新房产税细则精选(九篇)

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第1篇：新房产税细则范文

房产税的开征已然箭在弦上，但房产税的开征目的，由于至今缺乏官方明确的可令人信服的说法，使得一直以来围绕房产税的种种争论，包括房产税改革的法理基础，向谁征，如何征，所征税收用于何处等等，一时之间再度升级。

推出房产税的起因和争论都源自高房价。在楼市调控屡屡失调的情况下，房产税曾被认为是“打击投机、平抑房价”的杀手锏。而今房产税试点破冰在即，种种信息却让人感觉开征该税种的目标又有了新的说法。

新华社近期发表的《透视房产税改革现实意义：分好蛋糕的重要一步》一文中引用专家的意见称，房产税将有助于合理调节收入分配，房产税的改革将使我国财产税体系进一步健全，更好地发挥财产税在税制结构中的作用。同时，房产税也将为地方政府提供稳定的税源，在一定程度上缓解地方政府财力紧张矛盾。

财政部税政司综合处处长周传华近期也在非正式场合表示，由于目前税源少且结构不合理，地方政府财政收入能力低，绝大部分靠中央返还和转移支付。因此，“十二五”期间要构建结构合理的地方税收体系，改革重点将是建设一个能够保证地方政府拥有稳定收入的税收体系。而房产税正可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，在“十二五”期间房产税改革将得到稳步推进。

增加政府财政收入，是任何一个税种的必然功能之一，是否在这一功能之外，房产税此时的所谓“改革”，并未被赋予中央政府的其他意图?在这个问题没有明确答案的情况下，重庆、上海两市的房产税试点方案出现巨大分歧也就不足为奇。

截至本刊发稿前，重庆、上海两试点城市有关房产税细则的官方版本尚未正式。根据两市官员在各种场合透露的信息，可以看出两市的目的和做法均有很大不同。重庆房产税主要针对高档住房和住房囤积现象，征收对象可能是144平方米以上和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房，也有可能实行多套住房面积累加制，存量房和增量房均包括在征收之列。重庆市在征收房产时，还将参考台北做法，将当地的房产划分为10个等级，针对不同的等级征收不同的税率。上海确定只对增量房征收，对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收，可能对人均70平米或户均200平米以下面积免征，税率为0.4％左右。

对比两个版本的试点方案可知，重庆版本目标明确，用其市长黄奇帆的话说，就是“不让炒房的人跑到重庆来”，同时挤出泡沫。重庆版本征税对象锁定富豪和炒房者，触动利益阶层，实施起来难度较大，但效果也会比较明显。至于上海版本，目的则模糊不清，不触动既得利益者，技术层面方便可行，它的立竿见影的效果，是让上海近期新房交易量激增，购房者疯狂抢搭免税末班车。

第2篇：新房产税细则范文

关键词：房产税；试点；分税制

一、沪渝两地试点情况

2011年1月27日，国务院原则上同意在部分城市开展房产税试点改革工作。随后，上海、重庆两地率先实行了房产税改革。然而，两地的改革方案却迥异，包括税率结构、试点范围以及计税依据等方面。

从税率结构看，重庆市试用最高税率为1.2%，明显高于上海市暂定的0.6%。在细节化方面，重庆独栋别墅住宅及高档住房建筑面积交易单价主城住房成交均价3倍以下的住房税率为0.5%；3倍至4倍的税率为1%；4倍以上的税率为1.2%；而上海细则相对简单，仅仅是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率才以较低的0.4%计征。

从征税范围看，上海市的试点范围是市行政区域，而重庆的则为主城区。重庆市规定了较多的范围包括存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房等情况。上海并不将存量房划入征税对象，只对办法施行之日起，上海市居民家庭在上海新购且属于该家庭第二套及以上的住房以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。

从计税依据看，重庆的计税依据是房产交易价，而上海市主要还是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按照规定周期进行重估。试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

自沪渝两地试点以来，社会舆论不断，指责其成效不佳，表现为税收收入较少且房价并没有急速下跌等，其实这是一些非常表面化的认识。鉴于住房保有环节征税是按年征收的情况，就应在年底作综合评判，另外也要看到当前时点房产税税率较低。

二、房产税开征现状

税制结构不合理已经成为突出矛盾。自1994年实行分税制体系以来，存在严重的“财权上移，事权下移”现象，多个地方政府已经出现负债现象。地方政府除了营业税外没有稳定的大宗税收来源，更没有成型的地方税体系，只能依靠所谓的“地方财政”作为主要收入来源。地方政府在土地批注环节征收大额土地出让金，开发商则把此费用以高房价的形式转嫁给消费者，使人们的购房负担日益加重，最终导致人们对现有房地产市场以及我国税制结构产生抱怨不满情绪，不利于和谐社会的构建。再加上现有个人所得税不能明显实现其本身的收入再分配功能，还有近来让人们愤愤不平的“馒头税”等都呼唤房地产市场及税制的改革，这些都跟房产税密切相关。

房产价值评估技术环节存在缺陷。作为一种不动产，房产既有投资增值额又有折旧额，目前应该对房产原值征税还是房产现值计税存在很多争议。像上海老城区一些老住房的价值远远超过了郊区新房的价格，最根本的原因还是因为地价差异过大，房屋成本相对较小。房产价值和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素都有关，具有很强的不确定性，如何动态地评估房屋价值将是一项费时费力的浩大工程。如果仔细评估，面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。

三、房产税改革建议

要把存量房增量房同时纳入增收对象。先前在上海试点的房产税税制方案仅以增量房为对象，没有考虑存量房的问题，即在2011年1月之前无论购入多少套或者多大面积的住房都不需缴纳房产税，重庆虽然计征对象里有存量房的字眼，但是只针对独栋别墅、高档住房，这样无法真实体现纳税人的实际支付能力，会导致严重的社会不公平问题。庆幸的是，截止九月中旬广州、杭州、深圳、南京等省会城市已经基本建立了存量房数据系统，基本完成了居民房统计，为启动房产税试点扫清了技术障碍。

应该以人均居住面积作为衡量标准。在我国现有社会制度下，按人均居住面积为标准能够体现公平的原则，超过了平均居住面积，就得缴纳房产税。人均房屋使用面积越大，税率越高，可实行累进税率制度。另外，也要规定相应的减免制度。参照上海市试点可以看到，以一个三口之家的居民家庭为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套120平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为170平方米，人均住房面积为56.66平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套120平方米的住房可暂免征收房产税。

建议将该税种划为地方税种。我们必须肯定分税制体系的合理之处，搞清楚政府现有的“入不敷出”现象不是分税制导致的，而是因为分税制体系执行不到位、地方政府职能混乱所致。当前地方政府只关注一次性把地价拿足，尽可能解决任期之内出政绩的需要，而以后这块地在十几届甚至二十几届政府任期之内是不会再产生现金流的。把房产税划为地方税种能够逐渐消除层出不穷的“地王”势头，有利于地方税体系的完善，使地方政府每年都有源源不断的现金流入，对于促进西部开发、中部崛起、振兴东北老工业基地将发挥重要作用。

沪渝两地房产税的开征是我国从计划经济向市场经济体制转轨中的一次“试水”，是建设和谐社会过程中踏出的坚实步伐，它将从一定程度上缓解高房价的压力，使地方政府税源能够持续。然而，控制房价保障民生不是一蹴而就的事情，社会各部门各阶层应该同心同德攻坚克难，共同造就我们总理在2011年3月的政府工作报告中所提出的“要让全体人民病有所医，老有所养，住有所居”的新局面。

参考文献：

第3篇：新房产税细则范文

近10年来，我国房产价格持续快速上涨。为了对房地产市场进行调控，打击投机，满足居民的住房需求，我国从2011年开始在上海，重庆等地试点房产税。但是近年来数据显示，试点地方房产市场的表现和未征收房产税的地方相差不大。从而表明房产税对房价并没有产生较强的抑制作用。房地产相关税收制度到底对房产价格会产生什么影响，开征房产税有哪些地方需要注意，这些问题再次浮出水面，引起人们思考。本文通过大量国内国际的相关数据，全面分析了房地产流转环节和房地产保有环节的税收制度对房产价格的影响，并对如何完善房产税制度提出了具体建议。

【关键词】

房产税；房价；房产调控；税收制度

改革开放以来，我国的房地产业如雨后春笋般发展壮大。特别是1998年逐步取消福利分房并引进按揭制度后，房地产业更是呈现出井喷之势。并逐渐成为国民经济的支柱产业之一。2013年我国房地产投资占整个GDP比例高达16%。房地产业的迅猛发展一方面极大地改善了人民的居住条件，并成为拉动国民经济持续增长的主导产业。国家统计局数据显示，2013年房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，成为GDP增长的直接推动力。同时，房地产的发展还拉动了包括金融、钢铁、水泥，广告、中介等多行业的发展。房地产对我国政府收入也贡献巨大。比如，2013年广东省房地产业税收占全省地税总额的比重已逼近三成，成为地方政府财政收入的主要来源。但是，房地产业在全面拉动国民经济的同时，随着房价的进一步高企，其消极因素也越来越凸显。在历史上，从1960年来，但凡房地产投资占GDP比例高于6%的国家，房地产泡沫都出现了破灭。比如，1994年日本房地产泡沫破灭时，房地产投资占GDP比重为9%，美国次贷危机爆发时比例达到局部峰值6.2%。而目前我国房地产投资占全国GDP比例已高达16%，日本和美国房地产泡沫的破灭都使经济出现了严重的倒退，所以近年来通过修订与房地产有关的税收政策来对房地产价格进行调节，避免经济实现硬着陆的呼声越来越高。但是，由于房地产及相关行业在国民经济中所占比重极大，房地产业的波动必然会牵一发而动全身，所以必须对相关税收政策进行全面思考，综合权衡。

一、税收制度对房地产价格的影响

房地产相关税收政策包括流转环节税收政策和保有环节税收政策。在我国，流转环节税收包括营业税，契税，土地增值税，土地使用税等。保有环节税收包括个人所得税，房产税等。这些税收制度的细则会对房地产价格产生不同的影响。

（一）流转环节税收制度对房地产价格的影响

目前，各国均在房地产流转环节进行了征税。比如，日本对流转环节征收有个人所得税，印花税，资产增值税等，我国也征收有契税，营业税等。目前各国流转环节的税负各不相同，比如我国新房销售时的税负占房地产成交总额的20%左右，这些税负有些由购房者直接承担，如契税。有些由房地产商承担，如企业所得税，城镇土地使用税等。但是最终都会转嫁给购房者。而二手房销售时的税负占房地产销售价格的3%8%左右。

房地产流转时的税负对房地产价格的影响不能一概而论。从理论上来说，增加房地产销售环节特别是二手房销售环节的税收有利于打击投机，从而平抑房价。韩国全国房地产价格曾在2001―2006年，平均每年以超过10%的速度增长，首尔地区的房价更是在2006年一年，上涨就达到19.2%，其中江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。为了抑制房价过快上涨，韩国政府出台了严厉的房产转让所得税。即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%―35%不等的房产转让所得税。高额的房产转让所得税终于使投机现象得到控制，房价也逐渐趋于平稳。

但是，更多的数据显示，房价和销售环节的税收并不必然成反比。比如，香港2010年11月为了抑制快速上涨的房地产价格。在原有的4.25%的印花税上分三个等级加征额外印花税，6个月以内转售的，税率为交易额的15%，6个月至12个月之间转售的。税率为10%，12个月以上至24个月之间转售的，税率为5%。但香港房价却未受此影响，反而呈现出价涨量缩之势。在随后的2011年房价涨速高达16%。在2012年10月港府再次将额外印花税分别调整为20%，15%和10%，并对特定群体再加征15%的买家印花税，房价在2013年却依然坚挺。（数据来自于香港特别行政区政府差饷物业估价署的相关报告。）

中国内地也曾于2010年起对5年内出售的二手房加征5%的营业税。政策调整后，房价在短暂徘徊后，再度报复性上涨。（数据来源于中国统计局13年统计年鉴。）

从实例可以看出，增加房产流转时的税费并不必然会抑制房价。这是因为商品房做为一种商品，其价格从本质上来说是受供需关系影响。但住房相较于其他商品，其特殊的地方在于他不仅有自住需求，还有投资需求。在自住需求远远大于市场供应的情况下，二手房交易税费的增加虽然会造成短期内投机者出售时交易成本增加，从而从理论上减少投机需求，使需求曲线由D移至D1。但也会因此造成投机者惜售，从而导致市场供应进一步地缩减，使供给曲线由S移至S1。当市场供应缩减幅度大于需求减少幅度时，会进一步加大供需差额。使成交价格P上升到P1。而价格上升又会拉动投资需求上升，从而促使房价加速上涨。但如果税费足够高，使投机需求减少幅度大大高于市场供应缩减幅度，此时，需求曲线将由D移至D2，而供给曲线由S移至S2，供需差额得到缩小，成交价格也由P下降至P2。投资需求减少幅度和市场供应缩减幅度到底谁更严重，是由房产流转时的税负水平所决定。当流转环节的税费远低于预期由房价上升而带来的收益时，在流转环节征税会导致供应相较需求减少幅度更大，从而使房价加速上升。只有当流转环节的税费超过预期由房价上升而带来的收益时，才会使需求以比供给更大幅度缩减，从而达到抑制房价的目的。

流通环节税负对房价的影响

（二）保有环节税收对房地产价格的影响

房地产保有环节的税收又分为直接税和间接税。保有环节的直接税，即对购房者保有房屋进行征税，其税负无法转嫁。保有环节的间接税是针对出租房屋的租金收入征税，其税负可以转嫁给承租人。

1.保有环节间接税对房地产价格的影响

目前，各国均对房地产租金收入进行征税。数据显示，对租金收入征税对房价基本上不产生影响。比如香港，虽然政府每月按实际租金收入的15%征收物业税，但房价还是一路高涨。而中国内地对个人房屋租赁收入扣减一定费用后按20%减半征收，即按10%征收个人所得税，并再加征4%的房产税。也没有对房价产生任何实质影响。间接税对房价影响有限。其一，是因为在投机气氛浓厚的房产市场，房价涨幅会远远高于租金涨幅。按租金计算的间接税如果折算成按房价计算，则税率会呈现出递减的趋势。其二，在投机气氛浓厚的房产市场，租售比较高，根据禧泰全国房地产数据中心公布的数据，2013年中国内地城市平均租售比为1：387。较高的租售比使房产持有者因房屋租金而交纳的税费能够从房屋的售价上涨中得到补偿。其三，是因为间接税征收上有一定难度。由于个人住房出租比较分散隐蔽，难以监管，导致相关税种征收成本较高。主要依纳于住房持有者的主动申报。而中国内地由于公民纳税意识较薄弱，偷税漏税现象比较普遍。这也进一步减弱了相关税种对房价的作用。

2.保有环节直接税对房地产价格的影响

保有环节的直接税，即是在我国引起争议并正在试点的房产税。虽然各国名称不同，但其实质都是对房产所有者持有房产进行征税。多国的房地产数据显示，保有环节的直接税对房价影响有限。例如，香港的差饷税是由政府定期评估市场租金，然后在这一虚拟租金值打八折的基础上征收5%的差饷税，差饷税税率按房产市场价值折算后的税率，大约只有房价的0.20.3%。香港的高昂房价表明，差饷税并没有对香港的房价产生足够的抑制作用。日本从1955年将对房价征收的固定资产税税率调整为1.4%，但是房价却一路上涨，并于1991年达到顶点，当时东京一地的地价超过了美国全国地价总和。在韩国，针对房产的直接税有1961年开始征收的0.5%的财产税和2005年开始征收的综合不动产税，2005年的综合不动产税是韩国政府为了抑制当时速增长的房价开征的，是房屋总价值按59%―70%折算后再依照0.75%―2%的税率征收。实行综合不动产税的第一年，韩国楼市小幅下降后，又马上加速上升。以上国家的房价显示出房产税并不能抑制房价快速上涨。而同是征收房产税，美国的房产税是估价的0.8%3%，平均为1.5%左右。在房产税负基本一致的情况下，美国平均房价并未和日本，韩国一样出现暴涨，其房价绝对值并不高，增长幅度也较低。

正反两方面的数据显示出房价受房产税影响有限，两者并无直接关联。反而房产价格上涨较快的城市比如香港、日本、韩国等，基本都呈现出人多地少的特点。其中，日本总人口1.4亿，国土面积为37万平方公里，人均占地面积为2643平方米。而平均房价较低的美国则刚好相反，地广人稀，人均占地面积较大。美国国土总面积963万平方公里，人口2.4亿，人均占地面积美国为40125平方米。是日本的15倍。房价显示出与人均占地面积成比较明显的反比关系。

针对房产保有环节征收的房产税，之所以和房价关联性较弱，是因为房产税税率一般均为1.5%以下，这样的税率虽然会增加房产保有成本，但对房价不会产生决定性的影响。从长期来看，房产价格最终仍是受供需关系影响。在人多地少，自住需求旺盛的市场，需求缺乏弹性。征收房产税虽然可以一定程度上降低空置率，加大供应，但幅度非常有限。当增加的供应量仍然没法满足自住需求时，价格将进一步上涨，价格的上涨预期如果超过征收房产税带来的损失，又会带动投机需求，使供需关系进一步不平衡，促使价格进一步提高。

为了排除经济，文化和居住习惯差异等因素。进一步验证房价对房产税不敏感，而更多地受供需关系影响。以美国为例，从1997年到2007年，美国房价总体上涨了57%，而其中纽约因人口密度较大，虽然房产税实际税率最高达到4.75%，远较全美平均税率高。房价却仍然上涨了124.2%，远远高于平价涨幅。即使在随后发生的次贷危机中，纽约房价依然比较坚挺。

二、对我国房地产相关税收制度的建议

（一）重交易环节征税，轻保有环节征税

相较保有环节，适当加大流转环节征税对打击投机作用更明显。为了体现税收制度对社会收入的调节，适当打击投机，保障人民的基本需求。需要重交易环节征税，轻保有环节征税。已有多国经验显示，只有这样才能真正达到抑制投机的效果。比如韩国，在2005年开征的综合不动产税并没有控制住当时疯狂的房价，直到出台了更为严厉的房产转让所得税，才终于使房价趋于平稳。而在德国，过去10年间，名义上房价每年仅上涨1%，但德国物价水平平均每年涨幅达2%，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。这主要也是因为德国对交易环节征收较高税负，从而成功地抑制了投机需求所致。我国目前正处于快速城镇化阶段，自住需求旺盛，房价一定程度的上涨不可避免。在这个过程中，如果不对投机需求加以调控。极易出现失控，从而给国民经济带来沉重影响。为了推动我国房地产市场健康、有序、持续、稳定地发展，必须采用有效可行的措施，遏制虚假需求，促使房地产市场回归理性。这就要求政府在制订税收政策时，应注意相关税种对房价和投机的影响，着重考虑通过加强流通环节的税负来调节投机需求，轻保有环节征税，重流转环节征税。通过合理的税收制度设计促使我国房地产健康均衡发展。

（二）房产税的征收应兼顾公平与效率

近几年我国开征房产税的呼声越来越高。2010年国务院在转发发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》时，明确提出“逐步推进房产税改革”，并于2011年起在上海，重庆等地方进行了试点。房产税在全国开征已是呼之欲出。由于房产税开征影响人群较广，计税金额较大，社会压力较重，所以需要极其慎重。目前，各国在房地产保有环节征税时基本上都坚持了“宽税基，少税种，低税率，多优惠”的原则。具体到我国，对将来开征的房产税，在制定相关政策时，有以下几点需要考虑。

1.税基的确定

目前各国公认的税基确定有三种方法，分别是成本法，市场评估法和收益法。绝大部分国家目前均采用市场评估法做为计税依据。而我国在上海、重庆试点时采用的是成本法。

成本法和市场评估法相比较，优势是计算简单，估价成本较低。但是成本法下，税基采用房产余值，不能充分反应房产现值。一方面会导致以较高价格购入住房的所有者还要承担比其他住房所有者更高的税负，进一步加重这部分人群的财务负担，造成极度不公平。另外一方面，房地产价格的上涨与政府增加公共投入，改善基础设施有关，而按购入成本征税使政府不能充分参与房地产增值的分配，会反过来影响政府公共投入。所以，房产税税基宜采用以市场价值为基础的评估价值。这就要求政府建立起完善的评估机制，综合考虑不同房地产的市价，地段，容积率，已使用年限，临近公用设施等情况，确定合理的评估价值。同时应做到公开、公平、公正，坚持对做为征收依据的评估价进行公示。如果纳税人认为估价不合理，应有渠道允许其申诉，并有相应的裁议程序进行重估和解决争议。为了减低估价成本，评估价值原则上应保持一定稳定性，每隔24年再根据物价变动幅度和房产折旧额重新调整评估价值。

2.税率宜按量采用累进制

目前，日本，韩国，澳大利亚等多国在保有环节征税都采用了累进税率，在具体设计上，既有按量累进的，也有按房产总价累进的。累进税率的设置能对多套房持有者造成心理和经济上的双重压力，从而有效抑制投机。并在一定程度上增加市场供应量。从而有效保障自住需求。在税率设计上，由于居住习惯、配套设施、交通等原因，中国居民一般更愿意选择在中心城区居住，从而导致中心城区和郊区房价相差甚远，如果按房价总额来设置累进税率，会使大量房产持有者承担高房价的同时还要承担过高的保有税，有使公允，所以税率上建议采用按量累进制。以每个家庭人均住房面积做为累进依据，人均面积越高，要承受的税率也越高。通过带有惩罚性质的累进税率的设计，使房产税能有效达到控制投机需求的目的。

3.优惠政策的确定

各国对个人住房在保有环节征税时都设置了一定的优惠政策。比如，大部分国家都规定了起征点。美国对老人，残疾人等特定人群有减税优惠，个人缴纳房产税还可抵扣部分个人所得税。而目前，我国在上海，重庆试行的房产税政策都只针对个人新购置的第二套住房征收房产税，对存量房产不予征收。这种优惠政策，没有对居民基本生活性用房和投机性房产进行区分。近10年，中国房产市场投机氛围浓厚，大量房产掌握在投机者手中，如果不对存量住房征税，则大量投机购房无需征税，无法达到抑制投机的目的。也违背了税收负担的支付能力原则，使房产税无法达到调节收入分配的目的，同时，也造成国家税收的大量流失。因此，在正式制定房产税制度时，应取消该优惠政策，适当扩大房产税税基，加大房产税的征收范围。同时在对所有房产均开征房产税的基础上，按每个家庭人均住宅面积设置起征点。这样，一方面避免增加普通居民的负担。另一方面也能使房产税达到调节分配的初衷，并保证国家税收稳定增长。

4.健全征收管理

在征收管理上，应尽快堵塞相关漏洞，为全面开征房产税创建条件。这就要求各部门之间相合协作，相关资料共享可查，完善房产税税源的监控系统。在全国开征房产税之前，全国住房信息系统必须尽快联网，并和税收系统，公安部门的居民身份和户籍信息相互联网，以便开征房产税后，税务机关能及时掌握土地交易和每个家庭人均房产面积等情况，防止偷税漏税。

其次，由于房产税涉及人员较广，征收成本较高。所以必须促使纳税人主动纳税。税收系统应和银行等相关单位尽快形成资源共享，逐步建立起完善的税收信用体系。将公民纳税情况纳入信用考察范围。直接影响其个人信贷，教育，物业转让等。从而督促纳税人自觉主动纳税。

最后，要制定相关的惩罚性政策。对超过一定时间未及时纳税者处以一定滞纳金，对恶意逃税行为，可以拍卖物业，通过这些政策进一步加强纳税人自觉纳税的意识。

综上所述，我国在开征房地产相关税收，特别是保有环节的税收时，应兼顾公平与效率以便既达到调节收入，促使税收稳定增长的目的，又能保障居民的基本用房需求，避免给社会带来较大震荡。

参考文献：

[1]钟大能.公平与效率经：我国房地产税制的功能取向与税种设置改革研究[J].改革与战略，2008（8）

第4篇：新房产税细则范文

关键词：房地产；土地增值税；纳税筹划

中图分类号：C91文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）12-0039-02

1 引言

房地产开发企业涉及的税种比较多，包括营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、契税、印花税、房产税等。其中土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，它是按照30%、40%、50%、60%的四级超率累进税率计征的，税负比较重，而且，缴纳土地增值税的同时企业还需缴纳营业税及附加税、印花税等。因此，如果能够通过有效的纳税筹划减少土地增值税支出，对于减轻企业负担、提高企业收益有着积极的影响。

2 纳税筹划的概念及原则

纳税筹划是在法律允许的范围内，对涉税行为进行合理筹划，达到减轻税收负担的目的。

在设计纳税筹划方案时，必须具备以下原则：

（1）合法性。纳税筹划是一种合法行为，企业通过违法行为来逃避缴纳税款，损害国家利益，不是纳税筹划，被发现后不仅要补缴税款和滞纳金、接受罚款，还会对企业和个人声誉造成重大影响，得不偿失。要满足合法前提，筹划主体应当认真了解税法的相关规定，不仅要有合法筹划的意图，还要从程序规范上保持合法原则。

（2）成本效益原则。有效的纳税筹划必须使企业的整体负担减轻，即筹划之后增加的成本必须小于筹划带来的效益增加。房地产开发企业涉税广泛，项目开发周期较长，经营管理较为复杂，如果只考虑降低土地增值税，有可能造成其他税种的负担增加了，或者当前的税负减轻了，却使以后的税负加重了，亦或者改变经营管理模式增加的成本反而高于节税的效应，这些都不是有效的纳税筹划。因此，筹划主体必须着眼于企业整体的成本效益，才能提出成功有效的方案。

3 房地产企业土地增值税纳税筹划具体方法

土地增值税的计算公式为：

应纳税额 ＝ ∑（每级距的土地增值额 × 使用税率）

＝ 增值额 × 适用税率 — 扣除项目金额 × 速算扣除数

在以上公式中，增值额是应税收入减去扣除项目金额的差额，增值率即增值额与扣除项目金额的比率，应税收入包括转让房地产取得的货币收入、实物收入和其他收入，对于不同主体的不同的转让行为，可扣除项目不尽相同。对于房地产开发企业转让新房的行为，可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及加计扣除。对于房地产企业转让存量房的行为，可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格和转让环节缴纳的税金。

（1）收入形式转化。

当可扣除项目金额一定时，应税收入的增加会造成增值额和增值率的增加，在超率累进税率的计税方法下，增值率增加可能导致税率的提高，从而使纳税人的税负大幅度上升。因此，合理地减少应税收入，能够有效地降低税负。

收入的形式转化，就是将房地产转让过程中可以单独进行处理的部分分离出来，转化成非土地增值税的应税范围，从而达到减少土地增值税应税收入降低税负的目的。

在转让新建商品房时，房地产开发企业销售的可能不是毛坯房，而是经过了一定程度的精装，这一方面反映了购房者更高的要求，另一方面也体现了企业的营销策略，如果企业在购房合同上只有总体转让价格，那么所有价款都应当作为土地增值税的应税收入，为了降低税负，企业可以将房屋装修增值分割出来。具体操作是企业再设立一家装修公司，专门为其开发的房屋进行装修，在售房的时候需与购买者签订两份合同，一份是与房地产企业签订购买毛坯房的合同，一份为与装修公司签订的装修合同，由于第二份合同记载的收入金额按建筑业缴营业税，这样可以降低土地增值税和营业税税负。

房地产企业在转让原自用自营的房地产时，如果打算将其中的设施一并转让，也应当考虑将其中可以单独处理的部分分割出来，分别出售。具体操作是与购买者签订的合同中分别注明房地产转让价格和其它设施的转让价格，或者分别签订两份合同，这样其它设施的转让属于增值税应税行为而不属于土地增值税纳税范围。如果纳税人不将价款区分开来，整体出售，可能导致多缴税款。

（2）开发费用扣除方法的选择。

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但是由于这三项费用是期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊，因此它们不是按其实际发生费用进行扣除，而是按照《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除。

根据《实施细则》规定，开发费用的扣除具体有下面两种方法：

①如果纳税人能够按转让房地产项目与计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明，那么允许扣除的开发费用为：利息 ＋（取得土地使用权的金额＋ 开发成本）× 5% 以内。

②如果纳税人不能计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权的金额 ＋ 开发成本）× 10% 以内。

第一种方法中据实扣除的利息不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。两种方法中具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

如果企业能计算分摊利息和提供金融机构贷款证明，就可以从这两种方法里任选其一。在此前提下，如果企业向金融机构借款的利息支出比较高，企业可以考虑按第一种方法计算扣除；如果向金融机构借款的利息支出比较少，可以考虑不提供贷款证明，按第二种方法计算扣除。因此，企业应当分别计算两种方法下可扣除的金额，选择较高者计入开发费用，开发费用越高，增值额和增值率越低，税负也就越轻。

（3）建房方式的选择。

根据税法的规定，对于一方出地另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房子用的，暂免征土地增值税。企业可以利用这一规定进行纳税筹划。比如，房地产企业先取得一块土地的使用权，再确定出资方，协商出资总额和建成后分配的比例，然后由房地产企业负责开发。由于双方获得房产后都无需缴纳土地增值税，双方可以协商以低于房地产企业自行开发销售的售价的合理价格作为出资额，确定合适的分房比例，使各自分得的房产所付出的成本低于自行购置房地产的成本，实现互利共赢。

另外，如果房地产企业能瞄准最终客户，也可以选择代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入。在此代建行为中，房地产权属没有发生转移，因此不是土地增值税纳税范围，房地产企业以收取的代建费和价外费用按服务业计征营业税。在具体操作中，房地产企业应当事先与客户签订委托代建合同，以客户的名义取得土地使用权、办理房屋立项和相关手续，否则，就属于房屋销售行为，不仅按销售不动产缴纳营业税，还要缴土地增值税。为了获得客户的积极配合，房地产企业还可以适当降低代建收入。

（4）其它税收优惠的把握。

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。另外，对于纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能使用这一免税规定。

因此，如果房地产企业既有普通标准住宅的开发项目又有其他开发项目，应当考虑分别核算是否能利用这条税收优惠带来减税效应；如果企业只有普通标准住宅，也应当预测能否通过合理定价，适当地调整成本，以达到免缴土地增值税的目的。

4 总结与思考

（1）经常关注国家政策方向和税收规定的变动。我国当前正处于经济体制改革和经济迅速发展的时期，政策和税收法律法规的变动对纳税筹划有很大影响，作为筹划主体，应当保持高度关注。比如，国家出台了新的税收优惠政策，如果企业不关注或不了解如何操作而没有享受到优惠政策，就是错失良机，导致多缴税款。

（2）加强企业内部的配合。纳税筹划不是完全由财务部完成的，它可以通过影响企业生产经营的各个环节来完成，需要企业各部门的紧密配合。

（3）加强与外部利益相关者的沟通，特别是与客户的沟通。在以上的方法中略有提及，为了促使客户帮助企业一起完成纳税筹划，可以向客户给予一定的优惠，如果企业只关注减轻自身负担而增加了客户的负担，这样客户不接受，纳税筹划就无法进行。

参考文献

［1］中国注册会计师协会. 税法［M］. 北京：经济科学出版社，2011.

［2］ 盖地. 税务筹划学［M］. 北京：中国人民大学出版社，2009.

［3］ 翟继光. 企业纳税筹划优化设计方案［M］.北京： 电子工业出版社，2009.

第5篇：新房产税细则范文

近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。

本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。

一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析

《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：

（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。

（2）只使用了一种估价方法。尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

（3）能用市场比较法的没有用。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。

（4）有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法。有些估价机构对宾馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商铺或门面的评估不采用收益法而采用其它评估方法，致使委托方或有关当事人也会提出疑议。

（5）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。我们评审报告就应就估价方法是否与估价目的、估价对象适用，以确定估价技术路线是否正确。

（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。一些拆迁户在质询估价机构时经常会问到为什么没有采用假设开发法？这其实原因很简单，无论采用何种评估方法的估算结果，都必须是“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的房地产市场价格。

（7）简单的采用成本法对任何物业进行进行估价。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。而一些估价人员为了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估价，这已不适应市场的需要。

近日，笔着评审过某估价机构完成的对一宾馆的拆迁估价报告，该报告技术路线是对土地和建筑物价值分别进行评估，其中地价采用比较法和成本逼近法评估，建筑物价值采用成本法和收益法评估。看似采用了多种评估方法，其实质是只有一种评估方法，且没有坚持房地合一的评估原则，对一份有技术含量的拆迁估价报告而言是不妥的。

二、市场比较法常见问题及分析

市场比较法是估价机构应用得比较多的一种评估方法，基本上大多数的估价人员都能够熟练运用。但并不是说，每个人都能将该评估方法做得天衣无逢而无纰漏或瑕疵。尽管各估价机构所使用的市场比较法的格式都不会一致，但其要求或内涵应完全一样的，所以估价人员应严格按照要求进行操作，在能使估价结果真正符合市场价值。

（1）可比实例选择不当或可比实例不符合条件（用途相同、结构相同、所处地段相同）。如：比较实例的价格过高或者过低，交易日期与估价时点相隔过长（不能超过1年的时间，《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》对此已有明确规定），房屋用途内涵不一致（如门面与商场铺面比较），非同一区域内案例比较。

（2）修正系数的确定没有充足的理由，修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。

（3）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。这种可能性主要是因为估价人员在选择比较案例的不恰当，或者有无意识让估价结果偏离正常值，手段并不高明而容易让人产生误解。

（4）比较修正的方向错误。因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正。

（5）区域因素比较修正的内涵理解错误或区域因素与个别因素混淆不请。区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况，应与评估对象的特点结合起来。区域因素与个别因素具体修正因素可参照《房地产估价规范》。

（7）比较修正项目有漏项。可比实例的交易情况未说明，非正常交易情况的要进行交易情况修正而未进行修正；交易日期未能修正，日期修正应采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整，也可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整；建立价格可比基础时，价格内涵不一致，如报价与成交价格、楼盘均价与案例单价、含有房屋装修的成交价值等明显不一致时也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；对交易税费非正常负担的情况也未能修正等。

（8）间接比较与直接比较混淆不清。这个问题比较隐蔽，一般非专业水准也很难看出来，所以估价人员避免采用与之相关的比较因素进行修正，而导致结果偏差。

三、收益法常见问题及分析

收益法应该是估价人员比较好使用操作的一种评估方法，一般来说，只要采用资本化率、收益年限等参数取值合理、净收益计算无错误，评估过程是难以过多挑剔的。当然，收益法也有的银行明确提出尽量不要估价人员使用的估价方法。所以我们估价人员更应该慎重在使用收益法评估。

（1）收益期限确定错误。收益年限的确定未说明来源，一般是因为前面缺少权利描述造成的。收益年限的确定是我们估价人员争议比较多的一个参数，在拆迁评估过程经常会遇到这个问题。其实在《房地产估价规范》也有明确规定：当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，一般直接根据土地使用权年限确定；当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值，另一种方法是将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式（净收益中扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）。

（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。出租收益是否稳定，对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。客观收益是与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较，若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的，不能仅依据某一个案例的收入情况确定。

（3）收益的测算错误。如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；计算毛收入时未考虑空置率或入住率、出租率（空置也要考虑客观租金），酒店还要考虑上座率。租赁收入没有包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。收益法中宾馆的自用办公用房、技术层、设备层、公共大堂等在计算时不能重复计算其收益；不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、桌椅、电视等其它设备设施，不能再单独计算价值。

（4）正常费用的测算错误。费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目，如直接经营型房地产漏扣商业利润，以及正常费用中税金的计算只计算了房产税而没有计算营业税及其附加和土地使用税；如将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等也计入扣除项目。对于带租约的房地产转让的评估，租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。根据租赁契约规定的租金涵义，若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（5）资本化率确定错误。资本化率的选取未说明求取方法和来源，确定方法简单；安全利率选取不当，缺少必要的说明（应选用同一时期的一年期国债年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估价对象采用了相同的资本化率；把物价上涨率和经济增长率作为资本化率；未能区分综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率之间的关系。

四、成本法常见问题及分析

一般来说，由于成本法对旧房的估价更难一些，所以用它来对新房评估更合适。但实际中估价机构在对工业厂房、在建工程及非收益类公共建筑物常用成本法评估比较适用。也有的在拆迁评估对旧房地产评估时也多采用成本法，这样计算过程更容易让人理解和接受，当然其估价结果是否即为市场价值还值得商榷。虽然成本法技术思路比较简单，但实际中成本法存在有许多问题。

（1）成本应为社会平均成本,即客观成本。我们评估过程中取费时采用的是项目实际发生额，应说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；还要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧确定上）。

（2）费用构成不完整，漏项或计算公式有错。成本法应计算的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、折旧。如：有的报告用成本法估算时缺管理费或正常利税等。

（3）注意各种物业的价格构成有无说明。评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确（是否包含土地出让金），建筑物成本采用的重置成本或重置价格及其内涵（采用当地公布的重置价格还须进行期日修正）。

（4）成本法计算贷款利息时计息期有错。因为在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息，而建筑物的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。计算基数应为土地取得成本、开发成本和管理费用之和。

（5）开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数。开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。销售利润率对应的基数为开发完成后的房地产价值求取。

（6）销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确。注意计税方式是否正确，要结合当地政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费进行计算，如房产税、营业税、交易契税、印花税等。

（7）折旧计算是否正确。建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧，而我们多仅只采用直线法求取拆旧额，其实质只是建筑物理值减损。无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

五、假设开发法常见问题及分析

对在建工程评估采用假设开发法是我们估价机构最常用的一种方法，运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式，如售租或和自营等，估算结果应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费，而我们经常发现有的估价报告对上述项目进行计算时有的就混淆不清。

（1）注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产。不同类型的房地产还应根据市场情况分别估算未来市价，其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。

（2）察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失。假设开发法应计算的项目包括开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应交税费，不能遗漏应扣除项，如：不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金，开发利润估算时要注意计算基数与利润率的对应，评估毛地时还应扣除拆迁安置费。

（3）看静态方法和动态方法的注意事项。利息计算时，计算基数中漏项或多项。如：销售税费一般不计息）；动态方法计算时楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定要合理，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算，静态方法不折现。

六、结论

房地产估价报告是估价机构提供中介服务的产品，和其他行业提供的产品会出现质量问题一样，任何估价机构都不能保证自己的估价报告不会存在质量问题，这很正常。

我们审核在各种评估方法计算中，报告关键看的还是市场调查是否充分、掌握资料是否充足、理论支持是否有力、技术含量有多少。至于报告中估价技术思路和估价方法是否正确，估

价测算过程中采用的可比案例、各种原始数据，以及选择的各种参数和系数是否确有依据，计算是否正确，估价结果是否合理，应该看报告撰写过程的需要，严格的按照《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等要求进行操作。

如何保证估价报告的质量？最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格，所以估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。