房地产开发公司管理制度精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产开发公司管理制度主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产开发公司管理制度范文

关键词：供应链成本；房地产开发公司；成本控制

中图分类号：F27 文献标识码：A

原标题：基于供应链理论的房地产企业成本控制探析——以X房地产开发公司为例

收录日期：2012年8月24日

当前，无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看，我国的房地产业已进入买方市场，消费者逐渐趋于成熟和理性，在此背景下，引入供应链管理理论，运用价值工程的分析工具，提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。

一、供应链管理与房地产供应链成本

（一）供应链管理的概念。供应链管理（简称SCM）是指在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业（组织）有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现，出于对成本的考量，无疑是供应链管理的出发点和实质。

（二）房地产供应链成本。广大房地产企业实务中，房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

在供应链思想下，房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在，并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的，供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。

二、X房地产开发公司成本控制存在的问题

（一）土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时，仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性，而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金，但由于土地手续迟迟办理不到位，导致项目计划严重拖延，仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元，这无形中增加了该项目的整体成本。

（二）设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有：

1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺，产品设计缺陷及后续设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等。

2、设计手段较落后，工程造价和设计方案缺乏有效结合，导致工程造价控制不力。

（三）政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是：各项政府报建手续进展缓慢，从而严重延误后续各环节，尤其是导致项目预售时间推迟，这样一方面大额土地款占用资金，另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。

（四）施工、材料设备采购环节

1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。

2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。

3、在施工过程中，对工程变更及现场签证的管理较盲目，比如变更程序及决策机制不完善。

（五）销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行，该环节成本控制中存在的问题有：

1、销售与工程施工节奏不一致，导致存货过大，造成大量资金占用成本。

2、各项销售政策的制定和执行较随意，销售礼品等管理较混乱。

（六）物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理，该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题，从而导致业主索赔、拖欠物业费，物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加，更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。

三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建

（一）X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1：X房地产开发公司供应链结构模型。（图1）结合X房地产开发公司的项目组织结构，其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等；开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等；下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。

（二）X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题，引入供应链的思想，建立从前期土地取得，到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。

1、土地征用环节成本控制。经分析，X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右，可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式，地价的可控性较差。因此，该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面，具体要考虑：

（1）在做土地征用可行性方案论证时，系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间，减少土地款占用的资金利息成本。

（2）运用价值工程等技术手段，提高土地使用效益，降低单位建筑面积分摊的土地成本。

（3）规避土地闲置费的缴纳。

2、设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%～35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%～12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：

（1）提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。

（2）引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。

（3）引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。

（4）运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。

（5）提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

（6）推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。

3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”，及早进入项目预售回笼资金，降低资金使用成本。

4、融资活动成本控制。不同的融资渠道，其利率水平差异较大，分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道，利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样，公司在安排融资方案时，就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外，在此基础上，还要权衡不同融资模式的风险水平高低，对成本和风险加以平衡，设计公司最佳融资结构。

5、施工、材料设备采购环节成本控制

（1）招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

（2）严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。

（3）加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。

（4）推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。

（5）组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间；其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。

6、销售环节成本控制

（1）引入资金成本概念，合理设计各项销售方案，在销售价格及销售回款上做一平衡，寻求综合成本最低方案。

（2）严控各项销售费用，做好各种促销礼品的采购、发放管理，合理选取广告宣传媒介，提高广告宣传的投放效果，使各项销售费用产生实效。

7、物业管理环节成本控制

（1）物业管理前置到设计阶段及招标环节，参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节，对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权，此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。

（2）做好备品备件的采购、保管、领用管理，提高实物使用率，减少物料浪费。

（3）提高物业服务水平，增加业主满意度，从而提高收费率，降低物业运营成本。

本文从理论方法上构建了一种有别于传统方式的房地产企业成本管理模式。其优势表现在将供应链管理思想引入到房地产企业的成本管理中，能将整个供应链条的策划、设计、顾问服务、施工、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，在最短的时间内以最低的成本为顾客提供最大的价值，以赢得竞争优势。

主要参考文献：

[1]许龙.房地产企业现代成本管理体系研究[D].重庆大学，2004.5.

[2]任夏仪等.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].财会研究，2008.3.

[3]杨秀凯.房地产企业全程成本控制的思考与对策[J].财经学习，2009.1.

[4]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008.

第2篇：房地产开发公司管理制度范文

房地产开发融资存在的问题

国内银行房地产开发融资服务能力不足,加大了房地产开发贷款的风险。一是风险定价能力不足。世界银行研究报告指出,我国银行收取的开发贷款利率不足以涵盖信贷风险。银行应该对风险收取费用,实施恰当的贷款信贷标准。虽然贷款机构按照人民银行和银监会的要求正在收紧贷款标准,但是中国人民银行报告仍显示,在2005年,尽管开发贷款质量较差,银行向开发商发放的基本贷款率仍在5.5%～6.1%之间,与居民住房贷款的利率相差不大。

二是产品提供能力不足。以澳大利亚麦格理银行为例。麦格理基金提供的房地产开发金融产品主要有两大类别:一是风险共担贷款,向房地产开发商提供规模上限可与项目建设成本相当的贷款。典型的做法是2/3的贷款被看作债务,剩下的1/3贷款被看作权益;二是房地产开发的结构化融资,即按照每个房地产开发项目的要求进行创造性债务和权益结构化融资。我国商业银行单一的房地产开发贷款产品与麦格理银行能够提供的产品和服务有着很大的差距。

三是土地储备贷款存在潜在风险。尽管房地产开发的每个阶段都有融资需求,但各个阶段所面临的投资风险不同,其中土地投资风险最大。在发达国家,土地购买资金主要来自于权益投入。我国的情况恰与之相反,由于土地储备贷款主体的政府背景,土地储备贷款规模增长迅速。此外,国家审计署《国有土地使用权出让金审计调查结果》指出,土地储备贷款中存在两个突出问题,给土地储备贷款带来较大风险。一是土地储备贷款的抵押物不实,即用于抵押的土地并非是真正已储备的土地,同时有的土地储备机构贷款规模过大而还款能力不足;二是土地储备贷款被用于市政设施建设等非土地储备用途。产生这一问题的根本原因是部分地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道,为获取城市发展所需的巨额资金,以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外,土地储备贷款规模过大,还会大量透支地方政府未来的土地收益,增加未来的还款压力和风险,还会造成盲目超量储备土地和建设规模的过度扩张。

房地产金融运作欠效率,资金投向结构不合理。

一方面由于我国房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征,金融资源并非完全按照市场规律进行配置,阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动,受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约,融资数量有限,难以满足房地产庞大的资金需求。

另一方面房地产资金的投向结构不够合理,商业用房的投资增幅高于住宅投资,经济适用住房建设投入不足,导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足,又造成房地产商盲目开发,出现房地产供给的结构性过剩,空置率居高不下,资金流通链条断裂。

解决房地产开发

融资问题的对策

一是通过制度建设和金融创新改变房地产金融发展滞后的状况。当前,房地产金融发展面临的主要问题是制度环境不利于金融创新,金融创新跟不上实体经济发展的需要,产生了很多需要金融创新才能解决的问题――单一、分割的金融体系妨碍了“适销对路”的金融产品的开发,现有的金融产品难以满足房地产开发企业及行业发展的融资要求等。

二是房地产债券融资大有可为。在公司的资本结构中,债务应该占有一定的比例。债务过高会增加公司的流动性和破产风险;债务过低则表明资金运用效率偏低。因此,在保证公司财务稳健的情况下,根据公司的类型选择不同比例的公司债券发行,有利于公司财务杠杆的良好运用,从而能为公司股东谋求收益的最大化。我国房地产公司的债务一般都为短期债务融资,短期债务中主要是银行贷款,但是通过资本市场以债券方式进行融资所占的比重很小,尤其是利用公司债券融资的只有个别公司。目前,原则上只要满足四证齐全和投资额完成35%等要求,银行都会发放开发贷款,但总体说,开发贷款也属于较短期的;而许多房地产公司对中长期资金的需求量更大,而长期性直接融资产品可以有效地改善企业的负债结构。

第3篇：房地产开发公司管理制度范文

紧盯目标管好计划做好激励和考核

作为休息的员工很荣幸有机会参加运营部的培训，从而加深对于房地产运营的理解。粗浅翻阅了《房地产项目运营最佳实践》看到房地产项目运营管理定义：聚焦房地产项目开发的全生命周期，从项目进度、质量、成本和现金流4条主线实现对整个项目的全面管理、覆盖项目发展、规划设计、项目建设和销售及服务等项目运营管理重要阶段，从而实现对整个项目规范化、流程化和精细化的全方位运营管理。

项目开发前期，首先公司各部门制定了各项节点计划，而前期重要节点都在开发部居多，我深深感觉到为了项目顺利推进运营部每天跟进计划实施情况，负责好计划目标的跟踪、预警、纠偏与协调。俗话说没有规矩不成方圆；重赏之下必有勇夫；在我们这种快周转的房地产开发公司必须建立标准化流程体系，健全公司的管理制度，让各部门在运营部的监管下一环扣一环通力协作完成每个节点工作，拿下公司制定的激励奖金，齐心协力充分发挥团队的凝聚力和战斗力！在集团运营严格管控的体制下，往往制定考核目标在项目上实际操作难度及大，所以项目上的运营部同事需要全方位了解城市公司各项目的经营情况，除了认真配合当个集团运营指标的搬运工还需要有极强的沟通协调能力，向集团运营领导汇报各项目的实际情况，合理协调集团下达的各种指标。对于城市公司协助城市总严格把控指标完成情况，全力发挥出项目上各部门的潜能，让城市公司在可控范围内正常运转再积极拓展新的优质项目，为促进集团进军全国房产百强澎湃前行！

XXXXXX公司XXX

第4篇：房地产开发公司管理制度范文

关键词:商业银行;房地产融资;风险管理;控制策略

一、房地产融资风险分析

(一)房地产融资风险类型

第一,宏观经济风险。由于房地产开发活动受宏观经济形势的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产开发活动也必然有着周期性的涨落。自20世纪80年代以来,我国房地产业就有过三次大起大落的经历,而这三次涨落与我国经济发展的态势基本是一致的。一般而言,经济发展趋势是影响开发时的主要因素,在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断上升势头,房地产金融获利的机会也就较多;当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场需求也随之下降,供过于求,房地产金融业就会少获利或亏损,出现风险。

第二,市场风险。目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。据相关调查数据分析得出:房地产开发企业项目投入资金中约20%-30%是银行贷款;建筑公司往往要垫付该总投入30%-40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款;此外,消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外,至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知,房地产项目中60%的资金来自于银行。当社会购买力不足或供过于求的时候,或者说通货膨胀造成社会购买力下降,进而导致投资者收益减少时都会形成风险。这样开发商和购房者一旦出现风险,直接受损的是银行。

第三,经营操作风险。一方面,经营风险房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售,涉及部门环节多、周期长,期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节,而一旦某个环节出现风险,则整个项目的风险就会产生连锁反应。另一方面,是银行自身经营房地产信贷业务不善而导致的风险,主要表现在:一是在贷与不贷、贷多贷少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险。二是房地产金融业务还没有形成规范化的操作规程,特别是对房地产开发企业资产质量审核不严、对企业经营活动检测不够、抵押担保率不高等,使一些投机分子有空可钻,增大了银行风险。

第四,变现风险。变现风险即流动性风险,主要是指市场中因消费者购买力较低而导致房地产商品不能在市场中消化而变成货币或延迟变成货币,从而给房地产经营者造成损失的风险。房地产是一种比较特殊的商品,不能移动、不能运输,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也比较差,不像其他商品那样可以轻松脱手。另外,房地产投资公司从获得土地使用权到开发建设物业,最后向客户出售或者出租,这一过程需要很长时间,有的甚至需要几年。

(二)商业银行在开展房地产融资业务中存在的问题分析

第一,房地产企业过分依赖银行融资,银行成为风险转嫁对象。由于我国房地产金融体系不完备,房地产开发和经营的股权融资形式还没有完善,企业债券发行又受到了严格控制,房地产开发资金来源渠道较少(主要依靠银行贷款、自筹等)。由于房地产开发公司经营周期相对较长,用款时间较为集中,房地产资金的密集性与贷款期限常常不配套,部分开发公司套取银行房地产信贷资金现象突出。目前,某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额,出现了急功近利的倾向,一些不法开发企业抓住可乘之机,使用各种手段从银行套取房地产信贷资金,如在进行房地产开发的同时挪用项目资金进行其他投资,或为了相对容易获得贷款,申请贷款时故意将项目所需贷款打折扣,银行在发出第一笔贷款后就陷入被动,待项目建设出现资金缺口时银行往往被迫追加贷款。部分房地产开发公司由于利益的驱动,缺乏诚信,面对有钱不还的不正常现象,银行往往无可奈何。

第二,同业竞争无序,违规的金融业务时有发生。房地产信贷融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的突出地位,因此,为了争夺房地产信贷市场份额,各家银行在简化手续、提高服务质量,增加信贷投入等方面均加大了力度,并不惜采用各种优惠措施,使同业间竞争日趋激烈,甚至表现出恶性竞争的态势,有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层,不惜放宽贷款条件,有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定,带来了诸多潜在风险。如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款。甚至有的银行基层房地产信贷部门为追求盈利,超规模发放贷款或把房地产信贷业务视同银行信贷业务,混业经营,超范围发放贷款,大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产。有的银行房地产信贷起步晚,资金来源少,资本金严重不足,且不到位,而又盲目扩充业务,而这些现象在房地产信托中也屡见不鲜。

第三,房地产业风险预警体系建设滞后。少数银行内部管理制度松弛,导致内控风险时有暴露。房地产业的快速发展吸引了大量的银行信贷资金,也使得一些银行在发展业务的同时,忽视了内部管理和风险控制的重视。突出表现为:缺乏房地产融资业务发展的总体和长远规划,纯粹是为了发展而发展,对市场运行趋势的分析及风险预警体系建设明显滞后;管理部门对其全盘业务的开展没有制定一套完整的管理办法和发展方向,平时又缺少检查、诱导和监督,使其内部管理工作缺乏必要的管理和约束。一些银行的基层房地产信贷部门人员结构不合理,对银行信贷业务较精通,而对房地产业的专业知识了解较少,缺乏敏锐的市场分析能力和风险控制经验,制约着房地产融资业务的发展。

第四,房地产融资业务服务体系不健全。房地产融资业务涉及银行、评估机构、房地产管理机构、保险公司、公证司法部门,需要彼此的配合和支持,而目前的现状是:涉及部门多、手续烦、涉及到评估机构、登记部门、公证部门和保险部门等。办理时间长,环节多;评估有效期短。不动产评估有效期最长为2年,一般为1年,动产为1年,超过有效期须重新评估;由于目前的房地产评估机构好坏不一,管理较混乱,评估费用依据评估资产标的收取,评估结果暗藏风险。因而商业银行有时需要自行重新评估抵押物的价值,增加了环节和成本。

二、商业银行控制房地产融资风险的主要策略

第一,提高银行风险防控能力、规范银行操作。银行信贷风险的规避应重在事前预防而非事后补救。贷前,应收集有关借款人的资料;贷后,应关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情。目前在决定对房地产商是否进行发放贷款时,主要评估对象是房地产商的抵押资产,一旦无力归还贷款,银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产,但这种评估方式只是消极的补救措施。所以,要改变把房地产信贷当作低风险项目品种开发的观点,严格对房地产信贷各环节实施监控。商业银行必须遵循央行有关规章制度来办理信贷业务,杜绝不符合规定的开发商攫取贷款的机会,要加强对房地产市场的认识,不被虚假繁荣所迷惑。推进银行体制改革,加强内控制度建设。银行要制定科学的银行内部业绩考核办法,建立责权合一的激励和约束机制。

第二,把准宏观经济脉搏、提前预测,合理规避宏观风险。商业银行要尽快建立自己的专家队伍,组织、强化对宏观经济发展的分析、研究。这种专家队伍必须是高起点的,组织结构不必层层设置,可考虑两级构架:总行一级和在经济发展水平相差无几的区域一级(如珠江三角洲、长江三角洲、东北老工业基地等)。总行主攻全球及全国经济形势,区域主攻区域经济,使两者相互补充。队伍建设上要以社会学者为主,内部人员为辅,使信息来源更具广泛性、全面性。

第三,加快建立完善的房地产风险预警体系。商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后,可根据项目的进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用,具体表现在:一是商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况,防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。二是商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控,在收回贷款本息之前,防止将销售款挪作他用。三是商业银行应密切关注房地产企业的开况,确保对主体结构已封顶住房的个人住房贷款发放后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用。四是商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。五是商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响,加强市场风险预报,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段检测方案,并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第四,配备建筑工程估价专业人员,从技术上防范房地产开发贷款风险。为有效防范房地产贷款风险,国外银行一般都是聘用信誉较高的社会专业中介机构进行技术把关。但是由于目前国内信誉较高的社会专业中介机构尚未充分发展起来,大部分的可行性研究报告都是由开发企业自行编制的,所以国内的商业银行必须依靠自己审查建筑工量和工程估价,对于业务量大的银行,可以设置建筑工程估价岗位,配备专门的估价人员,实行持证上岗;对于业务量较小的银行,可以设置建筑工程估价岗位,也可以聘请外部的专业人员来做这项工作,但必须与其签订合同,明确其工作的具体内容和双方的权利义务等。

第五,加强对评估机构的管理,防范抵押物的评估风险。商业银行可以根据一定的条件,如从事评估业务的年限、资产规模和业务量、资质等级、是否具备充足的有执业资格的专业评估人员、在行业内的声誉等来确定拟合作的评估机构名单,并与评估机构签订合作协议,规定双方在评估质量、工作效率、收费标准、赔偿措施、相关信息共享等方面的权利和义务。在进行抵押物评估之前,客户经理要注意采用合理的方式,说服客户聘用银行确定名单中的评估机构。评估机构的名单管理是一个动态的过程,银行应定期对名单中评估机构的工作进行审核和评价,内容主要包括是否有价值虚增的问题、是否已发生实质性风险、客户对其工作效率和服务是否满意等,然后根据评价结果对名单进行调整。

三、结束语

我国房地产融资风险控制,目前不管在实践上还是在理论上都取得了很多的成就和突破。但在我国改革大旗之下发展起来的房地产融资市场,本身存在太多矛盾性的问题。当然,房地产金融中的各项管理制度和风险防范措施,都是为该项金融业务保驾护航,确保这一业务的健康持续发展。但如果控制过严,门槛过高,也会在一定程度上减缓发展速度,影响长远发展。所有的经营都存在风险,而风险通常也与收益存在着正比例的关系。因此,商业银行在拓展房地产融资业务中更主要的是追求风险可控,如何处理好银行业务发展与风险的关系,这将是房地产金融发展中的重要课题。

参考文献:

1、孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛,2005(11).

2、曹建元.房地产金融[M].上海财经大学出版社,2003.

3、周雪飞.商业银行信贷业务创新[J].中国房地产金融,2007(4).

4、王重润.房地产融资结构与金融风险研究[J].中国投资管理,2006(9).

第5篇：房地产开发公司管理制度范文

1．对煤炭企业房地产项目投资法律风险的认识

煤炭企业房地产投资，是指煤炭企业将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。任何一种经济活动都存在风险，尤其是投资。房地产项目投资因为自身特点风险会更高。房地产项目由于其空间上固定，投资量大，回收期长，工期连续，使得房地产项目开发建设全过程中面对的不确定因素，产生损失的可能性比较大。无论是投资决策阶段、土地获取阶段， 建设阶段还是物业管理阶段自始至终存在着各种风险。诸如来自于国家、政府政策变化风险，房地产和相关产业潜在的市场风险、项目开发的法律风险以及各种不抗力带来的意外风险。其中法律风险是最容易控制的，同时也是最有可能发生的风险。

煤炭企业房地产项目投资法律风险，是指煤炭企业在房地产开发经营活动中的行为，出现与现行法律法规相悖并由此承担相应法律责任的可能性。

分析房地产项目投资法律风险的成因，主要来自两个方面，一是法律环境因素造成的，包括国家制定法律法规不健全，执法机关执法不严格不公正，开发建设过程中相关的相对人不诚信、违约、欺诈等等；二是企业自身因素带来的，包括管理人员法律意识不强，对法律法规和相关认知不够，经营管理很少考虑法律因素，甚至违法经营。相比较之下，企业自身因素引起的法律风险比较多。究其原因，一是企业法制建设工作比较薄弱企业管理层没有意识到法律风险防范的重要性；二是管理人员尤其是企业决策层法律风险防范意识淡薄，在房地产项目决策以及其他重大经营活动中，很少让法律工作人员参与，即使配备了法律事务人员，大多充当救火队员角色，出现各种法律纠纷问题去补救的处理为主；三是企业依法经营的意识不够，自觉或不自觉地违法经营，经常发生为了企业的利益而而故意铤而走险。

2.煤炭企业房地产项目投资法律风险的种类

煤炭企业投资房地产项目开发存在着众多法律风险，按项目投资进程可以分为四个时期的风险类型。要求企业按阶段区分识别，从而采取有效措施加以防范。

2.1房地产开发前期的法律风险

房地产开发前期涉及的法律风险主要有以下几类：五证是否办理齐全，土地出让金是否全部交清，拆迁是否做完，国家的土地政策近期有没有调整。注意考察土地的合法性和出让权限的合法性、注意查看由规划部门依据控制性详规出具的拟出让地块的规划条件和附图、注意具体出让程序中的禁止性法律规定、注意出让合同中的具体条款、征地拆迁中的法律风险。

2.2房地产建设期间的法律风险

建设工程施工合同履行的主要法律风险是房地产建设期间比较典型的法律风险，它主要包括以下几种风险：因合同签订不完善、不专业存在的法律风险；工程内容不明确及工程量变更的法律风险；签证与索赔的法律风险；工程转包、分包的法律风险；工期的法律风险；工程质量的法律风险；工程价款以及结算的法律风险及其他法律风险。建设工程施工合同履行过程中，除以上问题外，还会出现农民工工资、安全施工、环境保护、相邻关系、建筑材料采购、行政管理机关监管、内部劳动合同等问题。

2.3房地产销售阶段的法律风险

房地产销售，是指房地产开发公司将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产销售阶段的法律风险主要有：房屋质量、面积、交付期限、产权证的办理、配套的完善和贷款的办理等风险。

2.4物业管理的法律风险

物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。

3.对煤炭企业房地产项目投资法律风险的调控

3.1首先应强化投资房地产项目投资的法律风险意识

正确使用法律才能正确规避风险，应充分发挥企业法律工作人员在房地产项目开发合同管理体系中的重要作用，让企业法律工作人员参与房地产开发项目的全过程， 参与房地产开发交易，把好法律关，把好合同关，就能有效预防法律风险的产生。如果企业法律工作人员从项目的开始就能介入，从土地的取得直至房地产销售、租赁、包括重要合同的谈判、文件的起草，合同的签订、合作对象资信调查、各项证照的审核等。这样强化法律风险意识的防范，才能做到准备充分，有效的防范企业法律风险。

3.2建立完善煤炭企业投资房地产项目的工作体系

从企业投资房地产项目前期的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、运作投资项目的各项工作流程等等都要规范，形成一套规范可行的体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。

3.3加强煤炭企业在房地产投资项目中的公司内部制度建设

企业高级管理人员必须改变对传统的法律风险的看法，从事后处理为主转为事前防范为主，使防范和化解法律风险变成一种常规性的管理工作。专门负责管理房地产开发项目的管理部门应制定相关制度贯通于业务与流程之中，嵌入到投资房地产项目实践中去，才能有效地防范企业可能面临的风险。

第6篇：房地产开发公司管理制度范文

关键词：房地产投资信托基金；基金投资者；治理结构

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0171-01

1 房地产投资信托基金的概述及在我国发展现状

房地产投资信托基金，是指由专门的投资机构通过发行受益凭证筹集社会闲散资金，将其投入到房地产领域，如投资房地产证券，房地产开发项目等，从中获取收益，再将投资收益按比例分配投资者的一种投资基金制度，它实际上是资产证券化的一种形式。

我国在积极探索房地产投资信托基金，其目的是减轻单一融资渠道下，银行金融政策的变化对房地产业的冲击，将国家、银行风险向社会上转移，由社会发挥监督功能，改进房地产公司的治理结构和资本结构。而我国现阶段发展的房地产投资信托基金并不是真正意义上的REITs，多数基金采用的是房地产信托计划的形式，以“房地产信托计划”之名行“房地产投资信托基金”之实，但我国的房地产信托计划和西方的房地产投资信托基金在制度管理上是有区别的，这使我国基金投资者承受着较大的风险，这些风险有来自市场的风险，还有来自基金管理者的道德风险。

2 我国房地产基金的治理结构的缺陷和投资者面临的风险

我国的房地产投资信托基金没有西方房地产基金那样完善的发展模式和治理结构，其相关的法律规范也处于空白时期，所以，在基金契约链中，基金投资者起到了重要作用，同时，也承担着较大的风险。

（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。

与管理制度比较完善的证券投资基金相比，我国房地产投资信托计划中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明确的定位。在证券投资基金中设有基金管理人和基金托管人，投资者投入资金，基金托管人保管和分配资金，而基金管理人投资和管理基金财产，各行其职，相互监督，相互牵制。但从我国现阶段的房地产投资信托计划的发展状况来看，在已发行的信托计划中，仅有极少数设有基金保管人，而大多数基金只是投资信托公司扮演着基金管理人和基金托管人的双重角色，这种缺陷的存在使房地产投资信托公司在资金的使用上有着较大的权利，投资者和投资信托公司之间就产生了委托成本，这不利于投资者权利的维护。

（2）封闭式基金固有的风险。

由于房地产行业的投资额大，周期长，流动性差的特点，若在经济衰退时期，投资者随意撤出资金，会使房地产行业由于缺资愈加发展困难，进而影响整个国民经济的发展，所以，我国房地产投资计划采取的是封闭式基金的形式。但对投资者来说，封闭式基金本身存在着一定的风险。和封闭式基金相对的是开放式基金，它的运行机制是：当投资信托基金的业绩下滑，投资项目失败时，投资者会根据自己的意志赎回资金，使投资信托基金面临着赎回风险和信任危机，迫于这种压力，基金管理人不得不为投资者利益着想，对投资项目的选择采取谨慎态度，这益于投资者和基金管理人的利益协调。而在封闭式基金管理下，投资者将资金投入到投资信托公司中，就相当于所有的风险皆由投资者承担，这些风险中既包括市场风险，也包括委托风险。

（3）房地产基金投资者只有收益权和知情权，而没有对房地产投资项目的管理权和表决权。

房地产基金的这一特点是与证券投资基金相比的最大的区别，当房地产基金获取利润时，投资者理所当然的分享投资收益，这是投资者最基本的权利，投入资金的投资方向，信托投资公司也有责任如实传达给投资者，这也是信托投资公司最基本的义务。但房地产基金投资者分散，房地产计划又没有完善的基金持有人大会或股东大会，投资者行使决策权和监督权的成本太高。而且，每个人都有“搭便车”的心理，基金投资者缺少一种行权的平台和动力，基金管理人损害投资者利益的可能性就很大，如有些投资信托公司和房地产开发公司合谋，通过高买高卖房地产项目，从中获取高额佣金和利益，最后受损的是基金投资者，不但收益萎缩，还要支付高额的费用。对于西方发展比较成熟的房地产投资信托基金来说，当基金公司业绩下滑或投资失败时，基金持有人就会将手中的受益凭证在二级市场上抛售，这种“用脚投票”的行为会产生积极的效应，它能使投资者及时避险，也给基金管理人施加了压力，但我国还没有房地产基金受益凭证的二级交易市场，无法保证投资者的受益凭证及时变现，所以我国基金投资者还承受着基金流动性的风险。

3 解决思路

我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段，在治理结构上的改善都应借鉴西方房地产基金的管理制度和证券投资基金的管理制度，虽然委托风险和房地产投资信托本身固有的市场风险不可能从根本上消除，但通过完善治理结构，协调投资者和信托投资公司之间的关系，从中可以实现“双赢”，实现利益的协调。

（1）加快我国房地产信托投资公司国内上市的步伐，用市场机制规范基金管理人行为。以上市公司的治理结构标准来严格要求投资信托基金，完善治理结构，结合证券投资基金的治理机制的经验，引入基金托管人制度，在契约链条中建立资金保管和供给的节点，通过基金托管人来约束基金管理人的行为，有利于实现基金管理人行为的自觉性和规范性。将房地产投资信托推向市场，拓宽了投资者获取消息的渠道，投资者不仅可以从基金管理人那里得到信息，还可以获取到在证监会强制命令下报出的基金投资信托公司的会计年报和其他重要信息。

（2）建立股东大会或持有人大会等权力机构，引入独立董事制。基金持有人若想维护其自身的利益，必须主动要求房地产投资信托公司设立股东大会或持有人大会，由于我国房地产基金采用契约型方式，所以只能设立持有人大会。持有人大会虽然对投资项目的管理影响不大，但它可以对投资项目实施表决权。当基金经理有了好的投资项目时，持有人大会有权就该项目进行表决，只有持有人大会一致通过的项目，才能纳入基金投资公司的最终投资范围，这种规范化的管理，有助于防止“内部人控制”，但仅设立持有人大会，还远远不能对基金经理进行全面的监督，基金信托投资公司还需引入独立董事制度。独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方，他受托于持有人大会，但不受制于持有人大会和基金经理任何一方，由于其较强的独立性，能够实施有效的监督职能。

（3）完善信息披露制度。我国对房地产投资信托基金的信息披露还没有一个全面而详细的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围，而在基金运作过程中，就有可能出现信息披露错误，披露的信息具有误导性，或遗漏重要信息的情况，这时候，投资者得到的信息是毫无价值的，所以房地产基金必须建立健全严格的信息披露制度，以满足投资者进行投资决策所需要的信息质量要求。

参考文献

［1］高菲．我国发展房地产投资信托的法律障碍与对策［J］．宜宾学院学报，2006，(2)：61-63.

［2］龙云．中国房地产信托的治理结构缺陷及其改进［J］．上海金融，2006，(2)：31-33.

［3］雷超．新加坡REITs市场分析及启示［J］．东南亚，2006，(2)：13-17.

第7篇：房地产开发公司管理制度范文

关键词 房地产 财务管理 风险防范与控制 研究

一、前言

房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。

二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识

我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]

（一）财务风险概述

财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。

（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。

（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。

（二）提高财务管理的地位

明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]

（三）建立合理的财务管理理念

房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。

三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险

（一）财务管理不当，造成公司负债现象

当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]

（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划

我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。

（三）公司资产结构不完善

我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。

四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨

（一）完善房地产公司的财务资金管理

我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：

（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。

（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。

（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力

我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。

（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。

（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。

（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。

（三）进行充分市场调研控制财务风险

在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。

（四）建立具有实用性的财务风险预警方案

预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。

五、总结

房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。

（作者单位为中垠地产有限公司）

[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]

参考文献

[1] 刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.

[2] 冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.

第8篇：房地产开发公司管理制度范文

今年以来，房产管理处在建设局党委和上级业务主管部门的领导下，经兄弟科室的密切配合，严格按照新时期房产管理工作的总体要求和部署，不断更新思想观念，积极拓展工作思路，与时俱进，扎实工作，造就一支“团结奋进，求实创新，廉洁勤政，高效严谨”的房管队伍，圆满完成了局党委年初下达的各项任务目标，促进了××区房产管理事业各项工作的整体发展，为我区的经济建设和社会各项事业的顺利开展作出了贡献。

一、加强内部管理，完善规章制度，深化理论学习，全面提高全处干部职工的政治素质和业务水平。

一年来，房产处客观总结和分析了历年来工作的经验和存在的不足，及时地调整房产管理工作的新思路。首先以内部管理入手，重新完善修订了一套切实可世界秘书网版权所有,行的内部管理制度，使全处干部职工的工作质量、办事效率和优质服务水平有了明显的提高，真正做到了“让群众满意，让政府放心”。二是狠抓了全处干部职工的思想政治理论学习和业务知识学习，学习了《房地产管理法》、《测绘法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规，积极开展形式多样的思想教育活动，学以致用，使全处广大干部职工的理论水平、道德修养、业务素质得到全面提高。

二、更新观念，拓宽思路，全面规范地做好房地产管理的各项工作。

（一）、加强房屋产权产籍管理

根据今年房屋确权的实际情况，除了区驻地正常业务开展外，我们也加大了对各乡镇（街道办事处）公私产房屋确权登记的宣传办证力度。

一是完成了天使学校、商业银行、农业银行等区驻地各单位1000余户15万平米集资建房的办证工作；二是完成了××××××××六个乡镇（办事处）20个村庄3200户近50万平方米的测量办证工作；三是完成了区驻地××××××××等村居旧村改造还建房1100户13万平米的测量工作，证待出。

（二）、贯彻落实拆迁管理条例，加大拆迁管理工作力度。

1、克服困难，努力开创工作新局面。今年以来配合区政府先后起草并出台了《××××××××*开发改造拆迁安置实施细则》（××政发[2006]33号）、<<××××××*区域企业安置拆迁补偿实施办法》（××政发[2006]66号）两个文件，初步完成了××××工业园区,××*地块的拆迁任务。具体如下：

（1）、××××地块347亩土地的开发改造拆迁工作于4月14日进行，现已接近尾声。共拆除苗木182亩，拆迁公私产房屋22户23000平方米。

（2）、今年5月中旬，启动了××*工业园区企业安置及二期路网工程拆迁工作。现已全部完成12000平米的房屋测量工作，其中已完成拆迁任务2000平方米；清点苗木4000余亩并已拆迁完毕。

（3）、完成了××××××*23户因橡胶坝蓄水而损坏的苗木32亩2000余棵的清点赔偿任务。

2、依靠基层干部群众，抓住主要矛盾，靠上工作，解决疑难问题。在实施××*拆迁工作中，被拆迁户开始不理解，不但不拆，开会都不参加，抵制情绪大，根据掌握的情况，我们依靠基层党群干部，深入到拆迁户中做工作，讲解利弊，通过工作，大多数居民理解了，主动配合拆迁工作，并帮助做其他不拆户的工作，最终达成一致，从而保证了拆迁工作的顺利进行。

3、端正工作态度，提高工作效率，全面完成工作。在实施拆迁工作中，由于群众的思想觉悟不在一条平衡线上，对拆迁的认识不可能一致，因此在我们开展工作中个别群众抵抗情绪很大，有些极个别的群众甚至谩骂、撕扯到动手。在对待这些极个别的情况，我们首先端正思想认识，做到打不还手，骂不还口，坚持耐心细致地讲解拆迁目的，拆迁的意义及拆迁政策，最终达到了思想认识到位，主动配合拆迁。

(三)、房地产开发管理成绩显著。

随着市委市政府城市建设的宏伟规划的制定，××*也迎来了开发建设的新，针对这种情况，我们加强了对房地产开发公司的管理，同时审时度势，坚决杜绝无资质等级开发、无证开发、无规划开发的“三无”现象的发生，从而将河东区的房地产开发管理初步纳入了正常轨道。

三、存在的问题和不足

一是工作人员对业务知识掌握的熟练程度不同，有些同志对专业知识的掌握还有一定的差距，对群众来办理业务时的解释不够明确、细致；二是由于房产工作和拆迁工作的不连续性，存在忙闲不一的现象；三是对房地产开发管理的力度不够，由于开发管理对房产处来说是新业务，缺少专职的管理人员，加上河东区的开发企业不够规范，因此，在开发管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房产管理工作中，办理房产证我们只是初审、呈报，无最终的办理和发证权，需要疏通市局办理的各个环节，因此在办证过程中，有时不能按承诺的时间按时办理房产证。

四、二00七年的工作打算：

针对一年来的取得的成绩和存在的问题，新的一年里,我们将严格按照局党委的要求,认清形势,明确任务,履行职责,继续深入扎实地开展好各项工作。

（一）、继续深化理论和业务学习，严格执法责任制，切实树立“团结奋进，求实创新，廉洁勤政，务实高效”的房管工作作风。

（二）、继续抓好今年世界秘书网版权所有,已开展的各项工作，不断总结经验、理清思路，切实巩固已取得的工作成果。

（三）、加大房地产开发的管理力度，建立房地产企业信用档案系统，对开发企业诚信行为进行认真的监控；加强资质管理，彻底清查无证开发、违规开发行为；加强对开发项目的监控，引导正确的投资方向，进一步促使我区的房地产开发市场趋于规范。

（四）、进一步加大拆迁管理的力度，依法拆迁，按程序拆迁，保障拆迁当事人的合法权益；制定年度拆迁计划，根据河城市建设发展实际，逐步进行××××××等沿滨河东路9个村的旧村改造拆迁工作；依据拆迁管理要求，进一步完善拆迁管理制度，培训一批具有实际拆迁经验、能力的拆迁管理队伍。

（五）、进一步加大房屋产权产籍的管理力度，保障房产权利人合法权益。建立健全房产确权档案,逐步施行档案微机化管理,尽快与市房产信息系统建立连接,面向社会开展房产业务咨询、房产档案查询等业务；重点做好辖区内所有乡镇(街道办事处)的房产确权业务；在条件成熟的情况下,成立一家房产评估公司，面向社会搞好服务。

（六）、充分调动每位职工的工作积极性，分工明确，责任到人，奖罚分明，发挥每位同志的工作能动性和创造性，与时俱进，全面开创房产管理工作的新局面

第9篇：房地产开发公司管理制度范文

房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风险。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速，房地产金融是房地产业发展的重要方面。防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。

一、房地产金融发展现状和特点

(一)房地产业金融发展的现状分析

目前我国楼市火爆、房价攀升、房贷市场增长、通胀率较高、利率不断提高，而且研究目前的市场环境会发现：从2007年上半年房价走势看，1月份至6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，总体呈现上升态势。“国房景气指数”为104.99，比8月份上升0.51点，同比上升1.85点。随着房价急速攀升的是住房贷款快速增长，2007年上半年，个人住房中长期贷款增速高达16.15％，前5个月累计新增2253亿元，同比多增2677亿元。我国房地产投资占全社会固定资产投资1997年为13.7％，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20％，近几年有所回落。

(二)房地产金融发展的特点

1　发展时期短，起步快

从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长，发展的速度很快。

2　融资比例较高

融资比例较高，是我国房地产金融的一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场――资源――资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。

3　融资渠道单一

从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小。

二、房地产金融发展过程中蕴含的金融风险

(一)个人贷款风险

近几年来个人住房贷款增长疯狂得无以复加。2004年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，同比增长42.46％，个人购置住房时，70％-80％房款来自银行贷款，而对贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国目前宏观经济形势良好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行。

(二)个别城市地区房地产市场过热，存在市场风险

我国2004―2006年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现了地区性的房地产热。以上海市为例,2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5％。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，从而给银行带来不小的损失。

(三)“假按揭”行为凸显，存在道德风险

“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据某商业银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。开发商也把“假按揭”作为一种融资渠道。

(四)银行管理风险

如果银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，对贷款业务和相关法律不熟悉；或者对信息掌握不充分，对贷款过程缺乏足够控制力。造成决策失误；或对借款人审查不严；或不顾银行整体利益，贷人情款等这些管理上的不完善都会造成风险。

三、房地产金融发展中的风险形成因素分析

(一)房地产业融资结构不合理，开发资金过多依赖于银行贷款

估计80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

(二)投资快速增长，投机行为扰乱市场

由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

(三)个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期

随着越来越多的个人住房商业性贷款进入3-8年的风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。原来各个商业银行都把个人房贷作为一个优质业务来发展，个人房贷也逐渐成为商业银行新的利润增长点，在房地产市场一片大好的情况下，风险问题就在无形中被忽视。

(四)银行操作不规范，房地产信贷管理机制不健全

缺乏完善的规避风险的信贷政策和制度。对开发商信息甄别的手段不完善，评价结果与实际往往有一定差距。房地产信贷资金投向不合理。受利润的诱导，房地产开发企业倾向于开发高档住宅，与开发普通住宅相比，银行对这类高档产品的过度资金投入隐藏着更大的风险。银行违规投资，直接将银行资金投入到房地产中，这助长了房地产泡沫的形成，加大了金融风险。

四、房地产金融风险的防范

(一)构建房地产业多元融资体系

可以大力推动房地产证券化，向社会公众募集开发资金；建立房地产投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业；将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道；引导国外资金进入房地产融资市场，实现投资高效率；鼓励房地产企业发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业；大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司以最快捷有效的方式解决房地产业资金问题。

(二)对房地产开发企业的贷款程序严格把关

银行房地产开发贷款管理应对以下内容严格把关：第一，检查房地产开发企业的资质，包括是否拥有合格的房地产开发资质证书，是否取得所开发楼盘的合法使用权，区分房地产开发项目公司和一般房地产开发公-司等。第-,审查房地产开发公司以往的信用记录，包括是否延迟交付楼盘，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。第三，向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。

(三)改革商业银行风险管理制度

在我国，导致开发商贷款不良率高的原因之一是开发商将开发贷款与住房按揭贷款捆绑销售。在利率市场化还不能起作用的情况下，银行必然以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务。因此，如果将开发贷款与住房按揭贷款强行分开，规定同一家银行不能做同一项目的开发贷款与住房按揭贷款，开发商就失去了让银行放松贷款条件的筹码，银行就会提高对开发商贷款的审查力度和风险控制力度，房地产金融的风险就会大大降低。