缺陷管理论文精选(九篇)

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第1篇：缺陷管理论文范文

关键词：缺陷产品召回法律制度

缺陷产品召回．对于中国消费者而言并不陌生，如2004年安徽阜阳奶粉事件、2005年亨氏爆出的“苏丹红”事件、雀巢奶粉案、问题医疗器械事件及“2006年笔记本召回事件”、2008年“三鹿奶粉’。’事件，等等。

如何保证产品质量、确保消费者的人身及财产安全，我们必须把“说真话．讲真情”的道德呼唤转变为一种法律制度，从而能从制度上保障社会公益和个人权益的实现，缺陷产品召回制度作为产品质量法和消费者权益保护法的结合，其意义正在于此。更为重要的是：缺陷产品召回制度属于一种事前弥补措施，可以有效预防损害的发生。因此，建立我国的缺陷产品召回法律制度已是当务之急。

一、缺陷产品召回制度的概念

1．1缺陷产品召回制度的含义。缺陷产品召回制度是指产品的生产者或销售者等在得知其生产、销售或者进口的产品存在缺陷可能或者已经危害消费者的人身、财产安全时。依法向主管机构报告并及时通知消费者，对缺陷产品进行免费维修、更换或收回，主管机构对整个过程进行监督的制度。

1．2缺陷产品召回制度的特征

第一，缺陷产品召回的前提是产品存在系统性缺陷。即产品召回不是因为产品瑕疵、产品质量不合格，而是在设计、制造、销售过程中由于受到技术水平、设计能力及当时的生产状况等因素制约，导致产品存在着不合理的危险，以致可能危害人身财产安全或造成污染。且这种缺陷是在产品的某一批次、型号或类别中普遍存在的系统性缺陷，而不是个别的、偶然性的缺陷。

第二，缺陷产品召回的义务主体是生产者或产品提供者。这就使责任主体的范围包括了生产者、销售者、进口者、出租者等所有涉及产品流通的市场主体。

第三，政府主管部门在召回程序中依法承担监督和管理职能。在召回过程中，政府一直作为第三方参与整个法律关系。第四，缺陷产品召回制度体现对公共利益的保护。召回制度确立的初衷以对未来危险预防为取向。召回制度还可以有效促使企业不断变革和更新现有技术和管理水平，不断创新和提高产品质量性能。如此循环下来，消费者权益维护和企业自身效益的双重目的能相得益彰，公共利益和社会利益自然也就得到最好的维护。近年来．发达国家把对环境的损害也作为认定产品是否应该召回的标准之一，该制度的社会公益性体现得更为突出。

二、我国缺陷产品召回法律制度的立法现状及存在的问题

2．1我国缺陷产品召回法律制度的立法现状。目前我国没有专门的缺陷产品召回立法，相关内容散见于《产品质量法》、《消费者权益保护法》、各地消费者权益保护条例及特定行业产品召回制度。具体来讲，就《产品质量法》和《消费者权益保护法》两部全国性法律规范而言，二者虽有缺陷产品的内容，但没有明确提出“缺陷产品召回”的概念。而且二者均存在对缺陷产品召回规定内容过于简单，缺乏可操作性。就地方性法规而言，2002年，上海市颁布了《上海市消费者权益保护条例》，其他省市也纷纷效仿。地方性法规对缺陷产品召回作了较详细的规定，但它们都属于地方性法规，仅适用于特定的地区．适用范围狭窄，效力层次低。而且，将缺陷产品召回作为一项制度．这些规定仍显粗略，不够具体。就特定行业产品召回制度而言，2004年lO月1日施行的《缺陷汽车产品召回管理规定》第一次在具体的行业制定了完整的缺陷产品召回制度。2007年8月国家质量监督检验检疫总局公布了《儿童玩具召回管理规定》、《食品召回管理规定》，这是我国继《缺陷汽车产品召回管理规定》制定后对缺陷产品实施召回管理的又一举措。特定行业产品召回制度只是一个部门规章，只适用于一定的行业，效力层次低且不具有普遍适用性。“三鹿奶粉事件”迫使-中国缺陷产品召回制度出台提速。

2．2我国缺陷产品召回法律制度存在的问题

2．2．1缺乏对缺陷产品召回的基本法律规定，现行规定立法层次过低。虽然我国《产品质量法》和《消费者权益保护法》规定了经营者应承担的义务，但过于笼统，难于操作，很难据此直接要求经营者召回缺陷产品。我国的《缺陷汽车产品召回管理规定》则是一个部门规章，无法对其他部门产生法律效力，也使得与其相关的认证制度缺乏法律基础。而各地消费者权益保护条例中也是仅有几条涉及召回，规定比较粗梳，且仅适用于特定地区。

2．2．2现行规定召回对象类型单一。就我国目前有关召回的规定来看，仅仅涉及到汽车、食品行业，其他行业的产品存在缺陷的(尤其是对于关系国计民生的药品等)，召回制度仍然缺位。

2．2_3召回法律责任不明，缺乏威慑力。《消费者权益保护法》仅设定了经营者的相关义务，但违反这些义务是否要承担法律责任、承担多大的法律责任、如何承担法律责任，等等，却没有说明。《缺陷汽车产品召回管理规定》规定的最高5万元罚款，罚则太轻，与西方发达国家在召回制度中制定的罚则相差甚远，难以产生召回动力。

2．2．4相关行政部门职权分工不清，影响政府的管理效力。在我国由于历史原因形成了政府部门职权重叠交叉，在缺陷产品的管理上有很多部门。在缺陷产品召回中．政府部门必须适时介入，可以最大程度地消除数量庞大的缺陷产品存在的安全隐患，还可以减少全社会解决缺陷产品危害问题的管理成本，避免和减少司法诉讼、保险赔偿等经济发展的社会成本。

三、我国缺陷产品召回法律制度的构建

3．1建立我国缺陷产品召回法律制度的必要性

3．1．1有利于消费者权益的保护。

首先，建立缺陷产品召回法律制度，将促使企业不断改进产品质量．使产品的档次不断提高，从而降低造成消费者人身财产安全的危险性。

其次，建立缺陷产品召回制度．有利于消费者权益维护的实现。“消费者有寻求安全的权利即保护消费者生命健康免受危险商品危害的权利。”缺陷产品召回制度的建立无疑将避免消费者合法权益受到大范围的侵害。

最后，建立缺陷产品召回制度，有利于维护我国消费者的国际利益，改观“中外有别”。

另外，我国已经加入了WTO，更多的外国产品进入我国市场。缺陷产品召回制度缺位。中国市场准入门坎很低，将使“洋垃圾”毫无阻碍地进入中国市场。

3．1．2有利于促进企业的发展，规范市场秩序。实现缺陷产品召回法律制度，因其给企业带来巨额的成本代价，因而企业为了避免破产倒闭，必然不断通过改进技术来提高自己产品的质量，这样，自然又使自己的生产率得以提高．降低自己产品的成本，在市场竞争中取得优势，企业规模得以不断的扩大．而规模效益又使得企业的成本再次降低，在市场竞争中再次取得优势，如此循环反复，使得企业不断地发展，做大做强。而企业的这种公平竞争，促使规范正常的市场秩序得以建立。

3．1．3有利于我国环境保护和可持续发展。实行缺陷产品召回法律制度，可以促使厂商改进生产过程，消除或减少问题产品对环境的污染与破坏。同时。召回制度的实施，通过对产品质量的严格检测认定，可以把那些可能污染环境的问题产品拒于市场之外。而对于出现缺陷问题污染生态环境的产品。通过召回可以使其避免继续污染。

3．2建立我国缺陷产品召回法律制度的建议。借鉴发达国家和地区有关缺陷产品召回制度的法律规定，结合我有关该制度的立法现状，对我国建立缺陷产品召回法律制度提出以建议。

3．2．1制定召回法律。完善的经济立法是建立产品召回法律制度的前提。首先，完善已的相关法律。即对我国现有的《产品质量法》和《消费者权益保护法》一些不足，尤其是其中有关缺陷产品召回的内容进一步、完善．使其为科学、合理，更具操作性。此外，对我国现有《缺陷汽车产品召回管规定》存在的一些问题做适当调整和修改。其次，加快缺陷产品召回度的立法步伐。

3．2．2设立独立、公正、权威的监测机构，制定产品质量检测认定准。当前我国缺陷产品管理上的困窘不仅来自立法的空白和执法的区，还在于没有独立公正的监督机构，更无从谈及相关的检测技术段。我们还应制定我们自己的产品质量检测认定标准，这样才能对问产品进行判定和处罚，使厂商强制召回。

3．2．3加大处罚力度，保障缺陷产品召回制度的实施。为了使缺陷产品召回制度顺利实施，一方面要依靠企业对待产品量的清醒认识和对召回制度到的自觉遵守，另一方面要依靠严厉的罚制度对不愿意按照制度召回缺陷产品的生产商进行处罚。很多学者建议，我们应引入英美法系中的惩罚性赔偿，改变我国目前对违反缺陷产品召回的生产商处罚数额过低的现状，加大处罚力度，使企业接受惩戒的成本比召回的成本高，这样，一旦出现缺陷产品，企业必然愿意选择召回。

3．2．4明确政府各职能部门的分工，严格执行监督职能。目前我国在缺陷产品管理上存在有很多部门同时管理，这种职能交叉或重叠增加了召回制度实施的困难。因此，各个政府职能部门之间必须有一个明确的分工。

3．2．5建立缺陷产品召回责任保险制度。由于产品召回成本高昂，单靠生产商和销售商自身的实力难以承受其巨额费用，国外通常的做法是购买召回保险来转嫁风险．即将召回费用转嫁给保险公司。为了减轻缺陷产品召回制度给国内制造企业带来的压力，我们应积极发展产品召回保险。不断通过改进技术来提高自己产品的质量，这样，自然又使自己的生产率得以提高．降低自己产品的成本，在市场竞争中取得优势，企业规模得以不断的扩大．而规模效益又使得企业的成本再次降低，在市场竞争中再次取得优势，如此循环反复，使得企业不断地发展，做大做强。而企业的这种公平竞争，促使规范正常的市场秩序得以建立。

3．1．3有利于我国环境保护和可持续发展。实行缺陷产品召回法律制度，可以促使厂商改进生产过程，消除或减少问题产品对环境的污染与破坏。同时。召回制度的实施，通过对产品质量的严格检测认定，可以把那些可能污染环境的问题产品拒于市场之外。而对于出现缺陷问题污染生态环境的产品。通过召回可以使其避免继续污染。:

3．2建立我国缺陷产品召回法律制度的建议。借鉴发达国家和地区有关缺陷产品召回制度的法律规定，结合我有关该制度的立法现状，对我国建立缺陷产品召回法律制度提出以建议。

3．2．1制定召回法律。完善的经济立法是建立产品召回法律制度的前提。首先，完善已的相关法律。即对我国现有的《产品质量法》和《消费者权益保护法》一些不足，尤其是其中有关缺陷产品召回的内容进一步、完善．使其为科学、合理，更具操作性。此外，对我国现有《缺陷汽车产品召回管规定》存在的一些问题做适当调整和修改。其次，加快缺陷产品召回度的立法步伐。

3．2．2设立独立、公正、权威的监测机构，制定产品质量检测认定准。当前我国缺陷产品管理上的困窘不仅来自立法的空白和执法的区，还在于没有独立公正的监督机构，更无从谈及相关的检测技术段。我们还应制定我们自己的产品质量检测认定标准，这样才能对问产品进行判定和处罚，使厂商强制召回。

3．2．3加大处罚力度，保障缺陷产品召回制度的实施。为了使缺陷产品召回制度顺利实施，一方面要依靠企业对待产品量的清醒认识和对召回制度到的自觉遵守，另一方面要依靠严厉的罚制度对不愿意按照制度召回缺陷产品的生产商进行处罚。很多学者建议，我们应引入英美法系中的惩罚性赔偿，改变我国目前对违反缺陷产品召回的生产商处罚数额过低的现状，加大处罚力度，使企业接受惩戒的成本比召回的成本高，这样，一旦出现缺陷产品，企业必然愿意选择召回。

第2篇：缺陷管理论文范文

论文摘要：我国人事档案管理目前主要存在人事档案内容失真、材料不全、管理政出多门、档案利用范围狭窄等一系列问题，笔者以为要从根本上解决我国目前的人事档案管理问题就必须采取提高档案管理人员素质、完善人事档案管理制度、采用信息化管理手段、建立用人与管档相分离的人事档案管理体制等措施。

一、我国人事档案管理中存在的主要问题

（一）人事档案内容失真真实性是人事档案的生命，而现有的档案材料中内容的真实性却不高。有的档案中材料内容前后不符，如时间方面，出生年月公历、农历填写随意，且没有说明；参加工作时间、入党、入团时间也是大致一个年月，每次填写时也往往不一致。姓名改变后不写曾用名，也不加以说明，这给材料的归档造成麻烦，尤其是一些比较常用的名字，如：建平，建红等，更是容易出现同名同姓的情况。档案中的考核鉴定材料大多只有优点，没有缺点，只有成绩，没有差错。这些问题的本质在于干部职工在填写材料时没有实事求是，只看重自身的利益，怎么有利于自己就怎么写而与自己关系不大的，则随意性较大。人事档案部门也没有进行严格的审核把关，及时地发现问题，解决问题，而是任其一错再错，致使人事档案不能如实反映本人的真实情况，给档案的利用带来困难。

（二）人事档案材料不全一些本该有的履历表、年度考核表没有，一些本该有的学历、职称、工资材料也不全。究其原因，有两方面：一是干部职工对人事档案的认识不够。他们认为像履历表、年度考核表等类似的表格已填过不少了，自己近年来也没有太大的变化，不填也罢。有的人在填写表格时能省则省，履历表中学习简历从高中或大学开始填，家庭成员及社会主要关系都没有。还有一些如学历、培训、职称等材料，一旦落在个人手中，他们就紧紧地放在自己身边，认为这样更安全，用起来也更方便。二是分管人事的部门没有将材料及时收集归档。一些单位分管人事档案工作的人员并非专职人员，往往是身兼数职，于是有时只是将档案材料仅仅作为要保存的资料加以收集堆放，没有及时归档，导致个人档案中材料内容不全，更严重的是当有同志调离时也没将归档的材料放入其个人档案中。

（三）人事档案管理政出多门现有的人事档案管理体制处于新旧体制转轨时期，管理模式基本上是沿袭旧体制，但又有突破旧体制的趋势。人事档案总体上是单位、部门管理，分别由党委组织部门、政府人事部门所属人才流动服务中心、劳动部门所属就业服务中心、教育部门所属毕业生就业指导中心、企事业单位的主管部门以及有人事管理权的国有企事业单位管理。人事档案的多头管理是传统“档随人走”的人事管理模式的反映，它既是束缚人才流动的障碍之一，又是影响人事档案管理质量的原因之一。近年来，随着大中专毕业生就业体制的改革和人事制度的逐步推行，在大中专毕业生学籍档案的管理上，个别部门拘泥于传统管理模式和自身利益的诱因，档案管理权限还存在着一定程度的矛盾冲突。

（四）人事档案利用范围狭窄人事档案的利用是所有人事档案工作的目的。从我国人事工作的现状来看，由于人事档案强调保密性，人事档案的利用范围小，利用频率低。按照传统的人事档案管理制度，人事档案的利用范围主要是党政机关、国有企事业单位，利用最多的主要是传统人事管理工作的范畴。但是，随着社会主义经济体制改革的深入，非公有制经济的迅速发展非公有制经济组织、外资企业、社会化中介组织等成为吸纳人才资源的重要渠道，而与此同时，随着国有企事业单位人事制度和大中专毕业生就业制度的改革，国有企事业单位人员由“单位人”变成了“社会人”，大中专毕业生要面向市场自主择业，这些变化主要是通过市场机制的作用使国有企事业单位人员、大中专毕业生流向非公有制经济组织、外资企业、社会化中介组织等，而市场化配置人才资源又加快了人才流动的频率。显然，传统人事档案的利用制度不能适应现代人力资源开发的需要。人事档案的利用应当延伸到非公有制经济组织、社会化中介组织甚至外资企业，人事档案的利用频率应当适应人才流动的频率，这是一个具有重大现实意义的问题。

二、改革我国人事档案管理的几点建议

（一）提高档案管理人员素质人事档案管理的好坏，在很大程度上取决于档案工作人员。作为人事档案工作人员，不断提高自身的政治素质和专业素质在此时就显得尤为重要了。提高自身的政治素质，加强责任感，把人事档案工作看作一项政治工作，在平常的管理中体现它的严肃性，能坚持原则、严守纪律、遵守制度、保守秘密。在繁杂琐碎、枯燥单调的工作中保持高度的责任心，减少工作中的失误和差错。有了责任心，才能不厌其烦地去收集材料，才能认真鉴别材料的真伪，才能按照要求将材料及时归档、整理成册，才能将人事档案材料当作一种资源。注重自身专业水平的提高，通过自学、参加培训等方式，熟悉人事档案工作的各个环节和基本要求，尤其是对材料的鉴别、分类，更是要了如指掌。努力掌握科学管理的原则和方法，提高工作效率，提高档案质量。积极探索新的管理模式，使人事档案工作更科学、更实用，为不断进步发展的社会提供有利的人事资源。

（二）完善人事档案管理制度人员是基础，制度是保障。人事档案的性质决定了人事档案工作是一项非常严肃的工作，必须严格按照人事档案管理工作的各项规章制度来办事，以免出现不必要的麻烦。建立健全管理制度，使档案工作有规可循，有章可依是非常必要的。遵循《收集制度》，建立人事档案材料收集网络，明确收集的范围和要求，让制度使人事档案内容充实，更全面地反映一个人的情况；遵循《鉴别归档制度》，明确鉴别的内容和归档的要求，对材料进行有效的鉴别，及时存真去假、查漏补缺；遵循《保管保密制度》，采取切实有效的措施，减少人为因素的破坏，保障人事档案的安全，延长使用的寿命；遵循《查阅制度》，明确人事档案利用的方式和方法，以保证人事档案的安全性和真实性。重质量，抓管理，人事档案工作人员要以制度来维护管理，以管理来保证质量，切切实实做好管理工作，让人事档案工作走上科学化、制度化的轨道。

（三）采用信息化管理手段信息化是当今社会发展的一大趋势，它对人事档案工作提出了新的要求，那就是尽可能地运用当代科技新成果和管理新手段，提高人事档案工作的效率和水平，以尽快实现人事档案信息化管理。目前，国外档案管理很多已使用计算机，就是在国内，使用计算机辅助管理档案的也越来越多。实现人事档案计算机辅助管理势在必行。

（四）建立用人与管档相分离的人事档案管理体制要改革现行“人档合一”的单位、部门所有的人事档案管理体制，按照“人档分离”和集中统一的改革思路，将政府人事部门所属人才流动机构、劳动部门所属就业服务机构、教育部门所属毕业生就业指导机构以及政府其它部门所属的相应机构承担的人事档案管理职能剥离出来，将国有企事业单位的人事档案管理权重新上收归政府所有，成立政府所属的统一的人事档案管理中心，除公务员身份的人事档案仍由党委组织部门管理外，企事业单位人员(包括改制破产的企事业单位置换身份后的人员)、大中专毕业生、非公有制单位的人员以及其他社会流动人员的人事档案统一由政府所属的人事档案管理中心管理。人事档案管理中心应设立为不以盈利为目的的公益型事业单位，在建立档案管理相应设施和提供服务的经费来源方面，从初始设置的“以档养档、适当收费”逐步过渡到由公共财政全额提供经费，从而以机构的独立性、职能的专业性、服务的无偿性为基础，逐步建立为社会公信力强的人事档案管理机构。

参考文献：

[1]陈小薇.对企业人事档案管理存在问题初探[J].就业与保障，2006（2）.

[2]吕春影.人档案管理中存在的问题及完善措施[J].蹼阳职业技学学报，2004（11）.

第3篇：缺陷管理论文范文

摘要:随着我国加入WTO,市场经济体制进一步完善和规范,产业结构不断升级,房地产业作为国民经济基础性、先导性产业之一的地位日益巩固,成为当今主要的投资热点。用先进的、科学的、完善的理论作为房地产企业可持续发展的行动指南,对整个房地产全过程的风险进行识别,有利于促进房地产业的健康发展。

关键词:房地产;投资;风险识别

房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程。这是一个动态的过程,一般可分为投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段。不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。

一、投资决策阶段的风险

在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性。房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价。房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面。

1.政策风险

国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要。

(1)产业政策风险

国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失。

(2)金融政策风险

房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险。

(3)土地政策风险

房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。

(4)税收政策风险

税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具。房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险。

(5)城市规划风险

城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性、容积率、建筑覆盖率、建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来影响。因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素。

2.经济风险

经济风险包括市场供求风险和通货风险。市场供求风险是最直接的风险。市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险。相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险。另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求。

3.区域社会环境风险

由于社会经济发展的不均衡性,各个国家、不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性。

4.开发时机风险

从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险。由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。所以说,风险与开发时机的选择密切相关。

二、项目实施阶段的风险

房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。此阶段将面临具体的风险因素。一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议、招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。

另一方面,时间、质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素。管理不当,将会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险。

1.工期拖延风险

工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失、信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费。

2.项目质量风险

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面。消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用。承包商施工技术水平落后、偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面。

3.开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小。在规划设计中,方案陈旧、深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加ᦉ7;除此之外,通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工、工程质量的保证、施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险。

三、经营管理阶段的风险

房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一。其中包括:营销策划风险、物业管理风险和其他风险。

1.营销策划风险

营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中,价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感。价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。

2.物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍、管理构架、管理公约以及管理费用等。

3.其他风险