房地产形势分析精选(九篇)
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第1篇：房地产形势分析范文
迈向了21世纪的人类社会，经济发展出现了一个明显的趋势，即以高科技信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场空前革命，人类已经进入了新经济时代。房地产业的增长也受到新经济的强烈冲击。
1.新经济必然伴随着新规则。这不仅为制度创新提供了更广阔的空间，同时也强化了对制度的需求，加速并深化经济体制的转变。随着房地产市场的日浙成熟，产业系统的组织能力得到加强，从而使依赖于产业内部结构的各种动力因素对该系统的发展起到更为显著的作用。
2.新经济以知识经济为显著特征。知识在社会生产过程中的渗透，促进了生产迂回化、专业化发展和要素生产率的提高，带来人类各种财富的加速增长。经济发展水平提高为产业成长提供了更坚实的物质、知识基础和更广阔的发展空间。以知识为基础的经济增长将一改过去主要依赖于稀缺资源投入规模的模式，转而强调知识、信息服务于用户的有效性，提倡敏捷制造和商品的个性化。借助于通讯科技的迅猛发展而掀起的网络革命，为新经济运行模式提供了支撑，并进一步促进了经济全球化进程和知识信息的传播利用。由于知识资源的非稀缺性，即非排他或重复使用，从而具有使用越多其价值创造越高的特征，使得依赖于不可再生的自然资源的经济形态得到改变，支持了经济的可持续发展。
二、房地产业增长面临的新动因
房地产业是指“从事房地产开发、建设、经营、租赁、抵押、信托以及维修、装饰等经济活动的行业”。受传统体制和发展水平制约，我国房地产经济的增长几乎一直是以物质生产环节的投资为主要推动力量的。建筑业尽管在官方口径中被列为第二产业，但我国房地产业的成长与建筑业有着特殊的密切联系。建筑业不仅是房地产业中不可缺的物质生产环节，而且是我国房地产业迄今发展历程中的主导环节。这也是某种程度上使我国房地产业运行至今难以完全摆脱生产导向的轨道，因而忽视了市场需求的改变。新经济时代，随着人们收入水平和知识水平的提高，在房地产市场上，服务需求远比物质商品需求更具有弹性，且服务需求形式扩展也比物质商品更多更广。目前，房地产服务需求不仅包括对作为最终消费品的所谓消费者服务的需求，还包括对作为众多社会生产环节的中间投入品的所谓生产者服务的需求。一旦真正步入市场需求导向的轨道，房地产业的生命力就必然从满足日渐饱和的物质商品需求转向满足不断产生的服务需求。也就是说，房地产业的运行核心必然从物质生产环节转向服务生产环节。这种产业核心的转移，具体将依托于以下动力因素：
1.消费者服务的增长。首先是在收入提高、知识占有更充分以及以信息技术为主的高科技支持下，房地产消费者的服务需求将在规模和种类上快速增长，消费者服务部门将有相应的供给规模和业态种类的增加，如维修、装饰、家政等私人服务和现代社区服务行业的进一步成长，从而在房地产业领域内形成更长的产业链进而交织出更广泛的产业网络。关于房地产业的消费者服务增长情况，在此有必要作一些经验性的分析：
（1）随着观念更新，人们对于传统服务业，主要是各种私人服务业的地位低下、收入微薄的看法已得到极大改观。许多传统消费者服务行业如房地产业也正融入现代知识与技术，其自身得到发展。
（2）对于现阶段我国的发展状况而言，消费者服务具有较高的收入需求弹性，消费者收入水平的提高，无疑为这类服务行业提供了更大的增长空间；
（3）妇女就业的增加以及个体、私营经济的迅速发展，也从供求两方面为消费者服务增长创造了有利条件；
（4）网络通讯技术的社会化应用，为形成由各类商品与服务的生产、分配、交换、消费构成的经济网络系统提供了支持，促使消费者服务在更广泛有效的分工协作基础上形成更多的新兴业态和稳定的发展基础。如近年来综合布线的普遍引入，对物业管理、社区服务发展起到了极大的促进作用。2.生产者服务的增长。作为中间投入品的生产者服务，如房地产开发、管理、销售、租赁、抵押、信托等日渐繁荣，生产者服务的迅速增长也成为房地产业增长的新动因。根据现有按经济活动类型统计的数据整理后发现，住宅建设和一系列属于生产者服务行业的增长是推动我国房地产业整体增长的主要因素。
（1）住宅建设作为房地产经济运行中提供物质产品的主要生产环节，尽管仍保持较高增长率，短期内仍体现出相当的成长性，但一定程度上讲，政府对于形成目前住宅商品供销两旺局面起了很大作用，而如果长期以较高的住宅建设投资规模来保持房地产业的增长点，势必无助于改变整个产业偏重并依赖整个物质生产环节的格局；
（2）技术进步导致物质生产领域劳动生产率提高从而就业相对缩减，这是现代社会经济的一大显著背景；
（3）随着居民收入水平的提高，房地产业的发展不可忽视。物质产品的需求逐步饱和及服务需求不断衍生的趋势，而现在距离2010年我国人均住房面积目标的实现不过是几年的时间，因此，近期以住宅建设为产业的新增长点，在满足消费者直接需求的同时，还应重视物质产品生产为各类房地产服务的发展提供载体的功能，即住宅业应同时作为一种生产者服务行业而得到新的发展。
3.网络经济为房地产业注入了新的理念与活力。在高科技广泛应用的新经济时代，网络与房地产业结合是一种发展趋势，成为房地产业的“推动剂”。由于房地产商品属于区域性
商品，不同区域的房地产商品信息量流通较少，对开发商和购房者都造成了一定的困难。网络的参与就打破了区域性的限制，缩短了各种信息流通的时间，大大降低了资源、物源、信息源的传递和处理的成本。网络对房地产这个传统行业带来巨大变化，使其更为规模化、规范化。
（1）网络为房地产业提供全面营销信息技术服务。互联网提供了企业与顾客双向交流的通道，使房地产企业得以发展规模化的交互式的市场营销方式。这种交互式的市场营销方式一方面让企业更直接、更迅速地了解顾客的需求；另一方面，使房地产企业有更多的空间为用户提供更具价值的售前服务和售后服务。互联网的商业从跨时空交易、交易现实的虚拟实现、交互式营销、网络市场以及整合性等方面给房地产市场营销方式带来了一场深刻的变革，也促进了房地产业新增长。
（2）定向销售，中国互联网用户67％是25-40岁，受教育程度为大学及以上，属中产阶级或高层教育界人士。这部分群体购买力强且具有很强的市场影响力，同时随着住房商品化和购房分期付款的支持，购房群体的年轻化趋势更加明显。互联网用户和购房者的趋同性，给网络营销带来了巨大商机。
与网络结合，开拓房地产业未来，出现了房地产业与网络共舞的信号。我国房地产业别无选择，只有紧紧依托于网络的应用和发展，加快实现与网络的结合，中国的房地产业才能赢得更广阔的发展空间。
第2篇：房地产形势分析范文
房地产业市场失灵对策
0引言
随着2008年全球经济危机的爆发，关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业，其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。以下谨从市场失灵的角度分析房地产行业的不健康发展状况。
1房地产市场失灵的表现形式
市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”，是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不能实现某些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。
1.1房地产市场的垄断性导致市场失灵
1.1.1房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断。房地产是不动产，固定在一个特定的位置，使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通，形成永远固定在某个位置的天然垄断。同时，房地产也是一种高度异质性的商品。由于土地是不可移动的，每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异，以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强，垄断的可能性越大，生产者对价格的操作机制也就越强，削弱了市场机制的发挥，导致了资源配置的不合理，一定程度上造成了市场的失灵。
1.1.2房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一个资金密集型产业，从土地的开发投资、投入生产到装修配备，每一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成为一种价值高昂的“奢侈品”，使房地产业从生产到销售都对金融信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制，从而挤出了一部分的投资者和消费者，使得市场缺乏竞争，导致了市场资源配置的失效。
1.1.3房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源，再加上土地市场的垄断性，从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。
1.2房地产的外部性导致的市场失灵
由于房地产与周围环境不可分割，所以其价格常常受周围房地产及环境变化的影响，而且影响的范围很广，涵盖了正外部性和负外部性。具体表现在：一定区域内的房地产项目之间相互影响。如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价大增，表现出较强的正外部性。房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性。随着政府公共设施的建设，即使边缘地带的房地产价格也会大幅上涨。同时，交通的便捷与否，治安状况的好坏，甚至邻居素质的高低都会极大地影响消费者的效用。一般认为，外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。因此，房地产的外部性使房地产市场仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，不可避免地造成市场的失灵。
1.3房地产市场信息的不对称性导致的市场失灵
信息不对称就是交易双方掌握的与交易有关的信息在准时性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。在各种产品市场均有不同程度的体现，而房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。主要表现在以下几点：
1.3.1房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，涉及面极广，导致消费者难以确定商品的质量。
1.3.2房地产商品隐蔽工程多，很多工程都是在前一个工程的基础上施工，又被后一个工程覆盖，难以进行全面的检查。
1.3.3房地产商品地理位置，设计构造各不相同，即高度的异质性决定了消费者不能通过“货比三家”的原则来进行比较选择，导致了房地产商品信息的垄断性很高。
1.4房地产的公共性导致的市场失灵
根据经济学原理，公共物品的市场一般会失灵。由于市场的本质是以私人利益最大化为导向的，因此市场缺乏提供公共物品的动力。房地产本身是一种私人物品，其产权或使用权内的土地、建筑及装修都属于私人物品。但由于房地产最主要的构成部分土地是国有的，同时房地产总是和城市道路、公共交通、水电煤供应、通信、社区服务等公共设施联系在一起，外部性极强。而这些公共设施都是政府提供的公共物品，房地产依附于这些公共物品上，使得房地产也具有了公共物品的某些属性。于是，一些房地产商就利用房地产公共性这一特点，刻意炒高某些地段的房价，也就是所谓的“搭便车”，造成了社会资源配置的不合理。
1.5社会分配的不公导致的市场失灵
在分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能完全实现收入的公正分配。但是，房是人们的基本生活资料，关系到社会的稳定。况且，住房又是一种价值高昂的产品，并非每个家庭都能承受。因此，政府有必要干预住房市场，帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用，有市场来供应大多数居民的住房。同时政府直接供应一部分必要的保障住房作为辅助的手段。
第3篇：房地产形势分析范文
关键词：房地产；成本管理；管理策略
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
利润是刺激项目建设快速达成的有效抓手，但成本的前期控制才是实现合理利润之根本。但是在一些项目开发中，房地产开发企业往往忽视成本的管理与控制，因此而未能获得合理的利润以及实现整体工程最佳效益这一目标，甚至在项目开发中遭遇困境或遗留后患。所以，在房地产开发项目中要研究的首要课题就是如何加强工程项目的成本管理和成本控制，以达到提高资金使用效率，降低工程成本的目标。
一、新经济形势下房地产企业成本管理的重要意义
1、成本管控是保护股东权益的重要手段
企业发展的最大目的是获取最大利润，这也是所有股东投资的目的。没有人会希望自己的投资付之东流，这就要求企业精打细算，通过一系列的成本控制手段，能够降低经营成本，减少很多不必要的费用支出，这样既能合理使用资金又可以提高企业的利润水平，为企业未来发展打好坚实的基础，使企业价值实现了最大化。从另一方讲也是股东一个更好的回报。
2、成本分析需要成本控制做基础
成本是企业产生利润的必要条件。成本管控贯穿于企业发展的始终，展示的是企业所有成本的形成发展。要进行成本的分析，找出成本控制的关键点，没有成本管控提供的基础数据是无法完成的。
3、成本管控是提高企业竞争力的有力保证
成本管控不是让企业只关注自己的短期付出，而是以长远的目光看待付出的成本对企业未来发展产生的影响。这就形成了战略成本的概念。所谓战略成本就是企业对自身情况进行系统的评估，通过制定一系列的包括产业链分析、原材料加工及销售控制等手段，从企业整体对成本进行合理的消化和控制，以保证企业的短期利益与长期利益的共赢以及企业的可持续发展。战略成本管理将使企业既能“节流”更能“开源”。这样的企业才更具生命力。放眼当今世界500强企业，都是通过完善的管控制度，实现自身基础的稳固和发展的稳健。反观一些微小私人企业，成本管控意识不强，遇到不景气的经济大环境，则无法依靠管控制度合理调整，最终成为淘汰者。
二、房地产企业在成本管理中存在的问题
1、在项目开发建设中，一味讲究权利的划分，却忽视了权与责，责与利的明晰。在成本管理这一系统中，有项目策划，设计管理，采购管理，工程管理，销售管理。每个部门拥有相对的独立权利，而又彼此影响和牵制。在项目开发建设中更多注重强调各部门经理的权限，而忽视对其责任的明确和利益的分配，就会造成项目开发过程中责任相互推诿或工作积极性不高等现象，造成工期延误或质量不达标，最终导致成本管理失控或失效。在项目开发中不能形成责权利统一的管理体系，不能形成合理的奖励竞争机制，不能形成明确的问责制度，就不能有效的实现成本的管理与控制。
2、在成本控制与管理中，一味追求简单利润，却忽视“质量成本”。在项目开发中，有些企业只在投入上做文章，期望获得直接的短期效益，但事实上，企业在房地产项目开发中的利润实现是以质量为前提保障的。很多企业忽视质量成本的管理，在项目开发后期，由于质量问题引发的停工、返工、赔偿或处罚等，最终导致项目成本的大量流失以及企业名誉无法估量的损失。一直以来，很多企业将成本与质量的关系看成是对立的，往往认识不到保证产品质量其实是保证成本有效投入的前提。而质量成本的缺失会导致项目成本的后期追加，从而使企业造成巨大的社会经济损失。
3、在成本控制与管理中，一味强调工期目标，却忽视工期成本。工期成本是指为实现工期目标或合同工期而使用各种办法时所产生的所有费用。很多企业忽视工期成本的预算和规划，不能统筹规划有效推进工程进度，有的企业在超出预期进度的情况下又只会揠苗助长，强推进度引发更多安全隐患。而有的企业无法预期完工在后期的补偿中作出了巨大牺牲。由此，对工期成本的重视不足，使得企业资金无法有效利用，造成开发成本的巨大投入却低效回报。
4、在成本控制管理中，一味重视对材料成本的控制和管理，却忽视对人的控制和管理。很多企业在项目开发中失败，很多时候是忽视了企业人员的控制和管理。设计部门只管设计，采购部门只管采购，施工部门只管完成工期任务，完全不计成本的规划和预算，但事实上成本的控制与管理最终得靠大家，只有整个团队有成本概念，才会实现成本统筹规划，否则只会导致成本预算的巨大支出，而未能达到获得合理的利润以及实现整体工程最佳效益这一目标。
三、房地产成本管控的有效策略
1、从制度管理中要效益
1.1要依法。依照法律细致的订立合同文本，合同文本应面面俱到，明确各项协议条款，在涉及到施工过程的每项环节都应有确切的表述，避免对方钻法律的空子。严格订立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等现象；
1.2要建制。坚持责与权、权与利相结合原则，确立职权清晰的管理制度。明确各部门的职权，细化工作责任，做到人人监督，人人有责。明确奖罚细则，做到奖罚分明，借以调动员工工作积极性。结合实际，制定切实可行的成本管理方案，细化工作任务，做到有章可循，避免规章制度变为一纸空文；
1.3要落实。在进行成本管理时必须做到按章执行，并提高管理人员的管理水平。尤其要严抓采购和审计的纪律。对采购的管理是项目成本管理的重中之重，市场上的材料种类繁杂，规格多样，价格更是天差地别，所以在进行采购招标工作时应遵照公平，公开的原则。在审计过程中，不仅要注重工程完结后的审计，更要注重工程前期，工程中期的审计工作，三者结合对比才能将审计工作做好，才能将成本控制工作落实。
2、从招投标上要效益
2.1细致编制招标文件。造价管理人员应综合多方因素，对各类材料进行估价，对各项招标条款进行研读，制定出严谨周密的招标文件。
2.2要进行实地考察，具体了解供应商所提供材料的真实性.
2.3在确保质量的情况下低价中标。作为工程的投资者、管理者都应该杜绝金钱至上观点，不能只追求低价，而是应该在确保质量合格的前提下，控制中标价格，控制项目成本。
3、从工期成本控制上要效益
3.1合理规划。在工程开始前应提前撰写项目计划书，编撰施工进度表，合理安排各项工作，避免工作任务的冲突，要将施工任务顺序安排妥当，不做只挖坑不种树的事情，确保施工过程中各项环节都可以有序进行。合理利用施工场地，不乱搭建，不乱堆放，要设计出精细的施工图纸，标明所有场地的用途。
3.2对进程监督。施工过程各项环节都应有人进行验收接管，确立逐层监督制度，严抓质量关，确保各项工作都能按规执行，狠抓纪律关，严禁工作人员偷懒耍滑消极怠工，一人偷懒后面的工作人员就得进行补救，不仅浪费材料，更影响了工程的进程.
3.3合理有效施工。在施工过程中应严格控制工期，不能拖延更不能为争夺市场而追赶工期，应有效利用人力、物力，做到人尽其才、物尽其用，做到有计划有顺序的开展工作。
4、从提升人员素质上要效益。要强化业务学习。组织员工集中学习，针对不同岗位设置专门的岗位培训，并对培训的全过程进行监督，逼着不爱学习的爱学习，爱学习的更好地学习；培养员工自主学习的能力。提供良好的学习氛围，调动学习的主动性和积极性，激励员工不断学习成长，充分提高员工的自适应能力。
结束语
房地产企业是一个必须长期生存的企业，该行业成本管控更是一个长期系统性的工程，涉及面十分广，管控周期性长，管控项目多、任务重，要求房地产开发商必须从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作，同时需要房产企业全员参与，每个人都从自身职务提出合理的成本管控措施，商讨汇总，由全员共同制定成本管控措施并且实施全过程，利用科学的管理手段，合理安排施工，最大限度优化成本配置，降低企业成本，帮助企业取得更好的效益。
参考文献
[1]朱叶.浅谈房地产企业成本控制思路[J].现代商业,2013（18）:255.
[2]刘斌.谈房地产企业如何控制企业成本[J].民营科技,2010（03）:57-59.
第4篇：房地产形势分析范文
摘 要 在我国，目前已注册的房地产开发商家数有3万左右。随之带来的普遍问题就是房企的规模小。因此我国房企的主要呈现出数量多，规模小，产业集中度低下的特点急需解决。
关键词 并购 市场模型 异常收益
我国房地产行业上市公司所发生的并购重组有没有是创造很大价值，这不仅需要进一步而且是非常全面的进行实证研究。从以前学者的观点看来，对我国房地产上市公司并购的绩效进行实证分析是很有必要的，也是大有可为的。
一、房地产行业并购绩效实证分析
（一）数据来源及样本的选取、处理
1.数据来源
本文所取用的数据主要来自于：投资界网站、中证网、上海证券交易所和深圳证券交易所网上数据。
其中表1的数据来源于投资界网站，涉及7起并购企业的股价数据来源于沪深两地证券交易所官网，并购重组失败五大原因数据来源于中证网。
2.样本的选取和处理
本文选取了沪深两地的证券交易所公布的2008-2010年房地产行业重组活动的公司，按照其在媒体上发出公告的内容进行录入。样本的选取标准有以下几点：
第一，假如事件前后有董事会及股东大会公告的，应当以第一次公告日期为准。
第二，并购公告日（设置为0）前30和后30个交易日内，不包含其他有影响股价正常波动的重大事项（如分红、配送股等）发生。由于选择的事件期是-15，15。
第三，一家公司连续发生多起并购事件的，相邻两起并购事件的间隔必须不小于2个月。
第四，并购的公告日（设置为0）前前后后的45个交易期内，公司股本没有发生重大变化。选取公告日前45到前16日得数据来分析估算每个公司的β相对稳定，这样会使CAPM模型算出来的超额收益相对稳定可靠。
3.事件研究法的计算过程
为了评价事件的影响，我们需要度量异常收益，异常收益是事件窗口期间证券的实际收益与正常收益之差。
（公式1）
是实际收益， 是正常收益(由市场模型计算得出)， 是异常(或非期望)收益部分。在如此分解下，异常收益 是实际收益和正常收益之差:
（公式2）
4.估计异常收益
在选择好用于估计正常收益的模型后，接下来的步骤就是对异常收益进行估计。由方程(2)可知，异常收益 ， 无需估计，需要估计的 ，一般用估计窗口内的相关数据进行估计，如在使用日数据与市场模型的事件研究中，市场模型参数可通过事件发生前120天的数据进行估计，再运用所估计出的参数与事件窗口对应的数据计算 的估计值。
先是对样本进行初步的考察和其数据获得的难易度，然后对收购公司和目标公司进行系统研究。经过挑选选取了以下7个并购事件：上实控股购中新地产45%的股权，SOHO中国收购北京凯恒，保利并购丹东天赐，万科并购上海祥大100%股权，中体产业和三元房产并购乐百年100%股权，中天城投收购华润贵阳100%股权，鼎力股份收购高尔夫花园100%股权。
根据收购公司的侧重点不同可以将并购类型按照股权类、整体类、资产类三种。股权类的收购又可以大致分为母公司持有对应公司的股权和另一家公司持有目标公司的股权两种。资产类的收购包括了购买经营性资产、设备和生产线等。整体类收购可以分为收购母公司下属的子公司或者是分公司。承债式的兼并目前还没有算入研究范围。收购权类型的交易占了大半部分，整体类项目收购最少。
二、实证研究的结果
对上述公司的并购事件从公告日前后15交易日的每日平均超额收益AAR，CAR进行T检验。
其中AAR在-15、-14、-12、-6、-2、-1日都超额收益大于0，但是-7、7交易日的均超收益都小于0。AAR的值在0上下波动。峰值出现在-12交易日，波谷为第-7交易日。
CAR在-15、-14……13、14、15交易日累积超额收益大于0。这种情况说明并购重组之后上市公司的收益率是增加的，绩效是提高的。
根据上述数据显示，收购公司和目标公司，日均AAR公告后比公告前要下降很多。CAR公告后要比公告前的数值上升的要缓慢。产生上述现象的原因应该是企业重组的消息提前泄露，广大投资者等到价格拉高之后才知道消息，并且买入少数股票，所以公告增幅比公告前小。
参考文献：
[1]瞿宝忠,赵小平.上市公司并购重组分析.上海:百家出版.2003:60-61.
第5篇：房地产形势分析范文
关键词：限购；房地产市场；非理
中图分类号：C9133文献标识码：A文章编号：1006-723X（2012）09-0052-05
长时间以来，由于房地产自身的特点，注定其在经济生活中发挥着至关重要的作用。应该说房地产市场是一个充分竞争的市场，参与市场的房产企业既有全国性企业也有地方性企业；既有国有企业也有私营企业。由于资源的稀缺性，如钢材水泥等建筑材料价格不断上涨，特别是土地价格的飞速上涨直接导致了房价的迅速上涨，许多地方土地收入成为地方财政收入的主要形式。高房价引起了一系列的经济和社会问题，它一方面影响房地产自身，使房地产市场存在严重的泡沫，最终影响银行信贷，从而产生影响金融市场稳定的因素。另一方面，高房价使许多人买不起房，调查显示，我国有至少80%以上的人买不起房，因此，人们对于房价降价的呼声越来越高。为了防范金融市场风险和提高人们生活水平，政府推出了限购政策。
一、房地产市场非理表现
（一）需求产生阶段：从众消费行为和攀比消费行为
从众消费行为是指在群体压力面前，消费者在消费行为中自觉不自觉地以群体中的其他消费者为参照对象，做出与多数消费者一致的消费行为或者反应倾向。[1]（P1005-1013）一旦在房产消费中消费者从众消费，就会出现一下两种恶果：一方面超出了自己的支付能力，产生严重的债务负担；另一方面，所购房子不符合自己的实际需求，造成了房屋的空置和资源的浪费。
攀比心理是一种不满足于现状，不甘落后于他人而想拥有甚至超越他人的心理意识。这种行为一般表现在两个方面：一方面攀比消费是一种炫耀心理，这实际上是一种超越自我客观价值的自我虚构，表现在生活消费领域，就是对物质生活的高欲望。在大多数人买不起房子的时候购买房产，以此来提高自己在社会中的地位和显示自己的社会价值，以求得自尊的满足和心理的平衡。另一方面，攀比消费是一种求异心理，就是要通过外在物质的东西来体现自己的与众不同，甚至以叛逆式的标新立异的奇特行为，来向人们显示自己的存在，花明天的钱圆今天的梦，在群体模仿式的消费行为中滋生压倒对方而求独领的畸形心理和行为，从而产生攀比消费行为。
（二）收集评价信息阶段：观望消费行为
观望原指以置身事外的态度去看待事态的发展，所以消费者更愿意持有货币等待他们认为的最好消费时机，所谓钱在手心不慌。这样就产生了一个问题，怎样判断好的消费时机。按照市场供求的一般规律，当某种商品价格上涨时人们会减少这种商品购买，由于需求的减少，当房价上涨时，人们会有一个这样的预期，房价还会上涨，所以就会选择购买，而当所有的人都这样认为时，整个市场的需求量就会增加，而需求的增加又加速了房价的上涨。在当前限购的情况下，房价出现了松动，许多地方房价已经下降，正如人们不希望看到的那样，人们依旧持币观望，并没有带来房地产市场的复苏。2011年人们没有看到往年的“金九银十”，反而是房产市场迎来了一轮又一轮的寒冬。
（三）购买决策阶段：超前性消费行为和滞后性消费行为
超前消费是指脱离自己收入水平和收入能力的盲目消费行为，它以追求享乐为目的，以消费高品牌、高档次的商品为特点，是一种不顾生产发展的可能和家庭收入的多少而不计后果的消费方式。[2]（P24-27）这种消费行为反映在房地产市场就是购房者严重超出自己的支付能力的情况下坚持要购买房产，从而给自己的工作和生活带来巨大的压力，使自己成为房奴，扰乱自己正常的生活。它不仅会败坏社会风气，也会在经济上造成虚假社会需求，更会妨碍市场经济的健康发展。相反的，另一种极端是滞后性消费，也就是说持币观望到了另一极端，在这种情况下，消费者往往信奉买房不如租房，他们认为现代我国《物权法》规定房地产使用期限为70年，过了70年之后房地产又不是自己的了，所以这些人宁愿租房也不购买。我们知道，消费对生产具有反作用，滞后性消费行为实际上是掩盖了正常的市场需求。
（四）购后行为阶段：投机性消费行为
近几年，中国房地产市场因需求拉动而一路高歌猛进，房价快速上涨，引发了各路炒家介入房地产市场，短期投入，炒高房价，择时出手，获取暴利。香港中文大学教授、著名经济学家郎咸平先生认为，中国有四大类资金投入房地产市场：家庭存款；企业不投资资金；受贿款；国际热钱。这些资金大量进入房地产市场后，加速了房价的拉升。例如：深圳、广州等城市由于炒家的介入 ，2006年底至2007年上半年，房价飙升，不到一年时间，房价上涨一倍以上；2010年海南建国际旅游岛政策出台之后，房地产价格增长了3倍。随着国家一系列宏观调控政策的出台，严打房地产市场炒家，深圳房价快速回落，投机炒房受到有效抑制。但是，任何市场都有投机行为，只要有获利机会，炒房者仍然会择机入市。
二、房地产市场非理性消费行为的假设
众所周知，在房地产市场上，人们的消费行为决定了房地产市场的兴衰，而影响消费者行为的主要因素是政策引导、非理性消费行为和人们对于市场的预期，为此可以从以下几方面进行假设：
第6篇：房地产形势分析范文
一、投资性房地产两种后续计量模式优劣分析
（一）成本模式的优劣
1. 成本模式的优势
《投资性房地产准则》这一规章中明确表明采用成本模式计量的固定资产和有关城乡土地使用权的会计处理过程中的后续计量和核算都应符合《企业会计准则第4 号――固定资产》和《企业会计准则第6 号――无形资产》的要求。因此，成本计量模式的优势显而易见。
（1）会计处理简单，易掌握。因为采用成本模式计量在后续使用中其会计处理方法与固定资产累计折旧、无形资产累计摊销基本相同。但与固定资产不同，投资性房地产一般不以工作总量为分摊标准，不采用工作量法计提折旧。又因为持有投资性房地产的主要目的是赚取增值收益，无需为了使投资性房地产的成本尽早得到补偿而采用加速折旧法。如此一来，在成本模式计量下的房地产会计核算时只需要采用平均年限法计提折旧，核算过程简单，易操作。
（2）转换性强。相比于成本模式，采用公允价值计量模式的企业在权限上往往具有较大的限制性。也就是说企业在使用公允价值计量模式后不允许转化成成本计量模式，反之则可以转换。这就是成本计量模式的优势之一。然而利用成本模式对房产等固定资产进行核算时也会出现较多的弊端，下面将对这一弊端进行具体概述。
2. 成本模式的劣势
众所周知，公允价值模式是在成本模式之后才出现的投资性房地产后续计量模式。而对于成本模式的劣势所在，一种情况是在使用成本模式计量的过程中可采用多种折旧方法对投资性房地产进行计提减值，企业可以人为预计净残值，预计使用年限，选择折旧方法。采用这种计量方法容易操纵企业当年利润。此外，成本计量模式无法适应多变的市场，真实反映当前市值，不利于对企业资产的评估。
（二）公允价值模式的优劣
1. 公允价值模式的优势
与成本模式相比，公允价值模式在不断变化的市场中，公允价值模式能更准确的反映投资性房地产在资产负债日的状况，更能确保会计信息的可比性和相关性，有利于企业会计信息用户的决策。在不断变化的市场中，投资性房地产可以按照其所处地区的较为活跃的房地产交易市场及房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息及时、灵活、准确地对投资性房地产的价值进行反映。准确、及时的信息有助于股东、债权人、企业管理者及其他信息用户做出判断和决策。
2. 公允价值模式的劣势
（1）增加企业核算成本。不同于成本模式的长期存在，公允价值模式是自2006年《投资性房地产准则》的颁布才出现的。准确应用这样一个新的计量模式，无疑是对企业会计人员能力的一个挑战，但大多数企业会计人员是经不起这样的挑战的。且目前我国各地的房地产价格差异较大，尚不存在统一的活跃交易平台，所以企业要请专业评估机构对持有的投资性房地产价值进行评估，如此一来，企业将为评估该项资产投入较高成本。
（2）影响企业纳税额。按照《投资性房地产准则》的要求，通常使用公允价值进行计量的投资性房地产其采购运用及出售等过程中发生的会计事项在有关处理过程中要对其进行特殊对待。对其不能像通常的固定资产一般进行固定资产的折旧以及折旧的分摊。这种固定资产的计量方式在另一个方面表明对投资性房地产进行账务处理时其公允价值和账面上的价值之间的差额将会降低。这在一定程度上降低了企业的成本，但同时也增强了企业的税务负债。
（3）影响会计信息质量的可靠性。公允价值计量模式是一个相对新的计量模式，它的不成熟不只体现在企业会计人员无法掌握其处理要点，更重要的是国家相关部门没有制定出完善的监督和管理机制，从而导致企业聘用的专业人员对其账面价值操控空间较大，调节企业成本进而粉饰企业当期利润变得可行。
（4）转换性弱。《投资性房地产准则》中提到企业可以在一定的环境下将传统的成本计量模式转化为公允价值计量模式，却不可以反其道而行，这是公允价值计量在转化性方面的弱势。而许多企业采用的是后者这种计量方式，当外部经济环境稳定，内部企业经营比较完善时，若房地产市场出现了经济上的较大波动，使用公允价值计量方式的房地产企业，将会遭受更多经济上的损失。在造成一定量的经济损失后，多数企业又无法改变其后续计量模式，这样的情况难以处理。
（5）增加税务处理难度。在我国采用成本模式计量为纳税基础因而使用这种计量模式的企业在进行账务处理时较为简单。如果企业没对投资性房地产计提减值准备，在进行纳税调整时只需要调整超出税法允许范围的部分。如果有计提减值准备，根据《企业所得税法》对计提减值准备部分进行调整即可。采用公允价值模式计量的企业，在计算应纳税额时，税法规定对公允价值变动损益不予确认，要调整应纳税额。
二、采用公允价值模式计量对企业的影响
不管是因为2007年1月1日《投资性房地产准则》的实施而采用公允价值模式计量的投资性房地产还是在后来的经营过程中出现了一些经济波动而使企业改变了原有的计量模式，转而实行传统的成本模式测量都会给企业的财务部门造成一定程度上的账务混乱。根据国家财政部门对会计政策变更的会计处理方法规定，采用追溯调整法。采用该方法的具体步骤为：计算会计政策变更的累积影响数、编制相关项目的调整分录、调整列报前最早期初财务报表相关项目及金额、附注说明。在首次执行会计准则采用公允价值计量时或计量模式变更日可以按照公允价值进行计量， 并将公允价值与账面价值的差额调整留存收益。
（一）采用公允价值模式对资产负债表部分项目的影响
由成本模式变更为公允价值模式时，会对资产负债表部分项目产生影响，主要包括对投资性房地产、盈余公积与未分配利润、资本公积、递延所得税负债的影响。
1. 对投资性房地产的影响
以2007年1月1日首次执行会计准则时采用公允价值计量为例：结合我国房地产实际发展情况，自2007年以来我国房地产价格普遍上涨，公允价值相对变大，如此可以增加企业的资产总额。
2. 对盈余公积与未分配利润的影响
如果投资性房地产的账面价值小于公允价值，应按两者之间的差额调增投资性房地产的账面上的余额，同时确认公允价值上升的收益；反之，如果投资性房地产的账面价值大于公允价值，应按两者之间的差额调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失。对于第一次使用公允价值进行投资性房地产的核算和计量，应当格外注意账面价值与公允价值的差值。第一次采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量核算时，公允评估价值与账面上的价值有一定的差额。需要相关专业人员进行项目初期的资金调整，尤其在盈余公积与未分配利润之间进行调整。如果企业在此之前采用过成本模式计量，而后变更为公允价值模式计量，需调整因此变更会影响到的项目，对变更前的以前年度产生的公允价值变动收益，需要调整其期初盈余公积和未分配利润。
3. 对资本公积的影响
资本公积是由于对流动资产及固定资产的有关项目进行会计调整时在公允价值和账面价值之间出现的差额，此类差额一般计入资本公积。由于投资性房地产的计量方式由成本模式向公允价值模式转变时会产生一定的公允价值和账面价值之间的差额，这个差额一般计入资本公积，等到以后投资性房地产处置时再将其转入其他业务收入账户。
4. 对递延所得税负债的影响
根据我国相关方面的法律要求采用公允价值模式进行记账的企业不享有我国税法方面关于递延所得税的优惠条件。也就是说，采用公允价值模式计量的相关资产，在一定程度上具有更高的使用成本，会产生递延所得税纳税差异。此时的企业会承担更大的税收负债。这是许多企业内部的相关专业人员需要认真考虑的事宜。
假设某企业 2007年1月1日花费100万购入房地产作为投资性房地产，预计使用年限为10 年，采用平均年限法计提折旧，该公司按照净利润的10%提取盈余公积。若采用成本模式计量，该房地产2007年12月31日账面价值为90万元，若2008年该房地产未出现减值迹象，2008年12月31日该房地产账面价值为80万元。2008年12月31日应做如下分录：
借：其他业务成本1 000000
贷：投资性房地产累计折旧
1000000
若自2007年1月1日起将该房地产的后续计量模式由成本模式改为公允价值模式，2007年全国房价普遍上涨，2007年12月31日该房地产公允价值为120万元，显而易见，该房地产公允价值大于其账面价值，此时应调增投资性房地产账面价值，做如下分录：
借：投资性房地产――成本 1200000
投资性房地产累计折旧 200000
贷：投资性房地产 1000000
盈余公积 40000
利润分配――未分配利润 360000
最终计算应纳税额时，公允价值大于计税基础，在此案例中公允价值比成本模式计量时的账面价值多40万元，即两者之间的差额便是递延所得税需要缴纳的税款。
（二）采用公允价值模式对利润表部分项目的影响
采用公允价值模式高效准确地对该投资性房地产进行会计核算的同时，会对利润表的相关项目产生影响，其中包括：
1. 对公允价值变动损益的影响
有关企业采用公允价值计量模式对投资性房地产进行核算时一般通过“投资性房地产―公允价值变动”科目进行核算，在会计核算的末期在公允价值变动收益中体现。
2. 对财务费用的影响
无论是企业第一次采用具有社会公众共同认可效力的公允价值模式进行计量或是使用成本模式转换后的公允价值模式进行评估，都会使企业因为邀请相关方面的专业人员以及专业机构花费一定的费用，无疑会增加企业当期和以后的财务成本。
3. 对所得税费用的影响
上文提到的递延所得税的增加的同时也提高了所得税费用的额度。
4. 对利润总额与净利润的影响
采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提折旧、摊销，也不需要计提减值准备。如果公允价值下降，其对投资性房地产的影响普遍小于成本模式对投资性房地产累计折旧产生的影响。综合来说采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会使企业利润增加。
三、企业选择两种后续计量模式需考虑的内外因素
（一）外部因素
1. 房地产市场变化情况
因为投资性房地产公允价值变动将直接影响企业当期利润总额与净利润，而对投资性房产其价值的评定时根据当时企业外在房产经济环境的变化情况，因而房产市场的情况将直接影响企业利润 。2007年至2012年，我国房地产持续升温，此时对投资性房地产采用公允价值模式计量会大大提高企业当年利润。但如果房地产市场不景气，投资性房地产也会导致企业利润的减少，而且企业一旦采用了公允价值模式对投资性房地产计量，将会面临不能够改变计量方式的后果，无法在经济不稳定时做出必要的调整，如此便会导致企业面临经济危机的风险。
2.投资性房地产公允价值取得的难易程度
新提出的公允价值计量模式的使用需要满足几个前提条件，就要求使用这种核算方式的企业应当满足在活跃的交易市场上进行适宜的交易，并且能够在信息畅通，不存在或者尽量避免信息干扰的情况下，获得许多关于房产的必要信息。房地产交易分布在全国各个城市，每个城市的情况各不相同。倘若所在的房地产交易不同的处在经济环境不够活跃的地区，使用公允价值计算投资性房产会有一定的难度。
（二）内部因素
1. 企业内部财务状况
因为投资性房地产采用公允价值模式计量会对企业的利润总额和净利润产生影响，不但不计提折旧、不进行摊销、不计提减值，且就我国现状来看，投资性房地产公允价值普遍高于账面价值。如果企业面临亏损且此时房地产交易市场较好，企业需要增强融资能力时，可采用先进的公允价值计量模式为企业带来更多的收益。
2. 会计人员的账务处理能力
采用公允价值模式计量时，企业不能长期依靠评估机构，否则成本太高。这样一来，对企业会计要求提高，要求会计人员不但能正确的进行账务处理，更能较为准确的对投资性房地产的公允价值变动进行评估，使所得到的会计数据更加准确完整。相反企业在投资性房产的后续计量上应当采取成本计量模式。
第7篇：房地产形势分析范文
【关键词】房地产 财务管理 运行机制
一、引言
房地产企业属于资本密集型行业，项目投资大、建设周期长，涉及环节众多，因而必须要重视财务管理。在房地产企业财务管理中，资金使用配置和税收筹划是最为重要的两个内容。只有对资金进行合理规划和分配，才能保证房地产企业资金的合理使用和正常运营。房地产企业都会涉及到预收账款、增值税等问题，在收入确认的同时，就必须估计房地产成本，在此基础上计算要缴纳的所得税，其中，影响最大的是土地增值税。在财务管理规划中，必须要考虑到不同计税方式给企业带来的不同影响，以促进房地产财务管理运行机制更加合理。
二、新形势下房地产财务管理运作机制存在的问题
（一）房地产企业管理人员对财务管理工作缺乏正确认识
随着我国市场经济体制改革的不断深入，虽然很多行业和企业已经开始在管理经营体制方面进行了改革，但对于房地产行业来说，一些管理者由于受传统计划经济体制的影响，对财务管理工作缺乏正确的认识，只注重房地产的宣传、经营和销售工作，而没有将财务管理这项重要的内部管理工作，纳入到整个企业的运行管理体制当中去，导致部分房地产行业由于财务管理不善，面临巨大的财务和资金风险。另外，很多房地产企业在财务管理问题上还存在很多薄弱环节，没有建立一套适合房地产企业自身发展的、科学的财务管理制度，导致企业在进行财务核算、财务预算、财务决策、编制财务报告时，缺乏科学的依据和规范的制度流程，无法为企业管理者提供准确的决策支持信息。
（二）房地产财务管理运行机制缺乏系统性
目前的市场环境竞争尤为激烈，房地产要想成功立足，就必须进行全面财务管理。财务管理运行机制是企业财务管理的核心，也是企业发展的坚实后盾。良好的财务管理运行机制，能够帮助企业完成各项复杂的决策、计划、目标，提高企业的整体实力。但是，房地产企业财务管理运行机制的系统性较差，相关部门之间不能够很好地进行合作协调，预算体系不能在所有部门之间应用，甚至存在预算标准不统一的情况，导致了财务信息缺乏真实性和有效性，影响了财务管理效果和企业的发展。
（三）房地产资金管理不够完善
房地产企业的工程项目建设前期投资都比较大，因此，其资金管理非常重要。资金管理主要包括筹资管理、投资管理、现金流管理和资本运营。以万科为例，在筹资方面，万科的大部分资金都来自商业信用筹资和金融机构贷款筹资，其中，商业信用筹资占到60%左右，如此之高的比重，给企业带来了很大的经营风险。一般来说，房地产的正常负债比例大约在60-70%较为合理，万科的负债比例为77.10%，与国内综合实力前十名的房地产企业相比，其资本结构比较稳健。但在市场经济条件下，万科要想成功在市场立足，就必须要进行扩张和发展，而扩张和发展就需要大量的资金，日益激烈的市场竞争也会导致成本不断上升，毛利和现金流降低，进而增加企业财务风险。
三、优化房地产企业财务管理的运行机制的有效措施
（一）房地产企业应该树立全面预算管理思想观念
全面预算管理是一种新型的现代企业管理方法，也是企业实施内部控制的有效工具，具有全面性、全程性和全员性特征。全面预算管理主要分为财务预算、经营预算、筹资预算、资本预算四个层面。作为一种现代企业管理制度，它通过“适度分权，集中监控”来有效配置企业资源，提升企业战略管理的效果。为了提高财务管理运行机制的科学性与可行性，房地产企业应该积极转变财务管理思想，实施全面预算管理，以达到合理配置各种资源，提高内部治理水平。
（二）优化房地产财务管理中的各个环节
第一，科学安排施工进度。企业管理、工人员必须充分考虑工程项目的实际情况，对施工中的每一个环节进行合理的规划与统一的安排，确保各项施工项目能够顺利开展。这就需要房地产企业财务管理人员及时深入到各项目，加强对项目资金的控制，以减少或避免财务风险。第二，房地产企业还应该完善相关的资金管理制度，建立一套科学的、符合房地产行业发展需求的财务管理制度，加强对资金全面预算管理的重视。同时，还要做好决算控制工作，从而保证房地产企业的资金能够得到高效利用。第三，完善监督机制，房地产企业财务管理部门要加强对项目投资的研究和风险的分析，做好资金运营过程中的监督工作，提高资金的利用效率。此外，在日常财务管理工作中，房地产企业要提高财务管理工作制度的规范性，明确各岗位的职责和权限，严格按照制度流程展开财务管理工作，从而使房地产企业的财务管理运行环境得到优化。
（三）从价值链角度加强房地产企业资金管理
第一，寻找降低成本、提高效益的有效途径。依据价值链理论，房地产企业的成本管理涵盖立项、研发、设计、生产、销售、售后服务等各个环节，所以，房地产企业应立足发展战略高度，对每个环节进行深入分析，以发现影响成本的环节，寻找降低成本的有效途径。第二，加强企业内部价值链与上、下游企业价值链的联系。对于房地产企业来说，企业自身的利益是与客户、供应商、合作伙伴紧密相连的，价值链上的每个要素之间，只有紧密合作，才能实现“双赢”，从而促进企业战略目标顺利达成，并获得持久竞争优势和能力。第三，改善企业内部价值链，进行动态经营管理。资金管理的核心是创造持久竞争优势，基于此，企业必须要立足内部实际情况，将企业内结构与外环境进行有机结合，根据每项活动的成本动因，有针对性地进行成本控制与管理。第四，强化对竞争对手价值链的分析，准确把握竞争对手成本控制现状。在市场经济下，企业之间的竞争，很大程度上取决彼此的相对成本地位。对比企业自身和竞争对手的价值链，就能发现成本优势所在，以及哪些价值活动或成本因素导致成本差异。知己知彼，才能充分发挥自身成本优势，增强企业竞争力。
四、结语
综上所述，财务管理是房地产企业管理的重要内容，房地产企业必须要引入现代先进的财务管理理念，优化企业财务管理运行机制，以提高房地产企业的资金利用效率，促进企业经济效益和核心竞争力不断提升。
第8篇：房地产形势分析范文
[ 例] 环宇公司于20×4 年开始建造一栋楼房, 工程于20×5 年12 月完工并达到预计可使用状态, 随后与某研究所达成协议, 将新建成的楼房出租给该研究所作为办公用场所, 租赁期为两年。环宇公司为开发这栋楼房累计发生各项支出2000 万元, 该楼房预计使用年限为50 年, 税法上规定可使用40 年, 采用直线法进行摊销,不考虑残值和除所得税之外的其他税费, 每年的租金收入为200万元, 所得税率为33%, 每年末对房产进行评估, 由于该栋楼房所处地段地价上涨较快, 20×6 年12 月31 日, 公允价值为2100 万元,假定无其他纳税调整事项。分别按两种计量模式进行20×6 年的会计处理及纳税调整如表2 所示。
通过表2 可以看出, 两种计量模式的差异对会计处理、纳税调整以及会计信息方面均产生了不同的影响, 具体如下:
一是会计处理方面。采用成本模式, 会计上只需按收入实现原则确认收入以及根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧或摊销, 会计处理相对简单。而采用公允价值计量模式, 除按收入实现原则确认收入外, 还应根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值, 更为复杂的是公允价值认定问题。此外, 在投资性房地产后续计量中存在两种模式的选择, 可能会出现由成本模式转为公允价值模式的情况, 这属于会计政策变更; 由于两种计量模式对会计信息产生不同的影响, 企业有可能将其他资产误认为投资性房地产, 这属于会计差错。上述两种情况均应按照《企业会计准则第28 号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。因此, 引入公允价值计量模式使会计处理变得相对复杂。
二是纳税调整方面。采用成本模式, 如果企业采用的折旧政策与税法一致, 则不必进行纳税调整; 若不一致, 只需对折旧额进行调整。即采用成本模式在所得税纳税调整方面最多只需调整折旧额。而采用公允价值计量模式, 既需按税法规定的折旧年限计算调整折旧额, 同时因将投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益, 还需要对该项损益进行调整,并且随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动, 纳税调整额也将相应变化。可见, 采用公允价值计量模式, 所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加。
三是会计信息方面。采用成本模式, 企业的投资性房地产账面余额保持不变, 因需要对其计提折旧或摊销, 甚至可能计提跌价准备,使得资产账面价值减少; 同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销,使得费用增加, 进而使当期利润减少。而采用公允价值计量模式, 不必对投资性房地产计提折旧或摊销, 使得当期费用减少, 相应增加了当期利润。此外, 因近年来房地产大幅增值, 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值, 一方面会使资产账面价值增加, 另一方面因将重估增值计入当期收益, 此项收益虽无实际的现金流支撑, 却构成了企业利润的一部分, 因而大大提升了企业的盈利数额。总体上看, 在房地产大幅增值的背景下, 采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。
第9篇：房地产形势分析范文
关键词：房地产调控 房地产信贷风险
在我国，银行贷款在房地产企业的资金来源中一直保持在25%左右的比例（如图1所示），因而银行的贷款在房地产企业的发展中具有十分重要的作用。从需求方面来说，个人房地产信贷对于刺激房地产行业需求的作用亦是十分明显。同时，对于商业银行来说，通过有效信贷发放来促进房地产行业的健康发展对其控制房地产相关贷款的风险、扩展自身收入来源也十分重要。因此，在新的宏观政策环境下，商业银行应当基于最新的外部环境建立一套完善的房地产相关信贷风险控制机制，从而促进房地产信贷的科学发展，也间接推动房地产行业的健康发展。
银行房地产信贷风险诱发因素分析
目前，我国商业银行的房地产相关贷款主要可以依照贷款对象及贷款用途分为个人住房信贷和房地产开发贷款两种。由于这两种不同性质的贷款发放模式、用途、性质均存在较大差异，故本文从这两种不同形式的房地产贷款出发对商业银行房地产信贷风险的形成和传导机制进行分析。
（一） 个人住房贷款信贷风险诱因分析
房地产个人住房贷款是指房地产购买者以其购买房产价值为抵押，从而获取银行贷款以补充其房产购买资金的一种信贷方式。在这种形式的房地产信贷中，商业银行的信贷风险主要来自于贷款者违约的信用风险和市场利率波动等因素引致的市场风险。
在个人住房贷款的违约风险的产生和传导机制内，风险诱发因素往往可以归结为：还贷能力恶化：商业银行的个人住房贷款借款人因失业、患病、所经营企业出现困难等情况使其无力偿还所借资金。借款人道德风险：个人借款者由于房价下行导致违约对其有利的情况下往往会实施“断供”行为来为自身谋取利益，例如目前多地出现的房价下行使贷款者发现其购买新房的房款低于其在剩余还款期内所应偿还的住房贷款总额并因此实施断供。利率波动风险：由于房地产个人信贷的期限较长、数额较高，因此当市场利率出现波动时，该房地产抵押贷款的价值就会出现相应波动，并且利率的波动也会对借款人的还款能力产生一定的影响，从而影响住房个人信贷的信用风险水平。
当个人住房信贷的借款人出现还贷能力恶化、道德风险升高，市场信贷利率发生不利于银行的变化时，商业银行的个人住房贷款的信贷风险便有可能发生变化，从而产生对商业银行不利的情况，其传导过程如图2所示。
（二）房地产开发贷款信贷风险诱因分析
房地产开发贷款是以在建的房地产工程、在建地产所拥有的土地使用权等可盈利资产为抵押物，从而从银行获取房地产开发所需资金的一种信贷模式，是目前房地产企业筹措资金的一种主要形式。
由于房地产市场的抵押物价值波动性低于证券类的金融资产，并且其收益率较有保障，因此房地产开发贷款是目前商业银行的主要利润来源之一。在我国现阶段的经济环境中，商业银行的房地产开发贷款存在的主要风险诱因可以归纳为：滞销风险：随着目前我国房价下行可能的增大，房地产消费市场的低迷加大了房地产开发贷款中的抵押物房产的滞销风险，而房产滞销将导致房地产开发商资金压力增大，影响其偿付贷款的能力，从而提高了银行的信贷风险。建设风险：房地产开发企业由于自身资金链断裂、建设成本超出预算、不可抗力因素等原因无法继续进行房地产建设而出现烂尾现象，导致银行所获抵押物无法升值进而导致银行出现信贷损失的现象。道德风险：房地产开发企业出于不正当的骗贷目的，通过“假按揭”、垫付首付款等行为规避国家监管政策从而从商业银行骗取房地产开发贷款的行为。
鉴于房地产开发贷款往往数额较大，一旦发生坏账损失后对于商业银行的冲击较大，因而对房地产开发贷款的信贷风险控制对于商业银行的经营来说十分重要。
新形势下银行信贷风险控制措施设计
（一）健全个人信用监控机制
目前，我国个人信用监控体系建设已经获得初步成效，商业银行通过个人信用监控系统可以获取包括个人住房信贷申请者的个人身份及户籍信息、居住职业资料、银行卡消费记录及信用卡信用状况、以往贷款明细及担保信息、住房公积金账户状况等信息，从而有效地评估个人住房信贷申请者的信用风险水平。然而目前我国商业银行对于个人信用情况的监控依然停留在静态观测阶段，通常商业银行只会在贷款发放审核时对个人住房贷款申请者的信用状况进行核查和评估，而在完成贷款发放后并不会主动关注个人住房信贷还款人的经济状况的变化，因而这种缺乏主动管理和预警的个人信用监控机制不利于新调控环境下银行房地产信贷风险的有效控制。
我国商业银行可以通过建立一套个人信用动态监控规则来控制房地产个人信贷风险。在商业银行的个人信用监控机制中，商业银行应当针对每一个个人住房贷款的申请者的具体情况，如贷款金额、抵押房产价值、职业背景等因素确定该贷款者的主要收入性质（固定收入或经营性收入）、收入来源稳定性（是否受行业波动的影响）、居住流动性特征（是否易于迁移规避贷款追讨）、非流动资产构成（是否有较多的其他抵押资产可供紧急情况变现），在确定这些特征的基础上将个人住房信贷申请者的信贷风险水平划分为不同的层级。
对于低风险的个人住房信贷申请者，在完成住房贷款发放后只需定期监控该申请者的还款进度，除非出现延期缴纳的情形，否则不对该类申请者进行动态监控。对于中等风险的个人住房信贷申请者，商业银行应当通过建立一套动态的监控规则，以预警性的动态监控指标（如单位时间内缓缴次数、单位时间内个人收入负向变动率、单位时间内个人信用状况恶化度、单位时间内个人居留地变动频率）来确定该等级消费者近期是否存在违约风险从而确定是否对该等级的借贷人实施预防措施。对于高风险等级的个人住房信贷申请者，商业银行应当通过较为频繁的信用状况监控，甚至指派专门的监督跟进人员对该类别住房贷款申请者的信用状况进行动态跟踪从而提前发现该类人员的违约可能，尽早采取相应的防范措施。
（二）建立抵押物价值监测系统
为了有效保障商业银行的房地产信贷抵押物价值的完备性和增值能力，商业银行应当在坚持履行我国相关监管部门所要求的对抵押物合规性审查，保证抵押贷款的抵押率符合硬性规定的基础上，建立一套更加全面的抵押物价值监测系统，对商业银行房地产相关贷款的抵押物价值进行动态监测与跟踪。
在目前房价地价下行压力较大的环境下，商业银行在完成住房信贷发放后应当定期对抵押房产、地块、在建工程价值进行价值变动检测，重点考察这些房地产型抵押物的地块增值潜力、所处区域规划变化、房产功能用途变更、交通配套设施完善进度、工程建设质量等因素，在这些因素发生重大变化时对商业银行房地产相关信贷的抵押物价值进行重新评估，从而触发对应的应对策略，避免银行的信贷损失。
此外，商业银行的抵押物检测系统中还应当包括商业银行内部人员的操作风险控制，即商业银行还应当对处理房地产贷款的相关人员、部门进行严密的监督和有效的内部控制，避免其内部人员在房地产相关贷款发放过程中出现违背法定房地产抵押处理程序的行为。
（三）完善房地产行业风险预警
由于目前我国政府针对房地产市场的调控政策较多，并且各级地方政府对于房地产调控政策的细化程度和执行力度不同，因此商业银行在房地产相关贷款的风险控制过程中还应当依据各个地区的实际情况，通过有针对性地分析当地房地产行业的运行状况来专门制定对应的信贷风险控制政策。因此，我国商业银行在新调控环境下应当建立一套完善的房地产行业风险预警机制，以此来规范各级地方分行机构对当地房地产行业风险的预警机制，从而通过规范化的流程督促其下属机构有效地预警当地的房地产信贷风险。
商业银行应当设置专门的风险预警评估小组，定期对该地区房地产市场上，各种类型房地产的总体开发进度、政府土地供应规模变化、房地产项目销售状况、房地产交易价格波动进行动态记录，同时组织内部专家专门讨论本地房地产市场的风险水平及其最近调控政策对该行业发展的影响，从而对银行所持有的相关贷款所可能面临的行业整体下行风险进行评估。同时各级地方银行应当将这些信息汇总报送至较高级，从而形成一个总体的房地产行业风险估计，方便商业银行高级管理者能够有效预警房地产市场的整体风险。为了减少该房地产行业风险预警系统的实施成本，商业银行可以要求各级地方机构根据自身所持有的房地产相关贷款规模大小，制定不同级别的房地产行业风险预警机制，对于房地产信贷规模较小的分支机构可以适当减小其信息收集频率和信息收集粒度，从而科学合理地贯彻该预警机制。
（四）发展和创新风险转嫁技术
随着我国金融市场改革的逐步深入，我国商业银行进行金融创新从而规避和转嫁房地产信贷风险，也是商业银行在新调控环境下控制房地产信贷风险的有效途径之一。随着我国政府对于金融管制的逐步放开，商业银行已经可以实现一定程度的金融创新从而转嫁其房地产相关贷款的信贷风险。自2005年我国银监会和央行实施《信贷资产证券化试点管理办法》以来，已经陆续有部分商业银行通过发行个人住房抵押贷款支持证券的方式将其所持有的部分房地产相关贷款打包发行，并取得了不错的成效，因此在可预见的未来，为了尽可能地减少房地产市场波动给商业银行房地产信贷风险控制体系带来的冲击，通过信贷资产证券化等金融创新手段来转嫁商业银行的房地产信贷风险十分重要。
由于我国商业银行均带有一定的国有背景，且在我国特有的市场经济体制下，通过寻求政府支持和担保来进行房地产信贷资产证券化是我国商业银行可以采用的创新手段。我国商业银行可通过行业联盟并推动形成政府扶持的担保公司，以一定的资金池为担保将商业银行的房地产贷款打包成具有政府担保的证券理财产品，从而借助政府信用向市场发放，促进商业银行的信贷资产证券化进程，同时也可以避免目前商业银行通过借助信托机构发行信贷类理财产品，从而进行表外房地产贷款发放带来的金融衍生品风险，最终促进我国银行业房地产信贷发放业务的健康发展。
（五）引入第三方监督评估机制
目前我国商业银行由于机构庞大，其运营成本较高，因此在未来商业银行的房地产信贷风险控制系统构建过程中，商业银行应当通过将部分职能外包给第三方监督评估机构的方式来降低自身的信贷风险控制成本。商业银行可以将其房地产信贷的标的项目的资产价值评估、资产变动状况检测等职能外包给公信度较高的第三方房地产评估机构，从而借助专业的第三方机构的评估结果来提高商业银行房地产信贷风险控制机制的控制效率，最终实现更加优化的商业银行房地产信贷风险控制。
结论
随着目前我国社会各界对于房地产行业暴利和房价持续高涨情况的关注，我国政府对于房地产市场的调控力度正不断加大。在我国越来越趋于高压电房地产调控政策下，我国商业银行在进行房地产相关贷款的信贷风险控制时应当采取的更加动态化、全面化和创新化的信贷风险控制措施，从而实现对自身房地产信贷业务的有效监控和风险控制。
参考文献：
