房地产税精选(九篇)
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第1篇：房地产税范文
我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税
在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防范收入流失。同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。
（二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境
房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧，政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。
二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题
房地产税评税，就是运用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题，需要进一步研究以下几方面的内容：（一）确立房地产税评估征税的基本准则房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、相同之处，也有严格区分，需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。
1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标，房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平，要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值，作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平，对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等，都采用同样的方法评估征税：如纳税人是法人，评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。
2.合法准则。经过几十年的努力，我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护国家税法的严肃性、权威性，保护政府财政利益，同时维护纳税人合法权益。
3.科学准则。在房地产评税工作中，评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等，种类繁多，且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大，房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此，在评税活动中，评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等，要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长，又不增加纳税人的负担。
4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果，应是评估对象在估价时点的合理价值。由于房地产价格随市场供求关系等因素不断发生变化，对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。同时，房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力，对政府而言，既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值进行评估，就需要合理确定评估征税的周期，一方面，能够较准确地反映房地产价值的变化。比较法，将评估对象与在评估试点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象合理价值的方法。比较法的操作步骤有：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正：进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。比较法适用于具有交易性的房地产，而对特殊工业用房、学校等很；少发生交易的房地产，则难以适用该方法。
2.地产价值的评估。地产价值的评估可采用基准地价系数修正法、路线价法等方法。基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为基础，通过时点修正，容积率修正、行业用途修正等一系列修正，最后确定地产价值。
通过上述方法分析可以看出，目前采用成本法评估房产价值，用基准地价系数修正法评估地产价值较为可行，条件成熟时可采用收益法、市场法等多种方法，但这些方法还需要结合税收征管的要求进一步规范。如收益法对各类房地产的收入要进行较详细的测算和预计等。同时，各地区城市经济发展和房地产市场发育程度不同，在使用上述基本方法时，还要相应调整，以使评估结果更符合本地区的实际情况。
（三）房地产税评税的信息基础
从上述房地产价值评估的基本方法可知，要准确评估房地产价值，达到公平税负的目的，必须以获得准确、真实、可靠的信息资料为前提，而这些信息资料的获取，主要有两种途径：一是税收征管渠道，如纳税申报、税源调查等；二是其他部门的配合，如国土资源部门提供土地基准价格、建设部门提供建筑及设计标准，房产主管部门提供房产基础数据资料、物价部门提供物价指数等。这就需要解决以下问题：
1.部门协调问题。在房地产评税过程中，有关信息涉及城市建设主管部门、房产管理部门，土地资源管理部门、物价管理部门等众多部门，而在现行制度下，这些部门都没有为税务机关提供信息资料的义务，而没有这些部门的配合，整个评税工作就无法进行。因而，在开展正式房地产税评估工作之前，必须以法律制度的形式，规定上述部门为税务机关提供房地产信息资料的义务，使税务机关在评税过程中与上述部门协商时有法可依。
2.信息的准确性问题。由于房地产市场供求关系瞬息万变，有关部门提供的信息资料不一定能够满足评税，工作需要，如基准地价资料，税务部门还需要根据实际情况进行调整，以保证房地产价值评估的准确性。
3.信息管理问题。前文描述了信息在房地产税评税中的重要性，这就要求在税收征管制度中，将信息管理摆到突出位置，主要做好两方面的工作：一是税务机关建立房地产税评税信息库，及时更新数据，掌握税源动态：二是加快电子政务推行步伐，实现政府部门之间信息资源共享，尽可能降低评税成本，提高税务工作效率。
（四）房地产税制改革中的税费关系
与房地产税评税制度改革密切相关的问题，是税费关系的规范。据北京市有关部门调查，近年来，涉及城市建设和房地产行业的收费、基金共有几十项，其中，中央批准的约占70％，北京市批准的约占30％。税收在商品房售价中所占比重较低，约为6％。因此，要达到房地产税评税制度改革的预期目标，就必须有效解决税费关系问题。从目前房地产行业发展现状分析。各种收费过多过滥是造成房价居高不下的重要原因之一。同时，收费侵蚀税基，影响政府房地产税收收入的增长。大规模清理，整顿各类收费，基金，成为评税制度改革的重要前提。
（五）房地产税评税机构与队伍建设
与其他税收征管相比，开展房地产评税工作所面临的情况更为复杂，技术要求更高，政策性更强，需要建立一支从事此项工作的专业队伍。从从业人员的知识结构分析，除税收专业知识和财务会计知识外，还需要具有以下几方面的专业知识与能力：
1.评估技术与方法。能够熟练掌握评估房产和地产价值的各种专业技术知识，能够及时处理评估过程中所遇到的不确定性因素，确保房产和地产评估价值比较准确、合理，接近市场价值，反映市场供求关系，既保证政府财政收入能随经济增长而增长，又维护纳税人的合法权益，促进房地产行业的健康发展。
2.及时掌握房地产业发展状况，了解市场信息，能够准确分析和判断房地产业发展趋势，为有效开展评税工作服务。
3.熟悉和掌握国家有关城市建设和房地产发展的法律，法规和管理制度，明确评税工作的法律依据。
（六）建立纳税人争议处理机制，保护纳税人合法权益
对房地产实行评估征税，不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象，而是运用一定的技术、方法估计和测算征税对象的价值，客观上存在一定的不确定性，难度较大。因此，需要广泛听取纳税人的意见，使其能够接受评估结果，履行纳税义务。当纳税人对评估方法、程序和结果等提出异议时，应建立相应的处理机制，以税务部门为主导，沟通信息，交换意见，最终达成共识，完成纳税业务，保护纳税人合法权益。如纳税人仍不满意，再进入税收复议和行政诉讼程序解决。
三、我国开展房地产税评估征税工作的几点政策建议
如前所述，我国经济社会发展，特别是城市化进程加快，对房地产业发展产生了巨大的推动，而房地产税征收管理现状，已不适应新形势的需要，借鉴国际经验，及时开展房地产税评税工作，贯彻政府宏观经济社会政策，实现经济与税收的良性循环已是大势所趋。因而，近期内需要开展的重点工作有：
（一）正确估计目前的政治经济环境，创造条件，开展房地产税评估征税工作
房地产市场是一定时期观察一个地区或国家经济运行的“晴雨表”，其中住房又是人们生存的基本条件。在目前我国政治经济条件下推行评估征税，就需要准确把握可能出现的问题与风险，创造条件，逐步开展房地产税评估征税工作。首先，要考虑房地产开发企业的承受能力与对整个房地产市场的影响：其次，考虑纳税人对评估征税的接受程度，特别是当普通住宅被纳入评估征税范围后，所产生的政治社会影响。笔者认为，在近1～2年内，将城镇普通住宅纳入评估征税的范围是不现实的；在房地产领域税费关系没有根本理顺的情况下，推行评估征税也是困难重重。
（二）建立评税技术标准，采用多种技术手段，准确评估房地产价值
如前所述。资产评估和地产评估的方法较多，可供房地产税评税选择。在试点的基础上，可建立适应不同类型资产的评估技术标准。在房产价值评估中，可根据房产的不同用途，采用不同的评估技术开展评估。对自用的房产价值。由于无相同或相似的市场价值，也可能无可比较的收益，可采用成本法评估其价值；对出租或从事酒店业等经营类房产，根据收益法评估其价值。对具有相同或相似市场价格的房产，采用市场法评估。在建立房地产税评估标准过程中，评税技术标准的建立，并不是简单的照搬现成的资产评估技术与方法，而是在此基础上，考虑评税工作的特殊需要，进行相应的调整与修改，以满足税收征管的需要。
（三）建立评税技术信息体系，保证评税工作顺利进行
要准确评估房地产价值，满足税收征管需要，税务机关应及时掌握税源状况，分析房地产市场变化，保证房地产价值评估的科学性、合理性。这就需要建立完善的技术信息体系保障。从房地产税评税所需信息来源分析，主要包括以下几类：1.纳税人基本信息。这类信息数据库可通过纳税申报等途径，由税务机关建立。2.房产开发、建设、交易和管理信息。这类信息主要掌握在城市建设、房产管理、房地产开发公司等机构中。3.土地开发、使用权交易、基准地价等信息。这类信息主要掌握在土地主管部门、城市建设等部门。税务机构须得到上述机构的大力支持，才能得到税收评估所需要的信息。解决的途径有两个：一是以法律制度形式规定上述机构配合税务机关评税的义务，并负责提供相应信息；二是尽快建立政府机构间信息共享机制，努力降低评税成本。新晨
（四）规范房地产行业税费关系，增加政府税收收入
针对房地产行业税费关系复杂，涉及众多部门利益的情况，分步实行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收费；其次，将具有税收性质的收费，分批、分次实行“费改税”，充分考虑房地产开发企业的承受能力，以及对房地产市场的影响；最后，将不能实行“费改税”且征收合理的收费项目，进一步规范化。
第2篇：房地产税范文
[关键词] 房产税；地产税；房地产税doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 10. 014
[中图分类号] F812.42 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）10- 0025- 03
0 前 言
在国外许多国家和地区，房地产税收制度已较成熟，有关房地产税收理论研究也较深入，其发展历史最早可以追溯至威廉・配第年代。从最初关于房地产税定义的争论：房地产税是“受益税”还是“资本税”，到房地产税收归宿的研究，房地产税收理论一直备受关注。房地产税是政府干预房地产经济活动、调控房地产市场发展的重要政策工具，在引导房地产资源的合理配置、土地资源的有效利用以及社会财富的公平分配等方面具有独特的功能。
20世纪80年代，我国住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革实施以来，房地产市场快速发展、房地产投资持续增长、房地产价格不断上涨。然而，我国房地产税制建设并不完善，税制结构也不尽合理。同时，房地产税收收入增长缓慢，尚未成为国家财政收入的主要来源。国内外学者因此更加重视对我国房地产税制建设与房地产税影响效应的研究，特别是1994年我国分税制改革以后，专门针对房地产税的研究逐渐增多。但由于起步较晚，这方面的理论还不够完善，各家分歧较大。所以，本文以房地产税的内涵为起点，通过对地产税和房产税的理论分析，进而对房产地产合并征税进行探讨。
1 房地产税的内涵
1.1 房地产（real property）
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。简单地说是房产和地产的合称。房地产是一种位置固定不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产，在经济学上又被称为不动产。
房地产可以有3种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一，因此，房地产财产可以分为土地财产、土地改良建筑财产，或者是两者的结合。
1.2 房地产税
关于房地产税的内涵，前期理论界存在一定的争论，随着研究的深入，理论界开始普遍认为房地产税就是对土地和房屋等房地产在其保有阶段征收的一种财产税，要求所有者或使用者每年都缴付一定的税款，其税额随着房地产的价值提升而提高，只是房地产税在不同的国家和地区所使用的名称不同。
2 房产税
2.1 房产和房产税
房产，即房屋产业，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中居住、生活、学习、工作、娱乐或贮藏物资的场所。
房产税是对房产征收的一种税。由于房产有确定的座落地，税源可靠，纳税面广，因此，房产税是地方政府取得财政收入的重要渠道。
历史上，世界各国均征收过房产税。在典型西方国家中，有以房产为单一征税对象的，如英国、法国、荷兰等的房产税；有将房产和地产合并征收的，如加拿大、意大利的不动产税。在中国，房产税是一个具有悠久历史的税种，周朝的“廛布”（“廛”为市内邸舍，“布”为对公舍的收税，是早期的房屋税），唐朝的间架税（唐德宗建中四年（783年）设“税间架”，即以房屋为课税对象，是一种财产税，因过于苛重扰民，不久即被迫废除，清朝初期的市廛输钞，清末和民国时期的房捐等，都属于对房产征税。
2.2 对房产征税的基本依据
房产从它的属性上来看属于财产的一种，而且，无论是财政经济学者，还是房地产经济学者都有人把房地产税收中的一些税种归属于财产税类，所以，考察对房产征税的基本依据可以与对财产征税的依据一起来分析。
（1）财政收入说。征收任何种类的税收最终目的一定会落在满足财政收入方面，财产税也不例外。因此公共经济学认为，土地和房屋是两类主要的私人财产，并且对土地和房屋课税都具有税源充足、税基广泛、征管方便的特点，房产税适合成为财政收入的主要来源。因此，实现政府财政收入、满足财政支出是课征房产税的重要理论依据之一。
（2）利益支付说。利益支付说的核心观点包括2个方面。①政府部门为房产所有者提供了公共服务，如国防安全、国内治安、制定法律、维持市场秩序等，这些服务使得房产所有者拥有房产的权利得到了切实保障，满足了他们物质利益和精神层面的双重需要。房产所有者从与房产相关的公共服务中获益，就应该为这种服务买单，而征收房产税恰好是房产所有者对从政府那里获得公共服务的利益的支付。②政府部门特别是地方政府在提供公共产品和公共服务的同时，还会在不动产附近适当地改善周围环境、提供公共设施、带动局部经济发展等，这些都会提高相关土地和房屋的价值，增加当地房产的有效需求，扩大房产所有者和房产使用者的额外收益。对于房产所有者和使用者来说，他们从政府行为中获益，就应当支付使财产价值增值的相应费用，因此最好负担一定比例赋税并用于满足地方财政支出。以利益补偿为目标开征房产税具有很强的理论支持。因此，利益支付说是课征房产税的又一个重要的理论依据。
（3）负税能力说。负税能力说是从衡量课税是否公平的角度出发，将纳税人拥有的土地及土地改良物组成的房产的数量与质量作为衡量负税能力的重要指标，纳税人拥有的土地及房产数量越多、质量越好，说明其负税能力越大；相反，其负税能力越小。比如两个人的基本收入相同，但是其中一人拥有一笔财富，那么拥有财富的人存在纳税优势，其纳税能力较强，缴纳税款也应较多。因此从横向公平和纵向公平的角度考虑，对财富拥有者课税十分合理。对房产课税不仅是政府参与房产利益重新分配的过程，也是政府均分土地财富的过程。此外，政府对房产征税的目的还在于降低土地财富的集中度、打击不劳而获、公平财富分配。因此，按照纳税人的负担能力课税是课征房产税的另一个重要的理论依据。
2.3 我国房产税的发展历程
在我国，房产税是一个历史悠久的税种，最早始于周朝的“廛布”（“廛布”是周代当时课征的土地税的一部分，其中有对3种房屋征税的规定），此后唐朝的“间架税”，清朝初期的“市裹输钞”、“计檩输税”，清末的“房捐”，民国时期“市政总捐”、“市政建设捐”、“房捐”等，都是对房产征的税收。
中国现行房产税是在城市房地产税的基础上通过房产与地产分别课税而独立出来的一个税种。后，1950年1月中央人民政府政务院颁布的《全国税政实施要则》中曾列有房产税，同年6月调整税收时，将地产税和房产税合并为城市房地产税。1951年8月8日政务院颁布了《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。在1973年简化税制时，将对内资企业征收的城市房地产税并入工商税，只对房地产管理部门和个人以及外商投资企业和外国企业，继续征收房产税。1984年10月，第二步利改税和全面改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，鉴于中国城市的土地属于国家所有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税，此后的房产税主要对内资企业和个人征收。此后，国务院于1986年9月15日颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月起开始施行，只对国内的单位和个人征收房产税。现行房产税的法律依据，是2008年12月，国务院公布了第546号令，明确自2009年1月1日起废止1951年8月政务院公布的《城市房地产暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人需缴纳房产税，这意味着对内外资企业和个人统一征收房产税。
3 地产税
3.1 地产和地产税
3.1.1 地产
地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。简单地说，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系。地产包含地面及其上下空间。地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。我国的地产是指有限期的土地使用权。
土地按照用途分类可分为：居住用地、工业用地、商业服务用地、仓储用地、市政、交通用地、科教文卫设施用地、绿化用地和其他用地等。
法律意义上的土地财产一般具有以下特征：
（1）属于一定的所有者或使用者；
（2）有明确的四至界定；
（3）可以依法转让；
（4）能给所有者和使用者带来一定的权益。
地产主要包括土地和土地资本。 土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。
3.1.2 地产税
地产税是对地产的所有者和使用者征收的税。征税对象为所有的土地，包括农村生产用地和建筑用地。税金的多少则按登记的地产状态和价值确定，征税基础为每年初按税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的征税标准，一年一缴。
3.2 对地产征税的基本依据
在封建社会，对土地征税成为当政者首选的税收制度，它的优势是显而易见的：土地是不动产不能移动，土地是有形的固定资产，是当时财富的主要表现形式，在很大程度上反映了人们的收入和支付能力，由于以上特征，这种税收容易征收和管理。而且对其征税收入比较固定，税源稳定，可以随时根据支出而提高税负。所以，考察对房地产征税的基本依据可以与对财产征税的依据一起来分析。主要依据于财政收入说、利益支付说和负税能力说。
另外，还有一种观点是不把地产税看作是对受益的付费，也不从纳税能力方面考察，而是把它看作一种社会控制形式。财富分配不均所引起的社会后果是很容易看到的，他们不同于消费分配不均引起的后果，因此社会希望把它们分别加以处理。基于这一目的，对地产课税，而不对所得课税，是一种适当的措施。
3.3 我国地产税的发展历程
由于我国宪法规定土地为全民所有，因此的地产税主要是城镇土地使用税。
城镇土地使用税是对城镇土地向其使用者征收的一种税。城镇土地使用税的特殊作用在于：①在经济上实现国家对于城镇土地的所有权；②有利于有效利用城镇土地；第三，有利于平衡不同等级城镇土地使用者之间的负担。
我国现行城镇土地使用税是在城市房地产税的基础上通过对房产与地产分别征税而建立起来的。以后，1950年1月，中央人民政府政务院颁布的《全国税政实施要则》曾规定全国统一征收地产税，同年6月调整税收政策，将地产税和房产税合并为房地产税。政务院于1951年8月公布了《城市房地产税暂行条例》，并在全国范围内执行。1973年简并税制时，将对国内企业征收的房地产税合并到工商税中。1984年在改革工商税制的过程中，又将城市房地产税划分为土地使用税和房产税。1988年9月27日，国务院了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，城镇土地使用税正式设立。
目前，中国城镇土地使用税的法律依据是国务院于2006年12月31日重新颁发的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。
4 房地产税
我国现行的房地产税制是由房地产税、土地使用税、城市建设维护税、耕地占用税等税种组成，可以说是对房产和地产分开征税。而事实上，房产和地产是不能分割的结合体，它们之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
（1）实物形态上看，房产与地产密不可分；
（2）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
（3）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。
不少学者反对房产与地产合并课税，认为西方国家对地产和房产合并征收不动产税，是因为两者的产权形式的一致性，而我国土地与建筑物在所有权性质、计税依据、征税对象和政策目标等方面都存在差异，不宜合并征税。
本文主张将房产和地产合并征税。因为，①中国现行房产和地产不同的所有权制度不应成为合并征税的制度障碍，中国的土地使用权实际上发挥着所有权的功能，只要纳税人取得房地产的关键权利就可以对其征税，这符合市场经济的征税原则。而且，中国法律上规定了土地使用权和房产所有权是同一主体，转移时必须一起转让。②事实上“房依地存，地随房走”，房产不仅地理上依附地产，而且对财产价值的评估也常常结合在一起。未来的税改要实行按评估价值或市场租金价值课税，房地产合并课税势在必行。所以笔者认为应该把房产和地产结合到一起征收房地产税（没有建筑物的土地不在本文研究范围）。
基于土地和房屋的价值在评估过程中的相互关联、密不可分，房屋的属性和地段因素对于评估无论是土地还是房屋机制都是不可或缺的，对土地和房产一并征收即合并房地产税、土地使用税、城市建设维护税、耕地占用税为房地产税，以土地和固定于土地上的建筑物及其附属物为征税对象。
征税范围方面，在原有房产税和城镇土地使用税征税范围的基础上，将凡是房屋产权明晰的所有者都纳入征税范围。即将房产产权明确的国家机关、企业房产、事业单位、城镇居民自有住房和农村经营性房产全部纳入房地产税的征税范围。将国家机关和事业单位纳入征税范围，有利于促进降低成本和促进土地节约。通过起征点和免征额等优惠政策的制定，对广大城镇居民自住用房实行税收优惠。
主要参考文献
第3篇：房地产税范文
我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
(一)重流转，轻持有
房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止20*年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
(二)税制不统一，内外两套有违公平
内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
(三)税收立法层次低，征税依据不太充分
按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。
(四)征税范围窄，财政功能不强
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。
(五)税、费不清，费高于税
目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。
(六)配套制度不健全，税收征管难度大
考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。
二、房地产税制改革的总体思路
采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
三、房地产税制改革的具体设想
(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税
把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：
1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。
3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。
(二)提高立法级次，下放管理权限
中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
(三)开征不动产闲置税
目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。
第4篇：房地产税范文
关键词：房地产税；热点问题；税收调控
自国际金融以来，中国的房地产业受到影响，现在已经逐渐恢复平稳发展期。从现行的国际形势和国内发展需求来看，中国要更好地发展，就要将原有的经济结构打破，通过进一步深化改革，以使经济发展机制得改变。在这样的社会环境下，房产价格的不断提升，各种房地产税成为社会讨论的焦点。
一、房地产税改革是时代的必然
在中国的财税领域中，房地产税改革是重要的内容。多年来，国家都非常重视房地产税改革方面的问题。在国家“十二五”规划中，针对房地产税改革就已经提出“要深入研究并对房地产税改革加快推进力度”。党的十八届三中全会召开，针对房地产税改革又提出了新的指导要求，即“要求对房地产税从立法的层面实施管理，根据社会发展情况推进房地产税改革。”中国的一些地区已经率先成为征收个人房地税的试点，比如，上海、西安就已经开始执行相关政策，使得房地产税改革成为公众议论的焦点。房地产税被划归为财产税，属于是不动产税。虽然房地产税与现行的房产税只有一字之差，但是涉及到税收的范围以及税收的依据，都会有所不同。房地产税是与房产税完全不同的税种[1]。中国正在逐步探索房地产税改革方面的问题，并从理论的层面进行深入研究，需要根据中国的国情以及社会发展实际制定操作方案。与房产税相比，房地产税所覆盖的范围非常广泛，与中国现行的改革事项密切相关，而且关乎到多种利益。从国家财税发展的宏观局面来看，对于房地产税改革要紧紧把握，落实到具体工作中，就需要关注房地产税的热点问题，以确保房地产税工作顺利展开。
二、当前征收房产税的几个热点问题
(一)征收城市房产税的热点问题中国的土地归国家所有，房屋产权局限于70年。如果国家政府要征收房产税，就需要将原有的一些税种，包括耕地占用税、土地使用税等等取消，结合替代性政策构成房产税。虽然上海和重庆已经率先作为房产税的征收试点，但是，在具体的运行中存在覆盖面低的问题，明显房产税的征收力度不够。根据有关报道，重庆市已经对高档住房开始收税，2013年为每平方米12779元，到2014年，就达到每平方米13192元。重庆从2011年就开始征收房产税，三年来，每年对起征点都进行了调整而且逐年递增。有研究专家认为，这种征税趋势明显存在问题，而且会征税工作的顺利展开产生不良影响。无独有偶，上海在房产税的征收方面，不仅税率低，而且过多的是考虑新购买的房屋，并没有对存量房有所考虑，对房地产市场过热的问题起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“过于温和”，就必然会存在诸多的弊端。比如，2013年，北京的二手房交易火热，成交量已经突破了16万套，与2012年的14万套相比，上浮比例为13.4%。从成交金额来看，已经达到了4600多亿元。如果北京征收个人房产税按照上海市的房产税征收政策，就很难执行。(二)征收农村房产税的热点问题关于房地产税的征收，并不止于城市，农村地区的房地产也是征收的对象。从2013年起，中国的房地产市场快速发展，房地产销售事态良好。根据经济媒体所提供的信息，住建部目前正在为进一步落实征收农村房地产税制定村庄整治规划措施。有关认识介绍，十八届三中全会中已经提出房地产税立法方面的问题，除了城市土地的房地产之外，农村的房地产也包括在内。虽然农村地区为集体土地的产权房屋，但是，也被纳入到征税范畴。这就需要将村庄整治规划编制出来，为农村征收房地产税奠定基础。(三)不动产登记登记的热点问题在房地产税的征收方面，需要具备的基本条件是不动产登记，只有对不动产登记实施网络管理并做到全覆盖，才能够确保房产税开征的进度。2014年，自国土资源部提出对不动产统一登记，这就需要加快相关部门的建立，并制定不动产登记管理措施，以确保登记工作顺利展开。
三、结束语
综上所述，国家要征收房地产税，就要对现行的房产税实施情况进一步审视，要充分考虑到国情和社会发展实际。虽然国家征收房地产税是时代必然，但是，房地产税属于是对不动产收税，作为财产税中的重要组成部分，就要做好筹备工作，针对可能存在的问题深入探讨并不断完善，以将科学合理的房地产税体系构建起来，确保房地产税征收工作顺利展开。
参考文献：
[1]王福重.房产税能降低高房价吗[J].华中师范大学学报(人文社会科学版)，2011(01)：38—44.
第5篇：房地产税范文
金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。
2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。国家发改委、国家统计局联合的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数。伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局的数据显示：2008年1-12月，全国商品房销售面积为62088.9万平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米，同比减少20.3%，期房销售面积为42459.7万平米，同比减少18.7%；商品房销售额24071.4亿元亿元，同比下降19.5%，其中的住宅销售额为20424.1亿元，同比减少20.1%，期房销售额为17714.6亿元，同比减少19.6%。从上述数据可以看出，2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩，且下滑的幅度还是较大，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。
2房地产税收
房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产税收是我国财政收入的重要来源之一，更是我国调控房地产市场，规范房地产经济行为、调节国家财富分配的重要经济杠杆。房地产税收对住房市场的影响有两个特殊的方面，一个是对家庭借贷的影响，一个是对住房价格的影响。高房价鼓励了纳税人增加借贷而不是股权，而对涨价的预期也提高了购房的借贷的预期收益率。但是，税收对住房价格的影响程度，因为范围和各种手段的复杂性很难估计出来。可以确定的是，资本利得税、财产税、遗产与赠与税、销售税或增值税都对房价有着很大的影响。
3我国房地产税收体制改革的探索
我国现行的房地产税收制度是1994年经过税费改革之后实行的制度。十几年来，该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时期，为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。但是随着经济的发展和环境的变化，我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题，尤其在金融危机下，该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场，控制房价的作用。国际货币基金组织指出，消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。因此，在当前环境下我国有必要对现有的房地产税收体系进行改革，以更加适应环境的变化，促进房地产行业的健康发展。
（1）居民购房优惠收税
在金融危机期间，对国民购买商品房可暂免征收税收，或实行部分（或全额）退税政策，以更加优惠的税收政策惠及于全体国民。
（2）二手房营业税实行差额收税
现行的对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这条规定，在市场萧条时，使得二手房交易双方处于僵持状态，所以在这一时期，继续对二手房交易实行全额征收营业税对二手房交易起的是阻碍作用。因此建议对二手房销售的，不管是购买后超过几年，其营业税都改全额征收为差额征收的政策，这不仅符合营业税的立法精神和发展方向，同时也有利于繁荣房地产市场，增加房地产税收来源。
（3）暂停征收土地增值税
我国土地增值税是1993年底开征的，数十年来几乎流于形式，有名无实，所征收的税款屈指可数。鉴于房地产企业的土地增值税已经体现在企业损益之中，而且计算土地增值税又类似于企业所得税的所得额，再行征收，就会导致重复征收。更重要的是，土地增值税征收手续烦锁，难以做到公平公正，再继续拖沓下去会影响税务机关的公信力。因此，在金融危机的大环境下，可以暂停征收土地增值税。
（4）大胆改革创新，构建符合科学发展观的税收征管机制
不管经济形势如何变化，但我们要遵循“依法治税、强化征管”的执法理念，以改革创新的勇气，积极探索适应新形势发展要求的税收征管机制，构建符合经济发展要求的征管新模式，拓宽税收职能作用的发挥方式。
论文关键词：金融危机房地产税收改革
论文摘要：受金融危机的影响，我国房地产市场持续低迷。文章从税收制度的角度，分析了我国房地产的现状，并对如何改变房地产市场现状，提出了若干房地产税收制度的改革建议。
Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.
Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform
参考文献:
[1]常莉．房地产税收改革对房地产业影响的效应研究[D]．西北大学，2008
[2]蓝庆新．金融危机对我经济的影响及应对[J]．中国国情国力，2008（4）
[3]杜雪军，吴次芳，黄忠华．我国房地产税与房价关系的实证研究[J]．技术经济，2008
第6篇：房地产税范文
1．1日本的房地产税
日本对土地所课征的税种有地价税、特别土地所有税，对土地、房屋合并征税的有固定资产税、不动产购置税和城市规划税。其中，地价税属国税，固定资产税属都道府县税，特别土地所有税、不动产购置税和城市规划税属市町村税。
（1）地价税。地价税的纳税人为拥有日本国内土地及租地权的个人与法人。课税对象为个人与法人所拥有的土地及土地权力。税法规定，每个纳税人每年对其1月1日所有的土地承担纳税义务，地价税的计税依据为土地的评估金额，税率为比例税率，现行税率为0．15％。地价税还按金额和面积比例设定的两种起征点，即定额起征点和面积比例起征点。
（2）特别土地所有税。特别土地所有税设置了较高的起征点，只对较大规模的土地所有者课税。课税对象为土地的所有和购置行为，计税依据为土地的购置价。特别土地所有税实行固定税率，土地所有的税率是1．4％，土地购置的税率是3％。为避免重复征税，在计算特别土地所有税时，要扣除与其性质相近的其他税种的纳税额。具体来讲就是：对土地所有者课征特别土地所有税时，扣除同年固定资产税的纳税额；对土地购置者课征特别土地所有税时，扣除该土地购置时已缴纳的不动产购置税额。
（3）固定资产税。固定资产税对个人或法人所有的固定资产课税，包括土地、房屋和折旧资产。其计税依据为各市町村《固定资产登记册》中所列示的应税财产的评估价值，该评估价值原则上用时价（即当地同期买卖价格）来计算固定资产的价值。评估价值每三年重估一次，纳税人对评估价值有异议的可以向固定资产评估委员会提出申诉。住宅用地计税依据实行按评估价值扣除一定比例的制度。固定资产税标准税率为1．4％，限制税率为2．1％，超过1．7％时自治省有权下调。固定资产税对土地、房屋和折旧资产分别设置了起征点，对新建住宅可以适当减免。
（4）不动产购置税。不动产购置税对购置和改扩建土地、房屋的个人和法人课税，其计税依据为固定资产课税台账所记载的评估价值，而且符合一定条件时可以从计税依据中扣除一定金额。不动产购置税实行比例税率，标准税率为4％，住宅购置为3％，对土地，新建、扩建的房屋以及其他房屋也分别规定了起征点。
（5）城市规划税。城市规划税的纳税人、计税依据、缴纳方法等与固定资产税相同，通常与固定资产税一并征收。不同之处在于：城市规划税不对折旧资产课税；对住宅用地的计税依据所设置的扣除比例也不同于固定资产税；税率上规定了0．3％的限制税率；对新建住宅不进行税额减免。
1．2加拿大的房产税制度
加拿大对土地、房屋的所有者课征房地产税，对不动产的占用者征收营业财产税。各省对房地产税的征收方式、税基、估价、税率及税收优惠都作了规定。房地产税和营业财产税的税基由两个部分组成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府评估，政府估价一般采用市场评估法。为了降低评估误差，各省都成立了专门的集中评估机构，并制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大多数省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，当事人必须配合评估师的工作。各省税率主要依据各个地方政府的收支情况确定，全国甚至全省都没有统一的税率。加拿大房地产税的税收优惠与美国类似，主要依据房地产的用途和所有者确定减免。
1．3香港的房产税制度
在香港，房产税又称为物业税。香港物业税对土地及建筑物的所有者和占用者均课税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入则不需要缴纳物业税。物业税的税率为15％左右，业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表中，接受税务机关评税，再根据评税通知书列明的时间和税额缴纳税款。香港物业税的免税项目主要有：由业主支付的差饷（即物业管理费）；来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；作为支付修理费及其它开支费用20％的免税额，该扣除额与实际开支数目大小无关，统一按20％扣除。
2国外关于房产税的做法对我国的启示
从国外房产税的概况及其比较可以看到，房产税是一个地方税种，由地方政府负责征收管理，它对土地、房产及其他建筑物的保有环节征税，按房地产的评估价值的一定比例计算应纳税额，由纳税人申报纳税。国外房产税的做法对我国房地产税制有以下启示：
2．1合理确定房产税税制要素
（1）纳税人。由于我国土地归国家所有，房产税的纳税人可以设定为拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人。
（2）征税范围。建议将房产税的征收范围扩大到城市非经营性房地产和农村地区的房地产。同时，借鉴日本的做法，通过设置一个足够高的起征点，使城乡中低收入者不用负担房产税。
（3）计税依据。遵循国际惯例，房产税应以房地产的市场价值为计税依据。这里的市场价值即经过评估机构评估确定的评估价值。评估价值可以依据房地产的市场价值、重置价值或租金价值确定，不同的情况下依据不同的价值，比如，对商业用房采用市场价值或租金价值，对旧住宅采用重置价值。
（4）税率。房产税税率的设计有一个基本原则，即科学测算现行房地产相关税费的总体规模，使房产税的总体收入规模与之基本相当。在具体制定税率时，应该是由中央政府确定税率幅度，各个地方依据本地经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府收支情况等因素确定本地适用税率。同时还可以借鉴国外经验，对不同用途的房地产设置不同的税率。
（5）减免税。房产税的减免规定应该规范透明，体现国家重要的长期政策走向。建议房产税保留对国家和政府所拥有的房地产、外国领事馆房地产给予免税，对教育、文化、宗教、慈善等非营利性事业给予免税，对城乡居民住房设定起征点，对农业用地暂免征收房产税。已售住房因为已经预交了30~70年的土地出让金，可以考虑给予适当的税收优惠。
2．2建立房地产价值评估机制
房产税以房地产的市场价值为计税依据，这就要求我国建立完善的房地产评估机制。首先要制定与价值评估有关的评估方法、技术手段、操作程序、争议处理等法规，然后再设定专门的评估机构，配备专业的评估人员。在评估机构的设置上，建议我国借鉴加拿大的做法，由省级政府设置评估办公室，对市（县）一级政府的评估进行管理协调，或者由省级政府负责招标，在民间选定评估机构，市（县）级政府则具体负责辖区内的评估工作。对评估从业人员也要定期进行培训，并考核其执业能力。
2．3建立与不动产登记、评估有关的数据库
房地产价值评估需要用到大量的详尽的信息，建议我国借鉴美国、日本等的经验，建立房产登记制度。在对房地产信息进行登记时，要运用计算机技术对房地产信息进行及时的搜集、处理、存储和管理，从而更加方便快捷地获取有效的评估和征管资料。2015年3月1日不动产登记条例终于开始实施。
2．4适当下放房产税的征管权限
第7篇：房地产税范文
本文是关于我国房地产税征管问题的研究综述，首先综合各方观点，从六个方面介绍了我国房地产税在未来的推广中将会遇到的征管难题，然后相应总结了专家学者对解决这些难题以完善我国房地产税征管体系提出的对策，最后总结论述了完善我国房地产税征管的路径选择。
【关键词】
房地产税；征管；述评
0 前言
丁成日（2007）认为中国迈向现代化是不可逆转的发展趋势，房地产税的改革和实施将成为政府必须面对和解决的问题，在中国可持续发展财政政策中扮演一个重要的角色。
1 我国房地产税的征管困境
时至今日，我国仍然不具备在全国范围内推广推行房地产税改革的条件，其中主要有以下几个方面的原因。
1.1 个人产权的界定不明
高培勇（2012）认为适用于存量房的房地产税总要对房地产所有人征收，所以它必须直接面对自然人纳税人，而不能绕开自然人或通过法人纳税人间接征收。个人房地产产权界定不明确的问题成为阻碍房地产税改革的根本性问题。
1.2 健全的房地产税信息系统缺乏
温来成（2011）认为，为全面推行房地产税改革，税务部门需要及时、准确、全面地掌握关于纳税人应税房产、地产等方面税源的信息，这样才能更好地进行改革时机判断和改革风险评估，更好地进行具体税收制度设计。税务部门要想对房地产税改革的整体状况进行宏观地把握与判断，做出科学的决策，就必须建立一套健全的房地产税信息系统。
1.3 房地产税的性质与功能定位未能准确界定
贾康（2012）认为，为维护经济社会又好又快发展，就必须要解决房地产调控这个重大而又棘手的问题，但是不应把所有的调控任务都指望于某一个税种，比如房地产税。温来成（2011）认为现代各国的房地产税主要是以房产、地产评估价值为课税对象进行课征，其收入主要用于城市维护和建设以及其他公共支出，鉴于房地产税具有税源固定和稳定等特点，因而较多地地方政府选择将它作为主体税种。
1.4 现行体制机制难以调动地方政府的积极性
温来成（2011）认为目前我国的经济社会发展阶段与现行行政管理体制，本届政府若能从大规模开发、价格暴涨的房地产领域取得可观的税费收入，或土地价格的上涨中得到更多土地出让金收入，既可以满足地方政府增加财政收入、发展地方经济、取得政绩的愿望，又不需要担心下届政府是否无地可卖、城镇经济社会可否持续发展，所以地方政府就失去了全面推动房地产税改革的动力。
1.5 房地产税征收中批量评估面临的困难
面对大规模的目标房地产，只凭传统的单宗评估很难解决问题，解决这个问题只能依靠批量评估，只有通过批量评估才能在短时间内对大规模的目标房地产进行准确的价值评估。目前我国应用批量评估技术对房地产税的税基进行评估的准备工作还不够充分，还面临着前期准备工作时间长，工作量大等困难。
1.6 纳税人的承受能力有限形成改革阻力
温来成（2011）认为改革开放后，随着城乡居民收入的增加以及住房制度、企业制度等改革的推进，居民所拥有财产的数量和种类在不断增加。在城镇，不少居民拥有两套以上的住房，有的居民还拥有经营性房产。因而，全面地推行房地产税改革，需要考虑到社会各阶层的承受能力，以降低改革的阻力。
2 完善我国房地产税征管的对策
谷成（2011）认为房地产税改革的推进也有赖于税收管理体制的理顺和税收征管水平的提高，建立和完善我国房地产税征管体系是具有重大现实意义的。
2.1 健全房地产产权登记制度
谷成（2011）认为建立较为完善的财产登记和信息管理体系是征收财产税不可回避的问题，也是世界各国的普遍做法。加快推进房产数据的采集收录以及与房地产相关部门的进行协调工作，建立有效的房产登记和信息共享机制，以满足房地产税的征管要求。
2.2 建立完善的数据采集制度和渠道
张平竺（2006）分析的结论是，目前从我国房地产市场的数据管理，应当着重考虑以下方面：一、建立财产登记制度，在一定的时期内，规定纳税人必须主动向税务机关进行申报，从而能够全面掌握纳税人的财产税源数据；二、建立部门之间的数据共享机制，与房产管理部门、统计部门等部门开展积极有效的合作，获取房地产各个方面的数据；三、与房地产中介公司合作来获取市场数据。
2.3 设立独立的房地产税基评估机构
张平竺（2006）认为，我国的房地产税制改革可以建立另外一种模式，即将评估机构与其它征收管理部门、政策管理部门并行设置。其主要职责应包含：评估手册的制定、税源数据的采集和分析、批量评估、争议处理等。
2.4 加大力度培养房地产税基评估人才
房地产税基的评估涉及有房地产税收理论、房地产评估、不动产研究、计算机应用、数理统计、地理信息技术等许多专业领域的知识与技术，张平竺（2006）认为在房地产税方面我们可以与具有先进管理经验的政府机构合作，或与国际专业性组织合作。
2.5 提高现有的房地产税基评估技术手段
张平竺（2006）认为随着地理信息系统（简称GIS）技术从军用转为民用，逐渐形成了更多的CAMA系统与GIS系统相互整合的技术运用模式。考虑到我国的基本国情，房地产等财产信息数据量极大，必须采用批量评估技术对一定区域内的房地产信息进行大量而快速的统计分析。
3 总结
国内学者从各个角度研究分析了我国房地产税在征管中所面临的困境，我认为比较棘手的问题就是个人产权的界定和纳税人的承受能力，个人产权问题涉及到很多配套的法律法规与制度安排，要想与房地产税进行对接改革并非一日之功，与此同时，房地产税的征收将直接面对自然人纳税人，在以间接税为主体的我国，居民的纳税意识普遍较低，对直接税的心理承受能力十分有限，面对着高房价的巨大压力，纳税人的经济承受能力也十分有限，这对税务机关的征管又增加了一道障碍。如何找到一种可对接存量住房并适用房地产税通行征收规则的征管机制安排就成了下一步推进改革的重点，不同专家学者对这个问题也提出了不同的看法，我认为首先要做到的就是健全房地产产权登记制度，这是房地产税开征的基础性工作，然后再逐步建立独立的房地产税基评估机构并培养一批具有较强专业胜任能力的评估人才，加上现在已经比较成熟的房地产信息共享机制和房地产税基批量评估技术，在全国范围内推广房地产税并非难事。
【参考文献】
[1]丁成日.房地产税制的理论回顾（上）.财政研究.2007（2）
[2]丁成日.房地产税制的理论回顾（下）.财政研究.2007（3）
[3]温来成.全面推行房地产税改革的现实条件与路径选择.税务研究.2011（4）
[4]贾康.房地产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨.北京工商大学学报.2012（3）
第8篇：房地产税范文
[关键词]房地产税；房产税；改革；国际借鉴
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643161
1房地产税与房产税
“房地产税”是一个综合性概念。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国，房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。与部分发达国家相比，我国的房地产税在地方税收入中所占比例较小。
区别于房地产税，对大多数的购房者来说，房产税主要是针对住宅征收的税收。1986年9月15日国务院正式的《中华人民共和国房产税暂行条例》指出，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房地产税与房产税在征税范围、纳税义务人和计算方法方面均有区别。在房地产税中，直接以房地产为征税对象的税种有六种，包括城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地使用税、契税和房产税。如城市房地产税，其征收范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产，纳税义务人是在我国境内拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。城市房地产税按年以12%的税率依房屋折余价值计征或依租金收入计征，税率为12%。
2011年1月27日以前，房产税对个人所有的非营业用房产一直是免于纳税的，对营业性房产则依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为12%；而依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。自2011年1月28日始，上海和重庆两地进行房产税试点征收，个人住房才开始有条件地正式征税。
2当前我国房地产税存在的问题
从当前房地产项目的相关税收政策看，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，占交易环节的比重相对偏轻，对个人占用和交易几乎不征税，特别要注意的是，房地产交易过程中的税率偏低，这大大刺激了房地产行业中的投机行为。随着经济体制改革的深入和房地产市场的不断完善，我国的房地产税制与经济发展存在矛盾。与此同时，出台时间不同的不同税种又造成了不同税种之间的冲突。我国现行房地产税收政策的缺陷表现在如下几个方面。
21公平税负的原则没有得到体现
在我国现行的房地产税制度中，公平税负的原则并没有得到很好的w现。一方面，内外资企业所遵循的税制不统一；另一方面，城乡税制也不统一。比如，城市房地产税针对的仅仅是外资企业，而耕地占用税只针对内资企业；内资企业需要缴纳城镇土地使用税，而外资企业与之相仿的则是需要缴纳土地使用费。城乡税制的不统一主要表现在城镇企业的房地产征税，而农村企业的房地产不征税上。内外税制不统一和城乡税制不统一都会造成不公平竞争。
22房地产税收政策环节分布不合理
从征税环节来看，现行中国房地产税收在流转环节税负较重，在保有环节税负较轻，且免税范围较广。相关文献显示，在对城镇土地保有环节征收城镇土地使用税的数据中，最高税额仅为每年每平方米30元；而在住房保有环节征收的房产税，对非营业用房一律予以免税；在流转环节中，土地增值税的征税税率高达30%至60%，企业还需另纳企业所得税和营业税。由此一来，企业的税收负担较重，平均税负水平达到了40%以上。流转环节的税负势必最终转嫁到消费者身上。新建商品房的价格据此提高，带动房地产市场整体上扬，对高居不下的房价并无益处。此外，房地产保有环节税种过少，使得土地占有成本较低，也会带来土地闲置和土地浪费的现象。
23税项设置欠科学
我国的房地产税的政策目标较为分散。房地产税税种较多，而且各个税种的政策目标不尽相同，房地产税整体的政策目标较为模糊，各个税种之间的政策目标也不协调。此外，房地产税课税标准不一，面积、交易价格和评估价格都在不同的情况下充当了课税标准。这不但增加了课税难度，也在一定程度上使税法的技术合理性打了折扣。
在房地产业链条中，从开发到贩售和权益转让环节中，或多或少地存在重复课税的状况。这使得房地产行业税种较多，环节更加繁复，也是房价高居不下的原因之一。
24征税配套设施不完善
我国目前还未有较为严密的财产登记制度，这大大影响了税收征管的力度。与征税密切相关的各种制度和政策的缺乏以及来自税务部门部分员工的业务水平问题大大影响了税收工作的开展。同时由于其他原因带来的税基侵蚀情况，税收流失现象十分严重。长期以来，在地方上房地产税并没有得到足够多的重视，这也一定程度上在主观方面为房地产税的征收带来了阻碍。
3房地产税的国际借鉴
成熟的房地产税制的构建是一个漫长的过程，我国在这一方面的探索暂时没有部分东欧国家迅速。他们在探索过程中成功与失败的经验和教训都是我国在房地产税制建设方面不可忽视的。
31课税对象、纳税人和计税依据
多数国家以土地和地上建筑物为房地产税的课税对象。纳税人的界定由于各国的产权制度不同而存在差异。部分东欧国家为适应其国家土地所有权制度，对房地产的所有权人和土地的占用者均征税。
房地产税既可以从量计征也可以从价计征。从量计征的计税依据是财产数量，即土地或建筑物的面积。从量计征便于管理，不会受到市场数据缺失的限制，但同时税收不能很好地反应市场的变化。从价计征的计税依据是财产价值，即房地产的原值或市场价值。从价计征能够体现税负公平的特点，能够从税收中体现房地产市场的变化，但其征管难度大，对基础数据要求高，还要求建立相应的评估机构。
32税率的确定方式
税率由中央政府还是地方政府制定，需要根据具体国情具体判断。比如美国，其税率幅度由州政府制定，但其地方政府可以在州政府规定的范围内设定最后税率。类似我国现有的房产税，有的国家对不同用途的房地产设定了不同税率，如加拿大住宅用房地产的税率仅有商业、工业用房地产税率的1/2。
33减免税政策
减免税主要针对特定房产所有权和特定财产用途的豁免。前者可以是针对国家和政府拥有的房地产，后者则可以是诸如针对教育、文化、宗教等方面的房地产。
34市场价值的评估方法、评估技术手段、评估周期
为了体现税负公平的原则，部分国家采用从价计征的方法征收房地产税。房地产的市场价值评估主要有3种方法：市场比较法、成本法和收益法。为完成税收需要，实现短时间内对大量房地产的评估，从价征税的国家通常采用批量评估的办法，其建立了较为完善的与地理信息系统相结合的计算机批量评估系统（CAMA）。为了反映房地产市场价值的波动，各国会考虑定期或不定期重估房地产的市场价值，同时使得税负更加公平合理。
35评估及征管机构以及争议处理
在房地a税的税款核定环节，由于国情不同，世界各国对评估标准的设置并无定式。如德国，哥伦比亚，肯尼亚等国由地方制定评估标准；而英国、墨西哥等则由中央制定评估标准。各国在建立房地产税评估征税制度的同时，还建立起了相应的评估争议处理机制。
4对新房地产税的建议
41加快房地产税制改革进程
尽管我们已经知道房地产税改革的完成已为时不远，但我们仍然希望新的房地产税方案能够早日出台，早日发挥它应有的功用。
42科学设置房地产税制各项要素
对国外在房地产税探索的经验和教训要予以一定的重视。希望我国的房地产税改革能够少走弯路，不走弯路，用较小的代价就能达到预期的效果。
43对房地产税的现存问题予以充分考虑并在新税制中得以体现
我们希望房地产税税制的改革是充分的、合理的、有效的，能够缓解当下的社会矛盾，能充分发挥其在宏观调控方面的作用。
参考文献：
[1]北京市地方税务局课题组房地产税改革的国际借鉴及建议[J].税务研究，2005（1）
第9篇：房地产税范文
第一，房地产税改革可以很好的解决很多税费方面的问题。改革最重要内容是税收代替收费，这样德牧的是为了解决现在房地产市场乱收费的问题，一个房地产税收形成的有很多的税种，这些税种作为地方税体系的辅助税。第二，房地产税转型改革可以监官各个地方政府的财政收入和支出。从房地产收入的所有房地产税的形式直接向地方政府财政预算提供，形成详细的房地产税收和支出数额的项目，根据房地产税收利益多的规定，房地产税收入基本满足的城市基础设施建设需求。我们还要防当地政府把房地产收入作为一个有利可图的对象，乱收费，随随便便浪费的情况发生。还有就是，房地产税改革对房地产市场的健康发展是非常有利的。房地产税可分为流转税和保有环节这两种税。通过对房地产税的科学设计，如增加土地溢价来积累增值税，可以避免房地产市场的投资投机行为，削弱了一些地产商的利润，抑制房价过热，这样可以更好的让房地产市场走向可持续发展的道路。据财政税收方面的说法，在税收过程中政府应该在对有效性和公平性进行一个保证。虽然许多的情形下，效率和公平这两个方面虽然很多时候不能同时做到。但是我们应该发挥我们最大的能力来做到，在进行对房地产税的过程中发现的不好的问题，我们应该制定相关的法律法规，并努力使房地产税制改革的更有效率与更为公平。建立一个全新的房地产税制。中国应该对房地产投资，贸易，职业，收入等各个环节都进行征税，形成许多环节税，实现财产税制度的功能互补。保持征收房地产税，这样就能有效的解决以前的那种不合理的条件，也可以加速房地产的循环。完善相关的税收法律法规。调节税取消不合理和不合法的收费项目来减少现在交税的负担。中国房地产的发展过程和交易环节税费是非常复杂的，税收成本缩减税收严重混乱。负责城市建设和房地产行业的费用有几十个，这当中不乏有很多一些不合法律法规的收费，究其根底还是这方面的法律法规还不健全，房地产是收入的不足的一个重要组成部分，将使地方财政收入的减少，当地政府可以灵活调整物业费、房产税改变财政收入，这不可避免地会出现乱收费的现象。完善房地产价格评估，房地产评估系统。另一方面，保持房地产价格评估方法，并逐渐形成了一套符合我国房地产估价理论和房地产税评估方法体系的实际情况，为测量提供科学依据;另一方面，税务部门内部培训的专业评估人员，增加对房地产税的征收力度。通过专业人员对房地产价格的估价，以实际数据做出判断，这样就对住房税收制定有效的措施。税收应简化，统一系统内部和外部的。简化税收不仅有利于有效的计征，但也降低了房地产税，从而引起纳税人的热情。
此外，团结税收促进公平和提高效率。将“明租，正税，清费”的基本方向的房地产税制改革产生效应。加大税法宣传。惩治偷税、逃税行为，提高纳税意识。一些房地产企业纳税申报，有房屋的土地，伪造或高估了开发成本，对隐藏收入的行为方式应该加大处罚。税收宣传工作应是税务机关日常工作的重要组成部分，税务机关应当通过媒体和其他方式，以税法宣传为工作，让所有人知道纳税是公民应尽的职责，偷税，逃税将受到惩罚。偷税，逃税不仅影响财政收入，也会影响到房地产市场，从而使房地产税的效果大打折扣。因此，在税务机关不能忽视。提高地方政府公共预算的透明度。房地产税是一种“税”，要体现互利的原则。通过房地产税制改革，提高房地产的收入，基本上能满足需求的城市基础设施建设。在预算，用于基础设施建设的房地产税，房地产税和基础设施支出紧密相连，因此可以有效地促进房地产市场良性发展。让纳税人真正理解财政支出的使用。此外，为了提高公共预算的透明度，加强房地产税收监管，让纳税人的信任，以确保房地产税。毕竟，中国是一个幅员辽阔人口众多的国家，多民族的文化，特定的局部差异也很大，房地产市场是非常复杂的，和房地产本身是一个非常强大的相关产业，可以说多米诺。房地产税制改革作为对规范房地产市场的全面发展和关键环节的有序发展，需要实事求是，具体结合本地市场的发展，以点到面，积极推进税制改革的认真，真正实现了房地产市场和繁荣有序发展。
本文作者：张振洋工作单位：成都电子科技大学
