房地产管理法精选(九篇)

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第1篇：房地产管理法范文

第二条  在大连市城市规划区内实施房地产管理监察，适用本办法。

第三条  本办法所称房地产管理监察，是指各级房地产行政管理部门及其依法设立的房地产监察机构，在其行政管理职权范围内，对房地产管理法律、法规、规章的执行情况进行监督检查，并对违法行为依法予以处理。

第四条  公民、法人和其他组织应当遵守房地产管理法律、法规和规章，接受房地产管理监察，有权向房地产行政管理部门及房地产监察机构举报违反房地产管理法律的行为。

第五条  大连市房地产管理局主管全市房地产管理监察，其所属的大连市房地产监察大队具体负责中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区内的房地产管理监察。其他各县（市）、旅顺口区、金州区的房地产行政管理部门负责其行政区域内的房地产管理监察，其所属的房地产监察机构负责具体的房地产管理监察工作，业务上接受市房地产监察大队的指导。

第六条  房地产监察机构对下列活动进行监察：

（一）房屋及其附属用地交易；

（二）房屋所有权登记；

（三）房屋（含物业）使用和修缮及装饰、装修；

（四）房屋拆迁；

（五）房地产管理费用的收缴；

（六）法律、法规和规章规定房地产管理监察的其他活动。

第七条  房地产监察机构应配备专职房地产监察人员。

房地产监察人员须按《辽宁省行政执法证件暂行管理规定》，申领和使用行政执法证件。房地产监察人员在执行公务时，应统一着装、佩戴监察标志。

第八条  房地产监察机构及其监察人员在执行房地产管理监察公务时，享有下列权利：

（一）可以进入现场进行调查或者依照法律、法规的规定进行检查；

（二）可以询问现场有关人员并录（摄）像；

（三）可以查阅、调阅或者复制被调查对象的有关资料；

（四）在必要时，可向被监察人下达《房地产监察通知书》，被监察人应在收到通知书之日起十日内据实向房地产监察机构作出书面答复；

（五）可以现场制止违法行为；

（六）可以依法对违法行为所涉及的房屋、施工工具和建筑材料予以查封（扣押）或对证据进行登记保存；

（七）法律、法规和规章规定的其他职权。

第九条  房地产监察人员应秉公执法，不得向他人泄露案情及有关保密资料。与被监察人有亲属关系或者经济利益关系时，应主动请求回避。

第十条  房地产管理监察案件，属于违法事实确凿并有法律依据的，可当场处理。除此之外，按下列程序办理：

（一）登记立案。对有明确的行为人，有违反房地产管理法律、法规和规章的事实，属于本部门管辖的，应当登记立案；

（二）调查取证。进行调查或检查时，房地产监察人员不得少于两人。在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，经房地产行政主管部门负责人批准，可以先行登记保存，并应在七日内及时作出处理决定。在此期间，被监察人或者有关人员不得销毁或者转移证据；

（三）处理。

1、违法事实不清、证据不足的，予以撤销；

2、违法事实清楚，证据确凿，应受行政处罚的，依法实施行政处罚；

3、违法行为构成犯罪的，移送司法机关。

第十一条  凡在本办法第六条所列活动中违反房地产管理法律、法规和规章的行为，应当给予行政处罚的，房地产行政管理部门可以在其法定权限内委托房地产监察机构实施行政处罚。具体按《大连市行政处罚委托规定》办理。

实施行政处罚，应严格执行《中华人民共和国行政处罚法》的规定。

第十二条  房地产监察人员依法执行监察公务时，被监察人不得阻碍、拒绝。

对妨碍房地产监察人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十三条  房地产监察人员因失职、滥用职权、徇私舞弊等原因，造成违法行为得不到及时纠正和处理，给国家和人民利益造成重大损失的，由房地产行政管理部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十四条  本办法由大连市房地产管理局负责解释。

第2篇：房地产管理法范文

第一条  为加强房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《城市房地产管理法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市城镇范围内房地产转让、抵押、典当、房屋租赁等交易行为和房地产交易和房地产交易管理活动适用本办法。

第三条  境内外的公民、法人和其他组织，可以依法从事房地产交易。

第四条  房地产交易应遵循平等自愿、等价有偿和凭证交易的原则。

第五条  重庆市房地产管理局、重庆市国土局按职责分工负责全市房地产交易管理工作。

区市县房管部门、国土部门按职责分工负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

区市县人民政府按照有关规定将房产和土地管理确定为一个部门行使的，由该部门统一负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

第二章  一般规定

第六条  从事房地产交易的单位或个人，应具备合法的单位证明或身份证明。

作为交易标的物的房地产应具备《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》或《商品房预售许可证》等合法证件。

第七条  下列房地产不得进行交易：

（一）权属有争议或权证与标的物不符的；

（二）权证被明令注销、吊销或其他原因失去效力的；

（三）属公告拆迁范围的；

（四）房屋经鉴定为危房的；

（五）房屋系违法建筑的；

（六）其他依法应限制交易的。

第八条  房地产转让、抵押、典当时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押、典当。

第九条  房地产交易应签订书面合同，并在合同签订之时起三十日内依法办理登记手续。未经登记的交易合同不能对抗第三人。

交易合同的标准文本，由市房地产管理局统一印制。

第十条  房地产交易价格除法律、法规和本办法有特别规定外，由交易双方协商议定。

国有房地产的转让和其他依法需要评估的房地产交易，应当由具备资格的专业评枯机构对该房地产先行评估。

房地产交易成交价格明显低于市场价格的，应按评估价缴纳税费。

第十一条  在房改中享受国家优惠政策的房地产交易，按本市有关规定办理。

第十二条  房地产交易应依法缴纳交易手续费、监证费。收费标准由市房管、国土、物价、财政部门另行制定，报市人民政府备案。

第三章  房地产转让

第十三条  房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第十四条  同幢房屋分割转让的，各房地产权利人按相应比例占有土地使用权，但同幢房屋所占有的土地使用权整体不可分割。

第十五条  房地产转让，当事人签订书面转让合同，向房管部门如实申报成交价格，办理合同登记，并凭登记合同径直办理房屋和土地权属变更登记。

预售商品房应当符合《城市房地产管理法》第四十四条第一款（一）至（三）项规定的条件，并向房管部门申办预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第十六条  以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应按《城市房地产管理法》第三十九条的规定办理相关手续。

第十七条  房地产现售，转让方应出具《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。

商品房预售，预方应出具《商品房预售许可证》，并将预售合同报房管部门和同级国土部门登记备案。

商品房预售广告，应注明预售许可证字号。

第十八条  预售商品房所得款项，必须专户储存，用于预售商品房工程建设。

第十九条  预购的商品房需转让的，应在原合同上背书记载相关事项，并向原登记备案机关办理变更登记备案手续。

第二十条  房屋拆迁中的房屋所有权人以产权调换形式获得补偿的期房可以转让，转让时需签订合同并到房管部门办理登记备案手续。

第四章  房屋租赁

第二十一条  房屋租赁是指房屋所有权人作出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。

第二十二条  房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，并向房管部门登记备案。

第二十三条  住宅用房的租赁，应当执行国家和市人民规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项。

第二十四条  以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式了得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当依照有关规定将租金中所含土地收益上缴国家。

第二十五条  出租人应承担房屋维修责任，承租人应正常使用房屋，因承租人的过错损害房屋的，应承担赔偿责任。

第二十六条  租赁期内，承租人与他人互换房屋使用权的，必须征得出租人同意，并重新签订租赁合同。

第二十七条  租赁期内，出租人需出售房地产的，应提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。非承租人购得该房地产后，原租赁合同对新业主仍具有约束力。

第二十八条  租赁期内，因国家建设需要拆迁的，按国家有关规定办理。

第五章  房地产抵押

第二十九条  房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第三十条  房地产抵押，当事人应签订书面抵押合同，并按下列规定办理抵押登记：

（一）凡带有房屋等地上建筑物及构筑物的房地产抵押，向房管部门申办抵押登记；

（二）以出让方式取得且无地上定着物（建筑物及构筑物）的土地使用权抵押，向国土部门申办抵押登记。

贷款购买房地产并以预购房地产作为抵押物的，应由抵押人（购买者）、抵押权人（金融机构）、担保人（开发商）共同签订房地产抵押贷款合同。

第三十一条  抵押共同共有的房地产，应具备共有人全体成员同意的书面证明；抵押按份共有的房地产，应以抵押人所拥有的份额为限。

第三十二条  同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。

若干房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。

第三十三条  已经出租的房地产设定抵押时，原租赁关系继续有效。

第三十四条  已设定抵押的房地产，抵押人如需对房屋翻建、扩建或改变用途时，必须取得抵押权人的书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并办理抵押变更登记。

第三十五条  有下列情形之一者，抵押权人可向房管部门或人民法院申请处分房地产，并由其指定的机构进行公开拍卖：

（一）抵押人未依约清偿债务的；

（二）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的；

（三）抵押人的继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的；

（四）抵押人解散、破产或被依法撤销的。

第三十六条  拍卖抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：

（一）支付拍卖该抵押房地产之费用；

（二）支付与该抵押房地产相关的应纳税费；

（三）按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；

（四）余额退还给抵押人。

第六章  房地产典当

第三十七条  房地产典当是指房地产权利人作为出典人将房地产让与承典人占有、使用，由承典人向出典人支付典金的行为。

第三十八条  房地产典当，当事人应签订书面典当合同，并向房管部门登记备案。

第三十九条  房地产典当，应明确典期，典期一般不得超过五年。典期内，典金无息，典物无租。

典期届满，出典人可回赎出典物或与承典人协调续典；出典人放弃回赎权的，视为绝卖。

第七章  中介服务

第四十条  中介服务是指为房地产交易各方提供场所、提供咨询、对标的物进行价格评估、撮合交易、交易等活动，中介服务机构包括依法设立的房地产交易场所、房地产价格评估机构、房地产咨询机构和房地产经纪机构等。

第四十一条  房地产交易场、所，由市房地产管理局根据市场需要，统筹规划，合理布局，定点设置，并报经市人民政府同意。

第四十二条  房地产交易场、所的主要功能是：

（一）为交易当事人或交易中介服务机构提供洽谈、协商的场地；

（二）提供交易咨询和市场行情、信息等各种服务；

（三）为政府有关部门提供宣传房地产政策法规、监督检查房地产交易活动和办理房地产登记的场所；

（四）从事房地产拍卖活动。

第四十三条  从事房地产价格评估的机构，必须具备三名以上取得有权机关颁发资格证书的价格评估人员。

第四十四条  开展房地产经纪活动的机构，必须具备三名以上取得有权机关颁发资格证书的经纪人。

取得资格证书的房地产经纪人必须加入一个合法的经纪机构方能开展经纪活动。

第八章  罚则

第四十五条  违反本办法未按规定办理房地产交易合同登记的，由登记机关责令补办登记手续，可并处1000元以下罚款。

第四十六条  预售商品房未取得《商品房预售许可证》的，预售行为无效，并由房管部门责令其停止预售活动，没收违法所得可并处每平方米50元以下罚款。

第四十七条  未将预售商品房预售款专项用于预售工程建设的，由房管部门责令其限期改正，逾期不改正的，注销《商品房预售许可证》。

第四十八条  未将预售商品房按期交付使用的，除承担违约责任外，房管部门可按实际预售商品房欠交付面积处每月每平方米10元以下罚款。

第四十九条  违反本办法第四十三条、第四十四条规定，未取得资格证书擅自从事交易中介活动的，由有关部门责令其停止活动，没收违法所得，可并处200元以上至2000元以下罚款。

第五十条  瞒报房地产交易价格的，除依法补交应纳税费外，房管部门可并处瞒报金额三倍以下罚款。

第五十一条  房地产交易合同依法生效后，当事人双方应自觉履行合同。任何一方不履行或不完全履行的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的经济损失。

第五十二条  房地产交易当事人因履行合同发生争议的，应当协商解决，协商不成的，当事人可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第五十三条  房地产交易管理人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿受贿的，由所在单位、上级机关或有权机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条  妨碍、阻挠房地产交易管理人员执行公务的，由公安机关按照治安管理处罚条例处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十五条  当事人对房地产交易管理机关的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或提起诉讼。

第九章  附则

第五十六条  办理商品房预售登记、房地产交易合同登记，启用市、区市县房地产管理局（分局、所）商品房预售登记专用章和房地产交易登记专用章。

第3篇：房地产管理法范文

第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回上地使用权。但是，因不可杭力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买入出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申情重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第4篇：房地产管理法范文

【关键词】房地产；估价；税费；体系；核算

在应用不动产估价三大方法――比较法、收益法、成本法对房地产进行估价时，经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题，这其中尤以收益法和成本法最为突出。因此，有关房地产开发、经营、转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益法和成本法进行估价时的一个突出问题。

一、税费与房地产估价的关系

我们这里所讨论的税费与房地产估价两种主要方法――收益法和成本法密切相关。如果把估价对象理解是一种权利，而不仅仅是估价对象实体自身，那么这里所述的税费就是权利人拥有该项权利或利用该权利创造收益所必须或者应当支出的成本和费用。

所以，如果不能全面掌握房地产估价中的有关税费并恰当运用，那么可能会造成估价结论的联疵。

二、与房地产估价相关的税法体系

税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。我国现行税法体系有七大类：包括流转税、资源税、所得税、特定目的税、财产和行为税、农业税、关税。在这七大类税法中，与房地产估价直接相关的有：流转税类：营业税。

资源税类：城镇土地使用税。

所得税类：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。

特定目的税类：固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税。

财产和行为税类：房产税、城市房地产税、印花税、契税。

三、收益法房地产估价涉及税费的核算

采用收益法对房地产进行估价时，概括地讲，所涉及的税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税（费）、土地增值税、印花税。租赁管理费、保险费、土地收益金和所得税。

在房地产估价中如何确定上述税费，主要根据估价对象、收益途径以及价值定义来判断。

1、出租性收益应当考虑的税费及其确定方法

（1）营业税：其法律依据是1994年1月 l日起施行的《营业税暂行条例》和 2001年 1月 1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租房地产的经济行为。两者的税基均为租金收入，纳税义务人也均为取得租金收入的出租人，所不同的是税率有所差别：前者为5%，后者为3%。

（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。

（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。

（4）房产税：其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租居民住房的经济行为。两者税基均为租金收入，税率分别为12%和4%。

（5）土地使用税（费）：其法律依据是《城镇土地使用税暂行条例》，其计税（费）的基准为实际使用土地的面积，税率由土地所在地的省级或市级人民政府规定。

（6）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为租金收N，税率为 0. l%。

（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》和《个人所得税法》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%、27%、18%、15%等多档比例税率，个人出租适用的税率为10%。

2、产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法

（1）营业税：其法律依据是《营业税暂行条例》，税基为销售房地产的销售收入，税率为5%。

（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。

（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。

（4）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为销售合同金额即销售收入，税率为0.03%。

（5）土地增值税：其法律依据为《土地增值税暂行条例》，税基为售让取得的增值额。税率为差额累进税率，分别为30%、的院、50%和60%四个档次。

（6）土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拔土地上的房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价，估价结果再扣减“补交地价”。

（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%。27%、18%、15%等多档比例税率。

所得税应当作为收益法（包括由收益法演变的其他方法）在计算净现金流量或净收益的扣除项目，理由简述如下：首先，所得税是国家以“法”的形式载明经济行为发生的主体之一必须向国家尽的义务，因此，从现金流量的概念来讲，必定是现金的流出。其次，无论是“出租房地产取得租金收入”途径，还是“售让房地产取得销售收入”途径，从收益法估价理论的角度看，不仅仅是房地产的自然属性，更重要的是一种“权利”，前者是分期让渡房地产的使用权，后者是一次性让渡房地产的所有权。

由于所得税对不同纳税主体，可能会出现税率上的差别，因而，同一宗房地产、不同的人或单位拥有它，导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方，只能说应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。

四、用成本法估价所涉及到的有关税费

1、与取得土地使用权有关的税费

（1）通过征用农地取得的土地使用权，有农地征用费，其法律依据为《土地管理法》。《土地管理法》第四十七条规定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。第三款“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”第四款“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”第五款“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”第六款“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地使用权，有城市房屋拆迁安置补偿费，其法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第二十。条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

（3）通过向政府或市场购买取得的土地使用权，由购地者承担的税费有交易手续费和契税，前者由当地有关部门制定标准，后者根据《契税暂行条例》。税基为成交金额，税率为3-5%。

2、与房地产建设有关的税费分成两个部分

第5篇：房地产管理法范文

第一条  为加强本市房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条  本办法所称房地产中介服务，是指为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、或策划的有偿服务行为。

第三条  凡在本市市区范围内从事房地产中介服务的机构和个人，应当遵守本办法。

第四条  房地产中介服务活动应遵循合法、公平、自愿、诚实守信的原则。

第五条  广州市国土局房地产管理局是本市房地产中介服务工作的行政主管部门（以下简称市房地产主管部门），负责本办法的组织实施。

广州市房地产中介管理机构依规定的权限负责日常管理工作。

第二章  中介服务机构

第六条  从事房地产中介业务，应当设立房地产中介服务机构和具备房地产中介资质，并按下列程序办理：

（一）向市工商行政管理部门申办名称核准手续；

（二）向会计师事务所办理验资证明；

（三）向市房地产主管部门申请办理资质证明；

（四）凭验资证明、中介资质证明等文件资料向市工商行政管理部门申领营业执照；

（五）在领取营业执照之日起30日内，持营业执照副本等文件资料，到市房地产主管部门备案，并向地方税务部门办理税务登记。

第七条  房地产中介服务机构按其自有流动资金、中介执业人数、经营业绩等条件分为三级：

（一）一级机构的自有流动资金不得少于100万元，持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于10人，从事房地产中介业务不得少于2年，有从事中介活动的相应业绩。

（二）二级机构的自有流动资金不得少于50万元，持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于6人，从事房地产中介业务不得少于1年，有从事中介活动的相应业绩。

（三）三级机构的自有流动资金不得少于30万元，持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于3人。

自有流动资金、中介执业人数达到一、二级房地产中介资质条件，但从事房地产中介业务年限和业绩未达到相应标准的，其资质可定低1个等级。

房地产中介服务机构的资质等级，由市房地产主管部门负责审定。

第八条  房地产中介服务机构按资质等级承担相应的中介业务：

（一）一级机构可为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、、策划服务；

（二）二级机构可为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、服务；

（三）三级机构可为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、（不含预售商品房代销）服务。

第九条  房地产中介服务机构应按核准的业务范围从事中介服务活动，不得超越核准的资质等级承担业务。

第十条  市房地产主管部门应每年对房地产中介服务机构资质进行年度审核，并评定相应资质等级，年审不合格的，不得从事房地产中介业务。

第三章  中介服务人员

第十一条  房地产中介服务人员执业，应当取得市房地产主管部门核发的房地产中介服务人员资格证和执业证。

第十二条  具有房地产中等专业以上学历或者同等专业水平，以及高等院校其他专业专科以上学历的人员，经市房地产主管部门培训、考核合格，发给房地产中介服务人员资格证。

房地产中介服务人员资格证的有效期为3年。

第十三条  申请领取房地产中介服务人员执业证的，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产中介服务资格证；

（四）申请人与其所在房地产中介机构签订的劳动合同；

（五）在房地产中介服务机构见习满1年的证明。

第十四条  有下列情形之一的，市房地产主管部门不予颁发房地产中介服务人员执业证：

（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；

（二）具有国家机关公务员身份的；

（三）被吊销房地产中介服务人员执业证书的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第十五条  市房地产主管部门自收到申请之日起30日内，对符合规定条件的，发给房地产中介服务人员执业证，不符合规定条件的，不予颁发房地产中介服务人员执业证，并书面通知申请人。

第十六条  房地产中介服务人员应当在1个房地产中介服务机构执业，不得同时在2个或2个以上房地产中介服务机构执业。

第十七条  市房地产主管部门对房地产中介服务人员执业证进行年度审核，年审合格的方可继续执业。

第十八条  房地产中介服务人员的资格证、执业证由房地产主管部门统一印刷。

房地产中介服务人员资格证、执业证不得伪造、涂改、转让、转借。

第四章  中介业务

第十九条  房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介服务机构统一接受委托，并应与委托人签订书面中介服务合同。

房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托。

第二十条  房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

（一）当事人姓名或者名称、住所；

（二）中介服务项目名称、内容、要求和标准；

（三）合同履行期限、方式；

（四）酬金数额和支付方式、时间；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）当事人约定的其他内容。

房地产中介服务合同应使用统一文本。

第二十一条  房地产中介服务机构不得将受托的房地产中介业务转让给其他中介服务机构，但因故不能履行确需转让的，应经委托人同意方可转让。

按前款规定转让的房地产中介业务应报市房地产主管部门备案，转让方不得收取中介服务费。

第二十二条  不能履行房地产中介服务合同的，不得收取中介服务费，已收取的应予退回，部分履行的，减收中介服务费。因委托人过错造成的除外。

第二十三条  房地产中介服务机构应按国家的规定明码标价，收取房地产中介服务费时应开具发票。

房地产中介服务机构应按税务主管机关的规定进行纳税申报，依法缴纳税费。

第二十四条  房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录和业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及有关的其他内容。

第二十五条  房地产中介服务人员可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场，委托人应予以协助，提供全面、真实的相关资料。

第二十六条  房地产中介服务机构房地产租售广告，应当在广告中载明中介机构的名称、地址、资质等级证号，不得夸大、虚假广告。

第二十七条  提供房地产中介服务不得有下列行为：

（一）提高中介服务收费标准；

（二）提供虚假材料、隐瞒真实情况；

（三）允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务；

（四）为禁止转让的房地产提供中介服务；

（五）索取委托合同以外的酬金或其他财物；

（六）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（七）法律、法规禁止的其他行为。

第五章  法律责任

第二十八条  有下列行为之一的，由市房地产主管部门给予处罚：

（一）违反本办法第六条规定的，责令停止违法中介活动，没收违法所得，并可处以5000元以上、20000元以下的罚款。

（二）违反本办法第九条规定的，没收违法所得，并可处以5000元以上、10000元以下的罚款。

（三）违反本办法第十一条、第十八条第二款规定的，责令其停止违法执业，没收违法所得，并可处以1000元以上、5000元以下的罚款。

（四）违反本办法第十六条、第十九条规定的，予以警告，责令其停止中介活动，情节严重的，取消房地产中介服务执业证。

（五）违反本办法第二十六条规定的，予以警告，降低其房地产中介资质等级直至取消房地产中介资质。

（六）违反本办法第二十七条第（二）项、第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项规定的，予以警告，责令限期改正，没收违法所得，并可处以2000元以上、10000元以下的罚款；情节严重的，还应降低中介服务机构的资质等级直至取消房地产中介资质。

第二十九条  违反本办法涉及工商、物价、税务管理的，由相关部门处理。

第三十条  房地产中介服务人员违法执业或因过错给中介当事人造成经济损失的，应当承担赔偿责任，触犯刑律的，移送司法机关依法追究其刑事责任。

因当事人的过错，给房地产中介服务机构造成经济损失的，应当承担赔偿责任。

第三十一条  房地产中介服务管理人员玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；触犯刑律的，移送司法机关依法追究其刑事责任。

第六章  附  则

第三十二条  凡未取得房地产中介资质的中介服务机构，自本办法施行之日起150日内，必须按本办法的规定办理房地产中介资质审批手续。

第6篇：房地产管理法范文

房地产合同管理办法

目 录

第一章 总 则

第二章 房地产抵押权的设定

第三章 房地产抵押合同的订立

第四章 房地产抵押登记

第五章 抵押房地产的占用与管理

第六章 抵押房地产的处分

第七章 法律责任

第八章 附 则

第一章 总 则

第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益)根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。

第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本法。地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

第六条 国家实行房地产抵押登记制度。

第七条 国务院建设行政主管部门管理全国城市房地产抵押管理工作。省、自治区建设行政主管部门负责管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。直辖市、区(县)人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

第二章 房地产抵押权的设定

第八条 下列房地产不得设定抵押：

(一)权属有争议的房地产;

(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产;

(五)被依法查封、扣押，监管或者以其他形式限制的房地产;

(六)依法不得抵押的其他房地产。

第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。

第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的;应当符合国有资产管理的有关规定。法律、法规有规定的除外。

第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。

第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，企业章程另有规定的除外。

第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。

第十八条 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。

第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险偿还的第一受益人。

第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

第三章 房地产抵押合同的订立

第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。

本文来源于查字典，转载请保留此标记，谢谢!第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：(一)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;(二)主债权的种类、数额;(三)抵押房地产的处所，名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;(四)抵押房地产的价值;(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;(六)抵押期限;(七)抵押权灭失的条件;(八)违约责任;(九)争议解决方式;(十)抵押合同订立的时间与地点;(十一)双方约定的其他事项。

第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：(一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;(二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工进度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。

第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

第四章 房地产抵押登记

第三十条 房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验厂列文件：(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;(二)抵押登记申请书;(三)抵押合同;(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其它共有人同意抵押的证明;(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;(六)可以证明抵押房地产价值的资料：(七)登记机关认为必要的其它文件.

第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日作出是否准予登记的书面答复。

第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其它附着物所有权的,抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第五章 抵押房地产的占用与管理

第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。

第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

第三十九条 抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足,或者直接向保险公司行使求偿权。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

第六章 抵押房地产的处分

第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：(一)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;(二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;(三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;(四)抵押人违反本办法的有关规定;擅自处分抵押房地产的;(五)抵押合同约定的其他情况。

第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼.

第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿.

第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四十五条 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。法律、法规另有规定的依照其规定。

第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：(一)抵押权请求中止的;(二)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的;(三)发现被拍卖抵押物有权属争议的;(四)诉讼或仲裁中的抵押房地产;(五)其它应当中止的情况。

第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：(一)支付处分抵押房地产的费用;(二)扣除抵押房地产应缴纳的税款;(三)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;(四)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;(五)剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

第七章 法律责任

第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其它方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效;造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

第五十条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决;协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁;没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。

第五十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。

第五十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第五十三条 在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。

第7篇：房地产管理法范文

现将《广州市房地产交易管理办法》颁发给你们，请遵照执行。

广州市房地产交易管理办法

第一章  总  则

第一条  为加强房地产交易管理，保障房地产权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称房地产交易是指以出售、预售、拍卖等形式转让与受让房地产的行为。

第三条  凡在本市市辖区范围内从事房地产交易的单位和个人，应当遵守本办法。

第四条  广州市国土局、房地产管理局是本市房地产交易的行政主管机关（以下简称市房地产主管机关），负责本办法的组织实施。

广州市房地产交易所（以下简称市交易所）在本办法的授权范围内，负责房地产交易管理工作。

第五条 房地产交易应遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。$房地产交易实行价格评估，具体办法按《广东省房地产评估条例》和国家有关规定办理。

第六条  房地产交易，房屋所有权与其合法占用的国有土地使用权应同时转移，办理权属变更登记。

第二章  房地产出售

第七条  房地产出售，交易双方必须到市交易所办理交易登记手续。不能亲自办理的，应出具委托书，由人办理。

第八条  房地产出售，交易双方应向市交易所如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报。

交易双方申报的价格，低于评估价格的，以评估价格计算税费；高于评估价格的，以申报价格计算税费。

第九条  按份共有的房地产，共有人有权将自己的份额部分出售，但在交易前应提前90日书面通知其他共有人。在同等条件下，其他共有人具有优先购买权。

共同共有的房地产，权利人出售自有的部分房地产时，须出具其他共有人同意出售的证明书。能分割的应允许分割出售；不能分割的，须经协商共同出售。

第十条  出售租赁的房地产，产权人应提前书面通知承租人，告知其在同等条件下具有的优先购买权。承租人应自接到书面通知之日起30日内予以书面答复，逾期不答复的，视为放弃优先购买权。

第十一条  在同等条件下，按共有人、抵押权人、承租人、其他优先购买权人的顺序享有房地产优先购买权。国家另有规定的从其规定。

第十二条  下列房地产不得出售：

（一）依法限制产权转移的；

（二）权属不清的；

（三）国有土地使用权被依法收回的；

（四）经行政主管机关公告拆迁的房屋；

（五）国家规定的其他房地产。

第十三条  具有下列情形之一的房地产，必须按规定办理有关手续后，方可出售：

（一）未经产权登记的；

（二）经改建、扩建的房屋，未办理产权变更登记的；

（三）产权人死亡，继承人未办理产权变更登记的；

（四）房地产设定的他项权利未注销的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第十四条  具有下列情形之一的房地产视为出售，必须办理房地产交易登记手续：

（一）以房地产出资，并已转为合资企业拥有的；

（二）以土地使用权与他人合作开发房地产，并以产权分成的；

（三）以房地产作价入股的；

（四）以房地产抵债的；

（五）收购、合并或分立企业时，房地产转移为新的权利人的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第十五条  行政、事业单位出售房地产的，应出具县级以上人民政府授权的主管部门的审批文件。

属于政府直管的公房，应由市房地产主管机关审批；属于系统自管公房的，由国有资产主管部门审批。

第十六条  房地产出售，交易双方应当签订书面合同。合同的条款，以及变更与解除等，依照《广东省城镇房地产转让条例》第十四条、第十五条的规定办理。

第十七条  以行政划拨方式取得国有土地使用权的，出售房地产时，出售人应补交土地使用权出让金。补交土地使用权出让金的标准，依照本市人民政府的规定执行。但国家另有规定的除外。

第十八条  房地产出售，交易双方应按下列规定缴纳税费：

（一）契税，由购买人（包括外国人和外国企业购买房地产的）按交易总额的6％缴纳。

华侨和港、澳、台同胞以侨汇、外汇购买房地产，及其在境内的投资企业（包括独资、合资、合作企业）以侨汇、外汇购买房地产的，减半征收契税。

（二）印花税，由交易双方各按交易总额的万分之五缴纳。

（三）交易管理费，交易双方各按交易总额的千分之五缴纳。

交换房地产的，根据交换差价按前款规定缴纳税费。

第十九条  出售的房地产发生增值的，应依照国家的税法规定，由出售人缴纳增值税。

第二十条  享受国家、企事业单位补贴购买的房屋，需要出售的，应按国家和省、市的有关规定办理。

第三章  商品房预售

第二十一条  商品房预售，是指具有法人资格的房地产开发公司（以下简称开发企业），依法取得国有土地使用权经过开发，将正在建设的各类房屋预先出售的行为。

第二十二条  开发企业预售商品房前，应持下列证件，向市房地产主管机关申领预售商品房许可证：

（一）开发资质证书、营业执照；

（二）预售商品房的建设工程规划许可证、建筑施工合同、建设用地平面四至图；

（三）国有土地使用权出让合同、建设用地批准文书；

（四）投入开发建设资金达到预售商品房工程总投资的25％（不含土地使用权出让金和前期开发费），或者预售商品房的基础工程已完成，并已确定施工进度和竣工、交付使用日期的证明。

（五）在本市商业银行开立代收商品房预售款的账户；

（六）向境外预售的、还应提交市外经贸主管部门的批准文书。

第二十三条  市房地产主管机关自受理开发企业申请预售商品房之日起10日内进行实地勘查，经审查符合条件的，核发预售商品房许可证。

开发企业领取预售商品房许可证后，方可预售商品房。进行预售广告宣传的，应载明预售商品房许可证号码，并应执行国家有关法律、法规的规定。

第二十四条  开发企业预售商品房，必须与预购人签订预售预购合同。

合同内容包括：预售人、预购人名称或姓名，预售商品房的地点、位置、建筑结构、楼层面积、单元号码、配套设施，装修标准、售价、交付使用时间，保修措施，违约责任、纠纷解决办法以及其他需约定的条款。

第二十五条  交易双方签订预售预购合同后，开发企业应在30日内持合同文书向市交易所办理审核、登记手续。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。

开发企业不得为商品房预购人非法办理转让更名手续。

第二十六条  开发企业在商品房竣工验收后30日内，应向市房地产主管机关申请确认产权。

未售出的商品房可领取房地产权属证明书；已售出的商品房，由开发企业统一为预购人领取房地产权属证。

第二十七条  预售、预购商品房应按规定预征税费。

第四章  房地产拍卖

第二十八条  从事房地产拍卖活动的机构必须取得市房地产主管机关核发的房地产拍卖资格证后，方可向工商行政管理部门申领营业执照。

第二十九条  下列房地产可以委托拍卖机构拍卖：

（一）依法没收或强制收购需拍卖的房地产；

（二）人民法院裁定、判决需拍卖的房地产；

（三）因抵押处分需拍卖的房地产；

（四）因清偿债务需拍卖抵债的房地产；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十条  委托拍卖房地产，委托人应事先持拍卖委托书、房地产权属证书和其他有效证明文件，向市房地产主管机关提出申请，经审查批准后，拍卖机构方可接受委托，组织拍卖。

拍卖本办法第二十九条第（一）、（二）项规定的房地产，委托人申请拍卖时，还应提交行政决定书或司法协助通知书。

第三十一条  委托拍卖房地产，拍卖机构可以收取手续费，具体收费标准按《广东省拍卖业管理暂行规定》办理。

第三十二条  委托拍卖房地产，委托人应与拍卖机构签订委托拍卖合同。

合同内容包括：拍卖人、委托人名称或姓名、地址；拍卖标的物的名称、地点、位置、面积、使用年限及用途；拍卖标的物交付时间、方式、拍卖手续费、价款的支付方式；拍卖时间、程序、中止和终止的条件；合同有效期限、违约责任以及其他需要约定的条款。

第三十三条  房地产拍卖，由拍卖机构在拍卖30日前公告。$公告的内容应包括：拍卖标的物的产权性质、拍卖标的物的基本情况、拍卖时间和地点、竞买人的条件、应付的保证金，市房地产主管机关批准拍卖的文件名称、文号，以及其他需要公告的事项。

第三十四条  竞买人须在拍卖7日前，向房地产拍卖机构提交下列证明文件：

（一）个人身份证明；

（二）企事业单位的营业执照或政府批文；

（三）法定代表人证明书和法人授权委托书；

（四）资信证明；

（五）其他有关证明文件。

房地产拍卖机构对竞买人进行资格审查后，合格者发给竞买证书，并收取保证金。

第三十五条  竞卖人交纳的保证金可以抵交所竞得拍卖房地产的部分价款；未竞得拍卖标的物的，保证金由拍卖机构于拍卖结束后7日内返还未竞得者。

第三十六条  房地产拍卖机构应在公告确定的时间、地点依照法定程序进行拍卖。在拍卖成交后的5日内，竞得人应与委托人签订房地产拍卖转让合同，并应按规定将成交价款汇入房地产拍卖机构的银行帐户。竞得人不能即时清结的，应交付成交额20％的定金，并自拍卖成交之日起60日内付清成交价款。

第三十七条  竞得人付足全部成交价款，方可领取所竞得标的物的房地产权属证书。

第三十八条  在房地产拍卖中，凡出现竞买报价低于标的物的保留价（评估底价）时，房地产拍卖机构有权宣布其报价无效，或中止拍卖竞价，但委托人无保留价格的除外。

第三十九条  房地产拍卖机构依法收取的拍卖成交价款，除按规定代扣缴有关税费外，剩余的价款应全额交还委托人。

第四十条  委托拍卖人、竞得人与房地产拍卖机构之间产生纠纷的，由当事人协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第五章  罚  则

第四十一条  违反本办法第十二条规定出售房地产的，买卖行为无效；有非法所得的，没收非法所得；并处以非法交易总额10％以下罚款。

第四十二条  违反本办法第十三条规定出售房地产的，责令其补办有关手续、补缴应纳税费，并处以交易评估价总额5％以下罚款。

第四十三条  违反本办法的规定，未办理交易登记擅自出售房地产的，应责令补办登记手续，补缴应纳税费，并处以交易评估价总额5％以下的罚款。

第四十四条  有下列行为之一的，由市房地产主管机关责令停止预售，有非法所得的没收非法所得，并按商品房销售总额5％以上，10％以下处以罚款；情节严重的，吊销《商品房预售许可证》。

（一）未领取预售商品房许可证而预售商品房的；

（二）擅自涂改预售商品房许可证的；

（三）为商品房预购人非法办理转让更名手续的；

（四）其他违反商品房预售管理法律、法规规定的。

第四十五条  未取得房地产拍卖资格证从事房地产拍卖活动的，其拍卖行为无效；有非法所得的，没收非法所得；并由市房地产主管机关处以非法拍卖价总额10％以下的罚款。

第四十六条  除本章规定由市房地产主管机关处罚的以外，其余处罚由市交易所决定和执行。

第四十七条  当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起15日内，向作出行政处罚决定机关的上一级机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉。期满不申请复议、不提起诉讼又不执行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第四十八条  房地产交易管理工作人员或拍卖机构工作人员以权谋私、贪污受贿的，由其上级主管机关予以行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第四十九条  房地产交易的各类合同文书，由市房地产主管机关按照国家规定的契约文本统一印制。

第8篇：房地产管理法范文

建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定

根据《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》（建设部第50号令），为促进房地产市场健康发展，规范房地产价格评估行为，提高房地产价格评估的专业技术水平，现就房地产评估机构资格等级管理中的若干问题，规定如下：

一、房地产价格评估机构的设立

申请设立房地产价格评估机构、必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本，由当地县级以上地产管理部门进行审查，经审查合格后发给《房地产价格评估机构临时资格证书》，再行办理工商登记。并在领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，一年后可申请评定房地产价格评估机构资格等级。

二、房地产价格评估机构资格等级分类

房地产价格评估机构实行一级、二级、三级制度。根据其专业人员状况、经营业绩和注册资本进行评定，其中注册资本不作为各地政府房地产管理部门设立的事业性编制的房地产价格评估机构评定等级的条件。各等级的具体条件如下：

（一）一级

①注册资本100万元以上；

②有七名以上（不包括离退休后的返聘人员和兼职人员，下同）取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；

④从事房地产价格评估业务连续四年以上；

⑤每年独立承扣价标的物建筑面积10万平方米以上或土地面积3万平方米以上的评估项目5宗以上；

⑥以房地产价格评估为主营业务。

（二）二级

①注册资本70万元以上；

②有五名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；

④从事房地产价格评估业务连续三年以上；

⑤每年独立承担估价标的物建筑面积6万平方米以上或土地面积2万平方米以上的评估项目5宗以上；

⑥以房地产价格评估为主营业务。

（三）三级

①注册资本40万元以上；

②有三名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；

④从事房地产价格评估业务连续二年以上；

⑤每年独立承担估价标的物建筑面积2万平方米以上或土地面积8千平方米以上的评估项目5宗以上。

三、各级资格房地产价格评估机构的营业范围

一级机构可从事各类房地产价格评估。可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。

二级机构可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。可以在其注册地的省、自治区、直辖市区域内从事评估业务。

三级机构可从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。可以在注册地城市区域从事评估业务。

临时资格机构的营业范围根据其资金和人员的相应条件确定，可在其注册地城市区域内从事评估业务。

四、房地产价格评估机构资格审批程序

一级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建委（建设厅）初审，初审合格后报建设部审批，颁发资格等级证书。

二级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建（建设厅）审批，颁发资格等级证书。并抄报建设部。

三级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建委（建设厅）或其授权的部门审批，颁发资格等级证书。

直辖市区域内房地产价格评估机构的申报和审批，按建设部第50号令《城市房地产中介服务管理规定》执行。

五、房地产价格评估机构资格申报材料

申请房地产价格评估资格的机构应向当地房地产管理部门如实提交以下材料：

（一）房地产价格评估机构资格申请书及其主管部门的证明文件；

（二）工商登记营业执照复印件；

（三）机构的组织章程及主要的内部管理制度；

（四）固定经营场所的证明；

（五）注册资本验资证明；

（六）法人代表及负责人的任职文件；

（七）专业技术人员的职称证书、任职文件及聘任合同；

（八）经营业绩材料；

（九）重要的房地产评估报告；

（十）当地房地产管理部门规定的其它文件。

六、房地产价格评估机构资格等级升降及取消评估资格

（一）房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构的发展情况进行等级调整，每二年评定一次，重新授予资格等级证书。

（二）在本规定颁发之前成立的房地产价格评估机构，其等级根据目前状况评定；本规定颁发之后成立的房地产价格评估机构，其等级从临时资格开始。

临时资格的最长期限为二年，并不得再次申请临时资格。

（三）资格等级的评定与年审工作结合进行，机构年审的情况是评定资格等级的依据之一。

对于年审不合格的机构，可以由等级评定初审部门提出降低其资格等级或取消评估资格意见，报审批部门批准后执行。

（四）申请升级的评估机构，应根据申请的等级在年审前半年将所需材料报相应的初审部门，初审部门在年审后将初审意见上报有关审批部门。

第9篇：房地产管理法范文

（1）房地产开发项目投资持续快速增长。2002年全区房地产开发项目投资总额为14.71亿元，占全市14.75%，比2001年增长20.87%，高于全市增幅近9个百分点，经济拉动效果显著。其中，住宅项目完成投资9.77亿元，增长25.9%，占房地产开发投资总额的66.41%；办公楼、写字楼项目完成投资0.68亿元，占4.59%；商业营业用房项目完成投资3.59亿元，占24.42%；其他项目完成投资0.67亿元，占4.58%，投资结构进一步优化，产业带动作用增强。

（2）商品房销售供给两旺。房地产市场随着开发投资的快速增长，商品房销售市场一直保持旺盛态势。2002年全区房屋开发面积210.81万m2，占全市总开发量的l5.02%，比2001年增长15.01%，高于全市增幅11个百分点。新开发面积96.3l万m2，占全市的16.54%，与2001年基本持平。年竣工商品房面积70.46万m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面积44.37万m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影响，房地产开发面积有一定下降，2003年1~6月份房地产开发面积为50.6万m2，比2002年同期下降6.3%.但随着建设用地的调整到位、土地报批周期的缩短，特别是区域城市化进程的加快，青岛开发区房地产业发展后劲依然强劲。

（3）个人购房比例逐年上升。2002年房屋销售面积为55.86万m2，占全市的11.78%，比2001年增长23.09%，其中，住宅销售面积为46.51万m2，增长12.61%.

（4）空置房大量减少，空置率下降，保持在合理区间。从商品房空置面积看，据统计，空置房得到了进一步消化，全区2002年空置商品房面积为24.09万m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.从以上数据可以看出，近几年青岛开发区房地产投资快速增长，供求两旺，发展基本上是健康的。

2、青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的成因

为什么青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的好势头呢？可以从经济、城市化、改革、政策、企业和环境六个方面来分析其成因。

（1）经济因素。社会经济良性发展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青岛开发区国内生产总值为172.3亿元，增长31.8%.其中，第一产业增加值为2.8亿元，增长3.7%；第二产业增加值为111亿元，增长26.5%；第三产业增加值为58.5亿元，增长46.3%.全区国民经济快速发展和人民收入快速提高，为房地产市场快速发展提供了可靠的发展基础。

（2）城市化因素。城市化进程加快是房地产业发展的内在动力。青岛的城市建设日新月异，近年来，抓住国家实施积极财政政策、扩大内需的机遇，结合九五计划所确定的发展目标和任务，重点进行主城和辅城的新区开发建设和重要基础设施的建设，旧区重点进行棚户区改造和用地调整置换，初步形成环胶湾发展组团的雏形，为实现远期规划奠定良好基础。青岛市委、市政府已确定了“以发展港口、海洋和旅游经济为主的特色经济，将青岛的经济发展中心向青岛开发区全面转移”的战略决策，提出“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略目标，这无疑说明青岛开发区将是城市和经济发展重中之重。

（3）改革因素。住房制度改革进展顺利。开发区人对住房是商品的观念确立得比较早，商品房较早地为老百姓所接受。出售公房、建立住房公积金制度等房改措施，使城市居民进一步形成了新的住房消费观念，也为房地产市场的发展提供了最初的物质基础——启动资金和消费者。

（4）政策因素。各级政府制订出台的相关政策，特别是国家住房金融政策的放宽，是促进住房成为新的经济增长点和消费热点的强大支撑。除了已经出台的相关政策外，先后还出台了购房入户等一系列吸引外来居民投资和居住的优惠政策。

（5）房地产企业因素。主要有：

①房地产开发企业机制灵活。这几年青岛开发区房地产经济中民营经济成份快速增长，激活了整个房地产市场的运行机制。房地产开发公司凭借灵活的机制、一丝不苟的作风和优良的销售业绩，在市场竞争中取胜，成为全市的品牌房地产公司。

②房地产企业各方面素质比较强。全区房地产企业经理平均年龄为44.5岁，年龄结构较好；高级职称占20.2%，中级职称占62.9%；研究生学历占2.6%，大学本科学历占37.5%，大专学历占49.5%.

③房地产企业实施“注重品质、追求品牌”战略。建设一批现代化、规模化、园林化、智能化、高档次示范住宅小区，如青岛开发区的天泰阳光海岸、千禧龙花园、东方花园、海韵嘉园、石雀小区等，质量已成为房地产企业的生命线。

（6）环境因素。一是全国各大名牌企业纷纷落户青岛开发区，建立自己的工业园。二是保税区的建设日趋完善，港口西移，前湾港工程不断扩大，进出口业务量增加。如2003年1~9月份，青岛市进出口总值（不含中央、省公司）为126.7亿美元，比2002年同期增长26.4%.其中，出口总额73.2亿美元，增长22.8%；进口总额53.5亿美元，增长31.7%，极大地推动了开发区房地产事业发展。

3、青岛开发区房地产业未来发展趋势分析

目前，青岛开发区房地产市场的投资需求与消费要求都比较旺盛，支撑房地产发展的6个重要因素将依然起到重要作用。

3.1各项有利政策分析

一是国家将实行继续扩大国内需求、实现经济稳定较快增长的政策。二是青岛市委、市政府已确定的战略决策和战略目标，各大名牌企业落户青岛开发区进行现代化建设，国民经济将保持快速增长。三是住房货币分配将逐步推开。四是从2003年起全区将按照“统一规划、合理布局、多元整合、组团开发”的方针，逐年将尚未实施旧村改造的近100个村庄整合为20个居住区。2003年重点启动建设5个示范居住区，规划总建筑面积800万m2，其中，拍卖区商品房建筑面积500万m2，建设周期为3~5年，每年的住宅开发面积至少100万m2.

3.2全区住宅需求总量预测

2002年底青岛开发区居民的人均住房建筑面积还不足25m2，房地产业发展空间依然很大。特别是随着全区招商引资工作的进一步深入、示范居住区工程的全面启动、海湾大桥立项待建以及大炼油项目的全面引入和迎2008年奥运因素的影响，都将极大地刺激住房消费的持续增长。预计全区房地产在今后10年内仍然呈现快速发展趋势，并继续成为经济发展的支柱产业。

2005年前青岛开发区经济发展预测增幅为30%，2010年计划城市化水平为85%、城区人口为60万人，而目前全区城市化水平不到60%、城区人口不足35万人，以每年新增人口3万计算，平均每年需新增住房面积至少100万m2.特别是大炼油、北海船厂、前湾港等大型区外项目的引入，以及山东科技大学、石油大学等高校的成规模迁入，都将极大地带动商品住宅的纵深消费。根据以上分析，只要整体经济环境不变，正视问题，政策得当，未来三五年全区房地产业将继续保持持续、快速发展。改善住房条件的要求也成为拉动房地产需求的主要原因之一。调查显示，中国城镇居民对住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出要在两三年内换购住房；已购公房用户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意将购房作为一种投资，囤房待沽。由此计算，青岛开发区住房潜在需求量还相当大。按照2002年底全区城镇人口35万人、人均增长10m2住房面积计算，就需要增加住房近350万m2住房面积。房屋租赁加大了对房地产市场的需求。2003年区内将新增人口3万余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2计算的话，约需承租12万m2.

3.3房地产开发存在的问题

在房地产持续趋热的情况下，一定要保持清醒头脑，要冷思考。当前存在的主要问题有：

（1）供应结构不尽合理，房价上涨过快。从2000年开始青岛开发区商品房价格每年上涨15.6%，高房价偏离了居民的实际购买能力，制约住房消费的持续增长。房价的持续上升也增加了住房货币化改革的难度。

（2）房地产企业行为不规范，存在不少隐患。违法和违规销售商品房、商品房面积“短斤缺两”问题和虚假广告问题时有发生，房地产投诉较多。

（3）投资扩大，风险意识不足。近几年房地产发展被看好，吸引了不少企业涉足房地产行业，全区已拥有房地产开发企业99家，其中，四级以上资质企业仅为41家，年开发量在1万m2以下的企业占70%以上。此外，由于当前投资渠道较少，有些人看到前段时期买房投资的人赚了钱，也纷纷加入投资房地产的行列。

总之，为了防止房地产开发中出现泡沫现象，应做到：一是要十分珍惜房地产市场发展的好势头，坚持以人为本，以需求为中心，增大产业规模、提高集约化程度，使房地产市场持续地发展。二是要房地产开发经营行为规范，企业形象有待于进一步提升，房地产企业下一轮竞争将是实力和品牌的竞争。三是要整顿规范房地产市场秩序，加强法制建设，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，促进房地产市场健康、持续地发展。

参考文献：