房地产金融危机精选(九篇)

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第1篇：房地产金融危机范文

关键词：后金融时代；房地产；金融创新；风险防范

中图分类号：F832.1文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02

创新是一个国家发展的不竭动力，也是各行各业不断前进的核心所在。在房地产金融业发展的过程中，随着市场经济的迅速发展，房地产金融创新是其发展的必然趋势，对其今后的发展有着极其重要的作用。尽管中国金融市场的整体结构和运作模式与美国存在较大的差异，但是在全球经济一体化的背景下，美国公司在金融危机中暴露出的问题值得中国公司警戒。在房地产金融创新中，基于房地产金融的特殊性，其业务、监管不到位，都会对房地产市场的发展造成影响。在当前我国房地产金融创新发展中，至今仍以银行信贷为主，融资方式单一，金融产品创新层次低，且同质化现象严重，这些都对我国的房地产金融创新造成了影响。在房地产金融创新中，结合着市场发展趋势，在原有的基础上加强风险防范意识，在推进房地产金融业务创新的同时，还能稳步推出投资信托基金。在此，本文从我国房地产金融状况分析、金融创新在我国房地产领域势在必行、金融创新在房地产业的总要性、房地产金融创新的途径、我国未来房地产金融创新的可借鉴的现实模式以及房地产金融创新必须加强防范风险意识等六个方面出发，针对后金融危机时代房地产金融创新中存在的相关问题及完善措施，做以下简要分析。

一、我国房地产金融状况分析

随着当前我国人口的不断增加，城市发展化进程的不断加快，房地产在开发建设中，其基本功能在于满足人们的生活需要，在推动社会发展的同时，还能进一步促进我国的经济增长。在当前我国房地产金融状况分析中，主要包括以下几个方面：首先，在房地产金融业发展的过程中，房屋成本的不断上涨，在很大程度上加大了对土地的要求，整个建设成本呈现出不断上涨的趋势。其次，我国房地产金融业在发展的过程中，自2003年起，所呈现出调而不控，逆势上扬的发展趋势，尤其在2009与2010年，超发货币规模的不断扩大，使得理性通胀预期对未来房地产价格的走势影响很大。再次，在我国当前社会经济发展的过程中，投资渠道匮乏，无法满足投资的基本需求，再加上先行入市者高额的回报示范效应，更加认定房地产是“优质投资品”，这种局面导致一系列差别化信贷调控政策失灵，房价扶摇直上。最后，在房地产市场发展在，基于通胀预期及旺盛投资的影响，多数资金流入房地产市场，以此来发挥资金的最大使用限度，并在原有的基础上形成巨大的投资需求。

二、金融创新在我国房地产领域势在必行

在我国房地产金融市场发展的过程中，针对当前房地产金融创新中存在的超发贷款、低利率以及投资渠道单一等影响因素，需要相关责任人在其创新发展中，能够最大限度的加强房地产金融创新，同时结合着这些影响因素，将其造成的影响降到最低，只有这样才能从根本上推动房地产金融创新。

在当前我国房地产开发研究中，普遍存在着融资渠道单一的现象，且我国房地产融资主体的股权仍掌握在股东手中，这就在很大程度上增加了投资风险。再加上我国至今没有形成满足房地产融资的相关模式，要想使其在今后的发展中持续健康发展，其难度可想而知。而之所以会出现的现象，其根本原因主要包括以下几个方面：首先，房地产金融市场在其发展的过程中，至今没有形成科学完善的结构体制，导致融资渠道得不到有效的发展，投资需求两旺造成信贷扩张与政府紧缩的调控体制相冲突。其次，在当前住房融资中，二级市场得不到有效的开发，一级市场又呈现出畸形发展，由此导致信贷资本的固化形态资产得不到有效的发展，在带来大量市场风险的同时，也对金融市场的监管效果造成了极大的影响。最后，在我国房地产的整体金融体系中，政府住房公积金制度仍无法成为住房融资的主导体系，导致在其发展的过程中，仍形成了以商业银行信贷为主导的结构体系。

三、金融创新在房地产业的重要性

在当前我国房地产金融业发展的过程中，其金融创新在推动房地产市场发展的同时，还能在原有的基础上规范房地产的发展秩序，为其今后的可持续发展奠定基础。针对其金融创新的重要性，主要体现在以下几个方面：首先，房地产金融创新能够在现有的基础上扩张房地产的融资渠道，优化融资结构，提高融资效率。其次，房地产融资创新在跟上市场经济发展趋势的同时，提高房地产的融资收益，在降低融资风险的同时，还能完善资产的整体管理，确保资产的顺利运行。再次，房地产行业的金融创新在很大程度上符合了市场的发展需求，在弥补当前市场缺口的同时，还为投资者与消费者提供了更多的选择途径，以此来促进社会的发展。最后，房地产行业金融创新在丰富金融市场内容的同时，还能在现有的基础上弥补金融市场上的不足，并为其下一步的发展奠定坚实的基础。

四、房地产金融创新的途径

在房地产金融创新的途径中，主要包括以下几个方面：首先，创新房地产金融制度，完善房地产的金融结构及组织形式，使其健康、完善的发展。其次，在推动房地产金融创新的过程中，其基本前提在于房地产金融业务的创新。只有其业务在原有的基础上进行了创新，才能实现融资对象的多元化，进一步扩大房地产金融行业的融资途径。除此之外，在融资对象多元化的同时，投资主体也在现有的基础上面对多元化发展，其股权及股东意识也在现有的基础上得到了强化。再次，创新金融工具，使其打破传统的单调、匮乏局面，朝着创新、丰富的方向发展。最后，建立房地产二级低压市场，实现低压资金的再次分配，以此来增强低压贷款资金的流动性。

五、我国未来房地产金融创新的可借鉴的现实模式

在当前我国房地产金融发展中，与国外一些发达国家相比，我国至今仍处于薄弱环节，这就要我国在发展创新的过程中，能够借鉴国外的发展模式，并结合着我国的实际国情，将其运用到我国房地产金融行业的发展中来，以此来达到创新发展的目的。纵观当前发达国家房地产的发展形势，我国在创新发展的过程中，最有可能借鉴的模式为REITs，即房地产投资信托基金。

REITs模式在使用的过程中，其起源于美国，并随着社会经济的迅速发展，成为公众熟知的房地产投资工具。在其具体实施的过程中，首先，能够凭借自身的优势，对民间资金的投向进行科学、合理的分流，以此来减少房地产商品市场投资性的需求。其次，在REITs模式具体运行的过程中，能够及时的提供房租租赁市场中的资金来源，同时在现有的基础上增加住房租赁市场的供给，以此来降低居民购买住房的刚性要求。再次，REITs能够最大限度的降低银行金融风险，在发展民间投资新途径的同时，还能减少工程项目对银行信贷的依赖。最后，该模式的有效运行，还能有效的环节国外资本进入我国房地产市场的压力，为国内资本市场的发展争取可靠的空间与时间。

六、房地产金融创新必须加强防范风险意识

在整个创新活动顺利进行的过程中，除了要摒弃传统的发展模式外，还应加强自身的风险防范意识，以此来确保创新模式的顺利运行。在整个风险防范意识加强的过程中，主要包括以下几个方面：首先，在其风险防范意识加强的过程中，必须坚持一切从实际出发的原则，在借鉴国外先进发展模式的过程中，应结合着我国的社会体制，不断推进、创新，以此来达到创新的目的与效果。其次，在现有的基础上，加快住房抵押贷款证券化的法制化建设进程，积极培育二级市场，同时进一步完善现有的金融法律法规制度体系，加大违法成本惩处。再次，相关工作人员应密切注意房地产行业的市场发展状况，尤其是房产价格的浮动，并对其产生的信息进行收集，以便及时的预测价格浮动带来的经济风险，并对其采取相应的完善措施，以便风险来临时能够将经济损失降到最低。在整个风险考虑中，除了考虑社会风险外，还应将个人风险考虑在内，以此来保证风险防范的全面化。最后，明确政府职能，完善制度建设。政府在干预贷款的过程中，其主要作用在于政策工具来干预经济市场，因而在发展的过程中，应以平等的身份参与到市场发展中，只有这样才能在现有的基础上推动市场发展，完善市场基础设施及制度建设。

总结

综上所述，随着我国社会经济的迅速发展，传统的房地产金融也已经无法适应社会的发展趋势。这就要求在其发展的过程中积极寻求创新模式，在推动房地产金融行业发展的同时，还能促进我国经济的发展。而在其创新的过程中，面对当前我国社会经济的复杂性，还应加强自身风险的防范意识，真正体现出创新的价值。

参考文献：

[1]束庆年.对次贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考[J].南方金融,2008 (09).

[2]张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考[J].区域金融研究,2009(01).

[3]刘扬,张肖.次贷危机后现代房地产金融创新的路径选择[J].中国城市经济,2011(04).

[4]张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考[J].区域金融研究,2009(01).

[5]杨宇,张二毛,李丙涛.金融危机背景下我国房地产企业的营销策略研究[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2010(S1).

第2篇：房地产金融危机范文

关键词：次贷危机；传导；房地产金融：启示

1　美国房地产金融与次贷危机概况

美国是抵押式的房地产金融体系。作为世界上发放房地产贷款最多的国家，抵押贷款是其传统的、占主导地位的房地产信贷方式。在美国，各家商业银行抵押贷款占四种主要贷款总额的1／4，其中房地产抵押贷款占90％左右。根据借款人信用等级的不同，美国住宅抵押贷款分为优级(Prime)、次优(Ah-A)和次级(Subprime)。美国联邦存款保险公司(FDIC)将信用等级低于620分的客户的住宅抵押贷款定义为次级住房抵押贷款，该类贷款通常具有较高的违约风险。与此相应，标准普尔在其报告中将美国次级住房抵押贷款证券(Subpfime RIVIBS)和投资于美国次级住房抵押贷款证券的CDO定义为次级债券。

次贷危机爆发的直接原因就是随着美国宏观利率逐步上调，一方面使得次级住宅抵押贷款的借款人还款负担越来越重，另一方面致使房地产价格不断下跌，住宅资产急剧缩水。最终导致房地产一级市场资金链断裂。如果仅仅是一级市场出现信用违约，其损失或波及面也只涉及到贷款银行或公司，事实上房地产二级市场，即所有跟次级债券有关的机构都受到了极大地冲击，并且这种冲击也蔓延到了实体经济，造成当前全球性经济衰退。次贷危机的根源在于房地产抵押贷款机构在宏观经济上行时，过于看重房地产本身的市场价值而忽视借款人的还款能力，导致信用风险违约可能性加大。而次贷危机扩散至全球的原因在于过度的金融创新。

2　次贷危机的传导过程

次贷危机的传导可以分为四个过程

酝酿阶段。网络泡沫破灭和“911”恐怖袭击之后，美联储为防止美国经济衰退先后13次降息，之后美国进入货币市场长期低利率的宽松环境。流动性过剩条件下，为追求较高收益率，商业银行等机构开始降低贷款条件，向低信用等级客户提供住宅抵押贷款，房地产金融泡沫产生并助推更多次级贷款发生。2005年以来，美联储又连续17次加息，利率从1％升至5，25％，此时次贷借款人还款负担开始逐渐加大，2007年初次级抵押贷款机构问题逐步暴露。

扩散阶段。为分散次级贷款风险并获得更多的流动资金用于贷款，放贷机构成立相对独立的特殊日的实体将贷款实施证券化并转移出资产负债表。而后，投资银行通过估价模型计算各类贷款的风险及其对应的收益率并承销。这样，次贷衍生产品通过债券市场被不同国家的对冲基金、保险公司、社保基金等不同风险偏好的机构投资者购买。正是通过贷款证券化这一金融创新工具，当次贷一级市场资金链断裂后，二级市场次级债券同样掉进流动性短缺和亏损的困境，所有购买了美国房地产次缎债券的机构都被卷入了此次危机。

转移阶段。房地产二级市场危机反过来又加剧了各类投资于次级债券的金融机构的困境。次贷危机爆发后，尽管美联储推行宽松货币政策，不断降息，但无论如何金融机构的信贷依然紧缩。信贷紧缩势必影响到企业投资、居民消费等实体经济。2008年初，美国宏观经济报告显示实体经济有衰退迹象，至今大衰退已是事实。

发散阶段。美国为了自救，开始通过美元大幅贬值向世界各地输出通胀。美国国内实体经济衰退直接影响到的就是各对美出口国的出口贸易，而美元贬值对于持有美国国债的国家尤其是中国面临资产大幅缩水，但这将发挥积极作用减轻美国现有的负担，也有助于整个世界经济的逐步复苏。

3　次贷危机的原因分析

次贷危机从爆发到演变为一场席卷全球的金融危机，其中暴露出很多问题，也是其原因。

首先，长期低利率刺激房地产非理性膨胀。美国自2001年来，持续放松银根的货币政策导致美元流动性过剩，一方面刺激了以房屋为代表的资产价格持续快速攀升，另一方面也为房地产信贷机构大规模开展次级房贷以追逐利润提供了有利条件。两方面共同作用导致美国次级住宅抵押贷款市场的风险不断循环放大。2004年6月，美联储为抑制流动性过剩又开始新一轮的加息过程，这使得房地产价格下降和次贷借款人还款负担加重同时出现。借款人无法通过再融资支付房款，之前积聚的次贷市场风险集中释放。

其次，利益驱使下信贷机构放松风险管理。恶性竞争下，信贷机构为提高资金收益率不惜放松对借款人基本贷款资质和条件的审查，将目光投向信用等级低端购房群体。信贷机构面向该类群体提供贷款时，过分看重房地产本身的价值升值，忽视了其最应该重视的借款人自身的偿付能力这一重要条件。尽管之后，信贷机构将这些贷款通过证券化的方式将风险转移到资本市场，但风险本身并没有消失，反而随着各种各样更高级别的衍生产品将风险传导给了世界各国投资者。

再次，金融衍生品设计存在缺陷，同时监管当局也放松警惕。此次危机中，金融衍生工具的过度频繁使用，拉长了金融交易链条，使得风险评估变得困难，很多时候连出售衍生工具的机构也弄不清楚他们卖出的产品风险到底有多大。当基础资产资金链条出现问题时，其后的各类金融机构所承担的金融资产价值多倍收缩，引起连锁反应，产生了巨大的系统风险。监营当局对房地产金融市场以及金融衍生品交易市场的风险关注不够，造成对经济前景预测的失误和高泡沫的形成。

最后，评级机构推波助澜危机传导。投资机构对投资产品的选择往往以评级机构的信用评级为判断的重要标准。而此次危机中，评级机构处于多方面利益考虑，对原本信用级别较低的次级债产品在经过投资银行包装后给予了很高的评价等级，误导了包括养老保险基金及国外投资人在内的稳健型投资者，这也是此次危机在垒球传导的重要原因。

4　当前我国房地产金融应从次贷危机中吸取的经验教训

尽管次贷危机引发的全球金融风暴对我国的直接影响相对较小，但当前我国宏观经济形势和房地产金融现状存在的问题不容忽视。

为减轻金融危机带来的负面影响，抑制国内经济快速下滑和通缩的严峻局面，2008年9月以来央行连续五次降低贷款利率，四次调低存款利率；同时为拉动内需促进经济增长，化解经济放缓风险，在2010年之前我国还启动高达4万亿元的经济刺激方案。这些措施的实施使我国当前的形势与2001年后的美国极为相似。流动性过剩与低利率并存。

房地产金融市场存在的问题也日益突

出：房地产贷款增长快、规模大，其主要来源是商业银行，融资渠道单一，风险集中；二级市场发展缓慢，资产证券化尚处于起步阶段；放贷机构风险控制意识不够；房地产金融配套体系不完善；政府和金融监管机构的职能发挥不够到位。

针对上述宏观经济形势和房地产金融日益突出的问题，结合美国次贷危机的传导过程和原因分析，我们从中得到以下几个重要启示：

完善房地产金融体系。我国房地产金融的主体主要是商业银行，从房地产的开发、建设直至销售，商业银行为各个阶段提供贷款，导致风险过分集中于商业银行，因此从宏观上来讲我们应当建立一个多元化、有层次、全方位的房地产金融体系，这是今后我国房地产市场持续稳健发展的重要保证。对现有各类与房地产业相关的机构要不断完善，加强监管。

商业银行等贷款机构应强化风险管理意识和手段。美国次贷危机爆发的根源就在于贷款机构风险控制意识弱化。商业银行要不断完善自身的全面风险管理框架，将信用风险、市场风险、操作风险、国家风险等一系列风险纳入管理体系；宏观经济上行时，不能盲目、过度追逐利益，忽视潜在风险；开展房地产抵押信贷时，要注重客户信用和偿付期内的偿还能力，不能以抵押物的市场价值作为衡量依据；在投资金融衍生产品时，要不断提高对投资对象的甄别能力，不能过分轻信信用评级机构的滞后性评级，最好不涉足那些难以理解的、定价模型过于复杂的衍生品；加强对资产负债表外业务的风险控制意识。

用好证券化这一“双刃剑”。美国次贷危机由一级市场传导至二级市场最终扩散至全球，其传导的重要工具就是贷款证券化。证券化本身作为金融创新手段是中性的，其风险关键在于基础资产的质量，如果将那些高风险的不良资产通过证券化出售，就会加大投资者承担的风险并在不断的转手出售中放大风险。我们应当正确认识证券化，不能因噎废食。一方面要充分发挥证券化的积极作用。将商业银行等贷款机构相对集中的风险通过资产证券化在尽可能大的空间和时间上分散，提高商业银行流动性，避免资产负债的期限错配；另一方面要控制其有可能产生的消极作用，即对质量较高的资产实施证券化。

第3篇：房地产金融危机范文

关键词:房地产；后金融危机时代；铜陵市

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）06-0160-02

“后金融危机时代”（The financial crisis after The Times ）是指自2007年美国爆发了次贷危机，世界的金融体系危机迅速恶化，紧接着众多国际大金融机构破产倒闭，金融体系遭受重大打击，雷曼破产、美林被收购、AIG危机，强势震撼美国金融市场，连锁反应下世界迅速陷入危机恐慌，世界各国经济主体面临着历史性重新洗牌，随后各国和国际性、区域性机构迅速采取措施，重新协商，拯救经济。到2009年中期，世界经济由经济危机恐慌进入到“后金融危机时代”（The financial crisis after The Times）（沈长丰，2011），而铜陵市房地产行业怎样在后金融危机时代背景下得到科学发展和壮大，这显得十分重要，并且也为其他地区的房地产发展提供借鉴和案例支持。

一、铜陵市房地产发展现状

1.新建商品房上市情况。铜陵市房地产业的上市受国家宏观调控影响较大。2011年7月、8月和9月全市预售许可证发放总面积分别为10.09万平方米、16.87万平方米和18.66万平方米，同比上升分别为248.27%、883.06%和98.36%，环比上升分别为84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市预售许可证总面积为9.18万平方米，同比上升25.01%，但环比下降50.79%。由此可见，铜陵市房地产的过热势头有所降温。

2.新建商品房销售情况。铜陵市新建商品房的销售情况出现反弹，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市销售总面积分别达到4.42万平方米、4.34万平方米和5.58万平方米，其中的住宅类商品房销售面积分别为2.65万平方米、3.5万平方米和4.93万平方米，同比上升分别达到35.62%、3.73%和52.86%，环比上升分别为18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房销售面积达到5.19万平方米，比9月减少0.39万平方米。其中的住宅类商品房销售面积为4.21万平方米，同比下降25.19%，环比下降14.56%。非住宅类商品房销售出现类似情形。

3.存量房（二手房）交易情况。铜陵市房地产的存量房交易量在一定程度上出现小幅反弹。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面积分别是4.91万平方米、11.85万平方米和5万平方米，交易套（间）数分别达到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面积达到3.96万平方米，交易套（间）数为410套，交易面积相对8月和9月有所下降，交易套（间）数与7月、8月有所回落。

二、铜陵市房地产发展瓶颈

1.供求关系解读失灵。市场经济中供求关系是决定价格的一个十分重要的因素。然而，针对房地产行业中的许多投机行为，仅靠供求关系的解读是远远不够甚至是失灵的。在房地产行业中，供求关系只是辅助作用，至少在现行的市场背景中，风险收益理论的解释显得合理许多。也就是说无论该项目或投资的融资成本有多高，风险有多大，都无法阻止资金和热钱流向该高回报的投资项目。又加上通货膨胀的影响以及投资者的未来预期，投资固定资产达到保值增值的目的变得动力十足。

2.投机动机渗入催化。从铜陵最近几年的分析报告中可以看出，房地产的投机行为司空见惯。面对财富和金钱的诱惑，很多投资者抱有一颗炒房赚钱的思想和导向，加大投机行为，只要房价涨幅达到预期价值就会抛售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲惨的投机失公平的现象。以政府为主导的房价暴涨以及保障房的资格模糊鉴定，投机行为便有了生存和发展的温床。所以只要存在政府以房产作为支柱产业去寻求GDP的高速增长，并且用金融杠杆去发展和稳定房地产行业，投机行为的渗透催化便会促使房价上涨。

3.房地产金融调控乏力。虽然近期多数一线城市的房价出现幅度不小的回落，并且二三线城市的房价由以前的居高不下也出现了不同程度降价。但政府对房地产的金融调控也出现乏力。房价的回落主要是政府对保障房的强有力实施与建设和宏观调控带来的消费者预期的影响，金融调控的作用力显得相对次要。加之现行的金融制度安排与风险控制，房地产的贷款对商业银行等金融机构还是很有诱惑力，一方面房地产所需资金量大，金融机构贷款量达，盈利空间相对较大；另一方面房地产行业往往资金雄厚，还贷能力强，信用等级较高，风险相对较小，比如铜陵的恒大、柏庄。国家为保证民有所居、促进和谐社会的发展而实施强有力的金融调控，加大对房地产的控制和对投机行为的打压，虽有一定成效，但因为房地产行业所涉及的主体较为广泛，产业链较长，货币金融调控相对乏力。

4.房地产出现垄断趋势。在现行的房地产领域中一些垄断行为比较凸显，虽然没有形成大集团的资质和气候，但过早的垄断现象的房地产企业却显得有恃无恐。在当今房地产行业还不成熟，相应政策法律法规还不完善的背景下，过早的房企垄断现象不仅不利于企业个体的市场定位而且还会对整个房地产行业现有问题的解决埋下隐患。加之地区发展的差异，过早的垄断行为会消耗过高的投资成本和地区的经济效益。

5.现行住房公积金制度缺陷。房地产的行业发展与其市场销售密切相关。然而，很多消费者买房采用公积金形式，公积金制度的建立和实施是为了保障住房的福利和以人为本的要求。所以公积金制度对房地产的销售影响颇深，然而，针对公积金制度出现缺陷，对房地产行业的发展产生一定的影响。住房公积金制度缺陷主要表现在：第一，公积金归集不足。一方面公积金的归集额不断增加，但覆盖率却在下降，分配不公，导致贫富差距不断拉大；另一方面许多私营企业误解公积金，认为会加重企业负担，缴存被动并影响覆盖率。第二，公积金执行缺陷。一方面公积金的保障范围较小，又加上地区发展不平衡，公积金的缴存余额差异较大；另一方面公积金的利用效率并不高，业务范围比较狭窄，并且公积金贷款的金融信贷风险和信用风险较大。

三、对房地产发展的建设性意见

1.发展是硬道理。（1）端正发展思想，形成科学理念。主要靠投资、出口和消费拉动经济的增长成为中国的主要发展模式，借鉴西方发达国家经验，西方发达国家的消费拉动率一般都保持在70%左右的水平，这说明我们的居民消费增长差距还很大，消费拉动经济增长空间很大，然而在实现消费拉动经济增长的征途中，会出现许多阻碍。除了收入分配的不公，房价的居高因素不容小觑。收入有限，因此消费水平总有个上限，房地产的价格居高，又加之购房支出的增加，必然导致消费者其他支出减少，消费拉动经济的后劲不足。所以发展房地产，要端正思想，以人为本，考虑民生，不要一切以GDP为标准，要形成科学的发展理念。（2）在发展中解决问题。 发展经济，把蛋糕做大，这是发展的重要理念。但在房地产发展中出现的一系列问题要用科学的方法在发展中去解决。

2.完善住房金融体系。第一，建立健全住房金融法律法规，提供法律保障。鉴于中国住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法规，为解决买房购房中出现的一系列问题十分必要和急切，同时为房地产的发展保驾护航。第二，建立有效的住房专项储蓄渠道，充分挖掘房地产发展潜力，加大金融工具的创新，同时扩大住房抵押贷款规模，金融机构要加大市场调研力度，总结经验、研究对策，为促进房地产发展提供金融支持。第三，优化货币政策，熨平房地产波动周期。首先，优化金融资源配置，调整房地产产业结构。其次，建立全国性的个人信用评定系统。最后，增加融资渠道，增加直接融资比率，减少信贷风险，增加房地产市场资金量。

3.加强政府科学引导和调控。加强政府对房地产的科学调控，引导房地产企业合理定位，避免垄断趋势愈演愈烈。首先，完善法律法规，制定相关的法律政策，为规范房地产市场健康有序发展提供保障。其次，积极发挥政府“有形的手”的作用，考虑民生，注重科学发展，积极培育住房抵押二级市场。一方面建立专门的政府住房贷款抵押和保证的综合机构，凭借政府信用，减少信用风险和违约风险，并增强金融机构的放贷信心；另一方面等时机成熟，积极稳步引进民间资本，增加供资主体，扩大供资渠道，扩充市场资金量。最后，规范生产，合理量化生产资料。针对房地产行业出现“投入生产资料与效益反向”问题，结合地区发展的差异，对市场生产资料的所有量进行审核变的十分必要。

4.完善公积金制度。第一，要加强公积金的归集力度，增加公积金的归集手段。一方面加强公积金制度的宣传力度，使之深入人心。另一方面要抓重点，分主流，有计划、分步骤地各个击破，解决存在问题。逐步扩大公积金的覆盖范围，严格执行国家的归集，对高收入者公积金的缴存额实行限高封顶政策，减少不同社会阶层公积金缴存差距，促进公积金制度和谐发展。第二，规范公积金执行制度，防范和化解潜在风险，提高公积金的效用。首先，建立标准化的公积金运营管理制度，加强公积金执行的内部控制，规范公积金归集等方面的业务管理和业务流程。其次，加强公积金贷款的贷前、贷中和贷后的控制和防范。注重贷前对预售楼盘和购房者的调查，贷中加强对其审核力度，贷后提高对其跟踪管理力度。最后，提高公积金的效用，科学合理制定公积金贷款运作方式，注重公积金归集和贷款方式的一致性和协调性，减少风险并保证其安全性、流动性和增值性（注：文中数据来源于省略/和作者的整理）。

参考文献：

[1] 林凤萍.对中国房地产业金融调控乏力的探讨[J].辽宁师范大学学报:社会科学版，2011，(1).

[2] 赵秀梅.浅析中国现行住房公积金制度存在的问题及解决方案[J].中国对外贸易:英文版，2011，(2).

[3] 徐敏峰.中国房地产健康和谐发展的未来政策分析研究[J].人力资源管理，2011，(1).

[4] 黎显扬.完善中国住房金融体系的思考[J].中国房地产金融，2011，(1).

第4篇：房地产金融危机范文

[关键词]危机 关系营销 实践 意义

所谓关系营销,是把营销活动看成一个企业与消费者、供应商、分销商、竞争者、政府机构及其他公众发生互动作用的过程,其核心是建立和发展与这些公众的良好关系。企业在营销过程当中,应当注意到关系营销的对企业经营所起到的积极作用,并把它提上议事日程。

一、金融危机下国内房地产市场现状

随着金融危机的全面爆发,由美国次贷危机所激起的金融海啸席卷全球,中国也不可避免的受到了冲击,最显著便是房地产市场的全面低迷。原本国内房地产市场犹如一个巨大的“温室”,房子一直呈现供不应求的局面;由于行业的不完全竞争性,使得许多房地产企业对于先进的企业关系营销方式并不重视,关注重点多偏向于眼前的丰厚利润。当遭遇金融动荡的冲击,市场疲态尽显,资金无法回笼,直接影响企业的经营,生存和发展受到威胁,甚至能给企业带来灭顶之灾。此时,滞后的关系营销弊端便清晰的显现出来。

如果不把握好国内房地产企业,那么美国的今天就是我们的明天。市场的持续低迷要引发国内房地产企业深思,将来何去何从,如何在危机中寻找机遇。

二、金融危机下国内房地产企业关系营销现状及存在的主要问题

1.国内房地产企业关系营销现状

(1)意识到关系营销的重要性。随着国内房价一路上涨,“房地产泡沫”的质疑声也愈演愈烈;伴着政府一系列金融、土地等严控政策相继出台,房地产企业的发展空间将越发的狭窄,地产企业要在困境中生存,必须有效地运用关系营销策略。

(2)部分房地产企业已建立CRM。房地产企业作为资金密集型的行业,其信息化涵盖了开发、销售、后期物业管理等。无论是项目化的运作方式还是集中化管理模式的推广,这些业务范畴都是紧密联系、缺一不可。

(3)重视企业间合作。金融危机下在资金压力的影响下,多数房地产企业通过结盟方式提供并满足客户多元化需求及服务,促进房地产业市场的发展及良性竞争。

2.存在的主要问题

(1)认识的偏差阻碍了关系营销的实施。虽然国内房地产企业已经意识到关系营销的重要性,并且有的房地产企业已经建立相应部门,采取了相应的营销措施,但在关系营销运用过程中仍存在许多问题,比如对关系营销的曲解阻碍了房地产企业关系营销的实施,提到关系营销,人们会立即认为是通过“拉关系、走后门”来进行营销活动。

(2)信用危机对关系营销开展带来阻力。市场经济是一种信用经济,但国内房地产企业不讲信用、违规、违约、违法现象呈现出有增无减的态势。例如开发商和中介对进行信息垄断;房屋销售中的“隐蔽行为”、“隐蔽知识”;开发过程中的暗箱操作等都直接挫伤着消费者的信任度。

(3)缺乏对应的客户维系策略。在企业营销活动中,绝大部分企业只重视对新客户的开发,却忽略了保持现有的客户。客户管理的重心置于售前和售中,造成售后服务中存在的诸多问题得不到及时有效的解决,使得现有客户大量流失。

三、金融危机下提高房地产企业关系营销水平的对策

1.树立正确的关系营销观念

房地产企业应当正视客户的利益和冲突,积极主动地处理客户的问题,不但重视服务人员的服务过程质量,更要重视服务结果对客户满意程度的影响。此时房地产企业实施关系营销能更容易、更深刻地被客户感觉和认可,最大限度地提升品牌形象和降低企业成本。

2.建立顾客关系管理体系

房地产企业要建立客户管理与服务系统。根据系统有效地运用储存额数据,对顾客进行科学化、系统化管理;完善顾客服务体系,通过售后追踪,及时发现使用问题,并采取相应措施妥善处理;建立、健全与外界沟通的桥梁,全面把握顾客对企业产品和服务的态度、看法、批评和建议,以此作为调整和改进房地产营销决策的重要依据。

3.提升危机公关处理能力

由于房地产企业构成因素复杂多样,所处的市场环境和社会环境变化加剧,越来越多地企业遭遇危机事件的挑战,如客户投诉、媒体揭短、贷款受到限制等等,危机事件处理的好坏,结果截然相反。关键时刻关键问题的解决是危机公关的集中体现,危机公关是危机管理解决突发性事件的有效手段之一,它对于房地产开发企业来说具有积极的现实意义。

4.通过战略联盟应对市场低迷

现代企业的营销活动,强调企业要建立良好稳定的伙伴关系,追求其相关者利益最大化,为企业带来长期且稳定的财务绩效。房地产企业面对市场的低迷,通过战略结盟对合作资源进行整合,最大限度降低市场开发带来的风险,控制成本以确保企业平稳运营。

四、结语

美国金融海啸的冲击,让国内房地产企业得以用冷水浇醒自己。在这种情况下,房地产企业加强关系营销建设,提高自身核心竞争力,已成为企业成败的关键问题。本文以危机下的关系营销为例,针对当前市场存在的主要通过详实的分析并制定相对对策,为提升企业竞争力的道路做出有益的探索。

参考文献:

[1]韩璐:房地产企业营销形象的提升策略[J].山东:现代企业教育MODERN ENTERPRISE EDUCATION,2008(4).

第5篇：房地产金融危机范文

1.1土地成本

房地产开发离不开土地,作为稀缺资源,国家一直严格控制土地出让一级市场。前几年出台的土地储备、土地招标拍卖挂牌出让方面的政策的实施使地价不断上涨;近几年又因宏观调控、信贷紧缩的影响,各地土地招标拍卖挂牌市场不断出现流拍的情况。开发企业应关注房地产市场运行情况,掌握市场数据,争取以客观合理的价格取得土地。具体在竞买过程中,应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本,做好土地可能成交价的分析工作,应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本。同时为防范风险,根据预控的原则,在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位。分析土地可能成交价与可承受的心理价位时宜采用房地产估价中的土地估价方法。

1.2建筑与安装费用

建筑与安装成本是房地产开发成本的主要组成部分,是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建筑与安装成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。招投标合同价管理是建筑与安装成本控制的重点,这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算;然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况,在预算的基础上调整为招投标底价;最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者,并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建筑与安装成本支出的过程。因在建设工程承包合同中规定有变更条款及工期、质量等方面的奖罚条款,所以合同造价并不就是建筑与安装成本。

1.3政府规制费

房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规制费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规制费的管理。政府规制费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中,正处于项目前期,开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款,资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策,免交、缓交各项费用,不仅能减轻资金压力,还节省了贷款利息等财务费用。

1.4配套设施开发成本

配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出,即在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、居委会、派出所、幼儿托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

1.5间接费用

间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、建设资金贷款利息等。根据房地产开发企业对以上五类成本的控制能力及控制效果,可分为可控成本和不可控成本。

2控制房地产开发成本的措施

2.1努力做好房地产投资决策

房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性,决策工作是成本控制的关键,因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。投资决策成本控制的关键是建立成本控制目标。决策阶段的成本控制是事前控制,由于决策阶段影响项目投资的程度最高,因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定决策阶段成本控制的关键。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一。

2.2做好设计阶段成本控制

控制建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70%—90%。设计阶段工作水平的标低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑,要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,就必须采取有力措施,切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施,主要是以下几个方面:加强设计阶段的经济论证;实行限额设计;实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法;加强设计出图前的审核工作。

2.3在企业内部引进竞争机制

积极引进市场机制和竞争机制,在承发包上实行招投标,是实现成本控制工作的重点。把竞争机制引入全过程投资控制,在相对平等的条件下进行招标承包,择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明:引进市场机制,实行工程招投标,推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时,还是实现优胜劣汰,选择理想的建筑企业作为合作伙伴,杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案,为工程造价控制创造了良好的开端,同样,施工招投标,可以选择报价合理,施工方案先进,技术力量强,工期短的施工企业,为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争,可达到优化施工组织设计,使人员、机械和材料的安排更加合理;提高了工程质量,加快工程进度,缩短了工期,促进了销售,加快了建设资金的回笼,从而达到降低工程造价的目的。

参考文献

[1]陈溥才,郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略[M].北京:中国建筑工业出版社,2005:168-181.

[2]决策资源房地产研究中心.房地产成本控制方法[M].大连:大连理工大学出版社,2007:238-241.

[3]赵晶晶.房地产施工项目管理中的成本控制[J].会计之友,2004,(6):17-18.

第6篇：房地产金融危机范文

论文摘要：受金融危机的影响，我国房地产市场持续低迷。文章从税收制度的角度，分析了我国房地产的现状，并对如何改变房地产市场现状，提出了若干房地产税收制度的改革建议。

Abstract:Financial crisis's influence， our country real estate market is continued murky. The article from the tax revenue system's angle， has analyzed our country real estate present situation， and how to change the real estate market present situation， put forward certain real estate tax revenue system's reform proposal.

Key words: Financial crisis real estate tax revenue reform

2008年7月，美国住房抵押贷款市场巨头房利美和房地美陷入困境，美国次贷危机开始全面爆发，并蔓延到许多国家，引发了一场全球性的金融危机。作为世界新兴经济大国的我国经济也深受其害，其中房地产经济率先进入寒冬，住房价格下降，一些城市出现零交易。随之而来可以预见的是，土地招拍挂流标，政府没有财政收入，建筑企业倒闭，建筑工人失业，建筑钢材等上游供应企业销售停滞，房屋装潢和家具行业随之进入萧条之列，从而影响到整个国民经济的收入和社会的健康发展。

房地产行业处于第二产业和第三产业的中间阶段，是我国经济建设的支柱行业。面对金融危机，我国需要紧急出台相关政策，以挽回低迷的房地产市场。根据日本的经验和研究，房地产税收政策要比金融政策更容易和有效的调节房地产市场。因此，面对全球金融危机给我国经济发展，尤其是房地产行业的健康发展带来的诸多不利影响和负面冲击，我们必须采取一定的房地产税收改革政策，加以调控、加以引导，以扭转不利局面，最大限度的减少、减轻因金融危机带来的损失和影响。

1 金融危机对我国房地产的影响

金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。

2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。国家发改委、国家统计局联合的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数。伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局的数据显示：2008年1-12月，全国商品房销售面积为62088.9万平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米，同比减少20.3%，期房销售面积为42459.7万平米，同比减少18.7%；商品房销售额24071.4亿元亿元，同比下降19.5%，其中的住宅销售额为20424.1亿元，同比减少20.1%，期房销售额为17714.6亿元，同比减少19.6%。从上述数据可以看出，2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩，且下滑的幅度还是较大，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。

2 房地产税收

房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产税收是我国财政收入的重要来源之一，更是我国调控房地产市场，规范房地产经济行为、调节国家财富分配的重要经济杠杆。房地产税收对住房市场的影响有两个特殊的方面，一个是对家庭借贷的影响，一个是对住房价格的影响。高房价鼓励了纳税人增加借贷而不是股权，而对涨价的预期也提高了购房的借贷的预期收益率。但是，税收对住房价格的影响程度，因为范围和各种手段的复杂性很难估计出来。可以确定的是，资本利得税、财产税、遗产与赠与税、销售税或增值税都对房价有着很大的影响。

3 我国房地产税收体制改革的探索

我国现行的房地产税收制度是1994年经过税费改革之后实行的制度。十几年来，该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时期，为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。但是随着经济的发展和环境的变化，我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题，尤其在金融危机下，该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场，控制房价的作用。国际货币基金组织指出，消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。因此，在当前环境下我国有必要对现有的房地产税收体系进行改革，以更加适应环境的变化，促进房地产行业的健康发展。

（1） 居民购房优惠收税

在金融危机期间，对国民购买商品房可暂免征收税收，或实行部分（或全额）退税政策，以更加优惠的税收政策惠及于全体国民。

（2） 二手房营业税实行差额收税

现行的对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这条规定，在市场萧条时，使得二手房交易双方处于僵持状态，所以在这一时期，继续对二手房交易实行全额征收营业税对二手房交易起的是阻碍作用。因此建议对二手房销售的，不管是购买后超过几年，其营业税都改全额征收为差额征收的政策，这不仅符合营业税的立法精神和发展方向，同时也有利于繁荣房地产市场，增加房地产税收来源。

（3） 暂停征收土地增值税

我国土地增值税是1993年底开征的，数十年来几乎流于形式，有名无实，所征收的税款屈指可数。鉴于房地产企业的土地增值税已经体现在企业损益之中，而且计算土地增值税又类似于企业所得税的所得额，再行征收，就会导致重复征收。更重要的是，土地增值税征收手续烦锁，难以做到公平公正，再继续拖沓下去会影响税务机关的公信力。因此，在金融危机的大环境下，可以暂停征收土地增值税。

（4）大胆改革创新，构建符合科学发展观的税收征管机制

不管经济形势如何变化，但我们要遵循“依法治税、强化征管”的执法理念，以改革创新的勇气，积极探索适应新形势发展要求的税收征管机制，构建符合经济发展要求的征管新模式，拓宽税收职能作用的发挥方式。

参考文献

[1]常莉．房地产税收改革对房地产业影响的效应研究[D]．西北大学，2008

[2]蓝庆新．金融危机对我经济的影响及应对[J]．中国国情国力，2008（4）

[3]杜雪军，吴次芳，黄忠华．我国房地产税与房价关系的实证研究[J]．技术经济，2008

第7篇：房地产金融危机范文

随着市场经济的不断发展，房地产企业面临着越来越激烈的市场竞争，而当前我国大多数房地产企业的风险管理意识相对薄弱。房地产企业为了在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须加强风险管理，提高风险防范意识，吸收先进的风险管理理念，强化企业的风险管理实践，寻求适合企业经营现状的风险管理模式，着力于提高企业的核心竞争力。

1房地产风险管理基本内容

房地产经营风险的主要类型。房地产经营受许多不确定性因素影响，往往会产生较大的风险，房地产经营风险主要分为系统风险和个别风险。系统风险即为市场风险，是一种不可控的经营风险，主要包括购买力风险、周期风险、利率风险、政策风险，市场供应风险、变现风险等。房地产企业在经营过程中同时也存在可控风险，个别风险即为能通过投资组合分散抵消的可控风险。房地产经营个别风险主要包括收益现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、未来运营费用风险、持有期风险等。

房地产经营风险管理。房地产风险管理是指房地产企业在经营过程中对可能遇到的风险及时进行预测、识别、评估，在科学分析的基础上有效处置风险，合理规避风险，争取以最低成本实现经营风险最小化，确保企业的经济利益，促进房地产企业健康长远发展。风险管理的本质是加强对不确定性因素的管理，这种经营过程中的不确定性一方面会给房地产企业带来威胁和挑战，另一方面也会给企业带来极大的发展机遇，房地产企业加强风险管理不仅要做到将经营风险降到最低，还需帮助企业寻求更多发展机遇。风险管理体系包括风险管理计划、风险识别、风险定性分析、风险定量分析、风险应对措施、风险监控等内容，风险管理分为事前管理、事中管理、事后管理，企业在进行风险管理时需做到及早发现风险、及早采取措施规避风险，适当的风险规避措施有利于降低企业风险管理的成本，增加企业的经济效益。

房地产风险管理目标的设置必须立足于房地产企业的发展目标，在充分考虑到企业内外部环境的前提下，不断调险管理目标，风险管理目标一般分为损失前目标和损失后目标两种。事前目标的设置必须充分考虑到企业经营的经济性、合法性，增强全体员工的风险防范意识，给予员工足够的安全保障，尽可能消除风险损失带来的负面效应，履行相应的社会义务，承担相应的社会责任。事后目标的设置应充分考虑到企业的生存问题，保证企业具有适当的盈利能力，确保企业具有稳定的收益，帮助企业尽快渡过难关，保障企业日后具有长远发展的能力，尽可能减少风险损失带来的负面影响，为企业树立良好的社会形象，确保房地产企业的社会效益和经济效益。

2金融危机给中国房地产企业带来的影响

金融危机给中国房地产企业带来的风险。金融危机大大削弱了欧美大投资银行的购买力，金融危机带来的通货膨胀使得大投资银行资金周转不灵不得已选择从中国收缩资金，中国房地产企业面临着通货膨胀带来的未来收益价值下降风险。金融危机会带来变现风险，不利于刺激消费需求，房地产项目投资减少，市场成交量锐减，抗风险能力较弱的房地产企业往往会因金融债务问题濒临破产。金融危机往往会增加未来经营的不确定性，会在一定程度上影响消费者的消费积极性，削弱消费者的消费能力，消费市场的消费能力减弱也会削弱房地产行业的投资需求，房地产市场供大于求，属于买方市场，给房地产企业带来了极大的资金成本压力。

金融危机给房地产投资带来的机遇。金融危机导致市场的不确定性，也给中国房地产企业带来了巨大的投资机遇。欧美市场资产贬值国内有利于国内部分实力较强的企业到欧美进行投资，市场上部分没有受到金融危机冲击的投资基金则可以通过设立房地产投资基金的方式，在中国中小城市的房地产市场进行股权投资，创造良好的投资效益。

3金融危机下我国房地产企业开发经营状况

企业表面盈利，实际风险增长。当前我国大多数房地产企业盈利数据较为乐观，甚至处于净利润增长态势，多数房地产企业表面盈利上升，但实际经营状况不容乐观。受金融危机的影响，房地产市场销售疲软，资金回笼速度较慢，资金损失严重，甚至需要通过新债偿还旧债或者利用股市圈钱等方式来偿还相应债务，我国房地产行业普遍存在资金链压力大、偿债风险大等问题。我国房地产企业盈利能力显著下降，甚至有不少房地产企业的利润增长贡献来自于非主营业务增长，房地产企业的主营业务盈利能力堪忧。

房地产企业经营面临诸多风险。金融危机往往会导致房地产企业经营能力下降，从而增加企业投资决策、建设投入等战略风险，给公司增长、股东价值、商业模式的核心能力带来极大的负面影响。金融危机带来的通货膨胀使得消费市场不断萎缩，市场购买力日益下降，企业自身的经营管理不善往往也会给房地产企业带来巨大的经营风险，使得企业面临巨大的生存危机，另外企业内部控制体系对房地产企业经营至关重要，因此当企业内部控制体系和内部业务流程出现问题时也会给房地产企业带来经营风险。金融危机引发的市场购买力不足和市场资金量减少会给企业带来资不抵债的财务风险，增加企业的融资难度，部分房地产企业缺乏足够的流动资金维持企业正常运转，甚至会出现资金链断裂。

4加强房地产企业风险管理的相关措施

及时监控市场变化评估经营风险。房地产企业在经营管理过程中需认真分析市场经济环境，实时监控市场变化，及时识别企业在经营管理中的风险，对经营风险做出准确评估并进行科学系统分析，采取合适的风险应对措施，制定严密的风险应对方案，合理规避风险。

加强内部风险防范。房地产企业进行开发建设项目投资决策时需要进行可行性研究分析，企业需重视对市场需求预测和竞争情况的分析，确保房地产相关项目决策的科学性和合理性，尽可能减少因企业经营不善带来的经济损失。企业管理者需充分考虑各种投资款项的付款特点，合理编制资金使用计划，加强建设项目全过程的投资控制，合理安排项目资金，确保企业的投资效益。企业经营者需重视多方案的设计和选择，加强合同管理，加强企业与有关部门的协调沟通，制定相应的财务风险警戒线并严格执行财务监控警示制度。

建立全面管理体系，增强抗风险能力。房地产企业应在企业战略上制定有效的风险控制计划，建立全面的管理体系，合理配置资产，降低固定成本，提高土地的综合效益，降低企业风险。调整经营模式，提高经营管理的标准化水平，明确项目定位，细分目标客户市场，尽可能避免因经营管理不善带来的风险。提高产品价值，整合价值链，提高企业的核心竞争力，增强企业的竞争优势，提高企业的抗风险能力。

第8篇：房地产金融危机范文

论文关键词：房地产金融房地产信托基金市场信用机制

论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。

剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。

一、中国房地产金融存在的主要问题

1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。

2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。

单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。

2．完备的房地产金融体系尚未形成。

(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。

(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。

不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。

目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。

(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。

以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、

(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排

二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题

1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。

目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。

2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。

房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。

从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。

3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。

信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．

4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。

具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。

市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。

三、政策建议

1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体

同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。

第9篇：房地产金融危机范文

关键词:商业银行;信贷风险;房地产

房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。

一、银行房地产信贷过程分析

(一)地产开发阶段

承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

(二)房地产开发阶段

房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。

(三)房地产销售阶段

银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

二、银行房地产信贷风险揭示

结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下:

(一)项目合法有效性风险

由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理--保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

(二)市场风险

房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

(三)项目质量风险

由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间内影响项目质量,从而给银行带来相应的信货风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目周围的经济环境上。

(四)经济风险

经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,如,原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。

(五)政策性风险

对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。

三、银行房地产信贷风险防范措施

(一)政府对房地产市场的宏观调控能力

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导;其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。如,对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本。征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。

(二)发展多元化的房地产金融市场

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。

(三)房地产企业要提高自身的抗风险能力

房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面,规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此。房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。

(四)银监会要充分发挥监管作用和服务功能

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境。促进金融稳定。

(五)提高商业银行的风险防范能力

商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力。首先,商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源。及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然;其次,信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责。认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。

信贷审批人员应在审批环节严格把关。一是分析项目是否符合国家宏观政策;二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等;三是分析项目总投资的合理性,如建安成本是否过高等;四是分析项目的合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况;五是分析项目抗风险能力,结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析;六是分析项目的市场前景及其竞争力,要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析;七是分析担保措施,抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等;八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。