房地产设计精选(九篇)
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第1篇：房地产设计范文
中图分类号：J022 文献标识码：A 文章编号：2095-4115（2014）09-95-1
标志对应的英文单词为“symbol”，有象征、符号、记号之意，从各个角度代表着各种象征意义，其优美的艺术形象和完美的构图艺术能给人留下美好的印象和深刻的记忆。一般可以这样定义标志：以特殊、易识别的文字符号或图形为直观语言，用以代表某种事物或传达某种信息的视觉识别符号。名称、图案、色彩是构成一个完整标志的三要素。标志具有多重功能，分别为：识别功能、宣传功能、法律功能、创造价值功能和指示引导功能。
就其形式来看，现阶段的房地产标志突出表现为以下几个方面：
一、汉字字体设计
汉字的历史源远流长，具有高度的艺术造型价值。汉字本身就是美的构成图形，具有会意、象形、形声、指事、转注、假借六个方面的构成特点，它通过文字的点画书写和字形结构去反映形体和动态美，具有用笔的美、结构的美、意境的美，这些都为进行中文字型的标识设计和创造标志的民族风格提供了良好的条件和途径。根据汉字出现的形式和表现手段分为美术字标志、书法标志、图形化标志、水墨效果标志、版画效果标志、立体效果标志、汉字与图案、汉字与图像。这其中各类标志又是相通的，方式和方法上相互融合、互相借鉴。
美国设计家保罗・兰德说：“好的设计字体是信息与灵感、昨天与今天、现实与幻想、工作与娱乐、工艺与艺术、意识与无意识的融合。”房地产标志的设计根据其楼盘属性及区域特征，有其独特的意义。鲁迅先生曾说过：“汉字有三美：意美以感心；音美以感耳；形美以感目。”汉字的设计具有一定的亲和力，无论从心、耳、目都能给大众很强的亲切感，可以更好地完成标志作为其代表性的意义。如：印象江南的标志设计，重点突出江南的建筑风貌，通过字体笔画的变化，将江南小桥流水，建筑特色溶于汉字之中，把江南的拱桥、窗户的样式、房屋上翘的特色重点表现了出来，同时又没丢失汉字的本身识别性。再如：“东方世家”“翰林政府”等等，楼盘的属性都具有很强的东方文化，整体建筑具有传统的东方建筑之美，所以汉字的使用可以更一步深化其内涵。
二、象征符号
在林林总总的房地产标志设计中，我们常发现许多具有同样一种客体的形象，这类形象在约定俗成的定势中早已深入人心，因此大多数消费者在看见它们时，就比那些它们所不熟悉的形象更能心领神会，也更易于记忆。这也是我们常说的象征符号的使用，它在标志构成中具有某种特定的象征内涵，它能有效地传达出房地产的某些特性与理念。
象征符号的使用是和房地产的命名有关联的，因为楼盘的兴起，房产的不断建设，命名也具有一定的类似性，很多楼盘的名称就会依据环境优势而命名，比如，常见的命名方式有：阳光类、植物类、河流类等。因此，它们在标志设计的时候就会采用象征性符号来突出楼盘的特殊属性，从而进一步向消费者传达它的意境。例如，阳光天地小区的标志设计，从小区的整体采光和命名来着手。自古以来，太阳就是被人们所崇敬的神圣天体，这个圆体与放射性线组成的象征形象，具有强烈的光与热的诱人力量。这种带有光线的圆的表现形式，显得比其他形式更具表现力，也正是借助于这个象征形象所具有的特殊魅力，人们才对它产生很多好感，从而可以进一步地体现本体的内涵；再如：水韵城的标志设计，是从水系开始，因为水无色、无形、反射天光而闪烁，优柔而神秘，它永远固执地附着大地。除了以上两个元素外，还有星星、花草等形象。
三、建筑物造型
建筑艺术是指按照美的规律，运用建筑艺术独特的艺术语言，使建筑形象具有极高的文化价值和审美价值，具有象征性和形式美，体现出民族性和时代感。建筑造型是指建筑物本体的组合，建筑造型的目的是为了使建筑具有整体感。
在标志设计中，为了有效地突出建筑物本体的优势及风格，我们常采用建筑物本身来做元素，通过艺术的手法将建筑物简化，突出其关键部位，运用多种手段来实现。例如，上海美术馆标志设计，设计师巧妙地从建筑艺术的建筑造型出发，凝练了美术馆的建筑造型，设计创造出LOGO，通过去繁取简，突出建筑特征，设计图形造型大气又不失时尚的艺术笔触，及其简练地勾勒了建筑本身的造型，在这个基础上，充分运用了建筑本身的轮廓线条，突出强调建筑的线性关系，以体现建筑的高大与宏伟，继而得出标志图形，既给人留下以美感又给人强烈和深刻的印象，创造性地运用建筑本身造型传达更强的视觉欣赏信息。这样的案例很多，如“巴黎新城”“欧洲城”“大唐印象”等。
房地产标志作为标志设计的一个部分，在其功能与艺术性上都具有很强的实用性与时代性，它既是对建筑本身的一种描述，也是反映人居状况的一种体现。房地产标志设计的好坏，对其内涵的传达起着重要的作用。标志的设计本身正随着社会的变化而不断革新，这就要求我们对房地产标志的设计也要与时俱进。
参考文献：
[1]李薇.标志设计[M].西南师范大学出版社，2005.
[2]段邦毅.空间构成与造型[M].北京：中国电力出版社，2008.[3]余源鹏.房地产广告策划与创作[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.
第2篇：房地产设计范文
在房地产销售过程中，消费者往往通过房地产广告设计对该房地产项目形成初步印象，所以房地产广告设计就成为销售推广中的重要环节。目前国内的房地产广告大多呈现西化的特点，但是本土人群为目标的房地产项目，过度的西化广告不能长期引起人们的共鸣，所以房地产广告设计的民族化将成为未来的发展趋势。本文试从房地产广告的现状分析传统审美元素在房地产广告中的应用的原因，以及目前房地产广告中应用传统审美元素的情况，针对实际应用中出现的问题，总结出国内房地产广告传统审美风格的设计要点，同时提出合理的解决方法。
关键词：
传统、房地产、广告设计
一、传统审美元素在房地产广告设计中的兴起
广告设计是依靠视觉元素构成的，广告的目标人群的价值观与审美品位一直是深深影响广告设计的重要因素之一。由于近些年来，大众审美的普遍提高，对于房地产广告设计的审美要求也随之而来。目前国内房地产设计使用的元素有很大一部分来自西方。造成这种现状的原因是现代房地产行业的广告设计还在探索阶段，现代建筑设计与西方的文化有着内在文化联系。同时也与西方文化对中国文化的影响密不可分，所以具有本民族传统文化审美的元素符号很少出现在国内的房地产广告中。而事实上房地产广告传播的是对某种生活态度和生活方式的追求，大量的西方元素不能满足国人对本民族文化的精神需要。越来越多的设计师思考着房地产广告设计表现形式的创新，加之中国文化在国际的影响力大大加深。将传统审美元素应用于房地产广告设计是满足大众审美的需求，更是时代精神的体现。房地产广告也是传播企业文化的载体，民族传统文化有着深厚的内涵，传统审美元素与房地产广告设计结合的表现形式能够提升房地产广告的文化底蕴，从而更好地服务于房地产品牌形象。
二、传统审美元素在房地产广告设计中的应用范畴
（一）书法元素的应用
汉字是传播中华文化的载体，书法则是汉字艺术表现形式。书法艺术传递了一种宁静和谐的意境，同时书法艺术涵盖了不同形式的美感，在空间、形态、气势上营造了一个良好的氛围和意境，表达广告想表达的想法与意境。[1]例如万科西门庭院房地产项目的广告设计，版式采用中国传统的竖排方式，将“万科”与“西门”进行艺术加工变形，使得企业文化与地域特点信息都通过平面广告清楚地表现出来。这种对书法艺术的再创造的过程保留了传统文化的韵味，同时极具个性。
（二）传统吉祥图案的应用
明清时期产生了中国的传统吉祥图案，因其来自民间文化，与普通大众的日常生活紧密联系。传统吉祥图案的类型多种多样，都是反映民间百姓为祈求免受灾祸和对幸福生活的美好憧憬与向往。传统吉祥图案与房地产有着内在联系，从所针对的目标人群来说，传统吉祥图案源于民间，是普通劳动人民智慧的结晶。房地产广告设计的也是以大众审美为导向。例如万科城的2008年的平面广告就将传统吉祥图案应用于其中，设计采用了传统的剪纸艺术表现形式，将鼠的剪纸造型与如意和钱币的图案结合起来，意为鼠年富贵吉祥。这种善于揣摩受众心理的，在设计中加入人们喜闻乐见的图案，极富感召力，拉近了设计与人们的距离，从而增加人们对该房地产项目的好感，购买行为就自然而然地产生了。
（三）传统色彩的应用
在现代色彩理论中，不同的颜色带给受众不同的情感体验，如红色代表热烈，蓝色代表忧郁等。中国特有的传统色彩也带有明显的情感导向，如黄色代表至高无上的皇权，民间不可使用。不同的民族对颜色的情感也不同，汉族文化中红色代表喜庆，忌用白色。藏族文化中白色的哈达表示如意吉祥之意。因此，设计师在使用传统色彩时一定要分析色彩所表达的情感，以及设计目标人群的审美取向和价值观。目前，国内的房地产广告设计中传统色彩应用得较为广泛。例如碧桂园“返乡置业”主题的广告设计整体采用红色，寓意春节返乡的热闹气氛，同时与画面中传统的剪纸艺术的色彩呼应，也能体现出该项目销售火爆。除了以红色为代表的表现热烈欢乐的传统色彩，传统水墨色彩则表现出典雅飘逸的风格。如万科鹭栖岛的广告设计采用传统水墨画的色彩和布局，大面积的留白，与画面相映成趣的文字使整体设计如传统水墨画一般精致脱俗。色彩则是设计作品的情感释放。所以传统色彩往往能帮助设计传递出传统的，带有特定民族情结的情感氛围。
三、传统审美元素在房产广告设计的应用原则
（一）正确运用传统审美元素
目前国内房地产广告设计在使用传统审美元素时产生了一系列问题，如相同的传统审美元素符号被大量重复使用在不同的房地产项目宣传中，房地产广告设计形成固定的思维方法导致设计模式单一，房地产广告的个性没有体现，无法吸引消费者。造成这种现状的原因是设计师在使用传统审美元素符号时没有过多思考其深刻的内涵与该房地产项目的内在关联，而是为了单纯表现中式风格，盲目迎合时尚潮流。此外，房地产广告设计是一种有针对性目标的理性设计活动，设计师在对传统审美元素做出选择时只是主观的臆断，而没有深入了解传统审美元素的内涵特征，在使用时自然不能得心应手。正确地使用传统审美元素有赖于设计师深入挖掘传统元素的文化内涵，提取出与楼盘项目风格相适应的传统审美元素，加入房地产广告设计中，使广告更贴近人们的日常生活，自然亲切。中国是个多民族的国家，多种文化在这里融合，人们置身于传统文化的氛围中，其思维方式、生活方式、价值取向、审美意识乃至话语、行为等无不受到这种文化的影响，人们对信息的理解、接受也常常受到这种文化的制约。[2]首先在实际设计过程中提炼和房地产相关的传统元素形象，图形手法的解构、重组、简化、夸张等手法将传统元素应用到房地产广告中，注重色彩的借鉴、提炼和整合。例如深圳的万科第五园的平面广告设计在目前是对国内房地产广告设计的民族化的有益探索。万科第五园是将徽派建筑中的“马头墙”和“青瓦”特征抽象化，符号化，保留了徽派建筑的特点并加以现代化是一种再创造的手法。其次，对于书法广告语的应用。万科第五园房地产广告设计也遵循建筑设计规律，线描的项目实景图与传统的书法艺术结合，广告的文案是“骨子里的中国”，为整个设计起到画龙点睛的作用。从设计的元素到广告文案，我们可以看到其内在风格统一，彰显了传统文化的内涵与魅力。
（二）创新运用传统审美元素
国内房地产广告设计在使用传统审美元素时，有些设计师为广告画面体现浓郁的中国风格，常常把几种传统审美元素符号叠加使用，造成了画面元素众多，没有主次，并且几个元素之间并没有太深刻的共性，不能引发观者的共鸣。如在房地产广告中同时使用了竹叶、徽派建筑与京剧老生角色形象，这三种传统审美元素的使用并没有为设计加分，反而使广告画面令人眼花缭乱，消费者不能快速获取房地产广告传播的信息。因此，房地产广告设计中应避免传统审美元素的简单应用。现今许多有实力的房地产商都打出“全球租售”的标语，万科更是已经走出国门，拓展海外业务，传统审美元素可与西方元素结合使用，中西文化的碰撞可以加深对比效果，使设计形成一种新的风格。如某房地产项目的前期宣传的平面广告将洋酒替代传统的茶壶，并与茶杯一同放置于中式托盘中，传统审美元素与西方元素的结合丝毫不影响广告画面传递的消费者品鉴楼盘的信息，而且表现手法新颖，达到了抓住人们眼球的效果。在传统审美元素的应用中也可使用西方表现形式，如原本经典的文化典故应采用国画的水墨形式表现，设计师却采用西方绘画表现手法，使设计画面色彩艳丽，为传统的典故表现形式产生耳目一新的感觉。设计师在使用传统审美元素与西方元素结合时不能简单的将元素堆砌在广告作品中，而应找到合适的切入点，强化两者的对比效果，使其更好地为设计服务。
四、结语
随着房地产行业的蓬勃发展和人们审美意识的增强，对房地产广告的设计要求也越来越高，人们不再满足于西方化的房地产广告形式，并且一些楼盘项目开始带有明确的个性特征，与固定的西方化的房地产广告思维模式并不相适应，设计师转而从民族文化中汲取设计灵感，形成了独具本民族特色的风格韵味。但传统审美元素广泛使用在房地产广告设计中也产生了一些问题，如设计师没有从长远考虑，过于迎合消费者，导致传统审美元素在设计时只是流于表面的简单使用，并没有体现传统文化的深刻含义。设计师应针对房地产行业的特征深挖传统审美元素，并进行应用手法的创新，与现代文化以及西方元素融合，形成独具时代特色的新风尚，为房地产行业带来更好的经济效益，同时提升其广告设计行业文化内涵，传播中华文化之美。
作者：张思琦 单位：东北大学艺术学院
参考文献：
[1]沈大栋.传统书法印章艺术在当代平面广告设计中的应用[J].2012：9
[2]郑新刚.论中国元素在广告中的运用及其价值[J].2010：3
[3]吕琛.广西民族学院学报(哲学社会科学版)[J]2003
第3篇：房地产设计范文
近年来，中国的房地产行业以惊人的速度向前推进。从福利房，到商品房；从圈地，小盘，大盘时代到今天的蕴含教育、体育等资源的复合地产；从重品质跳跃到重品牌，再到蕴藏文化艺术内涵的地产开发。反映了不同的时代下不同的经济状况，而产生不同风格与品位的建筑。而文化艺术与地产结合的项目，在近两年出现得越来越多，艺术设计对房地产的行业影响已发展到把各种艺术元素融入地产开发中的每个细节，并传承当地城市文脉的综合式艺术地产时代。
艺术与房地产，是艺术设计、地产建筑以及周边自然环境三者的共同结合。它不仅仅包含生活和居住功能，更要传递给人一种艺术气息的熏陶，逐渐提升居住者的个人气质，以及生活品味。就如同去欣赏一幅泼墨山水画，本来粗犷的线条让人感到压抑和错乱，然而，仔细去品味作者的创作意图和笔法用工的巧妙，顿时让人觉得这黑白两色的“世界”里，又容纳了山水、花、鸟、林木各种景物、生灵。
一个房地产项目，就如同是一张宣纸，具体的建筑形态规划设计、户型隔离、空间分配、设计装修等等，就如同是要创作的山水、林木、花鸟这些具体艺术元素。一个有艺术品味的房地产项目，会在建筑、环境、人之间产生良好的互动，并最终让“人”这个主体受益。首先，人与建筑之间的互动，主要围绕舒适的居住体验展开：例如，良好的户型会让主人形成流畅的生活路线，有利于各种家庭活动的展开；而明确的动静分区和优质的隔音系统又能保证主人良好的休息。其次，建筑与环境之间的互动，本身都是原始环境是原生状态下的无序生态资源，但是一旦将建筑完美嵌入，相当于对周边的生态资源进行了整合提升。同样，对于建筑来说，自然环境的簇拥有效地隔绝了城市的喧嚣，营造出一种“世外桃源”的绝美景象。人们居住在其中，既不受外界的过多干扰，又能奢享优质的生态资源，心情愉悦，开朗豁达，自然对健康大有裨益。
从艺术构思的角度上看，开发商更类似于艺术家。在开发楼盘时，“艺术家”会更多的考虑到建筑形式是否美观，户型设计、功能分区设计是否合理，是否能形成良好的居住环境；同时，会将建筑与周围自然生态融合，并借鉴各种艺术元素，将它们融入到整个项目的规划、开发、运营和服务中，力求给置业者耳目一新的感觉。例如，在园林设计上会构建多种地形，利用假山、水景、袖珍瀑布、绿地、溪流等，“编织”出醉人的仙幻奇景。同时，采用诸如障景、框景、借景、隔景等中国古园林建筑风格，营造出一种“柳暗花明又一村”的“景中景”，总能让人保持一种神秘感和新奇感。
紫郡长安是大方控股集团历时六年，邀请数十位行业专家、文化大师共同论证，精心打造的新中式风格高端住宅产品。项目总占地285亩，总建筑面积逾100万平方米，以中国传统居住理念为精髓，融合现代建筑简约时尚的设计内涵，创造出一种“高墙、深院、青砖、灰瓦”与便捷、舒适、现代、时尚相协调的全新生活体验。
紫郡长安以人文精神和文化因素渗透于小区建筑设计和园林规划中，采用唯美的手法展现自然与心理的和谐统一：黛瓦白墙，汲取中国传统民居建筑之灵韵，弘扬着中国书法的刚柔之美，彰显出尊贵的中国气节，感悟中国民居"天人合一"的生活智慧。采用中国传统的白描绘画手法，以现代建筑简约的设计理念展现出典雅自然的立面效果，对建筑空间舒适性的完美与建筑细节的精雅雕琢，使得紫郡悄然融汇于传统民居文化与现代建筑之中。通过富有诗意的中国花卉梅、兰、竹、菊、莲为主题组团，院落的自然文化与生活情感融合整个社区，溪水浅栈流连各庭院之间，弯曲水路，潺潺水声，春兰凝翠，秋菊含香，夏有圆荷捧露，冬有腊梅斗雪，风曳竹影，展现一幅唯美生活的诗意画卷。
可以说，紫郡长安是将艺术设计与房地产建筑完美融合的作品，正式这样的融合让紫郡长安先后荣获“陕西十大人居环境范例社区”、“西安地产金牌景观楼盘”及“西安新地标最佳中式景观人文金奖社区”等多项大奖。
让艺术元素融入到房地产的设计策划中，可引发人们从艺术的角度看待城市、看待地产，关注地产与城市、地产与生活、地产与当代文化的关系。作为开发商在地产项目中融入各种艺术元素，从而将某种具有号召力又具有人文艺术品味的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和人文艺术价值的人居生活，地产也因艺术而更加价值化。
再以大方控股集团开发的明德门文化艺术创意小镇为例来说，明德门文化艺术创意小镇为西安市首批特色小镇之一，总规划用地15.7公顷，总建筑面积29.92万平方米，整体由明德门遗址保护区、文化艺术创意区、文化艺术教育区、中华老字号民俗文化旅游体验区、天坛国际文化商务交流区及唐城墙遗址公园旅游文化体验区六部分构成。
项目整体立足于个性化、主题化、特色化的文化创意定位，目前已成功联合马未都“观复博物馆”、明德门遗址博物馆、秦汉石刻博物馆、耀州窑陶瓷文化博物馆、唐丝绸之路起点广场及马嵬驿丝路风情博览园，形成西安最大规模的博物馆群落；同步引入“钟书阁”书店、“八点半”剧场、“梨园”剧场等，打造文化艺术聚集展演区，讲好“西安故事”；联袂全国知名艺术品收藏拍卖机构“华夏典藏”，发挥周边艺术类高等院校的优势资源共同打造“大方美术馆”；引进全国知名“中华老字号”品牌，共同打造民俗文化旅游体验区；规划建设五星级主题酒店和国际5A级写字楼作为文化艺术创意小镇的配套项目，项目自行投入的西安首家“个人展创空间”将结合项目的艺术文化孵化功能，吸纳国际国内各类艺术人才聚集小镇为他们提供全方位艺术创意平台，可以说，明德门文化艺术创意小镇就是因艺术而生，也为艺术服务而存在。
艺术为开发商和业主搭建了一个很好的人文交流平台。一个房地产项目往往会有特定的审美价值取向，无论艺术元素的运用有多复杂，往往最终要形成一个整体呈现在客户面前，并让他们在生活中能够切身感受到，呈现出独特的建筑特质同时，让业主感受整个项目独有的艺术气息。
第4篇：房地产设计范文
一、衡鑫公司融资环境分析
（一）衡鑫公司外部融资环境分析房地产融资是个开放的系统，其形成和发展是外部环境与内部环境相互影响的结果。外部环境是指存在于企业外部，如企业所处区域的经济发展水平、当地经济政策、法律法规等对企业融资有影响的因素。而内部环境则是指对房地产企业形成和发展有直接影响的因素，如公司内部管理人员的素质及特点、公司的财务制度及财务现状等。外部环境是客观存在的，企业难以改变且只能去适应环境；而内部环境却恰恰相反，是企业可以控制并且必须控制的环境。
（1）歙县宏观环境分析。全国历史文化名城──歙县，位于安徽省东南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黄山市74公里。该县身踞世界著名风景区黄山南大门，是东至杭州南往千岛湖，西去瓷都景德镇，北向江城芜湖、铜陵的枢纽，且处于全省“一线两点”的经济发展圈内，具有明显的区位优势。
歙县经济总量较小，但呈平稳上升趋势，人均GDP以较快的步伐增长。2008年GDP总量为67.6亿元，2006、2007两年GDP总量呈现平稳上升趋势，增幅保持在12%以上，2008年上涨幅度较大达到19.46%。人均GDP以较快步伐增长，2008年人均GDP为13774元，其中2008年、2006年达到了19.5%的增长率，而2007年增长幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上涨势头。此外，歙县2008年金融机构存、贷款余额分别达57.7亿元和28.9亿元。
在居民收入方面，歙县呈现出总体水平不高，但人均可支配收入不断上升的特点。2008年人均可支配收入为11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分别为：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在岗职工平均工资23413元，但因为旅游业、手工加工业较发达，居民实际收入可能高于政府部门公布的数据。
此外，居民的现住房人均总建筑面积也呈现逐年上升态势，从2005年的人均总建筑面积36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的两年时间，增长了16.56%，折射出当地居民居住条件相对较好。面对歙县目前的GDP总量小，但增长快的趋势，以及居民的人均可支配收入呈上升的趋势，当地政府大力支持开发房地产项目，以带动当地的经济发展，提高人民的生活水平。
（2）银行政策。2003年6月13日的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以及2004年9月2日颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》使中小型开发企业取得银行贷款的难度大大提高。在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定：一是房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；二是对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
《指引》中提出，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款；房地产开发企业的开发项目资本金比例不得低于35%；应对房地产开发企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景、近三年经营管理和财务状况、以往开发经验和开发项目情况、与关联企业业务往来等进行调查审核；对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息前，防止将销售款挪作他用。
这些规定使得开发资质较差、信用等级较低的中小型开发企业难以从银行获得开发信贷资金，同时也提高了开发商自有资金的持有比例。衡鑫公司属于中小型房地产开发企业，所有这些政策，都将会对其向银行贷款融资产生较大的影响。
（二）衡鑫公司内部融资环境分析具体如下：
（1）衡鑫公司内部管理人员现状分析。虽然衡鑫公司成立时间较长，但内部管理人员缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程质量管理、财务管理和销售策划专业人才。
（2）衡鑫公司财务现状分析。根据歙县的金融环境，目前衡鑫公司的资金来源只能由股东自筹。该项目前期已投入约8800万元；一期开工尚需投入拆迁安置费用4020万元，其中1460万元货币化安置费用和安置过渡费必须马上支付，安置房的建安费可以分期支付给建筑商。因此，一期开工需投入的前期费用只能由股东自筹，即向母公司――XY公司拆借。
二、衡鑫公司河西项目融资方案设计
（一）歙县河西项目概况及SWOT分析歙县河西项目坐落于歙县徽城镇河西区块，东至太平桥，西临古关桥，南靠西干山，北依练江和丰乐河交汇处。该项目地理位置较为优越，依山势而建，南高北低，位于新老区的交汇处，并且与老区和新区隔江相望。项目规划用地面积203亩，分三期毛地出让，由衡鑫公司负责项目拆迁安置工作。用地性质为：居住（含河西项目拆迁安置）、旅馆业、商业、文化娱乐业等综合用地。一期地块114亩，系公开挂牌出让，出让价9.8万元/亩；二期地块37.12亩，系公开挂牌出让，出让价9.5万元/亩；三期地块52亩，出让价12万元/亩；
项目定位为住宅、商业综合项目。商业部分重在打造成书画砚台等文化产品鉴定、收藏、展示、拍卖、经营以及创造为一体的流通贸易中心。项目北侧沿练江规划有滨江路，披云路穿项目而过延伸至河西路，沿滨江路、披云路两侧1~2层设置商铺（经营文房四宝等书画用品），3~4层主要为住宅。
（二）歙县河西项目资金需求如表2所示：
从上面的成本测算表中可以大致得出资金支付的需求情况：土地费用中，拆迁安置费占了绝大部分，其费用是随着用户的拆迁陆续支付的。建筑安装成本和前后期工程费用，根据谈判条件，尽量推迟付款。其他费用按照项目进度和销售进度支出。
（三）融资金额确定由以上分析可知，在不考虑财务费用的情况下，项目总建设成本要5.02个亿，其中土地费用约10590万元，占总成本的20.36%多，前期工程费用、建安成本与管理费用之和，约占项目总成本的36.4%，可以通过和建筑商的谈判分期支付或者延迟支付。因此，在未取得土地使用权及抵押贷款的开发初期，须垫付部分自有资金或者考虑集团内部调拨资金，用于支付土地总费用，项目收购、土地出让金、拆迁费等。后期的费用可通过与建筑商协商，由其先垫资，等到符合预售条件后，以商品房为抵押物向银行进行抵押贷款，取得资金以偿还建筑商。而期间产生的营销费用、财务费用及相关税费，可以通过预收款项解决。
（四）项目收入估算及项目预期具体如下：
（1）测算前提假定。一是鉴于河西项目具有较优越的地理位置与环境，我们把该项目定位于构建歙县高端住宅小区，其住宅价格应高于其他地理位置稍差楼盘的均价（2600～2800元/平方米），假定住宅用房销售均价为3000元/平方米；二是根据规划设计，河西项目有一半以上可开发为商业用房，而商业用房均价在5000元/平方米；根据上述两点的假定可推算：河西项目总体销售均价在4000元/平方米以上。三是安排3000平方米的会所或市场作为展示中心。
（2）可供销售面积。一是地上建筑：19-2.56-0.3=16.14（万平方米）；二是地下车位：300个。
（3）河西项目的销售收入。一是地上建筑：16.14万平方米×4000元/平方米=64560万元；二是地下车位：300个×5万/个=1500万元；销售收入合计：66060万元。
（4）项目预期。一是商铺销售均价在5000元/M2以上；二是住宅销售均价在3000元/ M2以上；三是项目开发周期约为5年左右；四是保守估计，项目税后收益约为10000-15000万元
（五）衡鑫公司可选融资方案目前房地产企业可选择的融资方式有很多，如可以选择股票、贷款、信托、债券、房地产基金、金融租赁、典当融资、合作开发等单一方式或其组合进行融资。研究发现，股票、贷款、信托、债券、房地产基金等融资方式不适合中小型房地产开发企业。此外，典当融资方式资金成本太高、金融租赁融资的操作过程较复杂，也不适合中小型企业。因此，衡鑫公司只能选择以资产抵押担保形式为基础的银行贷款方式以及与其他企业合作开发等两种融资方式，现设计融资方案如下：
（1）与承包商合作融资。在房地产开发过程中，衡鑫公司可选择与建筑承包商合作，进行共同开发。在招投标的过程中，衡鑫公司（招标方）通过与各家建筑承包商（投标方）的接触，综合考察其公司规模、公司信誉、资金实力、财务状况等因素后，选择出一家有实力的承包商作为合作对象。之后，用歙县河西项目国有土地使用证作担保开发贷款，衡鑫公司与建筑商共同融资、投资以确保项目顺利进行；若由于一方原因而造成项目进度延迟，则由过错方承担责任，对另一方进行相应补偿。
该融资方式可以利用建筑承包商的贷款额度，解决衡鑫公司资金不足的问题，使项目顺利进行。但是，由于建筑商企业的固定资产较多，基本存在现金流不足等问题，因此融资资金不能按时到账的可能较大以及融资风险也比较大。资金成本虽然不是很高，但加上招投标的费用、合作协商的谈判成本以及合作双方的诚信度调查等，综合考虑后，资金成本将会在12%以上。
（2）抵押融资。由于衡鑫公司较难从银行直接获得信贷资金，因此，选择与一家投资公司合作，通过资产抵押间接获得融资。主要操作过程如下：该投资公司作为衡鑫公司与银行的连接桥梁，以融资中介的身份负责与银行沟通；投资公司以其自身良好的信誉通过银行的贷款调查，并将衡鑫公司的资产作为抵押对象获得银行贷款，即以歙县河西项目评估价值6.6亿左右的资产为担保物，获得3亿左右的资金；投资公司从衡鑫公司获取1%的中介服务费，衡鑫公司则获得了3亿左右的资金，资金成本约13%（包括1%的中介服务费）。
对衡鑫公司来说，该融资方式的资金成本组成较简单，由单纯的利率加中介服务费组成。最主要的是融资风险较低，因为是投资公司负责与银行联络沟通，能比较顺利地通过银行贷款调查。
（3）融资方案选择。由于项目的融资额相对较大，且当前宏观形势尚且不明朗，项目存在一定程度的风险，因此需要较为可靠的融资渠道。而项目的可预期收益较大，也使得衡鑫公司的融资需求愿望强烈，需要较为及时和有效供应的资金来源。
经过上述分析，结合当前宏观形势以及歙县河西项目的微观因素，可以看出，抵押融资的融资风险较低，融资渠道畅通，成本相对低廉，因此最终决定的融资方案为：与投资公司合作，进行抵押贷款。
第5篇：房地产设计范文
一是对生态园林理念认识不充分。当前许多房地产企业在建设生态园林时，过于重视人们的视觉感受和审美感受，忽视了生态园林自身所具有的生态效应，生态效应与生态园林理念有着紧密的联系，如果忽视了生态园林中的生态效应，那么就会使得生态园林理念无法融入到生态园林设计中去。二是园林工程是一项涉及内容广泛、复杂、资源消耗大、施工工艺要求高的建筑工程，现阶段，许多房地产产业虽然开始大力建设园林工程，但是由于园林工程自身具有的特性，导致园林工程建设中频频出现资源过度浪费的情况，加上对生态园林理念认识不充分，使得园林工程产生了较高的成本。另外，在园林工程建设后期，由于养护与管理不到位，还会产生更多、更大的资源浪费情况。三是由于生态园林理念属于较为先进的理念，加上房地产企业对生态园林理念认识不充分，导致在生态园林设计中存在材料使用不合理情况，例如在选择景观植物上忽视了保存年限，使得景观植物的使用寿命与设计预期的标准不相符；在选择的景观设施上没有考虑成本情况，一些景观设施本可以采用木结构的材料，却采用了钢结构的材料，进一步增加了材料成本[2]。
2.房地产生态园林设计要点探讨
2.1遵循亲近自然、协调周边环境原则
房地产生态园林设计好坏直接影响着房地产项目的受关注度以及最终销售效益。所以，大部分房地产企业过于注重生态园林设计，忽视了亲近自然、协调周边环境这一原则，最终造成适得其反的情况出现。因此，在进行房地产生态园林设计时必须遵循亲近自然、协调周边环境的原则，在设计中重视本土文化，融入一地的人文情怀，根据地区性差异选择合适的设计风格，使得生态园林景观与周边环境有限协调，从而充分满足人们群众的生活要求[3]。
2.2因地制宜选择园林景观中的植物
园林植物是园林景观中最重要的组成部分，也是景观建设中最重要的材料之一。在房地产生态园林设计中，设计人员应根据园林设计要求，结合园林土质情况，并对园林周边地理位置、气候情况等因素进行充分考虑，而后科学合理、因地制宜的选择园林景观中的植物。在选择景观植物时，应对所选择植物的生长规律及生长环境条件有充分的了解，选择的植物应具有地方特色和较好的亲和力，不要因为植物外观好看就随意进行选择，防止选择的植物出现水土不服情况。另外，为了提高园林的生态效应，应尽量选择二氧化碳吸收能力强的植物，真正实现低碳型的生态园林。
2.3植物的配置与规划
在生态园林中，植物的配置与规划必须结合园林整体布局以及植物的习性来确定，通过科学合理的配置方法，充分发挥植物改善环境的作用，从而达到维护生态平衡、美化环境、提高人们生活质量的目的。生态园林中常用的植物配置方法有花和木有机结合、层次搭配等。采用花和木有机结合的配置方法使园林呈现出一种四季如春、生机盎然的感觉。采用层次搭配的配置方法丰富了园林景色层次感，形成一个强烈的对比，给人一种视觉冲击，进一步增加了园林的观赏价值。另外，由于植物具有季相性，在不同季节植物的外貌会随季节变化而产生不同的变化，为了确保植物的季相性不会对园林景观产生影响，就应采取有效的应对措施，例如人工控制季相变化的方式。
2.4生态园林设计主题
房地产企业开发建设生态园林的主要目的就是为了获取更好的房屋销售效益，然而一个房地产项目的设计主题直接影响着消费者的看法。一个优秀的设计主题是房地产企业实现经济效益最大化目标的重要助力。因此，结合房地产生态园林情况选择一个适合的主题至关重要。构思独特、契合大众需求的主题有助于提高房地产项目的市场竞争力，极易受到消费者青睐。另外，设计主题应保持较好的统一性，并融入一定的人文情怀，使得人们在了解主题后能够明确感受到其中的文化内涵[4]。
3.结语
第6篇：房地产设计范文
随着我国城市化进程的加快、居民收入水平的提高，社会对住房的需求越来越大，巨大的市场需求和国家政策的扶持促进我国房地产业快速发展，并成为经济重头戏。这就要求房地产开发建设企业通过有效的项目管理，在不增加投资成本的情况下，合理缩短工期，并保证甚至提高工程项目的质量。本文从七星•亚龙湾项目工程质量管理的实际出发，并结合国内房地产工程项目质量管理现状，提出切合实际的房地产工程项目质量控制系统设计方案。希望能够对七星•亚龙湾项目工程质量管理起到提高开发效率，同时节省开发成本的作用，也能为国内房地产开发企业工程项目管理提供助力。
【关键词】
房地产开发；工程管理；质量控制系统；设计与研究
时代的发展和进步，房地产经济的逐渐增长，正带动着我国国民经济的发展，要求我们不断的改善房地产工程项目质量控制系统设计与研究。与此同时，居民对住房的需求，要求我们必须加强房地产工程项目的质量和管理。此外，在市场经济体制规则之下，建设部对房地产建设企业的质量管理出台了新举措，对设计材料、设备等全面进行招标，将建设工程稳步推向市场，以竞争机制提高建筑工程项目质量。从社会各界力量的要求可以看出，解决好房地产工程质量控制系统设计与研究问题具有重大意义。
1房地产工程项目质量控制的含义
房地产工程项目质量控制是为了保证工程项目质量满足工程合同、规范标准所采取的一系列管理措施和方法，以实现房地产工程项目不增加成本的基础上，短工期、高质量的要求[2]。是房地产项目质量管理的一部分，通过检测特定的房地产项目成果，排除质量偏离规范、消除引起不利后果的因素，确保质量目标的实现。其中房地产项目成果包括活动或过程的结果交付产品，以及活动或过程本身（如费用和进度实施情况等）。
2房地产工程项目质量控制系统的现状
对房地产进行有效的管理，首先要弄清建设工程项目的管理目标，没有明确的目标，根本谈不上工程项目管理，管理目标不明确，工程进度就不明确，工程质量更是无迹可寻[1]。对于七星•亚龙湾项目而言，建设方的工程建设项目管理的目标可以包括以下几方面：投资目标、进度目标和质量目标。七星•亚龙湾项目总建筑面积42.5万平米，由18幢多层、25幢高层建筑组成，地下室二层。整个项目分三期建设，各期工程建设计划为：第一期：2011年8月至2014年12月；第二期2012年10月至2015年12月；第三期2012年10至2016年10月。工程开工时间是2011年10月，竣工时间是2016年12月。建设规模和进度目标明确，此外工程建筑特征和结构特征明确，项目所建地下室由一至二层组成，主要功能是车库及部分人防工程。地上以住宅为主辅以局部商业建筑，外面四层及以上为石质小面砖，四层以下为干挂石材，采用内墙内保温，断热铝合金窗。结构方面，机械成孔桩基及钢筋砼筏板基础。负一层地下室基底标注负4.5米，负二层地下室基底标高负8.5米。上部结构多层部分是混合结构，高层部分为框剪结构。从项目目前的分期建设、建筑特征和结构特征来看，都很明确，但是项目开工时间比分期建设规划时间错后两个月，在固定投资成本的情况下，如何保证工程进度，避免延后开工影响、提高工程质量，完成项目工程质量控制就是该项目的重要控制内容。此外，和其他现代管理企业一样，工程项目质量管理也要依靠现代信息技术，以计算机和通信技术为代表的现代信息技术应用于房地产工程质量管理中，能够为房地产开发建设企业提供强有力的现代管理工具和手段，提高管理水平。七星•亚龙湾项目应用现代信息技术参与工程项目质量管理具有必然性。
3房地产工程项目质量控制系统设计与研究的意义
市场的需求和房地产建设企业成本利润考虑的双方面因素推动下，房地产建设企业通过管理效率的提高来保证质量，缩短工期具有必然性。房地产项目周期主要分为工程项目的决策、实施和使用三个阶段。而房地产项目管理中涉及到的时间范畴则主要是工程项目实施阶段所花费的时间。因此，落实房地产项目质量管理，是保证房地产提高资金利用率的最主要途径[4]。本文在分析七星•亚龙湾项目的基本现状基础上，结合一般房地产开发建设企业的现实问题研究，总结出房地产工程质量控制系统设计与研究的重要意义：能够大量减少工作量和工作冗杂度，充分了解工程建设进度和根据现实工程进度及时调整施工方案和进度，保证整个工程进度的完整和准确性，而且有利于监督工程质量的完成情况，促进项目进展。
4我国房地产工程项目质量控制中存在的问题
近年来，随着我国房地产业的快速发展，房地产工程项目质量管理已经摸索出了一些相关途径，但相对于高效率的质量管理而言，仍存在很大差异，需要及时改进和完善，质量事故多、工期拖延、成本超预算等粗放式管理中存在的问题不断，管理体制不完善、管理人才不专业、管能解决，同时，由于房地产项目投资大，投资行为具有不可逆转性，一旦质量不合乎要求，就会大量浪费资源，甚至可能威胁人们的财产和生命安全[4]，良好的房地产工程质量管理模式势在必行。
5房地产工程项目质量控制系统设计与研究策略
5.1引进先进设备作为技术支持。先进的生产设备和电子
管理设备对房地产工程项目质量管理是十分有利的，能够因地制宜，帮助工程项目质量监控和工程进度监控，方便房地产建设企业在发生意外影响时及时做出施工方案和进度调整，同时利用先进的电子管理设备能够解决一些工程中人为解决复杂和易出现错误的质量管理工作，在数据管理上也存在着一定的优势[2]，有助于房地产工程项目质量控制系统的建设和研究。
5.2合理控制项目开发进度。房地产开发进度工作是施工
过程中的重要组成部分，影响着项目工程质量和项目的信誉，是房地产工程项目质量控制系统设计与研究的关键。影响房地产工程项目进度的因素有三个：①合理的工期；②现有资源和能源的合理利用，要因地制宜，不浪费资源、不污染环境；③成本投资最小化，企业利润最大化[2]。针对工程项目进度影响因素，要合理的控制开发进度就要做好项目施工预先规划，并且按照预先规划进行施工、不拖延施工，同时要做好工程监督工作，提高施工人员的积极性和责任性，保证施工进度[3]，保证工程项目质量控制系统设计与研究的完善性。
5.3提升相关人员的职业素质。要实现工程项目质量控制
系统设计与研究，相关人员的素质是至关重要的，这里的相关人员包括管理人员和一线施工人员，管理人员要发挥好领导和指挥作用，学习先进的、科学的管理思维和方法，不断提高自身的职业素养，做好质量控制系统设计与研究工作[5]。一线施工人员要提高自身施工技能和职业素质，按照规范标准完成施工任务。因此，房地产建设企业要定期组织员工学习和培训，力争使每个员工技能和素质得到提升。
6结束语
现阶段，我国的国民经济不断增长，居民生活水平不断提高，恩格尔系数下降，好的居住环境和居住品质已经成为人们的关注点，人们的关注、政府的扶持，大的环境推进着房地产建设企业发展和进步。房地产工程项目质量控制系统的设计与研究完善具有重大的意义。希望房地产建设企业能够改进企业现有质量控制系统存在的不足，大力引进先进的生产和管理设备、合理控制工程项目开发进度、提升企业员工职业素质、做好工程质量监督和管理工作，保证工程项目质量，大力推进房地产业的发展。
参考文献
[1]苑东亮.工程项目质量与成本控制协调机理研究[J].西安：科技大学校报，2009（09）.
[2]张前.工程项目质量与成本协调控制机理研究[J].重庆：重庆大学校报，2010（10）.
[3]俞宗卫.进度控制理论和方法的探讨.基建优化，2007，03：21-25.
[4]牛凤端.房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4[M].北京社会科学出版社，2008：15-20.
第7篇：房地产设计范文
关键词：商业房地产建筑 设计要点 设计分类
中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：
1、前言
随着我国在房地产行业上的宏观调整，国内的房地产格局也在不断的变化。而人们生活水平的不断提高，也使得房地产行业添加了新的元素，特别是在商业房地产方面。商业房地产建筑因为它自身的特殊性，所以有和其它类型房地产不一样的设计要求和设计要点。商业房地产经过多年的发展，总结了发展中的宝贵经验和未来发展的趋向，逐渐形成了拥有自己特点的设计体系，更加适应商业房地产在当下的发展。随着人们对商业房地产各个方面的要求，商业房地产建筑的设计也将容纳更多的内容。本文通过对商业房地产建筑设计主要内容的深入了解，结合我国当下商业房地产建筑设计的现状，对商业房地产建筑设计要点进行分类探究。
2、商业房地产建筑的平面布局设计
2.1 平面布局设计的概念
商业房地产建筑平面布局设计的主要内容就是通过确定其通道的主要形态，来确定商业房地产建筑中每一个用户单元的面积大小和具体布局，用此方式给每一个用户单元一个互惠互利的平台，并且给每一个用户单元带来最大程度的通行人流。
2.2 平面布局设计的内容
在商业房地产的平面布局设计中，主要的难点在于在设计中采用棋盘式的设计时所遇到的难点。在棋盘式设计中主要的难点有以下几个方面：当自然分界点是以柱点为分界点时，应该尽量采用横向和纵向的分割方法；排列通道应该建立在以电梯口为中心的基础上，以便于人流的分散；当纵线和横线相互交叉的时候，如果在空间很小也需要交叉的情况下进行交叉，可以大大增加纵线和横线的视野；如果空间很大也需要交叉的情况下进行交叉，可以尽量的采用敞开式或是环形，使得统一和分割的标准铺位面积之间的相差不大；在边线方面，要以直线的方式为主，必须做到摊位在两边同时存在；在中线方面，对于其中不规则的部分，要尽量的进行拉直处理，这样虽然会使得摊位面积分布不均匀，但会让道路更加的整齐，人流更加的通畅；当道路边线位于卫生间和消防梯处的时候，尽量不要有摊位，此时的边线应该尽量的紧贴卫生间安置，在距离过长的情况下，可以考虑安置宽度为0.5m柜台，并对墙面做货架处理；当辅道和主通道有差距的时候，应该设计2.4m以上的主通道，并且当主通道位于电梯口时应该有3m左右的空间，而当主通道位于电梯的上下口时，应该有直角交错的道路，并使之成为主通道或者是主要的纵线和横线。
3、商业房地产建筑的商业功能设计
3.1 剖面设计
剖面主要是指中庭层高。在设计中首先要对中庭空间的交流和造型进行分析，并且根据市场的实际形态进行判定。在实际的室内设计中，对中庭的要求应该和地域文化结合在一起，力求经济和风格的结合。其次，引入人流时应该注重不同的层面，并且考虑竖向交通的易达性，从而增加商铺的价值。遇到高差的坡地地段时，应根据不同的平面高度设计入口。
3.2 垂直交通设计
由于中庭空间是有限的，所以扶梯应该层层叠加，从而激发购物者的欲望。扶梯本身就是商业人流的中心，且拥有平衡和引导人流走向的作用。所以，扶梯应该尽量设定在比较险要的位置，并在周围留下一定的驻留空间，特别注意不要在那里设定空调机房等类似房间。
3.3 卸货区设计
对于卸货区而言，最好设定在地下室，或者不干扰商业主入口的人流。火车应该在地下一层进行卸货，然后把商品通过货梯运送到各个楼层；而办公人员则可以通过开车进入一层的停车库，随后通过客梯直接进入办公区，可以有效的避免货流和办公人流对于购物人流的影响。
3.4 照明设计
照明设计要优先进行公共照明设计，尽量设计两路照明。在天气好和白天的时候开一组；在天气不好和黑夜的时候开两组，以达到节能的目的。
3.5 景观设计
天窗和玻璃的设计可以带来自然的光线，不仅达到了节能的目的，还使空间变得更加的开阔和明亮，也可以吸引人们的目光。此外，应该注意室外和室内的景观协调性和生态景观的设计。
3.6 安全通道设计
在功能设计上应该考虑到残疾人的安全，从而设计一些没有障碍的安全通道。
3.7 导视系统设计
此系统主要用于室内和户外，所以在设计中不但要有人性化的一面，还要营造必要的气氛。此外，户外的导视系统在设计方面更应该引人注意，而室内的导视系统应该提升整体的设计理念。导视系统不仅给顾客的购物营造了良好的气氛，还明确了各项功能的标识。特别是在遇到突发事件时，标识的实际效果就能得到完美的体现。
3.8 健康节能设计
商业房地产建筑设计要有无害的节能设计，所以节能设计要从设备效率的提升和降低能源的消耗两个方面进行实际的设计。实际设计中要严格按照设计规范，根据周围各个环境对于健康的要求，进行健康的设计。
3.9 通风设计
首先对于现有的市场环境进行必要的观察，例如临窗的地方一般都有柜台；靠窗的地方一般都存在商铺，使得全局具有封闭性等等。这些情况都给通风设计增加了许多的要求。通风设计的重点在于要保证氧气的充足供应，特别是有大型活动和人流量多时，保证氧气满足人流的需求。
3.10 音响设计
根据声音的传递特性，设计的音响系统要足够的清晰，且播放一些舒缓的轻音乐，放缓顾客的购物气氛，调节顾客的购物心理。
3.11 消防设计
为了预防和处理各种灾情，在设计中一定要对消防方面进行严格的设计。特别是拥有餐饮的购物商城更要注意在此方面的设计。
3.12 卫生间设计
在每一个楼层都要进行必要的卫生间设计，且在现代化的商场中还要增加女性化妆等便利设施。给老人和残疾人设置特定的卫生间设备，采用红外线感应器完成自动冲水工作。此外，卫生间应该尽量的设置在人流量少的地方，使其不影响人流流动。
3.13 安全设计
对于所有设施进行安全性评估，对于危险的设施要进行警示标志。
3.14 停车场设计
出于方便顾客的考虑，停车场应该尽量设置在商城不远的地方，保证顾客的方面和交通的便利。进口和出口则尽量的使用单行道，使其符合交通规则。
4、商业房地产的商业街设计
4.1尺度近人
尺度近人的设计要领主要包含三个方面：第一是建筑的宏观设计；第二是建筑的外观和中观元素，例如实墙面和开窗的虚实对比等；第三是人和建筑的面面接触。
4.2 空间的限定
对于商业街的三维空间限定要根据其具体的规模和实际的情况来制定。商业街要有舒适的环境和足够的空间，所以它的两端需要用醒目的限定物来分隔，也能因此把步行和行车的空间区分开来。
4.3面材的软化和精化
商业街建筑外观的主要特色是每一个商家都会根据自己的需要对店铺的外观进行设计。根据实际情况来看，室外的装修对于商铺的外观来说是非常重要的，所以在外观设计方面应该留下一些空间，以方便以后对此进行改装和替代。
4.4重视非建筑元素
商业街的设计并不是单单满足人们的购物需求，还应该对于非建筑元素进行必要的设计，引进视觉设计和人体工程学，制造一个舒适的环境。
5、结语
随着社会经济的发展，人们对于商场的要求越会越来越多，这就使得商业房地产建筑在设计方面要有更多的意义和内涵。作为一个商业房地产的设计人员来说，在当下更应该对商业房地产建筑设计要点进行深入的了解，结合国内商业房地产的发展现状和发展趋向，做好商业房地产建筑的设计工作，给未来商业房地产的发展贡献自己的力量。
6、参考文献
[1] 张丽丽. 基于贝叶斯理论的商业房地产投资风险决策研究[D]. 哈尔滨工业大学,2007.
[2] 张海滨. 寒冷地区居住建筑体型设计参数与建筑节能的定量关系研究[D].天津大学,2012.
[3] 叶锡伟. 新疆新发地国际广场项目建筑设计要点[J]. 广东土木与建筑,2013,01:33-35.
第8篇：房地产设计范文
房地产行业目前的发展有目共睹,主要是因为服务行业需求旺盛，另外随着人们经济水平的提高，对商业用房的需求也逐渐旺盛。房地产建筑应保证可靠性和美观性并存，文章从三个方面进行分析和探索如何设计建筑更符合市场需求的房屋。
关键词：
商业房地产；建筑设计；布局；功能
商业房地产，即用作商业用途的房地产。它不同于工厂的设计需求，也不同于居民区的设计需求。商业房地产的建筑设计目标人群为从事零售、娱乐、餐饮、文化等的经营人群。与居民住宅的最大不同，居民住宅通常是以购买形式存在，而商业地产则多为出租；居民住宅通常是不需要提前预知购买人群，而商业地产则多数需要先招商。这就要求商业地产必须有准确的定位及合理的成本控制。商业房地产在建筑设计时，借助城市规划要求、周围交通、预备发挥的功能等因素，应充分考虑何种设计才能最大限度发挥周边设施功能，更好的满足消费者的需求，吸引消费者前来消费。
1商业房地产建筑设计要点
1.1选址
作为商业房地产建筑设计的第一步，选址的关键性不言而喻。作为商业用途，选址时考虑的重点因素包括但不限于周围商业环境、交通状况、停车场设置等，因为这些不同的因素都会对建筑设计产生影响。例如，周围的商业环境决定着附近人群的年龄、消费能力、消费倾向等；交通的便利与否直接决定了人流的多少和房地产定价；若交通不便还没有设置停车场，为了保证有效客源，那么停车场的规划就是当务之急。总体来看，选址也要符合消费者的消费特点，确保合理性、可靠性。
1.2布局的设计
商业地产具有的一个特点就是“只租不售”，那么整体的内部平面设计就显得尤为重要，一方面是为了保证每个商户都有尽可能平等的空间和租金，保证客观上客流的均等性；另一方面是保证地产开放商的内部结构得到最大利用，便于分割，最大程度保障利益；同时也要具体问题具体分析，如某一处道路交叉空间过大时，环形设计就是最佳处理方法；比如卫生间位置的确定，边线的选择，附近不能留有商铺等。当然，布局的设计不可能一蹴而就，在初次规划后，还应分析讨论其可行性和需要改进的地方，不断调整和完善。从布局角度考虑，设计务必简单、可用、利润大，同时方便顾客购物。
1.3功能的设计
从商业房地产用途来看，功能设计的重要性不言而喻。（1）照明设计。除去KTV、酒吧等特定的娱乐场所，没有人愿意在昏暗的地方进行购物、消费或工作，现在的商业房地产都已采用瓦数大、亮度高的照明设备；甚至有些先进的商业区内，还有白天和夜间不同的照明设施，以配合不同的条件并节约更多电费。在照明的选择上，出口、通道等人员流动性大的地方，更应提供光照强的设备，方便消费者；在商铺内部，可选用直射灯照明，使商品有较好的光照条件；停车场内部照明应保证白天亮度低于室外，夜间亮度高于室外，为驾驶者、消费者提供便利和安全，同时室外照明应注意一定的美观性，注意夜间的整体城市效果。使消费者在心理上愿意选择在该处消费。（2）安全设计。①防火安全设计。绝大多数商场人流量都相对密集，且在室内环境中进行，则相对环境浑浊。但往往与之对应的消防安全设施和通道并不健全，这就是消费者安全的隐患，一旦由于供氧不足或其他原因发生火灾，将会造成不堪设想的后果。所以在建筑设计商业房地产时，务必要将消防设施（消防栓、灭火器等）、安全通道等做一规划，并将其标注在显眼的位置；同时也应严禁室内吸烟，第一防止空气污染加重，第二防止烟头酿成火灾危害；并且向群众普及防火、灭火科学知识，若条件允许，应常举行消防安全演练，最大限度减少火灾发生，使危险发生时伤害降到最低；②通风安全设计。用于商业用途的房地产往往人流量大，且活动在室内进行，空气不清新，对氧气需求大，因此相应的通风设施设计显得尤为重要。有效通风应作为商业设计建筑时重点考虑因素，如在何处设计1～2天窗或必要的增加排气扇数量等。（3）排水设计。说到排水设计，在人流量大的商场，卫生间、洗手间甚至是饮用水的需求量都非常大，所以设计合理的给排水装置，保证足够的水源供给，是非常必要的。此外，考虑到人员的复杂性和公共场所的特殊性，可在排水孔处设计栅格或筛子，避免不必要的杂物污染和堵塞。同时避免漏水、缺水等情况的发生，影响消费者使用。（4）内部功能设计。进行内部功能区和商铺的设计规划时，先对内部电梯、楼梯、电房等必要设备进行结合规划，之后保证每个楼层、不同区域应配备不同的商品组合，尽可能的满足消费者需要，吸引客流；如：休闲、饮食、观光区应采用分散布局的模式，带动人流均匀流动；通道设计尽量留有宽阔的视野，从宏观上使商场更气派，同时使消费者选购商品更便捷；停车场设计应符合最初人流预计，且使其尽量靠近商场。（5）导购系统设计。随着信息化、网络化的到来，导购系统（也称导视系统）越来越普及的出现在商场里，一方面可以营造现代化、时尚感的购物氛围；另一方面也可以对大众消费起到指导作用。通常在商场室内和室外都可存在，比如通过促销信息的展示，新品的预热宣传，都可以吸引更多的消费者，所以它的设计一定要引人注目，产品信息一定要满足更多人的需求，让其充分发挥自己综合传播媒介的用途。
2商业街设计
商业街应有自己特色的标签，总览成功的商业街案例，比如：成都的宽窄巷子、北京的三里屯、上海的新天地等，无一例外，都是包含特有的文化内涵从而提高商业体验性。一方面，在功能设计的布局上，找准自己的定位，以方便消费者购物，创造更多收益为核心，同时具备清晰的轮廓线，便利的交通，合理的内部规划及响亮的品牌，都成为不断吸引消费者前来的因素；另一方面，综合分析成功商业街，其适宜街道宽度在10～15m，这样可以很好的照顾街道两旁的商家生意，又不至于显得太过拥挤，使消费者在消费时感到亲切和放松，同时又不忘记在一些地方添加特有的商业元素，已达到商业街的整体和谐。
3结束语
用于商业的房地产由于其自身的特殊性，决定了和居民住宅及工业工厂用地的不同，在设计过程中务必充分考虑整体功能和建筑细节。同时对周围的商业环境和预期消费人群进行了解，保证设计方案能最大效果的发挥可行性并赚取利润；同时消费者作为这一设计的目标人群，需要充分考虑他们的需求特征，更好的吸引人流和营造品牌效果。
参考文献：
[1]阙子腾.浅析新时期商业地产项目定位策略[J].住宅与房地产,2016,(3):19+23.
第9篇：房地产设计范文
与通用英语相比，ESP教学过程是独特的。因此，ESP课程设置最能体现ESP教学的特色，其中包括课程需求分析、教学大纲的设计、教学效果评估、教材编写。笔者对上海城市管理职业技术学院（以下简称“我院”）房地产专业ESP课程模式模型从课程需求、教学内容和教学评估三个方面进行构建，
1.立足需求教学，明确ESP教学目标
ESP的核心理论是需求分析，课程内容必须以学习者需要为中心。课程设计不是先从语言训练开始，而是从分析其服务对象的需求开始。因此，教学目标与内容的制定首先要邀请学生的参加，了解学习者的兴趣与需求，并与未来工作相结合来规划房地产专业英语课程。笔者利用自编的《房地产专业学生ESP学习现状与需求问卷调查表》，对我院房地产专业34名学生进行调查，结果显示，对于未来的职业规划，35%希望入职房地产投资和开发公司；32%希望入职地产经纪公司；15%希望入职与房地产相关的政府机关；18%可能从事与房地产不相关的工作。学生对专业英语学习的需求情况表现为：选择满足岗位需要的英语口语交际为76%；满足日常需要的口语交际为58%；能进行地产相关信息翻译的占56%；了解地产行业专业词汇的占53%；能查阅地产专业英语文献的占44%。同时，对我院房地产专业2009级至2011级三届毕业生的入职岗位情况进行梳理，得到的信息是：从事房地产经纪销售与租赁的学生占56%；从事房地产营销策划的占22%；从事物业管理工作的占8%；从事与房地产不相关工作的占14%。综合以上数据，我院学生的能力要素培养主要集中在房地产经纪能力和房地产内部管理能力，对房地产开发经营的能力要求不高；另一方面，笔者与专业课教师就学生的能力培养需求进行沟通，进一步确认教学侧重点。
2.利用“模块教学”，立体化教学内容
Stevens早在1980年代，就指出了ESP课程的特点，其中包括课程必须在内容上与某些特定的学科或专业有关。教学的重点应该放在努力培养那些特定的与专业相适应的语言能力上。传统“精读型”的教学模式注重英语基础知识的构建，与专业的关联度不大，缺乏对特定专业语言技能及语言运用的训练，无法使学生学以致用。综合学生、专业课教师及市场三大需求，笔者利用“模块教学”，将房地产专业ESP课程划分为以下三个模块：基础训练模块、交际模块及专业文献阅读模块。基础训练模块侧重房地产专业词汇、句法结构、语用含义及语境的理解与训练。虽然经历了一年EGP（通用英语课程）的训练，高职生英语整体程度仍然不高，并且在通用英语课程中鲜有对房地产专业英语的介绍，因而有必要在ESP课程中穿插基础英语训练，为有效过渡到下两个版块做好准备。此版块占整个课程的比重为20%。交际模块侧重口语表达能力训练，结合学生岗位群的需求，以仿真的职场情境开展英语交际训练，不断强化学生的学习目的性。笔者为我院房地产专业设计的交际主题包括“住宅物业的介绍”、“写字楼物业介绍”、“参观、购买、租赁住宅物业”、“参观、购买、租赁办公室物业”、“参观在建楼盘”、“申请按揭贷款”、“签订买卖、租赁合同”等，由于课时有限，将课堂使用哪些主题的选择权交由学生来决定，最后整个课程会完成4到5个情境教学，剩余未在课堂上进行的交际内容作为课外学习材料提供给学生，教师提供必要的支持与协助。此版块占整个课程的比重为50%。专业文献阅读模块以培养学生专业文献阅读及行业书面信息阅读的能力为主，笔者选择的专业文献阅读内容包括“房屋中介信息”、“房地产买卖合同”、“房地产租赁合同”、“房地产相关法律规定”、“房地产公司介绍”、“房地产公司项目介绍”等。此版块占整个课程的比重为30%。以学生未来从事地产经纪工作为例，在基础训练模块完成住宅物业的内部结构、位置朝向、周边设施等的专业描述学习。之后，这些信息需要被运用在交际模块和专业文献阅读模块中，完成模拟经纪人带客户参观住宅物业、了解买卖合同签订、银行按揭贷款等事宜，提供房屋买卖合同文本及其他咨询工作。可见，模块化教学在形式上对课程进行分割，实质却是内容上的融合贯通。学生通过对不同模块的认识与掌握，最后达到完成某一完整岗位任务的目的。
3.ESP教学评估
不同于EGP课程，已建立长期有效的CET、PETS系列测试评估体系，ESP课程强调课程的实用性和实践性，对ESP学习效果的评估取决于学生在实际工作岗位上的英语运用能力，测试方法可以不拘一格。对于校内ESP课程的教学评估，有必要采用形成性评价的方式，记录学生学习过程的进步，促进学生在原有基础上的提高。在内容上，ESP课程评估的内容分为对学习者的评估和对ESP课程的评估。与一般教学测试一样，ESP对学习者的评估也需要通过考试来进行判断，由此作为学生对于目标知识和技能掌握程度的判断，以及发掘学生的学习潜力。在测试方法上，笔者通过对所在班级的问卷调查发现，建议使用传统英语闭卷考试有8人，24%；写论文1人，3%；口试：情景剧表演21人，62%；口试：问题回答4人，12%，选择情景剧表演的学生的比例最高。究其原因，一方面可能受到课程中大比重的交际模块训练的影响，也可能是学生对未来岗位群英语使用的预期。由此可见，“情境式教学”已被学生接受和认可，并作为期末测试的主要形式。在期末考试中，学生选择交际模块中某主题，2到3人一组完成一个情景剧表演，同时需回答与情景剧表演主题相关问题，以测试专业文献阅读的理解与表达。对ESP课程的评估分为隐性评估和显性评估。隐性评估贯穿课程的始终，教师主要基于学习者的出勤、考试分数、课堂参与程度等获取有价值的信息。显性评估发生在课程结束后，教师通过问卷、访谈、调查等方法了解学习者对学习方法、学习效果、教学活动、教师角色等方面的看法。总之，教师需要善于倾听学习者的声音，发现学生学习需求，反思自我教学行为，不断优化课程内容。在功能上，ESP教学评估兼具评价与反馈的作用，评估的过程不仅是教师检验学生ESP课程学习的状况，更重要的是教师对自己开设课程的自评，为教师改进教学方法、完善教学内容提供宝贵信息。学生对ESP课程中的交际模块表现出了极大的学习与参与热情，教师有必要在教学过程中坚持情境教学的方法，关注行业动态，及时更新交际主题。不少学生对专业文献阅读版块有畏难的情绪，这一现象提醒教师一方面要帮助学生把英语基本功打得更扎实些，这需要EGP和ESP课程的共同作用；另一方面教师可降低挑选材料的难度，或者鼓励学生自查资料、小组讨论，通过自主学习和合作学习缓解阅读焦虑，从而更好地实现ESP学习目标。
二、结语
