房地产交易精选(九篇)
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第1篇：房地产交易范文
摘 要：房地产交易规定事项由交易双方定制房地产交易应符合法律、法规的规定，只有合法的房地产交易才受法律的保护等。房地产交易的特点还有很多，需要寻求房地产交易中的风险以及做好风险防范。必须从房地产交易特点出发，为风险的防范做铺垫。
关键词 ：房地产交易 风险防范
普通老百姓购房者来说，购房是他们人生中的大事，要花费多年甚至几十年的积蓄，一旦被骗，很有可能陷于绝境中，严重甚至转变成社会问题，因此分析房地产交易中存在的风险且指出规避的方法对于广大购房者具有关键积极意义。
1、房地产交易中的相关风险
1.1 房地产开发商引起的相关风险
我国城市规划可利用土地资源较为紧缺，房地产企业在对土地进行拍卖工作时往往出现物非所值的现象，而房地产企业出于经济利益方面的考量，在当前市场行情的压力下，通过与地方官员进行暗箱操作，把城市的规划进行更改，在本来规划为绿地、公共设施以及缓冲地带等地方进行建筑项目，导致楼房整体开发不合理，给人住居民在生活、健身与其他活动上带来诸多的不便。而部分房地产开发商甚至把触角伸到房屋建设的项目建设上，通过偷工减料，没有将房屋的环保规格降低在消防要求、水电配套工作上，进而导致建筑频频出现相关质量问题。另一方面，部分开发商在进行房屋销售时，利用虚假广告夸大信息，导致有时业主在付款后出现货不对板与不能入住等情况出现，有时即使是入住后由于相关手续问题迟迟不能拿到房屋产权。
1.2 不良中介组织方面引起相关风险
国内房地产中介组织大多数会在房地产咨询、价格评估与经纪等方面向业主提供相应的服务，其在一定程度上可以利用本身知识体系与对市场的把握能力为业主提供最全面的信息，以便于业主在房地产的购买上做出合理抉择。但是，在目前的市场上却存在着部分的不良中介，通过业主在房地产知识上与政策上认识的缺乏，在进行合同签订的过程中加入部分对中介有利的服务条款，从而减少部分交易业主的权利，使交易方出现经济与服务等方面的损失。还有部分从事房地产中介的工作人员，出于自身利益上的考虑，在提供相关服务工作时以包销为名义，没有将房屋委托人委托的价格与第三方进行交易，在即获得佣金的情况下，还拿房屋部分的溢价;当然，由于市场经济的弊端，往往还会出现无照经营、超越经营范围以及非法经营等问题的出现。
2、房地产交易中买方对风险的防范
2.1 在进行房屋选购前，买方可以通过网络与传媒信息、其他买家评价与我国相关房地产部门等方式进行房地产信息与政策的了解工作，而对于房地产的市场信息，买家要通过本身对实际情况的调查来掌握，避免出现盲目购买的现象，在进行购买前，一定要亲身到所在楼盘进行核查。而对于房屋质量，国家未来政策与未来市场等自身无法把握的方面，可以采纳相关职业人员的意见。
2.2 买方在进行购买的过程中，切忌出现定金先交的现象，一般要在熟读合同条文的前提下，通过对房地产的信息进行全盘的了解，降低受置业顾问的诱导，而对于合同不了解的部分要向开发商企业详细询问，如果涉及国家政策方面的有必要向我国相关房地产部门进行咨询(如产权产籍管理所等)，在合同签订后，再根据相关条文规定提交定金。
2.3 在所签的合同中，一定要把交楼时间、办理房地产证书以及违约责任等事宜交代清楚，有必要的地方还要通过详细的条文列举，例如在房物的质量保期上，一般要将房屋的整套设施与其他配套设施进行一一列举，避免出现认为麻烦而一眼签合同的现象。
3、防范房地产交易风险的相关方法
3.1 建立健全房地产法制制度
目前，我国房地产业与其他产业相比还较为年轻，在相关法律法规的配套工作上还相对落后。因此，我国政府要发挥主导作用，提高与市场、企业等方面的合作力度，在根据市场实际需要与相关问题的前提下，通过听证会、网络建言与传媒监督等各种形式建立健全我国房地产的相关法制制度，而在制度的执行工作上，一定要要求我国相关部门做到“有法必依，执法必严与违法必究”等，对于出现违规现象的事业单位与房地产开发企业还要加大惩罚力度，力争相关制度在实际工作上发挥最大的作用。
3.2 树立诚信观念体系
我国政府与相关部门，在对房地产企业进行“批复入市”的工作中可以提高相关审核力度，对于在道德方面有前科的企业一定要做好把关工作。而在实际的工作上，可以对相关房地产机构进行道德讲座与培训工作，加强从事人员的职业素质与道德理念。在另一方面，还要提高舆论监督力度，利用社交传媒与人民群众的监督力量来促使相关人员树立诚信观念。
3.3 加强我国房地产市场信息体系的建设工作
目前，从房地产市场的层面出发，一定要加强我国房地产市场信息系统的建设工作，提高对我国房地产在市场上实际运行的监测力度。例如，我国房地产相关监管的部门要提高对信息沟通与整合工作，定时对土地供应、商品住房市场供求情况以及土地与住房价格变动等信息的公布工作，通过必要的手段引导舆论方向，在相关的政策实施上要提高透明度与宣传力度，从而做到稳定我国房地产市场，促进市场朝理性的方向发展。
4、结束语
房地产交易风险是多因素导致的，房地产交易风险防范是一项综合性较强的工作。绝大多数房产交易者都是诚信者，也不排除别有用心的交易人。事先如果能有效防范可能会出现的风险问题，得以交易圆满完成，对双方来讲都是好事。一旦把交易圆满完成寄托在交易双方及中介都诚信的侥幸心理上，即使是万一的概率，也会有不幸者，而这个不幸者要挽回损失所要付出的时问、精力都远远大于事先签定一个没有风险的合同。
参考文献：
第2篇：房地产交易范文
第一条为规范城镇房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和行政法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条在本市城镇规划区范围内国有土地上的房地产交易及其相关活动，适用本条例。
第三条房地产交易应遵循平等自愿、诚实信用、公平公正和房屋所有权与其占用范围内的土地使用权主体一致的原则。
房地产交易管理应遵循集中管理与分级管理相结合、依法保护房地产权利的原则。
第四条市房地产行政主管部门负责全市房地产交易的监督管理和本条例的组织实施。
区、县（自治县、市）房地产行政主管部门负责本条例规定范围内房地产交易的监督管理。工商、建设、规划、财政、物价、税务等部门应当按职责分工，协助房地产行政主管部门做好房地产交易管理工作。
第五条房地产交易管理机构按照本条例的规定及市和区、县（自治县、市）房地产行政主管部门委托的权限，负责房地产交易管理的日常工作。
第二章房地产转让
第一节一般规定
第六条房地产转让是指房地产权利人通过法定程序，将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。主要包括：
（一）买卖（含以房地产清偿债务，下同）；
（二）赠与、继承、划拨；
（三）产权调换；
（四）以房地产合资合作、作价入股，房地产权属发生转移的；
（五）因收购、兼并或合并企业，房地产权属发生转移的；
（六）房屋拆迁中，房屋所有权人以产权调换形式获得的期房权利转移的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第七条有下列情形之一的房地产，不得转让：
（一）按有关法律、行政法规规定，不得转让的；
（二）权属证明文件与标的物不符的；
（三）权属证明文件被注销、吊销或其他原因失去效力的；
（四）属拆迁冻结通知书确定的时效范围的。
第八条同幢房屋分割转让的，各房地产权利人按相应比例占有土地使用权。
建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。
配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让。
第九条房地产转让应签订书面合同。房地产转让人在转让合同签订之日起三十日内，应持相关的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权证明文件和书面合同到所在地的房地产交易管理机构申办房地产转让登记手续。
对符合转让登记条件的，房地产交易管理机构应自受理之日起五个工作日内办结转让登记手续；对不符合转让登记条件的，应自受理之日起三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。
第十条房地产转让，与转让人具有共有关系的房地产权利人、与转让人具有租赁关系的承租人依次享有优先购买权。房地产转让人应当在房地产转让书面合同签订前三十日通知共有权人或承租人。
对涉及共有关系的房地产转让，转让人在申办转让登记手续时，应当出具其他共有人同意转让或者放弃优先购买权的书面意见并对其真实情况负责。
第十一条房地产转让，转让人应当向受让人如实告知房地产权属、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。
第十二条房地产转让当事人在申办转让登记手续时，应当如实申报房地产交易价格，并按国家及本市的有关规定缴纳税费。
除法律、法规另有规定的外，房地产转让价格由交易各方协商议定。
第二节商品房销售
第十三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。
商品房现售，按国家及本条例的有关规定执行。
商品房预售，预售人应当取得房地产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十四条取得《商品房预售许可证》，应当具备下列条件：
（一）持有营业执照和房地产开发资质等级证书；
（二）持有土地使用权批准文件；以出让方式获得土地使用权的，已按照土地管理法律法规的规定，交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的百分之二十五以上，且拟预售的房屋属多层的，完成主体建筑封顶，属高层的，已建房屋面积应达到规划批准的拟建房屋面积的三分之一以上；
（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、施工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并附有专业资质的房地产测绘机构出具的《商品房预售面积预测绘报告书》；
（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户并签订了监管协议；
（七）涉及房屋拆迁的，已取得房屋拆迁行政主管部门核发的拆迁许可证书；
（八）拟预售商品房及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权；
（九）法律、法规规定的其他条件。
进行小区建设的，预售人可以分期向房地产行政主管部门申办《商品房预售许可证》。
第十五条渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的《商品房预售许可证》由市房地产行政主管部门核发，其他地区的《商品房预售许可证》由所在区、县（自治县、市）房地产行政主管部门核发，有关具体事项可以委托房地产交易管理机构办理。
房地产行政主管部门收到申请后，应当依照本条例规定的条件对项目进行核实，自受理申请之日起七个工作日内，对符合条件的项目核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当在三个工作日内书面通知申请人并说明理由。
第十六条《商品房预售许可证》应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、栋号、房号、楼层、用途、建筑面积。
准予预售的商品房总面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的商品房总面积。
第十七条商品房预售，预售人应向预购人提供下列资料或其复印件：
（一）法人营业执照；
（二）土地使用权批准文件；
（三）《商品房预售许可证》；
（四）《商品房预售面积预测报告书》；
（五）项目及其配套设施的平面示意图；
（六）商品房的结构、户型、装修标准；
（七）施工进度和竣工交付使用时间；
（八）预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用帐户。
第十八条商品房预售，预售人与预购人签订书面的商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同，向核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理登记备案手续。
未经登记备案的商品房买卖合同，不能对抗第三人，由此造成的损失，由预售人承担。
预售合同未登记备案的，按下列顺序确定预购人的权利：
（一）已交付价款及预购商品房的；
（二）已交付价款未交付预购商品房的；
（三）未交付价款及预购商品房的，以签订合同的时间为序。
第十九条商品房预售时，预售款应当由预售人委托设立预售款专用帐户的商业银行代为收取，预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。
代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。
第二十条预售款应当专款专用，由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知，代收预售款的银行不得直接向预售人划款。
工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当，给预购人造成损失的，应当与预售人承担连带赔偿责任。
一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户；多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第二十一条预售人将已经抵押的商品房进行预售，必须经抵押权人书面同意并书面告知预购人；已经预售的商品房不得进行抵押。
第二十二条预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或改变已预售商品房的户型、结构、环境整体布局，须经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，并委托原测绘机构对预售面积进行重新测算，办理《商品房预售许可证》变更手续。
非因基础设施建设或公共利益需要，规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门不得对已预售的商品房项目的建筑容积率或户型、结构、环境整体布局作变更审批。
经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，预售人应当在有关部门批准之日起十日内，书面通知预购人，与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同，并在变更或解除合同之日起十五日内，向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理变更或注销手续。
预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，擅自提高建筑容积率或改变商品房买卖合同约定的商品房户型、结构、装修标准、环境整体布局，损害预购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担相应的赔偿责任，预购人未解除合同的，可不承担所购商品房改变后所获增值部分的价款。
第二十三条预售人转让已部分预售的在建商品房项目的，应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续；预购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人，预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理商品房预售变更登记。
第二十四条转让在建商品房项目的预售人，应自签订项目转让合同之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。
第二十五条预购的商品房在合同登记备案后交付使用前可以再转让。
预购商品房再转让的，预购人应当书面告知预售人，再转让双方应在原合同上记载有关合同权益转让事项，并向原登记机关办理合同登记备案手续。
预购商品房再转让的，原合同约定的权利、义务随之转让。超出原合同约定范围内的补充约定，再转让人应与再受让人签订补充条款。
第二十六条预售商品房项目竣工后应经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收合格后才能交付使用。预售人应在预售商品房项目交付使用后十五日内到房地产行政主管部门交回该项目的《商品房预售许可证》。
预售人应自预售商品房交付使用之日起六十日内，为预购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；属现售商品房的，房地产开发企业应自销售合同签订之日起三十日内，为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
对具备登记条件的，有关权属登记部门应当自受理申请之日起十五个工作日内，核发土地使用权和房屋所有权证书；对不符合登记条件的，作出书面决定并说明理由。
因预售人的原因，致使预购人无法办理房地产权属登记超过六个月的，双方有约定的按约定处理；未约定的，预购人可以退房，并要求预售人承担赔偿责任。
第三章房地产抵押
第二十七条房地产抵押，当事人应签订书面抵押合同，并向所在地的房地产交易管理机构申请办理抵押登记手续。其中，以跨区、县（自治县、市）的多处房地产设定同一抵押权的，应向市房地产交易管理机构提出抵押登记申请。
房地产交易管理机构应自收到申请之日起二个工作日内提出受理意见，并送房地产行政主管部门办理登记。房地产行政主管部门应对抵押合同涉及的房地产权属的真实性、合法性及是否可以设定抵押关系进行审查，对符合条件的，应自受理之日起五个工作日内办理登记手续；对不符合条件的，应在三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。
房地产抵押合同自登记之日起生效，抵押合同登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的，以登记确认的内容为准。
第二十八条共同共有人以其共有房地产设定抵押，必须经其他共有人书面同意；未经其他共有人书面同意设定的抵押权无效。
第二十九条两宗以上房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。
第三十条抵押已出租的房地产的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
出租已抵押的房地产的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
第三十一条贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的，购买者、金融机构、开发商应当共同签订房地产抵押贷款合同。
第三十二条尚未到期的抵押房地产因城市建设需要被拆迁的，抵押人应当及时通知抵押权人，债务人可以提前清偿债务或由抵押人提供其他担保。
债务人无法提前清偿债务或抵押人不能提供其他担保的，拆迁安置取得的房地产为抵押财产。
第三十三条已设定抵押的房地产，抵押人如需对房屋翻建、扩建或改变用途时，必须取得抵押权人的书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并到原登记部门办理抵押合同变更登记手续。
第三十四条抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当书面通知抵押权人并书面告知受让人转让房地产已抵押的情况；抵押人未书面通知抵押权人或者未书面告知受让人的，转让行为无效，由此给受让人造成的损失，由抵押人承担。
转让房地产的价款低于其担保债务的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。
第三十五条下列房地产不得设定抵押：
（一）法律、法规规定不得转让的房地产；
（二）作为文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于公益目的的房地产，但以用于非公益目的的房地产为自身债务设定抵押的除外；
（四）已出售给他人但尚未办理权属登记的现房；
（五）法律、法规禁止抵押的其他情形。
第四章房地产租赁
第三十六条房地产租赁，是指出租人基于房屋所有权将其房地产出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。房地产租赁包括房地产现房租赁和商品房预租。
商品房预租是指房地产开发企业或商品房预购人以预售（购）房的租赁期权让渡给预租人并收取租金的行为，包括以在建的商场、铺面、市场摊点或办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼预约出租。
房屋所有权人、使用权人以联营、承包、入股等名义让渡房地产使用权的，视为房地产租赁。
第三十七条有下列情形之一的房地产不得租赁：
（一）未依法取得房地产权属证明文件的；
（二）共有房屋未经全体共有人书面同意的；
（三）未经批准擅自改变房地产用途的；
（四）已被鉴定为危险房屋的；
（五）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（六）权属有争议的；
（七）违法建筑；
（八）依法以出让方式取得的国有土地使用权未达到法律、法规规定的转让条件的；
（九）以划拨方式取得国有土使用权的建设项目按经批准的规划设计方案尚未竣工的；
（十）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第三十八条房地产租赁双方应依法签订书面合同，租赁合同应当载明房屋用途，房地产租赁双方应自合同签订之日起三十日内持房地产权属证明文件、身份证明文件和租赁合同向所在地房地产行政主管部门或其委托的交易管理机构申请办理合同登记备案手续。未经登记备案的租赁合同，不能对抗第三人。
符合条件的，房地产行政主管部门或其委托的房地产交易管理机构应自受理申请之日起三个工作日内办理租赁合同登记备案手续。
第三十九条租赁期内，承租人与他人互换房地产使用权或转租房地产的，必须征得原出租人书面同意，重新签订租赁合同，并到原租赁合同登记备案部门办理合同变更登记备案手续。
第四十条以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租或以划拨方式取得土地使用权的已竣工建设项目的空地出租的，出租人应当依照有关规定向土地行政主管部门缴纳租金中所含土地收益。
土地收益收缴的具体标准和办法，按市人民政府的有关规定执行。
第四十一条出租公有住房，应当执行国家和市人民政府规定的租赁政策。公有非住宅、私有房屋出租，由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项，但国家和本市另有规定的，从其规定。
公有住房使用权及被拆除公有房屋使用人的安置权利，在征得房屋所有权人同意后，可以依照有关规定转让，原租赁关系同时终止，由受让人与房屋所有权人重新签订租赁合同。
抵押人出租已抵押的房地产，应经抵押权人书面同意并书面告知承租人。
第四十二条租赁住宅从事生产经营活动的，须按照有关法律法规的规定，报请所在地土地、房屋行政主管部门批准，并按规定缴纳土地收益。
第五章房地产中介服务
第四十三条从事房地产中介服务的机构应持有工商营业执照和相应的房地产中介服务机构资质证书。
房地产评估机构的资质管理，按市政府有关规定执行。
第四十四条设立房地产中介服务机构，须持市房地产行政主管部门提出的资质初步审查意见，到工商行政主管部门办理登记注册。
第四十五条申请房地产中介服务机构资质初审，应当提供下列资料：
（一）有自己的名称、组织机构、章程；
（二）有三十万元以上的注册资金的验资证明；
（三）有固定的服务场所；
（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的百分之五十以上。从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师。从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；
（五）房地产专业中介服务人员的资格证书和聘用合同。
市房地产行政主管部门应自收到房地产中介机构资质初审申请之日起十个工作日内发出书面审查意见。
第四十六条房地产中介服务机构应自领取法人营业执照之日起三十日内持工商营业执照副本到市房地产行政主管部门申请核发资质等级证书。
符合条件的，市房地产行政主管部门应自受理申请之日起十个工作日内核发房地产中介服务机构资质证书；不符合条件的，应在五个工作日内作出不予核发资质证书的决定并书面说明理由。
资质管理的具体规定由市房地产行政主管部门另行制定。
第四十七条房地产中介服务机构变更或终止，应自工商行政主管部门核准之日起三十日内向市房地产行政主管部门申请办理资质证书的变更或注销手续。
第四十八条房地产中介机构承办业务时，应当与委托人签定书面合同，明确规定双方的责任，也可以按照国家规定办理相应的保险。
第四十九条房地产中介从业人员管理实行资格认证制度。
从事房地产中介服务业务的人员，应当取得专业资格证书并经市房地产行政主管部门注册。取得资格证书的房地产中介服务人员不得以个人名义从事房地产中介业务。
第六章法律责任
第五十条未按规定申办房地产预售合同登记备案的，由房地产行政主管部门责令责任人补办登记备案手续，给予转让价款百分之五以上百分之十以下的罚款；给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第五十一条未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产行政主管部门责令其停止交易活动、退还预售款，并处已收取的预售款百分之五以上百分之十以下的罚款。
第五十二条不按套内建筑面积计价销售商品房或者将未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收以及验收不合格的商品房交付使用的，由房地产行政主管部门责令改正，并处违法行为所涉商品房交易金额百分之五至百分之十的罚款。
预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准，擅自提高建筑容积率或改变商品房户型、结构、环境整体布局的，由有关行政管理部门依照有关规定予以查处。
第五十三条因房地产经营者的责任，致使房地产交易合同解除的，经营者应退还购房者已付的购房款及其利息，赔偿购房者已支付的有关税费等损失。
第五十四条未取得房地产中介服务机构资质证书从事房地产中介业务或超越执业范围从事房地产中介业务的，由市房地产行政主管部门责令其限期改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。
第五十五条未取得房地产中介服务资格或者取得资格证书的房地产中介服务人员以个人名义从事房地产中介业务的，由市房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，可处二百元以上一千元以下的罚款；逾期不改正的，吊销其资格证书。
第五十六条违反本条例规定将预售商品房预售款挪作他用的，由市或区、县（自治县、市）房地产行政主管部门责令其限期改正，处挪用款额百分之五以上百分之十以下的罚款；逾期不改正的，注销《商品房预售许可证》，并可由建设行政主管部门降低或取消其开发资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十七条房地产行政主管部门及其工作人员有、、、索贿、受贿等违法违纪行为的，视其情节轻重，由所在单位、行政主管部门或行政监察机关依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。给管理相对人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十八条房地产交易管理机构及其工作人员在房地产交易登记工作中，不遵守法定期限及程序的，由房地产行政主管部门责令改正，并可视其情节轻重给予行政处分。
房地产交易登记机构及其工作人员在房地产交易登记工作中因工作失误给房地产权益人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条当事人对房地产等行政主管部门的具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第七章附则
第六十条房地产交易合同、预售资金监管协议的示范文本，由市房地产行政主管部门、市工商行政主管部门统一印制。
第3篇：房地产交易范文
推进规范化和标准化建设提高依法行政水平
北海房地产交易中心作为政府窗口单位，始终坚持以推动全市房地产市场持续健康发展为目标，以提高服务水平，优化投资环境，方便广大群众为工作重点，不断完善服务管理体系建设，全面实施规范化和标准化管理，制定了服务承诺制，首问责任制，限时办结制，一次性告知制，政务公开制等一系列规章制度，建立了科学管理长效机制。通过加强法制教育和人员培训，提高队伍素质，规范服务行为，提高行政效能，依法行政水平明显提高，法制建设跃上新台阶。2006年被广西建设厅授予“全区建设系统‘四五’普法依法治理先进单位”称号。
加强服务环境建设提高服务管理水平
近年来，北海房地产交易中心加大了服务硬件设施的投入，改善了服务基础设施，建成服务区、办公区、档案查询区、信息区四位一体的服务场所，建立了自动化电脑网络管理系统。通过理顺房地产一、二级市场的关系，实现了房产交易、权属登记、档案管理、信息服务一体化管理，提供“一站式”服务。
在北海市房地产交易中心主任、北海市房地产信息预警预报工作领导小组办公室主任邹文同志的带领下，通过自主创新，自主研发，自筹经费，节约近100万元资金，开发建立了以楼盘表为核心的房地产信息管理系统和房地产信息预警预报系统，并于2005年7月通过了由建设部组织的对全国40个重点城市的考核验收，成为广西首批通过验收的2个城市之一。同时通过加强商品房预售管理，实现了商品房网上楼盘表的房屋权利状况实时数据同步标识，建立和完善了以动态更新楼盘为基础的商品房买卖合同网上备案管理系统，开通了北海市房地产信息网，并依托房地产市场信息系统定期形成市场监测报告，及时分析和房地产信息，为政府对市场的调控和政策引导提供决策依据，为各界群众和广大投资者提供了最权威的房地产信息平台。
强化社会责任创建文明窗口
北海房地产交易中心作为政府窗口单位，近年来，积极协助政府部门做好盘活积压房地产工作，先后参加了盘整闲置土地、处置停缓建工程等重点工作，配合政府部门做好项目的跟踪、督办、协调工作，使全市积压房地产得到有效盘活，昔日无人问津的“烂尾楼”，经处置盘活后已成为城市形象的新亮点。
交易中心还时刻不忘回馈社会。自2003年以来，多渠道筹措资金累计16.3万元，向贫困灾区捐款捐物，慰问困难群众，添置教学设施，修建校舍和进村公路，解决农村入学难和出行难问题。2006年被北海市支教工作领导小组表彰为“支教工作先进后援单位”。
近年来，交易中心精神文明建设不断推进，在参加市建委系统举办的歌咏、演讲等比赛中均取得优异成绩，文明单位建设取得历史性突破，2005年被市委、市政府授予北海市文明单位称号。
第4篇：房地产交易范文
现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税、所得税(个人或企业)、土地增值税、固定资产投资方向调节税以及营业税的各种附加等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为曾经发挥过重要作用。但随着社会经济的发展，税收制度本身的缺陷逐渐暴露出来。征税的法律、法规依据多在1994年以前制定。过去，我国城镇居民中拥有房的极少，社会对于拥有房产者和出租、转让房产的行为存在严重的偏见，出租房屋收取租金在一定程度上被视为不劳而获。这些偏见在税收制度中反映明显。房产自用税负较轻，转让出租则课以重税。具体表现为税种重复，税率偏高。详见附表。
二、现行房地产交易税制存在的问题
过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。房产总量成倍增加，房价与1985年相比上涨了4―5倍。房改的推行使住房私有程度大幅度提升。购置房产出租已成为城镇居民正常投资渠道之一。各类房产交易的活跃程度远非十多年前的状况可以比拟。现行的从计划经济年代税收体系中演变而来的房地产交易税收制度已日渐落后于房地产业的发展。现行房地产交易税收制度的弊端越来越明显地暴露出来，主要表现为：
1、税种繁多，程序复杂，办事缺乏透明度。
对于房地产买卖，卖方要征营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税。买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。房产出租要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等等。税种繁杂，计算程序复杂、办事效率低下。对于名目繁多的税种，专业工作人员操作起来都感觉颇为棘手，当事人更是似懂非懂，不甚了了。
2、税率偏高，税负沉重。
商品房交易中单位购房或个人购买非住宅要缴纳契税3％、固定资产投资方向调节税5％、印花税0.03％，合计8.03％；二手房交易中单位售房或个人转让高档住宅及非住宅要缴纳营业税及其附加6％，印花税0.05％，合计6.05％，此外，如有所得和增值，还须缴纳所得税和土地增值税。房产出租税率达18％以上，据测算，非住宅出租税率最高可达30％。过重的税负使得许多房地产交易行为转入地下，逃避管理，反而导致税收流失。如房屋出租主动申请办理租赁合同登记备案的极少，房屋租赁管理工作只有深圳、温州等少数几个城市开展得比较好，大部分城市工作情况都不理想，其主要原因之一就是房屋租赁税负太重。
3、税种交叉，重复征税。
对于房地产转让，卖方征收营业税，买方征收契税，同一标的交易的双方都要课税，是双重征税。另外买方既征收契税，又征收印花税；卖方既征所得税，又征增值税，属税种交叉，重复征税。
4、流通环节税负沉重，忽视占有、使用环节的税收。
对于私有住宅，自用不征税，出租即课以重税。非住宅自用只征房产税，出租则要征产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等，税负成倍增加。流通环节税负繁重，占有、使用环节的税收尚未受到重视。
5、政策调整不均衡，不同标的之间的税负相差太大。
几年来，国家对房地产税收政策作了多次调整，但未以全面促进房地产业发展考虑。财政部、国家税务总局财税字(1999)210号文件下调了普通住宅交易的税负，对于非普通住宅没有作相应调整(普通住宅的概念不明确问题在下文讨论。为便于叙述，笔者暂以非普通住宅一词指代普通住宅以外的包括别墅、度假村等高档住宅以及商店、写字楼、车库等非住宅在内的各类房产)。政策调整不均衡，使得不同标的房地产交易税率相差很大，若再考虑价格差别因素，税负差距更大。
三、海外国家和地区的房地产税制比较分析
作为调控经济运行的手段和财政收入的重要来源，房地产税在各个国家和地区都受到了极大的重视。各国(地区)的房地产税制有诸多不同之处，但综合来看，房地产税可分为以下三类：
1、房地产取得税类。在国外取得房地产时必须向政府交纳各种房地产税。该税类主要包括：(1)登记许可税费。它是在不动产登记时，政府课征的一种税。税基为登记时的价格，税率因登记的内容不同而不同。日本、德国、比利时、意大利都开征此税。(2)不动产取得税。不动产无论是原始取得还是继承取得，均需向政府交纳不动产取得税，计税依据为取得不动产时的评估价格。(3)印花税。纳税人是领受特殊文件、合同、公证和税法上列举的其他凭证的人。芬兰对不动产等的转让行为及有关证书征收印花税，税率不等，最低1．5％，最高6％； 日本房地产买卖合同应缴印花税，税率根据合同的交易价值确定。
2、房地产保有税类。对房地产保有征税的目的在于合理调节政府与房屋或土地实际占有者之间的收益分配。在这一阶段，目前世界上通行的主要税种是财产税，包括了一般财产税和个别财产税。(1)将房地产税纳入一般财产税中课征。操作方法是将不动产和其他财产捆在一起，依据财产的评估价值课税，以美国为代表。(2)对土地或房屋所有或占有者征收个别财产税。个别财产税按不同财产分别课征，而不是将所有的财产合并课征一般财产税。现今各国课征的有关房地产的个别财产税主要包括：对房屋征收的房产税，如法国的房屋税：对土地征收的土地税，如日本的地价税(属日本国税)；巴西的农村土地税等；对土地房产一起征收的房地产税或不动产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税及巴西、芬兰的不动产税。计税依据为土地、房屋或者不动产的评估价值，对特殊用途的，如公共、宗教和教育等物业实行减免措施。
3、房地产流转税类。房地产流转税是在土地或房屋发生转移、买卖时征收的。其主要税种有：(1)所得税。房地产的所有者、经营者，由房地产有偿转让获得的收入，都必须向政府交纳所得税。大多数国家把房地产收入作为企业或个人总收入的一部分，合并其他所得课征综合所得税。为了抑制房地产投机、合理分配土地增值，日本、法国和韩国对短期性土地转让加重收税。(2)资产利得税。世界许多国家对具有投机性的资产利得，开征“资产利得税”。征税目的在于控制地价上涨，调节土地收益分配。法国、英国、爱尔兰等国都开设了“资产利得税”，美国也设置了类似“资产利得税”的，“资产增益税”。(3)不动产转移增值税。有些国家和地区将房地产转让收益分离出来，单独作为征税对象，征收增值税。如意大利和我国台湾地区的土地增值税等。
从上述分析中可以发现，海外国家和地区的房地产税收体系具有两个共同特点。一是在税种设计方面“重保有、少流通”，即从税收的分布结构来看，重视对房地产保有阶段的征税，而在房地产权属转让方面设计的税种则相对较少。这样的税种结构极大地鼓励了不动产的正常流转，很好地调控了市场供求关系。另一个特点是在税负水平方面坚持“宽税基、少税种、低税率”的原则。所谓“宽税基”是指海外的国家和地区，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税措施外，凡拥有或占有不动产者均要向政府缴纳房地产税，为房地产税收入提供了稳定充足的物质基础： “少税种”是指有关房地产税的税类较少。这样，既可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公现象的发生，又可以降低税收征管的成本，提高税收效率；“低税率”是指各税种的税率普遍水平都不高，从而减少了纳税人的心理恐惧。这些海外国家和地区的房地产税虽然税率不高，却能在税基较宽、征收效率较高的条件下，创造相对稳定和丰厚的财政收入。
四、对我国现行房地产交易税收制度改革的几点建议
中国已经加入WTO，今后，会有更多的外资投入我国的房地产市场，投资领域除房地产开发经营领域外，投资二级市场买卖租赁也会大量增多。要对现行房地产交易税收制度进行改革，构建与国际惯例接轨的房地产交易税收体系。要改变目前的限制流通的做法，降低流通环节的交易税负，激活市场，促进流通，优化资源配置，促进房地产业全面健康发展。1994年以后有过几次税收政策调整，大抵是调整税率，没有涉及税种归并精简，力度太小，应当增大税制改革力度。根据我国实际情况，参照部分WTO成员国房地产税收制度，并提出以下几点建议。
1、简化流通环节税种，提高办事效率。
目前流通税种繁多，办理房产转让、租赁手续，仅各种税单就要打印许多张，办事效率低下，根本谈不上透明度。要归并精简税种。除房地产开发经营企业外，其他单位和个人的房产转让行为，不征营业税；取消对个人征收固定资产投资方向调节税；将契税改名为房地产取得税；将所得税、增值税合并。简化后流通环节除印花税仍双方缴纳外，转让方、出租方只缴纳所得税，购买方只缴纳房地产取得税。
2、降低流通环节税率，促进流通降低流通环节的税负，以达到活跃交易市场，促进房地产行业发展的目的。住宅、非住宅转让的税率应当大体一致。按合并后的税种，印花税税率取0．05％，税基应为转让、出租合同金额、出租的按年计征。转让出租所得税的税率取5％左右，税基应为房地产转让、出租的净所得额。房地产取得税的税率住宅取1．5％，非住宅取2％，税基为房地产价值。固定资产投资方向调节税税率应根据社会经济结构的现状及发展趋势研究确定。
3、全面开征房产税
为优化资源配置，扩大税源、保证房地产税收总收入不因流通调节税率的下调而大幅度下降，同时为便于税收征管和房产管理，应全面开征房产税。即不论住宅或非住宅，也不论出租或自用全面征收房产税。非住宅税率取1％；考虑到目前有相当多的居民购买房改房、经济适用房仍靠银行贷款支持，拥有私人住宅的多数居民属中低收入者，住宅房产税可暂采用低税率，取0．5％左右，逐步过渡到与非住宅相同。同时采取优惠政策，减轻低收入家庭的税收负担，如每个家庭可享受80―100平方米住宅房产税免税优惠，或低收入家庭通过申报、公示、审批等公开程序，免交一处住宅房产税。
全面开征房产税后，城镇土地使用税应作相应调整，以避免重复征税。
4、开征遗产税和赠与税，调整社会分配不均。
房产继承或赠与，均比照房地产取得税的有关规定，对房产承受人征收遗产税和赠与税，同时对房产承受人征收所得税。税基为房产的评估价值，税率及起征点应广泛听取各界意见后确定。
第5篇：房地产交易范文
关键词:房地产交易市场;现状;对策
近几年来,我国房地产业蓬勃发展逐渐成为国民经济和社会繁荣发展的支柱产业。然而,房地产市场却屡屡出现房地产违规销售、利用虚假合同套取银行贷款、房地产交易虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价行为,社会反响强烈,房地产市场备受诟病。房地产交易行为是房地产市场存在的根本,其重要性不言而喻。一旦发生房地产交易违规行为,直接影响到银行资金安全以及各方面的经济利益;影响到社会的稳定和社会主义和谐社会的构建;关系到国家行政机关的形象和声誉;关系着房地产市场健康、稳定、有序地发展。因此,规范房地产交易行为将有利于社会稳定,维护国家行政机关形象,促进房地产市场发展,对房地产交易行为的研究具有重要的现实意义。a
一、我国房地产交易市场的现状
房地产市场发展的关键环节是建立规范的房地产市场运行机制,通过加强房地产交易市场监管,规范交易行为可以促进房地产市场的健康发展。我国的房地产交易市场发展晚于国外,相应的运行机制还相对不完善。但是,随着近几年来房地产市场的迅速发展,围绕着培育和发展房地产市场。规范市场交易行为,国家和各级政府、房地产部门进行了积极的改革、探索和实践,逐渐建立起一套适合房地产交易市场的运行机制。
国家建立规范的房地产市场运行机制主要是从以下几方面进行的:首先,在法制建设方面:国家根据实际的房地产市场发展,在不断发现问题和解决问题的过程中建立起一套较为完善的用以规范房地产市场的法律、法规和规章,这一法律规范的形成在当前房地产市场发展过程中发挥了重要的指导和监督作用。
其次,在房地产市场管理体系方面:房地产市场发展初期整个市场处于混乱状态,没有相对成形的管理体系,显然不利于房地产企业长远发展。现在通过不断地摸索逐浙建立起了涵盖房地产企业的设立和管理、房地产项目开发、商品房预售和房地产交易、房地产登记和发证等市场运行环节的房地产市场发展操作机制。而且,房地产市场的信息化管理也逐渐开始盛行,这一举措的实施极大地提高了信息传递的时效性和完整性。
再次,在执法力度方面:房地产市场逐渐升温的后果是一系列违规行为的产生,为了规范市场交易行为,深化改革房地产交易市场运行机制,很多地方政府采取房产与工商联手的方法,加大执法力度,定期开展房地产经纪组织专项执法检查,强力监管.严格惩处。最后,诚信体系方面:将以往的交易流程透明化和程序化。房地产交易方面实行分级管理方式,市、区分级负责登记房地产交易,进一步完善房地产市场信息数据库和预警预报指标体系;建立房产楼盘表、GIs地籍图库和权籍管理系统“三库合一”的交易登记权属管理信息系统,完善交易中心、受理大厅和服务窗口设蓝;统一服务项目、办件流程、收件内容、办事时限、收费标准、制定文明守则,公开监督电话,推进服务承诺。
二、规范房地产交易市场的对策
(一)树立正确认识
树立正确的认识主要是针对房地产企业来说的.作为房地产交易市场上不可缺少的一方.房地产企业对规范房地产交易行为的正确认识是促进房地产交易行为规范化的一个关键环节。随着房地产市场的迅速发展,人们对房地产市场的评价褒贬不一, 尤其是近几年房价攀升的同时,房地产市场遭受的指责也在逐渐增多。究其原因,无怪乎房地产市场上存在着太多不规范行为.无可置疑的是在发展初期这种不规范行为造就一了一大批房地产企业的出现甚至成功,然而,这种现象在当时可以算得上是合理,但是在全球经济化、购房者日趋成熟的现在无疑将成为致命的打击.房地产企业作为行业中的一员必须树立只有规范,才能发展的正确认识。我国的房地产业正步入一个转型期,房地产企业的新的游戏规则正在逐渐形成,房地产市场要获得长远的发展必须规范化。
(二)强化法制建设
“无规矩不成方圆”,要规范房地产市场不是单纯的思想上树立正确认识,口头上说说就可以的.要保证交易行为规范化,必须强化相应法制的建设。一方面完善立法.近几年,房地产市场上频现“炒房热”“捂盘惜售”等问题,房产投机者更是层出不穷,社会影响极为恶劣,虽然相关的管理部门也做过相应的调查和处理。但是却经常因为缺少相应的法律法规、房地产市场上取证较为困难、处罚力度过小、操作麻烦等问题,经常是不了了之,管理者处于相对尴尬的境地,心有余而力不足。因此,必须建立完善房地产市场交易法规,简化操作过程,加大惩处力度,做到有法可依;另一方面要强化执法。当前房地产市场的地方保护主义色彩过于浓重,某些地方甚至国家的发展主要依赖于房地产业,必然会出现过于强调保护和发展房地产企业的现象,直接后果是房地产企业有恃无恐违规行为时有发生。因此,要规范房地产交易市场行为,政府首先要端正态度,加强执法力度,切实负起责任。
(三)规范道德行为
从思想上筑牢违法违纪的防护堤思想是行为的根源,行为是思想的反应。正确的思想是规范行为的根本,只有拥有正确的思想才可以有效预防和杜绝违法交易行为的出现。为了规范房地产交易行为,房地产交易从业人员首先要从思想上筑牢违法违纪的防护堤。具体来讲,要求从业人员树立正确的世界观、人生观和价值观。秉持服务大众,维护消费者利益的思想;就交易机构而言,可以组织交易从业人员定期接受先进思想教育,加强思想政治修养。
(四)规范市场行为
从技术上防范各种违法交易行为对当前房地产交易行为的监管过于滞后“治标不治本”。要规范市场行为,必须将规范的位置前移。加大对交易行为源头的管理,从根源上进行监管。一方面,推行房产权证加密措施.加大该措施的宣传力度,使购房者明白此种方式是为了保护其正当权益进而接受该措施。另一方面,完善房地产交易的信息化平台的建立。引导各房地产交易市场信息平台的完善,设立专门的机构和人员负责信息平台的建立和完善,确保房产交易信息及时正确录入。通过上述两种方式可以增强整个交易市场的防范能力,有效避免房地产交易市场上的虚假登记、虚假登记现象的发生。
(五)规范从业行为
从提高从业人员综合素质着手房地产交易的从业人员作为市场行为的主要实施者,其综合素质的提高有助于进一步规范从业行为 提高从业人员的综合素质可以从以下方面进行:一是从业人员严格依法办事。市场经济法制化的现在,房地产市场也不例外,从业人员要严格树立法律意识,按照相关的法律、法规办事,做到有法必依,违法必究。二是从业人员要严格自律。房地产从业人员要牢记自己的职责,注意自身形象,切实做到服务群众,恪尽职守。三是相关机构设定相应的奖惩制度。对遵守法规、切实履行自身责任的从业人员予以津贴补助、发放奖金等:对那些惩罚,以损害消费者利益为代价牟取私利的人员则予以警告、处分、甚至吊销其从业资格等。
(六)规范监管行为,不断推进房地产交易市场的体制和制度创新
当前房地产交易市场的运行体制还不够完善,需要不断推进房地产交易市场的体制和制度创新。首先,发挥人民群众的监管作用。房地产市场之所以备受诟病,很大程度是由于未能发挥广大人民群众参与其中发挥其监管作用。建立房地产交易服务网,实行房地产登记资料公开查询机制,确保广大人们群众能够实时了解到房地产交易的情况,从而发挥人们群众的监督作用;其次,充分发挥纪检、检查机关的监督作用。纪检、检查机关要切实关注房地产交易市场的行为,一方面,采取措施预防违法行为的发生;另一方面,严格打击市场上的欺诈活动,一旦确定行为损害了群众的利益坚决依法处理,并且实行责任追究,绝不包庇。通过推进和完善房地产交易市场的体制和制度,遏制房地产交易中的违法行为,促进房地产市场的健康有序发展。
三、结束语
房地产市场交易行为规范化是房地产市场发展的趋势,房地产市场要发展必须规范交易行为。房地产市场交易行为的规范不是一朝一夕就能完成的,必须得到社会各界的广泛支持,只有这样才能实现房地产市场的长远发展,使房地产业作为支柱产业长久地存在下去。
参考文献:
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[2]贾丹.房地产交易市场现状及规范交易行为的思考[J].中国新技术新产品,2008,(12).
第6篇：房地产交易范文
第一条、为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条、凡在本市市区、县城、建制镇、开发区、独立工矿区、国有农场等城市规划区国有土地范围内进行房地产交易活动的，均适用本条例。
第三条、本条例所称房地产是指合法房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地。
本条例所称房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第四条、市、县（市）人民政府房产行政管理部门负责本行政区域内的房地产交易管理工作。
市、县（市）人民政府土地管理部门负责本行政区域内的房地产交易中土地使用权管理工作。
工商、物价、财政、税务、国有资产等行政管理部门按照各自的职责，配合房产行政管理部门和土地管理部门做好房地产交易管理工作。
第二章、一般规定
第五条、房地产交易应当遵循自愿、公平、等价、诚实信用的原则。禁止私下交易和其他损害国家、集体利益和他人合法权益的行为。
第六条、房地产交易当事人应当使用国家规定的制式契约或者合同文本，并在签订之日起三十日内持下列证件到房屋所在地的房地产交易管理机构进行交易登记、审核：
（一）房屋所有权证、土地使用权证；
（二）当事人身份证或者法人资格证明及上级主管部门出具的证明文件，属于国有资产的，需提交县级以上人民政府国有资产管理部门的批准文件；
（三）房地产交易契约或者合同文本；
（四）赠与、分家析产、继承房地产的，应当提交具有法律效力的证明文书；
（五）交易共有房地产的，应当提供其他共有人同意交易的书面证明；
（六）法律、法规规定应当提供的其他证明文件。
对符合登记条件的，房地产交易管理机构应当自受理当事人登记之日起十五日内办结审查核实手续；对不符合登记条件的，应当说明理由。
第七条、房地产交易实行价格评估制度。
房地产价格评估业务，由依法设立的具有房地产估价资格的机构办理。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，遵守有关的法律、法规，执行国家规定的估价办法、标准和程序。
第八条、房地产交易实行成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产应当如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产权利人转让房地产时，以评估价格作为交易底价，其中涉及国有资产的，其评估结果应当经县级以上人民政府国有资产行政管理部门确认。
第九条、房地产交易当事人应当按照有关规定交纳税费。房地产交易成交价格低于评估价格，又无正当理由的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。
第三章、房地产转让
第十条、房地产转让是指房地产权利人将其房地产以买卖、赠与或者其他合法方式转移给他人的行为。
下列情形视为房地产转让行为：
（一）交换房地产的；
（二）以房地产作价出资（入股）的；
（三）企业兼并、合并或者企业破产使房地产权属发生变更的；
（四）以房地产抵债的；
（五）分家析产、继承房地产的。
房屋转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
同一幢房屋分割转让的，受让人享有所受让房屋建筑面积占该房屋总建筑面积相应比例的土地使用权。具体范围由房屋转让人与受让人协商界定。
第十一条、下列房地产禁止转让：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（二）依法收回土地使用权的；
（三）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（四）房地产权属有争议的；
（五）未依法登记领取权属证书的；
（六）依法公告列入拆迁范围的；
（七）法律、法规禁止交易的其他情形。
第十二条、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，获得批准的，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。
第十三条、转让共有房地产时，在同等条件下其他共有人享有优先受让权。
第十四条、转让租赁期内的房地产，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先受让权。
第十五条、转让享受政府或者单位补助购买、自建的房地产时，应当经原补助单位或者房产行政管理部门同意。转让人应当取得转让收入中个人原投资占综合造价比例部分，其余部分归原补助单位或者房产行政管理部门。
第十六条、转让房地产，应当到房产行政管理部门办理房屋权属变更登记，凭变更后的房屋所有权证书，到土地管理部门依照有关规定申请办理土地使用权变更登记。
第十七条、房地产开发企业预售商品房，应当到房产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，方可进行预售。预售时，应当向预购人出示《商品房预售许可证》。
房地产开发企业商品房预售广告应当持有《商品房预售许可证》，广告中应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第十八条、市、县（市）人民政府房产行政管理部门应当定期公布《商品房预售许可证》发证情况。
第四章、房屋租赁
第十九条、房屋租赁是指房屋所有权人在约定的时间内将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十条、出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并到房地产交易管理机构办理租赁登记，由承租人领取《房屋租赁证》。
房屋租赁期限、价格、用途，房屋修缮责任和双方权利义务及违约责任，由出租人和承租人通过合同约定。但不得违反国家有关规定和侵害他人的合法权益。
第二十一条、房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中的所含土地收益上缴同级财政。
第二十二条、从事房屋出租经营的单位和个人（居民个人居住房屋租赁除外）应当到工商行政管理部门领取营业执照后，方可从事房屋租赁活动。
第五章、房地产抵押
第二十三条、房地产抵押是指抵押人以不转移房产所有权和土地使用权的方式向抵押权人提供债务、履行担保的行为。
房地产抵押应当由抵押人和抵押权人签订书面抵押合同，并分别到房产行政管理部门和土地管理部门办理房屋产权抵押和土地使用权抵押登记手续。
第二十四条、同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产的评估总价值。
第二十五条、房地产抵押期内，抵押人未取得抵押权人书面同意，不得将已抵押的房屋转让、出租或者改建、扩建及改变用途。
第二十六条、房地产抵押期内，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。
第二十七条、房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结，当事人应当在十五日内分别到房产行政管理部门和土地管理部门办理抵押注销登记。
第二十八条、房地产抵押期满，抵押人不能按照合同约定偿还债务的，抵押权人有权依法或者按双方约定处分房地产。处分房地产所得价款，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押房地产的税费；
（二）以行政划拨方式取得的土地使用权应当缴纳的土地使用权出让金；
（三）按抵押合同偿还债务；
（四）剩余部分归还抵押人。
价款不足清偿债务的，抵押权人有权另行追索。
第六章、房地产中介服务
第二十九条、下列行为属房地产中介服务：
（一）进行房地产价格评估；
（二）从事房地产交易咨询；
（三）从事房地产经纪活动；
（四）法律、法规允许的其他房地产中介行为。
第三十条、房地产中介活动应当在中介机构内进行，设立房地产中介机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费，能够独立承担民事责任；
（四）有具备相应资格的专业人员；
（五）法律、法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当由房产行政管理部门进行审查。
第三十一条、设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照并到物价管理部门申办《收费许可证》后方可营业。
房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的房产行政管理部门备案。
第七章、法律责任
第三十二条、违反本条例第五条、第六条规定，未经登记、审核进行私下交易的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令限期补办手续，缴纳税费并对当事人双方各处以房产交易额2％以下罚款。
第三十三条、违反本条例第十二条、第二十一条规定，未缴纳土地使用权出让金或土地收益的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金或者土地收益，可以并处违法所得50％以下的罚款。
第三十四条、违反本条例第十七条第一款规定，未取得商品房预售许可证而预售商品房的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第三十五条、违反本条例第二十条第一款规定，未办理租赁登记擅自租赁房屋的，租赁无效，由县级以上人民政府房产行政管理部门限期补办租赁手续。
第三十六条、违反本条例第二十二条、第三十一条规定，未取得营业执照擅自经营房屋出租和擅自从事房地产中介服务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止经营房屋出租活动和房地产中介业务活动，没收违法所得，可以并处违法所得3％以下的罚款。
第三十七条、房地产交易当事人违反物价管理、税务管理、国有资产管理等法律、法规的，由县级以上人民政府物价管理部门、税务管理部门、国有资产管理部门依照有关规定给予处罚。
第三十八条、当事人对行政处罚决定不服的，可以在收到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定部门的同级人民政府或者上一级主管部门申请复议，或者向人民法院提起诉讼，逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第三十九条、房地产交易管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，未构成犯罪的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章、附则
第四十条、房产管理部门直管公房和机关、团体、企业、事业单位自管公房向居民、职工出售、出租住宅的，不适用于本条例，按照国家有关政策执行。
第四十一条、城市规划区以外国有土地上的房地产交易参照本条例的规定执行。
第四十二条、市、县（市）可以设立房地产交易市场，提供信息，展示行情，提供服务。
第7篇：房地产交易范文
【关键词】房地产交易档案；功能；利用；社会化服务
【Abstract】This article discusses the function of real estate transaction files， analyzes the real estate transaction files using the key， to enhance the real estate transaction files indicated level of social services the best route.
【Key words】Real estate transaction files；Function；Use；Social service
1. 前言
（1）随着房地产市场的飞速发展和完善，房产交易已成为房地产管理的重中之重，对于房产走向、制定调控房产政策、规范产权属管理、建立系统有序的房地产市场管理体系等方面，都是十分必要的而且有着深远的影响。这就需要好的房地产管理体系，房地产管理包括房地产交易档案，也是管理的重要组成部分，房地产权属管理的前提和基础是房地产交易档案，当前房地产交易档案管理工作是一个非常重要的课题。作者结合多年的管理与工作实践经验，谈谈针对这个课题的看法和意见，希望能给大家提供好的帮助。
（2）对于预测房地产市场的走向、制定房地产调控政策、规范房地产权属管理、建立统一有序健康的房地产市场体系等方面，都有着十分重要的作用和影响。如何充分发挥房地产交易档案的多重功能、提升其社会化服务水平，是当前房地产交易档案管理工作中的一个重要课题。笔者结合多年的工作实践，谈些看法和意见。
2. 定位
对房地产交易档案多重功能的定位是非常重要的，房地产交易档案具有着档案的基本功能，和档案功能具有同样的效力：
2.1保管作用。通过收集、整理、归类、装订，把零散的资料收集起来，集中统一管理，具有相应的保密性。
2.2鉴证作用。通过查阅、复制档案，对某事件、某一物品提供相关证明的作用，此证明有真实性。
2.3编研作用。通过对相关的档案进行分类整理、研究，能够对曾经发生过的事情起到证实，有正确认识，对以后相关的事情起到引导和借鉴作用。
2.4各种类别的档案，由于其性质、内容不尽相同，功能各异，有的具有基础上的延伸，功能独特。房地产交易档案就是如此，功能多重性主要表现为以下几点：
（1）保护功能。房地产交易是依法依规、按权利人的真实意愿进行的，其交易行为受法律保护，交易完成后各种资料统一归档保管，既使权利人的交易资料得到安全管理，又为权利人提供一定程度的保密服务，是国家和政府主管部门对房地产产权人合法权益的有效保护。 所以此交易行为具有保护功能 。
（2）鉴证功能。如果权利人的房地产权属受到他人的质疑、侵害或纠纷时，房地产交易档案可提供具有法律效力的原始凭据；房地产交易档案可提供合法的权益证明，当权利人的房地产用于质抵、担保、融资或是转让时。与此同时，司法、纪检监察机关办案提供有力的证据。
（3）服务功能。在房地产交易之前，交易双方可对交易有关政策和权属情况进行了解、查询，根据要求准备一些必备资料或复制有关资料，为顺利实现交易达成共识，做好准备。同时，通过一定的信息平台，为更多人群提供房地产交易档案公开查询的服务（在保护大家隐私的情况下）。
（4）监测功能。市场的活跃程度高，房地产交易会相应增大。某一类房地产（如集资房、二手房等）交易的大小，反映了某一类房地产在政策调控下的现实情况，运行状态；房地产抵押量直接反映了金融政策的变化。我们可以通过对房地产交易档案作做相应的统计分析，从而调整市场运行，这些都为制定房地产发展宏观政策和规范房地产市场运行起到一定的参考作用。
3. 当前房地产交易档案利用中的主要问题
随着房地产交易档案管理的不断完善，我们对档案利用有了一定的基础。但是，还是不能彻底使用，我们在房地产交易档案的功效，特别是社会化服务水平而言，问题较大。主要表现为：
（1）缺乏统一的档案利用规范要求。尽管住建部门实行了房地产档案管理规范化考核，但仍然偏重于管理，突显的是"保管作用"和"保护功能"，对档案的利用则缺乏刚性要求。比如，公开查询和保密，没有硬性标准和准确范围；具体到每一次交易，什么需要保密、什么当事双方都能查询、什么可公开查询、哪些档案可以给司法机关人员和纪检监察部门查询或复制，没有成文的详细规定；哪些查询、复制是无偿提供，哪些服务应该属于有偿服务，界限标准，目前没有统一的规定。
（2）缺乏对房地产市场的动态监测。在房地产交易档案上，直接反映了房地产市场运行的好坏。从当前房地产市场的监测可以看到，大家都是从商品房销售价格来看问题，分析问题，基本上不会有人从房地产交易档案方面分析问题；调控房地产政策也是靠行政措施更多一些，交易数据只能做参考，不能完全反映市场动态的全部，必须全面，深入市场分析。事实上，我们没有要求档案管理人员进行统计分析，也没有建立动态监测机制和信息平台。
（3）缺乏提供社会化服务的平台。服务是双向的，你对服务有什么需求、我能为您提供哪些服务，有了交流服务平台，服务才能发辉其作用。现在房地产交易档案服务主要就是交易双方办手续时查阅、复制资料，出于保密，为其他人提供的信息量很少，此功能没有能与房屋买卖、租赁等中介服务融合在一起。
（4）缺乏与土地交易档案的有效融合。当前管理体制下，大城市和小城市管理体制不尽相同，在一些较大城市和土地房屋统一管理的地方，房地产交易是整体进行的，但在中小城市，由于发展较落后，房产与土地整体交易严重受阻，各自所管理的交易档案都不能反映出该宗房地产的全部交易内容，房产交易与土地交易是由不同的管理部门负责的，各自按本身的交易程序进行，形成各自的交易档案，把本不应分割的一宗房地产人为分割，连交易内容都不能及时完整的反映，发挥交易档案的功能和作用就更谈不上了。
4. 提升房地产交易档案社会化服务水平的最佳路线
我们通过对房地产交易档案的功能进行定位，分析当前房地产交易档案管理和使用中存在的问题，通过分析结论如下：要充分发挥房地产交易档案的多重功能，提升其社会化服务水平。作者结合多年的工作实践认为，当前本着积极探索为目的，最佳路线如以下几点：
4.1制定并实施合理的统一的房地产交易档案利用规范。坚持以"管用并重、服务社会"为标准和"保护中利用、利用中提升"的指导路线，由省级以上制定并实施房地产交易档案利用规范。原则如下：一是安全保密的原则。利用档案必须在保护权利人隐私的前提下进行，不得泄露权利人个人信息。二是分类界定的原则。应在规范中明确哪些档案、哪些内容可逐级公开，哪些数据应定期向社会公布，哪些档案的查询或复制是有偿服务。三是权责法定的原则。应当明确对于权利人或交易双方而言，涉及本人房地产权属的内容，可以随时或多次有偿或无偿查阅，对于司法机关、纪检监察部门可凭有效证明调阅档案；对于其他人凭有效证件可查阅无特定权利人的档案。目的就是，让查阅档案成为查阅人的一种法定权利，提供档案成为档案管理部门的一种法定义务。四是方便快捷的原则。设定的档案查阅或复制等利用程序，应便民利民、高效快捷，提高档案利用效益。
4.2完善统一的房地产交易动态监测和信息平台。立足于民服务于民的原则，建立安全、全面、准确、及时、开放的房地产交易档案信息管理系统，并做好相应切实可行的规范，综合保护、鉴证、监测、服务功能于一体，面向社会提供更全面、更及时更准确的服务。也就是说：
（1）电子系统化，对房地产交易档案进行扫描。在交易申请受理时，即把申请人提供的各种资料进行扫描，办理中形成的审核资料和办理后提交的成果资料同步扫描，既完成纸质档案，也要建立电子档案，实行双轨制并用。
（2）建立房地产交易档案电子信息库。对交易档案进行分类归档、电子编目，并归档房地产权属调查测量图形，实现坐标定位、图库一致。
（3）实现房地产交易档案公开查询。根据房地产交易档案利用规范的程序和要求，查阅人通过登陆系统网站查阅相关资料，有偿服务需付费后可下载。
（4）交易信息定期制度。对当日交易情况进行，对每月、每季、每年交易情况进行系统分析，定期分析报告。
（5）对某类房地产交易进行专题分析，为交易双方以及主管部门提供参考信息。
4.3建立和推行统一的房产与土地交易协调机制。从当前现状出发，房地产管理体制需因地制宜，逐步完善推广。办法有以下几种：
（1）强化前置要件审查。严格按房地产管理法的要求，规范房产和土地登记程序，坚决制止和惩处不依法定程序登记发证行为，要按规范程序走，哪个部门先登记，哪个部门后登记要有合理顺利，杜绝房产部门不管土地是否登记、土地部门不管房产是否登记现象，该哪个部门先登记的，后登记的部门必须作为强制性要件，按顺序登记，否则不得登记。
（2）实现房产交易与土地交易的联网。在同级政府的统筹下，按照"数据共享、平台共建"的原则，实现房产交易与土地交易的网上同步运行，进而构建快捷式房地产交易网。
第8篇：房地产交易范文
关键词：房地产交易、物权行为、区分原则、公示公信原则
房地产交易是人们对房地产转让、出租、抵押等活动的总的称谓。在我国现行土地制度下房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动。
房地产交易制度是房地产法律制度的重要内容。房地产交易是否规范有序直接关系到我国房地产市场的健康发展和社会秩序的稳定。但是我国的房地产法已明显滞后于房地产业的发展，例如立法尚不健全，房地产转让和抵押制度有待完善，法律规范缺乏系统性、协调性、科学性等。这也给法律实务带来了难度。因此，完善我国房地产立法刻不容缓。
物权行为是法律创造物，但它是客观存在的，是与债权行为相对应的法律行为。它规定了物权变动规则，有利于保护交易安全，维护当事人的利益平衡。借鉴该理论对于解决房地产交易中的有关问题具有重要的理论意义和实践意义。
一、问题的产生
根据我国《合同法》的规定和立法解释，合同是指债权合同，因而我国法律没有承认物权合同。
我国《合同法》第51条关于无权处分的规定是目前争议较大。一般认为，该条所称的“合同”是指买卖合同，即债权合同。也就是合同的成立、生效要附加一个条件，即行为人在订立债权合同时必须具有处分权，否则合同效力待定。这种观点会引发理论上和实践中的难题：即把一些本来有效的合同解释为效力未定合同。
另外，按照债权合同，在买卖契约中，由于法律规定买卖标的物的所有权自债权契约成立时起移转于买受人，即买受人自买卖合同成立之时起就已经取得买卖标的物的所有权，但未经登记或交付不具有对抗第三人的效力。这样在法理上就自相矛盾：既然买受人自买卖合同成立之时起就已经取得了标的物的所有权，但其取得的所有权未经登记或交付却不能对抗第三人。然而所有权是对世权，因此这显然是互相矛盾的。
由于立法和理论上的缺陷，在我国的司法实践中，长期存在着将登记作为合同生效要件的作法，也就是将原因行为与物权变动混为一谈。例如房屋买卖合同履行后，未向房产管理机关办理产权过户手续的，法院往往判决房屋买卖合同无效，而不是判决强制出卖人补办产权过户手续或判决出卖人承担违约责任。订立抵押权设立合同后，未向登记机关办理抵押权登记的，法院往往判决抵押权设立合同无效，而不是判决抵押人补办抵押权登记或判决抵押人承担出卖责任。其结果，往往使无辜的买受人、债权人遭受损害而得不到救济。按照物权变动与其原因行为的区分原则，未办理登记手续的，只是不发生物权变动，原因行为的效力将不受影响。因此，房屋买卖合同履行后未办理过户手续，或者判决出卖人依买卖合同承担违约责任。抵押权设定合同成立后，未办理抵押权登记手续的，只是抵押权不成立，抵押权设定合同并不无效，债权人可请求法院判决强制债务人办理抵押登记手续，或者判决抵押人依抵押合同承担违约责任。[1]
物权的变动通过物权行为发生法律效果。属于物权行为组成部分的交付或登记使物权的变动具有了公示的作用，而依赖该公示而取得所有权的人受公示之公信力的保护，即可取得标的物的所有权。从以上分析可以看出，否定物权行为的存在会带来理论和实践上的矛盾。
二、 房地产交易中的行为性质区分
区分原则是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效分别依据不同的法律根据。在原因行为中，当事人享受债法上的权利，并承担债法上的义务；在结果行为中，当事人完成物权变动，使得物权能够产生请求权的负担行为，而能够发生物权变动效果的结果行为是处分行为。
区分原则在房地产交易中的运用就是要求法律上区分房地产权属和债权合同之间的关系。房地产过户登记、抵押登记、使用权登记和他物权登记实质是物权变动的一种公示形式，是法律法规中的强行法，登记使房地产权属得到确认。权属登记与债权合同的关系说到底就是物权与债权的关系，二者权能有很大差异，不能混为一谈。例如，在“一房二卖”等现象的法律实务中应严格区分标的物的移转和所有权的移转。如果买受人已实际占有使用出卖人的房屋，但还未办理登记手续，只能是说明标的物（房屋）的移转，而不是房屋产权的移转。
我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该条没有明确区分这里的登记是物权变动登记还是合同登记，由于法律法规没有在二者之间作出明确区分或者明确规定是否影响合同效力，故在现实中最易导致人们依照该条将登记解释为合同生效要件。此后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事出有因未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”根据这一司法解释，房屋买卖合同在房屋过户以前合同效力独立存在，并不受过户登记的影响。换言之，房屋买卖是否办理过户登记，这只决定房屋的所有权是否转移，并不能影响买卖合同的效力，更不能决定买卖合同的效力。根据我国《城市房地产管理法》第53条和《城市房屋租赁管理办法》第13条的规定，房地产租赁合同实行登记备案制度，但登记备案不是合同的生效要件。
此外，我国民法典草案物权法编第9条规定：“依照法律规定，土地、矿藏等自然资源属于国家所有的，可以不经登记，自法律施行之日起享有物权。除法律另有规定外，国家、集体、私人的不动产物权的设立、变动、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力。”该条规定体现了区分原则。
由于我国的物权法还未制定出来，不动产登记制度尚不完善，各种规定散见于法律法规及行政规章中，比较混乱，容易使人形成“要式合同就是登记”、“不登记就不生效”的模糊认识。在目前施行的《城市房地产管理法》中，只规定了商品房预售合同应当报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，也没有规定登记后生效。如果将过户登记作为买卖合同的生效要件，其负面效应是很大的，大量的房屋买卖合同在过户登记以前均处于无效状态，若一方不按约定履行过户业务，另一方将无法主张对方承担违约责任，只能要求对方承担并不明确的缔约过失责任，合同中的各种担保也因主合同无效而随之无效，不履行义务一方可以不受合同约束，被损害方的合法权益得不到相应的法律救济，而不履行义务一方也得不到法律的惩罚，交易安全无法保障。这与
民法的一般原则是相悖的。另外，如果一个合同不是依照生效之后再履行的顺序去执行，而是在合同履行完毕之后才生效，这也不符合法理。
三、房地产权利变动公示公信原则
物权行为理论指导下的物权变动规则，被称为物权形式主义，其主要内容是仅仅有物权变动的合意是不够的，对此还必须有一个外在的形式：不动产的登记和动产的交付。本文通过对不动产权利的外部公示方法（登记）的分析来揭示不动产权利登记制度的规范功能。因为物权变动的合意或意思表示主要是通过公示行为来体现，它符合人们的交易习惯。当然这里并没有否定物权合意这一私法自治的理念，而是突出公示的正确性推定效力。公示公信原则以区分物权行为和债权行为为前提，在维护原权利人的利益与交易安全之间寻求一种平衡，从而为解决理论上的悖论和实践中的问题提供一种思路。
物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示、并进而决定物权变动效力的原则。登记或交付作为物权变动的生效要件，目的主要是为了维护交易安全、保护善意第三人的利益。如果仅是为了双方当事人之间的利益，法律根本没有必要设立登记或交付制度，因为双方当事人之间的约定足以明确双方的权利、义务关系。不经登记或交付只依当事人之间的意思表示就发生物权变动的效力，反而更有利于交易的便捷。物权公示，对第三人来说，公示告知作用是使第三人明确权利归属的指示器。公示内容具有正确性推定效力，是指对任何第三人来说，不管真实情况怎样，推定公示的事实就是正确的。在完成公示行为之前，物权变动效力仅在交易当事人之间有效力，而对世人不发生效力；只有完成公示，取得表征物权的手段后，才真正使受让权利具有对抗世人效力。[2] 物权行为理论是使公示行为具有公信力的基本保障，否则公示的权利正确性推定效力将受到质疑。
物权公示包括行为方式（交付或登记）和静态的表征（占有状态或登记簿）。交付或登记是静态的表征手段，二者当然不能截然分开。公示原则是产生公信力的前提。物权的存在既然以登记或占有为其表征，则依赖此表征而有所作为者，纵使其表征与实质的权利不符，对于依赖此表征之人也不生任何影响，是为公信原则。
目前，我国不动产登记制度尚不完善，也不尽合理。我国已经颁布了一些法律法规，特别是众多的司法解释，部门规章，地方法规，对不动产转让、抵押等登记作了相互重叠、相互冲突的规定，没有统一的登记法律和登记机关。我国不动产登记法规属于行政法，而不是民法。登记制度的目的是实现行政管理，而不是贯彻公示原则。需要指出的是登记的性质并不是一种行政行为。各国的登记机关并不相同，例如，在我国是行政机关，在德国是地方普通法院系统的土地登记局，在瑞士是各州的地方法院。登记的目的只是起到公示作用，登记与行政行为并无必然联系。借鉴外国经验，梁慧星教授主持起草的物权法草案第一章第三节专设第20条规定：“不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管辖。”
根据有关法律法规的规定，我国的不动产登记效力主要采登记要件主义立法模式。《城市私有房屋管理条例》第6条第1款规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”我国《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。” 《担保法》第41、42条规定，以土地使用权、城市房地产或乡镇、村企业的厂房等到建筑物抵押的应当办理抵押物登记手续，抵押合同自登记处之日起生效（合同生效的特殊情形）。从以上规定可以看出，在我国的房地产转让制度中，权属登记显然采登记要件主义。另外，在因继承、强制执行、取得时效、法院判决、添附、婚姻关系等非法律行为而引起的不动产物权变动的场合下，采取登记对抗主义。登记要件主义在法国的意思主义和德国的形式主义之间寻求折衷立场，虽然克服了意思主义的缺陷，将登记与不动产物权变动本身结合为一体，对不动产物权变动采取了公示的态度。但在法律实务中登记主义立法模式的弊端显而易见，如易助长一物多卖现象。它偏向于对原权利人的保护，却忽略了对第三人利益的关注，有损交易安全。
物权变动规则在不动产变动中的运用，就意味着物权变动所涉及的登记均为物权变动的公示，它只影响物权变动效力，而不影响合同效力。实际上，过户登记、抵押登记等均是权利登记，而不是合同本身的登记。这种登记只确认原权利人权利丧失，新权利人取得权利，或者原权利人的权利内容发生变化，并向新权利人颁发产权证书的过程。这种登记属于权利登记，它独立于债权合同，发生物权变动的法律效果。
关于房地产登记的公信力问题。德国、瑞士等国在立法中明定了登记的公信力，法国、日本等国没有规定。[3] 这种区别源于各国立法模式的不同。在我国主要有两种观点，一种认为我国房地产登记未体现公信力；[4] 另一种认为通过申请、注册、登记发证等手续实际上已承认了公信力。[5] 本文认为公信力是公示原则的应有逻辑和基本价值取向。我国《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《土地登记规则》等具体规定了房屋所有权、抵押权和土地使用权、抵押权等的登记手续、登记程序、登记机关、登记种类等。不动产登记在我国是由当事人的登记意思和行政机关的登记行为来完成的，因此它是通过法律的方式来表示权利的合法存在，这是一种客观事实，那么对通过不动产登记所表现出来的权利信赖就具有正当性。善意第三人就可以根据登记簿所表征的内容进行权利推定，从而决定与他人是否进行交易。可以这样认为，对这种善意的保护也就是对市场的有力维护。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第61条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的以登记记载的内容为准。”实际上本条解释赋予了抵押权登记的公信力。但是我国在采登记要件主义的立法模式下，不区分物权行为和债权行为，将物权变动效果系于债权行为，从而使交易中的善意信赖不能有效保护，公信力受到影响。因此我国应尽快完善房地产法律制度，规范房地产交易活动，弱化房地产登记的行政色彩，注重权利的保护和交易秩序的维护。为保护房地产交易的安全，物权立法应明确规定房地产登记的法律效力：发生房产产权的有效转移；推定不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利；具有社会公信力，给予善意第三人以有效保护。
四、房地产权利变动中的利益衡平
无因性原则即抽象性原则，是指作为处分行为的物权行为，不问其是否基于某项有效的负担行为，而自行发生效力。原因行为的无效或者撤销不能导致转移物权的履行行为的当然无效和被撤销。物权变动是物权意思表示的结果，如果物权法上的意思没被撤销，债权法上的意思被撤销，物权已发生转移，可以借助不当得利理论来解决债权上意思表示的瑕疵引起的后果。
物权行为无因性对交易安全的保护是绝对的，如果物权移转符合法律规定的要件，
即当事人合意加交付或登记公示行为，那么即产生物权效力，即产生对抗世人的效力。正因为如此，无因性原则成了否定论者对物权行为理论持否定态度的一个主要理由，如认为贯彻无因性原则损害了原权利人的利益等等。其实，无因性原则并不是物权行为理论的全部，而且也对原权利人进行债权保护及物权保护，如通过不当得利制度和异议登记制度达到保护的目的。无因性原则正是登记公信力的逻辑结果。
关于我国对无因性原则的态度。根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登记规则》等的规定，我国房地产权属登记制度属于强制性登记，不是自愿登记，属义务规范。不登记者其权属不仅不受法律保护，而且可能受到行政处罚。登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时方予以登记，这也是产权的证明方式。《城市房屋权属登记办法》第37条《土地登记规则》第71条规定了注销登记和更正登记。从以上可以看出，这些条文较为详细的规定了更正登记制度。这也就是要维护不动产的静的安全，保护真正的权利人。因而，这里对善意第三人的权利的保护并不明确。我国法律并未贯彻绝对的公信力，也即无因性原则。
另外，我国民法典草案物权法编第7条规定：“物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，不动产应当登记，动产应当交付。记载于不动产登记薄的权利人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据的除外。”第12条规定：“不动产登记簿记载的事项，是权利人及其物权内容的根据。”第14条规定：“不动产权属证书，是权利人享有该物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致。记载不一致的，以不动产登记簿为准。”第15条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自不动产登记簿记载之时发生效力。”以上规定协调了原权利人与交易安全的保护的平衡问题。举例来说，虽然处分人没有处分权或后来没有处分权（比如原合同关系被宣布无效），但若在处分时给予受让人以有效的表征其有物权的外观（如物权登记证书），那么受让人的受让行为即为有效，他能够有效地取得物权（如房屋产权），此为保护善意第三人的利益（原权利人受到不当得利制度的保护）。但是，如果完成公示行为（登记）后，没有涉及第三人利益（比如有处分权人甲将房屋卖给乙，而乙尚未处分房屋），那么，尽管完成了公示，但这种公示不得对抗与其有直接交易关系的原所有权人。也就是原所有权人仍可基于无效或被撤销的合同要求受让人予以返还，可称为无因性原则的相对化。
由于物权行为无因性对交易安全的保护的绝对性，德国学说和判例提出了物权行为无因性的相对化，使物权行为效力受债权行为之影响。这些情形主要有三种：附加条件、行为统一和瑕疵一致。[6]
这种对无因性原则的修正旨在减少物权行为无因性的僵硬性所导致对所有权人保护的不利，也就是努力把无因性规则的适用局限于保护交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫无例外地适用分离原则。物权行为无因性理论相对化的目的是实现对民事法律关系的公平调整，以期能在原所有权人和第三人利益之间寻求一种平衡。但是抽象性原则的修正并不否定物权行为的独立性。由此可以说，无因性原则是一般性规定，其相对化具有个案意义。
参考文献
[1]梁慧星，为中国民法典而斗争[m]，北京：法律出版社，2002，160。
[2]高富平，物权法原论[m]，北京：中国法制出版社，2001，597—599。
[3]肖厚国，物权变动研究[m]，北京：法律出版社，2002，325。
[4]崔建远，中国房地产法研究[m]，北京：中国法制出版社，1995，266。
第9篇：房地产交易范文
关键词：房地产；三层架构；价格参考
中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2013）23-5223-04
房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，房地产价格高低直接关系到老百姓的生活水平。房地产交易信息系统的研制为地方政府制定房地产政策提供决策依据，避免由于决策失误造成重大损失；建成的房地产交易信息系统可以为地方房地产企业提供信息查询服务，也为老百姓购买商品房和二手房提供权威的价格参考，建立的房地产交易信息信息库，为地方房地产市场长期良性发展提供支持。
1 系统分析
房地产交易信息系统主要为房屋交易信息管理和土地交易信息管理。系统功能如图1所示：
1.1 房屋交易信息管理
房屋交易信息分为基本信息、区域因素和个别因素。基本信息有坐落、所处楼层、总楼层、建筑面积、土地面积、建筑结构、用途、装修、土地剩余使用年期、交易情况、建成年代、交易时间、付款方式、总价、单价、币种/单位、面积内涵。区域因素有自然环境和景观、人文、社会环境、治安状况、交通便捷度、繁华程度、城市规划限制、商业配套设施、教育配套设施、医疗配套设施、其他生活配套、基础配套设施完备度、物业管理。个别因素有朝向、建筑规模、设施设备、新旧程度、工程质量、平面布置、容积率、房地产权属状况。
房屋交易信息管理在功能上房屋交易信息添加，交易信息修改，交易信息删除，交易信息查询，交易信息导出等。
1.2 土地交易信息管理
房屋交易信息分为基本信息、区域因素和个别因素。基本信息有地块编号、地块名称、行政区域、地块位置、土地用途、土地面积、出让年限、容积率、建筑密度、绿地率、土地使用年限、交易日期、交易方式、交易情况、土地单价、土地总价。区域因素有距公交站点距离、距火车站距离、距长途汽车站距离、距商业中心距离、基础设施状况、繁华程度、环境质量。个别因素有土地形状、地形地基状况、临街状况、基础设施状况、规划限制。
土地交易信息管理在功能上土地交易信息添加，交易信息修改，交易信息删除，交易信息查询，交易信息导出等。
2 系统设计
2.1 总体架构
本系统主要采用三层架构进行开发，将系统划分为数据访问层、业务逻辑层和表示层。数据访问层是系统的最底层，直接负责对数据库的操作，使用LINQ技术实现。业务逻辑层是中间层，主要负责系统业务逻辑处理。表示层负责数据的显示及系统与用户的交互。三层架构层次清晰，隔层之间相互访问，降低系统的耦合性，提高了程序的可维护性和可扩展性。
2.2 房屋交易信息管理模块设计
1）房屋交易信息管理模块类协作图如图2所示：
2）房屋交易信息管理模块各层类设计
2.3 土地交易信息管理模块设计
1）土地交易信息管理模块类协作图如图3所示：
2）土地交易信息管理模块层类设计
3 结束语
房地产交易信息管理系统基于.NET平台采用三层架构进行设计，使用SQL Server作为系统数据库，基于LINQ技术进行数据访问。房地产交易信息管理系统的研究可为地方政府制订房地产政策提供决策依据，也可为购买房地产的企业和老百姓提供价格参考。
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