房地产工程论文精选(九篇)

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第1篇：房地产工程论文范文

房地产行业可谓是助长我国GDP指数的最大的力量。所以在我国各地都在进行相关基础建设项目的施工建设。飞速增长的项目数量让现有的工程监理人员完全忙不过来，这就造成了很多监理企业和监理人员为了可以拿到更多的项目，就采用在每个项目上同时上报同一批名单。倘若这些项目真的中标，那么就很可能出现很多项目上只是写上监理人员的名字，但是监理人员完全不在工地上进行质量监督工作。首先，不同的监理人员的技术水平也不尽相同，这就导致工程质量的控制难度更大。例如在工程设计方面，部分设计人员设计草率，设计图纸太过粗糙，细节详图或者剖面图不够详细，并且建筑外形与内部结构之间互相矛盾，尺寸也混乱不清，很多细节方面处理错误，并且作为技术人员，并没有及时去工地查找问题并及时解决，而且施工质量和图纸质量的把关失效，因为掩盖了很多问题，所以工程就存在了质量隐患。其次，直接参与工程建设的建筑队伍方面，部分建筑队伍的专业素质不高，相关的技术水准落后，无法深入了解设计图纸的内容，没有足够的责任心。很多房地产企业再进行日常经营的时候，过度注重房地产项目的开发，却忽略了房地产开发项目的管理，只看重短期利益，却没有注意到长期投资所能带来的利益回报。最后，房地产的工程建设因为太过复杂，所以无法形成类似商品或者工业制品的产品生产和控制相关的生产设备以及生产流水线，此外由于不同人的经验和感官之间存在差异，所以对于质量检测得控制也不尽相同，没有一个恒定的质量标准。房地产的工程项目建设完工之后，无法通过常用的对产品进行拆卸来检验内部构造质量是否存在问题的方式来进行房地产工程项目质量的检测，所以房地产项目的部分检测环节很可能做得不够到位。

2.提高房地产工程的质量控制的相关措施

2.1将项目质量管理落实到个人项目负责人本身也全权负责开发项目的质量，需要亲自对质量工作进行监督管理。项目负责人要参照投资人项目的开发战略以及市场定位的目标制定相应的项目质量计划。并且参照计划进度，对项目质量计划的执行状况进行跟踪、监督和检查，其中对于主要质量控制点的验证和检查以及评审要注重加强。如果发现重大管理或者技术层面的质量问题，组织人员快速解决，同时告知项目团队负责人。

2.2为开发项目制订质量计划在对投资人对于开发项目的战略决策以及质量政策充分了解的基础上，保证明确了咨询成果的质量目标以及标准和熟悉了咨询企业的质量管理体系文件后，参照项目组织结构的特点，制定适合本企业本项目的质量管理体系。

2.3设计方案层面的质量控制在进行房地产开发项目建设之前，需要通过可行性研究报告、市场调查、相关开发项目的产品的策划定位来综合决定方案设计。当明确了项目开发产品的定位之后，房地产企业需要主动对负责方案设计的单位的业绩进行综合性的评估，确保方案设计的实用性。在设计方案通过之后，就进入施工图纸的设计流程。对于施工图纸设计的初步设计、技术设计以及施工图设计三个步骤，都可以通过对各个阶段的设计深度的控制来保证图纸的设计质量。

2.4施工阶段的质量控制项目投资人的开发项目的战略和产品定位等级直接决定了该项目的质量目标。之后进行项目的进度控制和成本控制的确定。然后为实现质量目标制定相应的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术来编制切实可行的质量计划。

2.5项目建设过程的质量控制进行项目施工过程的控制，实质上也就是进行程序控制和过程偏差控制。对于房地产企业而言，施工过程控制实质上就是比较合同标注的工作范围与施工单位的工作过程以及阶段性成果之间存在的差异；借助规定的质量标准和施工图以及设计总说明，将合同与实际施工形成的成品和半成品进行对比；将实际的工作流程顺序与合同规定的施工方案和施工作业顺序进行对比；借助多种质量检测手段跟踪整个施工作业的过程，并且得出是否批准工程继续还是进行整改，从而保证对工程质量的实时控制。

3.总结

第2篇：房地产工程论文范文

[关键词]房地产；工程项目；质量管理

中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）11-0091-01

一、房地产工程项目质量管理工作中存在的问题

1.1 没有充分地对规划与设计工作的管理进行优化

规划、设计阶段的工作十分重要，其对项目能否取得成功起到决定性作用。不过，在现阶段，一部分房地产项目早期工作比较粗浅，未作出科学规划与设计，导致施工时出现一系列预估之外的事。项目建设时，因为诸多因素影响，造成在规划和设计阶段工作过程中，市场定位不准确，配套建设不理想，产品规划不符合实际，相关工作深度远远不够，并未采用切实可行的手段对设计工作进行优化处理。项目建设前，示对项目图纸进行全面研析，设计标准不高，与工程实际脱节，绘制的项目图偏离实际，造成在项目建设过程中，出现一系列和实际不符的问题，从而制约了项目施工进度。例如，对立面建设过程中，空调安装空间不足，或者是未预留空调安装空间；起到消防作用的管理没有埋设，直接显露出来；规划井道安装时，规划与实际不符，导致一些井道安装在人行道上，等等。与此同时，对房地产企业而言，其未对项目所需的全部材料、设备等作出全面的规划，且检查工作不到位，建造商对工程不熟，完全根据要求进行建设，工程质量大打折扣。在房地产市场供过于求时，出现功能性不足的问题无法得到市场认可，所以，就项目而言，其收益保障性较差，对后续人们的日常生活等方面影响至深至远。

1.2 项目施工监管不到位

对工程施工过程质量的监督管理不到位，监管者质量意识不强，在项目建设结束后方发现质量问题，导致大量项目在建设时质量远远不达标，从而严重影响项目质量，提升施工作业风险性，为建成投入运营后居住者带来生命财产威胁。举例：一些建设商和园林施工方合作过程中，交接时常出现问题，尤其是工期不足时，在主体建筑外立面尚未竣工时，是无法撤除相应的对外排架。所以，园林施工方则无法施工作业，迟缓了建设进度。与此同时，进行安装作业时，没有根据相关基准进行操作，造成门窗渗漏。对建设项目进行质管时，工程完工检验查收结束后，就不再开展质量监督管理工作，基本上不存在对成品进行保护的思想认识。举个例子，对铝合金门窗进行保护方面，在一些承包商完成门窗安装工作时，实际上没有和接下来进行施工的单位进行交底，造成在后续施工作业时，门窗滑道出现质量破损。与此同时，后续作业基本上都是业主委托及分包其它单位来完成的，导致责任不清，致使维修主体出现非常严重的不满情绪，进一步加大管理难度，同时加大了协调成本支出。所以，项目建设时，一些作业者往往会对那些施工有难度，或出现的微小质量问题重视程度不够，通常将这些问题隐藏起来，这样的结果就是，哪怕在一段时间中没有质量问题出现，那么，在长久居住过程中，必将引发一系列安全问题。

1.3 工程完工后质量管理不到位

工程竣工后，为了确保工程质量必须对工程进行检查和验收，但是大多数房地产企业对竣工后的检查不够重视，许多房地产公司在工程完工前都没有提前进行验收，而且其他验收单位也没有根据实际的图纸和要求进行验收，使得工程不能按期投入使用，影响了公司的效益。而且没有对工程项目进行有效的评估，使得整个工程最后环节的管理工作不能有效、顺利的进行，工程质量也得不到保障。

二、解决房地产工程项目质量管理工作的有效对策

2.1 对工程项目前期的规划与设计力度进行加强

就目前我国房地产工程的质量管理来看，对工程前期都缺乏管理，对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此，为了提高对工程项目的质量管理，房地产企业在进行施工之前，必须进行全方位的准备工作与管理工作，保证整个工程的顺利开展。在进行施工之前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，从而对工程项目的整体风险进行预测；然后依照市场考察的情况，设计相应的图纸，对自然因素与人为因素进行综合的考虑，精确测量与计算，确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射，为接下来的施工打下良好的基础。

2.2 加强对施工整体环节中质量的管理

工程的整个建设过程中，施工过程至关重要，其最大程度上影响了工程质量。因此，相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理，确保良好工程质量的实现。相对而言，房地产工程较为复杂，施工环节较多，所以相关人员要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时，必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准，只有在前一道工序合格的基础上，才可以开展下一个环节，倘若这一环节质量不达标，则必须重新进行改进，禁止未经改进就开始下个环节的施工，从根本上保障工程的质量。与此同时，还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量加强管理，确保质量达标，一旦发现不达标的设备和材料出现时，必须立刻停止施工，对不达标的设备与材料践行严格的质量检查，直至质量达标后方可继续开展施工。除此之外，还要健全监督及管理部门的建设，对施工现场进行全天候的监管，确保在第一时间发现存在的问题，并且进行及时积极的解决。

2.3 加强对工程项目竣工后的质量管理

对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡，保证质量管理工作的顺利实施，及时发现质量上存在的问题并且在第一时间解决，防止工程投入使用后出现质量问题。当工程竣工后，必须将国家质量检验标准作为相关的依据，验收与认定整个工程项目的质量，如果发现问题，要立刻进行更正，保证整个工程项目的质量合格。此外，还要建立健全质量的评估报告，对整个工程项目有关质量的信息进行有效地整合，便于对今后的工程建设起到很好的指导作用。

2.4 增强施工人员的质量与安全意识

加强对房地产工程项目的质量管理工，还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员具备高度的责任感，使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，对于工程中出现的问题能够及时反映并且及时解决，对工程的质量进行有效的保障。此外，还要还要提高施工人员的专业技术和能力，促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用，把提高工程项目的质量问题落到实处。

三、结语

近年来，随着我国社会经济的不断加快，我国的房地产开发进程也不断加快。同时，大量的案例也表明，科学的房地产工程质量管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，并且保障了人民的生命财产安全，同时促进我国的经济发展。而房地产工程质量管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加，并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况，不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家经济建设。在这样的情况下，加强房地产工程质量管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，成为了社会普遍关注的问题。

参考文献

[1] 赵强.浅谈房地产企业如何加强项目的质量管理[J].中国高新技术企业，2008（9）.

第3篇：房地产工程论文范文

关键词：城市化背景，房地产类课程设置，教学内容设计

中图分类号：F293.33-4

基金项目：河北工业大学教研立项支持项目

作者简介：李素红（1978-），女，汉族，河南汤阴人，河北工业大学经济管理学院，副教授，博士，研究方向：项目管理与风险控制

杜娟（1992-），女，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

李天航（1994-），男，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

1引言

房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设，导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求，整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才，即具有综合能力的人才，包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。

在此背景下，我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战，在培养人的理念、方法和制度上与时俱进，不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下，通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计，结合我校的工程管理专业课程设置情况，改善房地产类人才的培养体系，以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。

2国内外房地产类课程设置现状

2.1 国外房地产类课程设置现状

国外房地产类课程的高等教育产生较早，部分发达国家已经发展得比较成熟。而且，房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业，它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内，也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科，有时独立设系，有时与金融、保险等为同一个系。总体分析，国外的房地产类专业设置特点[2]体现在：（1）加强通识教育的核心地位。（2）结合经济管理和城市规划的专业课程。（3）创新教育教学模式。教学模式灵活多变，在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式，组织学生分组讨论或辩论，课外学生独立或合作完成课程作业，并提供充分的讨论和演讲机会，激发学生创造性思考，培育团队精神。（4）专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，更好地促进就业和服务社会。

2.2 国内房地产类课程设置现状

对国内大学的整体情况进行初步调研之后，我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示，各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类，包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程；房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多；房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程，课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要，一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的，其中比较典型的有：房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少，专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发，且课时较少，因此学生无法系统地学习房地产类课程，很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。

通过上述分析，国内大部分高校房地产类相关课程欠缺，课程设置缺乏系统性，我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此，我们结合我校现状以及调研数据资料，对房地产类课程及其内容进行设计，具有重要的理论价值和实践指导意义。

3 房地产类人才培养的调研分析

在城市化背景下，为了更好地满足社会对房地产类人才的需求，我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研，以发现房地产类人才培养中存在的问题，更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。

3.1 房地产企业调研

为了有效地开展调研工作，我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈，然后有针对性地设计了调研问卷，主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况，以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现，房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺，着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示，企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座，了解房地产业现状、发展方向和趋势，建议学生多参加房地产类竞赛，如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等，还建议学生多参加一些社会实践调研活动，如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面，大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。

3.2 在校学生调研

学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等，在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示，学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣，但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态，大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注，因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少，大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求，希望学校能够增加房地产类核心课程，如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动，例如房地产类竞赛、调研活动，尤其是实习，希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM（建筑信息模型）大赛，希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之，在学生看来，将来从事房地产工作，面临的主要困难是专业知识不足，因此学校应当设计系统的房地产类课程体系，使学生更好地适应社会的需求。

4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计

4.1 工程管理专业中房地产类课程设置

结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研，本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程，主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计，具体设置的课程如下表所示。

4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计

1.专业基础课

《城市规划与管理》主要内容包括：城市总体空间布局的原则和要求，城市工程系统规划理论，城市基础设施建设行政管理的理论，城市规划的法规制定、城市规划的行业管理，城市规划的编制和审批管理，城市规划的实施和监督检查管理等。

《房地产制度与法规》主要内容包括：房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。

2.专业必修课

《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有：项目的前期定位策划（包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等）、项目的销售招商策划（分阶段销售价格的确定，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。

《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践，主要内容包括：房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理（包括勘察设计、招标、建设等）、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。

《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理，主要内容为：房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论（招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等）；合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。

《房地产市场营销》是以营销过程为主线，系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容，并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括：房地产市场营销导论，房地产市场营销环境分析，房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析，房地产市场调查，房地产市场细分和市场定位，房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略，房地产产品策略，房地产价格策略，房地产营销渠道策略，房地产促销策略，房地产市场营销管理，房地产销售与管理。

《物业管理》主要教学内容包括：物业管理的产生与发展，物业管理的基本环节，物业管理性质与基本理论，业主自治管理，物业服务企业，前期物业管理服务，物业综合管理服务，物业经营管理，物业管理的招投标，物业服务企业人力资源管理，物业管理服务质量，物业管理资金等。

3.专业选修课

《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用，主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。

《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，内容包括：房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。

《房地产项目风险管理》主要内容包括：风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。

4.前言课程（或讲座）

《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面：宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识，并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法，帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质，及时把握住机遇。

《国内房地产企业的人才战略讲座》主要通过邀请企业专业人士，介绍房地产企业所需要的各类人才，从房地产企业人才招聘、人才培养、人才储备、人才管理、绩效管理、薪酬管理等角度进行人才战略分析。学生通过了解房地产企业的人才战略，结合人力资源结构，制定适合自身发展的职业规划，可针对性地提高自己的技能水平，提高自身的综合素质。

第4篇：房地产工程论文范文

【关键词】房地产企业；施工成本；造价成本管理

1 引言

随着我国改革开放步伐的迅速加快，国民经济快速发展，人民的生活水平不断提高，我国的房地产企业迎来了前所未有的发展机遇，随着城市建设的快速发展，城市面貌也发生了翻天覆地的变化。近几年来，在宏观经济看好以及人民币坚挺升值预期之下，全国的房地产市场逐步走出低谷价格速升大涨，同时控制房地产开发项目成本争取项目利润的最大化，借机增强企业的经济实力成为各个房地产开发公司首要目标之一。为此，必须要开展针对房地产企业施工成本管理方面的研究。

本论文主要结合房地产企业的项目开发流程及其成本造价控制特点，对房地产企业施工成本进行深入的分析和探讨，以期从中能够找到合理有效的成本造价控制措施和方法，并以此和广大同行分享。

2 房地产项目开发成本分析

房地产开发是房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。房地产开发是一个动态的过程，它的本质特点就是综合和配套。开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，房地产开发程序包括八个步骤，投资机会寻找、投机机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤，又可归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。

房地产开发项目的成本构成大致可划分为以下9个项目：

2.1 土地出让金：包括出让金、拆迁费用、土地评估费、土地交易费等。

2.2 前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等支出。

2.3 建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

2.4 基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环卫、绿化等工程发生的支出。

2.5 公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

2.6 开发间接费用：指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2.7 销售、推广费用：销售、推广费用指房地产开发企业销售部门以及机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费，样品房装修费，现场包装，销售资料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售服务费等。它在整个成本构成中的比例越来越大。

2.8 财务费用：财务费用是指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。

2. 9税费：税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，开发管理费等。

3 房地产企业施工成本与造价的控制管理建议和措施

从上面对于房地产项目开发的成本构成的分析中可以发现，影响房地产企业项目开发成本的因素很多，比如设计阶段成本，招投标阶段成本，施工成本等等，而其中施工成本在很大程度上直接决定了整个房地产项目开发的造价和成本，也在一定程度上影响着整个房地产项目的施工质量，为此，本论文重点对施工成本的控制管理进行分析探讨。

3.1 组织措施

公司实行以开发项目为中心的项目管理体制，项目部负责项目发展的组织、执行、控制、协调。公司以项目部为利润中心其他部门配合相关的支持与服务，在项目启动时，项目部设置项目总经理和工程部经理，成员一般包括土建工程师、水暖工程师、机电工程师、工程主管、市政主管、成本主管以及计划信息主管等，公司经营管理部、招标采购中心、产权服务中心、法律部、财务部，在部门内部指定专人或团队负责项目工作，其他部门，总监办，人力资源部，房管科，网络信息部，研发部，市场调研部对项目部工作提供支持。

3.2 技术措施

在投资控制中，投资的计划值和实际值的对比，可能会有所偏差，因此监理工程师应对产生偏差的原因及采取的纠偏措施进行分析研究，同时应考虑计划进度与实际进度所产生的偏差会对投资偏差产生的后果是否会有有重要影响。在进行工程投资偏差分析时，要对局部偏差和累计偏差同时进行分析。施工成本控制中的偏差控制法是与挣值管理技术相类似的方法，是在制定出计划成本基础上，通过采用成本分析方法找出实际成本与计划成本之间的偏差和分析产生偏差的原因与未来的发展变化趋势，进而采取有效措施以减少或消除偏差，实现目标成本的一种科学管理方法。

3.3 经济措施

经济措施是工程成本控制另一个主要手段，通过给施工企业制订合理奖惩机制，鼓励节约，防范浪费等一系列做法，在项目的销售、物业管理、建筑技术、工程管理等各方面提出计划和创新概念，在实施后能够切实降低工程成本的，应给予适当奖励。例如，鼓励总包单位对工程设计图纸，提出自己的修改意见，如果意见被合理采纳并因此节约了工程成本，业主应该给予施工企业适当奖励。

3.4 质量措施

深入分析工程的使用功能，合理确定工程质量标准。对建筑产品进行功能的深入分析，保证必要的使用功能，去掉不必要的和过剩的功能，发现并补充不足的功能，使产品的功能结构更加合理，降低成本，节约投资。为控制工程成本，在保证工程达到质量标准的前提下，开发单位和总包单位应从经济上和技术进行比较分析，选择成本最低的、质量合格的方案。

4 结语

房地产投资项目开发主要是以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。房屋开发成本是影响房产销售价格的重要因素，其开发成本的高低必然引起售房价格的波动。同时只有控制好了开发成本，房地产企业的投资效益才会得到保障。本论文对于房地产企业施工成本进行了分析探讨，给出了若干具体的施工成本管理与控制措施，对于进一步提高房地产企业成本核算和造价控制具有较好的指导意义。

参考文献：

[1] 罗鼎林.国内外房地产工程造价的确定与控制[M].北京:化学工业出版社,1997.

第5篇：房地产工程论文范文

关键词：价值工程，房地产，项目管理

 

房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，我国的房地产项目每年投资在10000亿以上，在全国固定资产投资中占20%以上，在我国国民经济中占有重要地位。近两年来，房地产行业风云突变，从2007年的狂飙突进到2008的经济寒冬,我国房地产开发行业经历了严峻的考验。要想赢得消费市场，就必须在减少成本、降低价格、提高功能、改善环境上下功夫，即“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”。而要真正达到以上要求，将价值工程的学说应用到房地产开发过程中就显得十分必要。

1．价值工程的定义与中心思想

价值工程 （ValueEngineering）产生于20世纪40年代的美国,由美国通用电气公司采购部的麦尔斯首先提出。我国1978年正式引入，经过不懈努力，价值工程在我国迅速展开，从制造业到社会生产和管理的许多方面，都取得了很大的进步，但在与房地产相关的产业中运用并不十分广泛。价值工程是通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与费用进行系统的分析,不断地创新,旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。其主要内容是：以最低的寿命周期成本,可靠地实施产品或项目的必要功能 ,为提高产品或项目价值而着重进行功能研究的有组织的活动。价值工程的中心思想就是要求产品设计时在保证产品整体功能的前提下，尽量消除某些零部件的多余功能，以达到降低成本的目的。即既要成本低，又要功能大（价值大）。

2.价值工程在房地产开发项目中的意义。在房地产开发项目中充分应用价值工程，对提高开发商竞争力和经济效益的潜力是很大的，其原因主要有以下几个方面：

2.1开发商不断地对新的产品功能进行分析，设计出适合客户新功能要求的、成本最低的开发产品，以对客户产生更大的吸引力，这是竞争的需要，也是开发商自身发展的需要。论文大全。

2.2从横向来说，开发产品是由许多的分项工程构成的，对各分顶工程往往是分开进行设计和施工的，这就很容易出现某一分项工程的功能和费用与整体功能的改进和降低综合费用的总目标不一致。因此，按照整体功能的要求在各分项工程中寻求最佳的配比，以降低总成本，在这方面，价值工程的应用是大有作用的。

2.3从技术与经济的结合来说，技术人员往往存在着片面追求多功能、高功能而忽视了成本的趋向；而管理人员、财务人员因为不懂技术，往往不知道钱应花在什么功能上。尤其是技术人员对客户的要求了解不多，不能按客户对功能的要求来设计产品，使其因缺乏竞争力与生命力而不能在竞争激烈的市场上立于不败之地。

2.4通过开展价值工程活动，系统地将新技术、新工艺、新材料应用于产品开发中, 可以给开发商进一步确保功能、降低成本提供很大的空间。

3.房地产开发商如何在开发项目管理中开展价值工程工作

3.1科学决策，选择对象。

房地产开发企业经营活动的第一步就是必须进行必要的科学的选择，选择是关键。这样，价值工程活动才能取得效果。在选择好产品种类后，第二步还要进行房型选择、户型选择、面积选择、地段选择等。论文大全。选择时，首先就是要考虑适销对路。像一些地方，一边是空房卖不掉，一边是居民无房住。于是形成了理论上的求大于供而实际上供大于求的怪圈。其主要原因就在于开发商在开发对象的选择上，调查研究不够充分，没有进行正确的分析、评价，匆忙投入建设,从商品房建设的那一天起．就与广大中低收入居民无缘。所以说，选择对象是价值工程活动的关键。

3.2重视房地产品的设计。

有关资料认为建筑物成本的80%以上是由于设计阶段决定的，虽然在设计、施工、材料采购等阶段都有价值工程可以做，但由于设计阶段决定着开发产品的样式、结构、材料选用和施工工艺，从根本上框定了产品的功能水平和成本水平。显然如果能在设计过程中，同时开发价值工程活动，进行功能与成本的分析，使设计工作更加完善与合理，则可减少不必要的功能，增加必要的功能，以达到最低的成本实现必要功能的目的。正是由于设计过程中运用价值工程的效果大，开发商应积极参与设计方案的拟定，不要理解这是设计部门的事。

3.3市场调查

市场调研工作是开展价值工程活动必不可少的步骤，只有通过市场调查研究，收集比较完整、准确的资料，才有可能使产品功能及其成本分析做到相对准确，才有可能提出价值高的改进方案，取得突破性的成效。调查的主要内容包括：客户对产品外观、内部结构、面积、价格、交房时间、周围环境等方面的要求；其他竞争企业的开发现状及动向；新技术、新工艺、新材料、新设计方案的发展趋势和使用情况；各类建筑成本的价格资料；国家和政府各有关部门规定的法律、方针政策、财政、税收、金融等方面的情报资料等。

3.4功能分析(合理布局)

功能分析是价值工程的核心，它的目的是为了确定产品的必要功能，计算产品的价值，来进一步确定价值工程活动的方向和目标。首先，进行功能分类，把它分解为一级功能、二级功能、三级功能。二是在房地产品本身的一级功能及二、三级功能中进行合理分配，计算合理比重，分清功能主次。例如对于面对普通大众的住宅应从美观功能向实用功能转移，从次要功能向主要功能转移，体现“以人为本”、以人为核心的思想。

3.5 在开发建设过程中强化工程建设成本控制。主要做好以下几方面工作：编制成本计划，确定成本控制目标；认真审查施工组织设计和施工方案；控制处理好工程款的动态结算；控制工程变更等。因施工阶段应用较复杂,现举例说明:

北方×管道保温层施工：图纸会审中我们发现管道保温层的保护层做法是保温层外缠两道玻璃丝布，再刷两道防火漆。这种做法施工起来比较费时间，且空间小的地方不易施工，做不好会影响保温效果。因此决定选择这个保护层作为价值工程对象进行分析。原设计保护层采用“玻璃丝布＋防火漆”，它的基本功能是 “防火和隔绝空气”。 根据该保护层的功能，我们通过收集资料和查阅新材料，寻找到一种防火塑料布（它是把网状的玻璃丝布做成密实的塑料布，同时加入化学原料使其阻燃具有防火功能）。经分析和试验，这种防火塑料布完全具备防火和隔绝空气的功能，经两遍缠裹非常密实，可以替代原来的“玻璃丝布＋防火漆”做法。论文大全。然后，我们经讨论，进行了方案创新，将原做法改为缠裹两遍防火塑料布。新的做法施工工艺简单、方便，相当于原来产玻璃丝布的工作量，省掉了刷漆工作，不存在刷漆不到位现象，也不会因刷漆污染墙面或其它东西。经济评价：防火塑料布的费用比原来的玻璃丝布费用稍高，但比刷防火漆的费用低得多。经计算本工程共有保温保护层8100平方米，原“玻璃丝布＋防火漆”方案共需费用37.8万元，新的“防火塑料布”方案共需费用13.8万元，共计节约24万元，节约率63.5%。此处应用价值工程节省了大量资金，获得了行内的好评。

总之，价值工程是一个系统工程，它的广泛应用不仅可以改善房地产企业经营状况，提高企业经济效益和社会效益，更重要的是加强人们提高品质、节约资源的意识，使我国的经济更加高效的运行。尤其是房地产行业基本处于劳动密集型阶段，技术改进空间很大，因此在房地产项目中应用价值工程必将产生巨大的效果。

参考文献

[1]李亮群.价值工程在中国建筑业的应用情况分析[J].技术经济.2004(2):23-25.

[2]谭术魁.房地产项目管理[M].北京:机械工业出版社，2003.

[3]中国房地产年鉴编委会.中国房地产统计年鉴2001[M]北京:中国统计出版社.2002.

第6篇：房地产工程论文范文

论文关键词：房地产企业 目标成本 成本控制

论文摘要：在当前市场形势下，成本控制能力直接决定了房地产开发企业的盈利能力和可持续发展能力。本文根据房地产企业开发特点，介绍房地产企业目标成本构成，提出房地产企业目标成本控制原则和控制流程，以期实现成本动态管控，确保目标利润实现。

1 引言

从2002年5月国土资源部第11号令，颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》至今10年里，房地产行业正经历着浴火重生。在国家宏观调控政策的引导和推动作用下，房地产开发日益趋于透明，房地产行业正逐步实现开发规范化和管理精细化。

在新的经济环境下，要在纷繁复杂的行业竞争中立于不败之地，成本控制能力将直接起到决定作用。同时，随着政府、社会、媒体对房地产企业的监督和管控力度加大，瘦身钢筋等通过牺牲工程质量来控制成本的做法必然加速企业的灭亡。建立合理的目标成本控制体系，在保证产品质量的前提下，做好成本控制，实现利润最大化，成为房地产企业的核心竞争力。

2 房地产企业目标成本构成

房地产企业目标成本包括房地产开发成本和房地产开发费用。

房地产开发成本是指为构成产品实体发生的各项支付，主要包括：土地成本支出、前期设计规划和报建支出、建设安装支出、基础设施支出、公共配套设施支出、景观建设支出等。

房地产开发费用是指在房地产开发和销售构成中为达成管理目标而发生的相关支出，主要包括：管理费用支出、营销费用支出和财务费用支出。

3 房地产企业目标成本控制原则

根据目标成本性质不同，其控制原则也应区别对待。

房地产开发成本控制与产品品质息息相关，原则不当将造成产品质量下降，因此在这类目标成本控制过程中要以“合理”为原则。也就是说，在开发前期应对项目未来发展和所期望的经营成果有合理预期，设定合理的目标成本，在动态管控过程中，注重目标成本的合理实施，控制实际成本与目标成本偏差率。

4 房地产企业目标成本控制流程

房地产企业目标成本控制流程包括：目标成本设定、目标成本动态管理、成本回顾与分析3个阶段。

4.1 第一阶段：目标成本设定

房地产项目开发是一个综合、持续的过程，其涉及土地获取决策、项目研发定位决策、工程施工管理、项目销售、项目交付使用、项目交付后综合评估等多个环节。目标成本的合理设定，与项目定位、建造标准和售价综合影响下的目标利润密不可分。

项目定位和建造标准是目标成本合理设定的计算基础，综合售价影响目标利润是否可以达成，是对产品定位、建造标准和市场价格预期合理性的结果论证。

4.1．1人员支持与成果

公司管理层——提出利润目标值和开发费用控制目标；

专业研发设计人员——提出项目方案设计，初步确定产品定位、业态、建造面积指标；

专业工程人员——根据项目方案提出初步建造标准和配置；

专业营销人员——根据项目区位、产品定位和业态，对未来市场价格做出预判；

专业造价工程师——根据研发初步指标和工程初步建造标准及配置，计算目标开发成本。

4.1．2成果论证

预期销售收入－目标开发成本－目标开发费用－合理税金＞目标利润，则初步方案可行，进一步深化并形成目标成本。

预期销售收入－目标开发成本－目标开发费用－合理税金＜目标利润，则需要判断是否可以通过适当压缩开发费用实现利润目标，若可行，则进入深化阶段并形成目标成本；若不可行，则需要重新对初步设计方案进行论证，直至达成利润目标。

目标成本设立后，后期通过建设控制降低成本的空间已经很狭小，因此这一阶段是房地产目标成本控制体系中最重要的一环。

4.2第二阶段：目标成本动态控制

目标成本设立后，房地产项目也随即进入实质建设阶段，在这一阶段，目标成本控制的关键在于动态回顾与实施管理。

4.2．1 人员支持与成果

专业研发设计人员——逐步清晰和完善的项目研发指标、为达到研发效果对建筑材料的选择与确认； 　专业工程人员——详细的建造和设备配置标准；

专业造价工程师——统计实际发生成本并对未来发生成本进行合理计算与预估。

4.2．2成果论证

若动态成本与目标成本偏差率，在企业预估范围内，则说明项目运营目标达成可控。

若动态成本远超出目标成本，则需要分析原因，若变动合理且售价提升可以综合消除影响，则说明项目运营目标达成可控；否则，应紧急召开各专业人员论证会，寻找解决方案。

若动态成本远小于目标成本，则需要分析原因，防止施工过程中的质量下降。

4.2．3 成本节约

在建设施工过程中，虽然重在动态成本控制，但是仍需要通过施工管理进一步合理节约成本。通过对影响施工成本的各种因素加强管理，并采取各种有效措施，消除施工中的损失浪费现象。4.3 第三阶段：成本回顾与分析

项目完成全面财务结算后，应及时组织各相关专业人员，以目标成本达成为核心展开成本回顾与分析，明确指出项目开发过程中目标成本控制成功之处和偏差原因，建立企业成本数据库，为后续项目目标成本的建立提供宝贵的数据资料和经验分享。

5目标成本控制体系维护

为确保目标成本控制体系能顺利运行并为项目成本管理作出贡献，需要做好以下维护基础工作。

第一，建立标准化成本科目分类并规范核算内容，以加强目标成本在时间轴上的纵向可比性和项目间的横向可比性。

第二，制定成本管理制度，确保成本实施过程有章可循，操作规范。例如，形成施工单位招投标管理办法、材料设备采购验收管理办法等。

第三，用考核量化管理效果，按照成本类别将目标成本细分至各管理部门，并通过量化的考核标准，按时间点对成本控制实施成果进行考核评估。

房地产企业成本控制体系的建立，是业内众多企业和学者研究的重点和方向，笔者结合自身实践经验对房地产企业成本控制体系建立提出具有实际操作性的建议。

主要参考文献

［1］任夏仪，张文.目标成本管理在房地产开发企业中的应用［J］．财会研究，2008（3）.

［2］蒙炳华.房地产目标成本管理研究［D］．上海：同济大学，2009.

［3］方芳，何昌贵，孙晓阳.房地产开发企业会计［M］．上海：上海财经大学出版社，2004.

第7篇：房地产工程论文范文

关键词：房地产；估价；比较法；研究

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2015）36-0177-02

随着社会的不断发展，房地产行业也在不断的发展，房地产行业也被不同行业的人士进行关注，尤其是在我国改革开放以来，房地产行业已经成为我国非常重要的经济产业，因此，对房地产进行合理的估价，选择合理的估价方法是非常重要的，也是保证房地产企业能够可持续发展的重要保证。

一、简述市场比较法

1.市场比较法的定义

在房地产进行估价时，利用市场比较法就是能够相比较与相似的房地产的成交价，对待估计房地产进行合理估价的一种方法。市场比较法主要是将等待评估的房地产与相似的近期房产成交价格进行比较，通过对相似已经成交的房地产价格的充分研究，最后得出等待评估的房地产的可能实现的合理的成交价格，需要考虑的因素有很多，如区域因素、个别因素修正等等。在对房地产进行估价使用市场比较法的过程中，所需要的基准就是市场实际的交易价格，因此，这种对方非常进行估价的方法的应用是比较广泛的，且估计出来的价格是比较合理、说服力也是比较强的，而利用市场比较法估计出来的价格被称为比准价格。

2.市场比较法的应用

在对房地产进行评估运用市场比较法时，需要对相似的大量成交房地产交易进行充分的搜集，只有正确的对房地产的具体情况进行评估，充分对市场行情进行了解，再对搜集到的各种资料进行比对和分析，才能够房地产的价格进行基本确定。但是，需要注意的是由于外部环境的不同，可能所搜集的相似房地产中不是全部都适合用来比较，需要对搜集的房地产进行仔细的筛选。在对可比较实例进行选择的时候，要选择比较类似的房产，如相同的用途、相同的性质等等；选择出来的实例交易案例，需要与等待估计的房地产具有类似或温和的情况；选择出来进行比较的实例案例，所进行成交的时间要尽量的接近所需要估计房地产的时间。如果选好了可以比较的实例案例，就要建立合理的比较基准，对不同因素进行合理的修正，从而更加准确的计算出比准价格，最后才能够保证分析方法是准确的、合理的，从而计算出比准价值，这样才能够计算出等待估价的房地产的准确价值。

二、房地产状况修正应注意的问题

房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，从而房地产状况修正可以分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。在这三种修正中，还可以进一步细分为若干因素的调整。进行房地产状况调整，是市场法的一个难点和关键。1.可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应该是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或是其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。除了期房的成交价格外，可比实例房地产状况一般是可比实例在其成交日期时的状况。2.不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。特别是在房地产状况修正中进行实物状况修正时应该注意这个问题。

三、利用市场比较法进行房地产估价的改进措施

1.建立完善的估价市场资料库

在利用市场比较法对房地产进行估价的本质就是房地产的市场价值转换成货币，在这个转换的过程中，要想能够更准确的利用市场比较法进行房地产估价，就需要准备更加准确的数据资料，因此，就需要建立完善的估价市场资料库，只有这样才能够保证估价的可靠性。

2.建立完善的土地市场估计信息系统

虽然我国城市现代化进程日益加快，但是我国房地产市场发展依然存在着诸多问题，需要大量可比的实例，应该建立一个完善的信息系统，比如房屋交易信息系统以及房屋出租信息系统等。在信息系统中，详细的对实际交易或出租情况进行阐述，进而可以有效的将影响到房屋价格的因素清晰的反映出来。另外，在信息充足的情况下，通过科学的方法，做好可比案例的选择，通过运用模糊聚类和层次分析等方法，将数据做的更加客观和准确。

3.加强理论研究，完善操作规范

相关部门必须要重视房地产估价理论的研究，只有将房地产估价理论研究清晰，才可以更好的进行规程编制和相关人才的培养，进而将理论知识转化到实践工作当中，加强估价人才的培养。然而，我国目前的研究者大部分都是来自于各个房地产估价机构，十分缺乏专业的学者。高校应该积极开展相应专业，进而才可以更好的对估价技术进行深入的研究，并且将市场比较法的运用方式加以完善。

4.科学确定估价结果

第一，要想保证市场比较法能够更好的运行在房地产估价中，就需要对自身的市场信息资料库进行充分的完善，从而实现信息化的管理。在利用市场比较法对房地产进行评估的过程中，最重要的就是基础数据资料，从而与相似成交房地产进行实际的对比，从而得出准确的估价。在利用市场比较法进行评估的过程中，需要大量的市场交易资料，如今计算机技术在不断的发展，房地产市场也在不断的成熟，获得相似比较实例案例也越来越多，这就需要充分的对计算机进行利用，从而建立起完善的市场信息资料库，更好的收集到完善的信息，这样才能够得到相似的成交房地产案例，从根本上将评估的结果进行提高，也能够更好的使市场比较法运用到实际的房地产估价中去。第二，要想保证市场比较法在房地产估价中更好的被应用，就需要评估人员能够对调查的资料进行全面的了解，并保证其准确性，并选择合理的案例，这样才能够保证自身的技术水平能够适应全面的发展，并进行全面的比较，确定适当的修正系数，这样才能够保证房屋评估结果的准确性。因此，评估人员的评估技术水平和综合素质是关系着房屋评估准确性的关键因素，这就需要房地产企业能够对评估人员进行定期和不定期的培训，使其能够掌握更加先进的技术水平，并从根本上提高评估人员的综合素质，进而提高评估结果的准确性。第三，对各界人士对房地产市场的观念进行改变，是保证市场比较法进行应用的关键因素。这不仅需要政府部门能够建立健全的法律法规，还需要对市场比较法的应用环境能够进行改善，这样才可以从根本上提高房地产市场比较法的被关注度。结语：综上所述，市场比较法与其他的房地产评估方法相比较有非常多的优点，在房地产的评估过程中的应用也非常广泛，也有比较明显的成效。随着房地产行业的不断发展，房地产的成交量也在不断的攀升，这就可以为市场比较法的运用提供更好的基础，也能够保证更广泛的运用到房地产估价工作中去。因此，需要对市场比较法进行进一步的完善，从而提高房地产企业的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1]王秋丽.房地产估价的市场比较法研究[D].西安：西安建筑科技大学硕士论文.2007,8.1.

[2]项均.房地产估价市场比较法的改进研究[D].哈尔滨：东北林业大学硕士论文.2006,8.25.

[3]项昀.房地产估价市场比较法的改进研究[D].黑龙江:东北林业大学硕士学位论文,2006,6.

第8篇：房地产工程论文范文

毕业论文房地产本科开题报告(一)

房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究

论文语种：中文

您的研究方向：本科经济学金融

是否有数据处理要求：是

您的国家：广州

您的学校背景：普通大学本科，排名前20%。

要求字数：开题报告：3千字

论文用途：本科毕业论文

是否需要盲审(博士或硕士生有这个需要)：否

补充要求和说明：

房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究

选题背景：

近年来由于我国房地产业的发展速度加快，其已经成为了我国当代国民经济的主导产业，房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用。在房地产业发展的过程中，经济的带动是可观的，但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的。至1998年开始，我国实行全面的住房改革，实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标，以此为开端，房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长，都起到了非常积极的作用毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。但在伴随着房地产业快速发展的过程中，中国城市房地产的价格则更是展现出了一种更为快速的增长速度，1998年我国的商品房价格为2063元/平方米，而20XX年我国的商品房价格已经增长至6200元/平方米，增长幅度已经远远超过了民众的收入水平，从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1]。税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式，同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段。就我国目前现状而言，各地方的房产税都不尽相同，不仅如此，在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧。

研究意义：

研究方法：

研究综述：

艾诺拉和马腾纳(2015)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平，大部分家庭最重要的财富是房屋。美国消费者金融调查(2015)研究发现，住房占净财富的比例与净财富的数量成反比。因而在给定税收和公共支出的前提下，将低税率配置给房屋，将高税率配置给金融资产，是税负转嫁给富裕阶层的表现毕业论文房地产本科开题报告工作报告。由此产生的效率损失是民主政治和社会公平的代价。

参考文献

[1]韩颖.我国开征物业税的法律思考[D].湖南大学，2015

[2]孙振华.我国个人住房房产税立法问题研究.广西师范大学硕士论文，20XX

[3]张军.房产税恐不合中国国情[J].社会观察，20XX(2)：56-60

[4]童大焕.别指望房产税能降房价情[J].新华网，20XX年01期

[5]贾康.中国房地产税费改革的基本设想[j].2015年8月7日

[6]北京大学中国经济研究中心宏观组.中国物业税研究：理论、政策与可行性，北京大学出版社，2015：3-5.

[7]穗现.关于开征物业税的若千问题研究[J].财政研究，2015年第三期：331

[8]AdamSmith.AnInquiryintotheNatureandCausesofthewealthofNations[M].OxfordUniversityPress.1920.285~286

[9]FraneoisQuesnay.TableauEconomy[Mj.Beijing：ComtnerialPress.1997.2528

[10]约翰冯杜能：《孤立国同农业与国民经济的关系》，商务印书馆，1986版，第280-281

[11]AlfredMarshallPrincipleofEconomic[M].Macmilla.1890.114~138

毕业论文房地产本科开题报告(二)

摘要：财务报表分析是一门艺术，背后往往隐藏着企业的玄机。它是企业所有经济活动的综合反映，提供了企业管理层决策所需要的信息。同时，正因为财务报表全面、系统、综合地记录了企业经济活动的过程，因而相关利益人对它的分析极为关注。投资者、债权人、政府、税务部门、社会公众等在做经济决策时，都要分析企业的财务报表。当然，分析财务报表需要依靠一定的分析方法与技巧，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，才能得出较为科学的决策。本文以青岛海尔为实例，从经营成果、财务状况和现金流量三个方面进行了分析，其次对其进行了综合分析并且与同业公司进行了比较分析，最后对该公司进行了综合财务评价，并提出改进建议。

研究背景

在社会不断进步和经济高速发展的今天，所有权与经营权的分离是现代企业的根本要求，上市公司就是这种两权分离的代表，上市公司的股东、债权人等相关外部利益者要求了解公司的经营状况，就要通过分析公司对外披露的信息，这就使此财务报表分析具有必要性。

中国证券市场发展了十几年，投资理论也处于一个培养和嬗变的过程中毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。目前市场已由散户跟风逐步向机构投资者理性分析变化，机构投资者正统的投资理论大部分都是价值型，因此如何从不同角度衡量上市公司的投资价值，如何控制市场风险，是机构投资者和普通投资者所面临的问题。上市公司公开披露的财务指标很多，投资人要通过众多的信息正确把握企业的财务现状和未来，没有其他任何工具可以比正确使用财务比率和财务分析更重要了。

文献综述

研究现状

财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，但是单纯从财务报表上的数据还不能直接或全面说明企业的财务状况，特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低，只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业财务状况所处的地位，因此要进行财务报表分析。做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险；可以检查企业预算完成情况，考核经营管理人员的业绩，为建立健全合理的激励机制提供帮助。

国外财务报表分析的文献综述

白1897年格林纳(Greene)的《公司财务》出版至今，西方财务管理理论经历了两个时期，一是20世纪50年代以前的传统财务理论时期，另一个是20世纪50年代以后至今的现代财务理论时期毕业论文房地。传统财务理论与现代财务理论有明显的不同。从研究对象来看，传统财务理论注重研究公司内部的财务问题；而现代财务理论立足资金市场来研究公司财务管理问题。从研究方法来看，传统财务理论偏重描述性方法和定性分析，视财务指标为常量；两现代财务管理注重建立理论模型和实证检验，视财务指标为随机变量。

对于财务分析的概念有如下几种表述：美国加州大学的教授waterB.Neigs认为财务分析的本质在于搜集与决策有关的财务信息并加以分析与解释的一种判断过程.美国纽约市立大学LeopoidA.Bernstein认为财务分析是一种判断过程，旨在评估企业现在或过去的财务状况和经营成果；其主要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。美国哈佛大学管理学教授波特认为价值可看成是资金的生成和增值，则价值链就是价值增值的各个环节。对企业的财务活动迸行分析，实质上也就是对企业的价值运动进行分析。美国注册会计师协会总裁兼财务总监巴瑞C.麦肯兰说：为了与信息时代接轨，需要在财务报表中反映无形资产和软资产

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毕业论文房地产本科开题报告工作报告。尽管财务管理理论总会有新的观点提出，但财务管理的一些基本原理在各国大致相同。例如，财务分析中的比率分析原理，财务计划中的平衡原理，财务控制中的分权原理，财务决策中的风险原理都基本一致。

国内财务报表分析的文献综述

对于我国财务管理理论结构体系目前主要有三种观点：

第一种观点主张从财务学研究对象所包含内容展开，认为从财务的本质资金运动出发，研究对象、职能、主体、环境等要素；从资金运动规律出发，研究财务管理目标、原则和体制等要素；资金运动规律应用出发，研究财务管理的环节和方法。

第二种观点主张是按逻辑的规定性由财务管理学研究对象的概念、基本特征及其规律体系，构成基本理论结构体系：从外延方面看包括财务管理学研究方法论、学科体系、课程体系和方法体系等。

第三种观点主张我国财务管理理论研究方法和理论结构体系都应该与国际接轨，研究方法提倡演绎性的规范研究方法和实证研究方法，财务管理理论结构体系包括货币市场学、公司财务学、投资学等内容。

财务报表分析概述

财务报表的概念

《企业会计准则第30号财务报表列报》第二条规定，财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述，至少应当包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表和附注。

如果将会计核算的过程比喻为产品的生产过程，那么，财务报表就是会计核算的最终产品。然而，财务报表只是根据全体使用人的一般要求提供通用的数据和有关指标，不能直接、充分、有效地提供关于企业偿债能力、盈利能力、资产周转状况等指标，也不能满足各特定报表使用者的特定要求，为此，还需要人们根据一定的标准、运用适当的方法对其所提供的各项有关会计数据进行一系列的加工、整理、对比、分析、评价，从而形成对报表使用者有用的信息。

财务报表的构成

财务报表是指反映企业财务状况、经营成果和现金流量的书面文件，包括四张报表和一个附注，即资产负债表、利润表、所有者权益(或股东权益)变动表、现金流量表和附注。理解财务报表的组成时，必须注意以下几点：(1)四张报表加一个附注是企业编制的财务报表的最低要求，而不是财务报表的全部；(2)本准则对财务报表的列报，既适用于个别财务报表，也适用于合并财务报表；(3)其他具体会计准则对财务报表列报有特殊要求的，在遵循本准则列报的同时，还应按其他准则的要求进行列报；(4)现金流量表列报的内容和格式，按照现金流量表准则的规定进行处理。

财务报表分析的主体和对象

现代企业制度下，企业所有权和经营权相分离。投资者拥有企业的所有权，对企业的收益拥有分配权，但一般不直接参与企业的经营管里；企业管理者以取得报酬的形式接受投资者的委托，拥有企业的经营权，直接参与企业的经营管理，同时受到投资者的约束；债权人不能直接参与企业的经营管理，只拥有按期收回其借款本金和利息的权力；政府有关部门为了保证整个经济的整形运转而对企业进行间接调控；业务关联企业需要充分了解其合作者的经营情况和信誉，为是否继续合作做出决策毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。投资者、经营者、债权人、政府有关部门、业务关联企业等财务信息的需求者，构成了财务报表分析的主体。

作为财务报表分析的对象主要是企业提供的财务报表，说的详细一点就是表中的财务数据和相关指标；同时包括了财务报表附注和审计报告；财务报表的目的是提供某一企业的财务状况、经营状况和财务变化情况的信息，这种信息在许多报告使用者做经济决策时都是有用的；而财务报表分析的一般目的可以概括为：评价过去的业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。

财务报表分析的基本内容

财务报表分析是由不同的使用者进行的，他们各自有不同的分析重点，也有共同的要求。

从企业总体来看，财务报表分析的基本内容，主要包括以下三个方面：1、分析企业的偿债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度。2、评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况。3、评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。

以上三个方面的分析内容互相联系，互相补充，可以综合的描述出企业生产经营的财务状况、经营成果和现金流量情况，以满足不同使用者对会计信息的基本需要。其中偿债能力是企业财务目标实现的稳健保证，而营运能力是企业财务目标实现的物质基础，盈利能力则是前两者共同作用的结果，同时也对前两者的增强其推动作用。

财务报表分析的意义

在对上市公司评估工作中，根据市场、技术等方面评估结果和财务预测提供的基本数据，对上市公司的财务状况做出客观、公正的评价。财务报表分析的重要意义表现为以下几个方面：

信息系统的观念

(1)会计是一个信息系统，其功能是提供与决策相关的财务信息

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(2)信息的价值是运用信息给企业带来的期望效益(经济利益)毕业论文房地产本科开题报告工作报告。

(3)财务报表不经过分析，便不会影响企业的决策和控制过程，因而无任何价值。

资源配置的观念

集团可视为一系列项目的投资组合，我们不仅应分析这一投资组合中个别投资的风险和收益，而且应分析整个组合的风险和收益。惟有如此，我们才能将稀缺资源配置于我们自己最具有优势的行业，才能以较低的投入，冒适度的风险，获取更大的收益。

例外管理的原则

通过分析发现企业的异常或例外的财务情况，把管理层的注意力焦距于偏离轨道的问题。

绩效管理的观念

一切管理活动的目的就是为了组织的绩效。通过采用合适的财务指标体系和分析方法，可以对企业的财务绩效做出评价。

市场效率的观念

市场通常是有效率的，但是并不是总是有效率的。

技术路线

引言

研究背景

研究意义

论文结构

财务报表分析文献综述

国外财务报表分析的文献综述

国内财务报表分析的文献综述

财务报表概述

财务报表分析的内容

财务报表分析的指标体系

财务报表分析的方法

目前我国上市公司财务报表分析存在的问题

青岛海尔为例的实证财务报表分析

企业背景

财务报表分析

同业比较分析

结束语

进度安排

第七学期第5周：交开题报告初稿，开题讨论；

第七学期第6周：将英文翻译初稿及原版复印件、开题报告交指导教师；

第七学期第78周：完成文献翻译(初稿)、开题报告(正式)；

第七学期第1112周：完成论文初稿并提交给指导老师；

第七学期第1316周：修改论文；

第七学期第1718周：论文定稿(打印、装订)；

第八学期第1周：提交论文并进行答辩。

毕业论文房地产本科开题报告(三)

选题的依据及意义：

依据：

进入90年代后，我国的居住环境和工业生产环境都已广泛地应用热水供应装置，热水供应装置已成为现代学校居住必备。90年代中期，由于大中城市电力供应紧张，供电部门开始重视需求管理及削峰填谷，热泵供热技术提到了议事日程。近年来，由于能源结构的变化，促进了地源热泵供热机组的快速发展毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。

随着生产和科技的不断发展，人类对地源热泵供热技术也进行了一系列的改进，同时也在积极研究环保、节能的地源热泵供热产品和技术，现在利用成熟的电子技术来进行综合的控制，并和太阳能结合更注意能源的综合利用、节能、保护环境及趋向自然的舒适环境必然是今后发展的主题。

意义：

地源热泵技术，是利用地下的土壤、地表水、地下水温相对稳定的特性，，通过消耗电能，在冬天把低位热源中的热量转移到需要供热或加温的地方，在夏天还可以将室内的余热转移到低位热源中，达到降温或制冷的目的。地源热泵不需要人工的冷热源，可以取代锅炉或市政管网等传统的供暖方式和中央空调系统。冬季它代替锅炉从土壤、地下水或者地表水中取热，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空调向土壤、地下水或者地表水放热给建筑物制冷。同时，它还可供应生活用水，可谓一举三得，是一种有效地利用能源的方式。通常根据热泵的热源(heatsource)和热汇(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三类：

空气源热泵系统(air-sourceheatpump)ashp

水源热泵系统(water-sourceheatpump)wshp

地源热泵系统(ground-sourceheatpump)gshp

平时还有人把热泵系统按照一次和二次介质的不同，分别叫做：

这些都是把热源、热汇以及空调系统的传递介质也包括进来分类形成的毕业论文房地产本科开题报告工作报告。

另外，为了让我们在学习和讨论中更方便，介绍一些地源热泵室外能量交换系统的概念：

地下水系统

地表水系统

这些都是地源热泵的热源或热汇形式。(具体参见下图)

图.1.1土壤换热器(水平埋管)图

图.1.2土壤换热器(竖直埋管)图

第9篇：房地产工程论文范文

石海均(1998)分析了投资者面临的各种风险。［3］吴锡华(2002)对房地产投资的评估决策模型进行了探讨，建立了含有风险的收益率计算方法。［4］雷荣军(2005)在其学位论文中对房地产投资的风险进行了系统分析，建立了房地产投资风险分析的AHP－GRAM模型，并进行了实证研究。［5］王寅(2010)建立了基于蒙特卡洛模拟的投资风险预测模型。［6］

但目前，国内的房地产项目风险分析主要还是建立在财务净现值(FNPV)基础上的盈亏平衡分析和敏感性分析。这两种方法忽略了风险变量发生变化的概率、风险因素之间的相关性以及多个因素同时变动的情况，因此无法分析多因素同时变动对房地产投资决策的影响，使评估的结果缺乏科学性，容易错误地进行风险分析并造成决策失误和投资的失败。因此，研究一种较为准确的定量决策风险分析方法，来弥补现有方法的不足之处，具有深远的理论与实践意义。

由于蒙特卡罗技术可以通过在已知的分布里面提取随机变量，并且能够运用概率分析来量化每一个不确定的风险变量，可以综合考虑房地产项目中所有的不确定性和模拟项目的实际运作过程中的可能变化，所以如能将此法与敏感性分析及盈亏平衡分析相结合，则必能进一步提高房地产投资风险分析的可靠性。闫雪晶(2003)在其学位论文中对蒙特卡罗方法在房地产投资决策风险分析中的应用进行了一定的研究。她通过投资决策实例验证了蒙特卡罗方法的可行性、实用性及可操作性，但其研究仍局限在单因素风险，并未对多风险因素对房地产投资的影响作出分析。［3］

本文基于专家学者的相关研究，探索了蒙特卡罗技术在房地产投资项目多因素风险分析中的应用，并做了实证研究。下文分为四个部分:第二部分介绍了蒙特卡罗技术的相关理论及其在有关软件中的实现;第三部分介绍了蒙特卡罗方法在房地产投资多因素风险分析中的应用;第四部分对方法的有效性进行了实证研究;第五部分为结论及展望。

一、蒙特卡罗技术相关理论

蒙特卡罗(MonteCarlo)方法又称统计试验方法或随机模拟法，是一种多元素变化分析方法，它应用随机数来进行模拟试验，通过对样本值进行随机观察、抽样、统计，求得所研究系统的某些参数。［7］英国雷汀大学建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年进行的一项风险分析模型技术应用方面的调查表明，蒙特卡罗方法是应用最为广泛的风险分析方法之一。［8］

运用蒙特卡罗法的关键是所取的随机数确实是随机的，并且所取的随机数的分布与自变量概率分布相符合。产生均匀分布的随机数的最简单办法是应用Excel软件中的rand()函数，它可以产生位于［0，1］区间的均匀分布的随机数，对以上随机数进行一定的处理(公式(1))，即得到位于区间［a，b］的均匀分布随机数。a+(b－a)rand()(1)如需产生服从特定分布的随机数，可利用EXCEL的随机数发生器或Matlab软件中的相关函数实现。由于在Excel的操作中，随机数会进行即时更新，给分析带来不便。可以在编辑栏中输入“rand()”，保持编辑状态，然后按F9，将公式永久性地改为随机数，使函数rand生成一随机数，并且使之不随单元格计算而改变。

二、房地产投资多因素风险分析的蒙特卡罗模拟

(一)房地产投资风险因素识别

我国的研究人员已对房地产投资风险进行了一定的分析和归纳。［1］［4］［5］本文通过对相关文献的筛选和总结，建立了房地产投资风险的指标体系(见图1)。在实际的房地产投资开发项目运作过程中，影响投资的主要风险变量各不相同，分析人员可以根据项目的具体情况，采用“德尔菲法”“头脑风暴法”等对以下的指标体系进行一定的分析和辨别，产生适合于特定项目的风险因素。

(二)房地产投资风险的蒙特卡罗模拟

1.确定风险变量的概率分布

采用德尔菲法、头脑风暴法或数据统计法对各风险变量的概率分布及其分布函数中的参数进行估计。

2.定义模型并确定模拟次数

在进行模拟时，为了保证所得的预测结果具有一定的精确度，需要有一定的抽样实现次数。计算机输出的评价指标的概率分布通常随着模拟次数n的大小而变化，n越大，其分布越接近实际的分布。但实际上仿真次数过多不仅计算整理费时，且输入变量分布也不十分精确，仿真次数过多也无必要，但仿真次数过少，随机数的分布不均匀，会影响仿真结果的可靠性。

3.模拟并计算评价指标

4.评价指标分析

根据模拟数据，绘制模拟结果的相关统计图表。

5.决策分析

(三)房地产投资风险蒙特卡罗模拟流程

三、案例分析

本文以地处华北平原XX市的一房地产项目为案例，①说明蒙特卡罗技术在房地产投资多因素风险分析中的应用。小区位于市区东北部，占地8.75公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中一期工程建筑面积3.4万平方米已经竣工发售。XX北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层板式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米;少量商业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米;楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。计划2002年10月开工，建设工期为3年，项目计算期为6年。项目总投资为12391万元，其中土地费420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元(按建筑安装工程费的1%计)、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用722万。项目资本金3000万元，分两年等额投入;商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%;不足部分拟由预售房款解决。项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售，高层住宅楼售价1800元/平方米，多层住宅楼售价1250元/平方米，商业用房一半出售，售价3500元/平方米，营业用房另一半出租，租价1000元/年?平方米，建设期出租房不预租。住宅楼从项目开工第二年开始预售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第四年为80%，以后各年均为100%。贷款年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。

1.房地产投资风险因素识别及概率分布的确定

房地产投资风险因素的识别可以采用专家调查法或数据统计法进行。由于本文在写作过程中的条件限制，未能用德尔菲法、头脑风暴法及数据统计法确定本房地产投资项目的风险因素。本文假定图1中所示的指标体系均为本房地产项目的风险因素，并假设这些风险因素对本项目的影响主要体现在对开发产品投资及售房收入的影响上，风险因素的作用使房地产开发产品投资(不含财务费用)的变动在［9000，15000］上服从均匀分布，售房收入在［18000，25000］上服从均匀分布，开发产品投资和售房收入相互独立。下文将对开发产品投资及售房收入的变化进行风险分析并作出投资决策。

2.确定模拟次数并模拟投资项目运行

选定模拟次数为60000次，进行模拟，计算所得税前和所得税后的FIRR和FNPV。

3.指标分析及决策

取模拟次数为60000，所得税后FNPV为462.28，FIRR为26.45%，FNPV＞0，FIRR＞20%(基准折现率)，项目可行;所得税前FNPV为816.66万元，FIRR为30.70%，FNPV＞0，FIRR＞20%，项目可行。同时，根据统计图表，在60000次模拟中，税后FIRR＞20%且FNPV＞0的累计频率均为69.56%，税前的FIRR＞20%且FNPV＞0的累计频率均为65.41%。可见，当考虑项目的开发产品投资和房地产销售收入同时变动时，本房地产项目可行。即在此风险状况下，本房地产项目的风险较小，适宜投资。