资产投资论文精选(九篇)
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第1篇：资产投资论文范文
我国固定资产投资增长高度依赖信贷资金的特殊原因
中国经济目前仍是投资主导型经济，投资占GDP比重不断提高，信贷增长仍然是固定资产投资增长的重要来源。我国固定资产投资增长对信贷资金的高度依赖，主要是由以下几个因素决定的：
第一，经济处在经济周期的不同位置和经济增长的不同阶段，对信贷资金的需求有所不同。在经济周期的上升阶段，信贷需求增加。每一轮经济快速增长之前，投资开始加速，物价开始回升，货币供应量和银行信贷资金也开始高增长。近年来，新一轮经济周期的上升阶段正值我国进入资本密集型增长阶段，不仅是传统的重化学工业，而且新兴产业和技术的不断出现，也使得企业和社会对资金的需求越来越大，资本深化不断推进，创造单位GDP需要的资金存量增加，一定速度的经济增长客观上需要更多的资金供给。
第二，我国直接融资比重过低，导致企业融资高度依赖信贷资金。直接融资和间接融资的比例在发达市场经济国家已达到1∶1左右，我国直接融资比例长期较低，融资结构以间接融资为主。贷款在全部非金融机构的融资中占近80%的比重，在企业融资中占90%左右，企业长期资金需求绝大部分通过银行中长期贷款来满足。
第三，政府国债投资和外商直接投资进一步增长，客观上需要银行配套资金，从而导致信贷资金需求的增长。以国债投资为例，1998～2002年我国共发行长期建设国债6600亿元，银行配套贷款1.32万亿元，银行配套贷款是长期建设国债的2倍。也就是说，1000亿元的国债投资需要2000亿元的银行配套贷款。
第四，商业银行不良资产比例降低后，信贷扩张具有内在动力。国有独资商业银行股份制改造和农村信用合作社改革中，加强了对商业银行不良贷款比例和余额持续“双降”的考核，商业银行纷纷采用新增贷款的方式稀释不良贷款。与此同时，商业银行上市的冲动，也有力地推动了贷款投放。另外，商业银行出于控制信贷风险考虑并受制于投资渠道狭窄，也偏好于发放中长期贷款。而我国目前在商业银行资产运用方面的限制较多，主要限于贷款业务，其他可投资产品较少，因此，银行体系的大量资金也不得不投向中长期贷款。
对固定资产投资加强信贷政策引导的必要性
由于投资与货币供给和信贷增长之间的内在联系，特别是在我国投资对信贷资金依赖程度较高的情况下，投资过热往往伴随着信贷过热。信贷过热之后往往形成大量不良资产，导致信贷紧缩，经济增长速度大幅度回落。为了避免投资过热及其产生的严重后果，就需要对信贷政策进行积极引导，促使投资总量保持在合理的限度内，投资结构不断优化。
当前，致使投资过热的原因很多：一是相当一部分投资是由政府主导下的投资，一些地方在经济发展思路上还没有完全摆脱盲目和片面追求经济增长速度的思维模式，地区之间互相攀比，不少地方政府仍然用一年一变样、三年大变样的指导思想发展地方经济；二是国有企业投资预算的软约束；三是地方政府给予私营和外资企业过于优惠的土地、税收等优惠政策，造成这些企业投资成本低估。
第2篇：资产投资论文范文
一、工业企业固定资产投资管理中存在的问题
从过去到现在，有很多工业企业有着这种现象，在最初成立的十年左右效益非常好，接着开始走下坡路，最后纷纷倒闭，有的可以坚持四五十年，而有的只有二十年左右。这种现象正是因为该企业对自身的固定资产没有做出合理的投资管理而造成的。比如，有的企业，在初期效益很好，但随着设备的老化和技术落后等问题的不断出现，最后只能申请倒闭，贱卖土地、厂房和设备。首先，这是因为企业的领导对固定资产投资的不重视。在建立企业的初期，领导只重视销售业绩和生产量，看中的是销售人员和生产人员的质和量，虽然在初期因为设备和技术比较先进，但当今社会科技的发展是非常快的，每一年都会有新的科技和技术出现，而在企业的领导不断调整针对业绩的管理方式的时候，企业自身的固定资产却在一定程度上不断的“流失”，最后跟不上社会的发展需求。其次，企业的领导不知道如何对本企业固定资产进行有效的、合理的投资，而致使出现盲目、多余、无用的投资。如有的工业企业，大量的更新设备和技术，但却没有足够的技术人员可以使用，导致生产数额较低，影响销售业绩，或是没有做好市场需求方面的调查，导致货物、产品大量堆积，做不到及时的资金回拢，使企业陷入困境。还有的企业没有严谨的企业固定资产监督审核系统，在购买新的固定资产和处置废弃的固定资产时，会因为个人等因素而浪费企业的资源。如在购买生产设备和办公设备时，会因为对固定资产审核不严，购买不符合性价比的设备，而在处置淘汰的设备时，又会以较低的价格出售旧设备，这样就影响了企业的资金链。
二、工业企业固定资产投资管理的有效措施
首先可成立固定资产投资管理的部门或小组，成员要有生产技术相关人员、财务人员、投资人员、市场人员等组成，对投资的项目进行全面的分析，以保证用最合理的资金取得最佳的投资效果，实现技术和经济共同进步的可持续发展的目标。如在购买新设备的时候，考量到企业自身生产技术人员的素质，结合针对新技术培训所需要的时间，来分批的购买新技术、新设备。在需要建设新的生产厂房的时候，要对土地的购买和厂房的使用面积，以及新厂建设完毕设备的购置等资金投资进行分析和预算，提前做好准备，如果需要向银行贷款，还要考虑计算资金的回流和还款的利息。通过多方面的分析，以实现固定资产投资未来利润的最大化。其次，要对市场进行详细的调研。主要调研的方向是新产品、新技术市场方面的需求量和未来的发展前景。有的新设备、新产品，没有及时的运用到各个领域，如果一味的求新，就会出现新产品卖不出去的状况，既浪费了企业的资金，又不能及时的回拢资金。而购置的固定资产的未来发展前景，也是同样的道理。如汽车制造相关的工业，由于国家的支持和购买汽车的人越来越多，市场需求汽车制造相关企业也就越多，所以投资购买这方面的固定资产，就让企业有了更好的发展前景。固定资产投资管理的部门、小组还要对企业现有的固定资产进行审核和监管。工业企业的生产设备是企业的核心力量，所以要定期对生产设备和其他重大固定资产进行检查，检测设备的磨损程度，检查员工的住房，有无需要修补和更换的情况，避免因为部分员工因为个人原因而让企业固定资产出现损坏，从而影响企业的正常运营。因为有的员工，对企业固定资产不重视，认为不是自己的财产就不在乎，而导致在工作中因为疏忽或其他原因令企业的固定资产出现不必要的损失，固定资产投资管理部门或小组就是为了预防或减少这一现象的发生。在对企业固定资产投资的时候，还要考虑资金各年的价值变动，即投资期每一年的现金的现值与最初投资资金之间的差额，结合这一因素，选择最有效的投资周期，令固定资产的投资可以在最短的时间内，获取最大的利润。
三、结语
第3篇：资产投资论文范文
(一)观念意识较为模糊我国的银行工作者对于证券投资和证券市场的了解并不是很清晰，认为银行的介入可能会给证券市场带来不稳定的因素甚至是混乱的情况，因为我国的金融体系尚不健全。银行在具体的证券投资操作管理中，由于受到各种限制还有管理上的缺陷从而导致阻碍这一业务的发展。
(二)发展较为缓慢我国从国债的发行开始，一定意义上来讲银行就已经开始了证券投资，但是还有一些不足，比如专业性比较强的一些银行受到传统业务分工的影响，而且我国证券投资起步比较晚，发展较缓慢。在我国，投资的证券有很多种形式，一般情况下，主要分为以下几类：国库券、财政债券、保值公债等等不同的类别。在投资方面，对于地方的企业债券、国家重点建设的债券以及其他各种股票往往没有真正涉及到，而且其发展的速度还是非常缓慢，投资的金额相对而言也是比较小的。
(三)对证券市场进行逐步完善我国的国债相对来说在证券市场上还是比较少的，所以，可选择性也比较低。另外，由于我国沿海与内地的经济发达程度存在着差别，也就导致了在股份制方面的区域不平衡。内地的股份制企业相对于沿海方面要少很多，由此也就看出相关的银行等还有很大的进步空间。
(四)法律法规的不健全在银行证券投资方面目前我国在这一方面的法律法规仍是欠缺，没有一部较完整的法律对其进行规范和监管，希望可以在以后能够在这一方面弥补不足，保证证券金融行业的健康发展。
二、对于我国银行证券投资的相关建议分析
(一)推动和提高专业银行化的发展速度在我国大力推进金融体制改革的背景下，在我国经营业务和政策业务分离的前提下，加快商业银行专业化的进程。对银行证券的投资及银行资产进行合理调整和规划，在扩大银行证券投资上表现出积极态度。
(二)建立健全银行证券投资的法律、法规银行证券投资其他证券必须经过中国人民银行的资格审查，由于我国现有的企业股份制还不够成熟，很多情况下仍处于试点阶段，因此以银行证券不适宜涉足股票。
(三)加强银行证券的监管在银行证券的发展中，个别银行的投资规模较大而且在涉及范围上也是比较广泛的，另一方面，证券业务对于一些银行来说还是一个比较新的事物。所以，如何能够在对其进行适当的调整及规范后使其可以稳定、健全的发展经营也就成为了该进一步思考的问题。
(四)提高对商业银行的证券投资的认识通过对法律法规的不断健全、完善，对银行证券的投资行为进行监管，扫除弊端，保证投资行为的健康稳定发展，推动我国证券市场的发函发展，最终达到银行商化。
三、由证券的研究延伸至对银行金融产品创新的思考
在我国商业银行的竞争中，金融产品的创新是一个杀手锏，如今的金融产品的创新存在着诸多因素的影响，使得金融产品的创新出现不平衡，在一定的程度上束缚了金融产品的创新能力。
(一)商业银行在金融产品的创新上待解决的问题在金融产品的创新结构上没有更好的对创新产品进行结构规划，导致不同类别的产品不具备良好的联动性。金融产品在结构上的不平衡，对于银行的金融产品创新会产生影响，使产品整体协调性出现问题，如果不能够很好的利用新的制度以及电子化带来的益处，那么产品的功能和作用也就被削弱了。现有的金融产品，很多具有相似性，产品不够具有特点，对于金融产品而言就没有品牌效益。由于知识产权在金融产品这一块没有相关的规定，也就产生了某银行如推出了新的金融产品，紧随其后的其他金融机构也会同样的推出类似的金融产品，如此循环就无法达到持续且有利的发展模式，也就不可能获得相应的效益，很多金融产品现在都存在这个问题。对于银行的金融创新产品，在产品推出和销售的环节中并没有很好的衔接。比如银行推出了产品后，银行的工作人员对产品的了解、讲解上仍存在很多问题，不能够做到清晰、有条理，这就导致客户在对产品了解的过程中存在很多疑问或不确定，从而导致客户放弃购买产品的想法。银行在推出创新产品的同时也要对客户群进行分析，并对银行员工进行培训，这样才可以将产品更快、更好的推向市场，使银行得到应有的经济效益。
(二)造成我国现在的制度条件和体制框架商业银行的金融产品创新主要原因受限于观念。在不同的政策体制中，金融产品的创新也就有了相应的变化，金融产品本身离不开政策和法律的制约，他们之间存在着各种复杂的关系。分行业经营与分行业体制管理这样的体制是一个较大的束缚，很明显目前我国的法律还不能够满足这方面的需求，还需要不断的健全，并且在政策和法规下，金融产品的创新还是具有一定的限制性，对其创新发展还存在一定的阻碍。内部管理上存在着限制。因为我国的商业银行发展的比较晚，出现的时间较短，因此，商业银行的管理体制都有一定的问题和限制，一些管理金融产品创新的体制还是几位不完善，而且，很多的调研、规划、审批等等方面都存在着一定的缺陷，对风险控制方面管理不到位。这些内部管理上的限制还表现在领导和协调方面的问题，创新活动随意性非常高。受到技术性的限制。由于受到经济发展水平及差异的限制，金融行业中所涉及的一些信息技术方面仍然比较滞后，不能紧跟时代的步伐，与发达国家现代化的银行技术相比，还有很大一段距离，每个银行对技术标准的规定也不相同。我国银行网络信息技术还有待提高。商业银行在产品创新方面由于技术受限，就不能够很好的迎合客户，对整体效益产生影响。
四、结束语
第4篇：资产投资论文范文
有报纸称:“北京看城头,西安看坟头,杭州看人头”。此言一语道出了旅游产业特色的丰富性和差异性。不论是先天资源还是后天人为建筑,旅游资源能吸引越来越多的人前去消费,却是不容争议的事实。旅游产业的前景是非常广阔的。
(一)国际旅游显著增长
国际旅游见旺的原因有:一是随着世界经济一体化的发展,国际间的合作与交流日渐频繁;二是电子邮件等现代化新闻媒体的迅速传播,使每一块旅游资源大现于世界,吸引了消费者;三是政治交往伴生而来的观光考察显著增多;四是多数国家和地区在打出旅游这张牌时,让消费者在饮食、卫生、购物、风俗游等方方面面有相当周全的考虑,使消费者在旅游的同时增长了见识,开阔了眼界,身心得到莫大享受,从而刺激了消费。
(二)国内旅游行情看好
近年来,国内旅行社如雨后春笋,遍地而生。原因在于各地都看中了旅游产业这块大蛋糕,各自利用独特的地理、资源、风情等优势,开发出了“山水游、故居游、遗址游、民俗风情游”等旅游特色产品,给消费者提供了一份相当丰盛的“满汉全席”。让各个阶层的消费者事前有选择,游览有特色,游后有余味,这是国内旅游兴盛的本质所在。
二、旅游投资的着眼点
发展经济离不开投资,投资就脱离不开一个趋向问题。以浑源北岳恒山和悬空寺为例,旅游投资的着眼点应放在以下几个方面:
(一)改善交通环境
影响旅游产业的主要瓶颈之一是交通。近年来,浑源县委、县政府大树旅游城市新形象,围绕旅游方面的交通作了不少文章。先后修建了国家森林公园牌楼至北岳恒山后背恒阴路,拓宽整修了恒山隧洞,2002年动工新修了大同——恒山的旅游专线。即使如此,作为大同市的一个旅游拳头产品,交通问题仍然不容乐观,多数路况不尽如人意,亟待进一步改善。
(二)加强旅游配套设施建设
“今后大同发展旅游的关键在于整合旅游资源,推出精品线路;增加旅游投入,改善配套设施;加大旅游促销,提升旅游形象。”[1]现在的问题是由于住宿、餐饮、娱乐等因素的制约,多数消费者游览之后都要驱车到大同市住宿,这是浑源旅游产业的一大损失。好在近两年来,浑源全力实施城市形象工程,在原来恒山饭店、恒麓宾馆的基础上,在城市主干街和旅游专线上新建了恒吉利大酒店、华泰大酒店和水利培训中心,使原来捉襟见肘的接待能力有所改观。但是,在景点范围内,北岳恒山和悬空寺没有一家象绵山景区那样的配套设施,或在悬崖筑宿楼,或在峭壁建酒店,让消费者夜居时“手可摘星辰”,用餐时“把酒(可)临风”,“其喜洋洋则矣。”
(三)提升服务质量
近几年恒山景区的服务质量较前几年有了很大的提高,但还存在诸多不足。首先,景区以及县城的宾馆、饭店在地方风格上还没有完全为游人提供浓厚的地方风味的可口饭菜,在文明服务上存在普通话不标准、大部分服务员没有按规定的国家标准进行培训,不能保证对游人的服务质量。另外,在导游服务方面,导游人员只局限于风光山色和古建风格的讲解,对古老的华夏文明和恒山文化以及当地的风土人情,缺乏起码的了解,没有起到文明使者的作用。还有,旅游纪念品的开发上,没有当地特色的旅游工艺品,这在旅游产品的开发上是一个大缺口。需要对这几个薄弱环节实行政府主导、市场运作等结构调整的尝试,使旅游服务质量有所提高。
(四)加大促销投入
市场营销是一门科学,旅游文化的营销是旅游事业发展的关键组成部分。目前,大同市各旅游企事业单位都存在着促销投入严重不足的突出问题。就2001年旅游促销经费作一横向比较,黄山年促销经费投入4亿元,九寨沟年促销经费投入1.7亿元,泰山年促销经费投入4000万元,黄龙年促销经费投入1000万元,而我们恒山年促销经费投入只有80万元,尽管这几年促销力度不断加大,但是我们的促销投入和以上几家国家风景名胜区相比较实在是太少了。作为国家级风景名胜区、国家AAAA级旅游区的“北岳恒山”,由于近几年在宣传方面上的落后,随着全世界旅游产业的飞速发展,已经到了快被游人遗忘的边缘。恒山要想牢固住“中华北岳”这把交椅,就必须在促销上想办法,走出国门,走向世界。
三、建立投资约束机制
投资是产业发展的重要内容。投资的最根本动机是实现利益的最大化。旅游产业也一样。但投资涉及一个度的问题。投资过剩,会造成资源的浪费;投资不足,会造成效益的弱化。那么,投资的适度由谁来定?由市场定,还是由政府定?在处理政府与市场的关系上,有观点认为,“应该划分政府与市场调节各自的范围。在微观经济领域,即企业和个人经营的竞争性领域或范围,应该由市场机制调节,政府不应干涉。市场竞争机制会有效地把各种经济资源组织起来,以最低成本获得最大产出。在宏观经济领域,即市场机制顾及不到的有缺陷的领域以及非竞争领域,应该由政府管理和承担起责任。如公共物品的投资、市场竞争秩序的规范、资源和环境的开发与保护、国民收入的再分配、促进国民收入的稳定增长、基础科学和国民教育的资助和开发,以及开放和对外贸易的战略和政策问题等。”[2]笔者认为,在处理政府与市场关系问题上,政府可充当“领导者”和“驾驶员”的角色,但必须有一个基本前提,就是对市场经济体系的内在矛盾和规律有深入认识。而这个深入认识的前提之一,是会计人员应该也能够为政府部门主要决策者提供准确、科学的会计信息。
另外,在投资融通过程中,各环节必须予以监督和管理,防止资金的截留和挪用。因为每个环节都由人来掌握,人是社会的人,要生存,有欲望。市场经济不抹杀人的社会性,“按照现代市场经济的鼻祖亚当·斯密的设计,市场制度的建立的基础就是理性的‘经济人’,即追逐自身利益并努力使其最大化者。他承认这是最基本的人性,必须得到制度的尊重。……如企业追求利益最大化行为,政府也在追求自身政治利益的最大化,个体的自利行为更是本能。”[3]理性的实现自身利益是合法的,也是允许的。但会计人员在整个投资过程中绝不能利己主义至上,产生如马克思所说的“对物的依赖性”,其他人包括政府和企业单位的领导,也不例外。因此,建立投资约束机制是极为必要的。
要精心打造旅游航空母舰,必须有强有力的经济基础作后盾。作为会计人,如何为旅游管理部门提供最具价值的经济信息,将旅游收入真正投资在潜在利益最大的地方,从而促使旅游产业做大做强,是摆在会计人面前的新课题。
(一)依法强化会计监督权利
现行的会计人员管理体制束缚着会计人员依法行使监督职权。“会计人员归单位所有,其切身利益受制于各单位法人意志,极大地限制了会计人员依法行使职权。”[4]因此,实行体制创新,建立起科学的会计人员管理体制,是当前规范市场经济中的法人行为、进而促使投资产生最大效益的关键之一。问题是,体制创新需要时间和进程,作为会计人,在这个时间和过程当中,仍要“大义凛然”担负起会计监督的神圣责任。
要处理好责任与义务的关系。“会计责任主要是承担正确选择和运用会计法规和会计处理方法,确保会计信息质量的性质。”[5]而决不是当好领导的奴仆,会计责任主要是对国家和集体负责,而不是对个人负责。旅游收入进了账,支出的走向在哪儿,重点在哪儿,其产生的经济效益科学估算大体是多少,这些问题,会计人应该了如指掌。会计的义务主要是对会计信息的载体——会计报表的真实性、合法性、完整性负责。要处理好责任与义务这个关系,需要会计人员具有高度的法制观念和高超的业务处理能力,高尚的思想境界和社会公德。这就要求“会计人员一方面要不断努力学习国家制定的相关政策、法规和制度以及本职业务技术,提高从业执法水平,另一方面也要注意职业道德素养及敬业精神的培养,两者缺一不可。”[4]事实上这正体现了以法理财与以德理财相结合的现代管理理念。
要加强对财务报表的研究与改进。传统的财务报表在服务对象、服务目标上存在着一定的局限性,作为会计人,要切实加强对现代企业制度和市场经济理论的研究,应对各种新的经济发展模式、新的经济理论带来的严峻挑战,将财务报表作为一种约束和监督投资的有效形式和手段,从提供信息的可靠性、充分性和及时性等方面加以改进,正确反映企业真实的资源状况和单位时间、单位投入所取得的经济效益和社会效益。
(二)要依法行使会计的参与决策权
会计作为一种文化,是经历了几个社会形态、经历了不同性质的经济社会活动而逐渐发展成熟的。会计人应该也完全有能力参与决策。会计最主要的本质是管理,管理也是生产力。“会计作为一种管理活动经历了由报告受托责任到参与决策的转移,决策是管理活动的最高形态,决策正确与否决定了投资的成败,企业的兴衰。会计由被动报告受托责任到主动提供决策有用信息和参与决策,不能不说是其管理层次的一次上升,代表着一种更先进的管理或更先进的生产力。”[6]近年来,浑源县恒山管理委员会积极组织和大力鼓励会计人外出学习,对同行业的旅游产业投入作科学的动态分析,这对于发展壮大浑源旅游市场、提升恒山品牌价值,起到了推动作用。作为会计人,应该在这些考察活动中,对本市、本省乃至外省的旅游产业作出多角度、全方位的会计分析,从而提高会计人的决策参与能力。过去两年来,我们从绵山不惜巨资加强基础设施建设的大作为中得到启示,下大力气对恒山道路和悬空寺景区进行规模性改造,效益十分明显。
(三)建章立制,规范运作,开源节流,确保旅游产业投资的效益
1、建立财政预算管理制度。年初作出最严格的财政预算,支出由结算中心按进度核拨;年终,财政按指标审核批复决算。
2、建立“联签审核管理制度”。所有支出原始凭证必须由经手人签字、有分管领导签字、有领导审批签字,方可过账。
3、建立票据管理制度。所有票据必须统一从上级财政部门购回、发出、定期缴销。
4、建立现金管理制度。单位取得现金,必须先存入指定专户,不得坐支现金。规定现金管理五不准:不准用不符合财务制度的凭证顶替库存现金;不准单位之间相互借用现金;不准谎报用途套取现金;不准将单位收入的现金以个人名义储蓄;不准保留账外公款。
5·建立岗位负责管理制度。根据设立的岗位,明确岗位职责,各负其责,定期稽查,哪道环节出现问题,追究哪道环节工作人员的责任。
十六大报告指出:“发展要有新思路,改革要有新突破,开放要有新局面,各项工作要有新举措。”浑源旅游产业要走强劲发展之路,必须创新发展思维,要立足于大旅游,紧紧把握住着眼点,内强素质,外塑形象;要加快旅游产业改革步伐,加强投入,管好投资,充分发挥会计人的管理职能和参与决策作用,力求资金管理工作有突破,有效益;要确立开放意识,从践行“三个代表”的高度出发,建立科学、规范、灵活的投资约束机制,开创旅游产业管理工作的新局面,以提升旅游产业的竞争力。
参考文献
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第5篇：资产投资论文范文
1．1全球矿业总体态势
2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机影响力逐渐消退，2013年，发达国家经济出现好转迹象，美国、欧元区、日本二季度GDP同比增长2．5％、1．1％、3．8％；巴西、印度、俄罗斯等新兴经济体经济整体增速普遍放缓，面临较大的下行压力。2013年，全球矿产品价格震荡下行，依旧低迷，大宗矿产品需求减少，波罗的海航运指数自2008年以来持续下降，低位徘徊，并在2013年初跌至近十年的最低值，今年以来全球非燃料主要固体矿产勘查投资大幅下滑，较2012年下降29％，金属勘查活动再创三年以来的新低，据加拿大标普／TSX全球矿业指数显示，全球矿业指数自2010年以来持续下滑，下滑幅度高达22％。2013年，勘查投资日趋理性，区域进一步分化，倾向于法治健全、基础设施完善、地理位置处在较大潜力成矿带上的国家，投资位于前列国家或地区分别为北美、拉丁美洲、澳大利亚，其中北美、拉丁美洲两地分别占全球勘探投入的23％和14％，黄金、铜、铁依旧是矿种投资的主流，以铁矿石为例，在西澳、南美、西非、北美四大铁矿石主产区新增产能4．8亿t，占全球增量的64％。
1．2我国境外矿产投资背景
我国近几年虽然在重要矿产资源上储量大幅增加，但储量增长赶不上产量增长，产量增长幅度更是大大落后于消费量增长幅度，重要矿产资源进口额维持高位，进口依赖程度日渐提高，原油、铁矿石对外依存度已超50％，天然气对外依存度也在逐年激增，甚至连我国极有富有的煤炭资源近几年的进口量也在逐年攀增，2012年进口量已超过2．8亿t。据国土资源部统计，2012年我国原油、天然气的剩余开采年限分别仅为22年和45年，铁矿、铜矿的剩余开采年限也分别仅为59年和54年。大宗矿产开采年限不断缩减，对外依存度不断提高，是至少今后5～10年的趋势，并在相当长的时期内产生不了根本性的变化，一旦国际矿产品价格大幅度波动，就会对我国平衡健康发展的资源经济产生极大的影响，因此实施境外矿产投资“走出去”是大势所趋的必由之路。
1．3我国境外矿产投资现状
2008～2012年，我国境外矿业投资保持良好发展势头，投资增速明显加快，投资模式日益成熟，投资主体更加多元，“走出去”利用境外资源和市场取得了显著成效，但进入2013年，我国境外投资受到国际矿业寒冬的影响，进入下降通道，据中国矿业联合会统计，2013年1～11月份我国企业境外固体矿产投资项目122例，投资金额50．9亿美元，相比去年同期数量和金额分别下滑23％、45％；在矿种投资上，过于集中，其中铜、金、煤炭三个矿种的投资额占据总投资额的近七成；在投资区域上，前三名分别为澳大利亚、南部非洲、加拿大，三个地区的投资额占据总投资额的近六成，这与去年投资区域排名大体相近，但投资额出现不同程度下滑，以澳大利亚、非洲为例，相比2012全年，分别下滑37％和20％；在投资类别上，勘查投资大多为草根项目，主要投向周边国家及南美洲、非洲等发展中国家，面临着较大的政治风险；矿业并购则主要出现在澳大利亚、加拿大等发达国家，同时遭遇较大的法律人文差异困境。在投资下滑的背景下，民企参与境外投资热情依旧高涨，民企投资无论在项目数量还是投资金额上，降速明显缓于国有企业，投资项目数量是国有企业两倍，投资金额更是占据境外总投资额60％。
2境外矿产资源投资存在的问题
全球矿业市场深度调整，矿业并购成本和竞争对手大幅减少，给我国企业难得“走出去”的好机遇。近几年，地勘单位纷纷“走出去”参与境外矿产投资，有的省地勘局为鼓励下属地质队参与国际矿业投资，提出了“一院一队、一队一国”的口号。民营企业同时抓住机遇，国际化经营步伐加快，逐渐成为境外矿产投资主力军，除了澳大利亚、加拿大和非洲传统我国投资区域之外，民营企业现今北赴蒙古，西征中亚，南下南美，“走出去”路途越走越宽，步伐越来越有力，但“摸着石头过河”总是伴随着失败和教训。据中国矿业联合会初步统计，我国民企“走出去”80％案例均以失败告终，梳理近些年境外矿产投资案例，主要存在以下四方面的问题。
2．1资源民族主义活跃
2012年，安永的矿业部门报告将资源民族主义作为2013年矿业投资的最大风险。在矿业投资逐步下滑，各国纷纷调整本国矿业开发政策以松绑矿业投资之际，不少国家却逆势而为，开征或提升矿产权利金及其他矿业税、加强对外资参与的控制、强调资源领域国有化等形式凸显资源民族主义特征，这些举措多集中在政局不稳定、政治风险高的不发达国家，而由于我国境外矿产投资起步晚，发达国家已抢占成熟稳定矿产资源国家市场份额，提高了我国境外投资进入的门槛，迫使我国继而转而投入那些投资资源民族主义活跃、风险相对高的国家或地区。如印度尼西亚于2014年起，禁止出口未加工的金属矿石，并将吊销违反此禁令公司的出口执照。此项禁令涉及铜、金、银、镍、席、铝土和锌，并对煤单独颁布法令；蒙古、津巴布韦等国将矿产资源等领域确定为战略性领域，规定战略性领域的外资持股比例不得超过49％。即使像加拿大这类发达国家，也或多或少存在着资源民族主义的残留，如在中海油并购加拿大尼克森公司后，加拿大政府同时宣布对《并购法》的变革，特别是针对外国国有企业投资加拿大审批政策的重大调整，主要内容有：①今后外国国有企业收购油砂项目只有在例外情况下才会审批；②并购方有国有企业有义务证明对加拿大净有益；③对于非国有企业，审查门槛在加拿大内阁确定的日期后被提高或到6亿加元、8亿加元直至10亿加元（企业价值）等。
2．2矿企金融融资困难
国外矿业企业融资得益于完善的资本市场，大中小矿业企业纷纷选择在证券交易所上市以筹集更多资金，但由于我国资本市场本身发展不成熟，使得矿业企业利用资本市场融资极为有限。在深沪两家证券交易所挂牌交易的矿业企业多集中在国有大型矿企，中小矿业公司、省级地勘单位上市数量极其稀少。矿业开发运作的长周期、A股拟上市的门槛过高，使得这些企业难以上市融资，纷纷转向银行贷款，银行贷款一方面由于现有矿业权评估体制不完善，金融机构普遍对矿业的矿业权资产价值存有偏见，尤其是矿业权对应的矿产资源随着开采在减少，不符合金融产品流动性的要求，不容易申请下来银行贷款；另一方面，即使申请成功，由于矿产开发的长周期性，使得中小型矿山企业资产负债率节节攀升，加大了公司资金压力的同时也造成了对金融体系的潜在风险。以省级地勘单位为例，2013年1～11月，地勘单位投资只占境外矿产投资总额2％，其中一部分原因就是融资困难，“走出去”的项目面临着较高的融资“价格”。
2．3矿产投资平台失位
在市场经济国家，政府制定法律、宏观调控；中介机构进行行业管理、自律和服务。在政策层面，国家对中小企业国际化给予特别的支持，是国际通行的做法。国务院办公厅曾在2012年以〔2012〕32号转发国家发展改革委、商务部等8部门《关于加快培育国际合作和竞争新优势的指导意见》（以下简称《意见》），《意见》提出了加快实施“走出去”战略，“深化国际能源资源开发和加工互利合作，支持有条件的企业积极开展境外基础设施建设和投资。发挥股权投资基金对促进企业境外投资的积极作用”。但对民营企业境外投资政策指引和扶持不足，草根勘查并没有获得财政资金和银行信托机构的青睐。在信息共享上，缺乏统一的矿产勘查信息服务平台，境外投资指南和动态信息匮乏，只是散见于不同部门的书籍期刊等，现只有国土资源部信息中心出版的82个国家／地区矿业投资指南，中国地质调查局定期公布境外找矿进展，中国地质调查局发展中心出版的《世界矿情》，商务部也年度《中国对外投资合作发展报告》等少数信息获得方式。在中介机构管理方面，作为政府与企业的桥梁，中介协会在企业“走出去”过程中的作用不可替代。我国目前中介机构存在着数量少、规模小、水平低、功能不全、服务不到位等问题，缺少专门从事资源储量估算、矿产评估以及会计核算的矿业投资中介机构，同时在制定矿产勘查技术标准及“走出去”行业规范、境外投资决策咨询、矿产投资风险评估等方面还需进一步完善。
2．4矿产投资决策草率
根据2013年1～11月境外矿产投资金额统计，中国企业境外投资的主要来源为：跨行业企业、矿山企业、勘查单位，其中跨行业企业成为投资主要来源，投资额为30．56亿美元，占总投资额的60％。跨行业企业多集中在房地产、制造业和基金等行业，这类投资多表现为短、平、快的投机特征，一方面投资矿种相对集中、过于盲目，投资行为不切合地质工作规律、缺乏矿业技术和行业管理经验，这点在2009年对加拿大巴芬岛MarryRiver铁矿投资上就得到很好体现，由于国内一家贸易公司的短视，让近60亿t的铁矿被印度米塔尔钢铁公司抢占了先机。另一方面，对投资目的国的法律法规以及投资风险考虑不到位，缺乏海外风险管理体系，生搬硬套国内矿产勘查工作流程，以投资澳大利亚西澳大利亚州铁矿为例，首先投资行为要符合《公司法》和《原住民土地权法》有关的矿产资源事务管理条款，另外由于澳大利亚是联邦制国家，各州的矿产开发隶属州政府管辖，矿产开发要符合西澳大利亚州颁布的《矿业法1978》、《采矿规章1981》、《采矿补充法2004》以及《私人地产上的采矿法1898》等等法律规章。另外向美国进行矿产投资需要特别注意，不同地区执行不同的资源所有权制度，东部地区执行从属于土地所有者的资源所有权制度，中部地区地表权归属于州政府或私人、地下矿产权归属于联邦，西部地区联邦独家管理地表权和地下矿产权。
3境外矿产资源投资对策及建议
我国企业“走出去”参与国际矿产投资，联合并购优质矿产资源，既是企业长远发展的战略需要，又是我国资源战略布局的关键举措。针对当前“走出去”的困难与问题，遏制境外矿产投资项目和金额双下滑的趋势，构建新形势下的“政府引导、中介搭台、基金衔接、地勘先行、民企跟进、金融支持、保险保障”境外矿产投资机制至关重要。
3．1政府引导、中介搭台
政府引导是发挥政府公益职能。加强国家间的对话与合作，反对资源民族主义，为企业“走出去”创造良好的外部环境。健全国家战略层面的境外矿产投资顶层设计，强化企业投资主体地位，减政放权，简化审批手续，减少政府审批范围和环节。尽快建立境外矿产投资的风险预警和应急机制，完善制定中国企业海外投资促进法，整合各部门信息资源，及时跟踪更新，构建境外矿产投资信息服务平台，正确引导中国企业“走出去”。中介搭台是发挥中介机构桥梁导向作用。加强中国矿业联合会、中银国际、律师事务所等中介协会的行业管理职能，成立由地质专家、采矿工程师、法律专家和税务财会专家组成的国际矿业咨询机构，加强各中介机构信息共享，在不违背法律法规前提下，中介机构不仅要定期公布全球矿业的发展现状、矿种产量及企业并购等重要矿业资讯，更要普及投资意向国家或地区的法律法规、政治经济、人文特点、文化差异以及原著民政策等，大体研判未来全球矿业走势及下一步投资区域和矿种热点，为地勘单位、民营企业“走出去”唱好戏搭好台。
3．2基金衔接、地勘先行、民企跟进
根据《国务院关于加强地质工作的决定》提出的建立中央地质勘查基金，其目的本是在一定时期内一方面起到风险勘查基金的作用，主要用于降低勘查风险，另一方面还要实现国家宏观政策对地质勘查市场的调控作用。探索地勘基金境外投资新模式，充分体现地勘单位部分公益性事业的特点，以中央地勘基金出资或与民营企业联合出资、地勘单位承担为主要模式进行境外风险勘查，一方面在风险投资相对较高或境外投资相对空白的国家优选试点，最大限度降低境外投资风险，为下一步拉动更多社会资金夯实基础；另一方面，在境外投资相对成熟的国家或地区，如澳大利亚、加拿大等国家，创建提炼不同国家地质投资找矿经典模式，为更多民企跟进提供可实践操作的找矿模版。鼓励地勘单位以技术装备入股，与民营企业与联合投资，发挥各自优势。引导民营企业理性选择投资项目，优化投资结构，支持中小企业集群化抱团“走出去”。完善民营企业现代企业制度，逐步在管理理念、管理机制、企业文化等方面与国际接轨，破除中外语言、文化、法律、习俗上的差异造成境外矿产投资的天然障碍，提高企业的核心竞争力。
3．3金融支持、保险保障
完善相关财税支持政策，对境外矿产投资给予一定的税款减免，试点实行部分矿种勘查投资补助金制度。加大“走出去”的政策资金支持力度，设立民营境外矿产投资专项基金，重点支持“走出去”的草根勘查。拓展境外矿产投资融资渠道，降低民营企业借贷门槛，探索以境外资产、股权、矿业权为抵押贷款模式。支持有条件的地勘单位、中小型矿业企业上市创业板融资，引导民间借贷机构向矿业投资领域倾斜。完善现有矿业权评估制度，对国外勘探实行投资保险制度，设立专门境外矿产投资保障险，鼓励保险公司和商业银行对境外矿产投资进行信用担保，降低投资风险，为投资活动保驾护航。
4结论
第6篇：资产投资论文范文
一、天津自贸区房地产投资需求
(一)办公物业需求
自贸区的投资环境将吸引企业入驻,从而推动办公物业的租赁需求,滨海新区潜在的供应过量的压力将有望得到缓解,同时,由于自贸区对天津整体经济具有拉动作用,整体办公物业的需求也将得到推升。
(二)零售物业需求
一方面,自贸区的人口流入和人均收入的提升,将推动区域内办公和居住配套的零售物业需求,另一方面,自贸区的关税优势将提升对进口商品的消费需求,促进天津居民高端消费的同时吸引京津冀地区的高端消费流入,从而推动零售市场的消费升级和新型零售业态的快速发展。
(三)仓储物业需求
自贸区贸易的发展将明显提升对天津物流容量和效率的要求,推动仓储物业的需求及设施完善。
(四)住宅需求
自贸区的发展将创造更多服务行业就业机会,拉动天津城市人口的增长,同时推动对自贸区附近区域的住宅需求以及社区配套设施的完善。
二、天津自贸区房地产投资
利好显现据数据监控中心监控数据显示:天津自贸实验区获批当周,滨海新区四大板块新房成交皆有上涨。塘沽板块共成交221套,环比增加6.76%,占滨海新区的55.11%。汉沽板块共成交17套,环比增加54.55%,占滨海新区的4.24%。大港板块共成交51套,环比增加104.00%,占滨海新区的12.72%。开发区共成交112套,环比增加89.83%,占滨海新区的27.93%。根据滨海新区网站提供的数据,2015年1至9月,滨海新区房地产开发企业完成投资282.49亿元,同比上升1.3%。滨海新区商品房销售面积148.69万平米,同比增长17.4%;其中住宅销售面积141.5万平米,同比增长36.9%,占整体商品房销售比重的95.2%;实现商品房销售额147.76亿元,同比增长26.6%,其中住宅销售额137.14亿元,同比增长42.5%。滨海新区销售面积较多区域为开发区、中新天津生态城、保税区、高新区、占销售比重分别为21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自贸区挂牌成立等利好的带动下,滨海新区房地产行业投资稳中有进,滨海新区房地产市场交易情况逐月向好,滨海新区房地产市场加速回暖。虽然没有直接数据显示天津自贸区房地产市场情况,但天津自贸区整于滨海新区,我们通过滨海新区房地产市场的运行情况亦可判断自贸区房地产的运行情况。因此,可以推断,天津自贸区的房地产投资是稳中有进、逐渐向好的。
三、天津自贸区房地产投资机遇
(一)房地产企业经营转型机会
受自贸区的产业集聚与产业需求的影响,自贸区及周边地区的住宅、商办楼的价格不仅会持续上涨,而且业主们对楼宇的质量、样式、规格以及环境、人文等方面的要求也会越来越高,主要表现为两方面:一是入驻自贸区的相关人员,他们的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、专业性很强的人员,向其提供的住宅和办公楼能级也应作相应的调整。二是入驻的产业和人员流动性很大,因此向他们提供的住宅和商办楼也要适应这样的变化,尽可能做到相对完善和稳定。
(二)拓展房地产中介服务机会
自贸区的设立在带来产业集聚的同时,会形成大容量的信息交流需求,从而构成一个以房地产为中心,集法律、咨询、交易、信贷、抵押、管理等于一身的公共服务平台。
(三)房地产金融迎来创新机会
自贸区将着力推进金融改革创新,推进利率市场化,改善房企再融资环境,发展房地产信托投资基金等。通过这些试点工作,将使房地产市场融资环境更加市场化,也意味着未来房地产融资环境与金融创新有了更多新的拓展空间。
四、天津自贸区房地产投资建议
建议房地产行业从以下几个方面把握自贸区红利:
(一)调整经营战略
已经具备条件的开发企业,应当审时度势,认真看待自贸区的设立给开发企业带来的影响,从转变观念和优化结构入手,及时调整企业的经营战略。对于开发企业的经营者来说,自贸区将带来的是一种全新的经营理念。总体上要求做到:企业的房地产经营要与整个国民经济改革和房地产行业发展相一致,牢牢把握企业生存与发展的主动权,努力做到房地产经营效益与社会效益相一致。
(二)加快转型升级
掌握房地产经营资源,实现从开发变持有,由销售到管理的转型之路。开发企业要持久地从事房地产经营业务,手中必须拥有一定数量的优质土地资源和物业资源。除了通过“招拍挂”拿地之外,要格外关注自贸区设立所带来的其他机会。土地存量方面,包括征用后未开发利用的土地,因城市规划所需动拆迁而面临再开发利用的土地。优质物业方面,包括中高档商品住宅、高级商办楼、大型商务中心。
(三)掌握企业经营所需资金
在房地产整个运营过程中,对庞大资金使用的重要性毋庸置疑,从事房地产经营同样如此。开发企业应借助自贸区金融改革创新的机遇。更加主动、深入与金融机构建立联系,取得了资金上的优势,也就具备了市场中的经营主动权。
(四)建立适应房地产经营的企业管理新机制
第7篇：资产投资论文范文
1.站在宏观经济角度，国内经济发展增速持续下滑，物质积累速度远跟不上经济发展脚步渐渐凸显了投资的风险。（1）自2011年以来，传统的拉动中国经济增长的“三驾马车”--投资，内需（消费）和出口，通过廉价劳动力和原材料刺激出口的方式，现如今靠外需拉动经济增长的模式显现了种种矛盾，中国经济良性发展，还应提高内需，促进消费者投资。①进出口增速回落，价格水平涨幅较低，据国家统计局数据显示，2014全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为51.2%，比上年提高3.0个百分点。②2014年全国居民收入基尼系数为0.469，基尼系数按照联合国有关组织规定超过0.4“警戒线”，表明我国收入差距较大。（2）一个很现实的原因就是现今社会矛盾加剧，赚钱不易，普通老百姓闲置资金少，更无资金回融用于投资。房地产发展之初，符合我国经济发展的速度和水平，问题尚未突显，随着经济发展加快，住房需求增加，导致房地产价格上涨，然而只有地产业能在地产泡沫中“分一杯羹”，随着出租房屋、出售房屋，富人越来越富，导致贫富分化更加严重，收入差距进一步拉大，低收入者就更加买不起房。
2.从我国政策上看，2013年到2014年有一个大的转变，2013年政策倾向于不放松的限购调稳政策。（1）虽说货币信贷增势平稳，但数据显示2014全年社会融资规模为16.46万亿元，比上年减少8598亿元；2014年也陆续出台支持首套房贷，放宽公积金贷款和央行降息的政策，这些对宏观经济帮助较大，使得一二线城市楼市集体经济成交上升。（2）一系列的“贴补”政策未能刺激楼市的大幅回温，2014年，面对低迷的房产经济，政策上不再提“调控”二字。从呼和浩特发文取消限购以来，面对较大的房产冗余，全国各二三线城市纷纷放松限购，例如，2015年1月16日，福建厦门正式宣布全面退出限购，首周楼市成交量竟接近两成。该政策调整也将使15年未来的楼市情况得到平稳发展。3.年轻群体买房能力低。调查不同地市的人，可以得到相近的结果。（1）收入低，住房公积金补贴少倾向于租房。（2）房产中介“幌子”多。许多房产网络信息与实地看房信息不一致，中介讨价还价，实际房价远比网上刊登的高，使人望而生畏。
二、国外经济形势方面分析
1.联合国经济和社会事务部最新发表的《2015年世界经济形势与愿望》报告显示，2014年世界经济将会继续缓慢增长，预计2015年和2016年世界经济将分别增长3.1%和3.3%。
（1）美国经济增长速度超过预期，2014年美国四季度GDP增速提高至5%，消费市场持续回升温，其制造业、农业、服务业均未受到世界经济颓靡的影响，而我国2014年四季度GDP同比增长7.5%，与2013年数据相比，真实GDP增速是下降的，14年城镇人口占总人口比重比13年同比增长1.04%；全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长8.3%。正处于城镇化和工业化的加速发展阶段，正是需要大量资金投入阶段，可是由于受到美元的大幅升值和美联储退出量化宽松政策的影响，我国现面临通货紧缩风险。
（2）欧洲经济因为石油价格大跌，欧元贬值，导致通货紧缩加剧，但欧元区财政放松，能够小幅度刺激经济增长。成员国内需求下降，劳动力市场疲软，仍是经济难以发展的表象。
（3）面对国内通货膨胀的状态日元也同样贬值，日本央行推行放大版的宽松货币政策，旨在引发货币刺激经济规模。也会成为财政恶化的诱因，从而导致日本低收入人群不满。长久来看，会降低需求，仍有导致通货紧缩的风险。
第8篇：资产投资论文范文
关键字:商业房地产;投资风险;防范策略
一、商业房地产概述
(一)商业房地产概念
房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。
(二)商业房地产在我国的发展
我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。
但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。
二、商业房地产投资风险类别
(一)政治风险
1.政策风险
政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。
2.城市规划风险
由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。
(二)经济风险
1.市场供求风险
商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。
2.融资风险
商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。
(三)开发商自身经营能力风险
商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。
三、商业房地产投资风险防范策略
(一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险
房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。
如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。
(二)加强市场供求风险及融资风险的控制
1.根据市场需求量,规避市场供求风险
针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。
2.开拓融资渠道,防范融资风险
要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展
(三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险
商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。
1.树立房地产商业管理运营的观念
商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。
2.增加人才储备,完善管理运营
商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。
3.统一经营主题,建立商业品牌
一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。
参考文献:
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[2]李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学,2008
[3]杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008
第9篇：资产投资论文范文
这样，城市中心地带就一般被商业企业所占用，并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围，分成高、中、低不同的几个级别。而工业往往聚集在距车站、码头等运输集散地较近的地方向外辐射。
当然影响区位选择的因素有很多，如土壤、地形、气候、矿产资源等自然因素；又如市场、交通、政策、技术等，以及社会经济因素，都会影响区位选择。
房地产投资区位的选择对不少开发商进行房地产投资时都是一个很难抉择的问题，一方面他们面临土地价格的上涨过快和投资成本的增加；另一方面有面临消费者收入增加缓慢的难题，这就意味着消费者对房地产区位和价格存在更多挑剔。
在西方经济学中我们会得到很多理论如：杜能原理、同心圆理论由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年总结出来的）、扇形理论（SectorTheory）霍伊特（HomerHoyt）于1939年创立的、多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1954年加以发展等。
下面我们我们通过这些理论来看一看房地产住宅投资区位的选择。
我们知道消费者在购房中主要考虑的是方便程度；当然这是人所共知的，由此我们想到了西方经济学的的一些理论如：杜能原理，在杜能原理中我们得到了公式
I=（P-C-SK）Q；I定义销售收入、P农产品市价、C农产品成本、K为农产品交通时间耗费、S为运费
我们将公式重新定义为
R=P-C-K我们将其R定义为购房后的时间效用、P购房人每天可消耗的时间、C为购房后生活必需品的交通时间耗费、K为购房后的交通时间耗费（K实际上是两个变量我们在下面讨论）。如果市场价格P一定（一年内）在公式中有两个变量C、K，那么消费者在讨论购房时主要考虑的是C、K的问题了，这样我们大家就一目了然了。
我们先来讨论C（C为购房后生活必需品交通时间耗费）。在一般家庭消费中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通费用支出却是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要请调的是随着人民生活水平的提高一些酒吧、餐厅和歌厅也走向百姓生活。当然在一些住宅一层的铺面出租也能满足一些消费者的需求，但对一些中层收入家庭来说这是不够的，因为对大不分中层收入家庭来说他们愿意到较有档次的地方消费，这合乎马斯洛需求层次论。对大多数开发商来说占有较多的中层收入家庭的市场就意味着占有较高的市场占有率。我们也了解到生活必需品交通费用支出也在购房中起到一定的影响。
对于C（C为购房后生活必需品交通时间耗费）的理解我认为可以使用追求效率型模型，（寻找需求点与区位点间的总移动费用最大化——中值问题：总移动距离最小化的地点成为中值）目标函数minZ=∑∑aidijxij
约束条件：∑xij=1
yj—xij≥0
∑yj=P
xij=0，1；yj=0，1
式中，ai为地点i的需求；dij为地点i和地点j间的最短距离；
xij：地点i的居民如利用地点j的设施，则为1；否则为0；
yj：地点j布局设施时为1；否则为0
P为设施数
目的：使每个居民都能得到一个设施，其费用最小；最终居民与设施均达到效率最大化。
下面我们来谈谈K（K为购房后的交通时间耗费）。这里我们把SK定义为消费者关心的一些项目如：子女上学问题、到工作单位的交通便捷程度、到医院、到父母居住地的距离等。我们先以子女上学问题为例来谈谈，假设子女上学问题在家庭中占主要地位，而需要照顾的子女一般为小学和中学。家长对子女在选择就读的学校一般为教学质量较好的学校，我们设它为B点、设居住地为A点、家长的工作地为C点。家长对上下班与接送子女所耗用的时间之和即为AB+CD。
AB+CD这一距离如何来确定呢，我们知道人保持某种状态的时间是有限的，时间过长必然产生疲劳，从而就会放弃某种活动。根据测算，一般情况下儿童疲劳时间的极限为40分钟～60分钟，成人为90分钟～150分钟。普通人休闲步速为30米／分～40米／分（我们还可以以公交时间、出租车时间来计算。当然要看投资人的目标市场的选择），那么我们得到150分钟×40米／分钟=6000米
一般这个时间为10分钟～15分钟（12点下班到两点半上班减去吃饭午睡时间）。这样我们就得到了以B、C点的一个椭圆。在这个范围以内的任何一点都是较理想的。当然AB+CD所耗用的时间可以是代步工具所达到的。有人会提到寄宿学校，但我们都知道在这一时间无法达到的情况下是人们的被迫选择。
对于K（K为购房后的交通时间耗费）的理解我认为可以将投资方即将选择的区位看成是公共设施可利用追求效率型模型的目标函数minZ=∑∑aidijxij和最大覆盖原理（指在距设施一定的范围内，尽可能向更多的居民提供服务为目的，即距离各设施一定范围内包含的需求地域最大化）。
目标函数maxZ=∑aizi——被覆盖的人口最大化
约束条件：∑yj—zi≥0——能够覆盖地点i的至少有一个以上
∑yj=P
zi=0，1；yj=0，1
式中，zi：地点i被设施覆盖，则为1；否则为0；
yj：地点j布局设施时为1；否则为0
P为设施数
说明：被覆盖的最大化人口，可以从该区位所在的常住人口加上新建小区可入住人口减去空值。这样我们就的到了一个以K为半径的圆通过其他西方经济需理论如：
我们在这里只说到两个因素加上其他的因素如到繁华得商业区、到医院、到父母居住地和消费者的其他偏好我们就可以构建出以下的区位，在这一区域的则不属于居住繁华区，即这一区域内为住宅的黄金区域，超过这一界限的对于消费者来讲效益递减。
