房地产测绘论文精选(九篇)

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第1篇：房地产测绘论文范文

关键词：房地产；测绘；存在的问题；应对策略

0 引言

近年来，在住房制度的改革和相关政策的推动作用下，房地产行业在不断的发展。在房地产的发展过程中，需要对房地产进行有效的测绘，以便提高房地产的质量安全。房地产测绘是专业测绘中的一部分，主要是调查和测量城镇房屋、其他使用地的位置、权属以及结构等方面的专业测绘。在测绘的过程中主要使用测绘仪器、测绘技术、测绘手段等，并根据国家法律规定以及房地产的相关规范进行的测绘，最终通过数据、图片以及文字等形式呈现出来。在房地产中，进行有效的测绘可以加强对房地产的管理，促进房地产的可持续发展。但是在目前的房地产测绘中还存在较多的问题急需要解决[1]。

1 房地产测绘的概况

1.1 房地产测绘的重要性

房地产测绘主要使用的是常规测绘技术，并根据房地产管理业务进行测绘的。房地产测绘所取得的信息具有一定的法律效力，房地产测绘具有权属、城镇规划以及财政等功能。房地产测绘的重要性主要体现在以下三个方面。

首先，体现在法律方面。房地产测绘需要经过检查验收的环节，主要由房地产行政管理部门对测绘成果的适用性以及准确性和面积测算的依据进行审核，确定无误之后方可确保房地产测绘的效果，并确保其具有一定的法律效力，能够有效的维护房产人的合法权益。

其次，体现在经济管理方面。房地产测绘需要提供大量的准确的图纸资料，以便确保准确的掌握城镇房屋以及土地利用的现状和变化情况等，清楚了解公私占有的房产数量面积等，并建立产权产籍和产业的图形档案，通过这种方式来统计各种房屋的数量，以便有效的确保数据的准确性。同时，还需要为城镇财政以及税收等部门研究确定土地分类的等级和制定税收标准提供有效的依据。

另外，在城市规划以及制定相关政策等方面的作用。房地产测绘的成果具有广泛的特点，城市房屋的规划建设和管理水平能够体现出一个城市的物质生活和精神文明的程度，城市规划建设是政府的重要工作内容，要想做好这项工作，就需要对城市建设全面的了解，包括城市建设的历史、现状、房屋的分布等情况。房地产测绘的成果在数量以及规格方面具有丰富性特点，通过分类、统计以及整理之后，可以得出较多的数据资料。

1.2 房地产测绘的特点

其一，房地产测绘的比例尺较大。房地产测绘通常是在城市和城镇内进行的，图上的内容较多，房地产测绘需要在图上准确的标注，需要具备较大的比例尺。

其二，测绘的时候需要及时的进行补测和c测等。城市建设需要及时的对房屋以及土地进行补测，当房屋和用地发生变化的时候需要进行修测，针对没有发生权属变化的土地和房屋需要及时的变更测绘方式，以便有效的确保房地产测绘的准确性和实时性。

其三，房地产测绘的内容不同于地形测量的内容。地形测量通常是对地表的地貌以及平面位置进行测量，地形测量对测量的对象和区域具有一定的要求，对高程的要求更高。而房地产测绘主要是针对房屋和土地要素进行测量，对高程没有要求。房地产图形主要是表示房地产要素的空间位置、属性等内容。

2 房地产测绘中存在的问题

2.1 房地产测绘技术水平较低

目前，房地产相关测绘人员的整体素质偏低，没有进行专业的素养培训。另外，大多数测绘人员没有对现代信息技术进行研究，仍然沿用传统的测绘方式，对新技术的应用不够深入，对现今的测绘仪器以及设备的操作流程不够熟练。有的地区房地产测绘仍然使用手工测量，严重影响测绘技术的更新和完善，从而导致测量数据不够准确，测绘质量不够高。

2.2 房地产测绘法制建设不够健全

我国房地产测绘仍然处于起步的阶段，各地的房地产测绘技术水平差异较大，地区发展不够平衡，难以形成统一的行业规范和标准。国家相关法律法规的操作性不够强，没有落实到实处。针对房地产测绘的相关权责不够明确，其相关的法律法规实用性不强。因此，在房地产测绘的过程中，通常会出现一些违反法律法规的现象，给房地产测绘的发展带来较多的负面影响。

2.3 房地产测绘部门独立作业，联系不够紧密

目前，大多数房地产测绘部门之间没有进行有效的沟通和交流，从而导致相关信息的阻塞，无法实现信息的共享。同时，针对测绘过程中出现的问题不能够及时的采取相关措施解决，从而导致同一个房屋具有多种测绘结果，给监管部门带来了较多的麻烦，在一定程度上阻碍了房地产测绘以及房地产行业的发展。

3 房地产测绘的优化措施

3.1 提高专业人员的素质，加强专业培训

房地产测绘人员主要包括外业测绘人员、内部计算人员、资源整理人员、产品检验人员等，这些人员均需要经过严格的培训才能够正式上岗。要求测绘人员需要掌握一定的专业技能，明确自己的工作职责和权限等内容。同时，需要定期对测绘人员进行专业的培训，巩固原有的专业技能，在原有的基础上学习新的知识和技能，学会使用先进的测绘仪器和设备。在培训的时候，需要对相关的法律法规进行了解，例如房地产测绘的法律法规、房地产测量的规范、房地产测绘质量的检验方式以及质量管理法规等内容。

第2篇：房地产测绘论文范文

【关键词】房地产项目；建筑测绘；问题；对策

一、房地产测绘的概述

房地产测绘主要透过测绘方法、测绘技术以及测绘仪器对房屋的使用情况、数量、位置、质量、所有权以及自然情况下测定的专业测绘，主要内容包含了测量、调查房产及房产的相应建筑物进行绘图。并且，还包含了对于房产土地的载荷物进行调查及测量的工作。对于房地产的测量主要是指房地产产权的拆迁、交易、开发甚至是产籍的评估、鉴定、收费、征税、仲裁等管理工作，并且核对房地产管理当中所上交的所有材料。房地产测绘主要包含了房地产测绘的项目以及基本测绘[1]。针对房地产执行的基础测绘主要指在一个大范围里面对房地产创建的整体的、系统的平面控制网。针对房地产的项目测绘主要指房地产的开发、经营以及权属方面的管理，并且，还包括了对房地产相应数据、图纸、表格等进行的测绘。针对房地产执行的项目测绘具有非常重要的作用，它直接影响到房地产权的开发、拆迁、交易及管理工作的进行。房地产项目测绘的土地所有权及房屋所有权的相应证件对于测绘工作来讲十分重要。

二、房地产测绘工作的现状

现在随着房屋归属权的问题受到人们越来越多的关注，房地产的测绘工作得到了更好的发展，可是由于房地产的测绘技术起步较晚，所以还不是很完善，在这其中存在着各种各样的问题。

（一）工作劳动强度加大

房地产测绘属于房地产开发的基础类工作，因此对于技术方面及专业方面的要求都非常高，不仅可以为房地产的管理及拆迁、土地利用进行服务，还可为房地产的各项活动提供资料，并且也可以为城市建设、规划提供相应的数据及资料。

（二）科技含量较强

由于房地产测绘工作的不断进步，工作人员逐渐意识到常规的方法已经无法符合当前的工作需求，想要让自己在竞争如此激烈的环境里不被淘汰，就只有具备更加先进、专业的测绘方法，提升房地产测绘工作的效率及成图的质量。

（三）市场管理逐渐规范

为了加大房地产市场的管理，让房地产行业可以稳步健康的发展，国家为其颁布并实施了相关政策、法规来进行规范。各省市也通过自身的情况，规定出相关的法律条文[2]。这些努力，都是为了房地产测绘的管理更加规范、房地产测绘行为更加严格就、房地产测绘的水平更加先进、房地产产业可以更加稳步发展。

（四）市场垄断经营的行为依旧存在

长久以来，房地产测绘机构属于房地产产权、产籍管理的一个部分，它一直属于独家垄断的经营方式。由于当前的市场非常活跃，很多的土地交易、测绘、制图、计算等工作都是在同一个房地产测绘公司进行的，测绘的速度无法跟上，导致土地房屋产权的登记发证及管理遇到了麻烦，妨碍了房地产产业的健康发展。因为目前依旧具有垄断经营的现象，当前百姓对于房产的消费投诉也主要集中在房产面积方面，并且这一现象目前依旧处在上升阶段。

三、房地产测绘存在的问题

房屋面积测绘的工作量非常庞大、情况相对复杂，特别是针对公共部分的分摊及责任，可能会存在一些问题。测绘结果一旦出来，会直接进入到市场交易，很多问题通常都是成为事实后才发现，这样只会让房地产测绘单位处在十分不利的境地[3]。首先，测算结果的精度以及唯一性问题。这具有两方面的原因：第一，测量的误差无法避免；第二，测量对象的特征通常不清晰。其次，对于共同的部位以及分担的认定具有明显的认为原因。例如，共有特征不明确、分摊关系不准确、应分摊到住宅的共同部分均摊到商业及住宅里等。最后，测绘结果的描述及表现并不直观。测量的结果描述及表现过于专业化，许多百姓并非能看得懂，而到了百姓发现问题的时候，购房已经成为了事实，这样就无法做到防范于未然。

四、房地产测绘工作的对策

（一）引进先进测绘技术

采用先进的管理房地产测绘的系统，能够使测绘出来的数据进行电子化的计算、储存和管理。采用计算机技术进行对测绘数据的加工， 同时还要使用自动化和流程化的先进管理技术， 这样就能够最大程度避免对数据进行人工分析与计算的庞大工作量，从而能够提升其工作效率，进而减少数据出现错误的几率。

（二）强化测绘的组织管理

提升政府的相应职能，加大投入力度。各级政府部门应当加强房地产测绘工作的经济发展作用，强化组织管理工作，规定相对完善的房地产测绘方面的建设方针及相关政策。加大各部门间的联系，实行统筹发展，以科技作为第一生产力，强化房地产测绘技术同当代信息技术的结合，加快房地产测绘工作朝着更高的技术、水平进行发展。加大财政的投入力度，加快房地产测绘的发展研究速度[4]。

（三）提升测绘人员的专业素质

对于专业型人才要强化培训力度，进一步提升团队素质。对于房地产测绘工作在住房建设、经济发展等方面的特点及其本身的重要性，一定要通过加强专业型人才的培训工作，来提升相关工作人员的专业能力，转变以往陈旧的测量方法，将先进的技术以及经验引进，剔除糟粕，取其精华，加快房地产行业的发展，也让房地产行业可以更加健康、更加快速的前进。

（四）建立健全测绘监督机制

将测绘的法律、法规进一步完善，严格进行监督管理。创建良好的协调房地产测绘管理的制度，是有效确保房地产测绘健康发展的基础条件[5]。想要强化法律建设，提升测绘行业的发展环境，就要创建一个统一的标准，才可以真正满足房地产事业的发展需求，加快土地资源可以真正被合理、有效的运用。并且，要严格进行监督管理，创建有效的监督体制，对于平时存在的各类问题，提供相应的解决方法，加强法律、法规的建设，加快房地产测绘工作的迅速发展。

（五）强化各部门之间的合作关系

房地产测绘部门之间应当做到有效沟通、资源共享、互通有无，以加快房地产事业的发展。在出现问题时一定要及时做到沟通并将问题解决，对于定期进行的业务交流工作，要对指派的技术人员进行相关业务的培训。而部门之间一定要依照国家颁布的法律构成一个统一的测绘标准，绝对不允许同一地区、同一房屋出现多种测绘结论。

五、结束语

由于城市的进程不断加快，房地产行业的不断发展，房地产测绘事业一定要同当前的信息技术相融合，才可以真正发挥出作用，也可以让社会的经济得到真正的进步。并且，只有提升相关人员的素质，强化监督管理工作，将法律法规进一步完善，才可以创建一个合理、高效的测绘制度，从而让房地产测绘工作得到健康的发展。

参考文献

[1]王辛之，江文祥，刘瑶.武汉市房产测绘实施细则修编要点及思考[J].地理空间信息，2011，13（04）：158.

[2]沈军.房产测绘市场化以后测绘成果的认证管理[C].第十三届华东六省一市测绘学会学术交流会论文集，2011.

[3]陈伟光.房地产测绘现状及测绘技术运用[J].河南科技，2014，38（01）：39.

第3篇：房地产测绘论文范文

【关键词】房产测绘管理系统；设计目标；设计；实现

由于社会经济快速发展以及房产政策法规的健全，房产测绘日益涉及更多人的利益，逐渐变成为房产管理内最吸引人的重要环节。

一、房产测绘管理系统的设计目标

按照房产测绘部门的相关标准，城市房产测绘管理系统重点有以下内容：建筑物分户图以及分层图管理工作；此建筑物各层的相关信息；针对实测数据实施整合、计算，比如：建筑以及分摊面积的计算，需要的时候，出示对应的计算过程；建筑物与此建筑物内各户的基础信息；给出分户图及分层图还有有关属性的输出；进行对应信息的查询。

二、房产测绘管理系统的设计与实现

1.数据库设计

针对此系统设计目标、用户的需要，把系统数据划成为属性数据及图形数据。对于属性数据，其重点有以下方面：建筑物的基础信息，这个建筑物各层的基础信息，此建筑物内各户的基础信息，主要有每类面积进行的分摊计算。其中的系统数据库包括：建筑物基本信息库、层型库以及层库、功能区库以及工作量统计库、人名库、套型库及套库、还有公共面积库这些数据库。针对用户进行输入的数据，系统给出一套界面确保用户进行有关属性数据的输入，针对系统自动生成数据，比如：每类建筑以及公用面积、边长及分摊面积这些结果，针对用户而言，其不可见，这些数据直接有系统进行有关处理，最终生成。

此系统内，对于图形数据，其为建筑物的分层图以及分户图。根据房地产测绘的具体情形，就建筑物分层图以及分户图各自根据层型以及户型作出处理。为降低数据冗余，针对图形相等的层，均根据一个层型进行处理。针对一些分层图相等的层，于系统内仅仅储存一个.dwg文件就行。同样，针对层型内的各套各自根据某套型进行处理。系统内，层型与套型其实为同个.dwg文件，不相同的为套型图其实仅为层型图其中的图层。针对层型内的各套型而言，其图形大概一致，但应标注的属性不相同。使存储空间得以节省，还方便管理图形数据。其能运用AutoCAD环境以及此系统具有的图形编辑工具，进行图形资料的正确录入，随后通过系统实施处理。进行图形数据录入时，为便于用户，进行了若干编辑工具的增添，比如：平推房，通过矩形房屋的一边，按照方向以及平推距离得出矩形房屋；两边画房，通过矩形房屋的两条临近边，得出矩形房屋；中线推外线，通过房屋中线得出房屋外线；绘圆弧，按照起点以及终点、方向及弦高，进行圆弧的绘制。同时为降低用户工作量，进行图形数据录入时，都要根据1：1这一比率，出图时，用户能选用任一比率进行出图。

2.系统要遵循的操作流程

第一要设置系统的信息。比如：测绘以及审批单位、人名以及公用面积字典。

第二要进行建筑物的新建、打开。房产测绘是就建筑物来说的，进行建筑物新建的时候，用户应该输入此栋建筑物的具体信息。进行建筑物打开的时候，用户能看见此建筑物的具体属性信息，还能修正除建筑物名之外的全部属性信息。同时进行打开时，笔者按照用户的不同需求，形成多类打开方式，便于用户能选择并查询需要进行操作的建筑物。对于新建建筑物，用户一定要合理设置此建筑物功能区数以及墙厚。

第三要新建或者打开层型。对于新建层型，用户应把此层型的基础信息输入。对于打开，用户能就除层型名之外的另外信息实施修改。此处只是就层型属性信息实施操作。

第四要进行当前层型的设置。就是把用户需要操作的层型设成为Auto CAD应操作的当前.dwg文件。

第五要进行层型图的绘制。用户能运用Auto CAD自身有的绘图工具实施绘图，还能运用此系统给出的绘图工具实施绘图。

第六要标定套及各种公用面积。标定公用面积的时候，要出示此面积的分摊方法，方便进行面积分摊。由于阳台存在封闭以及不封闭之分，面积计算也就不同，所以此系统内，把阳台进行单独标定，进行标定时，标明此阳台归属于哪套。

第七应进行面积分摊。实施面积分摊的时候，应把各块公用面积均按照标定的时候，给出的分摊方法实施分摊。

第八，对于图形输出，其主要有分层图以及分户图的输出。

第九要进行查询及统计。对于查询，其按照用户具有的查询条件，进行需要结果的查询，此时用户能修正一些信息。对于统计，其按照用户的需求，产生每类统计报表。

3.系统功能分析

因为房地产测绘部门是此系统的最终用户，所以系统功能以及界面设计都要达到此部门针对房地产资料进行日常管理这一目标。为确保系统能进行推广应用，此系统于界面部门，重点进行下列工作，为确保用户可以迅速、便利地运用此系统，用户界面应该全部汉化。根据房地产测绘行业的具体情形，把达到日常工作的需求视作目标，基于这个前提，要求操作简单化，保证系统达到许多地方的房地产测绘部门的需求，还让用户可以于比较短的时期中进行此系统的掌握、运用。对于系统管理模块，其重点负责就系统实施备份、恢复以及设置操作口令。系统管理员是此模块的使用者，另外人员不能实施操作。

关于属性数据的处理，其重点为对属性数据的输入、查询以及修改这些操作。于此系统内，属性数据的录入一些主要由统一界面通过用户手工进行输入，一些于系统运行的时候，通过系统自动生成，同时系统还自动地把数据储存到数据库内。

关于图形数据的处理，其重点包括如下方面内容：对于图形编辑，其能运用Auto CAD或者系统自身工具就图形实施操作。同时在用户就标定后的图形实施删除操作的时候，系统会自动地删除相关属性库文件内的内容。单独的Auto CAD绘图不能做到此点。针对图中各块面积，均应标定面积。实施面积标定的时候，系统会自动地把此图块的各条边边长均实施标注。还就图块实施有关的文字说明。标定的时候，均通过系统完成图块面积以及边长计算。标定结束之后，系统把标定之后的图块置到指定的图层内。标定完成之后，各套均为一个图层。于是出图的时候，出现一一对照关系。对于图形变换，在一个层型存在多个套型的时候，同时在起初用户确定不了各个套型间联系的时候，用户能就每个套型实施单独绘制，随后通过平移或者旋转这类操作，把它们进行组合。出图时，用户能按照图框大小，就图形实施平移以及缩放，最后定出输出图形的比例尺。

关于套查询，其按照套名、户主姓名、层型、层以及功能区实施组合或者单独查询。同时各套均可查出此套分摊面积的由来。对于建筑物查询，其能按照行政区域进行查询，还能按照日期实施查询，更能依照建筑物的若干特性进行查询，另外系统还提供针对以上条件实施组合查询。针对某建筑物，能按照此建筑物有的编号或者建筑物名，就能浏览此建筑物的全部信息。一旦发现之前存在错误的地方，能作出修改。能够允许用户作出修改，重点考虑了此系统用户均为专业技术者，同时建筑物信息还繁琐，存在出错的地方不可避免。对于工作量查询，其能查询工作者工作量程度，比如：哪些建筑物为此工作者进行操作，方便进行优良责任机制的建立。

关于建筑物统计，其能统计出某区域或者某工作时间段中办理的建筑物总量、住宅、办公楼以及写字楼总数、总建筑以及总占地面积、还有总户数。同时包括当前建筑物分功能区、公用面积、分层以及分户情况。对于工作量统计，针对工作人员而言，能就各人处于某时间段中的工作量作出统计，方便就工作者实施量化考核。.

三、总结

这个系统设计完成，能很大地提升房产测绘者的工作效率，还增加办公自动化水平。还对房产测绘资料管理水平的改变是有益的，能提升资料的可靠性及准确性。

参考文献

[1]朱静.AutoCAD在房产测绘系统的应用研究[期刊论文]-工程与建设 2010(3)

第4篇：房地产测绘论文范文

摘要：房产面积问题一直是房屋进行买卖时受到重视的问题，也是房产测绘的重点工作。本文立足于房产测绘中面积差异和纠纷实际，分析当前存在的房产测绘中面积差异和纠纷问题，并提出针对性的策略，以期为我国房产测绘中面积差异和纠纷的解决提供支持和借鉴。

关键词：房产测绘；面积差异；纠纷解决

前言：随着房地产行业的发展，越来越多的人购买房产，人们对房屋的面积也越来越重视，关于房产面积的纠纷也越来越多。在购房的过程中人们会遇到各种各样的面积数字；如使用面积，建筑面积，预测面积，产权面积等等的面积名词和各自的面积大小使购买者眼花缭乱，不知该按照哪一个面积来进行房屋面积确定。所以，由此引发的纠纷也逐渐增多。

1.各种面积的概念

1.1房屋的使用面积

房屋的使用面积是指房屋使用者能够使用的所有空间的净面积，按照房屋墙壁内侧的水平投影开始计算，与墙体厚度无关[1]。

1.2房屋的建筑面积

房屋的建筑面积是指由建筑物墙体的水平投影为基准进行的面积计算，包括阳台，地下室，挑廊以及室外楼梯等且具有上盖，结构牢固，层高应在2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑物。成套房屋的建筑面积由房屋的使用面积以及房屋均摊的共有面积组成，套内建筑面积=成套房屋内使用面积+成套房屋内墙体面积+成套房屋内阳台面积[2]。

1.3预测面积

房屋的预测面积是由开发商根据国家规定以及建筑物进行施工的过程中使用的图纸进行对房屋面积的预测，该面积使用来方便开发商进行建筑物销售使用，使购买者及开发商对房屋的面积有一个充分的预计和了解。预测面积是开发商合法进行销售的依据，能够作为数据进行广告活动或网络营销。

1.4实测面积

实测面积是指在房屋验收合格之后由开发商委托具有房屋面积测绘资质的有关部门进行的对房屋面积的测量结果。该面积结果应依据房产测量规范根据房屋建设图纸，变更图纸，预测面积以及房屋实际面积大小对房屋给出确切的面积数据，以此数据为基准进行房屋产权证明的发放，房款的结算以及物业对物业费的收取工作。

1.5产权面积

产权面积是指房屋所有人对该建筑物能够使用的面积。应由当地相关部门进行确定并记录[3]。

2.各个面积产生差异的原因和相互的关系

房屋购买者在进行购买的过程中开发商提供的这几个面积数据使购买者不能清楚的明白自身购买的房产实际面积为多大，所以总觉得房产与购买时所说的面积大小不符，造成购买者和开发商之间的误会。

2.1房屋的使用面积与建筑面积

在进行房屋购买的过程中，人们很容易将建筑面积与实际使用面积混淆，导致购买者在得到房屋之后觉得房屋并没有购买的时候说的那么大，导致房产面积的纠纷，由于使用面积使能够直观观察的。而建筑面积所包含的墙体厚度，其他均摊面积使无法实际观察的。房屋建筑面积包含房屋使用面积，所以购买者会觉得自己被开发商诓骗，购买了与实际面积不符的房产，从而造成面积上的纠纷。

2.2预测面积与实际面积

预测面积是在购房人在进行购房合同的签订时开发商提供给购房者的面积数据。在实际交房时开发商会提供给购房者一个实际面积，而房款是根据实际面积进行计算的，而由于预测数据与实际面积有所差异，所以有部分购房者认为开发商是在欺骗消费者，误认为是开发商有意将面积虚报，导致房产面积纠纷。而造成二者差异的原因有很多[4]

（1） 预测面积是根据图纸及相关规定进行计算的，采取计算的方式进行建筑面积的统计，所以不是建筑之后的实际面积。

（2） 实际面积是在预测面积的基础上对建筑物进行实地测量之后得出的房屋实际面积，图纸在实际面积的测量工作中只起到辅助作用。

（3） 房屋在进行建造的过程中会由于种种原因使得实际面积与建筑最初的时候所估计的面积不同，导致二者出现较大差异。

（4） 设计图的标注不明确。在进行预测面积的计算的时候能够依据的只有设计图，如果设计图在施工过程中进行过修改或建筑施工时对设计图的标注的理解和最初出现差异就会造成建筑之后的实际面积与预测面积的差异。

（5） 由于开发公司内部沟通不足，在进行设计图更改时没有考虑到预测面e的问题，导致设计图与最初不符，使二者出现差异。

（6） 建筑施工团队在进行施工时对设计图的标注数据的施工中有所误差，导致施工之后的实际面积与预测面积有误差。

（7） 由于实际面积的测量计算部门和预计面积的测量计算部门之间的计算方试有差异，导致双方计算的面积也有差异。

2.3实测面积与产权面积

产权面积是由规划部门审批的面积，实测面积是由实际测量得出的面积，在进行购买的时候实际面积与产权面积出现差异的部分是出现争议的主要部分。例如在进行房产购买的过程中，购买了100m2的房产，而产权面积只有80m2这就导致了多余出来的部分不属于房屋购买人的产权范围，从而造成了开发商与购买者之间的纠纷和误会。

3.解决纠纷的办法

根据以上的问题，解决纠纷的办法有很多，比如建筑施工时对建筑的面积严格按照图纸来进行施工，以防止预测面积与实际面积的不符。在进行买卖活动的过程中对实际面积与建筑面积之间的差异进行详细的说明，以免购买者因为不明白二者差异而产生纠纷。在进行房屋产权等级的时候减小误差，对购买者的房屋产权与房屋实际面积的所有权负责任。

结论：在目前的房产市场中还存在着多种由于建筑面积而产生的纠纷问题，解决这些问题和杜绝这些问题还需要开发商和购买者的共同努力。

参考文献：

[1]何淮岚. 房地产测绘中房屋预测面积与实际面积对比分析[J]. 四川水泥，2015，（01）：187.

[2]胡英俊，胡军. 房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J]. 河南科技，2014，（15）：140-141.

[3]肖淑红. 关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J]. 测绘与空间地理信息，2012，（02）：199-201.

第5篇：房地产测绘论文范文

关键词 信息管理系统 功能 可行性分析

中图分类号：TP311 文献标识码：A

房地产信息管理系统是通过计算机来进行操作的管理系统。跟传统的人工管理模式相比，新开发的信息管理系统不仅方便了工作人员对企业进行管理，能够及时的了解房屋的销售情况和消费者的反应情况，了解问题后能够尽快的想出解决办法，这样可以提高企业的竞争力；在另一方面，消费者可以自己在网上了解该房地产企业的相关信息，避免了消费者在不了解信息的情况下上当受骗，让消费者买的放心，住的舒心。信息系统的服务宗旨是设计一套简单、容易操作、功能多的管理系统，这样，才能使它更好的应用与房地产企业的销售和管理。

1信息管理系统的设计

首先进入房地产信息管理系统，这里设计了登录和系统主菜单两个选项。登录进去可以了解该企业房屋销售情况和销售价格等各方面信息，同时也可以与客服进行交流，了解自己需要的信息。在系统主菜单里面，我们可以看到四个窗口，分别是：基本信息、房屋销售、统计报表和系统设置。在基本信息这一栏，我们可以了解不同房屋型号的销售价格、公司员工的基本信息以及公司的管理制度。在房屋销售这个窗口里面，我们可以了解该企业的销售方式、销售的收款管理、对客户资料的管理和客户的退款管理等情况。其次是统计报表这一栏，我们可以了解该企业的员工销售统计、购房订购统计及客户订购和数据统计等。在最后一个系统设置栏里，有用户管理、用户口令修改、数据备份恢复和退出系统这四个功能。

2管理系统的功能介绍

（1）登录模块

用户根据登录提示输入自己的用户名和密码，数据库会对此进行检测，来验证用户的账户和密码是否正确。

（2）基本信息模块

用户可以更加全面的了解该企业的基本信息，及时地了解楼盘的销售情况，除此之外，我们也可以了解该公司员工的基本信息，这样也方便客户在购房时能够及时地和企业的销售人员联系。

（3）房屋销售模块

用户可以根据房屋的销售情况，了解哪些房屋已经销售，哪些还没销售，这样更能清楚的确定自己的购房目标。对于已经卖出去的房屋，这里有详细的收款情况，如果任何有问题的房主，都可以在这里进行查询与核对。买房者的基本资料也可以在这里查询，如有客户要退房退款，我们可以根据相应的情况再提出不同的解决办法。

（4）系统设置模块

用户可以在这个模块修改自己的用户名和密码等基本信息，同时也可以将用户的信息备份，以免丢失。要是客户退房了，房屋销售情况就会有所更改，以便购房者可以及时的了解此房还没有销售。要是都没有问题，整个系统就可以应用了。

3管理系统的可行性分析

可行性分析也叫可行性研究。为了了解该系统是否可行，我们会对其进行一系列的检查，检验该系统的研发是否有必要。通过对它的实用性、技术性、社会性和经济性等方面来对其进行检测，如果各方面指标都达标，则这个系统可以应用于房地产信息的管理，只要有一个不合格，则该系统就要重新研发。工作流程是管理系统的核心，它可以实现资源共享化、流程规范化、监控智能化。应用房地产信息管理系统，不仅可以改善公司的办公方式，也可以为整个企业引入先进的管理和办公理念，提升了公司的管理能力，使得管理规范化、科学化、可视化。对于房地产企业，房屋销售发挥着至关重要的作用，房屋销售情况好，企业的利润就高，反之则企业没有盈利。现在房屋销售企业之间竞争十分激烈，为了提高销售额，销售企业只有在各方面不断的提高，如：人才培养，企业形象，好的管理系统等，企业的销售额自然也会随之增长。房地产企业需要及时掌控房屋的销售和收费情况，这时信息管理系统就可以发挥它的作用了。房屋销售管理系统就是为了试应这种需求而设计的。

4需求分析

房地产信息管理系统的设计，对数据库的要求比较高，因为该系统的大部分功能都是通过数据库来实现的。数据库中有些表的属性较多，而且有些表的数据将用来检索其他表，所以要求数据库的访问能力比较强。此外，该系统在会员登记、信息查询、房屋数据管理等功能方面要求比较高。

5结语

我们生活在一个信息的时代，将房地产信息管理系统应用于房地产管理是必然的趋势。它不仅便于企业管理，也服务于消费者，达到了双赢的目的。

参考文献

第6篇：房地产测绘论文范文

论文摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。

计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。

由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

5灵活运用减免税优惠政策

第7篇：房地产测绘论文范文

关键词：测绘，房产登记，应用

 

2007年7月1日《物权法》正式实施。根据《物权法》的要求，国家建设部制定了《房屋登记办法》并于2008年7月1日正式实施。这一部法律和部门规章的先后实施加强了不动产登记的法律地位，同时明确了登记部门的义务与责任，对房产登记提出了更高的要求。科技论文，应用。

房产基础测绘是一荐基础性、公益性的测绘活动。房屋所有权人在申请登记前，要到房产测绘窗口申请房产（基础、项目）测绘，由测绘人员现场勘查，绘制房产分幅图、分丘图、分户图，编制房屋测绘幢号，填写丘与房屋属性信息调查表。工作完成后，向测绘申请人提供房屋基础测绘现场分丘示意图和房屋测绘报告书。房屋所有权人申请登记时，要向窗口受理人员提交必要的证明材料，还要向窗口受理人员提交基础测绘现场分丘示意图。窗口受理人员要详细查看现场示意图内容（包括市政道路及道路名称，河流及河流名称，丘界限及产权人名称，所测房屋及屋角坐标，房屋测绘幢号和派出所编号，丘座落、街坊号、丘号、指北针等），然后比对配证图上的房屋测绘幢号，规划证红线图或土地证地籍图中的位置与平面坐标，如果这些内容与基础测绘现场分丘示意图上的内容符合，则可以认定房屋现场曾做过实地查看，并且就房屋现场与所有权人提交的证明资料认真审核。

在审核环节，工作人员不必再到现场进行实地检查，可以在房屋办公室系统GIS图形中打开房产分幅图，凭借房屋测绘幢号调出房屋现场图形，观查房屋的座落、位置关系、权属、数量、四邻、周边道路；也可以根据房屋测绘幢号于楼盘表的一一对应关系，迅速定位房屋楼盘表，确定房屋基本幢数，进而制定幢房屋权属现状信息。

房产调查的基本单位是幢,也是房产要素测量的基本单位,因而在房产测量中对“幢”的概念是同期规划、同期建设、同期验收的建筑，理论上和实践操作中,同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的,不同期规划、建设和验收的项目将各自独立,单独成幢。作为同一幢楼,地面以上部分的基础、结构应为统一整体,具体是指房屋的各个部分结构相连,即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起,不可分割。如果房屋各部分间互不相连,则可以将各部分独立分幢。

房屋所占用的土地应为同一产权人根据有关规定，房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上,且各土地使用权人的土地权属清楚,则该房屋不能作为一幢处理。

有共同的共有共用设施的房屋，最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施,那么,无论是作为一幢还是作为多幢,对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计。

关于商住楼楼间分摊问题，商住楼一般为一幢楼的下部若干层为商业(或非住宅),上部若干层为住宅。两部分功能不同结构也往往不相同,商业部位若干层的楼梯间与商业部位不相通,而与住宅相通,主要是为上部住宅服务的,该部分楼梯面积怎样分摊还需探讨。如分摊给商业部位,商业部位并不使用,商业部位有时还有自用楼梯;如分摊给住宅部位,商业部位层数越多,住宅部位分摊面积就越大,并主要因为下部商业而引起。我们的作法是:商用部位的楼梯间(不含商业自用的)和层顶楼梯间由全楼分摊;住宅部位的楼梯间由住宅分摊。科技论文，应用。科技论文，应用。这样,既体现了全楼的整体概念,也兼顾了谁受益,谁分摊的原则。

房屋相邻两个层面的层高均未达到2.20m时的面积计算 ，按法律规定,房屋层高要达到2.20m才能计算建筑面积。

坡屋顶内空间面积的计算，坡屋顶作为中国传统建筑的一种形式,越来越多地被应用于现代建筑中,多层住宅的坡屋顶内空间被普遍利用,顶层为跃层的住宅日益增多。科技论文，应用。《规范》规定:斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面积计算,高度在2.20m以下的部位不计算建筑面积。坡屋顶一般可作为居室或储藏室,具有良好的通风和采光,无论从技术角度还是经济角度来看,坡屋顶部是比较合理的,可将其用作与整个建筑空间等同的一个部分,坡屋顶间的使用可以从屋脊一直延伸到屋檐,靠着屋檐的短墙还可摆放家具,整个空间都可以得到充分利用。因此我们建议:高度在1.50―2.20M的部位应适当计算面积,可按其处围水平投影面积的一半计算建筑面积。在面积计算时,应将其与平屋顶结构区分开来,以体现坡屋顶的利用价值。

有许多沿街的楼房,下面几层是商业用房,上面是住宅,通往住宅要走室外楼梯。该部分共有面积如何分摊比较合理呢?本人认为在考虑这个问题时,首先要改变“谁使用谁分摊”的思维方式,要从整体加以考虑。由于是商住楼,必然分为商业和住宅两个功能区,室外楼梯是作为连接两个功能区的纽带,是整幢楼不可缺少的部分。一般情况下,是由住宅部分使用,但它也是整幢楼的消防通道,对整幢楼的管理、维修等都起着作用,因此,该室外楼梯应作为整幢楼的共有面积,由商业和住宅两个功能区共同分摊。

关于跨层共有建筑面积公摊的问题近年来,随着住宅商品化制度的不断推进和房地产市场的日趋活跃,房屋所有制关系越来越复杂,由单一产权向多产权转化,异产同幢房屋空间面积的分析成为一项复杂而细致的工作,明确划分功能区,准确认定幢共有面积、层共有面积、功能区共有面积,作到公正、公平。合理分摊已成为我们房产测绘人员一项重要工作。目前,建筑面积已成为核定商品房价格最基本的计量单位,房屋出售时,不同楼层价格不同,当共有面积跨层分摊时将与房价产生矛盾。例如:地下室作为共有建筑面积进行分摊就存在一些问题,地下室销售价格往往比地上部分低得多,如将地下室作为共有建筑面积进行分摊,分摊到不同层的共有面积将被计人到相应的产权面积中,同是由地下室分摊所得的共有面积因房屋所处楼层不同引起价格差异势必造成不合理。其实不仅仅是地下室,其它共有面积跨层分摊时也存在同样的问题。在实际工作中,当共有面积跨层分摊时,我们必须认真界定共有面积及其分摊范围,并在产权证配图上注明套内建筑面积、共有分摊面积明细表,以增加透明度,保护产权人的合法权益。科技论文，应用。

工作中一般要按号定表、以图管房，通过房产分幅图将房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的权属界线，增强房屋产权的权属意识。通过房屋测绘幢号化解了单幢房屋信息孤岛的难题，不受单位名称、派出所院落、道路变化的干扰直接进入房屋楼盘表，化繁为简，加快登记速度，提高了办事效率，有利于房产基础测绘成果向实用通过这一步审核可以杜绝任何重复办证、重复抵押，隐瞒司法限制的企图，向格式化的科学方向转化，实现了测绘前置的改革意义。科技论文，应用。

以上是本人在工作中遇到的一些问题及思考,提出来与各位同仁共同探讨,寻求更加合理的方式、方法,使得房产面积的计算朝规范化方向发展,让产权人放心、满意。

第8篇：房地产测绘论文范文

【关键词】土地竞买人；资格诉讼案；审判权；行政权；阻碍；法制统一

引言：

中国人民共和国一切权力属于人民，行政权与审判权的行使本应该是分离情况下的统一，体现法制的一致性。行使结果如果发生背离，从根本上讲，从逻辑上看，必有一种权力在行使时对原有法权发生了走样。这种走样，如果不是由于立法体系出现的问题，那么可能就是由于权力行使主体的认知能力和技术能力有问题，抑或可能由于权力行使人的职业品性值得商讨。笔者对一宗拟出让土地的竞买人资格案的判决结果之反驳，展现出公平、公开、公正的行政法原则之实质内涵。阐明任何权力主体不得对法律原则做出为我所用的曲解，寻求法律的之外目的性结果，失去客观公正地对待法律之品性，否则行政权和审判权的行使结果难以统一，必然会非法地伤害利害关系人之权益，阻碍法制的统一。本文，重点就审判权的行使不当之实例，分析不当之理由，提出矫正的方法，以维护法制之统一。

1 土地竞买人资格诉讼案之概述

在江苏某县，县人民政府在国有建设用地使用权的出让公告（以下简称公告）中限定了土地竞买人必须是有房地产开发资质的企业之报名条件。现实的报名者是两个公司法人，甲公司具有房地产开发的暂定资质，乙公司没有房地产开发资质，但有相关主管部门出具的房地产开发资质正在办理之中的证明，两公司都履行了相应的报名程序，得到了县国土部门发给的《竞买人资格通知书》。鉴于甲公司提出乙公司没有取得房地产开发资质证书的异议，县国土部门对乙公司发出了《取消竞买人资格的通知》，从而引起了乙公司对县国土部门向县级人民法院提起了行政诉讼，县法院因该取消通知内容中没有法律适用的具体规定，违背依法行政的多项原则，判决县国土资源行政管理部门撤销《取消竞买人资格的通知》，作为利害关系人的甲公司不服上诉至市中级人民法院，结果维持原判，其判决理由的评述在下文详解。

2 认定消竞卖人资格为行政行为的错误及其结果评析

2.1 取消竞卖人资格行为是民事行为

《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》规范的是出让行为，而出让行为组织实施的主体是市、县土地行政管理部门。土地使用权作为一项财产处置行为，对法律而言，出让行为是法定职务行为，履行政府授予的法定义务，但对于竞卖人而言，则依据《合同法》的原则，出让和受让行为则属于平等民事主体关系范畴，是地地道道的民事行为。土地使用权出让实质上与任何政府机关依法出售闲置的办公用品等财产无异，如果理解成行政行为，就会导致行为性质认定上的错误。乙公司对县国土部门向县级人民法院提起行政诉讼，被法院视为行政诉讼案件予以受理，存在对政府行为性质认定上的根源性错误，混淆政府机关的行政行为与政府机关的民事行为的区别。

2.2 一系列的出让行为都应该是民事行为

在国有土地使用权出让过程中，县国土部门按照县政府《公告》约定，接受报名，认定报名资格，取消竞买人资格，最终确定中标人，签订中标文书，缔结出让合同等一系列的行为，都是民事主体活动行为。如果取消竞买人资格是行政行为，那么有什么理由否定上述其他一系列关联行为不属于民事行为呢，那么有什么理由否定政府出售一张破旧的办公桌子不属于民事行为呢，这样的结果，必然会导致出让或出售活动，被确认成行政行为。令人啼笑皆非，国民会对有关国家机构的认知能力提出质疑，生活在这样国度或地区的民众还有什么值得荣耀的。

2.3 遵循《公告》约定的行为主体应是民事主体

本案中，县国土资源行政部门对乙公司发出的《取消竞买人资格的通知》，是按县政府《公告》要约中约定条件，严格对照条款重新核定而做出的，在通知中没有说明所依据的法律、法规，显然属于以民事主体的身份实施的民事行为，民事行为不违法即可，但是被县、市法院认定成行政行为，按照行政诉讼案子的套路处理案子，存在性质认定的常识性错误。男人不是女人，如果，如果一具女尸被法医拉去解剖，以便寻找男人的特征，怎么也得不出是具男尸的结论，如果得出了，那么法医的行为认知能力就有问题，必须找另一个法医来鉴定前一个法医所做的结论了。民事诉讼案件被拉到行政庭当成行政诉讼处理，什么样子的事实依据、什么样的法律准绳，都无法正确的判决。把男人拉进妇产科，助产了半天，没生孩子，得出此人没生育能力的结论，头脑真的混沌不清，不考虑拉错对象了，是很荒谬的。有关法院判决的理由，在下文详解和评析。

2.4 乙公司提起行政诉讼的诉讼对象主体不当

如果县国土资源行政部门《取消竞买人资格的通知》非依县政府《公告》做出的，无论是依法或不依法或依法不当，那倒可能认定成行政行为，因为这种行为外乎了《合同法》规定的要约、承诺的范畴，不属于平等主体之间的关系了。《公告》中对竞买人资格条件的设定主体是县人民政府，设定行为必须是依法实施的行政行为。如果设定不当，利害关系人可以行政诉讼案件，被诉讼的对象主体应当是县人民政府，而不应该是实施民事出让活动的主体即县国土资源行政部门，该部门发出的《取消竞买人资格的通知》，至多可以作为提起行政诉讼的事实证据之一。本案例中，乙公司对县国土资源行政部门能提起的诉讼，只能是民事的，请求自然是民事的，无论是请求撤销，还是请求赔偿，诉讼胜败等都另当别论。因为县政府在《公告》中设定的条件，对民事主体双方而言是不可抗拒的，所以请求赔偿也要分清双方过失之大小以及其他客观实际情况。

2.5 行政判决书不能改变民事取消行为的效力

在法律事实上，对取消竞卖人资格之行为性质的错误认定而做出的判决书效力，并不直接冲击县政府出让的法律文书效力，也就是说，不是针对县政府法律文书直接做出的判决，所以县国土资源部门依然有法定义务执行《公告》要约中规定的竞买人资格条件的限制性规定。进一步而言，民事行为产生的是民事行为效力，法院判决书否定的是其行政行为效力，而这种效力是该《取消竞买人资格的通知》本来就不具有的。通俗讲，正如男人就是男人，法医鉴定男人不是女人，没有受孕能力，并不是对男人的否定，并不是由此否定男人在社会与家庭中的男人身份权一样。法院判决县国土资源部门（以行政行为方式）撤销《取消竞买人资格的通知》，并不能否定《取消竞买人资格的通知》的民事效力，判决书犹如一纸空文，但游戏性的司法审判，不仅浪费了国家审判权的运行成本，而且扰乱了其他国家权力以及社会的运行秩序。但是可想而知，把男人拉进妇产科进行妇科体检，何止浪费体检成本？在一个法制的社会里，如果审判机关以法律文书的方式干扰行政部门依法行政，损害社会的公平、伤害法制的统一，终究会要受到法律制裁的。附带言之，这样的认定错误，在全国，也是累见不鲜的。这些状况的改善，有待于法官法律应用技术水平的提高，有待于权力机关督促法官起码认知能力的自我完善，有待于人民对法官正义正直品性的培养。

行政机关以民事主体身份做出的行为是民事行为，以行政主体身份做出的行为是行政行为，根据客观情况和依据法律，身份决定行为性质，行为性质反推其身份，这是执法、司法机关以及其他公权机关及其具体工作人员必须具有的认知识别能力。

3 竞买人资格限定条件的公平、公正、公开性评析

3.1 无视法律的例外条款多半导致枉法判决

根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等规定，国家实行房地产开发资质管理制度，所以受让房地产开发用地的主体必然是具有房地产开发资质的企业，不可能是其他主体，更不可能是自然人。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称《招拍挂规定》）也规定：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。上述两套法律法规配套适用，得出的结论是自然人不可以作为受让房地产开发用地的主体，因为国家至今没有直接可以授予自然人房地产开发资质的证书的规定和先例，但是自然人是否一定可以或不可以参加房地开发用地的竞买活动，上述法律和规章在例外条款中没有明示，所以难以一时断定。然而，例外条款指向的是特别的法律性的规定，特别法优于普通法，无视例外条款，不对例外条款的范围和内容加以阐述并予以适用，法院认为自然人可以在房地产用地竞买活动中享有当然的竞卖资格报名权或竞卖资格权，径直做出相应的判决，这样的判决很可能是粗糙枉断的。自然人什么情况下可以报名获取竞卖资格权，什么情况下不可以，都要看例外条款指向的特别法之具体规定，千遍一律认为可以，在逻辑思维上是错误的，在法律适用上是粗糙的，在审判结果上是非法的，很可能导致审判权对行政权正当依法行使的干扰，结果使人民的被表现得面目全非，法制的统一何在？

3.2 法律事实要求主体在受让时具有特定资质

《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（修正）》（在以下简称《实施办法》）第三条规定：国内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，其合法权益受法律保护。事实上，无论是国外的，还是国内的，在受让房地产开发经营用地时候，国家都有相应的市场准入法律制度，不符合准入资格条件的，不得受让房地产开发经营用地的使用权。至于开发资质的条件设置在报名时还是设置在受让土地时候，法律没有做出具体规定，这是留给下位规范性文件和文书的自由裁量权，事实上下位规范性文件自由裁量权并不自由，需要根据国家的法律、法规、政策、依据地方性法规，结合地方的实际，按照法定的程序予以制定和公布，必须展示高超的规范制定艺术。显然，受让时，受让主体必须是具有房地产开发资质的企业。在公告后，组织实施土地的出让活动不是一蹴而就的过程，在哪个时点，要求拟受让主体必须有房地产开发资质，全在于公告中的约定，违背公告的约定，擅自改变要求取得资质的时点，就存在程序上的不公正，给利害关系人带来不公平，失去《公告》之公信力，失去《公告》公开之意义，公然修改要约内容，与暗箱操作何异。

3.3 特定资质条件限定与否都是合法公平的

土地出让活动是经过批准后实施的民事活动，对民事活动实施的程序性规定，只要不违法即可。江苏省政府办公厅《关于转发省建设厅等部门关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展意见的通知》（苏政办发[2005]55号）第七部分规定“不具备相应房地产开发资质的企业，不得参加商品房项目用地的招投标，不得从事房地产开发经营”的规定，并没有限制自然人参加挂牌或拍卖的竞卖活动，因为该条款限制的主体不是自然人，是企业，限制参与的活动类型是招投标，而不是挂牌或拍卖。基于严谨性的思考，和对法律原意的职业性恪守，可以得出结论，该条款为与本案无关条款。无论是当事人，还是法院，如果没认识到这一点，是很幼稚的。国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《房地产开发企业资质管理规定》相继对商品房开发用地的受让主体做出了资质许可的规定，受让主体必须企业，而不是自然人，并且是取得房地产开发资质的企业。既然自然人不可以受让房地产开发用地，不能取得购买权，当然地不具有报名资格，参与竞买活动。如果有自然人可以报名，那是《公告》做出的例外。《民法通则》规定的无民事行为能力的自然人肯定不可以从事购买活动，否则对相关民事活动相对人会造成潜在的合同缔结风险，如果相关当事人愿意接受并不对无民事行为能力的人造成不利后果，另当别论。类似而言，自然人没有相应的房地产开发经营许可资质，即没有相应的行为能力，是否一定能取得该能力，显然存在不确定因素，这些不确定因素是众多的，包括自然生理的、社会身份的变化等，让国家财产、人民的财产受制于的某个或某些自然人不确定的条件因素的制约中，是很不公平的，一旦政府预期的房地产重大目标不能实现，产生重大损失，那么允许自然人参与竞买土地的政府行为就有非法或过失之嫌疑。当然，某些房地产开发项目用地，允许自然人取得竞买资格，可能属于政府基于众多客观因素的考虑，以便达到某些预期公益愿望，自愿承受自然人资质能力获取与否的风险，是符合国家法律法规而做出的例外，而允许自然人在报名时至受让合同签订时的时段内，取得所组建公司的房地产开发资质。正如没有民事行为能力的人，缔结了合同，在履行合同时候，其恢复了民事行为能力，并追认了合同效力，合同依然还是要履行的。正如行为人在遭到刑事责任追究时点前，已经和被人结为伉俪，虽然违法，但是在法律处罚措施施与时候，往往会受到谅解。自然人有可能组建公司领取房地产开发资质，无民事行为能力的有可能达到或恢复行为能力，嫌疑犯有可能在适当的期限内与被人结为伉俪。自然人组建了企业，已经履行了相应的法定程序、领取了营业执照和相应的房地产开发资质，与自然人相比，政府更有理由信赖这样的企业之履约能力。《公告》中限制或不限制报名竞买人的房地产开发资质条件，只要其本身是按法定程序做出的，都是政府依法履行法定义务的方式。限定竞买资格人必须有房地产开发资质，是不违背《招拍挂规定》的规定：出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。

3.4 政府给予的准备特定资质之机会是公平的

任何意欲从事房地产开发经营的自然人，在任何具体土地出让公告出台之前，总有组建房地产开发资质企业的合理机会，例如可以查阅政府公布的土地年度计划预知信息，领取相关资质证书，等待商机到来。政府一度地为出让土地做各项准备，自然人却怠慢于做出资质准备，通过法律诉讼的方式迫使组织实施出让活动的主体背离公告的原先“要约”条件，有违背民事活动中的诚信原则，有意欲参加强买之嫌疑。资质准备和竞买保证金的准备一样，都属于竞买准备，在一定程序时限内，没有达到《公告》的既定条件，是不可以获得竞卖人资格的。全国各地各有限定竞买人有开发资质条件或不限定竞买人有开发资质条件的诸多案例，在不限定竞买人房地产开发资质情形下，自然人可以报名获取竞卖人资格，但是成交后受让土地的主体必须是企业，如果该企业是法人的，那么法人属于自然人（竞卖人）之外的第三人。自然人可以自行组建企业或吸收他人共同组建企业，受让后，组建企业时候，他人如果就是竞争对手，没有充分的证据，有什么理由证实他们事先非法地串标过呢，也许竞争后，才产生合作组建企业的欲望，并付诸实施，情况属于合法的还是非法的，难以鉴别。当然限定有开发资质的开发企业，也可能出现类似情况，但是养成正规品性而形成合法经营企业文化习惯的企业，更有利于政府在出让中把人民财产卖个好价钱，并降低交易风险。对诸多实际情况的考虑和对不法行为的尽可能地防控，是政府忠实于人民利益的体现，当然，也不排除政府受某些人私人欲望的影响非法背离人民利益的可能。政府设定或不设定竞买人须有房地产开发资质的条件是基于什么样的考虑并不重要，只要不违背法律法规的明文规定和没有违法之行实，履行了法定程序的《公告》就是合法有效的。县国土资源行政部门按《公告》要约的规定负责组织实施工作，是法定职能义务的履行，对外从事的是以出让土地使用权为目的民事活动，偏离公告要约的设定，在程序上必然会导致对潜在的土地受让群体不公平、对社会不公平。

4 审判原则在司法审判案例中的曲解及其辨析

4.1 无视行政程序、歪曲公正、公平之本质

某中级人民法院在终审判决书中，有这样一段描述“根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，（除法律另有规定者外，）均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。本案中，乙公司不仅具有房地产企业的营业执照、而且报名时提供某建设局出具的关于乙公司的（房地产开发）资质证书正在办理之中的证明，一审期间诉讼期间其又取得某住建厅颁发的房地产开发企业的暂定资质证书,因此其申请参加国有建设用地活动符合法律、行政法规的规定”。

事实上，《公告》中的要约性规定：必须有房地产开发资质的企业才可以获得竞买人资格。这条，是按法定程序确定的，县国土部门执行时，如果无视这种约定，而作走样性安排，就是违背程序性约定而擅自行事。法院上述这段判词恰恰进一步证明了，在报名时点乙公司不具备房地产开发资质，县国土部门发出的《取消竞买人资格的通知书》是正确的。而法院之所能够得出相反的判决，是擅自将《公告》约定的报名时点后移，延伸至乙公司取得房地产开发资格时点，有司法干扰行政之嫌疑。另外，法院无视法规例外条款“除法律另有规定者外”，在判词略去此句子，出于什么考虑。这里不评述法官、法院的依法水平问题，但这样的做法是让社会不可思议的、是让法律不可思议的。退一步讲，类似地比方，假如《公告》不做房地产开发资质的限定，直接允许自然人参加。完全没有民事行为能力的人，是否可以当然地参加报名获得竞卖资格，按照法院的如此判法，应该也是可以的，那不是笑话。医疗机构只要出具个“某某神经病人正在康复之中的证明”，报名时点后的一段时间又奇迹般的康复了，再获得个“康复证明”就可以追认报名时点的竞卖资格了；未达到民事行为人年龄的，在报名后数日又达到了实施民事行为的能力，被剥夺治理财产权利的人，报名后数日后又刑满释放，获得购买财产的权利能力，所有的这些，就时点而言，这些人群按法院的判决方式，都可以如法炮制地获得竞买人资格的。这样的审判结果是让国家重大财产处置程序出于不定状态，牺牲全民的财产处置最佳时机，才算是公平。通过如此分析，擅自变更竞买人条件资质取得时点，是属于法官的主观臆断；略去相关条文句子，是对原文法条做“为我所用”的引证，断条取义，属于枉法和妄断。这样的主观判决，以伤害甲公司的机会利益为代价；以伤害程序的公平为代价；以伤害法律的严明为代价；以伤害国民的财产处置机遇为代价，背离程序法、违背实体法，为乙公司求得“为我所用”的公平，显而易见！

4.2 以事实为依据、以法律为准绳之审判原则的滥用

按照《法官法》第七条第二款规定，要求法官：审判案件必须以事实为根据，以法律为准绳，秉公办案，不得徇私枉法。这里主要评析“以事实为根据，以法律为准绳”。

4.2.1 以事实为依据，但是对事实曲解。第一个事实，《公告》是履行了法定程序做出的，在程序上是合法的，其中的限制竞买人资质的要约条款是不违法的，并没有不依法之嫌疑，是对不特定的公众发出的，所以没有伤害任何当事人法定的权利和利益，如果说伤害，那是做背离法律的主观臆想，这点上文已有评析，至于第二个事实，县国土部门做过类似的案例，即在类似《公告》中要约限定竞卖人必有具有房地产开发资质的条件之情况下，曾经多次接受过携带“房地产开发资质正在办理之中的证明”的企业报名，但是按照《合同法》上规定，没有当事人提出异议，也没社会提出异议，则导致了要约的事实性变更，这样的情况，是不违背行政上的实体法和程序法的，因为行政法不得迫使当事人一定要享受提出异议的权利，所以民事约定性变更，只要取得社会性认可、具体当事人的认可，没有任何“公法”是可以阻止这样的认可的或漠不关心的，在法律实施机理上是和谐的，这样的法律，无论是行政法，还是民法。本案中，甲公司不放弃对乙公司的竞买人资格提出异议的权利，阻止了《公告》要约中对竞买人资质条件约定的变更，以便保护其机会利益，是合法的，是正当的。

据此，本应以事实为根据，结果偏离了法律事实，不用法律的眼光看事实，是法官办案之大忌。电线杆之所以成为电线杆，是因为有电线，电工不看看，不管三七二十一，爬上无关的广告牌子杆，修电路，是可笑的。理由是：本人是电工，认得出那是个杆子；本人是法官，认得出那是事实。

4.2.2 以法律为准绳，但片面肢解法律。法律的适用，是以对法律体系的熟谙为前提，法律体系中有行政法、有民法等诸多法律，在判决案例中，做“见行不见民”的安排，受着“见木不见林”的思维方式和操作方式的束缚，无视法律体系的配套运用，只注重公法适用，做地道的“行政法官”，但是本案即便适用行政法，也是歪曲的；不管是民事案件，还是行政案件，进入了行政庭的，就算是行政案件，在处理行政案件时，无视民法对客观事物的安排，这样的法官基本法律应用素养让人深思。口腔科医生，痔疮病人进来，按口腔溃疡的方式去处理，荒唐得部位不清，连共性的病情认定和皮肤病的用药套路都拈不清，空有一本医师职业证书。说这些，不是说笑话，没有任何偏见，这里只想浅显表明这样的事实：此案件中，法官、法院类似地这么去做了案子审判，扰乱行政，失去了审判机构自身存在的正面意义。

4.2.3 肢解或“武断”法律体系必将有损公正

绳是什么，百科词目解释为：由两股以上的棉、麻、棕等纤维或金属丝绞合而成的条状物；绳墨的解释： 木匠工具。用绳染墨在木上弹直线。比喻规矩法度：引绳墨，切事情，明是非。但是此案中，法官不但民行不分，而且剥“绳”成“股”，断“系”取“线”，断“线”取“章”、断“章”取“条”、断“条”取“义”。法律何在，“大象”何在！―“庖丁解法”，游刃有余！背离程序法的价值，背离实体法之宗旨。

程序的内在价值是指程序独立存在的价值，程序的外在价值是程序实现实体法价值的价值，包括秩序价值和公正价值。江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（修正）第五十八条规定：“ 因城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等引起的经济纠纷，按有关土地管理、城市房地产管理和经济合同等方面的法律、法规的规定办理”。显然，要求处理相关纠纷时适用法律、法规，当“行”则“行”，当“民”则“民”，民行结合。行政执法的、司法审判的、作为民事主体时的国家机关以及其他民事主体当事人，都应该根据法律对主体的不同要求，即依法或不违法行事，而追去公平与正义或谋其正当的利益，不该无视这条的规定。

4.3 对法院认为取消乙公司的竞卖资格所导致的后果评析

某中级人民法院在判决书中指明某国土局发出的《取消竞买人资格的通知书》有如下后果：

4.3.1 后果一，“剥夺乙公司作为中华人民共和国境内法人享有的取得土地使用权进行开发、利用和经营的权益；”

评议：按照《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等规定，国家实行房地产开发资质管理制度。所以取得土地使用权进行开发、利用和经营的权益的企业必须有房地产开发资质。取得资质的时点，只要在企业取得土地使用权时点前，到底可以前移到哪个时点，在于公告的约定，只要约定是合法的，必须依照法定程序进行，否则就会给利害关系人和社会造成非法性伤害。本案中，法院、法官主观地移动时点，行政执法程序的公平何在，审判的实体法律依据何在？

4.3.2 后果二，“某国土局未给予行政相对人陈述、申辩权、行政程序违法；”

评议：国土资源管理部门是行政机关，从公法讲不错，但是国土局代表政府处置财产，从事民事活动时，在私法上，只能是民事主体。本案例中，没有违背政府的《公告》约定，所做出的取消通知书，只能是民事行为，是按照政府行政行为做出的民事要约规定行事。相反，如果，取消通知与《公告》约定做出走样，就可能是行政行为，越权行政。县长回到家中，处理家务事情，就是儿子，就丈夫，就是父亲。把行政机关适时的向民事主体回归，在这个问题上，法官、法院必须清晰明了。把民事那件当成行政案件，与判决儿子、父子、丈夫在家中当县长无异。

4.3.3 后果三，“违反行政执法的统一以及公平、公开、公正的行政法原则；”

评议：国土资源管理部门在以往案例中，变通《公告》对竞买人资格的约定，接受待取得房地产开发资质的竞买人报名，国有资产利益最大化的原则，没有违背，反而得到最大化实现，这样的做法是有瑕疵的，但是以往的利害关系人没有提出异议，构成了民事要约的合意变更。法律不阻碍当事人放弃权利，也不强迫当事人去享受权利。所以，利用以往的案例，根据相关的行政执法原则，判决此案，是见“行”忘“民”。如果不是上述合意，那么随着时间的推移，情势的变迁，被伤害法律关系的久远不复，也构成了对国土资源管理部门“变通”执行《公告》之行为的容忍。以前利害关系人容忍了，或不在意了，也通过判决方式间接地要求此案中的甲公司亦予以容忍，这是什么样的法律道理。假如做司法审判时，运用丧智之理，不是理智，理智都没有了，偏离了人之正常，何谈法官、法院解法行律。

4.3.4 后果四，“以行政职权不当限制公平竞争，使两家以上公司公平参与竞买土地使用权转变为仅有一个公司参与的土地出让活动，这种做法不符合国有土地使用权出让、转让制度、损害公平竞争秩序。”

评议：这里不赘述判决书用语的规范和严谨问题，直说，违背程序何以带来秩序，没有秩序了，何以带来公平。报名程序履行结束前，公平是对不特定的资格群体的，程序结束后，公平则特定到符合报名资格的群体，只有一个符合报名资格条件的人时，公平特定到报名人单个体，进而在买卖双方契约活动中依法实现。以伤害甲方公司的市场机会利益为前提，求得公平，是非法的，非法的公平不是公平，失去了公平的内在涵义。本案中，结果显然是为乙公司求得公平，事实上不是公平之本意，是私平，因私而平，违背《公告》的要约程序，最终是平不了的。

5 结论

法律根植于人民的意志，法制本身就是统一的，要求行政权和司法审判权的行使结果必须具有一致性，否则让社会无所适从；司法审判权行使过程中，臆解法律，肢解法条，曲解事实，妄定诉讼类型，使行政权力的正当行使遭到司法审判权的主观地、非法的干涉，必定扰乱国家权力体系的运行，破坏法制的统一；人民行使国家权力的机关应当责无旁贷地予以督促和纠正，让人民处于一个令人幸福的国度中生产和生活，在经济活动中得到真实不虚、无上比拟的公平、公正待遇。――惟愿公平如大水滚滚，使公义如江河滔滔。

参考文献

[1]朱谢群：《论国有土地使用权出让的法律性质》载《法律科学》1999年第2期107。

[2]梁慧星：《民法总论》法律出版社，1996年版，53。

[3]黄河：《房地产法(修订版)》中国政法大学出版社，1999版，47.

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[5]王家福：《中国民法学.民法债权》法律出版社，1991版，680。

[6]法学前沿编辑部：《法学前沿》法律出版社，1998年第2辑，8。

[7]梁慧星：《民法总论》法律出版社，1996年版，37。

第9篇：房地产测绘论文范文

【关键词】GPS；控制网测量；平面控制网；高程控制网；水准测量

随着中国经济的快速发展，连接城市之间的高速公路的建设的不断涌现，道路的距离和平整度就是大家所关心的指标。对于这些远距离的道路，由于两边通视极为不易，要用传统测量方法直接测得相应的数据，工作量十分繁重。道路建设的高精度控制测量及施工测量的方法非常必要。而GPS技术的产生和发展很好的解决了此类专业问题。GPS技术的有点在于：测量速度快、测量精度高、24小时工作、使用成本较低、操作简单、不受地域影响。施工控制网测量如使用原始方法，因为地形的限制会在选点上存在通视情况不佳的状况。利用GPS施工控制网测量是最好的选择。本文研究内容就是大型公路建设中控制网测量工程也详细地阐述建立大型公路的平面控制网和高程控制网如何选点和水准测量的规范。为之后的工程进度提供有效的保证。

全球定位系统GPS技术是现在科学技术的产物，它是一种利用新型的卫星导航定位系统解决大地测量和信息空间定位问题的空间技术。GPS系统的构成主要包括空间的卫星系统、地面的监控机构以及分散的接收机用户等。勘界测绘是以获取和表述行政区域界线位置为依据，为边界管理提供基础资料和科学依据以解决争端、理顺权属的一项重要工作。目前，GPS的推广应用非常广泛，在房地产测量、道路施工监控等一系列工程中都有运用。

1.公路的平面控制网

1）在大型公路建设工程的GPS平面控制网的布设中。根据实地情况制定了布网的方案和观测方案，并对平面控制网的布设和精度作了分析和研究，GPS的观测是采用了对控制点的大地测量模式进行。

2）对测得的大型道路工程的高程控制网布设的测点进行数据处理。由长距离不能直接通视，通过拟定不同方案产生的结果分析。

3）为准确、有效地进行大桥施工测量提供了技术保证，必须对各个数据结果进行可行性和必要性分析研究，采取最佳方案，解决工程中遇到的技术问题和技术难点。

2.选点

控制测量之前最为关键的步骤就是现场踏勘选点，根据布设网形的实际情况进行实地选点。选点必须遵循以下几个原则：

（1）为满足GPS观测要求，必须保证卫星信号的正常接收，不被大功率无线电发射源影响而减弱信号。远离大功率雷达站、电视转播台、无线电微波站，确保观测质量同时确保人员安全，必须避开高压线。

（2）在四周开阔的区域布设控制点，不能处于离地面高度角大于15“范围内，避免控制点周围有强光反射，远离水域。在无法避开的情况下，通过一些措施进行改善，如提高卫星观测高度角等，保证观测质量。

（3）选好的点位要妥善保存，并要作为长期使用计划。选点还应结合甲方提供相关施工图，根据施工特点、计划等情况，进行选定，避免因施工原因对选定的点的破坏。如有条件可在建筑物上设置观测点。

（4）绘制点时要制定委托保管书。

（5）首级控制点点位初步选定后，先用木桩进行定位。再由建设单位请有关施工单位派专家检查、查看认可后方能进一步确定具体点位。

3.高程控制网的作用

高程控制网在对于公路的建设和后期的监测都起着有很重要的作用。在范围不太大的地形平坦区域内，选定合适的高程处理模型，结合各个观测点的GPS观测值，以高等级水准点作为高程起算点，高程传递的精度可达国家二、三等水准精度。所以对于大型的道路工程施工的测量应用这类方法十分有效。此外，数字化技术渗入控制网测量中，除了外形三维的仿真之外，它还能根据已测量出来的原始数据，对导线点的坐标、高程实施自发计算，并且计算敏捷准确，并且它可以直接对建筑尺寸等进行自动标注，并将标注数据存储到数据库中，避免不必要的人为抄写错误。

4.水准测量

水准仪是由德国ZEISS厂生产的精密水准仪Ni00A2和Ni002，水准测量的实施必须按照以下要求：

1）测量前对水准仪器与水准标尺进行检校须按GB12897一91《国家一、二等水准测量规范》的有关要求。

2）待雨季过后才能使用水准点进行观测。

3）每一段水准线路要安排为偶数站，并在没站进行往测和返测，最终得出测量结果。

4）在进行水准测量时还要加入必要的重力异常改正，目的是获取更为精确的成果。再结合GPS技术的拟合高程。通过以上的办法，进而也可得到更为准确、可靠的大地水准面参数。

5）在测量设点建立首级水准控制网的时候，测定GPS高程数据尽量多的将水准点用在GPS高程的拟合方法。

5.结论

本文主要对利用GPS定位技术进行大型道路工程控制测量作了探究，先是确立GPS定位技术如何构建平面控制网，再是为得到GPS技术的相关数据而选取的若干合理的测量点，最后是在建立施工控制网后对如何测得高程和水准的测量提出的一些规范，从而为大型道路工程施工测量提供技术上的支持。

通过上述研究，得出以下的结论：

1）采用GPS定位技术可以方便地为高速公路高精度的数据结果。有效的降低了来自传统的测量技术带来的误差。

2）通过合理的手段解决了大工程中的相关技术难题，通过精密水准网和GPS高程拟合网的结合，有效的完善了大型公路的数据系统，为道路的技术控制打下基础。

3）大型公路工程是一个投资数额大、工期漫长、任务繁多的项目，合理的使用GPS技术是非常有必要。工程中建立GPS控制网测量不但能提高效率，缩短工期，还能在很大程度上减少不必要的开资，为工程施工测量提供技术保证，还能够为整个工程带来可观的经济效益。也可以为道路工程带来更高的作业效率和较大的经济效益。

【参考文献】

[1]武汉大学测绘学院：实用GPS测量数据处理教程，武汉大学，2001.

[2]施闯.大规模高精度GPS网平差处理与分析理论及其应用，博士论文，武汉测绘科技大学出版社，1999.02.