房地产合作合同精选(九篇)
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第1篇：房地产合作合同范文
关键词：合同开发；房地产；效力
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2011）33-0276-01
合作开发房地产合同的效力，是指合作开发房地产合同成立后，按当事人的意思表示发生相应的法律效果的情况。合作开发房地产合同生效，应满足合同生效的一般条件，即行为人应具有相应的民事行为能力，行为人意思表示真实，合同内容不违反法律或者社会公共利益，合同形式亦不违背法律规定。合作开发房地产合同的效力，是审理合作开发房地产合同必须首要解决的问题。但我国现行法律对合作开发房地产合同的具体规定不具体、不明确。笔者认为，在法律、法规对合作开发房地产合同没有作出具体、明确规定时，确认其效力应当以《民法通则》、《合同法》规定的合同生效、合同无效的条件及其立法精神为指导，从合同当事人的意思表示及订立的目的出发，准确地确定合同的性质。在认定合同的效力问题上，要增强合同意识，贯彻合同自由和当事人意思自治原则，不要将可以认定为有效的合同认定为无效，或者将可以继续履行的合同随意解除或撤销，并在不违反法律、行政法规的前提下，对合同成立但未生效或效力待定的合同，尽可能赋予生效条件，促成当事人实现合同目的。同时，要注意不同时期成立的合同，应当适用不同的法律，把握好从宽、从严的时间界线，对《城市房地产管理法》施行前签订的合作开发房地产合同，可以本着从宽的原则认定合同的效力；对《城市房地产管理法》施行后签订的合同，应本着从严原则认定其效力。
一、审查合同主体是否具有房地产开发经营资格
法律对从事房地产开发的主体有着严格的限制条件，从事房地产开发应具备两个条件：首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业。《城市房地产管理法》第二十九条、第三十条规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。其次，房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。参与合作建房的当事人必须具备房地产开发经营资格，且应在规定的资质等级范围内从事房地产开发经营活动，其所签订的合作开发合同才具备生效的条件。
此外，审查合同的主体资格时，还应把握签订合同的时间界线，对于《城市房地产管理法》施行前签订的合作建房合同，应根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，对当事人在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格，可认定合同主体具备了房地产开发经营资格，其签订的合作开发房地产合同可认定有效。
二、审查合同的内容是否违反法律、行政法现的强制性规定
第2篇：房地产合作合同范文
甲方：
地址：
法定代表人：
乙方：
地址：
法定代表人：
根据中华人民共和国《合同法》、《公司法》，本着真诚合作、共同发展、互利互惠的原则，甲乙双方经友好协商，就合作开发建设位于 地块房地产项目事宜，达成如下条款，以资共同遵守。
第一条、土地及其项目概况
1、项目名称
双方本次合作开发的项目暂定名称为 “ ”，最终名称以政府主管部门核准的名称为准(以下简称“本项目”)。
2、项目位置
本项目占用的土地位于 ，土地成交确认号为 国土 告字(xx-12-6)号商住土地一部分，即 a路南.b路西，四至坐标见《土地使用权界址坐标表》。
3、项目用地面积和用地性质：生活用地
本项目总用地面积约 平方米，甲方已经依法取得土地使用权。
上述项目用地面积和用地性质按市政府有关部门最后核定为准。
4、项目规划内容
本项目用地规划指标根据 经济技术开发区规划局颁发的《建设用地规划许可证》确定为准，作为双方合作项目建设指标。
第二条、合作方式
1、甲方提供符合本合同第一条约定内容的商品房项目建设用地，但不参与项目开发建设和监督经营管理。
2、乙方提供本项目除土地地价之外的全部开发建设资金，并负责本项目的开发建设及经营管理工作。
3、乙方承担项目销售费用。销售费用包括广告费用、委托销售费及其他为销售房屋而支出的费用。
4、本项目以乙方的名义开发建设。
第三条、合作利益分配和税费承担
1.作为此项目合作收益，项目开发完成后，甲方将分得 平米高层住宅楼(甲方做回迁楼用)，具置为项目中第 号楼。
乙方享有该开发项目中除甲方分得 平方米回迁楼收益之外的所有收益权。按同样比例承担政府依法收取的税费。
2、乙方销售房屋时，销售款进入由乙方帐户，在预留应向政府缴纳的各项税费后由乙方支配。
第四条、双方责任
(一)甲方责任
1、甲方负责提供本项目之合法有效的土地使用权证明，保证本项目《土地使用权证》的合法性、真实性，承担项目用地的全部地价款。
2、甲方负责提供有关手续，协助乙方办妥本项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》以及有关消防、环保、人防等事项的报批手续。负责协调政府有关部门的关系，确保项目顺利完成开发建设。
4、甲方为处理征地遗留问题、搬迁及安置补偿问题的责任主体，乙方负责具体实施，以确保本项目顺利开发。
5、甲方负责办理本项目合作开发的政府审批及登记手续，甲方应为所售房屋办理房屋产权证提供相关手续和便利。
6、甲方应为购房者申请按揭贷款提供银行认可的阶段性担保责任。
(二)乙方责任
1、乙方按照本合同的约定如期投入项目建设所需的全部资金，保证建设工程按时按质完成。
2、乙方负责场地清理，场地平整等。
3、乙方负责本项目方案的设计，并承担设计费用。报政府主管部门审批，报建获得批准后应尽快完成施工设计。
4、乙方负责本项目工程建设的管理、房屋销售工作，包括选择施工单位、监理单位、材料供应单位、销售单位，以乙方名义分别与上述单位签订并履行《建设工程承包合同》、《建设工程监理合同》以及有关建筑装饰材料、设施、设备的《买卖合同》、《委托销售合同》等。甲方对乙方的经营有义务给予协助，提供或办理实施上述行为所必须的手续。
5、乙方负责组织工程的各项竣工验收，保证工程质量符合国家规定的标准。对于存在的质量问题，乙方负责解决，承担工程的质量保证、保修责任。
6、乙方应按照工程合同约定向施工单位支付工程款。本项目各项工程竣工验收后，乙方应及时进行工程结算并按合同约定结清工程款。
7、乙方负责按照本合同第七条确定的交房标准按质按量按时建设完工。
第五条、开发计划和周期
1、本项目计划分 期开发。
2、本项目的开发周期为 年(自签订合同之日起计算)，因政府审批原因导致上述期限在项目用地不具备开发条件的情况下，时间相应顺延。
六、协调组织
为了协调双方合作关系，保障双方适当全面履行合同义务，确保合作项目的顺利开发，双方同意组成“项目协调小组”，甲方指派专职成员两名，乙方指派专职成员两名，专门负责双方的协调工作。
七、 交房标准
1、小区内单位工程的基础工程、主体工程、砌筑工程、屋面保温防水工程，其他防水防渗工程等，以设计院的施工图纸为准。
2、单位工程的室内外装修工程、门窗工程，原则上以设计图纸为准。
3、单位工程内的水电安装、电视电话系统工程，原则上以设计图纸为准。。
4、电梯工程采用 电梯。
5、小区内的环境绿化工程，委托有资质的专业公司承担设计(须满足园林绿化的规划指标)，标准经甲方确认并报政府主管部门批准执行。
6、小区内的消防系统工程，按消防主管部门审定的意见执行。
7、人防工程，按人防主管部门审定的意见执行。
8、防盗系统工程，由乙方委托专业公司进行设计并施工
9、变配电工程，按设计图纸执行。
第八条、特别约定
1、本项目如涉及有线电视、管道煤气、防盗报警、宽带网络等系统的初装及开户费用由乙方垫付，在客户办理入伙时直接向客户收取，未售出而分配给甲方的部分，由甲方在分配时按面积及相关标准一次性支付给乙方。
2、乙方须严格按照双方协商约定的建设标准建设，不得降低交房标准。本项目交房标准如有提高，所增加费用由乙方自行承担，不影响销售分配比例，但甲方要求提高标准的除外。
3、本项目的所有对外营销广告由乙方设计、制作和。
4、本项目的前期物业管理由乙方组建或委托物业管理公司进行管理，直至业主委员会成立选定新的物业管理公司。
6、为了保障项目的进行乙方有权以本项目用地及其建设工程设定担保物权或成立租赁权。甲方应当予以配合。
第九条、违约责任
1、甲、乙双方应严格履行本合同约定的义务，任何一方不履行合同义务、或履行合同义务不符合约定的，应向守约方承担违约责任。
2、在签订本合同之后，因甲方原因导致本合同无法履行或者甲方违反本合同第八条第6项约定的，乙方有权全部或部分解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知起三日内，应赔偿乙方实际投资的全部投资本息，并按照乙方已实际投资的30%向乙方支付违约金(实际投资是指乙方前期发生的各种委托设计费用、报建费用及临建已建工程和与项目工程建设直接有关的其它费用，经评估机构鉴定后确认)。
3、在本项目合作开发审批之后，因乙方原因导致本合同无法履行，并按照实际投资的30%向甲方支付违约金。
4、任何一方违反合同，违约金不足补偿守约方损失的，还应予以赔偿。
5、在本项目总体规划通过之后，任何一方不得擅自解除合同或终止合作。否则，违约方应赔偿守约方的所有经济损失，赔偿款不少于以下金额：
未开发建筑面积(违约时未开发土地面积×容积率)×【销售单价(以违约时的评估值为准)-每平方米建安成本(以违约时的评估值为准)】×50%
如本条与本合同其他条款有冲突，以本条约定为准。
第十条、不可抗力
由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行合同。
第十一条、争议的解决
凡因执行本合同发生纠纷，甲、乙双方应及时协商解决，协商不成时，任何一方均有权向营口仲裁委员会申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十二条、生效条件
本合同书未尽事宜，由甲、乙双方另行签订补充协议，经双方法定代表人签字盖章的补充协议书，与本合同书为不可分割的法律文书，具有同等的法律效力。
本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。
本合同一式六份，甲、乙双方各执二份，其余交有关部门备案。
甲方：
法定代表人(签字)：
授权人(签字)：
地址：
乙方：
法定代表人(签字)：
授权人(签字)：
第3篇：房地产合作合同范文
关键词：合作开发房地产合同；土地使用权转让合同
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02
案例：被告余江、张全、刘胜三人合伙投资在县城正大街原老百货公司地段从事房地产开发，并挂靠城建公司的资质，与原告尤锡签订《换房协议》，由原告尤锡提供私有的三间门面房及房产证交被告开发建房，建成后的楼房门面房三间（含第二层）作为置换，归原告所有。交付房屋及房产证时，原告给被告补偿费20万元人民币。除此之外原告不承担任何费用。原告缴纳了土地出让金和税费，县人民政府行文对该原划拨的土地变更为出让土地。现因合同履行意见不统一引讼。
评析：原、被告之间均签订了《换房协议》，其意思表示是原告以自有房屋作为投资，与被告合作开发地产，待开发完成后，原告获得《换房协议》中约定的房屋。事实上，原告的房屋在交付被告后，必然要进行拆除重建，因此原告实际投入的是房屋所有的土地使用权。但案例中当事人认为《换房协议》是以房换房的置换合同。根据最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议为合作开发房地产合同。上述案例从形式上看，即是以土地使用权作为共同投资、共享利润的合同，符合合作开发房地产合同的形式要件。但仔细分析案例中《换房协议》的具体约定：在尤锡与城建公司签订的《换房协议》第一条约定：“置换方式：三间旧房换三间新房（南往北第一至第三间一至二层门面房）。底层建筑面积为9.9米，中到中×14米中到中×2层（三楼以上的楼梯不占乙方面积）。”上述特点是：原告将土地使用权交由被告开发使用后，不参与被告的开发工程，不承担开发的风险，只收取《换房协议》中协商约定一致的位置、面积的房屋。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。故本案案由应认定为土地使用权转让合同纠纷。
一、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的认定
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》司法解释第24条规定，合作开发房地产合同约定提供推断使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的关键就是提供土地使用权的当事人（出地方）不承担风险，只收取固定利益的判定，具体分析如下：
1.关于“共担风险”的确定
合作方尤其是以土地使用权作为出资的一方是否共同承担风险是判定该合作开发房地产合同是否为土地使用权转让合同的关键。首先，何谓“风险”。合作开发房地产合同中需共同分担的风险，是指合作开发房地产合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。这里共同分担的风险应该为经营风险，主要是指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。其次，如何判定合作开发房地产合同中是否体现“共担风险”原则的条款呢？在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权的一方的固定利益分配，未约定风险分担的，这样的约定是否可以视为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益呢？笔者认为，在实践中不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断。即只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，也应该认定该方当事人不承担风险。
2.“固定利益”的理解与确定
《解释》第24条规定的固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。因此固定利益应该具有以下特征：（1）可以是确定的、不变的利益。即，不论合同能否实际履行，合同履行的程度如何，该利益是可以确定的，并且经确定后是不发生变化的。（2）可以表现为货币，但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币，但并不以货币为限。可以是固定数量的货币，也可以固定数量的房屋，还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合，甚至可以是租赁或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面积固定的房屋，均可认定是固定利益。
二、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的效力判定
1.以划拨土地使用权作为合作条件的法律效力的认定
划拨土地的取得是无偿的，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规对划拨土地使用权的处分设置了很多限制性条件。如《城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但随着商品经济的发展和土地市场的繁荣，划拨土地使用权转让的情形非常普遍，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十六条规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。本文案例存在这种情况，原告投入的房屋所使用的土地为划拨的土地，但在前，均已经光山县人民政府批准取得出让土地使用权证书，故依照上述最高院司法解释，应当认定《换房协议》有效。
2.以出让方式取得的土地使用权作为合作条件的法律效力的认定
根据法律规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。那么，未取得土地使用权证书或者未达到25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力如何认定呢。笔者认为，《城市房地产管理法》作为行政性规范性法律文件，其三十九条的立法本意是规范房地产经营行为，是对“炒地”行为的限制，并非针对土地使用权转让合同的效力。未取得土地使用权证书就转让土地使用权的行为应当认定为“无权处分”，是效力待定的行为，在前，当事人取得了土地使用权，就应当认定为合同有效。转让的土地使用权未达25%的投资开发条件应当属于合同标的物的瑕疵，不影响土地使用权转让合同的效力，这类合同应当是有效的。
三、合作开发房地产合同转性为土地使用权转让合同与房屋拆迁安置补偿合同、房屋置换合同的区别
本文案例是合作开发房地产合同转性为土地使用权转让合同，但当事人认为是房屋置换合同，还有的理论认为是房屋拆迁安置补偿协议。那么这些合同之间有什么区别呢？
第4篇：房地产合作合同范文
关键词：合作建房、利益、本质
所谓合作建房，通常是指由一方（以下简称出地方）提供土地使用权，另一方（以下简称出资方）提供资金，合作建房。从实践来看，合作建房存在形式多样性，需要考虑的因素有：是否设立项目公司；土地是否过户；真投资还是假投资；分享利润还是取得固定收益；取得现金还是取得房子，不同的因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。现就以不同的合作开发模式为分类，分别讨论开发的本质。
模式一：新设立项目公司模式
在新设立项目公司模式下有三种开发模式：
1、 一方出钱，一方出地共同设立新的项目公司合作开发，双方共享的收益是税后利润，这种合作开发模式是真正的合作开发，其合作开发的本质是投资。
2、 一方出钱，一方出地共同设立项目公司合作开发，出地方的利益分享又有三种情况：一种情况项目合作建成后只是取得固定收益；二种情况合作建成后是取得固定比例收益；三种情况是合作建成分得商品房。这三种利益的分享其合作开发的本质都是出地方的卖地行为。
3、 一方出地，一方出钱共同设立项目公司合作开发，出钱方的利益分享也有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况项目建成后只是取得固定收益；二种情况合作建成后是取得固定比例收益，这两种情况其合作开发的本质是借款并取得利息。三种情况是分得商品房，其合作开发的本质是购买商品房。
模式二：设立项目部模式
在设立项目部模式下有两种开发模式
1、一方出钱，一方出地共同设立项目部合作开发，土地不过户，出地方是开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况真项目投资，其合作开发的本质是投资；二种情况出地方取得固定（比例）收益，三种情况出地方分得商品房，这两种情况其合作开发的本质都是卖地。
2、一方出钱，一方出地共同设立项目部合作开发，土地过户，出资方为开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况真项目投资，其合作开发的本质是投资；二种情况出资方取得固定（比例）收益，其合作开发的本质是借款并取得利息；三种情况出资方分得商品房，其合作开发的本质是购买商品房。
模式三：合作方相互投资模式
第5篇：房地产合作合同范文
（西安世联投资咨询有限公司，陕西西安710075）
［摘要］企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的。一个企业的经营成败和合同及合同管理有密切关系。企业合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。企业财务部门在合同管理中通过对合同评审中财务税收相关条款的把关、合同预计效益的测算、合同执行过程的跟踪监督、执行后的总结分析等，发挥财务部门在合同管理中的监管职能，不仅可以有效规避资金、税务风险，更可以提升企业的经济效益。
［
关键词 ］销售；服务合同；财务管理；房地产行业
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.174
1财务管理在参与房地产销售企业合同管理中的必要性
（1）全面参与项目前期评判工作，减少公司损失，提高公司收益。在项目可行性分析中，财务对项目经营效益进行预测，根据公司利润要求，对很可能出现亏损的项目，及时预警，努力为公司减少损失。当出现竞争项目时，根据预测的项目收益，选择最有利于公司的项目，提高公司经营效益。
（2）参与企业合同评审，提出与财务税收相关的专业意见，有效规避财经税务相关法规风险。房地产销售企业，大多由市场客户部拓展客户，根据客户需要起草合同，而此部分人员大多是非财务专业人员，在起草合同过程中对财务税收相关法规不了解，这就需要财务部及相关人员参与到合同的起草订立中，在相关领域提供专业可执行的意见，从而降低、规避财务税收风险。在销售合同订立过程中，财务根据以往的项目结算经验提供可靠的数据支持。财务部门会监控合同执行全过程，进行跟踪分析，其结果可为签订新合同提供宝贵的经验借鉴，保障合同的可执行性、安全性。
（3）确保销售合同的顺利履行。销售合同签订后，在合约期，每月都将按照合同内容由财务部办理结算。由于合同从起草到执行财务都参与其中，在每月结算时能及时发现合同条款之外的事项，并及时通知相关执行人员及领导，协调各相关部门，订立相应补充协议，完善合同管理，促进合同顺利履行。
（4）能为公司经营管理决策提供专业支持。合同执行全过程参与、监控、管理。从项目可行性分析数据测算、合同评审发表专业意见、合同执行项目全盘结算工作到合同后的总结分析评价，财务部始终是在客观独立地发表专业意见，用数据和事实说话，在公司决策时提供客观专业的意见和数据支持。
2财务人员在合同管理领域可以发挥的空间
（1）在市场客户部拓展到项目时，给财务提供此项目相关的数据，如项目建筑面积，委托我方销售的面积，预计销售单价，基础费率等信息，财务根据项目结算经验、利用专业知识，对项目在正常销售期的销售额、我公司将收取的服务费、将产生的人力成本费用进行预测，测算出本项目可为公司贡献的经营效益，根据公司要求的最低项目收益率来判断项目是否可以承接。
（2）在合同起草订立阶段。与开发商订立合同时，财务部门参与到合同评审中，与公司法务部门对合同的合法性、合规性把关，以降低风险、减少损失。法务部门重点审核合同文本的完整性、准确性及合法性等。财务重点审核是否符合国家相关税收法规、公司相关的财务管理制度；审核收款、付款、罚款、扣款及奖励等与结算相关的合同条款的合理性、严谨性和可操作性。法务部门、财务部门提出专业意见，经过修改及领导审批后签订合同。如房地产销售公司与房地产开发商签订的《××项目销售服务合同》，财务在合同评审时要关注：①合同中是否有附近楼盘的禁业条款，如签订了A项目楼盘，就不能在A楼盘周围几千米范围内再承接相竞争的楼盘。如果有类似条款，请提醒业务负责人关注，做好风险提示。②甲乙双方权利义务中是否有我方要承担案场运营费用，如果有我方承担的电话费等，要约定发票开给我公司，如果不能，可约定此部分费用从甲方应支付给我方费佣金中扣除。这些条款细微的地方如果约定不清晰，容易导致会计税务风险且费用报销不畅。③服务佣金结算关键条件应重点关注。房地产销售结算有其特殊性，一般约定每月按固定费用率结算，在完成季度、年度任务时，需要按照较高费率对项目之前较低费率结算的房源进行补差结算。这时要注意是全额补差还是超过任务部分补差。甲方是否有内部员工等关系优惠客户房源，关注此部分的结算条件可能与正常委托房源结算不一致。商品房销售会涉及结算时点的确定，如在房款全额到达开发商账户才给我方结算费佣金；或者业主签订商品房买卖合同就可以按照开发商实际收到房款金额给我公司结算，等按揭款到达开发商账户后再结算剩余部分服务佣金。发现漏洞或表达不清晰的地方，及时修改，把风险降到最低。④如果开发商要对销售业绩好的项目人员或团队进行奖励（费佣金之外的），应该按照税法及公司制度规定，由开发商通过我公司的薪酬体系下发，员工收入合并计缴个人所得税。不能由开发商直接发放，避免涉税风险。⑤在合同中会有一些罚款扣款项，此时要看如果是我方原因产生的，同意罚扣款，但应约定此部分罚扣款从应付的费佣金中扣除，并提出财务税务法规规定的可操作性的意见。⑥财务部根据合同约定的时间，在项目执行过程中对此进行跟踪，发现有延迟付款的开发商，给项目负责人发提示邮件，提醒催款，减少应收账款的发生。
（3）项目在执行过程中，财务部应按照合同条款，对项目结算信息进行审核，看是否符合合同约定的结算条款，是否有漏结、少结现象，扣罚款内容及金额是否与合同约定一致，财务部门对项目整个执行过程进行跟踪监控管理，确保公司收入的准确性、完整性，并测算风险预警，以降低风险。项目结束时，财务部要对整个项目的结算进行全盘的销控，发现项目是否有应该结算而未结算的费，并按照合同条款，提醒项目负责人追回相应收入，减少呆账、坏账的发生，减少公司损失。
（4）对合同执行后的评价。企业应当建立合同履行的评价制度，定期对合同实施情况进行汇总、分析、评价。包括项目预计收益实现率、合同履约率、尾款坏账率、客户付款履约率以及重大合同执行情况的总结与分析等方面的内容。通过总结与分析，找出合同管理中的不足之处，制定相应的改进和完善措施，完善合同管理制度。对项目合同的执行完成情况，进行统计分析，为公司经营管理决策提供依据。财务按照项目大小、客户结构、商品房产品结构等分类进行汇总分析，建立客户信用档案，配合其他部门建立客户信用评级体系，提高客户服务能力，加强应收账款风险管理能力。
3结论
合同管理全过程就是由洽谈、起草、签订、生效开始，直至合同失效为止。不仅要重视签订前的管理，更要重视签订后的管理。凡涉及合同条款内容的各部门要共同管理，注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改、变更、补充或中止和终止。房地产市场在不断发展，财务税务法规也在不断变化，财务人员应多去了解、适应市场的变化，努力学习相关政策法规，及时更新专业知识，不断提高合同管理能力，以便在将来合同管理过程中发挥重要作用。
参考文献:
第6篇：房地产合作合同范文
关键词：房地产；合作开发；法律
Abstract: on the early development stage of the real estate development and management, selection of the cooperative development of real estate a typical legal issue, is studied and analyzed. Cooperative development of real estate is introduced the concept, legal characteristics and types, emphatically studied the effectiveness of the cooperative development of real estate contract analysis, and proposed the cooperative development of real estate risk prevention recommendations.
Key words: real estate; Cooperation development; The law.
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
引言
我国房地产立法虽然总体上数量众多，体系也较为完整，适用范围广泛，但由于历史和管理体制原因，关于房地产方面的规范性文件，总体而言强调行政管理的规范多、调整民事关系的规范少，政策文件多、法律法规范少，短期性规定多、稳定性法律少，计划经济体制印痕多、市场前瞻性规定少，新法出台后旧法仍未废除的情况也较为普遍。因此，房地产开发经营是一个连续的过程，房地产企业在经营运作过程中会遇到各种各样的法律问题，决不是通过研读其中一本法律著作就可解决所有问题，市场上形形的房地产企业法律指导丛书也决不是什么解决房地产法律问题的万能钥匙，必须寻找一种正确的分析和解决房地产法律问题的途径和方法。
一、合作开发房地产的概念与法律特征
1、合作开发房地产的概念
合作是指两人以上相互配合、共同完成某项既定任务的活动，它是现代社会人与人之间在高度分工基础上的一种较为普遍的生产经营方式。合作开发房地产就是指两方以上的主体以提供土地使用权、资金等作为共同出资，并约定共享利润和共担风险，共同开发房地产的一种经营行为。2000年10月30日最高人民法院第一次将这种合作开发房地产形式界定为“合作开发房地产合同”；但在《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》施行前，我国的法律、法规、部门规章及最高人民法院的司法解释均未对合作开发房地产下过法律层面的定义。《2005年第五号司法解释》首次对合作开发房地产合同予以定义，该司法解释第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”
2、合作开发房地产合同的法律特征
合同是平等主体的自然入、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，它是一种发生民法上效果的合意。合作开发房地产合同属于合同的一种，它当然具有一般民事合同的法律特征。但是，由于我国城市土地的国有性质以及国家对房地产市场的严格行政管理，大量的房地产管理法律法规对该类合同在相当程度上排除了当事人一定的意思自治，同时呈现出较强的中国特色。因此，与一般民事合同相比，合作开发房地产合同具有自己特有的法律特征。
《2005年第五号司法解释》施行以前，司法实践中对合作开发房地产合作各方是否需要同时具备房地产开发资质意见不一，有的法院认为应严格遵照未取得房地产开发资质不得开发经营房地产的规定，合作各方均需具备房地产开发资质，否则合作开发合同无效，有的法院则采取灵活的办法，视不同情况个案处理。《2005年第五号司法解释》对此首次予以明确，法律不要求所有的合作者均具有开发资质，但至少有一方以上的合作者应当具有相应的开发资质，否则合作各方订立的合作开发房地产合同就有可能被认定为无效。
二、合作开发房地产的类型
从合作各方的资质条件以及是否实际参与开发经营角度，可作如下分类：1.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方都有开发资质，以双方名义共同或各自开发，并按照约定比例进行分配。2.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方投入资金。以其中有开发资质的一方名义进行开发，但实际由双方共同开发经营，如双方组建项目小组、开设共管账户等，并按照约定比例进行分配。3.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方投入资金。由一方开发经营，另一方完全不参与开发经营，只按约定比例参与分配。4.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同组成房地产开发项目公司，以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配收益。
三、合作开发房地产合同的效力分析
一个合法有效的合同，是保证当事人真实意思表示之下的合同目的得以实现的基础。而无效的合同，不但对当事人不具有约束力，而且一旦被确认为无效，将给当事人造成巨大经济损失。合作开发房地产合同存在着复杂的法律关系，其效力认定除应具备合同的一般生效要件外，还必须具备不同的法律关系所要求的合同生效的特殊要件。
1、影响合作开发房地产合同效力的因素
(1)房地产开发经营资质对合作开发合同效力的影响
房地产经营资质是指房地产开发企业依法取得房地产开发企业的资格证书，从而获得一种能够从事房地产开发的身份和条件。房地产经营资质是用来证明房地产开发企业开发经营能力和资信度的证明，审核和发放房地产企业的资质证书，是国家用来管理、控制和监督房地产业发展的重要手段。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。合作双方或多方均不具备房地产开发经营资质的，在纠纷发生后、前也没有一方当事人取得资质或合作合同当事人没有成立具有相应房地产经营资质的企业的，合作开发合同将被认定无效。
(2)建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响
《2005年第五号司法解释》第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。"从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已达到法律规定的投资开发条件并取得土地使用权证的土地。因为，如未达到法律规定的投资开发条件或未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。
2、合作开发房地产合同的“名不副实”情形
(1)名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同
这种名为合作开发房地产合同，实为土地使用权有偿转让的一种特殊形式，是提供土地使用权方“以地谋利”，这种“利”可能为货币，也可能为房屋。故司法解释对这种合同作为土地使用权转让合同予以认定和处理，其与一般的土地使用权转让合同在内容上有以下不同：一是“合作开发”的房地产不需要办理土地使用权变更登记手续，即交由提供资金方进行房地产开发经营；二是提供土地使用权方除承担交付土地义务外，还要承担协助、配合提供资金方办理房地产开发经营手续的义务，否则开发房地产可能无法顺利进行。
(2)名为合作开发房地产合同，实为借款合同
该司法解释第26条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。"这种合同实际上是提供资金方将约定的资金借给提供土地使用权方使用的一种特殊形式。这种合作合同之所以被认定为借款合同，是因为二者有以下共同点：一是提供资金方不承担使用资金方的任何经营风险；二是使用资金方须向提供资金方支付固定数额的货币，因此借贷的实质是相同的。
3、合作开发房地产合同无效的情形及处理
(1)合作开发房地产合同无效的情形
无效合同是相对于有效合同而言的，也是违反生效要件的合同的一种类型。合同无效，指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效要件，在法律上不按合意的内容赋予效力。但需要注意的是，合同无效，仅系不按当事人合意的内容赋予效力，但并非不发生任何效力；反之，合同无效场合得依法律规定发生赔偿损失等法律效果。
(2)合作开发房地产合同无效的处理
合作开发房地产合同被认定无效后，应当依照《民法通则》第6l条、《合同法》第58条的规定进行处理。因无效合同已取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿无过错一方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。
四、合作开发房地产的风险防范
由于合作开发房地产的法律关系复杂、标的巨大、履行期限长、双方容易因为利益分配产生冲突，因此，合作开发房地产项目操作过程中要注意风险防范，防忠于未然。
1、对合作伙伴的资信调查
首先，应调查合作伙伴的资格条件。其次，还应调查合作伙伴的信用状况。另外，还应调查合作伙伴的商业信誉。最后对作为合作开发条件的建设用地状况也要调查。
2、拟定完善的合同条款
合同中应详细约定合作各方的分配方案，共同投资、共享利润、共担风险是合作开发房地产合同的基本特征，因此，合同中约定的分配方案应最大程度体现投资比例、风险承担比例和利润分享比例的匹配，做到分配方案的合理和平衡，确保合作开发房地产合同的顺利履行。合同中还应设定具体明确的违约责任条款以及解除合同的条件，以防一旦一方出现违约情形，另一方可依据合同约定行使催告、索赔甚至解除合同等权利，以减少损失，保护自身的合法权利。
3、合理分配项目管理权
管理权是合作开发房地产中最大问题之一，应事先在合作合同中做出合理安排和约定，有些项目还须单独以管理协议的形式分配双方管理权限。项目管理权主要包括财务支出审批权、项目定位决策权、管理团队聘用权、高层管理人员工薪决定权、项目开发中重大问题的决策权等。在合伙型合作开发合同履行中，合作各方为了监督合作开发项目的财务收支活动，通常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因项目管理权分配不平衡或者“共管账户”管理不规范而产生纠纷的例子很多。因此，在拟定合作开发房地产合同时，对于项目的管理权应预先做出合理平衡的、具有操作性的、详细的约定。
结束语
“共同投资、共享利润、共担风险”是合作开发房地产合同的实质内容和本质属性。共同投资是合作开发房地产合同的基础和前提条件。没有共同投资就无所谓合作开发经营。但投资的方式可以是多种多样的，可以是资金、实物，也可以是技术或劳务，当然也可以是某种权益。合作开发的最终目的，自然是为了获得投资回报，这符合经济领域任何经营性合作投资者的愿望。因此，合作开发的各方有权从合作的房地产项目经营之中获得利益，并无任何争议。共享利润与共担风险，在某种程度上其实就是一个问题的两个方面，如果合作者的真意是要共享一个共同投资的房地产项目的利润，则合作者必然承担着利润不能产生或利润小于预期的风险。同时，合作开发的各方应当共担的风险还包括项目不能完成或者项目亏损时其投资不能完全收回甚至完全不能收回的风险。不管风险的内容如何，总之，共享利润、共担风险是民事权利义务相一致的基本原则的内在要求和具体体现。
参考文献：
[1]朱征夫、何海东、贺玉平、房地产开发经营中的合同问题[M]．法律出版社，2004．
第7篇：房地产合作合同范文
摘 要：在发生合同纠纷时,项目公司往往会以其法人的独立性对抗其对合资、合作合同的依附关系,对要求其依约履行义务、承担责任的
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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 摘 要：在发生合同纠纷时,项目公司往往会以其法人的独立性对抗其对合资、合作合同的依附关系,对要求其依约履行义务、承担责任的诉讼主张进行抗辩。基于自身利益的考虑,与项目公司存在密切关联的合资、合作一方即关联方,在纠纷发生时也以项目公司的法人独立性掩盖其与项目公司之间的关联关系,对要求其履行义务、承担责任的诉讼主张进行抗辩。关键词：项目公司；法律地位；冲突中图分类号：D911.04 文献标识码：A
文章编号：1005-5312（2010）18-0196-01房地产合作开发项目公司是指由合资、合作各方专为完成开发、经营合作项目,实现合资、合作目的而共同依法设立的,具体负责项目开发经营的企业法人。在实际经营中,项目公司依据合资、合作合同而设立,与合作合同存在密切的依附关系。项目公司的主要特点在于以开发某一个或某几个房地产项目为经营目的,项目开发完成后,项目公司或转为房地产经营企业,或因经营目的完成而终止。项目公司法律地位的冲突是指项目公司在实际经营中对合资、合作合同的依附性,及其与合资、合作合同一方的关联性,皆同项目公司的法人独立性很难兼容,此二矛盾构成了项目公司法律地位的冲突。特别是我国当前立法对项目公司的权利和义务缺乏明确的规范,在纠纷发生时,项目公司法律地位的内在冲突更为明显。因而,认清项目公司法律地位的本质冲突,才能在实际案件中准确判明案件的症结所在,为纠纷的解决创造有利条件。一、项目公司对合资、合作合同的依附性我国《合同法》第条规定：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚烟、收养、监护等有关身份关系的协议适用其他法律规定。《民法通则》第85条规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。房地产合资、合作开发合同作为合资、合作开发房地产各方的协议,具体规定了合资、合作各方的权利义务和法律责任,对合资、合作各方具有法律拘束力。合资、合作各方依照约定成立项目公司,负责房地产项目的全程开发建设。二、项目公司与合资、合作合同一方的关联性依据我国相关法律的规定,关联公司是指有下列关系之一的公司：在资金、经营、购销等方面,存在着直接或者间接的拥有或者控制关系；直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；在利益上具有相关联的其他关系。项目公司的首要特征是其设立的意定性,即项目公司是由合资、合作各方依照合同约定共同设立的,合同各方在合同中约定了各自的出资义务与责任负担。三、项目公司法人独立性根据公司法理论,公司法人应当具有独立性。我国《民法通则》第27条关于法人条件的规定,实质就是在强调法人设立的合法性及法人的独立性。.公司法人的独立性,指的就是法人具备了与自然人相似的人格,成为能够独立承担民事责任的民事主体。法人的独立民事责任是法人承担的一种给付义务,只有当法人具有以自己名义所支配的财产时,法人才具有独立承担民事责任的能力。法人的财产不但是获得法人人格的必要条件,而且是法人独立对外承担民事责任的基础。法人对财产的占有是法人获得独立责任能力的决定性因素。我国《公司法》第条规定：有限责任公司,股东以其出资额为限对公司承担责任。公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。四、项目公司法律地位冲突的表现（一）法人独立性与合同依附性之间的矛盾为了维护自身利益,逃避法律责任,在发生合同纠纷时,项目公司往往会以其法人的独立性对抗其对合资、合作合同的依附关系,对要求其依约履行义务、承担责任的诉讼主张进行抗辩。一方面,项目公司基于合资、合作合同而设立,其权利和义务亦由合同设定,项目公司本应依照合同履行义务、负担责任但另一方面,项目公司作为独立法人,具有独立的法人人格,其权利的行使与义务的履行,应依公司章程而定,与合同无涉,这便构成了项目公司法律地位的一项冲突。（二）法人独立性与合同方关联性之间的矛盾基于自身利益的考虑,与项目公司存在密切关联的合资、合作一方即关联方,在纠纷发生时也以项目公司的法人独立性掩盖其与项目公司之间的关联关系,对要求其履行义务、承担责任的诉讼主张进行抗辩。项目公司与合资、合作合同一方的关联性同项目公司法人独立性之间的矛盾以及其对合资、合作合同的依附性与项目公司法人独立性之间的矛盾,集中反映了项目公司法律地位的冲突。
第8篇：房地产合作合同范文
根据目前所可知的信息资料分析,房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个: 一是国家宏观经济调控的风险;二是项目开发的法律风险;三是市场风险;四是不可抗力的风险。在这四个风险中,法律风险是最容易控制的,也是最有可能发生的风险,而其它三个风险都是企业无法控制的,只能作事先预测尽可能地避免它发生。以下结合司法实践就该法律风险作简要的分析,供各位企业家参考(针对已经存在的房地产项目进行投资)。
一,房地产项目的合法性问题
这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护,必须满足:一有通过出让取得的国有土地使用权;二有房地产企业资质;三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件,则可以说明该房地产项目的主体是合法的,受法律保护。当然,实际上,光看以上几个方面是远远不够的,比如说,经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可,则房地产项目就无法通过竣工验收备案,也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可,那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是,对项目的规划设计参数,并非都是无法更改的。根据我国法律规定,有的可以修改,有的属于国家房屋工程建设强制性标准,一旦审批后就不能更改和调整。当然,还有许多其它方面的合法性也需要审查。
二,房地产项目可投资性问题
这里说的可投资性不是市场分析,是指房地产项目所在地与周边单位的相邻权关系,这是个经常被忽略的问题,而实际上对房地产项目的开发影响很大。虽然房地产开发项目已经政府规划部门审批,但由于我国法律对建筑的相邻权参数规定过低,不足以满足人民的需求,因此,如果一个房地产项目建造已与周边的单位和居民产生的矛盾时分紧张时,就需要慎重考虑,因为这矛盾的存在会造成工期大大延期,也会对房地产项目产生负面影响。如以前有报道某居民因不堪忍受施工的噪音影响,在双方争吵过程中发生群体冲突,造成2死数十人受伤的悲惨局面,该房地产项目被责令暂停施工整顿达8个月之久。 还有的就是前期规划部门审批不严格,在周边居民诉讼后,法院会判责令规划部门按法律限制改正项目建造的各种参数,比如说层数减少,对会造成光污染的材料设计重新更改,消防通道的宽度需要调整等等,这些都会增加开发项目的预算外资金支出和人为的延长工期。当然,审查是否会对周边建筑物地基造成损害,或者说是否存在因为前期勘察失误或因技术原因无法测绘而出现项目的地基需要重新选址或采取加固措施,也是必要的。如果有以上因素存在,投资时应要求房地产开发商提出书面的切实可行的解决方案并予以实际考察审核。
三,房地产项目资金监控问题
这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去,而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是投资商最关心的问题,也是比较难以控制的问题,尤其在投资方没有决策权时。一般地说,在对某项目决定进行投资时,都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表,从而来掌握该项目的债权债务关系。 但该报表只表明投资前的债权债务,而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中,常常是一方派财务人员入住监控,或者说约定资金分阶段注入,但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是:审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。
还有一点,就是在审查开发商提供的项目相关资料时,一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算(分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型),否则就会吃大亏,尤其对那些手持有闲置资金并不宽裕的投资者来说。比如曾有案例:某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为3800万元,增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2500万元,就投资2000万元,双方在正式签订合作协议时约明:如工程预算增幅在10%之内,双方按比例增资,如超过10%,则由开发商负责募集资金。后该投资者才发现,开发商提供的项目资料,只是通过了立项审批手续,工程预算大概为3800万元,只是初步设计的概算造价。而在正式通过规划部门的施工图核准的预算造价竟然高达5600万。显然,这使得该投资者陷入了困境,虽然合同约定不需他负责募集短缺的资金,但在开发商表示无法募集到时,该工程的工期必然会受到严重的延期。而作为投资者,当然是追求资金回笼越快越好。后几经协商,投资者以1700万元低价转给了第三人才了却此事。
四,房地产项目开发主体问题
分三个方面进行分析。
(一)审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例:某开发商为圈资,利用集团公司与投资人签订合作经营协议,但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立,集团公司只占10%的股份。后双方发生纠纷,投资人几乎颗粒无收。
(二)审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾,利用手中多个楼盘建设,耍移化接木之手段来套取投资额。比如说,用地段位置好的甲项目吸取投资人眼球,然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似,不仔细审查是无法察觉到的。
(三)是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然,存在这样的关系,则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。
五,审查房地产项目的当地政府态度
这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国,由于各地区的发展差异大,中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定,而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的。这就是所谓的政府潜意识规则。 比如说对于房地产项目的超面积处理,杭州市明文规定:建筑面积1万平方米以上的,允许1%的误差。如果某项目建筑总面积为10万平方米,那么有1000平方米的建筑面积,在补套费和土地出让金后即可成为合法面积。而实际上,许多地方政府没有此类明文规定,如果是超面积,只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。
六,房地产项目合作方式 房地产合作开发经营,可分成立项目公司(入股)、联建、参建等三种形式。从法律角度来说,项目公司(入股)最经济也最安全,但该方式一般地说只适用于投资初始阶段,不适合中后期加入。联建也是一种主要方式,但需要办理的手续比较繁琐,过程复杂,双方的合作关系和获得利益都靠合同来维持和保证。参建比较少,但该方式对于小规模资金投资是一种不错的选择,且手续简便,受暂时资金短缺的房地产开发商欢迎,尤其是那些在项目后期出现资金短缺的开发商欢迎。但参建合作经营常常被认为是无效合同的一种,也常常与借贷关系、非法集资、预售关系混为一谈,因此,合同条款的签订是至关重要的。
七,房地产项目合作合同条款
从以上来分析,一个成功的房地产项目合作经营,离不开一个完善的房地产合作合同。实践中发生的大量的房地产合作经营纠纷,绝大部分是因为双方签订的合作合同过于草率、简单化。笔者曾见过一份只有七个条款的房地产合同,总计字数不超过300字,但该合作项目的资金总额却达到3000万。真佩服这些投资人的胆量与勇气。
我们经常会碰到这样的条款:楼盘经竣工验收后,根据双方投资比例按建筑面积进行分配。这里就存在许多方面的争议:建筑面积的价格因所处的层数、朝向等不同而是不同的,由于没有明确约定,则在实际分配时必然会引起诉争;其次,该建筑面积是以核准的规划设计面积为准,还是以实际竣工的建筑面积为准?再次,该建筑面积是只指该楼盘的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内?尤其在计算商住混合楼的公摊面积时,该系数是有明显区分的。
第9篇：房地产合作合同范文
一、正确界定“联建”、“参建”的定义
“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现，在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中，由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润，其主体范围已无任何限制，合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权，从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权，以联建、参建方式为名预售房屋，以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象，这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展，也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同，如何界定其性质，则有必要首先界定联建、参建的含义。
我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产”的规定，确认了房屋联建这一形式的合法性。从字义上理解，“联建”应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。从合同的角度上理解，“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工，并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发，并以协议的方式约定享受一定的权利，承担一定义务的联合开发形式。从法律的角度上理解，本人认为，“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人，在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下，以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。
“联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式，但二者却存在明显的区别：一是在房屋联建形式上，合同的主体双方必须是共同取得土地使用权，共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续，共同进行施工建设；而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续，另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中，没有时间的先后，而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中，往往是主建方开发在先，参建方参与在后。在房地产开发领域中，由于对联建和参建的含义模糊不清，“参建”大多是以联建的形式表现在合同中，二者基本上是视同同一概念在使用，没有人去将二者加以区分，有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。
二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质
在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：
第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。
从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。
第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。
第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。
在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。
第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。
从另一角度而言，此类参建合同，它是以另一方支付一方资金。在房屋竣工后取得特定房屋产权和土地使用权为内容的，也就是说，另一方之所以取得房屋产权及土地使用权，就是因为其支付了一定的资金。因此，此类房屋参建合同，实质上也是一种房屋转让预售合同。
总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。
三、房屋联建合同法律效力的认定
联建形式在房地产开发活动中，暴露出许多不规范操作形式，常见的有合同主体不具有房地产开发经营资格，以联建、参建的名义非法融资、非法转让土地使用权、非法预售商品房等等。只有正确的认定合同的效力，才能依法保护合同当事人的合法权益，才能引导房地产市场向规范有序、健康、成热方面发展。
房屋联建合同虽不同合同法意义上的合同形式，但确认其合同的效力，同样应依据合同法的相关规定，同时，由于房屋联建合同又具有其特定法律性质，确认其法律效力则应依据房地产管理法律、法规。上述不同类型的房屋联建合同，那些属有效合同。本人认为可从以下方面审查其合同的法律效力：
第一、审查合同主体资格是否合法。
我国《房地产管理法》第29条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》均规定了“从事房地产开发的经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门，登记并发给营业执照的房地产开发企业”。“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效”，《城市房地产开发管理暂行办法》第19条也明确规定，以取得的土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产的，“合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业”，从而以法律形式确定了以房地产开发为目的房屋联建合同的主体必须具备房地产开发经营资格。然而，在常见S9一方出地，另一方出资的房屋联建、参建合同中，不具备这一主体资格的却较为普遍，如何认定其合同主体资格的合法性，是否一概而论为无效合同呢？本人认为，应将合同主体进行房屋联建的目的只是为了单位自用，并按有关规定办理了土地使用权转让及房屋所有权转移手续的。就不应以合同的主体不具备房地产开发经营资格为由，确认合同无效，而应根据该合同的法律性质认定为房地产转让合同，并以房地产转让合同来确认双方的权利义务。反之，如果房屋联建行为是为了房地产经营，获取高额利润，作为合同主体的一方不具备房地产开发经营资格的，应认定该房屋联建合同无效。
第二、审查联建合同的形式是否具备房地产开发的条件。
我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备的条件作出专门的规定，但由于房屋联建同属房地产建设开发的范围，确认房屋联建应具备的条件则同样应依据房地产开发的相关法律、法规。
我国《城市房地产开发管理暂行办法》第5条规定，“房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项”这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续，房屋联建也不应例外。而由于房屋联建合同因涉及土地使用权的问题，它是一种土地使用权有偿转让的特殊形式。依据审批和变更，而直接影响其合同的法律效力，未办理上述手续的将直接导致合同的无效。在上述房屋联建类型中，凡是未办理合建审批手续及土地使用权变更手续的联建合同，都应确认为无效合同。
第三、审查联建合同是否合法。
房屋联建虽是一种特殊的房地产开发形式，但房屋联建合同同样也应符合一般合同的生效条件，合同中约定的权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则。上述所列第四种房屋联建类型即：一方以联建、参建名义，只投入资金，获取高额回报，而不参与项目审批、建设，不与主建方共同承担开发风险的联建合同，就是因双方这种权利义务的约定，实质是一种非法融资与非法预售房屋的方式，它不仅违反公平原则，而且损害了国家的利益。因此，从合同内容合法性的角度分析，同样应确认其为无效合同。
