租赁型集体宿舍精选(九篇)
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第1篇：租赁型集体宿舍范文
关键词：农民工；住房；救助
中图分类号：C913.7 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）11-0057-02
作为中国经济、社会转型历史过程中的必然存在，农民工群体为中国社会的发展做出巨大贡献，也是我国工业化、城市化的巨大推力，还是城乡二元体制改革的巨大动能，他们见证并参与了中国经济崛起，他们的走向则是中国小康社会发展之路上面临的挑战。
农民工，是指在本地乡镇企业或者进入城镇务工的农业户口人员，农民工是我国特有的城乡二元体制的产物，是我国在特殊的历史时期出现的一个特殊的社会群体。进城农民工为郑州的城市建设和劳动密集产业的发展做出了重大贡献，但是农民工问题所引发的社会不公及其对社会稳定的影响也不容忽视，特别是近期郑州市连续发生两起农民工街头死亡事件引起社会的广泛关注，农民工住房问题再次成为社会的焦点，解决农民工住房问题已成为郑州市无法回避的问题。
一、郑州市进城农民工住房现状
近年来郑州市一直致力于和谐城市的建设，而且随着中原经济区建设上升为国家战略，吸引了大批农民工，为城市建设和各方面发展做出了巨大贡献。但是，农民工依旧是农民户口，在城市中无法享受城镇居民的住房保障，仍属于弱势群体。在谈到农民工居住状况时，最常用的三个字就是“脏”、“乱”、“差”，不仅如此，很多农民工甚至居无定所。根据笔者发出的问卷调查统计显示，郑州市农民工目前的住房类型如表1所示：
根据图表1显示，郑州市农民工目前的住房类型大致分为以下四大类。
1.由雇主或雇佣单位提供住房
这主要存在于郑州市的加工制造业、建筑业和传统服务业。其中，加工制造业往往是流水线连续分班作业，为了便于管理和提高效率，雇主或单位为工人在厂区内或附近提供集体宿舍；建筑业是按项目集中施工，工期时间紧，大部分是由施工单位在施工地提供工棚，就近居住；在一般的传统服务行业，从业人员大部分是在生产经营场所居住或在附近的出租屋集体租住。据调查，郑州的进城农民工选择寄居“宿舍、工棚”的比例20.68%。
2.在城中村租住廉价房屋。
随着大量农民工涌入郑州市，城乡交接处的居民利用自有的宅基地，兴建城中村，向进城农民工提供廉租房。这些“城中村”建造前缺乏合理规划，建造后更难实行正常管理。大量自找住房的农民工所居住的“城中村”环境恶劣，卫生和食物安全条件很差。但由于农民工数量不断增加，房租却在不断上涨。例如，位于郑州市北环的花园路刘庄是房租上涨最明显的城中村之一。这里的一个标准间（有厨卫的单间）在此前月租刚涨到220元的基础上再次上涨，达到240元；一个稍新一点的单间要价240元，较原来上涨40元；一室一厅房屋月租已由原来350元左右上涨到400元以上。在调查中我们发现尽管房租及其他生活费用在不断上涨，农民工的工资却一直很低。农民工中1 000元以下的低收入者占7.16%；47.09%的人收入在1 000～2 000元，29.89%的人收入在2 001～3 000元，3000元以上的占15.86%。（如图1所示）
收入水平决定了农民工的住房类型，据调查郑州的进城农民工选择“租赁房屋”的比例占76.5%。农民工每人月均居住支出仅为245元，超过半数以上的农民工采取多人合租的方式居住。
2.在郑州市内购置商品房
从国家统计局得到的数据显示，来郑务工的农民工收入普遍较低， 2009年度全国农民工总量为22 978万人，比上年增加1.9%，而农民工月平均收入为1 417 元，这与郑州平均5 000——6 000元/平方米的房价相差巨大。很明显农民工购房能力普遍较弱，只有极少数来郑州多年且发展较好的农民工才有能力购房，但是这部分农民工比例较低。据调查，仅有2.8%的农民工在郑州市内购买了住房。
4.流离失所、露宿街头
目前，郑州市正在大规模地拆迁、改造都市村庄，随着都市村庄的逐步拆迁，多数外来人员将面临着居住大迁移、租房难、房租贵等问题。这将会造成更多无固定工作，或工资较低的农民工露宿街头、立交桥下。又由于郑州市没有针对无住所农民工的具体救助办法，若按《救助管理办法》规定救助这些露宿桥下的农民工，就会被当作流浪乞讨人员救助，最后被护送回家。这就与这些农民工的意愿矛盾：这些农民工之所以在桥下去露宿，是为了找工作，不是为了乞讨和流浪。如果将其收容遣送的话，就等于断了这个农民工进城务工的打算。 因此，这种救助制度就存在一个救助盲区，这也成为他们宁愿露宿街头，也不愿接受救助的原因。
二、解决进城农民工住房问题的对策
结合农民工从业范围广、流动性强、群体分化复杂等特点，从郑州市经济社会发展实际出发，分层次、分阶段地逐步推进农民工居住问题的解决。
1.出台租赁优惠政策
建议郑州相关政府出台租赁优惠政策，引导和培育房屋租赁市场，加强和完善房屋租赁市场的服务功能。在未来相当长的一段时期内，房屋租赁市场仍是大部分农民工解决城市居住问题的主要途径，但目前郑州市房屋租赁市场处于自发无序状态。在加强管理的同时，应采取一些具体的措施和办法，规范引导和培育房屋租赁市场有序合法地发展，例如，出台租赁优惠政策，支持和鼓励社会各界提供中低档住房用于出租，政府对中低档住房租赁这一块实行租赁税费减免，充分发挥房屋租赁市场在农民工解决居住方面的主导作用。
郑州的一些大中型企业的基层劳作对劳动力的需求较大，而许多企业在招聘时甚至会出现“民工荒”。这也正是刘易斯拐点的前兆，为了解决务工人员不足的问题，除了增加工资这种简单的方法外，还建议对劳动力的需求大的企业，建造相当数量的员工宿舍， 并且将宿舍设施规范化，这样不仅可以有效解决“农民荒”的问题，还能为企业解决人员频繁变动的问题，使“农民工”在外工作更有“家”的归属感。
3.出台针对露宿街头农民工的具体救助措施
目前河南省还没有具体针对无住所农民工的具体住房救助措施，当面对睡在立交桥下的农民工时，只能按照流浪乞讨人员的救助办法救助，将其送返家乡。虽然这些农民工与流浪乞讨人员一样没有居所，但他们二者又存在本质差别，城市流浪乞讨人员一般是没有劳动能力，需要享受国家救济的，但是农民工是由劳动能力的，之所以露宿街头是由于劳动收入过低，或者仍在寻求适当的工作，以致不足以支付昂贵的房租。因此，郑州市应该率先在救助露宿街头的农民工的政策上突破传统观念，建立农民工临时安置点，为来郑州务工的农民工提供一个短期（1到3个月）的廉租房。而廉租房的建设资金可以通过土地出让金、延期支付房租及社会捐助等方式筹集。
4.针对长期居住的农民工，提供长期廉租房
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的概念就将进城打工的农民工排除在外了。郑州市可以出台一些相应的政策，如规定企业在聘用农民工之后，须为农民工缴存住房公积金，用于农民工购买或租赁房屋。在对于符合条件的农民工，也可以获得政府提供的廉租房或购买经济适用房，让这些农民工享受市民的待遇，以便他们举家迁移到城市，成为城市的永久性居民，加快完成郑州市城市化进程。
5.弱化户籍制度
一个公平正义的社会，救助关爱弱者、贫者是底线，避免弱者更弱、贫者更贫是责任。而我国的社会救助制度的建立与实施是以户籍为依据，通过民政系统的渠道来进行帮扶救助的。由于户籍制的限制农民工在遭遇灾害或大病等困难时，只能依靠工友间的相互帮助或者通过打工企业、工会提供的零星救助，且救助力度不够大。为了更好地关注关心那些留宿街头的农民工，建议郑州市制定相应的外来务工人员帮扶救助办法，确实保障那些露宿街头又得重病的农民工可以得到适当的救济，不必因为户籍制而得不到合适的救济。
三、结语
随着郑州市“城中村”改造的不断推进，住房问题将成为更多农民工不得不面对的问题。如果不加解决，将会有更多露宿街头的农民工，这对郑州市的发展与在“中原崛起”战略中所起作用起到阻碍作用。因此，郑州市的城市化要得到进一步发展，就必须要解决好农民工住房问题。通过出台优惠政策、鼓励大中型建造集体宿舍、政府提供廉租房、弱化户籍制度等方式为农民工提供相对宽松居住的条件，完善农民工住房救助制度，对于那些仍然栖息于立交桥下的农民工而言，希望通过一系列的措施让他们得到更温暖的救助、更有尊严地生存；对于立志公平正义的社会而言，更加人性化的救助措施的改进意味着更深切的自省和更积极的制度建设。希望未来能够让农民工在建设美好郑州的同时享受到郑州发展带给自己的实惠。
参考文献：
[1]金菁.杭州农民工住房解决途径探讨[J].商品与质量，2011，（S9）.
[2]赵沛楠.廉租房：低端保障[J].中国投资，2009，（12）.
[3]杨爱君，杨异.农民工劳动权益保护现状及对策[J].沈阳农业大学学报：社会科学版，2010，（1）.
第2篇：租赁型集体宿舍范文
一、中国特色城镇住房供应体系现状
（一）国有土地上的住房供应
国有土地上的住房供应包括商品房和保障房两大类。从居民住房选择方式看，有购房和租房两种形式（见图1）。
按以上两个维度划分，商品房供应中，有出售型商品房和租赁型商品房两类。一般来说，有购房支付能力的家庭，选择购买商品房来满足需求；购房支付能力不足、有租房支付能力的家庭，选择租赁商品房居住。目前，有一部分群体因为租房支付能力不足，还会选择地下室、或者“群租”等非正规的商品房租赁形式。
在保障房供应中，分为出售型保障房和租赁型保障房两大类。出售型保障房的供应对象一般是无力从市场购买商品房，但有部分购房支付能力的住房困难家庭。这类住房因为有政府的土地、税收等政策支持，或者直接限价，所以房价比商品房低。目前，这类住房主要有自住型商品房、两限房、经济适用房等形式。
租赁型保障房的供应对象是市场购房支付能力不足，市场租赁支付能力也不够的住房困难家庭。目前，这类住房的主要形式是廉租房和公共租赁房。
（二）集体土地上的住房供应
集体土地上的住房供应包括出售型的“小产权房”和农村租赁房两类。“小产权房”的供应对象是村集体经济组织以外的城镇家庭。大多数家庭是因为在商品房市场购房支付能力不足被迫购买“小产权房”以满足自己的基本住房需求，当然，也有少数高收入家庭购买别墅型“小产权房”以满足自己的改善性住房需求。
农村租赁房一般分布在“城中村”、城乡结合部或者工业园区周边村庄，主要供给那些租房支付能力弱、追求较低居住成本的外来务工人员，也有一部分供应给刚入职的青年人。
二、当前城镇住房供应体系存在的问题
（一）出售型住房供应多，租赁型住房供应不足
一个健康的房地产市场应该是由租、售两个部分组成。在我国，形成了以售为主的住房供应模式，住房租赁的发展严重滞后于住房买卖市场。当前，我国处于快速城镇化阶段，每年都有大量的新进入城镇就业的青年人和从农村流入的外来务工人员，这些人购房能力显著不足，过渡性租房需求巨大。但在城镇国有土地上，商品房供应基本以开发销售为主，现行的政策安排也是基本按开发企业开发、出售设计的，没有鼓励企业出租住房的政策。保障性公共租赁住房是从2009年才开始发展的，起步也比较晚。租赁住房尤其是价格低廉的租赁住房供应显著不足。根据第六次人口普查数据，我国城镇住房自有率在75%左右，也就是说，约有25%的家庭租房住。而德国住房自有率约为43%，一半以上的家庭租住房屋；美国住房自有率长期保持在65%左右，约1/3的家庭租住房屋。与发达国家相比，我国住房的自有率较高，租住率较低。
（二）住房供应主体单一，缺乏企业及各类社会机构参与提供租赁住房
目前，我国租赁型商品房供应主体单一，主要以个体房东为主。根据学者文昊、张杰2010年的网络调查，在北京商品房租赁市场的供给主体中，个体房东的市场份额约占65%，个体二房东约占17%，租赁机构约占13%，物业持有机构租赁的仅占5%，且以计划经济时代遗留的就业单位、房管部门等为主，开发企业、各类社会机构基本没有住房租赁业务。
在公共租赁住房供应中，基本以政府、开发园区企业提供为主，其他各类企业参与不够，保险、担保等追求低利润回报的机构投资者参与保障房建设也不充分，住房合作社、住房协会等非营利组织提供保障性住房的制度土壤还不具备。这都导致公共租赁房不能形成大规模供应。
（三）保障房供应数量不足，供应对象界定与实际需求不匹配
当前，相对于庞大的城镇住房困难家庭的需求，保障房供应数量远远不够，覆盖面仍然偏小。目前，大多数城市住房保障只覆盖到户籍人口，但在外来人口流入较多的城市，住房最困难的群体往往不是本地居民，而是城镇化带来的外来务工人员和新入职的青年人。由于难以通过住房保障来解决住房问题，他们只能选择城中村、城乡结合部农民住房、城区地下室或者采取“群租”等非正规方式解决住房问题。
此外，目前部分保障房供应对象的界定与实际需求不匹配，严重影响了保障房供给效率。比如，经济适用住房供应对象为城镇低收入家庭，但大多数低收入家庭连经济适用住房的支付能力都不具备。再如，公共租赁住房要求将外来务工人员纳入保障范畴，但国有土地上建设的公租房租金水平和市场租金相差有限，低端务工人员仍然支付不起，政府也没有实力面向大量的外来务工人员提供廉租房或者发放租房补贴。另外，公共租赁住房也不完全受本地中低收入住房困难家庭欢迎，因为有的家庭希望通过购买方式拥有保障房，有的家庭原本也有小面积住房，当其儿女结婚、生育子女时，住房不足凸显，这时四五十平方米的公租房往往难以满足他们的需要，再加上公租房位置偏远，增加其生活成本，就更加不受欢迎。
（四）集体土地上住房供应发挥了极大作用，但游离于法律监管之外
客观上，集体土地上住房有效弥补了国有土地住房供应不足的问题，以其低廉的价格满足了城镇外来人口的购房需求和租房需求，对我国城镇化发展起到了重要的保障作用。目前，无论是出售型的小产权房还是农村租赁房，其数量大、涉及范围广都已经是不争的事实。
根据REICO工作室数据，小产权房数量约占北京市场楼盘总量的20%左右，销售价格仅为临近地段商品房价格的25%-30%。据媒体报道，截至2011年，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳住房总建筑面积的49.27%。据四川省社科院农村经济研究所研究员陈武元统计，小产权房已经占到了整个成都商品房市场的30%左右。据笔者调研，在太原，小产权房数量大约占到市场在售楼盘总量的15%左右。
据估计，全国范围内，国有土地上房屋租赁面积与集体土地上房屋租赁面积比大致为3：1。但在部分大城市，集体土地上租赁住房占比更大，比如广州约为55%，深圳接近80%。在推进城镇化过程中，为解决外来务工人员解决居住问题发挥了巨大作用。
在现有制度框架内，小产权房、农村租赁房难以禁止。如果这部分住房长期脱离法律监管之外，任其自由发展，不仅容易产生严重的社会治安、质量安全、消防卫生等问题，还干扰了正常的房地产市场秩序，增加了未来管理的难度。
三、城镇住房供应体系的改进
城镇住房供应体系的架构不应该是不切实际的想象，而是要与现实的住房需求相匹配，与需求对象的支付能力相匹配，与城镇化发展阶段相适应。城镇住房供应体系的设计，既要寻求突破，又要尊重现实。我国已经形成了“出售型+租赁型”、“商品房+保障房”、“国有土地上住房+集体建设用地上住房”的城镇住房供应体系，当前，对这个体系更多的是改进，而不是重构（见图2）。
（一）增加保障房供应数量
加速城镇化阶段，住房购买需求旺盛，房地产开发企业可以十分轻易地取得高利润回报，因而没有动力持有经营租赁型住房。在这一阶段，需要发挥政府作用，增加保障性住房，尤其是租赁型保障房的供应数量。
目前，公共租赁住房增速过慢，主要受制于资金的约束。因此，一方面，政府需要加大投入建设公共租赁房；另一方面，还需要培育多元住房供应主体，积极引导非营利组织、企业及其他社会机构投资建设、持有运营公租房。比如，可以采取划拨、出让、租赁、作价入股等多种方式供应土地；可给予长达30年的贷款支持，并采取财政贴息的方式降低贷款利息；另外，还可以采取运营一定年限后允许分割出售的投资退出机制等。
此外，可灵活采取“补砖头”和“补人头”两种住房保障方式。在住房供应不足的城市，可更多地采取“补砖头”的方式，在住房供应较充足的城市，可更多地采取“补人头”的方式。通过发放租赁补贴，不仅充分运用市场机制，盘活更多的存量住房进入住房保障领域，还可以刺激更多的社会、市场主体建设、持有经营租赁住房，增加租赁住房供应。
（二）统筹城乡住房管理
当前，集体土地上住房已经实际承担了住房保障的责任，为工业化、城镇化做出了巨大贡献。众所周知，没有“城中村”就没有深圳的城镇化，没有各村镇租赁住房，就没有东莞工业化，其他许多城市也是如此。因此，要将其统一纳入城镇住房供应体系。近期，需要妥善处理历史上形成的小产权房，并将农村租赁房纳入统一规范管理中，承认并继续有效发挥其作用。长远看，在符合用途管制的前提下，要建立城乡统一的建设用地市场，根据城镇化进程的现实需要，统一规划布局、合理安排建设数量、统一进行监管，形成城乡统一的住房市场。
集体土地上住房供应仍然包括出售型和租赁型两类，出售型农村住房主要供应给商品房购买能力不足又有乡村居住偏好的城镇住房困难家庭，随着老龄化社会的到来，这样的需求会越来越多；少量低密度住宅可供给城镇高收入阶层。供应主体是村集体、农民、开发企业。农村租赁房供应对象为追求低租金的外来务工人员、新入职青年群体和有乡村居住意愿的老年人等。
（三）调整供应产品的供需匹配度
对目前部分保障房供应对象的界定与实际需求不匹配的情况进行适当调整：对有市场支付能力的家庭，通过商品房购买与租赁方式解决住房问题；对住房极度困难的城镇居民，采取廉租房方式解决，也可通过发放租赁补贴，让其在市场上寻找合适房源居住；公共租赁房和出售型保障房主要用于解决“夹心层”的住房困难，主要供应对象为有部分支付能力的关键就业者，如公务员、引进人才、教师等，还有支付能力阶段性不足的青年人以及稳定就业并有一定支付能力的外来务工人员。对于选择公共租赁房的家庭，要有一定的租赁补贴，一般对于租金超过其工资水平30%的部分给予补贴，领取补贴的家庭，也可选择在市场上自由寻找合适住房；对于选择出售型保障房的要有住房公积金贷款、降低首付比、延长贷款年限等金融税收政策支持。在一定条件下公共租赁住房可以转成出售型保障房，当供应对象收入水平提高时，可以逐步将产权所有者手中的权益份额逐步购买为个人产权。
第3篇：租赁型集体宿舍范文
为积极响应镇委、镇政府大力发展集体经济的号召，繁荣本镇商业，凝聚人气，我公司经过充分的调查研究，建议在__大道我公司__施工队现仓库所在地建设一座综合性商场，现将拟建商场的可行性报告如下：一、兴建该项目的原由
（一）外部原因：尽管我镇零售业这几年发展迅猛，但是大型商场的布点主要集中在路西，而路东目前尚未形成规模较大的商场。时下人民群众的购物习惯已经倾向于进超市或大型商场，在兴业大道兴建一座综合性商场，可以在一定程度上平衡镇区商场布点，满足兴业大道周边人们的购买需要，促进当地的繁荣。顾客来源既就近于__工业区、__工业区，又是__、__、__和__等村通往镇中心区的出口之处，有较广的市场空间和潜在客源。
（二）内部原因：一是我公司__施工队仓库目前为临时搭建的棚屋，土地闲置已久，亟待盘活；二是我镇政府干部职工随着生活水平的逐渐提高，有一些资金积蓄，可以在政府开发的项目中参以一定的股份，取得集体和个人双赢的效果。
二、拟建项目的基本情况
1、项目选址：住于横沥镇村头村兴业大道路边。
2、项目用地规模：__施工队仓库地块总面积65亩，计划左边材料试验室后面用于建二栋厂房租给__*制品厂，右边后面为工业预留地，前面为兴建商场用地。规划商场总用地面积11200平方米，总建筑面积16760平方米，其中商场建筑面积11880平方米，宿舍建筑面积4880平方米。
三、经营管理方式（第一种）
政府自筹资金建设，经政府招商引资，租赁给客户自主经营，政府收取租金。管理由经联总社负责，参照__*厂房模式进行管理。
四、资金总投入
经初步预算，建设资金按700元/平方米，约需建设资金1173万元；地价按170元/平方米（不包办证），约需地价款190万元，合计共投入资金约需1363万元。
五、建设资金来源
方案一：按我公司与政府员工各占50即681.5万元的股份，我公司除地价款外，不足部分再由我公司补充。员工股由政府组织发动政府员工以自愿方式进行集资。
方案二：全部由我公司投资建设，不设员工股。
六、经济效益及投资回收年限
按现行商场市场租赁价格，租金约为13元/平方米/月，合计年租金收入预计260万元。如照正常运作计算（不计利息），6年可收回初始投资。
第4篇：租赁型集体宿舍范文
我的营业执照法人已经更改了，现在要更改组织机构代码证，需要哪些材料呢？
商界因单位名称、地址、机构类型三项中任一项发生变更，应在变更后的30天内到原代码颁证机构办理换证手续，应提交材料如下：1．变更后的证照（批文）的原件及复印件；2．法人代表（负责人），经办人的身份证原件及双面复印件；3．本单位公章；4．代码证正本、副本及IC卡；5．介绍信。
沈阳周先生
我只有14岁，只有银行卡，能买股票吗？
商界依照你的年龄应该是不能开户购买股票的。按照我国现行的有关规定，证券公司有权拒绝下列人员开户：1．未满18周岁的未成年人及未经法定人允许者；2．证券主管机关及证券交易所的职员与雇员；3．党政机关干部、现役军人；4．证券公司职员；5．被宣布破产且未恢复者；6．未经证券主管机关或证券交易所允许者；7．法人委托开户未能提出该法人授权开户证明者；8．曾因违反证券交易的案件在查未满三年者。
深圳 周女士
民营企业建立集体户口需要具备哪些条件呢？
商界一、办理集体户口具备条件：1．单位员工20人以上，其中有6人以上户口须迁入集体户口；2．单位有专人负责集体户口管理，并自觉承担相应的责任；3．单位有稳定的办公场所或员工宿舍。
二、须提交的材料：1．企业法人签名的申请书；2．企业营业执照复印件；3．本单位负责管理集体户口的人员名单；4．单位员工宿舍或办公场所房产证明,属于租房的提供租赁合同。
重庆张女士
资产负债表中，应交税金是不是等于增值税申报表中应补税款。另外，下月我公司的未交税金是等于当月的增值税纳税申报表中的应补税款，还是以前几个月增值税纳税申报表中的应补税款之和？
商界 资产负债表上的应交税金就是总账上此科目的数据，但不一定是企业本月应交的增值税。月末应交的增值税是本月进项税和销项税相抵扣后的应补税款加上月留底税之和。另外，应交税金科目一般包括应交增值税和个人所得税、城建税。
太原吴先生
资产评估里投资的概念有这么一句话――通过分配增加财富，请问这是什么意思？
商界 经济发展中的分配环节并不能增加社会总的财富。但是在分配或者二次分配的过程中，有些人通过投资的方式，按照资本要素分得一部分社会财富。这部分财富通过分配的方式由一部分人转移给另一部分人所有，那么就个人而言，投资的这个人的财富就增加了。
武汉赵先生
生产加工型的企业第一次年审要带什么资料？
商界 你具体说的是什么年审呢？如果是工商年审，需要带的资料如下：1．年审表格；2．营业执照正本和副本原件；3.法人身份证复印件；4．授权书；5．会计报表；6．机构代码证。
太原 樊先生
我想注册一家小型公司，现在准备租办公室，不知道20平方米的房子可不可以，注册公司时，对办公室面积有要求吗？
商界注册公司只要有正规的租赁合同、实际办公地址就可以办理了。对场地面积没有要求，只要能够正常办公就行。
阜阳 唐先生
第5篇：租赁型集体宿舍范文
关键词：新型城镇化；农民工；市民化
中图分类号：C912 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-03
一、农民工生存状况及市民化意愿
2012年辽宁省农民工总量约为420万人，其中：来自本省农民工331万，占79%；来自外省的农民工89万人，占21%。来自本省农民工市内流动的260万人，占79%；跨市流动的71万人，占21%。来自本省农民工是来自外省农民工的3.7倍，本省农民工占绝大多数。市内流动农民工是跨市流动农民工的3.7倍，市内流动是农民工的主体。
1.农民工就业分布
2011年全省农民工415万人，从事建筑业93.7万人，制造业51.3万人、采矿业25.5万人、保安业22万人、餐饮业及其他行业112.5万人；主要分布在沈阳市66万人，大连市92万人，其他城市163万人，分布在县城、小城镇的有94万人。辽宁省农民工主要分布在沈阳、大连等大中城市，并且大量从事就业门槛较低的传统二、三产业。这说明大中城市的就业机会比县城和小城镇多，承载能力也比后者强。
2.农民工社会保障
2013年，辽宁省医疗保险参保的农民工106万人，参保率约25%；在工伤保险方面，全省参保的农民工188.55万人，参保率约45%；在养老保险方面，全省参加企业职工基本养老保险的农民工46.4万人，参保率约11%；在失业保险方面，全省参保的农民工27.3万人，参保率约7%。农民工参加社会保险的积极性不高，与长期居住关联度较大的企业职工基本养老保险仅为11%，更是偏低。在技能培训结构方面，参加技能培训39万人，参与率约9.4%，取得技能证书仅11万人。从这项调研来看，我省农民工的社会保障水平还比较低，农业转移人口享受与城镇居民同等公共服务的差距还比较大。
3.农民工住房情况
据沈阳市（2012年）的抽样调查显示，农民工的居住方式主要有租住、借住、集体宿舍、活动板房、帐篷和在建建筑五类。其中，租住的占43%，借住的占2%，集体宿舍的占26%，活动板房的占13%，帐篷和在建建筑的占16%。租住和住集体宿舍的农民工比例占7成左右。
4.农民工市民化意愿
据统计，2009至2012年，辽宁省已有47万农村人口落户城镇，对推进城镇化建设起到了一定作用。但是，从现实情况分析，我省农村人口落户城镇人数呈逐年下降趋势，2009至2012年分别为22万、9.5万、9.2万、6.1万，其中，落户小城镇、购房、投亲落户比例较大，分别为11万、6.3万、4.5万。
据辽宁省公安厅2013年问卷调查所知，在调查的10000名流动人口（农民工）中，愿意落户城镇的有3217人，占32.2%，不愿意落户城镇的有6783人，占67.8%；在不愿意落户城镇的人口中，不愿意放弃土地的有2680人，占39.5%，认为城镇消费水平高的有1508人，占22.2%，城镇没有住房的有1092人，占16.1%。可以看出，土地、住房、收入问题是制约农村人口落户城镇的主要因素，同时，惠农政策、征地补偿、生活习惯等也在一定程度上限制了农村人口转为城镇居民。
二、农民工市民化的制约因素分析
1.成本因素制约
目前国内有关农民工市民化成本研究基本上是从公共成本、个人成本和社会成本三个方面进行的，尚未形成普遍认可的成本构成体系和测算方法，而且测算结果差异较大，从人均2.5万元到119.7万元不等（见表1）。。
表1 农民工市民化的综合成本
全国 东部地区 中部地区 西部地区
公共
成本 城镇建设维护成本（元/人年） 677 716 603 547
公共服务管理成本（元/人年） 806 1623 505 465
社会保障成本（元/人） 41356 45547 34362 39832
义务教育成本（元/人） 14180 15066 12384 12616
住房保障成本（元/人） 12011 15214 9512 10305
公共总成本（万元） 13.1 17.6 10.4 10.6
个人
成本 生活成本（元/人年） 14710 16981 12139 12351
住房成本（元/人） 100906 126013 83634 91159
社会保障成本（元/人年） 2975 2742 2970 3839
个人总成本（万元/年） 11.9 14.6 9.9 10.7
从研究文献来看，影响农业转移人口市民化的成本主要包括公共成本和个人成本，其中公共成本主要是政府为市民化人口提供各项公共服务、社会保障和新（扩）建基础设施等而需增加的财政支出。个人成本主要是农民工个人及其家庭在城镇定居所需支付的生活费用和发展费用，二者缺一不可。
辽宁处于东部地区，如果按照平均每年实现70万人的农业转移人口市民化目标，则全省每年需拿出28.7亿元（17.6万元/43年*70万人）财政收入用于支付市民化的公共成本。2012年全省公共财政预算收入为3103.7亿元，可见农业转移人口市民化对公共财政压力并不是很大，政府财力负担并不是制约农业转移人口市民化的主要因素。
而就农民工个人而言，市民化的最大成本是住房成本，如果按照户均3口人计算，每个新市民家庭需要的住房成本将达到37.8万元。根据国家统计局数据，2012年外出农民工人均月收入2290元，全年收入约为2.75万元，也就是说农民工在维持全年人均支出成本后很难承受购房成本，这也是前述租住和住集体宿舍的农民工比例占7成左右的主要原因。
2.现行制度约束
一是现行户籍管理制度及其附属福利政策的约束。尽管在2009年辽宁省政府出台了《关于深化户籍管理制度改革若干规定》，明确规定在全省取消“农业户口”和“非农业户口”性质划分，统一称作“居民户口”。但是在诸如就业、住房、医疗、教育、养老等制度方面，居民待遇仍然与户口挂钩，城乡福利待遇的差距明显，而在不同城市之间这种差距也同样存在。
二是现行土地管理制度的约束。例如现有征地补偿标准较低，农村土地流转改革较慢，农业转移人口较难通过土地和房产的征收收益获得足够的市民化成本支持。同时，随着国家持续对“三农”的关注以及新农村建设的取得新成就，农民的财产意识不断提高、法律意识不断增强，农业转移人口放弃土地获得市民身份的机会成本越来越高。据国务院发展研究中心课题组（2011年）的调查，73%的农民工希望进城定居后能保留承包地，67%的农民工希望能保留宅基地。此外，当前城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的政策，没有与吸纳农业转移人的数量挂钩，造成人口输入地与输出地之间人口与土地资源的配置严重失衡，农村土地出现闲置等浪费现象。
3.社会认同度低
由于大部分农业转移人口受教育程度低、缺乏工作技能，所以往往从事技术含量低、收入也较低的传统行业。此外生活观念和生活习惯的差异，以及个别治安案件、不遵守社会公德等行为，导致部分城镇居民对农业转移人口整体产生偏见或歧视。而农业转移人口原有的文化与行为方式以及经济生活方面的差距，也使得他们对所在的城市缺乏归属感。据一项关于农民工自我身份界定的调查，选择“城市市民”的人数只有19.31%，选择“农民”的人数占57.93%，选择“边缘人”的人数占22.51%（梅建明，2006）。对广州、深圳、东莞等地新生代农民工的调查显示，63%的人存在“我不属于这里”的感觉（张丽艳、陈余婷，2012）。
4.承载能力限制
由于资源配置的不均衡，大中小城市和小城镇在就业机会、工资水平和公共服务等方面差距悬殊。据《国家统计局2012年全国农民工监测调查报告》显示，在直辖市务工的农民工人均月收入水平2561元，比上年增加259元；在省会城市务工的农民工月收入水平2277元，增加236元；在地级市和县级市务工的农民工月收入水平分别为2240元和2204元，分别增加229元和222元。大城市的务工收入水平和增加额都要高于中小城市的水平。从就业人数上看，在直辖市务工的占10%，在省会城市务工的占20.1%，在地级市务工的占34.9%，在县级市务工的占23.6%。农业转移人口向大中城市集聚，一方面使大城市特别是超大城市规模急剧膨胀，出现交通拥堵、环境恶化、房价高企等“城市病”，另一方面也使一些小城市和小城镇缺乏人气，出现相对衰落的现象。所以虽然现行政策已经全面放开建制镇和小城市落户限制，但是实际上对农民工并没多少吸引力，而大中城市虽然存在各种落户限制，但仍然受到七成左右农业转移人口的青睐。
三、农民工市民化的对策建议
国家新型城镇化的核心思想是实现以人为核心的城镇化，首要任务是推进农业转移人口的市民化。这是城镇化政策从注重数量向质量与数量并重的重大转变。结合上述调研分析并借鉴国内典型经验，提出有关对策建议如下：
1.深化户籍改革
围绕解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题，深化户籍管理制度改革，努力提高农民工融入城镇的素质和能力。一是实施差异化的落户政策。完全放开建制镇和中小城市落户政策，取消现有全部限制条件，只要在建制镇和中小城市有合法落户地址（含租赁）即可落户。适度放开大城市落户政策。对于购房落户，取消实际居住1年限制，只要合法取得房屋并实际居住的，本人及其共同居住的配偶、未婚子女、父母可申请落户。二是进一步健全城乡统一的户口登记制度、实施居住证制度、实际居住人口登记制度。逐步剥离附着在户籍上的就业、住房、医疗、教育、养老等社会福利和管理制度，建立统筹城乡的公共服务体系。三是在推进农业转移人口进入城镇落户的过程中要坚持自愿、分类、有序的原则，充分尊重农民意愿，优先解决存量，有序引导增量。这方面铁岭市正在探索的“单户城镇化”经验值得借鉴.
2.推进
一是将集体建设用地交易纳入国有土地使用权交易市场统一管理，形成城乡统一的土地市场体系。探索集体经营性建设用地使用权流转新途径。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，探索建立农村集体经营性建设用地市场管理制度。二是探索实行城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策。三是向国家争取政策，做城乡建设用地增减挂钩项目区跨县级行政区域的试点。四是推进提高建设用地集约化程度的改革，完善各类建设用地标准体系，严格执行土地使用标准，提高单位建设用地上的人口承载能力。五是推进宅基地改革，完善农村宅基地用地标准，探索农村宅基地自愿有偿退出机制，制定多样化的补偿方式和合理的补偿标准，赋予农民自主选择权利。
3.加强资金保障
一是建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制。加大预算内新增财力对城镇化建设的支持力度，针对各项财力性转移支付的不同政策目标，在制定各项财力性转移支付政策时，逐步形成与农业转移人口规模相挂钩的财政转移支付分配制度。建立政府、企业、个人和社会共同参与的多元化的成本分担机制。二是充分利用世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织的资金，并以之为契机学习和引入先进的技术和管理经验。三是充分发挥财政信用，积极向中央争取地债发行额度或争取由省直接发行地债。四是有效发挥市场机制作用，以财政担保和贴息等方式，鼓励和引导民间资本进入公共事业领域，实现基础设施投资主体多元化。
4.提升承载能力
一是优化城镇化布局和形态。编制全省城镇体系规划，确定科学的城镇等级规模结构和空间布局。以城市群为城镇化的主体形态，提升辽宁中部城市群地位，建设辽宁沿海城镇带。大力推进县城等中小城镇发展，提升其吸纳农业转移人口的能力。二是加强城镇住房保障。大力发展住房租赁市场，推进廉租住房和公共租赁住房并轨，将进城农民工纳入公共租赁住房保障范围。制订和落实进城农民工享受住房保障和住房公积金的政策措施。三是提高城镇基础设施建设水平。加强城市道路交通建设，优先发展公共交通。推进集中供热。加强供水、燃气、排水等设施建设和地下管网改造。提升城市排涝能力和污水处理能力。完善垃圾收集运输处理体系。四是加强产业支撑，统筹城乡就业。大力发展现代农业、传统工业和现代服务业，为农业转移人口提供就业机会。统筹城乡就业，加大对农民工就业培训力度，提高农民工的综合素质，积极支持农业转移劳动力进城创业，认真做好就业困难农业转移劳动力就业援助工作，进一步加强公共就业服务管理基础工作。五是统筹城乡社会保障。将新型农村社会养老保险与城镇居民社会养老保险合并实施，建立城乡居民社会养老保险制度，实现城乡居民的养老保险一体化。按照归口管理、整合资源、政策并轨的原则，整合城镇基本医疗保险、新型农村合作医疗两个体系，建立健全城乡一体化的医疗保险管理服务体系。同时完善教育、文化、体育等公共服务设施，提高服务水平。
参考文献：
[1]辽宁省政协办公厅.关于解决我省农民工有序转为城市居民问题的调研报告[R]，2001年。
[2]中国社会科学院编.中国城市发展报告No.6[M].社会科学文献出版社，2013年
[3]张加明.农民工市民化的几点思考[J].农业考古，2011年03期
第6篇：租赁型集体宿舍范文
关键词：招工难；工资结构；残疾员工；机器替代人工
一、 引言
自2004年1月起，一度仅在个别地区或企业出现的用工短缺现象，迅速蔓延至长三角、珠三角、闽东南等多个区域，有着9亿农民的中国首次遭遇“民工荒”，打破了中国农村剩余劳动力“无限供给的神话”（鞠志萍，2006）。中国是世界人口大国，劳动力资源丰富，改革开放以来，凭借低成本劳动力优势，“中国制造”风声水起，所向披靡，出口总额屡创新高。国家统计局数据显示，2012年，全年出口总额已达到20 489亿美元，同比增长7.9%。巨大的出口红利来源于低价的劳动力要素。而近年来，以廉价劳动力为优势的"中国制造"受到越来越多的挑战，廉价工资已很难吸收更多的劳动力供给，在华外企迫于劳动力成本激增压力，陆续将工厂迁移至越南、老挝等人工成本更低的东南亚国家。数量化的人口红利已经一去不复返了，“招工难”成为诸多企业面临的现实难题。胡放之等（2012）对湖北13个县（市）区不同行业、规模、所有制的236家用人单位进行调查研究表明，反映缺工的有209家，占88.2%，其中，经常性缺工（非临时性或季节性缺工）的有138家，占58.5%。“招工难”甚至已经出现了从沿海向内地、从劳动密集型向资本、技术密集型企业蔓延的趋势。
针对提出的问题，本文以福建D企业作为现实案例，对企业“招工难”问题进行剖析，并讨论相应对策，以期为面临“招工难”问题的区域和企业提供参考。
二、 “招工难”企业员工现状
“招工难”企业员工多呈现以下几大现状（鞠志萍，2006；胡放之，2012；孙育平，2012）：（1）员工年龄结构较为单一，以“中年”员工居多；（2）员工多来自本省及河南、四川、湖南等中部经济欠发达人口大省；（3）工龄短，工人流动性强；（4）现有劳动力无法满足生产需求。下面以D企业为例进行说明。
D企业是位于福建厦门的一家食用菌外贸加工企业，主要出口地为日本，2012年实现销售收入约5 000万元人民币。截止2013年1月31日，企业现有生产工人106人，其中女工96人，男工10人。从年龄特征看，30岁～50岁之间的工人居多，其中，20岁～29岁占12人，30岁～39岁占36人，40岁～49岁占51人，具体分布情况见图1。
从地域特征看，工人主要来自福建、江西等10个省/直辖市，具体分布情况见图2。在区/县一级，工人共来自68个区/县，平均约1.6人来自同一区/县，其中，仙游（7人）、仪陇（6人）、漳浦（4人）、南漳（4人）四县的工人较多。
从工龄看，工人流动性较大，“半年及以下”的占22%，共23人。“7个月至1年”的占25%，共27人。工龄在2年及以上的共56人，分别来自40个不同的区/县，平均约1.4人来自同一区/县，略低于平均水平1.6人，说明同一区/县的工人可能存在一定的集体跳槽现象，但这一差距并不明显。
企业满足生产要求约需工人150人，现有工人106人，综上，企业一方面面临“招不到”员工的问题，另一方面由于工人流动性较大，又存在“留不住”人才的问题。
三、 “招工难”成因分析
1. 工资待遇低、劳动强度大。工资待遇长期偏低是“招工难”问题的根本原因。企业竞争不断加剧，中小劳动密集型企业利润水平偏低，只能依赖廉价劳动力维持当前较低利润水平。反过来，为维持现有利润，只得降低劳动成本、维持低工资、低福利待遇。很多企业常以地方最低工资标准作为底薪，为满足订单需求，工作日、周末加班频繁，劳动强度大，但加班工资低，部分企业加班工资甚至低于地方规定的非全日制用工工资标准。福建省人力资源与社会保障厅文件《闽政（2012）39号》规定，厦门市最低工资标准为1 200元/月，非全日制用工小时最低工资标准为12.7元/小时。D企业的工资主要包括基本工资和加班工资，基本工资是1 200元/月，但加班工资略低于12.7元/小时。工人要获得较高的工资，只能通过工作日、周末加班来实现。从这一角度反观企业“招工难”问题，其实质是“招廉价劳动力难”。
2. “食、住、行”缺乏配套保障。为降低经营成本，许多企业未开设员工食堂，也没有餐费补贴，员工的“中餐”无保障，成为制约企业“招工”的一个重要因素。住宿方面，一些企业提供集体员工宿舍，但生活配套设施不齐全，“脏、乱、差”现象较为普遍。此外，部分外地员工与伴侣同时出来打工，集体员工宿舍无法解决其居住需求，部分企业为在外租赁住房的员工提供“租房补贴”，但也是“杯水车薪”。“行”主要指过年过节的返乡出行，以春节为例，很多企业未帮助员工预订车票，春运期间部分车票面临涨价，订票难、票价高，员工只得在“返乡”高峰期来临前，辞职回家过年，这是造成春节前夕民工辞职率居高不下的重要原因。
3. 人口红利逐渐减小。人口红利，指劳动力占总人口的比重，人口红利逐渐减小是“招工难”问题的外因。20世纪60年代和80年代，我国出现了两次生育高峰，由于计划生育的全面实施，自90年代后，婴儿出生率开始下降，新增劳动力数量随之下降，但60年代婴儿潮时期出生的人口逐渐老龄化，劳动人口占总人口的比重开始见顶回落，人口红利逐步减小。年龄段处在18岁～30岁的“新生代农村青年”的心态和自主意识也影响了企业招工（闾定军，2004），呈现出“三高一低”的特征：受教育程度高、职业期望值高、物质和精神享受要求高，工作耐受力低（孙育平，2012）。这一代人大多接受了比父辈们更高层次的教育，对自身价值的认识也有所提升，故而对劳动条件和工资的要求也相应提高。民办教育和大学扩招的快速发展，也使越来越多的农村青年陆续进入大学深造，外出打工的人相应减少。国家惠农政策不断完善，为民工选择自主创业或就近择业提供了便利，外出务工人员减少。在D企业的106名员工中，20岁～29岁仅占12人，而30岁～39岁的工人占36人，40岁～49岁的工人占51人。
4. 政府监管、规划职能缺位。用工不规范、民工权益受侵害，与政府相关职责部门监管、保护不力有直接联系。地方政府片面追求GDP、招商引资和财政收入的增加，顾此失彼，忽视对民工基本和合法权力、利益的保护，政府监管职能出现缺位。部分地方政府在布局新一轮的发展战略时，并未在产业结构调整、区域经济发展、城镇化建设、发展方式转变等方面对劳动力供求作出科学规划预测，也没有对外地工人生活及其子女上学等公共服务基础设施进行统筹规划，导致招商项目启动了，却出现“招工难”的窘境。
四、 “招工难”应对策略
1. 调整工资结构、改善劳动环境。为留住现有员工，工人工资结构设计时应包括“工龄工资”，不同工龄段的“工龄工资”应拉开差距，凸显吸引力。工龄工资应形成明文制度，并向工人公示，才能起到应有的激励作用。此外，需改善工人劳动环境，保障工人的“食、住、行”。在厂房有闲置的情况下，开设员工食堂，解决工人吃饭问题，或给予工人适当的餐费补贴。在条件允许的情况下，修建员工宿舍，改善员工住宿条件。春运期间，为员工预订返乡车票，并提供一定的车费补贴，解决员工的后顾之忧。
2. 招聘残疾员工。企业招聘的思路要放开，招聘残疾员工可以大额节省工资支出，并获得税收优惠。以D企业为例，目前企业未招聘残疾工人，在日常生产过程中，工人在工作台上很少交流，且戴有口罩。作为过渡，可以先招聘听力、言语残疾工人。招聘残疾人，有很多政策优惠：（1）《厦残联[2012]19号》规定，用人单位超比例（员工总数的0.8%）安排残疾人就业的，按当年度所在区最低工资标准的80%对超比例部分给予用人单位工资性补贴；（2）《财税[2007]92号》规定，支付给残疾人的实际工资总额可以在企业所得税前据实扣除，并可按支付给残疾人实际工资的100%加计扣除。此外，对安置残疾人的单位，由税务机关按照企业实际安置的残疾人数，限额即征即退增值税或减征营业税；（3）安排就业的残疾人数量超过安排比例0.8%的企业，免缴残疾人保障金。在招聘残疾人时，可能面临残疾人不便于管理的问题，政府也有相应配套政策，以厦门市为例，《厦残联[2012]19号》规定，对残疾员工管理员工资实行阶梯补贴，月均安排残疾人员10名（20名）和以上的单位，可配备1名管理员，按当年度所在区最低工资标准的100%（150%）给予管理员工资补贴。企业招聘残疾人的关键在于管理层“思路”要放开，不能对残疾人有抵触。相反，招聘残疾人可以大幅满足生产劳动力要求，提高产量，有效节约人工成本，避税（所得税），免缴残疾人保障金，对于机器噪音大的车间，还可安置“听力残疾”工人，一举两得。最后，企业积极招聘残疾人，主动承担社会责任，有利于提升企业形象，建立和发展政府关系。
3. 员工内部推荐。企业工人通常来自全国不同省、市，企业可以定期“内部推荐”招聘通知，明确“招聘要求”，由内部工人推荐“乡邻”加入企业。按新人的“年龄段”、“留任时间”给予推荐人介绍费（“伯乐奖”）。这一对策面临的质疑是：工人是否会拉帮结派，集体跳槽？以D企业为例，106人中，工龄在2年及以上的共56人，分别来自40个不同的区/县，约1.4人来自同一区/县，比平均水平1.6低，说明同一区/县的工人可能存在一定的集体跳槽现象，但这一现象并不明显。作为相应的控制措施，在初选阶段，可以限定同一区/县的员工推荐员工不超过一定规模，如D企业可以限定不超过2人。此外，介绍费（“伯乐奖”）标准不能太低，要有一定的吸引力，但以新人的留任时间为标准，到期“分阶段”支付介绍费，有效节约企业成本，并保障制度的有效性和持续性。员工内部推荐运用得当，对企业大有裨益：（1）满足生产劳动力要求，提高产量；（2）被介绍的人因为有熟人在企业工作，因而信任这个企业，应聘者就职后稳定性较高；（3）熟人介绍，对员工背景“知根知底”；（4）节省外出招聘的人力、物力、财力。
4. 增设“计件”临时工种。除了全日制员工外，对于一些操作简单、耗时费力、验收方便、时间灵活的独立工序，可以增设支付“计件”工资的临时工种。这一工种主要针对企业周边乡、镇部分需要照顾小孩和家务，无法进行全日制工作的民工设计。以D企业为例，“香菇切块”、“包装”工序操作简单、上手快，操作过程中对“杂质”挑选（需有一定经验才能辨别杂质）要求低，劳动成果验收方便，针对这两道工序可增设临时工，按重量/件付费。这一对策可能面临的质疑是：计价工资、成本是否过高？作为控制措施，尽量选择一些耗时费力的工序开发临时工种。在D企业中，香菇切块耗时费力，相对较高的费用在情理之中。确定工资水平时，应注意高于企业基本平均工资水平，但低于平均加班工资水平。增设“计件”临时工种的好处有：（1）满足生产劳动力要求，提高产量。；（2）独立工序时间灵活，完工进度不会影响下一道工序的进度，不影响生产的连贯性；（3）上手快，只需简单培训；（4）劳动成果验收方便，便于控制效率和质量。
5. 机器替代人工。我国在2004年首次出现“民工荒”现象，国内劳动力供给出现短缺，人口红利逐渐减弱，刘易斯拐点（劳动力供给曲线将由平坦变为陡峭，导致劳动力价格加速上升）逐渐逼近，传统依赖廉价劳动力成本获取竞争优势的发展模式受到严峻挑战，劳动力价格上升增加了企业成本，从而催生了企业使用机器替代人工的转型需求，劳动力价格将不断上升的预期也推动了机器推广普及以规避未来劳动力价格持续上涨的风险（王韧，2011）。因此，对于出现“招工难”的劳动密集型企业应关注行业内各工序实现机械化操作的发展趋势，在符合成本效益原则的基础上，及时引进或改进生产设备。
6. 政府出台相应配套扶持措施。政府应当为帮助企业缓解用工短缺，做好用工服务，促进企业发展制定相关扶持措施：（1）根据地方经济发展水平，适时调整增加地方最低工资标准。（2）完善民工的引进、激励机制，有针对性地提高相关单位、企业和个人的奖励幅度，鼓励各类培训机构、职业技术院校、大中专院校、中介机构、劳务协作基地、企业老员工为企业引进劳动力。开展好企业用工公共服务，持续开展企业用工招聘活动。（3）鼓励企业通过技术进步提高生产率，支持劳动密集型企业采用先进适用的技术、工艺和设备，降低对劳动力的过度依赖。（4）积极为外地务工人员提供公共租赁住房。鼓励和支持各类企业利用自有土地自筹资金投资建设、运营公共租赁住房，将在城镇稳定就业的外地务工人员纳入到公共租赁住房的保障范围内。在一些外地民工较为集中的经济技术开发区、工业园，鼓励集中建设面向园区企业或就业人员出租的公共租赁住房。（5）解决好外地务工人员随迁子女入学问题。对处于义务教育阶段的外来务工人员子女，鼓励和支持在民工暂住地就近入学。并在评优评先方面享受与当地学生同等的待遇。（6）引导企业实现集体宿舍标准化、食堂管理规范化、医疗帮扶常态化、文娱活动普及化。
先进的企业文化管人，一流的企业制度管人，二流的企业人管人，“人治”的企业多数在原地踏步，无法做大做强。建立适合企业的人力资源引进、培养、发展制度，并保持制度的落实和稳定性是企业解决招工问题，不断发展壮大的根本。这有赖于地方人民政府和企业的共同努力，针对员工“稳定”和“招聘”两条主线出台相应的政策和内部制度。
参考文献：
1. 鞠志萍.城市企业招工难的成因：民工荒实证考量.现代财经，2006，（8）：56-60.
2.胡放之.“招工难、就业难”并存的原因及解决对策――基于湖北的调查.湖北社会科学，2012，（8）：49-52.
3.闾定军.“民工荒”探源.特区经济，2004，（10）：131-132.
4.孙育平.化解企业“招工难”的区域就业政策选择――基于南昌市劳动力供需市场态势的分析.企业经济，2012，（7）：137-141.
5. 王韧.制造转型：挖掘“机器替代人工”的机会.平安证券专题报告，2011，（8）：1-22.
基金项目：教育部人文社会科学重点研究基地重大项目（项目号：11JJD790006）阶段性研究成果。
第7篇：租赁型集体宿舍范文
甲方（出租方）：_________
住所：_________邮编：_________
【本人】【法定代表人】：_________联系电话：_________
【委托】【法定】人：_________联系电话：_________
乙方（承租方）：_________
省（市）/地区：_________性别：_________出生年月日：_________
住所（址）：_________邮编：_________
【身份证】【护照】【营业执照】号码：_________联系电话：_________
【委托】【法定】人：_________联系电话：_________
住所（址）：_________邮编：_________
乙方的其他承租同住人共_________人，姓名和公民身份号码情况如下：
──┬───┬──────
│序号│姓名 │公民身份号码│
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根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》等法律、法规和规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，订立本合同。
第一条 出租房屋情况和租赁用途
1－1 甲方将座落在本市_________【区】【县】_________路_________【弄】【新村】_________【号】【幢】_________室（部位）_________的房屋（简称该房屋）出租给乙方。该房屋【建筑面积】【使用面积】为_________平方米，房屋类型为_________，结构为_________，房屋用途为居住。签订本合同前，甲方已向乙方出示【房地产权证，编号：_________】【_________，编号：_________】，并已告知乙方该房屋【已】【未】设定抵押。
1－2 乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。
1－3 该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事宜，由甲、乙双方在本合同补充条款中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。
第二条 交付日期和租赁期限
2－1 甲、乙双方约定，甲方于_________年_________月_________日前向乙方交付该房屋，租赁日期自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
2－2 租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前_________个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。
第三条 租金、支付方式和限期
3－1 甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米【建筑面积】【使用面积】租金为（_________币）_________元。月租金总计为（_________币）_________元。（大写：_________万_________仟_________佰_________拾_________元_________角整）。上述租金在租赁期限内不变，如需变动，则应由甲、乙双方重新协商，并达成书面协议。
3－2 乙方应于【每月_________日前】【_________】向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的_________％支付违约金。
3－3 乙方支付租金的方式：_________。
第四条 保证金和其他费用
4－1 甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为_________个月的租金，即（_________币）_________元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。
租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。
4－2 租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、_________、_________费用由【甲方】【乙方】承担。
除上述费用外，其他费用均由另一方承担。
第五条 房屋使用要求和维修责任
5－1 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的_________日内进行维修。其中，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。
5－2 根据前款约定，应由甲方维修而逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；应由乙方负责维修而拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
5－3 租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前_________日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。
5－4 乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由【甲方】【甲方委托乙方】报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。
第六条 房屋返还时的状态
6－1 除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期【届满之日】【届满后_________日内】返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按（_________币）_________元/平方米【建筑面积】【使用面积】向甲方支付该房屋占用期间的使用费。
6－2 乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。
第七条 转租、转让和交换
7－1 租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必须事先征得甲方的书面同意。但同一间居住房屋，不得分割转租。乙方转租该房屋应与接受转租方订立书面的转租合同。
7－2 租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。
第八条 解除本合同的条件
8－1 甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：
（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；
（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；
（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；
（四）该房屋在租赁期间因不可抗力导致毁损、灭失的；
（五）甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期限内被处分，现被处分的。
（六）_________。
8－2 甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的_________倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：
（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后_________日内仍未交付的；
（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。
（三）乙方未征得甲方同意改变房屋居住用途，致使房屋损坏的；
（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；
（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；
（六）乙方擅自增加承租同住人，且人均承租建筑面积或使用面积低于规定标准的；
（七）乙方逾期不支付租金累计超过_________月的；
（八）_________。
第九条 违约责任
9－1 该房屋交付时存在缺陷，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的_________日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。
9－2 因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。
9－3 租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。
9－4 租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的_________倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
9－5 乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方【恢复房屋原状】【赔偿损失】。
9－6 租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的_________倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。
第十条 解决争议的方式
10－1 本合同属中华人民共和国法律、法规管辖。
10－2 甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决；协商解决不成的，双方同意选择下列第_________种方式解决：
（一）提交上海仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院。
第十一条 其他条款
11－1 租赁期间，甲方需抵押该房屋，应当书面告知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前_________日书面征询乙方购买该房屋的意见。
11－2 本合同自双方【签字之日】【签字后第_________日】生效。双方约定，自合同生效之日起_________日内，按规定共同向房屋所在地街道、镇（乡）社区事务受理中心办理登记备案，领取房屋租赁合同登记备案证明。因甲方逾期未会同乙方办理登记备案影响乙方办理居住登记的，乙方可按规定单独办理租赁信息记载。
11－3 本合同经登记备案后，凡变更、终止本合同的，双方应按规定及时向原受理机构办理变更、终止登记备案手续。因甲方未会同乙方办理登记备案或变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切责任。
11－4 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。
11－5 甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定追究违约责任。
11－6 甲方联系地址：__________，邮编：_________;乙方联系地址：_________，邮编：_________。甲、乙双方向前述对方联系地址以挂号信方式邮寄法律文书的，即视为法律文书已经通知并送达对方。
11－7 本合同连同附件一式_________份。其中：甲、乙双方各持一份，_________【区】【县】房地产交易中心或农场局受理处一份（办理登记备案或信息记载后，由社区事务受理中心转交），以及_________各一份，均具有同等效力。
补充条款
──────────────────────────────────────────────────────────────
(粘贴处)
(骑缝章加盖处)
甲方（名称）：_________
乙方（名称或名字）：_________
甲方【本人】【法定代表人】
乙方【本人】【法定代表人】
签署：_________
签署：_________
【委托】【法定】人签署：
【委托】【法定】人签署：_________
甲方盖章：_________
乙方盖章：_________
日期：_________年____月____日
日期：_________年____月____日
签于：_________
签于：_________
经纪机构名称：_________
经纪人姓名：_________
经纪人执业证书号：_________
附件
使用说明
一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》以及《上海市居住房屋租赁管理实施办法》等有关规定制定的示范文本，适用于本市行政区域范围内市场化居住房屋租赁行为。
本合同条款均为提示性条款，供租赁双方当事人约定采用。合同中的未尽事宜，可由双方当事人协商一致后，订立补充条款予以明确。
二、本合同条款中的【 】内容为并列的选择项，双方当事人可根据实际要求选择，不予选择的划除。
三、本合同签订前，双方当事人应相互校验有关身份证明，同时，出租人还应向承租人出具该租赁居住房屋的房地产权证或其他权属证明。
四、居住房屋租赁，应符合规定的条件和标准。凡承租的居住房屋人均建筑面积低于10平方米，或者人均使用面积低于7平方米的；其中，承租集体宿舍的，承租的人均建筑面积低于6平方米，或者人均使用面积低于4平方米的，将不予办理登记备案。在租赁期内，乙方增加同住人的，应当符合上述规定的人均承租面积标准，并书面告知出租人。
五、居住房屋租赁中，凡境内不具有本市户籍的承租人（包括承租的同住人），在按规定向租赁居住房屋所在地的街道、镇（乡）社区事务受理中心，办理房屋租赁合同登记备案或租赁信息记载后，应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记，领取《上海市居住证》或《上海市临时居住证》。
六、房屋租赁保证金是一种履约保证的措施。房屋出租时，出租人可以与承租人在合同中约定收取房屋租赁保证金。租赁保证金的数额由租赁双方当事人约定。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分应当归还承租人。
七、根据市物价局的规定，办理房屋租赁合同登记备案时，应按人民币50元／件的标准向登记备案机构缴纳登记备案费。但境内不具有本市户籍的承租人租赁居住房屋的，在向社区事务受理中心办理房屋租赁合同登记备案时，仅需缴纳人民币20元／件；而办理租赁信息记载的，则不收费。
八、本合同文本可向市或房屋所在地房地产交易中心、农场系统受理处或社区事务受理中心购取。双方当事人使用本合同前应仔细阅读，认真了解各条款内容。
第8篇：租赁型集体宿舍范文
1.1问题提出
中国在由二元经济社会跨入现代经济社会的过程中，农村人口向城市转移和城市化发展是一个长期的必然的趋势。改革开放20多年来，已有大量农村劳动力流入城市，成为城市中“事实上的迁移人口”，在中国城市中已出现诸如“浙江村”之类的移民自发安置形式[1,2]，无论是数量巨大的流动人口还是采取自发安置的“移民”，都已经给中国社会和城市发展带来严重的影响。进入90年代，农村剩余劳动力的转移已从“离土不离乡”[3]的就地转移进入全分离的异地转移阶段，并主要以流入城市地区和发达地区的城镇为主流[4-8]。目前和今后，在中国城市中将面临严重的移民安置问题。
数量巨大的农村剩余劳动力转移去何处？在城市中如何吸收安置移民并让他们能够融入城市社会？其次还有文化的适应和社会的稳定发展问题。但目前国内的研究集中于劳动力转移的原因机制和影响分析，对城市外来移民的吸收安置研究薄弱。
1.2城市外来低收入移民
本文界定研究对象为城市外来低收入移民，主要是指从农村来的、在城市中生活了较长时间、户籍没有迁移的、素质和收入水平较低但存在预期收益的、待迁移和有长期定居意向的“准移民”。“城市外来低收入移民安置”是从“人类安置”的主要含义出发，主要是期望从解决移民最基本的住房问题角度，来达到在城市安置移民的目的。
1.3城市外来低收入移民的调查特征
本文采取观察访谈和问卷调查的方式，通过对广州市和东莞市的一般抽样调查和50个镇村的重点调查，获得合格问卷459份，（占95.8%）。调查发现：近10～20年来，城市外来人口增长速度很快，已接近并超出当地常住人口。在被调查的外来人口当中，男性多于女性，71.1%的人在30岁以下、年龄结构（特别是女性）偏向年轻，70.4%的外来人口接受初中或高中教育，56.8%的外来人口来自农村地区，66.1%的外来人口在城市滞留超过1年以上并且有延长的趋势，主要就业于第三和第二产业的非正式部门，目前仍属城市中收入不稳定的中低收入阶层。
2城市外来人口现状居住特征分析
2.1外来人口现状居住类型
调查表明，目前外来人口在城市中居住类型主要有如下8种（表1），其中住出租屋、住单位集体宿舍、擅自占住和寄（借）住4种主要类型分别占49.45%、25.27%、15.60%和4.84%，合计占95.16%。
表1外来人口的现状居住类型
Table1Actualoccupancytypeofnon-nativebornlow-incomemigrants
居住类型人数（人）比例(%)
A寄（借）住224.84
B擅自占住7115.60
b1露宿34.23
b2废弃房屋57.04
Bb3水上船只11.41
b4建筑工棚4563.38
b5自建窝棚1115.49
b6其它68.45
C住旅馆招待所20.44
D住出租屋22549.45
d1租公房94.00
d2租私房15167.11
Dd3经营用房125.33
d4租临时房屋10.44
d5集体出租屋167.11
d6其它3616.00
E住单位集体宿舍11525.27
F住自己购买房屋91.98
G住自建房屋71.54
H其它40.88
*24人没有回答。
A、寄（借）住。外来人口寄（借）住在亲戚、朋友、熟人和主人家，其居住条件相对较好，但易激发寄住家庭的矛盾，居住既不长久也不安稳。
B、擅自占住。外来人口在城市中露宿、占住废弃的房屋、居住水上船只、在建筑工地搭建工棚、自建窝棚等。擅自占住实质是对土地的“非法入侵”，易受到政府的整治，是一种临时暂时的居住方式。
C住旅馆招待所。在被调查的人中所占比例最小。
D住出租屋。外来人口在城市中租住单位公房、城镇和农民私房、临时房屋以及集体出租屋，这已成为外来人口的主要居住方式。由于外来人口的急剧增加，在需求刺激下城市中非正式的租赁市场已经形成。住出租屋已经使外来人口的居住条件略有改善，但常常是尽可能多的人挤住在一间房子里，居住条件仍非常艰苦。
E住单位集体宿舍。比例上仅次于住出租屋的方式。一般工厂均为工人提供集体宿舍，特别是在珠江三角洲的三资企业，在一些私人企业则可能是在工场旁边随意搭建一些临时窝棚供工人居住。集体宿舍一般只允许个人居住，当家属随来时只好外出寻找出租屋居住。
F自己购买住房和G自建住房。这两种方式目前所占比例较小。
2.2外来人口现状居住特征
2.2.1居住行为特征
目前外来人口短期安置行为趋向明显。虽居住条件较差，但都表现出极强的忍耐性。实质上多数外来人口在对待住房上只是无可奈何的采取一种暂时的、对付式的办法来解决。
2.2.2居住状况
①74.4%的人采取同住方式以分担租金。②69.7%的外来人口人均实际居住面积低于8m[,2]／人。③多数缺乏基本的设施条件。79.5%的人住房缺乏成套设施，40.4%的人其住房有最基本的独立厨厕，其他为根本没有任何设施的工棚、窝棚和水上船只。
2.2.3居住空间分布与景观特征
外来人口在城市中可分为聚居式和散居式两种类型，具体又可分为“村庄”聚居型、单位聚居型和遍在散居型。在珠江三角洲的三资和外资企业，单位宿舍的提供只是保证再生产连续进行的一个中间管理环节，居住行为被作为生产行为的一个部分得到集中管理，就象一只只“口袋”将外来人口装了起来；而在外来人口聚居的“都市村庄”，建筑密度一般在70%以上，“接吻楼”、“握手楼”随处可见、布局杂乱；村庄基础设施不完善，通风不畅、采光不足，而由擅自占住和租住形成的窝棚区，垃圾遍地，污水横流。
外来人口不仅本身居住条件恶化，而且刺激城市非正式的住房租赁市场形成，促使“都市村庄”满目扩建；而暂时性短期安置则使城市出现二元结构、形成社区分割，已给社会和城市发展带来严重的影响。外来人口在城市中的短期安置行为，应源于中国传统户籍管理制度所带来的移民在身份认同上的障碍；安置问题所以产生在于现有住房制度中，面向中低收入阶层的社会住房资源配置不足，或根本没有意识到外来人口巨大的住房需求。
3自下而上的外来移民自助安置
3.1自助安置的内涵与理论应用
自助(Self-help)安置起源于20世纪初，作为一种理论形式则起源于60年代，后由于世界银行的肯定和参与，使其成为一种解决低收入阶层住房问题的世界性计划[9,10]。
自助是一种与其它建设系统不同的建设方式。住在这种自助式住房中的个人和家庭必须通过自财政、自劳动和自管理等等参与住房建设过程，这可能是完全自发的、也可以由机构组织发起的。自助安置理论其核心是期望通过解决城市低收入移民阶层最基本住房问题来达到在城市安置他们的目的[11～19]。在发展中的拉丁美洲等地区城市化过程中，农村人口盲目流向城市，移民首先面对的是最基本的居住问题；其次由于受教育程度低、难于就业而普遍收入低，更进一步加重了移民安置问题。完全自发的城市“擅自占住”因而成为必然，并严重影响城市发展。有组织的自助安置期望通过移民和机构的努力，在解决最基本的住房问题同时，通过提高文化和社会意识，最终在城市安置[10]。
在中国，目前对城市化过程中的农村劳动力转移和流动人口安置，理论上主要有两种解决问题的方式：一是“自上而下”的方式。通过建立国家和地方的宏观调控体系，使流动人口“合理有序”的流动[20,21]。这是一个调控过程没有到达安置的层次；一是“自下而上”的方式。80年代以后，中小城镇的发展作为农村剩余劳动力的“蓄水池”发挥了重要的“截流”作用[22]，改革开放15年以来小城镇累计吸收了3000多万的劳动力就业[23]。这是宏观层面上自下而上的问题解决方式；McGee的Desakota模式描述了在较发达的核心区域以自下而上为主的城市化过程[24]。由于非农经济的迅速发展，这些区域不仅吸收了本地大量农村剩余劳动力，而且吸引了数以百万计的内地民工[25～28]。这是中观层面上自下而上的问题解决方式；在这里，试图构建一种微观层面上自下而上的方式，主要以外来低收入移民自我依赖为主的安置方式。
3.2交叉分析
对城市外来人口基本特征与现状居住类型作交叉分析，结果表明：
(1)在现状三种主要的居住类型中，住出租屋的和住单位集体宿舍的文化程度略高、滞留时间略长，一般主要从事第三产业但住集体宿舍的有更多从事第二产业；擅自占住者以来自湖南和四川的为多，住出租屋的主要来自湖南、广东、江西和四川，其他来源分散；虽然多数来源于农村地区，但住出租屋和住集体宿舍的有更多来自城镇甚至城市地区。
(2)在外来人口中，文化程度越低的现状主要采取方式B和A，初高中及大专以上主要采取E、F和G；滞留时间越短的（1年以下）主要采取B和A，滞留时间较长的（1～3年）主要采取F，滞留时间更长的主要采取E和G；从事第一产业的主要采取G，从事第二产业的以E比例最高，而从事第三产业的则以F和G比例较高；目前储蓄水平越低的（1万元以下）主要只能A寄（借）住，储蓄水平相对较高的主要采取G、F和E；来自湖南、广西和贵州等省的以B和A比例最高，来自距离较远的四川、湖北、江西和河南等省的则以E、F和G比例最高，而来自距离更近的广东其他地区的主要是F和G、或者可能是依靠近亲采取A寄（借）住。
显然，A寄（借）住、B擅自占住和C住旅馆招待所更接近暂时性短期安置行为，而D住出租屋和E住单位集体宿舍属过渡性安置行为，F自己购买房屋和G自建房屋则表达较长期的迁移安置倾向。
3.3解决移民安置问题的一个基本框架
目前采取D住出租屋、E住单位集体宿舍、F住自己购买的房屋和G住自建房屋等居住类型的外来人口可能导向自助安置，以下是一个解决问题的基本框架：
(1)首先要开展自助安置试验。有两种结果：其一是导向移民永久城市安置，其二可能因为移民收入积累、家庭牵制和城市适应等问题失败返回来源地城镇安置或农村；(2)自助试验主要有个人和机构两种启动方式。由于外来移民收入两极分化，一些可在一定政策条件下购房安置，一些开展个人自助建房安置；机构自助的发动者可以是企业、地方和社会组织，国内的或国外的；机构自助是解决问题的主体。(3)在空间层面上，合适的自助安置试验应从发达地区的城市（镇）和大城市的中间及圈层开始。在试验过程中，无论是储蓄收入、文化素质还是城市适应性，移民通过自身积累都会得到提高，其结果：一部分外来移民融入当地城市（镇），一部分可能由于收入提高以购房安置形式进入大城市，一部分可能由于适应问题回返来源地城镇安置，当然仍有部分返回农村。
适合自助安置的城市外来人口基本特征如下：年龄在19～29岁或以上，有一定的文化程度（至少具有初高中或大专以上），目前在该地区已滞留一个较长的时间如1～3年或以上，有一定的储蓄水平（或者接受家庭援助的可能性）如有1～3万元以上，来自距离最近的地区和反而来自距离相对较远的省份的外来人口。
3.4住房发展与自助教育
在中国社会经济条件下，如果政府给予政策上的支持，自助住房生产计划将是可行的。但同时要使自助超出单纯的自助住房生产，关键是在自助住房发展计划中开展自助教育。
通过教育和培训，不仅希望为成员提供住房和服务设施，而且在于促进一个民主的自管理的整合的城市社会的形成。一般自助教育和自助住房建设如影相随同时进行（表2）：
表2一般的自助教育－住房发展时间表
附图
a-A介绍自助合作的规则、组织和功能，介绍机构和自助组织法，讨论成员地位和职责；b-B了解住房规划设计、财政和资助、建设和建筑、组织和管理，讨论并参与规划设计；c-C小规模住房建设的方法、设备和工具使用、建筑技术和合作技巧的理论与实践培训；d-D住房扩张、环境和住房维护、住房资源利用的技术培训，参与成员管理会议；e-贷款偿还、会计知识培训，沟通技巧和职业培训，社会责任教育等等。
通过自助和自助教育，首先可以解决最基本的住房问题，其次学习与建筑相关的技术知识，提高资金运用和相关的组织管理能力；表达自己的动机期望，认识个人
权利和社会责任，形成一定的社会意识并激发个人潜能；增加与社会的联系，提高移民对城市生活的适应能力。自助住房建设的过程因此成为自下而上的开发性移民安置过程，自助住房生产模式是自下而上的外来移民安置模式。
4外来移民安置与自下而上的城市化发展
4.1自下而上的城市化内涵
自下而上的城市化，是指发生在农村地域，由基层社区政府发动和农民自主推动的、以农村人口在农村内就地转移，建立小城镇为中心的城市化过程[6]。
如果在自下而上的开发性移民安置模式作用下，另一种形式的自下而上的城市化将会出现，与以上对自下而上的城市化的理解不同的是：在地域上，城市化发生发展的地域在城市而非农村；城市化人口来源非来自农村的就地转移而是异地转移。但理解大致相同的是：城市化发动的主体来自“下”，即城市化发展投资主体主要来自地方社区和农民群体及个人，以自有和自筹资金为主。
4.2外来移民安置对农村和城市发展的影响
4.2.1外来移民安置与城乡经济发展
在开发性移民安置模式作用下，试图建立一种促进农村社会经济持续发展的机制：在国家鼓励自助安置的政策和减少农村土地对外来人口的牵制作用下，通过自助提高外来人口的城市适应能力，实现劳动力的空间异地转化，农村规模经营和规模经济发展。外来人口在城市就业将大大促进城市非正式经济发展。由于开发性移民安置中自助教育的作用，外来移民的文化和社会意识及移民素质等都会得到提高，移民在就业中逐步从就业于非正式经济部门转向就业于正式经济部门的可能性，显然要大于没有实施开发性移民安置模式以前，从这个角度看则长期有利于城市正式经济的发展。
4.2.2外来移民安置与城市空间的有序评价
在开发性移民自助安置中，人口集中和产业集聚是在同一地点同时发生的，这将意味着实质性的城市空间扩张。如果空间位置选择得当、组织合理、整个开发过程在非完全商业化的前提下来进行，将实现城市空间的有序发展。由于在自助过程中鼓励自助组内密切的家庭联系和住房合作建设的开展，通过自助教育提高移民的质素加强移民与社会的联系，等等，将使所形成的安置“空间连接度”[29]提高，如果通过诸如自助教育、自助规划和计划、政府和操作者的作用等组织过程，对内部连接度已较高的住房活动［D=D（资金、土地、设施等）］、产业活动［I=I（非正式的、正式的）］和衍生活动［S=S（教育文化、社会意识等）等按不同的功能属性和类型结构进行组织，将实现空间的有序发展，形成等级的移民安置空间（图1）。
附图
图1对自助安置模式空间有序发展的认识
Fig.1Knowledgefororderlyspacedevelopmentofself-helpsettlement
4.2.3移民安置与城市社会空间整合
由于在开发性移民自助安置中，鼓励团结的自助来进行住房建设和相应的活动，可以预见地缘、血缘、人缘和业缘关系将再次成为移民在自助中的联系纽带，移民文化将在异地得到发展。自助安置必须充分考虑与移民文化相关的问题，另一方面如果引导不当，在自助中发展的移民文化现象将对城市社会发展带来不利的影响。
在自助教育下发展的移民文化与在自发的地缘、血缘、人缘和业缘关系基础上发展的移民文化相比，将可能发生一些质的变化：自助教育使移民无论在与职业、收入相关的经济层面上，还是在观念、城市文化认同和心理的归属感等文化层面上，其城市适应性将得到大大增强。结果将首先使外来移民在“精神”上实现城市化，其次，移民在文化和社会意识上的质的变化，将最终促进移民与城市的整合，由社会隔膜和社会分割所引起的社会冲突和相应的社会问题将大大缓和。
4.3移民安置与城市化发展
在国家相关政策作用下，经过内外力的交互作用，城市外来移民为发动的主体。资金来源于国际援助、国家长期贷款，并以自助机构获得的信用贷款和自财政为主要的资金来源。在自助住房建设中同时必须开展自助教育和培训，从而使自助模式超出一般的住房建设成为一种自下而上的开发性移民安置。三种有利于城市化发展的结果出现（图2）：
附图
图2自下而上的开发性移民安置与自下而上的城市化发展
Fig.2Below-updevelopingmigrantssettlementandbelow-upurbanization
其一，在相应的户籍制度和农村土地使用制度改革配合下，农村剩余劳动力将通过自助住房建设脱离农村、居住城市，在发达地区的村镇、城镇和城市三个层面实现劳动力空间转化；其二，城乡社会经济发展互动反馈。城市非正式经济的发展，一方面在城市地域通过人口集中和产业集聚使城市空间扩张，另一方面城市正式和非正式经济的发展将改变城市的经济结构；其三，在自助教育过程中，移民城市适应性增强、观众转变、文化和社会意识提高，在“精神”上成为城市化的人。城市空间扩张、经济结构转化和移民精神城市化构成自下而上的城市化发展。
收稿日期：2001-04-28；修订日期：2001-05-31
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第9篇：租赁型集体宿舍范文
中国银行业协会首席经济学家
国务院发展研究中心金融研究所副所长
从国际经验看，社会保障体系的定位决定了保障性住房应该具有两个核心特征：一是基本住房，即指满足现代生活需要、符合安全卫生便利要求的最低居住标准的住房，即以满足社会基本的、最低标准的住房需求，也是所谓的“人人有房住，而不是人人有住房”，二是政府救助，即政府通过经济和金融政策扶持、货币形式补贴和直接组织新建住房，对依靠自身努力难以解决住房困难的中低、低收入及最低收入家庭提供基本住房的相关制度性安排。按照这两个原则提供限定供应对象、建设标准、销售价格和租金标准，具有社会保障性质的住房。这应该成为中国保障房政策体系构建的基本出发点。
合理界定政策的初始条件
存量公房的维修、管理和产权处置始终是十分有挑战性的关键问题，而且增量公房的供给方式侧重干供给端补贴还是需求端补贴也是一个难以取舍的选择，所以在国际借鉴过程中，初始政策边界最为重要。
结合国际经验，中国正处于保障房大规模建设启动的初期阶段，需要明确保障房制度运行的基本框架。
为何而建，这是一个需不需要的司题，任何国家无论处于什么样的发展阶段，均需要为低收入家庭提供最基本的住房保障，这是一项政府责任，因此这与商品房市场的房价高低没有关系，建与不建的选择也不应取决于商品房调控的需求。
为谁而建，确定保障房覆盖的范围，只有确定需求边界，才能评估供给缺口，并由此确定新建的规模，这需要对城市家庭的收入情况、现有住房条件、存量住房结构进行统一的调查摸底，以形成初始的决策信息。
如何建，这是一个资全匹配问题，即资金来源(负债)和资金使用(资产)期限不匹配，虽然用于出租的公房是一项资产，其收益的现金流表现在长期，当期仅以租金或资产折现的形式体现，而开发过程的负债结构通常是一次性支出。因此，平衡公共项目的资产负债结构的配比关系是重点，发达国家的经验在于债券融资或资产证券化。
建后管理，即需要从政府层面解决产权归谁、谁来维修，谁来管理的问题，从发达国家经验看，在大规模建设基本完成之后，应该是最难处理的个问题。
综合而言，不同国家针对低收入家庭的保障房制度通常是一个不断摸索、不断试错与校正的过程，从不同国家的试错经验总结，最为关键的第一步是合理界定政策的初始条件，这会在很大程度避免后续校正的难度。
初期明确制度的基本框架
总结国际经验，在中国大规模启动保障房建设的初期阶段，应及时明确保障房制度的基本框架，从而尽可能降低未来保障房制度运行、试错与校正的成本。具体来说，至少应当包括如下几个方面的内容。
首先，确立长期的“适度居住权”政策，不因短期的房地产调控政策变动而频繁切换保障房政策目标。
第一，保障房政策要从注重发挥保障房促进投资、对冲商品房市场调整压力的政策导向，转为民生导向。1998年以来保障房政策的变迁多发生在商品房房价高涨的背景下，保障房作为商品房市场调控政策的众多政策选项而存在，往往不是具有中长期政策目标的、具有清晰法律规范的长久战略。因此，保障房制度应转向民生，而非短期的对冲政策，即保障房的存在不是为了短期配合房地产调控而降低房价，而是完成政府应尽的中长期的基本责任。
第二，确立“适度居住权”的保障制度。即住房保障的基础是符合国家发展阶段与条件的“适度居住权”，这取决城市化水平人口结构，城市家庭的收入阶层分布，针对符合经济发展阶段的最低、低及中低收入家庭自下而上满足基本住房需求。如果超越经济发展的不同阶段，使得基本住房保障标准过分超越
国城市化的水平、超越城市平均的住房提供标准，则难以持续。目前，部分城市将保障标准由2000元提高至5000元，这相当于给中等收入家庭提供较高的保障，客观上可能会使住房的分配不均扩大化。
其次，以廉租房和公租房为主体，构建不同类型的保障房之间的“防火墙”机制，确立清晰的边界。
2010年开始，公租房作为一种新型的基本保障住房正式推出，从政策界定的内容看，公租房的具体含义，(1)供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住
定年限的外来务工人员纳入供应范围；(2)不得重复保障，即享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房；(3)只租不售，即公租房只能用于出租，只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，不能用于出售，更不能享受出售的资产收益，或者其它经营性活动；(4)以配建为主，也可通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集，具体的配建可以在商品房中、开发区和产业园区。
然而，也正是因为2010年公租房概念拓展到产业园区，为部分地方政府在完成保障房建设任务过程中变换保障房的口径提供了空间，使得保障房的范围被不适当地宽泛化，开发园区建设的职工宿舍、高校自建房、商品房配建房、集体宿舍，甚至农村集体土地自建房均被不同程度地纳入到保障房，虽然它们并不全面面向社会公众，也没有区分分配对象的收入差别。基于这种范围和口径上的扩大，不同口径保障房之间的界定和隔离机制明显弱化，也为后续保障房的分配，管理和退出机制的建立带来实质困难。
为了避免这种问题，不仅需要在商品房和保障房之间建立起清晰的“防火墙”，也需要在不同保障房口径之间建立“防火墙”，在保证“市场归市场、保障房归保障”两条线同步运行的同时，避免商品房与保障房之间的交叉与重合；更需要保证各类不同口径的保障房“名至实归、各得其所”。具体而言，可行的保障房概念界定应该是
第一，消除商品房与保障房之间的交集区域，即把经济适用房和限价房排除出保障房的定义范围。因为这两类住房是商品与保障之间的模糊区，也是滋生一系列寻租司题的诱因。从历史原因看，经济适用房和限价房的突出司题表现在以下几个层面：(1)作为特定阶段、特定背景下的过渡性住房，而非长久性、可纳入保障房制度框架的住房。经济适用房是1998年住房商品房条件下产生的制度变革的临时性产物，应该适时规范，限价房则是近年来房价持续高涨背景下，作为平抑房价而采取的、具有调控含义的住房；(2)本质上为享受政策补贴的商品房是“含有补贴的商品房资产”，它的存在即是对商品房概念的模糊化，也是对保障房概念的模糊化。因此，这导致经济适用房和限价房既无法按照市场原则交易，也无法按照保障原则分配，这种商品与保障区域的交叉重叠，最终导致的经济恶果是供不应求和分配不公；(3)“保障范围泛化”将部分中高收入的人群囊括在内，却将部分中低收入家庭排挤在外。
第二，以廉租房和公租房为主体，即廉租房建设重在财政与金融政策支持，公租房建设重在市场化运作与透明化分配管理。具体含义是廉租房主要针对的是最
低收入家庭，公租房主要针对的是中低收入家庭“夹心层高校毕业生”，进城务工职工，且“只租不售、退出自愿”。
第三，棚户区改造住房在基本完成后，应退出保障房概念范围。
第四，规范产业园区、集休宿舍、农村集体自建房。高校自建房，经差异化标准分别纳入到公租房范围。
最后，以城市常住人口住房缺口和低收入家庭住房可支付能力为供给与需求测算的客观依据。
第一，以城市常住人口而非户籍人口作为测度需求标准。从目前各省市公布的保障房覆盖范围看，仍然主要针对户籍人口，而非城市常住人口。然而，我国城乡二元分割的户籍制度格局决定了城镇范围内、应享受统
基本住房保障的居民并不都拥有城市户籍。相反，城市化的片向决定了非户籍人口同样是城市经济发展的人力资源，为城市发展做出贡献的不仅仅是户籍人口，也包括范围更广泛的城镇常住人口。因此，基本住房保障同样也应将这部分非户籍常住人口纳入到保障房范围。
具体而言，据统计，2010年中国城市化率为47.5％，城市人口共计63698万。目前，国家统计局对城市人口的统计口径为居住在城镇范围的全部常住人口，即居住在城市半年以上，统计上即被计入常住人口。
进一步细化，目前中国城镇常住人口可分为本地农村人口、本地非农户籍人口，外地农村户籍人口和外地非农户籍人口四类，占比分别为27％、49％、13％和10％。按照这种分类，本地农村人口通常拥有自己的住宅，不应纳入保障房的覆盖范围；本地非农户籍即城市户籍人口中不具备商品房支付能力或无力承担房租的家庭则应在保障房范围之内：外地农村户籍人口主要为农民工，这部分迁移人口通常主要居住在廉价的城中村住宅中，居住条件较为恶劣，外地非农户籍人口主要为大学毕业生，这部分人群是城市“夹心层”的来源之
