商业综合体发展报告精选(九篇)

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第1篇：商业综合体发展报告范文

何谓城市综合体？

随着万象城、来福士广场、环球中心这些被人们俗称为商场、商业Hall或卖场的开业，其学名城市综合体也越来越被人熟知。这些城市综合体正在影响着成都人的日常生活，成为成都美女们闲暇时最爱的去处之一。

城市综合体有一种直观的英文表达：HOPSCA。这几个字母分别代表了酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）。而对城市综合体的定义，即是涵盖“HOPSCA”中超过3种物业形态和功能的集合体。城市综合体可能侧重某一种功能，但是所涵盖的城市功能之间需要相互依存，相互助益。成都往国际化大都市方向发展，不管从满足城市功能的角度来说，还是从提高城市品位的角度来看，城市综合体都是必不可少的选择。

世界上较早建成的城市综合体，有上世纪90年代以前的加拿大多伦多伊顿中心，上世纪90年代的日本福冈博多运河城、新加坡新达城、中国北京东方广场、中国香港太古广场、中国香港IFC等也有人从更古老的时代中寻找城市综合体的痕迹，这样的话，中国古代如宋朝也可以找到类似的迹象。

城市综合体素有“城中之城”的称号，对一个城市的片区发展有重要的影响，以成都为例，锦华万达广场对二环路东五段的影响、万象城对万年场片区的影响，都清晰可见。2013年6月28日新开的环球中心，更是成为成都人一时热议的话题。

数字 全国

2757万平方米

2012年，通过对全国18个重点城市综合体存量统计而成的《中国城市综合体存量排行榜》显示，北京、上海、重庆、广州、成都及沈阳城市综合体的存量领先全国。其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市为北京、重庆、沈阳，而上海、广州、成都的综合体存量介于500—1000万平方米之间。据估计，未来3—5年内，城市综合体增量将以中西部为主，其中成都将成为一枝独秀，增量接近3000万平方米，达到2757万平方米。

135%

据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，名个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。

数字 成都

451万平方米

根据锐理数据《2013年上半年成都商业市场报告》，2013年成都市场预计会推出451万平方米的购物中心，比成都已开业的所有购物中心规模增加83%。不管是年度增量还是增幅，成都市场都远高于北京、上海、广州、深圳，也超过近年来城市综合体猛增的重庆、武汉。

122个

来自成都商业地产联盟的数据显示，截至2013年4月30日，成都全市的商业综合体数量达122个，其中主城区商业综合体数量最多的是高新区，为35个：成都市二、三国层的区（市）县中商业综合体最多的是郫县，有9个。

数字 其他

150个

近日出台的《云南省城市综合体布局规划》显示，截至2017年，云南将建150个城市综合体，并针对经济发展程度不同的地区制定相应方案，将城市综合体建设理念植入云南城镇建设，突出多样性、多元化、差异化的“云南特色”城市综合体发展策略。

180亿

截至2013年8月底，贵州128个城市综合体已落实开发主体124个，共完成投资185亿元，占年度投资计划的123%。

50个

江苏南京目前规划建设的城市综合体超过50个，总体量达到100万平方米以上的就有7个，其中河西17个，排在首位，紧随其后的是江宁的11个和江北的9个。

数字 销售

两三家

据仲量联行数据统计，目前，中国的零售业正经历转型。2012年底至2013年初，零售销售额增长开始放缓。2012年底，上海及北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销量增长，大部分商场的销售额增长率均有所下降。

数字 地产

1/2现象

现在商业地产风险极大，“以购物中心为例，呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家、身兼亚洲购物中心协会中国委员会副理事长的禹来表示，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说，中国购物中心成功率大概就1/8。”禹来认为。

1.5%

据兰德咨询的一项调查数据显示，中国内地上市房企中持有商业地产的，持有性物业租金收入一般占年度营业总收入的3%-5%，高的达到7%：相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，经营利润则大都为负。

3.68%

著名商业开发商大连万达，主要收入来自销售。截至2012年底，万达累计持有经营性物业1290万平方米，但租金收入仅为52.07亿元。万达2012年收入是1416.8亿元，租金收入仅占3.68%，绝大部分仍为卖商铺、公寓等的销售收入。

45.79%

阳光新业是国内租金收入占比较高的商业地产企业。2012年阳光新业商业物业租赁收入2.5亿元，占公司年度营业收入45.79%。阳光新业副总裁吴尧认为，绝大多数开发商还是以做住宅的思路来做商业，对上市公司来说，销售收入大增会让报表好看，但长期来看还是要依靠租金收入，否则就算不上真正的商业地产商。

何谓CBD？

城市综合体有一个血缘很近的亲戚，叫CBD。

CBD，即Central Business District，中文翻译有很多版本，比较通行的翻译是中央商务区。CBD的概念源于美国芝加哥大学社会学家E.W.伯吉斯教授1923年提出的城市同心圆结构。彼时正研究芝加哥等北美大城市结构形态的伯吉斯教授说，城市的社会功能环绕中心呈同心圆结构，其中的核心区就是所谓的CBD，由此向外依次为转运区、低收入阶级居住区、中产阶级居住区和高收入阶级居住区，共5个圈层。

城市核心区域CBD高密度聚集了零售、办公、俱乐部、金融、宾馆、剧院等，是城市商业活动、社会活动、市民活动和交通的核心。

第2篇：商业综合体发展报告范文

关键词：综合体；方案设计；编制要点

Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中图分类号：TU2文献标识码：A 文章编号：

随着城市发展进程，越来越多的城市综合体项目出现在人们的视野。特别是在深圳，因土地紧缺而推广的新发展模式―城市更新，造就了更多的城市综合体项目，其形式和功能也越来越完善，堪称引领了国内地产开发的新趋势。作为开发商，在前期运作过程中，就必须对整个项目有着详细深入的规划，并保证整个开发过程能按照运营理念顺利进展，从而达到项目完成后最完美的效果，产生最大的效益。城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，还会受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响。可以说，每个综合体其实都有着自己独特的个性，是不可复制的。在这个过程中，设计要点的编制，起到承上启下的作用，要完整表达开发理念，把握设计方向，是保证项目顺利进行的重要先决条件。下面我们就来分析城市综合体方案设计要点编制过程中的一些重要元素。

一， 深刻认识城市综合体

城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。 一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链空间的高度集约的街区群体，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，因此又被称为“城中之城”。城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

城市综合体具有如下的典型特征：

1,超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2,通道树型交通体系

由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动，并且连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系， 通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强， 通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“ 通道树型”(Access Tree)体系，形成流动而多变的复合空间。

3,现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

4,高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。使用新材料，新技术，迎合了城市发展的进程。

5,地标式的城市建筑

城市综合体一个显著特点就是地标性，在所在城市、所处区域具有显著的标识性。如美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体，它一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，它们中包括通用电气(GE)、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头――时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其它一大批全球知名的大企业。毫不夸张地说，这些企业每日的举动，都在影响着全世界。而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。再如法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体，是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大都会提出了一个新的发展方向。 拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。日本东京“六本木”城市综合体是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。

6．高可达性

城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

7．整体的统一性

建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调

8．土地使用均衡性

城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一特定功能，不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求

9．空间连续性（包含平面连续性和立面延续性）

鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果，立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续。由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系

10．内外部联系的完整性

城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合

城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模

11．巨大的社会效应

因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签

12．巨大的升值潜力

一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应。同时还要考虑到项目本身的更新换代。

二， 城市综合体方案设计要点编制过程的几个重要问题

方案设计要点是给设计院的设计指引，它必须明确地传达开发理念，对项目定位、各项指标、开发周期、成本控制、设计风格、总平规划甚至设计细节等各方各面都要有详尽的表述，务求对后续设计制定大方向和大框架，保证最终的项目运营效果。基于以上对城市综合体特点的认识，我们认为，在方案设计要点的编制过程中，以下三点显得尤其重要。

1, 项目土地解读。所谓解读，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行详尽分析，从而避免将来的产品出现“水土不服”的情况。曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观的东莞某大型购物中心，总占地面积51万平方米，总建筑面积116万平方米，这在当年已属体量巨大。就是因为其商业定位和业态设计与市场的需求情况产生偏差。 致使人气不足、消费力不强；餐饮娱乐、购物、文化、休闲、各类主力店等业态也均比预期少了一半以上。对此，业内人士分析，“城市综合体的设计需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”而对于一些位于地铁站点上盖的城市综合体项目，如果交通枢纽的设计失败，也容易导致城市综合体产生风险。。

综上所述，土地解读具体分为：

1.1、了解所在城市规划定位、区域规划定位及现有经济指标，包括区域地位、经济总量、产业发展、人口状况等信息。

1.2解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过、公交站点设置，道路规划等。

1.3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；

1.4、项目可利用资源，如：河流，公园，景观带，市政设施，学校等；

1.5、项目规划条件和经济指等标：容积率、限高、配套设施等；

1.6、地块周边的环境分析，包括商业，住宅区，人口。

2， 商业详细研究对设计有着决定性。在城市综合体项目中，商业和住宅从设计上来说是矛盾的，一个动一个静，一个要开放一个要私密，但在营销中，它们却是互相促进的。商业创出了品牌，打出了名气，聚集了人流，带旺了区域，自然而然地提升了土地价值，保证了项目的后续发展。在深圳不乏商业启动后带动人气，从而提高住宅价值的例子，例如万象城，海岸城等等。所以成功的商业设计，在城市综合体中起着重要的作用。然而商业设计有别于传统的建筑设计，它需要更多的商业理念和更多的商业运营知识，更多地为功能服务。

2.1商业建筑包含非同一般的多样性。

2.1.1在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。

2.1.2在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的经营对物业的需求，特别是可视性和易达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，需要对商业运营有着更专业的了解，有时候甚至要专门的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。在商业建筑规划设计中应遵循三个设计原则：一是主力店和次主力店应按市场与商家的普遍需求的高标准设计；二是商业空间的设计应满足绝大部分商家的物业需求，而且可分可组，灵活切割，三是考虑区域价值提升后的产品升级。因为在不同的品牌商家在不同的地区、不同的城市、不同区位其销售的商品有所不同，导致开店的规模也不同，故其对项目的物业需求也有所不同。商业综合体的设计需要满足不同市场的需求的同时，也得考虑市场的变化对项目的带来的影响。

2.2商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。所有城市空间的营造，都是为其功能服务的。

2.2.1不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。

2.2.2商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。

2.2.3业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

2.2.4满足不同功能商业的技术要求。如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。主力连锁超市每个品牌对建筑面积、柱网、层高、荷载、坡梯的位置、强弱电、空调、给排水、排污等都有不同的要求。大型娱乐设施的功能布局、内部人流疏散路线需要严密的计算。甚至小到招牌位置，入口面积这样的细节，都必须有所考虑。所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。

综合来讲，商业综合体的设计涉及的功能多，业态广，需要多方协作，每个阶段都对商业地产的成功运作是非常重要，甚至事关项目的成败，设计者应对项目市场、项目定位、项目涉及的商家、业态的物业需求、发展商的投资目标等多方面综合考虑，才能设计出一个成功的商业地产项目。

3，交通解决方案

交通在整个设计中有着不可忽视的作用，便利、可达、畅通，可以吸引人群，有利于创造良好的商业氛围。在编制方案设计要点时，对交通的解决方案必须有着足够和正确的研究。

3.1 内外部交通体系

客流的存在是城市综合体各个部分达到其经济目的的基本条件，城市综合体的交通体系结构可划分为外部交通体系和内部交通体系（表1）。

城市综合体设计，尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计，必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统，包括与综合体步行体系配合的景观空间规划；区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的核心（表2）。

综合体的主要步行体系有方格网型、通道树型两种。上海大宁国际商业广场采用了不规则的方格网体系，内外两种交通体系分别满足步行与车行两种通行模式（图1-2）。万达集团开发的城市综合体系采用通道树型结构，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并与餐饮的室外休闲茶座结合，模糊道路与建筑用地之间的界限。事实上，综合体的交通组织没有固定的模式，新颖的步道体系设计能够提升整个综合体的城市价值，增加步行乐趣。无锡通惠路步行街商业综合项目的商业主体就是引用一条600m长的螺旋式天街，将商铺从地下一层延伸至地上四层（图3-4），形成了一气贯通的有趣的商业形体。

3.2立体化的交通系统

城市综合体是城市交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施有机联系。旧金山港湾枢纽、拉德芳斯换乘枢纽、来哈特枢纽、大阪筑波城都是以交通为核心组织建设起的大型城市综合体项目。拉德方斯区作为欧洲最大的公交换乘中心，拥有67平方hm2的步行系统，其裙楼通过建在空中的巨大广场，实现人行广场上，下行公路、停车场和公共汽车站，保障行人与车流的彻底分离，互不干扰。香港太古城在城内分区，以架空天桥及多层平台将人车分道，并使各区连接成整体，澳大利亚的墨尔本中心、美国伊利诺斯州中心、深圳太古城等知名的城市综合体都是地铁连体物业，以地铁为主导，辅以商业办公，在开放的建筑内部，利用城市立体中庭组织建筑内外的空间关系和功能关系。

三， 结语

在城市综合体的开发过程中，开发商提交给设计院的设计要点，需要清晰表述整个项目的运营理念，确保设计质量，使设计达到要求。作为服务于地产公司的建筑专业人员，自身对各项指标，各项要求，要有着更深入透彻的研究，不仅仅是从设计的角度，更应以开发的角度，来对项目进行诠释和把控。对地块的理解，对商业的定位，还有对交通流线的控制，是在编制方案设计要点时的几个关键节点，对这几个关键节点做好研究，明晰概念，才能编制出符合要求，保证设计质量的设计要点。

参考文献：1，浙江日报[今日关注]：城市综合体，破解现代都市病

2，李蕾：开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析

第3篇：商业综合体发展报告范文

摘 要：近年来，随着经济的繁荣和城市建设的快速发展，全国各地相继建成了数量众多的大型城市综合体，功能齐全，形式多样，集多种消费功能于一体，特别是总建筑面积超过10万m2的超大城市综合体，具有总建筑面积大、建筑高度高、人员密集、建筑功能复杂、装修材料和商品的可燃物多等特点，一旦发生火灾后容易导致蔓延迅速、人员疏散困难、扑救难度及财产损失大等后果。通过分析其在防火分区、安全疏散、消防设施等方面具有不同于一般商业建筑的独特性，提出采取更加严格的工程建设消防技术标准和消防安全管理措施进行设计和管理。

关键词：城市综合体 建筑防火 消防管理

中图分类号：TU89 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）07（a）-0043-02

近年来，随着经济的繁荣和城市建设的快速发展，全国各地相继建成了数量众多的大型城市综合体，这类建筑集餐饮、购物、娱乐、酒店、旅游、文化等消费功能于一体，同时容纳“主力店”、主题娱乐休闲设施和室内商业街等多种商业业态。特别是总建筑面积大于10万m2（含本数，不包括住宅和写字楼部分的建筑面积）的超大城市综合体也越来越多地呈现在国内二、三线城市。这些超大城市综合体具有占地面积大、总体建筑面积大、建筑高度高、人员密集、建筑功能复杂、装修材料和商品的可燃物多等特点，一旦发生火灾后容易导致蔓延迅速、人员疏散困难、扑救难度及财产损失大等后果。近年来，全国各地的消防基础设施建设取得了一些成绩，但与城市建设的发展相比，在消防队站、装备建设等方面还远远滞后于城市扩张速度，普遍存在消防站点少、保护范围过大、新型高效的灭火救援装备不多等问题。超大城市综合体一旦发生火灾，利用自身的消防安全管理人员和内部消防设施进行人员疏散和灭火救援，对最大程度减少火灾危害显得尤为重要。因此，应该结合全国各地的超大城市综合体建设和发展的实际以及消防基础设施情况，采取更加严格的工程建设消防技术标准和消防安全管理措施进行建筑防火设计和消防安全管理。

1 建筑防火设计方面

国家应该尽快出台规范，在内容上应明确大型、超大型城市综合体的标准，如建筑规模，超大型的总建筑面积在10万m2以上（含本数，不包括住宅和写字楼部分的建筑面积），大型城市综合体的建议定义在3万～10万m2，针对其防火分区、安全疏散、消防设施等方面与一般商业建筑的特殊性，采取严格的建筑防火设计。目前，重庆市出台了《大型商业建筑设计防火规范》（DBJ 50-054-2013），河南省出台了《大型商业建筑设计防火规范》（DBJ 41/T085-2008），江苏省出台了《商业建筑设计防火规范》（DGJ 32/J67-2008），这些规范均是在国标《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的基础上，对商业建筑，特别是大型商业建筑的防火设计提出了更高要求，对部分内容做了进一步强调和细化，对大型商业建筑防火设计所采取的措施针对性更强。具体的有以下几条建议。

（1）严格控制设置“亚安全区”。所谓亚安全区就是当火灾来临时，人员暂时疏散到这里是安全的。其成立的条件是将中庭或步行街周围的店铺处理成一个个独立的防火单元，用防火隔断与周围隔离，店铺内增加火灾报警、自动灭火和机械排烟措施，严格控制步行街公共空间不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空设有防排烟措施等，基于这些条件，“亚安全区”才是安全的，但是类似中庭之类的亚安全区在商业实际运营中基本无法做到，中庭区域经常用于商品展示、模特表演等各种展览活动，在“亚安全区”走道上设置可燃材料制作的休息座椅、装饰物及各家商铺的广告、展示区的现象比比皆是。这样的做法完全违背了设置“亚安全区”的初衷。

（2）严格防火分隔措施。严禁使用侧向或水平封闭式及折叠提升式防火卷帘，防火卷帘应当具备在火灾时靠自重下降自动封闭开口的功能。控制“防火玻璃加侧喷”作为中庭、有顶步行街防火分隔型式的面积。为了在大空间内营造较好的视觉效果，工程实例中中庭、步行街两侧的店铺常常不采用防火墙、防火卷帘等分隔措施，而采用“防火玻璃加侧喷”的新型防火分隔形式。对这种防火分隔型式的效果，有待进一步验证，建议再对其使用面积做一定的限制。建筑外墙设置外装饰面或幕墙时，其空腔部位应在每层楼板处采用防火封堵材料封堵。如果室内设置自动喷水灭火系统，建筑外墙上下层开口之间仍应设置高度不小于1.2 m的实体墙。

（3）严格安全疏散。设置在超大城市综合体内的电影院，如设置在4层及4层以上，且设有巨幕影厅时，影院区域应设置不少于两部独立的疏散楼梯，其中一部应靠近巨幕影厅布置，独立疏散楼梯至少有一部应直通屋面。对有顶商业步行街两侧的主力店应设置独立的疏散设施，不允许借用连通步行街的开口。设置在超大城市综合体内的儿童活动场所，应设置独立的安全出口和疏散楼梯。对于超大城市综合体中营业时间不同步的功能区，尽量避免借用疏散通道和安全出口，应要求有不少于一半的安全出口和疏散楼梯独立设置。因为综合体内多同时设有商场、影院、KTV等场所，商场正常营业时能够通过借用或共用确保其至少有两个安全出口。但由于营业结束时间不同，设置在商场楼上的影院、KTV等娱乐场所与商场借用、共用的出口无法使用，一旦发生火灾，人员疏散就成了大问题。

2 消防安全管理方面

（1）严格执行消防行政许可流程。建筑消防设计及建筑内部装修工程的行政许可是消防安全管理工作的第一道防线。根据《中华人民共和国消防法》规定，超大城市综合体属于人员密集场所，应按规定取得消防设计审核、验收、消防安全检查等行政许可手续。消防机构应严格按照消防法律法规和技术标准进行消防设计审核、消防验收和监督检查，严格专家评审范围，严禁超范围运用专家评审规避国家标准规定。要特别加强对超大城市综合体室内装修工程的消防审批，因为超大城市综合体内商铺众多，在业主二次装修过程中，极容易出现新的问题，比如大量使用可燃材料装修，擅自更改消防设施和防火分隔等，如不及时加强管理，将会给消防安全埋下了极大的隐患。装修工程的消防设计除应符合国家工程建设消防技术标准要求外，还应符合原有特殊消防设计及相关针对性技术措施要求。在验收阶段，要仔细核查是否按图施工，是否严格落实专家评审意见，确保将审核阶段的意见落到实处。在消防安全检查阶段，要仔细核查单位是否严格按照要求建立消防安全制度和应急预案，要重点考量单位的自我管理水平和员工的自防自救能力。

（2）热情服务，关口前移。超大城市综合体在城市中地位独特，通常都是省市重点项目，饱受各级领导关注，同时因体量大，功能复杂，一般对现行规范有所突破。消防机构应从超大城市综合体立项、选址阶段就积极提前介入，提出加强消防安全工作的建议和措施，充分考虑建筑防火、消防设施以及灭火救援等消防安全综合因素。积极配合有关部门在规划建设初期合理确定超大城市综合体的布局、体量、功能，配套建设市政消火栓、消防车道等基础设施。在方案规划、初步设计阶段，对提出的“亚安全区”的概念，在商业实际运营中无法做到的，应及时否定该设计方案。特别是如电影院等错时营业的场所、儿童活动场所应要求设置独立的疏散楼梯；餐饮场所防火分区面积不应按普通商业控制，餐饮燃气管道布置是否可行；商业店铺的分隔是否合理；室外步行街是否存在加盖的可能。以上对建设单位来说可能涉及重大修改的应提前提出，以免造成不必要的损失，也更好地体现了消防机构的热情服务。

（3）严格单位日常消防管理。超大型城市综合体属于火灾高危单位，应严格执行火灾高危单位消防安全管理。除每年按要求对本单位消防安全情况进行一次自我评估外，还应当每年委托具有资质的消防技术服务机构开展评估。超大城市综合体的产权单位、委托管理单位以及各经营主体、使用单位要分别明确消防安全责任人、管理人，超大城市综合体的产权单位或委托管理单位要牵头建立统一的消防安全管理组织，每月定期召开消防工作例会研究部署消防安全工作，消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施原则上应由该消防组织统一管理。超大城市综合体应严格落实消防安全“户籍化”管理，建立完善户籍化档案，全面如实录入单位基本信息、消防安全管理制度及职责等基本情况和日常消防工作情况，定期报告备案消防安全管理人履职、建筑消防设施维护保养、消防安全自我评估情况。要广泛利用多种形式开展消防宣传，做好消防安全“三提示”。 超大城市综合体应当提高微型消防站建设标准和要求，设置满足需要的专（兼）职消防队员，按标准配备装备器材，组织开展经常性实战训练，主动联系辖区消防中队开展业务强化训练。对于总建筑面积大于20万m2的超大城市综合体应设置小型消防站，配备专职消防员不少于12人。

（4）加大消防监督执法力度。消防机构要依法履行消防监督管理职责，采取全面检查与局部检查、监督执法与技术服务相结合等方式，加强对超大城市综合体的监督抽查，要加大监督检查频次，每季度至少抽查一次。监督员要对性能化设计和专家评审内容了解掌握，监督检查时作为重点检查内容。要严格控制各功能区使用性质的变更，特别是对新改做娱乐场所、幼儿用房、儿童游乐厅、老年人公寓、多功能厅等有特殊楼层限制的更要严格把关。要针对超大城市综合体中部分场所运营时间不同步的特点，加大错时检查力度，确保各时段的安全出口数量和宽度均满足要求。对监督检查中发现的火灾隐患，要及时下达法律文书督促整改，并依法实施处罚。

（5）通过运用法律手段加强管理。建议将对超大城市综合体的消防管理要求纳入消防法律法规的修改内容，使之上升到法律层面，特别是应将未按要求购置火灾公共责任保险、未按要求进行消防安全评估，未按要求建设微型（小型）消防站等内容纳入“法律责任”章节，制定相应的处罚条款，从而真正实现运用更加严格的消防法规加强对超大城市综合体的消防安全管理。

参考文献

[1] GB50016-2014，建筑设计防火规范[S].

第4篇：商业综合体发展报告范文

该项目集酒店式商住空间、酒店式OFFICE、大型书城、国际影院、餐饮娱乐等商居休闲功能于一体，成为海珠区核心的唯一城市综合体。

由于不受限购、限贷因素影响，且是投资首选价值洼地，合生广场跻身最具价值商业地产。

地标效应

2005年，在广州中轴线北段，合生创展异军突起，珠江投资大厦率先引领珠江新城的拓荒开发。六年之间，中轴线北段已是商厦林立。

历史总是不断重复叠合。如今，在广州中轴线南段，亦上演着一段新的拓荒故事。在这里，规划中的使馆区、中央绿轴、岭南第一门、商业配套和生活配套等均处于初建或规划阶段。

不过，领航者，依旧还是嗅觉灵敏的合生创展。2011年，在广州大道南商业走廊的中心，合生广场再次以地标式城市综合体独占鳌头，填补了广州中轴线南段的空白。

在海珠区最新的发展规划中，合生广场所在区域正位于未来区域规划的重点区域：周边多个专业市场正计划规划升级；海珠区政府和海珠区地税局和工商行政管理局三大重要工商行政部分落户广州大道南，其中区政府正对着合生广场。

而根据广州“十二五”规划，广州大道南商业版图将整体重构，坚持产业高端化发展、促进产业结构升级。其中随着国际轻纺圈的形成和区府的迁入，片区重点规划建设为商务中心、创意研发中心、行政办公中心等。

可以说，合生广场所在区域，已初步显现商贸、政治、文化中心的雏形。

无疑，区府效应将带动周边各项软硬件设施相继完善，继而带动合生广场周边道路交通、市政配套及居民消费。

不过，合生广场的地标意义却远非如此。

如果从广州商业格局来看，北有万达广场、绿地中心；南有万博中心、海印又一城；西有北京路、上下九；东有天河城、太古汇、正佳；中有合生广场，恰恰点睛其间。合生广场亦是海珠区目前唯一在售的城市综合体。

如此一来，一方面延伸了广州中轴线，一方面亦填补了城市心脏缺少商业综合体的缺憾。尤其是在海珠区周边配套已成熟、人流量集中的繁华核心地段。

实际上，合生创展在海珠区早有战绩。自2001年起，合生创展即在海珠区缔造了第一个景观豪宅珠江帝景，之后相继推出逸景翠园、颐景华苑等多个指标项目，并于2011年8月推出海珠双地铁项目帝景国际。

时隔十年，合生广场，作为合生创展2011年高端商业全国布局重点项目之一，可谓一鸣惊人，是为合生创展在广州进军商业地产的首个城市综合体项目。

据介绍，合生广场占地面积64668平方米，总建筑面积达260000平方米，采用“购物中心+写字楼”的组合模式。主要分南北两区，其中南区计划引进国际时尚潮流品牌、知名百货、大型超市、巨幕影院，以及高端餐饮、娱乐、KTV、健身中心等；北区商场将规划成购书中心、文化用品、教育培训、文化休闲产业等。

生逢其时

继开发商相继抢滩商业地产之后，合生创展亦不例外。自2008年起所构建的以核心城市高端地产保持行业标杆地位、二线城市项目支撑现金周转、商业地产项目贡献稳定现金流的业务发展战略以来，“合生系”商业地产在2011年下半年的相继上市，可谓恰逢其时。

随着CPI指数节节攀升，具备稀缺资源的商业物业成为市场的宠儿。按照估算，目前一般商业物业回报率能达到4%-5%，市中心繁华地区能达到6%-8%，加上目前租金不断攀升，因此，商业物业投资更被作为抗通胀的一种对策。

根据中原地产的报告显示，广州公寓、商铺、写字楼等商用物业成交量、出租率、租金都呈上升趋势，其中广州甲级写字楼租金在2011年上半年累计涨幅为11%，均价为25715元/平方米，而租金回报率维持在较好水平，达到6%。无怪乎，商业地产项目如此受到投资者青睐。

尤其是，随着限购、限贷等调控政策进一步紧缩，普通住宅投资受限制、房价涨幅难以控制、成交遇冷，住宅投资成本骤然上升，尤其是随着广州以外的佛山、韶关等地的限价、限购政策出台，可投资的范围缩小。

根据各地相关部门统计显示，国庆期间广州一手住宅网签584套，与去年同期1749套相比大跌66 .6%。

相形之下，以合生广场为例。据了解，开盘认购当天共推出300套新货，但截至中午则一共售出231套，达70%。住宅地产与商业地产，可谓是冰火两重天。

为此，不少投资者陆续将目光转向商业地产。

其中兼具居住和办公功能的商业物业尤受关注，主要位于繁华商圈或未来规划有大型商业中心的地段，具备了普通住宅不可比拟的宜居、宜商、宜投资的三重功能，因而备受投资者追捧。

合生广场更是如此。其主推户型为45-103平方米（一室一厅或两室两厅）的国际公寓，公寓实用率约为83%，多重优惠全部可达8.2折，折后均价25000元/平方米，也是投资产品中最受欢迎的户型。

第5篇：商业综合体发展报告范文

施耐德电气远程能源管理系统（Remote Energy Management，以下简称“REM”）旨在为客户提供专业的远程能源管理解决方案，在保证系统的开放性及整合、扩展能力的基础上，使用能源数据采集、物联网数据传输、分布式计算、分布式存储、稳妥的安全策略、虚拟化以及云平台管理等先进技术，充分整合海量的、分散的能源数据，进行统计、分析、计算达到能源管理可视化水平，并通过移动应用的能源管理APP实现无论何时何地，呈现智能化信息报告的服务。

望京SOHO中国节能中心项目中施耐德电气运用创新的能效管理技术，从三个维度为客户提供全方位的商业楼宇能源管理专业服务， 为客户打造领先的能源管理系统：

1. 基于移动应用的能源管理APP，随时随地掌握企业级的能效管理情况，一键式微博，轻松展示SOHO绿色形象。

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第6篇：商业综合体发展报告范文

万达院线一直是国内的龙头老大，2012年5月，万达集团以31亿美元（约合196亿元人民币）的总价格收购美国AMC影院公司，万达影视就此成为了全球最大的院线运营商，占有全球近10%的市场份额。

但规模只是表象，万达院线最让院线界惊叹的不是其规模，而是其单店的坪效。

近日，在万达院线的“百城千幕”的庆典仪式上，万达院线股份有限公司董事总经理叶宁宣布：万达院线于12月22日创下了单日票房收入2200万的记录，成为国内首家单日票房突破2000万的院线，刷新了全国各大院线单日票房的记录。同时，12月22日开业的成都万达影城金牛店，当天创下了70.16万的票房，成为万达115家电影院中单日票房收入最高的影院。

在记者的采访中，很多的业内人士表示，影院的坪效是比较低的，但万达院线显然是个例外。万达肯定有自己的绝招。

万达广场之于万达院线就像一个大鱼塘，其良好的生态环境保证了万达院线的良性增长，其直营连锁模式也随着万达广场不断复制水到渠成，无需考虑签约扩张模式。具体到租金飞涨的这两年，万达院线更是如鱼得水。

万达广场的聚集效应

影院的选址将直接影响影院经营业绩、进而影响投资回收周期。近年来，万达院线一直致力于在全国二、三线城市的大规模迅速扩张，这样就避免了北京、上海、广州、深圳等红海市场的竞争。这也是万达院线能迅速成长的一大原因。

其次，如今影院和商业地产是唇齿相依的关系，有效银幕现在大多都在现代购物中心，万达院线作为万达广场的一部分，正随着万达广场的扩张而水涨船高。12月23日报道，万达院线在国内的第1000块银幕，同时也是中国电影市场上第100块IMAX巨幕日前落户成都万达影城金牛店。

万达计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。与之相对，万达院线也正以每年270块银幕的速度，向2015年2000块银幕的目标数量前进。

万达广场这样的商业综合体是非常适合发展影城的，同时影城的建设也会带动综合体的商业发展，起到相互促进的作用。近年来，多家院线公司都想要在类似这样的商业综合体建设影院，然而好的综合体有限，很难获得像万达院线这样得天独厚的条件。

很多万达商业广场的地段虽然并不是很好，但是由于在综合体的带动下，总能汇聚很高的人气。以广州白云机场附近的一家万达广场为例，其地段离广州市中心已经很偏了，但是由于万达广场开业后，汇聚了很高的人气，广州白云万达影城开业当年收入达6840万元，创造新开业影城的收入纪录。这同样反映在上海五角场万达广场、北京五棵松万达广场等一线城市万达院线上，都是远离市中心的城市副中心，不过由于城市综合体的模式，保持了万达影城的观影人数。

租金压力小 物业更靠谱

2012年年中，中国电影家协会《2012中国电影产业研究报告》指出，2011年我国电影院线已经产生了局部市场过热、重复建设导致资源浪费和恶性竞争的局面，观影人次增长长期远远落后于影院增长速度，蛋糕越分越薄。

与此同时，不断上涨的租金等成本让众多影院不堪忍受。首都电影院副总经理于超称，4-5年前首都电影院建立初期，影院的房租基本上只包含200万-300万元的保底费用加上每年10%左右的票房收入，2009年北京影院普遍的房租涨到2008年的两倍，近两年，影院为争取用地，除了至少700万-800万元甚至上千万元的固定租金之外，上缴20%甚至更高的年票房分成作为房租也是非常普遍的。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利介绍，目前，几乎所有的业主都为影院投资方开出了极为苛刻的条件，使其投资回报率仅在6%左右，这意味着投资方需要至少15年才能收回最初的投资成本。

在此情况下，投资方放缓甚至停止选择建设影院的计划。

在众多资本纷纷撤出的同时，万达仍在扩张。业内人士分析，万达本身的地产优势致使其可以根据当地消费能力、人口、交通等因素，自主开创商业综合体项目，在集团内部完成院线、购物、餐饮等配套设施的打造，理性选择地段的同时，也为影院搭配好了其所处的环境，因此，该类影院不用担心业主“不靠谱”或者商圈建不起来等情况，更不用担心投资资本互相竞争导致的租金过高问题。

直营下的管控力优势

万达院线之前的规模一度落伍于中影星美和北京新影联，但相对于二者签约方式为主的扩张方式，万达院线都是自己投资的，都是直营的，所以其管理优化做得较好，万达院线当年虽然规模较小，但获得了和二者规模相当的票房收入，这说明万达院线连锁管理做得较好，影院都是优质影院。

举个例子来说，很多签约影院或加盟影院很多都是旧型影院翻新，所以在硬件上都没有统一的标准，而万达院线都是近几年来新建的，建时都进行了统一的规划设计，这就树立起了整个院线的统一硬件标准。再加上万达在硬件领域设备上的大手笔投入，使得万达院线在视听领域达到了国际一流水平。

能牢牢控制影院的手段只有资本联系，所以坚持直营模式万达院线才会后来居上。目前万达院线已经成为中国唯一真正意义上实现全国统一经营、统一管理、统一排片、统一品牌的电影终端连锁实体。

凭着万达广场的位置优势，以及万达院线零售业的服务水准，国际一流的硬件水平，在竞争日益激烈的院线业中树立了强势的品牌形象。而直营的优势在品牌宣传中也显现了很好的效果。

万达的总经理叶宁介绍，在奥运期间，我们与奥组委、电影资料馆合作，结合奥运火炬传递路线，在全国20余个城市举办“圣火相传・电影随映”活动，全国统一操作，各地影城负责落地执行，院线可以轻松统筹，进行整体品牌化运作，这在其他电影院线几乎是不太可能的事情。

全产业链优势

万达院线股份有限公司董事总经理叶宁近日表示，万达院线计划未来平均每年开店30家，每年新增270-300块银幕，并预计在2015年左右达到2000的块银幕总数，届时万达院线将占有全国20%以上的市场份额。

这段话的背景是，万达集团正向文化帝国转型，这为万达院线未来的长足发展提供了根基。

在整个电影产业链中，发行放映属于较为被动的环节，影院的业绩一定程度取决于电影制片商推出优秀作品的数量。万达院线的母公司万达集团2008年起正式进军中国电影制片业，另外万达集团还在大连投资了影视基地，所以万达院线形成了较为完整的产业链。

第7篇：商业综合体发展报告范文

近年来，随着建筑技术的不断发展和完善,大大加快了城市化进程,城市综合体建筑也在现代社会中被大量应用,鉴于城市综合体火灾后果的严重性,其灭火对策也成为我们需重点研究的对象。本文从城市综合体的建筑特点对火灾的影响和火灾扑救难点, 探讨了城市综合体火灾的灭火对策,为一旦发生此类火灾时的灭火对策提供一定的参考。

1、城市综合体的概念

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，根据不同功能的侧重有不同的称谓。一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

因此，我们可以把城市综合体定义为：将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

2、城市综合体建筑特点对火灾的影响

虽然城市综合体使用功能不完全相同，但从其建筑特点看基本相同，而其建筑特点在火灾条件下对火势的影响也不尽相同。

2.1具有大空间大跨度火灾特点

城市综合体在建筑设计上均有空间大跨度大的特点，特别是大型城市综合体还设有大型共享空间，其火灾主要特点为：

2.1.1建筑高、跨度大，水枪射流很难形成全覆盖。

2.1.2烟雾浓、热值高，灭火阵地很难抵近灭火。

2.1.3货架高、通道复杂，易造成人员伤亡。

2.2具有高层（宾馆）建筑火灾特点

城市综合体一般均属于高层建筑，有的甚至为超高层建筑，其火灾主要特点为：

2.2.1烟火蔓延途径多，易形成立体火灾。

2.2.2疏散困难，易造成人员伤亡。

2.2.3易造成空中坠物，影响战斗行动。

2.3具有商场火灾特点

购物中心是城市综合体最基本的功能，其火灾主要特点为：

2.3.1燃烧猛烈、蔓延迅速。

2.3.2烟雾浓、毒性大，易造成人员伤亡。

2.3.3荷载大、烟雾浓，内攻作战难度大。

2.3.4寻找火点、人员疏散难度大。

2.4具有地下建筑（车库）火灾特点

城市综合体地下均设有商场、超市、美食广场、大型车库等，其火灾主要特点为：

2.4.1起火点隐蔽，烟雾浓，温度高，排烟放热困难。

2.4.2高温增压，易造成火势蔓延。

2.4.3内攻疏散、灭火困难，易造成人员伤亡。

2.4.4地下车库火灾有爆炸危险，易造成连锁反应。

3、城市综合体火灾扑救难点

不论城市综合体的使用功能如何，在火灾条件下均同时拥有大跨度大空间、高层（宾馆）、商场、地下建筑等火灾特点，在火灾扑救中势必给灭火救援带来诸多难点，就灭火战斗行动而言，笔者认为有以下五个主要难点。

3.1初期火点寻找难

3.1.1建筑面积大导致寻找火点难。城市综合体建筑面积非常大，就沈阳龙之梦而言，建筑面积就达300多万平方米，火灾初期火势没有突破外壳，深入内部寻找起火点非常困难。

3.1.2通道复杂导致寻找火点难。城市综合体使用功能复杂，通道也非常复杂，这就给寻找火点带来难度，加之发生火灾时，形成的防火分区，更增加了寻找火点的难度。

3.1.3烟雾浓导致寻找火点难。城市综合体建筑面积大、空间大、火灾荷载大，火灾初期火势蔓延会非常迅速，烟雾会迅速充满空间，即使在使用热成像仪的情况下，寻找火点也非常困难。

3.2人员救助疏散难

3.2.1人员密集导致救助疏散难。就城市综合体使用功能而言，均为人员密集场所，人员流动量非常大，火灾发生时，在慌乱作用下，会选择不理智的逃生路线，有的甚至逃向“死胡同”，给消防官兵救助疏散带来难度。

3.2.2救助通道少导致救助疏散难。表面看城市综合体直通室外的疏散门较多，但火灾发生时，会有大量人员向外逃生，疏散楼梯间和疏散门容易被拥堵，甚至发生踩踏，给消防官兵救助疏散带来难度。

3.2.3可隐藏地点多导致救助疏散难。由于城市综合体建筑面积大，房间多、疏散通道多，当火灾发生时，人员可能慌不择路，逃向房间或被烟火封堵的楼梯间，这也给消防官兵救助疏散带来极大的难度。

3.3进攻阵地选择难

3.3.1预先展开方向难确定。城市综合体在多个方向上有直通室外的疏散门，火灾初期，虽然从外部可以看到烟雾，甚至多个方向均有大量烟雾，但对起火部位、火势蔓延方向和途径、有无人员被困等情况不清，预先展开方向也很难确定。

3.3.2建筑图纸与内部装修不符导致进攻阵地选择难。在灭火作战中，我们经常遇到的难题是建筑图纸与内部装修（或使用功能）不符，导致进攻（堵截）阵地受阻，无法完成既定的作战目标，因此，在进攻阵地选择时，必须向单位内部知情人了解清楚，才能做出选择。

3.3.3防火分区设置情况也是进攻阵地选择的难点。

由于城市综合体建筑面积大，在设施灭火和堵截阵地时可能要跨越一个甚至多个防火分区，因此，单位内部防火分区如何设置、设置形式均是我们应该重点考虑的内容，必须把握最少的时间、最短的距离、最小的战斗力的原则来选择进攻阵地。

3.4战斗任务完成难

3.4.1供水线路铺设难。城市综合体发生火灾，进攻阵地线路会很长，一个攻坚组很难单独完成供水线路铺设，有时需要两个、三个攻坚组甚至更多人员完成一条干线水带的铺设，在通道复杂、高温浓烟的情况下，供水线路更难形成。

3.4.2交替掩护进攻难。在高温浓烟情况下，内攻作战往往需要两个攻坚组交替掩护进攻，两个攻坚组必须分别携带热成像仪和导向绳，进攻路线长、通道复杂，导向绳非常容易缠绕在一起或被某些物体阻拦，从而影响作战任务的顺利进行，给内攻作战增加难度。

3.4.3战斗任务转换难。火场形势瞬息万变，内攻作战人员经常会遇到战斗任务转换的情况，比如阵地转移、阵地延伸、灭火任务转为救人、救人任务转为增设水枪阵地等，由于进攻起点器材、装备有限，加之作战位置距离进攻起点较远，致使战斗任务转换难。

3.5内攻作战保障难

3.5.1车载水带满足出设阵地难。城市综合体建筑面积大，内攻阵地水带线路也会很长，目前主战消防车水带配备标准为80mm水带20盘、60mm水带20盘，在两个攻坚组掩护进攻的情况下，容易出现车载水带不够用的情况，需另一台消防车进行补充。在大兵团作战时，内攻阵地会更多，此问题也会更显突出。

3.5.2车载空呼满足内攻需要难。建筑内火灾，内攻作战时间长，特别是城市综合体这样大型建筑，内攻距离也会更长。目前我们消防部队使用的9L空气呼吸器，经过多年实践，内攻作战使用时间为30分钟左右，作战强度大时时间会更短，经常出现到达作战位置没几分钟空呼就报警，为此我们在进攻起点设置器材保障区，备用空呼钢瓶，但车载空呼和钢瓶也很难满足内攻作战需要。

3.5.3车载器材满足装备保障区难。在大兵团作战时，需要多个方向进行内攻堵截，此时每个器材保障区均需集结大量的装备物资，比如水枪、水带、空呼、备用钢瓶、导向绳、热成像仪、照明、破拆器材、绳索等，现场车载器材很难满足器材保障区集结需要。

4、城市综合体灭火对策

4.1切实做好预案，强化熟悉演练

灭火救援预案是消防重点保卫单位的重要基础资料，也是消防重点保卫单位灭火作战的重要依据。针对城市综合体，必须制作支队级灭火救援预案，甚至总队级灭火救援预案。灭火救援预案基础信息搜集必须详实、准确，特别是灭火救援作战需要的信息资料，比如出入口信息、疏散楼梯、消防电梯、消防控制室、墙壁消火栓、水泵接合器、消防水池、消防泵等，更应详细填写，这些信息在灭火作战指挥中会为指挥员的决策提供重要依据。在灾情设置上要从最大、最难的角度出发，认真评估本支队的作战实力，把优势于火场主要方面，做到最大限度地减少灾害损失。

针对城市综合体，无论是辖区中队还是支队全勤指挥部，日常必须加大熟悉力度，掌握危险部位，固定设施、进攻通道、水源条件等作战要素，做到知已知彼，切不可走马观花。对灭火救援预案也要定期组织开展实地演练和联合演练，对各种预设定灾情进行实兵实车演练，可根据演练进程实施灾情突变等想定作业，并通过演练不断完善灭火救援预案。

4.2第一时间调集足够的作战力量

城市综合体发生火灾，辖区支队必须第一时间启动《灭火救援预案》，按照《预案》第一时间调集足够的作战力量到场处置，坚决杜绝零打碎敲，整合现有作战力量，发挥最大作战效能。辖区支队还应根据前期作战力量评估情况，在城市综合体发生火灾时，及时请求跨区域增援力量，为灭火战斗赢得时间。

4.3切实做好现场侦查

指挥员的正确部署来源于正确的决心，正确的决心来源于正确的判断，正确的判断来源于细致周到的火情侦查和对各种侦查信息的思索。因此，火情侦查是确定灭火战术和措施的重要依据，也是对现场进行评估判断的的重要环节。作为指挥员应该做到：

一是对建筑周边进行侦查，在外部寻找火点位置及被困人员位置。

二是及时与单位报警人（负责人）取得联系，收集有关火警、被困人员及建筑布局等资料，派人到消防控制室予以侦查并启动相关设施。

三是迅速对现场形势做出评估判断，如到场或加派增援力量明显不足，应立即请求增援。评估判断时应考虑如下事项：（1）火势是否有蔓延可能；（2）火势蔓延的途径有哪些（如电梯井、电缆井、垃圾道、共享空间等）；（3）堵截控制火势大概需用的水枪、水炮数量；（4）市政（单位）水源是否充足；（5）毗连、毗邻建筑是否受到威胁，是否需要采取控制的措施；（6）现场作战人员是否充足，有无大量人员、贵重物资，需要疏散时需要更多作战人员。

四是即使到场外部未发现起火点，或报警人（负责人）明确火已灭，也要进入建筑内部进行确认，进入内部也要按照实际作战着装和携带器材装备。

4.4充分利用建筑内消防设施

城市综合体内消防设施是一套相对复杂、完备的系统，也包含若干子系统，比如报警子系统、疏散子系统、隔离子系统、灭火子系统和其它相关系统等。在火灾扑救中，根据条件和实际情况，我们最常用的有如下设施：消防控制室、消防电梯、墙壁消火栓、水泵接合器、防烟楼梯间、排烟机、通风空调系统等。

充分利用建筑内消防设施不仅可以节省体力、时间，还可以对火情进行快速侦查，确定灭火战术和措施，为尽快消灭火灾赢得时间。

4.5把握灭火战斗行动关键环节

就我个人理解和经验而言，城市综合体火灾扑救措施可以用十四个字概括，即：侦查、排险、救人、灭火、破拆、排烟、供水。这里不做过多介绍，笔者认为，在城市综合体灭火作战行动中，应该重点把握以下环节：

4.5.1开展搜救工作。

在任何一起灭火战斗中，营救被困人员永远是作战行动的第一要务。搜救被困人员应做到：（1）救人行动应设水枪阵地保护，携带导向装备，避免出现人员伤亡。（2）搜索顺序：着火层、着火层上层、着火层下层；救人顺序：先重后轻、先易后难。（3）搜索后留搜索标记，避免重复搜索。（4）救人通道首选疏散楼梯，如可能尽量避开进攻通道，也可通过举高车救助。（5）如楼梯受烟火封堵，可将人员疏散至天台或避难层、避难间，及时安抚等待救援。（6）根据毗连建筑情况，视情通过毗连建筑进行救援。（7）灭火战斗中，如接到求救报告，应立即调派人员进行搜救。（8）如起火楼层面积大，应尽快拿到楼层平面图，划分搜救区域提高搜救效率。（9）大量人员在窗口呼救时，可通过车载、手提扬声器进行宣传稳定，使被困者安心等待救援，避免被困者情急跳楼。（10）凡确认有人员被困现场，应立即通知120到场，将被困者救出后及时移交；当有大量伤者时，由120开展检伤验伤，发放伤票，按伤者等级开展救治。

4.5.2坚持以内攻为主。

火灾扑救初期，必须坚决内攻，组织攻坚力量梯次掩护，火灾荷载大、温度高时宜采用移动炮直接射向火源，以吸收热量、降低火场温度。如果进攻通道受高温阻挡，应使用喷雾射流降低环境温度，以便进入火场。随着作战的深入，应对前期布置的堵截阵地进行适当或重新调整，以完成灭火战斗。攻坚队员进入建筑后，登高车、高喷车应停止向建筑水，以减少内攻人员的作战压力，做到“功放结合”。

4.5.3堵截火势蔓延。

必须坚决贯彻“先堵、后灭”的原则，这一原则适用于任何火灾扑救，部署堵截阵地绝不能“见火打火”，这是大忌，要把有限的力量用在刀刃上，要敢于“取舍”。我们常说，在部署堵截阵地时要抓住火场的主要方面，简言之，哪面重要、有保护价值，哪面就是主要方面。指挥员在决策时要敢于放弃不重要的一面，把主要在需要重点保护的一面，这就是“取舍”。

城市综合体火灾的堵截，根据起火建筑的面积和燃烧面积，指挥员首先要确定哪个方向是堵截重点。火灾初期，燃烧面积不大，温度不高，火势没有突破外壳，横向堵截应是重点；火灾已经发展到猛烈阶段，燃烧面积大、温度高或已突破外壳，此时竖向堵截应是重点。

4.7考虑请求其它力量增援

城市综合体这类大型建筑发生火灾，影响大、涉及面广，在火灾扑救我们应考虑多方面的增援力量到场共同处置。

一是消防部队内部增援力量。（1）本支队战勤保障力量，如排烟、送风、充气、装备、物资、油料、饮食保障等。（2）本支队通信保障力量，如视频传输、通讯基站等。（3）跨区域增援力量，如主战车、供水车、保障车、作战人员等。

二是社会资源力量。（1）交警部门实施区域交通管制。（2）治安部门实施区域警戒。（3）医疗部门对伤者接收并治疗。（4）煤气部门停止该区域管网供气。（5）水务部门为指定区域管网加压给水。（6）市政部门调集洒水车为消防车补充供水。（7）城建部门调集大型工程机械车辆以备破拆毗连建筑。

4.8注意作战行动安全

作战行动中必须考虑下列安全因素：（1）内攻作战人员必须穿戴全套个人防护装备、佩戴空气呼吸器。（2）在建筑入口或进攻起点做好内攻作战人员登记，等级内容包括：中队、姓名、呼吸器压力、使用时间、进入时间、撤离时间等信息。（3）使用消防电梯时，必须有专人值守，防止断电致使消防员被困，必须断电时及时通知指挥员。（4）防止高空坠物，尤其是玻璃幕墙建筑物，建筑主入口应采取架设通道保护，并封锁可能受高空坠物影响的范围，避免人员受伤。（5）内攻作战防止轰燃、爆燃，特别是开启门、窗散热时，要寻找掩体缓慢开启，身体避开泄爆方向。

结束语：

第8篇：商业综合体发展报告范文

关键词：高层建筑设计；教学改革；限制与创新1 教改源起

在全球化、快速城市化的背景下，城市密度和高度的变化巨大。高层建筑由于高效节省土地资源、形态显著等优势而广泛被建造，世界高层建筑建设的重心也由北美逐步转向以中国为最的亚洲。

作为教学目标与理念，先向学生传递的是：已广泛应用于全球可持续发展理念、一直被认为围绕“发展”和“限制”的一对核心概念。技术复杂的高层建筑对城市环境影响巨大。建筑师如何谨慎、理性、负责但又不失艺术创意？在满足空间、形态、科技、防灾等基本准则下，追求可持续发展的理念成为更高层次的目标与准则。

“高层综合体建筑设计课程”（以下简称“高层建筑”）最大的难点是技术复杂性与较短教学周（6周）之间的矛盾。课程要考察学生的综合分析、应对能力，考察学生对城市空间的审美能力，以及理解城市的复杂性与多样性的能力。课程尝试教学改革和创新：一是认知空间和城市设计之间的关系；二是搭建建筑与城市之间的紧密关联，挖掘想象力，训练空间逻辑的叙述与表达。

2 教学概况

2.1系统原理

教学的主要任务是培养学生进一步的综合设计能力。其中，四年级教学着重引导学生向城市设计层面扩展，并关联性地分析和解决设计问题，基本指导原则是：整体性原则，关联性原则，系统性原则，多样化原则。课程设计的选题围绕教学目标，在大类课题的范围内加强内容和地形图的多样化。

2.2教学目标

课程教学目标是了解掌握高层建筑设计的相关理论和方法，认识高层建筑和城市环境的相互制约关系。

2.3教学模式

（1）多样性的主题设置

课程设计的主题是“城市与建筑”，设置主题包括三个领域：城市设计类、高层商住综合体、高层宾馆办公综合体，三类课题同时开设，学生自主选择题目，依据教师研究课题、实践工程来选择教师。

“城市设计类”：设计必须包括大量的研究，总体规划应该是一个城市或地区基本的分析图，而不仅仅是一个物理设计。

“高级商住综合体”：商业研究环境中必须包括市场研究，包括了解高层住宅规范、设计、调整大小和高层住宅单位。

“高层酒店办公综合体”：要掌握高层公共建筑的设计规则和流程建模之间的关系，就必须有一定的技术含量，掌握技术规范、设计尺寸和深度调整。重视当前热点主题，如文脉、景观、可持续性、生态、技术等。

（2）课堂组织与团队合作

四年级形成2个大班组，每班组2～3名教师。将大班组分成3～5人的团队，团队成员共同组织效果良好的组间讨论报告，并填写课后反馈调查表。

（3）设计过程控制

各教学组根据不同的命题方向，在教学过程之初由教师根据自己特长组织多场“高层建筑”研讨会，主要有：①高层建筑简介：高层建筑的历史，分类的定义，与城市之间的关系，经典案例分析；②建筑技术：分析结构体系、地下车库、设备机房、核心筒、避难层等；③历史文脉：高层建筑在文化、社会、历史背景的影响与价值，分析在当今存在的问题及所面临的新挑战。影响需求分析的主要因素：自然环境，交通流线调查、景观风貌等，需绘制分析图示及文字说明，作为最终正图的部分内容，且需要搜集当代中外建筑经典范例，在课堂上用PPT对其分析评价，并由教师点评。

（4）加强教学评图环节

大图评是加强教学效果的有效手段。外部专家、教师和学生参与的组织，明确评估系统图的形成、逼真的设计整体性能等级。多年的教学实践表明，四年级的教学改革极大地促进了学生的积极性，鼓励了教师之间的竞争，鼓励学生的创新思维，让学生对自己选择的职业生涯逐渐有清晰的认识。教学鼓励参与国际、国内竞争，使教学更具跨学科性和挑战性。

3 总结

第9篇：商业综合体发展报告范文

“福州究竟属于一线城市，还是二线城市？”这个问题困扰了很多居住在福州的朋友。情绪表现激烈的，甚至因此翻脸的都有。如果单是拿行政区划来看，福州作为福建的省城，婉转地称之为一线城市也不为过。但谈到诸如人均工资水平等现实问题，福州本土屌丝群体的腰包重量明显滑落到二三线的地级水平。当然也有朋友调侃说，若是光看节日里的交通堵塞情况，福州又非一线城市的冠冕难以凌驾。

如果真要给福州一个恰如其分的前缀的话，福州倒是初显一线城市的气质。在这方面，福州近年来迅速崛起的新兴中产阶级贡献了不少“看涨的指数”。

国内城市的发展动力

早前，国内就有专家学者围绕新兴中产阶级人群，展开了一系列讨论。客观来说，中国中产阶级的稳步增长带来了经济变革和消费转型，这一改变已经在城市生活的方方面面“发酵”。有报告预期，到2022年，将有超过75%的中国城市家庭年收入在6万—22.9万元人民币之间——相当于在购买力相同的情况下，收入处于意大利和巴西的平均之间。这一群体在生活必需品上的花费小于50%，而且其消费行为和消费习惯有别于其他阶层。上述定义的中产阶级在2000年仅占中国城市家庭的4%，而到2012年，这一数字已增长到了68%。在未来十年内，推动中国中产阶级家庭收入增长来自三大动力。首先，政府政策和劳动力市场的结构性变化有可能提高工资水平，其次，金融市场改革有可能进一步刺激就业增长，从而产生新增收入，其三，向民营企业开放更多的经济领域可鼓励劳动生产率的提高、降低成本和增加家庭收入。假设上述情形得以实现，到2022年，中国城市家庭年收入将至少实现翻番。

本土中产阶级的消费活力

快速崛起的中产阶级群体正在重塑着中国，而这其中的一份子也在重塑着今天的福州。福州的中产阶级们对GDP所作的贡献，有时连行业内部一线人士也时常感到“叹为观止”。

这方面的例子很多，我们先来看，近年来，在全国地产圈内最热门的“城市综合体”在福州落地的情况。

据不完全统计，未来两年，福州的商业体量将超过700万平方米。以位于台江区的万宝商圈为例，已经有商业面积12万平方米的万象广场、商业面积约16万平方米的宝龙城市广场、建筑面积约70万平方米红星美凯龙、商业面积约8万平方中央第五街，未来加上商业面积有12.5万平方米的宝龙地下商业街以及商业面积17万平方米的苏宁广场，万宝商圈的商业面积总量将超过100万平方米。

目前，仅福州五城区，未来两年内投入使用的城市综合体项目将有27个，而随着华润万象城入驻鼓楼区，融信集团同福州市政府签订协议将在太平汀洲、苍霞新城打造城市综合体，综合体数量仍将递增。

之所以各大商业地产企业纷纷“抢滩”福州市场，商家看重的回报率自然是首要因素。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔接受媒体采访时表示：“特别是对一些大品牌，本身有固定的人群和市场定位，对我们而言，选择一二线城市更有市场竞争力。”他坦言，虽然在三、四线城市，投资成本要低得多，但投资风险却很大。可见，福州的消费实力受到了业界普遍得认可。

而从高端汽车的消费方面来看，福州本土也有着惊人的“消化力”。

过去十年，中国高端汽车市场以年均36%的惊人速度持续增长，根据麦肯锡的一项调研数据显示，2012年中国已然成为仅次于美国的全球第二大高端汽车市场，并有望在2016年晋升为全球最大的高端汽车市场。而福州则紧紧跟上了国内豪车市场消费的这股潮流，据业内人士介绍，福州豪华车上牌量近年来增幅约为30%，大于乘用车上牌量增幅。其中奥迪与宝马占据了福州豪华车市场半壁江山。不仅如此，尽管福州在国际知名度上，远不如邻城厦门，但福州的豪车消费却远超厦门。榕知名豪车品牌经销商Y先生告诉记者，“2012年福州豪华车上牌量约为13000辆，而今年到现在看到的数据已经有16000辆左右。这个数据比厦门高得多。”

一位不愿透露姓名的奥迪销售经理告诉记者，奥迪在福州市场的增幅在30%到40%之间，2013年奥迪厂家对福州市场的销量预测超过5000辆。“豪华车市场，厦门不是福州的对手，就奥迪品牌而言，福州的量差不多是厦门的1.5倍。”

从事汽车销售11年的H先生说，浙江是国内进口汽车销量最大的省份，除了和江浙这些省份城市不能比之外，同类的二线城市中，福州的豪车销量排名属于比较靠前的。

本土中产阶级的消费活力，不仅在房市车市得到有效释放，伴随着房价看涨的预期，这股活力也迅疾漫溢至酒店、餐饮、娱乐、休闲等配套设施领域，从而全方位提升地区性综合实力。

一线气质传承已久

在古代，中国人早已有了对“一线城市”的理解。这种对城市生活的理想投射，最鼎盛的时期莫过于唐代。史料载唐长安城“街衢绳直，自古帝京未之有也”，通城门的大街多宽100米以上，最窄的顺城街也宽20至30米，典型的“大城市、大马路”的模式。最气派的要属那条由城南的明德门往北，长近5000米、宽155米的朱雀大街。当时，每个街坊均以坊墙围合并开坊门，城市里看到的是一堵堵墙，商业被限制在“东市”与“西市”两个地方，这两个市场也以坊墙围合。这即是中国古街区的基本概貌——里坊规制的城市雏形。