商业综合体行业研究精选(九篇)

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第1篇：商业综合体行业研究范文

关键词： 综合体、商业规划、差异、特征、原则方法

正 文：

随着中国市场经济的迅速发展，商业建筑形态已经发生了巨大的变化，从原来单一的商业业态或简单的组合业态形式，逐渐演化发展，产生许多商业业态综合程度高、功能齐备、组合结构复杂的城市综合体项目。而且随着目前国家城镇化趋势的加强以及房地产行业的政策倾斜，商业地产的发展趋势日益火热，越来越多的城市综合体如雨后春笋般拔地而起，形成一个又一个的城市地标。

然而，细究这些城市综合体项目实际操作状况，我们发现有许多项目存在半途搁浅、后续经营运作不利等现象。仔细分析其原因，主要是这些开发商对于商业地产项目操作的高度专业化认识不够，常常凭借以往住宅开发经验及常规操作模式来进行商业地产的操作，结果导致项目整体开发运作的困难。初步分析一下两者的差异，主要存在于以下4个方面：

1、销售产品的不同：住宅销售的是居住产品，而综合体项目销售的是经营渠道。

2、销售对象的不同：住宅销售对象是有居住需求的广大老百姓，他们对于产品的要求以合理地满足居住需要为基础。而综合体项目的销售对象是商业经营办公服务机构。而商家评估一个产品是否有经营前途，主要取决于以下三个方面：一是项目区位、市场支撑与业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家的专业需求；三是从回报的角度看，是否具备商家资源整合的专业化管理水准。

3、操作模式的不同：住宅产品的开发模式基本上是：商业策划 规划设计 施工建造 销售招商。综合体项目开发模式：商业策划 招商、商业规划 规划设计 施工建造 商家入住/持续招商，该种模式以万达订单式操作为典型。

4、产品构成及设计特点的不同：住宅产品以住宅为主，适当设置公建设施、沿街商铺等辅助配套产品。设计内容、深度、各专业衔接协调工作均相对较为简单。而综合体项目产品构成：包括大型shoppingmall、商业街、写字楼、酒店、公寓住宅等多种产品，而某类产品内部涉及业态又较多：如大型shoppingmall，可能有超市、百货、餐饮、影视院线、休闲健身以及大型KTV等，产品类型丰富、功能结构复杂、规模庞大。其内部业态布局、动线设计、主力店设置、地下车库设计、视线装修设计等内容繁复。整个产品设计内容、深度要求、专业协调等工作要求相当高、工作量也要大得多。

由此可见，综合体项目与住宅项目在很多方面存在巨大的差别，在开发的过程中需引起足够的重视。就综合体本身而言，它是城市进化的结果，是体现城市经济实力的重要载体，也是多种业态相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约。各类业态在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各业态互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各产业类型有可能在综合体自身一体化价值平台上，实现自身价值链的全面超越。

通过我们对一系列综合体项目的研究分析，我们认识到综合体项目具备如下特征：

1、 功能复合性：可实现自身完整的工作、生活、商业经营配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

2、 高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，时间功能不同而形成互补。

3、 整体统一性：建筑群整体建筑风格统一，且与外部空间整体环境协调。

4、 土地使用均衡性：最大限度地利用土地资源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地过分集中于某一特定功能。

5、 空间连续性：鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面、空间以及交通流线均表现为连续性、一致性，形成互补、流动、连续的空间体系。

6、 高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市交通网络和信息网络。

7、 内外部联系完整性：内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合。

8、 巨大的社会效应及升值潜力：因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。

通过对综合体项目特征的认识和理解，我们充分认识到前期正确的规划定位对于综合体项目的顺利开发有多么重要的意义。而这里的规划定位工作包括两方面内容：硬件设施的规划和软件设施的规划。所谓硬件设施规划是指建筑格局规划，而软件设施规划是指商业经营规划。“商业经营规划应先于建筑格局规划”——这一科学的现代商业地产开发思路，正逐渐成为中国商业地产届的主流思想。这种观念强调的是整体开发战略，强调现代商业的硬件与软件规划是一个不可分割的整体，而在一定程度上，商业经营规划比建筑格局规划更为重要。

那么，如何根据需要做好城市综合体的商业规划呢？我们分析许多综合体项目业态分布特征，结合万达、万象城等大型商业地产开发商的先进运作模式，总结出如下规划设计原则、方法，以期对后续综合体商业规划工作起到一定的指导借鉴作用：

1、 定位主题：成功的商业需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间会加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值。

2、 业态组合及规模：可原引万达的业态定位的若干条理论，

1）、根据所属区位以及项目定位的不同，确定项目的开发模式：以商业零售业为核心或以办公业为核心或以酒店业为核心等进行业态规划；

2）、综合体销售部分可以定位为占项目整体比列40～60%的公寓住宅、写字楼和社区/小型独立商铺等产品，避免对持有商业的整体经营部分产生冲击；

3）、购物中心70%商家定位应适合当地70%的消费人群；其中商业：娱乐：餐饮=52：30：18，满足商业黄金分割定律…

3、 公寓类住宅产品：是最接近住宅的商业性质物业，也是城市综合体平衡现金流的

挡箭牌；其配置总量以其总销售额在可能的前提下，尽量达到或超过整个综合体

的总投资额为宜；高端公寓（住宅）同商业零售属于天敌关系，交通设计中须充

分分区。

4、 办公类产品：性价比较高的抗通货膨胀资产；可实现局部回款，但在二、三线城

市中属于高风险性物业；在非产业区域应严格控制放量比例；写字楼的四大直观产品指标 —— 电梯、大堂、空调、玻璃幕墙需重点设计。

5、 酒店：成本投入最高，回收难度极大，一般以持有为主；优质酒店对于运营管理要求很高；除下述四种状况，不建议开发或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府强制要求；（4）、体量实在过剩。不同区域不同档次的酒店设置不同。高档酒店设置应有标志性、彰显力。

6、商业零售业：

（1）大型shoppingmall：操作难度最高，经济效益实现最慢；2万平米以上单体

必须多业态操作；主力店设置需谨慎，只能出现局部散售，且存在销售比例风险；

在不存在其他回款物业的前提下，大型商业单体的开发现金流很难支持。

（2）商业街：对用地强度要求最高，适合低密度商业用地；有效渠道的前提下，

套现能力最强；常规单位铺面不高于400平米；在无法保证充足消费人流的基础

上，原则上不要出现内街。

（3）住宅及办公楼底商：受到一定程度的业态限制；较好操作，易于套现；尽量

通过转换结构将商业部分处理为框架模式，剪力墙对商业价值影响很大；原则上

设计层数不要高于两层。

（4）裙房：由于建筑格局及单元面积，造成风险系数最高，销售困难，最难套现；

受上方附着建筑核心筒下落位置的影响很大；即便租赁，通常也为大面积低租金

业态（同样受底商业态限制）。

7、主力店选择与设置：主力店是商业招商成功与否的关键因素。高知名度的主力店

有助于渠道的建立、商业形象的提升，并增加商场的辨识度。所以在商业规划阶

段，要充分了解主力店对于卖场面积、交通组织、货架陈列、停车需求的一系列

要求，可以向万达学习其订单式开发模式，以便减低风险、缓解资金压力、促进

开业之际满铺开张。

8、平面布局与竖向功能设计：根据不同产品业态的需要，进行总体平面的商业布局、

竖向功能联系设计，综合考虑各种商业业态各自经营的特点，形成整体合理统一、

各经营单位相对独立且符合自身经营需求的商业布置格局。以万达广场为例：

1）、百货或超市楼的摆位，一般情况下建在项目两条主干道的交叉显眼位置；

2）、娱乐业态以及餐饮业态一般会建在相对比较偏的地方；

3）、步行街作为“灵魂的纽带”，可以把几种业态串接起来；

4）、主力店一般选择交通流线末端或偏僻之处，拉动其余店铺的商业氛围…

9、动线的设计：区分人流、车流与货流，妥善配置各类业态之间及各类业态内部的动线，避免动线冲突。规划流畅的人流动线，强调水平与垂直动线的连续性，应规划简易辨识的动线系统，尽量让水平动线形成回路，并加强垂直动线的可见度，避免产生死角空间……

结 语：

城市综合体的建立将大大提升城市区域的价值，带来巨大的社会价值；其发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来商业地产发展的主流模式之一。先商业经营规划，再建筑格局规划，将有利于形成综合体最合理的商业布局，这也是成熟地产运营商的基本开发原则之一。采用该开发原则及方法，将有利于实现商业低成本的运营，缩短整个项目的开发周期，构成整体效益对散件效益的优势，提高商业中心的核心竞争力。

参考文献：

1、《城市综合体》 ，香港理工国际出版社，2011-3-1

2、《商业综合体设计解读》 ，奚亮，天津大学出版社，2011-9-1

第2篇：商业综合体行业研究范文

关键诃：城市综合体；多维度视野；概念；特征

中图分类号：TU984.13

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2014）06-0111-03

1 引言

原有商业模式片面注重产品销售，近年来受到电商冲击，商场沦为试衣间；千店一面，商场无特色；业态单一，无法满足消费人群的多样性体验；不具备强大对外辐射性与造城效应，传统商业设施受周边环境制约大；多地块多开发模式下的相对独立的传统商业地产，难以形成最大化的资源整合与共享。然而，传统单一的销售模式商业在当代城市生活的冲击下难以为继，新的商业地产需要为市民提供被“综合”了的城市生活。从大型商业设施到城市商业综合体，是中国商业地产的新时代。我们应当积极探索新思路、运用新思维，探索出一条符合时展趋势的城市综合体设计思路。

2 新城市商业综合体的发展模式探析

2.1 城市综合体的发展规模分析

城市综合体的红利是否已经用尽，大城市迅速膨胀起来之后，新的商业地产模式值得探讨。

2008年，杭州首次提出建设100个多功能城市综合体计划，掀起一场全新的“城市革命”，至2013年初，已建成过半；2012年，成都在建和立项的城市综合体就已经达到88项；2013年，贵阳为了在5年时间内规划建设好100个城市综合体，推进34个城市综合体试点项目建设；2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿m2！

2.3 城市综合体发展的新模式分析

2.3.1 发展餐饮业，带动商业区的其他消费“民以食为天”，中国人自古好“吃”，当代青年人以当“吃货”为荣。一个具有多样餐饮选择的商业区，将会成为重要的吸引点，市民到商业中心，总要有个理由，能成为理由的，不是随意的闲逛，而是每天的美食。

提法：

2.3.2 发展娱乐业，抵抗电商的；中击力

电商永远代替不了的是现实生活的玩乐体验，“体验经济理论”近年逐渐在我国深入人心。如果把“体验经济”与其针对性强的“体验人群”相结合，将会创造出大放异彩的商业模式。案例：上海仲盛世界商域星期八小镇，“体验经济”+“寓教于乐的儿童体验”，一个小孩+至少一个成年人（甚至全家消费）的模式带来极大的人气与商业回报。

2.3.3 发展体验型消费，创造新的消费热点

国家“十二五规划”提出，从2011年到2015年，中国消费零售总额要从15万亿增长到30万亿，五年实现规模翻番。年均增长15%以上，大大高于GDP增长速度。这么大规模的增长靠什么实现？完全靠原有消费模式肯定不行，要创造新的消费热点，从而刺激消费更大增长。

消费分为两大类，一类叫提袋型消费，一类叫体验型消费。提袋型消费就是传统的购物。而体验型消费有广义和狭义之分，广义的体验型消费包括文化、旅游、体育、娱乐等。狭义的体验型消费，指发生在商业中心内以感官体验为主的消费，如看电影、打电玩、健身、餐饮等。体验型消费是生活必需要之外的消费，如看电影、健身、溜冰等，不是非消费不可，不像一日三餐、日用等生活必需品。与生活必需消费相比，体验型消费层次更高。而体验型消费的人，具备的消费能力也相对较强。

近十年来，中国GDP年均增长超过9%，社会商品零售总额年均增长超过15%，体验型消费也得到了快速增长，且增速大大快于前两项增速。比如中国电影消费，5年年均增长超过40%；餐饮10年年均增长超过25%，餐饮行业年收入超过3万亿，比汽车、造船行业都大。

与传统的消费市场相比，体验型消费最不易受到网购的冲击。近年来网上购物流行，美国20年前就有人认为，网购的流行意味着终端渠道的灭亡，现在中国也有这样的观点。这些人恰恰不懂消费市场，他们把消费理解为仅仅是购物。首先，网购永远无法替代终端。美国20多年前就出现网购，但直到现在，美国每年近十万亿美元的消费总额中，网购仍然不是主流。体验型消费更是网购不能替代的。点点鼠标就代替吃饭吗？网上看不到最新的电影，更无法体验数字电影和IMAX带来的视听享受。健身、K歌等也都是网购无法实现的。

如何发展体验型消费呢？在商场的设计规范上，需要给予体验型消费更多比重。尤其是餐饮方面，例如每个万达广场都有美食街，餐饮商家超过30家。“民以食为天”，商业中心不是买出来的，而是吃出来的，哪个商业中心注重餐饮，人气就旺。

体验型消费虽然带来旺盛人气，但也有缺点。商家租金承受力较低，所以要对体验型消费进行合理规划。要把体验型消费的商家安排在商业楼的顶层，因为楼层越高租金越低，商家就能承受。这种设计还利用了商业的瀑布理论，把水抽到高处然后形成瀑布流下来。体验型消费先把人流吸引到顶楼，一层层往下逛，顾客逗留时间长、消费机会多。

3 新城市综合体的设计原则分析

在城市综合体的新型发展模式下，考虑到商业地产被多种业态“综合”，本节将对这其设计思路进行探析与论述。

3.1 遵循城市综合体商业化的原则，实现业态定位维度上的互补

商业是城市综合体的灵魂，是项目的活力核心与人流驱动核心，是综合体项目的发动机，是城市生命力的催化剂。

酒店是城市综合体的品质，是项目标志性物业，定义项目的整体档次，办公是城市综合体的价值标杆，树立项目的高端形象，公寓与住宅是城市综合体的现金流来源，会展为超大型、特色型城市综合体提供多样性可能，轨道交通为城市综合体带来大量稳定的人流量、购买力支撑。

3.2 坚持业态空间价值最大化的原则，实现物理空间维度上的互补

商业空间越接近地面处价值越高、需要城市展示面，酒店、办公、公寓越接近高处价值越高、需要开阔视野与景观。

3.3 满足市民需求多样化的原则，实现“被综合的城市生活”

对于具有多样城市生活体验需求的城市人群而言，城市综合体的魅力所在，其核心在于创造了被“综合”的城市生活，而不仅仅是“建筑体”本身的视觉冲击――在满足基本生存需求之后的当代城市人群，需要体验城市生活更为丰富的多样性与可能性。

4 城市综合体的设计思路分析

4.1 利用城市热核理论，获得对外辐射性与造城效应“城市热核理论”作为城市复兴的强心剂，是城市管理者的法宝，具有强大的对外辐射性与造城效应。对于城市管理者而言，城市综合体的魅力所在，不仅仅在于项目来带的持续财政收入、地价升值等种种利好，更重要的是城市综合体项目“画龙点睛”般地快速提升了城市品质与城市价值，立足于刷新城市升级配套建设、形成“聚合效应”、拉动消费内需增长、促进区域经济繁荣发展的强大复合功能的同时也必然吸引更多的外来资金和人力资源，形成城市建设的“良性循环”。无疑，一座座崭新的“城中之城”在提升城市形象、功能和竞争力以及加速城市化进程等方面起到了重要的作用。

4.2 采用商业地产与融资平台对接模式，实现城市综合体利益的最大化

多地块单开发模式的新城市商业综合体能够实现最大化的资源整合与共享。对于追求利益最大化的开发商而言，城市综合体的魅力所在，其核心在于更加有利于地产商与融资平台的对接，有利于未来其资产打包的融资操作。毫无疑问，作为商业地产的最高阶段，城市综合体的开发通过对持有型物业的打造，从而提升其住宅等销售型物业的价格，在短期资金回流与中长期现金流之间找到新的平衡。

4.3 将商业文化渗透到城市公共空间

不可否认，新的城市商业空间已经成了我们新的公共空间，比如，这一巨大的转变在美国已成为现实。以前很多公共活动，包括文化、宗教性的公共活动是在城市中心进行，现在更多的是发生在购物中心里，小孩放学以后，他们很多情况下是去购物中心，他过生日可能也要去购物中心。从城市形态来说，很多文化性的城市中心非常萎缩了，演变到一个商业环境里。在上海，我们也能切身感受到，文化商业的结合，“新天地”、“田子坊”这样的文化产业+商业地产模式大获成功。

4.4 采用主题化设计手法

一线城市的商业地产发展已经由开发转向“特色化”运营，出现了以时尚、家庭、儿童、艺术等不同主题为定位的商业设施：在空间设计、业态布局和品牌选择等方面都在试图突出主题特色，在体验式消费过程中融入故事情节之中。案例：水游城（水为主题）、成都新世界环球中心（人造沙滩、人造日出日落）。

第3篇：商业综合体行业研究范文

关键词:城市综合体，功能构成，相互作用

Abstract: along with the social and economic development levels rising, the rapid development of urbanization, urban mass development activities are increasing, the city because of its complex land intensive, the function, the characteristics of the compound, space diversity and gradually become many cities are an important means of urban development. With the development of the city, the new urban complex is also produce, enrich the connotation of urban complex. A function is the core of the urban complex, it is necessary to correctly analysis of various function between each other possible role will be different function reasonable configuration, so as to the planning and construction of urban complex has important influence.

Key words: the city synthesis function constitute, interaction

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

城市综合体的概念

城市综合体这一名称起源于国外，英文名为HOPSCA,即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(大型购物中心)、Convention(会议/会展中心)、Apartment (公寓)首字母缩写。城市综合体源于城市土地的混合利用理论，最早见于美国20世纪30年代的洛克菲勒中心。

国内城市综合体概念源自20世纪80年代出现的建筑综合体，在2008年后迅速流行于各城市之间。当前城市综合体没有统一的概念，其内涵、外延范围差别很大，本文研究的城市综合体，不同于建筑综合体，各物业类型并非独立存在，而是相互关联互补; 也区别于城市CBD，其项目规模、占地范围都小于CBD；开发主体为房地产开发企业。

我国的城市综合体是将城市中的商业、办公、居住(包括住宅、公寓)、酒店、休闲娱乐、会展等功能空间中的三项及以上功能在土地集约利用原则下进行系统整合，在各部分之间建立一种相互依存、互为发展的能动关系，形成相对独立完整的城市地域空间体系，并借助内外交通网络同周边区域密切联系，以满足使用者的多重需求，缩短工作生活成本，是一种区域性房地产开发模式。

城市综合体的功能类别分析

前文中提及城市综合体应具有三种或三种以上基本城市功能。界定城市综合体是否具有某种功能，则此功能应符合一定的条件。一家餐厅不足以赋予某城市综合体餐饮功能;一家店铺不足以使其具备商业功能；一家电影院不足以使其具有娱乐功能。所以，能够称其为城市综合体的一种功能必定会具有不可忽视的地位，要么具有较为重要的作用，要么具有相当的规模。依照国内广泛使用的对同一建筑内不同性质的建筑面积的判定标准，非独立布置形式的功能占总建筑规模的10%以上或具有独立布置形式的功能占据总用地规模的10%以上才能被称为城市综合体所具有的功能。

在某些情况下具有独立布置形式的功能虽然占据的用地规模会较小，却具有很重要的作用和地位。例如，中国国际贸易中心的会展功能具有独立的用地，采取了独立的布置形式，虽然其用地规模只占总规模的1%，但其在整个片区乃至整个城市的会展行业中具有很重要的作用和地位。可见，当独立布置形式的功能其用地规模较小但具有重要的地位和作用时也会成为城市综合体所具有的功能。

虽然城市综合体涉及到很多城市功能，但不同的城市综合体具有的功能类别往往有所不同。下表中对20个城市综合体典型案例的功能配置进行了统计。

表1城市综合体典型案例功能配置统计表

注: 城市综合体所具有的功能

上表显示，城市综合体具有办公、居住、商业、酒店、餐饮、文化娱乐和会展等多种功能。相对其他功能而言，办公、商业、居住、酒店四种功能在城市综合体中更为重要。

①办公功能

办公功能主要建筑形态为写字楼，是各类服务性企业及部分行政单位的工作场所，具有很强的时间规律性及稳定的客户群体，是城市综合体开发中较稳定的功能组成。办公写字楼有不同档次标准，一般具有很高的建筑高度，是城市综合体设计的亮点，对提升城市景观形象有重要作用。

②商业功能

本文中所涉及的城市综合体案例中都包含商业功能，并且其使用强度明显高于城市综合体中的其它功能，成为城市综合体最基本的功能，也是人流最密集、外向型功能最强、最有活力、最能吸引注意力的功能要素 ，一般而言，商业形态包括购物中心、商业街、大型综合超市、品牌店、各种专业店、杂货店、便利店以及APM商场(营业时间超长的商场)等，此外，还可涵盖餐饮及部分休闲娱乐功能。

③居住功能

城市综合体中的居住功能是指公寓和住宅。在大部分城市综合体中都具有一定比例的居住功能，提供一定量稳定的长时间活动人群，形成对城市综合体中的商业、办公、娱乐等功能的支持，提高了城市综合体的活力，保证了其白天和夜间活动的相对平衡，避免城市综合体在晚间成为一座“死城”。

④酒店功能

酒店包含了多种形式，如廉价酒店(Budget )、经济酒店(Economy )、中价酒店( Mid-price )、高级酒店(Upscale )、和豪华酒店(Luxury )。目前在国内外大部分城市综合体中所包含的酒店均属于高级酒店和豪华酒店，规模较大，往往具有300间以上的客房，且都包含会议、娱乐等设施。

⑤餐饮功能

城市综合体中的餐饮功能具有多样化、特色化、品牌化的特点。多为快餐店、小吃店、主题餐厅等常见的餐饮类型，能够满足不同人群的需求。大多数餐饮店在某一方面独具特色，通常为连锁经营的品牌餐饮店，如真功夫、永和豆浆等，也不乏必胜客、肯德基、星巴克等国际品牌。

⑥文化娱乐功能

城市综合体中的文化娱乐功能包括文化艺术(如博物馆、图书馆、表演艺术中心、剧院等)以及休闲娱乐(如电影院、俱乐部、溜冰场、KTV、游乐场、戏水乐园等)两部分

⑦会展功能

现代会展是科学技术、生产力水平、社会分工以及市场经济发展到一定阶段的产物，是集信息与经验交流、发展成果展示、先进技术传播、创新集成等功能于一体的复杂经济活动[5]，包括会议和展览两大部分。

⑧其他功能

除以上功能外，城市综合体还可能具备一些其他相对次要的功能要素，如休闲、医疗、体育、教育、科研、旅游等；在一定程度上补充或提升城市综合体的整体功能。例如在城市综合体中设置医疗和教育设施，可以完善整个项目所在地区的公共服务设施，满足整个区域的生活需求。而休闲广场能增加各功能之间的联系程度，丰富城市综合体中人们的业余生活，提升城市综合体的环境品质。城市综合体中的附属功能没有特殊的布置要求，往往可根据具体需要进行设置，比如，济南万达广场设置了九年一贯制学校，不仅满足了项目本身的教育需求还同时兼顾了周边地区的教育需求。

城市综合体各功能的相互作用

城市综合体的各功能具有多样性和复杂性的特点，只有通过较强的协同作用把各功能组织在一起，才能取得比他们独立存在时更好的效果，实现城市综合体的复合价值。良好的协同作用不仅能够为其他功能提供必要的支撑，而且还能增强整体的价值。这种协同作用包括直接支持和间接支持两种作用方式。

①直接支持

城市综合体中某项功能往往会对其他功能产生直接支持，比如办公楼中的大量工作人员会对酒店、住宅或公寓提供一定的客源和租户，而居住功能所包含的住户又会对商业、餐饮、文化娱乐等提供大量客源。

具有直接支持作用的各功能之间应当在空间上临近，并加强步行空间的链接和空间组织作用，同时注重交通流线的设置，在加强联系的同时避免不必要的干扰。

②间接支持

间接支持作用通常是为其他功能创造适宜的环境来间接刺激其他功能的发展，比如商业功能并不能直接刺激办公、居住功能的发展，但其可以为办公的工作人员、酒店的房客、公寓和住宅的住户提供便利的购物环境和良好的场所氛围，提升其他功能的市场竞争力。

具有间接支持作用的功能应当注重其公共空间的塑造和场所感的营造，并且在保证与其他功能不相互干扰的情况下，设置步行空间，加强它们之间的联系。

城市综合体各功能之间的协同作用分析详见表2

表2城市综合体各功能之间的协同作用分析表

办公 居住 商业 酒店 餐饮 文化

娱乐 会展 其他

办公 : 带来居住人群 : 带来消费人群 : 带来临时居住人群 : 带来消费人群 : 带来消费人群 : 提供商务氛围 : 提供和办公环境商务氛围

居住 : 工作地点附近的住所 : 带来消费人群 : 带来居住人群 : 带来消费人群 : 带来消费人群 : 为外来参展人员提供便利住宿 : 提供居住环境和氛围

商业 : 提供商业服务 : 方便居住者的生活与购物 : 带来临时居住人群 : 带来消费人群 : 带来消费人群 : 提供商业服务 : 提供商业环境和氛围

酒店 : 提供便利的临时居住条件 : 提供便利的临时居住条件 : 带来消费人群 : 带来消费人群 : 带来消费人群 : 提供便利的临时居住条件 : 提供便利的临时居住条件

餐饮 : 提供餐饮服务 : 提供餐饮服务 : 提供餐饮服务 : 提供餐饮服务 : 提供餐饮服务 : 提供餐饮服务 : 提供餐饮服务

文化

娱乐 : 提供非工作时间娱乐设施 : 提供文化娱乐环境 : 带来消费人群 : 提供文化娱乐设施 : 带来消费人群 : 提供文化娱乐设施 : 提供文化娱乐环境和氛围

会展 : 提供会议和展览服务 : 带来居住人群 : 带来消费人群 : 带来消费人群 : 带来消费人群 : 带来消费人群 : 提供会展环境和氛围

注:表示直接支持;表示间接支持

(2)各功能要素间潜在冲突分析

城市综合体各功能之间不仅可以积极地协同作用，同样也有可能发生彼此冲突的情况。因此对各功能之间潜在冲突的分析，可以避免城市综合体在进行功能设置时的随意性和盲目性，提前排解功能组织的不利因素，同时妥善的处理各类功能的相互关系，也为城市综合体的创新发展提供可能。

城市综合体各功能之间的潜在冲突分析详见表3:

表3.城市综合体各功能之间潜在冲突分析表

办公 居住 商业 酒店 餐饮 文化

娱乐 会展

办公 影响住宅和公寓的私密性和安全性 影响客房的私密性和安全性

居住

商业 对办公环境形成干扰 影响住宅和公寓的私密性和安全性 影响客房的私密性和安全性

酒店 对居住环境形成干扰

餐饮 对办公环境形成干扰 对居住环境形成干扰 对居住环境形成干扰

文化

娱乐 对办公环境形成干扰 对居住环境形成干扰 对居住环境形成干扰

会展 对居住环境形成干扰 对居住环境形成干扰

通过上述分析可以发现，城市综合体各功能之间的潜在冲突主要集中在对办公、居住和酒店环境的影响上。在城市综合体功能组合时应注意减弱相互之间的干扰。

对于不同地区的城市综合体开发需要因地制宜。以上的功能并不限于项目本身，其周围的项目发展情况也需要考虑进去。例如，在海南三亚，其旅游、娱乐资源的开发也成为主要的功能。而其周边均为住宅项目，已经有足够的客源。所以项目的功能构成主要为商业、酒店和水上乐园、会展和办公。这种看似违背了设计规律的特例，却为开创新的城市综合体形式提供了机会。

结论

城市综合体作为一种综合性开发，打破了功能分区的局限性，强调各功能和空间的融合。提倡以综合的方法解决城市发展中出现的各种问题。满足了社会发展的需要。城市综合体包含了商业、办公、居住、酒店、餐饮、文化娱乐、会展等众多的城市功能，同时拥有相对独立的布局，因此也被很多人称为“城中城”。在这些功能中，商业、办公、居住、酒店往往作为城市综合体的主要功能，餐饮、文化娱乐、会展等功能一般作为城市综合体的辅助功能，而休闲、医疗、体育、教育、科研、旅游等功能通常作为城市综合体的配套功能。这些不同形式的功能组合在一起，能够丰富城市综合体的多样性、增强城市综合体的影响力、展现城市综合体的活力。各种功能相互之间存在协同作用，共同构建了城市综合体的功能系统，多样化的功能组合不仅能最大程度的激发出各功能的潜质，还能创造出额外的复合价值，产生整体大于各部分之和的效果。然而各功能之间的不仅具有积极地协同作用，同样也具有消极的潜在冲突，应当准确把握各功能之间的关系，做到趋利避害。前瞻性的解决这些矛盾为发展功能系统更为合理强大的新型城市综合体提供了条件

参考文献

[1]罗析，董少宇.“城市综合体”的建筑构成[J].建筑学报，2005[10]

[2]黄毅.城市混合功能建设研究[D]上海:同济大学.2008

[3]王琳.城市综合体一一新的商业地产模式[J].城市开发，2008, （03)

第4篇：商业综合体行业研究范文

关键词：城市综合体，北京三里屯，规划设计

1 什么是城市综合体？

定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

2 现代城市综合体

(1)、所有建筑均为新建，综合体量5万平米以上。

(2)、聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等。

(3)、开发商持有或出售，其中商业部分多为出售，但后期的趋势是持有。

(4)、开发商创造一个模式并成功后，会在多处进行复制。

(5)、如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、香港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等。

3 北京三里屯VILLIAGE

（1）区位

南起工体北路，北至第二使馆区，西与雅秀服装市场比邻，东与三里屯酒吧街对望，位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，占地逾5.3万平方米，总楼面面积超过17.2万平方米，共分南北二区，其中南区7.2万平方米，由19座充满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店。

（2）三里屯区域周边

一直是各式中外酒吧、餐厅、艺术家和文人的云集之地。在新的发展形势里，政府对三里屯的规划发展中将其定位为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”。周边云集大量的外籍人士、白领。周边配套金融业有十大银行：中国银行、北京银行、工商银行、建设银行、农业银行等十大银行。

酒店业：东方花园酒店，华都饭店，中服商务酒店，城市宾馆，兆龙饭店，保利酒店，亚洲大酒店等。

大型商业：七大国际时尚商业中心：国贸商城、燕莎友谊商城、赛特商城、东方银座、太平洋百货、中国红街、国门第一商城。

餐饮：囊括了中餐、日本料理、韩国料理、主题餐厅、港式茶餐厅、台湾特色餐厅、泰国餐厅以及三里屯北街周遍的西餐吧。

教育：三里屯一中、北京市重点中学——陈经伦中学、耀中双语学校、工艺美院等学府密集周边。

（3）规划设计

由欧华尔顾问公司指导及日本前沿建筑设计师隈研吾领衔设计，三里屯VILLAGE的19座独立的建筑，采用了大胆的动态用色和不规则的立体线条，开放的空间加上点缀其中的花园、庭院，以及四通八达的胡同，营造出一种引人入胜的全新格局。通过不规则的几何外型和大胆饱满的建筑用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性。独特的用材也成为三里屯VILLAGE的一大特色，尝试性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一种更具实验性的外观。此外，自然材料运用，是典型的隈研吾建筑风格。木头、石头和竹子都是这里的主要建材或装饰性材料。如在街道的设计过程中，将街化整为零。把项目街道设计成诸多内街，使得很多店铺有着充足的展示面，可以达到金角银边的效果。平衡各个空间无死角。最大的平面设计亮点在于就是中庭广场，成为整个街区的中心点。围绕广场四周设计了多条道路动线，使得广场周边的商铺具有良好的可视性和通达性。使得街区内的苹果等商家都可以在广场内举办活动，既保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人空间，使得这个广场成为了整个项目的商业活力区域。

（4）项目定位：潮流、时尚的文化、休闲、购物的场所

4.1、抛弃传统商业模式，采用开放式的设计，集合了文化、休闲和购物的场所。成为北京潮流、文化、休闲的前沿地。

4.2、一个社区型消闲中心——周边的使馆、商务常驻人群抑或是生活在三里屯的普通居民，建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际区域，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。

4.3、南区的定位为中高档国际及本地品牌，目标客户群主要为时尚运动的年轻一族。

4.4、北区的定位为国际奢侈创意品牌，目标客户群主要为有一定社会地位和一定消费实力的人群。

（5）业态组合与品牌

5.1、主要针对年轻时尚客户群体来进行业态组合，汇集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能，三里屯Village商家品牌中，有很多首次进入北京甚至中国的品牌，包括：Uniqlo、Ben Sherman、 Eachway、Element Fresh等品牌。同时还将经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域。

5.2、1层作为引入品牌专业店，则2-3层将有针对的引入餐饮业态来契合三里屯固有的酒吧气息，吸引人们重新回到三里屯。

结语

我们只有理性的对待城市综合体的产生和发展，认识到其优势的同时看到其发展中的问题，用长远的、发展的、科学的眼光来对待城市综合体的建设，才能让其真正为我们的生活服务。（作者单位：中国地质大学 艺术与传媒学院(武汉)）



参考文献：

［1］ 程强，许晓蒙，石娟，等． 城市综合体的形成基础研究［J］． 生态经济，2010(12):163-166，177．

第5篇：商业综合体行业研究范文

关键词:城市综合体;安全现状评价;指标体系;层次分析法

“城市综合体”指的是将城市生活空间中的商业、旅店、餐饮、办公、文娱、会议、展览交通、居住等三项以上功能空间进行组合［1］。因而，城市综合体是一个集多种功能的高效率的综合体，具有建筑面积大、体型大、空间高、使用功能多等特点。越来越多的城市综合体出现在现代城市中，它带给人们居住、休闲及购物便利的同时也带来了一些安全问题。例如城市综合体的建筑面积较大，层数较多，人流量大，一旦发生火灾或其它意外事件的时候会造成人员疏散困难或者会出现人员踩踏现象［2］。城市综合体中发生的事故主要有:地震灾害、雷击灾害、火灾、锅炉或煤气等爆炸、电梯挤压、人员踩踏、食物中毒等事故。目前国内的较多学者对城市综合体的火灾风险进行评价研究，并取得较大的研究成果［3－5］，较少学者对整体的安全现状评价及指标体系的确定进行研究。影响城市综合体安全的因素错综复杂，有自然的因素，也有人为因素，由于事故具有偶然性，所以对于城市综合体来说，完善的安全设计、安全设施、安全管理以及城市综合体内人员的安全意识是至关重要的。为了提高我国各城市综合体的安全管理水平，加强城市综合体的安全防范工作，针对大型综合体中发生事故的类型及特点，采用层次分析法以及专家调查法，建立城市综合体安全现状评价指标体系。

1城市综合体安全现状评价模型

根据城市综合体主要发生的事故，城市综合体现状安全的危险有害因素主要有:建筑结构设计不良、公共设施的不安全状态、人员的不安全行为、安全管理不到位，安全疏散能力弱，灭火能力弱等原因。因此城市综合体的安全现状评价指标体系的一级指标可确定为:建筑结构和设施、安全管理、消防安全以及人员安全四项。在一级指标的基础上再建立相应的二级指标，具体见表1。此外二级指标中所包含的内容具体如表2所示。

2各级指标权重的确定

采用层次分析法确定一级指标和二级指标。层次分析法是定性和定量相结合的系统化和层次化的分析方法，它将定性分析和定量分析结合，是目前较为常用的确定指标权重的方法。层次的分析法的基本机理是:首先建立事物的结构层次模型;然后依据结构模型构造两两判断矩阵;进而确定有关权重最后进行一致性检验。一级指标和二级指标的权重确定具体如下:2.1单层次指标权重确定及一致性检验采用1～9标度法来确定两两元素相比的判断值，采用向行业专家发放问卷调查的形式构造判断矩阵。以专家对一级指标的打分为例，判断矩阵如表3所示。2.2组合层次指标权重确定及一致性检验通过对前述所得各级指标权重进行综合一致性检验，所得结果符合一致性。

3指标体系各因素的量化

采用事先根据相关的规范制定的安全检查表对二级指标具体内容进行检查，赋予分值，安全检查表总分为100分，对安全检查表结果进行等级划分，即可得到二级指标所对应内容的危险等级，见表8，进而得出一级指标所对应内容的危险等级，一级指标危险等级划分见表9。从而得到最终的城市综合体安全现状的危险等级，城市综合体安全现状危险等级见表10．

4结论

随着人们生活水平的提高以及城市建设的发展，城市综合体是人们日常生活的一个重要的场所。由于城市综合体具有功能多，建筑复杂，人群密度高等特点，一旦发生事故，造成的损失和影响是巨大的。本文建立的城市综合体安全现状定量评价体系，可以为我们正确、有效、方便的评估城市综合体运营现状的危险程度，以便及时采取对应的安全措施，避免事故的发生，使城市综合体能够安全运行，确保人民生命和财产的安全提供一定的参考。

参考文献

［1］沈中伟.城市交通综合体安全评价体系研究［J］．学术动态，2014(2):21－24.

［2］曹耘.城市综合体的火灾危险性及消防安全管理［J］．消防技术与产品信息，2012(8):19－21.

［3］刘勇，颜龙.城市综合体火灾风险评价研究［J］．经营管理者，2015(5):7－8.

［4］王琳.商业建筑火灾风险评估［D］．沈阳:沈阳航空航天大学，2010.

［5］贺挺.大型商场建筑消防安全评估［D］．重庆:重庆大学，2005.

［6］GB50016－2014建筑设计防火规范［S］．

第6篇：商业综合体行业研究范文

关键词：铁路客站 综合体 杭州

杭州铁路东站作为亚洲最大客运枢纽之一、全国九大铁路枢纽站的“收官之作”已开通运营，中国大型铁路枢纽客站的建设暂一段落。作为城市和交通建设的重要组成部分，铁路客站的规划和建筑设计较之以往传统客站，其设计理念等多个方面都发生了显着变化，以适应时代的要求。作为最后完成，汲取了前例精华而成的大型客站综合体，承担着综合交通、城市建设、经济、文化和环境效益最大化的角色，发挥着城市和区域发展的引擎作用。

一、概况

杭州铁路东站位于城市东部，与主城区相连，坐地铁至市中心武林广场4站距离，西湖景区6站距离；是沪杭、杭甬、宁杭、杭长（及拟建的商合杭、杭黄）四条高铁和沪昆、宣杭、浙赣三条普速干线铁路的交汇点；站房总建筑面积33万平方米，相连的东西广场总建筑面积达80万平方米，站场为18台34线（预留磁悬浮3台4线），汇集了客运专线、城际铁路、磁浮交通、干线铁路、地铁客运、公交、出租车、运河码头、公共自行车系统等多种交通方式和配套服务设施为一体，是长三角地区最重要的也是现代化程度最高的巨型客站综合体，日均客流量可达25至30万人次。东站的建设带动和加速了城市和公共服务建设，以杭州东站枢纽为核心的城东新城用地面积9.3平方公里，总建筑面积1400万平方米，规划总人口20万人；已建成的东站综合交通枢纽，与长三角各主要城市组成1小时的交通圈，通达全国。

二、客站综合体的引领作用

（一）城市新中心的引擎

随着铁路交通的发展和城市化进程的加速，铁路客站作为带动城市人口和服务功能的动力，对城市发展的促进作用越来越大；铁路客站的任务不再仅仅是城市对外旅客交通的发送，也具有综合多种交通方式，使旅客安全、快速且直接地到达城市各个区域的职能。同时，客站作为城市系统的重要组成部分，逐渐渗入城市中心区，把城市中的多种经济、文化、信息功能集中起来，形成一个隶属于城市的、带有各种复杂而明确功能的综合体，以满足整个城市社会生活的发展需要。在杭州市政府的建设纲要中，城东新城被定位为以现代综合交通枢纽为依托，集现代服务、旅游集散和居住功能于一体的，高效、高速的城市新中心，显然，东站枢纽的建成是其中至为关键的一步，被称为现代驿城、都市门户。城东新城综合体将多种都市功能集合，形成高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密度活动、高地标魅力、高技术集成的城市中心。届时，城东新城的商业配套将由点及面，形成规模空前的商业体系，并承担起商务、休闲、新型服务业、居住等多重角色。今后，以新东站为中心，一公里为半径的范围内，各综合体之间既相互独立，又通过道路、连廊、地下轨道相连；将逐步建设完善六类产业开发枢纽区域，一是大型博览会，吸引观光人流；二是科学园区，形成高科技创新产业；三是贸易和会展中心，加强国际性会展功能；四是学术研究和行政中心，引入科研机构和政府办公区；五是大型企业总部，推动枢纽总部经济发展；六是具有较高品质的教育医疗机构，完善社会服务功能配套。同时打造具有文化气息的新城公共空间和亲水平台；这些项目打造的成功与否将直接关系到杭州城市未来发展的定位。

（二）区域经济的辐射效应

杭州东站枢纽和宁杭甬高铁的开通使上海、南京、杭州、宁波这四个长三角支点大城市之间实现了1小时交通圈，实现了长三角区域交通无障碍，杭州东站枢纽正处于中心位置。区域经济合作是区域之间的一种关系。虽然区域只是空间概念，真正起主导作用的是区域经济主体，但区域交通条件的改善可有效增加区域经济合作的进程，为合作创造条件，使相互的合作进一步密切。长三角中上海、杭州、南京等传统经济强势地区将吸引更多人流、物流、资金流，宁杭甬高铁和杭州东站开通后三个月统计，杭州市区经铁路达到和发送的旅客日均共增加了5万人，较上年同期增长27%；而区域内其他地区也将分配到一部分人流，同城效应在长三角地区率先成型，高铁经济圈应运而生，经济交流更易扩大到高铁所连接的区域城市。随着长三角地区经济合作的逐渐深入，可以有效地打破地域限制，根据不同地区之间的特点，整合各类资源，长三角区域的经济借助高铁契机，是完全可以走向共赢发展的规模效应之路。

（三）最大化的社会效应

随着社会经济的发展，人们对物质和文化生活水平的要求也愈来愈高，对出行的要求也逐渐从单一的原始的交通需求变为与商业、休闲、居住相结合的多重出行体验，追求出行的快捷性和舒适性。铁路客站综合体不仅仅是一个中转站，一个旅客的集散地，也是一个为旅客和消费者提供充分和舒适的公共空间。和充满多种社会经济文化活动的场所。

1、综合化的城市功能

对于东站交通枢纽综合体而言，站房候车大厅长463米，宽143米，商业夹层近2万平方米，具有优美的室内景致和宽阔的视野，摆放着近5000张舒适的座椅，引进了多种商业餐饮业态，以及金融、信息、咨询等公共服务，既是候车区域，也是休闲场所；地下一层的出站层宽60米，两端和东西广场地下大厅相连，中间有多个与地铁和出租车连接通道，整个空间长度超过600米。站区东、西广场是以交通疏解、旅游集散、商贸展示为主导的区域，广场地下空间分为三层，进行了多功能的开发利用；其中西广场面向杭州主城区，东广场紧邻新城区；在功能系统化分区的基础上，充分完备了城市公建配套设施，主要包括：市域短途客运站房、邮政支局、公交枢纽站房、旅游集散中心、公安警务用房、游船码头和大中型车辆停车场和地下停车库等。这些系统化的功能构成了综合体的框架。

2、城市交通现代化

杭州东站站区为环形高架路交通体系，城市交通路网主要由两圈“井”字形主干路和快速路配套构成，铁路线两侧有着较密集的道路相连，缓解了铁路对城区的分隔影响。东站的换乘交通集中在广场层和出站层之间，无论是铁路与地铁、公交、市域短途、旅游大巴和出租车及社会车之间的换乘都在室内进行；有两条地铁线路经过东站，目前在一条线路运营的情况下，分流了近一半到达旅客。站区内配置了100多部自动扶梯和垂直电梯，广场层也配置了数十部，构成了综合体内部立体交通体系。整个区域的城市交通体系彻底改变了往日的面貌，基本实现了现代化。

3、城市文化的象征

由于杭州城市发展战略为东扩，形容为正在由“西湖时代”迈向“钱江时代”；因此，杭州东站综合体的建筑形式以主站房为核心，建筑风格以“钱塘潮”为主题；站区西广场两侧的建筑也以舒展、起伏的形态为设计原则，通过体量的虚实对比，形成波浪涌动的建筑造型，寓意了钱塘江“层波叠浪”的美好意境；站区东广场建筑形态借鉴了“富春山居图”的意境，将高层建筑的巨大体量转化成高低错落的两组建筑群，并将高层和低层建筑整合为一个连续的整体，从而强化了“钱塘山水”的自然意境。整个综合体有着钱塘江大潮一样的动感，传承了杭州“精致、和谐”的悠久历史，走向“开放、大气”的美好未来。周边的园林式绿化和水景景观的点缀，为旅客和市民提供了一个高雅、悠闲、便利的好场所，也为游客提供了一个现代观光景点；它既是长三角地区的交通要道，又是城市的一处景观。

三、我国铁路客站综合体的发展还有待完善

（一）建设体制有待统一

作为城市整体环境的一部分，城市发展的重要核心区域，铁路客站综合体对城市空间环境的影响是巨大的，不可能脱离其所在的城市地理区位环境、交通环境、自然环境和人文环境而单独存在；客站综合体的建设是一项大型复杂工程，是一项多企业、多行业、多功能的建筑项目，又是为众人提供的大型公共设施，因此，客站综合体的规划设计建设，不只是铁路、市政、地铁、公交、出租汽车等各单位自行规划设计所能解决的事，必须集这些单位的集体智囊，群策群力，这样，才能确保设计规划合理性，使机能得以实现，才能节省资金、人力和物力，避免因各自为战，所造成的设施不全或设施过多，建筑群体不协调，影响景观等弊端。如能打破行业、管理、投资体制的分隔，在属地政府的统一领导下，成立统一的机构，统一规划，统一资金、统一招标，统一施工，统一管理，成效可能会更好。

（二）经济效益有待追求

客站综合体在满足自身功能需要的同时，还应充分实现经济效益以维持自身的竞争力；相较于一般的客站，其交通系统的快捷，服务的效率，环境的品质，对各种功能要求的适应性，对其自身的经济效益的发挥，都具有独到的优势。但是，现阶段我国的大型客站综合体与其投入相比，还难以达到经济效益的目的，规模越大，运营成本越高；目前，以车站票价服务费为主的收入和部分商业广告收入还不能支付运营费用和部分建设成本。因此，单纯以大候车厅和大出站层为主的站房设计理念的经济性还是欠缺的。应该结合我国实际的社会和人文环境，尤其是大型铁路客站是高速铁路发展的必然选择前提下，分析具有我国特色的铁路客站综合体的设计对策，创造和提升铁路客站综合体的经济效益。

（三）内外交通信息网络系统有待完善

目前杭州铁路客站综合体与城市各区域和周边城市公共交通还不够完善，高效的城市交通网还未形成，没有快速道路与城市的快速通道相连接，各种交通方式的衔接换乘还有待进一步加强；综合体内部的立体交通网络的设施数量不少，但是与综合体各种功能结合程度较低。综合换乘效率不高。运营后出现的“打的难”就是代表性的体现。对于客站综合体这种庞大的空间系统，一套完善、便捷、明确的城市交通网和内部交通换乘系统是十分必需的，是其综合功能效能发挥的关键。信息网络系统虽然也有，但是，为旅客直接服务的范围不够广、配置少，旅客和来到客站的人们应能查阅到来自当地各种各样的资料，可以在这里获取当地乃至全国道路交通、旅游、商业、医院、停车场、生活设施、各类活动、天气预报、科学情报等多种信息，还可以在地铁车站、汽车站、商店、停车场等场所获得交通信息及其它的信息。管理部门可以通过信息网络直接获取各种数据，了解现况，优化管理。其它诸如公用电话等设施也是不可缺的，有待落实。

（四）“以人为本”的理念有待落实

我国铁路客站的管理要求通过各种方式到站的人流先经过高架层到达，再通过安检进入到室内候车大厅，再经检票口检票上车；这样做便于管理，但是，这种管理方式给旅客的出行带来了诸多不便，尤其是乘坐地铁和公交到达的旅客，也影响了其它类型消费者的消费行为。在国外，普遍的做法是采取开放的综合体管理方式，尽可能使更多的人使用客站内的各种服务设施，而不仅仅局限于乘车的人。在大型客站综合体站的建设运营中还是要坚持以人为本，以满足人的需求为第一前提，为此而增加的投资是值得的。

目前，我国大型铁路客站以杭州东站的开通运营为标志，取得了阶段性重大成就；但是和国外优秀的同类项目相比，在一些方面还存在差距；随着社会发展和周边配套建设的完善，以及客站综合体在运营中自身的建设提升，符合我国国情的大型铁路客站综合体必将发挥重要作用。

参考文献：

[1]中铁第四勘察设计院集团有限公司.改建铁路杭州铁路枢纽杭州东站扩建工程可行性研究报告.2008

[2]中南建筑设计院.杭州东站站房建筑设计方案.2008

第7篇：商业综合体行业研究范文

关键词：旅游综合体；旅游发展阶段；旅游地产

中图分类号：F590.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）15-0153-02

一、旅游的发展过程

旅游从人类早期的生产活动发展到现代全球性的人类活动，大致经历了古代旅游、近代旅游和现代旅游三个发展阶段[1]。

1.古代旅行大致是从原始社会末期到工业革命初期这一漫长的历史时期，以人们为趋利避害或者方便生产而进行的迁徙活动为特点。在工业革命之前相当长的历史时期内，人们受限于交通的不便利以及对外界环境了解有限，人的活动范围很小，非是因为利害关系或生产生存问题，人们很少离开自己的长期居住地。

2.近代旅游大致是从工业革命到二战结束的1945年，这一时期真正标志着近代旅游产生的具体事件是1845年夏季，托马斯·库克首次组织了真正意义上的从莱斯特到利物浦的350人的团体消遣旅游，托马斯·库克本人担任了该次旅行团的陪同和导游，而且在沿途还聘用了地方导游。到19世纪中叶，人类旅行活动的发展在很多方面都取得了很大的进步并表现出三个基本特征：（1）以消遣、愉悦为目的的外出旅行的人数大量增加，并发展成一定的规模，旅行活动在整个世界范围内具有了普遍的社会意义。（2）商业性客运业得到了迅速的发展。以商业为目的运输业的诞生和发展为人们旅游活动提供了很大的便利，推动了这个时期旅游业的发展。（3）团体旅行开始出现并得到一定的发展。

3.从二战结束至今，现代旅游业得到了更加迅速的发展。特别是20世纪60年代以来迅速普及于世界各地的社会化大众旅游，旅游方式也极为丰富多彩。这一时期的旅游业的发展呈现出了以下四个特点：（1）旅游主体逐步大众化。（2）旅游的形式向多样化发展。（3）旅游空间扩大化。（4）旅游目的的愉悦化以及实现途径多样化。

二、旅游综合体的形成动因

旅游在经历了古代、近代两个发展阶段后，在现代出现了如上文所述的四个特点。旅游主体的大众化增加了社会旅游需求总量，旅游形式的多样化丰富了人们参与旅游活动的方式，旅游空间的多样化丰富了人们的旅游体验内容，旅游目的的愉悦化以及实现途径多样化对旅游经营者提出了新的要求。旅游综合体的正是应现代旅游目的的愉悦化以及实现途径多样化的特点诞生的，旅游综合体的诞生主要有以下五个动因：

1.现代旅游者对旅游产品多样化的需求。马斯洛需求层次理论提出。人的需求分为五种，像阶梯一样从低到高，按层次逐级递升，分别为：生理上的需求，安全上的需求，情感和归属的需求，尊重的需求，自我实现的需求。随着经济的发展，人们生活水平的提高，旅游者对旅游产品的需求也大为增加，对旅游产品品质的需求大为提高。按照国际惯例，旅游消费通常会经历一个消费升级的过程，一般分为“观光游—休闲游—度假游”三个阶段。

2.旅游经营者对利润的追逐。旅游综合体是基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。也是一个旅游经济系统。“旅游综合体”的出现，是“旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假的升级，景区发展模式从单一开发到综合开发的升级，地产开发模式从传统住宅地产到综合休闲地产的升级”。三大升级共同作用的结果。从这个意义上看，旅游综合体必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，作为产业升级领头羊的旅游综合体必然较其他旅游业态有更强的赢利能力，成为资本追逐的热点。显然资本的趋利性是旅游综合体得以形成和发展的重要推动力。

3.各地提升地区旅游品牌形象的需要。随着旅游业的升级，各地在打造本地区的地区旅游品牌时已经不再是单单考虑本地区现有的相对有优势的旅游资源，旅游综合体作为旅游产业升级的领头羊，是各地区打造新型的休闲度假旅游品牌必不可少的选择。

4.为所在地提供更多就业岗位。由于酒店、综合休闲项目及物业管理项目都是劳动密集型行业，旅游综合体对劳动力的需求相当大。一般来讲，在国内一个中等规模的旅游综合体需要的劳动力人数不低于1 500人，旅游综合体在带动地区就业，促进农村地区城镇化方面，有着很显著的促进作用。

5.推动产业转型升级。以观光为目的的旅游消费模式已经逐步被以综合休闲度假为目的的旅游模式取代。与此相对应，单一的旅游景区开发模式也逐步过渡到旅游项目综合开发的综合体开发模式。旅游项目综合开发同地产开发相结合，促进了地产开发模式由城市住宅地产开发到旅游休闲社区地产开发的升级。可见旅游综合体的出现，是旅游消费模式、景区发展模式、地产开发模式升级共同作用的结果。

三、旅游综合体的早期形态

第8篇：商业综合体行业研究范文

关键词：城市综合体；成本管理；问题；对策

中图分类号：F406.72文献标识码： A 文章编号：

引言

城市综合体是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态，在我国国民经济中占有十分重要的地位。一个好的城市综合体，不但会带动整个周边土地、建筑价值，同时对提高城市居住水平、生活质量以及促进当地经济发展起着非常重要的推动作用。有效的控制成本，有利于城市综合体项目的可持续发展。

一、城市综合体成本管理存在的突出问题

1、拿地拓展阶段成本管理的突出问题

拿地拓展是城市综合体开发的开始，这一阶段在城市综合体开发整个生命周期内虽然历时较短，但对于城市综合体项目开发的成功至关重要，因为城市综合体是和土地直接相关的，土地成本的高低、土地市场前景好坏和项目后续的发展休戚相关。站在成本管理的角度，这一阶段主要参与项目的投资可行性研究，进行成本调研和成本经济性测算，提供可行性研究报告给与投资决策评审进行参考。成本管理人员需要根据土地属性和招拍挂的条件进行成本信息调研，成本粗略测算，以便确定该项目是否值得投资，预估投资后可能的盈利和现金流等评价指标情况。

（1）前期成本调研不充分

对于规模型城市综合体企业而言，在正式确定拿地之前都要进行该地块成本调研的工作。然而，不少城市综合体企业由于时间紧张和重视程度不够，成本的前期调研往往流于形式或不充分。在投资可研时，直接参照公司原有项目的成本数据进行套用，没有发现土地背后成本信息。

（2）缺乏有效合理的投资评估指标体系

在2003年前，土地转让的方式存在多种，在这个阶段不少城市综合体企业的拿地主要靠和政府沟通谈判，以协议拿地的方式进行。这个阶段基本上只要能谈成功的地，由企业相关负责人根据大致的估算直接拍板决定，基本上没有经过有效地投资评估。2003年以后，国家规范了土地的转让制度，要求土地必须实行公开的招拍挂制度，自此土地价格一路上扬。正规的城市综合体企业开始重视拿地的可行性研究。需要根据土地的属性对项目可能实现的投资回报进行测算，以决定企业最高可以承受什么价格的土地价格，从而决定土地出价金额。

但是，虽然拿地的可研被越来越多的房地产企业重视，但不少房地产企业的可行测算相对比较简单，主要关注土地属性、项目市场前景和项目盈利能力等方面，并没有建立一套合理有效的投资评估指标体系。

2、规划设计阶段成本管理的突出问题

（1）规划设计阶段成本管理缺乏事前管理。在前期的定位、方案、施工图阶段，设计和市场相关部门处于主导地位。这个阶段需要对项目的市场定位、目标客户、建筑风格、产品类型、户型配比、规划方案进行深入研究，重新审视拿地可研阶段的方案初判，看是否需要调整优化。在这个阶段基本确定了项目后续的相关工作方向和范围，据资料统计，前期设计阶段对城市综合体项目投资有较大影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达75%－95%。

然而在城市综合体行业中，在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效管理。而此时成本管控如果不进行事前对规划设计进行反馈，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，出现了成本管理的“先天不足”。

（2）在城市综合体成本管理过程中，在这个阶段对于不同建筑的品质要求和部品件选择时，成本管理往往是根据设计、设计的结果进行成本测算，下达成本指标。而没有反向去进行对比分析，把不同品质、不同部品件的成本方面的数据反馈给设计和市场，提出成本管理的建议，进行事前管理。当设计方案确定后，项目的成本投入已经锁定，一旦发现设计方案成本的问题为时已晚。

3、施工建设阶段成本管理的突出问题

（1）设计变更、工程签证管控不力，导致成本超支

设计变更和工程签证工作是工程施工管理中很重要的一项内容，因为它内容广泛，构成原因复杂，规律性较差，发生的时间长，难以确定其造价。因此，重视和搞好这项工作是建设单位正确确定工程造价、管理投资的依据。由于设计变更和工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例，多则接近20%，少则也在6%左右，尤其在技改、技措工程中所占比例更大，大都在20%以上，有时甚至达到了40%。由此可见，加强设计变更和工程签证的管理是建设单位的一项大事，应当高度重视。

（2）加强成本管理，需要城市综合体动态地了解项目成本执行情况，是否存在超支风险，如果预期出现超成本风险需要提前采取成本管理的相关措施。然而，许多城市综合体的动态成本管理还建立在简单的合同台帐上，合同台帐不能及时地反映成本发生情况和签证、变更最新信息，对于未签订的合同成本预期情况也不能进行反映。这样就使得城市综合体开发项目的动态成本反馈不及时，成本管理滞后。

4、竣工收尾阶段成本管理的突出问题

竣工收尾阶段对于城市综合体项目开发而言是属于开发流程的最后阶段。在过去的十年中，这一阶段的成本管控并不被城市综合体所重视。因为房屋已经开发建设完毕，成本都已实际发生，成本管理已经不能对最终的利润回报产生影响。虽然，项目的收尾对此项目成功还是失败已经不会有什么影响了，但是，对后续的项目开发是非常重要的。当一个组织走过了10 年、20 年甚至更长时间，我们的积累如果随着年月的增长而增长，那么，当我们在规划一个项目时，就可以做出更准确、更符合自身情况的规划。这将有助于的项目决策。同时，对以往过程的分析和判断，可以帮助我们发现运营中存在的问题，判断我们在行业中的专业水平。从而有的放矢的进行改革，提高的竞争力。

二、城市综合体成本管理对策研究

1、决策阶段成本管理

城市综合体开发决策工作是成本管理的关键，决策的好坏将直接影响整个成本管理，因此，正确的投资决策是成本管理的前提。在决策立项阶段，需要对成本管理进行可行性分析，以确保成本管理方案能够以最小的成本支出，换取最大的经济收益。首先，在项目决策投资过程中，策划人员要先进行认真的市场调研，对项目的预期收入、成本、利润、风险等进行预测，确定销售净利率、资金峰值比、内部收益率等。其次，要进行分析收入和成本，任何一份成本管理方案，最终都是要以可见的收入为目的，审算人员和财务人员应对市场材料、工程造价等最新动态信息进行了解，提高估算的准确率，做好资金链和现金流，做好成本和利润的测算。最后是项目决定实施后，相关人员全面准确地估算建设项目的工程造价。

2、设计阶段的成本管理

在设计阶段，定夺好设计的方法是其中一个方面，而另一个方面是成本的管理和节约，不仅可以提高项目施工阶段成本管理的有效化，还能够让工程项目取得良好的经济效益、社会效益。

（1）实现严格的限额设计。在设计之时，加强技术的沟通，对设计内容展开详细的定量分析，用数据综合分析技术的可行性，充分考虑施工的经济性，都要尽量采用高标准化设计，另外不但要严格管理设计方案的不合理变更，还有确保设计功能具备实现的可能性。设计一旦获得批准，就应严格管理变更程序，不轻易变更设计，以保证工程竣工结算不突破总投资额。

（2）科学进行图纸设计。在设计图纸过程中，设计人员不仅要注重设计质量和期限，还要充分考虑设计对工程建设成本的重大影响。加强设计图纸的审查工作，因为工程的变更对成本的影响首当其冲，所以尽量把工程变更管理在施工之前，，要克服设计方案的不足或缺陷，在工程施工之前进行所花费的代价最小，取得的效果最好。

（3）实现设计方案的最优化。房地产业在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作，利用设计招标选择具有相当实力、有类似工程设计经验的设计单位，通过对设计方案的择优选择，而设计方案不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性，从中选择设计质量较佳的设计单位，而在设计的过程中，总体的设计方案可以分阶段委托设计，以深化设计方案的内容。

3、施工阶段的成本管理

城市综合体开发项目主要在施工期来进行资金的投入工作，施工阶段也就成了管理开发项目成本的重要部分和阶段。

（1）搞好价格管理，材料品质，设备质量，对于建材的行情要有一个适度的把握，严格按有关规定对材料的价格进行限制，差价水平保持在合理的基础之上。

（2）对工程方案的严格管理，防止不合理变更情况的出现，建设单位要有自我约束的能力，建立工程洽商签证管理制度，明确工程施工各个部门之间的职责，根据合同的工程需求，将项目任务具体下达。

（3）对于承包商的索赔要求审核应严格执行。按照合同来处理承包商的索赔请求，并对索赔材料详加审查，加强预见性，强调及时性，做到尽量对于索赔事件进行避免。

（4）材料设备管理部门要做好材料设备采购的事宜，鉴于施工周期长，材料和设备价格的变动系数大，因此在施工前期，要选择质优的材料和设备供应商，根据施工的工期，签订长期的材料供应合同，严格管理材料和设备的价格变动幅度。

结束语

总之，城市综合体的经济形势也越来越复杂，要有效地管理项目成本，就要在项目的决策和实施的各个阶段加强管理管理，从前期决策、规划设计方案的确定、项目施工及采购等多方面采取措施，将成本管理的观念运用到项目管理的各个环节，在提高项目竞争优势的同时，让城市综合体获得最大的经济效益。

参考文献：

[1] 张敏．浅析城市综合体成本管理与管理[J]. 中国外资. 2013（01）

[2] 郭淑华. 城市综合体成本管理存在的问题与对策[J]. 投资理财. 2012（04）

第9篇：商业综合体行业研究范文

近年来，随着电子商务不断掀起热潮，为传统企业提供前端建站、后台系统等电商技术服务的公司如雨后春笋般登台，各种信息化服务也随之面世。据美国市场研究公司IDC的报告称，全球大数据技术和服务市场将在未来几年保持31.7%的年复合增长率，2016年的总规模有望达到238亿美元。就国内来说，可以排的上号的第三方技术服务商数量已经超过千家。

应该说，数据技术服务商的涌现，对大多数实体商业的互联网技术不足带来了一大补充。通过整合数据，分析数据，精准营销等“无微不至”的技术服务推动下，实体商业+互联网的发展速度大大提升。

海康威视的可视化应用

一般而言，每个商业综合体在交付时都会部署大量传统的安防系统，包括视频监控、报警、门禁、停车场等，几乎涉及到商业综合体的所有关键场景。因此，有不少部分安防企业借助先局优势，研发推出智慧应用，利用这些无处不在的安防终端设备为商业综合体创造更大的商业价值。

同时，大数据正在促使安防行业从传统的监控中心建设迈向数据中心建设，单一的数据也正在向多维数据转变。大数据的应用将给用户带来全新的价值，而实现这一切的基础，就是承载着安防大数据技术的产品和解决方案。

以视频监控起家的海康威视，则利用了先行优势围绕“可视化”帮助购物中心的商家进行管理与经营。它可以将一个购物过程分成八个过程板块。当消费者选定某个品牌之后，走进这家门店，和导购沟通情况选择商品，之后是支付。这个过程完成之后，再买其他商品，或者去其他楼层，其他门店仍然会重复上面这样一个流程。当把所有东西都选择购买完成之后，消费者拿着商品离开商场。

海康威视在此基础上提炼出六大核心数据，分别是视频数据、客流数据、WIFI数据、人脸数据、停车场数据和消费数据，这六大数据集成在海康威视自己的购物中心综合管理平台层面。

之后在这些数据发现隐含内容，比如通过车牌号车标识别，来判断车辆档次把人的基础框架框定，还有人脸摄像以及会员卡信息等，这样组成一个对购物者最基础的画像的描述。有了顾客属性之后，第二步便是记录顾客行为，即他干了什么。海康威视提出两个方面的内容依据，客流统计和客流定位。客流统计是把进入这个商场的人流数据信息进行统计，从时间维度、空间维度，甚至包括季节、天气，节假日都可以有这样数据统计的方式。最后是进入购物中心的客流动向，停留原因等。之后通过比较快捷、及时的方式把这些信息实时的推送到整个购物中心板块运营管理者的手上。

对于购物中心商家来说，得出了客流数据、停车场数据，甚至人脸数据。这些自动采集的大量统计样本数据可用于商业综合体的消费人群的分析，以及客户的消费习惯统计挖掘与分析。

米雅：最大的愿望是干掉收款机

杭州米雅信息科技有限公司董事长杨德宏则认为，只为客户画像是不够的。“实际上零售业没那么复杂。就购物中心来讲，我觉得两件事情：第一，选址选对。第二，招商招对。这两件事做好了，购物中心的成功率80%就做对了。”真正要把零售商做好，把零售业做好，把消费者的体验做好，首先把这两件事做足，购物中心招的这些品牌是不是做到足够的便宜。做的这些营销活动是不是足以让消费者感到他拿到真正的优惠。

在接受《中国连锁》记者专访时，杨德宏告诉记者他的第一桶金是靠卖收款机赚取，但米雅最大的愿望却是要干掉收款机。他认为，收款机的功能并不都是有用的，比如打印出来作为退货凭证的小票有90%以上都不会存放，而退货凭证完全可以以电子形式发到顾客的手机里。“全世界有多少企业为了这个小票生产纸、墨盒、打印机，花这么多成本，但是这个给消费者不带来价值。我们有理由把它干掉。”

杨德宏告诉记者，他从1995年开始做零售业IT，做了15年对消费者的调查，问到对什么不满意时？始终有一项是对排队不满意。

“但是店面面积就那么大，增加不了更多的收款台。收款方式流程也说这样，我们必须要刷这个卡，刷完卡必须要打小票，必须得签字。如何来对这个小事进行改变？让消费者感到更多的实惠？让消费者购物的时候感觉更多的体验？”杨德宏说。

米雅做的第一件事是移动支付的接入，节省成本和空间，提升效率。成立一年半时间，已经为100多家企业10000多家门店做了移动支付的接入，比如永辉，华润，优衣库，耐克，京客隆，超市发，城乡超市等，全国前一百名的零售商有一半已接入米雅系统。

杨德宏表示，门店系统升级是非常高效的，比如优衣库全国300多家门店，通过后台把前端的门店系统升级，一夜之间即可统一完成。但他同时也坦承，前期沟通比较长，也是比较困难的，毕竟直接关系到收银系统，所以起初企业都会非常小心。

在杨德宏看来，那些大品牌商花大价钱请明星代言，打广告，弄标语牌，其实和消费者并没有多大关系。米雅思考的是，有多少营销费用进了消费者的口袋？如何能够让这些供应商的营销直接优惠到消费者的手中？

高成本 应用难

虽然技术服务层出不穷，但由于没有明确的行业标准规范，野蛮生长的行业现状使得商业信息化服务的成本始终高居不下，严重制约了整个实体零售行业的信息化进程，同时也变相地掣肘了商业信息化行业的发展。

尤其是传统商业信息化服务的高成本问题，严重制约了整个实体零售行业的信息化进程。据了解，目前，实体零售行业想要实现信息化管理运营，往往要承担一个较为高额的成本支出，不仅初次投入成本高，而且投入运营后还需根据企业的发展和规模的变化，面临更新换代的问题，随之而来的维护或者换新的设备成本同样不菲；采购成本高，决策风险大，使得不少实体零售企业信息化的推进工作变得十分困难。

有业内人士指出，传统的商业信息化服务门槛高，采购及决策成本高，传统招标方式伴随着较大的决策风险，企业新建的系统也很可能会出现各种各样的问题。最终，企业商业信息化的进程极大受阻。

目前，整个实体零售行业的发展规模差不多已经达到30万亿元人民币的容量，但中国小微企业的信息化程度还不到80%。实际上，大多数发展中的企业，并不知道哪套系统真正适合自己，或者说适合未来市场的需求，因为不同发展阶段的实体零售企业的信息化的需求是不同的，也就无法提前预知结果。