房地产估价精选(九篇)

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第1篇：房地产估价范文

关键词：房地产估价；技术路线；估价方法

中图分类号：F27文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.025

江夏区原为武昌县，是武汉市的南大门，素有“楚天首县”之美誉。1995年，经国务院批准，撤县设区，现为武汉市新型城区，总面积2009平方公里，人口68万人。江夏城区现行的基准地价是2009年完成的，江夏区纸坊城区、大桥新区、庙山、藏龙岛四区域基准地价更新工作于2008年开始实施，成果于2010年4月通过湖北省国土资源厅和武汉市国土资源与规划局的联合验收，并经过江夏区社会各方面的听证。随着经济的快速发展，城区建设的逐步完善，一方面，城区作为全区的政治、经济、文化中心，要求土地利用、城市规划更趋合理；另一方面，为适应经济的发展，要拓宽城市骨架加快基础设施建设及旧城区改造的步伐。为使土地定级成果符合客观实际，保持定级成果的现势性，2011年7月20日，根据武汉市国土资源和规划局《关于开展新一轮基准地价更新工作的通知》（武土资规发[2011]173号）文件，对江夏区纸坊城区成果进行第二次更新。

1拟定实施计划相关条件

此次更新工作原则依据《定级规程》、《估价规程》和《技术规范》，同时我们又结合江夏区实际情况补充了以下原则：

（1）根据江夏区在武汉市和省域内的地位作用、城市性质和规模以及当地土地与房产市场的发育程度，选择并确定适合当地实际情况的技术路线。

（2）注重静态与动态相结合，充分考虑江夏区城市建设现状以及近期内规划建设将对土地质量和土地价格产生的影响，从时间、空间和市场供求三方面综合评定土地级别和测算基准地价。

（3）在保证土地定级估价遵循国家规程要求的同时，注重对定级估价理论方法的研究探讨，在一些难点问题上力争取得突破和创新。

（4）理论与实际相结合，在保证定级估价成果科学性和规范性的同时，注重成果的实用性和可操作性，使其更易于根据市场的变动实现动态监测和适时更新调整。

（5）在技术手段上，充分利用科技含量高的土地定级估价信息系统实现对土地级别和基准地价的动态更新，提高成果精度，建立起图形、数据库和文档的一体化系统，以便于政府公布和基准地价以及提供公众咨询服务，实现数字土地的目标。

2拟定调查收集的资料

资料收集的一般方法和要求，这里只说明具体收集的情况。

此次基准地价更新收集的内容主要包括土地使用权出（转）让、商品房出售、房屋买卖、房屋出租、征地、拆迁等样点资料；建筑成本费用、有关土地房屋的税收种类、税率及相关收费标准依据等参数指标；土地开发与经营的政策法规、条例、规定及相关法律、法规等文件资料；历史地价资料；有关经济指数；城镇规划等有关资料。

3预计所需的时间，人力，经费

本次土地定级及基准地价更新工作，在江夏区政府的领导下，成立江夏区基准地价更新领导小组，下设办公室。在领导小组监督指导下由江夏区国土资源和规划局负责组织实施，项目实施单位为武汉吉诺凯立德数码技术有限公司。

为了确保江夏区土地定级与基准地价评估工作的顺利进行，江夏区政府成立了领导小组及各工作组。

4确定基准地价评估步骤

4.1土地定级的技术路线

本次土地定级的技术路线可概括为：在全面收集影响江夏区城区土地质量的因素因子资料的基础上，应用地理信息系统（GIS）技术和方法，以网格为基本定级单元，采用多因素综合评定法确定基本定级单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别界限分值，初步划分综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别。最后根据土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，确定土地级别。

4.2土地定级的工作流程和工作内容

根据中华人民共和国国家标准《定级规程》（GB/185072001），土地定级的工作内容为：

（1）建立土地定级评价因素因子体系。

（2）确定定级因素因子权重。

（3）根据定级因子编制资料调查表格，进行定级资料调查。

（4）建立土地定级数据库系统。

（5）按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的规模指数、功能分和服务半径；根据土地定级因素因子调查表数据和图件，采用《定级规程》规定的方法对定级因素因子进行量化，并确定其作用分，对其中的点线状因素因子根据其影响方式和强度，确定其服务半径。

（6）划分单元并计算其总分值。

（7）划分土地级别。

（8）土地级别的验证与确定。

（9）土地定级图件编制。

（10）土地级别面积量算。

（11）编制土地定级报告。

编制土地定级工作报告和技术报告。

5确定工作进度安排

（1）8月份完成编制实施方案。

（2）9月和10月份完成资料收集和实地考查。

（3）10月份完成资料整理与分析。

（4）10月和11月份完成内业处理。

（5）11和12完成撰写专题报告。

（6）12月份完成成果论证并组织验收。

参考文献

[1]于新颖.浅谈房地产估价技术路线[J].中国乡镇企业会计，2009，（2）：22.

[2]李永秀.房地产估价研究[D].天津：天津大学，2005.

[3]刘卯钊.保定市土地定级与基准地价更新项目研究[D].保定：华北电力大学，2008.

[4]常青.地产估价基本理论问题研究[J].兰州大学学报，2010，（12）：3.

[5]常青.房地产估价的基本问题及其关系研究[J].建筑管理现代化，2006，（5）：6.

[6]陆克菲.论房地产估价实践中的法律风险识别与控制[J].科技信息，2010，（8）：2.

[7]安义兵.林市基准地价研究[D].西安：长安大学，2008.

第2篇：房地产估价范文

一、房地产成交价格的特点

1、从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响。

房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如宁波市某高档商住楼，1994年、1995年平均售价在5000元／平方米，而到1997年、1998年平均售价仅为4000元／平方米，这主要是由于同类房地产开发量猛增的原因。又如最近开始的经济适用住房的建设，对于类似房地产价格就可能造成较大的影响。

2、从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点。

依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。但笔者在实际工作中发现。房地产实际成交价格并非如此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素。具体表现在以下几个方面：（1）房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。

（2）房地产成交价格受房地产现状的影响房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就升始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。

（3）房地产成交价格受付款方式的影响开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠（从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值）。

（4）房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。

（5）房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。

二、房地产评估价格的定义

综合以上分析，房地产“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如一家房地产评估价格是4000元／平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格？其期房价格是4000元／平方米还是现房价格是4000元／平方米？如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元／平方米？因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。所以，采用市场比较法进行房地产价格评估，对其评估价格应有明确的定义，否则就失去了意义、房地产评估价格的定义，应主要明确以下几点：1、不同的评估目的具有不同的价格定义例如房地产抵押价格评估。因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险回素，评估价格一般保守，其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格。而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等，其价格定义与抵押价格评估就有所不同。同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格不同。

2、房地产价格评估应是特定时点时的评估价格随着时间的不同，房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化，房地产价格也随之变化，因而房地产评估价格必须有确定的时间点。

3、在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。

三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结

综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下几个方面；1、同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。

2、市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。

3、房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高、其销售速度可能较慢。

4、房地产的具体价值体现，最终是通过实际成交价格，同此一般意义的房地产评估价格与实际成交价格应较为接近，不应大相径庭。

四、采用市场比较法进行房地产价格评估时应注意的问题

笔者在阅读了较多的房地产评估报告后发现，在采用市场比较法评估时，众多的评估报告把重点放在了对比准实例进行区域因素、个别因素等修正上，而忽略了对比准实例及评估对象进行价格定义的统一。从而造成了评估价格在理论上的模糊不清。因此，本文认为，评估人员一定要对比准实例的实际成交价格特点进行分析，对实际成交价格进行适当的调整。使其达到评估要求的价格定义，然后用正常的市场比较法评估。

五、不同目的时房地产价格定义的探讨

房地产估价的目的主要有房地产转让价格评估、房地产抵押价格评估、房地产分割析产评估、企业合资股份制改造等价格评估，本文对不同目的时房地产价格评估的定义做简要分析；房地产转让价格评估：因该价格评估为房地产转让提供依据，大宗房地产评估价格应是整宗出售、一次性付款时的价格，该价格应适当低于零散出售时的价格。

房地产抵押价格评估：房地产抵押评估价格应是整体出售、一次性付款、销售速度较快、考虑各种优惠条件时的价格，评估结果趋于保守。

第3篇：房地产估价范文

【关键词】房地产估价；估价方法

自改革开放房屋开始作为商品进行市场流通至今，房地产行业以其迅猛的发展形势越来越吸引众多方面的关注，尤其是在我国入世后，房地产的流通已经成为重要的经济产业，因此房地产估价作为房地产流通的重要推手也应有长足的进步和发展。

1 房地产估价概述

1978年“改革开放”政策的全面推行使我国的国有土地使用制度和城镇住房制度有了新的发展方向，房屋被作为一种商品开始在市场流通。房地产估价活动也正是在这样的背景下应运而生，虽然起步较晚，但发展很快，一方面大胆借鉴西方发达国家以及我国台湾、香港地区的估价理论和方法成果，另一方面积极集合国内自身实际情况，发展出一套适合我国国情需要的房地产估价方法。由于受英国估价体系的影响较深，因此我国的估价方法更倾向于经验与理论结合。

房地产估价的概念正式提出于1999年颁布实施的《房地产估价规范》并被广泛沿用至今。该规范指出，房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动体。本文中所提及房地产均为狭义上的房地产概念，即指土地、土地上的建筑物及其不可分离的部分，以及与土地和建筑物有关的权力和利益等。

房地产估价行为一直是以房地产属性为基础、以市场经济为导向，以理论规范为支撑的、不以主观意识为转移的客观活动。然而影响房地产价格的因素复杂多变，估价行为必须依赖于科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须结合估价人员的经验。

2 房地产估价的基本方法

我国房地产估价常用的方法有以下五种：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法。其中市场比较法、收益法、成本法是最基本的三种估价方法，其他方法都是他们的派生。现将前三种基本的估价方法进行简要介绍：

2.1 市场比较法

市场比较法是指在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已交易的类似房地产的已知价格，经比较修正而得出估价对象估价时点的房地产价格的估价方法。

经济学中的替代原理表明市场中具有等同的使用价值和效用的商品具有相同价格，是完全的替代关系。同样，这一原理是市场比较法的理论基础，房地产能够根据其典型的物质属性（包含土地、土地上的建筑物及其不可分离的部分）、法律属性（即为房地产的权属）和经济属性（房地产财产内涵）进行同等价值和效益的划分，形成这种替代关系，从而将同类型待估房地产进行一定的因素修正，最终做出价值评估，完成房地产估价。

2.2 收益法

收益法评估房地产商品的价格，就是应用科学的预测方法预测估价对象在未来经济寿命年限内每年能给投资者带来的纯收益，并选择合理的资本化率，将之折现到估价时点，即得估价对象在估价时点的价格。

收益法的估价原理为预期原理，这一原理建立在房地产使用寿命耐久性和经济效用长久性的特点之上，本质为房地产未来所能获得的纯收益与现在的货币价值的等量表达。由于纯收益的获取是一个长期积累的过程，因此我们房地产在整个收益过程中存在一个资本化率，那么房地产本身具有的价格与资本化率的积就是纯收益，同理纯收益与资本化率的比即为房地产价格。

2.3 成本法

成本法也称成本逼近法，它是一种通过求取在估价时点重新建造全新的估价对象所需的各项费用总额减去估价对象的减价修正额来估算估价对象价格的方法。

成本法估价的理论依据是经济学上的生产费用价值论，该理论旨在寻求供需双方的共同利益点，维持供需双方利益的平衡。换言之，如果房地产出售价格超出重置或重造所需全部成本额，就意味着需求方自行建设优于直接购买，那么需求方将放弃购买权；如果房地产出售价格低于重置或重造所需全部成本额，那么供给方将造成亏损，同样不具备成交条件。因此房地产价格下限，即开发成本，才更容易促成房地产交易，是供需双方的共同利益点。

3 房地产估价基本方法的比较分析

3.1 适用范围的比较

市场比较法是参照同类型房地产的交易资料而对待估对象进行估价的方法。市场比较法主要针对交易性较强的房地产，如商品住宅、办公楼、商场、仓储用地、工业厂房等项目，而对于学校、体育场馆、文化展馆等交易性较差的房地产则不适用于本方法。

收益法以房地产预期收益为基础，因此该方法适用于具有收益或者具有潜在收益且这种收益可以被定量表达的房地产项目，如普通商品住宅在出租的的情况下具有收益，在自用的情况下节省了租房成本，为潜在收益，并且这些收益都直接以货币形式表现；而对于机关办公场所、学校、绿化用地、公共设施等房地产估价则大多不适用。

成本法是以建造成本为着眼点的估价方法。每一个房地产都存在建造成本，因此此项方法适用范围最为广泛，尤其是在交易性不强或者无法将收益货币化的房地产项目估价中表现尤为突出，弥补了其他两种方法适用范围的局限性。

3.2 特点分析

在市场比较法中用以参照的同类型房地产交易资料质量将直接影响估价水平，一方面用以参照的交易资料应具备一定的数量，即具有较为成熟的房地产交易市场，确保在相似供需范围内有足够的资料对比参照，保证数据的准确性；另一方面参照资料应具备优质的质量，即保证交易资料数据合法，保证待估对象的可靠性。

收益法主要借鉴和沿用了西方国家的成果，可以说是“起步晚、起点高”，虽然在评估原理、指标体系的建立等方面的认识基本上相同，但在评估实践中对于收益法的应用却存在巨大差异。这是因为收益法在应用中对纯收益的概念缺乏足够的说明，因此，采用该方法估算也应高度重视成交记录的收集和整理工作，以保证纯收益计算的可靠性。

成本法的关键在于对成本的理解，一方面在房地产估价中提出的成本为社会成本，其中不仅包含单纯的人工、材料、管理等显性费用，还包含开发商合理的利润及缴纳税金等隐性成本；另一方面成本为估价时点的重置成本，而非历史建造成本。

3.3 影响因素分析

由于房地产独一无二的特性，使得即使在房地产用途、结构、所处地点、价格类型、交易时间等对比条件均统一的情况下，常常受到交易双方乃至估价人员的主观影响而产生差异。

而收益法做出的评估结果准确与否在很大程度上取决于纯收益和资本化率两个参数的确定。一方面，纯收益的累积是在一种较为平均的状态下进行的，排除了具有特殊经营能力者和缺乏经营能力者产生的特殊的收益；另一方面，在房地产投入使用的若干年中，资本化率不断发生改变。因此影响收益估价法的两个关键因素均较难控制，容易在实际应用中掺杂估价人员主观判断，导致估价结果的偏离。

在成本法中采用的重置成本与建造时的历史成本是截然不同的两个时间段，两者存在着巨大的差异，因此该估价过程中减价修正额的确定是估价合理的关键，其中减价修正额包含折旧、成新率两个影响因素。

3.4 本质的同一性

三种方法无论是在适用范围还是经济学原理，亦或者是在影响因素等方面多存在着很大的差异，但经过总结和分析后发现，他们都是借用不同的方法途径，找出房地产与价值、货币之间的纽带，最终体现出房地产在估价时点的市场价格或价值。

4 房地产估价的改进措施与建议

4.1 规范估价程序

从以上三种估价方法的分析中不难看出，在整个估价过程中依然有相当一部分的主观因素存在，由于房地产是典型的不完全市场，这样的主观因素无法避免，因此就需要通过规范房地产估价程序提高估价过程的可操作性，尽量回避由人为因素引起的不必要估价偏差。

4.2 建立完善的估价市场资料库

由于房地产估价方法的本质最终均表现为房地产向市场价值甚至货币化的转换，在转换过程中牵涉的数据资料就是成就估价准确性的关键因素，因此建立完善的估价市场资料库能够更进一步的帮助估价的可靠性和合法性。

4.3 引入新的计算方法

通过对三种估价方法的分析中得知，三种方法中均存在不同的关键影响因素，而这些影响因素指标在确定方面都存在一定困难，因此适当引入新的计算方法对基础估价算法进行补充，能够在一定程度上挽回计算中的误差情况。

4.4 科学确定估价结果

由于三种基本的估价方法都存在各自的适用范围和使用条件，因此在估价结果上必然存在差异，因此应注重三种方法的综合应用，达到相互验证结果的目的，降低由于交易资料不完善或者关键影响因素取值不明确带来的结果偏差。

参考文献

[1]柴强.房地产估价[M].北京:首都经济贸易大学出版社, 2005.

[2]方晟,何柳.不同评估目的下房地产估价方法的选择[J].法制与社会,2007(6):74 7-748.

[3]项昀.房地产估价市场比较法的改进研究[D].黑龙江:东北林业大学硕士学位论文,2006,6.

第4篇：房地产估价范文

第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。

本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。

房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。

鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。

第二章估价机构资质核准

第七条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。

第八条房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。

第九条各资质等级房地产估价机构的条件如下：

（一）一级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；

3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；

4.有15名以上专职注册房地产估价师；

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；

9.有固定的经营服务场所；

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

（二）二级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；

3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；

4.有8名以上专职注册房地产估价师；

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；

9.有固定的经营服务场所；

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

（三）三级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；

3.有3名以上专职注册房地产估价师；

4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；

5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；

8.有固定的经营服务场所；

9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

第十条申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料：

（一）房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；

（二）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；

（三）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；

（四）出资证明复印件（加盖申报机构公章）；

（五）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；

（六）专职注册房地产估价师证明；

（七）固定经营服务场所的证明；

（八）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；

（九）随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。

申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。

第十一条新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供第十条第（一）项、第（三）项至第（八）项材料。

新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。

第十二条申请核定一级房地产估价机构资质的，应当向省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交本办法第十条规定的材料。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。

国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。

第十三条二、三级房地产估价机构资质由设区的市人民政府房地产行政主管部门初审，具体许可程序及办理期限由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门依法确定。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院建设行政主管部门备案。

第十四条房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院建设行政主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明作废后，申请补办。

第十五条房地产估价机构资质有效期为3年。

资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。

在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。

第十六条房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。

第十七条房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。

房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定；其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。

第十八条房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。

第三章分支机构的设立

第十九条一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。

分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。

第二十条分支机构应当具备下列条件：

（一）名称采用“房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司（分所）”的形式；

（二）分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；

（三）在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；

（四）有固定的经营服务场所；

（五）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。

注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。

第二十一条新设立的分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在接受备案后10日内，告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门，并报国务院建设行政主管部门备案。

第二十二条分支机构备案，应当提交下列材料：

（一）分支机构的营业执照复印件；

（二）房地产估价机构资质证书正本复印件；

（三）分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明；

（四）拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件。

第二十三条分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内，报原备案机关备案。

第四章估价管理

第二十四条从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

第二十五条房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。

房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。

第二十六条房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

第二十七条房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同。

估价委托合同应当包括下列内容：

（一）委托人的名称或者姓名和住所；

（二）估价机构的名称和住所；

（三）估价对象；

（四）估价目的；

（五）估价时点；

（六）委托人的协助义务；

（七）估价服务费及其支付方式；

（八）估价报告交付的日期和方式；

（九）违约责任；

（十）解决争议的方法。

第二十八条房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。

经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

第二十九条委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

第三十条房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息时，房地产行政主管部门应当提供查询服务，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。

第三十一条房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

第三十二条房地产估价机构不得有下列行为：

（一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；

（二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；

（三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；

（四）违反房地产估价规范和标准；

（五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；

（六）擅自设立分支机构；

（七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；

（八）法律、法规禁止的其他行为。

第三十三条房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。

房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。

第三十四条除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。

第三十五条房地产估价机构应当加强对执业人员的职业道德教育和业务培训，为本机构的房地产估价师参加继续教育提供必要的条件。

第三十六条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。

第三十七条县级以上人民政府房地产行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书，有关房地产估价业务的文档，有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件；

（二）进入被检查单位进行检查，查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料；

（三）纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公布。

第三十八条县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有两名以上监督检查人员参加，并出示执法证件，不得妨碍被检查单位的正常经营活动，不得索取或者收受财物、谋取其他利益。

有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。

第三十九条房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。

第四十条有下列情形之一的，资质许可机关或者其上级机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产估价机构资质：

（一）资质许可机关工作人员、作出准予房地产估价机构资质许可的；

（二）超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的；

（三）违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的；

（四）对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的；

（五）依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形。

房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。

第四十一条房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其资质。

第四十二条有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质：

（一）房地产估价机构资质有效期届满未延续的；

（二）房地产估价机构依法终止的；

（三）房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依法被吊销的；

（四）法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。

第四十三条资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。

房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。

房地产估价机构信用档案应当包括房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案。

房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。

任何单位和个人有权查阅信用档案。

第五章法律责任

第四十四条申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十五条以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，由资质许可机关给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十六条未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

第四十七条违反本办法第十六条规定，房地产估价机构不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理；逾期不办理的，可处1万元以下的罚款。

第四十八条有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以上2万元以下的罚款：

（一）违反本办法第十九条第一款规定设立分支机构的；

（二）违反本办法第二十条规定设立分支机构的；

（三）违反本办法第二十一条第一款规定，新设立的分支机构不备案的。

第四十九条有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）违反本办法第二十五条规定承揽业务的；

（二）违反本办法第二十八条第一款规定，擅自转让受托的估价业务的；

（三）违反本办法第十九条第二款、第二十八条第二款、第三十一条规定出具估价报告的。

第五十条违反本办法第二十六条规定，房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十一条违反本办法第三十条规定，房地产行政主管部门拒绝提供房地产交易、登记信息查询服务的，由其上级房地产行政主管部门责令改正。

第五十二条房地产估价机构有本办法第三十二条行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条违反本办法第三十四条规定，房地产估价机构擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条资质许可机关有下列情形之一的，由其上级行政主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的；

（二）对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的；

第5篇：房地产估价范文

【关键词】房地产评估；特征因素；指标量化

1 特征因素的分析

在房地产估价实践中,对于特征因素的选取和量化主观性很大,严重影响了估价结果的客观性,可能会造成不同估价人员对同一宗房地产的估价结果有较大差异。特征因素就是是反映异质性商品的特征的因素,例如,建筑面积是反映房地产的一个特征,那么建筑面积就是房地产的一个特征因素。房地产的价格水平,是众多影响房地产价格的特征因素相互作用的结果,或者说是这些因素交互汇聚而成的。房地产估价主要难点是,影响房地产价格的特征因素极其复杂,而且难以把握。本文将着力分析各特征因素对房地产价格的贡献,并尽可能的对其进行量化,以减少人为因素的影响。

2 特征因素的选取

对于不同的房地产估价对象,根据估价目的不同,特征因素的选取也不同,而且在众多的影响因素中,要确定具有代表性的主要特征因素。选取的原则是选择对房地产价格影响大,对估价结果有重要作用的因素为特征因素。这里的影响大是指对估价结果具有举足轻重的影响,如果缺乏这些因素,即使其他次要因素再多,也不能客观评价估价对象。要有针对性地适用于估价对象,对估价结果各因素都有一定的影响,必须针对估价对象和可比案例的差异选取。特征因素的选取一般请专家评定,用德尔菲(Delphi)调查法。

利用德尔菲(Delphi)调查法选择特征因素,在选择重要性因素时,虽说影响因素比较多,但是由于因素的外延在概念上比较清楚,使得其中的协调就相对容易一些,专家们一般都可以得到比较统一的结果。表1是通过专家打分法收集资料、整理、归纳核计出来可采用的房地产特征变量。

3 特征因素的量化

3.1 硬指标的量化

硬指标是指易得到数据,可以定量的指标。

3.1.1 模糊数学法

常用的有模糊数学的方法,而模糊数学的方法又有很多种,本文根据模糊分布函数来量化硬指标。

模糊分布可以分为三种类型:偏小型、中间型以及偏大型。而常见的模糊分布又分为矩形分布、梯形分布、抛物线分布、Γ形分布、正态分布、柯西分布六种类型。考虑到房地产状况特征因素的特点以及操作的简便性,本文硬指标的量化选择的是梯形分布。对于硬指标梯形分布,先按有关规定确定其取值范围[e,g],a

（1）偏小型,指标越小越好,a

（2）中间型,指标越在中间越好,a

（3）偏大型,指标越大越好,a

如:公交条数的计算,适用于硬指标计算的式(3),确定其取值范围为最小值0,代表住宅房地产附近没有公交经过,最大值取20,代表小区附近有20条以上公交线路经过。小区附近有20条以上线路经过,说明被评估资产的交通情况很好,增加公交线路对评估价格影响已经较小,故取最大值为20。将被评估房地产所在小区的公交条数代入式(3),若公交条数为10条,那么交通情况的赋值为:。

3.1.2 按实际数据量化

房地产状况特征因素的具体数据,就采用它本身的数据,如面积、成交价等。比如说某小区的生活配套设施,有银行、医院、超市、停车场、公园各一个,一个1分,那么就赋值4。建筑面积为80 m2,就赋值80。

3.2 软指标的量化

软指标则难以得到确切数据,只能定性的指标,但可以对不同指标考评的分析评判级别,考核指标标准细分进行量化。可采用专家意见法,先对房地产的软指标进行定级量化,把房地产的特征因素分为5个等级,“优”“较优”“一般”“较劣”和“劣”。

本文是在征询了多家评估公司的房地产评估专家的基础上,确定软指标的等级标准的。根据专家对3个区域特征因素、2个个别特征因素的级别标准给出的意见,整理归纳得到表2软指标的评级标准。简称评级的标准是立足于大城市,若是对中小城市的评估,要在繁华程度、社区居民文化程度和物管上适当的作出调整。然后对5个等级的软指标赋值,我们可以用级差评分法来量化软指标,确定软指标的函数值,其赋值方式有两种:一种赋值区间为[0, 1],另一种为[0. 1, 0. 9],各等级赋值见表3.

如某被评估房地产的物管一级物管资质,有24 h保安巡逻、安装录像监控,那么确定其等级为优,即可赋值1或者0. 9。

第6篇：房地产估价范文

关键词: 房地产估价;风险;防范;回避

中图分类号: F293.3

随着社会主义市场经济的发展,房地产估价在城市房地产市场中扮演着非常重要的角色,越来越多的经济活动需要进行房地产估价。巨大的市场需求催生了大量的房地产估价机构,同时,越来越多的人才投身于房地产估价行业,使得房地产估价师队伍日益壮大,着实令人欣慰。但是,房地产估价师的执业风险时刻存在,近几年业界也确实有房地产估价师承担相应责任的事件发生。因此,充分认识房地产估价的风险成因及风险体系,并积极防范和规避风险,是房地产估价工作的一项重要课题。本文主要从房地产估价师个人和估价机构的角度,提出一些房地产估价执业过程中常见的可控风险与防范的看法。

1 业务承接方面的风险点

1.1 委托方未能真实告知估价对象状况所带来的风险

对估价对象的认识,一方面可以通过估价人员现场查勘,另一方面由委托人予以提供。估价对象有时会存在着某些方面的缺陷,如实体性的缺陷或权益性的缺陷,都有可能会对房地产的价格造成很大的影响,有时委托方为了达到某种目的,故意隐瞒实情,这就给估价人员的估价工作带来了较大的风险。因此,在业务洽谈的过程中估价师应认真听取委托方的介绍,运用专业知识分析其逻辑性,判断其合理性,有疑惑的地方可以加强现场查勘,或到有关部门进行查询,或要求委托方对所提供的信息和资料的合法性和真实性负责,要求委托方予以签字或盖章,以此来降低自身的风险。

1.2 委托方出于某种目的要求高评或低评房地产价值的风险

在以抵押、拆迁为目的的估价活动中,委托方往往要求估价人员给予高评,以纳税、改制为目的估价活动中,往往要求估价人员给予低评。当前估价行业竞争激烈,市场人员为了获取估价业务,往往会迁就委托方的不合理要求,这就给估价人员带来了很大的风险。将来利益当事人可能会追究估价机构和估价人员的责任,轻者给予经济赔偿,重者要承担相应的法律责任。针对这类风险,估价人员应谨慎行事,尽可能明确委托方的意图,有必要时可与另一方利益当事人进行沟通,从专业人士的角度给委托方作出合理的解释,说服委托方接受正常的估价结果。确实风险太大,无法满足委托人的要求时,估价机构可采取风险回避的策略,避免未来的潜在损失。这样短期内可能会损失部分利益,但有利于估价行业的长远发展,最终会得到社会的认可。

1.3 签订委托估价合同中的风险

《委托估价合同》是明确委托人与估价方权利和义务关系的法律文件,一旦签订,双方必须共同遵守。现实中由于估价行业处于买方市场的地位,市场人员在订立合同时,往往不能很好的考虑估价方的利益,订立了不平等条款,如付款方式、违约责任等对估价机构不利的条款。针对此类风险,应事先向法律人士咨询,拟定高质量的委托合同书,尽量避免由于条款约定不明确而导致的日后纠纷。订立合同时应本着平等、友好、协商的原则,充分考虑合同双方的利益。

2 估价技术方面的风险点

2.1 估价方法选取不当或参数选择不合理所带来的风险

估价人员应熟知市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等估价方法的理论依据、适用条件和对象,根据不同估价目的和估价对象的类型选取合理的估价方法,确定估价的技术路线。这是估价活动的重点工作,一旦选错,就会使估价结果产生很大的误差,使估价工作面临风险。不同的估价方法有着不同的技术参数,技术参数选择不当,即使估价方法正确,也会得出错误的结果,造成风险。技术参数的确定归根到底来自于市场,是根据大量的市场调查数据进行测算并结合以往的估价经验得出的。如果只凭经验数据或借用他人的数据,不根据估价对象的类型、市场条件等具体情况进行测算,就不可避免由于估价参数的选择不当而造成估价结果偏离市场价值的风险。

2.2 估价信息获取与使用方面的技术风险

估价所需的资料信息很多,如当地的基准地价资料、当地同类物业市场交易信息、当地房地产市场的变化趋势等。资料信息的取得和使用对估价方法的选择和估价结果的确定起着重要的作用。估价活动中,往往会因为资料信息收集量不足、不够细致、不够真实、实用性不强或加工质量不高而造成技术风险。针对此类风险。估价机构应注重平时资料的收集工作,建立专人收集资料信息的制度,建立相应的信息资料库 ,以备需要时选用,提高工作效率,降低信息获取和使用过程中的风险。

2.3 估价报告撰写方面的技术风险

估价报告是估价方提供给委托方的最终产品,在估价报告的撰写过程中,估价人员往往对价值内涵把握不准确,有时滥用估价假设和限制条件,对重要信息的披露有重大疏漏,价值测算过程缺乏取值标准或依据,估价时点和估价报告的有效期未合理限定,对估价对象的描述和市场分析部分与估算取值和估价结果不一致,这些都会成为估价报告撰写过程中的技术风险。

针对估价技术方面的风险,估价人员应从自身的素质入手,注重平时的继续教育,加强估价师之间的交流,不断的学习和更新知识,估价机构内部也应建立质量管理体系和质量评审制度,从获取估价业务,拟定估价作业方案一直到项目完成向用户提供估价产品的全过程中,采取一系列检验、核查、验证等措施,保证估价的真实、客观、科学、公正。如先由估价人完成报告,再经复核人复核,最后经审核人批准通过后方可加盖公章才能交付报告,这样可以减少报告中可能出现的技术错误,提高估价报告的内在质量,同时正确、合理地运用估价报告中的假设和限制条件,注明权责的划分,降低估价机构和估价人员的技术风险。

3 估价报告使用不当的风险点

3.1 未能按估价目的正确使用估价报告及估价结果的风险

估价目的是房地产估价项目估价结果的期望用途。不同的估价目的对应不同的用途,不可以随便滥用。如法院委托的评估价项目,委托评估时要求评估估价对象的公开市场价值,而法院在执行时需要对估价对象进行拍卖,房地产拍卖应设定底价,法院委托拍卖公司拍卖时则是以估价机构的评估价值为依据来设定底价。这就造成了估价目的与估价结果的不一致,给房地产估价机构带来了风险。作为专业的估价人员应事先与委托人交流沟通,明确其评估的真实意图,告知估价报告的具体用途。

3.2 房地产市场剧烈波动导致估价报告使用错误的风险

估价报告的有效期通常为一年,有些委托方不了解,在估价报告过期的情况下还继续使用估价报告及估价结果。或房地产市场剧烈波动,虽然估价报告仍在有效期内,但现时价值与原估价结果已相差很大。这种情况下继续使用原估价报告造成损失后会给估价机构和估价人员带来风险。估价机构在提交估价报告时应提示报告使用者如何正确使用估价报告。

以上为估价机构和估价人员所面临的可控性风险,归根到底到要通过对风险源的有效控制才能达到防范各类风险的目的。估价师和估价机构主观上必须慎重对待,强化风险意识,树立重风险、重质量的观念,不断学习提高自身业务素质和职业道德,学法、知法、依法执业;当然,估价机构、行业协会、政府主管部门等方面也应多加努力,加强估价机构资质管理,完善相应制度,经常搭建估价师交流的平台。只有这样才能使估价行业长远生存和发展。

参考文献

第7篇：房地产估价范文

【关键词】收益法 房地产 评估 应用

收益法与成本法、市场法是价值评估的三种基本方法。而收益法对评估收益性房地产的价值，具有显著优势，也更加符合报告使用者的心理需求，因而成为评估收益性房地产价值的主要方法。

一、收益法简介

收益法理论依据为效用价值论，即房地产价值在于未来该房地产所带来的收益，因而可通过折现未来收益的现值之和求取该房地产的价值。其基本计算公式为：

其中：V-收益价格（元，元/O）；

Ai-未来第i年的净收益（元，元/O）；

R-资本化率（%）；

n-未来可获收益的年限（年）。

二、收益法在房地产评估应用中存在的问题

（一）收益法适用的范围

中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291―1999）（以下简称《房地产估价规范》）规定“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。收益法适用于有收益性的房地产的评估，例如商场、写字楼、公寓、旅馆等；排除如政府机关、公园、广场等不以盈利为目的的公益性房地产。收益法是以房地产的预期收益为基础，因而它不仅适用于有现实收益的房地产，而且适用于没有现实收益、却有预期收益的房地产，比如新建成、尚未投入使用或者是空置期的房地产，虽然没有现实收益，但可以用同一供求圈内、类似房地产的客观收益作为估价对象的可比租金实例，采用市场比较法来求取估价对象的客观收入。

（二）房地产的净收益的确定

房地产的净收益是房地产的客观收入减去相关费用后的净额。《房地产估价规范》界定“出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金”。房地产的客观收入应在市场上同一供求圈内收集类似租赁案例，根据房地产的实际情况，综合考虑市场因素、区域因素、个别因素等因素，采用市场比较法确定，对有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金；此外，房地产收入还包括押金的利息收入；同时，要考虑空置率和租金损失。房地产成本费用是指与房地产收入相关的预计应发生的经营成本、经营费用、税金和损失。

（三）折旧费用的扣除问题

就房地产单项资产评估而言，其现金流出中是没有折旧的，或者说折旧只是会计核算中的配比原则下的一种会计处理方式，并不因为企业计提了折旧，就造成了现金流出。因此，收益法评估房地产价值时是不考虑折旧的。

（四）确定资本化率相对困难

资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率，也称折现率、还原利率。一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。《房地产估价规范》规定，房地产资本化率以市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法和投资收益率排序插入法确定。

⑴市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。在评估工作中，如果可以搜集到3个以上类似房地产的租赁和产权交易资料，则可以直接采用市场比较进行评估确定折现率。当然，在市场法提取资本化率计算过程中，除需对可比案例的区域因素以及面积、楼层、装修、物业类型等个别因素外，还需十分注意租期、付款方式、押金数额等因素的影响。

⑵安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。由于风险调整值一般根据经验判断，主观随意性大，不同人员的取值范围可能会跨度较大。

⑶复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。但是抵押贷款收益率与自有资本收益率以及两者的权重均不容易确定。

⑷投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。这要求估价人员对资本市场具有丰富的经验，并充分了解当地的房地产市场，才能求出适当的资本化率。

三、加强收益法在房地产评估过程中应用的具体策略

（一）建立健全房地产估价的标准体系

应进一步完善和提高我国房地产估价理论和方法，组织行业专家抓紧修订新版《房地产估价规范》及相关理论教材；同时，制订房地产估价相关资料及参数的数据库，利用网络平台，规范相关参数取值范围，防止参数取值畸高或畸低。政府有关部门在不侵害公民隐私权的前提下，应在一定的范围内公开房地产租赁、产权交易等相关数据，方便估价人员采用。

（二）合理确定有关参数

应用收益法评估房地产价值，估价结果主要取决于净收益、资本化率和收益年限等3个关键因子。上述3个因子的取值只要稍微变动，估价结果就会有显著的变化，因此，估价人员在评估过程，应恪尽职守，严格遵守相关估价规程，科学计算，不得随意调整参数。

（三）加强估价人员的专业技能和职业道德培训

房地产估价师每3年须接受120个学时的继续教育，这可以让估价师了解行业新动态、学习新知识，从而提高职业道德水平和执业能力。但是，在估价行业中，特别在中小估价机构，大量工作是由估价助理人员完成的，有些助理人员对估价行业的许多规定知之甚少，导致无知无畏，盲目听从委托人的建议，随意修改估价参数，致使估价结果严重偏离。因此，在做好估价师的继续教育的同时，应加强对估价助理人员的教育和管理力度。

第8篇：房地产估价范文

关键词：房地产估价 还原率 复合调整法

房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须注重活动过程的严谨性与科学性。房地产估价收益法，是目前国际上流行的资产评估方法之一，该法是利用资金时间价值原理，将房地产未来收益折现求其现在市值的一种评估方法。但在实际操作中，收益法有一定的难度，集中难点是未来纯收益和资本化率的确定，特别是资本化率的准确与否，将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和客观性。因此在运用收益还原法评估房地产的价值时，还原率确定的准确与否对估价结果的准确性具有重要影响。

还原率实质

由于房地产具有位置固定性、不可再生性、个别性、永续性等特性，且具有投资和消费的双重属性，使得使用者在占有某房地产时，房地产不仅能为其提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断的继续取得。因此可以把购买房地产作为一种投资，房地产价格作为购买若干年房地产收益而投入的资本，房地产价格高低取决于可以获取的预期收益高低，由此产生了房地产估价收益法。收益还原法的基本公式为：

收益价格=年纯收益/还原率(年纯收益相等，且为无限年期的情形)

还原率是一种资本投资收益率，或被称为获利率、报酬率、利润率、盈利率和利率等，是用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。还原利率的实质体现为以下几方面：

还原率会随着所投资房地产的地段、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。

还原利率其值必须为正值。如果还原利率小于零，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算是无意义的。

还原利率其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则投资收益将不高于将资金存入银行或购买国债，因此不合算。

还原率与投资风险的大小成正比。若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。

在采用收益还原法评估房地产价格时估价结果的准确性，取决于估价师对纯收益和还原率的确定，尤其是还原率，它的微小变化都将产生很大的影响。选择一个适当的还原率对估价人员来说更为重要。确定合理的还原率是准确计算房地产价格的关键问题。

还原率求取的常用方法

对确定还原利率有许多观点，例如：市场提取、平均银行利息率、借贷利率、资本投资在有息证券上的利息率、安全利率加风险调整率、资本增值率（机会成本率）、抵押与自由资金组合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上观点各有其特点，其利率的求取各有所侧重。从理论上看，房地产估价人员根据不同的估价项目合理选择，即可以得到满意的结果，但在实际运用中它是建立在估价人员对市场的充分了解基础之上，因此真正做到这一点并不容易。

在还原率的确定过程中，影响因素颇多，主要有自有资本所占比率、外来资本利息、因折旧或功能下降等产生的贬值和收益降低、因通货膨胀带来的房地产增值和收益增加、还贷后自有资金的增加。另外，风险的补偿、免税政策以及房地产类型、位置、年代、租约、结构等也影响还原率，因此房地产还原率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单的用银行利率代替，这就更加要求估价人员充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与房地产市场价格最接近的还原率。

本文将对实践中常用的几种还原率的求取方法及其比较进行系统阐述。

（一）市场提取法

此法适用于房地产市场发育成熟且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下，该法直观容易理解和被人接受，准确度比较高，一般计算分为有限年期还原率和无限年限还原率。有限年期还原率计算较为复杂，可用逐渐趋近迭代法求取。值得注意的是，运用市场租金（收益）／价格比法求取还原利率时，所选取的市场实例必须是要与待估房地产相类似的实例，即要求是同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能、权益等方面是相同或相似的实例。另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似的房地产，并求其纯收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的还原率。

这种方法的缺陷是要求市场资料丰富，可比实例众多，并且还需要估价人员对某些特殊交易情况等做出修正后才能应用，计算比较繁琐。而且每个可比实例的建筑条件、经营时期都可能不同。此外，市场上出售的房地产的未来收益年限不可能完全一致，而还原利率又和未来收益年限相关。假如估价对象和可比实例的未来收益年限不相同，则所得到的还原利率实用性不大。而且对于该法，我国许多估价师都认为，既然有市场可比实例，倒不如用市场比较法，毋需用收益法。

（二）累加法

累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法。其理论基础是投资者为了投资，须获得相应的补偿；其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。如国外认为美国国债的利率是接近无风险的，我国则经常使用一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性、管理负担三项，求得投资者要求的回报率再减去预期的收益增长率，便可得出房地产的还原率。

安全利率加风险调整值法的不足之处是：其一，安全利率的选择缺乏一定的准则；其二，在我国存、贷款的利率经常发生变化，这给房地产的价格带来一定的影响；其三，影响投资因素的加数大小的确定带有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的，加上不同地区、不同类型、同一个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同的，因而结果也就存在着差别。

（三）投资收益率排序插入法

投资收益率排序插入法即找出相关投资类型及其收益率，按风险程度进行比较、判断，依据经验判断风险性的高低将各种利率排序分析后获取收益率。如银行一年期存款利率为2.52%，一年期国债的利率为2.72%，企业债券收益为5%，一年期贷款利率为5.85%，投资股票的收益率为12%，考虑投资房地产的风险大于银行一年期贷款而低于投资股票，其收益率应高于一年期贷款利率而低于投资股票的收益率，故可以确定还原率在5.85%－12%之间。

该法从宏观层面来把握房地产与其他投资资产（银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票及有关领域的投资收益率）的收益与风险关系，其前提须确定其他投资资产的收益率，笔者将其归结到各种投资资产的收益与风险问题。在竞争有序的投资市场环境下，投资收益率排序插入法是种可取的方法，但当房地产投机因素增加，出现房地产泡沫的时候应该谨慎地把握还原利率在各类投资收益率中的排序。另外，如上所述，5.85%－12%之间数据的范围还是比较宽的，对估价结果的影响很大，所以此法对估价人员的经验依赖性较大，对于估价人员的素质要求较高，并且对其最终取值也难以作出科学的解释。

（四）收益风险倍数法

收益风险倍数法是在参照投资收益率排序插入法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法，即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。其的具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a。同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：

V=a/r×[1-1/(1+r)n]

P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n

由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：

a=(1+b)×A

因V=P，故有：

(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]

该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r。此法的关键是要确定一个合理的倍数，而倍数的确定则取决于估价人员的经验判断。

（五）复合投资收益率法

此方法是将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原率，按以下公式计算：

R＝MRM＋（1－M）RE

第9篇：房地产估价范文

一、法规制度落实情况。凡在我县行政区域内从事房地产估价活动的房地产估价机构，要求自觉接受房地产主管部门的监督管理。房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，认真执行《房地产估价机构管理办法》和《房地产估价规范》。

二、估价机构资质审批情况。局行政服务股受理估价机构的备案。目前，我县只有“福地房地产土地评估咨询有限公司” 于2015年9月4日通过省住建厅电子政务大厅房地产估价机构管理系统的网上审批，取得了全国统一的房地产估价机构三级资质。对在我县执业的估价机构和估价人员进行动态考核，并根据房地产估价机构和估价人员在我县执业情况，将逐步建立、健全我县房地产估价行业信用档案。

三、行业监管情况。在我县执业的估价机构中，没有一级资质的房地产估价机构在我县设立分支机构，没有出现行政干预房地产抵押业务，强制评估、制定评估等问题，也不存在阻碍和排斥外地机构进入本地市场的情况。

四、估价机构执业情况。异地来我县执业的估价机构目前有2家，我们要求异地估价机构应委派熟悉我县房地产市场情况且相对固定的三名估价师执业，对首次来我县开展估价业务的机构，应持估价机构的营业执照、资质证书以及估价师的执业证书原件来我局行政服务股办理备案登记手续后，才能从事房地产估价工作。