住房保险论文精选(九篇)
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第1篇：住房保险论文范文
据建设部有关资料显示，2001年~2010年，我国城镇住房需求将保持在年平均5.5亿平方米以上。另据建设部确定的2010年住房建设发展纲要，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面积为25平方米）。此外，城镇还有4亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将从目前的3.7亿人增加到6.3亿人。这些都表明，我国住房建设具有巨大的潜在需求，但是，潜在需求并不等于有效需求，如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，大力推进住房分配货币化和售房商业化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场，对于化解住宅金融风险，推动住房金融稳定、健康地发展具有重要的作用。
一、美国的住房抵押贷款保险制度
美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999年个人申请抵押申请贷款的数量有968万户，贷款总额达12870亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。
美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。
美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934年，罗斯福总统依据《联邦住宅法》，成立了FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。
FHA与PMI之间的主要区别表现在以下五个方面：
1．贷款限额。FHA有贷款限额，过去FHA的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区FHA保险短缺。现在，美国根据区位特点对FHA的限额做了调整。PMI则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA占了绝大多数，但在高价房领域，则是PMI领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。
2．贷款比例。FHA最普通的保险项目是贷款年限30年，固定利率的贷款项目。对此项目FHA规定最初的25000美元，其最高贷款比例为97%；25001至125000美元的贷款比例为95%，超过125000美元的则为90%。FHA允许将交易费用包括在贷款额度中。1990年OBRA法则（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于50000美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的98.75%；房产评估价值大于50000美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的97.5%。但交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI的贷款比例要小于FHA，因此FHA承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。
3．保险费率。1984年以前，FHA按年收取保险费，年保险费为贷款余额的0.5%，这一数额除以12后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从1984年~1991年，年保险费进行了调低，而且改为一次性支付；1991年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA的保险费率在全国是一致的。PMI的保险费率比FHA要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同PMI的保险费率是不同的，同一家PMI公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。
4．保险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA才允许取消保险。而PMI只要借款人在物业中的权益大于房价的20﹪，就可以停止保险。
5．运作方式。FHA的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而PMI则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且FHA的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。
PMI和FHA两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。
二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题
自1998年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。
1．首付款过高。1999年9月21日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长20年延长至30年，首付款比例从30%下降到20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。
2．险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策。
3．抵押物产权不清。按照《城市房地产抵押管理方法》：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。
4．保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要30年保费一次性缴清。
三、针对我国的住房抵押保险的措施
笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。
1．我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的30﹪为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为20﹪，加上保险30﹪，银行承担的风险只有50﹪左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。
2．随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。
3．由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达30年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。
4．我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到16%多，接近国际上公认的20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。
针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险机构，以满足部分中高层收入者的需求。
参考文献：
1．王文英，陈蓉，刘榆风．论我国住宅抵押贷款保险市场的建立与完善．甘肃金融，2001，（5）．
第2篇：住房保险论文范文
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第3篇：住房保险论文范文
论文内容提要:养老保障与住房保障整合发展是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，使人们对养老和住房的需求得到同时满足;整合各种社会资源来完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1十1 > 2”，的整体效应。职称
长期以来，我国城镇住房和养老保险制度改革工作相互之间是完全独立进行的。这种“独立性”既体现在具体工作中，也体现在方案设计上。然而两项改革虽然任务不同，但其基本思路存在着共性之处，完善养老保险制度方案与住房分配货币化改革方案中关于职工个人自我保障的有关制度设计有着内在的一致性。融通使用住房公积金和养老金个人账户资金，重新整合社会保障资源，把住房当作重要的养老资源，既可以提高职工个人保障资金安排的合理性，也有利于减轻两项改革所要求的资金负担。通过这样一种整合，可以使住房和养老两大难题同时得到解决，这对确保社会稳定、人民安居乐业有重要的意义。职称
一、养老保障和住房保障整合发展的必要性
随着人口老龄化的发展，世界各国都在对养老保险制度进行改革，中国也不例外，1990年代，中国建立了社会统筹与个人账户相结合的养老保险制度，这无疑是中国借鉴国外经验，并结合本国国情、历史、文化传统而进行的一种制度创新。这一创新取得了积极的成果，但在实施过程中也出现了一些与制度设计初衷相违背的情况。例如，出现了个人账户的“空账”问题。同时，养老保险的覆盖面窄，名义替代率高，多层次养老保险体系中的补充层次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而与此同时，1998年国家开始推行住房体制改革，停止住房实物分配，以住房商品化为目标，实行住房分配货币化，这无疑也加重了年青人的负担。此外，高等教育收费制度的改革，以及由于社会竞争日益激烈所引发的人们对于人力资本投资的高度重视，教育支出在家庭经济支出中所占的比重日益上升。养老、购房、子女教育费用已成为压在在职职工身上的“三座大山”，他们无奈之下只能减少当前消费来增加储蓄，直接导致生活水平的下降。因此，我们需要打破已有的改革思路进行制度创新，将两者进行整合来探求解决问题的方法。
二、国外养老和住房相结合的经验借鉴
(一)新加坡的中央公积金制度
新加坡的中央公积金制度的基本内容是:强制性地规定雇主和雇员将收人的一部分上缴给中央公积金局，通过建立中央公积金制度来为每一个雇员提供全面的社会福利保障。新加坡的中央公积金制度始建于1955年7月，建立这一制度的初衷是为年迈退休的雇员提供养老金。随着经济与社会的发展，公积金的用途已扩大到了住房、保健、投资和教育等多个方面，中央公积金制度也从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划演变成一项全面的社会福利保障储蓄计划。根据《新加坡中央公积金法》规定:凡在新加坡有薪金收人的人，必须在每月发薪后14天内与其雇主按相应比例缴纳公积金，其中雇主交16%，雇员交20 %。公积金局将雇主和雇员当月缴纳的公积金根据其年龄结构和对公积金的需求确定三个户头的分配比例。其中一半以上的中央公积金用于雇员购买住房，其余的用于养老、医疗等项目。所有参加公积金的雇员都是公积金的会员，会员可以使用公积金的50%作为购房首付款，其余部分可以通过购房长期贷款，分期偿还购买的住房。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息，而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。
综上所述，新加坡的中央公积金制度是由政府实施的一项旨在保障和改善人民生活、促进社会安定、有利于经济发展的强制性储蓄制度，保障范围从最初的养老逐步向住房、医疗、教育等领域拓展。在不影响养老金积累的情况下，满足了雇员多种保障需要。对雇员来说，公积金不再是一笔由政府控制，只能用于老年生活保障的“死钱”，而是一笔属于自己的资产，雇员可以根据个人生命周期不同阶段的需要，将其投资于住房、教育等合理安排资金，提高公积金的使用效率。由于公积金的存储利率和投资收益都比较高，为雇员的养老积累了充足的资金，可以很好地保障雇员退休后的生活。
(二)美国的住房反向抵押贷款
根据美国住房调查数据显示，1989年全美有1200万个住房所有者为62岁以上的老人，其中70岁以上的住房所有者大约有80万个，他们的房屋价值一般在10万至20万美元之间。虽然这些老人的房屋价值较高，但是有一部分老人的年收人却在3万美元以下，导致了大量的“房子富翁，现金穷人”，为了提高这些低收人老人的生活水平，必须运用金融手段，盘活住房这笔巨大的不动产来增加老人的收人现金流。于是，“反向抵押贷款”便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的理想金融理财产品。虽然反向抵押贷款目前仅占美国住房抵押市场的极小份额，但发展速度很快，据政府统计，1989年至1999年，各金融机构共融资了近10亿美元的反向抵押贷款，到了2002年，这一数字翻了一番。美国最大的反向抵押贷款发行方之一富国银行房屋贷款中心预测，反向抵押贷款总额将会以每年20%的速度快速增长，到2015年将达到237亿美元。
反向抵押贷款是指个人以自有完全产权的房屋作为抵押，以定期或不定期从银行或其他金融机构获得贷款用于个人生活和其他开支的一种金融产品。贷款后借款人对抵押房屋继续拥有居住权，借款人可以选择在死亡之前通过出售房产或其他资金来源还本付息，或选择死亡之后将房屋的所有权转给金融机构。若约定借款人死亡后其房产归金融机构所有，则借款人在其有生之年不需要给付任何还款和利息。这种贷款适合于拥有个人房产的老年人，可实现以房养老。美国反向抵押贷款主要由三种形式:由联邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州发行的房产权益转换贷款(HECM)、美国联邦国民抵押贷款协会提供的房屋保留者贷款(Home Keep-er)及私人部门提供的“财务自由”( Financial Free-dom)高额反向抵押贷款，后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。其中联邦住房局有保险的住房反向贷款HECM是最主要的反向抵押贷款形式，占市场份额的95 % 。
三、养老保障和住房保障整合发展的思路
通过以上研究发现，养老和住房存在着一定的内在关联性。首先，每个人都有养老和住房的需求，但是这种需求并不总是同时存在的，人在年轻时需要住房，而只有在退休时才需要养老金。其次，住房是一笔巨大的不动产，购买住房不只是消费，也是一笔重大的投资和储蓄，通过住房价值的提前变现，可以盘活住房这笔巨大的不动产，将其转化为养老资源。最后，养老保障和住房保障同属于社会保障的范畴，国家通过一定的政策措施确保“老有所养”和“居者有其屋”。社会养老保险和住房公积金就是国家为解决居民的住房和养老需求而进行的强制性储蓄积累。养老和住房存在着如此多的关联性，那么，养老保障和住房保障制度的构建也应该具有一定的相关性。因此，笔者尝试通过将两者进行整合来探求解决问题的方法。养老保障与住房保障整合是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，同时满足人们对养老和住房的需求，整合各种社会资源以完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1+1>2”的整体效应。在保证同等生活质量的前提下，尽量降低成本，或在消耗同等资源的条件下，通过提高资源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人们对于住房和养老金的需求是不同的。年轻时，要结婚生子，需要的仅仅是住房，而养老对年轻人来说还比较遥远，所以，我国社会保障制度的设计，首先应当帮助年轻人购买住房，提高他们的购买力。政府需要稳定房价，强制积累住房公积金，合理安排公积金的使用方向。只有通过综合的政策协调，才能真正确保居者有其屋的目标。按照现行规定，职工一参加工作就要缴纳养老保险费，而养老金是职工未来几十年后才需要的。如果职工可以使用养老保险个人账户和住房公积金个人账户的全部资金支付购房首付款，用日后积累的个人账户资金归还住房公积金贷款，在没有影响未来养老金积累的前提下，通过这种个人账户资源的合理配置可以大大减轻年轻职工的购房负担，提高他们的购买力。同时也为养老金的保值增值找到了一个很好的投资渠道，因为用养老金可以发放公积金贷款，收益率按照现行公积金贷款5年到30年期利率计算，可高达4.23%，远远高于其他投资渠道，并且投资风险小。这是养老保障与住房保障整合的第一步。人到了退休年龄后，其需求就变成了住房和养老两个方面，通过前半生的努力，房子已经有了，养老也有社会养老保险提供退休金，但是退休金要低于工作时的收人，可能会降低老年人的生活水平。而且随着老年人肌体的衰老，医疗费用会急剧上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活护理等等，这些都需要经济的支持。如果仅凭借退休金是难以达到这些要求的。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产，改变了老人“现金穷人，不动产富人”的状况。这是养老保障与住房保障整合的第二步，即“以房养老”。养老保障与住房保障整合发展的总体设想如图1所示:
按照整合发展模式的设计，个人在生命周期的不同阶段，拥有的住房产权可由图2表示:
第4篇：住房保险论文范文
论文摘 要:如何解决好城市弱势群体的住房问题,一直是各国比较重视的问题｡本文结合我国目前城市弱势群体的住房供给现状,从方法､政策､金融服务等方面,对完善金融业支持非高端住房制度做出了详尽分析｡
一､非高端住房制度现状
我国从1992年开始的城镇住房制度改革已经基本上实现了由福利分房向住房货币化､商品化､市场化的转变,1998年以来,房地产金融的介入进一步推进了我国房地产市场化进程｡住宅是一种此较特殊的商品｡作为一种普通的商品,住房还是社会每一个人的生活必需品｡而在住宅价格快速增长，价格与居民购买力之间存在较大差距的情况下,必然会出现部分中低收入群体无力购买住房等情况｡为此,政府必须采取适当措施保障这些弱势群体基本的居住需求｡
从天津市的实际情况看,为改善和解决中低收入群体的住房问题,目前已经建立起廉租住房､经济租赁住房和经济适用住房等三项非高端住房保障体系并取得了一定的成效｡截至2006年6月,已建成廉租房7248套,面积48万平方米?鸦收集经济租赁房2118套,面积14.5万平方米?鸦建成经济适用房19223套,面积165.16万平方米｡今年计划开工建设经济适用住房260万平方米,预计年内竣工140万平方米,对保障天津市弱势群体居住权的实现起到了一定的作用｡但是,在上述三种非高端住房保障体系的建设与使用过程中也出现许多新的问题｡如政策的覆盖面过于狭窄，只针对“拆迁户”且房源供给相对不足,即便是供应量相对最大的经济适用房的竣工面积也只占同期全部商品住宅销售面积的十分之一,远不能满足全市中低收入者的购房需求等｡其中关键的问题是资金来源渠道单一｡由于房地产业属于资金密集型行业,因此要想在公平､平等的前提下实现“居者有其屋”的目标,就需要以调整住房供求结构为宗旨,在完善非高端住房制度的同时,加大非高端住房建设规模,满足其建设资金及居民购房资金的需求｡据调查,当前非高端住房融资大都源于财政,金融机构在此领域暂时还没有发挥实质性的作用｡针对此种情况,有必要加强和利用金融工具,特别是在当前房价居高不下且与普通居民实际购买力之间存在较大差距的条件下,更多地利用金融创新，将相对僵化的政府直接主导型融资方式转化为相对灵活的政府引导下的商业化运作模式显得尤为重要｡
二､金融支持非高端住房建设的途径
住房金融政策是政府调控住房市场的重要手段之一｡在当前我国住房领域的建设资金主要来自银行贷款的情况下,住房金融制度会深刻地影响着政府住房政策目标的实现｡因此,我们应在效率原则(包括垂直效率､水平效率和运作效率)､公平原则(包括施政对象之间的横向公平原则与纵向公平原则,也包括施政对象和非施政对象之间的主权平衡原则)及稳定原则等三项原则的指导之下,有序运作､充分竞争､丰富产品､共担风险､市场联动､各司其职､有效调控､有度监管､兼顾各方,最终实现人民居住水平的提高和环境质量的改善,达到经济和社会和谐发展的总体目标｡
(一)房地产开发建设领域应采取的措施
1.由政策性银行(如国家开发银行)向廉租房､经济廉租房､经济适用房及普通小户型住房项目的建设提供低息开发贷款,以降低项目成本,进而降低房屋售价,达到弱势群体能够接受的水平｡
2.以商业银行为主体向保障性住房及普通小户型住房项目的建设提供贴息开发贷款｡财政部门应根据具体项目的实际情况,向发放此类贷款的商业银行提供不同比例的贷款贴息｡以保证商业银行的利息收入不受损失
3.进一步完善二手房市场按揭贷款体系,满足弱势群体对二手住房的需求｡对于弱势群体及低收入阶层来说,以价格相对较低的小户型住宅为主体的二手房市场无疑更适合他们的支付能力,但目前二手房市场的不规范性限制了二手房贷款市场的进一步发展｡今后,应进一步建立和完善评估机构及评估标准,尤其是二手房的评估标准,要尽快制定各种有效的实施细则?押一是房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构及注册房地产估价师的信用档案?鸦二是商业银行要加强对已抵押房地产市场价格变化的监测,及时掌握抵押价值的变化情况?鸦三是房地产管理部门应定期对房地产评估报告进行抽检,对有高估或低估等行为的房地产估价机构及注册房地产估价师,要进行相应的查处,将查处结果记入其信用档案并向社会公示｡
(二)消费领域应采取的住房金融政策
1.政府部门要根据贷款发放金额对商业银行给予一定的奖励和补贴｡由于弱势群体由于经济基础较差而导致其信用风险相对较高，且所购小户型普通商品住房及经济适用房多数地理位置较为偏僻,容易出现抵押物贬值的情况,加之向弱势群体发放的按揭贷款单笔贷款金额较小,利息收入相对较低,因此,对于银行来说,此类贷款的性价比相对较差,必然存在通过提高贷款利率来覆盖风险并提高其性价比的动机｡有关部门应根据“弱势群体按揭贷款”的发放金额对商业银行给予“奖励型”财政补贴,从而更好地发挥信贷政策的作用｡具体可参考目前吸纳下岗失业人员劳动密集型小企业贷款的奖励比例 (贷款金额的千分之五),并可以此为基准上下浮动｡
2.以贴息等方式对低收入阶层给予一定的支持和补贴｡对于政府来说,保证弱势群体居住权是天职｡有关部门应参照同属于弱势群体扶助型贷款的“下岗失业人员小额担保贷款”和“国家助学贷款”模式,向弱势群体发放一定数量的贴息甚至免息住房按揭贷款,以减轻其还款压力,在一定程度上降低其信用风险并提高银行发放此类贷款的积极性｡
3.以减免契税､税前还贷等方式减轻弱势群体借款人购房负担｡政府相关部门除通过契税减免等传统方式外,还应通过税前还贷(即抵押扣除)的方式支持低收入阶层购房｡税前还贷的好处在于补贴无外溢,不存在效率损失｡但问题在于可能会产生“福利倒置”的不公平现象,表现为贷款金额越高,免税越多，或购房套数越多,免税越多｡因此,有必要设计反向递减退税政策来保证公平问题｡
4.重点支持和鼓励小型商业银行或成立专门的非银行金融机构来发放针对弱势群体的住房按揭贷款｡相关研究表明,与大型商业银行相比,小型商业银行或专门经营按揭贷款业务的非银行金融机构更愿意发放针对弱势群体的住房按揭贷款｡因此,今后出台的信贷政策应在引导大型商业银行支持弱势群体贷款买房的同时,重点支持和鼓励小型商业银行或成立专门的非银行金融机构来发放用于弱势群体的住房按揭贷款,从而使信贷政策收到事半功倍的效果｡
5.进一步完善现行个人住房按揭贷款管理办法及实施细则｡当前按揭贷款的各项规定如还款方式､逾期贷款处理方法等都是在上世纪90年代设计的,鉴于在当时的实际情况下未能充分考虑弱势群体贷款购房的因素,无法有效实现降低风险目的的现状｡今后，可通过增加按揭贷款还款方式和逾期贷款处理方式给予商业银行更多的灵活性与自主权,完善按揭贷款管理办法及实施细则,增强其针对性和可操作性｡
(三)建立住房抵押贷款保险体系
由于住房按揭贷款具有较长的风险暴露期和损失周期,因而具有较为独特的信用风险｡特别是在经济衰退期内,其违约风险将较正常时期显著提升｡根据国外的相关研究,严重经济萧条时期的按揭贷款违约率是正常经济状况下的按揭贷款违约率的7-12倍｡因此,建立完善而有效的按揭贷款担保体系和按揭贷款保险体系,特别是针对弱势群体及低收入阶层的贷款保险体系,以降低和分摊风险便成为当务之急｡具体途径有,一是政府部门独资建立针对弱势群体的贷款保险机构｡二是政府部门与私营机构各按一定比例合资建立相应的贷款保险机构｡三是由私营部门独家经营的贷款保险机构｡政府应成立相关管理部门,严格标准和准入条件,对风险过高的保险业务提供再保险或定向补贴｡
(四)大力开发住房金融产品
1.发行mbs(住房抵押贷款证券)｡mbs(住房抵押贷款证券)是信贷资产证券的一种｡发行mbs为我国的住房贷款资金供给提供了新的资金来源,有助于降低住房贷款的筹资成本,进而降低住房贷款成本,提高居民的支付能力和有效需求,促进房地产及相关产业的发展｡
第5篇：住房保险论文范文
[枢纽词]新会计准则;职工薪酬;会计核算
2006年2月15日,财政部了包括1项基本准则和38项详细准则在内的新的一整套企业会计准则体系。会计专业论文范文新准则的颁布标志着我国与国际财务讲演准则趋同的企业会计准则体系正式建立,这对于进步会计信息质量和经济运行质量,规范资本市场发展和市场经济秩序,推动对外经济交流都具有重大意义。新会计准则在诸多方面实现了新的突破,其中变化明显的一个方面是职工薪酬的会计核算。在新准则前,有关职工薪酬的会计处理,主要通过《企业会计轨制》及有关划定(以下简称旧轨制)进行规范。新准则是首次在一个准则中系统地规范了企业和职工建立在雇佣关系上的各种支付关系,比拟原会计轨制,主要有以下一些变化。
一、新准则职工薪酬会计核算的主要变化
(一)职工薪酬的定义与其内涵的变化新准则中职工薪酬的定义是企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。新准则中首次明确地定义职工薪酬的内容,它有别于以往的狭义范围,是指广义的报酬,是对现行所有职工福利的一个涵盖和总结。新准则定义的职工薪酬的内容,不仅包括传统意义上的工资、奖金、补助和补贴等工资类薪酬,也包括以往包含在福利费和期间用度中的职工福利费、工会经费、职工教育经费、各类社会保险费(包括养老、医疗、失业、住房、工伤、生养保险)等,更是增加了诸如辞退补偿、带薪休假等职工薪酬形式,以适应我国社会主义市场经济的发展和变化。同时新准则明确职工薪酬不包括以股份为基础的薪酬和企业年金基金。
(二)职工薪酬会计处理的变化新准则规范和明确了职工薪酬的会计处理原则,较以往也有很多不同之处。
1.各类职工薪酬的会计处理原则不同。新准则划定企业除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外,应当根据职工提供服务的受益对象,分别将应付的职工薪酬计入资产、本钱或当期损益。企业为职工缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生养保险费等社会保险费和住房公积金,也应当根据工资总额的一定比例计算,按照职工提供服务的受益对象,分别将应付的职工薪酬计入资产、本钱或当期损益。而以往的轨制划定则是除了部门行业会计轨制划定的工资类薪酬和职工福利费及受益对象分别计入资产、本钱或当期损益外,其他职工薪酬全都计入当期损益。此项会计处理的变化将普遍降低企业各期的毛利率和毛利额,同时对于企业的各期损益也会造成一定程度的递延影响,这种影响对于出产周期较长的企业将会更大。
2.职工福利费的会计处理方法。新准则中未涉及企业是否提取职工福利费以及提取的详细比例,而在以往的实务操纵中各类企业不尽相同,有的按工资总额的14%计提职工福利费并留存余额,有的则按实际列支不留余额。从一定程度上看,新准则趋向于取消提取14%的比例的划定,职工福利费的列支由企业把握。当然这种职工福利费的会计处理方法与税务处理仍有不一致之处,需要进行纳税调整,这将对企业财务状况和经营成果产生一定影响。
3.新增了辞退补偿的会计处理方法。在新准则出台以前,企业大多按照收付实现制的原则列支经济补偿金,在支付经济补偿金时直接列支为治理用度。这种做法会使企业在经济性裁员时治理用度溘然增加而使企业的利润不能真实地反映。新准则要求企业在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议,同时知足下列前提的,应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债,同时计入当期用度:(1)企业已制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实施;(2)企业不能单方面撤回解除劳动关系计划。按新准则的划定,从会计处理的角度来看,相称于计提了一笔支付经济补偿金的预备金,提前将该笔用度列入本钱或用度。这样核算完全符合会计核算的配比原则以及相关性原则,更加真实地反映了企业的经营情况和财务状况。从协调劳资关系的角度看,预计负债的确认相称于计提了一笔支付经济补偿预备金,缓解了企业大批裁员时支付补偿金用度的压力,对职员活动和社会安定有一定促进作用。
(三)信息表露的变化新准则同一了关于职工薪酬的表露原则,首次明确规范了表露的范围和内容。新准则同一了关于职工薪酬的表露原则,首次明确规范了表露的范围和内容。新准则划定企业应在报表附注中表露与职工薪酬有关的信息,主要包括:
1.应当支付给职工的工资、奖金、补助和补贴,及其期末应付未付金额;
2.应当为职工缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生养保险费等社会保险费,及其期末应付未付金额;
3.应当为职工缴存的住房公积金,及其期末应付未付金额;
4.为职工提供的非货泉利,及其计算依据;
5.应当支付的因解除劳动关系给予的补偿,及其期末应付未付金额;
6.其他职工薪酬。同时划定,因自愿接受裁减建议的职工数目、补偿尺度等不确定而产生的或有负债,应当按照《企业会计准则第13号———或有事项》予以表露。
二、新准则职工薪酬会计核算的实务处理
职工薪酬是按照其发生地点进行归集,按照用途进行分配的。出产产品的工人、提供劳务的工人、车间治理职员、进行基本建设工程的职员、自创无形资产职员、行政治理职员工资薪酬等,分别通过“出产本钱”、“劳务本钱”、“制造用度”、“在建工程”、“无形资产”、“治理用度”账户核算,发生时:借记“出产本钱”、“劳务本钱”、“制造用度”、“在建工程”、“无形资产”、“治理用度”科目,贷记“应付职工薪酬———应付工资”科目。与原应付工资的核算轨制比拟,职工薪酬分配渠道扩大到无形资产本钱。企业为职工缴纳的“五险一金”,应当按照职工所在岗位进行分配。分别通过“出产本钱”、“制造用度”、“在建工程”、“无形资产”、“治理用度”账户等核算,借记“出产本钱”、“制造用度”、“在建工程”、“无形资产”、“治理用度”等科目,贷记“应付职工薪酬———应付保险费”(或“应付职工薪酬———应付住房公积金”)科目。缴纳各种社会保险用度或住房公积金时,借记“应付职工薪酬———应付工资”(职工负担部门)、“应付职工薪酬———应付保险费”(或“应付职工薪酬———应付住房公积金”)科目,贷记“银行存款”科目。工会经费和职工教育经费的处理类似,分别在“应付职工薪酬———工会经费”账户和“应付职工薪酬———职工教育经费”账户中核算。企业以其自产产品作为职工薪酬发放给职工时,应将该产品的本钱及视同销售的税金合并作为应付职工薪酬的入账金额,分别借记“应付职工薪酬———应付福利费”科目,贷记“主营业务收入”、“应交税金———应交增值税(销项税)”科目,结转本钱,借“主营业务本钱”,贷“库存商品”。以外购商品作为非货泉利提供应职工的,应当按照该商品的公允价值和相关税费,计量应计入本钱用度的职工薪酬金额。企业无偿向职工提供住房等资产使用的,应将固定资产的折旧费作为应付职工薪酬的入账金额,分别借记“应付职工薪酬———应付福利费”科目,贷记“累计折旧”科目。然后,再根据不同的受益对象分别计入相关的账户,借记相关科目,贷记“应付职工薪酬———应付福利费”科目。对于辞退福利的会计处理,企业应当严格按照辞退计划条款的划定,公道预计并确认辞退福利产生的负债,同时计人当期损益。辞退福利的计量因辞退计划中职工有无选择权而有所不同:
1.对于职工没有选择权的辞退计划,应当根据计划条款划定拟解除劳动关系的职工数目、每一职位的辞退补偿等计提应付职工薪酬,分别借记“治理用度”等科目,贷记“预计负债———解除职工劳动关系补偿”;2.对于自愿接受裁减建议,因接受裁减的职工数目不确定,企业应当参照或有事项的划定。根据预计的职工数目和每一职位的辞退补偿等计提应付职工薪酬(预计负债),分别借记“治理用度”等科目,贷记“预计负债———解除职工劳动关系补偿”;3.实质性辞退工作在一年内实施完毕、但补偿款项超过一年支付的辞退计划,企业应当选择恰当的折现率,以折现后的金额计量应计入当期治理用度的辞退福利金额,该项金额与实际应支付的辞退福利之间的差额,作为未确认融资用度,在以后各期实际支付辞退福利款项时,计入财务用度。账务处理上,确认因辞退福利产生的预计负债时,借记“治理用度”、“未确认融资用度”科目,贷记“应付职工薪酬———辞退福利”科目;各期支付辞退福利款项时,借记“应付职工薪酬———辞退福利”科目,贷记“银行存款”科目。同时,借记“财务用度”科目,贷记“未确认融资用度”科目。
[参考文献]
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则———应用指南2006[M].北京:中国财政经济出版社,2006.
第6篇：住房保险论文范文
关键词:养老保险;生育意愿;性别差异
一、前言
近年来，我国居民的生育意愿发生了翻天覆地的变化，除了受计划生育政策的影响外，社会保障体系的不断完善也是一个不容忽视的影响因素。在传统社会中，经济发展主要依赖于劳动力数量，生育的孩子越多，他们所能够带来的回报也就越多;而在现代化社会中，生育孩子只能带来有限的经济效益，因为促进经济发展的决定性因素不再是劳动力数量而是科学技术水平，养育太多孩子反而会增加抚养成本，最终理性人的生育意愿下降。此外，根据生育率理论，生育对养老有一定保险效益，传统养老模式以家庭养老为主，但是，随着城乡居民养老保险发展，社会养老模式不断完善，社会养老对传统的家庭养老存在一定的替代。基本养老保险能够保障参保人退休期内的基本生活水平，在一定程度上缓解了其养老的后顾之忧，使其晚年对子女的依赖度降低，从而对生育子女数量产生挤出效应，使得生育意愿降低。作为一个可以影响实际生育水平的超前变量，生育意愿可以为预测生育水平提供重要参数，目前大多采用包括意愿生育子女数量、意愿性别、生育时间的三维指标来构建生育意愿评价体系。由于儒家思想的渲染，中国家庭普遍坚持养儿防老的传统观念，因此可以说是否有养老保障及养老方式的选择在某种程度上都会影响居民生育意愿。睢素利认为我国目前的养老保障体系不够完善，大多依靠家庭养老，并且在农村中主要由儿子承担。因为老年人缺乏稳定的经济来源，且女孩结婚后要到男方家生活，这就使得老人的生活面临现实困难，也促使人们更倾向于生育男孩。养老保险在很大程度上可以转变人们养儿防老的传统观念，从而去影响其生育意愿，尤其是偏好生育男孩的意愿。在社会保障制度不健全特别是农村社会养老制度还很脆弱的条件下，城乡二元社会结构使城市发达的生产力和相对健全的社会保障制度与农村落后的生产力和单一的家庭养老模式形成了鲜明的对照，客观上强化了某些家庭的性别选择偏好。在考虑生育子女的经济动机和功能的情况下，陈欢和张跃华构建了一个简单的两期决策模型，研究表明基本养老保险对生育意愿会产生挤出效应。具体来看，养老保险会让总生育意愿下降14．1%，生育男孩意愿下降7．2%，生育女孩意愿下降5．4%。而且进一步的分析发现，这一负向影响主要发生在低收入和高收入家庭中，对中等收入家庭的影响不显著。以上文献得出的结论大抵是收入越高以及城市户口居民偏向于生育更少的孩子。在人口老龄化形势严峻以及生育意愿水平不断下降的双重背景下，研究居民的养老和生育意愿成为学术界关注的热点问题，论文则将两种相结合研究基本养老保险对居民生育意愿的影响，以期了解两者之间的关系，并进一步完善养老保险相关政策。
二、基于2015年CGSS数据的实证检验
(一)数据来源论文使用2015年CGSS的数据。作为我国第一个全国性、综合性、连续性的大型社会调查项目，该项目系统收集了社区、家庭、个人等多个层次的数据。全国各地的家庭进行抽样调查，每个家庭随机调查1人，总样本量约为12000。论文分析对象为18岁以上的居民，根据研究需要，剔除缺失样本及进行相关处理后，剩余有效总样本量为8718，具有统计学上的意义和大样本性质。
(二)变量选取被解释变量:居民生育意愿，生育意愿主要包含意愿生育子女数量、意愿性别和生育时间3个方面，由于样本信息的缺失，论文只从生育数量和性别构成两个维度来分析基本养老保险对生育意愿的影响。根据受访者对调查问卷中社会态度部分的“如果没有政策限制的话，你希望有几个孩子?”问题的回答，设定了3个计数变量作为被解释变量，即总的生育意愿、生育男孩意愿以及生育女孩意愿。解释变量:是否参加养老保险。其中，把参加城市或农村基本养老保险的居民统一视为参加了养老保险，记为1;否则均被视作未参加养老保险，记为0。控制变量:由于除了养老保险对生育意愿有影响外，还有其他一些重要因素也会影响居民的生育意愿，如果不加以控制的话，会使得回归结果有偏且不一致。在参考了大量相关文献之后，论文中把以下因素也考虑了进来，以确保结果的可靠性。这些因素分别为:性别、年龄、户籍类别、受教育年限、个人年收入、健康状况、婚姻状况。具体来说:被调查者为男性记为1，女性则记为0;年龄变量即为调查年份减去被调查者的出生年份，为一个连续性变量;农村户口记为0，城市户口记为1;受教育年限根据未受过教育、小学、初中、高中、大学、研究生及以上大致分别记为0年、6年、9年、12年、16年、19年;家庭总收入为2015年被调查者个人总收入，考虑到收入对生育意愿的非线性影响，加入个人总收入的对数形式;根据被调查者对自身身体状况的估计，将健康状况分为很不健康、比较不健康、一般、比较健康、很健康，分别以1、2、3、4、5进行标记;婚姻状况变量中未结过婚记为0，结过婚记为1。
(三)变量的描述性统计从相关调查和数据可知，若是没有政策限制的话，我国大部分居民普遍希望生育两个孩子，性别构成是一男一女，反映我国居民儿女双全的美好愿望。从养老保险的参与程度来看，参保率达到了69．8%，可见虽然我国一直重点关注扩大社会保险的覆盖面，但是仍然有部分居民未加入。从性别来看，被调查者中有53．2%为男性，46．8%为女性，性别比例大致均衡。平均年龄为50岁左右。城市户籍居民占31．7%，农村户籍居民占68．3%。平均受教育年限在8．6年左右，即初中毕业，反映居民普遍享受到了九年义务教育。个人平均年收入为34526元。健康状况普遍处于一般状态。有将近90%的被调查者都结过婚，这也会更有利于调查，且在一定程度上保证了数据的准确度。
(四)回归结果由于考虑到城乡之间经济和社会养老保险政策的执行情况以及生育观念上存在一定的差异性，对居民的生育意愿会产生某种程度上的影响，且不同收入群体的养老保险的负担情况也各有差异，故论文首先进行总样本分析，之后以农村和城市、收入在不同等级为依据分样本进行分析。从分析结果可以看出，全样本回归结果显示，购买城乡居民养老保险对被访者的生育意愿的负向影响概率降低7．29个百分点，且主要表现在生育男孩的意愿上，对生育女孩的意愿没有较大影响，表明我国素来所追崇的养儿防老观念，在一定程度上受到了养老保险的冲击;另外可看出随着受教育年限的增加，总的生育意愿以及生育男孩意愿也显著减少，而对于生育女孩意愿的影响则并不显著，这主要是因为受教育年限的增加带来思想观念尤其是生育观念上的差异所造成的;从户籍类型来看，农村户口居民偏向于多生孩子，仍然具有多子多福的生育观念;年收入对数对于生育意愿在1%的水平上显著负向影响，即年收入越低的被调查者越偏向于生更多的孩子，因为孩子越多能够保证老年以后所获得的收益越高。其他因素如被调查者性别、健康状况、婚姻状况对生育意愿的影响不显著。将样本分别按照户籍类型分为农村户口和城市户口，按照收入分为低收入群体、中等收入群体及高收入群体，得出以下结论。户籍类型对生育意愿的影响:是否参保以及年龄对于生育意愿的影响在这两个群体之间的影响方向大致相同，但是参加养老保险会使得城市居民更偏向于减少生育意愿的数量，且年收入对数对于农村户口居民的生育意愿是有显著性影响的，而对城市居民则没有;受教育年限对于城市居民的生育意愿具有显著影响，对农村居民则没有。不同收入群体对于生育意愿的影响:在低收入群体和中等收入群体之间，是否参保、年收入对数、年龄以及户籍类别对生育意愿都是具有显著影响，在高收入群体中以上因素的作用则并不明显。
三、结论与政策建议
第7篇：住房保险论文范文
【关键词】资产社会政策；农村；养老保险制度
一、研究综述
迈克尔·谢若登教授在《资产与穷人》一书中，首次针对以收入为本的社会政策，提出资产社会政策。该书从资产所具有的积极的个人和社会福利效应方面入手，论证了资产积累的重要性，并强调用更广阔的社会发展观来解释资产建设的意义。在英国等一些高福利国家面临着社会保障基金支出刚性增长、财政支出负担大，不得不进行改革的情况下，各国纷纷引进并运用资产社会政策，取得不错的效果。在高鉴国和展敏老师（2005）收录的论文集《资产建设与社会发展》一书中，非常详细地介绍了世界各地的资产建设实践，有利于我国资产社会政策的实践。国内的杨团和孙炳耀教授（2005）在《资产社会政策与中国社会保障体系重构》中指出，中国现行的个人养老账户仅仅是专项政策限制下的个人养老费的储蓄账户，并非属于个人为发展自己的金融资产积极作为的账户，这点也是在中国养老保障制度中实施资产社会政策的一个现实困难。徐德印、丛晓峰（2008）从资产建设的角度分析了资产建设对农民福利的影响，阐述了农民通过土地经营，税收转移支付等手段获取福利的不足之处，提出通过发展个人账户、小额信贷等手段建设农民资产，才能从根本上消除农民贫困，提高农民福利水平。于丽丽（2009）的硕士论文《资产社会政策在养老保障制度中的可行性研究》认为资产的积累与应用，对主要应用于社会救助和反贫困领域提出了质疑，提出资产社会政策应该运用于解决社会养老资源不足问题，具有更多的促进社会发展的效应。童星（2011）基于谢若登的三种福利模型理论，解读美国的雇员持股计划，新加坡的中央公积金制度和中国的呼图壁经验的实践意义，提出将资产建设引入社保领域，从资产的形成、保值增值和转化三个方面建立完善的相关政策。张萍、栗金亚（2012年）《资产建设理论视阈下农村贫困救助政策的启示》对个人发展账户进行分析，将“资产建设”这个新理念引入我国农村贫困救助政策，比较两种以资产为基础的贫困救助政策：个人发展账户和村级互助基金，发现：为贫困者设立个人账户并建立村级互助资金，是适合我国国情的资产政策。
可以发现，国内外的学者基于资产建设理论角度去研究的内容较为宽泛，但更多的关注点在个人账户、小额信贷等手段在社会救助和反贫困的应用。也开始有学者提出将资产建设引入社保领域，但几乎没有学者研究资产社会政策在我国农村养老保障制度中的应用。本文试图阐述这个问题。
二、资产社会政策的核心观点
1990年，美国华盛顿大学的迈克尔·谢若登教授在《资产与穷人》一书中第一次提出了以资产为基础的社会政策：凡是广泛地和公平地促进公民和家庭尤其是穷人获得不动产和金融资产以增进他们的福利的方案、规则、法规法律，都属于资产社会政策①。资产包括金融财富、有形财产、人力资本、社会资本、政治参与及影响力、文化资本以及自然资源等。它不是传统的收入再分配、简单的直接增加其收入与消费，而是强调授权于个人，提出通过建立个人账户帮助人们学习建立资产和积累资产的技能，从而提升他们获得收入、服务和实物的能力，以保障人们正常的生活需要，以推动个人、家庭和社区的发展，进而促进社会整体的长期发展。这一政策包含了社会进步、社会公正、社会团结等“社会福利理念，也成为权利平等、人力资本发展和社会再分配的重要手段。
之前实施的以收入为本的社会政策，通过收入实施消费行为可以保障人的基本生存，但不能改善人长期的生活状况和使人获得更大的经济独立。史乐山教授发现一个人缺乏资产是导致持续、产生贫穷的机制。而资产具有九个方面的效应：促进家庭稳定、创造未来取向、刺激其他资产的发展、促进专门化与专业化、提供承担风险的基础、增强个体效能、提高社会影响、增加政治参与和后代福利。可以使人获得独立和自给自足，也能促进人本质的发展。
资产社会政策的工具是个人发展账户，面向贫困者是它与其他受资助的储蓄账户的主要区别，它主要有四点特征：第一，通过配比形式提供资助。如穷人储蓄一百，他将会获得一毛或多余一百的配额支持。第二，账户资金使用仅限于特定目的。通常包括购买住房、用于教育和医疗等。第三，参与者必须履行有关义务。如定期定额地储蓄，参加项目规定的培训课程。第四，配比资金渠道多元化。主要来源有国家财政、非营利组织和私人基金。
三、农村养老保险制度面临的问题
我国是一个农业大国，针对70%的农村人口，一直实行的是家庭养老和土地养老，很少享受由政府提供的养老保险。农民因资产有限，将原本用于家庭保障的资产改为用在下一代身上，比如一些农民宁可违反计划生育政策甚至被罚款也要超生多生“养儿防老”。一些农民只将有限的收入供养成绩好的孩子或男孩上学，其他的子女则辍学。农村的这种传统养老机制影响了单个孩子所获得的人力资本投资，降低了孩子的质量，必然导致较低智力素质的人力资本和较少有形资产的积累；也影响了自身养老资产的积累。
随着计划生育政策的推行、人口老龄化的发展、家庭结构的变化和大规模城乡人口迁徙对现有的农村家庭养老保障制度造成了巨大冲击，老年人的赡养水平和生活水平也随之下降，农村养老形势日益严峻。为了更好的解决农村养老问题，这几年开始试点的农村社会养老制度，其资金筹集采取实行个人缴费、集体补助和政府补贴相结合形式。个人缴费标准目前按每人每年100元、200元、300元、400元、500元五个档次缴纳，参保人可自主选择缴费档次。新型农村社会养老保险待遇由基础养老金和个人账户养老金组成。个人缴费（包括享受政府补贴的30元）全部计入个人账户。基础养老金标准为每人每月55元。每月领取金额=（财政补贴30+缴存利息+个人年缴费金额）*15年÷139+55元基础养老金。举个例子，A某每年缴费100，缴费15年满，年满60岁时的下个月起可以领取金额=（30+缴存产生的利息+100）×15÷139+55≈69，这里利息未计，也就说一个月大约可领70元多点。可见这保障标准非常低。再加上该政策坚持政府组织引导和农民自愿相结合，这造成部分中青年居民参保积极性不高，资金来源和个人账户的不足，未来的农村养老问题仍是巨大问题。
另外，中国的养老个人账户还很难说就是个人发展账户，仅仅具有演化为个人发展账户的潜在能力，它属于储蓄账户，而不是资产账户，账户资金徒有金融资产的形式，却缺乏其实质②。因为该账户资金只能由政府的社会保险基金机构统一对总资金进行投资，个人不能对账户资金进行选择性投资。可见，现行养老个人账户仅仅是很多特殊政策限制下的个人养老费的储蓄账户，并非属于个人为发展自己的金融资产建立起来的账户，并只能作为养老使用。如果想实施资产社会政策，就必须建立真正意义上的资产账户，这一点是尤其重要的。
四、资产社会政策在农村养老保险制度中的应用
（一）重新设计个人账户，允许个人账户自我选择委托投资
当前农村的社会保障制度主要包括养老、医疗和住房。广义地看，养老保障应涉及老年人各方面的需要，包括生活需要、医疗、照顾等等。但由于医疗等是专门设置的社会服务和福利项目，因此养老保障通常被狭义地理解为生活保障，主要是收入保障。当前农村养老保险制度中的个人账户资金也主要应用于养老。农村合作医疗制度已达到全覆盖，由大病统筹和门诊账户组成。门诊账户属于农村居民个人的当期消费账户，个人不能随意支付，而必须按照规定进行支配。但属于个人所有，当账户持有人死亡且账户仍有结余时，账户资金还可以继承，通过微弱的资金积累起到了一定的刺激作用。
个人账户是资产社会政策的一个重要的工具，根据国际社会的研究，这是因为个人账户具有影响储蓄和资产积累的制度性因素。对于中国要解决农村养老问题最重要的是重新设计个人账户。社会保障制度各项目之间边界过分刚性，不能适应人们生命周期不同时期的不同需要。为了解决农村养老的问题，可以考虑将养老和合作医疗门诊账户合并。因为当前农村居民大部分都能看得起小病，门诊账户起的作用不是特别大。而中国农村养老保险制度还在试点过程中，个人账户资金相对不足，未来获得的养老保障标准很低，因此只有充实个人账户。
重新设计的个人账户，国家或非营利组织对其配额。根据各地区的发展水平，配额比率从1：1到1：7不等，其中2：1是最通常的配额比率。个人必须履行以下义务：第一，按月储蓄或按年储蓄。参加者必须每个月或每年存入一定数额的存款到账户。第二，参加规定的相关培训。这有利于提高参与者的能力。第三，存款只用于特定的目的。比如养老、医疗、教育、建房等。个人账户一般由国家银行来运转，可以根据国家提供的几个投资基金，个人可以自行选择，从而积累资产，增强自我养老的能力。也可以将更多的消费支出用于教育投资，比如可拿出更多的钱用来参加培训，学习技术，还可以用于子女的教育投资。这对提高农村居民的文化素质、提高人力资本具有重大意义。
（二）反向抵押贷款，以房养老
反向抵押贷款，以房养老它是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。这种贷款可以是一次性或者在一定时间内按月发放，也可以在一定信用额度内根据借款者的需要自由支付，贷款可用于日常开支、房屋修缮和医疗保健等，没有限制。这件事情做起来涉及很多问题，如相关的法律法规，对房地产市场的影响，评估的问题。要考虑到可能出现问题的规范措施，才能真正维护老人的权益，否则的话，可能适得其反。
（三）提高人力资本，实现自我养老
迈克尔·谢若登的资产也包括人力资本。只有提高人力资本，农村居民才具备积累资产的能力。农民人力资本主要由农村劳动力的质量和数量构成。舒尔茨把人力资本投资分为五类：一是健康与保健服务；二是在职培训；三是在各级正规学校所接受的教育；四是非公司的成人教育；五是个人和家庭适应于转换工作机会的迁移支出。人力资本投资主要表现为健康与保健服务、教育、迁移三类。
当前很多的学者都认证了社会保障对农村人力资本提高的重大影响。尤其是提高个人账户部分更能促进人力资本投资。反过来农村居民人力资本的提高，也能提升自身的养老能力。因此，当前政府的重要任务是农村人力资本的提升。这可以通过完善农村的公共卫生服务供给体系，着重解决预防保障问题；加大对就业年龄段的农村居民的培训，提高就业能力和扩大就业机会；完善农民工的社会保障，减少迁移的成本等。
五、结语
人口老龄化和家庭保障功能的弱化，农村养老问题逐渐凸出，将资产社会政策应用于我国农村养老保障制度，是一个突破。资产社会政策强调资产的积累与投资，自我养老能力的培养，这也符合我国传统文化。本文提出通过重新设立个人账户，提升农村居民的人力资本和以房养老来解决养老，希望对我国农村养老保障制度的建立有借鉴意义。
注释：
①迈克尔·谢若登.资产与穷人[M].北京：商务印书馆，2005：121-127.
②杨团，孙炳耀.资产社会政策与中国社会保障体系重构[J].江苏社会科学，2005（2）：207-208.
参考文献：
[1]迈克尔·谢若登.资产与穷人[M].北京：商务印书馆，2005.
[2]杨团，孙炳耀.资产社会政策与中国社会保障体系重构[J].江苏社会科学，2005（2）.
[3]蒋徐娇.以房养老——一种养老新思路的提出[D].浙江大学硕士论文，2003.
[4]高鉴国，展敏.资产建设与社会发展[M].北京：社会科学文献出版社，2005.50-51.
[5]于丽丽.资产社会政策在养老保障制度建设中的可行性研究[D].吉林大学硕士论文，2009（4）.
[6]郑丽珍.“台北市家庭发展账户”方案的发展与储蓄成效[J].江苏社会科学，2005（2）.
第8篇：住房保险论文范文
论文关键词：以房养老；制度；技术；观念
“以房养老”目前流行于欧美，操作趋向成熟的是美国。美国20世纪80年代推出的“反向抵押贷款”有效的解决了“现金穷人，不动产富人”的养老问题。2007年下半年，我国几大城市以不同的方式进行了试点：北京成立“养老房屋银行”，上海实施”以房自助养老”，南京实行“以租换养”。“以房养老”以另类的养老方式开始了其中国之行。
什么是“以房养老”?它有哪些形式?从广义上讲，任何利用自有住房以取得或增加养老资金的做法都可算是“以房养老”。狭义上讲，即是“倒按揭”。投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故，相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押贷款反过来做，因此也称作“反向住房抵押贷款”。按照对自有住房的处置方式分，“以房养老”有以下几种类型：第一，抵押房式。将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。第二，出租房式。租出大房再租人小房，用房租差价款养老；或者将房子出租，自己住老年公寓，用租金养老；第三，出售房式。其中包括①售出自己的大房，换购小房，用差价款养老；②售出住房，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；⑧售出房子，自己住老年公寓，用售房款养老。对于第一种形式，民政部解释老年人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费由这些机构按月提供，老人病故后，剩余的部分交给他的继承人。这是社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。自己售房和出租房等均有较大的交易成本，使得再租回原有住房或者住老年公寓等产生较大不确定性。后面的两种形式都具有较高的交易成本和不确定性，民政部称这两种方式为“以房换养”和“以房自助养老”，属于自养老。
“以房养老”是个外来品，是一种特别的融资养老形式。它不仅可实现金融资产在个人一生期间的合理配置与妥善安排，还可以实现住宅资产在个人一生期间的合理配置与妥善安排，在我国具有一定的生存空间，应该成为我国养老保障模式的一种补充。
首先，它能在一定程度上能够缓解我国养老资金缺口大这一矛盾。目前，我国已经进入老龄社会。60岁以上的老年人口占全国总人口的11％，预计到2050年，我国老年人口将达到4．2亿，占近1／4的总人口数。老年群体的养老保障也将会产生多种需求。现有的国家保障、商业保险难免有援手不够的地方，且如此庞大的养老人口需要强大的养老资金准备。中央财政用于养老保险的拨款逐年递增，资金需求量越来越大按照即定计划，到2020年我国基本实现覆盖城乡居民的社会保障体系，农村养老保障将纳入其中，这将会造成更大的资金缺口。而“以房养老”是为应对老龄化社会的来临住房保障制度的一项新举措，将房产的商品属性与保障性结合起来，房产具有了融资和养老双重功效，是老年人晚年生活提供保障的一种补充养老方式。
第二，“以房养老”能够部分缓解城市住房的供需矛盾，对扩大市场租赁房源也起到了一定的积极作用。城市化步伐加快，城市人口不断增多，虽然城市规模不断增大，新的住宅小区不断建成，但是对于城市中、低收入者来说，不具有购房的经济实力，租房成为替代选择。不论城市中选择“以房养老”的老年人以哪种方式处置房产，都可以让出一部分房子的使用权，能够适当增加市场上的房源。例如，北京“养老房屋银行”就认为通过这项业务收来的房子应该以小户型为主，且预计大多数房屋的房龄老，但地理位置好，这些房源在二、三级市场将很受欢迎，对资金不算富裕的年轻人来说很合适，并且可以在一定程度上缓解北京目前住房问题的供需矛盾。
第三，对于适合的人群来说，确实解决了他们的养老需求。适合的人群是指拥有住房独立产权且有自身经济或健康状况不能负担需求的独居老人。北京、上海等大城市空巢老人数量随着老龄化的加快而增多，子女出国或其他原因导致独自居住。他们更愿意呆在家里，呆在自己熟悉的环境。目前，我国的区域发展不平衡，大城市与小城市，高消费水平的城市与低消费水平的城市，农村与城市，东部与西部等等人们的需求水平不相同，导致各地的养老资金需求不同。我国目前的养老保障提供的是基本的生活需求，但对于“房产富人，现金穷人”的老年人来说，若要享受更高质量的生活，更多的社会服务，需要更多的资金，当手头资金不够的时候，房产则可以成为最主要的支撑。另外，由于我国人民生活水平的提高，公共卫生服务体系的建立，医疗保障水平的改善，人们的平均预期寿命增加，老年人的晚年花费增加，特别是医疗，意味着需要更多资金的投入，而“以房养老”则成为选择之一，对于某些适合的人来说，可能是唯一的选择。
“以房养老”在我国目前还处于起步阶探索阶段。在几个大城市也正处于试验期。这个舶来品如何本土化?本土化的过程会遭遇哪些困难?能否适应我国的国情，还需要时间的考察，就目前来看，“以房养老”遭遇以下尴尬：
第一，制度层面的长期性。国外有较为成熟的“以房养老”，制度较为完善，能够顺利操作。我国政府如何定位“以房养老”，有多大的决心推行这一方式，目前很难说。即使试点的结果是有操作的空间，政府是否加以制度化，并制定相应的配套制度也有待时日。
“以房养老”应当由公益性机构还是私益性机构运作，或者说更多的以哪种机构来运作更合适，目前也处于摸索阶段。民政部给予“以房养老”的解释中指出，由公益性机构出面处置老年人的房产。但实际上北京“养老房屋银行”完全是企业性行为。在民政部给予的有关“以房养老”的解释中，“养老房屋银行”不属于其中任何一种形式。
什么样的形式适应我国实际情况，需要一段时间的验证，但在初期如何规范化初具成型的运作模式是当前需要考虑的问题。目前的法规明显滞后，如由政府背景的公益机构出面处置老年人的房产，是否会增加政府的运作成本，如果新增加一种养老模式就意味着政府财政支出的一次增加，那么政府的承受能力是不是过重。有些完全企业行为的养老产业的负责人认为，养老产业是个弱势产业，企业行为养老产业在追求企业平均利益时，应当由政府补贴，才能促使企业在保证平均利益的前提下全心投入这一产业。如完全是私益性的企业行为，是企业行为则会强调利益的诉求，谁来确保老年人的利益完全得到保障，这需要政府制度和法律的保障，制度化需要时间和实践的验证，而滞后的法律很多情况下并不能完全保障老年人的权益。
此外，我国的“以房养老”也没有明显的制度优势。美国的老年人采取“以房养老”，子女没有意见，一方面西方人的家庭观念不同于东方，父母的房子不一定非要交于子女继承；另一方面继承还牵涉到高额的遗产税。子女要缴纳高达60％一80％的遗产税才能继承遗产。而“倒按揭”金额部分是可以免税的，因此老年人以这种方式处置房产可以避税。但在我国，并没有这些税收政策，如果老年人以房产养老，可以自己或由亲友通过市场化手段，出售或出租自己的房产，所以我国“以房养老”的制度优势并不明显。
第二，技术层面的多阻碍性。国外“以房养老”之所以能够顺利进行，一个最重要的原因是技术层面的可操作性。对于如何评价房产价值，根据老年人的健康状况推算老年人的预期寿命。根据不同老年人的实际情况找出最适合此老年人的养老模式。由专门的机构从事这样的工作，达到了专业化的水平，得到民众的信任。对于他们的推算结果能够得到普遍性的认同。但目前在我国这样的机构可以说是凤毛麟角。“倒按揭”涉及到利率变动房产价值变化，老年人预期寿命等众多不确定性因素的影响，导致银行也多有顾虑。且目前我国房产使用年限为70年，如果老年人在向有关机构申请“以房养老”时，房产使用期限将近，那又如何计算，而在农村宅基地是不能抵押的，诸多技术层面难题的出现使“以房养老”面临众多挑战。
第9篇：住房保险论文范文
内容摘要：随着人们对住房抵押贷款的需求急剧增加，住房抵押贷款证券化将对我国进一步深化住房制度改革，提高住房市场有效需求，培养我国新的经济增长点，推动我国全面建设小康社会产生深远的影响。本文围绕政府行为如何在房地产抵押贷款证券化中发挥最大作用这一中心思想，根据我国实际情况构建一个可行的房地产抵押贷款证券化模式，并阐述政府在证券化操作全过程中的行为选择。
关键词：住房抵押贷款证券化政府行为
我国房地产抵押贷款证券化流程设计
房地产抵押贷款证券化的实施的过程，就是房地产抵押贷款的收益与风险在各主体间重新分配的过程，所以有必要对证券化的流程进行一个合理的设计，使各个主体在证券化过程中获得均衡的收益与风险。
在制度框架不同的国家或地区，房地产抵押贷款证券化的程序各自不同，结合我国的实际情况，可以采用这样的一个基本程序
政府行为的选择
抵押贷款证券化作为一项金融创新活动，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。考虑到制度变迁中政府往往具有强制力优势，因此抵押贷款证券化需要政府的协调。笔者认为，政府行为应该主要从以下几个方面入手：
（一）完善制度环境
1.积极规范、完善和扩大抵押贷款一级市场。针对目前我国抵押贷款一级市场上存在的主要问题，政府可以从以下几个方面加强调整：
针对贷款方式单一、缺乏灵活性的问题，应给予商业银行更大的自，鼓励其以市场需求为导向，创新和丰富个人住房抵押贷款品种。贷款银行可以根据购房者的实际情况。针对不同市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性化服务，从而进一步扩大住房消费信贷规模。
人民银行应对抵押贷款实行标准化管理。包括贷款程序、抵押合同、贷款合同、财产评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等标准化，为抵押贷款支持证券在二级市场上的顺利推行创造一个规范化的操作环境。
针对住房消费市场上严重的供需不平衡的问题，应着重解决中低收入家庭的住房问题，建立和健全住房保障供应体系，加快经济适用房建设。为鼓励商业贷款机构向中低收入家庭提供贷款，可以对住房抵押贷款提供优惠利率、财政贴息，政府也可以成立专门机构为低收入家庭提供担保。
针对抵押贷款一级市场参与者单一的问题，应努力推动住房金融体系的建设，例如加强我国政策性的住房储蓄银行的建设。
为了积极培育住房市场，还应加强住宅产权管理，进行全国住宅信息系统建设。另外，为了防止市场失灵，政府也应加强自身建设，增强宏观调控的能力。
2.加强有关法律法规的建设。首先，在司法方面，住房抵押贷款证券化在发起人出售贷款方式的合法性，权益的转让，破产隔离对抵押人权益的影响、以及特设信托机构的法律管辖等方面，都对传统的法律规范提出了挑战。针对有关抵押贷款能否转移、转移的方式、原债务人的知情权问题以及真实出售的法律问题等，有必要对现行法律必须给予适当的修订，才能为我国住房抵押贷款证券化的发展提供法律支持和保障。我国政府在推进住房抵押贷款证券化时，可以借鉴国际经验，进一步完善和修订《担保法》、《商业银行法》、《公司法》、《证券法》和《信托法》，使抵押贷款证券化有章可循，有法可依。其次，在有关制度方面，一方面，应尽快完善与抵押贷款支持证券相关的会计准则；另一方面，为了增强抵押担保证券的吸引力，我国可借鉴发达国家抵押贷款二级市场上税收制度的经验，实行税收优惠制度，一方面尽量降低抵押贷款证券化的成本，另外也可以增加抵押贷款支持证券对投资者的吸引力。
3.建立特设机构（SPV）。建立SPV是抵押贷款证券化的核心内容之一，根据我国的实践来看，以信托公司作为载体的资产证券化方案遇到的障碍会相对小些。因为在目前我国的法律环境和金融制度下，信托公司所特有的财产隔离机制完全符合资产证券化运行机制的本质要求，因此，SPV采取信托模式应该是目前我国资产证券化模式的现实选择。
但是，从经济发展与房地产抵押贷款证券化长久发展的角度看，政府发起设立的SPV也应占有一席之地。由政府出面组建SPV，不仅容易获得投资者的信任，信用评级较高，融资成本较低，而且在抵押市场上可以充当“最后贷款人”的角色。这对于规范市场，建立标准化的交易程序，有效的定价机制和统一的清算体系均将产生不可低估的影响。在美国、加拿大和我国香港地区，抵押二级市场都是由政府发起设立的公司推动的，这体现了政府对住宅金融市场的干预与扶持。但SPV不是政府的行政机构，必须遵循市场运作的原则，这种将政府扶持与市场原则有机结合的方式有利于实现社会效益与经济效益双重目标。
（二）完善信用环境
1.充分发挥政府信用增级的功能。信用增级可以分为内部信用增级和外部信用增级两类，内部信用增级的方式有超额抵押、建立现金储备账户等。外部信用增级主要通过金融担保或保险来实现。除此之外，还可以选择资信度高的商业银行或保险公司充当担保人，并与其签订担保协议。
对住房抵押贷款进行信用增级，是实行住房抵押贷款证券化的关键，而以什么方式提供信用担保，则是信用增级的核心。根据国外经验，住房抵押贷款证券化的担保方式主要有政府担保、企业担保和个人担保等。
在我国实行住房抵押贷款证券化，政府担保也可以发挥重要作用：政府信誉高，实力强，由政府来进行信用增级，能增强住房抵押贷款机构的安全感，提高他们的抗风险能力，消除惜贷心理。
政府提供信用增级，能促进中低收入家庭的住房消费。为中低收入者提供抵押贷款的担保，与政府深化住房制度改革、提高居民居住水平、均衡住房消费的供需矛盾的目标相一致。目前我国正处于经济转轨时期，信用基础薄弱且信用制度滞后。政府采用担保的方式来进行信用增级，其示范作用远远超过担保作用本身，政府为住房抵押贷款提供担保，表明了政府推动住房金融市场的决心，促使更多的贷款机构和商业性保险公司放心大胆地积极参与住房贷款业务。
政府担保减少了抵押贷款的风险。政府担保进入保险市场，可以将社会上信用风险高的那一部分购房者（中低收入家庭）从商业保险市场中分离出来，实质是降低了金融机构的信用风险，有利于商业银行进行住房抵押贷款证券化操作。政府同时在一级市场和二级市场上发挥信用增级的功能，可以使我国的住房抵押贷款市场得到进一步完善。
政府提供信用增级，最大的一个问题应该是资金来源问题。根据发达国家的情况，我国政府也可以通过财政预算拨付、收取保险费以及存储准备金等手段来解决担保赔偿所需的资金问题。2.建立信用评估体系。我国的个人信用制度建设还处于起步阶段，个人信用制度的欠缺已经成了抵押贷款证券化发展的巨大障碍。在我国信用评估体系的建设的起步阶段，政府推动可以发挥极大作用：
制定和实施有关法律。目前的问题是我国法律法规涉及个人征信方面的有关立法相对滞后，至今只有一部《征信管理条例》，从2002年起草至今尚未正式颁布。因此，应该强化政府这一外部强制力的作用，对《担保法》、《合同法》、《贷款通则》等涉及个人信用方面的条款作必要的修改和完善；对保护个人隐私也应作全面的规定，尽快出台关于信用数据开放和使用的法律法规。总之，政府应该建立一系列违约惩罚机制，规定信用资料的传播范围，保护公民的合法权益等，最终目的是建立起一个安全高效的个人信用评估体系。
发挥政府作用，推动信用评估中介服务机构的建设。据报道，我国自1987年在沈阳成立首家信用评级公司以来，至今约有信用中介服务机构1200多家，其中60％为信用担保机构，35％为开展信用调查、信用评价、风险管理等咨询公司，5％为专门从事信用征集、评级和管理的信用中介机构。显然，总体上我国目前的信用中介服务机构无论质量、数量都不能满足全国性个人信用评估体系建设的需要，仅仅依靠市场的力量来推动个人信用制度建设也是不可行的。应该发挥政府在监督管理和环境创造上的优势，完善个人存款实名制，建立个人财产申报制度，建立个人基本账户制度，建立个人破产制度等。用法律的形式对个人账户体系、个人信用的记录和移交、个人信用档案的管理，个人信用级别的评定、披露和使用，个人信用主客体的权利义务及行为规范做出明确的规定；同时明确个人信用评估各机构的职责，使个人信用制度在法律的框架范围内合理运行，规范发展。
建立科学的个人信用评估管理系统。科学的信用信息管理系统是个人信用评估体系建立的基础。我国目前个人信息非常分散，可以由政府出面建立个人信用评估管理系统。由政府将各部门的个人信息进行汇总，以个人支付能力和信用记录为核心，以定量分析的方法评定个人信用等级。通过将信用评分结果划分为不同的信用档次，向信贷决策提供一个科学、准确和有效的信息系统。
总之，个人信用评估体系是房地产抵押贷款证券化顺利实施的基础之一，我国政府应吸收、借鉴发达国家在信用制度建设方面的经验，结合我国国情，建立具有我国特色的信用评估体系,从而保障我国抵押贷款二级市场的健康发展。
（三）完善金融环境
目前，我国还没有建立起一个完整的房地产金融的机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待进一步明确。在我国抵押贷款证券化试点工作已经正式启动，国内的房地产金融市场将会更加活跃，但也使得对之加强监管的难度加大。目前来看，抵押贷款证券化过程中以下几个有关金融改革与监管的问题显得尤为重要：
逐步实现从“分业经营”向“混业经营”的转变。应该说，混业经营是全球金融业发展的大趋势，也是抵押贷款证券化带来的必然结果。但是，分业经营是我国在证券市场发展初期的历史选择。因此，在抵押贷款证券化的运作中，关于“分业”还是“混业”的问题就不可避免了。“混业经营”可以扩大整个金融业的资源利用效率，提高金融机构的市场竞争力，促进货币市场和资本市场、保险市场的相互促进和发展。但分业经营却又利于金融机构的经营安全性、稳定性，双方互有利弊。从我国实践来看，从1999年8月开始，允许部分券商参与同业拆借市场，从而打开了银行信贷资金流向证券市场的通道。2000年2月，中国人民银行和证监会联合发文，允许符合条件的证券公司以自营股票和证券投资基金作质押向商业银行贷款，在一定程度上打通了商业银行与证券公司的资金通道。2005年2月20日，中国人民银行、银监会、证监会联合公布并开始实施《商业银行设立基金管理公司试点管理办法》。按照规定，我国商业银行可直接出资设立基金管理公司。银行将借此进入证券市场。这一切现实说明，混业经营是大势所趋，原来的规定已经不适应我国目前的形势发展。
我国能否顺利实现分业经营向混业经营的转变，关键取决于金融风险是否能够得到有效地控制，而有效控制金融风险又依赖于完善的金融监管制度。因此，政府有必要进一步健全和完善我国金融监管，逐步实现由“分业经营”向“混业经营”的重大转变。
