房地产近期的走势分析精选(九篇)

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第1篇：房地产近期的走势分析范文

一、当前我国房地产市场走势

2015年3月，全国住宅价格呈现的整体走势是一线城市仍继续小幅下跌，部分二三线城市呈现上涨势头。中国房地产价格指数研究院，全国100个城市新建住宅平均价格10523元/平方米，自上年5月份出现连续十个月下跌后，目前跌幅明显收窄。3月份住宅价格环比上涨城市的有43个，较上月增加了4个;环比价格下降的城市有55个，较上月减少了6个。重点监测的37个城市成交面积环比上涨23.2%。其中：有70%的成交面积涨幅超过20%，最高涨幅达26.4%。由此判断，城市楼市供需全面回暖态势明显，政策导向利于市场，但楼市库存巨大，市场主流仍需“以价换量”。房地产市场调整需要一个持续过程，短期内房地产市场很难全面复苏，特别是库存积压严重的三四线城市，在一段时期内将只能是“降价促销”的局面。

二、对房地产市场主要影响因素的分析

（一）人口流动量对住房价格的影响分析

目前，全国已有多地楼市出现价格下滑、销售持续遭受“遇冷”的现象。然而对流动人口占比较高的经济发达城市，却能够呈现出较强的房价抗跌能力。其所呈现的特点：一是流入人口越多，房价往往涨得越高。见表1，住宅价格每平方米2.6万元以上的地区人口净流入比重均在37%以上。其中，深圳特区人口净流入比重高达71.6%。与之相反，成都人口净流入比重仅为17.2%，所以住房价格较低。二是由于很多三四线城市的就业机会和公共服务均不如一二线城市，很多三四线自身的户籍人口都在向一二线转移。上海以沿海经济发达直辖市的优势，人口净流入量高达953.5万，位列人口吸引力城市之首;首都北京以自身独特的政治文化中心优势吸引了大批外来人口，人口净流入量为771.8万，人口吸引力排名第二;深圳以经济特区繁荣发达的优势，人口净流入量高达755.59万，排名第三。三是经济相对落后和人口净流入量较低的地区，在同等行政级别所在地的房价相对越低。如：呼和浩特市人口净流入65.08万，住房价格仅为6759元。当然除了人口流动因素之外，由于不动产的地域和不可迁移性，决定了地区之间必然有很大差异。城市房价的高低也同城市自身的行政等级、在区域中的地理位置、自然环境、城市建设环境、社会政治人文环境、教育医疗等公共资源和产业结构类型诸因素有关。例如：天津人口净流入虽然高达419万，房价却不到北京房价的一半。珠三角地区的东莞和佛山，尽管人口净流入也很多，但地级市的房价均远低于该区域内的两个副省级城市深圳和广州。

（二）房产税对普通住房购买力的影响分析

房产税的政策效应在上海、重庆试点城市已开始逐步显现，对抑制高端住房消费和房价过快上涨势头、优化住房供应结构发挥了显著作用。但经过调查发现，民众最为关心的问题之一是开征房产税是否会增加普通购房者的税负和影响家庭的消费水平。按照目前上海市房产税的计算方法：居民家庭人均60平方米为标准，超出的住房面积部分，应税住房年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。以住房超出100平方米为例计税：100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可见，房产税针对上海市的人均收入水平来说，购置改善性普通住房对家庭生活水平的影响不大。尤其是住房价格在每平方米5000元左右的“三四线”城市，以住房相同超出100平方米计税，纳税额仅为每年2100元，所以房产税对有稳定收入的家庭来说影响不大。

（三）城镇人口增量对城镇住房销售市场的影响分析

经房地产业内研究证明，城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比，比值越低供应越紧张。央行相关研究报告显示，全国内陆地区除外的30个省份中，2007-2011年城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比由低到高排序，上海、北京、广东、浙江分别排名第一、第二、第五、第十三位，而该比值高出全国平均水平40%的地区多为东北、西部地区，分别是重庆、内蒙古、宁夏、新疆、辽宁等地。无论是一线城市的供不应求还是部分二线和三四线城市的供过于求，都在积累着楼市的风险。中国指数研究院近期对100个城市的一项调研指出，北京、上海、广州等一线城市和东部发达地区的二线城市，由于常住居民对住房需求旺盛、购买力强，现有土地供应量可供消化的时间明显少于二三线城市。但部分二三线城市现有土地存量需要长达五六年的时间才能消化。如果这种状况继续发展，部分二三线城市的住房入住率仍难以保证。

三、房地产市场未来的走势分析

（一）从未来小康社会发展进程看，房地产市场潜力巨大

一是从2013年我国31个省市自治区城镇化率看，已经达到60%城镇化率小康标准的地区仅有8个，尚有23个省市自治区整体上还没有达到小康标准。二是按照2013年31个省市自治区13.55亿常住人口推算，实现小康标准60%的城镇化率，需要城镇人口应达到8.13亿，但这一时点的城镇总人口仅为7.27亿，因此，还需要有0.86亿的人口进入城镇。三是按照2010年全国第六次人口普查城镇户均人口3.10人推算，在现有城镇人口不改善住房的前提下，城镇还需要新建2774万套住房，才能满足小康社会的需要。因此，房地产市场在未来仍有一定的发展潜力。

（二）从近期房地产市场的整体走势看，三四线楼市需要一个缓冲过程

2015年一季度，国家统计局房地产企业联网直报平台显示有的地区监测数据呈现“双增双降”的逆市发展态势，即：房屋竣工面积和空置面积增长，房屋施工面积和商品房销售面积下降。与此同时，根据目前中国指数研究院对房地产监测的景气指数进行判断，空置的住房需要经过一个逐步消化的过程。

四、几点建议

1.介于目前房地产市场的严峻态势，建议政府从更高层面统筹安排，启动房地产普查工作，全面了解居民对住房的需求。尽快摸清各地区居民是否需要房子，需要什么类型的房子，需求量有多大。从而为更科学地制定土地和住房供应规划、更有针对性地对房地产市场进行调控提供依据。

2.按照城镇整体发展规划和布局，在开展棚户区改造和房地产开发增加住房数量的同时，更需要注重提高居住质量和舒适度。

3.准确判断城镇化率提高幅度，加大市场预测分析，防止房源供过于求，科学制定房地产开发规划和布局，降低房地产开发风险。

4.由于我国正处在全面建设小康社会、城镇化快速发展和人民生活水平不断提高的阶段，未来十年乃至二十年，对住房的需求仍然存在潜力。这其中既有乡村转移人口入城的置业需求，也有城镇居民改善住房条件的需求，从这种动态角度分析，在社会经济繁荣发展快、吸纳就业能力强、综合环境条件适居的城市，住房还将处于长期增长态势。

第2篇：房地产近期的走势分析范文

1．对世界经济增长的预测

2008年世界经济面临次贷危机、油价高企等因素的影响，最近各研究机构纷纷调低了预期经济增长指标。2008年1月国际货币基金组织对2008年全球经济增长速度的预测从2007年7月时的5.2%下调到4.1%，下调了1.1个百分点；对美国和日本经济增长率的预测均下调至1.5%；对欧元区经济增长率的预测降为1.6%；对中国经济增长率的预测降为10%。美国经济发生衰退的风险加大，但不会引发全球经济衰退，主要经济体之间周期的非同步性决定了全球发生经济衰退的可能性很小。

2．美国次贷危机及影响

美国次贷危机产生的原因在于，“9.11”以后，为刺激经济，美联储一直实施低利率政策，导致不动产价格攀升，继而形成房地产市场泡沫。从2004年6月开始，为了遏制通货膨胀压力的上升，美联储连续17次提高基准利率，至2006年6月联邦基准利率最终被提高到5.25%，导致房地产需求下降，价格回落。同时，因为债务已经超过了房屋的实际价格，拖延还贷的现象显著增加，首先被拖欠的贷款就是所谓的次级贷款。美国住房市场的急剧降温，引发了全球金融市场的激烈动荡。

关于美国次贷危机的影响，在学术界有这么几种不同的观点：第一种看法，认为美国经济将陷入严重衰退。有评论认为，美国这次经济衰退将比1991年、2001年的衰退历史更久，全球面临60年来最严重的金融危机。第二种看法，认为对美国经济的估计不必太悲观。从长期看，美国经济结构比较稳健，目前所面临的只是一些短期的不确定因素。第三种看法，认为世界经济正在步入一个拐点，全球主流经济政策正在由自由放任转向政府干预。第四种看法，认为以美国为支柱的国际货币体系开始瓦解，需要重新考虑世界银行、国际货币基金组织等机构的使命。第五种看法，认为短期内次贷危机引发全球性金融危机的可能性不大，但对中长期经济走势会产生重大负面影响。次贷危机发生后，美国与其他发达国家政府通过利率政策、注入流动性政策、财政政策、行政措施进行市场干预，这些政策会阻止次级贷危机的进一步扩散。但中期内大量注入流动性与降息使通货膨胀风险加大，长期内将影响金融市场的运行模式。

3.石油价格波动及走势分析

关于原油价格高企，油价已不单纯是石油供需关系的反映，而是世界地缘政治、外交关系的晴雨表，国际金融资本市场的衍生物。近期国际油价波动的影响因素主要有：（1）美国原油库存的变化；（2）石油产量的变化及产油国政局的影响；（3）石油市场的投机活动；（4）全球通胀与美元贬值；（5）对经济增长的预期；（6）经济结构变化与技术进步导致对原油的依赖程度大幅下降，等等。石油价的确定，既受供求关系影响，又受金融投资影响，还受预期影响。研究显示，石油市场是一个信息无效市场。这意味着，石油价格并非随机游走的。目前，金融投资是决定石油价格的主导因素。国际上的金融强国（美国、欧洲和日本）在石油价格的制定方面发挥主导作用。关于油价走势，，持续6年的弱美元局面可能于年内改变，相应地，高油价、高金价状况也会改变，国际大宗资源和农产品价格的走势可能不会延续太久。这是因为尽管弱美元有助于提高其国家资产负债的质量，但从战略上说，强美元符合美国的根本利益。长期实施弱美元政策，一是降低了美元作为国际货币和国际储备资产的地位；二是使俄罗斯获益；三是激化了美、欧矛盾。投机与欧佩克（OPEC）理念的转变是此轮油价上升的主要动因，但全球经济减速短期内将不支持油价大幅攀升。油价走势在短期内不排除继续创出新高的可能，但需求面不支持油价上涨；中期看，新兴市场经济对石油需求的稳定增长与OPEC理念的转变，使油价仍然维持在高位；长期看，油价走势将取决于替代能源的开发进展。

二、世界经济形势对中国经济的影响

国际经济对中国经济的影响主要有两方面：（1）出口减少，经济增长下降。有关分析认为，外部环境“趋冷”，使中国内部经济自动“降温”。如果宏观调控过度紧缩，容易形成“超调”。（2）货币政策加息空间很小。中美货币政策具有不同取向。在美联储不断降息的情况下，中美利差的扩大将会吸引更多的国际资金流入中国，加剧中国的流动性过剩。中国紧缩性货币政策的加息空间被一再压缩。

次贷危机对中国出口的影响程度将取决于美国经济减速的程度。根据测算，中国出口增长率与美国GDP增长率之间存在着较强的正相关关系，美国GDP增长率每下降1个百分点，中国出口增长率平均将下降5.2个百分点。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行业的生产性投资依然过快增长而可能出现的产能过剩。

世界上一些国家对中国企业在海外寻求资源的紧张甚至限制，主要是出于对“中国崛起”的恐惧，其中不排除某些国家有压制中国的战略思维。在获取世界重要资源方面，中国今后还会面临新的矛盾和冲突。此外，出于长期的战略考虑，中国也应审时度势，更加理性地分析当前的国际政治经济形势，克服急功近利的情绪与做法，避免当年中国海洋石油总公司收购美国石油公司不成反而形成被动局面的事情再次发生。实际上，中国不必过分沉重地背上资源的包袱，毕竟当今世界是全球化的时代，经济合作与互利共赢是当前国际经济关系的基调。同时，作为长期的发展战略，寻求海外资源应当更加理性化、策略化，多采用民间资本包括海外华商资本的形式，实现资源主体的多元化。

国际经济形势对中国的影响主要有：全球经济减速对出口的负面影响；在美元有序调整与美国经济减速的环境下，外部世界对人民币升值的压力依然强大；发达国家对华贸易保护主义势力加强；高油价、大宗商品价格上涨产生较大的通货膨胀压力；国际金融市场激烈动荡对资本市场的心理冲击加大；国际社会炒作中印充当全球经济增长发动机有可能要求我国承担更多的国际责任；发达国家对基金的投资限制有可能放松，为“走出去”战略提供相对宽松的环境。

第3篇：房地产近期的走势分析范文

傲景观澜项目经过前期对天津市及滨海新区现有项目的市场调研分析表明，目前天津房地产的整体市场进入了“非常时期”，由于政策的多种原因，客户购买比例明显下降，成交量下滑，持币待购的现象增多，使天津的房地产的市场正向“低糜时期”发展。综观滨海新区区域房地产市场，对于它的房地产市场未来的发展及趋势，在天津市政府明确作出要“全面加快建设滨海新区的建设”，相关利好政策的引导下，区域市场状况形势利好，未来滨海新区的土地稀缺性将日趋明显，区域内楼盘销售价格将有大幅度上涨趋势，势必带动了区域内整体房地产的发展。使得整个滨海新区的区域房地产产品价值得到提升，必将引来消费者对滨海新区房地产市场的高度关注和青睐。二、7月份营销推广思路

1、7月份营销推广思路

通过分析目标客群的购买心理，得出其对产品的诉求点，价格已经不再成为购买产品的主导因素。市场的变化、消费客群的变化，使傲景观澜后期营销推广策略进入了品牌营销阶段，傲景观澜将借助活动以及项目产品推介会加大全方位营销推广，对天津市的高端目标客户进行项目营销推广宣传，扩大项目知名度，为泰丰集团顺利进入天津市场奠定良好基础。

7月份主要的营销推广思路如下：

（1）提升品牌形象，打破区域堡垒，进入天津市房地产市场，扩大产品认知度；

（2）充分挖掘唯一性，在激烈的市场竞争中，保持绝对产品优势和竞争优势；

（3）巩固产品忠诚度，提高推荐量，实现老业主带新业主；

（4）快速进入天津市场，以项目独有景观优势，公园居家有氧的生活方式，吸引天津市内目标客户投资，居住；

（5）以“快、速度”反映市场适应市场，以“稳”求得市场的伸缩性。

2、7月份整体推广重点

后期销售的推广主线，结合当前的大势销售重点，深挖产品的核心价值，重新搭建市场平台，提高产品的认知度。傲景观澜以“纯居住景观大宅”为品牌目标的媒体诉求点，展开综合性的策略思考。项目市场推广应对下列问题予以清晰的解释:

重点清晰了解以下三要素：

（1）市场立足点，即傲景观澜绝对竞争优势。

A、品牌形象的树立，对区域堡垒的良性冲击；

运用：合理分析调整广告档期，结合媒体引导，保持市场的持续竞争力，对媒体的选择结合时间节点，适当作以调整，建议在天津市内投入全方位的广告宣传，扩大项目宣传力度，促进项目销售。

、规避区域市场大量同质化产品影响

运用：深挖产品优势，以绝对竞争力规避区域竞争项目的影响，一方面，突显区域地块的稀缺性，傲景观澜地段优势的绝对性；另一方面，强调周边良好的人文环境，优良的配套设施，提升文化品位社区形象，得到广泛消费者的认同。

C、气势磅礴的100000平米的“极少主义建筑群”。

运用：项目体现的理念更多应该落到实处，软硬结合，整合各方面资源，打造“傲景观澜——极少主义建筑”这一全新的市场品牌形象。

（1）目标客群的认知及体现，与其产生共鸣。

（2）巩固老业主对项目的忠诚度，通过后期活动提高推荐量。

（3）通过项目产品推介会，作为项目进入市区的切入点，扩大泰丰集团的知名度。

3、7月份媒体策略：

对于7月份媒体宣传本案有所调整，加大对泰丰傲景观澜项目宣传攻势，转入天津市场市内主流媒体，进行广告宣传推广，增强泰丰集团专业地产品牌知名度，以及傲景观澜项目品牌认知度，提前为泰丰集团进入天津市场创下良好的美誉度。

报广媒体的投入

天津今晚报（6月23日或6月24日）整版

宣传主题：傲景观澜6月28日盛大开盘 项目推介会

每日新报（6月23日或6月24日）整版

宣传主题：傲景观澜6月28日盛大开盘 项目推介会

户外媒体配合

天津主要路牌选择：黑牛城道与紫金山路交口路牌(270平方米)

因为选择此路段的路牌广告，主要是为了对梅江区域的客户购买群，进行阻隔，吸引此地区的高端客户群体，产生对本案购买买欲望。

天津主要路牌选择：卫津南路嘉利大厦对面路牌（203平米）

选择此路段的广告牌，主要是地处和平区、南开区的交界区域，吸引此区域的高端的客户群体。

天津主要路牌选择：南京路国贸中心围档户外广告路牌（100平米20*5）

位于小白楼商圈CBD，毗邻滨江购物中心,是市中心的繁华地段

4、项目宣传活动配合

太太研究生活会

打造魅力女人，构建尊贵生活……

一、活动目的：

提升产品影响力

邀约国内的知名色彩专家于茜蔓女士进行讲座，展现泰丰集团强大的社会影响力；

通过活动前后的新闻推广宣传，推广泰丰集团及傲景观澜项目的形象，扩大、滨海新区以外的地区、天津市区的知名度。

推动品牌建设

通过新闻推广宣传，提升品牌形象，树立品牌美誉度；为泰丰集团顺利进军天津市市场，开展项目推广打下坚实的基础。

二、活动的时间

20__年7月1日上午13：30—15：30

三、活动的地点：暂定天津喜来登大酒店会议厅或水晶宫酒店

四、讲座主题：女性色彩魅力搭配

五、主讲老师于西蔓女士

针对人群：

天津市白领 、金领女性。年龄在26—40岁之间。具有消费潜力及可感性引导消费的人群，她们在安居置业和消费投资方面有一定的意见主张。追求生活品位，塑造完美个人形象的成功女性群体。

目标效果：推广泰丰家园四期项目在购房者心中的良好形象定位，起到在第一时间留下第一印象的告知性引导作用。让女性朋友知道选择泰丰是生活品位和社会地位的象征。倡导成功女性的时尚工作、生活。

媒体配合：

1）新滨海周刊（滨海版6月24日）半版广告

宣传主题：太太研究生活会宣传告知

2）今晚报（6月23日或6月24日）半版

宣传主题：太太研究生活会宣传告知

3）每日新报（6月23日或6月24日）半版

宣传主题：太太研究生活会宣传告知

4）北方经济时报（6月22日或6月24日）半版

宣传主题：太太研究生活会宣传告知

十、销售道具

销售人员事先准备好楼盘的宣传手册（提袋、楼书、户型图等）

注：通过此次活动借此树立泰丰集团品牌形象和傲景观澜项目良好的形象。

泰丰家园四期——傲景观澜项目介绍会

十年铸就品牌泰丰今朝再造观景豪宅………

泰丰·傲景观澜激扬入市

一、活动目的：

1、提高泰丰集团知名度，提升傲景观澜产品形象；

2、打破区域堡垒，进入天津市房地产市场，扩大产品认知度；

3、充分挖掘傲景观澜产品的唯一性，在激烈的市场竞争中，推介产品优势；

4、巩固产品忠诚度，提高推荐量，实现老业主带新业主；

5、快速进入天津市场，以项目独有优势景观，公园居家有氧的生活方式，吸引天津市内目标客户投资，居住。

二、活动时间：20__年7月1日下午

自助冷餐式项目推介酒会：16：30——18：30（负责人：泰丰集团、锋华兴业、活动公司）

三、活动地点：天津大礼堂2号会议厅

四、主办单位：天津泰丰集团、

协办单位：锋华兴业、广告公司

五、邀请单位：泰丰集团领导；锋华兴业领导；五合国际设计集团；泰丰工程部、规划部；泰丰集团万洁物业公司；房地产专家。

六、活动内容：

a)主讲人：泰丰集团领导

内容：泰丰集团形象介绍

b)主讲人：泰丰集团——工程部、规划部

内容：傲景观澜项目介绍和产品介绍

c)主讲人：五合国际设计集团——刘力

内容：傲景观澜景观规划介绍

d)主讲人：泰丰集团万洁物业——负责人

内容：物业管理公司提供金牌服务

e)主讲人：房地产专家——刘玉录博士

内容：滨海新区未来房地产投资走势分析

嘉宾人员

注：现场委派销售员对傲景观澜项目进行详细楼盘的讲解和发放宣传品（楼书）

七、参加人员：泰丰集团领导；锋华兴业领导；五合国际设计集团；泰丰工程部、规划部；泰丰集团万洁物业公司；房地产专家。

八、新闻媒体配合（项目推介会的现场跟踪宣传报道）

媒体工作人员、各大报纸记者。（新滨海周刊记者姜培、北方经济时报记者刘树强、今晚报记者张同、孙中伟、每日新报郑永霞搜房杨定坤

注：（以上所有记者暂定）

售楼处工作人员（全体销售人员）

八、参加人数：200-300人

九、媒体配合：

3）新滨海周刊（滨海版6月24日）整版广告

宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会宣传告知

4）今晚报（6月23日——6月24日）

宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会宣传告知

5）每日新报（6月23日或6月24日）

宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会宣传告知

4）北方经济时报（6月22日或6月24日）

宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会

十、销售道具

销售人员事先准备好楼盘的宣传手册（提袋、楼书、户型图等）沙盘模型

注：主题围绕每次内容，介绍一下泰丰集团的实力及这次推介会的意义，借此树立泰丰企业和傲景观澜项目良好的形象。

傲景观澜温州推介会初步方案

前言：

目前，整体房地产市场销售的多元化演变，越来越多的房地产项目不单单局限于当地的区域市场消费，就象东北的购房团光顾威海及珠海的房地产市场，北京的房展会亲临山西的房地产市场一样，很多区域的房地产项目也开始面对全国推介。由于地区于地区之间的房地产市场的差别，未来市场的潜量的掌握程度不一，这就为房地产市场的全国性投资蕴涵了无限的商机，从而涌现出了许多房地产的投资者，多年的房地产投资使得这些青睐房地产事业的投资者越来越专业化，就象我们熟知的“温州炒房团”一样，哪个地区的房地产市场升值潜力大，哪里就有他们活跃的身影，“长三角”版块、“珠三角”版块以及“京津冀”版块等都成了众多房地产投资者的投资热区。

就本项目而言，我公司建议的“傲景观澜温州推介会”，不单单是为了销售而推介，就泰丰公司的长期发展战略看，温州推介会的宗旨是通过投资者将项目推向全国，打出续列的品牌目标，未来的泰丰不只是天津的泰丰，而是全国的泰丰。

推介会初步构思：

具体步骤：

一、市场初探

计划利用我公司的既有关系，联系温州政府机构及民间组织、炒房团，将傲景观澜项目资料、泰丰集团背景资料、天津及滨海新区近期和远期的战略发展前景、项目市场地位、投资情况分析等文件一并快递，先小范围对市场进行摸底。在根据小范围市场探测反应，我公司再制定下一步详细推介计划。（负责人XX）

二、联系场地

如果市场初探反应良好，我公司将派人到温州考察当地市场，并联系当地高档消费场所，如市中心五星级酒店等并对现场消费人群进行考察、场地测量。（负责人__）

三、安排布展宣传

联系当地展示单位对既定场地进行布置、安排当地主流媒体档期、运送资料等（__）。

四、现场推介

第4篇：房地产近期的走势分析范文

关键词：国际经济金融环境；直接投资；境外资金流入；人民币汇率走势

中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2012）09-0001-03

一、对吸引外商

（一）直接投资（FDI）的影响

2011年FDI的主要特点：数量上收到了相关政策的宏观调控，FDI先降后升。2011年国家明显将外来的投资产业结构进行了优化组织，能够实现“量”“质”之间的根本转换，旨在取消外资企业“超国民待遇”、对于公司内部来说，为了能够使得环境的竞争性加强，所以就出台了相关的“内外资企业所得税统一至25%”等政策来完善，对于态度来说，则产生了一定的观望性。一般来说，比增的速度会通过相关的政策，逐渐适应调控的内容，现在中国的经济发展还比较妥善，各方面的劳动力资源配置都比较合理，因此，渐渐地，FDI逐步回暖。从来源地看，现在处在前面的几个国家地区就是中国香港、英属维尔京群岛、日本、韩国、美国、德国、新加坡、中国台湾、开曼群岛及萨摩亚，对于外资的实际的投入约为84%，韩日方面的投资就大部分呈下降的趋势，因此，现在的增长形态是比较稳定的，一般来说，区域的结构能够给很多的地方带来一定的优势，广东、上海、浙江及北京还有江苏等地利用外资额已占全国的70%，但是相对来说，中西部占据的比例就进一步减退了，所以，对于产业结构来说。现在的高科技增长对于各个行业都有着促进的作用，也就说，电子设备以及交通运输等，都会随着高科技的发展而发展。

（二）对境外资金流入的影响

一方面，人民币升值的幅度加大，因此，境内的资产问题就会导致进一步的走高，所以要关系到很多的因素，以便于能够将势头稳定，一般来说欧美的主要力量能够控制整个的证券市场和经济的模式，但是，外来的资金容纳情况渐渐就缓慢了很多。现在的证券市场投资结构变化多端，如国家外汇管理局统计数据显示，2012年第一季度，境外投资者对我国境内金融机构直接投资流入6.6亿美元，流出0.4亿美元，净流入6.2亿美元；我国境内金融机构对境外直接投资流出15.5亿美元，流入为0，净流出15.5亿美元。2011年末，境外投资者对我国境内金融机构直接投资存量684.3亿美元，我国境内金融机构对境外直接投资存量526.6亿美元；个人用汇政策改革、QDII扩容等放松资本流出管制的措施亦将资金流进一步促进，此外还能够对于资金从外来的流入情况进行一定的监督和管理，不断将市场的门槛太高，进一步完善管理的优化。

另一方面，由于现在的资金整体情况没有实质上的改变，也就是说，对于人民币美元升值频率和幅度加大、资产在境内的价格也就进一步上涨，所以，入境的势头将会一点点被强化。据银河证券基金研究中心初步统计数据，截至2011年12月31日，不含QDII的国内基金公司公募基金资产净值为21342.41亿元，较2010年底下降13%，连续第二年下降。总的来说，目前基金行业处于一个相对低潮期，行业所面临的生态环境较为

负面。

对于下面的原因来说，2012年境外资金的入境势头将较2011年进一步加强，也就是说储加息周期结束，这样会带动利息的降低，境内所能够得到的外力也是越来越小的。因此，金融市场需要进行重新的编排，来完善市场的管制，对于人民币的汇率情况，要进行改革和推进，完善美元的汇率，进一步能够将市场的升值情况进行预算，完善房地产的促进效力，特别是相关的写字楼，那些工商地带的楼盘往往存在着很大的利润前景，因此，对外资来说吸引很大，境内的股票也会使得总体的情况进一步完善吸引外资。在上述背景下，最重要的就是要不断强化监管，进一步提升管理的能力。

（三）对人民币汇率走势的影响

复旦大学金融研究院7月8日最新《复旦人民币汇率指数走势分析》报告显示，在刚刚过去的二季度，人民币对美元贬值明显，0.88%的贬值幅度创下了自1994年以来的最大值。由于欧债危机引起的外部需求萎缩，使我国出口遭受严峻考验，进而影响我国经济。同时，经济结构调整、培育新的经济增长点和扩大内需都需要假以时日，短期内经济增速回落已不是悬念。这些因素都支持人民币继续贬值，但贬值空间

有限。

随着中国经济和世界经济的对接和互动加深，人民币与国际货币体系的联系将愈益增强，承担的权利和责任将同时增加，这就促使人民币不得不谋求获得更具影响力的国际地位。尽管人民币短期内既无意愿也无能力改变高度竞争的国际货币环境，既无意愿也无能力实施任何新的、固定的国际货币制度安排，但在全球经济重心逐步转向人口和资源强度较高地区的力量推动，及中国经济规模扩展效应日益释放的新背景下，人民币在未来全球货币体系中的地位和作用将会发生实质性变化。在最近一段时期内，人民币也可能会被别的货币钉上，成为区域内某些货币汇率水平决定的参照对象。当然，人民币在全球货币体系中地位和作用的有效确立，既取决于中国经济的持续增长及与国际经济的融合程度加深，也取决于人民币汇率形成及其机制改革的措施选择和策略应对。

二、实施互利共赢战略的对策与路径

现在我国的工业化和城镇等各方面的发展都能够将外部的经济环境进行一定的拓展。所以，任何的分析和战略都是针对于如何实现经济建设来开展的，因此，对于相关时期内我国人口生活水平的问题上，要进行不断的关注，并且要结合相关的背景来完善，在经济政策的范围内，进行解决和建议。

第5篇：房地产近期的走势分析范文

作者认为，各国经济、货币领域合作是解决当今世界经济失衡的无奈选择，中国应做好以下七件事情：

进一步加快汇率形成机制的改革，继续减轻人民币的升值压力；

进一步加强对跨境资本流动的监测和管理；

坚持提高引进外资的质量，加大“走出去”战略的实施；

要确立放慢海外上市节奏，积极发展本土资本市场的战略安排；

进一步运用好货币对冲操作手段；

增加双边贸易协定，提高亚洲区内货币的结算功能；

更重要的是应该积极落实并长期坚持内需主导战略。

中国的汇率制度改革，是2005年全球经济最激动人心的事件之一。但严格说，汇率改革并不是从7月21日才开始的。可以毫不夸张地说，近两年特别是2005年，相比改革开放27年中的任何时期，是中国汇率制度改革市场化措施出台最密集、进程最快的两年，是中国汇率制度有规划、有部署改革的两年。

人民币汇率水平的走势分析

市场升值预期信号在减弱

人民币汇率改革措施出台后，一方面尽管海外各种媒体评论众多，有的认为改革并不彻底，但毕竟是朝着浮动迈出了关键的、可喜的一步，因此客观上相对稳定了市场的预期。另一方面，美国近期警惕通胀所采取的措施如利率上涨，使中美利差扩大，美元短期内将较为坚挺，一定程度上缓解了人民币升值的压力。

从市场的短期分析看，海外近期人民币NDF（无本金交割远期外汇交易）走势已下降，银行远期净售汇敞口出现扩大趋势，表明投机压力的热钱逐渐减少，人民币大幅升值预期趋于平稳。另外，从FDI等长期资本流入因素看，2002年以来虽然中国实际利用外资的绝对额有所上升，但占GDP的比重却一直在下降。2005年1～10月份，实际利用外资增幅明显下降，4月、5月、6月、7月、8月、10月这六个月甚至出现负增长。根据IMF预测，未来国际资本流入发展中国家的速度将趋慢。2004年高达2320亿美元，2005年将骤降到1330亿美元，2006年可能是540亿美元。其中对亚洲各国，2004年为1330亿美元，2005年约800亿美元，2006年更少，净流入为340亿美元。这也是考虑人民币汇率变动中一个不可忽视的重要因素。

总之，从市场数据分析，不论是海外投资者，还是国内的企业，尤其是国内的外资企业，对人民币升值预期在下降。有升值预期，但幅度并不大。

实际大幅升值的压力不大

（1）汇率形成机制的改革在不断释放人民币升值压力。2005年7月21日改革后，大量改革措施的效应尚未完全发挥，而且还存在进一步改革的空间，因此完全有可能进一步释放各种长期被压抑的用汇需求，以减轻升值压力。

（2）中美利差在一个时期内仍可保持一定的差距。中国目前对银行的一系列改革措施和外汇政策的“胶着”，使货币市场利率一直走低，目前处于历史的最低位。另一方面，随着近三年来实体经济的高速增长，部分行业产能供给过剩压力成为中国经济发展的一大问题，企业利润增长幅度减弱，物价上升速度减缓，出现了对整体经济增长速度下滑的担心。因此走低的市场利率趋势难以急速改变。而美国为了吸引海外资本回流，防止通胀，弥补巨额赤字，又羞羞答答地重复使用历史上曾使用的“强势美元”政策，连续提高利率。近期第12次加息丝毫不意味着加息连续性动作的结束，或者说已放松对通胀的担忧。因此中美利差趋势仍有助于缓解人民币升值压力。中国的中央银行可基于中国、美国经济运行周期的特点，巧妙运用好自己的货币政策。

（3）中美物价水平在不断接近。虽然中国的名义工资、消费价格相对于美国，还处于比较低的水平，但中国名义工资的增长率已持续高于美国等发达国家。1994～2003年，美国制造业货币工资年均增长3.03％，中国年均增长率高达13.04%,远远高于美国。此外，两国的价格水平也在不断接近。虽然美国的批发价格年均增长率略高于中国，但在消费价格上，中国的年均增长率却高于美国。因此从实际有效汇率来看，存在自然调节因素。加上中国目前对电价、油价及其他一些公用事业、资源价格的进一步改革，又会发挥物价对汇率升值压力的缓解作用。

（4）市场机制的进一步深度改革，不排除中长期存在贬值可能性。从中长期看，中国劳动生产率持续高于美国，人民币仍有升值的潜力，但同样从中长期看，中国经济处于转轨中，2万多亿元的社保资金缺口，1万多亿元的银行不良资产，加上一些地方政府难以测算的巨额债务，对一个迫于各方压力而经验不足的开放经济体制而言，对这些历史痼疾的择机解决和进一步主动调整内需主导战略，并不意味着劳动生产率一定程度的提高肯定会使人民币升值。换句话说，也许存在阶段性贬值的可能性。可能能否变为现实，主要取决于市场化改革的力度和对赤字财政政策的态度。起码从目前看，运用一定的外汇储备，适时推出相关的改革措施，包括消化巨额不良资产、解决社会保障体系的欠账、建设各种战略储备和重大设施，都可以主动成为缓解人民币升值压力的有力措施。

（5）人民币资本项目下可兑换的渐进性。能否顶住人民币汇率升值的国际压力，从国际经验看，在人民币资本项下未完全开放限度内，监管资本跨境流动尚有相当的空间和较为成熟的政策经验。鉴于东南亚金融危机的教训和中国经济发展中问题的复杂性，相信中国政府对于人民币项下完全可兑换的进程，将会有一个非常谨慎、渐进的态度，这一进程绝不可能像市场预期的那么快，更不可能按照国际游资预测的或鼓噪的轨迹走。中国仍会采取严格的资本流入管制，并视发展状况出台新的政策，尤其是对短期流动性资本的管制。加上此期间中央银行干预外汇市场经验的逐步积累，必然会加大投资者的投机成本，增加国际游资对人民币直接冲击的难度。

归纳说，在中国的改革、发展和适度的资本管制过程中，只要政策运用适当，仍然有余地消化国际游资对人民币币值的冲击压力。

判断性结论

（1）人民币汇率会在双向波动、小幅升值过程中继续保持相对的稳定。2005年7月21日外汇制度的改革意味着人民币汇率形成机制市场化的开始。但是，有管理的浮动汇率毕竟存在一个“管理的目标”。在目前人民币升值预期压力明显大于实体经济内在升值需求的情况下，特别是在中国金融改革进入关键时期，经济、金融变数较多，中国金融机构和企业对浮动汇率尚需有个适应过程，而且在汇率调整对改善国际经济不平衡影响有限的情况下，大幅度轻率调整人民币汇率，风险过大，既不利于中国国内经济、金融的稳定，也不利于世界经济与美国经济的稳定。因此，在人民币汇率调整方面，“主动性、可控性和渐进性”的基本原则不会变，也不应变。我们认为，这两年，汇率政策的调整，更多地体现在“观察、适应”的方针上，期间，中央银行有能力将人民币汇率保持在即使有微弱升值、但仍是小幅双向波动中的相对稳定。

（2）选择适宜时机适当扩大汇率浮动区间。从更长时间看，市场供求力量决定人民币汇率水平的影响将越来越重要。至于选择什么时机适当扩大汇率浮动区间，我们认为，只有在进一步推进金融体系改革和外汇市场改革的基础上，在基本吸纳和消化已经采取和准备采取的一系列市场化改革因素后，当产生新的市场供求因素的刺激与推动，才会出现适当的时机。但是推出的仍是遵循“有管理”目标的“适度的”浮动区间。此期间应该不排除在个别时段人民币升值幅度由市场力量所决定，超过0.3％；不排除在汇率改革措施因各方面原因仍不能释放和消化市场等因素带来的升值压力时，提前适度扩大人民币汇率的浮动区间。

升值预期过高的基本原因：货币因素大于实体因素

一方面，中国市场化改革的深入，劳动生产率的提高，势必出现人民币升值的可能。1995～2003年间，中国制造业部门的劳动生产率与美国、OECD国家相比，累计增长了1.2～1.5倍。另一方面，90年代后国际政治社会中“冷战”的结束，国际资本的流动冲破了长期以来意识形态的障碍，给正在打开国门，进入资源全球化配置的中国，创造了极大的机遇，加上广阔的市场，廉价的劳动力，使中国出现了从1990～2004年15年间有12年的双顺差现象也势必驱使人民币币值趋于上升。但是人民币币值是否如海外有关机构和人员评论的，被低估了25%？40%？如果不是，又是什么基本的原因导致人民币遭遇如此大的升值压力？我们的基本结论是：升值固然有实体经济因素，但更多的压力体现在货币性因素上。

作为世界第一大国和拥有国际储备货币发行权的美国货币政策，前几年仅仅从考虑解决国内经济矛盾的需求出发，一直保持低利率政策，发行了过多的美元。同时，各国中央银行特别是亚洲的中央银行通过外汇市场的干预，持续不断的支持美国的巨额“双赤字”，导致世界货币基础增长迅猛。从1997年以来，全球货币基础（全球流动性）的增长速度远远超过全球的生产增长速度。20世纪70年代以后，国际资本流动的增长速度已远远超过国际贸易的增长速度。20世纪80年代初的国际短期资本为3万亿美元，到1997年底增加到了7.2万亿美元，相当于当年全球国民生产总值的20％。当前仅对冲基金就有8000多只，约有1万亿美元资产。巨额的货币资金必然要在全世界各个角落猎取利润对象。从已经破灭的美国新经济泡沫、网络泡沫、股市泡沫，到目前风险极大的美国房地产泡沫，从投机世界石油到目前投机世界黄金、贵金属甚至于森林资源，全球过剩资金一刻不停地在世界各地寻找机会，导致各个被投机的商品出现了历史上从未出现过的价格走势怪现象。特别是20世纪90年代以来国际间过剩资本的流动，不间断地带来一些国家地区乃至全球经济的不稳定。目前，尽管中美贸易差额问题如美联储格林斯潘所说，解决差额问题仍不足以解决美国的经济问题，但多年的双顺差及高额的外汇储备，按美国强权主义解决美国历次经济问题的惯用思维，自然仍被授人以口实，被国际游资利益集团所大造舆论，造成人民币极大的升值压力。

此外，国内经济实体恐于人民币升值预期的海内外强大舆论压力，加快资产调整，又循环加大了升值压力。前些年外流的海外资金回流，国内贸易企业通过贸易信贷（提前收款、推迟付款、信用证等贸易项下融资）的货币资产调整，个人的美元、人民币间资产转换，最终必然是成倍放大实体经济面反映的人民币升值要求。

重要的是长期分析：中国汇率的国际环境

即使中国政府目前的决策丝毫无误，也并不能完全理想解决当今全球经济、贸易的失衡问题。全球经济贸易失衡的主要原因，是美国经济的失衡，是美国多年经济政策的结果。由此评价美联储格林斯潘18年的政策和遗产，对世界而言，是福还是祸？需进一步认真研究。因为要解决目前世界经济失衡带来的全球汇率波动，首先需要美国以大国负责的姿态来对待全球经济失衡，主动对多年积累的已扭曲的经济结构进行调整。同时，鉴于美国经济“硬着陆”会对全球经济带来的巨大风险，最后无奈的选择，只能是各国加强合作，分别调整自身的经济结构，才能逐步改善国际货币体系。

当前世界贸易格局是近15年国际政治、经济结构变化的结果

理论上，贸易格局的变化与汇率的变动密不可分。但全球15年来贸易格局变化如果不是汇率因素起决定作用，又是什么力量在暗暗地发生作用？

从90年代开始，发达国家的资本输出，再也不局限于发达国家之间，而是加速面向市场广阔、劳动力资源丰富且便宜的发展中国家，并以资本输出带动制造业生产能力输出。1991～1997年，发达国家之间的国际直接投资年均增长率只有8.8％，而流向发展中国家的投资却增长了32.3％，发展中国家在吸收国外直接投资中的比重也从1990年16.5％上升到1997年40％。

与世界资本输出结构及输出目的的变化相对应，世界贸易结构显现出三大特点。

一是跨国资本流动直接带动了东亚各国包括中国的国际贸易。当前的国际分工体系，不再局限于差异性产品，而是生产链条在全球的重新配置与延伸。跨国资本流动不再以当地市场与自然资源为主要目的，而是以资源、风险的全球配置为主要目的。中国及东亚的情况表明，直接投资与贸易顺差之间的相关性明显增强。尤其在中国，1997年以后利用外资和贸易顺差的走势基本一致。

二是当前世界的资本流动主要是通过跨国公司进行，跨国公司引导了国际贸易的流向，决定了世界贸易的基本格局。目前全球生产的1/3，国际商品贸易的1/2以上，国际技术贸易和国际服务贸易的3/4以及外国直接投资的90％都是由跨国公司进行的。跨国公司在国际贸易中的作用提高，导致国际贸易竞争正从过去以企业间的比较优势为主，转变为以在国际范围内整合资源的能力竞争为主，国际贸易格局由原先的产业间贸易为主，转向产业内贸易和跨国公司内贸易为主。

三是世界三大区域的贸易差额结构发生了巨大变化。美国对其他两个区域的贸易从“一顺一逆”（对欧盟顺差，对东亚逆差）变成“双逆差”；欧盟从“双向逆差”变成“一顺一逆”（对美国顺差，对东亚逆差）；东亚“双顺差”情况没变，但对欧美的顺差规模从1000多亿美元增长到4000多亿美元。

汇率对世界贸易基本格局的影响在逐步弱化

传统经济学认为汇率能自发调节贸易差额。但由于世界贸易基本格局的变化和现行国际货币体系的弊端，目前汇率对世界贸易基本格局的影响已弱化。

（1）汇率波动基本已由金融易主导。全球跨国货币交易量已远远超过全球贸易量，跨境外汇全年仅日均交易量已达世界全年贸易额的10％左右。由于全球资产泡沫此起彼伏，金融易的流向、目标物经常脱离实体经济。汇率波动信息中存在噪音，不仅不能自发调节贸易差额，有时甚至背道而驰。即使汇率波动的方向与幅度较恰当，其效应的显现往往还需相当时间。因此，平衡贸易差额已不能完全寄希望于汇率的市场化调节。从现实看，1995年以来，美国经常项目逆差持续扩大，但美元实际有效汇率在1995～2002年间走强，2002年后却出现疲软；日元1985年广场协议后大幅升值与波动，但日本贸易一直顺差。

（2）部分汇率风险已被跨国公司内部化。当跨国公司成为国际贸易主体后，汇率成了跨国公司内部核算价格，主要调节内部的利益分配，对整体利益影响力有限。中美贸易中尤其是中国对美出口中很大一部分是美资跨国公司的内部贸易。从1992年到2005年，中国实际有效汇率发生较大波动，但据美国商务部报告，1992～2004年的关联贸易占美自华进口比重却从10.5%一路上升到27.1%，占美对华出口比重从4.9%上升到14.2%。

（3）汇率波动基本不影响产品最终售价。一方面，产品最终售价中服务等非贸易部分占比不断提高，对汇率的敏感性下降。据美国经济学家估计，中美贸易的价值链基本上由美国企业控制。美国自中国进口价值1美元的商品在美的零售价约4美元，3美元被美国的品牌拥有者和流通领域赚走。中国仅得1美元，其中有20美分相当于利润和折旧，往往被出口企业所有人――台湾或香港厂商获取，还有30美分用于购买进口原料，中国投入了大量劳动力和基础建设，仅得50美分。中国出口美国的产品以消费品为主，且美国掌控价值链的绝大部分，因此人民币小幅升值并不会改变其零售价格。

另一方面，汇率大幅高频波动，使国际贸易承受不必要的汇率风险。为保持市场份额等目的，出口厂商更倾向于自我消化汇率风险，而不是用再定价方式转嫁，汇率波动对需求的影响弱化。

从1985～1987年间美日的经验看，进口价格与汇率波动、出口价格与生产成本的相关性相当弱。美国1985年汇率贬值后半年，真实进口价格仍低于其最初水平，一年后真实进口价格的上涨幅度，比起美元的贬值幅度仍微不足道。日本的单位劳动成本与制造品的出口价格变化比例也极其不相称，日本制造商试图稳住出口价格，而不是使价格与成本同比例变化。

（4）贸易不平衡格局具有自身长期的内在稳定性。不仅汇率对贸易、经常项目差额的影响力在下降，而且经济周期对贸易差额的影响力也出现下降，全球贸易基本格局具有一定的内在稳定性。从实际情况看，1996～2004年，不但世界各国的汇率发生了较大波动，各国经济也发生了较大的调整，但从国际经常项目基本格局看，并未发生显著变化。美国在将近1/4个世纪的时间内一直陷入经常项目持续逆差的局面，且逆差的绝对额不断扩大；欧元区除个别年份（如2000年）出现逆差外，均为顺差；日本一直保持顺差；亚洲国家（日本除外）的顺差则在不断扩大。总之，可以说除非汇率发生长期、大幅波动，汇率波动很容易被经济结构的调整所吸收。

进一步分析，贸易差额呈现明显的逆周期特点。1984～1985年中国经济增长率高达13％以上，顺差急剧下降，从1983年的0.3％下降到1985年的-5％左右；1989～1990年中国经济增长率只有4％，但贸易顺差大幅增加，从1988年的-1.9％上升到1990年的2.2％；1993年前后经济增长率高峰时期超过14％，贸易顺差却从1991年的2％下降到1993年的－2％水平。其他时期也大体类似。

日本从1955年以来经济增长大致分三个阶段，一是50年代末到60年代末的高速增长阶段，大约在10％左右，除个别年份出现少量贸易盈余外，均为贸易赤字；二是70年代初到80年代中后期，经济实际增长率在4％左右，贸易差额波动较大，既有大额贸易盈余，也有大额贸易赤字；三是90年代泡沫经济破灭以来，实际经济增长率在1％左右，甚至出现负增长，一直有大额贸易盈余。

可见，汇率对贸易差额的影响不能说已完全没有，但相对以前任何阶段，影响力大为降低。汇率波动不会轻易影响单个国家在国际分工中的地位，但仍应考虑。第一，存在多个相类似竞争优势的国家，汇率的长期大幅波动，仍会导致跨国公司重新配置资源，从而影响其贸易差额。第二，汇率的波动往往导致某个国家部分原有优势的丧失，需要重新寻找、建立核心竞争力，推动产业结构升级。这个过程仍然充满风险。但从国际经验看，在应对汇率波动方面，除个别国家出现失败外，在不发生金融危机的条件下，大部分国家仍能有较强的调整能力。第三，汇率波动对国内不同企业的影响不同。跨国企业、大企业有能力走出国门，在世界范围配置生产链，因此能有效抵御，甚至利用汇率波动。但出口导向的内资中小企业，尤其在外汇市场发育不完全的环境下，汇率波动对其危害较大，较直接，不能忽略。

汇率的背后：世界货币体系失衡的再次显现

（1）美元本位货币体系的脆弱性：“特里芬难题”与汇率风险。一方面，虽然布雷顿森林体系崩溃以后，美元的本位货币地位遭到削弱，但当前美元仍占各国外汇储备的60％以上，国际外汇交易的40％、国际贸易结算的50％以上。美元作为主要储备货币，仍面临着“特里芬难题”，即作为国际货币要求的货币坚挺与作为世界主要储备货币要求的国际收支逆差之间的矛盾。

另一方面，世界上美、欧以外的非储备货币国家，尤其是资本项下不可自由兑换的国家，经常项下差额产生的资金余缺，其汇率风险是无法消除的，在贸易不平衡格局长期化的环境下，这种风险不断累积。从官方持有的非本币资产，尤其是美元资产看，到2004年，东亚13国的外汇储备为23093亿美元，占世界各国官方总储备的比例已经达到61.4%。从包括官方与私人的外币净资产头寸看，这种不平衡在不断加剧。拉丁美洲国家的外币净负债不断增加，从1994年的436亿美元，增加到2002年的1824亿美元，增长了4倍多。而亚洲大经济体的外币净资产则从1994年的1390亿美元，一路上升直到2002年的6717亿美元，增长了5倍多。中欧国家的外币净资产增长得更快，从1994年的7亿美元，增长到2002年的394亿美元，增长了56倍多。

（2）美元发行不受约束，导致世界资产泡沫与金融危机不断。更重要的是，当前的国际货币体系除延续布雷顿森林体系内在的“特里芬难题”外，作为国际储备货币的发行不再有黄金约束，世界货币的发行往往服务于一国国内的经济需求。从1998年以来，美国M2的增长速度连续六年高于GDP现价的增长速度，存在美元的超额供给，引起了美国及世界此起彼伏的以经济过热和资产价格暴涨为特征的信用泡沫。从20世纪70年代初以来，美国经常账户累积了3万亿美元的赤字。当这3万亿美元的货币进入拥有对美国贸易顺差国家的银行系统，遇上某些国家政策稍有不慎，就开始了一个创造泡沫的过程。银行开始疯狂扩大信贷，引起了经济空前的繁荣，股票、房地产等资产价格急剧上涨。由于几乎每个产业都容易获得低息贷款，提供了过多的生产能力。当投资和经济增长异乎寻常地加速时，资产价格的泡沫就不可避免的出现了。正是这样一个过程，推动了前面提到的从美国的股市泡沫、新经济泡沫、房地产泡沫，到目前全球的石油价格、黄金价格、一些贵金属价格、森林资源的不正常走势。而且可以大胆预计，这个过程远没有结束。

第6篇：房地产近期的走势分析范文

【关键词】 美国量化 不利影响 应对措施

一、美国量化宽松政策回顾

量化宽松是指在流动性现金等常规货币政策不能发挥作用的条件下，中央银行为稳定金融系统和刺激经济所采取的一种非常规的货币政策。中央银行主要通过其公开市场账户在二级资本市场购买长期证券资产，以改善金融市场流动性状况和银行信贷条件。美国QE的主要目标，就是稳定美国的金融体系，挽救美国经济。

美联储的QE计划萌芽于2008年9月雷曼兄弟的破产。为缓解金融市场流动性枯竭的状况，维持金融系统的稳定，美联储通过各种信贷工具向金融机构注入大量流动性。2008年11月至2010年3月，美联储实施了第一轮量化宽松（QE1），定向购买房地美、房利美发行的债券及其担保的住房抵押贷款支持证券MBS，以及长期美国国债，共计1.725万亿美元。QE1的主要目的是消化两房的有毒资产，稳定住房信贷市场。

2010年11月至2011年6月，美联储实施第二轮量化宽松（QE2），购买了6000亿元美国长期国债。主要目的是降低美国长期证券资产收益率和长期住房抵押贷款利率。2011年9月至2012年12月，美联储开展了“扭曲操作”。扭曲操作并不直接为市场注入流动性，而是通过发行短期国债来置换长期国债的方式，人为压低长期利率。此阶段共完成了4000亿美元的国债置换。本质上看，扭曲操作与QE2基本相同，但操作力度较为温和。

2012年9月，美联储开始第三轮量化宽松（QE3），主要购买标的仍然是MBS和中长期国债，每月购买MBS规模400亿美元、中长期国债450亿美元。2014年11月起，美联储正式结束资产购买计划。

美联储实施三轮QE以来，累计投入39630亿美元，其中，20730亿美元用于购买MBS，16900亿美元用于购买美国国债，2000亿美元用于购买联邦机构债。在此期间，标普500指数上涨131%，十年期国债收益率从2.96%降至2.27%。美国GDP增速和失业率均显示，美国经济正在复苏。

从效果上看，QE基本完成了预定目标。首先，QE避免了美国金融危机的进一步恶化，稳定了信贷市场。第二，美国经济稳定增长，增速远高于日本和欧元区，国内就业市场状况持续改善。第三，美国通货膨胀基本稳定，处于低通胀、稳定增长的黄金区间。

二、QE退出的负面影响传导机制

QE的本质实际上是美联储向经济注入大量的流动性，维持美国长期国债的低利率，从而拉低美国金融机构的信贷利率水平，进而刺激经济复苏。但是，QE注入的大量流动性，并没有解决美国经济的结构性问题，没有刺激实体经济的有效需求，可能产生资产泡沫。美联储2014年11月停止资产购买计划只是QE的一个开始，未来如何回收过剩的流动性、如何保持美联储资产负债表平衡，才是真正的考验。

对美国QE退出的研究颇多，主要是研究外溢效应、信用创造、资本边际效率等。且以定性研究居多，定量研究较少。

QE退出对世界经济有着重大的影响。从现实角度看，负面影响居多。下面将逐条列出其主要影响和传导机制。

三、QE退出对我国的不利影响

我国属于新兴市场国家，同时持有大量的美国国债，QE退出对我国的负面影响较大。但是，我国尚未实现完全的资本自由流动，且国内经济基本面向好，因此QE退出对我国的实际影响有限。下面逐一进行分析。

1、资本外流

在美联储实施QE期间，学界普遍较为关注我国的热钱流入。热钱流入主要表现为外汇占款不断膨胀。QE退出后，热钱可能短期大量外流，造成国内流动性紧张。就目前来看，由于美联储仍将利率保持在极低的区间，因此热钱仍以流入为主。但是，美联储加息预期越来越强烈，一旦变为现实，势必造成资本流动方向反转。届时，我国将面临严重的流动性紧张局面。2014年6月以来，国内银行间市场已经历数次“钱荒”，货币供应量逐渐减少，通缩风险正在扩大。如果美联储加息、紧缩美元银根，可以预见，国际热钱将大量流出，我国经济将陷入困境。

2、汇率波动和国际贸易变化

QE退出后，人民币兑美元将贬值。人民币在2013―2014年积累较高的升值幅度，贬值预期也在不断加强。QE退出后，人民币已经有了相当大幅度的贬值。但是中国仍实行较为严格的汇率管理，因此QE退出后，人民币兑美元的贬值并不像卢布、里拉等其他新兴市场国家的货币一样明显。

理论上，人民币贬值将有助于我国出口增长，但实际上，由于全球消费需求不足，人民币有限的贬值未能带动出口的增加。归根结底是由于QE是用定向的货币政策工具造成流动性宽松、经济繁荣的假象，未能从根本上改变美国的生产和消费结构，未能刺激实体经济的有效需求。

但是，贬值深刻地影响着人民币国际化的进程。人民币如果能成为国际货币，将成为国际市场上的交易手段、价值符号、储备货币，国家将取得巨大的铸币税收益，同时以人民币计价将有效摆脱美国货币政策变化的风险。要实现跨境贸易人民币结算、更多国家和居民愿意持有人民币、实现离岸人民币资产的保值增值，就必须保证人民币汇率的稳定。美国QE的退出，意味着市场上流通的美元数量减少，是人民币推进国际化的大好机会，但是美元的“质量”比人民币高，因此人民币的国际化进程面临巨大挑战。

3、外汇储备

我国是美国最大的债权国之一，持有大量美国国债。我国的外汇储备中，以美国国债居多，超过1.2万亿美元。QE退出后，美国国债收益率已经有所上升，价格略有下跌。一旦美联储决定抛售所持有的美国长期国债，则其价格将进一步下跌。我国外汇储备面临较大的利率风险。但是也应看到，随着美国经济的复苏，我国所持有的美元资产和对美投资收益均呈上升趋势。我国外汇储备规模庞大，美国国债收益率任何细小波动都会带来巨大的影响。因此尽管QE对我国外汇储备的负面影响有限，但不可忽视。

四、应对措施建议

要有效化解美国QE退出带来的负面影响，必须要采用积极的应对措施。从当前情况看来，美元升值和美联储加息预期所带来的资本外流、国内通缩风险加大，是影响最大、最广泛，也是最先需要应对的；其次是国际贸易环境的变化；最后需要考虑的是外汇储备。

1、要认识到总量货币政策效果有限

总量货币政策包括传统的降准、降息，以及非传统的量化宽松等政策。理论上讲，应对通缩只要适当增加货币供应量即可。但是，通货紧缩成因复杂，有总需求不足和产能绝对过剩两种情形，总需求不足又可再细分为消费需求不足、投资需求不足、国外消费需求不足等。因此，通货紧缩既是一个货币问题，又是一个经济结构问题，不能通过简单的增加货币供应量一劳永逸地解决。

2、应采取多种措施保持人民币汇率稳定

人民币汇率稳定是保证我国经济发展的内部需求，也是推动人民币国际化的基本需要。为此，政府必须采取多种强有力的措施。

首先，应当正确区分热钱流出和正常的对外投资。国际热钱投机性强，通常在资本市场上流动，其大量流出对经济特别是对金融的影响往往是破坏性的。而正常的对外投资，是我国经济迈向国际化的重要手段，是我国输出过剩产能的重要渠道，是我国综合国力的体现，有时也是配合国家外交政策的需要。正常对外投资，主要投向基础设施建设、房地产等实体经济。正确区分、统计热钱流出和正常对外投资，是保证汇率稳定的基础。

第二，要加快加深国有企业体制改革，释放改革红利，保证经济基本面向好的方向发展。我国经济已经保持了长期的高速增长，现在已经来到了一个“瓶颈期”。三十多年的改革开放旅程，已经在大多数经济领域完成了国退民进式的经济体制改革，但是并不是所有人都享受到了改革带来的全部利好，同时，在电力、基建、石油等行业，还有一批“硬骨头”有待破冰式的改革。政府必须首先释放三十多年改革开放的红利，同时加快加深国有企业体制改革，才能使我国经济保持长期稳定的增长。而只有经济基本面向好，才能留住国外投资，才能避免资金大量、集中地流出，才能使人民币汇率保持基本稳定。

第三，要灵活使用各种货币政策工具，保证基础货币投放，保证人民币的吸引力。央行此前已经推出了MLF、定向降准等政策工具，拓宽了基础货币投放的渠道，在外汇占款减少的情况下有效地保证了基础货币的投放。同时，为保持人民币的吸引力，并且保证市场的信心，央行创造性地推出了“降息+扩大利率浮动范围”的政策组合，既符合了市场降息的预期，又保证了实际利率的稳定，维持了人民币资产对外国投资者的吸引力，还在无形中推进了人民币利率市场化改革，可谓一举三得。

第四，要借助美国QE退出、在国际货币市场话语权减弱的机会，加快推进人民币国际化进程。我国可以以美国QE退出为契机，创新退出以人民币计价的金融产品，主要目标应瞄准新兴市场和东盟、上合组织国家，推动跨境贸易人民币结算，减小美元汇率波动风险，提高人民币国际化程度。

3、应优化外汇储备管理投资策略

我国应当利用美国QE退出的机会，调整我国外汇储备结构和管理投资策略。应当适度减少美元外汇占比，增加日元、欧元、英镑外汇资产和黄金储备在我国外汇储备中的比重，分散汇率风险；应当减少对美国国债的购买，增加对美国的直接投资，拓展外汇储备投资渠道，提高外汇储备投资收益水平；利用国际油价大跌的机会增加战略物资储备；积极参与全球大宗商品市场，争取成为大宗商品价格制定者。

总体来看，美国QE的退出，对我国既是机遇又是挑战。我国应该积极面对，把握机会，克服困难，创造更多的经济奇迹。

【参考文献】

[1] 杨长ィ好拦宽松货币政策和近期经济走势分析[J].中国经贸导刊，2011（8）.