缺陷管理论文精选(九篇)

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第1篇：缺陷管理论文范文

关键词：缺陷产品召回法律制度

缺陷产品召回．对于中国消费者而言并不陌生，如2004年安徽阜阳奶粉事件、2005年亨氏爆出的“苏丹红”事件、雀巢奶粉案、问题医疗器械事件及“2006年笔记本召回事件”、2008年“三鹿奶粉’。’事件，等等。

如何保证产品质量、确保消费者的人身及财产安全，我们必须把“说真话．讲真情”的道德呼唤转变为一种法律制度，从而能从制度上保障社会公益和个人权益的实现，缺陷产品召回制度作为产品质量法和消费者权益保护法的结合，其意义正在于此。更为重要的是：缺陷产品召回制度属于一种事前弥补措施，可以有效预防损害的发生。因此，建立我国的缺陷产品召回法律制度已是当务之急。

一、缺陷产品召回制度的概念

1．1缺陷产品召回制度的含义。缺陷产品召回制度是指产品的生产者或销售者等在得知其生产、销售或者进口的产品存在缺陷可能或者已经危害消费者的人身、财产安全时。依法向主管机构报告并及时通知消费者，对缺陷产品进行免费维修、更换或收回，主管机构对整个过程进行监督的制度。

1．2缺陷产品召回制度的特征

第一，缺陷产品召回的前提是产品存在系统性缺陷。即产品召回不是因为产品瑕疵、产品质量不合格，而是在设计、制造、销售过程中由于受到技术水平、设计能力及当时的生产状况等因素制约，导致产品存在着不合理的危险，以致可能危害人身财产安全或造成污染。且这种缺陷是在产品的某一批次、型号或类别中普遍存在的系统性缺陷，而不是个别的、偶然性的缺陷。

第二，缺陷产品召回的义务主体是生产者或产品提供者。这就使责任主体的范围包括了生产者、销售者、进口者、出租者等所有涉及产品流通的市场主体。

第三，政府主管部门在召回程序中依法承担监督和管理职能。在召回过程中，政府一直作为第三方参与整个法律关系。第四，缺陷产品召回制度体现对公共利益的保护。召回制度确立的初衷以对未来危险预防为取向。召回制度还可以有效促使企业不断变革和更新现有技术和管理水平，不断创新和提高产品质量性能。如此循环下来，消费者权益维护和企业自身效益的双重目的能相得益彰，公共利益和社会利益自然也就得到最好的维护。近年来．发达国家把对环境的损害也作为认定产品是否应该召回的标准之一，该制度的社会公益性体现得更为突出。

二、我国缺陷产品召回法律制度的立法现状及存在的问题

2．1我国缺陷产品召回法律制度的立法现状。目前我国没有专门的缺陷产品召回立法，相关内容散见于《产品质量法》、《消费者权益保护法》、各地消费者权益保护条例及特定行业产品召回制度。具体来讲，就《产品质量法》和《消费者权益保护法》两部全国性法律规范而言，二者虽有缺陷产品的内容，但没有明确提出“缺陷产品召回”的概念。而且二者均存在对缺陷产品召回规定内容过于简单，缺乏可操作性。就地方性法规而言，2002年，上海市颁布了《上海市消费者权益保护条例》，其他省市也纷纷效仿。地方性法规对缺陷产品召回作了较详细的规定，但它们都属于地方性法规，仅适用于特定的地区．适用范围狭窄，效力层次低。而且，将缺陷产品召回作为一项制度．这些规定仍显粗略，不够具体。就特定行业产品召回制度而言，2004年lO月1日施行的《缺陷汽车产品召回管理规定》第一次在具体的行业制定了完整的缺陷产品召回制度。2007年8月国家质量监督检验检疫总局公布了《儿童玩具召回管理规定》、《食品召回管理规定》，这是我国继《缺陷汽车产品召回管理规定》制定后对缺陷产品实施召回管理的又一举措。特定行业产品召回制度只是一个部门规章，只适用于一定的行业，效力层次低且不具有普遍适用性。“三鹿奶粉事件”迫使-中国缺陷产品召回制度出台提速。

2．2我国缺陷产品召回法律制度存在的问题

2．2．1缺乏对缺陷产品召回的基本法律规定，现行规定立法层次过低。虽然我国《产品质量法》和《消费者权益保护法》规定了经营者应承担的义务，但过于笼统，难于操作，很难据此直接要求经营者召回缺陷产品。我国的《缺陷汽车产品召回管理规定》则是一个部门规章，无法对其他部门产生法律效力，也使得与其相关的认证制度缺乏法律基础。而各地消费者权益保护条例中也是仅有几条涉及召回，规定比较粗梳，且仅适用于特定地区。

2．2．2现行规定召回对象类型单一。就我国目前有关召回的规定来看，仅仅涉及到汽车、食品行业，其他行业的产品存在缺陷的(尤其是对于关系国计民生的药品等)，召回制度仍然缺位。

2．2_3召回法律责任不明，缺乏威慑力。《消费者权益保护法》仅设定了经营者的相关义务，但违反这些义务是否要承担法律责任、承担多大的法律责任、如何承担法律责任，等等，却没有说明。《缺陷汽车产品召回管理规定》规定的最高5万元罚款，罚则太轻，与西方发达国家在召回制度中制定的罚则相差甚远，难以产生召回动力。

2．2．4相关行政部门职权分工不清，影响政府的管理效力。在我国由于历史原因形成了政府部门职权重叠交叉，在缺陷产品的管理上有很多部门。在缺陷产品召回中．政府部门必须适时介入，可以最大程度地消除数量庞大的缺陷产品存在的安全隐患，还可以减少全社会解决缺陷产品危害问题的管理成本，避免和减少司法诉讼、保险赔偿等经济发展的社会成本。

三、我国缺陷产品召回法律制度的构建

3．1建立我国缺陷产品召回法律制度的必要性

3．1．1有利于消费者权益的保护。

首先，建立缺陷产品召回法律制度，将促使企业不断改进产品质量．使产品的档次不断提高，从而降低造成消费者人身财产安全的危险性。

其次，建立缺陷产品召回制度．有利于消费者权益维护的实现。“消费者有寻求安全的权利即保护消费者生命健康免受危险商品危害的权利。”缺陷产品召回制度的建立无疑将避免消费者合法权益受到大范围的侵害。

最后，建立缺陷产品召回制度，有利于维护我国消费者的国际利益，改观“中外有别”。

另外，我国已经加入了WTO，更多的外国产品进入我国市场。缺陷产品召回制度缺位。中国市场准入门坎很低，将使“洋垃圾”毫无阻碍地进入中国市场。

3．1．2有利于促进企业的发展，规范市场秩序。实现缺陷产品召回法律制度，因其给企业带来巨额的成本代价，因而企业为了避免破产倒闭，必然不断通过改进技术来提高自己产品的质量，这样，自然又使自己的生产率得以提高．降低自己产品的成本，在市场竞争中取得优势，企业规模得以不断的扩大．而规模效益又使得企业的成本再次降低，在市场竞争中再次取得优势，如此循环反复，使得企业不断地发展，做大做强。而企业的这种公平竞争，促使规范正常的市场秩序得以建立。

3．1．3有利于我国环境保护和可持续发展。实行缺陷产品召回法律制度，可以促使厂商改进生产过程，消除或减少问题产品对环境的污染与破坏。同时。召回制度的实施，通过对产品质量的严格检测认定，可以把那些可能污染环境的问题产品拒于市场之外。而对于出现缺陷问题污染生态环境的产品。通过召回可以使其避免继续污染。

3．2建立我国缺陷产品召回法律制度的建议。借鉴发达国家和地区有关缺陷产品召回制度的法律规定，结合我有关该制度的立法现状，对我国建立缺陷产品召回法律制度提出以建议。

3．2．1制定召回法律。完善的经济立法是建立产品召回法律制度的前提。首先，完善已的相关法律。即对我国现有的《产品质量法》和《消费者权益保护法》一些不足，尤其是其中有关缺陷产品召回的内容进一步、完善．使其为科学、合理，更具操作性。此外，对我国现有《缺陷汽车产品召回管规定》存在的一些问题做适当调整和修改。其次，加快缺陷产品召回度的立法步伐。

3．2．2设立独立、公正、权威的监测机构，制定产品质量检测认定准。当前我国缺陷产品管理上的困窘不仅来自立法的空白和执法的区，还在于没有独立公正的监督机构，更无从谈及相关的检测技术段。我们还应制定我们自己的产品质量检测认定标准，这样才能对问产品进行判定和处罚，使厂商强制召回。

3．2．3加大处罚力度，保障缺陷产品召回制度的实施。为了使缺陷产品召回制度顺利实施，一方面要依靠企业对待产品量的清醒认识和对召回制度到的自觉遵守，另一方面要依靠严厉的罚制度对不愿意按照制度召回缺陷产品的生产商进行处罚。很多学者建议，我们应引入英美法系中的惩罚性赔偿，改变我国目前对违反缺陷产品召回的生产商处罚数额过低的现状，加大处罚力度，使企业接受惩戒的成本比召回的成本高，这样，一旦出现缺陷产品，企业必然愿意选择召回。

3．2．4明确政府各职能部门的分工，严格执行监督职能。目前我国在缺陷产品管理上存在有很多部门同时管理，这种职能交叉或重叠增加了召回制度实施的困难。因此，各个政府职能部门之间必须有一个明确的分工。

3．2．5建立缺陷产品召回责任保险制度。由于产品召回成本高昂，单靠生产商和销售商自身的实力难以承受其巨额费用，国外通常的做法是购买召回保险来转嫁风险．即将召回费用转嫁给保险公司。为了减轻缺陷产品召回制度给国内制造企业带来的压力，我们应积极发展产品召回保险。不断通过改进技术来提高自己产品的质量，这样，自然又使自己的生产率得以提高．降低自己产品的成本，在市场竞争中取得优势，企业规模得以不断的扩大．而规模效益又使得企业的成本再次降低，在市场竞争中再次取得优势，如此循环反复，使得企业不断地发展，做大做强。而企业的这种公平竞争，促使规范正常的市场秩序得以建立。

3．1．3有利于我国环境保护和可持续发展。实行缺陷产品召回法律制度，可以促使厂商改进生产过程，消除或减少问题产品对环境的污染与破坏。同时。召回制度的实施，通过对产品质量的严格检测认定，可以把那些可能污染环境的问题产品拒于市场之外。而对于出现缺陷问题污染生态环境的产品。通过召回可以使其避免继续污染。:

3．2建立我国缺陷产品召回法律制度的建议。借鉴发达国家和地区有关缺陷产品召回制度的法律规定，结合我有关该制度的立法现状，对我国建立缺陷产品召回法律制度提出以建议。

3．2．1制定召回法律。完善的经济立法是建立产品召回法律制度的前提。首先，完善已的相关法律。即对我国现有的《产品质量法》和《消费者权益保护法》一些不足，尤其是其中有关缺陷产品召回的内容进一步、完善．使其为科学、合理，更具操作性。此外，对我国现有《缺陷汽车产品召回管规定》存在的一些问题做适当调整和修改。其次，加快缺陷产品召回度的立法步伐。

3．2．2设立独立、公正、权威的监测机构，制定产品质量检测认定准。当前我国缺陷产品管理上的困窘不仅来自立法的空白和执法的区，还在于没有独立公正的监督机构，更无从谈及相关的检测技术段。我们还应制定我们自己的产品质量检测认定标准，这样才能对问产品进行判定和处罚，使厂商强制召回。

3．2．3加大处罚力度，保障缺陷产品召回制度的实施。为了使缺陷产品召回制度顺利实施，一方面要依靠企业对待产品量的清醒认识和对召回制度到的自觉遵守，另一方面要依靠严厉的罚制度对不愿意按照制度召回缺陷产品的生产商进行处罚。很多学者建议，我们应引入英美法系中的惩罚性赔偿，改变我国目前对违反缺陷产品召回的生产商处罚数额过低的现状，加大处罚力度，使企业接受惩戒的成本比召回的成本高，这样，一旦出现缺陷产品，企业必然愿意选择召回。

第2篇：缺陷管理论文范文

论文摘要：管理会计在我国推行已近30年，取得了一定的成效，但其实际应用状况却不甚理想，主要问题是因其有较大的局限性，没有引起实务界的重视和广泛应用，未形成一整套真正意义上的管理会计应用体系。管理会计的变革一要理论联系实际，二要在内容上重新整合，三要努力提高企业决策者素质，四要大力发展管理会计软件。

管理会计的起源，一般认为是20世纪初西方工业革命及管理学的产物。我国对管理会计的研究和应用起步较晚，约开始于20世纪70年代末、80年代初。短短20年时间，管理会计无论在理论上还是实践上都取得了较大的发展。很多事实证明我国管理会计已逐步从数量、定额管理过渡到成本、价值的管理，从项目、部门管理演变为全面管理、战略管理。随着理论研究的拓展和实践经验的积累，现代财务会计、财务管理、管理会计呈现出日趋融合之态势，人们的目光已从过去转向现在和未来，开始用全局的观点、战略的眼光进行财务活动管理。管理会计的发展对于指导和改进我国经营管理、提高宏观经济效益发挥了积极作用。但管理会计在中国形成和发展的时间毕竟不长。立足于我国国情和社会主义建设目标，我国管理会计尚存在许多缺陷和不足。管理会计的理论结构、研究范围、实践应用等方面更待完善和充实，还存在较大的发展余地。此外，管理会计理论和实践脱钩现象较严重。从本质上来说，管理会计是为内部管理服务的，不注重管理会计的应用，很难说其管理工作会有多大成效。管理会计理论的实践化，在我国还存在一些脱节。

1管理会计在我国实际应用中存在的问题

管理会计从西方引入我国虽然已达二三十年，但其实际应用状况却不甚理想。总的看来，管理会计的实际应用大体上存在着以下几个主要问题。

1.1缺乏一套严密而又行之有效的理论。

20世纪70年代以来，各种相关科学诸如行为科学、理论、信息经济学等的研究成果相继引入管理会计，拓宽了管理会计领域，修正了管理会计某些不合理的假设。可是，相关科学的引入并不全面系统，只是对管理会计的某些假设进行个别的修正。许多只是处于定性的分析阶段，缺乏实际应用价值。在实务中，决策者往往无法准确计量信息的成本和价值，从而无法进行信息的成本效益分析。

1.2管理会计的方法在实务中的运用具有较大的局限性。

由于传统管理会计的理论是依据特定的经济环境而建立起来的，它所确定的定量模型和假设在变化着的现实经济生活中有许多并不能成立，人们很难运用这些理论和模型来解决实际问题。例如，投资决策分析中货币时间价值的计算问题，所有教材都是沿用西方国家的复利制计算利息，而我国则普遍应用单利制计算利息。这种理论严重脱离实际的方法影响了它的实际应用，以至出现了“长期投资经营决策和长期投资敏感分析几乎没有企业在实际中予以应用”的情况。此外，追求高深莫测的理论与数学模型，有的将一些本来比较简单的方法加以复杂化，使其不易掌握，可操作性差。

1.3实务界缺乏对管理会计的重视和系统应用。

我国自20世纪70年代末期从西方引进管理会计知识体系至今已有近三十年的历史，但令人遗憾的是，近年来我国及国外和港台的会计学者所做的各项调查结果表明，迄今管理会计在我国企业中仍未得到广泛重视和系统应用。目前管理会计的应用主要是在沿海地区和外资企业，而西部、内地应用极少。这主要是因为管理会计的基层教育滞后，普及率低，很多企业领导根本不懂管理会计，对其所能产生的经济效益没有清楚认识。会计人员素质低是制约管理会计推广应用的关键，而我国管理会计应用软件开发滞后是制约其推广的重要因素。

1.4管理会计应用经验亟待系统总结和提高。

管理会计学现已成为许多高等院校会计专业的必修课程，我国学术界对管理会计的研究也已具有一定的深度。从实践上看，我国部分企业已有了一些开展管理会计的成功经验，如20世纪70年代大庆油田开展的内部结算、80年代吉林省开展的厂内银行、90年代邯郸钢铁集团有限公司推行的“模拟市场核算、实行成本否决”的邯钢经验等。但令人遗憾的是，我国会计界对实践中已有的一些典型成功案例明显缺乏系统的研究和归纳总结，到目前为止只有很少的案例得到了系统的研究与总结。缺乏具有示范性或样板性的典型案例研究报告，是管理会计在我国企业未能得到有效普及和推广应用的重要原因。

1.5缺乏职业化的管理会计师队伍。

在我国企业，管理会计的任务和职能基本上由财务部门和成本核算部门承担，没有专门机构和专业人员承担其任务和履行其职责，无管理会计师专业队伍，全国也无此类技术资格考试。由于企业把工作重点和主要精力放在会计循环上，只考虑会计实务是否符合会计惯例，而不去考虑是否有利于企业战略目标的实现，致使管理会计与财务会计发展不平衡，从而制约了它的推广和运用。

2管理会计的变革

管理会计的现状已引起学术界和实务界的极大忧虑，它将如何发展也引起了理论工作者和业务工作者的极大关注。因此需要在以下几个方面探索比较可行的出路。

2.1在研究方法上要注重采用实证研究方法，要理论联系实际。管理会计能否在实践中得到有效的推广和使用，在很大程度上取决于如何及时地将实践中的成功经验进行归纳、总结、整理、推广，形成示范效应。及时总结我国开展管理会计的典型案例和成功经验，形成具有中国特色的理论与实践相结合的研究成果，以全面推进企业的管理工作，具有重要的现实意义。

2.2内容上重新整合。在我国，成本会计与管理会计是两门并行的学科。将成本会计与管理会计割裂开来，管理会计的定位就很难。可以将成本会计和管理会计合并成一门成本管理会计，其研究的对象是成本的核算、规划和控制，研究的内容是原有成本会计的内容加上管理会计中与成本管理相关的内容，如成本性态分析、变动成本法、成本预测、成本决策、标准成本、责任成本等内容。

2.3调整拓展管理会计内容，大力发展战略管理会计。将管理会计与财务管理、成本会计教材中内容重复交叉的部分进行适当删减，将应用性较强的作业成本法等内容纳入管理会计，突出管理会计的特点。面对竞争日益激烈的市场环境，我国应加紧进行战略管理会计理论与应用研究，将成本管理重心由制造成本逐步转移到战略总成本上，由成本控制转移到成本计划上；使业绩评价紧紧围绕企业价值最大化及员工价值最大化目标，体现企业的短期效益与长期效益兼顾，实现企业的财务指标与非财务指标的有机结合；将物力资本向知识资本转化，坚持以人为本，充分挖掘和使用知识资本，将提供的会计信息与知识资本结合起来。

2.4努力提高企业决策者和会计人员的素质。企业经营决策者对管理会计的重视程度，直接影响到管理会计在企业中的普遍应用，因此有必要提高企业领导者的科学文化素质，并把懂管理会计作为企业领导者必须具备的条件之一。有了懂管理的领导队伍还不够，企业还要有精明强干的管理会计专业人员，进而提高他们的科学文化水平和业务素质，这样能使管理会计在企业中得到有效的应用和推广。超级秘书网

2.5大力开发管理会计软件，使管理会计逐步向电算化方向发展。管理会计要运用一些比较复杂的计算分析方法，采用计算机可保证运算的准确性，可减少大量的工作量，使管理会计人员能够准确、及时地为企业领导者提供预测、决策等方面的信息，满足企业领导者决策的需要；同时可以扩大管理会计的应用范围。

管理会计的推广与应用是一项庞大的系统工程，需要理论界和实务界的共同参与与努力，需要花费大量的人力、物力和财力。随着我国经济的发展，改革的进一步深入以及加入WTO，应用管理会计必将成为我国企业的内在需求。21世纪的竞争将是全球化的竞争，随着我国企业法人治理结构的完善，现代企业制度的建立以及国际化企业的不断涌现，企业组织结构及环境的变化，必须以竞争力为导向，构筑企业的核心竞争力。与此相适应，管理会计会呈现出专业化、职业化、国际化的发展趋势，管理会计必将在我国经济建设中发挥出更大的作用。

参考文献：

[1]李玉环.论市场经济体制下会计运行机构的重构[J].会计研究，2004（2）.

[2]孟凡利等.管理会计应用：现状、问题与应有的改进[J].会计研究，2005（4）.

第3篇：缺陷管理论文范文

摘要:随着我国加入WTO,市场经济体制进一步完善和规范,产业结构不断升级,房地产业作为国民经济基础性、先导性产业之一的地位日益巩固,成为当今主要的投资热点。用先进的、科学的、完善的理论作为房地产企业可持续发展的行动指南,对整个房地产全过程的风险进行识别,有利于促进房地产业的健康发展。

关键词:房地产;投资;风险识别

房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程。这是一个动态的过程,一般可分为投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段。不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。

一、投资决策阶段的风险

在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性。房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价。房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面。

1.政策风险

国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要。

(1)产业政策风险

国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失。

(2)金融政策风险

房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险。

(3)土地政策风险

房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。

(4)税收政策风险

税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具。房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险。

(5)城市规划风险

城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性、容积率、建筑覆盖率、建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来影响。因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素。

2.经济风险

经济风险包括市场供求风险和通货风险。市场供求风险是最直接的风险。市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险。相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险。另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求。

3.区域社会环境风险

由于社会经济发展的不均衡性,各个国家、不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性。

4.开发时机风险

从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险。由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。所以说,风险与开发时机的选择密切相关。

二、项目实施阶段的风险

房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。此阶段将面临具体的风险因素。一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议、招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。

另一方面,时间、质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素。管理不当,将会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险。

1.工期拖延风险

工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失、信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费。

2.项目质量风险

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面。消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用。承包商施工技术水平落后、偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面。

3.开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小。在规划设计中,方案陈旧、深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加ᦉ7;除此之外,通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工、工程质量的保证、施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险。

三、经营管理阶段的风险

房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一。其中包括:营销策划风险、物业管理风险和其他风险。

1.营销策划风险

营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中,价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感。价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。

2.物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍、管理构架、管理公约以及管理费用等。

3.其他风险