房地产策略报告精选(九篇)

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第1篇：房地产策略报告范文

“在直接投资市场，亚太地区在2011年将继续提供广泛的投资机会。随着房地产市场的基本面在资本市场复苏下不断改善，市场上存在着对投资者具吸引回报的投资。”领盛投资管理亚太区策略主管曾纪崇表示，“区内也同时存在具价值、复苏和增长的市场，这为核心和机会资本带来多样化的投资选择。”

具体到中国房地产的投资机会而言，领盛2011年投资策略年度报告指出，在中国，最佳的机会来自二线城市的部分住宅发展项目，投资机构可主要关注高质量的项目和有良好业绩记录的发展商。由于长期需求强劲而流动资金激增，中国的本土核心投资者应该考虑一线城市和发展较佳的二线城市的高质量写字楼和零售资产。

近来中国调控房地产的政策层出不穷，中国政府可以掌控住宅市场吗？“市场对于最近数轮的政策反应短暂，优质项目仍然受到市场追捧，不过其价格得到合理定位。”领盛亚太区策略副董事陈碧婷表示，“但我们也看出，地段不好的项目压力较大，投资应谨慎。”

领盛报告指出，中国“十二五”计划将焦点转至国内消费及经济增长再平衡、货币紧缩政策将继续令开发商的资本来源受压，但是“流通性充裕、投资渠道缺乏、通胀压力以及收入增长迅速继续支撑着投资需求，虽然现在住宅需求（用家和投资者）受到抑制，但刚性需求仍然存在”。

具体而言，领盛对于中国2011年投资建议是可关注二线城市优质地段的高档办公楼及中档住宅、中西部新兴物流枢纽开发现代化物流仓储。此外，核心投资者应关注拥有良好租户群的优质商铺及办公楼项目。

第2篇：房地产策略报告范文

11月26日，在中国首届房地产节开幕新闻会上，中国房地产协会专职副会长潘其源表示，在2020年以前，中国的房地产行业依然能够保持持续、健康、快速的发展态势。

潘其源表示，最近有关房地产需要降温的论调日渐增多，但结果没有压下去，这是因为实际供需关系足以支撑现在的房地产发展态势。按照目前的情况分析，在2020年以前，中国房地产行业依然能保持持续、健康、快速的发展态势，这一点，已经得到大多数政府部门、学者的支持。有关部门正在研究具体策略，届时将以行业研究报告等方式，正式为未来15年的房地产市场奠定基调。

潘其源同时指出，国内房地产行业还存在很多问题。比如，行业分散度太高，小型企业太多，对整个市场的正规化、健康化发展不利；另外，现在国内房地产方面的法规还不太完善，拆迁问题比较突出。为实现房地产市场的健康发展，各界还需要付出很大的努力。

京华时报·肖宾

第3篇：房地产策略报告范文

关键词：房地产咨询 博弈论 囚徒困境 重复博弈

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2014）08-055-02

一、引言

我国房地产市场历经30多年发展日趋成熟，随之产生的房地产咨询业自上世纪90年代初产生并逐渐发展，自1996年中国楼市开始复苏以来，专业咨询企业不断地涌现。根据中华人民共和国建设部第50号令《城市房地产中介服务管理规定》第2条规定，本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。现实中的具体业务可分为信息咨询业务和投资决策咨询业务两大类。信息咨询业务即以各种方式为有需要的房地产活动当事人提供房地产市场信息，是房地产咨询业务中最为广泛和普及的一种：提供房地产开发、投资有关的各方面信息，如房价、地价及其动态情况和预测、待出租、出让、出卖和交换房的情况、寻求房地产投资伙伴、招商投资、政府出台的房地产政策以及其他关于房地产变动信息等，以便开发商、投资商等客户能及时了解某一城市或区域的房地产市场形势，还提供对房地产业的政策、法律法规和程序、资费、项目规划设计方案、项目包装与广告策划等方面的咨询和服务。投资决策咨询业务是诸如接受房地产活动当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划及房地产市场营销策划等。现我国房地产咨询产品多以调研报告，方案等书面或报告形式提供给客户，主要是应用SWOT分析，经验理论等为依托，对数据分析较少，产品单一，质量、可信度上也不尽人意。

博弈是指利益存在冲突的决策主体在相互对抗（或合作）中，对抗双方（或多方）相互依存的一系列策略和行动的过程合集。博弈论的方法和思想广泛应用于经济学、社会和行为科学研究中。本文将囚徒困境和纳什均衡等理论应用到房地产咨询企业竞争行为分析。

二、博弈模型的建立与分析

1.对存在不合作可能性的博弈分析。假定存在两个房地产咨询企业：甲公司和乙公司，两提供的咨询服务无差异，价格及市场占有率均相同且利润均分。在上述假定下，有如下支付矩阵：

如表1所示，两家房地产咨询企业的行动集合是相同的（不创新，创新），当甲公司创新而乙公司不创新时，甲公司的收益为T，乙公司的收益为S，这时数量关系为：T>P>R>S；反之乙公司创新而甲公司不创新时，乙公司的收益为T，甲公司的收益为S；当双方都进行创新并获得成功时，双方收益为P。

因此，在不合作的情况下，容易得出表1中矩阵的纳什均衡是（创新，创新）。因为无论甲公司还是乙公司，选择“创新”才是最佳策略。但因创新是一项阶段性、多变性的活动，两个公司之间可能不在同一时间完成创新。在寡头竞争市场，在每一阶段各寡头都在关注着对手的行动，从而调整自身的决策。所以我们假定每个公司都是在通过多个时期的努力才能够创新成功，而且企业在不同时期会增加在技术创新上的投入。设t表示不连续的时间段t=（0，1，2……，T）；并假定存在一个从时间到随机量k（t）映射，k（t）表示到时间t累积的创新上的投入。用πi（i=1，2）表示厂商在另一厂商没有率先成功的情况下分期获得的利润，用π0表示另一厂商率先成功的情况下未成功厂商分期获得的利润。设定贴现系数为δ，人们对未来收益越看重（δ越大），寡头双方预计再次竞争的可能性也越大。当利率为r，则δ= ，率先获得成功者利润的现值可用 表示。用μ（k（t），t）表示创新战略失败的概率，这一概率取决于房地产咨询企业在产品创新上的投入。失败的概率会随着投入的增加而降低；反之，则失败的概率会升高。再令C（k（t））为在创新活动中投资的成本，则抢先成功的期望利润的现值为：

上式告诉我们，抢先成功的期望利润的现值是时间与累计投入的函数。各寡头采取理性竞争行动的判断标准是权衡抢先成功的期望利润和被人抢先后自身的所得利润，即如果πp（k（t），t）>π0，房地产咨询企业便会进行产品创新，（创新，创新）是纳什均衡；反之，（不创新，不创新）是纳什均衡。

在双寡头竞争市场，博弈双方不会因为预计同时创新后依然平分市场而且利润比不创新时有所增加就必然产生（创新，创新）的纳什均衡。在不合作的情况之下，因为一项产品创新要经历多个研发阶段，每个阶段有不同的分任务并且需要不断的资金投入，因此这种模型设计过于简单化。房地产咨询企业必须通过多方面调研了解市场及对手的动态，适时对失败概率函数μ（k（t），t）进行调整。

2.对存在合作可能性的博弈分析。由于房地产当事人对咨询产品要求的多样化，替代产品的增加，潜在的房地产咨询企业进入，激烈的竞争环境使得各个企业纷纷以产品创新作为应对措施。若不进行产品创新，原有产品可能不满足客户的需求，致使客户寻求其他咨询服务提供者，这样，房地产咨询企业将减少在市场占有份额。但是在市场优胜劣汰的调整过程中，寡头们的利润不一定有增加，他们进行技术创新的目标是市场份额。

如表2所设，T>R>P>S情况是可能出现的，两个房地产咨询企业完全有动力合谋，即有可能出现合作博弈。如果博弈双方各自进行技术创新并且成功后出现P

尽管由于合作不创新博弈双方都是有利的，但在一次性博弈中，双寡头创新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈问题，唯一的纳什均衡为（创新，创新）。为解决此问题，引入重复博弈。

3.无限次重复囚徒困境博弈。重复博弈是一种特殊的博弈，在博弈中，相同结构的博弈重复多次，甚至无限次。因为其他参与人过去的行动的历史是可以观测的，因此在重复博弈中，每个参与人可以使自己在每个阶段选择的策略依赖于其他参与人过去的行为。在重复博弈中，常用的一种策略为“触发策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方随即也采取不合作策略并且永远采取不合作策略。

针对双寡头市场的产品创新博弈分析，房地产咨询企业采取的行动步骤：甲公司先选择不创新（合作）；如果乙公司在上阶段选择不创新（合作），则甲公司在本阶段继续选择不创新（合作）；如果乙公司在上阶段选择创新（不合作），则甲公司在本阶段及其后阶段均选择创新（不合作）。

设t表示不连续的时间段t=（0，1，2……，T）。在此策略下，如果咨询公司选择不创新（合作），则他的期望效用为：

如果咨询公司选择创新（不合作），则他的期望效用为：

在长期博弈过程中，贴现率δ越大，说明博弈双方越看重未来收益，博弈双方再次相遇的可能性也越大。

当Ua>Ub时，可得：δ≥

若T与P相差越大，同时T与R相差越小则（不创新，不创新）出现的可能性越大。但是，若T与R相差较大时，博弈双方在自身选择创新或不创新的差距较大，合作的关系可能被打破，则（创新，创新）出现的可能性较大。

通过上述分析，无论房地产咨询企业竞争中是否合作，都有出现产品创新的可能。随着产品的创新发展，市场占有份额可能逐渐增加，随之带来的是良好的收益，也更容易获得垄断地位。

三、房地产咨询企业产品创新实例

伴随房地产业的发展，房地产咨询企业在我过的发展也逐步扩大，各咨询企业之间的竞争也不断增加，每个房地产咨询企业的产品创新脚步也越来越快。

易居（中国）控股有限公司是中国首家在美国纽交所上市的中国轻资产地产概念公司，旗下克尔瑞信息集团为企业提供房地产资讯、信息集成和解决方案，包括住宅、区域开发、主题地产、旅游地产、商业地产咨询等服务。易居在近些年发展中不断地创新产品，2013年5月，独立第三方房价指导平台“克尔瑞房价”系统正式上线；2013年11月，在上海举办的“超・跃――易居中国2013年度创新峰会”中宣布CRIC房地产决策咨询信息系统升级，将使其房地产咨询业务更加专业化、高成效；从表3中可以看出，房地产咨询业务收入在2012年虽然有所下降，但是，在2013年全年过后，同比增长40.66%，不仅远超2012年收入，也创下近年新高。

易居中国在2014年1月，B2C战略全面启动，这是从B2B到以B2B与B2C为核心战略的转变。在接下来的房地产市场咨询行业发展中，创新产品也成为提高竞争力的主要手段之一。

四、结论

通过对房地产咨询企业在相互竞争中是否采用产品创新战略博弈分析，从双寡头垄断市场入手，分别讨论了企业不合作和合作的可能性。本文对房地产咨询企业在行业竞争中的发展战略决策上有一定指导意义。房地产咨询企业应借鉴优秀咨询企业的经验，利用先进的理论知识和专业软件，不断创新产品。

参考文献：

[1] 杜建国，彭萍.我国房地产咨询业务扩展战略与发展趋势研究[A].房地产咨询论文集[C]，2011

[2] 陈俊华，武泽江.国际房地产咨询业务经验借鉴[J].中国城市经济，2010（11）

[3] 何轩.博弈论在动态竞争分析中的应用[D].西南交通大学.2006

[4] 涂智勇.博弈论[M].北京：北京大学出版社，2009

[5] 杨懋，祁守成.囚徒困境从单次博弈到重复博弈[J].商业时代，2009（2）

[6] Emmanuel M.Pothos，Gavin Perry，Philip J.Corr，Mervin R.Matthew，Jerome R.Busemeyer.Understanding cooperation in the Prisoner’s Dilemma game [J].Personality and Individual Differences，2010（3）

[7] 姚国庆.博弈论[M].北京：高等教育出版社，2007

[8] 彭萍，刘静，任叶倩.房地产咨询产品界定及发展建议[A].房地产咨询论文集[C]，2011

[9] 城市房地产中介服务管理规定[J].中国房地产，1996（2）

第4篇：房地产策略报告范文

【关键词】信息披露制度；房地产上市公司；内部控制报告

近些年，随着经济社会的发展以及人们生活水平的提高，房地产行业愈发热门起来。虽然离不开商家的炒作，或是受人们传统守房、蜗居观念的影响，但房地产的火热已经成为一个不争的事实。谈到信息披露制度，我们更多地认识还是来自证券市场。它被定义为主要指公众公司以招股说明书、上市公告书以及定期报告和临时报告等形式，把公司及与公司相关的信息，向投资者和社会公众公开披露的行为。然而，事实上，在市场实际运作中却常常存在融资者或发行方与投资者信息不对称现象。这些不规范的信息披露增加了投资者判断的难度，容易误导投资者，致使资源的不合理分配，扰乱证券市场秩序，那么也就会影响市场的发展效率。

该现象自然也存在于房地产行业。以下是对四家规模较大的房地产上市公司2012年年度报告的信息披露情况的分析。

一、研究对象的基本信息说明

本文选取沪、深A股中总资产规模最大的四家房地产公司作为研究对象，其信息披露报告统计状况均来自上海证券交易所和深圳证券交易所官方网站。

2、金地数据参考为2011年6月至2012年6月。

二、信息披露状况研究

（一）总体情况比较

通过在沪、深 证券交易所所得数据的初步统计，现得到2012年以上四家公司的信息披露概况。

（二）具体情况比较

总体而言，四家房地产上市公司在其2012年内部控制自我评价报告中所披露的信息在内容涵盖范围上处于较高水平，但从统计结果来看，也存在一些问题，具体来说：

1、目标设定因素

目标设定主要指公司管理层根据风险偏好设定公司战略目标，并在公司内层层分解和落实。既然“目标设定”被划分在内部控制基本要素内，那么理应加以说明。而且，战略目标应该不涉及商业机密，并能反映出整个公司的发展方向与态势，反映出整个公司内部的凝聚力与在市场的竞争力，这些对投资者而言是及其重要的信息。

2、风险对策因素

风险对策，顾名思义，即公司管理层按照公司的风险偏好和风险承受能力，采取规避、降低、分担或接受的风险应对方式，制定相应的风险控制措施。四家公司在此项因素的信息披露中显示出较大的差距。金地将风险因素细分为经济形势、产业政策、融资环境、市场竞争等外部因素和组织结构、经营方式、研究开发、财务状况等内部因素，采用定量与定性相结合的方法进行分析与评估，为管理层制定风险应对策略提供依据。条理清晰，一目了然，给人传达出该公司应对风险时坚定的信心和强烈的决心。保利则是将重点放在了应对风险的措施上，坚定中心与价值观，发挥扁平化管理优势，以信息化、规范化和标准化为手段大力提升内部管理。虽条理不如金地清晰，但该因素信息披露状况还算良好。然而，万科和招商却为涉及该方面内容，或者是没有明确阐述。作为行业两家龙头公司，其应对风险的实力与信心毋庸置疑，但最好能把该因素列入来年内部控制报告中，给投资者一个明确的交代。

3、控制活动因素

控制活动是指为确保风险管理策略有效执行而制定的制度和程序，包括核准、验证、调查、复核、定期盘点、记录核对、职能分工、资产保全、绩效考核等。令人欣喜和满意的是，所调研的四家房地产上市公司在该方面所达到的质量远高于之前两项，都作了极为详尽的描述，且分类细致，如保利达到10项控制分类，而万科对7项控制分类的第七项进一步划分了10个小项。这些清晰的阐述展示了各公司内部有序的运转流程，也展现了其在市场中的实力与风采，更体现出在未来中决胜的信念。最好在以后的报告中，各公司都能参照该因素的完成度，认真践行信息披露制度，使市场有效运转。

三、研究结论

通过对以上四家房地产上市公司2012年内部控制报告的调研分析，我们可以得到以下结论：

1、资产规模较大的房地产公司基本都能做到及时的信息披露，且较为完整。但仍存在信息披露不完整等不足，且此为实力较强、排名靠前的上市公司，整个行业的信息披露状况仍有待督促和提高。

2、在编辑内部控制自我评价报告这类常规式、具有重复性的报告时，空话、套话，搬用固定模式的现象仍存在。站在投资者的角度尽可能地展示投资者需要的内容，才是信息披露的初衷所在。

3、有必要明确各类型报告格式，给出相关指引，避免各有侧重，缺乏部分信息的披露的状况发生。

四、关于上市公司信息披露的几点建议

1、加强上市公司诚信意识，完善报告的审计制度

诚信的重要性对上市公司不言而喻。在此处的诚信主要体现在上市公司实事求是，避免不披露。选择性披露等状况，从根上本使公司得到发展，而非靠虚假数据和信息。同时，有关部门进一步推进审计制度的完善，对上市公司的报告进行第三方审计，从客观上实现信息披露的可靠性。

2、有关部门尽可能给出解释性指导

在调研过程中，不难发现，信息披露状况较好的基本都是参照了相关指引。这些指引既能规范各方的报告内容、格式，使其形成统一形式，为之后的审计工作提供便利，又能够激励部分公司，达到一定的强制作用。与此同时，还可以鼓励自愿披露，这都将是信息披露制度走向成熟的重要环节。

3、投资者和债权人应重视自身能力的提高

信息披露必是在经历一个愈发趋近完善、可靠的过程，可是面对越发纷繁复杂的信息，信息需求主体，即投资者和债权人的判断力也受到了挑战。在这个过程中，投资者们应不断提升自身的信息获取与分析的能力，寻得对自己有价值的信息，真正变投机为投资。

房地产上司公司信息的披露是一个复杂的课题，笔者在这里只是做了一些初步的探讨。不过可以肯定的是，房地产上市公司信息披露得完善与否将在很大程度上影响着房地产市场的整体发展前景。

参考文献

[1]臧传宝： 《论证券市场信息披露制度的经济学基础》

第5篇：房地产策略报告范文

【关键字】企业房地产；发展趋势

企业房地产，是指非房地产企业，因日常经营活动所需，购买持有或租赁使用的房地产物业。典型的企业房地产组合是由一个总部和若干分支机构组成，其中的业态既有办公楼厂房，又有零售商铺。1房地产是企业很重要的固定资产，如何管理好这部分资产对企业的经营管理有着深远的影响。在国外，比较先进的是美国，早在19世纪60年代，就已经有了企业房地产的相关研究，并陆续在企业中实践发展。在国内，随着企业房地产资产规模的激增和全球化所带来的中国企业海外扩张需要，使企业房地产的概念也正越来越受到重视。

一.中国企业房地产资产规模的快速增长及海外扩张

根据国际房产咨询机构仲量联行的《2012年中国公司企业房地产调查报告》显示，中国经济的发展正处于以制造业为主，向以服务业为主转变的过程中，企业房地产（资产）在各地区的覆盖现状为，一线城市占76%，二三线城市分别为78%和50%，港澳台地区仅30%。未来三年，大多数受访的中国企业预计将会扩大其房地产资产规模，且其中93%的企业表示将侧重于国内扩张占，由于一线城市的发展趋于饱和，未来的发展主要是二、三线城市，预计增长分别为87%和84%。有78%的受访企业称只考虑在国内进行扩张。同时，15%的企业表示将同时扩张国内及海外市场。在增长的物业类型上，85%的受访企业将增加对办公空间的投资，77%将加大对商铺的投资，而67%则将提高对厂房的投资。

图1 现阶段中国企业房地产布局与增长预期 数据来源：仲量联行

由于全球化一体化进程的深入，中国企业与西方企业所关注的商业问题越来越相似，预计在未来三至五年中，中国企业无论在组织结构，亦或是工作方式，乃至外包形式上都将向发达国家的全球发展趋势日益趋同。随着中国企业对外包服务及其对企业价值的逐步了解，中国公司的企业房地产部门在分析国内外市场环境、制定房地产战略以及界定其职能方向等各方面实际情况时，会从现在的完全由内部管理慢慢向部分外包模式过渡。

二.目前及未来影响中国企业房地产策略的主要因素

在中国企业中，有机增长（Organic Growth）2、成本压力，提升品牌形象以及同业竞争，是当今影响企业房地产策略的最主要因素。

1.企业的有机增长与成本压力

企业期待快速发展，同时也不得不关注成本控制的问题。2013年一季度中国经济增速小幅回落，中国经济面临下行趋势的迹象初显。自2008年全球金融危机以来，宏观经济形势一直不容乐观，且对中国企业的影响逐步加深扩散。这对企业的营业收入、市场资本总量和生存前景带来了严重而又迅猛的影响，尤其是如今的中国银行业，作为最早受到冲击的行业之一，促使银行和金融机构必须最先采取应对措施。

作为金融机构的企业房地产人员，笔者切身体会到的这些措施主要是着力于成本的控制和削减。企业会审时度势，一方面放缓分支机构的设立，不再一味开拓新店，而是考虑将业务量发展不大的店铺迁址。另一方面，企业从以市场化战略为中心的战略正逐步转变为以成本为中心的战略，从而导致办公设施相关投资的减少。

2.企业通过房地产管理提升品牌形象

企业通常会进行品牌策划和战略规划来提升品牌形象，提高消费者对公司及其产品的认知度，树立企业良好的品牌形象。企业的零售店铺自然是形象中最大的“面子”工程。不难发现，许多跨国公司的店面装修风格全球统一，可以在消费者心目中留下鲜明的印象，也是很好的企业形象宣传。当企业的业务或战略规划做出调整时，也可以通过改变店铺的招示牌和装修风格来传达许多相关信息。在这个过程中，企业房地产部门的协调管理必不可少，从设计到施工都需要将公司战略规划和市场营销意图贯彻在装修风格中。中国的品牌连锁业已十分普及，随着我国企业对企业房地产的重视和管理水平的提高，也将把企业房地产管理融入到品牌管理中去。

3.同业竞争与外包服务的普及对企业房地产的影响

同业竞争通常是公司考虑战略时必须关注的问题。从跨国企业房地产的发展轨迹和社会分工的细化可以发现，无论从战略管理的角度，还是从成本控制的压力来看，企业纷纷引进了部分外包的组织结构形式。据全球企业房地产协会CoreNet统计，目前一半的中国企业仍采取各地区分散式企业房地产管理模式，未来三年内65%的中国企业将采取更为集中式的管理。另外，目前53%的企业完全由内部人员管理其房地产服务需求，预计未来三年这一比重将降至20%。而选择内部管理与外包相结合模式的中国企业将从目前的47%上升至70%。考虑完全外包服务的中国企业数量从2011年的零增至10%。

随着中国企业对外包服务及其企业价值的逐步了解，毋庸置疑，越来越多的中国企业房地产服务也将从现在的完全内部行政人员管理向部分专业工作外包的模式过渡。在此过程中，中国企业将要寻求那些能够提供一体化服务的本地或跨国服务供应商。我们称之为“交钥匙”3的外包服务模式正在中国渐渐发展并日臻成熟。

三.危机中借鉴国际经验发展中国企业房地产

目前中国企业无论在国内还是海外都将面临更加严峻的市场环境。外部环境的疲软使得企业房地产部门的职能更具战略性。根据仲量联行通过对公司重大决策的充分参与度分析，56%的中国企业已经制定了企业房地产战略，25%的中国企业拥有专门的企业房地产部门，更可喜的是，有76%的中国企业制定了相对长期的企业房地产战略（3-5年）。企业房地产战略需要提前规划，是企业发展战略的一个重要组成部分，这在中国的许多企业高管中也成为了共识。在波动和不确定性徒增的市场环境中，有三个主要的国际企业房地产发展趋势值得中国企业关注和借鉴。

首先，就是美国人提出的“精益发展”4。早前这一概念被广泛应用于城市和交通规划理论中，即集中资源发展实用的城市中心和道路交通，避免过度开发，浪费资源。同时，“精益发展”应当是基于长期规划的成长而非短期行为。当跨国企业的增长发生在一个不确定且充满变化的环境中，其扩张的地点也可能在全球范围内不断移动。无论是成熟市场还是增长迅速且竞争激烈的发展中国家，不同地区发生着差异化的成本控制策略。几乎所有的公司都希望以最少的成本获取最多的收益，纷纷采取战略调整来削减成本，例如：试用移动办公或在家办公，减少办公面试来节省成本，使用节能灯管和绿色环保认证的建材，装上声控或定时开关。这些既是可持续发展的措施能够减少能源消耗，提升品牌形象，又符合客户和员工的预期。”企业房地产从业人员的职责范围一直在衍变，从租售物业到装修办公室、店铺，还有设施管理，物业的清洁维护，甚至物业内的人员健康安全都可能是企业房地长的内务。现今的企业房地产人，需要成为掌握多方面技能的专业人士来应对不断加大的压力。

第二个趋势是企业房地产部门与决策层（C-Suite）5的联系日趋紧密。全球金融危机以来，在外部增长有限的条件下，愈发凸显了削减成本的重要性。由于企业房地产的资产组合价值在大多数公司都比较庞大，自然引起了企业决策层的关注。如今，日益复杂的市场环境以及公司核心管理层对企业房地产的逐步重视，都给企业房地产从业者的工作来前所未有的压力。不少企业房地产部门可能需要出售物业回笼资金，并在成本控制上帮助公司达到目标。随着公司决策层对企业房地产部门的工作期望值提高，业绩衡量标准也愈加全面甚至苛刻。当然，这也令企业房地产从业人员能够在战略和融资方面施加更深更广的影响，提高对公司的贡献度。企业房地产部门应当与公司核心管理层建立良好的合作伙伴关系，共同讨论如何能通过企业房地产的布局和管理协助公司达到整体经营目标。企业房地产负责人必须从企业决策层的角度看待问题，从公司整体物业需求的角度思考企业房地产策略，从财务的角度考虑投入物业需要的现金流与盈亏数据对公司运营的影响，同时将公司战略规划体现在房地产的布局中。近期，持续恶化的国际国内经济形势需要周全的房地产策略，既要考虑到经济增长，又能顾及成本压力。

第三个值得关注的方面是可变通性。由于受到全球金融危机的影响，许多企业都必须迅速调整原有的物业资产组合，是否需要出售租回？可否提高面积利用率？维持现状已经不太现实，高管们也渐渐领悟到企业房地产‘可变通’的重要性。要实现这种‘可变通性’，企业房地产团队需要在长期规划的实施中部署一整套的战略。例如：租赁条款中对于续租扩租减租等权力的协商，办公场所的可改造性、以及业主配合度、物业管理公司的协调能力等等问题。以此确保企业的物业资产组合获取更高的灵活性，帮助企业在持续动荡的经济环境中保留回旋的余地。企业房地产从业人员的目标就是能让公司的物业组合策略更可变通，提升办公空间利用率，并以此帮助提高生产效率。

注释：

1、Krumm， Peter J.M.M.. "History of real estate management from a corporate perspective". Facilities， （2001）

2、有机增长是指致力于提升客户满意度、员工参与度以及核心业务盈利的增长，是公司依靠创新、新产品和服务、客户增长等核心业务拓展而带来的增长。

3、一站式方案（英语：Turnkey project，又称turnkey，turn-key），是指的是卖方將专门的方案设计并调试完成，在可立即使用的情況下卖給买家。

4、精益发展， 即英语’Smart growth’

5、‘C-suite’ 外企中广泛引用的概念，指公司的核心管理层，CEO（chief executive officer）， CFO（chief executive officer）， COO（chief operating officer）等。这里的字母’C’就是英语中的’chief’.

参考文献：

[1]仲量联行《2012年中国公司企业房地产调查报告》，2012年7月

[2]任纪军，《不动产经营》，经济管理出版社，2006年。

[3]Krumm， Peter J.M.M.. "History of real estate management from a corporate perspective". Facilities， （2001）

[4]Martha A. O’ Mara， Strategy and Place – Managing Corporate Real Estate and Facilities for Competitive Advantage， （1999）

第6篇：房地产策略报告范文

关键词：房地产，工程造价，控制，管理

Abstract: This article from the real estate construction project of the importance of engineering cost, analyzes the current real estate cost control to the existing problems, and to solve the problem, from decision stage, the design phase, the bidding stage, stage of construction, analyzes the final accounts of the completed project cost control stage management strategy method. Finally draw: only constant innovation to real estate construction projects of engineering cost control methods and management strategy, to be able to better improve China's real estate project cost management efficiency and benefits.

Keywords: real estate, construction cost, control, management

中图分类号：TU723.3文献标识码：A文章编号：

一、前言

房地产业作为国民经济的支柱产业，一直以来受到国家及其相关部门的重视。大力发展房地产业，对于提高人民的居住条件，改善城市面貌，提升城市形象方面具有非常重要的意义。而房地产建设项目中的工程造价控制是房地产行业能够顺利发展的重要条件。为此，我们必须采取一定的方式，来提升房地产建设项目的工程造价控制水平。本文从房地产建设项目工程造价的重要性出发，分析了目前房地产造价控制存在的主要问题，并针对问题，从决策阶段，设计阶段，招投标阶段，施工阶段，竣工决算阶段分析了造价控制管理策略方法。最后得出：只有不断的创新各种有利于房地产建设项目的工程造价控制方法和管理策略，才能够更好地提高我国房地产工程造价管理的效率和效益。

二、目前房地产造价控制存在的主要问题

结合相关的资料，总结出如下目前我国房地产造价控制中存在的主要问题：投招标程序不够规范，施工方案不够优化和原材料缺乏严格的控制。

1、投招标程序不够规范

招投标是项目的开始，如果在开始阶段就存在不合理现象，就会严重的影响项目的进行。而对于房地产行业来说，招投标的合理程度直接影响着房地产建设项目的工程造价控制，如果投招标程序不合理，会对工程造价带来巨大的隐患。而目前我国的很多投标工程，存在很多不正当的业务关系，很多投标项目出现暗箱操作现象。这些不正当的投招标程序后面必然会伴随很多不正当的利益关系，这也必然导致工程造价控制不规范。

2、施工方案不够优化

完善和优化施工方案是降低工程造价成本的主要措施之一。然而，目前我国对于施工方案的控制管理仍然不够，存在很多的隐患。比如：在企业人员专业配比分配方面，国际上一般是建筑师，设备师以及结构师的比例为3:1:1，而我国则为2:1:1，这远远低于国际水平，这一现象则导致过高的设计成本，不利于造价控制。由此可见，优化施工方案对于房地产建设项目工程造价控制管理具有非常大的作用。

3、原材料缺乏严格的控制

房地产建筑工程项目的大部分成本来自于原材料，因此，原材料的控制水平之间关系着房地产建筑工程项目工程造价控制效果。所以，要想提高工程造价水平，必须加大原材料控制力度。而目前我们原材料控制方面仍然存在很多的不足：第一，现场材料管理人员缺乏对工程造价控制管理的认识；第二，经常出现同一内容重复签证的现象；第三，监理部门对于原材料的检验过程不够仔细，第四，经常出现签证日期与实际情况不匹配的现象。以上情况必然导致资金的流失和浪费，影响工程造价的控制管理。

三、房地产建设项目工程造价的控制与管理策略

要想要提升房地产建设项目工程造价的控制与管理水平，必须做到以下五点：提升决策阶段的造价管理，加强设计阶段的造价管理，优化招投标阶段的造价管理，加强施工阶段的造价管理和完善竣工决算阶段的造价管理。

1、提升决策阶段的造价管理

为了提升决策阶段的工程造价管理，必须详细分析，深入调查，反复论证项目，进行可行性报告分析。然后结合实际情况，对整个项目进行全面合理的预算， 还要加入安全，工期和环境保护因素，最后决策是否可行。

2、加强设计阶段的造价管理

项目的设计水平不但关系着项目的质量，也关系着项目工程造价是否合理。因此，要加强设计阶段的造价管理，以此来减少工程的变更，实现企业的经济效益。为此要从以下方面做起：一方面，设计要体现建设单位的预期目标，满足市场需求，提供最优的设计方案；另一方面，对设计图纸要进行严格细致的审查，做到图纸符合标准，准确无误。同时还要运用价值工程优化设计方案。

3、优化招投标阶段的造价管理

要想从根本上优化招投标阶段的造价管理，必须要做到以下两点：

（1）对合同进行严格的管理

对于合同内容要做到合理，对于一些特殊情况要加以说明，做到有理有据。同时，要注意相关风险权利的约束，量化风险，做到责任明确，公正的维护各方的权益。

（2）做好标书审核准备

标书的审核准备非常重要，要尽量详细的描述各种材料的品牌型号等等，做好内部标底，实现合理定价。4、加强施工阶段的造价管理 加强施工阶段的造价管理从以下方面做起：第一，施工单位要严格的按照合同规定办事；第二，监理单位要充分的发挥其监督作用；第三，尽量减少设计变更，严格现场签证管理。5、完善竣工决算阶段的造价管理 做到及时、准确地进行竣工决算对于提高工程造价管理水平具有重要意义。因此，在确定工程造价时，坚持依据现行的计价规范，按照施工合同和招标文件的规定进行审核。在结算时要深入现场，细致核对，确保工程结算的质量。

四、总结

总之，只有不断的创新各种有利于房地产建设项目的工程造价控制方法和管理策略，才能够更好地提高我国房地产工程造价管理的效率和效益。通过这些好的策略方法，以便形成完整的理论、方法与应用体系，最终优化房地产行业的工程造价控制，提升工程造价控制管理水平。

参考文献：

[1] 张保强. 房地产项目工程造价的确定与管理控制[J]. 企业导报, 2010, (08) .

[2] 王秋香. 房地产开发项目工程造价管理研究[J]. 民营科技, 2010, (07) .

[3] 潘国瑾. 浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理[J]. 山西建筑, 2010, (25) .

[4] 刘建平. 我国当前房地产项目工程造价控制存在的问题剖析[J]. 经营管理者, 2010, (21) .

第7篇：房地产策略报告范文

这次政府工作报告确实没有提到房地产调控与遏制房价上涨等关键词句，然而，并不意味着对于房地产市场就放任不管了，毕竟当下房地产问题仍然是当前中国经济问题的关节点。

综合最近有关房地产政策的一些消息来看，未来房地产调控形式可能已经发生了巨大变化：双向调控与分类调控可能会成为主导房地产市场政策新方向。姜伟新针对房地产市场的前景提出了双向调控政策，住建部政策研究中心主任陈淮认为总理报告中的增加中小户型、共有产权住房供应和抑制投机投资性需求，就是供求双向调控。由此，我们可以发现，所谓双向调控主要是从保障性住房与增加商品房有效供给与供应两大方向进行调控。增加中小户型供应，主要是继续强化居住，将有限的土地资源最大限度地转换成为更多的住房，遏制投机性与投资性需求也是为了改善需求结构，防止炒房集团继续将房价变成地上悬河。增加保障性住房需求可能是非常重要的任务了，因为当下房价已经非常高了，只要能够到现实中看看的人都明知此情。虽然三四线城市的绝对价格并不是很高，但是，很显然与当地的个人收入相比还是高很多。因此，增加保障性住房，才能满足更多低收入家庭的住房需求。

分类调控的意思也非常明显，即为了应对不同地域的房地产情况而做出的分类开药方策略，从而避免了一些地方楼市发烧全国楼市跟着吃药的一刀切调控政策。根据国家统计局近期公布的数据表明，在70个大中城市中，2013年北上广深四个一线城市新建商品住宅价格的上涨幅度都超过了20%，南京、厦门、徐州、桂林等20多个二三线城市房价涨幅也高于10%，而中西部地区的三四线城市涨势相对平缓，当然也有一些地方楼市出现了“崩盘”现象。中国楼市多次出现了热点城市高烧不退，冷得城市沦为鬼城的境地。因此，今后政策调控更可能更倾向于分类分地区调控。

分类与双向调控实际上都是为了区别对待不同情况的思路，其本质上有着内在关联。住建部副部长齐骥表示，“双向调控”也可称为“分类指导”，即对一线城市继续增加供应，以抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不会退出；对于库存量比较大的城市，则要控制供地结构、供应结构。房地产调控政策这种转换在形式出现了重大变化，在内容上也出现了一定变化，这个变化就是逐渐去行政化，去行政化并不意味着房地产市场会更健康，如今一些观点走向了极端，认为房地产出了问题都是行政干预之过，实际上，在当下房地产市场体系不完善的背景下，没有房地产调控，中国房地产市场不知道崩溃几次暴涨几次了。去行政化是可以减轻责任，但并不意味着房地产市场会更如人意。

市场变化总是风云起伏，十年太长难以言说，从繁荣期估价的资产总是高估，评价能力也存在高估，仅仅从今年来说，房地产价格上涨压力将会非常大，两会过后房地产“崩盘论”已经完成任务，马上就要歇火了，接下来我们就要迎来一个如何面对房地产暴涨的难题了。

第8篇：房地产策略报告范文

[关键词]房地产；营销策略；问题分析

[中图分类号]F270[文献标识码]B

一、营销策划

房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

二、房地产营销策划的必要性

随着房地产产业的不断发展，各企业之间把竞争力主要放在了市场营销上。一个正确的营销策略不仅需要对自身企业的充分认识，还需要对外部市场及客户进行足够的调查与分析，从而提高企业的竞争能力。

一个好的营销策划对开发商的在经营和决策方面有以下作用：

1.可以帮助开发商明确目标市场和客户群体，确定投资方向

不同的客户对商品有不同的要求，不同的要求决定着商品的等级、规格、形式、特点，我们通过房地产营销策划的前期市场调研，确定房地产商品的投资方向与设计目标。

2.有利于房地产销售困难的解决

房地产商开发商品最终都是以销售商品来获取利益，但在销售过程中还是需要一些销售技巧，这就利用到了销售策划方案。销售策划方案可以给地产商提供如何定价，如何宣传等方面的知识，帮助地产商更好的销售。

三、房地产市场营销存在的问题

1.市场调研不足，对市场需求分析不足

市场调研方法单一，不论楼盘大小，取样总是同一常量；缺乏项目规模、位置特点等与消费者的关系的整体了解；样本数据不足，导致调查结果与实际差距很大。对市场实际需求分析不足导致房地产市场营销停滞。

2.目标市场与市场定位的混淆

目标市场和市场定位这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。然而实践中有时会混淆这两个概念，对目标市场的特征和偏好尚未明了，就直接做市场定位，使得市场定位缺乏实在可靠的支撑。目前多数房地产企业产品定位模糊，影响产品总体销售。

3.宣传过分依赖于广告，且宣传手段单一

房地产开发商为了项目营销，大量使用广告宣传，不仅成本较高且效果不好。目前房地产广告过剩，虚假成分较高，干扰了房地产企业的健康发展，损害了房地产行业的形象及信用，大量的消费者对广告存在不信任的态度，影响产品销售。

4.房地产营销研究专业人员较少

目前，房地产营销理论与实践缺乏结合，主要是房地产营销研究专业人员较少，多数房地产研究人员为有过几个成功案例的商或者是学过市场营销的学院派教授。前者注重的是经验且理论知识较少，后者注重的是理论缺乏实践，能将理论与实践结合起来的人少之又少。

5.商品卖点把握不准确，过度炒作

卖点：无非就是产品与众不同的特点、特色。这些特点、特色一方面是是产品自身与生俱来的，另一方面是通过营销策划人员的想象力、创造力产生的。一个房地产项目卖点有很多，例如：房型、规划、基础设施、物业等等，但是很多房地产商和营销策划人员会选择概念炒作，以概念做为产品的卖点，例如：生态绿色，人文，欧美风格等概念层出不穷。一味的只想制造轰动的传播效果，造成消费者听觉冲击，反而忽略了消费者真正的需求。这种做法有时会让消费者很迷茫。

四、解决房地产营销问题的策略

1.加强市场调研，准确分析市场需求

市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等，同消费对象的关系从整体上进行了解及把握；准确了解当时的市场需求情况。调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。确定企业投资方向。

调研流程：调研计划撰写——调研问卷设计——调研问卷实施——调研问卷收集、整理——数据分析——调研报告撰写。

2.明确市场定位

应该明确目标市场与市场定位的分别，市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。明确的使企业的产品和形象在目标顾客的心理上占据一个独特、有价值的位置。明确产品定位及特点，从而使产品在今后的销售中创造经济效益和社会效益。

3.适度宣传，拓宽宣传渠道

不能过度的宣传，使消费者出现疲劳，也不能过分依赖于广告宣传，应拓宽宣传渠道。拒绝虚假欺骗成分，做到以诚信为基础。或者可以创造出一个自己的品牌，通过品牌效应增加消费者对产品的信任度。同时可以增加新颖的宣传方式，吸引顾客的兴趣，例如：宣传短信，网络营销，网上论坛等。

4.加强对房地产营销人员的培养

人们都说二十一世纪人才最重要，一个好的营销人才可以为地产商带来巨大的收益。所以，我们可以加强对营销人员的培养，让顾客可以看到我们的专业性，技术性，更重要的是诚信，从而吸引更多的消费者的目光。

对于销售人才的培养我们可以通过定期组织销售人员学习，为销售人员提供互相学习，相互交流的机会等方法来实现。这样才能让房地产营销的理论与实践更好的结合。

5.了解商品卖点，实事求是，避免炒作

营销人员应该从客户和市场需要出发，要了解特定的商品有特定的消费群体，所以要根据顾客的不同而不是通过商品的不同来细分商品。要及时把握客户的需求，根据客户的需求和商品自身的特色选取最能打动顾客的卖点，而不是在不了解顾客的需求的情况下就一味的将商品的全部卖点说出，让顾客感到迷茫。

营销人员在商品营销策划时也要做到实事求是，不夸大商品特点，避免概念销售，不讲大话、空话，谨慎销售避免炒作，让消费者更加了解商品特色，明确自己的购买目标，从而使商品更好的销售。

五、总结

第9篇：房地产策略报告范文

关键词：房地产；网络营销；问题；营销策略

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

近几年来，互联网技术和信息化技术发展迅速，使得各个行业的生产经营模式发生了很大变化，已经渗透到了人们生活的方方面面，越来越多的人更加依赖于网络，互联网俨然成为人们获取外界信息、与外界进行交流的一种重要渠道。因为网络平台传播信息速度更快、更广，并且不受时间和空间的限制，能够实现双向沟通，将其应用于产品营销中去，能够实现更加理想的营销效果，改善了传统营销模式中的很多不足之处，可以降低企业的营销成本，为实现企业的可持续健康发展提供有力保障，对加快经济建设具有重要意义。

一、房地产网络营销的特征

房地产网络营销方式与传统营销方式有很大的不同，对其进行详细分析，可以总结出几个明显特征：一是房地产网络营销是以网络为主要营销渠道，不受时间和空间的限制，交易过程更加方便，可以进行远程营销；二是房地产在进行网络营销过程中需要建立数据库，对顾客或者潜在顾客以及市场信息进行分析，进而制定出更加科学、可行的营销方案，满足顾客的实际需求以及市场发展形势；三是房地产企业和消费者可以借助于网络平台进行互动，有关房地产企业的各种信息可以在网上进行，同时顾客的自身需求信息也可以通过网络显示出来，实现了市场信息的双向化透明；四是房地产网络营销的网上支付方式存在一定的风险，顾客对其安全性以及信誉度存在疑虑，没有真正实现网上交易，O2O交易模式还需不断完善；五是顾客仅仅通过网上公布的各种信息，很难对房子质量做出准确判断，容易出现真实商品与网上信息不符现象，侵害消费者合法权益；六是房地产网络营销模式是在传统营销模式的基础上发展而来的，其本质离不开传统营销理念，只不过是营销过程所借助的载体发生了变化，可以说是信息化时代的产物。

二、房地产网络营销的优势

（一）提高营销效率。房地产传统营销大多是通过粘贴广告、发传单、媒体广告等方式来进行宣传，使更多的人了解到房地产商品信息，但是宣传效果并不理想，究其根本原因是营销效率较低，很难做到使顾客全面了解房地产信息，广告宣传很难吸引人们的眼球，影响力度不足。通过网络营销方式可以依托网络平台更加全面、详细的将相关信息展示出来，可以结合多媒体技术增强信息宣传的趣味性，引起人们的注意，利用人们的好奇心来提高潜在客户数量，同时在宣传过程中还不会受到时间、空间、天气等各种因素的影响，宣传范围更大，宣传效果更好。

（二）降低营销成本。原有的房地产营销方式成本较高，大多数宣传工作都是由宣传人员或者是通过媒体宣传完成的，需要耗费大量的人力和财力，并且很难实现理想的宣传效果。通过网络营销方式，借助网络平台便可以完成所有宣传活动，节约了大量的人工费和广告费，降低了营销成本；同时网络传播信息的速率更快，范围更广，能够实现更加理想的宣传效果。

（三）扩大消费者的选择空间。房地产商品价格较贵，消费者在购买之前都会进行慎重考虑，结合自己的实际情况选择最为合适的商品，但是传统营销模式中房地产产品信息透明度不高，消费者无法对其进行全面、详细的了解，存在很多疑虑，自由选择的空间较小。通过网络营销方式可以将房地产商品信息更加全面、详细的呈现在消费者面前，打消消费者心中的疑虑，使其能够了解到楼盘各个方面的信息，根据自身实际情况和需求选择更加合适的商品。

（四）确立消费者的核心地位。消费者是房地产销售过程中的主体，但是在传统销售模式中往往会将其放在被动地位，仅仅通过广告形式进行宣传很容易引起消费者的抵触心理，房地产企业与消费者的互动力度有待提高，对其真实需求不够了解。在网络销售模式中确立了消费者的核心地位，房地产企业加强了与消费者的互动，实现了双向沟通和双向交流，为消费者提供了更多的业务模式，为其提供针对性的服务，给予其更多的自由选择权和参与权。

（五）营销对象更加明确。房地产传统营销理念是广泛宣传，没有按照消费者的特征、实际需求以及支付能力等各方面信息对其进行分类，营销对象不够明确，虽然基数比较大，但是真正有购房想法的人却很少，潜在顾客数量较少，营销的实际命中率较低。在网络营销模式中，宣传对象主要集中在30岁左右的上网人群，营销对象更加明确，这些人的工作相对稳定，具有一定的支付能力，并且很多人都存在购房的想法，这类人更加乐于了解房地产商品信息，营销的命中率比较高，提高了房地产营销的精准度。

三、房地产营销过程中存在的问题

（一）营销理念和营销方式落后。很多房地产企业仍停留在传统的营销理念中，片面强调房产消费的刚性需求，存在垄断经营思想，没有对自身在市场中的竞争力进行准确定位，没有意识到品牌营销的重要性，危机感和忧患意识不强，在市场中缺乏竞争力度，营销效果并不理想。缺乏创新意识，营销方式比较单一，无法吸引消费者的注意力；广告宣传内容大多是集中在商品方面，没有树立品牌营销意识，对企业自身的宣传力度不足；营销对象不够明确，缺乏针对性，命中效率比较低。

（二）营销成本较高。目前，我国房地产行业传统营销大多是采用企业直接销售和委托销售两种方式：采用房地产企业直接销售的模式，企业本身要筹备销售部门，聘用专门的销售人员和管理人员，租用场地，设立营销展示厅，同时还要做各种广告宣传和促销活动，这种销售活动，成本必然少不了。如果要采用委托的销售模式，就要和房地产商达成协议委托销售，房地产商势必要从中获得利润。所以，不管采用哪种传统的营销方式，对于房地产企业来说销售成本高，对于消费者来说房价高，二者皆不利。

（三）广告宣传具有盲目性。传统房地产营销中，主要是通过传统媒体和销售人员向消费者传播楼盘信息和促销信息，传递的是房地产企业的主观意愿。至于消费者是否能看到广告、有多少人看到了，看到的人又有多少能领会广告中想表达的内容，房产商一般很难预计，都是依靠所谓的经验来判断，具有很大的盲目性。并且，每次的广告信息，消费者一般都是被动接受，房产商很难及时得到消费者的反馈意见，更谈不上根据反馈及时做出广告或是销售上的调整了。

（四）缺乏高素质的营销人才。房地产营销是一项综合性的复杂营销活动，在营销过程中除了考虑消费者的实际需求之外，还需要对市场波动情况以及宏观政策调控进行综合考虑，同时还需要工作人员具备较强的交际能力和营销能力；除此之外，还对其职业道德素质有着较高要求，所以这就需要综合素质较高的专业人才来完成营销活动。但是，当前很多房地产企业的营销工作人员专业化程度不高，对房产知识了解较少；没有接受过正规的培训，营销经验不足，交际能力和营销能力不强；职业道德素质较低，无法对自己的行为进行严格约束，影响了营销质量。

四、房地产网络营销策略

（一）创新营销理念和营销方式。房地产在开展营销活动时，要想充分发挥出网络销售模式的优势，就需要创新营销理念和营销方式，制定更加科学、可行的营销方案。首先，房地产企业应该树立品牌营销理念，在宣传房地产商品的时候，加大对企业形象的宣传，获取消费者的信任，提高市场竞争力。其次，将消费者放在首要地位，利用网络平台加强与消费者的沟通和交流，了解消费者实际购房需求以及想法，不做侵犯消费者合法权益的违法行为，建立平等互惠的交易关系。最后，建立房产消费者数据库，按照一定的分类标准对消费者人群进行划分，对其详细信息进行分析，找出更多的潜在客户，做到营销对象的精确化。

（二）充分利用网络营销渠道。网络营销渠道多种多样，常见的有购买搜索流量、自媒体营销、专业网站营销等，房地产企业在进行网络营销的时候，要充分利用各种网络营销渠道，加强营销宣传力度，借助于多元化的网络营销方式实现营销宣传的全面覆盖，扩大宣传影响力。首先，房地产企业应该与媒体网络公司建立良好的合作管理，在其帮助下构建完善、可行的网络营销模式；其次，充分利用各种网络媒介，通过建立微信公众号以及微博账号等方式房产信息，起到营销宣传效果，为消费者提供更多的获取房产信息的途径。

（三）构建完善的网络营销体系。房地产网络营销所涉及到的工作内容较多，需要构建完善的网络营销体系对其进行规范和管理，才能保证网络营销活动更加高效、有序地进行。房地产企业应该设立专门的网络营销管理机构，采集顾客信息并按照一定的分类标准对顾客进行分类，结合顾客的实际需求制定针对性的营销方案。按照地区对营销区域进行划分，设置分区部门经理，负责整个地区的营销业务，并定期将分区的网络营销情况上报至总部机构，方便总部对顾客信息进行整理，对网络营销策略进行调整，提高营销水平和营销质量。

（四）提高营销人员综合素质。营销人员是开展营销活动的基础，在房地产网络营销过程中，可以通过提高营销人员的综合素质来提高营销质量，实现更加理想的营销效果。首先，在招聘营销人员的时候，需要对应聘人员的综合素质和能力进行评定，包括专业能力、交际能力、计算机能力、道德素质等多个方面，为打造高素质营销队伍奠定基础；其次，加强对营销人员的培养，使员工能够尽快熟悉各项业务，更快融入到工作中去，同时提高其计算机能力，能够熟练运用各种计算机网络技术和软件；再次，加强对营销人员的管理，规范其行为举止，帮助员工树立正确的价值观，端正其工作态度，提高员工的责任心，做好与顾客的交流和沟通工作。

五、结语

网络计算机技术的快速发展和广泛应用，使得房地产销售模式发生了很大变化，网络销售已经成为房地产销售的必然发展趋势。通过创新营销理念和营销方式、充分利用网络营销渠道、构建完善的网络营销体系、提高营销人员的综合素质等方法，能够充分发挥出网络营销的优势，改善传统营销模式中的不足，对加快房地产行业发展具有重要意义。

主要参考文献：

[1]史林烽.房地产网络营销模式探讨[J].科技创新与生产力，2016.4.

[2]陈春阳.房地产营销中网络营销应用研究[J].时代报告（学术版），2014.12.

[3]顾秀君.房地产网络营销的现状和发展方向研究[J].区域经济评论，2012.9.

[4]张晓梅.房地产网络营销策略研究[J].商品与质量（消费研究），2014.4.

[5]刘晓宁.房地产企业网络营销整合策略研究[J].现代企业教育，2014.20.

[6]温晓娟.房地产企业的网络营销策略研究[J].当代青年月刊，2015.1.

[7]凌红.房地产网络营销策略研究[J].经营管理者，2008.11X.