房地产的投资价值精选(九篇)

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第1篇：房地产的投资价值范文

一、投资性房地产中运用公允价值的要求和条件

公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。

我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。

二、投资性房地产中运用公允价值的必要性

长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨大获益能力的投资性资产在企业中，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为： （1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。

三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题

由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007―2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：

由表1看出：

2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%。

2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。

2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。

2010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。

综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。

四、完善公允价值计量模式的建议

（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：

（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境，提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可以考虑：1）应建立房地产市场信息数据库，通过数据的实时共享创造积极条件。2）应加大力完善我国各级市场，加强企业内外部监管。3）应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构，以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性

（3）完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利、更科学的保护，应进一步明确公允价值信息的披露程度，从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。

（4）努力提高会计人员专业素质。为能给投入成本聘请资产评估机构的企业提供更真实的信息、更优质的服务，会计人员需具备扎实的专业知识和良好的职业素质，并具备高度敏感性、敏锐洞察力和较强的综合能力。

第2篇：房地产的投资价值范文

一、公允价值模式对投资性房地产的潜在影响

（一）影响企业资产结构

新准则出台以前，在会计处理上，企业对自用的房地产和出租的房地产一向不加以严格的区分。所以，房地产在以前通常被当作固定资产、无形资产或存货，而现今的会计准则规定投资性房地产必须单独列报，企业名下的土地和房产中作投资用途的那部分，应按最新的规定予以计量，在会计报表中设置“投资性房地产”科目。故不论企业选择公允价值计量与否，都必须对投资性房地产进行独立核算。原先计入固定资产或者无形资产中的物业，将一并纳入“投资性房地产”项目，这样对资产的重新分类、确认势必会影响企业的资产结构，特别是相对于那些投资性房地产持有量比较多的公司，影响结果是固定资产和无形资产、存货的比重下降，投资性房地产比例升高。另一方面，之所以说公允价值计量会影响企业资产结构，原因在于成本模式的计量方法要计提折旧或摊销，在核算上同固定资产或无形资产类似，计量方法的差异及新颖之处主要体现在公允价值模式上。所以，在企业的投资过程中，把对各种资产构成比例的影响说成是“公允价值计量的潜在影响”实不为过。

（二）增加企业所有者权益

投资性房地产可以从成本计量模式变更为公允价值计量模式，作会计政策变更处理，同时根据变更时公允价和账面价间的差额调整企业初期留存收益。现阶段房地产行业泡沫较多，市场价格一般都高于历史成本。因此，投资性房地产从成本计量变更为公允计量的当年，年初的留存收益会被追溯调整，从而致使所有者权益增长显著。以福建省三木集团股份有限公司（简称“三木集团”）为例，三木集团的主要业务是房地产开发（拥有壹级资质）和进出口贸易，经营范围包括土地开发，房地产综合开发（壹级资质），房地产中介，家用电器、建筑材料……该公司在2012年12月14日发出公告，自2012年01月01日起对公司所有的投资性房地产由以前的成本模式改为公允价值模式，作为会计政策变更，并在2010年度及2011年度的会计可比报表中采取追溯调整。

表1呈现的是三木集团此次投资性房地产模式变更对所有者权益的影响，从表中可以看出，对未分配利润的影响金额是885.12万元，合计影响了所有者权益2068.42万元，很好地验证了文章的观点，在当前的经济环境下，公允价值计量会导致所有者权益增加。

（三）增加企业利润

企业如果对投资性房地产的后续计量选用公允价值模式，就应采用资产负债表日的公允价值进行重估，当然，公允价值和账面价值会有差额，须计入当期损益，因此会对企业的利润产生影响。结合现今的经济发展态势，无论是土地使用权，还是建筑物的市场价格，都是稳中有涨，一般高于上一年的价格。因此，企业当年的利润无形中就增加了。另一方面，采用公允价值后续计量模式，投资性房地产不计提折旧或摊销，也不计提减值准备，导致企业的费用支出减少，从某个方面来说，这样也会增加利润。

还是以三木集团为例，表2反映的是该集团由于模式变更对当年净利润的影响。从表中可以看出，这种模式变更对1～9月净利润的影响金额是290.75万元，影响比例更是达到了84.14%，说明公允价值计量会增加企业的利润。

二、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题及原因

（一）客观环境不完善

新准则规定，对于投资性房地产采取公允价值计量的，应同时满足两个条件：（1）投资性房地产所在地存在活跃的交易市场。（2）企业能从活跃的交易市场上取得同样或者类似房地产的市场价格以及与此相关的信息，以便能对投资性房地产的市场公允价值做出合理估计。

我国市场经济发展时间尚短，资本市场不够完善，许多地方还不存在活跃的市场这样一个条件，使企业能够有效地取得公允价值。此外，在已经采用公允价值进行后续计量的上市公司中，投资性房地产公允价值的确定主要有三种方法：一是依赖房地产评估价格。二是参考同类同条件房地产的市场价格。三是通过实地调查取得价格。在我国目前的市场条件下，不管是采用哪种方法，都可能存在价格不公允、取得成本较高等问题。因此，公允价值计量模式应用的客观环境还未成熟，有待完善。

（二）不能和成本模式进行转换

准则规定，投资性房地产后续计量可以从成本模式转换为公允价值模式，作为会计政策变更处理；如果已经采用了公允价值模式计量的，则不允许再进行转换。从这段话里，可以清楚地看出我国政府目前对于投资性房地产后续计量模式的一种选择偏好，企业如果采用的是成本模式，那么还留有选择空间，需要时可以转换为公允价值模式；可是一旦采用了公允价值模式，就不能再进行模式转换了。在政府的这种隐性的政策指引下，企业权衡公允价值模式的成本效益，从自身利益出发，必然会优先选择成本模式进行后续计量。所以，不能转换为成本模式，这也是公允价值计量模式存在的一个问题，导致其无法得到广泛的应用。

三、完善公允价值在投资性房地产应用的建议

（一）完善投资性房地产公允价值评估环境

公允价值模式的应用条件十分严苛，无法在我国得到广泛应用的主要原因就是市场条件的限制。因此，加快市场环境的建设，逐步形成一个统一、开放、自由竞争的交易市场，形成良好的市场价格体系，已经刻不容缓。对于那些已经存在活跃的房地产交易市场的一线城市，国家监管部门或行业协会应该密切关注价格的公允性，并且积极引导信息需求者使用该市场的交易价格；对于活跃市场还未形成的其他城市，应该进一步细化评估公允价值的指导方案，着力推进市场上各种信息资源的透明化，方便企业财务人员或专业评估人员做出对公允价值的合理估计。

（二）同一企业允许两种计量模式同时使用

不管是我国最新的《企业会计准则》还是《国际会计准则》都做出了明确的说明，同一企业所有的投资性房地产只允许采用一种模式进行后续计量，任何时候都不得同时采用两种计量模式。袁媛（2009）[2]认为，同一企业应按照不同持有目的分别采用两种不同的后续计量模式，而且这么做符合适用性、可靠性、相关性、配比原则。首先，投资性房地产的划分本来就是以不同的持有意图加以区分的，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地、已出租的建筑物三类，对于很多企业来说，同时拥有其中两种或以上用途的资产是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折旧、摊销信息，有的只需要反映市场价值的变化，所以单一的计量模式难以反映不同需求的会计信息。其次，在实际工作中，不同资产的公允价值取得的难易程度不同，会出现同一企业同时拥有可用公允价值计量的投资性房地产和不符合公允价值计量条件的投资性房地产的情况，而只能采用一种计量模式的规定，会造成此类企业对所有的投资性房地产可能都采用目前看来有利的计量模式――成本模式，这样公允价值模式的运用就裹足不前。

第3篇：房地产的投资价值范文

关键词：工程投资；控制措施；限额设计；合同管理

随着我国房地产业的不断发展，各种房地产相关法律法规不断健全，国家宏观调控的力度不断加大，同时消费者也越来越理性的进行投资消费，房地产行业正式进入微利时代。工程成本作为生产建筑产品的必要投资，成为房地产开发单位控制成本赢取利润的重中之重。过去单纯依靠增加销售收入或者压缩资金周期而不重视工程建设成本的盈利方式，将逐渐被严酷的竞争淘汰出局。如何巧妙地进行工程投资控制，是当前一大重要课题，结合经验以及参考若干成功案例，根据房地产投资项目的4个阶段划分，本文总结出以下原则。

一、设计阶段：限额设计

建筑产品的成本最关键的投入出现在设计阶段。在工程设计阶段正确处理技术与经济的对立统一关系，是控制工程造价的关键环节。据统计，在同样能满足功能要求的前期下，技术经济合理的设计，可以降低工程造5-10%，有的可达10-20%。做好技术经济分析，提高设计方案的技术经济效果，应当成为建设项目设计阶段造价控制的重要措施。推行限额设计的另外一个重点，是监控可能变更的设计。建设单位作为项目计划和施工图的基础策划者，应该在项目初期对设计进行重点监控。对于设计提供的图纸，应该仔细核对并且在施工过程中尽量避免因为甲方原因提出的变更。比如某开发小区的各种功能用房规划，应该在招投标开始前就同设计进行周详地计划和定案。如果施工开始后再进行变更，那么不光会引起施工，设计的成本增加，还会牵涉到测绘等其他外界因素的干扰。

实行限额设计的主要阶段，是施工图设计阶段。施工图设计是设计单位的最终产品，是指导工程建设的重要文件，是施工企业实施施工的依据。设计单位发出的施工图及其预算造价要严格控制在批准的概算内，并有所节约。需要明确的是，工程投资甲方，即建设单位或者房地产开发单位是推行限额设计的主要力量。但是不能一味盲目地推广限额设计，目前存在有投资单位拼命压低投资，比如在设计招标中盲目压低单位砼含钢量，使得设计质量无法保证。设计的产品出现质量问题，最终受到客户索赔、品牌形象受损等负面影响的还是建设单位本身。

二、招投标阶段：合同管理

招投标的过程实际上是一个承包方与发包方的相互博弈的行为。业主通过招投标确定合同价以后，与施工单位按照国家相关法律法规签订施工合同。该阶段存在两个关键点：

第一，工程预付款的支付和进度款的支付，采取工程预付款的付款方式往往会给施工单位带来挪用建设资金的契机，因此，采用形象进度付款的方式或者按照工程预算根据竣工计价付款的方式更为合理。而形象进度，需要有成本控制人员根据工期的安排到现场一一核实并确认方可支付工程款。

第二，建设单位和承包单位虽然各自计算成本，但并不是永远对立。适当的条件下，合理协商与协作，注重加强总成本的控制。比如各种建设材料的价格风险问题上，以2008年为例，上半年钢材等原材料的价格大幅飙升，给2008年以前签订合同的施工单位带来了巨大的风险。部分施工单位因为资金周转而影响到工程进度。建设单位针对这种现象的对策，应该是适当予以考虑，以控制总成本为目标，合理支付工程款。虽然短期内单纯的建设成本增加，但是工期的缩短以及工程质量的保证带来的收益，在总投资方面还是相当可观。

三、施工阶段：变更控制

作为建设单位造价控制人员，首先需要根据工程变更的原因严格区分各类工程变更并区别对待。在实施工程变更前必须弄清工程变更的根源，是否为非变更不可，是否有其他替代方案等。对于必须变更的，一定要坚持变更；而对于有必要变更的一定要在充分论证的基础上，实行集体决策，征集专家意见。对于可变可不变的，考虑成本和工期的基础上一般应坚持不变。在工程量清单计价下，切忌变更随意性导致带来工程损失。

为了强化工程各方和造价工程师在工程变更中的作用，建设单位应该尽量配备高素质的人员。包括成本控制专家和关系协调专家。

第一，成本控制专家负责造价的技术监控，首先应从设计、编标开始按系统的要求建立数据库档案，设计中应按系统的要求计算工程量并记录工程量。其次作为工程变更的重要控制人员，建设监理和造价工程师应严格核查工程变更，保证总投资限额不被突破。在施工中，经常会碰到由于设计工作不细致，或发生不可预见的事故及其他原因，进行工程变更的问题。因此，在很大程度上，对工程变更的控制成了施工阶段投资控制的关键。造价工程师应从使用功能、经济、美观的角度协助业主确定是否需要进行工程变更。在保证变更目的的情况下，尽量用价格低的材料代替价格高的材料。造价工程师必须依据工程变更内容认真核查工程量清单和估算工程变更价格，进行技术经济分析比较，检查每个子项单价、数量和金额的变化情况，按照承包合同中工程变更价格的条款确定变更价格，计算该项工程变更对总投资额的影响。

第二，关系协调人员则是在变更过程中与设计，施工，监理各方协调的关键人员。由于签证原因，可能引起建设单位和施工单位的各种矛盾，此时关系协调尤为重要。关系协调人员首先应该明确工程3大目标控制中的重点。当工期进度为主要矛盾时，尽量在工程变更中以灵活疏导为主，适当放松部分监控。尽管有可能短时期部分签证带来成本增加，但是从长远看，工期的节省带来的收益可能填补损失。而当主要矛盾转为成本，则需要更加严格的加强各种变更的控制。

四、竣工阶段：加强决算审计的管理

目前许多建设单位存在竣工与施工单位发生纠纷的问题。解决这个问题的关键在于两点，由建设单位在项目财务投入方面，应该有两套技术经济团队。

第一，团队负责解决合同中出现的问题。即加强合同管理，在项目合同签订之前，由该团队全权模拟将来可能出现的各种纠纷并提出对策，完善合同。

第4篇：房地产的投资价值范文

【关键词】投资性房地产；公允价值计量模式；会计准则

一、投资性房地产的特点及其对计量属性的要求

1.投资性房地产的概念及其特点

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租的土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

2.投资性房地产对计量属性的要求

（1）投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照其取得时的成本进行计量。分外购与自行建造两种情况。外购的投资性房地产按照取得时的实际成本进行初始计量。企业自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

（2）投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值两种模式。通常采用成本模式，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是同一企业之能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。应用公允价值计量应满足两个条件：一是，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。二是，能够持续地从房地产交易市场取得同类或类似房地产交易价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

（3）投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中获得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

二、投资性房地产运用公允价值进行计量的现状

我国从新会计准则颁发以来，投资性房地产的公允价值计量模式已经进入第6年，但从我国近几年来上市公司报表来看，投资性房地产对公允价值的运用率仍较小。在年报中采用公允价值计量投资性房地产的公司并不多，绝大多数公司仍采用成本模式对投资性房地产进行计量。可见，上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量仍持谨慎态度。

通过对上市公司年报的分析，可以发现，上市公司对投资性房地产公允价值的确定方法各不相同，没有统一的评估标准，一般的评估方法主要包括：采用评估报告、参考第三方调查报告、董事会参考同类条件的房地产市场价格。由于没有统一的公允价值评估标准，在某种程度上使得公允价值不能很好的反应投资性房地产的真实价值。

采用公允价值模式计量投资性房地产，因为公允价值的变动可能在账面上产生大量的利润，从而使企业达到粉饰企业财务报告的目的。

三、投资性房地产运用公允价值的优势及存在的问题

1.投资性房地产运用公允价值的优势

（1）公允价值能更好的反应资产的真实价值

从公允价值定义可以看出，公允价值可以很好的反应资产的真实价值。在国际上投资性房地产通常是采用公允价值进行后续计量的，只有在公允价值无法取得时，才采用成本模式。采用公允价值计量投资性房地产，会使投资性房地产的真实价值和增值状况更好地体现在报表中，也就是能更好的体现其市场价值和盈利能力。

（2）及时反应管理层受托责任的履行情况

运用公允价值对投资性房地产进行计量的另一个优势就是能够及时反映管理层受托责任的履行情况，同时使得外部投资者和利益相关者能够客观了解企业的经营管理绩效和资源利用效率。

2.投资性房地产运用公允价值存在的问题

（1）市场环境不够成熟

我国目前的市场环境还不成熟，房地产市场投机现象存在，房地产供求关系扭曲，存在房地产泡沫和风险，没有完善的政策引导，没有专业的评估队伍和统一的交易平台，这些因素对获取准确的公允价值提出了巨大的挑战。

（2）会计人员素质参差不齐

投资性房地产引入公允价值计量模式，在公允价值计量模式中涉及大量的职业判断，需要会计人员根据丰富的会计知识与经验做出合理的判断，但是我国目前会计人员素质参差不齐，对在运用中做出合理的判断尚有困难。会计人员的素质问题一定程度上阻碍了企业对投资性房地产采用公允价值计量模式。

（3）估价成本过高

公允价值计量是一种动态的计量属性，对投资性房地产采用公允价值计量就意味着企业在每一会计期间都要对投资性房地产进行估价，不仅需要专业评估人员对其进行重新估价，而且还需要会计人员对投资性房地产做出账面调整，这大大增加了企业的评估成本、会计管理成本和监管成本。

（4）信息披露不规范

由于在会计准则中对投资性房地产公允价值计量模式的会计披露没有进行相应规范，目前各企业对投资性房地产的信息披露存在较大差距。报表阅读者无法从企业的披露中获得准确的信息，无法判断该上市公司对投资性房地产的计量方法的恰当性进行判断。

四、对投资性房地产运用公允价值计量模式的对策建议

1.提高公允价值计量的可靠性和可操作性

合理确定投资性房地产的公允价值，是应用公允价值的一个关键点。在存在活跃市场的条件下，可以参照同类房地产的市场价格确定投资性房地产的公允价值，在不存在活跃市场的条件下，需要通过估值技术获得公允价值。因此，提高公允价值的可操作性和可靠性需要通过完善市场监督体系，增强公允价值评估数据来源的可靠性，构建公允价值计量的应用框架。

2.提高会计人员的素质

加强对会计人员的培训，更新会计人员知识结构体系。提高会计从业人员的素质，培养会计从业人员的职业判断能力和信息处理与分析能力。确保会计人员能够在纷繁复杂的信息中迅速识别出有意义的信息，确保公允价值的公允性、现实性。

3.加强对房地产评估人员的培训

在房地产市场不够活跃的条件下，不存在类似房地产价格时，需要依靠估值技术对投资性房地产的公允价值进行评估，因此房地产评估人员的素质对规范投资性房地产的公允价值的运用具有很大的影响。加强对评估人员的培养，提高评估人员的职业道德教育与评估技能教育，将对投资性房地产运用公允价值起到很好的促进作用。

4.采取措施防止利润操控

（1）加强证券监管、注册会计师审计及会计的管理

证券监督机构对公司财务报表披露的信息应进行相应审查，发现报表披露不实，对报表提供者给予严厉处罚。同时加强注册会计师审计的独立性，确保以公允价值为计量基础的投资性房地产公允价值的准确性。对会计人员进行职业道德教育，在工作中保持相对的独立性，确保会计工作的准确性。

（2）增加利润及盈余操控的成本

增加利润及盈余操控成本，对发现的利润与盈余操控进行严厉的惩罚，使利润及盈余操控企业面临巨大的风险，这样能够在一定程度上遏制企业对利润及盈余的操控。

（3）对披露方法进行具体规定

对企业披露的有关投资性房地产的信息披露进行详细的规定，估计基础，估计关键因素，估计的影响因素等，在披露投资性房地产的公允价值时，同时披露公允价值确定的相关信息及所有的重要影响信息，使报表阅读者明确知悉公允价值的确定过程，对公允价值有一个明确的判断，而不是仅仅被数据左右。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.

[2]郝菊玲.公允价值在投资性房地产中的应用[J].财经研究，2008（10）.

[3]贾永海，吴艳萍.投资性房地产准则研究[J].财会月刊（综合），2008（4）.

第5篇：房地产的投资价值范文

关键词:系统聚类;房地产;投资价值;武汉市

中图分类号:F293文献标识码:A

房地产投资需要大量资金的投入,而且投资回收期比较长,风险大。因此,进行房地产投资之前,应当通观全局,审时度势,综合考虑各种影响因素,谨慎地进行投资决策,从而实现风险的降低和利润最大化。

一、聚类分析在房地产投资价值细分中的应用

1、房地产投资价值细分。由于中国地域大、人口多,地区经济发展水平不同,各地区间房地产投资市场有很大的差距,研究房地产投资市场十分重要的一项工作就是研究各地区的差异。其中一种有效的方法就是把各地区按某些指标分成几类,根据不同的类区别对待,减少房地产投资风险和提高经济效益。

2、聚类分析概述。聚类分析是研究“物以类聚”的一种科学有效的方法,是指将数据分组成为多个类,在同一个类内对象之间具有较高的相似度,不同类之间的对象差别较大。

聚类分析的一般做法是:先确定聚类统计量,然后利用统计量对样品或者变量进行聚类。从统计学角度来讲,根据相似度方法,对样本聚类叫做Q型聚类,对变量进行聚类叫做R型聚类。

目前在实际应用中存在着大量的聚类方法,算法的选择取决于数据的类型、聚类的目的和应用,本文采用的是系统聚类算法。

3、系统聚类算法。系统聚类法是先将需要聚类的样本或者指标各自看成一类,然后确定类与类之间相似性统计量,并选择最近的两类或若干类合成一个新类;计算新类与其他类之间的相似性统计量,再选择最接近的两类或若干类合成一个新类,直到所有的样品或指标都合成一类为止。以此指标就可以对城市区域房地产投资价值进行排序。

二、武汉市实证分析

1、指标选择。武汉市作为中部崛起的支点和承接东部产业转移的桥梁,其经济和房地产发展一直处于中部省会城市前列。但由于山水相隔,武汉市房地产市场呈现块状而非传统圈状分布,再加上房地产区位的不可移动性,因此在武汉市房地产投资中,必须考虑各区域实际情况。本文从武汉市中心城区相关数据出发,设定房地产发展重点指标,综合评价各区域主要特点和投资优劣势。

房地产投资需要考虑的因素很多,为充分说明、适度简化和避免单个指标解释的充足性和牵连性问题,本文抽取2008年度武汉市重点区域影响房地产投资的七个主要指标(商品住宅销售面积、商品住宅新增供应面积、商品住宅用地平均成交楼面地价、商品住宅成交均价、平均商品住宅成交总价、人均可支配收入、二手住宅成交均价),组合成相对独立的四个综合性评价指标:X1销供比,X2房价地价比,X3收入房价比,X4折价率,分别反映各区域房地产投资的销售、利润、购买力和性价比等涉及投资需要考虑的最重要的四个方面。

X1销供比=区域商品住宅销售面积/区域商品住宅新增供应面积;X2房价地价比=区域商品住宅成交均价/区域住宅用地平均楼面地价;X3收入房价比=(区域人均可支配收入×3)/(区域商品住宅成交均价×90);X4折价率=区域二手住宅成交均价/区域商品住宅成交均价。

2、数据资料。(表1、表2)

3、系统聚类分析。采用上述四个综合性评价指标对武汉市重点区域使用系统聚类法进行聚类分析。首先对每个变量(指标)的数据进行标准化处理,经过定性和pearsom相关系数检验分析,指标间相关性不高。样本间相近性采用欧式平方距离度量,类间距离的计算采用类平均法,进行Q聚类,得到聚类结果。(表3、表4、表5、图1)

4、分析结果。依据聚类分析的结果可以把武汉市重点区域划分为三类。

第一类,江岸区、江汉区。第一类在综合评析中,收入销供比方面明显领先于其他两类,在房价地价比上位于第二,折价率、收入房价比排名靠最后。这说明江岸和江汉区市场需求量大,而供应方面偏紧。虽然本类内房价相对区域内居民收入较高,但是本区域客户源来自于整个武汉市乃至市外,因此房价受到支撑。由于需求、房价一直居高不下,本区域地块更受青睐,地价也较高。由于区域内板块差异较大和二手房建筑年代更长久,综合二手房和新房价差较大,实际江汉区价差较小,甚至在部分区域出现“新旧倒挂”现象。随着CBD、汉口火车站等项目工程的推进和武汉市中部领头羊地位的巩固,处于武汉市发展顶端的本类区域投资前景更乐观,但在地块选择的局限性和争夺的激烈度方面未来将更加明显。

第二类,口区、洪山区、武昌区。第二类在房价地价比、折价率比上均位列第一,收入房价比、销供比均位列第二。本类地价相对不高,供应比较充分。由于房地产发展时间较短,新旧房差价较小。在房地产发展的强劲冲击下,房价增长较快,与收入增长情况形成一定反差。由于在2008年上市量较大,本类区域暂时出现结构性供大于求,销供比并不特别理想,部分区域和部分产品竞争比较激烈。

本类各区域属于房地产发展第二梯队,近年来发展势头迅猛,供需两旺,由于遭受经济调整和房地产调整双重打击,受到的冲击也比较明显。但是从较长期看,本类区域起着重要的承上启下的作用,承接着武汉市中心城区居民大部分的住房消费需求。在城市建设方面,本类区域受到重视,市政投资较大,过江隧道、地铁、大东湖生态水网、集中供暖制冷工程、武昌和武汉火车站以及道路和立交桥的项目均在稳步推进,城市面貌得到改善,投资环境得到优化,增加了房地产投资价值。

第三类,青山区、汉阳区。第三类在综合评比中,收入房价比排名第一,在折价率上位列第二,房价地价、销供比均排名最后。从购买力上讲,本类区域潜在消费能力较强,这与区域内房价相对不高有关,特别是青山区,其购买力丝毫不逊于其他重点区域。由于最近几年其他区域发展势头更加强劲,青山区和汉阳区受到的关注度略有下降,因此本类区域地价也相对便宜。2008年本区域在销售和供给量方面较少,受市场大环境影响较大,这与本区域所属两个区均属于工业区有关。

由于历史原因,本类两个区域发展相对独立,受到区域外消费者关注度不高,房地产消费以当地为主,随着产业发展和配套完善,区域投资潜力将逐渐得到挖掘和展现。

以上定量分析结果与武汉市实际情况基本相符,但由于投资环境的动态性以及单个项目的具体性,因此对具体投资项目还需要做具体的分析。

(作者单位:中国地质大学(武汉)资源学院)

主要参考文献:

[1]彭俊,刘卫东.房地产投资分析[M].上海:同济大学出版社,2004.

[2]张永岳,陈伯庚,孙斌艺.房地产经济学[M].北京:高等教育出版社,2005.12.

第6篇：房地产的投资价值范文

【关键词】投资性房地产；公允价值；公允价值计量

一、投资性房地产的定义及特点

企业会计准则第二条规定了投资性房地产的概念，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，从而把投资性房地产从固定资产和无形资产分离出来，进行单独核算，主要是因为它有不同于固定资产无形资产的一些特点：

1.投资性房地产不是用于销售。在我国一些地区，房地产交易市场日渐完善，房地产已经具备相当的流通性。但根据准则的定义，用于销售以获取差价的房地产，应界定为存货，不是投资性房地产。

2.投资性房地产实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑。

3.由于受到法律规定的限制，我国企业持有土地的行为，只是获得了土地使用权，而并非取得了所有权，因此企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴；对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产。

4.企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用，而是为了赚取长期的租金收益或获得资本增值。

二、投资性房地产的核算模式

1.成本模式。所谓成本模式，就是按照资产的账面价值、使用年限等因素，计提资产的折旧（折耗）费用，期末还要进行资产的减值测试，如果资产发生减值，需要计提减值准备。投资性房地产按照成本模式进行期末价值计量，需要区分建筑物和土地使用权两类情况，采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作；另一方面，成本模式的初衷是：认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状，而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。

2.公允价值模式。如果“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。判断能否取得公允价值的标准需要同时满足：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

三、投资性房地产采用公允价值计量存在的问题

尽管目前采用公允价值计量的企业为数不多，在执行的过程中也已暴露了不少缺陷，随着以后采用公允价值模式的企业越来越多，这种缺陷和潜在的问题应得到及时改善。

1.市场条件还不成熟。改革开放以来，我国逐渐从计划经济体制向市场经济体制转变，虽然三十多年来也取得了可喜的成绩，但发展的时间毕竟短暂。在转型的过程中很多东西都有待改进，一部分资产和负债缺乏完善的市场，所以其公允价值很难通过市场取得准确信息，这时如果我们不顾国情而一味采用公允价值，势必会造成公允价值在我国的滥用，这样会计信息势必会失真。所以，目前我国的市场还不足以为所有企业的公允价值计量提供可依赖的证据。

2.上市公司治理结构有待完善。公司治理结构是由董事会、监事会和总经理三部分组成的，在公司内部形成一种相互制衡相互监督的结构，更好地为公司的经营管理服务。但在我国多数国有企业的董事、经理还是由控股股东委派而来，公司治理结构的三权分立形同虚设，造成严重的信息不对称。由于信息不对称，内部人总会比外部人掌握更为全面准确的信息，公允价值作为一种可以选择的会计政策，内部人可以根据自己的需要作出选择，比如说在债务重组中可以利用公允价值的价格来调节利润，使一些公司起死回生，这就满足了一些公司上市圈钱的目的。

3.实行公允价值成本较高。会计准则规定同时满足：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，只有同时满足这两个条件才可以采用公允价值计量。企业就要请专业的评估人员来证明自己达到了这些要求，评估人员的费用不是小数，这无疑增加了企业的信息成本，给会计人员也造成很大的工作量。

4.公允价值评估体系不完善。我国会计准则规定，投资性房地产计量模式一旦确定不得随意改变，对于市场经济还不完善的我国来说，很多企业不敢轻易使用公允价值计量。主要是我国的评估系统还达不到所要求的透明度，资产评估和会计，注册会计师合作还不是很紧密，这就使我国不得不制定更为严谨的准则制度，如果不这样的话，一些利益相关者就会利用这一点进行利润操纵，给报表的使用者造成不可计量的损失。

四、完善公允价值模式在投资性房地产应用的建议

1.构建活跃的房地产市场。目前我国的市场经济还处在转型期，获得公允价值的准确信息具有一定难度，但是我们可以通过构建活跃的房产市场来解决这个问题。我们可以利用发达的互联网建立一个完善的房地产交易系统，这个系统包括房地产中介、税收部门、金融机构和公证部门，形成一个大型的网络中心，网络中心里增加每个企业的诚信档案，定期公布企业的诚信度，让交易变的更公正公平，这样就可以使房地产市场慢慢活跃起来，方便企业取得投资性房地产的公允价值。

2.完善上市公司治理结构。只有建立更完善的公司治理结构，才能给公允价值在我国的实行提供良好的土壤。企业可以从两个方面进行完善：第一，让更多的利益相关者参与到公司的治理，主要包括小股东、债权人、职工、供应商等团体，他们的利益和企业的发展是密切相关的，让利益相关者了解企业更多的信息，就可以弱化信息不对称而产生的诸多问题；第二，建立外部监管机构，这样的监管机构在外国都有建立，比如说在日本和德国这样的监督机构主要是银行，在美国主要是机构投资者（比如说养老基金）。虽然我国也有机构投资者，但种类少规模小，在参与公司治理方面形同虚设，所以现在我国最重要的任务就是让机构投资者真正参与到公司治理当中，发挥监督的作用。

3.加大公允价值监管和披露力度。可以从三个方面着手：第一，加强对投资性房地产信息披露的强制性，监管部门不能直接干涉公允价值的确定，但是可以强化公司的信息披露，比如，要求采用公允价值模式的公司除年报外，还要以单独公告的方式披露投资性房地产的明细项目、详细用途，还有具置和历史成本等，让报表使用者更详细地了解相关信息；第二，明确投资性房地产的各项用途，在公允价值模式下投资性房地产不再计提折旧和摊销，有很大的盈余操纵空间，比如是否存在将未出售的商品房暂时出租确认为投资性房地产等等；第三，披露影响公允价值的相关因素，公允价值的影响因素主要有：公允价值的层级划分、估值技术和资产或负债的相关信息来源，这些都需要相关人员的专业判断，所以就需要对公允价值信息进行适当披露，比如说，披露活跃市场市价，同类资产的最近成交价、估值模型和估值技术的运用详情等。

4.降低公允价值的实行成本。企业要采用公允价值计量，每个会计期末都要对投资性房地产进行重新评估，这样评估的费用就会很高，这完全是市场的供给所致。我国要加快培养评估师的速度，增加评估团队之间的竞争，这不但能增强评估的质量，还可以给企业降低成本。

5.构建完善的公允价值评估体系。公允价值评估的方法主要有市场法、收益法和成本法。在选择评估方法时，最先考虑的是市场法，参考同样或者是类似的资产在活跃市场上的交易价格。其次是收益法，对资产未来的现金流量进行折现计算价值。当市场法和收益法都不适用时，成本法是最后的选择。评估方法的选择也要考虑诸多因素，如信息提供的充分性和可靠性等。在国外已经形成完善的公允价值评估体系，并且有强大的技术作为支持，而在我国这方面的规范并不明确，尤其是在公允价值计量的专业性、独立性等方面。这就需要更多的外部评估专家的服务，其中公允价值定义、评估方法与资产评估专业的衔接也显的尤为重要。

综上所述，在会计准则的指引下，大部分公司的投资性房地产都使用了成本法计量，虽然公允价值计量对公司利润的贡献是可喜的，但是由于种种障碍让很多企业都望而却步，即使有些企业选择了公允价值计量，也是综合考虑了各种影响之后做出的选择，无论选择什么样的计量模式，最本质的目标应该是让企业的会计信息更加真实和明晰，企业应该根据自身的情况选择适合自己的计量模式，而不应该是因为人为的规定而限制了这种自由的选择。

参考文献

[1]财政部.企业会计准则2006――中华人民共和国财政部制定[M].经济科出版社，2006（2）.

[2]沈小平，房振武，孙元元.投资性房地产会计处理问题探讨[J].商业会计，2010（8）.

第7篇：房地产的投资价值范文

关键词：公允价值计量 投资性房地产 问题 对策

014年1月26日，财政部《企业会计准则第39号――公允价值计量》，该准则重新界定了公允价值的定义，规范了统一的计量标准及相关信息披露原则，基于谨慎性原则对其计量标准设定了限制，确定了有效估值技术方法并以可观察值取代不可观察值进行计量。该准则提高了公允价值计量属性在我国应用的可操作性，也将对采用公允价值计量投资性房地产的企业产生较大影响。在准则国际趋同的背景下，虽然目前投资性房地产的公允价值计量模式本身具有一定的优势，但由于我国经济情况和市场环境较为复杂，其运用仍面临诸多困难。

一、公允价值计量投资性房地产的现状

《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定，在对投资性房地产进行后续计量时，可以选择成本模式或公允价值模式。然而，以上市公司为例，通过对2007年至2013年数据进行统计（见下页表1），可以发现持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值模式进行后续计量的相对较少。

从表1可以看出，随着拥有投资性房地产公司数量的增加，采用公允价值计量公司数量也不断增加，但总体占比依旧低于5%。其中，许多拥有投资性房地产且满足活跃的房地产交易市场公允价值可以可靠取得条件的公司，却未采用公允价值模式进行计量。此外，从上市公司报表附注也可以发现，其投资性房地产公允价值的确定方法包括房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格和实地调查取得的价格三种，而采用第一种方法的公司较多。

二、公允价值计量投资性房地产面临的问题

（一）估值技术不完善。估值技术的有效运用是公允价值计量投资性房地产准确性的根本保证，估值结果的准确性则是保证公允价值广泛运用的前提。《公允价值计量》准则规定，估值技术的运用在于确定估计市场参与者在计量日当前市场情况下有序交易中出售资产或转移负债的价格，并对市场法、收益法和成本法三种方法进行了介绍。

就市场法而言，要求对活跃市场当前的状况、地理位置或其他限制条件进行分析调整，但由于我国地域辽阔且地区间的经济发展不同，导致价格差异较大，并且活跃市场并非是普遍存在，而相关信息均是相对而言，故很难对房地产的公允价值进行估值，因此该方法难以适用于我国复杂的经济社会环境和相对不完善的资本市场。就收益法而言，当企业现有房地产资料不适合作为企业现金流量取得的依据时，该方法无法适用。就成本法而言，对于投资性房地产的功能性贬值以及经济性贬值很难具体测量，因此也无法估计折旧贬值。而现行的重置成本法以历史成本为依据，也无法应对房地产市场未来价格走向不明的状况。

（二）信息获取成本高。采用公允价值模式计量时，需要考虑信息获取成本的问题。目前我国房地产市场不够完善，为保证评估价格的公允性，企业一般会选择聘请外部的专业人员对房地产项目进行评估，而这种按劳务计费的评估方式，将会增加企业获取信息的成本。虽然按照工作量大小分层级收费的方式较为合理，但聘请专业人员势必会增加一笔为数不少的费用，从而加重企业的经济负担。

（三）会计人员工作量增加。在成本模式和公允价值模式两种计量模式下，企业上交所得税的金额相同，但运用公允价值模式计量时，会导致所得税费用及递延所得税负债增加，故需要对会计和税法差异进行相应的调整，这无疑增加了会计人员的工作量。而在会计实务中，虽然可以利用公允价值后续计量不计提摊销或折旧的方式，减少当期费用从而操纵账面利润，但无法运用折旧及摊销达到抵税的作用，从而间接加大了税收成本。

（四）企业经营风险增加。企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，不再对其计提折旧和减值准备，且期末公允价值与账面价值差额计入变动损益。然而这部分未实现收益必然会影响企业的经营成果并导致利润波动。在房地产市场频繁变动的背景下，无疑会使企业的经营风险增加，而经营的不稳定性也会影响其利益相关者的判断，从而对企业的市场形象产生进一步影响。同时，经营风险的增加也会对企业规划布局产生不利影响，对未来生产和经营产生不稳定推动力。

（五）市场监管不足。由于现阶段我国房地产市场交易活跃度有限，企业在公允价值确定过程中过多考虑主观因素影响，存在上市公司利用公允价值后续计量模式操纵利润从而实现盈利的现象。尽管《公允价值计量》准则在信息披露方面进行了明确规定，但我国法律在会计舞弊以及舞弊责任明确、处罚机制等方面仍有待完善。例如证监会、国家财政部门和审计部门的监管力度有限，房地产企业利用法规漏洞，导致市场信息有失公允，严重制约了公允价值计量模式在我国的有效实施;法规所赋予的自主性很容易导致企业在发生亏损时，利用变更计量模式实现账面盈利，从而达到操纵利润的目的。

（六）政策指引有待完善。引入公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，为企业提供了自主选择的权利，但出于对公允价值难以准确取得且一旦变更难以转回的考虑，我国对待是否采用公允价值模式的问题仍较为保守。如何规避消极影响，在政策指引上积极引导企业运用公允价值计量模式是目前尚待解决的问题，这将对其采取何种态度对待公允价值计量产生极大的影响。政策指引的难点在于如何在不违反会计稳健性的同时，在准则中允许部分符合条件的资产在采用公允价值模式计量后予以转回。

三、完善公允价值计量投资性房地产的对策

（一）完善估值技术，建立网络数据库。房地产价格相关标准的量化和估值方法的准确把握，是运用公允价值计量模式的前提。政策制定机构应当参考地区经济发展的特点，借鉴资产评估中企业价值评估的方法，在现有指标的基础上修改、制定不同的修正系数，以提高估值方法的准确性。此外，借鉴国外资本市场机制，由政府组织建立网络数据库，广泛收集相关数据，通过互联网分享实时资料，从而规范市场信息的标尺。这种做法不但可以促进公允价值计量模式的应用，还能降低估值的运作成本。需要注意的是，我国目前的房地产市场还不够完善，政府房地产管理部门应充分利用网络信息技术，建立网络平台实时监控交易市场的动态，同时定期要求房地产企业更新交易数据，定期公示交易信息，紧密结合估值技术，提高公允价值评估的公允性和可靠性。

（二）降低信息获取成本。一方面，完善市场评估体系可以降低评估过程中不必要的资源损耗，提高工作效率，使行业发展推动定价机制趋于公平、合理。在国际会计准则和香港会计准则中，分别鼓励和强制要求选择独立的评估机构对公允价值进行认定，结合我国的实际情况，随着《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[2009]211号）等文件的，国内评估人员专业水平不断提高且评估体系逐渐形成，市场竞争机制促进评估价格趋于合理规范，从而能够降低企业获取信息的成本。另一方面，还应不断提升评估人员的素质。截至2014年评估行业已经拥有约3 000家企业，从业人员近10万余人，其规模逐步与市场发展相适应。财政部取消注册资产评估师资格认证的举措，将促使市场发挥选择有实力中介机构的职能，其淘汰机制将进一步促进评估人员的素质提高。同时，企业还需加强内部管理规范，提高内部人员的职业能力，避免评估工作的随意性和主观性，从根本上提高工作效率，降低获取信息的成本。

（三）减少会计人员工作量。我国企业运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量将导致额外的税收成本产生，针对这一问题，应首先减少企业纳税的调整工作。在税法中以投资性房地产的公允价值作为计税基础，同时详细规定公允价值模式下的纳税处理，并提供可供参考的纳税处理案例方便其比较分析，从而使得投资性房地产和税法协调发展，同时增强其运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的积极性。此外，针对税法中按房地产当前余值征收房产税的问题，可以规定以投资性房地产的重估价值作为计税基础，同时颁布相应的税收优惠政策，减轻企业的税收负担，保证其不会因避税而采用成本法计量，推广投资性房地产公允价值计量模式的发展。

（四）完善信息披露制度。根据公允价值计量模式下投资性房地产的处理方式，如果投资性房地产的公允价值变动损益在利润中所占金额较大，很有可能存在企业利用其实现扭亏为盈的现象。为避免信息使用者受到误导，完善其信息披露势在必行。根据《公允价值计量》准则的规定，企业应当披露估值技术及输入值，并依据市场情况尽可能详细地披露重要内容。同时为增加披露信息的可靠性和真实性，对采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，监管部门应当寻找第三方评估机构对其所披露的信息进行二次审核，或由政府组织建立具有相关资质的评估部门专门负责审核披露信息。

针对上市公司财务报告信息披露的问题，可规定在报表附注“公允价值变动收益”项目中增加明细项目，提高信息披露的充分性和准确性。为避免上市公司通过公允价值模式计量操纵利润，或通过将其转换为自用以规避市场风险，应对投资性房地产转化或处置相关信息的披露格式予以统一规范，在年度报告数据披露中增加“投资性房地产转换或处置对企业的影响”项目，具体如表2所示。

（五）加强市场监管。为防止企业通过公允价值计量模式操纵利润，准则规定不允许将其转回成本模式，而实际上较多企业运用准则漏洞，将投资性房地产转为自用，从而以成本模式进行后续计量。可见，除了在准则中进行规定之外，还应在公允价值变动损益对利润影响巨大时，加强监管力度，依据成熟的法规约束企业的规范运营，同时规范评估机构工作，建立违规责任追究机制和明确的处罚措施。

在监管问题中，社会也应担负起一定的监管责任，注册会计师应当根据财务报告单独对投资性房地产发表独立审计意见。此外，企业内部的独立审计部门也应当恪守职业道德，保证企业合规、合法经营。政府、社会以及企业共同构筑起三位一体的监管环境，有助于良好市场氛围的形成，不但能够降低企业的经营风险，也有助于提升公允价值模式计量的有效性。

（六）优化政策指引。优化政策指引应从两方面考虑，其一是完善公允价值相关应用指南，其二是适当放宽公允价值模式转回的限制。《公允价值计量》准则虽然进一步明确了公允价值的概念和估值方法，但针对如何在我国复杂的房地产交易市场背景下，结合公允价值模式要求，制定相应的估值技术和模型等问题，仍需出台系列应用指南。

出于谨慎性原则的考虑，我国在公允价值计量模式转回方面予以限制，而适当放宽这一界限可以促进公允价值的广泛运用，也有助于提高企业采用公允价值计量的积极性。当企业本身已无法取得公允的价格，但依旧被迫采用公允价值模式计量时，将会大大降低企业资产的真实性，因此在一定条件下允许其转回是优化政策的关键一步。此外，在会计处理上引入混合处理模式，在以增值为目的的情况下，将当期公允价值变动损益计入所有者权益，处置时转入当期利润;而租赁模式下则按成本模式计量，有效结合两种方式的优点。X

参考文献：

第8篇：房地产的投资价值范文

【关键词】公允价值 投资性房地产 应用

一、公允价值理论的主要内容

在国际会计准则将公允价值计量做为重点研究的一项会计计量方式后，各个国家也纷纷制定了相应的公允价值会计准则，亦或将公允价值计量引入到现有的会计准则内容中去。2009年金融危机爆发后，众多人士将矛头指向公允价值准则。国际会计准则委员会最终认为：公允价值不是金融危机的罪魁祸首，现有公允价值准则有其不完善之处需要改进，但公允价值的计量方式仍然是符合当今世界经济发展趋势的。

FASB在各个阶段中对公允价值的下定义是不尽相同的，2006年FASB将公允价值定义为“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”。

IASB从上世纪80年代就开始使用公允价值的概念，它对公允价值的定义为“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。由此可得出，所谓公允价值实际上就是现时的市场交易价格。

我国在2006年新颁布的会计准则中对公允价值的定义为：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

从以上各个对公允价值给出的定义中不难看出，公允价值是一个比较宽泛的概念，与其他计量属性相比，公允价值计量能够更真实的反映出企业资产负债的价值、市场的需求，更符合当代信息使用者对信息质量的要求。但公允价值计量的合理运用也依赖于一个有序的市场经济环境、公平的交易以及公开透明的信息交换空间。

二、公允价值理论在投资性房地产中的应用

（一）投资性房地产的定义与范围

我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》中指出：投资性房地产，是指为赚取租金收入或资本增值，或者两者兼而有之而持有的资产。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地的使用权，因此，投资性房地产中的地是指的土地的使用权，房是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。作为投资性房地产的土地使用权与房屋、建筑物应当能够单独计量和出售。

根据投资性房地产的定义，可以得出投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权；

持有并准备增值后转让的土地使用权；已经出租的建筑物。

（二）投资性房地产的计量

1。投资性房地产的初始计量

一项投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件才能予以确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

2.投资性房地产的后续计量

投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值计量模式的条件下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，对已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转变为成本模式。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按月计提折旧或摊销；存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，同时不再对投资性房地产计提减值准备。

（三）公允价值在投资性房地产中的应用

根据现行企业会计准则规定，公允价值在投资性房地产中的应用主要在两部分：一是后续计量中，满足条件的投资性房地产可以采用公允价值计量；二是投资性房地产可以在公允价值模式下进行转换。

1.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的核算与交易性金融资产的核算有相似之处，也是按资产负债表日的公允价值计量，公允价值与账面价值之间的差额记入“公允价值变动损益”。

例如：一从事房地产经营开发的A企业，2010年3月与B公司签订租赁协议，约定将其开发的一栋写字楼于开发完成时租赁给B公司使用，租赁期10年。当年6月1日该写字楼开发完工开始起租，写字楼的总成本为9000万元。至2010年12月31日，有数据表明该写字楼的公允价值为9200万元。

若A公司对这栋写字楼采用公允价值进行计量，则在2010年6月1日开发完成起租时确认投资性房地产的成本9000万元，而至2010年12月31日资产负债表日，应按照公允价值调整其账面成本，借记投资性房地产――公允价值变动200万元，借记公允价值变动损益200万元。至此完成了投资房地产按公允价值计量的要求，同时A公司当期损益中也增加了200万元。

对已采用成本模式讲量的投资性房地产变更为公允价值模式讲量时，以变更时的公允价值调整投资性房地产的初始成本，并按公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。

例如：2008年A公司将自行开发的一栋写字楼出租，采用成本模式计量。2010年1月1日，假定A公司持有的投资性房地产满足条件，公司决定采用公允价值模式计量，该写字楼的成本是9000万元，已提折旧270万元，未提取减值。当日，该字写楼的公允价值为9500万元，A公司按净利润的10%提取盈余公积。假定不考虑所得税，则该投资性房地产在2010年1月1日，按公允价值借记投资性房地产――成本9500万元，按已提折旧借记投资性房地产累计折旧270万元，按原成本贷记投资性房地产9000万元，将公允价值与原账面价值之间的差额770万元作留存收益处理，其中按10%贷记盈余公积77万元，剩余693万元贷记利润分配――未分配利润。

2.在公允价值模式下的投资性房地产的转换

以成本计量的非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产时，根据谨慎性原则的要求，应按账面价值与公允价值之间的差额进行处理。如果是借方差，计入公允价值变动损益，将公允价值小于账面价值的损失反映到当期损益中去；如果是贷方差，应计入资本公积――其他资本公积，将公允价值大于账面价值的收益不反映到当期损益，而是反映到所有者权益中，待该项投资性房地产处置时，再将已经计入资本公积中的部分转入当期损益。

例如：A公司是从事房地产开发业务的企业，2010年3月10日，A公司与B公司签订租赁协议，将其开发的一写字楼出租给B公司使用，租赁期开始日为2010年4月15日，该日写字楼的账面价值是6000万元，未计提减值，公允价值是7000万元，A公司对投资性房地产采用公允价值计量，则应按照公允价值借记投资性房房地产――成本7000万元，贷记开发产品6000万元，差额1000万元记入资本公积――其他资本公积。

又如：A公司将一租赁期满的写字楼收回，作办公楼使用。2010年5月1日该办公楼正式自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当天的公允价值为8000万元。该投资性房地产转换前采用公允价值计量，成本为7000万元，公允价值变动为增值200万元，则需借记固定资产8000万元，贷记投资性房地产――成本7000万元，公允价值变动200万元，差额800万元记入公允价值变动损益。

在我国当前房地产交易价格持续上涨的情况下，通常账面价值与公允价值之间的差额会反映到资本公积中，等到处置投资性房地产时再稳妥的转入当期损益。如直接反映到当期损益中，会过激的增加企业当期利润水平，成为某些企业调整利润的工具，而反映到当期的所有者权益中还有利于增加企业的规模。

三、公允价值理论对投资性房地产准则的影响

（一）能更好的反映投资性房地产的价值

投资性房地产按公允价值进行计量能更真实的反映出投资性房地产的价值，近年来我们国家的房地产市场发展的很快，近五年来有数据表明，投资性房地产的价值往往都要高于其账面价值，因此，采用公允价值模式对投资性房地产进行核算，更符合投资性房地产的特征，更好的反映出投资性房地产的市场价值、增值潜力和盈利能力。

（二）使“隐性”的所有者权益变为“显性”

在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将按成本模式计量的投资性房地产转换为按公允价值模式计量的投资性房地产，使得企业的所有者权益大大增加，这使得企业的所有者权益由“隐性”转变为“显性”，大大提高了企业的规模。

（三）公允价值对企业利润的调控

企业在采用公允价值对投资性房地产进行计量时，能真实的反映出投资性房地产的价值，更好的体现出其增值与盈利的能力，同时会使企业的利润产生较大的波动，增大企业的风险。从长远来看，若今后投资性房地产减值，前期确认的大量收益需要后期确认大量的减值损失，这使得企业的经营业绩处于极不平稳的状态。我国的房地产市场还不够成熟，信息的公开透明度还远远不够，也很容易使得公允价值变得人为化，成为企业修饰业绩的工具。

参考文献

[1] 中国注册会计师协会，《注册会计师――会计》，2010年.

[2] 张兴，《公允价值计量模式在投资性房地产中的应用――以房地产类上市公司为例》，硕士学位论文，2009年.

[3]王春霞，《公允价值在我国会计中的应用》，硕士学位论文，2010年.

[4]任晶，《公允价值计量在投资性房地产中的应用》，硕士学位论文，2010年.

第9篇：房地产的投资价值范文

关键词：投资性房地产 放弃 公允价值计量

新会计准则的最大亮点是引入了公允价值的会计计量模式。其中，房地产的相关会计计量引起了业内专业人士的最多关注。业界人士预测，投资性房地产概念和公允价值计量模式的引入，将会对已持有投资性房地产上市公司的相关会计政策及经济后果带来巨大的影响，历史成本会计计量模式的运用会受到前所未有的挑战，投资性房地产市场也将会掀起不小的波澜。

一、我国投资性房地产会计准则引入公允价值的必要性

（一）有利于投资性房地产企业依靠会计信息相关性进行决策

与历史成本计量属性相比较，公允价值具有显而易见的优势。比如能够全面、及时地体现当前和未来市场的变化情况，更真实地反映企业财务状况；对企业决策具有更优越的有效性，向相关信息使用者提供即时的、更关键的信息。

谢诗芬教授（2010）曾在《公允价值：国际会计前沿问题研究》中指出，公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。因此，企业的会计政策选择是应该坚持采用公允价值的。国际会计界的前沿领域中，公允价值的研究早不在于是否应该得到采用，而是应该如何在投资性房地产市场把公允价值的作用发挥到最大最好。

（二）有利于投资性房地产市场会计准则与国际趋同

公允价值计量模式的引入，反映出了我国正在努力尝试与国际会计准则进行趋同的积极态度，以进一步满足会计计量与国际接轨的需要。在发达国家市场中，公允价值计量模式已被普遍采用。如果我国企业依旧只是采用历史成本模式计量，这对我国会计业以及市场的发展是很不利的。实际上，市场经济在本质上来说就是“公允经济”，发现并遵守市场价格机制是对市场经济规则的最好遵守。对市场公允价格机制的偏离，必然会给整个资本市场带来不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是给编制者和使用者时间以获得使用公允价值模式的经验；另一方面也是给目前资本市场尚不发达的地区留以适应的时间，待其房地产市场和评估行业发展成熟后再与国际接轨”。

（三）有利于投资性房地产企业满足国际投资者的需求

国际发达国家的资本市场所采用的大部分都是公允价值的计量方法，当国际投资者比较本国和我国企业的业绩状况时，缺少了市场经济资本的力量，我国企业将很难与国际上的其他企业进行竞争；而采取公允价值计量模式对金融资产进行后续计量，我国企业在国际资本市场的筹资成本将会大大降低，竞争力将会得到很大的提升，相应的企业抵抗危机的能力势必也会大大增强。

二、投资性房地产企业运用公允价值计量实际情况

2007年以来，上市公司房地产计量模式的选择情况如表1所示。事实表明，大部分上市公司依旧沿用历史成本模式对投资性房地产进行后续计量，会计专业人员所预料的资本市场中的巨大波澜更是无从谈起。甚至可以说，投资性房地产市场中的企业对新会计计量模式的反映是冷淡的。是什么原因导致理论预期和实际情况的巨大分歧？

三、上市公司放弃对投资性房地产进行公允价值计量的原因分析

（一）企业外部环境影响

1.会计准则中关于公允价值计量的条件要求。根据我国会计准则，投资性房地产采用公允价值模式计量时，应同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。

从表面上来看，企业若想转换为公允价值计量并不困难。按照会计准则要求，可以按照市场上目前的公开报价来取得投资性房地产的公允价值；无法取得的，可以参照市场上最近交易情况，如日期、所在区域等因素来获取。可在实际操作上，会计准则提出的条件要求对我国目前的企业来说是非常严格的。

一方面，我国的资本市场目前还很不完善，如果市场中没有可靠的公允价值，企业就需要对相关交易的房地产的具体信息做出详细的解释，比如相似环境、用途、新旧程度等。企业自身需要承担一个完善的市场应有的整合并提供交易信息的职能，这显然是不可能完成的任务。与传统的成本模式相比较，公允价值计量模式获取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。这也就限制了其在我国的推广应用。

此外，我国会计准则还规定，一旦转换为公允价值计量后，将不再能够转换为历史成本计量。在这一规定面前，企业不得不对会计政策的转换与否进行审慎周详的考虑，分析结果或预期的失当，都将会给企业带来巨大的负面影响。

2.我国新兴的资本市场还很不完善。发达国家的投资性房地产市场中的制度和准则十分健全完善，所有生产要素的交易来往十分活跃，所以每一种要素的公允价值自然非常利于取得。在我国，投资性房地产市场还处于发展的初级阶段，市场运作机制还有很大的局限性。甚至市场中会存在着许多不成熟的表现，如产权和生产要素市场不很活跃、相关中介机构公信度低、制度准则缺失或不合理、从业会计人员素质普遍较低等。市场的流动性、市场化的定价机制以及信息的披露方面都还达不到成熟资本市场的要求。此时市场的定价职能也得不到充分的显现，致使我国资本市场某些生产要素的公允价值均难以取得，于是这些生产要素最具公允性的市场报价就成为了空白，实务中运用的难度也就显而易见。

（二）企业内部成本收益影响

1.对成本方面的影响。

（1）信息取得成本。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量的关键。CAS 3规定了投资性房地产后续计量采用公允价值模式应当同时满足的两个条件。但由于我国目前的房地产市场仍然不够完善，还不能准确、可靠地衡量房地产的公允价值；此外，我国资本市场规模及容量比较小，新兴的房地产市场更是如此，导致市场价格等信息交易系统的不活跃，从而影响公允价值在投资性房地产后续计量领域的运用。这时企业就需要采用其他方式对房地产进行评估来取得公允价值。

根据《财政部关于我国上市公司执行企业会计准则情况的分析报告》提供的数据， 上市公司对其持有的投资性房地产主要采用房地产评估价格、第三方调查报告、与拟购买方初步商定的谈判价下限、参考同类同条件房地产的市场价格等方法来确定其公允价值。2010年我国上市公司投资性房地产公允价值的取得方法详见表2。

为保证公允价值的公允性，企业需要聘请外部独立的专业评估人员对所持有的房地产项目进行重新评估。国家发改委、财政部关于《资产评估收费管理办法》的通知要求各地要根据《办法》对本行政区域内的资产评估收费进行清理规范，对动产、不动产等有形资产价值量的评估，实行政府指导价管理，不管房屋性质如何，上下家收费统一，采用差额定率累进计费办法，即按资产评估金额的大小划分收费档次，按档累进计费，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小或者对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求按上浮20%进行评估收费。以山东省为例，其具体评估收费标准如表3所示。

从表3中不难看出，采取公允价值计量模式，每年投资性房地产评估费将会成为企业额外的一笔不可忽视的数目，企业进行会计政策转换的积极性将会受到很大的影响。所以，信息成本取得的增加使得上市公司对投资性房地产的公允价值后续计量模式的运用会有所顾忌。

（2）税收成本。如果采用成本法对投资性房地产进行后续计量，现行企业会计准则和税法上的处理是一致的。即便有所差异，在之后的调整中只要对折旧额进行会计处理，就能达到税法和会计的一致口径。一旦采用公允价值计量后，那么税务和会计的处理之间存在差异就不是那么明确了，需要对会计利润进行调整。

目前税法规定，不确认为投资性房地产公允价值所产生的利得，仍然要对其进行折旧和摊销处理。而公允价值和账面价值之间的差额要计入当期损益，并且不计提折旧或摊销。

例如，某上市公司2009年，用2 000万元购买一处楼房作为投资性房地产，2009年12月31日，该楼的公允价值为2 100万元，除去投资性房地产相关计算的利润总额为 2 400万元，如果投资性房地产采用计提折旧的方法，在会计和税务的处理上是一致的，每年计提60万元。

采用成本法计算可以得到：

2009年应纳税所得额=利润总额=2 400-60=2 340（万元）

应交税所得额=2 340×25%=585（万元）

此时财务处理如下：

借：所得税费用 5 850 000

贷：应交税费――应交所得税 5 850 000

若采用公允价值计量模式计算，则有：

2009年企业利润总额=2 400+100=2 500（万元）

2009年企业应纳税所得额=2 500-100-60=2 340（万元）

应交所得税=2 340×25%=585（万元）

递延所得税：该企业的大楼账面价值为2 000万元。而税法的计税基础是1 840万元。产生应纳税暂时性差异，所以递延所得税负债=（2 000-1 840）×25%=40（万元）。所以此时所得税费用=当期所得税+递延所得税=585+40=625（万元）。

账务处理如下：

借：所得税费用 5 250 000

贷：应交税费――应交所得税 4 875 000

递延所得税负债 375 000

从上面的例子可以看出，虽然该上市公司在2009年上交所得税的金额在两种计量方法上是一致的，但是在采用公允价值计量模式的情况下，2009年该企业的所得税费用和递延所得税负债增加，同时也需要对企业所得税额进行相应的增加或减少的调整，这就增加了纳税调整的工作量和复杂性，增加了企业会计人员的工作量。

另外，采用公允价值后续计量后，虽然不计提折旧或摊销可以减少企业的当期费用，起到期间提高账面会计利润的作用。但在成本计量时可以通过计提折旧或摊销来达到抵税效果的优点也就消失了，从这个角度看仍然也会得到企业税收负担加重的结论。由上述分析看来，企业对后续计量模式的转换的积极性也不会很强烈。

2.对收益方面的影响。

（1）对利润波动的影响。采用公允价值计量核算，企业不再对该投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额可以直接计入当期公允价值变动损益。公允价值变动损益其实是企业尚未实现的损益，但直接计入当期损益，必将会影响企业的经营业绩，企业利润波动幅度会更大。一方面，频繁剧烈的波动会增大企业的投资风险，充满了不稳定性；另一方面，巨幅波动所引起的异常、非常规的变化将会使相关信息使用者产生疑惑，尤其是企业的利益相关者，如投资者、债权人等，从而间接影响到企业的市场形象。欧洲的研究机构曾对有关后续计量的会计政策选择行为进行实证研究，其中一个结论表明，如果企业想要通过内部政策来降低报告期利润总额的不稳定波动性，就会倾向于选择成本模式计量投资性房地产。因为成本模式可以用于平滑收益和减少价格波动。显而易见，在我国的市场中，企业同样希望内部利润能够平滑地、可预期地变动。对于上市公司来说，公允价值变动形成的利得或损失会更直接地反映在财务报表上，不可预期的波动将可能打乱企业近期的销售能力，进而影响到企业的当期或进一步的发展规划。很多企业是不愿意承担这些由利润波动所带来的额外的风险的，尤其是对近几年来业绩良好且发展稳定的上市公司来说，更是如此。

（2）对主要财务比率的影响。每股收益、每股净资产和净资产收益率等财务比率，是外界用来判断上市公司企业价值高低的主要依据之一。而它们的波动又往往是与公允价值的使用紧密相关的。其中，净资产收益率更是其中的重要指标，经常用于企业实施再融资和股权政策考量的计算中。上市公司对投资性房地产采用公允价值计量后，将会对企业的资产结构、所有者权益、利润总额等方面均产生巨大影响。我国的资本市场正在逐步发展至成熟的过程中，财务数据分析的理念也正在从“利润表观”向“资产负债表观”转变。“资产负债表观”理念的实质是，相关财务数据使用者在通过分析企业财务状况考核业绩时，其着重点放在看净资产是否增加上，即企业净财富的增减变动情况。净资产的增加才意味着盈利，而净资产的减少就会意味着企业可能已经发生亏损。所以企业若对投资性房地产采用公允价值计量，虽然在一方面能够享受房地产升值带来的净资产的大幅度增长，然而在另一方面这也将会影响到企业其他的财务比率数据。 分析不难得出，采用公允价值模式会计政策的转换对于转换后的每股收益和每股净资产都有所影响，对企业的影响也是正反两方面的。如果该公司净利润的增长不能达到净资产的增长幅度，净资产收益率就会下降，这就对公司的真实的经营业绩提出了很高的要求。由此可见，公允价值变动对企业的许多财务指标所引起的变化也是难以预计的，这把“双刃剑”也将会给企业带来新的压力。所以，企业在考虑是否引入公允价值模式时，这方面的因素也是必须要进行斟酌的。

四、结束语

我国投资性房地产的市场正处于刚刚起步状态，市场准则制度的建设还相对落后，尤其是对公允价值信息起监控作用的规范准则尚不完善，给企业留下了许多违规操作的真空地带。若放宽限制，将可能会滋生大批企业利用公允价值操纵利润的恶劣结果。事实上市场中就已经发生过类似的事件，一些上市公司为完成在二级市场的增发股、配股等类似计划，对企业利润进行恶意的操控。

对投资性房地产使用公允价值严格的限制条件是必不可缺的。不可否认，在新兴的市场搭配新兴的准则面前，公允价值的运用应该得到鼓励，但是更应该注意正确的引导，否则将与市场改革初衷背离。J

参考文献：

1.谢诗芬，戴子礼，廖雅琴.FASB 和IASB 有关《公允价值计量》会计准则研究的最新动态述评[J].当代财经，2010，（5）.

2.刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[D].东北财经大学中国内部控制研究中心，2011.

3.谈江辉.上市公司投资性房地产计量模式选择的动因分析[J].三峡大学科技学院，2009.