商业综合体行业现状精选(九篇)

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第1篇：商业综合体行业现状范文

到2014年底，合肥商业面积大于10万平方米的在建大型购物中心将达到55家，总商业面积或超过1500万平方米，人均商业面积接近4平方米，远超香港和上海……近日，这组在“当前市场形势下中小商贸企业核心竞争力打造论坛”上公布的数据一经发出，便立即被安徽省内各大媒体多次转载，包括写字楼、商铺、商业综合体在内的合肥商业地产是否过剩的争论再度甚嚣尘上。

按照国际通行标准，人均占有商业面积应在1.2平方米最为合理。而根据行业测算，一、二线城市合理人均商业面积也有所不同，分别为1平方米和0.75平方米。依照此标准，人均商业面积即将迈入4平方米大关的合肥将是国际标准的3倍，更达到了二线城市标准的5倍之多。

一面是合肥各类大型综合体和写字楼空置率攀升甚至有商业中心接连关门停业的低迷现状；另一面，则有更多的综合体和写字楼蜂拥而至，每年开张至少两家商业中心的速度和不断刷新的合肥第一高度令合肥商业地产战局越发扑朔迷离。

以55家综合体为代表的合肥商业地产狂欢，究竟是一场财富不断汇聚的盛宴，还是雪球滚大之后濒临崩盘的剩宴？

商业综合体供大于求？

做了20多年家电商的张平（化名）混迹于合肥的各大商场，见证了合肥商业中心的兴衰更迭。

“20年前，合肥的百货商场屈指可数，只有包括百货大楼在内的几家商场”，11月17日，张平向《徽商》记者回忆说，大约是从七八年前开始，合肥的商业中心仿佛是“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。

从合肥市第一家商业综合体元一时代广场，到接踵而至的新都会、百大港汇、万达、银泰、新地……张平随之进驻的商场也越来越多，最初的三家分店如今已扩展到了近20家。

然而，今年以来，张平却渐渐发现自己的生意并没有随着规模的扩大而变得好起来，反而有部分分店的销售额下降了近五六成。

“一方面原因是大的经济环境不好，另一方面则是目前合肥商场越来越多，人流量被稀释了，导致人气不旺，销售状况自然变差了”。

前些日子，张平曾发动员工做了一项调查，据不完全统计，合肥某精品百货商场内，平均每天每个柜台的人流量仅为3～4人；某家具商场除节假日之外，平均每天每家店甚至连一个顾客都见不到，“正常情况下，每家店每天要保证有20人的人流量”。

数据对比之下，张平觉得目前合肥的商场数量已经处于超饱和状态，“沿着潜山路这条街，就有百大港汇购物中心、大唐国际购物中心、新地mall三个综合体，再加上天鹅湖边上的万达广场，即将开业的华邦ICC、华润五彩城和华润万象城，小小一个政务区就聚集了这么多家大型综合体”。

合肥市政务文化新区官网公布的数据显示，目前政务区规划总面积达12.67平方公里，常住人口逾10万人。而据本刊记者不完全统计，在过去的一年内，政务区总商业面积已超过100万平方米。

天鹅湖周边大型综合体“扎堆”的现状也引起了政府方面的高度关注。安徽省委常委、合肥市委书记吴存荣就曾公开表示说，“合肥政务区目前大型商业偏多了，仅天鹅湖周边就有四个，政务区暂时不再批准建设综合体项目”。

政务区内综合体体量过大的情况仅仅是合肥市商业中心整体情况的一个缩影。

瑶海区的宝业东城广场、坝上街项目，或将落户蜀山区的第三座万达广场，滨湖新区的利港银河广场……安徽省清源房地产研究院院长李慧秋曾撰文指出，自2010年至2012年，合肥的商业地产以每年80万平方以上的速度增长。此外，据合肥市统计局的数据显示，今年1～9月，合肥市商业营业用房销售面积达50.69万平方米，销售额6.97亿元，开工面积和竣工面积分别为992万平方米和63万平方米。

然而，在商业综合体“井喷式”增长的背后，呈现出的却是多而不旺的尴尬局面。

11月22日，在走访政务区几家大型综合体时，记者发现非周末时段，逛商场的人并不多，商场人气显得格外冷清。据记者不完全统计，某一线品牌旗下的商业综合体室外一层约120多家店铺中，就有近40家店铺处于空置待租的状态。

此外，记者还了解到，继7月份合肥市西二环与黄山路交口的沃尔玛超市关闭停业之后，11月中旬，沃尔玛合肥长江路分店也宣布关张。短短数月内，沃尔玛已在合肥关闭两家分店。有业内人士分析，沃尔玛绝不会是合肥商业综合体市场倒下的第一家，它的倒闭可能是合肥商业综合体体量迈入警戒线的一个起点。

不仅仅在合肥，近年来商业中心急速膨胀的状况已在全国范围内迅速蔓延。近日，德勤与中国连锁经营协会的一份报告称，2012年全国商业地产投资增幅高达25%。据仲量联行对中国20个城市监测的最新数据显示，约1504-新购物中心将在今年内开业，平均面积将超过8万平方米……

与合肥的情况相似的是，人气惨淡、经营困局凸显的现象也随之开始大范围上演。据新浪乐居报道称，上海江桥万达仅开业一年多，空置率便达66%；世联地产的数据显示，深圳2013年已开业购物中心空置率约8%；而号称“世界最大购物中心”的东莞新华南MALL生活城目前也已是“商家撤走，几成空城”。

写字楼未老先衰？

在合肥的商业地产中，与综合体过剩状态遥相呼应的还有写字楼市场，租金下滑、招商难、空置率高已成为合肥写字楼的普遍现象。

安徽省家家宜食品股份有限公司董事长魏宜龙对此感触颇深。11月21日，在接受《徽商》记者采访时，魏宜龙回忆说，他曾于2009年在富广大厦买下半层写字楼对外出租。80元/平米的月租价格在当时看来也并不算低，却仍有很多人争相租赁。

然而，这种火热的状况只维持不到两年的时间。

自2011年下半年起，魏宜龙不断下调租金，月租金从原先的80元/平米到65元，平米、50元，平米……尽管如此，写字楼仍是被空置了将近一年才勉强租出去。

“现在合肥的写字楼太多了，竞争压力太大”，魏宜龙对合肥的写字楼市场并不看好。

合房网统计的数据显示，目前合肥写字楼市场在售的项目有32个，另有38家纯新盘或即将上市楼盘，仅政务区包括周边黄潜望板块今年就有300万平米的供应量。2013年上半年写字楼的存量与余量达到200万平方米左右，而下半年近150万平方的写字楼面市，到2013年年底将达到超300万平方的总存量。

然而，在体量迅速扩大的同时，各家楼盘却频频喊出首付1万、2万抢购甲级写字楼的口号。魏宜龙也提及，蜀山区内某写字楼目前的空置率已高达80%。虽然这一数据未经证实，但合肥写字楼市场冷清的局面也得到了此写字楼销售部的工作人员的默认，11月22日，他向记者透露，“今年开始，与住宅比起来，写字楼销售差很多”。

今年上半年，365地产家居网也曝出了一组惊人数据。报道称，早在十年前写字楼集群效应就已初显的合肥北一环一直被称为合肥的“财智街区”。然而去年年底，合肥庐阳区各大写字楼空置面积已达9万平方米，约占合肥写字楼总空置率的一半。

混乱还是过剩？

“供大于求最明显的表现就是招商难”，李慧秋透露，这一问题已经在合肥市场初显。据她了解，有些开发商为了吸引商家人驻，采取补贴装修费用、延长免租期等各种手段。同时，开发商在招商中与商家议价的博弈能力也明显下降，一些商家开始由过去的支付固定租金变为销售扣点提成，“这种状况不在少数”。

“目前合肥商业地产已逐渐开始由原来的卖方市场转向买方市场”，面对合肥综合体目前所面临的严峻局面，李慧秋表示，“从现在开始，要控制发展”。

此外，在她看来，相比于过剩状态，合肥市商业综合体及商业中心分布不均的问题更为凸显。长江西路沿线、黄潜望板块、天鹅湖板块所在的西南片区集结了众多商业聚集区，而长江东路以南、北城则极度匮乏大型商业中心。

“商业综合体虽多，但也不是不能存活”，在合富辉煌华东区域开发研究中心总经理周伟看来，要破局综合体过剩的局面，首要的法则是错位和创新运营，“综合体应有自己的细分市场。在开发之前，要先找到自己的定位”。

周伟透露，合肥华南城项目就是细分市场下的综合体雏形。他介绍，这家建筑面积约350万平方米、计划投资超过80亿元的综合体项目将整合整个合肥市的物流产业，打造长三角地区超大规模商贸物流中心，“综合体一旦与产业相结合，就不仅仅是一个商业中心，而是一个整合产业资源的平台，这是综合体未来的发展方向”。

不同于商业综合体，对于合肥写字楼市场过剩的说法，合肥学院房地产研究所副所长凌斌则认为现在下结论还为时尚早。对于目前合肥市住宅楼盘价格反超写字楼的现象，凌斌表示，“这属于正常状况，是由写字楼自身性质决定的”。他用“小荷才露尖尖角”来形容其当下的状态。

他解释道，写字楼滞后于经济的发展而发展，却先于经济衰退而衰退。“当经济发展到一定程度，写字楼才开始起步，然后加大马力，高速的发展会立即超越城市经济发展的速度”。

第2篇：商业综合体行业现状范文

2009年底，济南市经济工作会议提出了打造十六大城市综合体的发展规划，2010年，济南市将推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一身的商贸中心、金融中心，奥体中心、文化中心、枢纽中心。奥体文博片区、长清高校科技园及园博园，恒隆广场、万达广场，大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖，LED示范小区、华山片区，华强电子广场以及魏家庄片区等，都已具备了城市综合体的雏形或建设城市综合体的良好条件。

在综合体开发过程中，开发商积累了丰富的经验，为综合体发展提供了理论与实践的依据，同时也为后来者提供借鉴，指点迷津。

金勇(世邦魏理仕中国区首席运营官)：我们可以将城市综合体定义为集商业、办公、居住、酒店、旅游、会展等多种功能于一体的复合型的产品，这个并不是1+1=2那么简单，城市综合体是一种有机的结合，可以聚合各种各样的资源。

开发、销售、管理本身就是一种综合和相互交错以及互动的模式，不是―个简单的谁先谁后的问题，先开发，再卖，苒管理，这个模式应该被一种复合的模式代替。即使是在设计的过程中，在开发的流程中，有可能最开始要做的事情已经进入管理了。

而一些成功的综合体项目由于前期进行了管理，先把周边环境，还有把很多其他的物业都经营起来以后，再逐渐把住宅拿出来卖，这个过程住宅的升值就体现在里面了。

作为综合体项目，真的是要综合，不光是从物业类型上要进行有机的结合，而且在管理、在开发的周期、开发时间上也要有一个综合性。从管理到设计、开发、运营，实际上也是在时间点上、在不同的物业类型里面进行一个非常全面的管理，这样才能给整个综合体价值带来很好的提升。

在功能互动上，酒店和办公楼有―个比较直接的互动。在零售业里面，有商务消费人群，有社区居民的日常消费，有商旅客户的消费，所以要把人群的不同需求在设计阶段和运营阶段有机兼顾，同时通过物业管理的方式，在后期管理上要有一个逐渐的品牌提升，同时也是对服务的提升，是一种很综合、有机的提升。

不同区域、不同位置所打造的综合体有不同的特点与经营模式，在不同区域特点的基础上，需要有符合区域特点的个性化的综合体产品。这就需要开发者具有超强的宏观视角与前瞻性。只有最适合区域需求的产品才是最好的产品。比如具有产业化优势的城市，可以作为综合体发展的基础，融会贯通，打造具有产业化特色的另类综合体模式。

王晓飞(济南华强广场置业有限公司常务副总经理)：环渤海地区在我国参与全球经济协作及促进南北协调发展中处于非常重要的位置，目前，该区域拥有全国最大的电子信息产业科研、生产基地，集中了软件开发及信息技术的各类优秀人才，摩托罗拉、惠普、松下、微软、富士通等均在环渤海地区设立了研发中心，科研生产优势在全国领先。

与此同时，环渤海地区在电子信息产业上尚未形成有机体系，综台配套能力明显弱于珠江三角洲和长江三角洲，尤其缺乏配套的大型专业交易平台，变局势在必行，华强广场应势而动，在济南山大路找到了擎引环渤海电子信息产业未来的着陆点。

山大路是济南市的数码产品集散地，充分发挥了济南作为省会城区信息枢纽的区域优势，已经成为济南市乃至全省的电子信息产品集散地，在省内IT行业中扮演着不容忽视的角色，所积淀的品牌形象在消费者心目中有着深刻的烙印。但是该区域零乱落后的现状已经明显制约着济南市科技数码业的发展。

随着深圳华强集团入驻济南，济南华强广场，将充分利用山大路的品牌优势以及济南在整个环渤海地区的城市地位与交通网络，总投资额近20个亿，通过构建华东规划最大、档次最高、产业链最全的专业市场，垄断环渤海专业市场空白，拓展山大路市场版图，打造济南的”华强北”奇迹。华强广场项目建成开业后，山大路的特色商业氛围将实现升级跳，从而带动济南乃至山东省的科技数码产业飞跃友展。

谈朝晖(恒大地产集团济南置业有限公司董事长)：济南西部新城的核心区分三大区域，第一是文化中心，第二是会展中心，第三是cBD核心商务区。我们准备在济南精心打造规模第一、档次第一、集多元化于一体的城市综台体，融合国际甲级写字楼、五星级酒店、高档服务商业多功能为一体，满足未来酒店、办公、娱乐、餐饮、会议、展览等多种需求。将充分利用商务中心区域位于济南西客站核心片区的综合区位优势，与西部新城会展中心、文化中心相结合，创造独特的整体景观。

在2009年以前，业界对城市综台体或多或!!、存在着仰视或者是盲区。但自2010年情况发生了可喜的转变，城市综合体已快步跃进，成为当下城市地产发展的高级模式。随着我国城市化水平的提高和商业地产加速发展，未来城市综合体也将逐步成为城市进化和商业地产发展的主导力量。

韩建徽(中国商业街工作委员会主任)：城市综合体正在成为中国商业地产发展的新热点和新亮点。就未来商业地产的发展趋势而言，功能复合将成为商业地产的发展主流。从近年来全国商业地产的发展情况看，正在呈现集地上、空中、地下于一体的立体化趋势，集商业、旅游、文化于―体的一体化趋势和集购物、餐饮、休闲于一体的复合化趋势。特别是城市综台体，它综合了商务、综合了功能、综合了形象、综合了资源、综合了价值，正在成为―个新的热点。

可以预计，中国的商业地产正在进入新一轮的快速扩张发展时期，这也将给城市综合体的发展带来更多机遇。

从开发商来看，越来越多的实力开发商看重商业地产可获取稳定现金流的特征，从而纷纷大举进入商业地产领域。在我国除了进入商业地产领域比较早的万达、深国投、宝龙、金融街以外，万通地产也开始关注进入商业地产这个领域。世茂地产在其项目储备的总面积中，商业地产也占有相当大的比重。

从零售商来看，一些国外的品牌零售商也开始进军商业地产，从只租不购到购地经营，获取商业经营和房地产增值的双重收益。特别是外资的零售商，正在快速地完成从房客、二房东向房东、地主，从单一业态向复合业态的转型。瑞典的宜家公司在2009年开辟了战场建设购物中心。英国、韩国、日本、德国的一些零售商以及老牌的沃尔玛、家乐福，包括我们本土的苏宁电器、步步高超市等都纷纷在商业地产领域攻城略地。

在世界范围内，城市综合体是当今主流城市繁荣的一大标志。审视中国城市综合体近年来的发展，尚不能与中国整体经济发展速度相匹配，不仅与日本城市综合体的发展还有很大的距离。也远不能与欧美的城市综合体相比。在正视城市综合体对提升城市价值的同时。其存在的种种问题也不能被忽视。

顾舒白(AECOM董事、亚洲区建筑发展总监)：在国内这几年做城市综合体时，我们发现了一些问题和大家所忽略的事情。第一，规划条件和法规，国内的法规当时制定的时候，因为年代比较远，有一些新的商业行为或业态的产生，很多情况下，拿出来的设计指标或者是规划要点给的标准特别低，造成了开发的时候就会产生很多没有价值或者是价值很低的商业空间。第二，防火规范除有可能会造成设计不合理以外，其相关要求会造成商场里面全部都是楼梯，最后的结果就是商场的使用率非常低。第三，停车的要求是比较不足的，尤其是―个综合开发体。

第3篇：商业综合体行业现状范文

 

2016年4月13日在市社周华主任的带领下，考察小组到江浙沪十余商业综合体进行了细致深入的考察工作，并前往杭州供销社、绍兴柯桥供销社学习交流了先进的综合改革经验，以期对我司未来发展综合体项目有所裨益，此次考察让考察小组的每个成员都获益匪浅，现对此次考察的感受及下阶段工作设想做如下汇报：

一、考察学习概况

    （一）考察学习心得

     在为期一周的考察工作中，我们学习了时代前沿的商业项目：宁波罗蒙环球城、印象城，万象城，上海爱琴海、大悦城、国金中心，苏州新光天地、苏州中心、诚品书店以及德基广场等综合体在策划定位、业态布局、内外部空间设计方面的经验，例如宁波地上多层停车场的经济性、通风性、便民性，上海建筑上的集约性和高密度性，杭州整体规划的统一性和业态的全面性，苏州内部设计风格的文艺性、时尚性，南京对于水流、光线运用的多样性、创新性；以及兄弟单位杭州供销社（杭州合众工业集团有限公司等）和绍兴柯桥供销社（浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司等）的先进综合改革经验，包括：参股企业股权结构 、股权流转方式、龙头企业经营方式及发展历史等，并与顶尖设计公司飞睿组织专题会议就项目的初步设计规划进行了探讨。

 （二）企业发展思考

     经过认真地考察学习，对比一线商贸流通龙头企业的优势，我们发现了存在的差距，也找到了发展的方向，明白了要想在互联网冲击传统行业的大环境中求生存，我们必须要保持企业的创新能力以及企业的生命力，并且深刻地意识到供销社下属企业需尽快由传统百货商场向大型综合购物中心转型，深知这种变革的必然性和紧迫性。结合自身实际与湖南的发展趋势，我司拟在长沙新区建立一个定位中高端，开放式、公园式、花园式的商业综合体。该项目落成后将成为长沙规模体量最大、业态最齐全、面积不低于200万方的第一商业综合体，同时也必将成为长沙城区新地标。

    （三）项目设计规划

    项目设计方面将充分利用丰沛水系，与周边景区结合，形成自己的独特亮点，室外景观入目或绿草如茵、翠滴,或小桥流水、奇石林立，或树木成荫、亭台楼阁、漫步走廊点缀其间。外立面设计体现时代感、科技感、现代感，有别于传统百货店却不突兀。室内宽敞但不空旷，紧凑但不拥挤，有利于各个板块及各个主题街区体验店的布局，业态分布合理。预期将其打造成高度专业化与高度综合化并存的复合型商业业态，以家庭式消费为导向，通过主力店与专卖店相结合的形式，设置大面积百货和超市大卖场、家居家电类、文化广场、餐饮、儿童及青年游乐设施，集吃喝玩乐于一体，以覆盖老中青幼四代不同层次不同类型的顾客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受的综合购物娱乐中心。

二、新项目体制确立

 （一）企业发展现状

     一个企业能不能长久发展壮大，有两个非常关键的因素，一个是制度，即企业能不能有一套按照市场规律办事的科学制度体系；第二个是人的因素，有没有一个对企业有归属感的、稳定的队伍。目前供销社运营模式被集体制经济掣肘，具体表现为：运行机制不灵活，创新能力不强，人力资源优化性不够，人员工作积极性不高。

 （二）未来发展方向

     通过周主任带领我们学习江浙一带的供销社改革成功经验，我们深刻地领悟到将来综合体能否成功关键在于我们的体制。为积极响应国家关于供销合作社综合改革的决定，充分激发和释放企业活力,提高市场竞争力和发展引领力，确保新项目健康运作，建议未来我们在新项目中建立多元化股权结构企业，形成供销社多家企业和经营者参股与引进外资相结合的独立法人经营机构。

三、成立项目专班

 （一）专班成员组成

  为稳步有序地推进项目工作，拟成立一个项目专班，由周主任牵头任组长，许仙任副组长，成员有：别书起、周茂华以及招商部全体成员，并遴选坚固可靠且有商业嗅觉的年轻人加入专班，独立运作。

 （二）专班成立作用

     成立专班，通过股权将员工利益与企业绑在一起的，解决人员积极性问题，解决留住人的问题，通过多方筹措资金来解决资金问题，解决专业团队问题。并另设总经理操盘，以新型管理理念、管理模式、管理方法对商业综合体进行管理。

四、工作推进步骤

 （一）迅速在长沙或者湖南请一个专业的公司对我们综合体项目进行可行性分析（偏重于项目论证），论证我们究竟需要多大的体量，完成项目前期的论证，论证综合体的定位，论证资金需求，建设周期，可以与上海设计公司接触，由周茂华同志负责推进。

（二）在项目论证的同时，由同志负责联系专业公司对项目的业态布局进行商业论证。包括：业态定位及主力店配比、竖向布局、平面布局、主力店布局、商铺划分、品牌划分与落位等。

    （三）在各项论证结束后，对项目投资进行概算，确定资金来源及筹措方式，预估项目建设周期，并进行盈利预测。

（四）完成用地规划和项目征用土地报批程序。

（五）力争在二季度锁定地块，完成项目建设与施工手续的审批。

    （六）根据各方面条件，择机推动项目开工。

第4篇：商业综合体行业现状范文

关键词：居民消费　扩大内需　现代城市汽车消费综合体

1　唐山市居民汽车消费现状分析

唐山是一个资源型重化工业城市，2012年唐山GDP达5442.4亿，居全国各大城市第19位，人均可支配收入21785元，城镇居民收入增长较快。近年来，唐山社会、经济以前所未有的速度飞速发展，机动车保有量增长速度之快、幅度之大出乎人们的预料，其中，私家车数量更是不断攀高。据最新统计数据，截至2011年12月31日，唐山机动车保有量达150.2万辆，机动车驾驶人总数达157.6万人，双双突破了150万大关。在150.2万辆机动车中，小型汽车保有量为81.4万辆，其中私家车保有量为78.1万辆，小型汽车中私家车比例已高达95.9％。而市区机动车保有量已达43.4万辆。近年来，唐山机动车保有量始终保持高增长态势，2000年时总量不过44万余辆，时至今日，在短短不足4年时间里便突破150万辆。与机动车保有量大幅度增长相同，机动车驾驶人总数也在2011年突破150万，截至2011年12月31日，总数已达157.6万人。在157.6万驾驶人中，持汽车驾驶证人数为143.5万人。汽车已成为唐山居民的重要生活消费品。截止2011年底，唐山市每百户居民家庭拥有汽车25.5辆，同比增长1.2倍。私家车的增加，使居民家庭用于交通和通信消费不断增长。城镇居民家庭人均交通和通信支出1943元，同比增长7.6％。其中，人均用于车辆用燃料及零配件支出为364元，增长1.7倍；车辆维修费56元，增长4.0倍。

在汽车消费市场蓬勃发展的同时，唐山在汽车消费市场环境和城市交通基础设施建设等方面还存在诸多问题。

1.1在市场环境方面，虽然，唐山盛世国际汽车园、庞大汽车园等一些汽车园的入驻和建设丰富了唐山的汽车消费市场，但围绕汽车消费的良好消费环境和消费体系尚未形成，银行的汽车消费信贷政策及服务等还需进一步完善，汽车保险服务水平和质量有待于提高、汽车消费的相关配套措施也需进一步加强。

1.2在城市交通基础设施方面，虽然市区北新道、建设路、卫国路、环城路等城市主干道已完成建设和改造，但全市路网没有形成完整系统，断头路多、交通不畅，部分道路宽度不够，机非混行、交通混乱、堵塞，城市停车场严重缺乏等问题依然严重。

2　促进唐山市居民汽车消费发展的建议

“现代城市汽车消费综合体”是以汽车消费为中心，覆盖多产业形态、具有高度复合功能的城市综合体，是城市综合体与汽车消费产业有机结合的理想产物，是工业园区发展的新模式，是促进城市功能进化与驱动经济发展新动力。“现代城市汽车消费综合体”以汽车消费特色产业为支撑，通过多重物业形态的有机组合，资源共享，实现产业资源优势的最大化。

当前，汽车消费已成为拉动内需新的极具活力的增长点，唐山市汽车消费市场的发展应立足于全市经济发展规划，以现有城市汽车消费市场布局为基础，打造“现代城市汽车消费综合体”，建设以汽车商贸产业为核心，以配套商业、服务业为辅，配以其他产业模式汽车消费发展新模式。具体措施如下：

2.1立足实际，切实做好汽车消费市场的发展规划，重视汽车消费市场的培育与建设。

第一，要以唐山市“十二五”规划纲要为指导，合理理顺“现代城市汽车消费综合体”建设与经济社会发展、城市总体规划之间关系，将市政交通建设、城市布局规划与汽车消费市场发展相结合。在建设“现代城市汽车消费综合体”建设中，要积极借鉴国内外先进的理念，突出现代城市汽车消费综合体的个性特征。要从提升现代城市汽车消费综合体发展水平和层次的视角出发，把现代城市汽车消费综合体发展与全市经济发展结合起来，构建形成城市综合体长效发展机制，形成强大的产业支撑和内生动力。现代城市汽车消费综合体的建设涉及多个部门、多个系统、多个业态、多个环节，开发建设、经营管理流程非常复杂，必须要明确开发主体，理顺管理体制，创新建设投资机制，可以按照一次规划、分期实施、稳步推进的原则，采取边投入、边建设、边经营的发展策略，尽可能降低建设主体的资金投入压力。

第二，加强汽车消费市场的配套建设，完善“现代城市汽车消费综合体”的服务化功能。汽车消费市场是一个配套服务完善的市场，必须集整车销售、配件供应、维修检测、旧车交易、评估置换、租赁拍卖、网络售购、技术咨询和展示博览等功能为一体。对“现代城市汽车消费综合体”的建设，市政府应组织力量协调车管、交通、工商、路政、保险、银行等相关配套服务单位入驻，确保综合体服务齐全，实行一条龙服务。同时，要建立汽车销售人才和维修、保养等售后专业人才的培养机制，加强汽车职业教育，积极鼓励本市的大中专院校设立汽车服务相关专业，确保汽车服务人才满足汽车消费的健康发展需要。

第三，加大政策扶植力度，强化服务，推动产业做大做强，努力营造汽车消费市场发展的有利环境。完善汽车消费的保障体系，在养车、规划、交通、市场、金融制度、政策等多方面进行综合考虑，出台配套措施，促进汽车消费的健康发展。充分利用报刊、电视、广播、互联网等媒体广告，创新招商宣传手段，加大市场营销力度，通过举办汽车会展，品牌推介会等，将消费政策、产品促销与汽车文化紧密结合，营造良好的消费环境。

第四，加大汽车专业市场建设力度，进一步加强行业管理。实施市场多元化战略，以中高档轿车和客车销售为主，汽车品牌要多样化，满足各种需求。要使各种交易主体和经营方式优势互补，资源共享，共同发展。要加强二手车市场建设，发展专业二手车经销企业，努力形成多层次多梯度发展的汽车消费体系，满足不同层次的购车需求，

2.2完善城市交通基础设施建设，改善交通状况，为汽车消费提供有力支撑

目前，唐山市的交通基础设施明显滞后，已不能适应汽车大量进入居民家庭生活的要求，良好的交通环境是促进汽车消费发展的重要保障

第一，加强城镇布局规划。城镇布局规划要体现适度超前的思想，充分考虑汽车消费的发展前景，提高城市发展的容量，扩展城市发展的空间，为汽车消费的普及提供外部条件。

第二，加快城市道路网络建设，完善市区东西走向、南北走向道路与环城路的连接，对原有狭窄的主干道进行拓宽，增大道路密度，缓解交通高峰时段道路交通拥堵、部分卡口路段多等行车难问题。

第5篇：商业综合体行业现状范文

国庆长假过后，内地土地成交市场出现局部波动。10月10日，国资委直属企业保利集团所属上市公司保利地产一日之内高价拿下长沙、上海两幅土地，其中上海徐汇区滨江地块以45亿元的价格成交，成为上海今年“地王”;保利和万科联合竞得的长沙滨江地块，总价也高达32亿元人民币。同期北京成交住宅地块达到了10宗，平均楼面价8181元每平方米，溢价率达到了33%。

面对土地市场在严格调控下逆势上涨的异动，国土资源部开始部署相关调查和监测工作。在国土资源部部长办公会上，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史特别强调，“部分大型房企逆市投资商业地产、养老地产、旅游地产等项目的情况，需要密切关注”。

近两年来，中国住宅市场陷入史无前例的调控，与民生无关的商业地产一度成为地产开发商的避风港湾。然而，当今年总体经济下行，而商业地产的供应集中放量时，即便是商业地产头号大佬王健林的日子也不那么好过了。公开数据显示，万达上半年收入562.1亿元，与去年同期618.2亿元相比下降9%。这是万达收入历史上第一次同比减少。其中，商业地产收入494.6亿元，同比减少14%。

万达惨淡的经营数据以及国土部门的关注，给内地脱轨的商业地产拉响了警报。

商业地产泡沫浮现

过去两年，因房地产市场调控而被迫从住宅领域“转型”的开发商，大举进入商业地产，致使各地商业地产的供应突然放量增长，泡沫隐现。

以成都为例，据不完全统计，2011年5月成都市立项和在建的城市综合体（商业体量超过5万平方米）已超过88个，总体量达千万平方米，而到2012年5月，这一数据有望达到150个。未来两年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市，对于成都这样一年仅有60万平方米左右消化量的区域中心城市来说，两年的供应将面临长达15年的静态消化量。

“2009年到2011年商业用地供应爆发式增长的高峰，未来2年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。”在成都天爱地产顾问机构总经理何欣看来，成都商业地产投资泡沫风险已经浮现。

商业地产供应迅速膨胀的还不止成都一地。同期，北京、天津、重庆、沈阳、西安、南京、昆明、长沙等城市商业地产的开发量和供应量均十分庞大。世邦魏理仕统计发现，2012年北京写字楼市场在二季度出现供应高峰，创纪录地达到250万平方米，2011年这一数据还不到100万平方米。

在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海;而在沈阳“金廊工程”商业区，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。

“成都的商业环境还算良好的，但很多新规划的大型商业综合体由于总体开发量巨大，前期招商已经很成问题。”在成都同恒地产总经理文化勇看来，像沈阳、昆明、重庆这样的城市，商业地产大规模入市诱发的泡沫甚至超过了成都。

“这轮商业地产供应的迅速膨胀主要是住宅调控，资金转投商业地产，加上受前期商业地产租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。”何欣表示，商业地产的库存消化周期将会创下新高。“按过去两年的平均消化量静态计算，很多二线城市的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。” 2012年10月13日，河南郑州二七区万达广场开业。

地方政府推波助澜

天量供应面前，为何地产商仍蜂拥而至投身商业地产呢？

“自2008年开始，特别是此轮房地产宏观调控以来，住宅用地屡屡流拍或底价成交，地方政府便逐步加大商业用地的整理和推介进度。”在文化勇看来，大量的城市综合体项目在二线城市如火如荼地建设，最主要的原因是地方政府希望商业地产成为拉动当地发展的引擎及做好产业转移的硬件基础。

随着住宅市场宏观调控的深入，二线城市尤其是省会城市的商业地产便成为很多地产商争抢的蛋糕，“而当地政府则‘顺应市场’，大手笔规划和推出商业用地，由此导致这些城市商业项目供应量激增。”世邦魏理仕表示。

相关数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。而在4月26日，成都还首次集中推出总面积26959亩的土地，其中“北改”和天府新区的商业项目备受关注。

“地方政府热衷于批综合体项目，有商场、酒店、写字楼，再配套部分住宅。这样的项目普遍位于市郊新城，以商业地产为主，拉动区域经济。”何欣表示，这在一定程度上将形成商业地产高空置率的形成。

在世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文看来，一线城市以外的省会城市在未来一两年之内都将面临一个短期的放量供应，市场竞争加剧，超出市场需求的局面。“这需要地方政府在发展中从土地的供应源头上进行控制，更科学地去研究判断未来对商业地产市场的新增需求量，这样可以有调节性地增加新供应。”

行业洗牌，开发商生死考验

巨量的供应压顶和投资泡沫的显现，考验的不仅仅是地方政府，更直接的便是投身其中的开发商。

万通地产2012年一季报显示，报告期内实现营业收入为1.23亿元，比2011年同期下降54.49%;营业利润为-1964万元，同比大降近183%;利润总额为1004万元，同比降约136%;实现净利润为-1860万元，同比降约273%;归属于上市公司股东的净利润为-2302.5万元，同比大降约3953%。

去年3月底，冯仑悄然辞去万通董事长，万通地产的商业化转型随后正式启动。万通地产新任董事长许立曾对外豪言，公司将在数年内实现商用物业收入占总收入15%、利润占总利润30%、投资型持有物业占总资产20%～30%的目标。然而尴尬的一季报不经意间透露了转型者所面临的窘境。万通地产2012年一季度净利润大幅下滑，或许还只是商业地产阵痛的开始。

第6篇：商业综合体行业现状范文

在十多年前开发第一代产品“单体店”时，万达就开始考虑商业生态与商铺增值之间的辩证关系了，它主动与世界500强企业签约，通过沃尔玛等主力店入驻，进而拉动小商铺的售价而获利。尽管彼时的万达并没有过多地考虑商铺后续的经营、管理，但它与世界500强企业签约的做法在当时却是一个创举。然而，始料未及的是，“订单模式”让万达很快回笼资金，却让店铺经营者陷入困境。由于主力店的示范效应超乎想像，最后导致商铺供不应求、售价节节高升。开发商、商铺投资者、商铺租赁者三者的利益是捆绑在一起的，万达的做法最终让租赁者承担了过高的租价而难以为继。

万达第二代产品“商业组合体”弥补了第一代产品在商业形态方面的缺憾。万达试图以6-8家主力店为小商铺营造出浓郁的商业氛围，进而扭转“商业生态链”失衡的局面。然而事与愿违，万达依然改变不了小商铺租赁者“惨淡经营”的现实。在某种程度上，商业是此消彼长的零和游戏，万达在商铺销售上获得的利润越高，小商铺经营者的生存空间就越小。忽视了这一商业本质，无论万达对项目形态做出何种改变，都不可避免地形成了与小商铺经营者争利的局面。

商业生态关系看似复杂，但其实很简单，那就是让所有的利益相关者都能赚到钱。经过精心设计后，万达第三代产品“城市综合体”应运而生。万达通过出售“城市综合体”里的住宅、写字楼快速回笼资金，商铺、酒店只租不卖，用来抵押以获得银行贷款，这些钱除了开发新项目外，还有一个重要的用途：“养铺。”万达不必靠卖商铺赚钱，而商铺租赁者也不必为早期的高租金而担心。不过，由于万达广场的扩张速度过快，这样一来，商业生态就进入一种良性的循环状态。许多合作伙伴很难跟得上万达的发展步伐，万达只好涉足酒店、影院、百货公司、KTV连锁店的开发与运营。

继“城市综合体”之后，万达开发出第四代产品“万达城”。“万达城”是一个旅游城市的概念，不仅包含“城市综合体”的业态，还包括主题公园、步行街、旅游经典、演艺舞台等功能。这让商业生态圈的内涵进一步扩大，延伸至文化、旅游、观光层面，万达的身份不再是单纯的商业地产开发商，而是一个类似于城市经营者的角色，人与环境、人与城市、人与商业之间的关系变得越来越重要。

万达的成长史其实是一部商业生态关系进化史，它的经验与教训、成功与失败都离不开这个主题。从万达的四次产品进化中，可以看到万达构建和谐商业生态关系的基本逻辑。

出师不利的万达1.0

2000年5月17日，万达召开了被其称之为“”的董事会会议。在这次会议上，王健林决定大力发展商业地产，他的理由是：卖住宅收钱，是一锤子买卖，而商铺既可租，又可卖，还可以自营，能长期获利。如何迈开第一步？由于没有经验和成功的案例，王健林只能摸着石头过河。

2001年开发的长春购物广场是万达涉足商业地产的第一个项目，该项目是一个四层单体建筑，总建筑面积6万平方米。它是万达第一代产品的典型代表，万达早期开发的6个项目，全部以此为模型依葫芦画瓢而建：“建一个大房子，第一层开精品店，第二层开超市，第三层开家居卖场，第四层开影院，一个单体店四五万平方米。其中，一层商铺拿来卖，其余商铺拿来租。”

为了降低风险，王健林想到了“订单模式”，也就是说预先得到世界500强企业的订单，签署租赁协议之后才进行实质开发。他向沃尔玛抛出了橄榄枝，但一年后换来的只是一句“我们对你的项目感兴趣”和极其苛刻的合作条件：除了项目建设要按照沃尔玛的要求严格施工外，万达还必须将租金降至每平方米20元/月的极限水平，并承诺免除6个月的租金。为此，王健林与沃尔玛展开了长达半年的谈判。“长春项目仅仅是一个单店，后来的综合购物中心差不多6-8个主力店，照这样谈合同，可能一个项目一年时间就过去了，这就会制约我们快速发展。”虽然王健林心怀不满，但由于万达在商业地产方面的经验和对商家的号召力几乎是零，再三权衡之下，王健林最终满足了沃尔玛的要求。王健林之所以自降身段与沃尔玛联姻，在于他希望通过沃尔玛来提升项目的知名度、抬高商铺价格、快速回笼资金，转移经营风险。

沃尔玛的示范性效应超乎想像。由于沃尔玛入驻其中，长春购物广场的一层店铺卖价节节高升，临街外铺的价格最高达到每平方米6.68万元，刷新了长春的商铺价格记录。2002年，仅靠卖铺，万达在长春项目上就获得了3亿元收入。这无疑是一场漂亮的战役，然而没过多久，购买商铺的投资者一纸状书将万达告上法庭。

当初万达宣传商铺每平方米的月租可达到500元，如果按年回报率12%计算，8年即可收回投资，但由于业态不成熟，许多小商家承担不了高租金而纷纷歇业。这与楼上沃尔玛的热闹喧嚣形成了强烈对比。由于小商家与沃尔玛的租金相比高出二十多倍，受到刺激的一楼商铺投资者怒而“围城”，阻止顾客上沃尔玛。

从国际上来看，大多数成功的MALL商业城都是以较低的租金、较长的租期吸引大型主力店，而以高租金和短租期对待小商家。看来，万达似乎也遵循了这一惯例，但它忽视了另一条“只租不卖”的铁规则。将黄金铺面出售虽然能快速回笼资金，但这意味着未来面临着商家难以统一管理的难题。各自为政的商铺业主无法在店铺功能、商家选择上进行科学规划、严格把关，最终只会让项目陷入到“一卖就死，一租就乱”的死循环里。类似的失败例子还有很多，中旅商业城就是一例：当初零卖商铺导致统一经营困难，为了重启项目，它不得不与业主进行艰难的谈判。天河城是少有的一个成功例子，天河城在当初的租、售选择中选择了前者，顶住巨大的资金压力、熬过艰难期后，一举成为广州乃至华南的商业地标。

租还是卖的一念之差直接决定了一个商业项目的生死。世界商业地产之父、美国KAMICO购物中心创始人库珀曾指出，对于一个商业地产商而言，如果把物业出售给分散的所有者，会使结果难以控制，开发商要投入很大的精力管理，否则就会影响商业物业的投资价值。万达正是出于急于收回投资而忽略了经营管理的重要性，导致悲剧发生。商铺投资者失去了万达在营销、经营方面的支持，根本就没有将万达购物广场经营好的可能性。

产权分散销售与统一规划经营从来都是一对矛盾体，对于大型购物广场尤其是占地数万平方米的商业MALL来说，统一经营比商铺销售更重要。从销售回款上看，万达从长春项目上获利颇丰，在从经营上，万达长春购物广场却是一个经营彻底失败的项目。高价卖铺行为不仅损害了投资者的利益，而且使万达的声誉受损。

惨败的万达2.0

在业界，人们把万达长春购物广场为代表的单体商业楼称之为万达1.0，以沈阳项目为代表的裙楼店铺集群则被称之为万达2.0。“一个项目有四五个独立的楼，分别作为商业、百货、超市和电影院，通过一条室外步行街连起来做一个广场”，这个广场在万达内部叫做“商业组合店”。无论是业态还是功能上，“商业组合店”比第一代产品丰富了许多。

沈阳万达商业广场就是典型的万达2.0产品。这个项目分为两期，一期是18万平方米的MALL商业城，二期是总面积5万平方米的两栋商业大楼，是当时国内规模最大的商业广场。尚在开发期，它就吸引了沃尔玛、大洋百货、欧倍德、灿坤数码广场、华纳国际影城、大食代美食广场等大商家的目光。在万达“以租金养商户”、“一铺富三代”、“零风险”、“每个商铺每平方米至少可以出租500元”等颇具诱惑力的宣传攻势下，购铺者纷至沓来，354个商铺不到一年时间基本卖完，回收资金近6.5亿元。

2003年12月23日，沈阳万达购物广场在和平区太原街开业。由于规划方面的严重失误，商铺不仅没有空调设施和封闭型大棚，而且没有厕所，更令业主气愤的是，每平方米10元的高额物业管理费换来的却是卫生没人打扫、水管经常爆裂、地下停车厂封闭、门窗闭合不严的乱象。当初万达宣传的七大主力店并没有如期入驻，开业当天只来了沃尔玛和百盛，大面积的空铺使得整个商业广场冷冷清清。寒冷的天气，再加上种种乱象，沈阳万达购物广场开业6天就被迫暂时停业，商铺业主纷纷要求退铺。原本这个购物广场是政府的形象工程，最后却成为沈阳黄金地带最扎眼、最突兀的街头一景。

退铺纠纷从2004年一直延续到2007年，期间打了200多起官司，其中王健林参与谈判的就有80多起。万达耗在了漫长而又艰难的谈判中，在政府部门的干预下，万达不仅原价回购了业主的商铺，而且不得不将一期购物广场推倒重建。在这场长达数年的纠纷中，万达多花了近9亿元。

有业内人士认为，商业摩尔规划应该遵循最佳商业布局原则，即大商家的人流要经过中小业主商铺，通过中小业主商铺的人流也要能方便进出大主力店，两者是相辅相成的关系。然而现实是，沈阳万达购物广场被分割成几个独立的部分，一楼多数商铺根本不能分享到知名商家带来的人气。“万达规划项目设计与审查机制缺乏，没有真正的商业专家为规划设计把关，没有消费者对规划设计提出意见。”沈阳五洲商业公司副总经理黄志杰如此分析。

沈阳项目的惨痛教训给了王健林当头一棒，而在万达内部，反对做商业地产的声音也越来越多。重挫之下，王健林开始反思前两代产品的缺陷，亲自设计了第三代产品的雏形，更重要的是，在2005年底的高管闭门会议上，他确定了“商铺只租不卖”的原则。他还给自己设定了一个期限：如果5年还做不好商业地产，那么掉头去做住宅。此时的王健林有点破釜沉舟的意味。

万达3.0的蝴蝶效应

在过去的几年里，只要万达购物广场入驻的地方，周边的住宅楼、写字楼、酒店都实现了增值。与其如此，为何不自己开发住宅楼、写字楼获得溢价呢？想通之后的王健林豁然开朗。2006年，他亲手用铅笔勾勒出第三代产品“城市综合体”的雏形。

王健林笔下的“城市综合体”，是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起的综合性建筑，组合了写字楼、住宅、酒店、购物广场等多种业态，而商业中心则增加了文化、娱乐、健身、餐饮等内容。经过再三思量、反复论证之后，王健林决定新一代产品中的商铺、酒店“只租不卖”，而住宅、写字楼则“只卖不租”。这样一来，既避免了类似长春、沈阳项目的悲剧，又快速回笼了资金。王健林还确定了城市综合体的黄金分配比例：商业占40%，写字楼占20%，酒店占5%，住宅占35%。其中，住宅、写字楼的销售收入占到整体项目投资的1/3左右，剩下的商铺、酒店则可以通过抵押获得10-15年期的银行贷款。这个全新的“以售养租”、“住宅、写字楼销售补贴商铺经营”的模式让万达一下子找到了感觉。

宁波鄞州万达广场是万达第三代产品的得意之作，该项目总建筑面积超过60万平方米，体量是沈阳项目的2.6倍，是长春项目的10倍，除了建有一个占地面积27万平方米的商业中心外，还包括一个五星级酒店、一栋高160米的写字楼。该项目的中心是一个室内步行街，作为人流量最大的商业室内空间，室内步行街将多种业态组合为一个整体，形成了一个畅达的商业闭环。2006年12月22日开业当天，近20万的人流涌入其中。这与当初长春、沈阳项目惨淡的开业状况，形成了极其鲜明的对比。

“如果说第二代的管理模式是出于对产业链的把握，万达的第三代管理模式则完全是出自于对商业规模更深的认识。”王健林如此评价说，“万达的成功主要是商业模式的成功，也是投资模式的成功。”从第一代单店和第二代复合店卖铺，到现在只卖商业之外的产品如写字楼、公寓，万达实现了产品链的最优组合和资金链的良性循环，构筑了预期的升值空间。

“城市综合体把万达20年来在住宅、商业、酒店、写字楼、城市公共空间建设中的所有心得全部汇集在了一个产品类型上，实现了远大于简单相加而成的聚合力。”万达副总裁丁遥曾在万达内部出版的刊物中撰文分析，“长期投资与快速回笼、居住与商业、过客与常居、资源集约和效率高超，这么多矛盾却在城市综合体上得到了对立统一。”

万达4.0的造城运动

虽然万达的“城市综合体”在全国范围内大获成功，但并不甘于现状的王健林已着手研究万达第四代产品。在媒体面前，王健林曾经摆过迷魂阵，暗示或许会将“专营店”当作第四代产品。如果真将此视为万达4.0产品，未免小瞧了王健林的野心。当武汉的“楚河汉街”惊世而出，万达4.0才露出真容。原来，王健林心目中的万达4.0不是一座楼，也不是一个组合体，而是一座城市。万达广场正在升级为“万达城”。

自面世之日起，万达的第三代产品就出尽风头，成为当之无愧的业界标杆。然而，由于第三代产品的主力店面积占比过高，非零售类业态占比不足以至于租金坪效较低，再加上多年来万达的“城市综合体”模式被国内的商业地产企业研究了个底朝天，而过去在万达打过硬仗的干部，成为同行竞相挖角的对象，殷嵘、朱逸、潘韬、张云计、张华容、王锐、王佥、孙环宇、赵立东、王强等一批南征北战为万达立下汗马功劳的老臣纷纷离职。这些万达老臣不断将“城市综合体”思维和经验带到新的企业，以至于出现了“城市综合体”扎堆竞争的局面。面对众多城市综合体一哄而上，向来敢为天下先的王健林岂能容忍被竞争者恣意模仿、任意超越？为了拉开与竞争对手的差距，万达需要加快产品升级的步伐。

经过数年的精心准备，2011年9月30日开业的武汉“楚河汉街”揭开了万达4.0的面纱。这个总建筑面积为340万平方米，总投资高达500亿元的项目，是万达倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商务、商业、居住功能的世界级文化旅游项目，该项目建成之后被视为武汉的中央文化区。从一开始，万达就对这个项目有着明确的定位：“中国第一，世界一流，业界朝拜之地。”

“楚河汉街”为4.0产品“万达城”描绘了一个新的模型：21万平方米的休闲步行街+19万平方米的万达购物广场+45万平方米的写字楼群+155 万平方米豪宅群+15万平方米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+22万平方米酒店集群(2家六星级酒店、1座五星级酒店和2座三星级酒店)+5个名人广场+1条6米宽的人工河+2座桥。这个现代版的“清明上河图”早已超越了综合体的范畴，更像是一个旅游城市，承载了更多的文化、旅游、娱乐功能。

如果说“城市综合体”尚可以被对手模仿、复制，那么承载了深厚文化底蕴的“万达城”是其他开发商无法触摸的高度。在某种程度上，万达4.0有着迪士尼乐园的影子—在全球各地，迪士尼建造了一座座“欢乐之城”，其开发面积通常在1平方公里以上。与迪士尼的“玩乐城”不同的是，“万达城”以购物、旅游、观光为主题，深植于当地城市的文化。因此，每一座“万达城”都有着独特的文化DNA，与当地的城市融为一体，具有不可复制性。

王健林是一个野心勃勃的人，他曾霸气十足地说：“我们只和有追求的官员合作。”这背后的潜台词是，万达每进入一个城市，都会给当地官员带来政绩。事实上也是如此，仅“楚河汉街”一个项目，万达就给武汉带来了至少3万个就业机会，每年带来数百亿元收入，如果加上投资70亿元、高达200米的武汉第一高楼“万达中心”，万达对武汉的贡献不言自明。也正因为如此，王健林对“楚河汉街”项目极其重视，每隔一段时间都会飞往武汉亲自过问项目的进展情况，他希望将“楚河汉街”打造成武汉的一张新名片。

虽然“楚河汉街”有着浓郁的楚文化特征，但这并代表万达4.0不会出现在其他城市。也许，在王健林心目中早已定好了下一站的目标。

独特的竞争力

在万达的扩张史中，万达商业规划研究院起到了举足轻重的作用。这个成立于2007年、中国唯一专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构被视为万达最具竞争力的部门。在每个项目设计之初，万达商业规划研究院就已将各种细节都考虑在内，像餐饮的隔油池、游泳馆的降板、超市的荷载等诸多细节在规划设计阶段就已经确认，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费。

在业界，万达的室内步行街被称之最奢侈的步行街，因为大多数购物广场动辄建五六层，而万达只有三层。“万达的设计理念是在任何位置都能够同时看到店招，只有三层的尺度才能够实现。万达购物中心为什么人多，人们为什么愿意交流？就是这个尺度设计导致的。”万达商业规划研究院副院长黄大卫说。如今，室内步行街已成为万达投资回报率最高的项目之一。在某些万达广场，室内步行街以不到1/8的面积贡献了近1/3的租金。

万达之所以成功，与其精心打造的商业生态链是分不开的。对于合作伙伴，万达有一套独特的标准。万达将合作伙伴分为三个类别：主力店、次主力店和中小型合作伙伴。对主力店，万达确定了一个“7+1”结构，除超市外，7家主力店需承诺解决至少一半以上的租赁面积，它们还保证无条件在万达新开的项目中开店，这些主力店包括万达旗下的万千百货、万达院线、大歌星KTV等。万达的次主力店大都是国际顶级品牌，如肯德基、屈臣氏、星巴克、必胜客等。对于次主力店，万达收取的租金每年环比递增3%，租期通常为5年。中小型合作伙伴则要通过招商部门考察签约，不在万达品牌库的，还需要总裁特批。严格的商家筛选流程，使万达从一开始就建立了良好的商业生态，赢得了顶级品牌青睐。2011年万达组织“万商会”，1500多家世界顶级品牌与会，风头一时无两。在王健林眼中，这些都是万达模式无法复制的精髓。“我经常讲，除非你挖走整个链条，否则，能拿到U盘拷走的，还算什么核心竞争优势呢？”王健林说。

万达商业管理公司是另一张王牌，它曾创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业记录。租金收缴率是衡量商业地产经营状况的一个通行标准。租金收缴率不高，意味着商铺的经营状况出了问题、退租频繁，反之则说明经营状况良好。虽然万达的超高租金收缴率记录得益于主力店的贡献—它们占据了近70%的租赁面积，但不得不承认的是，这与万达体制的转变是分不开的。在2005年以前，万达考核营销团队的一个重要指标是开盘当天是否取得火爆业绩，2005年以后万达取消了这一考核标准。

更关键的转变是将租金收缴率列为重要考核指标，这反应了万达经营思路从追求短期回报到注重长期经营的彻底改变。经过多年的养铺之后，小商铺的租金以每年30%以上的速度增长。基于大好的形势，万达计划将小店铺的比例从30%调高至35%。毕竟，小商铺才是其长期获利的关键所在。

万达十分看重执行力。过去，由于各入驻商家装修时间不统一，项目很少满铺开业，但经过整改之后，万达商业管理公司会根据战略合作伙伴的业态、装修时间的不同，与建设部门一起排出详细的完工进度表，对接每一个商户的入场时间，以此保证同期满铺开张。

除此之外，为了提高现有商业项目的投资回报率、培育新的利润增长点，万达不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，在院线、酒店、百货、KTV连锁等产业上积极布局。曾有不少人质疑万达将业务延伸到院线、酒店、百货，多元化的步子迈得太大，很容易造成消化不良。但事实上，无论是院线、酒店还是百货，都是万达商业地产中必需的组成部分。“就像是榕树，它的根须落在地上，会长出一颗新的榕树来，但是新长出来的榕树和从前的榕树是血脉相通的，更重要的是，所有的榕树都长在同一个生态环境里，这才是商业地产。”王健林说。

为了更好地开发第四代产品，万达斥巨资成立了万海文化旅游公司。它计划投资1000亿元，在东北长白山建亚洲最大的滑雪场，在云南西双版纳建媲美迪士尼的大型主题公园，在大连金石建世界最大的影视文化产业园，同时建50家高端旅游度假酒店和多台国际顶级水平的大型舞台秀。“未来，这些度假旅游区将成为万达新的支柱产业。”除此之外，万达还成立了文化产业集团，业务涵盖电影制作放映、舞台演艺、电影科技娱乐、连锁文化娱乐、报刊传媒和中国字画收藏。它计划在2012年实现200亿元的销售收入。

第7篇：商业综合体行业现状范文

关键词：地产信托 融资性质 选择

一、国内商业地产项目发展现状

目前国内房地产住宅市场整体呈现出市场销量和房价双双下滑的趋势，房地产市场整体进入调整期。与此相对应的，全国各地房地产商业项目进入一个快速发展期，各大城市各类型商业地产项目不断问世。尤其是在各城市规划的新的城市副中心、新兴商圈、区域合并的区域内，商业项目的投资建设力度极大。

根据房地产经济学的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》，各城市商业地产项目的投资建设呈现快速扩张的趋势，35个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、大连、厦门、西安、宁波、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、合肥、郑州、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、南宁、贵阳、乌鲁木齐、长沙、太远、西宁、银川、南宁、昆明、兰州）中19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在4平方米以上，成为35大中城市人均商业面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大，商业地产市场需求也相当强劲，至今为止，总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。但是，一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远。

整体来看，我国各大城市商业地产项目都呈现较为饱和的态势，但由于商业地产项目的人口聚集、税收优势等因素，商业地产项目通常都能受到当地政府的支持，在当前住宅市场呈现调整的大形势之下众多开发商也将商业地产项目作为战略转型的一个选择。

二、商业地产项目的选择及操作注意事项

与住宅市场相比，国内商业的预售条件通常都是主体施工完毕，因此商业地产项目预售要求高，预售前需要的资金量较大；同时商业项目需要的培育期长，物业刚性需求低；上述因素使得商业地产项目存在周期长、回款相对较慢、专业性要求更强的特点。

根据商业地产项目本身的特点，在选择商业地产项目时，应从以下几个方面进行考虑：

1、项目的选择

（1）项目性质

目前商业地产项目大体可分为城市综合体、写字楼、酒店、专业市场四个大类：城市综合体项目通常为商铺、写字楼物业的混合体，商铺可销售和出租，并且通常伴有百货商家的入住、整层写字楼出租或出售等，其回款速度相对较快；写字楼项目由于其主体物业是写字楼，回款速度相对较慢；酒店若采用自有经营的方式，则其回款速度更慢；专业市场如家具建材市场、物流园等，其存在较长的培育期，且通常当地政府对项目的销售和自持比例有要求，项目回款速度一般最慢。

项目介入前，应充分考虑项目的物业形态构成，并应考虑其各个物业形态推出的计划和安排。

（2）项目区位

城市人口数量以及产业经济基础是商业地产项目前景的重要影响因素，根据同策咨询研究部的调查结果，北上广深等一线城市、杭州、福州、南宁、武汉、宁波、西安等二线城市的城市人口数量较大，产业经济基础较强，商业地产供给较为平衡，可优先进入；天津、重庆、成都等城市尽管城市人口较多，产业经济强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，但商业地产供给过度，短期市场压力较大应审慎进入；南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑州、南昌、太原、兰州、乌鲁木齐等城市城市人口相对较少，经济基础较为薄弱，商业地产供需较为平衡的城市，应选择性进入；合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、哈尔滨、昆明、贵阳、呼和浩特、西宁、银川等城市城市人口相对较少，经济基础也较为薄弱，商业地产供给过度的城市应该重点规避进入。

具体到每一个项目时，应重点考虑该项目的交通便捷性、可覆盖人口和区位范围、该区域内同类商业项目的饱和度等进行综合判断。

（3）项目运营计划

首先应考虑项目物业的销售和自持比例，尤其应关注该比例是开发商的自有计划还是当地政府的强制性要求，如双流县政府对区域内的商业地产项目通常要求开发商必须自持60%。

其次应考虑项目的定位、拟引入的商家等，还应考虑是由开发商自营或引入专业品牌和团队进行托管式经营。

2、交易对手的选择

商业地产项目的运营对运营商有较高的要求，在交易对手的选择上应充分考虑交易对手同类项目的历史开发和运营经验、是否有专业的运营和策划团队等因素。

3、介入时点

商业地产项目的回款期较长，因此我部认为不能在项目初始阶段（如拿地）介入，介入时点应在主体施工进行到一半左右。此时点介入可有效防范项目完工和预售风险，但此时点介入时需重点关注项目的和交易对手的或有负债。

4、现金流的控制

商业地产的现金流主要包括销售部分的回款以及自持物业出租收益两个部分，应对项目的现金流做详细的测算，并且由于商业地产项目按揭首付比例是6成，因此应对该项目区域同类型物业的销售情况做详细的尽调，以此审慎评估销售部分的回款速度。

项目介入后，需对销售回款和出租收益做严格的监管。

三、结论

综上情况分析，对商业地产项目的选择和操作有如下建议：

1、重点考虑商业项目的区域位置，县级及以下、目前商业地产供应量已严重饱和的一二线城市的商业项目不建议操作，三四线城市项目慎入；商业项目区域位置的判断和分析建议在整个城市商业饱和度判断的基础上重点考虑其可辐射范围内同类商业项目的分布。

2、交易对手需具有同类项目开发经验，不建议与初次操作商业项目或商业项目开发运营项目低于3个的开发商合作。

3、介入时点不能太靠前，需在项目主体施工进行到至少30%以后介入。

4、需充分考虑可销售物业的销售回款、项目可形成的资产价值，竣工后获取经营性物业贷的可能性等。

第8篇：商业综合体行业现状范文

【关键词】老龄化社会；养老房产；商业养老地产开发模式

相关数据显示，到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。且80岁及以上的人口占老年人总人口的比重将达到25%-30%之间。庞大的养老市场，成为吸引养老运营机构加入的重要原因。作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。8月16日，国务院总理在国务院常务会议上也再提养老产业，会议上提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

老龄人口的快速增长与养老服务设施发展缓慢的矛盾，困扰着未富先老的中国。目前，中国养老市场现状可用8个字概况，“未老先衰，未富先老”。即老人的财富积累总体平均水平较低，且多数老人存在健康问题。“未老先衰”则意味着老年人存在对自身健康的维持、康复和治疗的刚性需求，这就表示养老房产需要提供相关医疗服务；而“未富先老”就意味着老年人的支付力有限，是一种理性消费和精打细算的方式，据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

一、商业养老房产发展的现状

老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。中国进入老龄化社会，未来需要针对老人改变的住宅设计就有8000万套，而老人院的床位数也预计需求4000万个，中国养老产业市场前景广阔，开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注。据统计，探索5年间，至今全国已有80多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。这是为什么？是模式问题还是开发商认为市场没有成熟？目前国内养老地产的商业开发模式仍处于探索阶段。

1、大型房企养老地产的开发定位不清，没有固定可持续发展经营模式和盈利模式。从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。国内养老地产大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业。养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容，如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。但目前这些方面的法规还不完善。

2、政府与房企职责不清，易滋生腐败。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式，因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没有说清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国的地产还是集中在商业兑现房子为主。目前以养老养生为主的地产，在照护方面没有任何的承诺与标准。

二、对商业性养老地产发展的几点建议

1、开展盈利和经营模式的创新。国内的养老地产理念还比较陈旧，应该引进欧美先进服务理念，推行积极养老的观念并发展相应产品。养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。开发商要打造“亲情化社区”、“强养生弱养老”、“医养综合体”三种模式的养老产业，强调养老产业中服务的重要性。三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”，如万科与亲和源合作开发的北京万科万科幸福汇等养老地产项目；二是险资与开发商的合作，主要“拼规模”，如万科与长春市政府签署了健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。三是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”，如中信集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司。

2、养老房产需要第三方服务机制。养老产业是一个进入就不能退出的行业，养老地产最需要的是第三方服务这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。养老不是卖房产，而是卖服务，而国内目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，比如培养人才以及挑选合适的项目“种子”作为试点，因此需要第三方服务机制。

三、构建商业养老房产发展模式

1、隔代亲情社区开发模式。第一种模式即为――隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老龄化混合社区。此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。销售物业+持有经营+服务输出将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。

2、“养生目的地”开发模式。伴随着人们物质生活水平的提高，现代人对于健康质量及健康水平的关注愈来愈多，以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野第三类是“养生目的地”开发模式，这是一种集旅游、养生、度假、养老为一体的强养生弱养老开发模式。这类地产由于距离城区较远，所以需要一些非常具有核心力的设施，否则难以成为“目的地”。核心设施、物业销售与会员销售相结合将成为该模式的盈利方式。据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，该主题开发模式针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。“比如现在40多岁的群体，他们会有这样的意识，自己现在买这个物业，可以给父母住，5―10年之后，自己也可以入住，这也可以说是一种投资。养生与养老地产内涵并不相同，除了在环境、生活设施、医疗设施、客户资源方面的共同交集，养老的开发内容还包含护理服务与老年设施，而养生地产则涉及商务、度假、休闲设施等开发内容。该模式的盈利方式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。打造养生目的地几个关键驱动力，包括养生的餐饮、温泉水疗、病患诊疗中医诊断专业机构、精神目的地或者培训、适老化运动设施的集中地以及主题式的特色养生居住。

3、会员制医养综合体模式。与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式――会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备养老与医疗两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。全持有的养老物业，即会员制医养综合体，会员制和押金制是国内可行的盈利模式，押金制仅是销售物业使用权；会员制销售的是服务内容。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。

【参考文献】

[1]潘彤.市场营销对商业养老房产项目开发的几点建议[J].市场营销，2012（6）.

[2]郑功成.社会保障概论[M].复旦大学出版社，2011.

[3]郑岩.国外养老产业的一些做法值得借鉴[J].政策望，2011（7）.

第9篇：商业综合体行业现状范文

1北京市流通业发展的现状

1.1流通规模不断扩大，流通业地位不断提升

2006年以来，北京市流通规模不断扩大，集中反映在社会消费品零售额从2006年的3295.3亿元增加到2010年的6229.3亿元，几乎翻了一番。流通业对经济增长的贡献度也在不断提高。流通业在2010年实现产值2918.69亿元，占全市总产值的比重为20.68%，产值拉动力达到了1.52。表1从产值角度反映了北京市流通业发展现状的概况。

1.2市场主体中私营及个人经济发展迅猛

2006年以来，北京市流通市场形成了国有、集体、合营、外资和私营个体等不同类型的主体。非公有制主体发展迅猛，有力地推动了北京市流通产业的发展。表2反映了社会消费品零售额中各种不同所有制主体所占有的市场份额。

从表2中我们可以看出国有经济以及集体经济的比重在不断地下降，而个体经济及外资等所占的比重不断提高并占有绝对的优势。这说明北京市流通业已经逐步完成了市场化改革，市场的竞争机制初步建立和形成。

1.3流通业企业数量众多

2010年北京市法人数为384973名，这其中属于流通产业的批发、零售、住宿、餐饮以及运输服务业法人数总计为13716名，占比例为34.21%。其中批发业占比最高，批发业法人数占全市总法人数的15.38%，最少的为运输服务业，其这一比例仅为0.56%。表3是2008年到2010年流通业及其各行业占全市法人数的比重。

表3北京市流通业及其各行业法人数占比（2008—2010年）（单位：%）行业2008年占比2009年占比2010年占比批发业13.8414.5715.38零售业13.3615.4314.92餐饮业2.472.432.32住宿业1.031.071.03交通运输业0.540.570.56流通产业31.2234.0634.21全市100100100

从表3中我们还可以看出批发业在2010年得到了较为迅速的发展，流通产业企业占比保持了较为平稳的水平。相比较金融危机爆发的2008年，除餐饮业有少量萎缩以外，其他行业的企业数量占比都有所提高，其中以批发业和零售业最为明显。

1.4批发零售业固定投资增长最为迅猛，餐饮住宿业有所萎缩自2008年批发零售固定投资增长率达到-37.5%的水平，这两年投资增长较为迅猛，而相应的餐饮住宿业固定投资增速开始下降。2010年为-10.5%。表4反映了2008年到2010年三年流通产业分行业固定投资增长比例。

表4北京市流通产业分行业固定投资增速（单位：%）年份批发零售业住宿餐饮业运输服务业2008-37.523.011.5200915.1-26.814.6201052.3-10.50.8

1.5流通领域相关的法律法规不断完善

北京市为促进流通业的发展，近年来出台了一系列的法规，如《北京市商业流通发展资金使用管理办法》以及《北京市商业流通发展项目银行贷款财政贴息资金管理办法》等。为规范流通业发展，提高流通企业服务水平与质量出台了一系列行业标准与规范如：《北京市流通业发展分类指导目录》、《商业、服务业服务质量》、《北京市商业零售企业促销行为规范（试行）》等。

2北京市流通业发展的问题

虽然近年来北京市流通业有了进一步的发展，企业质量也有所提升，但是还是存在以下几个方面的问题。

2.1流通企业单体规模较小，相互间的恶性竞争严重

2010年流通业产值较2009年增加了20%，然而企业数量增加了34.21%。因此，平均每个企业的产出下降了，说明单个流通企业创造的新增价值有所削弱。这主要是因为大量的小规模的并提供近乎同质服务的流通企业大量的出现，这严重影响了流通企业整体的良性发展，降低了流通企业的规模效应，削弱了北京市整体的流通竞争力。

2.2流通业空间布局有待完善

生活在北京的人都会有一个共同的感觉，那就是生活在郊区十分不方便。这是因为关乎民生的流通业在空间布局上较为集中在中心城区，郊区的商业无论从层次上还是服务质量上都无法满足地区居民的消费需求，尤其是在南城地区，商业发展相当滞后。

2.3流通业发展现代化水平较低

北京市目前传统批发业还处于变革时期，现代批发业还需进一步发展完善；综合性批发市场过剩，专业性批发市场不足。除了少数大型的综合批发市场，多数批发市场在配套设施、技术支持、市场管理服务等方面仍有不少欠缺。此外，相关的物流服务业也存在资源分散、物流成本高、结构不合理甚至管理不规范等诸多问题。

2.4社区商业较为分散，商业业态结构不合理

北京市现有社区商业多以楼盘底商或者是临街店铺为主，很少有较为集中的大商业综合体。这不仅降低了社区商业的吸引力，还给居民带来了环境污染，噪声等降低区域吸引力的后果。商业业态也较集中于餐饮和零售，而其他生活性的服务却极度缺失，造成社区内服务层次的缺失，无法满足社区内消费者的综合需求，降低了社区居民的消费意愿。

2.5社区商业运营模式落后

商业地产商为谋求短期的利益而将社区内商业地产分割为小块进行出售，由于商铺面积被分割的很小，大商业难以进入。不利于社区商业整体水平的提高。产权式商铺的开发终将导致社区商业功能、业态上的混乱，带来的是恶性竞争与商业运营的低业绩。

2.6批发零售业利润率低，税负阻碍其发展

从表5中可以看出批发业总体平均税后利润率仅为4.03%，零售业则更低仅为2.40%。尚不及一年定期存款的利率。这将严重降低批发零售业对资金的吸引力。从税负上来看，零售业的所得税率达到了31.30%的高值，这是在零售业投入产出比高于批发业的情况下导致其低利润率的重要原因。因此，税收政策的“一刀切”原则损害了零售业整体的发展。

2.7法律法规尚需进一步完善

虽然，近年来为促进流通业的发展，政府出台了一系列的法律、行为准则和标准，但流通业法律体系尚未完全建立完全，应当从流通业全产业链着手制定相互关联、互为补充的法律条款以形成完整的流通业法律体系。

3北京市流通业发展的建议

流通业发展的目的在于促进经济的可持续与健康发展，在于提高城市在区域经济中的作用，在于更好地服务于城乡统筹的战略。

3.1调整中心城区与周边功能新区的商业格局

目前，北京市中心城区的商业已经呈现过度开发的态势，而周边功能新区的商业发展却严重不足， 这进一步导致了城市整体流通业的低效率运营，也导致北京市人口分布的极度不均衡，阻碍功能新区有效地发挥自身的作用。因此，要重新调整中心城区和周边功能新区的商业格局。中心城区应当发展高附加值的商业，建立综合性的集休闲、娱乐、购物、商务于一体的大型综合体，最大程度地使土地的利用最优化。周边功能新区的商业发展应当有助于该区域功能的发挥。北京市的人口规模和密度已经达到了非常高的水平，需要在周边的功能新区建立新的副中心地带以承接从中心城区转移的产业，新区的商业要与之相适应。

3.2促进产业与流通业的协同发展

北京市现有流通业的主要业态依旧以服务居民生活的零售业和批发业为主，而服务于旅游和产业的现代服务业则相对较少，这不利于城市的持续发展，也阻碍了北京市在区域内发挥其中心城市的作用。因此，应当规划服务于北京及周边地区产业的现代服务业集聚区，增强北京优势资源的利用效率，促进产业与流通业的协同发展。

3.3不同层次的流通业应当共同发展

如果将流通业按照其辐射范围的不同分为：区域性流通业、城市流通业、社区流通业。不同层次的流通业应当共同发展。不同层次的流通业在发挥流通业的功能上呈现互补的关系，任何一个层次的流通业发展出现问题，从长远的角度来看都必将影响另外两个层次的流通业的发展。

3.4促进旅游业与流通业的和谐发展

北京市是中国的文化中心，这是北京吸引众多国际游客的优势，与旅游相关的流通业的发展将严重影响这种优势的发挥。应当根据游区特点，旅客需求发展融入中国文化的特色产业以及为之服务的流通业。应当鼓励特色产品产业化、商标化以及生产企业和流通企业的规模化、正规化。

3.5根据流通业细分行业的不同制定扶植政策

流通业是一个十分宽泛的概念，其包含的行业众多，各行业中经营的商品以及提供服务的种类也十分繁多，产品的特性差异性较为明显。为适应北京市低碳式可持续性发展的要求，最大限度的发挥北京的优势，应当鼓励流通业中低能耗、高附加值以及与民生息息相关的企业发展，针对流通业内不同行业的产品及服务特点制定扶植政策。政策的制定应当征询行业内法人代表的建议，也需要国内相关行业的专家参与研究制定，并持续跟踪政策的实施情况以及结果，对政策不断地进行更新和修正。

3.6大力发展流通业的现代化

鼓励有实力的企业或者通过政府扶植成立流通技术、流通方式研究中心。推进电子商务、无店零售的发展，建立大型信息交换以及共享中心，发挥行业协会的作用提高北京市流通业的协调合作能力，提高企业的赢利能力以及核心竞争力。培育本土大型流通企业，在可行性调研的基础上推广商标制及商品可追溯体制。培育本土大型连锁经营店以及专营店，增强对本土企业投资的扶植力度。建立培训中心，提高流通业工作人员的专业化水平。

3.7加强法制，加强流通业规划的实施与监督