层的财务意识，普及财务管理相关知识，提高管理层对财务管理的理论知识与实践操作能力。确保企业管理者能够正确地阅读和分析财务报表，对掌握的会计信息做出正确的现金流管理决策。与此同时，一方面要明确房地产企业财务部、销售部、工程部等各部门的权责，使其正确履行其权责。针对房地产企业各部门的要职，应慎用选人政策，严格规范的选人聘任制度，选择具有财务专业知识与操作实践能力的人担任相应的职位，以保证财务管理的顺利进行。另一方面要针对房地产企业各部门的特性，有针对性地开展财务知识普及，组织相应的财务理论与实践的培训，提高各部门对企业现金流管理的重视度。

（三）完善现金流管理体系

由于现金流是房地产企业日常运营的大动脉，完善的现金流管理对于房地产企业而言显得十分必要。在现金流管理体系的构建上，首先房地产企业应将现金流管理权集中至财务部门，由财务部执行企业现金流出的审批，同时，根据业务规模在财务部下属单位设置两级不同的现金使用权限，按照收支两条线管理方式严格实施企业现金流管理[2]；其次，保证企业资金三级权限管理制度的执行，将资金按照规定的时限及时收回，确保企业管理层能够正确掌握现金流的整体情况，便于资金的统一调度，避免资金出现呆账、坏账的现象。最后，房地产企业应规范现金流管理的流程，明确各职能部门或各员工的职责，以保障现金流管理在各环节顺利开展。再者，企业应加强对现金流管理的阶段性考核，配合相应的奖惩，以充分调动各部门积极参与现金流管理，为房地产企业资金正常流转疏通渠道。此外，企业应重视财务信息系统的建立。一方面信息系统的建立能够帮助企业及时跟进房地产项目开发实施进度，监控成本支出与现金流动情况，为企业财务部及管理者正确分析财务信息提供依据。另一方面，通过财务信息系统的完善，及时地传递房地产企业与客户的信息，方便与客户进行信息的交流与沟通，跟进资金的流动，提高资金回笼的速度与效率。

（四）健全各环节现金流管理

现金流管理囊括现金流预算、收入和融资管理各环节。对于房地这样需要殷实的资金为支撑的行业而言，根据企业承担的风险，严格把关企业财务与资金来源状况，同时，企业要对现金流进行及时的预测、分析、报告与控制以保证企业资金的正常流转显得十分必要。在现金流预算管理方面，由于房地产工程项目的周期通常较长，企业应根据企业的发展情况，制定严格的现金流预算管理目标，按照年度、季度、月份将目标细化，并定期对短期现金流管理预算进行监督控制，以满足现金流管理符合企业发展的战略目标的需要；在现金流收入管理上，由于房地产企业收入主要来源于销售房屋产品，具体应注意如下五个要点：第一，在产品项目开发阶段，房地产企业要协调好各部门、各组织团体间的相互关系，尽可能完成项目产品的预售要求，尽早获得预售许可证。第二，房地产企业要重视产品售后的应收款项的催收，以回笼房款。第三，提高金融财务风险的预防意识，运用多样化的付款方式，保证开发资金按期收回[3]；在资金融资管理方面，房地产企业应拓宽融资渠道，避免将风险集中在银行系统。房地产企业可以通过企业信誉发行债券，运用股权或资产转让等多样化渠道进行融资。此外，房地产企业应根据企业发展的实际需要，尽量缩短项目施工期限，缩减项目开发的规模，以减少资金的需求，同时，通过开展有效的营销策略，以保证资金及早收回。第四，保证现金的流动性，降低企业不必要的费用。房地产业属于资金密集型行业，需要预留资金用以保证企业后续运作，这就要求企业要对资金的使用进行合理的分配，对后期的项目施工计划、现金的使用提前预测并进行相应的预算安排。第五，对于大中型的房地产企业在条件允许的情况下，可建立资金的统一集中管理机制。及时对分属的子公司现金流动进行监控，将现金流的管理权收归总公司，对其进行集中统一管理，有利于房地产企业集中有效地对闲散的资金进行合理的分配与投资，同时为企业集中财力化解经营及财务风险奠定了基础。

（五）协调成本控制与现金流管理间的关系

针对房地产企业的成本控制与现金流管理失衡的问题，具体应做到如下两点：首先，房地产企业应重视成本控制与现金流管理的各个环节，不应将成本控制局限于项目的施工阶段。对于房地产企业项目开发的前期可行性研究，招投标所带来的成本与日常工作中所产生的各项成本支出，均应谨慎对待，加强对现金管理的重视程度，对项目开发前期、企业日常工作的各环节的成本支出进行事前的预测，并给予合理的预算，以保证成本支出与现金流动相协调。其次，由于房地产项目开发的周期较长，房地产企业应正确对待成本支出与收入的关系，把握全局的发展观，摒弃只注重短期收益的短浅目光。企业对成本的控制与现金流管理可以从项目的时间安排与项目的金额两个维度进行开展。根据项目进展与企业的资金状况，以年度、季度、月安排项目的进展，编制企业的现金流预算表，对企业项目的现金流动进行实时的监控。同时，财务部应确保项目开展在企业的资金流动和项目安排的可控范围之内，对于超出的成本进行及时地调控，正确处理成本控制与现金流的问题。

五、结论

现金流包含了现金的流入与流出，房地产企业的现金流动率较高。经济快速发展的背后，房地产企业也伴随着经济发展的浪潮崛起，越来越多的大中小企业纷纷步入房地产业。然而，大部分企业只看到高额利润，房地产业对资金的需求量大、具有很高的经营与财务风险往往不被重视。现金流管理的重要性能够被大多企业洞悉，但是目前大部分房地产企业的现金流管理仍存在很多问题，这是步入房地产业的企业必须正视的，同时，建立和完善企业的现金流管理对于房地产企业而言是十分必要的。

参考文献：

[1]陈晨.房地产企业现金流管理问题及对策研究[J].科技信息，2013（12）：103-105.

[2]汤长娥.房地产企业现金流的风险管理与控制[J].资治文摘，2010（6）：84.

第9篇：房地产项目财务培训范文

关键字：房地产；成本控制；对策 ； 研究

Abstract: along with the real estate development faces the challenge of cost control precision demand is more and more high, the real estate development project cost control research faces many new problems. In this paper, the basic principle of cost control were studied, focusing on the real estate development construction cost, sale cost control research.

Keywords: real estate; cost control; countermeasure research;

中图分类号：F045.33文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

引言

房地产市场在经历了近几年的迅猛发展后，不断日趋成熟，已初步形成了一个适合于产业成长的房地产市场体系，市场供需自我调节的能力逐步增强，奠定了向更高层次发展的基础。随着房地产市场进入新一轮的发展周期，房地产开发企业的生存和发展，靠的是在竞争中开发更多更好的房地产项目，由此带来可观的经济效益和社会效益。尤其是经历了2009年初席卷全球的国际金融风暴以后，房地产项目将面临成本控制精细化的巨大挑战。房地产项目的成本管理就越处于重要位置，成本管理成为房地产开发项目的核心内容。本文针对目前房地产项目开发过程中成本控制所存在的一些基本问题，结合成本控制的基本理论，重点针对房地产开发中的工程成本、营销成本控制进行研究。

项目成本控制基本理论概述

基本概念

项目成本管理，就是对再完成一个项目过程中可产生的成本费用支出，有组织、有系统地进行预测、计划、实施、核算、分析等一系列的科学管理工作。要进行项目成本管理，就首先要确定成本管理的对象和目标，然后进行控制和分析。其主要有3项功能：（1）为定期的财务报告目的，计算销售成本和估计存货价值；（2）估计和预测作业、产品、服务、客户等成本对象的成本；（3）为企业提高业务效率、进行战略决策提供经济信息和反馈。

项目成本管理目标

项目成本管理的总体目标是为企业的整体经营目标服务，具体来说包括为企业内外部的相关利益者提供其所需的各种成本信息以供决策和通过各种经济、技术和组织手段实现控制成本水平。在不同的经济环境中，企业成本管理系统总体目标的表现形式也不同，而在竞争性经济环境中，成本管理系统的总体目标主要依竞争战略而定。在成本领先战略指导下成本管理系统的总体目标是追求成本水平的绝对降低，而在差异化战略指导下成本管理系统的总体目标则是在保证实现产品、服务等方面差异化的前提下，对产品全生命周期成本进行管理，实现成本的持续性降低。

房地产开发项目成本控制原理

房地产开发项目成本控制一般包括如下过程：

检查识别成本偏差：检查是对项目成本计划执行情况的跟踪和监控，包括对已完工程量的测算和实际发生成本的测算，并将实际发生成本与计划成本进行比较。同时，也要检查组织的运转情况，包括各种工作流程、信息流程是否正常，职责分工是否妥当，项目建设环境是否变化等。

分析偏差：检查的目的是为了识别项目的实际成本与项目的成本计划之间是否存在偏差，一旦确定偏差存在，成本管理人员就应进一步地分析偏差产生的原因，同时为寻求有效的控制措施做准备工作。

选择控制措施：导致成本计划执行过程中产生偏差的原因很多，因此控制措施也有很多相应的形式，必须以目标控制为中心对症下药，合理的选择使用组织措施、经济措施、合同措施和技术措施使成本执行的实际情况与计划的偏离尽可能地缩小。

决策控制措施：决定选用何种控制措施，实际上要立足于偏差发生的具体情况。但是无论选用哪一种控制措施，成本管理人员都要认识到，这种纠偏措施的选用可能会给成本计划的目标控制带来新的影响。

实施控制措施：一旦控制措施得到了批准，成本管理人员就要落实控制措施的实施。同时，在很多情况下还必须对成本计划进行重新调整。

施工成本控制对策研究

施工阶段的科学管理，从项目施工开始至竣工。目前的施工单位一方面一味的追求利润，偷工减料，所以造成大量不合格产品及施工质量问题，另一方面，就是施工单位没有科学管理，造成人力和财力的多种返工浪费。只有在施工过程中真正落实科学管理才能使施工阶段的成本得到有效地控制。施工组织设计决定着工程估算的编制，也决定着工程结算的编制与确定，而工程估算又是反映和衡量施工组织设计是否切实可行、经济和合理的依据。这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作，具体可以从以下几个方面进行成本控制：

加强财务纪律

根据内部经济的核算和责任成本控制的需要，制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做到责权利明确。

加强工程费用计划控制

在工程建设过程中，通过严格执行工程费用计划，可以有效地控制工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因此，必须始终对工程费用计划进行跟踪检查和控制。精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，节约资源消耗，对施工阶段的投资控制应给予足够的重视，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施，控制投资成本。

加强现场签证管理

施工阶段，现场可变因素多，如场地原因，材料供应等因素的影响，所以施工阶段的现场签证不可避免。有些开发企业或监理机构驻工地代表，业务素质差，对预算和有关规定不熟悉、不了解，不应签证的盲目签证;或签证不及时办理;马马虎虎随意签证;甚至签证过程中搞不正之风等等。这些现象，不仅影响工程投资控制，而且影响工程造价。因此，必须加强现场签证管理;同时，加强现场管理人员的业务培训，提高其经济管理工作的意识;加强职业道德教育，纠正行业不正之风;尤其加强对现场签证的审核工作，不合理的签证坚决废除，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投资，降低了工程成本。

加强合同管理

从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，·作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。