房地产形势分析精选(九篇)

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第1篇：房地产形势分析范文

迈向了21世纪的人类社会，经济发展出现了一个明显的趋势，即以高科技信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场空前革命，人类已经进入了新经济时代。房地产业的增长也受到新经济的强烈冲击。

1.新经济必然伴随着新规则。这不仅为制度创新提供了更广阔的空间，同时也强化了对制度的需求，加速并深化经济体制的转变。随着房地产市场的日浙成熟，产业系统的组织能力得到加强，从而使依赖于产业内部结构的各种动力因素对该系统的发展起到更为显著的作用。

2.新经济以知识经济为显著特征。知识在社会生产过程中的渗透，促进了生产迂回化、专业化发展和要素生产率的提高，带来人类各种财富的加速增长。经济发展水平提高为产业成长提供了更坚实的物质、知识基础和更广阔的发展空间。以知识为基础的经济增长将一改过去主要依赖于稀缺资源投入规模的模式，转而强调知识、信息服务于用户的有效性，提倡敏捷制造和商品的个性化。借助于通讯科技的迅猛发展而掀起的网络革命，为新经济运行模式提供了支撑，并进一步促进了经济全球化进程和知识信息的传播利用。由于知识资源的非稀缺性，即非排他或重复使用，从而具有使用越多其价值创造越高的特征，使得依赖于不可再生的自然资源的经济形态得到改变，支持了经济的可持续发展。

二、房地产业增长面临的新动因

房地产业是指“从事房地产开发、建设、经营、租赁、抵押、信托以及维修、装饰等经济活动的行业”。受传统体制和发展水平制约，我国房地产经济的增长几乎一直是以物质生产环节的投资为主要推动力量的。建筑业尽管在官方口径中被列为第二产业，但我国房地产业的成长与建筑业有着特殊的密切联系。建筑业不仅是房地产业中不可缺的物质生产环节，而且是我国房地产业迄今发展历程中的主导环节。这也是某种程度上使我国房地产业运行至今难以完全摆脱生产导向的轨道，因而忽视了市场需求的改变。新经济时代，随着人们收入水平和知识水平的提高，在房地产市场上，服务需求远比物质商品需求更具有弹性，且服务需求形式扩展也比物质商品更多更广。目前，房地产服务需求不仅包括对作为最终消费品的所谓消费者服务的需求，还包括对作为众多社会生产环节的中间投入品的所谓生产者服务的需求。一旦真正步入市场需求导向的轨道，房地产业的生命力就必然从满足日渐饱和的物质商品需求转向满足不断产生的服务需求。也就是说，房地产业的运行核心必然从物质生产环节转向服务生产环节。这种产业核心的转移，具体将依托于以下动力因素：

1.消费者服务的增长。首先是在收入提高、知识占有更充分以及以信息技术为主的高科技支持下，房地产消费者的服务需求将在规模和种类上快速增长，消费者服务部门将有相应的供给规模和业态种类的增加，如维修、装饰、家政等私人服务和现代社区服务行业的进一步成长，从而在房地产业领域内形成更长的产业链进而交织出更广泛的产业网络。关于房地产业的消费者服务增长情况，在此有必要作一些经验性的分析：

（1）随着观念更新，人们对于传统服务业，主要是各种私人服务业的地位低下、收入微薄的看法已得到极大改观。许多传统消费者服务行业如房地产业也正融入现代知识与技术，其自身得到发展。

（2）对于现阶段我国的发展状况而言，消费者服务具有较高的收入需求弹性，消费者收入水平的提高，无疑为这类服务行业提供了更大的增长空间；

（3）妇女就业的增加以及个体、私营经济的迅速发展，也从供求两方面为消费者服务增长创造了有利条件；

（4）网络通讯技术的社会化应用，为形成由各类商品与服务的生产、分配、交换、消费构成的经济网络系统提供了支持，促使消费者服务在更广泛有效的分工协作基础上形成更多的新兴业态和稳定的发展基础。如近年来综合布线的普遍引入，对物业管理、社区服务发展起到了极大的促进作用。2.生产者服务的增长。作为中间投入品的生产者服务，如房地产开发、管理、销售、租赁、抵押、信托等日渐繁荣，生产者服务的迅速增长也成为房地产业增长的新动因。根据现有按经济活动类型统计的数据整理后发现，住宅建设和一系列属于生产者服务行业的增长是推动我国房地产业整体增长的主要因素。

（1）住宅建设作为房地产经济运行中提供物质产品的主要生产环节，尽管仍保持较高增长率，短期内仍体现出相当的成长性，但一定程度上讲，政府对于形成目前住宅商品供销两旺局面起了很大作用，而如果长期以较高的住宅建设投资规模来保持房地产业的增长点，势必无助于改变整个产业偏重并依赖整个物质生产环节的格局；

（2）技术进步导致物质生产领域劳动生产率提高从而就业相对缩减，这是现代社会经济的一大显著背景；

（3）随着居民收入水平的提高，房地产业的发展不可忽视。物质产品的需求逐步饱和及服务需求不断衍生的趋势，而现在距离2010年我国人均住房面积目标的实现不过是几年的时间，因此，近期以住宅建设为产业的新增长点，在满足消费者直接需求的同时，还应重视物质产品生产为各类房地产服务的发展提供载体的功能，即住宅业应同时作为一种生产者服务行业而得到新的发展。

3.网络经济为房地产业注入了新的理念与活力。在高科技广泛应用的新经济时代，网络与房地产业结合是一种发展趋势，成为房地产业的“推动剂”。由于房地产商品属于区域性

商品，不同区域的房地产商品信息量流通较少，对开发商和购房者都造成了一定的困难。网络的参与就打破了区域性的限制，缩短了各种信息流通的时间，大大降低了资源、物源、信息源的传递和处理的成本。网络对房地产这个传统行业带来巨大变化，使其更为规模化、规范化。

（1）网络为房地产业提供全面营销信息技术服务。互联网提供了企业与顾客双向交流的通道，使房地产企业得以发展规模化的交互式的市场营销方式。这种交互式的市场营销方式一方面让企业更直接、更迅速地了解顾客的需求；另一方面，使房地产企业有更多的空间为用户提供更具价值的售前服务和售后服务。互联网的商业从跨时空交易、交易现实的虚拟实现、交互式营销、网络市场以及整合性等方面给房地产市场营销方式带来了一场深刻的变革，也促进了房地产业新增长。

（2）定向销售，中国互联网用户67％是25-40岁，受教育程度为大学及以上，属中产阶级或高层教育界人士。这部分群体购买力强且具有很强的市场影响力，同时随着住房商品化和购房分期付款的支持，购房群体的年轻化趋势更加明显。互联网用户和购房者的趋同性，给网络营销带来了巨大商机。

与网络结合，开拓房地产业未来，出现了房地产业与网络共舞的信号。我国房地产业别无选择，只有紧紧依托于网络的应用和发展，加快实现与网络的结合，中国的房地产业才能赢得更广阔的发展空间。

第2篇：房地产形势分析范文

房地产业市场失灵对策

0引言

随着2008年全球经济危机的爆发，关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业，其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。以下谨从市场失灵的角度分析房地产行业的不健康发展状况。

1房地产市场失灵的表现形式

市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”，是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不能实现某些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。

1.1房地产市场的垄断性导致市场失灵

1.1.1房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断。房地产是不动产，固定在一个特定的位置，使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通，形成永远固定在某个位置的天然垄断。同时，房地产也是一种高度异质性的商品。由于土地是不可移动的，每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异，以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强，垄断的可能性越大，生产者对价格的操作机制也就越强，削弱了市场机制的发挥，导致了资源配置的不合理，一定程度上造成了市场的失灵。

1.1.2房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一个资金密集型产业，从土地的开发投资、投入生产到装修配备，每一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成为一种价值高昂的“奢侈品”，使房地产业从生产到销售都对金融信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制，从而挤出了一部分的投资者和消费者，使得市场缺乏竞争，导致了市场资源配置的失效。

1.1.3房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源，再加上土地市场的垄断性，从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。

1.2房地产的外部性导致的市场失灵

由于房地产与周围环境不可分割，所以其价格常常受周围房地产及环境变化的影响，而且影响的范围很广，涵盖了正外部性和负外部性。具体表现在：一定区域内的房地产项目之间相互影响。如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价大增，表现出较强的正外部性。房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性。随着政府公共设施的建设，即使边缘地带的房地产价格也会大幅上涨。同时，交通的便捷与否，治安状况的好坏，甚至邻居素质的高低都会极大地影响消费者的效用。一般认为，外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。因此，房地产的外部性使房地产市场仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，不可避免地造成市场的失灵。

1.3房地产市场信息的不对称性导致的市场失灵

信息不对称就是交易双方掌握的与交易有关的信息在准时性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。在各种产品市场均有不同程度的体现，而房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。主要表现在以下几点：

1.3.1房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，涉及面极广，导致消费者难以确定商品的质量。

1.3.2房地产商品隐蔽工程多，很多工程都是在前一个工程的基础上施工，又被后一个工程覆盖，难以进行全面的检查。

1.3.3房地产商品地理位置，设计构造各不相同，即高度的异质性决定了消费者不能通过“货比三家”的原则来进行比较选择，导致了房地产商品信息的垄断性很高。

1.4房地产的公共性导致的市场失灵

根据经济学原理，公共物品的市场一般会失灵。由于市场的本质是以私人利益最大化为导向的，因此市场缺乏提供公共物品的动力。房地产本身是一种私人物品，其产权或使用权内的土地、建筑及装修都属于私人物品。但由于房地产最主要的构成部分土地是国有的，同时房地产总是和城市道路、公共交通、水电煤供应、通信、社区服务等公共设施联系在一起，外部性极强。而这些公共设施都是政府提供的公共物品，房地产依附于这些公共物品上，使得房地产也具有了公共物品的某些属性。于是，一些房地产商就利用房地产公共性这一特点，刻意炒高某些地段的房价，也就是所谓的“搭便车”，造成了社会资源配置的不合理。

1.5社会分配的不公导致的市场失灵

在分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能完全实现收入的公正分配。但是，房是人们的基本生活资料，关系到社会的稳定。况且，住房又是一种价值高昂的产品，并非每个家庭都能承受。因此，政府有必要干预住房市场，帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用，有市场来供应大多数居民的住房。同时政府直接供应一部分必要的保障住房作为辅助的手段。

第3篇：房地产形势分析范文

关键词：房地产；成本管理；管理策略

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

利润是刺激项目建设快速达成的有效抓手，但成本的前期控制才是实现合理利润之根本。但是在一些项目开发中，房地产开发企业往往忽视成本的管理与控制，因此而未能获得合理的利润以及实现整体工程最佳效益这一目标，甚至在项目开发中遭遇困境或遗留后患。所以，在房地产开发项目中要研究的首要课题就是如何加强工程项目的成本管理和成本控制，以达到提高资金使用效率，降低工程成本的目标。

一、新经济形势下房地产企业成本管理的重要意义

1、成本管控是保护股东权益的重要手段

企业发展的最大目的是获取最大利润，这也是所有股东投资的目的。没有人会希望自己的投资付之东流，这就要求企业精打细算，通过一系列的成本控制手段，能够降低经营成本，减少很多不必要的费用支出，这样既能合理使用资金又可以提高企业的利润水平，为企业未来发展打好坚实的基础，使企业价值实现了最大化。从另一方讲也是股东一个更好的回报。

2、成本分析需要成本控制做基础

成本是企业产生利润的必要条件。成本管控贯穿于企业发展的始终，展示的是企业所有成本的形成发展。要进行成本的分析，找出成本控制的关键点，没有成本管控提供的基础数据是无法完成的。

3、成本管控是提高企业竞争力的有力保证

成本管控不是让企业只关注自己的短期付出，而是以长远的目光看待付出的成本对企业未来发展产生的影响。这就形成了战略成本的概念。所谓战略成本就是企业对自身情况进行系统的评估，通过制定一系列的包括产业链分析、原材料加工及销售控制等手段，从企业整体对成本进行合理的消化和控制，以保证企业的短期利益与长期利益的共赢以及企业的可持续发展。战略成本管理将使企业既能“节流”更能“开源”。这样的企业才更具生命力。放眼当今世界500强企业，都是通过完善的管控制度，实现自身基础的稳固和发展的稳健。反观一些微小私人企业，成本管控意识不强，遇到不景气的经济大环境，则无法依靠管控制度合理调整，最终成为淘汰者。

二、房地产企业在成本管理中存在的问题

1、在项目开发建设中，一味讲究权利的划分，却忽视了权与责，责与利的明晰。在成本管理这一系统中，有项目策划，设计管理，采购管理，工程管理，销售管理。每个部门拥有相对的独立权利，而又彼此影响和牵制。在项目开发建设中更多注重强调各部门经理的权限，而忽视对其责任的明确和利益的分配，就会造成项目开发过程中责任相互推诿或工作积极性不高等现象，造成工期延误或质量不达标，最终导致成本管理失控或失效。在项目开发中不能形成责权利统一的管理体系，不能形成合理的奖励竞争机制，不能形成明确的问责制度，就不能有效的实现成本的管理与控制。

2、在成本控制与管理中，一味追求简单利润，却忽视“质量成本”。在项目开发中，有些企业只在投入上做文章，期望获得直接的短期效益，但事实上，企业在房地产项目开发中的利润实现是以质量为前提保障的。很多企业忽视质量成本的管理，在项目开发后期，由于质量问题引发的停工、返工、赔偿或处罚等，最终导致项目成本的大量流失以及企业名誉无法估量的损失。一直以来，很多企业将成本与质量的关系看成是对立的，往往认识不到保证产品质量其实是保证成本有效投入的前提。而质量成本的缺失会导致项目成本的后期追加，从而使企业造成巨大的社会经济损失。

3、在成本控制与管理中，一味强调工期目标，却忽视工期成本。工期成本是指为实现工期目标或合同工期而使用各种办法时所产生的所有费用。很多企业忽视工期成本的预算和规划，不能统筹规划有效推进工程进度，有的企业在超出预期进度的情况下又只会揠苗助长，强推进度引发更多安全隐患。而有的企业无法预期完工在后期的补偿中作出了巨大牺牲。由此，对工期成本的重视不足，使得企业资金无法有效利用，造成开发成本的巨大投入却低效回报。

4、在成本控制管理中，一味重视对材料成本的控制和管理，却忽视对人的控制和管理。很多企业在项目开发中失败，很多时候是忽视了企业人员的控制和管理。设计部门只管设计，采购部门只管采购，施工部门只管完成工期任务，完全不计成本的规划和预算，但事实上成本的控制与管理最终得靠大家，只有整个团队有成本概念，才会实现成本统筹规划，否则只会导致成本预算的巨大支出，而未能达到获得合理的利润以及实现整体工程最佳效益这一目标。

三、房地产成本管控的有效策略

1、从制度管理中要效益

1.1要依法。依照法律细致的订立合同文本，合同文本应面面俱到，明确各项协议条款，在涉及到施工过程的每项环节都应有确切的表述，避免对方钻法律的空子。严格订立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等现象；

1.2要建制。坚持责与权、权与利相结合原则，确立职权清晰的管理制度。明确各部门的职权，细化工作责任，做到人人监督，人人有责。明确奖罚细则，做到奖罚分明，借以调动员工工作积极性。结合实际，制定切实可行的成本管理方案，细化工作任务，做到有章可循，避免规章制度变为一纸空文；

1.3要落实。在进行成本管理时必须做到按章执行，并提高管理人员的管理水平。尤其要严抓采购和审计的纪律。对采购的管理是项目成本管理的重中之重，市场上的材料种类繁杂，规格多样，价格更是天差地别，所以在进行采购招标工作时应遵照公平，公开的原则。在审计过程中，不仅要注重工程完结后的审计，更要注重工程前期，工程中期的审计工作，三者结合对比才能将审计工作做好，才能将成本控制工作落实。

2、从招投标上要效益

2.1细致编制招标文件。造价管理人员应综合多方因素，对各类材料进行估价，对各项招标条款进行研读，制定出严谨周密的招标文件。

2.2要进行实地考察，具体了解供应商所提供材料的真实性.

2.3在确保质量的情况下低价中标。作为工程的投资者、管理者都应该杜绝金钱至上观点，不能只追求低价，而是应该在确保质量合格的前提下，控制中标价格，控制项目成本。

3、从工期成本控制上要效益

3.1合理规划。在工程开始前应提前撰写项目计划书，编撰施工进度表，合理安排各项工作，避免工作任务的冲突，要将施工任务顺序安排妥当，不做只挖坑不种树的事情，确保施工过程中各项环节都可以有序进行。合理利用施工场地，不乱搭建，不乱堆放，要设计出精细的施工图纸，标明所有场地的用途。

3.2对进程监督。施工过程各项环节都应有人进行验收接管，确立逐层监督制度，严抓质量关，确保各项工作都能按规执行，狠抓纪律关，严禁工作人员偷懒耍滑消极怠工，一人偷懒后面的工作人员就得进行补救，不仅浪费材料，更影响了工程的进程.

3.3合理有效施工。在施工过程中应严格控制工期，不能拖延更不能为争夺市场而追赶工期，应有效利用人力、物力，做到人尽其才、物尽其用，做到有计划有顺序的开展工作。

4、从提升人员素质上要效益。要强化业务学习。组织员工集中学习，针对不同岗位设置专门的岗位培训，并对培训的全过程进行监督，逼着不爱学习的爱学习，爱学习的更好地学习；培养员工自主学习的能力。提供良好的学习氛围，调动学习的主动性和积极性，激励员工不断学习成长，充分提高员工的自适应能力。

结束语

房地产企业是一个必须长期生存的企业，该行业成本管控更是一个长期系统性的工程，涉及面十分广，管控周期性长，管控项目多、任务重，要求房地产开发商必须从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作，同时需要房产企业全员参与，每个人都从自身职务提出合理的成本管控措施，商讨汇总，由全员共同制定成本管控措施并且实施全过程，利用科学的管理手段，合理安排施工，最大限度优化成本配置，降低企业成本，帮助企业取得更好的效益。

参考文献

[1]朱叶.浅谈房地产企业成本控制思路[J].现代商业,2013（18）:255.

[2]刘斌.谈房地产企业如何控制企业成本[J].民营科技,2010（03）:57-59.

第4篇：房地产形势分析范文

摘 要 在我国，目前已注册的房地产开发商家数有3万左右。随之带来的普遍问题就是房企的规模小。因此我国房企的主要呈现出数量多，规模小，产业集中度低下的特点急需解决。

关键词 并购 市场模型 异常收益

我国房地产行业上市公司所发生的并购重组有没有是创造很大价值，这不仅需要进一步而且是非常全面的进行实证研究。从以前学者的观点看来，对我国房地产上市公司并购的绩效进行实证分析是很有必要的，也是大有可为的。

一、房地产行业并购绩效实证分析

（一）数据来源及样本的选取、处理

1.数据来源

本文所取用的数据主要来自于：投资界网站、中证网、上海证券交易所和深圳证券交易所网上数据。

其中表1的数据来源于投资界网站，涉及7起并购企业的股价数据来源于沪深两地证券交易所官网，并购重组失败五大原因数据来源于中证网。

2.样本的选取和处理

本文选取了沪深两地的证券交易所公布的2008-2010年房地产行业重组活动的公司，按照其在媒体上发出公告的内容进行录入。样本的选取标准有以下几点：

第一，假如事件前后有董事会及股东大会公告的，应当以第一次公告日期为准。

第二，并购公告日（设置为0）前30和后30个交易日内，不包含其他有影响股价正常波动的重大事项（如分红、配送股等）发生。由于选择的事件期是-15，15。

第三，一家公司连续发生多起并购事件的，相邻两起并购事件的间隔必须不小于2个月。

第四，并购的公告日（设置为0）前前后后的45个交易期内，公司股本没有发生重大变化。选取公告日前45到前16日得数据来分析估算每个公司的β相对稳定，这样会使CAPM模型算出来的超额收益相对稳定可靠。

3.事件研究法的计算过程

为了评价事件的影响，我们需要度量异常收益，异常收益是事件窗口期间证券的实际收益与正常收益之差。

（公式1）

是实际收益， 是正常收益(由市场模型计算得出)， 是异常(或非期望)收益部分。在如此分解下，异常收益 是实际收益和正常收益之差:

（公式2）

4.估计异常收益

在选择好用于估计正常收益的模型后，接下来的步骤就是对异常收益进行估计。由方程(2)可知，异常收益 ， 无需估计，需要估计的 ，一般用估计窗口内的相关数据进行估计，如在使用日数据与市场模型的事件研究中，市场模型参数可通过事件发生前120天的数据进行估计，再运用所估计出的参数与事件窗口对应的数据计算 的估计值。

先是对样本进行初步的考察和其数据获得的难易度，然后对收购公司和目标公司进行系统研究。经过挑选选取了以下7个并购事件：上实控股购中新地产45%的股权，SOHO中国收购北京凯恒，保利并购丹东天赐，万科并购上海祥大100%股权，中体产业和三元房产并购乐百年100%股权，中天城投收购华润贵阳100%股权，鼎力股份收购高尔夫花园100%股权。

根据收购公司的侧重点不同可以将并购类型按照股权类、整体类、资产类三种。股权类的收购又可以大致分为母公司持有对应公司的股权和另一家公司持有目标公司的股权两种。资产类的收购包括了购买经营性资产、设备和生产线等。整体类收购可以分为收购母公司下属的子公司或者是分公司。承债式的兼并目前还没有算入研究范围。收购权类型的交易占了大半部分，整体类项目收购最少。

二、实证研究的结果

对上述公司的并购事件从公告日前后15交易日的每日平均超额收益AAR，CAR进行T检验。

其中AAR在-15、-14、-12、-6、-2、-1日都超额收益大于0，但是-7、7交易日的均超收益都小于0。AAR的值在0上下波动。峰值出现在-12交易日，波谷为第-7交易日。

CAR在-15、-14……13、14、15交易日累积超额收益大于0。这种情况说明并购重组之后上市公司的收益率是增加的，绩效是提高的。

根据上述数据显示，收购公司和目标公司，日均AAR公告后比公告前要下降很多。CAR公告后要比公告前的数值上升的要缓慢。产生上述现象的原因应该是企业重组的消息提前泄露，广大投资者等到价格拉高之后才知道消息，并且买入少数股票，所以公告增幅比公告前小。

参考文献：

[1]瞿宝忠,赵小平.上市公司并购重组分析.上海:百家出版.2003:60-61.

第5篇：房地产形势分析范文

摘 要 通过列举国内外历史上的房地产市场走势,着重阐述了经济景气周期的下降周期与筑底反弹周期两个时期对房地产市场的走势的影响。创新性的提出了从企业的角度如何应对中国的房地产市场与经济景气周期的强相关性的关系,通过商业地产和住宅地产的投资受益期的相互弥补来寻找能够度过经济景气周期的开发模式。在后金融危机时代,在中国经济艰难转型的背景之下,研究房地产市场和经济景气周期的相关性对于民生对于中国经济发展都具有现实意义。

关键词 房地产 经济景气周期 货币流动性 万达模式

自1998年福利分房改革以后,中国的房地产业就进入了一个飞速发展的阶段,时至今日,房地产业已经成为一个关系到国计民生的支柱型产业。迪拜世界债务危机和美国次贷危机都是因为所在国的房地产业出现了问题才导致的。而这些无疑都给我们敲响了警钟,房地产作为一个资金密集行业,如何保证其健康的发展成为摆在全球决策者面前的难题。有经济学家认为房地产的现状是由中国经济基本面所决定的,中国作为金砖四国之一维持了三十年的快速增长的经济奇迹理应出现房地产业的一路高歌,那么我们不禁要问房地产的景气与国民经济的繁荣有着怎样的关系呢?

房地产在经济的发展过程中扮演了一个重要的角色,在20世纪80年代,日本在美国的压力下签订了“广场协议”导致的日元大幅度升值,为了刺激经济,日本政府便以宽松的货币政策来维持经济的景气。这使得国内剩余资金大量投入股市及房地产市场,从而形成了著名的地产狂潮。20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的实体经济危机。泡沫破灭之后,日本经济便陷入战后最大的不景气状态,一直持续了十几年,日本经济仍然没有复苏之迹象。由此可见,随着一个国家实力的逐步强大,该国的房地产也必然会产生反映,能够对本国经济起到助推,同时吸引大量的资本涌入,带动本地基础设施的完善经济的快速发展。如果处理不当,也就可能将国民经济带入崩溃的深渊。这也反映了房地产业在经济的上行周期中对于GDP的巨大推升作用和在下行周期房地产也对经济的稳定性的巨大破坏力。

有此可见,基于流动性宽裕带来的房地产繁荣是具有欺骗性,这种过度宽松的货币政策的地产"亢奋"并不能反映经济基本面的真实情况。由于人们过度的实用信用杠杆,导致最后的崩盘,必然会对本国经济造成极大的伤害。根据资料东亚尤其是东北亚地区的房价与人均收入的比率在全球的最高,其中又尤以香港为代表的亚洲四小龙最为突出。而充斥于新兴市场的大量热钱也参与其中,起到了推波助澜的作用,一旦这些热钱流出,整个国民经济和金融体系将会受到巨大冲击,我们毫不怀疑在当今多米诺骨牌的效应下,房地产的崩盘一定会影响消费,出口,投资,居民财富,社会稳定等一系列的领域。房地产业的繁荣,同时拉动钢铁,水泥,建材等行业的快速发展,这种经济学上的乘数效应,为中国经济的一路走来注入了强劲动力,成为中国经济奇迹的一个佐证。但与此同时,我们也要看到房地产业的无序化竞争和投机化倾向也在一定程度上威胁到国民经济的稳定,更不用说上涨迅猛的过高房价让广大的中小市民怨声载道。超出了大多数人承受能力的房地产价格已经成为中国中低阶级生存的巨大压力。

我们通过具体的指标(广义货币供应量M2和狭义货币供应量M1)来解释两者关系,中央集权的政治体制特点也决定了货币政策更能反映经济景气周期的波动。通过研究发现当实体经济的景气度下降以后,多余的资金就会从实体经济部门沉淀下来,这部分流动性转而进入具有金融属性的房地产市场逐利,从而出现了中国实体经济和房地产市场的反周期现象。2009年前九个月,中国的银行总共贷出8.7万亿人民币的新增贷款。如果将这些贷款换成面值1元的纸币首尾相连地铺路,这笔钱足够从地球到太阳绕八个来回。如此巨量的货币投放导致社会的流动性充裕,大量的热钱流入股市和楼市,在金融危机中出现调整的中国房地产重新回到了上行通道。因此09年房地产市场走势说明了在经济景气下降周期的前期房地产市场受到一定影响,但是在景气周期后期中国房地产市场因为流动性和保增长的原因提前筑底反弹。

对于人们而言,要判断市场是否出现拐点有两种方法:一是技术分析的方法,该方法主要理论依据就是“趋势运行规律”――市场总是沿着趋势运行的,而且,在不同的循环周期中,上升周期的长度基本是相同的。同样,下降周期所运行的长度也基本接近。我们可以通过度量上升趋势持续的时间来判断目前市场所处的阶段;二是基本面分析法,主要是判断政策的走势。从经验看,市场拐点的出现一般需要外界的强刺激。在中国,最强有力的外部刺激就是政策(这是中央集权的特点决定的)。我国的房地产市场比较特殊,正处于转轨阶段,没有可以参照的历史数据,但是我们不可忽视的是,改革开放以来最大的人口高峰即将结束学校生涯,开始工作买房。这个人群所蕴含的巨大的刚性需求是支撑中国未来房地产价格的重要因素之一,此轮房地产繁荣是建立在住宅大众需求的释放(或者讲住房消费开始进入大众消费时代)基础上,所以我们有理由相信,在货币政策保持不变和需求不断增加的基础上,中国的房地产业的长期上行趋势很难被改变。另一方面,最近频频出台的房地产调控政策也显示了政府在这方面的担心,所以才一方面通过政策调控,一方面收紧流动性,以保证中国经济从流动性泛滥的2009年到2010年的平稳着陆。从上述分析来看,中国的房地产业与经济景气周期的关系正是通过货币政策影响的流动性来相互作用的。

那么我们如何应对此种局面?首先,政府应该在温和调控房价的基础上全力发展保障性住业,通过研究发现,东亚地区素来有“斯有土而有财”的理财观念,房地产价格普遍过高,作为政府在没有能力保障全体公民的住房需求的情况下,优先保障那些困难人群的生活就成为重中之重。中央提出的建设960万套保障性住房的规划正是这点的体现。

同时在严控资产证券化风险的同时引入在西方比较流行的房地产基金,通过资产证券化来解决地产融资问题,推动地产企业将目标放长远,减少短平快的地产开发模式,增加小户型项目数量,推动中国房地产改革的进一步深化。

最后也应鼓励以万科为代表的大型地产商在城乡结合部构建大型商业化屋村的发展模式,通过大型居住社区的建设缓解中产阶级的住宅需求。这种商业模式颠覆了以往的房地产商通过高价拿地,然后炒热气氛,快速售楼回笼资金的营销模式,转变为通过自主的营造社区,打造城市副商圈,在与城市中的CBD距离较远,地价较低的区域重新开发新的商圈和住宅,来推动地产增值,将商业地产的某些特点引入住宅地产市场,在这方面大连万达集团通过培育商圈实现了企业利润的稳定增长的商业模式走在了中国房地产的前列。

参考文献:

[1]王石.道路与梦想――我与万科二十年.北京:中信出版社. 2006.

[2]薛小荣,何慧丽.我国房地产风险防范对策.科技创业期刊. 2009. 5:50-52.

[3]杨元庆.中国房地产投资系统风险浅析.集团经济研究.2007. 15:68-68.

第6篇：房地产形势分析范文

    首先,我们要切实转变实训基地只是一种教学消费的观念,变消耗型实训基地为生产型实践场所。实训基地追求高仿真性,越真实的职场环境,越能使学生掌握必要的职业技能,形成应有的职业素养。根据高职实训基地建设的发展趋势和我校实践教学的具体需要,我们积极筹建办公自动化生产型实训基地。

    我们拟组建的办公自动化生产型实训基地,包括影视制作实训室、现代办公技术实训室和现代办公设备实训室,本实训基地能全方位为学院各部门的日常办公、宣传服务;为全院师生提供优质的信息服务;为校外有办公服务需求的单位或个人提供相关服务。为了更好地实现这些服务项目,成立相应的实体公司更便于管理,可以通过科学、规范的管理,将服务意识、改革意识、责任意识和经营意识融入到各经营项目中,在节省学院相关开支的同时,也是对高职院校校内实训模式的有益探索,从仿真教学逐步走向真实操作环境,使消耗型实训逐步转变为创收型经营。实体公司还能为学生提供丰富、有益的实习、实践机会,定期提供贫困生勤工俭学机会,进一步提高学生的就业竞争力。

    经过专业教师的多次集体探讨,拟分期组建公司,实现实体经营,具体方案如下:

    1.一期建设——以制作类为主

    A.主要经营项目

    相片冲印;布标制作;海报制作;KT板制作;视频制作。

    B.主要服务对象

    总院相关职能处室及各二级院系;全院师生;其他有需求的单位或个人。

    C.运作思路

    根据学院各职能处室及各二级院系日常办公及宣传的实际需要,在“计算机文化基础”和“办公自动化”的课程中融入相关教学内容,利用实训中心设备完成布标、海报、KT板制作及视频制作服务;分批次完成学院全体学生的学生照冲印工作;为学院教师提供照片冲印服务。这些服务项目均可对外经营,既方便了周边企业又能增加学校收入,一举两得。

    我们认为,实体公司初期的经营项目不宜过多,可以逐个项目进行探索。如:

    a.相片冲印:新生学生照拍摄及冲印;学生报名参加相关考试的证件照冲印;学生个人毕业照和全班合影照冲印;师生的个人照冲印。

    b.布标、海报(小图册)、KT板的制作、视频制作;用于学院日常办公;用于对外宣传;用于学生活动;资源交流,实现多赢以上的生产型实训,均由主管教师指导优秀学生完成。

    D.资金运转

    可以采用校园卡或其他磁卡的形式进行收费,考虑以上制作服务所需设备成本较高,可以采取先行售卡(卡的面值不同)的方式获取前期投入资金,待设备购买后,再进行相关服务。经营的收、支均由校财务部门主导管理。

    2.二期建设——服务外包为主

第7篇：房地产形势分析范文

国内对企业绩效的研究已经比较成熟，有对企业进行行业分类研究的，也有从其他方面进行深入探讨的。对于企业绩效的分行业研究，詹新寰（2013）对体育产业上市公司的绩效影响因素进行了实证研究，得出营运资金指标对企业绩效的影响情况，其中流动资产比、流动资产周转率对体育业上市公司绩效水平有显著的正向作用。贾伟、秦富（2013）以农业行业为案例从多方面因素出发分析了农业企业绩效的影响因素及其相关性的程度。罗立、牟琪（2013）从行业区域和公司年龄这两个差异上比较了其对财务绩效的影响，从另一角度分析了企业绩效的影响因素。在对房地产行业的研究中，贺晋等（2012）采用实证研究的方法研究了房地产企业绩效对企业资本结构的影响，并得出企业会计绩效提高能够提升房地产企业对财务杠杆的利用程度。陈慧欣等（2012）研究了中国房地产上市公司的资本结构，通过对六项影响因素的分析希望能提高企业资本结构状况。本文在前人研究的基础上，将对房地产行业的企业绩效影响因素进行分析和比较。并据此提出下列假设：

H1：房地产行业上市公司的资产结构对公司的绩效有正相关影响。

H2：房地产行业上市公司的公司规模对公司的绩效有负相关影响。

H3：房地产行业上市公司的盈利能力对公司的绩效有正相关影响。

H4：房地产行业上市公司的经营能力对公司的绩效有正相关影响。

H5：房地产行业上市公司的成长能力对公司的绩效有正相关影响。

H6：房地产行业上市公司的偿债能力对公司的绩效有正相关影响。

本文采用多元回归统计模型进行实证分析，所使用的软件为E-views6.0，希望能够对房地产行业资本结构的调整方向和企业绩效影响因素的分析提供价值。

二、样本选择和模型设计

（一）样本选择

本文依据中国证监会的行业分类标准，从房地产业A股上市公司的财务报表和财务指标中计算和选取数据来进行研究。数据均为年度财务数据或财务比率，截取日期为2008年12月31日至2012年12月31日。剔除数据不全的年度，最终得到58家房地产企业五年的288个样本数据。在回归分析中本文以混合截面数据的形式进行分析，从数据库中所选用指标分别为每股收益、资产总额、非流动资产与总资产的比值、息税前利润、存货周转率、总资产增长率和速动比率（见表1）。数据全部来源于RESSET数据库，使用软件为E-views6.0。

（二）模型设计

本文对房地产行业企业绩效影响因素的选取仿照对房地产行业资本结构影响因素的研究。本文选取六个指标作为解释变量，分别是：总资产的自然对数（SIZE），反映企业的公司规模；固定资产比率即固定资产与总资产比值（NCT），反映企业的资产结构；息税前利润率（NPT）反映企业的盈利能力；存货周转率（TAR）反映企业的经营能力；总资产增长率（NPF）反映企业的成长能力；速动比率（QCT）反映企业的偿债能力。对企业绩效的反映，借鉴以往研究的经验，我们以每股收益（EPS）来作为衡量指标。具体指标意义和代表符号如表1所示。

经过对以上指标的截面混合数据的整理后建立多元回归方程，多元线性回归模型为：

EPS=a0+a1SIZE+a2NCT+a3 NPT+a4TAR+a5NPF+a6 QCT+εi

三、实证结果与分析

方程回归后得到的相关数据见表2。

从表2中可以看出，方程拟合优度R2和调整后的拟合优度R2分别为0.515和0.505，拟合效果较好。六个解释变量的指标对被解释变量EPS的50%左右的变化可以做出解释。F值检验效果也得到了通过，F检验的Prob值接近于0，说明方程在0.05的显著性水平下，整体上模型中解释变量与被解释变量之间的线性关系是成立的。即资产总额、固定资产比率、息税前利润率、存货周转率、总资产增长率和速动比率整体上对每股收益是有显著影响的，也就是对企业绩效有显著的影响。

表3中，首先各解释变量的相关系数符号，符合预期期望。除资产结构NCT为负号以外，其他变量与每股收益EPS均为正，说明资产总额、息税前利润率、存货周转率、总资产增长率和速动比率与每股收益存在正相关关系，符合理论逻辑。对其进行进一步分析可知，资产结构变量为固定资产与资产总额之比得到的数据。固定资产比率与每股收益呈相关关系，说明固定资产占总资产比率越低，每股收益价值就会越高，企业绩效就会越好。可见在房地产企业中增加企业资产的流动性，对企业绩效产生的影响是正面的，所以应当相应的减少固定资产投入，降低固定资产在资产总额中的比值就能提高企业的绩效。表3中标准误差值很小，都在可以接受的范围内。只有息税前利润率NPT的标准误差值为0.37，高于0.05。T统计量的Prob值在前三项变量SIZE、NCT和NPT中均小于0.05，通过显著性检验，说明资产总额、固定资产比率和息税前利润率各自对企业的每股收益有显著的影响，即对企业绩效有显著的影响。假设H1、H2、H3分别成立。但是后三项TAR、NPF和QCT虽然相关系数为正，但是它们的Prob值均大于0.05没有通过检验，即说明存货周转率、总资产增长率和速动比率对企业每股收益的影响不显著，对企业绩效的影响也不显著。三个解释变量虽然是具有正的相关性，但是相关性并不显著，即假设H4、H5、H6不成立。

四、研究结论

通过对我国房地产行业上市公司的资产总额、固定资产比率、息税前利润率、存货周转率、总资产增长率和速动比率六个因素对每股收益的影响分析，本文得出以下结论：

一是资产总额、固定资产比率和息税前利润率对企业绩效的影响更加显著，其中固定资产比率对企业绩效的影响是负相关的。也就是说如果要提高我国房地产企业的公司绩效，可以通过提高企业资产总额和企业息税前利润率的途径，对于公司来说就是需要扩大企业的经营规模和盈利能力。但同时应当注意固定资产在资产总额中的比例，尽量使其保持在一个合理的范围之内。

第8篇：房地产形势分析范文

[ 例] 环宇公司于20×4 年开始建造一栋楼房, 工程于20×5 年12 月完工并达到预计可使用状态, 随后与某研究所达成协议, 将新建成的楼房出租给该研究所作为办公用场所, 租赁期为两年。环宇公司为开发这栋楼房累计发生各项支出2000 万元, 该楼房预计使用年限为50 年, 税法上规定可使用40 年, 采用直线法进行摊销,不考虑残值和除所得税之外的其他税费, 每年的租金收入为200万元, 所得税率为33%, 每年末对房产进行评估, 由于该栋楼房所处地段地价上涨较快, 20×6 年12 月31 日, 公允价值为2100 万元,假定无其他纳税调整事项。分别按两种计量模式进行20×6 年的会计处理及纳税调整如表2 所示。

通过表2 可以看出, 两种计量模式的差异对会计处理、纳税调整以及会计信息方面均产生了不同的影响, 具体如下:

一是会计处理方面。采用成本模式, 会计上只需按收入实现原则确认收入以及根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧或摊销, 会计处理相对简单。而采用公允价值计量模式, 除按收入实现原则确认收入外, 还应根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值, 更为复杂的是公允价值认定问题。此外, 在投资性房地产后续计量中存在两种模式的选择, 可能会出现由成本模式转为公允价值模式的情况, 这属于会计政策变更; 由于两种计量模式对会计信息产生不同的影响, 企业有可能将其他资产误认为投资性房地产, 这属于会计差错。上述两种情况均应按照《企业会计准则第28 号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。因此, 引入公允价值计量模式使会计处理变得相对复杂。

二是纳税调整方面。采用成本模式, 如果企业采用的折旧政策与税法一致, 则不必进行纳税调整; 若不一致, 只需对折旧额进行调整。即采用成本模式在所得税纳税调整方面最多只需调整折旧额。而采用公允价值计量模式, 既需按税法规定的折旧年限计算调整折旧额, 同时因将投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益, 还需要对该项损益进行调整,并且随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动, 纳税调整额也将相应变化。可见, 采用公允价值计量模式, 所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加。

三是会计信息方面。采用成本模式, 企业的投资性房地产账面余额保持不变, 因需要对其计提折旧或摊销, 甚至可能计提跌价准备,使得资产账面价值减少; 同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销,使得费用增加, 进而使当期利润减少。而采用公允价值计量模式, 不必对投资性房地产计提折旧或摊销, 使得当期费用减少, 相应增加了当期利润。此外, 因近年来房地产大幅增值, 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值, 一方面会使资产账面价值增加, 另一方面因将重估增值计入当期收益, 此项收益虽无实际的现金流支撑, 却构成了企业利润的一部分, 因而大大提升了企业的盈利数额。总体上看, 在房地产大幅增值的背景下, 采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。

第9篇：房地产形势分析范文

关键词：新常态；财务管理；措施

伴随着全面深化改革的推进，国家推出了一些相应的政策法规，促进产业的优化升级，对房地产行业的发展产生了调控作用，房地产行业发展的增速明显减缓，从高速发展逐渐进入低迷，市场竞争日益激烈，加之房地产行业投入较多的资金、周转周期长、不确定性因素多等特点，以往多投入的粗放型管理导致大多数企业未将财务管理置于企业管理应有的地位。而财务管理作为房地产企业管理非常重要的组成部分，在经济转型升级的新形势下，分析如何发挥其在企业经营中的强有力作用，有着极其重要的实践意义。

一、房地产企业财务管理的特点

房地产企业的财务管理以资金作为主要的管理对象，对企业经营全过程中各种资金筹集、收入、支出、消费活动进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，作为一项经济管理工作，对各种财务关系进行正确地处理，为企业各项职能提供有效的支持。鉴于房地产行业与一般行业不同，房地产企业财务管理的特点凸显了其本身的行业性质，主要表现为下述几点：

（一）开发周期长，筹资金额大，任务重

房地产项目投资巨大，节节攀升的地价和高额的房屋工程造价，使得房地产企业仅仅依靠自有资金远远不能满足项目的投资需求，加之房地产开发时间长，资金周转率较低，无疑加剧了房地产企业筹资的困难，因此一般都要向银行进行融资，房地产开发贷款成为主要的融资品种。

（二）开发风险大，财务关系复杂，管理难度高

房地产企业在较长的项目开发过程中，存在诸多不确定性因素；现金流风险，利润预测误差造成的盈利风险，以及由于决策失误导致可能不被市场认可、产品严重积压的销售风险，都给房地产企业经营带来严峻挑战；房地产企业经济往来对象繁多，经营业务繁杂，因此财务关系相当复杂，增加了企业财务管理的难度，稍有不慎，将使企业陷入巨大困境。

二、房地产企业财务管理控制中存在的问题

（一）不重视房地产企业财务管理控制的过程性，不重视成本和费用的管理

在“地产时代”，房地产企业主要通过土地增值攫取巨大利润，大多数房地产企业的财务管理只承担事后核算功能，对完整的财务管理控制过程缺乏系统的认知，忽视了至关重要的事前和事中对成本和费用的预算控制。但在新形势下，国家宏观调控力度加大政策，成本费用提高和销售挑战带来的压力要求房地产企业对财务管理有一个系统全面的认识，加强对房地产开发过程中各个环节成本和费用的控制，以便形成完整健康的房地产企业财务管理控制体系。

（二）资本结构不合理，融资和资本运作能力尚待提高

资金密集型的房地产企业，要求企业具有较强的融资和资本运作能力，但我国的房地产明显存在融资渠道单一、投资项目缺乏科学管理、盲目追逐高端产品的现状。新形势下，金融服务滞后仍然存在，企业融资更加困难，很多企业不考虑自有资金和借入资金的比例，不考虑融资成本，甚至不惜代价向民间高息借款，企业经营成本进一步提高，过高的资金成本可能淹没企业收入带来的利润，使企业陷入举步维艰的地步。

（三）财务管理人员素质不高

房地产企业的行业性质对其财务管理员工的专业素质能力、规避风险意识、财务管理经验提出较高的要求。但目前，房地产企业的财务管理人员由于自身能力、经验的限制，在未经过科学分析、预测、执行、反馈的基础上就盲目决策，使企业面临资金流缺乏、资金链断裂、入不敷出的境况。素质较低的企业财务管理人员已不能与房地产企业发展的需要相匹配。另外房地产企业管理高层过度追逐经济效益，忽视了对人才的培养激励，导致卓越人才流失也是房地产企业陷入财务危机的重要因素。

（四）财务制度不健全，落实不严格

目前多数房地产企业的财务制度尚不健全，或是建立了一定的财务制度，由于种种原因未能有效地发挥作用，执行流于形式。财务管理制度的不完善，使企业面临很大的经营风险，舞弊现象频繁出现；企业财务管理涉及面广，监督对象复杂，过程繁琐，若缺乏有效的监督机制，可能会导致监管浮于表面、会计信息缺乏真实性和可靠性、企业资产内部盗用和流失等问题。

三、新形势下改善房地产企业财务管理控制的策略

新形势下，房地产企业之间的竞争日益加剧，甚至趋向白热化，改善房地产企业财务管理控制的现状，对企业加强内部监管，提高资金有效利用率，提升风险规避能力，为企业和股东创造更大价值具有重要意义。本文主要从以下几个方面的措施来提升房地产企业的财务管理控制水平，以便有效应对新形势下房地产企业面临的各种机遇和挑战。

（一）更加重视财务管理控制工作，提高财务管理人员的综合素养能力

房地产企业内部，无论是高层管理人员还是一般员工都要增强对财务管理工作的重视程度，将其置于企业战略层次的高度，树立加强财务管理工作的企业管理理念，明确财务工作对企业持续健康发展作用的重要意义。为此，房地产企业高层管理者要对财务管理工作的重要程度和作用做有效的宣传，提升员工对财务管理工作的认可度与认同感，使财务管理人员树立财务管理工作的责任心和自豪感，促进横向、纵向部门对财务管理工作的支持和协作，确保财务管理工作能够合理高效的运行。另外，财务管理工作具有较高的专业性，要求从事财务管理控制工作的人员具备较高的专业能力和职业素养，房地产企业应从选人环节开始，严格把控招聘职位要求，选择具有相应的专业资格和一定工作经验的员工，进而通过内部培训、聘请专家授课等方式，不断提高财务管理人员的业务能力和职业素养，在工作中学习，提高财务管理工作的准确性和有效性，最后要对财务管理人员进行必要的有效考核和奖惩，促进人员间的良性竞争，使之更加主动更加积极地提升自身，更多地为企业做出贡献。

（二）完善财务制度，增强内部监控，提高制度执行力

建立健全财务管理制度，不断完善监控机制，建立内控体系，要求在明确财务部门与其他部门关系的基础上与房地产企业其他相关制度有机整合，提高财务制度的科学性和可操作性。完善财务制度，要能够促进财务工作责任的高效执行，通过企业内部监督机制和内控体系的高效运作，保证财务管理制度有效发挥作用，对不遵守制度的员工要适时进行严厉的处理，保证财务管理制度的不可侵犯，避免出现资源浪费，资金去向不明的现象，使企业高效运作。

（三）优化资本结构，建立完善财务预算体系，加强成本管理

在新形势下，房地产企业首先要在充分考虑税率、利率及自有资金的基础上，合理选择筹资策略，分配长短期资金，由单一融资向以银行开发存款为主，信托融资、股权债务定向私募、销售融资、资产证券化等融资方式多元化组合的方式转变，避免由于筹资渠道或方式不当导致企业资产负债不合理、资金链断裂；其次要建立完善财务预算体系，尤其是要强化对现金流量的预算编制和管理工作，房地产企业的财务管理人员应该及时根据投资项目的设计方案同企业内部其他相关部门或人员判断房地产发展趋势，估算项目预算，预测盈亏，准确评估各时期项目开发所需的现金流入、流出以及流入、流出的时机，使之与获取融资的金额、时间相互匹配，并尽可能对项目开发的全过程进行详尽的的财务预算；最后房地产企业要有效运用现代化信息手段，增大成本管理的力度，实现对房地产企业成本与支出的即时、动态管理。

四、结束语

总之，房地产企业要想在变化迅速的市场环境中保持自身的市场地位、提高企业的竞争实力、实现经济效益，必须加强企业的财务管理，财务管理对房地产企业的资金结构、开发运营起到重要的作用。房地产企业要对其资金进行有效管理和监督，做到规范化和合理化，充分提升资金的使用效率，有效降低企业负债和运营成本，从而为企业经营效益最大提供保证。

参考文献：

[1] 陈小辉.房地产企业财务运营管理存在的问题与对策[J].创新论坛，2011（4）.

[2] 苏燕霞.新市场形势下房地产企业财务运营管理研究[J].现代商贸工业，2012（11）.