资产投资论文精选(九篇)
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第1篇：资产投资论文范文
我国固定资产投资增长高度依赖信贷资金的特殊原因
中国经济目前仍是投资主导型经济，投资占GDP比重不断提高，信贷增长仍然是固定资产投资增长的重要来源。我国固定资产投资增长对信贷资金的高度依赖，主要是由以下几个因素决定的：
第一，经济处在经济周期的不同位置和经济增长的不同阶段，对信贷资金的需求有所不同。在经济周期的上升阶段，信贷需求增加。每一轮经济快速增长之前，投资开始加速，物价开始回升，货币供应量和银行信贷资金也开始高增长。近年来，新一轮经济周期的上升阶段正值我国进入资本密集型增长阶段，不仅是传统的重化学工业，而且新兴产业和技术的不断出现，也使得企业和社会对资金的需求越来越大，资本深化不断推进，创造单位GDP需要的资金存量增加，一定速度的经济增长客观上需要更多的资金供给。
第二，我国直接融资比重过低，导致企业融资高度依赖信贷资金。直接融资和间接融资的比例在发达市场经济国家已达到1∶1左右，我国直接融资比例长期较低，融资结构以间接融资为主。贷款在全部非金融机构的融资中占近80%的比重，在企业融资中占90%左右，企业长期资金需求绝大部分通过银行中长期贷款来满足。
第三，政府国债投资和外商直接投资进一步增长，客观上需要银行配套资金，从而导致信贷资金需求的增长。以国债投资为例，1998～2002年我国共发行长期建设国债6600亿元，银行配套贷款1.32万亿元，银行配套贷款是长期建设国债的2倍。也就是说，1000亿元的国债投资需要2000亿元的银行配套贷款。
第四，商业银行不良资产比例降低后，信贷扩张具有内在动力。国有独资商业银行股份制改造和农村信用合作社改革中，加强了对商业银行不良贷款比例和余额持续“双降”的考核，商业银行纷纷采用新增贷款的方式稀释不良贷款。与此同时，商业银行上市的冲动，也有力地推动了贷款投放。另外，商业银行出于控制信贷风险考虑并受制于投资渠道狭窄，也偏好于发放中长期贷款。而我国目前在商业银行资产运用方面的限制较多，主要限于贷款业务，其他可投资产品较少，因此，银行体系的大量资金也不得不投向中长期贷款。
对固定资产投资加强信贷政策引导的必要性
由于投资与货币供给和信贷增长之间的内在联系，特别是在我国投资对信贷资金依赖程度较高的情况下，投资过热往往伴随着信贷过热。信贷过热之后往往形成大量不良资产，导致信贷紧缩，经济增长速度大幅度回落。为了避免投资过热及其产生的严重后果，就需要对信贷政策进行积极引导，促使投资总量保持在合理的限度内，投资结构不断优化。
当前，致使投资过热的原因很多：一是相当一部分投资是由政府主导下的投资，一些地方在经济发展思路上还没有完全摆脱盲目和片面追求经济增长速度的思维模式，地区之间互相攀比，不少地方政府仍然用一年一变样、三年大变样的指导思想发展地方经济；二是国有企业投资预算的软约束；三是地方政府给予私营和外资企业过于优惠的土地、税收等优惠政策，造成这些企业投资成本低估。
第2篇：资产投资论文范文
一、工业企业固定资产投资管理中存在的问题
从过去到现在，有很多工业企业有着这种现象，在最初成立的十年左右效益非常好，接着开始走下坡路，最后纷纷倒闭，有的可以坚持四五十年，而有的只有二十年左右。这种现象正是因为该企业对自身的固定资产没有做出合理的投资管理而造成的。比如，有的企业，在初期效益很好，但随着设备的老化和技术落后等问题的不断出现，最后只能申请倒闭，贱卖土地、厂房和设备。首先，这是因为企业的领导对固定资产投资的不重视。在建立企业的初期，领导只重视销售业绩和生产量，看中的是销售人员和生产人员的质和量，虽然在初期因为设备和技术比较先进，但当今社会科技的发展是非常快的，每一年都会有新的科技和技术出现，而在企业的领导不断调整针对业绩的管理方式的时候，企业自身的固定资产却在一定程度上不断的“流失”，最后跟不上社会的发展需求。其次，企业的领导不知道如何对本企业固定资产进行有效的、合理的投资，而致使出现盲目、多余、无用的投资。如有的工业企业，大量的更新设备和技术，但却没有足够的技术人员可以使用，导致生产数额较低，影响销售业绩，或是没有做好市场需求方面的调查，导致货物、产品大量堆积，做不到及时的资金回拢，使企业陷入困境。还有的企业没有严谨的企业固定资产监督审核系统，在购买新的固定资产和处置废弃的固定资产时，会因为个人等因素而浪费企业的资源。如在购买生产设备和办公设备时，会因为对固定资产审核不严，购买不符合性价比的设备，而在处置淘汰的设备时，又会以较低的价格出售旧设备，这样就影响了企业的资金链。
二、工业企业固定资产投资管理的有效措施
首先可成立固定资产投资管理的部门或小组，成员要有生产技术相关人员、财务人员、投资人员、市场人员等组成，对投资的项目进行全面的分析，以保证用最合理的资金取得最佳的投资效果，实现技术和经济共同进步的可持续发展的目标。如在购买新设备的时候，考量到企业自身生产技术人员的素质，结合针对新技术培训所需要的时间，来分批的购买新技术、新设备。在需要建设新的生产厂房的时候，要对土地的购买和厂房的使用面积，以及新厂建设完毕设备的购置等资金投资进行分析和预算，提前做好准备，如果需要向银行贷款，还要考虑计算资金的回流和还款的利息。通过多方面的分析，以实现固定资产投资未来利润的最大化。其次，要对市场进行详细的调研。主要调研的方向是新产品、新技术市场方面的需求量和未来的发展前景。有的新设备、新产品，没有及时的运用到各个领域，如果一味的求新，就会出现新产品卖不出去的状况，既浪费了企业的资金，又不能及时的回拢资金。而购置的固定资产的未来发展前景，也是同样的道理。如汽车制造相关的工业，由于国家的支持和购买汽车的人越来越多，市场需求汽车制造相关企业也就越多，所以投资购买这方面的固定资产，就让企业有了更好的发展前景。固定资产投资管理的部门、小组还要对企业现有的固定资产进行审核和监管。工业企业的生产设备是企业的核心力量，所以要定期对生产设备和其他重大固定资产进行检查，检测设备的磨损程度，检查员工的住房，有无需要修补和更换的情况，避免因为部分员工因为个人原因而让企业固定资产出现损坏，从而影响企业的正常运营。因为有的员工，对企业固定资产不重视，认为不是自己的财产就不在乎，而导致在工作中因为疏忽或其他原因令企业的固定资产出现不必要的损失，固定资产投资管理部门或小组就是为了预防或减少这一现象的发生。在对企业固定资产投资的时候，还要考虑资金各年的价值变动，即投资期每一年的现金的现值与最初投资资金之间的差额，结合这一因素，选择最有效的投资周期，令固定资产的投资可以在最短的时间内，获取最大的利润。
三、结语
第3篇：资产投资论文范文
(一)观念意识较为模糊我国的银行工作者对于证券投资和证券市场的了解并不是很清晰，认为银行的介入可能会给证券市场带来不稳定的因素甚至是混乱的情况，因为我国的金融体系尚不健全。银行在具体的证券投资操作管理中，由于受到各种限制还有管理上的缺陷从而导致阻碍这一业务的发展。
(二)发展较为缓慢我国从国债的发行开始，一定意义上来讲银行就已经开始了证券投资，但是还有一些不足，比如专业性比较强的一些银行受到传统业务分工的影响，而且我国证券投资起步比较晚，发展较缓慢。在我国，投资的证券有很多种形式，一般情况下，主要分为以下几类：国库券、财政债券、保值公债等等不同的类别。在投资方面，对于地方的企业债券、国家重点建设的债券以及其他各种股票往往没有真正涉及到，而且其发展的速度还是非常缓慢，投资的金额相对而言也是比较小的。
(三)对证券市场进行逐步完善我国的国债相对来说在证券市场上还是比较少的，所以，可选择性也比较低。另外，由于我国沿海与内地的经济发达程度存在着差别，也就导致了在股份制方面的区域不平衡。内地的股份制企业相对于沿海方面要少很多，由此也就看出相关的银行等还有很大的进步空间。
(四)法律法规的不健全在银行证券投资方面目前我国在这一方面的法律法规仍是欠缺，没有一部较完整的法律对其进行规范和监管，希望可以在以后能够在这一方面弥补不足，保证证券金融行业的健康发展。
二、对于我国银行证券投资的相关建议分析
(一)推动和提高专业银行化的发展速度在我国大力推进金融体制改革的背景下，在我国经营业务和政策业务分离的前提下，加快商业银行专业化的进程。对银行证券的投资及银行资产进行合理调整和规划，在扩大银行证券投资上表现出积极态度。
(二)建立健全银行证券投资的法律、法规银行证券投资其他证券必须经过中国人民银行的资格审查，由于我国现有的企业股份制还不够成熟，很多情况下仍处于试点阶段，因此以银行证券不适宜涉足股票。
(三)加强银行证券的监管在银行证券的发展中，个别银行的投资规模较大而且在涉及范围上也是比较广泛的，另一方面，证券业务对于一些银行来说还是一个比较新的事物。所以，如何能够在对其进行适当的调整及规范后使其可以稳定、健全的发展经营也就成为了该进一步思考的问题。
(四)提高对商业银行的证券投资的认识通过对法律法规的不断健全、完善，对银行证券的投资行为进行监管，扫除弊端，保证投资行为的健康稳定发展，推动我国证券市场的发函发展，最终达到银行商化。
三、由证券的研究延伸至对银行金融产品创新的思考
在我国商业银行的竞争中，金融产品的创新是一个杀手锏，如今的金融产品的创新存在着诸多因素的影响，使得金融产品的创新出现不平衡，在一定的程度上束缚了金融产品的创新能力。
(一)商业银行在金融产品的创新上待解决的问题在金融产品的创新结构上没有更好的对创新产品进行结构规划，导致不同类别的产品不具备良好的联动性。金融产品在结构上的不平衡，对于银行的金融产品创新会产生影响，使产品整体协调性出现问题，如果不能够很好的利用新的制度以及电子化带来的益处，那么产品的功能和作用也就被削弱了。现有的金融产品，很多具有相似性，产品不够具有特点，对于金融产品而言就没有品牌效益。由于知识产权在金融产品这一块没有相关的规定，也就产生了某银行如推出了新的金融产品，紧随其后的其他金融机构也会同样的推出类似的金融产品，如此循环就无法达到持续且有利的发展模式，也就不可能获得相应的效益，很多金融产品现在都存在这个问题。对于银行的金融创新产品，在产品推出和销售的环节中并没有很好的衔接。比如银行推出了产品后，银行的工作人员对产品的了解、讲解上仍存在很多问题，不能够做到清晰、有条理，这就导致客户在对产品了解的过程中存在很多疑问或不确定，从而导致客户放弃购买产品的想法。银行在推出创新产品的同时也要对客户群进行分析，并对银行员工进行培训，这样才可以将产品更快、更好的推向市场，使银行得到应有的经济效益。
(二)造成我国现在的制度条件和体制框架商业银行的金融产品创新主要原因受限于观念。在不同的政策体制中，金融产品的创新也就有了相应的变化，金融产品本身离不开政策和法律的制约，他们之间存在着各种复杂的关系。分行业经营与分行业体制管理这样的体制是一个较大的束缚，很明显目前我国的法律还不能够满足这方面的需求，还需要不断的健全，并且在政策和法规下，金融产品的创新还是具有一定的限制性，对其创新发展还存在一定的阻碍。内部管理上存在着限制。因为我国的商业银行发展的比较晚，出现的时间较短，因此，商业银行的管理体制都有一定的问题和限制，一些管理金融产品创新的体制还是几位不完善，而且，很多的调研、规划、审批等等方面都存在着一定的缺陷，对风险控制方面管理不到位。这些内部管理上的限制还表现在领导和协调方面的问题，创新活动随意性非常高。受到技术性的限制。由于受到经济发展水平及差异的限制，金融行业中所涉及的一些信息技术方面仍然比较滞后，不能紧跟时代的步伐，与发达国家现代化的银行技术相比，还有很大一段距离，每个银行对技术标准的规定也不相同。我国银行网络信息技术还有待提高。商业银行在产品创新方面由于技术受限，就不能够很好的迎合客户，对整体效益产生影响。
四、结束语
第4篇：资产投资论文范文
有报纸称:“北京看城头,西安看坟头,杭州看人头”。此言一语道出了旅游产业特色的丰富性和差异性。不论是先天资源还是后天人为建筑,旅游资源能吸引越来越多的人前去消费,却是不容争议的事实。旅游产业的前景是非常广阔的。
(一)国际旅游显著增长
国际旅游见旺的原因有:一是随着世界经济一体化的发展,国际间的合作与交流日渐频繁;二是电子邮件等现代化新闻媒体的迅速传播,使每一块旅游资源大现于世界,吸引了消费者;三是政治交往伴生而来的观光考察显著增多;四是多数国家和地区在打出旅游这张牌时,让消费者在饮食、卫生、购物、风俗游等方方面面有相当周全的考虑,使消费者在旅游的同时增长了见识,开阔了眼界,身心得到莫大享受,从而刺激了消费。
(二)国内旅游行情看好
近年来,国内旅行社如雨后春笋,遍地而生。原因在于各地都看中了旅游产业这块大蛋糕,各自利用独特的地理、资源、风情等优势,开发出了“山水游、故居游、遗址游、民俗风情游”等旅游特色产品,给消费者提供了一份相当丰盛的“满汉全席”。让各个阶层的消费者事前有选择,游览有特色,游后有余味,这是国内旅游兴盛的本质所在。
二、旅游投资的着眼点
发展经济离不开投资,投资就脱离不开一个趋向问题。以浑源北岳恒山和悬空寺为例,旅游投资的着眼点应放在以下几个方面:
(一)改善交通环境
影响旅游产业的主要瓶颈之一是交通。近年来,浑源县委、县政府大树旅游城市新形象,围绕旅游方面的交通作了不少文章。先后修建了国家森林公园牌楼至北岳恒山后背恒阴路,拓宽整修了恒山隧洞,2002年动工新修了大同——恒山的旅游专线。即使如此,作为大同市的一个旅游拳头产品,交通问题仍然不容乐观,多数路况不尽如人意,亟待进一步改善。
(二)加强旅游配套设施建设
“今后大同发展旅游的关键在于整合旅游资源,推出精品线路;增加旅游投入,改善配套设施;加大旅游促销,提升旅游形象。”[1]现在的问题是由于住宿、餐饮、娱乐等因素的制约,多数消费者游览之后都要驱车到大同市住宿,这是浑源旅游产业的一大损失。好在近两年来,浑源全力实施城市形象工程,在原来恒山饭店、恒麓宾馆的基础上,在城市主干街和旅游专线上新建了恒吉利大酒店、华泰大酒店和水利培训中心,使原来捉襟见肘的接待能力有所改观。但是,在景点范围内,北岳恒山和悬空寺没有一家象绵山景区那样的配套设施,或在悬崖筑宿楼,或在峭壁建酒店,让消费者夜居时“手可摘星辰”,用餐时“把酒(可)临风”,“其喜洋洋则矣。”
(三)提升服务质量
近几年恒山景区的服务质量较前几年有了很大的提高,但还存在诸多不足。首先,景区以及县城的宾馆、饭店在地方风格上还没有完全为游人提供浓厚的地方风味的可口饭菜,在文明服务上存在普通话不标准、大部分服务员没有按规定的国家标准进行培训,不能保证对游人的服务质量。另外,在导游服务方面,导游人员只局限于风光山色和古建风格的讲解,对古老的华夏文明和恒山文化以及当地的风土人情,缺乏起码的了解,没有起到文明使者的作用。还有,旅游纪念品的开发上,没有当地特色的旅游工艺品,这在旅游产品的开发上是一个大缺口。需要对这几个薄弱环节实行政府主导、市场运作等结构调整的尝试,使旅游服务质量有所提高。
(四)加大促销投入
市场营销是一门科学,旅游文化的营销是旅游事业发展的关键组成部分。目前,大同市各旅游企事业单位都存在着促销投入严重不足的突出问题。就2001年旅游促销经费作一横向比较,黄山年促销经费投入4亿元,九寨沟年促销经费投入1.7亿元,泰山年促销经费投入4000万元,黄龙年促销经费投入1000万元,而我们恒山年促销经费投入只有80万元,尽管这几年促销力度不断加大,但是我们的促销投入和以上几家国家风景名胜区相比较实在是太少了。作为国家级风景名胜区、国家AAAA级旅游区的“北岳恒山”,由于近几年在宣传方面上的落后,随着全世界旅游产业的飞速发展,已经到了快被游人遗忘的边缘。恒山要想牢固住“中华北岳”这把交椅,就必须在促销上想办法,走出国门,走向世界。
三、建立投资约束机制
投资是产业发展的重要内容。投资的最根本动机是实现利益的最大化。旅游产业也一样。但投资涉及一个度的问题。投资过剩,会造成资源的浪费;投资不足,会造成效益的弱化。那么,投资的适度由谁来定?由市场定,还是由政府定?在处理政府与市场的关系上,有观点认为,“应该划分政府与市场调节各自的范围。在微观经济领域,即企业和个人经营的竞争性领域或范围,应该由市场机制调节,政府不应干涉。市场竞争机制会有效地把各种经济资源组织起来,以最低成本获得最大产出。在宏观经济领域,即市场机制顾及不到的有缺陷的领域以及非竞争领域,应该由政府管理和承担起责任。如公共物品的投资、市场竞争秩序的规范、资源和环境的开发与保护、国民收入的再分配、促进国民收入的稳定增长、基础科学和国民教育的资助和开发,以及开放和对外贸易的战略和政策问题等。”[2]笔者认为,在处理政府与市场关系问题上,政府可充当“领导者”和“驾驶员”的角色,但必须有一个基本前提,就是对市场经济体系的内在矛盾和规律有深入认识。而这个深入认识的前提之一,是会计人员应该也能够为政府部门主要决策者提供准确、科学的会计信息。
另外,在投资融通过程中,各环节必须予以监督和管理,防止资金的截留和挪用。因为每个环节都由人来掌握,人是社会的人,要生存,有欲望。市场经济不抹杀人的社会性,“按照现代市场经济的鼻祖亚当·斯密的设计,市场制度的建立的基础就是理性的‘经济人’,即追逐自身利益并努力使其最大化者。他承认这是最基本的人性,必须得到制度的尊重。……如企业追求利益最大化行为,政府也在追求自身政治利益的最大化,个体的自利行为更是本能。”[3]理性的实现自身利益是合法的,也是允许的。但会计人员在整个投资过程中绝不能利己主义至上,产生如马克思所说的“对物的依赖性”,其他人包括政府和企业单位的领导,也不例外。因此,建立投资约束机制是极为必要的。
要精心打造旅游航空母舰,必须有强有力的经济基础作后盾。作为会计人,如何为旅游管理部门提供最具价值的经济信息,将旅游收入真正投资在潜在利益最大的地方,从而促使旅游产业做大做强,是摆在会计人面前的新课题。
(一)依法强化会计监督权利
现行的会计人员管理体制束缚着会计人员依法行使监督职权。“会计人员归单位所有,其切身利益受制于各单位法人意志,极大地限制了会计人员依法行使职权。”[4]因此,实行体制创新,建立起科学的会计人员管理体制,是当前规范市场经济中的法人行为、进而促使投资产生最大效益的关键之一。问题是,体制创新需要时间和进程,作为会计人,在这个时间和过程当中,仍要“大义凛然”担负起会计监督的神圣责任。
要处理好责任与义务的关系。“会计责任主要是承担正确选择和运用会计法规和会计处理方法,确保会计信息质量的性质。”[5]而决不是当好领导的奴仆,会计责任主要是对国家和集体负责,而不是对个人负责。旅游收入进了账,支出的走向在哪儿,重点在哪儿,其产生的经济效益科学估算大体是多少,这些问题,会计人应该了如指掌。会计的义务主要是对会计信息的载体——会计报表的真实性、合法性、完整性负责。要处理好责任与义务这个关系,需要会计人员具有高度的法制观念和高超的业务处理能力,高尚的思想境界和社会公德。这就要求“会计人员一方面要不断努力学习国家制定的相关政策、法规和制度以及本职业务技术,提高从业执法水平,另一方面也要注意职业道德素养及敬业精神的培养,两者缺一不可。”[4]事实上这正体现了以法理财与以德理财相结合的现代管理理念。
要加强对财务报表的研究与改进。传统的财务报表在服务对象、服务目标上存在着一定的局限性,作为会计人,要切实加强对现代企业制度和市场经济理论的研究,应对各种新的经济发展模式、新的经济理论带来的严峻挑战,将财务报表作为一种约束和监督投资的有效形式和手段,从提供信息的可靠性、充分性和及时性等方面加以改进,正确反映企业真实的资源状况和单位时间、单位投入所取得的经济效益和社会效益。
(二)要依法行使会计的参与决策权
会计作为一种文化,是经历了几个社会形态、经历了不同性质的经济社会活动而逐渐发展成熟的。会计人应该也完全有能力参与决策。会计最主要的本质是管理,管理也是生产力。“会计作为一种管理活动经历了由报告受托责任到参与决策的转移,决策是管理活动的最高形态,决策正确与否决定了投资的成败,企业的兴衰。会计由被动报告受托责任到主动提供决策有用信息和参与决策,不能不说是其管理层次的一次上升,代表着一种更先进的管理或更先进的生产力。”[6]近年来,浑源县恒山管理委员会积极组织和大力鼓励会计人外出学习,对同行业的旅游产业投入作科学的动态分析,这对于发展壮大浑源旅游市场、提升恒山品牌价值,起到了推动作用。作为会计人,应该在这些考察活动中,对本市、本省乃至外省的旅游产业作出多角度、全方位的会计分析,从而提高会计人的决策参与能力。过去两年来,我们从绵山不惜巨资加强基础设施建设的大作为中得到启示,下大力气对恒山道路和悬空寺景区进行规模性改造,效益十分明显。
(三)建章立制,规范运作,开源节流,确保旅游产业投资的效益
1、建立财政预算管理制度。年初作出最严格的财政预算,支出由结算中心按进度核拨;年终,财政按指标审核批复决算。
2、建立“联签审核管理制度”。所有支出原始凭证必须由经手人签字、有分管领导签字、有领导审批签字,方可过账。
3、建立票据管理制度。所有票据必须统一从上级财政部门购回、发出、定期缴销。
4、建立现金管理制度。单位取得现金,必须先存入指定专户,不得坐支现金。规定现金管理五不准:不准用不符合财务制度的凭证顶替库存现金;不准单位之间相互借用现金;不准谎报用途套取现金;不准将单位收入的现金以个人名义储蓄;不准保留账外公款。
5·建立岗位负责管理制度。根据设立的岗位,明确岗位职责,各负其责,定期稽查,哪道环节出现问题,追究哪道环节工作人员的责任。
十六大报告指出:“发展要有新思路,改革要有新突破,开放要有新局面,各项工作要有新举措。”浑源旅游产业要走强劲发展之路,必须创新发展思维,要立足于大旅游,紧紧把握住着眼点,内强素质,外塑形象;要加快旅游产业改革步伐,加强投入,管好投资,充分发挥会计人的管理职能和参与决策作用,力求资金管理工作有突破,有效益;要确立开放意识,从践行“三个代表”的高度出发,建立科学、规范、灵活的投资约束机制,开创旅游产业管理工作的新局面,以提升旅游产业的竞争力。
参考文献
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第5篇：资产投资论文范文
1．1全球矿业总体态势
2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机影响力逐渐消退，2013年，发达国家经济出现好转迹象，美国、欧元区、日本二季度GDP同比增长2．5％、1．1％、3．8％；巴西、印度、俄罗斯等新兴经济体经济整体增速普遍放缓，面临较大的下行压力。2013年，全球矿产品价格震荡下行，依旧低迷，大宗矿产品需求减少，波罗的海航运指数自2008年以来持续下降，低位徘徊，并在2013年初跌至近十年的最低值，今年以来全球非燃料主要固体矿产勘查投资大幅下滑，较2012年下降29％，金属勘查活动再创三年以来的新低，据加拿大标普／TSX全球矿业指数显示，全球矿业指数自2010年以来持续下滑，下滑幅度高达22％。2013年，勘查投资日趋理性，区域进一步分化，倾向于法治健全、基础设施完善、地理位置处在较大潜力成矿带上的国家，投资位于前列国家或地区分别为北美、拉丁美洲、澳大利亚，其中北美、拉丁美洲两地分别占全球勘探投入的23％和14％，黄金、铜、铁依旧是矿种投资的主流，以铁矿石为例，在西澳、南美、西非、北美四大铁矿石主产区新增产能4．8亿t，占全球增量的64％。
1．2我国境外矿产投资背景
我国近几年虽然在重要矿产资源上储量大幅增加，但储量增长赶不上产量增长，产量增长幅度更是大大落后于消费量增长幅度，重要矿产资源进口额维持高位，进口依赖程度日渐提高，原油、铁矿石对外依存度已超50％，天然气对外依存度也在逐年激增，甚至连我国极有富有的煤炭资源近几年的进口量也在逐年攀增，2012年进口量已超过2．8亿t。据国土资源部统计，2012年我国原油、天然气的剩余开采年限分别仅为22年和45年，铁矿、铜矿的剩余开采年限也分别仅为59年和54年。大宗矿产开采年限不断缩减，对外依存度不断提高，是至少今后5～10年的趋势，并在相当长的时期内产生不了根本性的变化，一旦国际矿产品价格大幅度波动，就会对我国平衡健康发展的资源经济产生极大的影响，因此实施境外矿产投资“走出去”是大势所趋的必由之路。
1．3我国境外矿产投资现状
2008～2012年，我国境外矿业投资保持良好发展势头，投资增速明显加快，投资模式日益成熟，投资主体更加多元，“走出去”利用境外资源和市场取得了显著成效，但进入2013年，我国境外投资受到国际矿业寒冬的影响，进入下降通道，据中国矿业联合会统计，2013年1～11月份我国企业境外固体矿产投资项目122例，投资金额50．9亿美元，相比去年同期数量和金额分别下滑23％、45％；在矿种投资上，过于集中，其中铜、金、煤炭三个矿种的投资额占据总投资额的近七成；在投资区域上，前三名分别为澳大利亚、南部非洲、加拿大，三个地区的投资额占据总投资额的近六成，这与去年投资区域排名大体相近，但投资额出现不同程度下滑，以澳大利亚、非洲为例，相比2012全年，分别下滑37％和20％；在投资类别上，勘查投资大多为草根项目，主要投向周边国家及南美洲、非洲等发展中国家，面临着较大的政治风险；矿业并购则主要出现在澳大利亚、加拿大等发达国家，同时遭遇较大的法律人文差异困境。在投资下滑的背景下，民企参与境外投资热情依旧高涨，民企投资无论在项目数量还是投资金额上，降速明显缓于国有企业，投资项目数量是国有企业两倍，投资金额更是占据境外总投资额60％。
2境外矿产资源投资存在的问题
全球矿业市场深度调整，矿业并购成本和竞争对手大幅减少，给我国企业难得“走出去”的好机遇。近几年，地勘单位纷纷“走出去”参与境外矿产投资，有的省地勘局为鼓励下属地质队参与国际矿业投资，提出了“一院一队、一队一国”的口号。民营企业同时抓住机遇，国际化经营步伐加快，逐渐成为境外矿产投资主力军，除了澳大利亚、加拿大和非洲传统我国投资区域之外，民营企业现今北赴蒙古，西征中亚，南下南美，“走出去”路途越走越宽，步伐越来越有力，但“摸着石头过河”总是伴随着失败和教训。据中国矿业联合会初步统计，我国民企“走出去”80％案例均以失败告终，梳理近些年境外矿产投资案例，主要存在以下四方面的问题。
2．1资源民族主义活跃
2012年，安永的矿业部门报告将资源民族主义作为2013年矿业投资的最大风险。在矿业投资逐步下滑，各国纷纷调整本国矿业开发政策以松绑矿业投资之际，不少国家却逆势而为，开征或提升矿产权利金及其他矿业税、加强对外资参与的控制、强调资源领域国有化等形式凸显资源民族主义特征，这些举措多集中在政局不稳定、政治风险高的不发达国家，而由于我国境外矿产投资起步晚，发达国家已抢占成熟稳定矿产资源国家市场份额，提高了我国境外投资进入的门槛，迫使我国继而转而投入那些投资资源民族主义活跃、风险相对高的国家或地区。如印度尼西亚于2014年起，禁止出口未加工的金属矿石，并将吊销违反此禁令公司的出口执照。此项禁令涉及铜、金、银、镍、席、铝土和锌，并对煤单独颁布法令；蒙古、津巴布韦等国将矿产资源等领域确定为战略性领域，规定战略性领域的外资持股比例不得超过49％。即使像加拿大这类发达国家，也或多或少存在着资源民族主义的残留，如在中海油并购加拿大尼克森公司后，加拿大政府同时宣布对《并购法》的变革，特别是针对外国国有企业投资加拿大审批政策的重大调整，主要内容有：①今后外国国有企业收购油砂项目只有在例外情况下才会审批；②并购方有国有企业有义务证明对加拿大净有益；③对于非国有企业，审查门槛在加拿大内阁确定的日期后被提高或到6亿加元、8亿加元直至10亿加元（企业价值）等。
2．2矿企金融融资困难
国外矿业企业融资得益于完善的资本市场，大中小矿业企业纷纷选择在证券交易所上市以筹集更多资金，但由于我国资本市场本身发展不成熟，使得矿业企业利用资本市场融资极为有限。在深沪两家证券交易所挂牌交易的矿业企业多集中在国有大型矿企，中小矿业公司、省级地勘单位上市数量极其稀少。矿业开发运作的长周期、A股拟上市的门槛过高，使得这些企业难以上市融资，纷纷转向银行贷款，银行贷款一方面由于现有矿业权评估体制不完善，金融机构普遍对矿业的矿业权资产价值存有偏见，尤其是矿业权对应的矿产资源随着开采在减少，不符合金融产品流动性的要求，不容易申请下来银行贷款；另一方面，即使申请成功，由于矿产开发的长周期性，使得中小型矿山企业资产负债率节节攀升，加大了公司资金压力的同时也造成了对金融体系的潜在风险。以省级地勘单位为例，2013年1～11月，地勘单位投资只占境外矿产投资总额2％，其中一部分原因就是融资困难，“走出去”的项目面临着较高的融资“价格”。
2．3矿产投资平台失位
在市场经济国家，政府制定法律、宏观调控；中介机构进行行业管理、自律和服务。在政策层面，国家对中小企业国际化给予特别的支持，是国际通行的做法。国务院办公厅曾在2012年以〔2012〕32号转发国家发展改革委、商务部等8部门《关于加快培育国际合作和竞争新优势的指导意见》（以下简称《意见》），《意见》提出了加快实施“走出去”战略，“深化国际能源资源开发和加工互利合作，支持有条件的企业积极开展境外基础设施建设和投资。发挥股权投资基金对促进企业境外投资的积极作用”。但对民营企业境外投资政策指引和扶持不足，草根勘查并没有获得财政资金和银行信托机构的青睐。在信息共享上，缺乏统一的矿产勘查信息服务平台，境外投资指南和动态信息匮乏，只是散见于不同部门的书籍期刊等，现只有国土资源部信息中心出版的82个国家／地区矿业投资指南，中国地质调查局定期公布境外找矿进展，中国地质调查局发展中心出版的《世界矿情》，商务部也年度《中国对外投资合作发展报告》等少数信息获得方式。在中介机构管理方面，作为政府与企业的桥梁，中介协会在企业“走出去”过程中的作用不可替代。我国目前中介机构存在着数量少、规模小、水平低、功能不全、服务不到位等问题，缺少专门从事资源储量估算、矿产评估以及会计核算的矿业投资中介机构，同时在制定矿产勘查技术标准及“走出去”行业规范、境外投资决策咨询、矿产投资风险评估等方面还需进一步完善。
2．4矿产投资决策草率
根据2013年1～11月境外矿产投资金额统计，中国企业境外投资的主要来源为：跨行业企业、矿山企业、勘查单位，其中跨行业企业成为投资主要来源，投资额为30．56亿美元，占总投资额的60％。跨行业企业多集中在房地产、制造业和基金等行业，这类投资多表现为短、平、快的投机特征，一方面投资矿种相对集中、过于盲目，投资行为不切合地质工作规律、缺乏矿业技术和行业管理经验，这点在2009年对加拿大巴芬岛MarryRiver铁矿投资上就得到很好体现，由于国内一家贸易公司的短视，让近60亿t的铁矿被印度米塔尔钢铁公司抢占了先机。另一方面，对投资目的国的法律法规以及投资风险考虑不到位，缺乏海外风险管理体系，生搬硬套国内矿产勘查工作流程，以投资澳大利亚西澳大利亚州铁矿为例，首先投资行为要符合《公司法》和《原住民土地权法》有关的矿产资源事务管理条款，另外由于澳大利亚是联邦制国家，各州的矿产开发隶属州政府管辖，矿产开发要符合西澳大利亚州颁布的《矿业法1978》、《采矿规章1981》、《采矿补充法2004》以及《私人地产上的采矿法1898》等等法律规章。另外向美国进行矿产投资需要特别注意，不同地区执行不同的资源所有权制度，东部地区执行从属于土地所有者的资源所有权制度，中部地区地表权归属于州政府或私人、地下矿产权归属于联邦，西部地区联邦独家管理地表权和地下矿产权。
3境外矿产资源投资对策及建议
我国企业“走出去”参与国际矿产投资，联合并购优质矿产资源，既是企业长远发展的战略需要，又是我国资源战略布局的关键举措。针对当前“走出去”的困难与问题，遏制境外矿产投资项目和金额双下滑的趋势，构建新形势下的“政府引导、中介搭台、基金衔接、地勘先行、民企跟进、金融支持、保险保障”境外矿产投资机制至关重要。
3．1政府引导、中介搭台
政府引导是发挥政府公益职能。加强国家间的对话与合作，反对资源民族主义，为企业“走出去”创造良好的外部环境。健全国家战略层面的境外矿产投资顶层设计，强化企业投资主体地位，减政放权，简化审批手续，减少政府审批范围和环节。尽快建立境外矿产投资的风险预警和应急机制，完善制定中国企业海外投资促进法，整合各部门信息资源，及时跟踪更新，构建境外矿产投资信息服务平台，正确引导中国企业“走出去”。中介搭台是发挥中介机构桥梁导向作用。加强中国矿业联合会、中银国际、律师事务所等中介协会的行业管理职能，成立由地质专家、采矿工程师、法律专家和税务财会专家组成的国际矿业咨询机构，加强各中介机构信息共享，在不违背法律法规前提下，中介机构不仅要定期公布全球矿业的发展现状、矿种产量及企业并购等重要矿业资讯，更要普及投资意向国家或地区的法律法规、政治经济、人文特点、文化差异以及原著民政策等，大体研判未来全球矿业走势及下一步投资区域和矿种热点，为地勘单位、民营企业“走出去”唱好戏搭好台。
3．2基金衔接、地勘先行、民企跟进
根据《国务院关于加强地质工作的决定》提出的建立中央地质勘查基金，其目的本是在一定时期内一方面起到风险勘查基金的作用，主要用于降低勘查风险，另一方面还要实现国家宏观政策对地质勘查市场的调控作用。探索地勘基金境外投资新模式，充分体现地勘单位部分公益性事业的特点，以中央地勘基金出资或与民营企业联合出资、地勘单位承担为主要模式进行境外风险勘查，一方面在风险投资相对较高或境外投资相对空白的国家优选试点，最大限度降低境外投资风险，为下一步拉动更多社会资金夯实基础；另一方面，在境外投资相对成熟的国家或地区，如澳大利亚、加拿大等国家，创建提炼不同国家地质投资找矿经典模式，为更多民企跟进提供可实践操作的找矿模版。鼓励地勘单位以技术装备入股，与民营企业与联合投资，发挥各自优势。引导民营企业理性选择投资项目，优化投资结构，支持中小企业集群化抱团“走出去”。完善民营企业现代企业制度，逐步在管理理念、管理机制、企业文化等方面与国际接轨，破除中外语言、文化、法律、习俗上的差异造成境外矿产投资的天然障碍，提高企业的核心竞争力。
3．3金融支持、保险保障
完善相关财税支持政策，对境外矿产投资给予一定的税款减免，试点实行部分矿种勘查投资补助金制度。加大“走出去”的政策资金支持力度，设立民营境外矿产投资专项基金，重点支持“走出去”的草根勘查。拓展境外矿产投资融资渠道，降低民营企业借贷门槛，探索以境外资产、股权、矿业权为抵押贷款模式。支持有条件的地勘单位、中小型矿业企业上市创业板融资，引导民间借贷机构向矿业投资领域倾斜。完善现有矿业权评估制度，对国外勘探实行投资保险制度，设立专门境外矿产投资保障险，鼓励保险公司和商业银行对境外矿产投资进行信用担保，降低投资风险，为投资活动保驾护航。
4结论
第6篇：资产投资论文范文
一、天津自贸区房地产投资需求
(一)办公物业需求
自贸区的投资环境将吸引企业入驻,从而推动办公物业的租赁需求,滨海新区潜在的供应过量的压力将有望得到缓解,同时,由于自贸区对天津整体经济具有拉动作用,整体办公物业的需求也将得到推升。
(二)零售物业需求
一方面,自贸区的人口流入和人均收入的提升,将推动区域内办公和居住配套的零售物业需求,另一方面,自贸区的关税优势将提升对进口商品的消费需求,促进天津居民高端消费的同时吸引京津冀地区的高端消费流入,从而推动零售市场的消费升级和新型零售业态的快速发展。
(三)仓储物业需求
自贸区贸易的发展将明显提升对天津物流容量和效率的要求,推动仓储物业的需求及设施完善。
(四)住宅需求
自贸区的发展将创造更多服务行业就业机会,拉动天津城市人口的增长,同时推动对自贸区附近区域的住宅需求以及社区配套设施的完善。
二、天津自贸区房地产投资
利好显现据数据监控中心监控数据显示:天津自贸实验区获批当周,滨海新区四大板块新房成交皆有上涨。塘沽板块共成交221套,环比增加6.76%,占滨海新区的55.11%。汉沽板块共成交17套,环比增加54.55%,占滨海新区的4.24%。大港板块共成交51套,环比增加104.00%,占滨海新区的12.72%。开发区共成交112套,环比增加89.83%,占滨海新区的27.93%。根据滨海新区网站提供的数据,2015年1至9月,滨海新区房地产开发企业完成投资282.49亿元,同比上升1.3%。滨海新区商品房销售面积148.69万平米,同比增长17.4%;其中住宅销售面积141.5万平米,同比增长36.9%,占整体商品房销售比重的95.2%;实现商品房销售额147.76亿元,同比增长26.6%,其中住宅销售额137.14亿元,同比增长42.5%。滨海新区销售面积较多区域为开发区、中新天津生态城、保税区、高新区、占销售比重分别为21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自贸区挂牌成立等利好的带动下,滨海新区房地产行业投资稳中有进,滨海新区房地产市场交易情况逐月向好,滨海新区房地产市场加速回暖。虽然没有直接数据显示天津自贸区房地产市场情况,但天津自贸区整于滨海新区,我们通过滨海新区房地产市场的运行情况亦可判断自贸区房地产的运行情况。因此,可以推断,天津自贸区的房地产投资是稳中有进、逐渐向好的。
三、天津自贸区房地产投资机遇
(一)房地产企业经营转型机会
受自贸区的产业集聚与产业需求的影响,自贸区及周边地区的住宅、商办楼的价格不仅会持续上涨,而且业主们对楼宇的质量、样式、规格以及环境、人文等方面的要求也会越来越高,主要表现为两方面:一是入驻自贸区的相关人员,他们的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、专业性很强的人员,向其提供的住宅和办公楼能级也应作相应的调整。二是入驻的产业和人员流动性很大,因此向他们提供的住宅和商办楼也要适应这样的变化,尽可能做到相对完善和稳定。
(二)拓展房地产中介服务机会
自贸区的设立在带来产业集聚的同时,会形成大容量的信息交流需求,从而构成一个以房地产为中心,集法律、咨询、交易、信贷、抵押、管理等于一身的公共服务平台。
(三)房地产金融迎来创新机会
自贸区将着力推进金融改革创新,推进利率市场化,改善房企再融资环境,发展房地产信托投资基金等。通过这些试点工作,将使房地产市场融资环境更加市场化,也意味着未来房地产融资环境与金融创新有了更多新的拓展空间。
四、天津自贸区房地产投资建议
建议房地产行业从以下几个方面把握自贸区红利:
(一)调整经营战略
已经具备条件的开发企业,应当审时度势,认真看待自贸区的设立给开发企业带来的影响,从转变观念和优化结构入手,及时调整企业的经营战略。对于开发企业的经营者来说,自贸区将带来的是一种全新的经营理念。总体上要求做到:企业的房地产经营要与整个国民经济改革和房地产行业发展相一致,牢牢把握企业生存与发展的主动权,努力做到房地产经营效益与社会效益相一致。
(二)加快转型升级
掌握房地产经营资源,实现从开发变持有,由销售到管理的转型之路。开发企业要持久地从事房地产经营业务,手中必须拥有一定数量的优质土地资源和物业资源。除了通过“招拍挂”拿地之外,要格外关注自贸区设立所带来的其他机会。土地存量方面,包括征用后未开发利用的土地,因城市规划所需动拆迁而面临再开发利用的土地。优质物业方面,包括中高档商品住宅、高级商办楼、大型商务中心。
(三)掌握企业经营所需资金
在房地产整个运营过程中,对庞大资金使用的重要性毋庸置疑,从事房地产经营同样如此。开发企业应借助自贸区金融改革创新的机遇。更加主动、深入与金融机构建立联系,取得了资金上的优势,也就具备了市场中的经营主动权。
(四)建立适应房地产经营的企业管理新机制
第7篇：资产投资论文范文
关键词：新会计准则；投资性房地产；公允价值
2006年2月15日，财政部颁布了新的《企业会计准则》，并已于2007年1月1日在上市企业率先执行。新准则基本实现了与国际会计准则的实质性趋同。其中，投资性房地产后续计量引入公允价值计量模式格外引人注目，它使会计信息能更准确地反映企业投资性房地产的真实价值。由于大部分地产企业在取得投资性房地产时成本都非常低，从而出现了不同程度的价值被低估现象。在目前房地产价值大幅度升值的背景下，一旦采用公允价值模式计量，可以给地产企业投资性房地产一个价值挖掘的机会，提高企业的价值。另外研究也表明中国证券市场上的投资者通常只关注企业净利润的变化情况，对企业现金流量的变化缺乏敏感性，因而利润最大化就成为评价企业价值的重要标准。当前房地产市场不断攀升，对投资性房地产采用公允价值计量，可以使地产企业的净利润得到大幅提高，为企业的再融资产生积极影响。因而此前普遍预计新准则实施后很多企业会倾向于采用公允价值模式后续计量投资性房地产。2006年以来地产股价格连续翻番，也与此预期有着密切的关系。然而新准则执行已半年有余，随着2007年中报的陆续公布，除绿景地产等个别地产企业外，绝大多数企业仍采用成本计量模式。到底是什么原因导致企业不愿意采用公允价值模式？笔者试图从六个方面对产生这一现象的原因进行分析。
1评价公允价值的市场体系尚未形成
根据新会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。根据准则应用指南的规定，同类或类似的房地产，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物，以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
公允价值模式虽能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，目前情况下还很难满足新准则所规定的两个条件。新准则要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，也就是说不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。但是考虑到不同的房地产有着不同的地理位置、楼层和朝向，要对每一处房地产的公允价值进行合理的估计，其实并不容易。如何保证公允价值确认的方法是否恰当、所确认的公允价值是否合理，仍就是一个难点问题。在现阶段综合环境下，公允价值计量模式如果要严格执行起来还是相当困难的。
2税收成本的对企业价值的影响
在原来的成本模式下，投资性物业每期要提取折旧或摊销，使当期的账面利润减少，但是折旧或摊销可以在税前列支，因而起到了抵税的作用。如果采用公允价值模式计量，根据新准则的规定，便不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表示投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。不计提折旧或摊销固然可以减少企业当期费用，起到提高账面利润的效果，但是原来折旧或摊销的抵税效应的消失而引起的税负担的加重，也成了不少地产企业的一大顾虑。由DFC模型分析可以发现，若仅考虑折旧抵税效应的推迟，将使新建投资性物业的DCF估值降低至少8％，基于50％的负债率假设，股东权益将减少16％，这说明企业实际真实价值可能会受到损害。
另外，财政部和国家税务总局去年7月推出的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但是从长期来看，仅仅是将这部分实际并没有现金流入支撑的账面收益应承担的税负滞后了，在处置期间仍旧会使企业的现金流支出增加，减少企业的价值。
3公允价值模式会影响净资产收益率等考评指标
近几年来，国家出台了上调放贷利率、“国六条”等一系列政策措施，对房地产市场进行了多次较大规模的宏观调控，使得不少地产企业的资金流普遍紧张，因此部分地产企业纷纷求助于通过资本市场定向增发新股筹集资金以满足其资金方面的需求。然而证监会在《关于上市企业增发新股有关条件的通知》中对上市企业增发新股条件作出了规定：即要求上市企业必须在最近的三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于10%，且最近一个会计年度加权平均净资产收益率不低于10%。采用公允价值计量投资性房地产,虽然能够享受房地产升值带来的收益,并在会计政策变更之时企业的净资产出现较大幅度增长，然而净资产增长的速度往往跟不上收益增加的速度，影响当期甚至后期净资产收益率的增长。所以大多数上市地产企业不得不在账面净资产的增加和净资产收益率下降两者之间进行权衡。特别对那些高负债、资金需求极其强烈的地产企业来说，这更是一个需要审慎考虑的问题。另外，净资产收益率往往也是衡量管理层业绩的一个重要指标，尤其是对那些实行股权激励计划的企业，净资产收益率的变化直接影响到经理人员的绩效考评，因而他们在是否采用公允价值模式计量这一问题上也会采取比较谨慎的态度。
4公允价值模式具有不可回转性
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”；“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。因为企业如果采用了公允价值模式，则说明该投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，同时也能从活跃的交易市场获取同类或类似房地产的价格信息，倘若此时再转回到原来的成本计量模式，显然不会比采用公允价值模式能更好地反映企业资产的真实价值。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。
5公允价值模式使企业业绩波动加大
投资性房地产计量模式的变化，可以使企业隐性价值显性化，使报表更为国际化、合理化，但并没有改变企业真实的内在价值。在目前房地产市场一片涨势情况下，采用公允价值模式的确能增加企业的资产和利润；但是，一旦房价下跌，无疑也会给公司带来巨大的账面损失，这就使企业的资产价值处于经常性大幅波动之中，增加了企业业绩和股价的不稳定性，给资产和利润管理带来诸多不便。特别是对于周期性行业，一旦采用公允价值计量模式，这种业绩的不确定性会尤为突出。
6投资性房地产在总资产中所占的比率不大
实际上，根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产是仅指“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物；而不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。对于这部分企业来说，即使对投资性房地产实行公允价值模式计量，对业绩的影响也不会太大，但是却会给财务工作带来较大的影响，如增加财务人员的工作量，使企业花费在会计和审计上的成本提高。因此，只有拥有大量持有型物业的企业才可能会有比较大的动机或必要性去采取公允价值计量模式。
采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，引导市场给一些原来信息披露不够充分的企业创造一个价值挖掘的机会，使企业投资性房地产的账面价值更加真实地反映资产的市场价格。但是，由于上面这些问题的存在，公允价值的实施不可能一蹴而就，而是一个逐步被市场接受的过程。可以预计，随着市场体系的逐步完善以及地产企业投资性房地产的增多，特别是人民币升值和我国经济的持续稳定发展，市场会更多地关注各项投资性房地产的真实价值，公允价值必然会被越来越多的企业接受。
参考文献
［1］财政部.企业会计准则［M］.北京：经济科学出版社，2006.
第8篇：资产投资论文范文
当今在市场经济环境下，竞争激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。通过设计、施工、材料、装饰公司的选择和资金的供给，对房地产开发进行有效的组织和管理，建造出适销的开发商品。在同一开发环境下除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是尽可能的降低建筑工程成本，降低产品销售价格，最大限度的提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。因此在企业发展战略中，成本控制具有极其重要的作用。
一、房地产开发成本控制的内容
房价是受成本影响的，成本低，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。“所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分”。房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、项目设计阶段、发包施工阶段、项目销售阶段、技术创新与工艺调整阶段。
（1）项目策划阶段
这一阶段成本控制的内容是寻找项目、市场调查和投资评估。
（2）项目设计阶段
设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，因此开发商应该注意此阶段的成本控制。
（3）发包、施工阶段房地产项目
发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。
施工阶段的成本控制工作主要包括：
①编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。
②熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。
③对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。
④详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。
⑤做好工程施工记录，保存好各种文件图纸特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。
⑥定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。
⑦及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。
⑧注重合同签定。修改和补充工作着重考虑对项目成本的影响。
（4）项目销售阶段
这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产销售价格的2-4%，费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。
（5）技术创新与工艺调整阶段
在工程施工中，进行技术创新和可持续创新，包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用，对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。
二、我国房地产企业成本管理落后的原因分析及措施
（一）我国房地产企业成本管理落后的原因
第一，房地产企业普遍都是“重开发，轻成本”。
第二，忽视了事前的成本控制
目前许多房地产企业对事前管理抓的力度还不够，其重心大多还是在事中和事后。
第三，多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。
再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。
第四，部分房地产企业的管理者的素质不高。
在传统的计划经济体制下，企业缺乏主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，缺乏创新，这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。
第五，没有实行全面成本控制。
目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地产企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大；有些房地产企业认为成本管理是成本管理部门的事情，与企业的普通员工扯不上关系；有些房地产企业认为成本构成中最重要的是材料和设备，所以其他的成本费用就无关紧要；其实这些都是错误的观念，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。
（二）我国房地产开发成本控制的措施
我们看到目前我国房地产企业在成本管理方面有不少的欠缺，对房地产以后的发展造成不利的影响，这就需要采取有效的管理办法和措施。
1、成本控制总体上应注意的问题
第一，成本控制控制的过程中要综合考虑各方面目标
成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。
第二，成本控制要全面。
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。
2、设计是成本控制的关键
从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，在初步设计阶段影响成本的可能性为75-95%，在方案设计阶段影响成本的可能性为35-75%，在施工图设计阶段影响成本的可能性为5-35%。由此我认为成本控制的关键在设计。
第一，开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。一个产品要体现出本企业所要达到的目的，而不能只是由设计单位设计出来后再审核，这样开发商的思路将受到牵制，很难实现开发商自己的目的。因此，设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思--研讨--咨询--决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。
第二，抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。不过，那些过分豪华、超前的新技术或者与产品定位不协调的新技术应用不是开发商应追求的目标。
第三，严格控制设计中装饰性设计。一些没有必要的异形结构，装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。
第四，优选设计单位。这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法规知识，更要有设计经验甚至是施工经验。在设计委托是要选择优秀的设计单位，不能因节约设计费用或其他原因而选择小的设计单位，决不可因小失大，设计出一些残次品甚至垃圾。
3、采购是成本控制的重点
这里的采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务（如勘察，设计，销售等）及咨询等业务的发包或委托。很多都不是由开发商直接去控制成本。作好采购这个成本控制应该考虑以下几个方面。
第一，要抓好招标工作。在招标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求专业主管部门必须设有专业业务能力强，事业心强的人员。
第二，组织好合同签定。合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的进展与效益。合同条款应尽量的全面和细致，在合同履行过程中要对容易发生争议或出现问题的事项在合同中应规定定性定量的解决方法，不能用模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，耽误工程进展，使目标成本失控。
4、实施成本控制的动态管理
在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，这里以施工过程中较多发生的工程变更管理为例说明动态管理。
工程变更可以分为三类，第一类是属于完善设计中的不足而形成的变更，第二类是开发商在项目实施过程中对原有设想、看法的变化而形成的变更，第三类是属于现场施工管理协调而形成的变更。明确了这三类工程变更的原因，工程变更的成本控制就可以“对症下药”。
对于第一类的成本动态控制可以从三个方面进行。首先在规划设计阶段，要把本项目的作法、要达到的效果、设计人员对市场的研究、市场的亮点等内容一并体现在规划方案中。二是在单体设计及施工图设计中要由工程技术人员与设计院设计人员紧密沟通，将强制性的设计要求、技术规范、配套系统、质量标准、新材料等在设计过程中予以充分论证，最大限度的减少各专业之间的设计矛盾和控制复杂工艺。三是认真进行图纸会审，会审不能流于形式。上述三个方面看起来是开工前的一个设计的动态控制，其实更是一个成本的动态控制，如果设计定位准确、各专业协调、则会大大减少在工程实施过程中的变更洽商，成本自然容易控制。
第二类主要是由于市场和开发商领导认识的变化。一个企业在项目策划阶段其总体思想框架、大体目标是成熟而且基本成型了的，如果定位发生大的变化，那么成本控制将成为空谈。而对一些材料设备及诸如立面、磁砖颜色应该尽量在施工前确定而不要在施工中来化，否则势必造成洽商的增多和成本的加大。
第9篇：资产投资论文范文
[摘要]中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。按投资方式，我们可以把国外房地产投资基金分为四种方式，其对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面。总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎国外房地产投资基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，保证其对我国房地产市场发挥更大的作用。
中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，外资除了购买国内不动产或从事地产开发以外，还可以向国内开发企业融资的方式进入中国市场，其中，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。早在10年前，就有国外的房地产基金进入中国，如澳大利亚最大投资银行麦格理银行自1994年就已经在中国运作，从1994-2003年间，该银行已经成功募集及筹建了5项独立的中国房地产开发基金，总额超过1.2亿美元。但是房地产投资基金真正大量进入中国是从2003年开始，央行121号文件颁布之后，早就跃跃欲试的海外基金机构，抓住中国国内房地产公司对海外资金需求的机遇，大举进入中国房地产市场。
如2003年8月，荷兰RodamcoAsia成功收购了上海盛捷服务式公寓，同时新加坡凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金，共筹资金额1-2亿元投入上海的房地产项目，2004年3月，瑞安集团正式宣布其旗下的子公司瑞安地产，在国际资本市场成功融资近4亿美元，以致力于中国房地产开发等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛阳房地产基金等数十支曾经主要关注海外房地产的投资基金都已经转向中国房地产行业，国外房地产投资基金在短短的几年内就在中国房地产市场上占据重要地位。
虽然其规模在目前来说还比较小，投资的地区也仅限沿海一线城市以及主要的几个二级城市，但是随着其规模的扩大和深入发展的势头，势必会对中国房地产市场产生深远的影响。
一、国外房地产基金在我国的投资方式
根据国外房地产基金进入我国房地产市场的性质，大致可以将其投资方式分为四类：一是开发型投资，二是收租型投资，三是收购不良资产，四是委托管理模式。
1．开发型投资开发型投资主要是基于开发周期所带来的高风险和高回报，外资资本直接介入前期的开发过程，包括土地的一级开发和项目开发，一直到项目销售完毕为止，周期一般较长。在开发投资中，房地产投资基金对住宅业的投资力度较大。
因为近年来中国个人购房在销售总面积中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外资地产基金更青睐于开发住宅产业，强劲的市场需求可以降低他们的投资风险，获得更大的利润。如摩根斯丹利房地产基金与上海永业集团共同投资开发“锦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷兰国际房地产与复地集团合作开发松江新城住宅项目，分别占50%的股份等。
2．收租型投资收租型投资的基金并不介入到地产项目的开发中，而是以收取稳定的租金为目标。它又主要表现为两种方式，一是通过购买有稳定租户的已建优良物业，长期持有收租盈利。如荷兰RodamcoAsia收购上海盛捷国际服务公寓就是以收租为目的，这种收租的方式可以避免买地、审批建筑等时间成本，方便快捷的介入到中国地产市场。另一种方式是自己开发房地产，然后出租经营。
采取这种方式的有全球最大上市工业房地产投资信托公司的普洛斯公司，它专注于地产的租赁服务，在上海松江开发区为一个世界500强工厂公司专门投资了一个配送中心，普洛斯的项目往往租期在5-10年左右。
3．购买不良资产外资房地产基金最早进入国内的途径就是通过收购中国四大国有商业银行的不良资产的房地产项目开始的，尤其是收购不良资产中剥离出的酒店和写字楼项目，外资通过不良资产证券化，打包处置从而变现盈利。比较典型的是摩根斯丹利，2004年其与内地房地产开发商金地集团、盛融投资全资在中国设立一家项目公司，出资占55%，该公司受让帐面价值为28.5亿人民币的中国建设银行的不良资产包，这些资产包中的资产多为中国城市中的商业物业，公司将在不良资产处置中发挥重要作用。
4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年兴起的新兴模式，这种模式就是让多个地产基金管理公司参与投资管理，每个公司做自己最擅长的业务，采取这种模式的目的是要解决基金公司在投资中出现的机构过于庞大，管理困难等问题，更多的从资本市场去获利。如2005年7月25日，美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根斯丹利房地产基金与深国投商用置业有限公司共同成立合资公司，前两者各持32.5%的股权，后者持35%的股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目，由西蒙地产负责基金投资管理，深国投和摩根斯丹利负责融资和海外上市。上述合资公司中股东各方分工合作，共同完成项目开发、投资管理、融资、资产上市等基金运营的各个环节。
二、国外房地产投资基金对房地产市场的影响
目前，国外房地产投资基金的数额还较小，2004年为28亿美元，但是在未来的几年内，中国房地产市场高额的投资回报率必然会吸引外资基金的进一步进入，势必对国内地产市场产生深远的影响。
国外房地产投资基金的影响可分有利影响和不利影响两方面。
1．国外房地产投资基金的有利影响
（1）促进中国房地产进入以资本为核心的金融时代随着央行“121”文件，国土资源部“8.31”大限和国务院“18号文件”等系列金融和土地严政的陆续出台，给国内房地产商带来巨大的压力，在货币市场上难以获得资金，资本市场的重要性无疑就显露出来了，外资房地产基金对中国房地产的投资正是引领中国房地产由项目开发为主转为金融运作为主。在以摩根斯丹利为首的部分基金已经通过成立本地地产基金实现外资房地产基金的顺利落地，这些基金的运行方式逐渐由原先亲自操作项目转为委托投资管理模式。因此，通过资本市场盈利的模式逐渐流行起来，房地产产业链更细，各环节更专业，效率更高，更容易创造价值，外资地产基金商业模式的转型促使中国房地产进入以资本市场为核心的金融时代。
（2）可以减少房地产市场上的投机行为相比于个人资金的流入以及其他带有投机性质的资金的流入，房地产投资基金在我国还是新兴的经营模式，作为一种长期融资方式，为我国房地产企业提供长期稳定的资金来源。通过与国内房地产商的合作还可以增加国内房地产发展商的实力，让国内房地产发展公司从以往比较单纯的开发公司变成全面的房地产投资及开发公司，让开发商从以往赚短期收入变成长远稳定的收入。房地产投资基金的进入并不是以短期收益为目标，它与一些流入我国地产的“热钱”不同，它的目标是获取长期投资的收益。
所以国外房地产投资基金不仅不是投机资本，而且它的介入还可以排斥其他投机资金的介入，减少市场的投机行为。（3）为房地产企业开辟一条全新的融资渠道目前，我国房地产商的资金70%来源于商业银行贷款，过高的资产负债率既增加了银行系统的风险，又使房地产商背负了沉重的财务负担，并且非常容易受到国家宏观调控和金融政策变动的影响。国外房地产基金既可以摆脱国内宏观政策的约束，同时又可以提供长期稳定的投资资金，是一种全新的融资渠道。
同时，我国国内信托机构推出的房地产信托基金在本质上还类似债权类产品，所推出项目属于信贷融资，因此，我们可以借鉴国外地产基金的运行模式和盈利模式，利用他们的经验和管理方式，真正的建立起国内的地产投资基金产品，以更低的成本向地产企业融资。
2．国外房地产投资基金的不利影响
（1）拉动国内房地产价格上升目前，虽然大部分地产投资基金的进入是以投资为目的，但是有部分房地产投资基金却带有投机的性质，拉升了国内房地产价格的上涨。
由于我国对外资银行开展人民币业务还有限制，一些资金便打着地产基金的名义进入中国的房地产市场，它们名为投资，实为贷款。这部分资金会选择与中国的房地产公司合作，并且在合同中以“保底”为条件保证自己这部分资金至少能保本，介入几乎不存在风险，显然这种方式并不是真正的基金融资，更像是贷款，这种方式的基金虽然数目不多，但是也是一种不容忽视的现象，很容易导致房地产上的投机行为，拉升国内房地产价格。
（2）抵消我国宏观调控作用的发挥我国对房地产宏观调控的作用就是因为在房地产市场出现投资过热，通过紧缩性货币政策限制房地产业的过度投资。然而在具体实施过程中，宏观调控几乎没有协调外汇因素，没有将国外资金的介入考虑在内，使得基础货币的投入极大的受制于外汇因素。
房地产企业原来需要从银行获得的资金现在可以转向国外获得，仍然没能降低房地产市场的投资热度。如“121文件”基本没有考虑到外币协调作用的内容，在一定程度上淡化前期出台的政策效果，宏观调控预期的作用没有正常发挥出来。
（3）融资成本较高相对于企业的融资方式，国外地产投资基金是一种成本较高的融资方式。它的进入是以获取利润为主要目的的，国内房地产企业必须与国外投资基金分享房地产市场的收益。如果从银行贷款，国内房地产企业与银行是债权债务关系，到期只要支付本金利息就可以了，贷款利率大大低于房地产市场的利润率。而与国外地产投资基金的关系属于分配利润关系，基金对开发项目进行资金支持，但同时也要求相对较高的资金回报，一般在15%-20%左右，房地产企业要支付比银行更高的融资成本。
三、加强对国外房地产基金的管理
外资房地产投资基金对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面，总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎外资房地产基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，限制其不利作用的发挥，使其在中国房地产市场上发挥更大的作用。
1．限制国外房地产投资基金的投机行为国外房地产投资基金多数是以投资为目的，这部分基金对我国房价等方面的影响较小，但是对具有投机行为的房地产投资基金，我们必须要采取一定的措施进行限制和控制。
首先要判断哪些基金是投机行为，主要从基金的投资行为去判断，如果是作为股东投资国内房地产，共担风险，共享收益，那就属于正常的投资，如果是用来购买多处房产用于销售，或是以“保本”的形式投资，就很可能是投机行为。我们要通过对基金购买房产的数量进行限制，或规定基金进入房地产市场运作的最短时间，或是禁止基金变相贷款形式等，限制国外房地产投资基金的投机行为。
我们国家要尽快的出台《产业投资基金法》，对国外房地产投资基金在我国的运行进行明确的法律上的规定，使投资基金发挥其正常的作用。
2．将国外房地产投资基金纳入到宏观调控的范围随着国外房地产投资基金大量进入我国，势必对我国宏观调控政策产生一定的影响。因此，在国家宏观调控政策中必须要考虑到外汇因素的影响，在宏观调控中对房地产使用国外资金也要做出相应的规定，比如，不允许以变相贷款的方式进入中国市场等，从而保证宏观调控政策的充分发挥。对国外房地产基金进入我国也要采取相应措施，不是允许任何的基金进入，考虑到我国房地产市场的现实情况，对一些发展不成熟的基金应该进行进入限制，对发展比较成熟的基金也要对其投入的比例数额等进行相应的规定。在宏观调控中，也要通过保证基金的投资运行的方式，利用其成功的运行模式带领中国房地产市场进入一个理性发展时代，使房地产价格处于合理水平，保证我国房地产市场的健康发展。
3．制定国外房地产投资基金合理的回报率国外房地产投资基金的回报率关系到我国房地产企业的融资成本，也与房地产价格联系在一起，我国房地产价格偏高正是吸引外资进入的一个重要原因，国外房地产投资基金要求高回报率势必又会拉升我国房地产价格。
所以要制定合理的房地产投资基金的回报率，首先要根据实际设定一个回报率上限；其次，针对不同的地区和不同的地段，设定不同的回报率；再次，回报率要与房地产市场的风险联系在一起，也就是要有变化的空间，不能让人觉得房地产基金就一定稳获收益。此外，我们也要加快建立我国自己的房地产投资基金，从我国实际出发，借鉴国外的经验，建立起具有竞争力的地产投资基金，这样才能与国外的地产投资基金相竞争，降低对它们的融资成本。
[参考文献]
[1]李安民.房地产投资基金——投资与融资的新选择[M].北京：中国经济出版社，2005.
[2]尹中立.对外资进入房地产行业应该进行适当限制[N].中国经营报,2006-3-20（A7）.
