房地产开发项目精选(九篇)
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第1篇：房地产开发项目范文
中图分类号：TU972文章标识码：A
一、房地产开发项目景观设计的特点
在进行房地产开发项目景观设计时应根据不同场所的不同建筑功能进行设计，设计过程中还应该综合当地的历史文化、地域特点、自然环境、人文因素等多方面的内容。一般来说，房地产开发项目的景观设计具有下述特点：
1.1、限制性特点
房地产开发项目景观设计时具有限制性特点，这是因为在景观设计过程中，应严格按照相关的标准、规范进行设计，相关的指标必须达到要求，比如说绿化率指标、消防登高面、车位指标、消防车道、地面规划等都需要达到要求，因此景观设计具有限制性特点。
1.2、复杂性特点
房地产开发项目景观设计时具有复杂性特点，景观设计需要综合考虑到设计的条件、范围以及室外管网等等，会存在许多交叉的界面，在进行景观设计时就要有效的处理这些专业之间的关系，才能确保景观设计的可行性，因此景观设计具有复杂性特点。
1.3、针对性特点
房地产开发项目景观设计时具有针对性特点，这是因为景观设计需要根据具体的房地产开发项目进行合理的策划、定位，并且要对开放项目所针对的客户全体以及建筑产品的特点进行综合性的考虑，之后进行具有针对性的设计，确保房地产开发项目的景观设计与客户的要求以及项目的特点保持一致。因此景观设计具有针对性特点。
1.4、独特性特点
房地产开发项目景观设计时具有独特性特点，这是因为在进行景观设计时需要根据不同的建筑空间、场地特点、建筑风格设计出独具特色、别具一格的景观，是之成为房地产开发项目的点睛之笔，因此景观设计具有独特性特点。
二、房地产项目景观的各阶段设计
2.1、总体环境布局优化阶段
景观设计在总体环境布局优化阶段需要对项目周围的环境、地理条件、道路交通、建筑规划的指标等因素进行分析。在前期的规划阶段就应开始从项目的景观规划的角度提出对总体环境布局的优化策略，确保景观设计和房地产开发项目的建筑风格保持一致[1]。
2.2、概念方案设计阶段
房地产开发项目的景观设计应该符合项目整体概念方案的要求。在进行景观设计之前应该对目标客户的需求进行考察并将其融合到景观设计中，是指成为该项目的红叶子。
2.3、方案设计阶段
方案设计阶段应在建筑空间关系以及整体布局的基础上进行景观设计，并确保其使用功能。设计过程中还需要协调好场地空间关系以及功能布置之间的关系[2]。房地产开发项目的景观设计应该遵循少硬景多软景的原则，有效控制软硬境的比例，最好控制在7:3左右。
三、房地产开发项目景观设计的发展
3.1、房地产开发项目景观设计应向着专业化方向发展
设计过程中采用专业化的设计理念和设计流程进行辅助设计。房地产开发项目景观建筑设计过程中已经逐步兴起了房地产开发项目景观辅助设计并受到了人们的青睐。房地产开发项目景观设计趋于专业化发展，比如说智能系统的使用、室内装饰以及室外环境设计都采用了高科技的智能技术，使得建筑更加人性化、现代化、安全化。
3.2、房地产开发项目景观设计应向着绿色化的方向发展
为了迎合绿色环保的理念，建筑设计也将房地产开发项目景观小区的绿地率不断提高，并且在进行房地产开发项目景观设计时与房地产开发项目建筑设计完美结合，使得小区的绿化水平进一步提高，小区的环境质量大幅度提升[3]。并且房地产开发项目景观设计已经在逐步满足人们对一梯一户的需求。
3.3、房地产开发项目景观设计应向着策划设计的方向发展
房地产开发项目景观建筑设计已经住不成单纯的技术设计向策划设计的方向发展开来，也就是说将房地产开发项目景观设计看做是动态的设计过程，应该根据市场需求、迎合消费者心理等方面进行房地产开发项目景观设计。并且房地产开发项目景观设计逐步走向市场化，使得房地产开发项目景观设计充满活力。
3.4、房地产开发项目景观设计应向着精品化的方向发展
房地产开发项目景观设计应采用更加精细化的设计手段。精品设计将是设计单位的核心竞争力，也将会带来较高的经济效益。精品房地产开发项目景观设计一方面展现了房地产开发项目景观的自身的价值，另一方面也体现了房地产开发项目景观设计自身的价值，精品房地产开发项目景观设计将会改变人们的生活品质，创造更美好的生活环境。
四、房地产开发项目小品建筑设计方法
4.1、小品的规划设计还应该做到实用性、人性化、观赏性的完美结合。因此在进行房地产开发项目小品的建筑设计时应不断提高设计人员的责任意识，并要求合理的协调环境效益、经济效益和社会效益三者之间的关系，最大限度的保护生态自然环境，并与当地的地域文化和历史背景有机结合起来。只有这样，才能保证园林的景观与周围的环境相协调、保持一致，充满自然魅力和亲和力[4]。
4.2、房地产开发项目小品的建筑设计不能局限于表面的美观还应该提升小品的文化内涵。这就要在设计时进行巧妙的立意，并且应赋予小品一定的文化内涵，除此之外，还应将小品的在园林的局部空间上营造主体的美感。再者，房地产开发项目小品建筑设计应与当地的玩呢哈相结合，不仅能够体现地域文化特色还能提升园林的文化内涵和艺术品位。使得房地产开发项目能够代表城市文化，成为城市的象征性、代表性建筑。
4.3、在进行房地产开发项目小品设计时应该选择合适的材料，优质的材料能够提升小品的品质，还能做好整个园林景观的陪衬，设计过程中还应注意小品的重量，将小品的比重做好合理的配置，并与园林的丛林、花草、雕塑、小路等协调好，发挥最大最好的景观效果。经济的快速发展带来了各种各样的建筑材料，在进行房地产开发项目小品设计时应该尽可能的使用节能环保材料，并根据实际情况选择合适的节能环保材料。但是考虑到天然材料的价格较高可以使用贴近自然的仿造材料。来迎合环境的美观。除此之外，还应尽量使用可回收利用的材料来降低对环境的污染，再者应该选择容易清洗的建筑材料，尽量不使用在清洗过程中容易腐蚀的材料。
4.4、房地产开发项目小品建筑设计时还应该遵循经济性原则，根据现有的技术水平、施工工艺、建筑材料选择最合理、经济性的设计方案，确保小品的设计能够彰显其核心价值，并且能够起到指引人们行为的作用。再次，在进行小品设计时考虑到小品的功能性要求，应该坚持以人为本的设计理念。比如说在进行座椅的设计过程中，除了要保证座椅的设计风格与园林景观风格相一致之外，还应该根据座椅的位置进行合理的调整，比如说在广场中的座椅可以设计为圆柱形的，应确保线条的光滑，座椅的光滑。在人流量较大的路边，座椅应该设计成宽大舒服，在树林下的座椅可以提升其文化内涵，设计成木制的或者是摇篮时的来满足人们美的享受和心灵的体验。
五、结束语
景观设计使得房地产开发项目具有了园林般美好的意境，创造出了一种别有洞天、曲径通幽处，禅房花木深的氛围。优秀的景观设计可以大幅度提升房地产开发项目的品质，成造出优美的居住氛围。
参考文献：
[1]苏坤坪.浅谈绿地的场地设计、雨水利用与景观――结合厦门石塘立交桥绿地的景观设计[J].建筑与文化,2008,07:111-115.
[2]尹欣.用专家的声音唤醒房地产精品时代恒大旗下新开发项目金碧海岸花园的景观设计接受专家评审[J].房地产导刊,2005,Z1:108.
第2篇：房地产开发项目范文
关键词:成本构成；成本控制；税务管理；风险
中图分类号：F406.72 文献标识码：A 文章编号：
近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。与此同时，房地产行业的竞争也十分激烈，与其他行业不同房地产是被公认的高风险行业，其资金投入量大、建设周期长，同时受政策及市场因素影响比较大，因此，如何能够在众多竞争对手中脱颖而出求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。
1房地产开发项目成本构成
房地产开发项目成本主要由前期阶段成本、工程建设阶段成本、开发间接费及期间费等构成。笔者将主要针对前期阶段成本控制、工程建设阶段成本控制以及税务管理三个方面进行深入分析。房地产开发项目前期阶段成本主要包括:土地及拆迁费、勘察设计费、防空地下室易地建设费、建筑企业养老保障金、城市基础设施配套费、白蚁预防工程费、散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费等；工程建设阶段成本主要包括:主体建筑工程费及主体安装工程费、区内管网工程费、园林环境工程费及小区配电室、泵房等配套设施工程费；税务成本主要包括:项目开发全过程发生的各项税费。
2房地产开发项目成本控制措施
房地产成本是决定房地产价格的重要因素,而房地产的价格又影响整个社会的经济发展。对房地产开发项目进行成本控制是十分必要的。房地产项目由于具有投资量大、流动性差、回收期长、同金融业关系密切、投资开发过程涉及单位多等特点,故其成本控制显得分外复杂,难度特别大。房地产开发项目一般采用目标成本动态控制法进行成本管理,即在房地产开发项目的实施过程中,将成本控制目标、成本责任进行具体的量化和分解,做到事前控制,预先控制,并定期归集成本发生的实际值,利用科学方法进行计划值和实际值的分析与比较,检查项目成本执行的偏差情况,及时采取措施进行调整。
2.1前期阶段成本控制方法及要点
前期阶段成本由土地及拆迁费、勘察设计费、城市基础设施配套费等构成。前期阶段成本控制需根据以往开发经验和土地估算来控制土地等前期费用的成本支出,并通过限额设计,抓好设计阶段的成本控制。
前期工程费主要指勘测丈量费、规划设计费、防空地下室易地建设费、建筑企业养老保障金、城市基础设施配套费、白蚁预防工程费、散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费等报批报建费。对设计费的控制,可以通过公开招标的形式确定设计单位,以争取最合理的设计费支出。对于各项政策性缴费的控制,应根据深圳地区制定的优惠政策,积极申请各项费用的减、免、缓优惠。设计阶段的投资控制是房地产开发项目全过程成本控制的要点。在分析设计阶段存在的各种弊端基础上,增强设计标准规范意识及经济核算意识,引入竞争机制,大力推行限额设计,加强设计方案的优化,切实降低工程造价。设计部门应以项目的市场定位为主导,抓好设计成本控制,加强对设计成果进行性价比对。
2.2工程建设阶段成本控制方法及要点
工程建设阶段成本主要由分包工程建设成本及开发商供应物资成本、区内配套成本等构成,涉及因素较多,受人工、资源、工期等影响较大。工程建设阶段成本属于典型的可变成本,是目标成本动态控制的重点,通过建立工程建设阶段成本控制体系,实施目标成本动态控制。
2.2.1工程建设阶段目标成本动态控制体系
项目在实施过程中受干扰因素较多,预算具有不确定性,成本支出在实施过程会不可避免地偏离预期轨道。为有效跟踪和控制项目的实际发生成本,应提前明确项目成本控制的目标和计划,逐层分解成本控制子目标,建立工程建设阶段目标成本动态控制体系,实施有效的成本控制。
1)目标成本动态控制体系的建立。通过项目成本概预算,制定目标成本,将成本责任量化,及时跟踪了解成本执行情况,并通过动态归集每月实际成本数据,利用科学的方法进行综合分析,判断成本支出是否存在偏差,如果存在偏差,则分析原因,实施纠偏措施并调整目标；如果没有出现偏差,则进入下一个控制程序,见图1。
图1工程建设阶段目标成本动态控制体系
2)项目成本跟踪工作。①采用数学方法和科学手段来实现对项目成本的定期测量；②对影响项目目标实现、自身可能发生变化的因素进行跟踪、监测、记录、分析等活动。
3)项目成本控制偏差的分析。通过跟踪而获得项目实际成本的有关信息资料后,需要利用科学的方法将获得的资料进行整理、统计,并与项目成本目标进行比较分析,得出实际完成工作量的百分比、累计完成工作量的百分比、当前项目实际进展状况。
4)项目成本控制纠偏措施。项目成本控制过程中关键在于分析,核心在于纠偏。因此,要针对分析得出的偏差发生原因采取切实纠偏措施,加以纠正。成本纠偏的措施包括组织措施、技术措施、经济措施、合同措施等。
2.2.2项目成本跟踪测量及科学分析方法在房地产开发项目中的实际应用
以开发项目为例,该项目占地面积515hm2,总建筑面积12万m2,于2007年9月份开工建设,2009年10月份竣工交付使用。
1)成本的跟踪测量。本房地产开发项目前7个月的预算费用与监测到的每期累积完成比率和每期实际费用见表1-表3。
表1开发项目前7 个月每期预算费用万元
表2开发项目前6 个月每期累计完成比率%
表3开发项目前6 个月每期实际费用万元
2)分析方法。
(1)挣得值法的应用。在工程项目建设过程中,为了有效地对工程进度、成本、质量进行监控,运用科学方法分析和评价项目整体的实际状况,引入了挣得值管理。挣得值法是一种分析目标实施与目标期望之间差异的方法。通过测量已完成的工作的预算费用,与已完成工作的实际费用和计划工作的预算费用相比较,得到有关计划实施的进度和费用偏差,从而达到判断项目预算和进度计划执行情况的目的。这是一种以预算和费用来衡量工程进度进行费用进度综合控制的技术。
主要指标有:计划工作量的预算费用BCWS、已完工作量的实耗费用ACWP、已完工作量的预算费用BCWP)))挣得值EV(Earned Value)、进度偏差SV、费用偏差CV、费用执行效果指数CPI、进度执行效果指数SPI等。
(2)以本房地产开发项目为例,设项目检查点为第6个月,根据检查结果预测原前7个月工作量完成时间总费用及进度。
该项目前6个月每期累积挣得值计算结果见表4。
表4开发项目前6 个月每期累积挣得值万元
设检查点为第6个月,则
CV=BCWP-ACWP=8804-9401=-597,分析结论:出现超支。
SV=BCWP-BCWS=8804-8369=435,分析结论:进度提前。
CPI=BCWP/ACWP=8804/9401=0194,分析结论:超出预算。
SPI=BCWP/BCWS=8804/8369=1105,分析结论:进度提前。
前7个月总费用预测:预测值=总预算/CPI=9981/0194=10618
进度预测:预计原7个月工作量完成时间=计划完成时间/SPI=7/1105=6167
2.3房地产开发项目税务管理
房地产开发项目成本控制在税务管理方面应建立纳税统筹机制,做好各阶段税费估算,控制支出。
2.3.1房地产开发行业的税种设置
房地产开发项目税务成本约占项目总成本的10%～20%左右。房地产税收主要涉及房地产开发和销售环节、房地产持有和使用环节、房地产转让环节所课征的各类税收。
2.3.2房地产开发项目纳税统筹机制
根据房地产开发项目各阶段的税务特点进行纳税筹划,建立纳税统筹机制,有利于降低税务成本。房地产开发项目纳税筹划阶段划分如图2所示。
图2房地产开发项目纳税筹划阶段划分
1)房地产开发项目的税务特点。房地产开发项目涉及的税种复杂、税额大,存在行业预缴制度和清算制度。
2)房地产开发项目纳税筹划的重点。¹筹划的税种包括:土地增值税、企业所得税、契税、营业税、房产税；º纳税筹划的重点方面:不动产的转让方式、开发模式、销售定价、成本费用的归集和分摊。
3成本管理风险控制
成本管理风险的控制可以从改变风险后果的性质、减少风险发生的概率和降低风险发生后果的影响等三个方面入手,通过制定和实施各种风险防范政策,降低成本风险发生概率。对于已知风险或可预测风险,利用现有资源进行风险的降低；对于不可预测风险,应进行全面、深入地调查和研究,减少该类风险的不确定性,设法将已识别的不可预测风险转变为已知风险。
针对房地产开发项目投资周期长、金额大、政策性强、建筑材料价格易浮动、投资开发过程涉及单位多、成本控制难度大等特点,可制定如下成本管理风险控制措施:
1)针对具体项目成立专门的成本控制风险管理机构；
2)建立房地产开发项目成本控制风险预警系统；
3)采用科学的成本控制模式,如建立基于目标成本的成本动态控制体系；
4)重视项目财务评价和项目税务管理,建立纳税统筹机制,压缩财务成本。
4结束语
总之，在市场经济条件下，房地产企业只有不断进行管理创新，加强开发项目各个阶段的成本控制，建立成本控制战略，同时进行风险预测和评估，这样才能实现企业的预期效益，促进企业的可持续发展。
参考文献
第3篇：房地产开发项目范文
关键词：房地产企业 财务管理 问题 措施
财务管理是企业管理中的一项重要内容，对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分显著的作用。房地产开发行业资金投入量大，回收周期长，财务管理难度和风险也较大。在国家出台一系列针对房地产开发企业的宏观调控政策后，房地产企业融资难度加大，同时面临的竞争也日益激烈，为了企业能够自如应对财务风险，房地产开发项目财务管理的重要性日益明显。
一、房地产开发项目财务管理的重要性
（一）引导正确的投资决策
房地产开发项目多为重大投资项目，投资风险较高，在选择投资项目时，客观的财务分析和预测是项目可行性研究的核心内容，对投资决策起着非常重要的作用。
（二）保持安全的资本结构
房地产开发属于资金密集型行业，资金投入量大，科学合理的融资渠道和资本结构是保证企业长久发展的基础。
（三）保证资金的科学管理
房地产项目开发周期长，资金成本高，在项目全生命周期中巧妙安排营运资金的使用，可以提高资金使用效率，降低资金使用成本。
二、房地产开发项目财务管理工作中存在的问题
（一）投资前财务风险揭示不足
房地产企业项目开发活动涉及很多层面的因素，例如国家的宏观政策等；同时经过较长时期的开发活动才能完成开发产品，在这个相对较长的开发周期中，各个因素的影响都会使项目经济目标发生变化。在取得土地使用权之前，对于项目的财务指标风险揭示不全面有可能会使企业做出错误的投资决策。
（二）筹资方式单一
目前，国内大多数房地产开发企业的融资渠道较为单一，即资金来源主要靠银行贷款。随着国家对房地产开发行业宏观调控政策的陆续出台，银行对房地产业的贷款额度逐渐紧缩，同时银行对房地产企业放款的监控力度却越来越严格，银行信贷资金在房地产开发行业的投入门槛变得越来越高。单一的信贷方式以及信贷资金的门槛变高，直接对企业资金链的健康运行产生影响，严重的可能导致资金链断裂。
（三）疏于现金流管理
房地产开发作为资金密集型行业，现金流管理理应作为财务管理的重中之重，而目前很多的房地产企业对现金流管理的观念淡薄，主要表现在经营活动产生的净现金流量长期连续出现较大的负数，过度投入；自有资金与信贷资金比例不合理，负债率过高。如果现金流指标不能达到银行信贷要求，银行贷款的难度会更大，更加加剧资金链断裂的可能。
（四）财务预算管理流于形式
全面预算管理越来越被企业所采纳，但在实际执行过程中有许多不尽如人意的地方。尽管企业实施预算管理，在项目启动之初及年度开始前都会编制完整详细的财务预算，但在预算执行过程中控制力度薄弱，预算执行缺乏刚性，预算指标与实际完成情况偏差较大。这样的预算缺乏指导性和监督性，不利于对执行者的考核。
（五）税务筹划观念淡薄
与其他行业相比，房地产开发行业税负较重，因此投资立项前进行税收筹划就显得非常重要。中国的房地产开发企业经历了一个较长时期的高速、高利润率发展时期，在高速发展和高利润的条件下，很多企业忽视了税务筹划工作。随着房地产宏观调控政策逐步发挥作用，房地产行业利润空间已逐渐减小，在这样的情况下，如果仍然对税负进行粗放管理，企业就不能通过合法合理减少税负来增加利润。
三、房地产开发项目财务管理工作的优化措施
（一）建立风险评估系统，充分揭示项目风险
房地产行业是受国家宏观政策影响更明显的行业，在进行可行性研究过程中，财务分析人员应提高对政策风险的敏感度，将政策风险的影响充分列示在财务数据估算中；除了政策风险，其他所有企业外部风险和内部风险都应纳入财务数据预算范畴内考虑，一旦来自外部或内部的风险没有考虑充分，项目实际执行金额与预算指标金额发生较大偏差时，会使企业实际投资成果达不到预期，甚至会出现投资失败的可能。企业可以根据自身特点，量身定制投资风险评估系统，定制的分析系统采用模板方式固定风险因素以及各个风险因素的影响系数，减少因财务分析人员对风险的个人偏好不同而导致不同人员的财务分析数据偏差太大，而使得分析结果失去可采纳性。
（二）拓展融资渠道，提高资金链抗风险能力
首先，积极发掘内部融资的潜力，房地产企业内部资金的来源主要是销售回款、施工单位垫款等。企业在销售回款方面应建立完善的资金回笼计划，严格按照计划催收销售款，销售款的快速回笼可以提高资金周转率，降低资金成本。
其次，开发贷款是房地产开发企业外部融资的首选。虽然国家出台针对房地产企业的宏观调控政策使得银行开发贷款的门槛变高，但对于符合开发贷款条件的开发企业和开发项目来说，银行贷款仍为融资的最优方式，因为银行贷款较其他融资方式成本相对较低，手续较为简单，履约信用更高，并且还有抵税作用。为了能够顺利及时地取得开发贷款，开发企业应在项目拿地之初就开始与拟合作银行接触，在项目开发活动推进的过程中与拟合作银行商谈贷款的方式和条件，在项目满足开发贷款放款条件的同时争取准备好所有贷款所需的资料，尽量使得工程款支出与银行放款能够同步，这样可以使企业自有资金占用量减少，降低资金短缺风险。
再次，积极拓宽其他的外部融资渠道。面对银行近乎苛刻的贷款条件，企业一旦不能取得银行贷款，应有其他资金及时流进来补充。同时，企业在进行不同融资方式的工作过程中，会积累更丰富的合作伙伴，融资范围的拓展能够使企业大大提升自身的融资能力，资金链的抗风险能力会随之增强。并且，随着国内金融市场的逐步丰富和完善，房地产企业通过多种途径筹集资金已经成为可能；在满足条件的情况下发行公司债券；发行公司债较权益性融资成本低、具有抵税作用，而且不会影响到股东的控制权；通过信托公司或投资银行发行集合型理财产品募集社会资金。目前，中国民间资金丰厚而投资渠道有限，房地产相关的理财产品收益率较高，在房地产发展态势良好的情况下风险也可控，是民间资金欢迎的投资方式，可以募集的资金数额较大，且募集速度快、募集难度较小；自持资产规模较大的房地产公司，可以利用自持资产设立基金，亦或将自持资产打包上市筹集资金，一旦成功，可以募集到的资金数目非常可观。
（三）实施全面预算管理
房地产开发企业各个项目往往独立成立项目部或项目公司进行操作，界限分明，这样的运作模式使得按照开发项目的生命周期实施全面预算管理成为可能。企业应建立全面预算管理制度，在工程实施预算的基础上编制财务预算，预算项目细化至收入、成本、费用的各细项，期间细化至年度、季度、月度。全面预算经过相关管理层审批后严格执行。全面预算的实施使项目开发活动在一个可以预计的范围内进行，目标明确更好开展工作。在项目考核过程中，预算管理同时还起着考核依据的作用。
（四）利用税法优惠政策进行税务筹划
大多数房地产开发企业对工程开发成本的控制非常重视，往往忽视了占成本比重较大的税金的支出。房地产开发企业税金支出比例较大的有土地增值税、营业税、所得税，企业研究税法的相关规定，通过税收筹划，可以合法减少税负，增加收益。例如，土地增值税条例规定利息支出凡能够按照房地产项目计算分摊的利息支出或能够提供金融机构证明的利息支出可以据实扣除，否则可以按照土地使用权成本加开发成本的10%计算扣除，企业可以根据项目土地成本和开发成本以及融资的实际情况，在符合税法规定的前提下合理考虑采取哪种扣除方式更能节省税负。实施管理型本部的集团公司，本部发生大额管理费用和融资费用，如果本部没有开发项目，亏损形成的所得税资产无法转回，在这种情况下，需要在本部和各子公司之间合理配置开发项目，以合理节约所得税支出。
（五）开展项目后评估工作，建立经验教训案例库
开发项目经济效益是后评估工作中一项重要的内容，而经济效益也反映出企业对于开发项目的财务管理的成果，开展后评估工作，可以全面总结项目开发过程中各项活动执行的效果，企业可以根据评估结果，建立一套按照项目类型分类的案例库，以备后来的类似项目借鉴，已有的经验和教训可以帮助新项目节约时间和经济成本，避免重走弯路。
一个企业在风云变幻的商场上生存会面临各方面的风险，但最凶险的莫过于资金链断裂的风险。资金链的正常运转就像身体中的血液循环，资金链断裂就像血液循环中断，即便企业是再高大的巨人，血液循环中断也难以生存，而财务管理是确保资金链健康的重要手段。因此，在实际工作中，企业应高度重视财务管理工作，通过完善的财务管理控制体系使企业能够更好地适应千变万化的外部环境。
参考文献：
[1]刘成高.中国房地产业可持续发展研究[M].成都：西南财经大学出版社，2008
第4篇：房地产开发项目范文
【关键词】房地产开发项目；成本控制；设计阶段；施工阶段
合理有效地控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，也可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，在开发建设的全过程中，所起的作用和重要程度也有所不同。但笔者认为房地产开发项目成本控制的2 个关键阶段是：设计阶段和施工阶段。
长期以来，我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本控制，结果出现有些设计粗糙，设计深度不够，工程投资失控，造成三超现象严重（概算超估算，预算超概算，结算超预算） ，甚至“烂尾楼”。房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段，这是房地产发展商普遍存在的一种共识，他们认为只要对施工阶段的监控予以加强，就一定可以大量节约成本。然而，最终结果是，房地产发展商们待项目建成后却发现这样的处理方法并没有致使成本下降。而该问题的关键是在于他们忽视了设计阶段的监控环节要有效地控制项目开发成本[9]。笔者认为首先就要做好项目设计阶段的成本控制，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。
房地产开发项目设计阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费。规划设计是立项后对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标、实施方案进行的事前规定， 开发商商将根据这一阶段的成果完成项目的建据测算设计费在项目开发建设全过程费用中所占比例较少，一般只占施工阶段建安成本的2 %～3 % ，但对项目工程造价的影响可达75 %以上；由此可见，设计阶段的成本控制既是必须的又是行之有效的首要控制阶段，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。据有关资料测算分析，合理科学的设计可降低工程造价10 %左右[1]。但现阶段在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得很少，没有将项目的技术、经济有机结合起来综合分析考虑后才进行设计。设计阶段的成本控制对项目投资的影响是极其重要和深远的，必须引起房地产开发企业的高度重视，应积极采取有效措施进行预控，具体可采取的主要措施如下：
1.1 推行设计招标或设计方案竞赛，优选设计单位
设计招标制度的推行为开发企业在规划设计阶段提高设计质量，进行投资控制提供了契机。在设计招标过程中，开发企业就需认真对投标方案的合理性、经济性进行评价和比较，在满足设计任务书各项技术指标的前提下，把设计的经济合理性细化后纳入评标条件，给予较大的评标分值，以提高设计人员设计经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。众所周知，设计是工程建设的龙头，当一份施工图付诸于施工时，就基本决定了工程质量的好坏和工程造价的高低，也就是说项目的成败在设计阶段已大体定型，这一点应引起开发企业决策层高度重视。比如：在方案设计时很多单位都能做到2 个以上方案进行技术比较，但在经济上是否合理却考虑很少。因此，推行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者对建设项目的规模、工艺流程、功能方案、设备选型、投资控制等作全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和全寿命使用成本[16]，用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标已势在必行。而开发单位通过应用价值工程理论等方法对设计方案进行多方面比较和技术经济分析，从中选出技术上先进、经济上合理、既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案也是不可省略的步骤。
1.2 开展限额设计，事前有效控制成本
所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证满足使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味地考虑节约投资，也决不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学，尊重实际，实事求是，精心设计和保证设计科学性的先进的设计理论方法。要求设计单位在工程设计中推行限额设计，采取投资分解和工程量控制手段定量分析计算各专业的设计内容，技术与经济相结合，用数据说话，在设计时应充分考虑施工的技术可能性和经济合理性，特别注意选用建筑材料、设备的经济性，杜绝使用那些技术未过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量采用标准化的设计，各专业设计要严格按照建筑模数、建筑标准、设计规范、技术规程等进行设计；同时责令设计者在设计过程中承担相应的设计技术经济责任，以其应承担的责任约束设计行为和设计成果，督促其把握好项目功能（ 质量） 标准和价值标准的协调统一，力保限额设计指标的实现。限额设计也绝不是房地产开发商说个数或定个单方造价就限额了，更重要的是：首先要将这个限额按专业进行分解，看其是否合理；其次若第一步分解的结果合理，则应按各单位工程的分部工程再进行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，则说明该限额可行，然后，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；若以上的分解分析没有得到满意的答案，则说明该限额不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤重新进行分析分解，直到得到满意的答案为止，该限额才成立。限额设计的技术关键是要确定好限额，控制好设计标准和规模。要注意在设计之前， 对限额进行分解分析是不可或缺的一步。
在实践中，企业应向委托设计单位详细说明开发项目品质和成本等方面的要求，并采用限额设计制度控制目标成本。同时企业应对项目进行价值功能分析，注重设计方案中各项技术经济指标是否符合项目品质定位，材料设备定位是否符合产品品质定位。最后企业应对设计方案分析比较，在保证项目质量的前提下进一步优化目标成本[2]
1.3 改变设计费取费办法，实行设计质量的奖罚制度
现行的设计费计算方法，不论是按投资规模计价，还是按平方米收费，设计单位都没有任何经济责任；不管工程设计质量的好坏，不论投资超不超预算，甚至不管建设项目有没有实施，设计人员有没有到现场服务，只要出了图纸，就得给设计费[17]。特别是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多，这种计费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资的积极性，更不利于工程造价的控制，也助长了设计单位只重视技术性，忽视经济性的思想。实际工作中经常会碰到设计过于保守或设计功能没有达到最优或在施工过程中随意变更，致使工程造价居高不下和决算价大大超出原概算的情况，其对建筑业的正常发展造成了较大的不良影响。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革，建立激励机制，试行在原设计计费的基础上，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励， 因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法，这样将有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，时刻考虑如何降低造价，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。另一方面，对设计费也预留一个百分数尾款，待工程竣工结算后再结清最后的尾款，这样就可防止设计人员在施工过程中随意变更或不到现场进行技术指导的现象，同时迫使设计单位重视建设项目的投资控制。
1.4 推行设计监理制度
目前，虽然我国推行施工阶段建设监理制，但政府主管部门一直未出台设计监理制度，即设计阶段的监理制还未强制执行。让一部分有经验的监理人员参与到设计阶段来，在一些开发单位已经实施，并取得了较好效果。推行设计监理，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。
1.5 加强设计质量控制
设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段，为了避免施工阶段不必要的修改，从而增加工程造价，应把设计做细、做深入。因为，设计的每一笔每一线都是需要投资来实现，所以在没有开工之前，把好设计关尤为重要，一旦设计阶段成本失控，就必将给施工阶段的造价控制带来很大的负面影响。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于项目全寿命费用的1 %以下，但正是这少于1 %的费用对工程造价的影响度占到75 %以上。由此可见，设计质量对整个项目的效益是至关重要的，设计阶段的成本控制对提高设计质量，促进施工质量的提高，加快进度，优质高效地把工程建设好，降低工程成本也是大有益处的。
1.6 采用合同措施，严格控制造价
应在设计合同条款中，明确各项设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计质保金方法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。综上所述，设计阶段的造价控制虽然并不那么轻松，但它却真正体现了事前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。合同的条款设立必须严谨，尽量做到全面细致。要根据经验，将在合同实施过程中容易产生争议、分歧的地方事先考虑周全，在合同订立时就给予明确处理方式，给出定量、定性的处理方法。合同条款中不应出现含糊不清的词句，合同条款必须只有一种解释，避免以后出现扯皮现象[6]。
参考文献：
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[8]姜薪萍. 关于房地产开发项目工程造价管理的思考[J ]. 企业经济 2004，（7）
第5篇：房地产开发项目范文
了解变化 把握填报口径
统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：
一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。
二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。
多方取数 精确核心指标
X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。
这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。
由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。
不重不漏 巧填配套指标
X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。
第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：
“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。
只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。
另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：
“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。
加强沟通 关注易漏指标
通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。
第6篇：房地产开发项目范文
关键词：房地产；成本管理；成本控制；合同管理
近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。但房地产开发是以盈利为目的的，项目能否实现利润的最大化，这关系到房地产企业的生存与发展。为此，如何在不断实践中和总结，摸索出一条房地产开发项目成本控制的成功之路，就成为房地产企业共同关注和急待解决的关键问题。
1 建设项目的成本控制策略
1.1 建立项目成本管理体系
项目成本管理体系是以建设单位组织机构为框架支撑，以资源为基础通过规定合理的程序和过程而达到一定的目的。科学、合理的管理体系不仅是房地产项目活动顺利进行的保证，也是房地产项目各项指标能否达到的基础，建立相应的项目成本管理体系是房地产项目建设的重要内容，建设单位应根据不同的房地产项目，因地制宜建立相应的项目成本管理体系（图1）。
图1 项目成本管理体系示意
1.2 项目成本管理体系运行原则
（1）节约原则
建设单位要加强成本的事前控制，制定有关防范成本失控的技术、组织和经济措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地发挥事前控制的作用。
（2）全面性原则
建设单位要充分调动每个部门、每个团队成员积极主动地参与建设项目的全过程成本控制，保证项目在全寿命周期内达到经济效益最大化。
（3）责、权、利相结合的原则
建设单位对于项目成本管理体系中的各个部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。这些部门都负有控制成本的责任，是整个项目成本管理责任系统的一部分，可通过定期考核员工的业绩，做到奖惩分明。
（4）目标管理原则
目标成本是对项目各种经济活动进行控制和管理的准绳，建设单位要努力做到以最合理的成本支出，获得最大的经济效益。
1.3 在成本管理中实施价值工程
价值工程也称价值分析，是一门工程技术理论，它有3个基本要素，即：价值，功能，寿命周期成本。该理论以功能分析为核心，以科学的分析方法为工具，力求以合理的低费用获取尽可能高的收益，从而达到提高所研究对象价值的目的。
对于一个相同的房地产开发项目，因具有不同的功能要求，会产生不同的规划设计方案、设计成果（设计施工图纸），与之相应的建设成本也会有不同。建设单位要充分利用价值工程理论从功能和成本等方面进行考量，着重对规划设计方案进行选择，从中确定最优方案。随后，在深化设计中运用价值工程理论更深入地进行成本监控，从而达到有效控制建设成本的目的。
2 建设项目设计阶段成本控制的策略
首先，建设单位通过设计招投标，运用价值工程理论选择最优的规划设计方案；其次，建设单位在委托设计任务书中设定设计限额，要求中标的设计单位根据设计任务书要求进行限额设计；再次，要求设计单位编制设计概算提交建设单位核定，使建设单位能比较直观的了解设计方案的成本指标并进行决策；最后，在施工图设计过程中，建设单位要着重加强与设计人员的沟通、协调，运用价值工程统筹考虑各设计专业的功能与成本，力求做到功能最大化，成本最小化。
2.1 通过招投标方式选择最优规划设计方案
一般来说，规划设计方案是以规划、设计规范，项目规划、设计条件，以及建设单位的功能要求为主要设计依据的。规划、设计规范和规划、设计条件反映了当地政府对房地产项目的建设规模、容积率、绿地率、配套设施、建筑密度、建筑层数和建筑物高度等方面提出的强制性限制要求。建设单位的功能要求是建立在满足政府强制性要求的基础上，同时体现出建设单位自身个性化偏好上的。所以，建设单位在规划、设计方案的招投标中，要运用价值工程理论对方案进行分析、比较，从中选择出既满足功能要求又不违背政府强制性规定的，且最具经济价值的规划设计方案，这是项目取得投资收益最大化的前提，也是项目开发成功最关键的一步。
2.2 在设计各个阶段进行限额设计
建设单位在确定规划、设计方案的基础上，编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值，与细化的项目定位、开发理念、技术经济指标等形成设计任务委托书。规划、设计单位按照此委托书开展规划设计、建筑方案设计和施工图设计。
限额设计是设计阶段控制成本的有效手段。在每个专业设计满足使用功能的前提下，以不突破限额指标为抓手，对设计阶段的工作进行成本控制。限额设计不是单纯的考虑节约成本，而是建立在参与人员科学设计、精细化设计和满足建筑产品使用功能基础上的工作要求，是取得利益最大化的价值工程理论的体现。这需要建设单位与设计单位相关人员密切沟通，相互协调，在设计各阶段逐步推进。
（a）建设单位应优先选择已经在内部建立限额设计责任制的设计单位，对于有实力、有信誉、配合意识强但尚未建立限额设计责任制的设计单位要认真督促其尽快建立限额设计责任体系。真正做到限额设计工作人人有责，事前有指标、事中有检查、事后有总结，形成严密的科学管理体系。
第7篇：房地产开发项目范文
项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动，计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。
因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。
在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。
项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和 在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。
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第8篇：房地产开发项目范文
(一)投资环境风险。新世纪以来，我国国家政策稳定，国家经济政策也为马鞍山吸收遵守，而如今马鞍山地区市场经济趋于成熟，但还是会有随机性的波动，而房地产业不仅在很大程度上受国家宏观经济政策的影响，同时也随着市场经济的变化而变化，并且其供求状况和价格等因素也随之波动。
(二)物业模式选择风险。房地产地理位置，作为购房者最重视的因素之一，其好坏决定了该房产价值高低，也决定了未来的升值空间。因此，项目开发商在进行投资决策时必须考虑项目所处的地理位置和相关条件，合理选择投资物业的位置，确保自身未来产业保值升值。不同性质的要求是不一样的。
(三)投资物业类型风险。［2］兰庭华府开发集团选择的房地产开发类型主要是居民公寓和商用大楼，正是因为兰庭华府项目位于市区中心，交通四通八达，周边配套设施完善，生活方便，商业发达等。但是对于这一物业类型的选择还是有不足的，如兰庭华府社区距厂区较近，距新城区稍远，空气受附近工厂影响，住宅有向城区西部发展的趋势，因此在后期对购房者的一个吸引不是很强烈，这可能就要求兰庭华府开发集团提高项目建设的质量，来弥补这些不足，运用改进的创新的物业模式进行开发，满足大部分购房者的心理需求。从而达到大大降低投资物业类型风险的发生可能性和所带来的损失严重性。
(四)出资方式风险。兰庭华府开发集团选用了独资开发的出资方式，就是说开发商独立承担房地产开发投资及相关风险，也同时独享投资收益，这样做的好处就是有利于开发集团利益独享、权力集中和项目实施中管理方便，但是这就需要开发集团有足够多的投入资金，而且也同时具备独自承担风险的能力。而兰庭华府开发集团在资金的问题上采用预售资金滚动投入的方式来弥补资金的不足，再加之本身就有一定量的自有资金，而且集团管理较为正规化，因而在这前提下，兰庭华府开发集团果断选择独自开发，避免后期联合开发中存在的“扯皮”，“摸不清”现象的发生，所以该集团在选择出资方式时综合评估项目情况、企业能力、及相关成本费用等问题，避免因选择出资方式不当承担较大的风险。
(五)投资可行性研究风险。房地产开发项目在投资之前，都需要严格进行投资可行性研究。兰庭华府开发集团授权专业化机构在项目实施工作前期的准备阶段全权考虑整个地区市场、资金、各种风险等方面的因素，对项目进行综合评估，评估项目是否可行，整个研究历时将近半年。这其中也投入大量的人力物力财力，兰庭华府开发集团已经有了决定，这就显得这样的可行性研究评估似乎只是走过场，这就很可能会扩大投资的风险指数，因此春江花月夜开发集团在进行可行性研究时应该借助于科学的分析，而不是全凭经验分析，否则会面临不可抵挡的投资风险的打击。
二、销售阶段风险因素识别
项目能否成功主要在于房地产项目的销售。但是能否按照原来制定好的计划，将房产销售出去以回收成本同时实现利润，这会影响开发商的经营决策和发展前景。虽说房产的销售是关键，但是销售的过程中必然会存在风险。而这种风险主要是市场风险、价格风险和营销风险等。
(一)市场风险。正如前面所提到的，近十几年以来，马鞍山市区房产市场供求平衡，但是周边企业与单位逐渐增多，并根据经验和数据调查可以得到房产潜在需求很大，然而周边同质住宅较少，兰庭华府房屋设计符合人们的需求总体趋势，将有一个潜在的巨大的购买量，尽管如此人们对房屋的需求还是有一定的不确定性，周边老房子多，而且出现越来越多的企业，让附近的生活环境或多或少地受到不良影响。或者可以通过政府来给这些企业在环境上施加一定的压力，但是优势与劣势同存，这就需要兰庭华府开发集团扬长避短，发挥建筑产品的优势来弥补这些不足，从而尽可能降低市场不确定性产生的风险。
(二)价格风险。［3］考虑马鞍山市地区同类房屋市场供求情况、当地的经济发展情况、城市人口的变迁能力、消费者购买的心理变化、房屋地理环境等等，兰庭华府项目房产的销售价格预计平均价格为6，200元每平方米，同时预计商用房9，800元每平方米，相比城区西部同类小区，它的价格较低，与周边小区相比相差不多。但是企业不可能完全因为其他房地产的定价高或者低来确定自己的售价，因此在价格的制定上还是面临着一定的风险，这就需要完全了解当地房地产市场环境，特别是购房者的心理。从而通过调查分析得出一个合理的黄金价格点。
第9篇：房地产开发项目范文
关键词：实物期权；房地产项目；期权识别
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
1 实物期权概述
1．1实物期权基本概念
期权是一种合约，约定合约的持有者在规定的时间内具有某种权利，可以但不一定按照合约的规定的价格买入或卖出某项资产。实物期权是期权思想在实体资产领域的应用，是金融期权在实体资产领域的移植。实物期权的标的是具体的实物资产，金融期权的合约对各项有关参数有明确、详细地规定，如期权的到期日、执行价格、获得期权的费用等。而隐含于实物资产中的上述这些变量需要经过仔细鉴别才能认识清楚。实物期权主要来自于三个方面：首先是项目内涵的特性，其次是投资者的合约所含的权利，还有就是投资者依自身资源所具有的决策灵活性。金融期权可以通过对冲或投资组合等手段锁定风险，有公开的交易市场，当标的资产的到期日价格（欧式期权）有利时可执行期权（不利时放弃）、并即时卖出，从而锁定收益。实物期权没有这样的公开市场，当然也就无法直接交易，实物期权的估值比金融期权复杂得多。
1．2实物期权的基本分类
依据实物期权有效执行时间的灵活不同可分为：欧式期权和美式期权。欧式期权只有在到期日才能执行；美式期权在到期日前的任何时点都可以执行，因而具有更大的灵活性。
依据实物资产性质和可采取的决策灵活性不同，实物期权可基本分为：
（1）推（延）迟期权——当情况不明时，投资者有推迟项目投资等待有利的市场机会的权利。
（2）扩涨期权——当投资者发现市场有利机会时，有增加项目投资、扩大规模的权利。
（3）收缩期权——当市场出现不利情况时，投资者有收缩投资规模的权利。
（4）放弃期权——当市场出现十分不利的情况，继续经营将对投资者造成严重后果时，投资者有放弃经营的权利。
（5）转换期权——投资者可以视市场对已是否有利的情况灵活转换经营方式的权利。
（6）停启期权——当市场出现暂时不利的情况，投资者可以封存资产、待情况好转时再启动的权利，如同有些动物的冬眠。
（7）增长期权——投资者经初始投资后，取得一系列后续投资的权利，也就是序列投资的权利。
（8）复合期权——包含上述几种期权的组合。
2期权估值基本模型及其适用条件
2．1B-S期权估值模型
2．1．1金融期权估值模型
1973年Black和Scholes在法国的巴舍利耶（Bachelier）“论关于投机的数学理论（On the Theory of Speculation）”、伊藤（Kiyoshi Ito）的ITO定理和斯普恩科（Sprenkle）等人的研究基础上，开创性地建立起著名的欧式金融看涨期权的定价模型——B-S估值模型：
= (2.1)
其中：=
==
=金融期权在t时的评估现值； =标准正态分布函数；期权标的执行价格；期权标的当前价值；标的物价格波动率；期权的到期时间；= 期权估值时点；无风险利率。
2．1．2实物期权估值模型：
如果实物期权的执行价格I固定，Mcdonald and Siegle（1986）得出如下结论：当标的资产的价值超过某一关键值时执行期权为最优，否则要推迟执行；并得到下面实物期权定价公式:
R =(2.2)
其中： ，
R—实物期权的现值； V—实物资产的当前价值；—标的资产的期望收益率；
--标的资产的收益率方差；—均衡条件下，可交易金融资产与实物资产收益率差； r—无风险利率。
当执行价格I随机，则随机比率为关键值时，执行期权最优，期权的价值为： （2.3）
其中：；
为V和I之间的相关系数。
对于一般投资项目，Mcdonald and Siegle经过模拟分析，认为在决定投资机会价值时，项目的推迟期权价值起着重要作用。投资者要推迟到项目的价值为项目投资费用2倍时，再实施实际投资为好。
2．1．3B-S模型分析
B-S公式赖以成立的前提是市场一般均衡原理，就是投资者在追求个人利益最大化的过程中，通过市场相互作用实现的均衡状态，一般均衡原理是金融理论研究中投资者行为的基础。这主要包括三个方面：
一、市场无套利行为
所谓套利是指无需自有资金投入完全通过借贷融资获就得利益，也就是通常所说的投机行为。因此，在单个经济行为者追求利益最大化的假设下是不存在套利行为的，这就是在一个均衡有效的市场中是没有无风险套利机会。
二、市场完全性和有效性假设
完全市场意味着每一种不确定因素都存在对应市场，全部不确定性因素可以在市场交易，有关信息交易者都同等掌握。完全市场存在唯一的均衡点，如果一个金融市场是完全的，金融资产可以根据风险中性定价原理获得唯一的价值。有效市场是指资本市场确定的资本价值充分反映了全部信息，要是金融资产的价格不能充分反映全部信息，就会造成金融资产的基本价值与市场价格之间的差异，这就意味着市场存在套利机会，完全市场下的套利行为必将使金融资产的价值与价格趋于一致，进而达到无套利均衡状态，也就是有效市场状态。
三、风险中性定价原理
风险中性是相对于风险喜好和风险厌恶的概念，风险中性投资者面对风险不要求得到风险补偿，通常把风险中性投资者组成的世界称为风险中性世界，在风险中性世界里，投资者不要求得到风险补偿，因而投资者的预期收益率都是无风险利率。现实世界基本不存在风险中性世界，但证券市场可以通过恰当的投资组合或所谓的“对冲”等构筑风险中性投资得到风险中性收益率。
由于受上述殊多假设条件的限制，B-S估值模型在扩展、移植到实物期权的应用时很难满足上述假设条件，这不能不使得B-S模型在实物期权的广泛应用受到很大影响。另外，B-S模型的不透明和难以理解以及需要较深的数学知识也不利于其在实物期权领域的应用。
2．2二叉树期权估值模型
2．2．1二叉树估值模型的定价公式和计算简图
二叉树估值模型的计算公式主要来自Cox.J、S.Ross、Rubinstein.M(1979)等学者的研究成果。
（1）单期二叉树延期金融期权定价公式：
