房地产经济学论文精选(九篇)

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第1篇：房地产经济学论文范文

论文关键词：利率，汇率，房地产价格

 

一、引言

在中国经济发展的过程中，宏观经济政策影响着中国经济的发展。房地产市场近年来随着改革开放的发展取得了很大的成就，然而在成就的同时，房地产等资产价格的快速上升，也慢慢超出了人们的心理预期。房地产与国家经济政策相互作用很强，国家政策在房地产市场方面的影响比较典型，尤其是当国家调整利率和汇率时候，都在很大程度上影响着房地产的价格。

（一）利率与房地产价格的关系

资料来源：中国人民银行

图1：2002年2月21日——2010年10月20日我国存贷款基准利率

上图是国家自2002年以来在存贷款基准利率方面的调整，从图中可以看出，在2008年以前，国家政策的存贷款基准利率比较低，处于缓慢增长的趋势，2008年，由于受经济危机的影响，国家为促进经济的稳定经济学论文，曾五次提高存贷款基准利率，最高时分别达到4.14%和7.2%。自此之后国家放松银根，从2008年底到2010年上半年一直保持着较低的存贷款基准利率，分别为2.25%和5.31%。2010年10月20日，由于受通货膨胀的影响，国家首次提高人民币存贷款利率。10月份CPI高达4.4%，11月16日央行又上调银行存款准备金率0.5个百分点，接着宣布，从 2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

房地产业属于资金密集型和劳动密集型产业,需要银行作为中介,银行为房地产的开发和销售提供资金的融通,而利率是资金的价格,利率的变动必然会对房地产的供给和需求产生影响,从而带来房地产价格的波动论文格式。按照四象限模型理论，房地产资产价格(P)=租金（R）/资本化率（i），即P=R/i。利率水平的变动会影响到房地产供需状况，假设资本市场能对各种资产的价格进行有效调整，使投资进行风险调整后，能够获得社会平均投资回报，那么，利率上升使投资者愿意将资产投向其他领域，导致房地产市场资金减少，价格下降，直到达到均衡，其引导机制为：利率上升→房地产价格下降→新开发建设房屋量下降→市场存量下降→租金上升，需求下降→达到均衡。反之，利率下降，房地产市场资金增加，价格上升。

图2：房地产市场四象限模型

（二）汇率与房地产价格的关系

资料来源：中国外汇交易中心和外汇管理局

图3：人民币兑美元汇率中间价

从图中可以看出，自2005年7月份国家实行参考一篮子有管理浮动的汇率政策以来，人民币升值幅度很大，从2005年7月21日的1美元兑换8.2765元人民币，到2010年11月21日的1美元兑换人民币6.6389元，升值近19.8%。

一般理论认为经济学论文，当一国货币升值时，其代表的资产价格会上升，例如房地产价格，居民消费品价格等，出口下降。在本币升值的背景下，首先，央行为保持经常账户和资本账户外汇头寸的平衡，不得不加大本国货币供给，这样无形中加大的M2的供应量，这些货币会进入房地产市场，引起房价上涨；其次，在存在本币升值的预期下，国外“热钱”会大举流入国内，炒作房地产市场和与其相应的股票市场，也使得房价上涨。二者传导机制为：人民币升值→国家外汇储备增加→货币供应量增加→流动性过剩→通胀压力增加→以人民币计价的资产价格上升。

二、文献综述

国外关于利率和汇率对房地产价格研究的文献相对于国内较多，但是他们大多都是通过单一影响因素分别分析利率和汇率对于房地产价格的影响，没有综合分析这两者对于房地产价格的共同影响。Kau和Keennan(1980)在文章中认为利率与住宅需求成反比例关系，利率提高将是住宅需求降低，反之，则能促进住宅需求。 Abraham和Hendershott（1996）做出了一个模型，模型考虑了一些滞后的变化量，该模型说明住宅价格和利率成负相关。[①]Korhonen和Wachtel(2005)运用VAR模型，以独立国家联合体为样本，发现汇率变动对本国物价和房地产价格有较大影响。但是也有一些相反的论点，Goodman(1995)在论文研究中发现，住宅需求和利率存在正比例关系。Krugman(1989)认为，国外出口商为了占领市场，改变营销策略，所以汇率变动对国内消费品价格和房价不显著。[②]

国内关于这方面的研究文献不是很多。除了利率以外，也有部分学者从汇率方面研究与房地产的关系。宋晗（2008）在论文中把影响房地产市场价格的机制分为预期机制、财富机制和溢出机制经济学论文，而预期机制能更好的解释人民币汇率与房地产价格之间的关系，建立汇率和房地产价格关联模型。沈庆劼（2007）[③]在文献中提出，在人民币币被低估和对外人民币升值的背景下，通过影响房地产的供给与需求，与房地产价格的高涨有着密切的联系论文格式。黄安永，周林（2010）[④]通过分析近几年的利率波动与房价走向，表明中国房地产的发展和利率存在着很强发关联性，国家必要时可以采用上调利率的办法使房价平稳。

由此可见，关于房价在利率和汇率方面的存在着不同的观点，西方国家和国内的一些研究人员、学者只是单独地从利率或者汇率分析房地产市场，而没有把二者结合综合分析对房地产市场的影响。本文在阐述房价变动的同时，综合分析了利率和汇率对国内房价的影响，通过建立二元模型，来分析二者对房价的影响程度。

三、构建模型及检验

（一）数据选取

本文通过利率和汇率两个解释变量来分析被解释变量房地产价格，由于现在国家存在一些统计数据的局限性，而上海的房地产市场发展较为完善，数据保存和分析方面做的工作也比较理想，而且上海房地产市场价格在全国房地产价格中有很强的代表性，市场机制相对很完善，所以本文选取中房上海住宅指数作为被解释变量（房地产价格）。表1选取2005年7月至2010年10月的人民币兑美元的汇率平均中间价作为解释变量（汇率采用直接标价法），考虑到人民币存款和贷款利率的浮动性幅度不是太大，本文选取自2005年以来调整的人民币贷款利率作为解释变量（利率），由于中房上海住宅指数较大，选取变量时按照中房住宅指数的1/100作为变量，从2009年12月份中房上海指数作如下调整，住宅指数1999年10月取值1000点，所以调整后历期涨跌幅度不变，更有利于比较分析。

表1：2005年7月—2010年10月中房上海住宅指数与人民币汇率和贷款利率

 

时间

中房住宅指数*100

汇率中间价

贷款利率%

时间

中房住宅指数*100

汇率中间价

贷款利率%

Jul-05

14.15

8.11

5.58

Mar-08

18.99

7.02

7.47

Aug-05

13.88

8.1

5.58

Apr-08

19.23

7

7.47

Sep-05

13.57

8.09

5.58

May-08

19.47

6.95

7.47

Oct-05

13.41

8.09

5.58

Jun-08

19.81

6.9

7.47

Nov-05

13.11

8.08

5.58

Jul-08

19.81

6.84

7.47

Dec-05

12.86

8.07

5.58

Aug-08

19.6

6.85

7.47

Jan-06

12.73

8.07

5.58

Sep-08

19.37

6.83

7.2

Feb-06

12.66

8.05

5.58

Oct-08

19.24

6.83

6.93

Mar-06

12.66

8.02

5.58

Nov-08

18.98

6.83

6.93

Apr-06

12.69

8.01

5.85

Dec-08

18.81

6.84

5.58

May-06

12.76

8.01

5.85

Jan-09

18.68

6.84

5.58

Jun-06

12.9

8

5.85

Feb-09

29

6.83

5.31

Jul-06

12.88

7.98

5.85

Mar-09

29

6.83

5.31

Aug-06

12.95

7.95

6.12

Apr-09

29.16

6.83

5.31

Sep-06

13

7.9

6.12

May-09

29.47

6.82

5.31

Oct-06

13.05

7.8

6.12

Jun-09

30.41

6.83

5.31

Nov-06

13.07

7.84

6.12

Jul-09

31.95

6.83

5.31

Dec-06

13.06

7.78

6.12

Aug-09

34.36

6.83

5.31

Jan-07

13.05

7.75

6.12

Sep-09

35.77

6.82

5.31

Feb-07

13.05

7.74

6.12

Oct-09

37.36

6.82

5.31

Mar-07

13.1

7.73

6.39

Nov-09

39.63

6.82

5.31

Apr-07

13.25

7.7

6.39

Dec-09

41.84

6.82

5.31

May-07

13.4

7.65

6.57

Jan-10

42

6.82

5.31

Jun-07

13.75

7.62

6.57

Feb-10

42.46

6.82

5.31

Jul-07

14.27

7.57

6.84

Mar-10

43.13

6.82

5.31

Aug-07

14.95

7.56

7.02

Apr-10

43.88

6.82

5.31

Sep-07

15.77

7.51

7.29

May-10

44.32

6.82

5.31

Oct-07

16.96

7.47

7.29

Jun-10

43.93

6.81

5.31

Nov-07

17.82

7.4

7.29

Jul-10

43.63

6.77

5.31

Dec-07

18.47

7.3

7.47

Aug-10

43.63

6.79

5.31

Jan-08

18.78

7.18

7.47

Sep-10

44.24

6.74

5.31

Feb-08

18.85

7.11

7.47

Oct-10

44.65

第2篇：房地产经济学论文范文

关键词：汇率；升值；经济；影响

中图分类号：F12文献标识码：A

一、人民币升值的原因

（一）人民币升值的外部原因。首先是来自美国的压力。美国政府认为，中美长期的贸易顺差以及中国实行盯住美元的汇率政策，使美元贬值的贸易作用得不到发挥，反而使中国产品更具有竞争力，因此迫切要求人民币升值。然而，美国外贸逆差的剧增是由其对外直接投资过大、个人消费支出远高于储蓄等多种因素造成的，单靠人民币升值不可能挽救其经济衰退的局面；其次是来自日本的压力。20世纪九十年代以来，日本经济进入了漫长的萧条期，物美价廉的中国产品在日本市场所占的份额不断提高，日本政府认为中国商品低价向国外销售，不仅使日本的经常项目处于逆差状态，也给日本国内市场带来了通货紧缩的威胁。因此，日本极力想通过人民币升值改变其国内经济持续不景气和国际竞争力下降的状态；再次是来自欧盟的压力。美元兑欧元的持续贬值使得与其挂钩的人民币对欧元也相对贬值，近年中欧贸易持续增长，人民币对欧元的贬值导致欧盟企业对中国商品的成本上升，企业出现亏损，于是加拿大、欧盟等国家和地区纷纷要求人民币升值以承担美元贬值的部分后果。

（二）人民币升值的内部原因。首先，我国资本项目和经常项目“双顺差”导致的巨额外汇储备是人民币升值最主要的内部原因；其次，中国持续快速的经济增长奠定了人民币汇率上升的经济基础；再次，中美利差的倒挂也进一步促使人民币升值。中国当前出现了流动性过剩和资产价格上涨的状况，通货膨胀率居高不下，央行需要以紧缩的货币政策来应对这些问题，其中包括提高人民币存贷款利率。但美国在连续降息之后仍有可能降息，中美利差倒挂的局面使得从美国流出的大量短期资本更有可能流入中国，给人民币造成升值压力。

二、人民币升值对我国经济的影响

（一）人民币升值对我国对外贸易的影响

1、人民币升值降低了我国出口产品利润率。人民币升值后，若我国商品以外币标示的价格不变，则以人民币标示的价格下降，在这种情况下，虽然我国的出口量不会受到影响，但企业的利润率会下降。若以人民币标示的价格不变，则以外币标示的价格上升，我国出口产品在国际市场上的竞争力下降，出口量减少，企业利润也会下降。人民币升值造成企业利润率的下降程度因出口产品的不同类型而存在差异。其对于初级产品、劳动密集型产品和低附加值产品的影响最大，这类产品主要是利用国内廉价劳动力来降低成本、压低出口价格以获取国际竞争力，由于行业本身竞争激烈、利润空间较小，人民币升值对其冲击较大。其对于深加工、拥有较高附加值以及具有独立民族品牌的企业影响不大，甚至没有影响。这些企业的出口产品具有价格以外的产品优势，企业可以通过与客户协商议价、锁定汇率风险等方式化解利润减少的压力。

2、人民币升值有利于降低进口成本，改善贸易结构。对于进口依赖型的企业来说，人民币升值使产品的进口价格下降，同样的资金可以进口更多的资源，企业进口原材料越多就越有利于降低生产成本，提高产品竞争力。人民币升值还有利于我国企业进口先进设备、引进稀缺技术成果，促进企业产品更新换代，提高生产率。进口的增加短期来看可能会造成贸易逆差，但长期来看，人民币升值所引起的优胜劣汰和资源的重新配置将会起到调整贸易出口结构、促进产业升级的作用。为我国企业走向世界、改善贸易结构带来机遇。

3、人民币升值促进企业产品升级。人民币升值给出口企业带来的压力促使其增强自身竞争力以减少升值带来的不利影响。虽然我国已经是出口贸易大国，但出口产品结构依然以劳动密集型为主，资本密集型产品中大部分也是来自于加工贸易，高新技术产品所占比例很小，出口产品大多依赖以低成本为基础的价格优势。中国企业需要改变思路，把以价格取胜变为以品质取胜，人民币升值可以在一定程度上促使出口企业调整产品结构，从生产附加值低的初级产品逐渐转向生产技术含量高的产品，同时促进企业进行技术创新和管理创新。

（二）人民币升值对我国国际收支的影响。理论上，一国货币汇率上升使得该国商品的外币价格上升，商品的本币价格下降，从而出口减少、进口增加，该国的贸易顺差减少或转而出现逆差。但是，自人民币升值以来，我国贸易顺差并未减少，反而仍在持续增加。

（三）人民币升值对我国资本流动的影响。资本包括长期的投资资本和短期的投机资本，人民币升值对这两种资本都有一定影响。升值使得等量外币折算成人民币的价值下降，并会提高我国相对于外国的生产成本特别是劳动成本，因此投资所得的利润减少，导致外商对中国的直接投资会减少。短期资本的流入一般有两个原因：一是短期利率处于高点或还在走高；二是短期内汇率正要升值，目前国内存在的利率和汇率上升的趋势都会引起短期资本流入。这是因为在人民币升值预期依然存在的情况下，若在升值之前把外币换成人民币，升值就使投资者获得与升值幅度相应的收益。短期资本流入后会大量涌向股票和房地产部门，这些资本除了获得人民币升值的收益外，还会获得增值收益。以投机为目的流入的资本会导致出口和贸易顺差被高估，带来更大的外部不平衡。

（四）人民币升值对我国就业的影响。从理论上讲，在完全竞争市场中，汇率的变动会通过影响进出口贸易进一步影响相关产业的就业。出口的增加会带动有关产业就业的增加，而进口增加对就业会有两方面的作用：一是直接使得国内相同产业的就业减少；二是若进口的是中间产品，则会带动产出的增加，从而增加就业。一般来说，货币贬值会促进就业增加，失业率降低；货币升值则使就业减少，失业率上升。一个国家或相关部门的开放度越高，汇率波动对就业的影响就越大。

三、对策建议

（一）缓解人民币升值的压力。人民币升值的压力来自于多个方面，而出口的快速增长、资本流入、外汇储备迅速增加，都是重要影响因素。但是，当前中国经济增长的对外贸易依存度很高，从对外贸易入手，减轻人民币升值压力较为不易。不过，在中国的对外贸易伙伴中，对美顺差最大，来自于美国的压力也最大，因此我们可以通过调整对外贸易地理结构来减轻对美国市场的依赖。针对资本流入所带来的压力，在继续鼓励外资流入的同时，我们的企业可以适度考虑以对外直接投资方式进入他国市场。针对外汇储备迅速增长所带来的压力，我们可以采取措施适当控制其增长速度。另外，也可以考虑推行QDII制度。通过这些措施，可以在一定程度上缓解人民币升值压力，为渐进式调整人民币汇率水平打下基础。

（二）在全球化背景下权衡人民币升值问题，适时调整汇率水平与汇率制度。从国际经验看，既然经济大国在经济高速增长时期面临本币升值的内部压力与外部压力是不可避免的，而人民币升值是大势所趋，在人民币未来的升值过程中，避免出现类似“广场协议”那样的大幅度汇率调整极为重要。在任何情况下我们都不要签订类似“广场协议”式的国际性文件。为此，要让汇率始终能够反映经济基本面。我们应在全球化的背景下，在未来一段时期内，对人民币汇率适时作出适当的调整，使汇率水平既能真实反映中国的经济状况，又能避免未来人民币快速升值所带来的负面影响。我们要认识到，成功地调整人民币汇率政策，对于未来的宏观经济稳定、贸易品部门与非贸易品部门产业间的平衡发展以及中国经济可持续增长都具有深远而积极的意义。而这一点，有待于政府采取果断措施，消除升值预期。

（三）综合处理人民币升值影响物价水平所产生的问题。对于人民币未来走势，基于巨大的升值压力，我们必须对其可能对物价水平的影响引起足够的重视。我们要实事求是，具体深入地分析他国汇率波动的历史教训，才能真正有助于我们借鉴。汇率问题涉及面甚多，在中国越来越多地参与各种国际交往的情况下，汇率变动牵一发而动全身，因此必须予以高度重视。

我们不能单从本币的升值来看对物价和对整体经济的影响，不能因为眼前出现的通货膨胀趋势而寄希望于通过人民币升值来抑制短期通胀压力。在短期内，保持人民币汇率稳定具有重要意义。毕竟，通过人民币对外升值来抑制通胀的短期作用也是有限的，但人民币升值对宏观经济所造成的影响是整体的，且宏观经济政策对物价的影响也会抵消本币升值对通胀的抑制作用。所以说，要认真研究综合处理人民币升值通过影响物价，进而影响经济系统的问题，为未来人民币升值后减轻对经济的负面影响做好准备。

（四）其他减轻人民币升值负面影响的对策。针对人民币升值对出口贸易的不利影响，我们可以适时调整我们的贸易战略，减少经济增长对外需的依赖程度。作为出口企业来说，要努力增加出口产品的附加值，逐步改变原来低劳动力成本、低价格进入国际市场的做法。针对出现人民币升值对物价水平下调的压力，以及对总需求的负面影响，我们可以通过西部大开发的措施，扩大内需来解决。针对人民币升值所带来的储备风险，我们要深入研究未来世界主要货币的变动趋势，根据进口规模，适时调整中国的外汇储备币种结构和总量规模。针对人民币升值对房地产市场的影响，我们可以大力发展多元化的金融市场，增加投资、融资渠道。

（作者单位：山西金融职业学院）

主要参考文献：

[1]张鹏，张丽芬.人民币汇率升值对中国经济影响评价及绩效评价[J].时代经贸，2006.51.

[2]毛瑞萍.人民币汇率升值对企业资金运作和经济发展的影响[J].金融理论与实践，2008.

[3]任晓东，安岗.人民币升值及汇率制度改革对经济的影响[D].经济学论文，2008.