房地产泡沫现象精选(九篇)

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第1篇：房地产泡沫现象范文

关键词：房地产泡沫;房地产投资者非理性行为;房地产泡沫形成成因;行为金融学;

1、行为金融学的产生和发展

经过与传统的有效市场理论(EMH)的多年来的交锋，基于市场的信息的披露不充分，理性与非理性投资者掌握的信息不对称。难以形成完全理性的市场竞争机制。理性投资者与非理性投资者共同决定市场价格，有效市场假说没有办法继续解释发生的经济现象，行为金融学也就产生了。

行为金融学是后金融时代经济学的众多分支学科中推翻了有效市场假说，将心理学和行为学共同融入金融学理论中，所取得成果最为丰硕的领域之一。它将人们在投资金融决策过程中的自身原有的偏好、信念、知识构架感觉及其受外界干扰的从众心理一系列影响决断的因素都考虑进来。通过探究这些市场非有效性的因素看其对房地产市场价格的影响。如果把开放商和购房者在房地产的行为投资活动看成一个心理过程。以下图表为投资者心理对房地产价格的影响：

在行为金融学中，有限套利理论是其重要的理论板块，在后金融时代的中，传统的金融学中假设套利是完全无风险的，已经无法解释很多市场经济现象。它不可能是充分实现的，受到很多因素的影响。例如市场中不能提供完全的替代品，受到资产价格回归的时间和资金信贷配给的限制以及噪音交易者在市场盛行的限制，各种干扰使得套利者无法充分发挥其捍卫市场有效性的作用。在行为金融学中，第二个重要的理论就是投资者心理。这一理论主要探讨现实世界中投资者在买卖证券时如何形成投资理念和对证券进行判断的。

2、房地产市场泡沫及其存在问题

房地产泡沫，即房地产价格的泡沫，是指由于房地产投机行为而导致的房地产价格超过其自身市场基础价值并持续上涨，房地产市场价格严重脱离了使用者实际承受能力的情况。房地产市场不同其他行业，存在着萧条、恢复、繁荣、衰败的重复的经济周期理论。虽然一般情况下，房地产泡沫仅仅指出现于房地产市场的繁荣阶段，但是泡沫期间房价的暴涨暴跌也是致使房地产市场从繁荣顶端破裂走下坡路的主要诱导因素。致使给经济社会都带来的巨大的破坏，对房地产市场有着摧毁性的打击。

房地产泡沫现象不仅仅在我国房地产市场盛行，在国际市场上更是猖狂。从上一轮回的美国次贷危机以来，美国、欧洲、日本、香港等房地产市场都持续的走着下坡路。全球性的房价格快速上涨，投机现象严重，房地产市场是一个周期长、高投资、高收益、高信贷、高风险、资金密集型的投资行业。房价跟随着我国超常高速发展的经济高低起伏，房地产价格脱离基本面支撑进入非理性的泡沫发展阶段已是不争的事实。我国房地产市场投资者非理性行为表现为投机过度，商品房空置率居高不下、羊群效应严重、房价收入比远高发达国家噪声交易者纵行，过度反应等等众多现象。

2.1空置率、房价收入比两个指标高居不下

2.2非理性的投资者行为

从非理性的投资者的投资行为也能反映房地产市场的异常现象，非理性投资在房地产投资时存在着住房消费面积贪大行为和超前消费行为，这大大增加了土地资源的浪费，超消费行为也违背了住房消费的动态规律，造成生活质量下降，不利于人的健康发展。其次，投资房地产者的跟风的羊群行为也非常严重。房子同黄金一直都被认为是保值资产，在购房者没有掌握相对全面的投资信息时，看见周围的其他人都投身地产，也不问其具体原因和自身情况，就疯狂的投资房产业。

2.3房产商借贷市场混乱现象

房价的一路飙升使得房产商看到了商机，纷纷投身于房地产行业。房产行业本身高信贷特点带动民间金融借贷发展起来，形成巨大资金高利率参与体广泛的民间借贷市场。但房产繁荣期房产泡沫后，空置房等各种问题凸显，很容易造成开发商资金断裂，民间借贷市场混乱。使得房产成为一下成为金融风险较高的行业之一，甚至演变为民间金融危机。很典型的例子可以看依靠煤炭资源暴富起来的鄂尔多斯经济，巨额民间资本推动了地区房价持续八年暴涨。但却由于投资开发商的缺乏基本的金融知识及其投资的失误偏差和市场的反常，民间借贷机构不成熟，导致鄂尔多斯经济一路下滑的悲剧。

3、行为金融学在房地产泡沫现象的应用

大量针对房产行业的泡沫成因分析都是采用传统金融学理论的宏观角度里假设完全理性的市场下的有效市场假说、完全套利、贝叶斯法则或者预期效用等理论进行解释和研究。很少人从行为金融学，微观投资者行为进行分析。从投资者的决策心理出发，研究房地产投资者，开发商的心理因素对房地产市场的影响，看房价高低波动异常形成的原因。

3.1房地产投资参与者行为的信息反映偏差

参与房地产市场投资的买房投资人、投资开发商及其银行等民间金融放贷机构都存在着过度自信和反应不足的现象。买房者往往对未来比较乐观，相信未来房价有很大的上涨空间，从而才会纷纷加入购房者浪潮，导致市场交易量膨胀，陷入房地产泡沫的漩涡中。同时投资开放商对未来房价的过高估计让其大量买地，甚至高利率的向民间金融机构借贷。而银行、民间借贷机构对未来房市过高估计使其大肆发放贷款。从而加速了房价的波动。同样，在三者反应不足时，对房地产市场的利好消息不敢追击加大投资，当有打压政策也不能及时的收手。这些都致使房地产市场中追涨价杀跌价的现象，大大加剧房地产的泡沫现象。

3.2羊群效应

羊群行为也称从众行为的投资行为。是指投资者在信息掌握不全或获得信息的成本太高的情况下，跟随和模仿着他人的投资行为投资的现象。其行为过度的依赖第三方渠道，忽略自己的主观能动思考性而采取的盲目策略。当房地产市场产生羊群效应时，买房投资者往往不考虑自身情况，过度的依赖他人，疯狂地投入房市，导致房价曲线一路上扬，迅速膨胀，伪装的房地产盛世开始慢慢出现泡沫现象。反之，当不利消息覆盖房产市场时，投资者仅仅依据表面信息做出判断，需求曲线迅速下滑，导致房产业泡沫破裂。这种房地产业的供需不平衡，误导投资者和开发商做出不相事宜的举措，形成房价市场过热或过冷的羊群效应。

3.3反馈机制

在我国房地产价格受到政府政策影响比较大，近几年房地产泡沫的现象严重后，政府为了抑制房价，采取了调利率，限购等多项措施，对不同城市的房价产生了不同的影响。购房者担心房价进一步上涨后会导致高位买进而吃亏，就蜂拥而至的购买。人们对房价的认知偏离反馈给房价的异常，同时正反馈交易机制也会致使投资者行为再次偏离。

3.4从噪声交易者理论看房地产泡沫

噪声概念早在1986年被美国时任金融协会的主席布莱克提出。他在发表的《噪声》一文中指出投资者不是以自己已有信息去决策，而是以噪声进行决策和交易。在DSSW模型中告诉我们房地产市场中存在噪声交易者，并且解释了房地产市场的需求与价格成反方向变动的原因。由于房地产市场中的噪声交易者的认知，心理及其情感偏差，从而对投资决策做出错误的判断。加之媒体的炒作，使得市场弥漫着噪音的投资者越来越多，使得房价上涨时，市场上购房需求上涨，反之当噪声交易购房者对市场前景不看好时，就会做出相反的策略。

4、从行为金融学角度为房地产泡沫提出简析建议

4.1政府政策是引导房价回归理性的重要因素

(1)建全相对应的住房保障供应体系，调整住房供给结构，统一贯彻中央政策并根据各地方的GDP、人数等可靠的基础数据制定切实可行的房产政策。例如加大经济保障房的建设，减少大面积的奢侈住房的浪费现象，并加大低廉经济房的建设，避免影响生活质量的超前消费更加严重，规范和整顿房地产市场秩序。

(2)抑制投机性购房。国家和政府应制定一系列合理的房产税和信贷政策，提高投资者投融资成本。同时，政府及其相关机关采取经济和行政处罚，提高其在房地产投机活动的风险。针对开发商的民间借贷机构的政府监管，可以做完善信贷市场机制。

(3)建立相对完整的信息共享平台，进一步完善信息机制，减少噪声交易者的认知能力，使投资者掌握更多的被披露出来的真实信息，规范购房者和开发商的投资行为。加强正确的舆论的宣传，减少投资者在房地产市场中所掌握的不对称信息。组织相关金融房产部门对购房者，尤其是噪声交易者进行系统正确的理财、房产风险教育，并在房地产市场发展超出合理值，不论过热还是过冷时都给予及时的提示信息，抑制非理性投资行为。

4.2规范银行及其民间金融机构对房价引导和监管机制

(1)银行和民间金融机构认真贯彻政府对房地产行业控制和调整的宏观调整，结合自身状况做好结构调整。各银行要对房地产开发商进行严格的审查，控制好房产抵押贷款的比例和开发商的持有资金比例。并要实时沟通和提醒，引导开发商适当的时候采取降价措施，保证现金流的正常运行，正常的回笼资金。

(2)整顿民间金融机构，完善房地产市场的信贷风险预警预报系统机制。可以看出民间组织有着很强的资金实力和金融信息知识资源，内控机制相比个人投资者而言也相对全面和完善，能对风险进行及时的控制和梳理。在民间机构要剔除不合规不合政策的小组织机构，使得正规的民间机构集合更全面更好的信息和资源与金融接轨，成为正规的村镇银行及实体投资公司。提高民间机构投资者在市场上的投资行为的科学性。

4.3规避购房投资者和开发商投资的非理性投资行为

(1)对于开发商，要严格的执行国家土地使用政策，要时刻的关注政府宏观政策的变化，确定房地产市场变化莫测的需求，避免过多的开发用地。其次，开发商要有财务风险意识，有正确的信息投资观，以防盲目的跟风投资，不顾自己的资金安全进行投资，避免投资中出现资金链断掉的危险，使房屋的供给和需求趋于均衡。最后，开发商还应采取自身反省机制，严格规范自身行为，不虚假消息哄抬房价，互相监督，维护市场秩序。

(2)个人购房投资者应通过正规渠道获取信息，采取正确的投资政策。正确的利用新闻媒体媒介，树立正确的投资心理和投资行为。严格的贯彻个人贷款审查程序，积极地参与政府及其民间金融的有关金融培训和信息灌输，保证自身资金和信息的正确和完整。

5、结束语

由于我国房地产市场的发展及其改革较其他国家晚了很多，房地产市场的发展有很多不完善需改进的地方。无论从购房投资者，开发商及其政府各方看都是尚待探索的阶段。通过本文结合行为金融学的分析，深入的分析了投资者在房地产市场的投资心理和投资行为，在一定程度上使我们更深入的认识了房地产市场中的一些异常现象，房地产泡沫的现象在一定程度上得到了更多的解释和说明，提出相对的解决策略。分别针对政府、购房者和开发商三者都进行规范和整顿。希望我国的房地产市场可以更快的走上持续、稳定的正规的发展轨迹。

参考文献：

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[6]饶育蕾，刘达锋.行为金融学[M].上海：上海财经大学出版社，2003.

第2篇：房地产泡沫现象范文

关键词：房地产泡沫；供需不平衡；金融监管；经济效应

改革开放至今，我国国民经济总量已经实现了翻两番的预期目标，房地产市场逐渐扩大，由于其关联度高，带动性强，已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。目前对我国房地产行业的发展现状分析，我国学者存在一定的分歧。有的学者坚持泡沫论，如谢百三教授认为目前我国部分城市房地产已经出现了泡沫经济，其原因在于出现了投资、圈地热潮等导致的商品房空置率一直处于很高的状态；有的学者坚持非泡沫论，如姜春海认为在1991―2004年中国平均每年经济泡沫率达40.6%，也就是说全国的房地产泡沫已经十分严重了；萧灼基教授认为，房地产市场的特殊性决定销售期跨度较长，空置现象只是暂时的，不存在过剩之说，建筑部研究报告也否定了泡沫的存在；有的学者坚持泡沫必然论，希勒认为，凡是有魅力的城市都会存在房地产泡沫现象。房地产泡沫是以房地产为载体，由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，使得市场价格脱离了实际使用者支撑情况的泡沫经济。

对于房地产泡沫的判定选择哪种指标，各个学者都有他们自己的看法。刘洪玉等从房地产收入、房地产价格增长率等几个指标对泡沫进行测度；束金伟选取了供给类、需求类、投机价值等指标对我国的房地产泡沫进行综合的测度，得出自2004年我国房地产业出现了 “泡沫化”且“泡沫化”呈现放大的趋势。除此之外，周京奎、倪鹏飞、郑子濮等人也都运用不同的指标对房地产泡沫进行测度。

基于中国的房地产现状，结合以上观点，我认为目前中国已经出现了房地产泡沫现象，下面就从房地产泡沫的形成原因、带来的经济影响以及应该采取的措施三方面来分析我国的房地产泡沫。

一、我国房地产泡沫形成的原因

（一）房地产的价格上涨主要是由于供求不相等导致的

在供给方面，土地是房地产的主要成本，随着城镇化的加剧，我国的土地购置费用也在逐年上涨，这会对中国的供应商造成一定的成本压力，从而抬高房地产的价格。同时我国的土地属于国家所有，具有一定的垄断性，这就加剧了土地的稀缺性，这就会进一步抬高土地价格。特别在中国很多地区出现“土地财政”现象，卖地收入成为很多地方政府财政的主要来源，更成为了房地产价格上升的推手；在需求方面，城镇化的加剧，人口的聚集效应引起巨大的住房需求，且中国租房对买房的替代效应较小，从而推动房屋租金及房子价格的上升。除此之外，人均国民收入的增加使得房产的意愿转化为对房子的现实需求，而且由于中国可投资的项目较少，还会转化为对房地产的投资需求。

（二）金融的支持过度成为房地产泡沫的直接诱因

在我国，房地产作为一种商品，同时具有商品属性和金融资产属性，房地产依靠银行信贷的支撑使得其在任意价格都能达到均衡。从房地产的供给方房地产开发商的角度来说，房地产具有投资规模大、资金周转时间长的特点，使得房地产开发商必须依靠金融业的参与才能完成。同时由于房地产保值、增值的特性使得金融机构乐于将资金投放到房地产行业，造成许多发商以较少的资金就可以开发房地产，导致过度开发、投机行为越来越严重。从房地产需求方购房者的角度来说，仅靠自己拥有的资金很难买到商品房，银行的个人住房抵押贷款就给购买者带来了便利。然而也滋生了大量的投机者，进一步抬高房价。金融市场的逐步放开，加剧了商业银行的竞争压力，而房地产市场由于政府支持，价格的升高及有房产做抵押被看做是优质资产，银行加大对这方面的投资，造成了房地产市场的恶性循环，从而形成了房地产绑架金融的局面。

（三）房地产市场买卖双方信息不对称以及租买选择机制的缺失使得泡沫进一步扩大

一方面，我国房地产市场发展相对滞后，在信息披露、行业规范方面相对不足；另一方面，一般民众很难凭借个人经验对房产的性能、配套设施的市场价值等作出相对准确的判断。在信息不对称的情况下，消费者易受到社会舆论和其他消费者的影响，使得泡沫进一步扩大。城镇人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租赁系统可以使居民的住房需求趋于理性化，降低投资成分。然而由于受到中国传统居住文化的影响，人们的买房欲望比较强；租赁市场不完善，住房租赁市场供给个体主要为个人，使得中国的租买市场无法实现对住房市场的替代。

二、我国房地产泡沫带来的经济影响

（一）房地产泡沫的正面经济效应

房地产具有产业链长、波及面广的特点，它的发展通常会带动众多相关产业产生的发展。房地产会对相关产业产生前向带动效应和后向带动效应，房地产的前向带动效应是其对以房地产业的产品或服务为需求对象的产业的影响；房地产的后向带动效应是其对以房地产业的产品或服务为供给对象的产业的影响。总带动效应是指前向带动效应和后向带动效应的累加。房地产业能够带动其他相关产业和下游的相关产业质量的提高和产业的增长。

（二）房地产泡沫的负面经济效应

1.抑制产业结构优化

房地产泡沫意味着房地产行业具有较大的收益，扭曲了回报率的信号，使得社会上的各种投资都被吸引到房地产市场上，使得实体企业很难在银行得到贷款支持，资金不足影响了该实体企业的发展。另一方面很多实体企业将盈余资金投资于房地产， 利用房地产实现保值增资。综上所述，房地产泡沫降低了资源配置的效率，导致实体经济与国民经济的发展不协调。

2.阻碍经济发展模式

拉动我国经济的三驾马车是投资、出口、消费，尽管我国采取了很多措施来拉动内需，但由于房地产泡沫问题，使得房子已经变成了奢侈品，购房支出挤占了居民其他的消费支出，致使内需不足。房地产泡沫还会使经济增长动力缺失，投资一直是拉动我国国民经济增长最重要的力量，特别是在经济环境不好的时候，过度投资在房地产行业会使得经济增长的动力缺失。

三、促进我国房地产行业健康发展的对策

房地产泡沫对我国的经济造成了较大的负面的影响，使我国经济面临房地产泡沫破灭的潜在风险；同时财富转移效应造成贫富分化加剧、社会矛盾激化，并造成社会价值观、道德观扭曲，鉴于此我们必须采取合理的政策来解决房地产泡沫问题。通过对中国房地产现状的深入分析，更好地了解房地产泡沫形成机理，采取相应的政策，促进我国房地产行业健康发展起到了重要的启发作用。

（一）加强房地产开发贷款管理

房地产作为资本密集型行业，单纯依靠企业的自有资金很难满足企业的资金需求， 银行信贷是房地产企业的融资来源。所以加强房地产开发贷款管理有利于从融资来源上控制一些企业盲目涉足房地产业。严格审查房地产开发贷款的发放条件，杜绝向不具备开发资格的企业、第一还款来源不足的企业发放贷款。

（二）加强金融监管，合理发挥金融对房地产行业的支持作用

在当前市场形势下，各商业银行应该严格规范个人住房贷款的审查程序，加强与房地产登记部门、民政部门的信息共享机制建设，防止使用假冒身份等方式骗取住房贷款。通过降低贷款利率、增加贷款金额、延长还款期限等手段，加大对首套房贷款的支持力度。

（三）建立和完善房地产信息系统，强化卖方信息披露责任；加强宣传教育，提高买方分析市场、解读房地产信息的能力

鼓励行业研究机构定期房地产分析报告，对房地产行业的历史情况、未来趋势及相关影响因素进行全面细致的分析，提高公众对房地产行业整体的了解程度。制定相应的法律法规，强化房地产行业的信息披露责任，增强企业信息披露的自觉性。

4.政府要加强体制机制建设，合理平抑房价。完善税收体制改革，优化中央和地方在税种、税收等方面的分配体系，增强地方政府对平抑房价工作的积极性。完善地方政府政绩考核机制，避免“唯 GDP 论”，将控制房地产上涨幅度作为政绩考核的指标之一。引导地方政府处理好短期收入和地区长远发展的关系，减少乃至杜绝因追求财政收入而大量批地、权力寻租等现象的发生。完善土地出让制度，规范土地使用金的收取和使用，建立专门账户管理土地出让金，对收费金额、使用途径等进行公示，增强社会公众对土地出让金的监督。

参考文献：

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[7]刘国庆，房地产业对相关产业带动效应的动态分析[J].中国集体经济，2011（30）：35-38.

第3篇：房地产泡沫现象范文

要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

第4篇：房地产泡沫现象范文

【关键词】房地产泡沫；泡沫根源；泡沫影响；泡沫防范措施

一、房地产泡沫的定义

经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。

二、房地产泡沫产生的主要原因

（1）房地产资产价格决定模式房地产归根结底是一种商品，其价格决定符合经济学一般供求原理，但又有其自身的特殊性：住房的建造离不开土地的供应，而在我国土地属于国有，受自然资源和国家政策的限制；且住房的建造周期较长，难以随着需求的增加而及时增加。（2）资源稀缺、供给弹性小。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，它是一种有限的、不可再生的资源。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，而在一定时间内，土地供应量、其独特的地理位置及异质性也会影响地上的附着物房屋的价格，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供基础条件。（3）银行信贷非理性扩张。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。

三、房地产泡沫的危害

1．房地产泡沫引发的社会矛盾。（1）催生新的暴利行业，加速两极分化，激化社会矛盾。由于房地产成本相对固定，房价越高，利润空间越大，消费者为此必然付出更多，由于富人可以利用货币优势，直接介入房地产业或者从参与投资而规避涨价带来的不良后果，而暂时无力购买或者只有能力购买用以满足自我实际住房需求的广大消费者无法回避这种风险，只能无奈地面对，必然加剧社会两极分化。（2）房价一路飙升，政府平抑不力，社会矛盾凸显。首先是引发地产商与普通老百姓的矛盾。一方面是广大中、低收入百姓庞大的市场需求；另一方面是开发商漠视百姓意愿，为追逐高额利润不断开发高档商品房，造成大量商品房空置。

2．房地产泡沫引发的经济问题。（1）加大房地产金融风险。房价不可能一直处于高位，一旦房价出现转折，那么房地产抵押贷款还款违约率就会上升，而银行持有的房产抵押价值将会降低，使得金融机构不良资产不断增长，从而增加了房地产金融风险。（2）降低资源配置效率。一直以来中国的房价“只涨不跌”，导致房地产投机炒房行为严重，在许多人无房住的情况下；另一部分人却在囤积房产，而且处于闲置之中，社会资源遭受严重浪费。

四、房地产泡沫的防范措施

（1）深化房地产市场相关体制机制改革、健全相应政策法规。当前房价的稳定，很大程度上得益于限购令等非市场手段的严格执行，因此也压抑了大量需求。在用行政手段稳住市场的同时，要抓住有利时机，相关制度改革要跟上，筑牢房地产市场持续健康发展的根基。加快深化有关房地产业各项制度改革。（2）增加投资渠道，使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施，当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后，融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产，减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。（3）严格控制信贷闸门防范金融风险。银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。金融机构要积极配合宏观调控政策，整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，严格审查住房开发贷款发放条件，严格发放房地产开发贷款，切实加强住房开发信贷管理。在发放贷款时，应根据保守、真实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值，并严格审查。

新形势下，我国房地产企业要想在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产泡沫经济的产生。

参 考 文 献

[1]聂青．关于我国房地产泡沫经济合理调控的几点思[J]．产业经济．2011（11）：97

[2]刘正才．当前中国大城市房地产泡沫的成因及防范[J]．经济研究导刊．2011（27）：148～152

[3]谭长坡．房地产泡沫分析[J]．中国集体经济．2011（11）：33

[4]姚大悦何长松．我国房地产泡沫是如何形成的[J]．热点透视．2011（11）：19～21

第5篇：房地产泡沫现象范文

关键词：房地产泡沫；评价指标；指数合成法

作者简介：盖国凤（1964-），女，吉林长春人，东北师范大学商学院教授、博士生导师，研究方向：战略管理、房地产投资；

赵云峰（1968-）男，吉林长春人，中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司，研究方向：投资管理。

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.02.36 文章编号：1672-3309（2013）02-87-03

随着中国经济的快速增长，房地产市场逐渐发展壮大。近几年，吉林省房地产业产值占GDP的比重稳步上升，由2007年的7.3%上升到2011年达到11.3%。房地产业已经成为吉林省经济发展的支柱产业之一。房地产业同样对其他产业具有明显的带动作用，房地产业的发展有效地拉动了吉林省的经济增长。但问题也随之而来，房地产投资开发趋热，资金流入明显，价格不断攀升，呈现出泡沫化的趋势。这引起了地方政府、媒体、城市居民等社会各界人士的广泛关注。

一、多因素影响下的房地产泡沫的形成机理

房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济。它一般是指由于房地产投机等因素引起的、房地产实际价格与基础价值严重背离并持续上涨的一种现象。房地产泡沫从产生、发展、膨胀直至最后破灭会对全社会以及国民经济产生巨大危害。这种危害首先是通过影响商业银行信贷资产的质量危机金融安全，最后危害到整个国民经济。

政策变动、投机行为、结构性矛盾和消费心理是导致房地产泡沫多层次原因。房地产业作为国民经济的主导性产业，因其发展的重要带动性，每个政府都会下大力气进行干预。从住宅商品化开始，我国住房制度改革、土地使用制度改革、放宽银行信贷等政策都直接推动了我国房地产市场的高速增长。控制不力出现的房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成。水景花园、智能数码、生态人居、绿色环保、人性化设计等概念炒作加剧了市场信息的不对称，助长了投机行为。投机因素会产生大量的虚拟需求，虚拟需求刺激市场膨胀，产生大量的虚假需求消息，形成房价与销售量持续上涨的局面，引起开发商对市场的误判增加投资，导致泡沫膨胀，一旦虚拟需求急剧减少，甚至演变成供给，出现大量空置房屋，进一步演变可能导致泡沫破裂。从供给体系看，房地产品因需求层次不同形成了供给的双轨制现象，如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面也使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用也会导致房产泡沫。住房是消费者的重要消费品，消费者对房价的预期弱持续上涨会对房地产泡沫形成一种助推。

总之，房地产泡沫的形成过程体现为经济上涨和信用扩张引起的需求增加，若供给短缺引起租金上涨，加上持续经济上涨出现了经济过热和持续信用增加导致信用膨胀，可能加剧经济负面发展形成房地产泡沫，而泡沫出现会引起经济下降和信用紧缩，从而导致房地产泡沫的破裂。

二、房地产泡沫的测度方法

国内外关于房地产泡沫有不同的测度方法，包括野口悠纪雄、中尾宏的收益还原模型、Blanchard and Watson的统计检验法、洪开荣（2001）的物业空置率检验法、曲波的预警指数法（2001）、王佳秋、高丽丽（2005）的房地产泡沫指标的选取和刘琳、黄英、刘洪玉（2003）房地产泡沫测度系数。

不同的检验方法存在着检验过程中数据缺失或数据相关性等问题。所以在检验过程中都存在一定的问题。收益还原模型的准确性是建立在市场体系非常完善的假设基础之上，而我国房地产市场还处于较低的发展层次，房屋租赁和二级市场欠发达，无法采用这样的方法研究国内房地产泡沫问题。Blanchard and Watson的计量统计检验，假定了房地产市场中利益相关者的选择是理，这与现实中的情况不太吻合。空置率修正法简单易算，但计算指标的选择过于简单不能反映市场的真实空置量，该方法也没有考虑金融政策和货币政策等对房地产价格的影响。曲波的预警指数设计了含有生产、交易、消费、金融四大类预警指标，指标设计过于繁琐，会受到数据采集不全的限制。刘琳、黄英、刘洪玉（2003）认为过度的投机需要和投资信贷的支持是房地产泡沫形成的两个条件，他们选取了房地产价格增长率/实际GDP增长率、房价收入比住房按揭款/居民月收入等指标，并取其几何平均数合成房地产泡沫测度系数。这一测度方法有一定的实用性。

指标合成法是根据某个或某些指标的数值来判断房地产市场是否存在泡沫的方法。常用的指标有房地产开发投资额占固定资产投资额比重、房地产开发贷款占银行贷款总额比重、房价收入比、空置率、房价租金比等。

指数合成方法的基本思路是：首先，为性质不同、单位各异、不能直接相加的各单项评价指数确定临界值；其次，将各项指数进行无量纲化处理， 即用各项指数的实际值与其临界值相比，得到以百分数表示的该指数的抽象值；再次，根据各单项指数在指数体系中的重要程度，赋予其不同的权重；最后，根据下式计算出所要的综合指数：

在上式中，B表示应用指数合成方法计算得出的综合指数值（在本文中即为房地产泡沫综合指数），Fi表示某单项指数的实际值（在本文中即为各房地产泡沫指数的实际计算值），Ci表示某单项指数的临界值（在本文中即为各房地产泡沫指数的临界值），wi表示各单项指数权重，n表示指数合成中所涉及的指数个数。

综上所述，当房地产泡沫综合指数小于1时，表明房地产市场中不存在泡沫成分；当房地产泡沫综合指数大于1 时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，数值越大，房地产泡沫的程度越严重。

三、吉林省房地产泡沫的测度

本文选取了房地产投资与固定资产投资比、房屋租售比、房价收入比、房屋施工面积与竣工面积比、房地产投资增长与GDP增长率的比五个指标，在各个主要指标分析的基础上，对房地产泡沫进行了全面综合的分析评价。

房价收入比是房地产价格与居民家庭平均年收入的比值。该指标是根据房地产泡沫成因中的过度投机需求来设计的，其意义在于反映居民家庭对住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。该比值越大，说明房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。1998年，联合国人居中心对96个国家和地区进行了调查统计，大多数国家的房价收入比是3-7。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5 之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。房地产开发投资占固定资产投资比指标反应房地产的资金投入情况，是衡量房地产业发展稳定性、持久性的一个重要指数。以往研究认为该指数在22.5%以上视为有泡沫。房地产投资增长率与GDP增长率比通常反映房地产业的景气程度，是宏观经济的承受能力和房屋的潜在购买力。经验研究认为该比值大于2则存在严重的房地产泡沫。房价租金比是房地产的价格与市场租金水平之比，是基于需求变化成因提出的指标。当房地产出现泡沫时，房价大幅上涨。房租不存在投机的成分，房地产的短期租金水平将保持稳定。如果将房地产视为纯投资品，那么房价租售比可以被看作是房地产的“市盈率”。“市盈率”越高意味着实际价格越偏离投资品的内在价值，同时又反映出人们对房价上涨的预期，以及房产市场内存在大量投机炒房行为。因此房价租售比越高，说明房地产泡沫化趋势越强。房屋租售比是房屋施工面积与房屋竣工面积比，亦是反应房地产泡沫情况的一个指标，一般认为，商品房施工面积为竣工面积的2-3倍时，房地产市场的供应相对稳定；如果该比值小于2，未来可能会出现供应短缺情况；如果该比值大于3，则将会有可能供应过剩。

由于房价收入比是各国通用的监测房地产泡沫的重要指标，故赋予40%的权重；受数据收集的限制，我们借用房价销售指数与租赁销售指数之比来代替房价租售比指标，故赋予20%的权重；由于城市化进程逐步推进，我国的房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额两个指标高于发达国家，因此分别对上述两个指标赋予15%和15%的权重；房屋预售制度在一定程度上影响了施工面积/竣工面积这一指标的科学性，因此赋予较低的10%的权重。

根据上面的情况，我们计算了吉林省房地产业的泡沫状况。

四、吉林省房地产业泡沫产生的因素分析

从整体来看，2011年吉林省房地产泡沫指数为1.001，正好处在泡沫风险临界值。而这是因为这个指标涵盖了吉林省大部分的不发达地区数据。而从上表中可以看出，长春市2010年的房地产泡沫指数为1.141，已经要形成中度泡沫。这说明由于近年来房地产市场的高速增长，吉林省的部分发达地区出现了投资过热现象，必须提高警惕对其进行有效的控制，才能保持吉林省经济的正常、健康发展。

吉林省房地产综合泡沫指数显示从2009年开始持续上升的现象产生的原因有：

其一，土地市场供给增大，2009-2012年计划的土地供应面积从2996万平方米到4000平方米。政策的调控使土地供应的结构性调整出现了较大改观，从2011-2012年增加了棚户区改造和保障房建设的用地指标。尽管由于限购令等政策导致的市场观望情绪，长春市场在2012年开始出现土地流拍现象，但我们的调查数据显示，吉林省的土地供应状况是随着政策调整力度发生波动变化的。总体状况是上升的，只是在高强度政策下受到了抑制。

其二，金融政策滞后效应。在2011年末，吉林省房地产开发投资资金来源总额呈现快速回升态势。房地产市场开发投资资金来源总计达83245.94亿元，实现同比增长14.83%，较2010年同期增加10751.61亿元。从结构上看，2007-2011年资金来源的结构变化不大，在每年的自筹资金占的比例维持在60%以上，国内贷款维持在7%。截止到2011年底，房地产方面的贷款有了一定的变化，表现在总量上有所下降，结构上有所变化。从房地产贷款整体规模上看，2009-2011年吉林省房地产相关贷款总额在贷款总额中的比例由2009年的5.96%上升到2010年的6.45%，2011年为6.40%基本与2010年持平。2010年房地产开发贷款总额环比增长32%，从结构上看，2009-2011年吉林省房地产开发贷款占比从5.64%上升到6.40%，个人住房贷款从5.90%上升到8.60%，个人住房贷款比例明显大于房地产开发贷款，且增长幅度更高。这种变化来自央行连续五次降息、“二套房贷”政策松绑等系列措施的刺激政策的滞后效应的体现。

其三，产品结构不合理。吉林省房地产产品主要施工面积中住宅所占比重平均达到79.17%。商业营业性用房比例虽有所改善，但是变化不大。这种结构上的变动是住宅的刚性需求引起的。别墅、高档公寓作为房地产发展过程中的高档消费品经常会受到政策的冲击，因此，其发展过程中起伏性较大，经济适用房的发展一直是政府着力推行的房地产开发产品，但由于其利润空间相对较低，房地产开发商对这部分产品的开发欲望低，政府投入迫于自己压力，不能使保障性的产品实现快速的成长。

其四，消费者心理预期和持有偏好成为泡沫形成助推剂。城市化进程的进一步推进、适龄购房者的增加会导致住房的刚性需求的存在。消费者的改善型需求的增加也会使住房消费成为一种长期稳定的需求。

在房地产业走向繁荣时期，泡沫综合指数在一定范围内升高是正常的，因为只要将其控制在一定范围内是有利于市场的繁荣的，房地产市场也不例外；但是，如果地产业泡沫综合指数的反弹过于强劲，这就提供了一个非常异常的市场信号，应该引起高度重视。

参考文献：

[1] 赵小茜.浅析中国城市房地产泡沫化趋势[J].中华民居，2011：124-127.

[2] 尤明.基于指数合成法的北京市房地产泡沫实证研究[J].特区经济，2011：61-62.

[3] 张世芹.我国房地产市场泡沫研究[D].上海：华东师范大学，2011.

[4] 杨帆、李宏谨、李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2005，（06）：64-75.

[5] 蒋南平.中国房地产泡沫测度指标的分析与建立[J].当代财经，2009，（10）：91-98.

第6篇：房地产泡沫现象范文

关键词：房地产泡沫 房地产 诱因 影响 举措

作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产既可以为国家资金储备提供重要来源，还可以带动其他相关产业迅速发展，但房地产行业往往容易产生泡沫现象。基于我国房地产市场持续升温，房价居高不下的现象，下面就房地产泡沫问题展开研究与分析：

一、何为“房地产泡沫”

从经济学的角度分析，泡沫指的是资产价格不断偏离其基本价值，投机者从中牟利使价格推高，最终产生超预期的价格暴跌。房地产泡沫则是指投机购买需求激增使房地产价格严重脱离其基础价值而持续上涨的一种形态。从目前的情况来看，我国房地产市场的供求关系长期处于失衡的状态，房地产业自身已形成较为固定的交易模式，其交易成本普遍较低，说明了我国房地产已来到出现泡沫的前夜。

二、出现房地产泡沫的诱因

（一）房地产行业投机过度

目前，土地交易制度仍存在不少漏洞，房地产行业的管理亦不尽完善，为投机行为提供了“钻空子”的机会。大量投机行为使土地需求激增，而土地资源的稀缺性导致其需求弹性大于供给弹性，造成土地价格飞涨，远超其基础价值而出现地价泡沫。房地产投资的增速远快于城市化进程，加剧了市场供求关系的不平衡。

（二）金融监管不力

房地产的行业性质决定了开放商要手持大笔资金，但随着开发规模的扩大，自有资金已经无法满足实际需求，开放商转而向银行贷款。很多银行看重房地产的高回报而违反规定大量放款，降低了行业准入的门槛，助长了过度开发带来的金融风险。

（三）住房需求与日俱增

城市化进程不断加快，外来人口大量聚集在经济发展快的城市，农村人口也大量向城市转移，城市原有的破旧房屋、小区被拆改，进一步刺激了住房需求。另一方面，消费者的购房理念不断更新，激发了住房消费潜力，购置房产成为时下实现资产价值最大化的可靠途径。

（四）有限的土地资源

土地资源承载着所有的经济活动，除了具有稀缺性和不可再生性，还具有垄断性、需求多样性、投机性等外在特点。房产价格依附于土地价格，加上大量热钱流入房地产市场，势必引起房产价格飙升而产生泡沫。

三、房地产泡沫造成的影响

（一）加剧社会矛盾

房价越高，房地产存在的利润空间越大，因为房地产成本相对稳定。这意味着消费者要拿出比房产实际价值更高的资金。富人利用金元优势趁机介入房地产业，通过参与投资或购置房产获得暴利，普通消费者则无力购买或仅仅满足实际住房需求，无法回避房价上扬带来的风险。此外，政府调控力度不足，开发商无视中低收入群体的住房需求，为求高额利润一味开发高档商品房，反而造成大批商品房闲置。这些因素都加剧了社会矛盾。

（二）威胁金融安全

有调查显示，我国房地产业的资产负债率高达7成。目前房地产融资缺乏风险共担的机制，间接融资的银行成为房地产公司的大债主，房地产的风险和银行紧紧地系在一起。市场一旦出现风险，银行必定首当其冲。如果对房地产收紧银根，银行先前发放的贷款就会成为不良贷款；反之，房地产市场繁荣背后严重的供需失衡，将导致其泡沫的破灭，银行同样要承受风险。这就使银行系统在宏观调控政策下面临两难的局面。

（三）企业步履维艰

一些行业的发展受制于房地产泡沫，房地产价格的上涨会加大企业生产成本。企业不得不处处压减开支，缩小生产规模，以维持运营，但同时失业率上升。泡沫一旦破灭，房价下挫，造成大量房地产企业及相关企业退出市场，房建工程被迫停止。钢铁、水泥等企业对房地产业的原材料输出大幅减少，生产能力严重过剩，原材料供应企业的发展变得艰难。

四、防范房地产泡沫的举措

（一）加大房地产市场的宏观调控力度

宏观上，要加大对经济形势的监控力度，建立全方位监控机制，改善税收、就业、民生等政策环境，及早预防房地产泡沫。微观上，要强化房地产市场投资管理，以收入水平定投资规模，维持产销平衡；强化房地产二级市场管理，打击过分炒楼行为；优化房地产开发结构，拓展安居型房源。

（二）完善金融监管体系

要丰富金融监管手段，提高金融监管的能力和水平，加大对银行系统的监管力度；要加大对信用总规模的控制力度，防止社会信用恶性膨胀而超出市场经济的要求；要调控好投资结构，借助利率、产业政策等手段合理引导资金流向；要管理好外资外债，尽量利用外资直接投资和长期外债。

（三）科学化控制管理土地资源

加强土地资源供应量的管理，从市场需求出发，稳定土地的合理供应量与供应比例，切实执行土地出让公开招标制，控制部分城市偏高的地价；严格高档商品房的批建程序，防止大批过剩商品房引起新的积压；严厉打击非法圈占土地或为追求短期收益而擅自占用、交易土地的行为，对于逾期未开发的土地一律收回管理。

（四）稳步推进保障性住房建设

扩大保障性住房的建设规模，满足普通老百姓的住房需求，确保中低收入群体有房可买、有房可住；利用限价、强制拍卖等手段，对长时间闲置的商品房进行干预，加快闲置商品房的市场消化，平抑商品房价格。

总的来说，政府宏观调控力度不足、行业管理不善、金融监管不力等等因素，致使房地产市场投机行为趁虚而入。房价虚高的同时，群众购买力未能进一步提升，房地产供需失衡最终引起群众预期的下降，房地产只呈现表面的繁荣景象。要防止房地产泡沫，必须在宏观调控、金融监管、土地管理、保障住房等方面下大力气，才能使房地产市场真正回暖，促进国民经济健康稳定发展。

第7篇：房地产泡沫现象范文

关键词：房地产业 发展现状 对策

引言

近几年随着房地产投资热度的快速升高，房价也在不断上涨，己经开始影响到人民生活水平以及国家经济金融体系的安全。住房价格除了关系到国家的发展和经济安全以外，还和人民的生活成本有很大的关系。我国人口多，人均住房面积少，住房政策的完善，必须从我国的基本国情出发，建立起具有中国特色的住房政策体系。

一、我国房地产业的泡沫现象的原因

1.1产生房地产泡沫的直接原因

我国房地产泡沫产生的最直接原因就是房地产市场中的过度投机行为导致房价飞速上涨。房地产经济在市场经济中占有很重要的地位，同时其中的投机行为也十分严重。主要由于土地交易制度不健全，行业管理不完善，这些都在一定程度上助长了投机行为，使得市场中产生大量投机性泡沫。

房地产开发商使用各种方式地进行土地储备，待一定时间后，高额价格转让他人，或对其进行炒作，导致地价、房价飞涨。随着经济的发展和城市人口的扩充，城市化的加快，城市对土地的需求不断增长，与土地本身的稀缺性的矛盾就会日渐明显。土地在交易过程中不断的转手，增值，当这一增值过程超出其真实价值时，就会导致泛地产泡沫的产生。

1.2产生房地产泡沫的间接原因

消费者的购房预期因素。当房地产商品价格由于某种原因上升时，消费者会推断未来的价格继续上升的可能性，需求会上升。而销售者惜售，供给会下降。在这样的供给需求变动下，价格上升，产生了泡沫的可能性。当价格下跌时，消费者会觉得价格还会有下跌的空间，需求会减少。而销售者则会抛售房产，供给上升，这时市场中由于接收人少，价格会下跌。如此恶性循环便导致了泡沫现象。

房地产政策因素。房地产业在国民经济中占有主导地位，对促进国家经济起着极其重要的作用，我国政府在这方面也不断出台相关政策，以求我国房地产业的健康发展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及国家出台的各项购房鼓励政策，实现房地产市场高速增长。而这一政策导向在一定程度上导致了房地产项目过量开发，不规范经营导致的价格迅速上涨，伴随着空置率增加的问题，这一切都预示着泡沫的产生。

房地产过度投资因素。城市化的进程决定了房地产投资的进程，这样的经济结构才是平衡合理的。然而房地产投资大幅度超前于城市化进程的幅度，导致房地产市场中出现供大于求的问题，随之也产生房价的剧烈波动，高空置率，大量的市场的投机行为，不规范的交易行为等问题。由于投资商对房地产的大量需求，房地产投资和投机者在市场中的比例会急剧升高，消费者的真实需求被投资和投机掩盖，房地产投资大幅增长，地产泡沫现象越来越严重。

银行信贷的不规范扩张因素。房地产业的发展过程中需要大量的资金支持，一般房地产发展的资金来源主要是依赖于银行贷款。许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级。大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。

二、改善我国房地产发展的几点措施

根据以上对我国房地产业泡沫现象原因的分析，以下给出了几点相应的措施，包括合理确定各类住房比例、加大宏观调控力度、打击遏制炒房行为。

2.1合理确定各类住房比例

加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。同时在税收、资金等方面给予优惠和支持，鼓励房地产开发厂商参与廉住房和经济适用房的建设。对规划中的商品房建设市场可以完全向开发商开放，对其开发的套型结构不加限制，要特别注意商品房开发项目用地转让过程中的招投标活动的公开公平公正。

2.2加大宏观调控力度

为了真正发挥杠杆作用，提高政策的能见度和可操作性，必须适当加大调控的力度和执行强度。为此，政策制定时应注意以下几点：一是不可低估投机者承担风险的能力，在抑制投机方面税收和差别利率应该是最有效也是可控制的手段，只有严格执行才能得到良好的投机抑制效果。二是房地产开发的暴利时代将结束。在工人工资和原材料价格普遍相对较低的情况下，中国的房价高于很多发达国家，政府应该对土地资源管理及税收政策的调控力度加大。三是不能为了眼前的GDP和财政收入而牺牲国家的可持续发展，对于卖地收入和从房地产收取的各项税收，要用来反哺该城市的新购房居民和住房困难户。

2.3打击遏制炒房行为

炒房是助推房价快速上涨的主要原因之一。对于国内普通居民中的炒房者，要通过加大税收力度遏制其炒房行为；对于国内中小企业法人中的炒房者，要加大税赋力度的同时，进一步向它们开放垄断行业，制定各项政策鼓励其发展主营业务；对于国际炒房者，要密切注意主要资金动向，中国人多地少，建筑用地更少，所以必须坚决遏制和打击其恶意炒房行为。目前的房地产调控迫切的需要政府能针对不同地区的房价提出差别化的政策，以实现政策的针对性和有效性，以免在调控中对应调控对象调控效果不大，而对弱势群体形成较大影响的现象。

三、结语

我国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些承待解决的房地产泡沫问题。我国对房地产市场的宏观调控必须从我国的基本国情出发，其内容应该包括但不限于：合理确定经济适用房、廉住房和商品房比例，鼓励开发商参与经济适用房和廉住房建设；加大税收、差别利率、价格等杠杆对房市的宏观调控力度和反哺力度；有针对性地遏制和打击国际国内各类炒房行为等。

参考文献:

[1]盛松成,刘斌.经济发展对房价长期走势的决定作用:基于中国及国际的比较分析[J].财贸经济,2007,(8).

[2]郭晓宇.住房需求动态模型的演进[J].技术经济与管理研究,2007,(5).

第8篇：房地产泡沫现象范文

[关键词]杭州；房地产市场；相关性分析

[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0108-02

房地产市场作为国民经济的一个重要组成部分，其健康稳定的发展能够有效地拉动社会经济的健康稳定发展。现代的经济学研究通常将房地产泡沫定义为房地产价格对其基本价值向更高的极端持续性的偏离。而当偏离了其基本价值的房地产价格急速回归到基本价值后，会对房地产市场造成恶劣破坏，进而引发严重的社会问题的现象即为房地产泡沫的破灭。

近十年来我国热点城市的房地产市场发展迅速，商品房价格大幅飙升。以杭州市为例，2002年商品房均价为3526元每平方米，2012年则已攀高至13447元每平方米，涨幅高达2814%。为调控房价、稳定房地产市场的发展，国务院下发了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》及《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。然而调控效果似乎并不理想。政策作用的不显著使得人们越来越关注中国的房地产市场。

1房地产泡沫测算模型

测算出房地产的真实价格及房地产市场中泡沫的含量，将对进一步研究泡沫的经济效应、泡沫的控制及保持社会经济健康运行有重要意义。本文选取基础值测度法，通过房地产市场中的消费者期望效用与供给者的利润最大化的均衡来确定出房地产的基本价值。

11消费者最优化行为

一年商业银行贷款利率受央行的调控，其调整无规律，故将一年中的调整前后的各贷款利率的简单加权平均。选取人均可支配收入、竣工房屋每平方米造价和商品房平均销售价格、商品房出售比例作为杭州市房价基本价值相关数据。

212房地产基本价值与泡沫度的结果

结合前面的公式以及以上的数据和则可计算出杭州市房地产市场的基本价值、泡沫和泡沫度，将其绘制成下图：

杭州市2002―2012年房地产市场泡沫度

22杭州市房地产泡沫相关性分析

测算得到的杭州市2002―2012年房地产泡沫度指数可以进行与主要社会经济数据的相关性分析，进一步得出房地产泡的成因及变化规律。本节选取了杭州市的GDP总额、CPI指数、居民人均可支配收入、房地产销售额、房地产投资额等指标进行考虑。

221房地产指数及经济数据的平稳性检验

为避免时间序列数据的“伪回归”现象，分别对各项指标的原始序列、一阶差分序列以及二阶差分序列进行平稳性检验。

利用Eviews 50软件的ADF单位根检验方法，得到各序列平稳性检验结果：

在5%的置信水平下，房地产泡沫指数、CPI、房地产销售额的一阶差分序列平稳；GDP、居民人均可支配收入、房地产投资额的二阶差分序列平稳。

222协整分析及基本结论

单位根检验表明，房地产泡沫指数与CPI指数和房地产销售额两项指标同为一阶单整变量，故该三项指标间可以进行协整分析并估算指标间的协整关系。

利用Engel-Granger两步法，进行OLS（ordinary least squares，普通最小二乘法）回归分析，得出CPI指数与房地产销售额对泡沫影响的系数分别为424和0029，皆呈正相关关系；回归的R2分别为050和078，拟合程度较好；且回归残差序列ADF检验结果在5%的置信水平下皆是平稳的。

结合上面的分析结果来看，对于杭州市房地产市场总体来说，确实存在一定的泡沫成分，特别是2007年以来，一直保持着较高水平。而房地产泡沫指数与CPI指数、房地产销售总额之间具有一定的协整关系，进一步地，存在较为显著的正相关关系。从一定程度上说明了消费和销售额影响投资性需求，进而导致泡沫的机理。故杭州市应该继续加强房地产的调控力度，尽量控制房地产泡沫的产生及发展，以保证杭州市社会经济的健康平稳发展。

3政策建议

结合上述结论及各地的房地产市场调控经验，为保证杭州市房地产市场的健康、合理发展，应从土地政策、金融政策及住房保障政策全方位入手，并充分结合杭州市房地产市场的实际情况，方能对房地产市场泡沫情况进行有效控制及治理。

31土地政策――加强土地资源管理

首先要严格控制土地的供给量。应根据市场的实际需求来投放与之相对应的土地并有效调节土地供给的规模、时序和位置。

其次，应做好土地的监管工作。对土地市场中一些不规范的行为应严厉惩治。土地交易过程要保证公正、公开、公平，使土地市场得以有序运行。

32金融政策――加强银行信贷管理

银行应在审查房地产开发贷款条件的过程中严格把关，并针对不同的市场合理调整各种贷款的比例；其次应拓宽房地产融资市场而起到分散信贷风险的效果。

33住房保障政策――完善住房保障制度

有关部门应根据当地的具体情况，对原有相关法律法规进行修改，做到城镇基本住房保障制度有法可依，从而保证其时效性和权威性。同时，政府应对住房保障对象的条件严格审查，实现住房保障的公平性。

参考文献：

[1]王，殷林森基于“泡沫论”的上海房地产实证分析[J].科技与管理，2006，8（3）.

[2]盛厚德武汉房地产泡沫实证分析研究[D].武汉理工大学，2008

[3]曾向阳，张安录基于Granger检验的地价与房价关系研究[J].中国土地科学，2006，20（2）.

第9篇：房地产泡沫现象范文

关键字：房地产业 泡沫 风险管理 经验借鉴

中图分类号：F832.7文献标识码：A 文章编号：1006-1770(2011)04-057-04

随着全球经济的发展，房地产业已成为世界经济发展的聚焦点。次贷危机、迪拜债务危机，使得人们更加关注房地产业的发展。房地产业的健康发展决定了经济的稳定增长，反之，房地产泡沫的膨胀，会诱发经济危机的产生。就中国本身而言，随着经济全球化的不断推进，无论是国外还是国内的房地产泡沫都对国内经济有着显著影响。

一、世界房地产泡沫的特征分析

所谓泡沫经济，是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。因此，房地产泡沫是一种表面繁荣的现象，其表现是房地产价格远远偏离了房子和土地本身所包含的真正价值。世界房地产泡沫的发展主要分为形成、膨胀和破灭三个阶段，每个阶段的都有其一定的特点，对经济造成的影响也不尽相同（如表1）：

（一）房地产泡沫特征分析

1.房地产泡沫产生于繁荣的经济环境。纵观历史发展长河，几乎每一次极具影响力的房地产泡沫大都发生在经济发展较发达地区。经济体为追求经济的进一步扩张，一系列紧密的、投资活动持续不断，再加上政府的一些扩张政策又进一步推动了泡沫的扩大。从世界范围来看，20世纪三次最具影响力的房地产泡沫分别为20世纪30年代的美国房地产泡沫、20世纪90年代的日本房地产泡沫及继日本之后，东南亚国家的房地产泡沫。其中，美国和日本都是发达国家，20世纪20年代中叶美国经济一片繁荣之象，最为显著的一个特征便是房屋建筑异常活跃，这是美国历史上房屋建筑极为兴盛的一个时期；90年代时，日本经济一片繁荣，吸引了大量的国际资本，不断推高了房地产价格。东南亚国家的房地产泡沫，以泰国为代表，泡沫的产生也是经济的持续过热导致的。从单个经济体来看，发达城市更容易引发房地产泡沫，例如美国房地产泡沫期间，纽约、华盛顿、旧金山等城市的房价暴涨50%；日本的房地产泡沫时期东京、大阪等城市房价的飙升。由此可见，房地产泡沫是经济发展到一定阶段的产物。

2.房地产投资活动动机由长期投资转变为短期套利。楼市价格不断攀升的原因是人们将不再房地产视为一项长期的投资资产，而是非理性地将房地产作为一项短期投机活动的工具以获取暴利。房产作为一项固定资产，其所代表的是一笔规模不小的财富。房地产开发商的大肆鼓吹、政府的刺激计划以及一些媒体不恰当的宣传使得投资者对房地产市场过分自信、盲目追捧，忽视了其价格上涨的不合理性。2008年美国房地产泡沫破灭的原因正是由于一些投资机构及个人投资者的盲目追逐，认为楼市价格仍会不断上升，购买了大量的垃圾债券以求在短期内获得巨大的利润，最终导致了许多老牌金融机构的破产。因此，对于房地产投资活动，人们更多地应该将其视为一项长期的投资活动，应采取理性的态度对待。

3.国际热钱的大量涌入是房地产泡沫破灭的信号灯。全球金融自由化和一体化使得金融投资活动在世界范围内更加开放和自由。但伴随而来的是金融风险的加剧。现阶段，国际热钱在全球金融市场的活跃表现，助推了楼市价格的不断上升。20世纪90年代，东南亚一些国家过度宽松的金融环境给了国际游资可乘之机，大量热钱涌入这些国家，不断推高楼市价格，当楼市呈现一片海市蜃楼、投资者热情高涨之时，国际游资的迅速撤离使得一片繁荣之间化为废墟。由此可见，国际热钱为了寻求国际套利往往会影响目标国正常的经济运行，成为泡沫破灭的推动力。

4.政府的宽松政策是房地产泡沫破灭的助推手。政府是经济活动的重要参与者，政府的任何一项政策都会影响到经济发展走向。不可否认，政府的扩张政策使得房地产投资活动日益加剧。政府对房地产的作用表现为直接作用和间接作用。所谓直接作用是指政府的刺激政策给房地产市场带来的直接效应。例如政府实施降息的刺激计划，这就意味着直接降低了开发商的开发成本，大大地刺激了房地产开发商的开发热情。而间接作用则是指政府的刺激政策会给投资者传达一定的信号，从而左右投资者的决定。由于政府是执政者，直接决定经济走向，并且政府的决策也是依据当前经济发展形势所决定，因此，投资者就会自觉地按照政府的决策来选择投资方式。例如，政府鼓励房地产业的发展，这势必就会使得大量的投资集中于房地产。此外，由于政府的决策具有一定的滞后期，因此，在经济衰退期的决策可能到了经济繁荣期才会产生效果，这不但不是逆经济发展，反而进一步刺激了泡沫的不断膨胀。

（二）房地产泡沫的影响

1.适当的房地产泡沫有利于刺激经济的发展。事实上，房地产泡沫的存在并不意味着对经济发展就有一定的阻碍，相反，微小的泡沫是能够刺激经济发展的，也是符合经济发展需求的。房地产业是一个经济体发展的重要载体，特别是对于发展落后和发展中国家而言。适当的房地产泡沫能够刺激投资者们的投资热情，鼓励人们参与到经济建设中，从而能够扩大房地产的投资规模，拉动经济生产总值，扩大就业率，实现经济的加速发展。对于经济发展失衡地区而言，房地产也是调节均衡的重要手段。通过开发落后地区的房地产业能够带动落后地区的其他产业，如旅游、能源等产业。因此，适当的房地产泡沫正如微小的通货膨胀一样对经济发展具有积极作用。

2.泡沫膨胀阶段，房地产业及经济的运行秩序脱离正常轨道。当泡沫不断扩大，其带来的不利影响也会随之不断地放大和传递，并且超过正面影响。房地产泡沫不断膨胀，房价就会不断上升，超过居民所能承受的范围，一方面直接导致居民的购买力下降，另一方面，通过各种传递媒介将这种不利影响传递到其他行业。当一国房地产价格的增长幅度大于居民收入的增长幅度，那么居民的有效购买力就会直接下降。房地产泡沫的传递途径也是多样化的，如股票市场、债券市场等。美国房地产业欣欣向荣之时，美国房地产两大巨头房利美和房地美公司发行了大量的债券，这些债券中不乏大量的垃圾债券，当两房公司倒闭时，股票市场、债券市场就会受到牵连，产生骨牌效应。直至今日，美国仍在发行大量的垃圾债券，2010年前9个月，美国企业共计发行1720亿美元垃圾债券，创年度纪录。金融市场有巨大的杠杆作用，投资回报丰厚的同时也意味着巨大风险的产生,在当前金融环境极不稳定的情况下，极易导致投资者选择失误，造成巨大的损失。

3.房地产泡沫破灭产生的连锁反应大于任何一类泡沫。房地产泡沫的实质是一种虚拟现象，破灭是必然的结果。但是，房地产泡沫又不同于其他资产泡沫的破灭，其破坏程度更深更广。就破坏深度而言，日本房地产泡沫的破灭是最典型的案例。上世纪90年代日本房地产泡沫的破灭使得日本经济倒退十年，不止如此，直至今日，日本经济仍未走出泡沫破灭的阴影，始终处于低迷的状况。就破坏广度而言，美国次贷危机的爆发是给全世界最大的警示。美国房地产泡沫的破灭先是导致了本国金融危机的爆发，随后传递到亚洲、欧洲等地区，最终引发了全球金融危机，几乎没有一个国家能够独善其身，甚至希腊等国都面临着破产危机。房地产泡沫之所以产生如此大的影响，是因为房地产已经成为了连接虚拟经济与实体经济的桥梁，因此，一旦房地产出现问题，其传导方向是双向的，产生的影响是相当恶劣的。

房地产泡沫已经成为世界共同关注的焦点，其高度的传染性和扩散性对经济体有着重要的影响。正确认识和对待房地产泡沫的特性有助于有效地遏制房地产泡沫的产生和扩散。

二、我国房地产发展现状分析

（一）是否存在房地产泡沫？

房地产是否存在泡沫是目前中国社会关注的焦点。要判断泡沫是否存在，可以通过一些指标得到相应的信息。参考国内外学者近年来研究的成果，主要有以下几个重要的参考指标：

1.房地产投资增长率/GDP增长率

对于不同的国家，这一比值会有所不同。经济发展水平较发达国家，其房地产发展相对比较平稳，对于发展起步或加速发展的国家而言，这一指标可以相对高一些。房地产投资额增长率与GDP增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些,可达到2-4。本文采集了自2001年至2010年我国房地产开发投资增长率及GDP增长率，得到下图（图1）：

从图1中可以发现，近十年来，我国房地产投资开发增长率/GDP增长率一直保持一个较高的水平，基本维持在3左右，最高曾达到3.46。可见，在我国房地产正处于发展繁荣时期。

2.空置率

这一指标可以有效地判断房地产市场是否存在过度的虚拟需求，存在过度的房屋空置。2010年11月，我国商品房空置面积分类指数为103.10，而2009年同期，我国商品房空置面积分类指数仅为96.87，由此可见，这一年来，我国商品房空置面积有着明显的上升趋势。这就意味着，目前，我国房地产市场可能存在不适当的投机行为。

3.房价收入比

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标,主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。自2005年以来，房价的涨幅和居民收入涨幅基本保持一致的上涨趋势。

根据上述三项指标反映的信息可以对我国房地产市场做一个基本的判断，整体而言，我国房地产市场正处于一个繁荣的时期，发展相对过热，但自2010年，由于宏观调控政策的不断出台，这种上涨趋势正得到有效地控制。由此而言，我国房地产市场整体发展还不成熟、发展趋势有欠平稳。

（二）我国房地产特点分析

不可否认，近年来，中国房地产业的确为中国经济的腾飞作出了巨大的贡献，但事物发展的两面性又决定了繁荣背后必定存在弊端。当下，中国房地产业的发展现状主要表现出以下几种特点：

1.房地产市场存在明显的结构性矛盾，有效供给不足。据国家统计局公布的《2010全国房地产市场运行情况》相关数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。与此同时，我国目前的农村人口达到54.32%。而这部分农村人口中，有相当一部分人成为进城务工人员，这部分人口对住房的需求不断上涨，但针对这部分人群所适用的廉租房、经济适用房的供给还存在明显的不足。正是由于这部分人群对住房有着极大的需求，政府不断提出要加大对廉租房、经济适用房的供给，但实际房地产运营情况显示，国内房地产市场存在商品房供给过度、经济适用房供给不足的矛盾。

2.房价存在明显的不合理。房价的不合理性集中体现在国内的一线城市。以上海为例，有数据显示，2010年上海房价每平方米上涨4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是说，每平米楼价上涨的幅度已经远超过上海人均月收入，此外，佑威数据显示2010年单价3万元/平方米的新房源可售面积占新房源总量的近17 %，而单价在5万元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、广州、南京等地的房价也是居高不下，并且仍有不断上涨的趋势，与居民收入水平存在明显的不一致。由高房价产生了许多社会现象，例如“返乡族”、“蚁族”等新名词的诞生足以说明一线城市的高房价降低了居民的生活幸福指数。

3.国际热钱的涌入呈现增长趋势。国外金融市场、楼市呈现出了极大不稳定性，与此同时，国内政府一系列的刺激计划，宽松的投资环境吸引了大批的国际投资者。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，其中利用外资796亿元，增长66.0%。外资的增加说明我国对外开放程度的扩大，但也对我国金融监控等方面提出了更高的要求。

三、世界房地产泡沫对中国房地产的启示

从中国房地产业的现状分析中可以发现，目前国内房地产市场的发展前景不容乐观，而国际房地产市场一个又一个泡沫的破裂足以使我国投资者和各类机构引以为鉴。因此，应从以下几个方面着手，努力控制房地产泡沫的产生和扩大：

（一）实施“两手抓”的监管措施。所谓“两手抓”的监管措施是指从国内、国外两方面共同加强对经济的监管，做到“杜内忧、防外患”。首先应是“杜内忧”，加强国内房地产市场的监管，可以从土地的审批、银根的松紧、房屋的建设等方面加强监管。要严格土地的审批，对于土地的开发用途、销售期限等作出明确的规定；严格控制银行信贷，适当收紧银根，使房地产业市场化程度更加明显，尽可能通过市场化的手段解决市场问题；对于房屋的建设，尽量做到延长房屋的使用寿命，间接增加供给。我国房屋使用寿命平均为70年，但实际只能达到五六十年，即使如此也远不如欧美等地区，欧美等发达地区的房子使用寿命远超国内，至今仍有不少具有百年历史的房屋在使用中。“防外患”就是要求本国具有更加完善的法律法规和应对风险的措施。由于国外房地产泡沫可以通过多种传递途径进入中国，因此，“防外患”必须从整体出发，加强各方面的风险控制能力。

（二）建立房地产风险管理体系。房地产的重要性已不言而喻，房地产泡沫的危害性也显而易见，因此，有必要将房地产管理纳入一国全面风险管理体系中。正如其他风险管理体系，房地产风险管理体系也应包含预警机制、管理机制、防范机制、化解机制及监管机制等。通过建立一套相应的指标体系，将各类指数作为考察指标，如房屋出售价格和租金比、房价与收入比、房屋空置率、房地产投资增长率与GDP增长率比等纳入指标体系，针对这些指标设定不同的风险警戒线，进行时事防控、监督和管理。同时，对于泡沫破灭后可能产生的影响也要有相应的化解机制，努力将可能造成的损失降到最低。更重要的是，房地产风险管理不应只是银行或者政府一类机构的责任，而应引起全社会的重视，只有这样，才能保证房地产的稳健发展。

（三）积极发挥政府这只“背后的手”的职能。政府的特殊地位赋予了政府特殊的职能，政府是经济活动的参与者也是决策者，政府制定货币政策的原则是“逆经济”风向行事。通过对几次大的房地产泡沫的产生和发展的分析，不可否认，政府的决策起了至关重要的作用。第一，政府有责任改变经济增长的方式，目前，我国强调拉动内需，正是为了减少“以出口”拉动经济增长所带来的风险；第二，政府应对存在的结构性矛盾予以重视，出台优惠政策鼓励开发商建造经济适用房等房型，以满足我国大部分居民对房屋的需求；第三，相关部门必须出台措施对不合理的房价进行治理，对于靠房地产谋取暴利的企业应给予严厉打击；第四，对外国投资政府也应该予以足够的重视，以防国际热钱趁势进入我国房地产业，恶意炒高楼房价格，以紊乱房地产业的经营秩序。对于房地产企业的准入和退出都应该制定明确的规定。

（四）创造良好的金融生态环境以保障经济的稳定运行。我国金融市场的建设还不成熟，金融生态环境的建设还有待改善。首先应从体制、制度着手，处理好各类利益相关者之间的关系，处理好政府与金融机构之间的关系，处理好个人投资者与机构投资者之间的关系；其次，推进诚信文化建设，诚信是金融活动展开的支撑点，一旦诚信出现问题，那么整个金融体系就会崩溃，为此，应当建立有关诚信的立法，持续推动社会信用制度建设、促进信用服务业发展、开展诚信文化创建活动；第三，完善全面风险管理，加强风险防控、风险管理、信息披露等一系列环节，尽可能地将风险造成的负面影响控制住，保持我国经济环境的相对独立性。