土地增值税精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的土地增值税主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：土地增值税范文
第一是要注意清算的时限。我们可以这样理解：清算之前都是预缴；达到清算时限条件时则不再预缴，必须按规定进行清算，多退少补。
土地增值税清算分为两种情况：一是纳税人应该主动进行清算；二是由税务机关要求纳税人清算。对于前者是纳税人的法定义务，不清算则要受到处罚。而对于后者，税务机关不要求纳税人清算的，则可以不必主动进行清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
第二是要划分清算单位。以什么单位作为清算单位也是土地增值税清算需要把握的关键。因为对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）就清算单位问题规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。
第三是要掌握扣除项目分摊依据。房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的，但有些扣除项目（如基础设施费、配套设施费等）不是直接属于某一个项目的，需要由多个清算项目共同享用的，这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积，也不是按项目实际占用面积，而是按可售面积分摊。国税发〔2006〕187号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
第2篇：土地增值税范文
关键词：房地产企业 税收筹划 土地增值税
项目前期，要筹划的重点是二个“临界点”的判断，一是普通标准住宅增值率20%的临界点，二是各级超率累进税率的临界点。
一、普通住宅增值率20%临界点的筹划要点
首先，需要明确普通标准住宅的范畴。《土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
第二，确定20%增值率临界点的售价。普通住宅增值率20%以下免税的规定，给土地增值税的清算结论提供了较大弹性空间，在项目规划指标基本确定，各项成本能够相对准确的得出预算数据后，如何计算项目达到20%增值率的售价，就成为前期筹划的关键。
现就如何计算临界点售价，以及其理论上对售价制定的指导意义论述如下：
设定项目普通标准住宅收入为变量R，可扣除成本为常数a，以增值额除以扣除额等于20%列方程式，求出当增值率达到20%临界点时，收入R与成本C的关系：
（R-0.056R-1.3C）/（1.3C+0.056R）=20%
解方程得：R=1.67238*C
我们称此时的售价为“临界点售价” R0。
数据表示，当价格是成本的1.67238倍时，普通住宅增值率达到20%，当普通住宅价格到达这一临界点时，继续提高售价，会产生增值额30%比例的税负，即（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C） *30%=0.08362C。
但是，这并不代表售价不能高出20%的临界点售价，如果售价的提高能高于突破临界点产生的税负，仍是经济的。根据上述结论，可以进一步计算售价最少提升多少，才能大于突破临界点带来的税负，如前所述，20%的临界点售价R0为1.67238C，设在此基础上售价的增幅为R1，那么税负与售价增幅相等的表达式为：
（R0 -0.056 R0-1.3C+R1-0.056R1）*30%=R1，
（R-0.056R-1.3C）*30%+ （R1-0.056R1） *30%=R1
代入 R=1.67238C
（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C） *30%+ （R1-0.056R1） *30%=R1
0.08362C+0.2832R1=R1
得：R1=0.11666C
我们称此时的售价增幅为“经济增幅” R1。
综上所述，我们得到了二个表达售价（及售价增幅）和成本间的关系式：
a、增值率达到20%临界点时，售价R0与成本C的关系：R0=1.67238*C
b、增值率达到20%临界点时，售价最少提升多少，才能经济：R1=0.11666C
也就是说，假设发展成本是5000元/平米，20%增值率的临界点售价是1.67238*5000=8362元/平米，如果突破这一售价，则至少应将售价提升0.11946*5000=597，即提升至8959元/平米，才是经济的。
第三，临界点售价对税收筹划实务的指导意义。如第二条所述。普通住宅增值率20%以下免税的规定给项目的税收筹划留下空间，特别是兼有普通住宅和其他物业，且普通住宅增值率恰好在20%左右（上下浮动3%-5%）的项目。对于这类项目，无论是前期税务筹划，还是后期清算中与中介机构的沟通调整，都是极具操作性的。
销售价格制定方面，临界点售价R0和经济增幅R1具有较大的参考价值，但是他们的计算依据来源于预算成本，预算数据本身就存在较大的变动因素，另外，预算阶段普通住宅与其他物业各项成本的分摊方式，在最后清算时也存在被调整的可能，因此，应充分考虑预算与实际的差异，为临界点售价留出3-5%的浮动空间。
成本安排方面，把普通标准住宅的预算成本作为一个固定数值，而把售价作为自由变量，然而，售价并不是随意决定的，要受到项目所在区域、行业市场、产品档次以及盈利期望等多种因素制约，因此，售价一般会被限定在一个较小的变动区间，既然如此，是否可以把售价作为固定值，而把成本作为变量，对成本作出一定安排，而把普通住宅的增值率控制在20%以下呢？如前所述，对于兼有普通住宅和其他物业的开发项目，笔者认为成本的操作空间还是很大的，比如在合理的范围内，适当提高承包商普通住宅的建造单价，而压低其他物业建造单价，使得普通住宅的预测增值率降至20%以下，既节约了税金，又不给承包商造成经济利益的损失。
根据计算，增值率达到20%临界点时，售价R0与成本C的关系：R0=1.67238*C可以轻易反算出C=0.598R0，也就是说，如果项目预计售价是8000元/平，临界点成本（折可售单价）是4784元/平，如果预算成本是5000元/平，可以通过普通住宅和其他物业间的成本转移，减少普通住宅216元/平的单方成本，达到合理避税的目的。同样，在实际操作中，还是要留出3-5%的浮动空间。
二、各级超率累进税率的临界点
以上论述了普通标准住宅增值率达到20%这一临界点时，售价和成本的数值关系，并阐述了其对税务筹划实务的指导意义，那么土地增值税各级超率累进税率临界点上收入和成本的数值关系是多少，是否能利用于税务的筹划呢？笔者先在这里给出结论：各级超率累进税率，由于速算扣除系数的调节，因价格提升引起增值率“跳级”后，土地增值税额是平缓上升的，并未出现“跳点”现象，也就是说，不会像普通住宅突破20%增值率那样，价格的提升小于税负的增长，而使得利润下降，因此，研究各级超率累进税率的临界点意义不大。
这里，对上述结论做简要解释。设土增税为T，售价为R，扣除项为K，四级超率累进税率的计算公式及超率临界点的税额可表达为：
增值额未超过扣除项目金额50%，
即 R
代入 R=1.5K，T=0.15K
增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%
即 1.5K
代入 R=1.5K，T=0.15K；代入 R=2K，T=0.35K
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
即 2K
代入 R=2K，T=0.35K；代入 R=3K，T=0.85K增值额超过扣除项目金额200%
即 R>=3K，T= （R-K） 0.6-K*0.35
代入 R=3K，T=0.85K
由以上表达式可见，在增值率50%，100%，200%各级临界点上代入售价R，无论是使用低一级计算式还是高一级计算式，税额都是相同，这是速算扣除系数起到的作用。
项目后期主要指项目开盘预售后到售罄完工。项目后期合约分判已经分期进行，预售楼盘也已经分期取得了批复售价并销售，很难组织有效的全盘筹划工作，但还是有以下要点值得注意：
（一）定期对普通住宅增值率进行测算检讨
随着项目的发展，预算的执行情况会不断更新，售价成本数据与预算相比也必定会有变化，根据最新数据定期对普通住宅增值率进行重新测算，如增值率发生变化大于20%，可以及时安排调整。
（二）增值率低的免税项目，可以提前申请清算
项目前期，通过预算数据测算项目增值率后，对于增值率远低于20%的普通住宅，以及远低于0的其他物业，可以明确其清算税额是0。然而，由于土地增值税有预缴规定，这类项目仍要预缴税金，这给企业带来两项不利因素：一是占用企业资金，二是经历漫长而复杂的退税程序。对于这类情况，虽然没有太好的应对措施，但还是可以采取一定办法，尽量减少预缴税款。
国税总局对土地增值税清算的规定，2006年12月的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第二条规定，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额+清算的总建筑面积。
结合以上规定和当地地税局的具体做法：
第一，企业在预售面积达到85%，甚至不到85%时，就可以主动提出清算；
第二，清算时还未销售的房屋，在清算不再按预缴率缴纳土地增值税，而是按照增值额（收入减去清算时计算的扣除额）缴税。
因此，对于增值率低的项目，企业在取得足够项目成本发票，测算增值率达到免税条件后，完全可以提前申请清算，清算后再销售的收入按规定可以不再预缴，既减少了资金支出，又为后期退税做了铺垫。
（三）预计清算额高于预缴额的项目，应及时申请清算
提出这一论点是为企业所得税做筹划考虑，根据国税发2009第31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。所得税汇算清缴只允许扣除实际缴纳的土地增值税，因此，对于某一年度完工且基本售罄的项目，应及时清算土地增值税，否则只能以预缴额作为所得税应纳税所得额的扣除项，而以后年度即使完成清算，当年无所得税可抵扣，只能通过退税程序申请返还，退税需经过严格的审批环节，因此，也不一定能按照企业的设想
按时退回多交税款。
参考文献：
第3篇：土地增值税范文
关键词：房地产开发公司；土地增值税；税收筹划
税收筹划首先要求的就是要以国家税收相关政策、法律法规为依据，纳税人可以针对日常运作中税种进行科学合理地规划，实现税负降低的目的，在税务风险有效规避的同时，将效益提高，利润达到最大化。在我国经济社会发展过程中，房地产开发公司在其中发挥了非常重要的作用，不仅创造了经济新的增长点，而且推动了社会发展。特别是最近几年，房价持久上涨，并且成为了社会所关注的重点话题，影响房价的因素有很多，而土地增值税就是其中非常关键的因素。为此对房地产开发公司土地增值税税收筹划进行研究，不仅能够推动房地产经济的增长，而且对于我国经济体系的不断优化同样也具有非常深远的影响。本文从房地产开发公司长远发展角度，对土地增值税税收筹划进行分析，发现问题，并且解决问题，以期望能够实现房地产公司效益的不断提高。
一、土地增值税税收筹划在房地产开发公司中的重要性
首先，房地产开发公司在以国家法律为前提条件基础之下，运用税收筹划来将自身的税负成本进行不断的降低，这样也可以从中获得较多在税收方面的优惠，使公司利润提高。其次在房地产开发公司经过对土地增值税进行筹划以后，从中获得了一定的受益，他们便会慢慢地意识到税务管理体系的完善对于公司而言是多么重要，同时也将税收筹划管理水平提高了，更有利于税收管理价值最大化实现，促进了公司不断提高财务管理水平，在市场中的竞争优势更加突出。最后，在公司税收筹划中，要对国家税收政策进行学习与了解，可以对各项税收法规及政策信息与动向及时掌握，很大程度也丰富了纳税人的税收知识。房地产开发公司对于税收筹划深入地了解，会从中发现税收体系中的不足，更有利于相关部门对税法的不断完善，推动税收法律法规始终保持良好发展状态。
二、房地产开发公司土地增值税税收筹划案例分析
为了能够更好地去了解目前房地产开发公司土地增值税税收筹划具体情况，本文B房地产开发公司为例，针对此公司土地增值税情况进行了分析，具体内容如下所示：在2018 年的时候，B房地产开发公司通过商品房的销售，从中获得了9 亿元的收入，其中包含着5 亿元的普通住宅销售收入，还有4 亿元的豪华住宅销售收入。根据目前我国在税法方面的相关规定，要将税前项目的相关金额扣除掉，约为5.5 亿元，其中3.7 亿元是普及住宅税前扣除金额，2.3 亿元是豪华住宅税前扣除金额，以下针对该公司增值税通过两种方法来计算。税收筹划计算方法一：分别计算豪华住宅、普通住宅增值税其中普通住宅增值税计算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于结果50%，所以适用的税率是40%，为此应该缴纳的土地增值税额=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 万元。所以应该缴纳的土地增值税总计=390+565=955 万元。税收筹划计算方法二：共同计算普通住宅与豪华住宅增值税增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于结果>50%，所以适用的税率是40%，为此应该缴纳的土地增值税额=(9000-5500)*40%=1400 万元。由此可以看出，增值税计算方法的不同所缴纳的税收也会不一样，而房地产开发公司就需要以自身具体情况为依据，从中选择最为恰当的土地增值税税收筹划的计算方法，这样公司才能实现税负成本的降低，利润的最大化，同时还能够将财务风险有效避免，使公司竞争力提高。
三、房地产开发公司土地增值税纳税筹划存在的问题
（一）税收筹划目标不明确
从目前我国的实际情况来看，针对房地产开发公司，也只是有极少的公司真正意义上对土地增值税税收筹划工作进行了开展，仍然还有很多公司未将税收筹划有效地落实。与其他的工作内容对比，土地增值税税收筹划工作的开展会更加繁琐，并且专业性较强，需要公司相关工作人员在税收筹划能力方面具备丰富的经验及较强的专业知识，与此同时还要对税收筹划政策有一个深入地了解，且能够掌握准确与熟练。而这些都是房地产开发公司土地增值税税收筹划工作有序进行的前提条件，这些问题的存在会使得公司在税收筹划目标制定时不够明确，筹划思路不清晰，从而造成公司土地增值税税收筹划顺利开展受到影响。
（二）政府及相关税务部门缺乏完善的措施
之所以说政府及相关税务部门措施不够完善主要体现在以下三方面：第一，最近几年国家针对土地增值税相继出台了很多政策，而房地产开发公司在纳税筹划方面的发展却明显无法紧跟政策的步伐，虽然一些纳税筹划与法律法规相符，但是极易受到某一项政策变化而出现了互相矛盾情况的发生。第二，国家相关的税收部门在土地增值税税收筹划方面的宣传明显不够，导致很多房地产开发公司对于税收筹划合法性存在不正确的认识。第三，政府相关的部门在房地产开发公司清算政策的落实上不够重视，造成政策难以真正落到实处，进而导致一些公司出现损失，甚至影响到其他相关企业。
（三）公司缺乏对税收筹划理论的认识
在我国绝大多数房地产开发公司对于税收筹划的真正意义都没有一个正确的理解，甚至还有些公司为了能够实现其利润的最大化，触犯了法律，通过一些不法手段，或者是在税收筹划方法上做了手脚。还有部分房地产开发公司的负责人员认为偷税漏税是正常现象，将税收筹划与其相提并论，觉得二者没有什么区别。总而言之，房地产开发公司管理人员对税收筹划理论存在认识上的偏差，从而造成公司不能真正意义上将土地增值税税收筹划工作进行下去。
四、解决房地产开发公司土地增值税税收筹划问题的对策
（一）明确筹划目标
由于税收筹划工作其具备了综合性、专业性、政策性等诸多的特点，所以房地产开发公司如果想要将土地增值税税收筹划工作有序开展下去，就要对税收筹划目标进行明确。如果与其他工作进行比较，土地增值税税收筹划开展工作时难度更大，但是仍然需要根据我国法律法规，以此为依据将土地增值税税收筹划顺利开展。而房地产开发公司税收筹划目标的明确会在很大程度上使公司经济效益提高，帮助公司经济发展与税收始终处于良性循环状态，推动公司长远发展。
（二）享受国家的优惠政策
最近几年，针对房地产发展方面，国家也相继出台了很多政策，由于这些政策调整、修订较为频繁，房地产开发公司就要随着政策的变化及时地对税收筹划进行更新，在对国家政策进行动态了解的基础之上，充分利用优惠政策，从中寻求发展机遇。另外公司内部税收筹划人员要依据实际情况对土地增值税税收筹划方案进行制定，对政策改变情况进行了解的同时，能够准确把握政策变化趋势。例如《土地增值税暂行条例》中指出，以20%作为项目金额扣除的边界线，当纳税人将普通房屋进行销售的时候，如果增值额>扣除项目的20%，要求所有增值额实施纳税规定；若增值额
（三）强化公司对税收筹划的认识
房地产开发公司土地增值税税收筹划工作的顺利进行，公司管理层对税收筹划的正确认识非常重要，这也是税收筹划工作实施的前提条件。为此公司负责人对税收筹划开展过程中，要考虑是否触犯了国家法律，不能出现违法行为。除此之外，公司管理人员要对偷税漏税、避税间的差异性有一个系统地认识与了解，使公司声誉、形象、影响力免受影响。而公司内部与税收筹划接触的人员要加强培训，通过此方法来将税收筹划能力提高，能够制定出与公司发展相匹配、符合法律法规、紧跟时展、市场变化的税收筹划方案。
五、结语
在房地产开发公司经营过程中，不管是税收筹划的制定，还是土地增值税的缴纳都要以法律法规作为前提条件，这样对于公司税负成本的降低也是非常有利的。而公司税收筹划目标的明确、优惠政策的享受、管理人员的正确认识同样也能够推动土地增值税税收筹划工作的顺利进行，这也是避免出现违法行为的有效保障，同时也是公司健康持续发展的奠基石。
参考文献
[1]王璐.房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J].纳税，2020，14(04):44+46.
[2]吴夫娟.浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].财会学习，2020(03):171-172.
第4篇：土地增值税范文
许多企业都使用Excel进行数据管理，它能有效对数据进行常用的输入、保存、运算、管理、分析、输出等。如果手工计算个税或土地增值税，尤其是数据众多时，则工作量相对繁琐。本篇就Excel在财务工作的应用，详细介绍运用If条件函数巧妙求解个税及土地增值税。
if条件函数的使用方法及使用对象
Excel自带的 IF函数为条件函数，即根据条件逻辑判断真假，返回相应的逻辑值，表达式：=if（条件表达式，真，假），“真”表示判断逻辑“真”时显示的内容，否则返回 “假”的内容。因为If条件函数表达特殊，所以可以借助If函数核算包括个税和土地增值税的累进税率税种。
If条件函数求解个人所得税
个人所得税是对个人取得的应税所得进行征收。其中，工资薪金所得适用3%～45%的超额累进税率。所谓超额累进，言简意赅就是个税针对超过免征额的部分纳税。我国税法规定工资薪金所得免征额为3500元。其计算公式如下所示：
应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
=（每月收入额-减除费用标准）×适用税率-速算扣除数 （1）
假设XXX有限公司有10名员工，通过手工计算个税未免过于繁琐。XXX有限公司工资表如图所示：
然后利用Excel自动填充功能，输出结果如表所示：
If条件函数求解土地增值税
土地增值税是针对转让国有土地使用权、土地建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，因为其转让房地产所取得的增值额征税。实行四级超率累进税率。所谓“超率”，意思是土地增值税其增值率（增值额÷扣除项目金额×100%）分为四个区域，超过某个区域则使用其他的增值率进行计算。
计算土地增值税总共有四个步骤，分别是：
计算增值额：增值额=产地产转让收入-扣除项目金额（3）
计算增值率：增值额÷扣除项目金额×100%（4）
确定使用税率。按照计算出的增值率，从土地增值税率表中确定适用税率（4）计算应纳税额：土地增值税应纳税额=增值额×使用税率―扣除项目金额×速算扣除数（5）
第5篇：土地增值税范文
摘要：本文梳理了土地增值税的定义、税率及计算方法，通过成本定价模型分析土地增值税与成本之间的关系，为定价策略提供数据参考，达到运用财务数据实现事前规划、事中控制的目的；最后，在“营改增”背景下，对土地增值税涉税筹划的变化提出建议。
关键词：土地增值税 涉税筹划 定价策略
土地增值税是指单位或个人通过转让国有土地的使用权以及地上建筑及其附着物并取得一定的收入，就其转让所得获得的增值额进行征税的一种税收类型。土地增值税的主要纳税义务人为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并以此获得相应收入的单位以及个人，但并不包括以继承、赠与方式无偿转让房产的行为。
作为影响房地产企业收益最大的税种，土地增值税一直备受房地产行业的关注。较流转税而言，土地增值税税率更高、计算更复杂；从企业内部成本控制的角度而言，土地增值税与企业成本联系更为紧密。如何通过合法、合理的方法降低土地增值税税负成为房地产企业面临的重要课题。
土地增值税适用的税率，是根据增值额与扣除项目的比例确定：增值额未超过扣除项目金额50%部分，适用税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%且小于100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过项目金额100%且小于200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。对于出售的普通标准住宅，且增值额未超过扣除项目金额20%的，依法免征土地增值税。
一、土地增值税纳税筹划及定价策略
鉴于土地增值税是在清算环节缴纳的税种，如何通过前期的成本控制达到合理降低土地增值税税负的目的？同时，如何利用土地增值税与成本的勾稽关系，为销售定价提供合理的售价区间？可否通过合理拆分收入，降低土地增值税税负也是本文试图探讨的问题。
（一）成本定价模型
设销售收入为X，不含利息的建造成本为Y（包含实际取得的支付土地使用权的费用和开发土地的成本，不包含支付的贷款利息），则房地产企业实际可扣除的费用为30%Y（含房地产企业加计扣除20%部分），交纳的营业税及附加税为5%×（1+7%+3%）X，即土地增值税可扣除项目成本为（1.3Y+5.5%X），增值额为[X-（1.3Y+5.5%X）]。
对于出售的普通标准住宅，且增值额未超过扣除项目金额20%，列示如下：
[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=20%
X=1.67024Y
即当售价小于建造成本的1.67024倍且满足普通标准住宅标准时，可以免交土地增值税。
当增值额未超过扣除项目金额50%部分时，
[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=50%
X=2.1253Y
当售价小于建造成本的2.1253倍时，土地增值税为增值额乘以30%。在这个临界点上高定价带来的高收益使得税负水平相对较轻。
综上所述，可以把系数1.67024称为“免税临界点定价系数”；把系数2.1253称为“高收益低税负定价系数”。
（二）定价策略
例如：某房地产开发企业2××3年商品房销售收入为5 000万元，其中普通标准住宅的销售额为3 000万元，非普通标准住宅的销售额为2 000万元。扣除利息因素100万元后土地出让金及房屋开发成本金额为2 831.6万元，其中分摊到普通标准住宅的金额为1 692万元，非普通标准住宅的金额为1 139.6万元。
1.按照“免税临界点系数”调整不同性质开发项目定价。根据税法要求，区别普通标准住宅和非普通标准住宅分别核算。
销售普通标准住宅：
收入总额：3 000万元
扣除项目合计=1 692+169.2+338.4+165=2 364.6（万元）
土地出让金及房屋开发成本=1 692（万元）
房地产开发费用=1 692×10%=169.2（万元）
加计20%扣除数=1 692×20%=338.4（万元）
营业税金及附加=3 000×5%×（1+7%+3%）=165（万元）
增值额=3 000-2 364.6=635.4（万元）
增值率=635.4÷2 364.6×100%=26.87%
增值率未超过50%，适用税率30%，速算扣除系数为0。
应交土地增值税=635.4×30%=190.62（万元）
销售非普通标准住宅：
收入总额：2 000（万元）
扣除项目合计=1 139.6+113.96+227.92+110=1 591.48（万元）
土地出让金及房屋开发成本=1 139.6（万元）
房地产开发费用=1 139.6×10%=113.96（万元）
加计20%扣除数=1 139.6×20%=227.92（万元）
营业税金及附加=2 000×5%×（1+7%+3%）=110（万元）
增值额=2 000-1591.48=408.52（万元）
增值率=408.52÷1591.48×100%=25.67%
增值率不超过50%的部分，适用税率为30%。
应交土地增值税=408.52×30%=122.56（万元）
未作涉税筹划的定价，普通标准住宅部分不符合免税条件；而非普通标准住宅部分的定价策略没有实现利润最高。因此，通过对开盘前的不同性质开发项目的定价调整，可以达到“节税增利”的目的。
2.利用“临界点”法调整普通标准住宅部分定价。根据[2005]26号文件规定，同时满足以下条件的为普通标准住宅：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在120平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过上述标准的20%。
根据普通标准住宅的认定和免税临界点定价系数，可以测算出销售普通标准住宅免税临界点定价水平：
免税临界点销售额=1 692×1.67024=2 826.05（万元）
扣除项目合计=1 692+169.2+338.4+2 826.05×5.5%=2 355.03（万元）
增值额=2 826.05-2 355.03=471.02（万元）
增值率=471.02÷2 355.03×100%=20%
免征土地增值税。
在普通标准住宅筹划法下，销售收入减少173.95万元（3 000-2 826.05），应交土地增值税减少190.62万元。普通标准住宅减少的销售收入转增非普通标准住宅，则：
销售额=2 000+173.95=2 173.95（万元）
扣除项目合计=1 139.6+113.96+227.92+2 173.95×5.5%=1 601.05（万元）
增值额=2 173.95-1 601.05=572.9（万元）
增值率=572.9÷1 601.05×100%=35.78%
应交土地增值税=572.9×30%=171.87（万元）
综上所述，按照“免税临界点系数”调整不同性质开发项目的定价后，在保持收入及成本费用不变的前提下，应交土地增值税由313.18万元减少至171.87万元，节税141.31万元。
3.利用“临界点”法实现利润增长。在制定销售定价策略的时候，通常会参考周边楼盘的市场行情加上对未来2个季度房价走势的预测情况进行判断。如果能够提供建立在成本定价模型基础上的收入区间，就可以为定价决策提供参考性意见。承上例，根据临界点法，采用高收益低税负定价系数2.1253，可以确定高盈利销售收入的定价临界点：
高盈利销售额=1 139.6×2.1253=2 421.99（万元）
扣除项目合计=1 139.6+113.96+227.92+2 421.99×5.5%=1 614.69（万元）
增值额=2 421.99-1 614.69=807.3（万元）
增值率=807.3÷1 614.69×100%=50%
应交土地增值税=807.3×30%=242.19（万元）
按照“临界点法”的计算原则，推算当土地增值税处于“增值额超过扣除项目金额50%且小于100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%” 区间时，此处价格属于高税负、高收益价格。按照模型测算出的收入为6 155.16万元，土地增值税为582.58万元。
4.利用“精装房”分散收入。对于超过高收益低税负调整价格范围的收入部分，如果想实现利润最大化，可以利用拆分收入的方法，例如“精装房”策略调整定价决策。对毛坯房进行装修后再出售，会提高开发成本，相应的销售价格也水涨船高。如果不能很好地控制增值率，很有可能出现高税负调整价格的窘境：销售收入增长率远超过销售利润增长率。本文讨论在扣除项目金额既定的情况下，拆分转让收入，降低增值额，达到减少纳税的目的。拆分收入即将“精装房”合同拆分成销售合同和装修合同两部分。一般来说，开发企业可以设立一家装修公司为购房者提供装修服务。开发企业与装饰公司同购房者分别签订房屋销售合同和房屋装修合同，收取房款和装修款。由于装修企业属于独立法人，装修业务应该征收营业税，不用缴纳土地增值税。
二、对土地增值税涉税筹划的思考
值得注意的是，对于既有普通标准住宅又有非标住宅（包括“精装房”）的小区而言，如果普通标准住宅成本超过收入，是否能够就整个小区作为成本核算对象计算土地增值税呢？根据税法规定，“纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用这一免税规定”。但是，在实际操作中，如果整个小区是一个立项批复，能否合并计算纳税，各个地区执行的标准并不一致。
在“营改增”的背景下，如果改革后建筑业及房地产业适用11%的增值税税率，那么改革后收入变成未实施“营改增”之前收入的90.09%[（1÷（1+11%）]；成本部分则根据上游可抵扣税票的进项税额进行抵扣。由于收入和成本的比值关系发生了根本的变化，涉税筹划的依据可能改变或消失，所以筹划的结果就可能与当初的预期不一致。企业的决策者和财务从业人员应当重视税法的变化，及时调整税收筹划的策略和方案。
从资金的时间价值角度考虑，应当在适当的时机进行土地增值税清算。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。”而根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补”。因此，纳税人未按规定计算土地增值税，并不能真实反映纳税人不缴或者少缴税款，不能按照不缴或者少缴税款的行为给予行政处罚。虽然推迟土地增值税清算不能减少应纳税额，但是合理规划清算时机，以分期、分批的方式缴纳土地增值税入库，可以为企业带来可观的资金时间价值。
随着国家税务总局对纳税政策的逐渐细化，房地产开发企业必须采用合理的涉税筹划节约纳税成本。税收筹划是建立在对企业运营和税收法规高度熟悉的基础上。合理的税收筹划手段，能够平衡企业的战略目标和涉税风险，增强房地产企业的竞争能力。
第6篇：土地增值税范文
摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。
由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。
l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定
(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。
(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
2正确确定清算计税单位
房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
3认真审核销售收入的真实性
企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。
4认真审核计税的扣除项目
(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。
④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。
(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。
5灵活运用减免税优惠政策
第7篇：土地增值税范文
【关键词】房地产行业;土地增值税;探究
前 言
土地增值税是房地产企业所负担的重要税种之一，如何合理筹划这方面的税收对减轻企业负担有着重要的意义。近年来随着我国的房地产行业的发展，土地增值税也成了社会上关注的一个热点问题。对此，国家和政府也出台了一系列有关的政策和规定，以确保税收宏观调控作用的正常发挥。对于我国房地产行业的发展状况，尤其是对房地产行业的有关税收政策的实施方面，税收征管部门必须采取有效的手段和方法来加强对土地增值税的管理，以促进房地产市场健康、有序的发展。
1、土地增值税的相关知识
1.1土地增值税的定义
土地增值税是某些单位或个人转让国有土地使用权、地表建筑物以及其他附属物后，以转让房地产所取得的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税收。土地增值税的纳税人指的是转让国有土地使用权和地表建筑物以及其他附属物而获得收入的单位或个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权以及地表建筑物及其附属物所得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率的计算方法。
1.2征收土地增值税的依据
土地增值税的征收依据就是纳税人有偿转让房屋、土地等所取得的土地增值额。计税公式可以简单的表示为：“土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额”，土地增值税税额的扣除项目，主要有以下几个方面内容：
第一，取得土地使用权所应支付的金额，也就是纳税人为了获得土地使用权而支付的全部地价款以及应交纳的其它相关费用。
第二，开发土地和新建房屋及配套设施时所支付的成本（简称房地产开发成本），即纳税人在进行房地产开发时实际支付的所有成本费用，其中主要包括征用土地时所付的拆迁补偿费用，建筑工程费用，公共设施建设费用以及开发过程中产生的其他间接费用。
第三，开发土地和新建房屋以及配套设施所产生的费用(简称房地产开发费用)，是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用以及财务费用等。但该费用不按纳税人实际发生的费用进行直接扣除。具体征收比例需要各地方根据实际情况和经济水平具体计算应该扣除的比例，由各地方人民政府统一规定。
第四，转让所拥有的房屋和建筑物之前的房屋现阶段的折价，具体费用由专门的房地产评估机构来进行，最后以评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格为基准。
第五，所有与转让房地产有关的其他税金，其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。
第六，除此以外的其它扣除项目，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权时所支付的金额与房地产开发成本之和的20%加计扣除。
1.3土地增值税的特点
土地增值税与其他税种相比，它具有以下四个方面的特点： 第一，以转让对象在转让时的增值额为计税依据。它的增值额指的是征税对象的全部销售收入扣除与其相关的成本、纳税金额以及其他项目所有应付金额后的余额，但又与增值税的增值额有所不同。第二，征税面较广。凡是在我国境内所有转让房地产时取得收入的单位和个人，都应按照相关规定缴纳土地增值税。第三，实行超率累进税率的计税方法。土地增值税的计算税率是以转让房地产增值率的高低作为依据来进行确认的，它是按照累进原则进行，实行的分级计税方法。第四，实行按次征收的规定，当转让行为每发生一次就应根据其增值额征一次税。
2、房地产行业土地增值税
2.1目前房地产企业土地增值税的征收情况
我国自从1992年启动房改以后，房地产行业投资就迅速增长，月投资额增幅最高达到了146.9%，房地产市场在一些地区也曾一度出现混乱局面，在个别地区甚至出现了房地产泡沫。但是自从1993年国家实行宏观调控以后，房地产投资开始大幅度地回落。到1998年以后，房地产的投资又开始逐步回升。但在这一段时间，土地增值税的征税状况一直都不乐观，而且土地增值税自从开始征收以来，就一直被房地产企业所反对。所以，在1993年至2000年期间，国家出台了相关政策，如财政部于1995年1月27日下发了《财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字[1995]7号），针对1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题，实行免征政策，1999年12月24日财政部又同国家税务总局联合下发了《财政部 国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字[1999]293号），将免征土地增值税政策的期限延长至2000年底，因此这期间土地增值税的税额很少。从2007年2月1日起，全国各地陆续开始对土地增值税实行清算管理。从此以后，情况开始出现好转，税额开始逐步提高。
2.2土地增值税征收对房地产企业所造成的影响
为了能够更有力地发挥出土地增值税的调控作用，促使房地产行业的健康发展，我国针对这些年有关方面的问题，相继制定出台了一系列的法律、法规。为了使土地增值税在征收时具有更强的可操作性，在新的征收办法中做出了很多细致的规定。例如，为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局2006年12月28日下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），2009年下发了《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号），2010年5月19日下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），进一步明确了土地增值税的清算条件、清算时间、清算审核、收入及扣除项目的确定及特殊处理等。2010年5月25日，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，国家税务总局下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），开始加强对土地增值税的预征工作。为此湖南省地方税务局于2010年6月22日下发了《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号），规定从2010年7月1日起开始预征土地增值税并将湖南省土地增值税预征率调整为，普通标准住宅1.5%，非普通标准住宅（含车库等）2%，别墅、写字楼、营业用房等3%，单纯转让土地使用权5%。核定征收率调整为，普通标准住宅5%；非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%。随着土堆增值税的逐渐规范，房地产开发企业再想逃避或拖延土地增值税清算已经不太可能，它开始发挥着调节企业利润、抑制土地炒买炒卖、遏制投机者牟取暴利的作用，对房地产市场的健康发展具有一定的积极意义，也更加有利于房地产行业的发展。
3、房地产行业土地增值税的筹划方法分析
3.1确定适合的房价，控制增值率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人要想将建造的普通标准住宅进行出售，假如增值额没有超过本细则中第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项规定的扣除项目金额之和的20%，就能够免征其土地增值税；相反，如果增值额超过了所扣除项目金额之和的20%，就将其全部增值额按照有关规定依法计税。所以，房地产企业要想将土地增值额控制在20％以下，就一定要仔细研究每一平方米的销售价格，认真权衡其对土地增值税的影响，努力将其确定的可控价格控制在一定区域范围之内。如果这样的话，就可以通过控制适当的房价，合理控制土地增值税的增值率。
3.2合理确定利息的扣除方式
房地产企业的投资一般资金需求总量都会比较大，所以他们在开发过程中都会通过各种手段进行大量借款，从而会产生大量的利息费用，那么在计算土地增值税时，这些借款利息费用的扣除方法就会对土地增值税产生较大的影响。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关方面的规定，房地产开发企业总财务费用中的利息费用，凡能够按转让房地产项目来计算分摊的（但必须有相关金融机构予以证明），就可以据实来扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额。相反，开发过程中如果借款不多，就可以选择不将利息费用单独扣除，开发费用就按照地价及开发成本之和的10％扣除。所以，合理确定利息的扣除方式，也能适当的控制土地增值税的增值率，从而对维护开发企业的利益更加有利。
3.3选择合适的投资项目
房地产企业选择不同的投资项目会产生不同的费用和相对应不同的纳税额，所以选择怎样的项目对开放商更有利也需要认真考虑。现在大多房地产开发商经常采用代建房屋的方法去开发项目。代建房屋方式是指房地产开发企业在经过客户同意后，代替客户去进行房地产项目的开发，开发完成后再向客户收取代建房屋费用的行为。如果这样，开发项目的立项方是客户，土地使用权就还在客户这方，其使用权没有发生变化，那么代建取得的收入就可以认为是劳务收入，就不在土地增值税的征收范围之内。而且在代建过程中，大多资金由客户提供，开发商就不用面临资金压力，同时也可节约销售时的大量费用，从而增加较多的利润。所以，选择合适的投资项目是房地产企业应对土地增值税的一个非常有效地方法。
结 语
从房地产开发企业的税赋构成来看，土地增值税在其中占有较大的份额，因此，应该采取什么样的方法进行土地增值税的筹划是企业所面临的一个重要课题。对于房地产开发商而言，关于土地增值税方面的管理会使企业对其经营模式、盈利模式、发展模式、产品结构、市场布局等方面进行适当调整。而且土地增值税也是国家对房地产行业进行宏观调控的一项有效措施，发挥着相当大的作用，所以，对其征收管理和相关制度的建设与完善也是国家长期以来一直在进行的一项重要工作，还应一直持续下去。参考文献
[1]刘少敏.房地产企业税收优惠政策与避税筹划技巧点拨,2007
第8篇：土地增值税范文
【关键词】 土地增值税； 征管模式； 实证研究
随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。
一、光泽县土地增值税征收管理现状
在房地产市场暴涨行情的大潮中，光泽这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方重要税源。光泽县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。
（一）注重规范管理，税收增长明显
随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视。严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1 709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1—10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是光泽地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。
（二）严格执行政策，预缴管理到位
目前，在光泽县注册登记的房地产企业有12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1—10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。
（三）创新管理方法，清算初见成效
在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”两个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了光泽县土地增值税清算税款的“0”突破。
（四）加强部门协作，建立控管机制
2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制。加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化。土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台账，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。
二、土地增值税征管中存在的问题
（一）税收政策不完善
现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点。房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税政策优惠的问题，就摆在了我们面前。
第9篇：土地增值税范文
伴随着国家房地产调控政策的出台和实施，房地产企业利润空间呈现萎缩趋势，开展纳税筹划降低税负意义重大。鉴于土地增值税是房地产开发企业经营过程中仅次于开发成本的第二大资金支付压力的客观实际，本文在概要描述土地增值税重要法规政策的基础上，分析了房地产企业设法增加允许扣除项目金额以降低土地增值率进而降低税率档次，最终实现减轻税负的技术原理，并专门列举实例分析了该方法实践应用的具体操作。
关键词：
扣除项目；房地产企业；土地增值税
地产企业属于资金密集型企业，开发建设项目工期时间长，一次投入资金量巨大，而资金回收时间漫长，资金链一旦断裂会对房地产企业带来灭顶之灾。税负对房地产企业的资金占着很大的比重，每年缴纳的税费可以占到营业收入的30%—40%。自房地产宏观调控政策实施以来，房价上涨的空间受到限制，与此同时，房地产企业还要承受较高的税负，房地产企业的利润空间进一步被压缩，纳税筹划迫在眉睫。
一、土地增值税的计算方法与优惠政策
（一）土地增值税计算方法土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为所征收的一种税。土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税采用4级超率累进税率的方法征收：增值率未超过50%的部分，税率为30%；增值率50%未超过100%的部分，税率为40%；增值率100%未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分，税率为60%。其中，增值额=销售收入-扣除项目金额。对房地产开发企业来说，扣除项目金额包括5大项，分别是：（1）取得土地使用权支付的价款；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）房地产转让过程中的相关税金；（5）根据（1）（2）合计数的20%加计扣除。
（二）土地增值税相关优惠政策1.不征收土地增值税的范围。房地产的继承；房地产的赠与（限直系亲属及直接赡养人）；房地产的出租；抵押期间内的房地产；房地产的代建行为；房地产的评估增值。2.免征或暂免征收土地增值税的范围。个人之间互换自由住房；合作建房中一方出地，一方出资金，建成后按比例分房自用；以房地产进行投资联营，其中投资方和被投资方均不是房地产企业；企业兼并中房地产转移；国家建设需要被依法征回的房地产；国家需要搬迁，居民个人自行转让房地产；普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的房地产；企事业单位、社会团体和其他组织转让旧房或公租房，增值额未超过扣除项目金额20%的房地产。
二、房地产企业土地增值税筹划思路
房地产企业纳税筹划的思路很明确，充分利用国家现行的土地增值税税收优惠政策，并结合土地增值税的计算方法来进行。
（一）选择恰当的会计核算方式土地增值税计算方法来看，房地产企业进行纳税筹划可操作的空间比较大，而关键是控制决定土地增值税税负的增值率。一般来说，房产销售额相对固定，所以影响增值率的主导因素便是扣除项目。土地增值税的增值率=（营业收入-扣除项目金额）÷扣除项目金额×100%实践中，房地产企业通常在同一年度内既建造豪华住宅与建筑面积超过140㎡的住宅和别墅，又开发建设普通标准住宅即建筑面积不超过140㎡的中小户型住宅。通常情况下，会计对企业销售两类住宅可以合并进行统一核算收入、成本费用和税金，也可以分别两类住宅进行单独核算，从而为开展纳税筹划提供了空间。例：河北省安居房地产有限公司2014年出售商品房取得销售收入10000万元，其中普通标准住宅销售6000万元，别墅销售额为4000万元。当年发生总扣除项目金额为6400万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为4400万元，豪华住宅的扣除项目金额为2000万元。从会计核算角度开展筹划步骤如下：1.普通住宅与别墅销售统一核算纳税：销售税金及附加=10000×5%×（1+7%+3%）=550（万元）全部可扣除项目金额=6400+550=6950（万元）增值额=10000-6950=3050（万元）增值率=3050／6950×100%=43.88%，适用税率30%，则：应缴土地增值税税额=3050×30%=915（万元）2.普通住宅与别墅销售分开核算纳税。（1）销售普通住宅：销售税金及附加=6000×5%×（1+7%+3%）=330（万元），全部可扣除项目金额=4400+330=4730（万元），增值额=6000-4730=1270（万元），增值率=1270／4730×100%=26.85%，适用税率30%，则：应缴土地增值税额=1270×30%=381（万元）。（2）销售别墅：销售税金及附加=4000×5%×（1+7%+3%）=220（万元），全部可扣除项目金额=2000+220=2220（万元），增值额=4000-2220=1780（万元），增值率=1780／2220×100%=80.18%，适用税率40%，速算扣除率5%，则：应缴土地增值税税额=1780×40%-2220×5%=601（万元）。（3）两项销售共缴土地增值税额：381+601=982（万元）。3.两种纳税方案进行比较。不分开核算需纳土地增值税915万元，分开核算应缴纳982万元，两者差额为67万元。即企业财务将普通住宅与豪华别墅分开核算比不分开核算多支出67万元土地增值税款。因此，从会计核算角度分析，应选择各种类型住宅统一核算纳税。
（二）适当扩大扣除项目范围和金额依照土地增值税法规定，允许扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定按土地价格和房地产开发成本加计20%扣除金额；开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、配套工程费、建筑安装工程费和开发间接费等；开发费用（管理、销售和财务等三项费用）允许扣除额为建造成本的10%。加计扣除20%的基数也是建造成本。因此计算公式可表示为：土地增值税的增值率=[营业收入-（1.3×建造成本+税金）］/（1.3×建造成本+税金）如果企业加大建造成本，就会拉动整个“扣除项目金额”增大，从而使增值率的变动呈现乘数效应。为此，如何加大扣除项目金额就成为房地产开发业财务操作的关键点。1.成本扩张法。房地产企业可以在综合考虑促销功能、购买力水平等条件下，适当加大基础性建设和公共配套设施投入，力图在美化园区、净化环境等方面下功夫，既能提高小区档次，增加房产卖点，树立品牌竞争优势，又能使成本投入通过社会乐于接受的较高价得到补偿，更重要的是使可扣除项目金额增幅达到建造成本增幅的1.3倍，从而又拉动了增值率的降低。2.费用位移法。从制度层面看，房地产企业发生的“三项费用”———管理费用、营业费用和财务费用形同工程建设项目中的“开发间接费”。而税法对开发间接费用的税前扣除标准笼统规定为10%，这也为纳税筹划提供了一定空间。例如，企业在人力资源安排上可适当向开发项目倾斜，尽量将能划归开发项目的人员划入工程建设项目之中，把本应由三项费用开支的费用计入开发间接费，从而加大建造总成本口出份额，并借此降低土地增值率和税率档次。3.利息扣除法。按照规定，房地产企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，并能出具从金融机构取得证明文件属于成本对象完工前发生的，应配比计入相关成本对象。也就是可以将借款费用直接计入开发成本。这样做就以1.3∶1的倍数加大了扣除项目金额，降低了增值额和增值率。而财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过同期商业银行贷款利息计算的金额；其他房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额与开发成本之和的5%比例计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和10%比例计算扣除。在会计实务中，应计算比较两种方法计算的利息支出数额，选择对企业有利的扣除方法。
