房地产的投资价值精选(九篇)
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第1篇：房地产的投资价值范文
一、投资性房地产中运用公允价值的要求和条件
公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。
我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。
二、投资性房地产中运用公允价值的必要性
长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨大获益能力的投资性资产在企业中，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为： （1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。
三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题
由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007―2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：
由表1看出：
2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%。
2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。
2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。
2010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。
综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。
四、完善公允价值计量模式的建议
（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：
（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境，提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可以考虑：1）应建立房地产市场信息数据库，通过数据的实时共享创造积极条件。2）应加大力完善我国各级市场，加强企业内外部监管。3）应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构，以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性
（3）完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利、更科学的保护，应进一步明确公允价值信息的披露程度，从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。
（4）努力提高会计人员专业素质。为能给投入成本聘请资产评估机构的企业提供更真实的信息、更优质的服务，会计人员需具备扎实的专业知识和良好的职业素质，并具备高度敏感性、敏锐洞察力和较强的综合能力。
第2篇：房地产的投资价值范文
一、公允价值模式对投资性房地产的潜在影响
（一）影响企业资产结构
新准则出台以前，在会计处理上，企业对自用的房地产和出租的房地产一向不加以严格的区分。所以，房地产在以前通常被当作固定资产、无形资产或存货，而现今的会计准则规定投资性房地产必须单独列报，企业名下的土地和房产中作投资用途的那部分，应按最新的规定予以计量，在会计报表中设置“投资性房地产”科目。故不论企业选择公允价值计量与否，都必须对投资性房地产进行独立核算。原先计入固定资产或者无形资产中的物业，将一并纳入“投资性房地产”项目，这样对资产的重新分类、确认势必会影响企业的资产结构，特别是相对于那些投资性房地产持有量比较多的公司，影响结果是固定资产和无形资产、存货的比重下降，投资性房地产比例升高。另一方面，之所以说公允价值计量会影响企业资产结构，原因在于成本模式的计量方法要计提折旧或摊销，在核算上同固定资产或无形资产类似，计量方法的差异及新颖之处主要体现在公允价值模式上。所以，在企业的投资过程中，把对各种资产构成比例的影响说成是“公允价值计量的潜在影响”实不为过。
（二）增加企业所有者权益
投资性房地产可以从成本计量模式变更为公允价值计量模式，作会计政策变更处理，同时根据变更时公允价和账面价间的差额调整企业初期留存收益。现阶段房地产行业泡沫较多，市场价格一般都高于历史成本。因此，投资性房地产从成本计量变更为公允计量的当年，年初的留存收益会被追溯调整，从而致使所有者权益增长显著。以福建省三木集团股份有限公司（简称“三木集团”）为例，三木集团的主要业务是房地产开发（拥有壹级资质）和进出口贸易，经营范围包括土地开发，房地产综合开发（壹级资质），房地产中介，家用电器、建筑材料……该公司在2012年12月14日发出公告，自2012年01月01日起对公司所有的投资性房地产由以前的成本模式改为公允价值模式，作为会计政策变更，并在2010年度及2011年度的会计可比报表中采取追溯调整。
表1呈现的是三木集团此次投资性房地产模式变更对所有者权益的影响，从表中可以看出，对未分配利润的影响金额是885.12万元，合计影响了所有者权益2068.42万元，很好地验证了文章的观点，在当前的经济环境下，公允价值计量会导致所有者权益增加。
（三）增加企业利润
企业如果对投资性房地产的后续计量选用公允价值模式，就应采用资产负债表日的公允价值进行重估，当然，公允价值和账面价值会有差额，须计入当期损益，因此会对企业的利润产生影响。结合现今的经济发展态势，无论是土地使用权，还是建筑物的市场价格，都是稳中有涨，一般高于上一年的价格。因此，企业当年的利润无形中就增加了。另一方面，采用公允价值后续计量模式，投资性房地产不计提折旧或摊销，也不计提减值准备，导致企业的费用支出减少，从某个方面来说，这样也会增加利润。
还是以三木集团为例，表2反映的是该集团由于模式变更对当年净利润的影响。从表中可以看出，这种模式变更对1～9月净利润的影响金额是290.75万元，影响比例更是达到了84.14%，说明公允价值计量会增加企业的利润。
二、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题及原因
（一）客观环境不完善
新准则规定，对于投资性房地产采取公允价值计量的，应同时满足两个条件：（1）投资性房地产所在地存在活跃的交易市场。（2）企业能从活跃的交易市场上取得同样或者类似房地产的市场价格以及与此相关的信息，以便能对投资性房地产的市场公允价值做出合理估计。
我国市场经济发展时间尚短，资本市场不够完善，许多地方还不存在活跃的市场这样一个条件，使企业能够有效地取得公允价值。此外，在已经采用公允价值进行后续计量的上市公司中，投资性房地产公允价值的确定主要有三种方法：一是依赖房地产评估价格。二是参考同类同条件房地产的市场价格。三是通过实地调查取得价格。在我国目前的市场条件下，不管是采用哪种方法，都可能存在价格不公允、取得成本较高等问题。因此，公允价值计量模式应用的客观环境还未成熟，有待完善。
（二）不能和成本模式进行转换
准则规定，投资性房地产后续计量可以从成本模式转换为公允价值模式，作为会计政策变更处理；如果已经采用了公允价值模式计量的，则不允许再进行转换。从这段话里，可以清楚地看出我国政府目前对于投资性房地产后续计量模式的一种选择偏好，企业如果采用的是成本模式，那么还留有选择空间，需要时可以转换为公允价值模式；可是一旦采用了公允价值模式，就不能再进行模式转换了。在政府的这种隐性的政策指引下，企业权衡公允价值模式的成本效益，从自身利益出发，必然会优先选择成本模式进行后续计量。所以，不能转换为成本模式，这也是公允价值计量模式存在的一个问题，导致其无法得到广泛的应用。
三、完善公允价值在投资性房地产应用的建议
（一）完善投资性房地产公允价值评估环境
公允价值模式的应用条件十分严苛，无法在我国得到广泛应用的主要原因就是市场条件的限制。因此，加快市场环境的建设，逐步形成一个统一、开放、自由竞争的交易市场，形成良好的市场价格体系，已经刻不容缓。对于那些已经存在活跃的房地产交易市场的一线城市，国家监管部门或行业协会应该密切关注价格的公允性，并且积极引导信息需求者使用该市场的交易价格；对于活跃市场还未形成的其他城市，应该进一步细化评估公允价值的指导方案，着力推进市场上各种信息资源的透明化，方便企业财务人员或专业评估人员做出对公允价值的合理估计。
（二）同一企业允许两种计量模式同时使用
不管是我国最新的《企业会计准则》还是《国际会计准则》都做出了明确的说明，同一企业所有的投资性房地产只允许采用一种模式进行后续计量，任何时候都不得同时采用两种计量模式。袁媛（2009）[2]认为，同一企业应按照不同持有目的分别采用两种不同的后续计量模式，而且这么做符合适用性、可靠性、相关性、配比原则。首先，投资性房地产的划分本来就是以不同的持有意图加以区分的，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地、已出租的建筑物三类，对于很多企业来说，同时拥有其中两种或以上用途的资产是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折旧、摊销信息，有的只需要反映市场价值的变化，所以单一的计量模式难以反映不同需求的会计信息。其次，在实际工作中，不同资产的公允价值取得的难易程度不同，会出现同一企业同时拥有可用公允价值计量的投资性房地产和不符合公允价值计量条件的投资性房地产的情况，而只能采用一种计量模式的规定，会造成此类企业对所有的投资性房地产可能都采用目前看来有利的计量模式――成本模式，这样公允价值模式的运用就裹足不前。
第3篇：房地产的投资价值范文
关键词：工程投资；控制措施；限额设计；合同管理
随着我国房地产业的不断发展，各种房地产相关法律法规不断健全，国家宏观调控的力度不断加大，同时消费者也越来越理性的进行投资消费，房地产行业正式进入微利时代。工程成本作为生产建筑产品的必要投资，成为房地产开发单位控制成本赢取利润的重中之重。过去单纯依靠增加销售收入或者压缩资金周期而不重视工程建设成本的盈利方式，将逐渐被严酷的竞争淘汰出局。如何巧妙地进行工程投资控制，是当前一大重要课题，结合经验以及参考若干成功案例，根据房地产投资项目的4个阶段划分，本文总结出以下原则。
一、设计阶段：限额设计
建筑产品的成本最关键的投入出现在设计阶段。在工程设计阶段正确处理技术与经济的对立统一关系，是控制工程造价的关键环节。据统计，在同样能满足功能要求的前期下，技术经济合理的设计，可以降低工程造5-10%，有的可达10-20%。做好技术经济分析，提高设计方案的技术经济效果，应当成为建设项目设计阶段造价控制的重要措施。推行限额设计的另外一个重点，是监控可能变更的设计。建设单位作为项目计划和施工图的基础策划者，应该在项目初期对设计进行重点监控。对于设计提供的图纸，应该仔细核对并且在施工过程中尽量避免因为甲方原因提出的变更。比如某开发小区的各种功能用房规划，应该在招投标开始前就同设计进行周详地计划和定案。如果施工开始后再进行变更，那么不光会引起施工，设计的成本增加，还会牵涉到测绘等其他外界因素的干扰。
实行限额设计的主要阶段，是施工图设计阶段。施工图设计是设计单位的最终产品，是指导工程建设的重要文件，是施工企业实施施工的依据。设计单位发出的施工图及其预算造价要严格控制在批准的概算内，并有所节约。需要明确的是，工程投资甲方，即建设单位或者房地产开发单位是推行限额设计的主要力量。但是不能一味盲目地推广限额设计，目前存在有投资单位拼命压低投资，比如在设计招标中盲目压低单位砼含钢量，使得设计质量无法保证。设计的产品出现质量问题，最终受到客户索赔、品牌形象受损等负面影响的还是建设单位本身。
二、招投标阶段：合同管理
招投标的过程实际上是一个承包方与发包方的相互博弈的行为。业主通过招投标确定合同价以后，与施工单位按照国家相关法律法规签订施工合同。该阶段存在两个关键点：
第一，工程预付款的支付和进度款的支付，采取工程预付款的付款方式往往会给施工单位带来挪用建设资金的契机，因此，采用形象进度付款的方式或者按照工程预算根据竣工计价付款的方式更为合理。而形象进度，需要有成本控制人员根据工期的安排到现场一一核实并确认方可支付工程款。
第二，建设单位和承包单位虽然各自计算成本，但并不是永远对立。适当的条件下，合理协商与协作，注重加强总成本的控制。比如各种建设材料的价格风险问题上，以2008年为例，上半年钢材等原材料的价格大幅飙升，给2008年以前签订合同的施工单位带来了巨大的风险。部分施工单位因为资金周转而影响到工程进度。建设单位针对这种现象的对策，应该是适当予以考虑，以控制总成本为目标，合理支付工程款。虽然短期内单纯的建设成本增加，但是工期的缩短以及工程质量的保证带来的收益，在总投资方面还是相当可观。
三、施工阶段：变更控制
作为建设单位造价控制人员，首先需要根据工程变更的原因严格区分各类工程变更并区别对待。在实施工程变更前必须弄清工程变更的根源，是否为非变更不可，是否有其他替代方案等。对于必须变更的，一定要坚持变更；而对于有必要变更的一定要在充分论证的基础上，实行集体决策，征集专家意见。对于可变可不变的，考虑成本和工期的基础上一般应坚持不变。在工程量清单计价下，切忌变更随意性导致带来工程损失。
为了强化工程各方和造价工程师在工程变更中的作用，建设单位应该尽量配备高素质的人员。包括成本控制专家和关系协调专家。
第一，成本控制专家负责造价的技术监控，首先应从设计、编标开始按系统的要求建立数据库档案，设计中应按系统的要求计算工程量并记录工程量。其次作为工程变更的重要控制人员，建设监理和造价工程师应严格核查工程变更，保证总投资限额不被突破。在施工中，经常会碰到由于设计工作不细致，或发生不可预见的事故及其他原因，进行工程变更的问题。因此，在很大程度上，对工程变更的控制成了施工阶段投资控制的关键。造价工程师应从使用功能、经济、美观的角度协助业主确定是否需要进行工程变更。在保证变更目的的情况下，尽量用价格低的材料代替价格高的材料。造价工程师必须依据工程变更内容认真核查工程量清单和估算工程变更价格，进行技术经济分析比较，检查每个子项单价、数量和金额的变化情况，按照承包合同中工程变更价格的条款确定变更价格，计算该项工程变更对总投资额的影响。
第二，关系协调人员则是在变更过程中与设计，施工，监理各方协调的关键人员。由于签证原因，可能引起建设单位和施工单位的各种矛盾，此时关系协调尤为重要。关系协调人员首先应该明确工程3大目标控制中的重点。当工期进度为主要矛盾时，尽量在工程变更中以灵活疏导为主，适当放松部分监控。尽管有可能短时期部分签证带来成本增加，但是从长远看，工期的节省带来的收益可能填补损失。而当主要矛盾转为成本，则需要更加严格的加强各种变更的控制。
四、竣工阶段：加强决算审计的管理
目前许多建设单位存在竣工与施工单位发生纠纷的问题。解决这个问题的关键在于两点，由建设单位在项目财务投入方面，应该有两套技术经济团队。
第一，团队负责解决合同中出现的问题。即加强合同管理，在项目合同签订之前，由该团队全权模拟将来可能出现的各种纠纷并提出对策，完善合同。
第4篇：房地产的投资价值范文
【关键词】投资性房地产；公允价值计量模式；会计准则
一、投资性房地产的特点及其对计量属性的要求
1.投资性房地产的概念及其特点
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租的土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
2.投资性房地产对计量属性的要求
（1）投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照其取得时的成本进行计量。分外购与自行建造两种情况。外购的投资性房地产按照取得时的实际成本进行初始计量。企业自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
（2）投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值两种模式。通常采用成本模式，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是同一企业之能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。应用公允价值计量应满足两个条件：一是，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。二是，能够持续地从房地产交易市场取得同类或类似房地产交易价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
（3）投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中获得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
二、投资性房地产运用公允价值进行计量的现状
我国从新会计准则颁发以来，投资性房地产的公允价值计量模式已经进入第6年，但从我国近几年来上市公司报表来看，投资性房地产对公允价值的运用率仍较小。在年报中采用公允价值计量投资性房地产的公司并不多，绝大多数公司仍采用成本模式对投资性房地产进行计量。可见，上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量仍持谨慎态度。
通过对上市公司年报的分析，可以发现，上市公司对投资性房地产公允价值的确定方法各不相同，没有统一的评估标准，一般的评估方法主要包括：采用评估报告、参考第三方调查报告、董事会参考同类条件的房地产市场价格。由于没有统一的公允价值评估标准，在某种程度上使得公允价值不能很好的反应投资性房地产的真实价值。
采用公允价值模式计量投资性房地产，因为公允价值的变动可能在账面上产生大量的利润，从而使企业达到粉饰企业财务报告的目的。
三、投资性房地产运用公允价值的优势及存在的问题
1.投资性房地产运用公允价值的优势
（1）公允价值能更好的反应资产的真实价值
从公允价值定义可以看出，公允价值可以很好的反应资产的真实价值。在国际上投资性房地产通常是采用公允价值进行后续计量的，只有在公允价值无法取得时，才采用成本模式。采用公允价值计量投资性房地产，会使投资性房地产的真实价值和增值状况更好地体现在报表中，也就是能更好的体现其市场价值和盈利能力。
（2）及时反应管理层受托责任的履行情况
运用公允价值对投资性房地产进行计量的另一个优势就是能够及时反映管理层受托责任的履行情况，同时使得外部投资者和利益相关者能够客观了解企业的经营管理绩效和资源利用效率。
2.投资性房地产运用公允价值存在的问题
（1）市场环境不够成熟
我国目前的市场环境还不成熟，房地产市场投机现象存在，房地产供求关系扭曲，存在房地产泡沫和风险，没有完善的政策引导，没有专业的评估队伍和统一的交易平台，这些因素对获取准确的公允价值提出了巨大的挑战。
（2）会计人员素质参差不齐
投资性房地产引入公允价值计量模式，在公允价值计量模式中涉及大量的职业判断，需要会计人员根据丰富的会计知识与经验做出合理的判断，但是我国目前会计人员素质参差不齐，对在运用中做出合理的判断尚有困难。会计人员的素质问题一定程度上阻碍了企业对投资性房地产采用公允价值计量模式。
（3）估价成本过高
公允价值计量是一种动态的计量属性，对投资性房地产采用公允价值计量就意味着企业在每一会计期间都要对投资性房地产进行估价，不仅需要专业评估人员对其进行重新估价，而且还需要会计人员对投资性房地产做出账面调整，这大大增加了企业的评估成本、会计管理成本和监管成本。
（4）信息披露不规范
由于在会计准则中对投资性房地产公允价值计量模式的会计披露没有进行相应规范，目前各企业对投资性房地产的信息披露存在较大差距。报表阅读者无法从企业的披露中获得准确的信息，无法判断该上市公司对投资性房地产的计量方法的恰当性进行判断。
四、对投资性房地产运用公允价值计量模式的对策建议
1.提高公允价值计量的可靠性和可操作性
合理确定投资性房地产的公允价值，是应用公允价值的一个关键点。在存在活跃市场的条件下，可以参照同类房地产的市场价格确定投资性房地产的公允价值，在不存在活跃市场的条件下，需要通过估值技术获得公允价值。因此，提高公允价值的可操作性和可靠性需要通过完善市场监督体系，增强公允价值评估数据来源的可靠性，构建公允价值计量的应用框架。
2.提高会计人员的素质
加强对会计人员的培训，更新会计人员知识结构体系。提高会计从业人员的素质，培养会计从业人员的职业判断能力和信息处理与分析能力。确保会计人员能够在纷繁复杂的信息中迅速识别出有意义的信息，确保公允价值的公允性、现实性。
3.加强对房地产评估人员的培训
在房地产市场不够活跃的条件下，不存在类似房地产价格时，需要依靠估值技术对投资性房地产的公允价值进行评估，因此房地产评估人员的素质对规范投资性房地产的公允价值的运用具有很大的影响。加强对评估人员的培养，提高评估人员的职业道德教育与评估技能教育，将对投资性房地产运用公允价值起到很好的促进作用。
4.采取措施防止利润操控
（1）加强证券监管、注册会计师审计及会计的管理
证券监督机构对公司财务报表披露的信息应进行相应审查，发现报表披露不实，对报表提供者给予严厉处罚。同时加强注册会计师审计的独立性，确保以公允价值为计量基础的投资性房地产公允价值的准确性。对会计人员进行职业道德教育，在工作中保持相对的独立性，确保会计工作的准确性。
（2）增加利润及盈余操控的成本
增加利润及盈余操控成本，对发现的利润与盈余操控进行严厉的惩罚，使利润及盈余操控企业面临巨大的风险，这样能够在一定程度上遏制企业对利润及盈余的操控。
（3）对披露方法进行具体规定
对企业披露的有关投资性房地产的信息披露进行详细的规定，估计基础，估计关键因素，估计的影响因素等，在披露投资性房地产的公允价值时，同时披露公允价值确定的相关信息及所有的重要影响信息，使报表阅读者明确知悉公允价值的确定过程，对公允价值有一个明确的判断，而不是仅仅被数据左右。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.
[2]郝菊玲.公允价值在投资性房地产中的应用[J].财经研究，2008（10）.
[3]贾永海，吴艳萍.投资性房地产准则研究[J].财会月刊（综合），2008（4）.
第5篇：房地产的投资价值范文
【关键词】房地产投资项目；实物期权；价值评估；B-S期权定价模型
一、房地产投资项目的实物期权概述
（一）实物期权的涵义
期权是一种让拥有者以特定的价格在未来特定的日期或之前购买或卖出一定数量的基本证券的一种合约。期权被划分为金融期权和实物期权，金融期权是一种衍生产品，它是以金融产品为标的物的。实物期权是金融期权在实物领域的发展，其标的物不再是金融资产，而是某一项投资的价值。而它赋予的权利也往往是某项投资的选择权，即选择投资还是不投资，或者是现在投资还是延迟投资。拥有实物期权，投资者就可以在一定时期内根据某些价值变动灵活选择投资方案。实物期权与在市场上公开交易的以金融产品（比如股票、债权）为标的资产的金融期权相类似，是一种将期权的基本理论应用到企业实物资产的经营管理和投资决策的，它是一种不公开交易的选择权。由于这种期权的标的物不是金融资产，而是实物投资项目或企业，因此将其称之为实物期权。
（二）房地产投资项目涉及的实物期权种类
1.延迟期权。受到国家或者社会经济和政治状况、地区或城市经济状况地段以及市场环境的影响，房地产开发商很难准确的掌握这些因素是如何影响投资项目的价值并且很难进行精确的定性和定量的预测。这时市场情况不确定，那么开发商就可以推迟作出决策。
2.放弃期权。房地产投资项目在很多时候可能不能够达到原有目标甚至有可能产生损失。那么这时候放弃投资有可能还会有项目价值的净残值可以回收，所以选择放弃是明智的。
3.分阶段投资期权。房地产投资项目的投资比一般项目要大得多。理性的决策者不会把资金一次性投入房地产投资项目，这样风险会很大。所以分阶段投资并且令其滚动发展是最明智的选择。
（三）房地产投资项目的实物期权特点分析
1.投资的风险性。高风险性是房地产投资项目的一个主要特性之一，主要是因为它是不动产，一旦建成便不可移动。还有就是它在短期内变现的可能性很小并且难以流动。
2.运营的不确定性。大型的房地产投资项目，尤其是对于跨区域和投资金额大的项目而言。项目运营中的不确定性会比一般项目高，对于一项用传统方法计算出其价值为负的项目而言，并不等于就永远放弃该项目的投资，而是用实物期权的思想静等市场的变化。
3.实施的多阶段性。大型项目想要在短时间内一次开发完成，其可能性极小。所以房地产投资项目一般都是分阶段进行的。并且各个阶段之间也不是独立的，前一个阶段是后一个的前提和基础。前一个阶段产生的现金流对于后一阶段的决策有借鉴意义。
二、房地产投资项目的实物期权定价模型
（一）B-S实物期权定价模型
B-S模型假设：假设一：期权在买卖过程中无交易成本。假设二：短期的无风险利率在期权寿命期内保持不变。假设三：期权到期日才能行权。假设四：标的股票不分红。假设五：对卖空没有如保证金等任何限制，投资者可自由使用卖空所得资金。假设六：所有交易随机发生，价格随机游走。B-S模型的的主要公式：
式中：C0——看涨期权的当前价值；S0——标的股票的当前价格；N（d）——标准正态分布中离差小于d的概率；PV（x）——期权的执行价格的现值；e——约等于2.7183；t——期权到期日前的时间；σ——股票回报率的标准差。
（二）房地产投资项目实物期权参数的修正
1.标的资产的价值（S）。房地产投资项目的标的资产可以看作是开发的项目，譬如写字楼、商铺、住宅、酒店等。在实物期权的计算中，标的资产就是开发项目预期现金流量的现值。
2.期权的执行价格（X）。房地产投资项目的执行价格就是初始投资成本，主要包括借款的财务费用、施工建造费用、土地费用等。可以依据预计投入资本计算投资成本现值。
3.期权的期限（T）。开发商在决策的时候要对决策的最后时间作出界定。每一房地产投资项目的的周期不一样，可以根据周期的长短来决定，也可以根据自己估计的出租和出售期来确定。
4.无风险利率（r）。—般情况下，无风险利率是无风险投资的回报率。在B-S期权定价模型中，一般采用的是同期国库券收益率来计算。在计算房地产投资项目价值的时候，应该选择国内与项目开发期限相同的国库券利率的加权平均数。
5.标的资产的波动率（σ）。标的资产的波动率表现为投资项目价值的波动率。在B-S期权定价模型中，主要方法有以下几种：一是使用同期同区域近1～2年的房产价格的历史数据作为依据，再根据公式计算得出。二是与市场类似房产进行比较得出波动率。
三、“盛世华庭”投资项目分析
（一）案例背景介绍
M房地产开发公司位于武汉，于2009年底取得一块土地，用来建设普通标准住宅项目，该项目名为“盛世华庭”。其中普通住宅占地面积156000M2，商铺占地面积87000M2。决策时点：2009年12月。开始建设时间：2010年6月。第一期开盘时间：2011年4月。该公司估计的销售回款情况如下：2010年为10%，2011年为50%，2012年为30%，2013年为10%。
（二）NPV法评估该项目价值
根据当地房产的平均价格估价，普通住宅的价格为6500元/平方米，商铺的价格为10500元/平方米。假设在回款期内所有住宅和商铺全部出售（车库作为固定资产出租，不出售）。那么销售收入总额为：6500×156000+10500×87000=192750万元。对于成本的发生，不是在2009年一次性付出，而是随着时间的推移发生（具体见现金流量计算表）。该项目投资10亿元，其中自有资金投资为5亿占50%，贷款5亿，占50%。根根当地房地产企业的的平均收益率为15%左右，当地银行贷款平均贷款利率为5.28%和资本资产定价模型的公式可以得出折现率R为10.14%，在实际计算中取折现率为10%（所得税税率：25%，房地产企业营业税税率：5%）。
用传统NPV法计算得出该投资项目的价值为—24488.91万元。对于企业来说，不会实施该项目。
（三）B-S实物期权法评估该投资项目价值
选用B-S模型进行该项目的期权价值分析。为了便于计算，将项目期限细分，以决定不同时点的决策的项目内含价值。假设把该项目分为两期开发。假设该项目所具有的期权期限为两年，第二期的决策时点为两年后。对于该项目，参数的确定如下：第一期决策日期：2010年1月；第二期决策时期：2012年1月；（t=2），无风险利率r：国库券到期收益率（3.53%）。标的价值S0：未来现金流量的折现值；执行价格x：选择日的项目投资额；波动率σ：用历史数据分析计算。如下表。该项目所在区域历史售价以及波动率测算表如下：（以2010年6月～2011年6月为时间段来测算）波动率的计算公式为：σ=■■（Vt-■）■，计算得出σ=13.18%，根据NPV法计算“盛世华庭”第一期的净现值为—24488.91。可以看到，第一期的净现金流量为负数，不会进行第二期开发。但是根据实物期权的思想，就会在两年后进行第二期的开发。这就好比是投资一项第一期的净现值为负的项目，使得房地产投资商有权利从第二期的项目中获利。第一期的净现值—24488.91万元是为了第二期获利而付出的对价。随着未来市场价格的波动率成正比增长，期权的价值会越高。其执行价格X是将要在两年后支付的项目的建设费用50000万元。第2期开发项目的现金流折现到第1年初的现值为下表所计算金额：t第二期决策时点为2012年1月，于2012年初开始建设，管理层预测的净现金流量如下：
未来现金流量折现到2010年为65257.42万元，即S0。
选择日项目投资额50000万元，折现到2010年初为41320万元。即PV（X）。
用B～S模型计算出的该项目的期权价值大于零。显然，传统的净现值法低估了该投资项目的价值。
四、结论
通过以上案例可以看出，对于一项投资，可以延期决策。延期决策就可以充分的利用等待带来的价值，为企业管理者的投资决策带来一定的灵活性。实物期权在项目价值评估的应用使人们逐渐意识到不确定性的投资决策。使用实物期权理论进行分析研究，会适当的减低不确定性。对于投资项目的不确定性，用实物期权理论为投资决策增加其灵活性。实物期权的定价模型在房地产投资项目评估的应用是对传统方法的改进。
对于实物期权在我国房地产投资项目价值评估的应用需要一个逐步认识和完善的过程。项目价值的评估方法是多样性的，实物期权方法不是万能的，传统的方法也不是一无是处的。对于如何有效的利用这些方法来有效评估项目价值，有待更深入研究。
参 考 文 献
[1]李创，胡德朝.基于实物期权的企业价值评估模型比较研究[J].现代管理科学.2009（3）
[2]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2012
[3]刘云萍.关于企业价值评估中收益法的探讨[J].企业导报.2010（3）
第6篇：房地产的投资价值范文
在2001年，经过《债务重组》、《非货币易》、《投资》等准则的修订，公允价值计量得到了明确规定。然而，因为许多上市公司利用公允价值对会计活动进行造假，所以财政部在同年取消了公允价值在多方面的应用，例如，规定要求债务重组、非货币易以及投资准则等方面按照账面价值入账。但在2006年2月15日，财政部颁发了新会计准则，即在长期股权投资、投资性房地产、非货币性资产交换、债务重组及金融工具等准则中适当的应用公允价值计量，一方面这是为了中国企业会计准则与国际接轨；另一方面也客观上给企业利润操纵带来了新的空间。
一、我国投资性房地产企业的性质和特征
据新会计准则规定，“投资性房地产”以获取租金或资本增值为目的，并可以进行单独计量和出售的房地产，例如：被出租的土地使用权、预备转让的土地使用权以及被出租的建筑物等。
同时，新会计准则还明确了“非投资性房地产”的范畴：企业拥有并自行经营而非出租的旅馆饭店、非出租型房地产（仅供自己生产商品和经营管理的自用型房地产，如公司厂房、办公大楼、公司生产经营用地使用权以及员工宿舍等）、商品型房地产（房地产开发公司处于销售中或处于开发中的商品房和土地）等。
由于准则中对于“投资性房地产”有可采取公允价值计量模式，并在会计报表中须单列“投资性房地产”项目的规定。房地产行业成为受新会计准则影响最大的行业之一，众所周知，从谨慎性原则着手，传统会计报表均采用市价和成本的“孰低法”。那么，新会计准则是否真的让所有拥有房地产的公司一夜“暴富”？人们对新会计准则是否存在误读？新会计准则是否会对那些占有投资性房地产的非上市公司或上市公司产生实质影响？事实上，占有投资性房地产的企业在房地产整体企业中所占比例较低。几乎所有房地产企业开发的房地产均属于其经营商品，作为非投资产业投入使用，而其他公司一般都作为固定资产处理。
虽然，新会计准则约定的是“投资性房地产”，然而，针对实际情况来说，大部分都是投资性房产，少部分是投资性地产。依据新会计准则，可以明确投资性地产包括以下两点：第一，被出租的土地使用权，即公司采用受让方式获得的土地使用权，按照经营租赁（不含融资租赁）方式出租；第二，预备转让的土地使用权，即公司采用受让方式获得，并预备增值后转让的土地使用权。针对投资性房产而言，其相关规定不难理解，然而，针对投资性地产来说，在现实中是有多方面限制的。因为土地所有权属于国家，而企业仅占有土地使用权。若是在一定时限内，土地未经过开发，那么国家将收回其使用权。所以，采用类似于投资房产形式来低价买进土地，闲置若干年后再高价卖出的行为属于违法行为。同时，新会计准则也具有明确的相关规定，闲置土地不属于占有并预备增值的土地。依据《闲置土地处置办法》可知，土地使用人依法获得土地使用权后，未经当地政府批准，而超过一年未进行开发建设或进行开发建设的土地面积小于规定面积三分之一，或已投资额小于总投资额的30%且未经批准中止开发建设连续满两年的土地均属于闲置土地。所以，企业土地储备投资性地产是不以按公允价值计量的。
相较于投资性地产的逐年缩减，企业用来租赁的投资性房产却发展迅速，根据公开资料显示，典型的有张江高科、陆家嘴等。如张江高科实行战略转型后，在园区内建造了大量的厂房和办公用房。主营业务由房地产业转型至以物业经营为主，又如，近来连续飙升的陆家嘴其早在2005年年报中称：今后数年企业主营业务收入中土地批租收入将会迅速下降，进而对企业的经济效益产生影响，公司已将房产物业经营作为提高公司盈利能力的主要途径，从单纯的土地批租逐步过渡到自行开发以高档办公楼、商铺和国际社区为主的物业，并进行租赁获取长期收益。目前，陆家嘴拥有大量的投资性房地产项目，从公开资料可以发现，陆家嘴这些投资性房产中的明城花园、玫瑰园、陆家嘴花园一期商铺、锦城大厦、众城大厦为2002年以前持有的，而上海的房地产真正的上涨始于2002年，可见这些物业一旦采用公允价值法计量，其升值空间是相当可观的。
另外，全国房价涨声一片，拥有大量房产、地产的百货商业行业板块也搭上房价上涨的“顺风车”。如小商品城、益民百货、杭州解百等。根据公开资料显示，小商品城是最典型的代表。该公司主营租赁服务业，在中国小商品的发源地和集散地义乌建有大量的市场，在市区有宾王市场、篁园市场、针织市场、家具市场、领带市场、国际商贸城等数个市场。其中，国际商贸城是超大规模的市场，分三期开发，营业面积约260多万平方米，目前已投入使用。从公开消息看，国际商贸城获得了政府的大力支持，获得土地的价格很低，而国际商贸城的商铺按市价普遍在10万元/平方米左右，在新会计准则下，如果按公允价值计量的话，利润调节空间是巨大的。
可以预见的是，拥有大量投资性房产的非房地产企业也必将是市场的关注焦点之一。
二、新会计准则对公司相关业务性质的影响
尽管新会计准则有可能对拥有房地产的公司财务报表造成很大的变化，但我们认为，新会计准则并没有实质性的改变公司相关业务性质，很多拥有投资性房地产的公司也对新会计准则的使用较为谨慎。
对于拥有投资性房地产的公司而言，新会计准则不过是将过去企业隐性的事物在报表中体现出来，实现报表的合理性和真实性，但对企业自身经营活动不产生实质性的影响。
投资性房地产带来的经济效益不受资产价值重估或入账模式的更换所影响。其实，投资者在今后的几年时间里，将会看到应用公允价值的投资性房地产带动净资产提升的现象，不过也会发现相关的净资产收益率随之降低。所以，这只是投资性房地产资产价值入账的时间问题，对于公司的成长，并无实质的改变。
此外，公允价值变动损益对企业现金流量也不产生影响。公允价值变动而发生的损益是一笔持有损益，将未实现的损益计入了本年利润。利润的核算是以权责发生制为根本，采用权责发生制的会计模式进行利润核算，将会发现利润与现金流量相违背的情况，但是应用公允价值计量方式，使收益确定模式的偏重收入费用观向偏重资产负债观的方向转变，进而加剧了利润和现金流的背离关系。资产负债表将投资性房地产的公允价值动态变化计入当期损益，针对提升的当期损益而言，未处置投资性房地产前不具备相应的现金流入，因此，在不具备现金流入的前提下，报告利润或损益的提升，只会增加企业利润分配的难度。如果分配，则没有相应的现金流支持；不分配，则降低了公司的分红比例，影响股价，使公司价值下降。
可以预见的是，绝大多数拥有投资性房地产的绩优公司，不会轻易将其投资性房地产全面进行账面溢价，即便采用公允价值计量，也必通过周密测算后，采取逐渐的、稳步的方式进行。当然也不排除一些负债率高的企业为了提高净资产，增强融资能力，如再融资或扩大贷款额度等，或是为了配合“小非”解禁行动，大股东为了达到高价抛售股票的目的而运用公允价值法来调节业绩，但是接下来的就是每年业绩动荡。
关于那些上市公司是否会对投资性房地产采用公允价值法，他们都会根据地企业目标来决定，但有一点是肯定的，不急于将资产升值的公司，其在二级市场肯定比那些急于通过采用改变会计计量方法――采用公允价值计量，来提升公司净资产和短期每股收益来兑现利好的公司要走得更稳、更远。
三、企业选择按公允价值计量存在诸多限制因素
公允价值计量模式难以被公司应用的原因主要体现在以下几方面：
（一）市场完善程度导致公允价值的计量具有局限性
依据《企业会计准则第3号――投资性房地产》来看，若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值可以被持续稳定获得，那么应用公允价值模式对投资性房地产开展后续计量工作是可行的。针对应用公允价值模式计量的投资性房地产而言，它不能被计提折旧或摊销，但其能够以资产负债表日的公允价值为根本，进而调整其账面价值，并将公允价值和原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益当中。同时，相关规定明确表明，已应用公允价值模式计量的投资性房地产，不可以由公允价值模式变为成本模式。然而，因为我国的市场经济有待发展，相关法律法规不够完善，从业人员的职业修养、业务水平有待提高，所以，致使企业人为操纵利润的现象容易发生。
（二）公允价值计量的使用条件较为严格，具有限制性
当投资性房地产应用公允价值模式计量时，而准则规定当地须拥有正规的房地产交易市场，使得投资性房地产能够在其中直接进行交易活动。同时，公司可以从其中获得同类或类似的房地产市场价格等相关信息，进而对投资性房地产的公允价值进行科学合理的预测。现阶段，我国房地产估值体系不够健全，多数中小城市不具有成熟的房地产中介市场，大多数企业的投资性房地产分布在中小城市或是大城市的远郊区域，获得满足准则要求的条件较为困难。市场活跃度、相似环境、用途、新旧程度等资产交易信息很难准确掌握，大宗大额交易活动几乎没有，这些问题致使资产交易价格等信息难以获取，导致公司应用公允价值计量模式时尤为谨慎。
（三）税收因素对公允价值的应用产生消极影响
企业应用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，其资产将会大幅度增值，留存收益也得以调增。即使现行税法不征收这部分增值收益税，但是在所得税会计采用资产负债表债务法下却产生递延所得税负债，相应增加所得税费用，从而对净利润产生影响。与此同时，过去应用成本计量模式时，投资性房地产按期计提折旧或摊销能够降低其账面利润，然而，因为投资性房地产应用公允价值计量模式，那么，将不再计提折旧、减值准备及摊销，因此，在提高公司利润的同时，折旧和摊销抵税功能丧失，税收制度的落实导致公司实际交纳的所得税显著提高，使得投资性房地产现金流降低，进而使企业价值下降。
（四）公允价值计量使投资性房地产的价值波动增强
近年来，随着我国经济的快速发展，企业和个人对房地产的刚性需求与日俱增，使得房地产价格迅猛增长，在2007年，中国各主要大中城市房地产价格几乎每个月均按照5%以上的涨幅增长，有时甚至在10%以上，若是采用公允价值模式计量，公司每月的净利润将随着公允价值变动而变化，其波动幅度将会显著增大。但是，在近年来征收土地使用税、征收土地闲置费等一系列宏观调控政策出台，房地产市场出现“拐点”，导致全国楼市立即处于观望状态。因此，公允价值计量模式是一把“双刃剑”，不仅能够促使企业净资产上涨，也可使企业净资产下降。若是投资性房地产没有被转让或兑现，而是变为自用或占有，那么其带入的公允价值则是升值部分，将致使后续的折旧或摊销金额显著提高，在这种情况下，公允价值计量模式就是降低利润的因素。
（五）资本效益原则使企业慎重使用公允价值
虽然目前税务部门不承认公允价值的税前列支或税前收入，但依据新会计准则，采用公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值变动进入当期损益，进入利润表部分应进行纳税调整后增加公司净资产。虽然由于投资性房地产实行公允价值后导致净资产的增加，但是同时也会导致相关的净资产收益率相对下降。因此，这不过是投资性房地产资产价值入账时间提前的问题，对企业的发展不具备实质性影响，大部分企业出于成本效益原则，也会慎重采用公允价值计量模式。
现阶段，在市场良性发展的情况下，应用公允价值计量方式，能促使占有投资性房地产企业的经营效益明显提升，提高公司融资能力，带来重要发展机遇。但在实际运用该项准则时，相关企业必须充分权衡，科学规划。否则，很可能造成公司一方面帐面净资产增加，而另一方面公司财务状况在恶化。
第7篇：房地产的投资价值范文
关键词：公允价值计量 投资性房地产 问题 对策
014年1月26日，财政部《企业会计准则第39号――公允价值计量》，该准则重新界定了公允价值的定义，规范了统一的计量标准及相关信息披露原则，基于谨慎性原则对其计量标准设定了限制，确定了有效估值技术方法并以可观察值取代不可观察值进行计量。该准则提高了公允价值计量属性在我国应用的可操作性，也将对采用公允价值计量投资性房地产的企业产生较大影响。在准则国际趋同的背景下，虽然目前投资性房地产的公允价值计量模式本身具有一定的优势，但由于我国经济情况和市场环境较为复杂，其运用仍面临诸多困难。
一、公允价值计量投资性房地产的现状
《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定，在对投资性房地产进行后续计量时，可以选择成本模式或公允价值模式。然而，以上市公司为例，通过对2007年至2013年数据进行统计（见下页表1），可以发现持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值模式进行后续计量的相对较少。
从表1可以看出，随着拥有投资性房地产公司数量的增加，采用公允价值计量公司数量也不断增加，但总体占比依旧低于5%。其中，许多拥有投资性房地产且满足活跃的房地产交易市场公允价值可以可靠取得条件的公司，却未采用公允价值模式进行计量。此外，从上市公司报表附注也可以发现，其投资性房地产公允价值的确定方法包括房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格和实地调查取得的价格三种，而采用第一种方法的公司较多。
二、公允价值计量投资性房地产面临的问题
（一）估值技术不完善。估值技术的有效运用是公允价值计量投资性房地产准确性的根本保证，估值结果的准确性则是保证公允价值广泛运用的前提。《公允价值计量》准则规定，估值技术的运用在于确定估计市场参与者在计量日当前市场情况下有序交易中出售资产或转移负债的价格，并对市场法、收益法和成本法三种方法进行了介绍。
就市场法而言，要求对活跃市场当前的状况、地理位置或其他限制条件进行分析调整，但由于我国地域辽阔且地区间的经济发展不同，导致价格差异较大，并且活跃市场并非是普遍存在，而相关信息均是相对而言，故很难对房地产的公允价值进行估值，因此该方法难以适用于我国复杂的经济社会环境和相对不完善的资本市场。就收益法而言，当企业现有房地产资料不适合作为企业现金流量取得的依据时，该方法无法适用。就成本法而言，对于投资性房地产的功能性贬值以及经济性贬值很难具体测量，因此也无法估计折旧贬值。而现行的重置成本法以历史成本为依据，也无法应对房地产市场未来价格走向不明的状况。
（二）信息获取成本高。采用公允价值模式计量时，需要考虑信息获取成本的问题。目前我国房地产市场不够完善，为保证评估价格的公允性，企业一般会选择聘请外部的专业人员对房地产项目进行评估，而这种按劳务计费的评估方式，将会增加企业获取信息的成本。虽然按照工作量大小分层级收费的方式较为合理，但聘请专业人员势必会增加一笔为数不少的费用，从而加重企业的经济负担。
（三）会计人员工作量增加。在成本模式和公允价值模式两种计量模式下，企业上交所得税的金额相同，但运用公允价值模式计量时，会导致所得税费用及递延所得税负债增加，故需要对会计和税法差异进行相应的调整，这无疑增加了会计人员的工作量。而在会计实务中，虽然可以利用公允价值后续计量不计提摊销或折旧的方式，减少当期费用从而操纵账面利润，但无法运用折旧及摊销达到抵税的作用，从而间接加大了税收成本。
（四）企业经营风险增加。企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，不再对其计提折旧和减值准备，且期末公允价值与账面价值差额计入变动损益。然而这部分未实现收益必然会影响企业的经营成果并导致利润波动。在房地产市场频繁变动的背景下，无疑会使企业的经营风险增加，而经营的不稳定性也会影响其利益相关者的判断，从而对企业的市场形象产生进一步影响。同时，经营风险的增加也会对企业规划布局产生不利影响，对未来生产和经营产生不稳定推动力。
（五）市场监管不足。由于现阶段我国房地产市场交易活跃度有限，企业在公允价值确定过程中过多考虑主观因素影响，存在上市公司利用公允价值后续计量模式操纵利润从而实现盈利的现象。尽管《公允价值计量》准则在信息披露方面进行了明确规定，但我国法律在会计舞弊以及舞弊责任明确、处罚机制等方面仍有待完善。例如证监会、国家财政部门和审计部门的监管力度有限，房地产企业利用法规漏洞，导致市场信息有失公允，严重制约了公允价值计量模式在我国的有效实施;法规所赋予的自主性很容易导致企业在发生亏损时，利用变更计量模式实现账面盈利，从而达到操纵利润的目的。
（六）政策指引有待完善。引入公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，为企业提供了自主选择的权利，但出于对公允价值难以准确取得且一旦变更难以转回的考虑，我国对待是否采用公允价值模式的问题仍较为保守。如何规避消极影响，在政策指引上积极引导企业运用公允价值计量模式是目前尚待解决的问题，这将对其采取何种态度对待公允价值计量产生极大的影响。政策指引的难点在于如何在不违反会计稳健性的同时，在准则中允许部分符合条件的资产在采用公允价值模式计量后予以转回。
三、完善公允价值计量投资性房地产的对策
（一）完善估值技术，建立网络数据库。房地产价格相关标准的量化和估值方法的准确把握，是运用公允价值计量模式的前提。政策制定机构应当参考地区经济发展的特点，借鉴资产评估中企业价值评估的方法，在现有指标的基础上修改、制定不同的修正系数，以提高估值方法的准确性。此外，借鉴国外资本市场机制，由政府组织建立网络数据库，广泛收集相关数据，通过互联网分享实时资料，从而规范市场信息的标尺。这种做法不但可以促进公允价值计量模式的应用，还能降低估值的运作成本。需要注意的是，我国目前的房地产市场还不够完善，政府房地产管理部门应充分利用网络信息技术，建立网络平台实时监控交易市场的动态，同时定期要求房地产企业更新交易数据，定期公示交易信息，紧密结合估值技术，提高公允价值评估的公允性和可靠性。
（二）降低信息获取成本。一方面，完善市场评估体系可以降低评估过程中不必要的资源损耗，提高工作效率，使行业发展推动定价机制趋于公平、合理。在国际会计准则和香港会计准则中，分别鼓励和强制要求选择独立的评估机构对公允价值进行认定，结合我国的实际情况，随着《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[2009]211号）等文件的，国内评估人员专业水平不断提高且评估体系逐渐形成，市场竞争机制促进评估价格趋于合理规范，从而能够降低企业获取信息的成本。另一方面，还应不断提升评估人员的素质。截至2014年评估行业已经拥有约3 000家企业，从业人员近10万余人，其规模逐步与市场发展相适应。财政部取消注册资产评估师资格认证的举措，将促使市场发挥选择有实力中介机构的职能，其淘汰机制将进一步促进评估人员的素质提高。同时，企业还需加强内部管理规范，提高内部人员的职业能力，避免评估工作的随意性和主观性，从根本上提高工作效率，降低获取信息的成本。
（三）减少会计人员工作量。我国企业运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量将导致额外的税收成本产生，针对这一问题，应首先减少企业纳税的调整工作。在税法中以投资性房地产的公允价值作为计税基础，同时详细规定公允价值模式下的纳税处理，并提供可供参考的纳税处理案例方便其比较分析，从而使得投资性房地产和税法协调发展，同时增强其运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的积极性。此外，针对税法中按房地产当前余值征收房产税的问题，可以规定以投资性房地产的重估价值作为计税基础，同时颁布相应的税收优惠政策，减轻企业的税收负担，保证其不会因避税而采用成本法计量，推广投资性房地产公允价值计量模式的发展。
（四）完善信息披露制度。根据公允价值计量模式下投资性房地产的处理方式，如果投资性房地产的公允价值变动损益在利润中所占金额较大，很有可能存在企业利用其实现扭亏为盈的现象。为避免信息使用者受到误导，完善其信息披露势在必行。根据《公允价值计量》准则的规定，企业应当披露估值技术及输入值，并依据市场情况尽可能详细地披露重要内容。同时为增加披露信息的可靠性和真实性，对采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，监管部门应当寻找第三方评估机构对其所披露的信息进行二次审核，或由政府组织建立具有相关资质的评估部门专门负责审核披露信息。
针对上市公司财务报告信息披露的问题，可规定在报表附注“公允价值变动收益”项目中增加明细项目，提高信息披露的充分性和准确性。为避免上市公司通过公允价值模式计量操纵利润，或通过将其转换为自用以规避市场风险，应对投资性房地产转化或处置相关信息的披露格式予以统一规范，在年度报告数据披露中增加“投资性房地产转换或处置对企业的影响”项目，具体如表2所示。
（五）加强市场监管。为防止企业通过公允价值计量模式操纵利润，准则规定不允许将其转回成本模式，而实际上较多企业运用准则漏洞，将投资性房地产转为自用，从而以成本模式进行后续计量。可见，除了在准则中进行规定之外，还应在公允价值变动损益对利润影响巨大时，加强监管力度，依据成熟的法规约束企业的规范运营，同时规范评估机构工作，建立违规责任追究机制和明确的处罚措施。
在监管问题中，社会也应担负起一定的监管责任，注册会计师应当根据财务报告单独对投资性房地产发表独立审计意见。此外，企业内部的独立审计部门也应当恪守职业道德，保证企业合规、合法经营。政府、社会以及企业共同构筑起三位一体的监管环境，有助于良好市场氛围的形成，不但能够降低企业的经营风险，也有助于提升公允价值模式计量的有效性。
（六）优化政策指引。优化政策指引应从两方面考虑，其一是完善公允价值相关应用指南，其二是适当放宽公允价值模式转回的限制。《公允价值计量》准则虽然进一步明确了公允价值的概念和估值方法，但针对如何在我国复杂的房地产交易市场背景下，结合公允价值模式要求，制定相应的估值技术和模型等问题，仍需出台系列应用指南。
出于谨慎性原则的考虑，我国在公允价值计量模式转回方面予以限制，而适当放宽这一界限可以促进公允价值的广泛运用，也有助于提高企业采用公允价值计量的积极性。当企业本身已无法取得公允的价格，但依旧被迫采用公允价值模式计量时，将会大大降低企业资产的真实性，因此在一定条件下允许其转回是优化政策的关键一步。此外，在会计处理上引入混合处理模式，在以增值为目的的情况下，将当期公允价值变动损益计入所有者权益，处置时转入当期利润;而租赁模式下则按成本模式计量，有效结合两种方式的优点。X
参考文献：
第8篇：房地产的投资价值范文
关键词：公允价值 投资性房地产
新会计准则中最大的亮点当属公允价值概念的引入了。理论界人士普遍预计由于投资性房地产在具体的计量方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又希望通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续向上的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现这一利润。随之而来的必然是房地产股票的新一轮上涨。
一、投资性房地产中两种计量模式的对比
(一)投资性房地产的范围
房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。
(二)投资性房地产计量模式
1．投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产的确认满足三个条件：(1)符合投资性房地产的定义；(2)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(3)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。外购的房地产包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的房地产由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的性房地产按照相关会计准则的规定确定。
2．投资性房地产的后续计量
《企业会计准则第3号――投资性房地产》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。
(1)成本模式。成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、其他对价的公允价值或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量。
(2)公允价值模式。由于我国房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不是太高，准则对公允价值的选用等有关问题做出了较为严格的控制，认为如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式，否则应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。一旦采用了公允价值计量，便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础，调整原账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。
(三)投资性房地产与其他资产的转换
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。
从上面可知，与成本模式相比，无论是在期末计量日还是资产置换日，公允价值模式下很可能会产生差额，即公允价值与原账面价值的差额，该差额将计入当期损益或所有者权益，从而会对当期损益和所有者权益产生一定的影响。
二、上市公司冷淡公允价值的原因
虽然理论界都预言房地产行业会普遍采用公允价值计量模式，然而就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，之前被广泛看好的公允价值模式似乎受到冷遇，而且很多房地产企业也表示不会将投资性房地产采用公允价值计量。截至2008年4月27日，在已披露年报的1303家上市公司中，仅9家上市公司选择公允价值计量模式，并对股东权益进行了追溯调整，分别是武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料与津滨发展。涉及金额最大的是中国银行，高达33.18亿元，调整金额最小的则是武汉塑料，仅140.11万元。而陆家嘴、中国国贸等被市场寄予厚望的公司却不在此列。现实与预计差别竟如此之大，上市公司又为何会如此冷淡公允价值呢?笔者认为，其主要原因有以下四个：
(一)公允价值计量模式下对利润波动影响较大
企业采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益。这样在我国投资性房地产市场的加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，每年的重估增值额将持续为正值，即利润将会得到持续地额外提升。但在我国房地产市场波动较大的情况下，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，从而引起利润的较大波动，导致企业先盈后亏，加大企业的经营和财务风险。
(二)税收问题可能导致在公允价值模式下降低了公司价值
如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。所以若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司将选择原有的成本模式。
(三)运用公允价值增大了公司经营和管理的不稳定性
采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产公司的业绩，将更多地受该市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，而这也是大多房地产商不愿让投资者看到的，另一方面也有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。
(四)公允价值的计量成为房地产企业执行新准则的拦路虎
确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值。更别说新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件非常严格。有一些市场行为根本就没有一个参照交易体系，符合新准则要求的交易体系很难在短时间内形成；况且由于地段、楼层、质量、朝向各异，要找到每一处房产如准则所说的活跃市场就更不容易了，为求公允价值而花费昂贵的成本恐怕是大多房地产企业不愿看到的。
三、我国现行环境下应用公允价值应关注的问题
(一)公允价值计量的选择问题
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。新会计准则虽然借鉴国际会计准则中的有关做法，列举了确定公允价值的三种方法，但从这三种方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的评估机构，涉及多个经济环节，评估难度较大。
另外，从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍不够强大，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。
(二)必须关注土地使用权的用途问题
未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，从准则实施的角度看，如果不对这些内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。
(三)盈余管理问题
公允价值的变动计入当期损益，放变了通常的收益观。即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润。公允价值不仅仅是个计量工具，它更能影响到多方利益主体，它很多时候是估计的结果，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。如何保证公允价值确定的合理性，避免成为企业随意操纵业绩的工具，量个十分现实的问题。鉴于会计造假的违规机会成本远低于其预期收益，证券市场监管机构可以借鉴美国高昂的惩罚性赔偿制度对会计造假进行严惩。
四、公允价值运用于房地产行业的前景
(一)公允价值计量将与历史成本计量共存
公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。
第9篇：房地产的投资价值范文
关键词：投资性房地产 放弃 公允价值计量
新会计准则的最大亮点是引入了公允价值的会计计量模式。其中，房地产的相关会计计量引起了业内专业人士的最多关注。业界人士预测，投资性房地产概念和公允价值计量模式的引入，将会对已持有投资性房地产上市公司的相关会计政策及经济后果带来巨大的影响，历史成本会计计量模式的运用会受到前所未有的挑战，投资性房地产市场也将会掀起不小的波澜。
一、我国投资性房地产会计准则引入公允价值的必要性
（一）有利于投资性房地产企业依靠会计信息相关性进行决策
与历史成本计量属性相比较，公允价值具有显而易见的优势。比如能够全面、及时地体现当前和未来市场的变化情况，更真实地反映企业财务状况；对企业决策具有更优越的有效性，向相关信息使用者提供即时的、更关键的信息。
谢诗芬教授（2010）曾在《公允价值：国际会计前沿问题研究》中指出，公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。因此，企业的会计政策选择是应该坚持采用公允价值的。国际会计界的前沿领域中，公允价值的研究早不在于是否应该得到采用，而是应该如何在投资性房地产市场把公允价值的作用发挥到最大最好。
（二）有利于投资性房地产市场会计准则与国际趋同
公允价值计量模式的引入，反映出了我国正在努力尝试与国际会计准则进行趋同的积极态度，以进一步满足会计计量与国际接轨的需要。在发达国家市场中，公允价值计量模式已被普遍采用。如果我国企业依旧只是采用历史成本模式计量，这对我国会计业以及市场的发展是很不利的。实际上，市场经济在本质上来说就是“公允经济”，发现并遵守市场价格机制是对市场经济规则的最好遵守。对市场公允价格机制的偏离，必然会给整个资本市场带来不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是给编制者和使用者时间以获得使用公允价值模式的经验；另一方面也是给目前资本市场尚不发达的地区留以适应的时间，待其房地产市场和评估行业发展成熟后再与国际接轨”。
（三）有利于投资性房地产企业满足国际投资者的需求
国际发达国家的资本市场所采用的大部分都是公允价值的计量方法，当国际投资者比较本国和我国企业的业绩状况时，缺少了市场经济资本的力量，我国企业将很难与国际上的其他企业进行竞争；而采取公允价值计量模式对金融资产进行后续计量，我国企业在国际资本市场的筹资成本将会大大降低，竞争力将会得到很大的提升，相应的企业抵抗危机的能力势必也会大大增强。
二、投资性房地产企业运用公允价值计量实际情况
2007年以来，上市公司房地产计量模式的选择情况如表1所示。事实表明，大部分上市公司依旧沿用历史成本模式对投资性房地产进行后续计量，会计专业人员所预料的资本市场中的巨大波澜更是无从谈起。甚至可以说，投资性房地产市场中的企业对新会计计量模式的反映是冷淡的。是什么原因导致理论预期和实际情况的巨大分歧？
三、上市公司放弃对投资性房地产进行公允价值计量的原因分析
（一）企业外部环境影响
1.会计准则中关于公允价值计量的条件要求。根据我国会计准则，投资性房地产采用公允价值模式计量时，应同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。
从表面上来看，企业若想转换为公允价值计量并不困难。按照会计准则要求，可以按照市场上目前的公开报价来取得投资性房地产的公允价值；无法取得的，可以参照市场上最近交易情况，如日期、所在区域等因素来获取。可在实际操作上，会计准则提出的条件要求对我国目前的企业来说是非常严格的。
一方面，我国的资本市场目前还很不完善，如果市场中没有可靠的公允价值，企业就需要对相关交易的房地产的具体信息做出详细的解释，比如相似环境、用途、新旧程度等。企业自身需要承担一个完善的市场应有的整合并提供交易信息的职能，这显然是不可能完成的任务。与传统的成本模式相比较，公允价值计量模式获取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。这也就限制了其在我国的推广应用。
此外，我国会计准则还规定，一旦转换为公允价值计量后，将不再能够转换为历史成本计量。在这一规定面前，企业不得不对会计政策的转换与否进行审慎周详的考虑，分析结果或预期的失当，都将会给企业带来巨大的负面影响。
2.我国新兴的资本市场还很不完善。发达国家的投资性房地产市场中的制度和准则十分健全完善，所有生产要素的交易来往十分活跃，所以每一种要素的公允价值自然非常利于取得。在我国，投资性房地产市场还处于发展的初级阶段，市场运作机制还有很大的局限性。甚至市场中会存在着许多不成熟的表现，如产权和生产要素市场不很活跃、相关中介机构公信度低、制度准则缺失或不合理、从业会计人员素质普遍较低等。市场的流动性、市场化的定价机制以及信息的披露方面都还达不到成熟资本市场的要求。此时市场的定价职能也得不到充分的显现，致使我国资本市场某些生产要素的公允价值均难以取得，于是这些生产要素最具公允性的市场报价就成为了空白，实务中运用的难度也就显而易见。
（二）企业内部成本收益影响
1.对成本方面的影响。
（1）信息取得成本。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量的关键。CAS 3规定了投资性房地产后续计量采用公允价值模式应当同时满足的两个条件。但由于我国目前的房地产市场仍然不够完善，还不能准确、可靠地衡量房地产的公允价值；此外，我国资本市场规模及容量比较小，新兴的房地产市场更是如此，导致市场价格等信息交易系统的不活跃，从而影响公允价值在投资性房地产后续计量领域的运用。这时企业就需要采用其他方式对房地产进行评估来取得公允价值。
根据《财政部关于我国上市公司执行企业会计准则情况的分析报告》提供的数据， 上市公司对其持有的投资性房地产主要采用房地产评估价格、第三方调查报告、与拟购买方初步商定的谈判价下限、参考同类同条件房地产的市场价格等方法来确定其公允价值。2010年我国上市公司投资性房地产公允价值的取得方法详见表2。
为保证公允价值的公允性，企业需要聘请外部独立的专业评估人员对所持有的房地产项目进行重新评估。国家发改委、财政部关于《资产评估收费管理办法》的通知要求各地要根据《办法》对本行政区域内的资产评估收费进行清理规范，对动产、不动产等有形资产价值量的评估，实行政府指导价管理，不管房屋性质如何，上下家收费统一，采用差额定率累进计费办法，即按资产评估金额的大小划分收费档次，按档累进计费，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小或者对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求按上浮20%进行评估收费。以山东省为例，其具体评估收费标准如表3所示。
从表3中不难看出，采取公允价值计量模式，每年投资性房地产评估费将会成为企业额外的一笔不可忽视的数目，企业进行会计政策转换的积极性将会受到很大的影响。所以，信息成本取得的增加使得上市公司对投资性房地产的公允价值后续计量模式的运用会有所顾忌。
（2）税收成本。如果采用成本法对投资性房地产进行后续计量，现行企业会计准则和税法上的处理是一致的。即便有所差异，在之后的调整中只要对折旧额进行会计处理，就能达到税法和会计的一致口径。一旦采用公允价值计量后，那么税务和会计的处理之间存在差异就不是那么明确了，需要对会计利润进行调整。
目前税法规定，不确认为投资性房地产公允价值所产生的利得，仍然要对其进行折旧和摊销处理。而公允价值和账面价值之间的差额要计入当期损益，并且不计提折旧或摊销。
例如，某上市公司2009年，用2 000万元购买一处楼房作为投资性房地产，2009年12月31日，该楼的公允价值为2 100万元，除去投资性房地产相关计算的利润总额为 2 400万元，如果投资性房地产采用计提折旧的方法，在会计和税务的处理上是一致的，每年计提60万元。
采用成本法计算可以得到：
2009年应纳税所得额=利润总额=2 400-60=2 340（万元）
应交税所得额=2 340×25%=585（万元）
此时财务处理如下：
借：所得税费用 5 850 000
贷：应交税费――应交所得税 5 850 000
若采用公允价值计量模式计算，则有：
2009年企业利润总额=2 400+100=2 500（万元）
2009年企业应纳税所得额=2 500-100-60=2 340（万元）
应交所得税=2 340×25%=585（万元）
递延所得税：该企业的大楼账面价值为2 000万元。而税法的计税基础是1 840万元。产生应纳税暂时性差异，所以递延所得税负债=（2 000-1 840）×25%=40（万元）。所以此时所得税费用=当期所得税+递延所得税=585+40=625（万元）。
账务处理如下：
借：所得税费用 5 250 000
贷：应交税费――应交所得税 4 875 000
递延所得税负债 375 000
从上面的例子可以看出，虽然该上市公司在2009年上交所得税的金额在两种计量方法上是一致的，但是在采用公允价值计量模式的情况下，2009年该企业的所得税费用和递延所得税负债增加，同时也需要对企业所得税额进行相应的增加或减少的调整，这就增加了纳税调整的工作量和复杂性，增加了企业会计人员的工作量。
另外，采用公允价值后续计量后，虽然不计提折旧或摊销可以减少企业的当期费用，起到期间提高账面会计利润的作用。但在成本计量时可以通过计提折旧或摊销来达到抵税效果的优点也就消失了，从这个角度看仍然也会得到企业税收负担加重的结论。由上述分析看来，企业对后续计量模式的转换的积极性也不会很强烈。
2.对收益方面的影响。
（1）对利润波动的影响。采用公允价值计量核算，企业不再对该投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额可以直接计入当期公允价值变动损益。公允价值变动损益其实是企业尚未实现的损益，但直接计入当期损益，必将会影响企业的经营业绩，企业利润波动幅度会更大。一方面，频繁剧烈的波动会增大企业的投资风险，充满了不稳定性；另一方面，巨幅波动所引起的异常、非常规的变化将会使相关信息使用者产生疑惑，尤其是企业的利益相关者，如投资者、债权人等，从而间接影响到企业的市场形象。欧洲的研究机构曾对有关后续计量的会计政策选择行为进行实证研究，其中一个结论表明，如果企业想要通过内部政策来降低报告期利润总额的不稳定波动性，就会倾向于选择成本模式计量投资性房地产。因为成本模式可以用于平滑收益和减少价格波动。显而易见，在我国的市场中，企业同样希望内部利润能够平滑地、可预期地变动。对于上市公司来说，公允价值变动形成的利得或损失会更直接地反映在财务报表上，不可预期的波动将可能打乱企业近期的销售能力，进而影响到企业的当期或进一步的发展规划。很多企业是不愿意承担这些由利润波动所带来的额外的风险的，尤其是对近几年来业绩良好且发展稳定的上市公司来说，更是如此。
（2）对主要财务比率的影响。每股收益、每股净资产和净资产收益率等财务比率，是外界用来判断上市公司企业价值高低的主要依据之一。而它们的波动又往往是与公允价值的使用紧密相关的。其中，净资产收益率更是其中的重要指标，经常用于企业实施再融资和股权政策考量的计算中。上市公司对投资性房地产采用公允价值计量后，将会对企业的资产结构、所有者权益、利润总额等方面均产生巨大影响。我国的资本市场正在逐步发展至成熟的过程中，财务数据分析的理念也正在从“利润表观”向“资产负债表观”转变。“资产负债表观”理念的实质是，相关财务数据使用者在通过分析企业财务状况考核业绩时，其着重点放在看净资产是否增加上，即企业净财富的增减变动情况。净资产的增加才意味着盈利，而净资产的减少就会意味着企业可能已经发生亏损。所以企业若对投资性房地产采用公允价值计量，虽然在一方面能够享受房地产升值带来的净资产的大幅度增长，然而在另一方面这也将会影响到企业其他的财务比率数据。 分析不难得出，采用公允价值模式会计政策的转换对于转换后的每股收益和每股净资产都有所影响，对企业的影响也是正反两方面的。如果该公司净利润的增长不能达到净资产的增长幅度，净资产收益率就会下降，这就对公司的真实的经营业绩提出了很高的要求。由此可见，公允价值变动对企业的许多财务指标所引起的变化也是难以预计的，这把“双刃剑”也将会给企业带来新的压力。所以，企业在考虑是否引入公允价值模式时，这方面的因素也是必须要进行斟酌的。
四、结束语
我国投资性房地产的市场正处于刚刚起步状态，市场准则制度的建设还相对落后，尤其是对公允价值信息起监控作用的规范准则尚不完善，给企业留下了许多违规操作的真空地带。若放宽限制，将可能会滋生大批企业利用公允价值操纵利润的恶劣结果。事实上市场中就已经发生过类似的事件，一些上市公司为完成在二级市场的增发股、配股等类似计划，对企业利润进行恶意的操控。
对投资性房地产使用公允价值严格的限制条件是必不可缺的。不可否认，在新兴的市场搭配新兴的准则面前，公允价值的运用应该得到鼓励，但是更应该注意正确的引导，否则将与市场改革初衷背离。J
参考文献：
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