验房委托书精选(九篇)

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第1篇：验房委托书范文

[关键词] 白内障；预防感染；聚维酮碘；妥布霉素

[中图分类号] R771 [文献标识码] B [文章编号] 1673-9701（2011）32-73-02

The Prospective Clinical Study of the Effect of Tobramycin and Polyvinylpyrrolidone on Infection Prevention in Cataractsurgery

CHI Qihong WANG Yan CHEN Gangfeng

Department of Ophthalmology，the 1th People’s Hospital of Wenling， Wenling 317500， China

[Abstract] Objective To know the effect of tobramycin and polyvinylpyrrolidone （PVP-I） on infection prevention in cataractsurgery. Methods Firstly，to collect conjunctival sac specimen from eye 657 of cataract sufferers on which scheduled operation will start. Secondly， randomly dividing the sufferers into two groups， separately dripping eyes before operation with levofloxacin and tobramycin， collecting conjunctival sac specimen after dripping as germiculture. Thirdly， dividing the sufferers into three groups and separately washing conjunctival sac with normal saline，cillimycin and PVP-I before operation disinfection， collecting conjunctival sac specimen before and after washing as germiculture，making germiculture on anterior chamberfluid when the operation is over and collecting conjunctival sac specimen one dayafter the operation as germiculture. Results Group C had better effect than Group A or Group B. The tobramycin and polyvinylpyrrolidone group got significant less germiculture positive ratio one day after the operation. Conclusion Tobramycin and polyvinylpyrrolidone have better curative effect in infection prevention of cataractsurgery.

[Key words] Cataract；Infection prevention；Polyvinylpyrrolidone；Tobramycin

细菌性眼内炎是白内障术后最严重的并发症之一，一旦发生将严重影响术后视功能，甚至给患者造成灾难性后果。因此，预防白内障术后细菌性眼内炎的发生是眼科临床工作的重要环节。近年来较多研究发现，细菌性眼内炎的病原菌主要来源于结膜囊，多年来白内障术前结膜囊处理的最主要措施是术前点抗生素滴眼液和结膜囊冲洗。由于目前抗生素种类繁多，给药方式多样，具体的给药方案尚有争议。本研究目的在于探索一种安全、高效的结膜囊给药方法，从而减少白内障术后眼内炎的发生。

1 资料与方法

1.1 一般资料

选择在温岭市第一人民医院眼科病房行白内障摘除术的患者507例（657眼），150例为双眼，228例为左眼，129例为右眼；平均年龄（63.55±14.25）岁。其中老年性白内障486眼，外伤性白内障67眼，并发性白内障104眼。所有患者入院前1周无抗生素使用史，均经裂隙灯显微镜检查排除眼部感染性疾病，如睑缘炎、结膜炎、角膜炎等，泪道冲洗通畅，无药物过敏史。

1.2 试验分组

本研究经历两次分组，第一次分组是根据术前使用的滴眼液不同，采用随机的方法将白内障患者657眼分为诺氟沙星组（a组）和妥布霉素组（b组）：a组（328眼）：术前滴诺氟沙星眼液（河南百年康鑫药业有限责任公司生产，批号097304），每次1滴，每天4次，共3d；b组（329眼）：术前滴妥布霉素眼液（湖北鑫烨医药有限公司生产，批号2010235），每次1滴，每天4次，共3d。第二次分组是根据冲洗结膜囊溶剂不同采用随机的方法分别将a组和b组白内障患者分为生理盐水组（A组）、林可霉素组（B组）和PVP-I组（C组）：A组：用200mL生理盐水冲洗；B组：用林可霉素稀释液200mL冲洗：按林可霉素液0.2g加200mL生理盐水稀释而成1%林可霉素稀释液；C组：用聚维酮碘（polyvinylpyrrolidone，PVP-I）稀释液200mL冲洗：按安多福10mL加200mL生理盐水稀释而成0.5% PVP-I稀释液。

1.3 标本采集

由专人在用药前、用药后、结膜囊冲洗后及术后第1天采集结膜囊标本。嘱患者眼向上注视，将上下睑分开，充分暴露下睑穹隆部，用蘸有生理盐水的棉拭子在下穹窿部由一端向另一端沿水平方向转动擦拭，然后松开眼睑，将棉拭子准确地插入无菌培养管中，将棉拭子手持部、管口和管塞在酒精灯火焰上旋转消毒，再封好管口。

1.4 细菌培养标本

采集后立即送检。将蘸取结膜囊分泌物的棉拭子加入装有2mL肉汤试管中，37℃增菌24～48h，然后接种于血平板和麦克凯上，在37℃温箱中培养48～72h，观察细菌生长情况，无细菌生长为阴性，有细菌生长为阳性。根据平板上生长菌落的特征及革兰氏染色的结果进行初步菌落鉴定，再通过全自动微生物鉴定分析仪（美国德灵公司）进一步进行细菌鉴定。

1.5 统计学分析

采用SPSS13.0统计分析软件进行统计。计数资料采用频数及构成比表示。各组之间的变化值进行正态性检验，计数资料比较用χ2检验，P＜0.05为差异有统计学意义。

2 结果

2.1 白内障患者术前结膜囊细菌培养阳性率结果

白内障患者术前657眼结膜囊标本中有338眼标本细菌培养呈阳性，阳性率为51.45%，每份标本只培养出1种细菌。

2.2 白内障患者术前使用抗生素滴眼前后结膜囊细菌培养结果

a组用药前后细菌培养阳性率分别为54.57%和29.27%，差异有统计学意义（P＜0.05）；b组用药前后细菌培养阳性率分别为55.32%和32.83%，差异有统计学意义（P＜0.05）；两组组间细菌培养阳性率比较，差异无统计学意义（P＞0.05）。见表1。

2.3 白内障患者术前结膜囊冲洗前后结膜囊细菌培养结果

a组中A、B、C三组结膜囊冲洗前后细菌培养阳性率组内比较，差异均有统计学意义（P＜0.05）；C组疗效优于A、B组，差异有统计学意义（P＜0.05）；b组中A、B、C三组结膜囊冲洗前后细菌培养阳性率，组内比较差异均有统计学意义（P＜0.05）；C组疗效优于A、B组。各组冲洗后患者均未见明显不适。见表2。

2.4 白内障患者术前抗生素滴眼+结膜囊冲洗后和术后第1天结膜囊细菌培养结果比较

经抗生素滴眼加上结膜囊抗生素冲洗后，各组间结膜囊细菌培养阳性率比较，差异有统计学意义（P＜0.01），妥布霉素滴眼加上PVP-I结膜囊冲洗疗效最佳。术后第1天各组见结膜囊细菌培养结果差异有统计学意义（P＜0.05）。见表3。

3 讨论

白内障术后细菌性眼内炎是临床上最严重的并发症，其发生与结膜囊内存在的细菌有较密切的关系。本研究显示，白内障患者术前结膜囊细菌培养阳性率为51.45%，与孙士营等[1]报道的51.6%基本一致。抗生素滴眼液滴眼和结膜囊冲洗是预防白内障术后细菌性眼内炎的常见方法，抗生素种类繁多，使用何种抗生素及如何联合用药是困扰临床医师的难题。本研究中对拟行白内障手术患者术前分别使用诺氟沙星滴眼液和妥布霉素滴眼液，清除细菌效果均较好，表明都可用于白内障术前预防性用药。与邱辉等[2]、陈等[3]报道相似。但本研究术前使用抗生素滴眼后结膜囊细菌培养阳性率仍较高，表明术前结膜囊滴抗生素眼液诺氟沙星或妥布霉素能显著地减少结膜囊细菌，但尚不能达到结膜囊完全无菌状态。

结膜囊冲洗是预防白内障术后感染的重要环节，已成为术前的常规。国内许多医院一直采用0.02%氢氧化汞冲洗液冲洗结膜囊。虽然氢氧化汞冲洗液具有清洁、杀菌作用，但其对患者结膜囊刺激大、结膜充血、疼痛不适。本研究对拟行白内障手术患者术前分别使用生理盐水、林可霉素、PVP-I行结膜囊冲洗，抑菌效果均较好，且PVP-I的冲洗效果优于其他两种。因为新鲜的PVP-I稀释液可释放出游离的碘，穿透细胞壁使蛋白质合成受阻，还可使膜的流动性下降，达到杀灭细菌的作用。PVP-I对人体黏膜无刺激，是发达国家早已公认的皮肤黏膜消毒剂。Dereklis等[4]1994年报道术前使用5% PVP-I可明显减少结膜囊细菌，有利于预防手术后感染。Wu PC等[5]2006年报道术前用10% PVP-I消毒皮肤和5% PVP-I消毒结膜囊可大大降低术后眼内炎的发生。

本研究发现术前使用妥布霉素滴眼液和PVP-I结膜囊冲洗方案较其他抗生素联合使用疗效更佳，且有统计学差异，这是本研究的重要发现，既往未见报道。妥布霉素为氨基糖苷类抗生素，它主要作用于细菌蛋白质合成的三个阶段，在起始阶段抑制70s复合物形成；在肽链延伸阶段，选择性地与30s亚基上的靶蛋白结合，使A位变形，造成mRNA上密码错译而形成无功能蛋白质；在终止阶段，阻止终止因子R进入A位，阻止已形成肽链释放并使70s能解离，最终造成菌体白体耗竭。PVP-I稀释液可释放出游离的碘，碘一方面可穿透细胞壁使蛋白质合成受阻，另一方面碘还可使膜的流动性下降，达到杀灭细菌的作用。因此妥布霉素和PVP-I具有很好的协同作用，最终取得更好疗效。

综上所述，诺氟沙星和妥布霉素滴眼液均可用于白内障患者术前预防性用药，生理盐水、林可霉素溶液和PVP-I均为有效的结膜囊冲洗液，且PVP-I效果最好；妥布霉素滴眼液滴眼和PVP-I结膜囊冲洗是更有效预防白内障术后感染的方案，具有临床应用及推广价值。

[参考文献]

[1] 孙士营，翟华蕾，谢立信.白内障术前结膜囊细菌培养结果及药敏变化[J].中国实用眼科杂志，2005，23（5）：509-513.

[2] 邱辉，张劲松，王庆强.诺氟沙星滴眼液在白内障术后人眼房水中质量浓度的定量研究[J].眼科研究，2008，26（9）：693-695.

[3] 陈，肖启国，陈媛，等.白内障术前预防性用药效果及舒适性评价[J].食品与药品，2007，1（9）：21-23.

[4] Dereklis DL，Bufidis TA，Tsiakiri EP，et al. Preoperative ocular disinfection by the use of povidone-iodine 5%[J]. Acta Ophthalmol（Copenh），1994，72（5）：627-630.

第2篇：验房委托书范文

    回迁民拿到回迁房的购房合同时,通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款,这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外,很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。

    注意事项:

    回迁房房产证委托代办协议中应明确约定:

    1.开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区,一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》,当然如果因为行政原因,本地暂时无法取得《土地使用权证》的,只能让步了);

    2.开发商或公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证;

    3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或xx发生错误的情况时如何处理,最好明确约定“可以退房”或“不退房,但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法;

    4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的,购房人如何核验房产证,因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证;

    5.约定办理抵押登记的事宜,有些银行不扣押房产证,仅办理抵押登记,抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚;

    6.约定代办费用的数额和缴纳方法,并要求提供正式的开发商盖章的收据。

    如果《购房合同》对此没有详细约定,请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。

    回迁房房产证委托代办需缴纳的费用:

    缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税

    办理收房入住手续的时候,开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项:

    1.在交钱之前,请您了解一下这些税费的收缴标准,以便核实开发商计算是否正确。

    2.交钱之后,请您一定保留好收款凭证,并一定要求收款单位盖公章,不要收“白条”。

    按照约定时间领取房产证:

    开发商或公司代交上述税费之后,申请办理房产证,并办理抵押登记后,您就可以领取房产证了。

    如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》,您一定要找机会仔细核验房产证上的记载,一旦存在记载错误,应及时要求更改。

第3篇：验房委托书范文

关键词：建筑结构；质量安全；检测鉴定；方法

在房地产行业如日中天的今天，优秀的房屋不断的拔地而起。但是，其中也有很大一部分的房屋面临着老化、质量不合格等各种各样的问题，房屋建筑结构与人们的日常生活息息相关，因此，房屋建筑结构的鉴定检测问题就成为了一个大问题，社会也已经把焦点转移到了房屋建筑结构的检测鉴定的方法上了。

1、房屋建筑结构的检测鉴定的基本要求

房屋建筑结构的检测鉴定方法的基本要求是指针对某一个具体的建筑物，根据要求，鉴定某一个方面的质量优劣，根据国家的安全鉴定的标准，按照规范、标准，来确定我们应该采取那一种方法来进行安全鉴定，最终通过具体详细的计算，根据已经得到的数据与标准向比对，来确定工程的优劣。

2、房屋检测鉴定的基本工序

针对社会中逐渐出现的劣质房，我国在房屋质量安全检测方面早已经有了明确的规定，而且规范了具体的鉴定工序：（1）接受委托；（2）现场初步调查；（3）确定检测鉴定内容，双方签订协议；（4）现场详细检测、调查；（5）综合分析、计算、评定等级；（6）做出鉴定报告等6个步骤。根据步骤一步一步的来作，最终来决定一个工程质量的好坏。

房屋质量安全检测问题是一个重要的问题马虎不得，质量安全检测一旦应付，对人民群众的生命财产安全将是一个巨大威胁。

这些鉴定工序一个也马虎不得，按照标准来做事，按照工序来进行，每一个质量问题也就不再话下，每一道工序都是国家在血的教训下总结出来的，这些经验可以有效的节省检查时间，增加检查效率。在检查鉴定过程中也不至于丢掉某一个环节，这样的鉴定工作可以进一步确保工程的安全。此外，增加了报告答疑这一环节，实践经验证明，这一步骤有时是非常实用和必要的。

3、检测鉴定工作要点

3.1接受委托

3.1.1委托书应包含的主要内容

（1）建筑物的概况。建筑物的类别，占地面积，使用单位，建造过程中所使用材料等等都应该具体的通知授权单位。以上这些都不应该有所隐瞒，在检查开始的时候，建筑物的概况可以有效的节省检查工作的时间。

（2 ）工程各责任主体。包括建设 （使用）、勘察、设计、施工、监理单位等。

（3）申请鉴定事由。主要有施工质量、房屋安全、灾后损伤、邻近施工影响等情况简述。

（4）委托鉴定目的及要求。委托方根据需要选择鉴定项目，如安全性鉴定、可靠性鉴定、施工质量鉴定、抗震鉴定等。

（5 ）委托单位 （或个人）名称、联系人、联系电话等。由于委托方对房屋建筑工程这一项目的涉猎有效，那么，就会出现一种情况，委托方对要检测的房屋建筑物的要求写的不明确，对房屋的建筑结构概况写的不具体，以至于检测单位对要检测的房屋单位了解的不是很具体，以至于检测出现问题，没有达到委托方的要求。也有一些特殊情况的住房可以不用把制式的委托书写的非常全面，诸如危旧房屋、“五无”工程等 ，有些内容无法提供，因此要视工程的实际情况而定。

（6 ）出现质量争议的房屋要由当事人双方同时进行委托才可以。

（7）某些目前没有有效检测手段进行检测及国家无相应标准的项目 ，应及时向委托方讲明。

（8）当需采用不只一种检测方法同时进行检测时，应事先约定综合确定检测值的规则，不得事后随意处理。

3.2初步调查与组成

3.2 .1首先在接到委托书之后的第一件事就是应该来确定一个可以来进行这一个建筑物质量安检的团队，选拔出最适合委托书中建筑房屋情况的人才来进行工作。检查组形成之后要第一时间整理委托书中的房屋情况，做好充分的准备。

3.2 .2现场实地踏勘、调查

在进入工地之后，首先要做的第一件事就是去工地现场进行实际的勘察，如果是已经居住过的房屋，再进行一些居民的居住意见。将实际情况了解的更加具体。也好对症下药，日后的工作也会方便许多。

3.3确定检测鉴定内容、签订协议

3.3.1检测鉴定协议主要内容

（1）检测鉴定目的。如房屋安全性鉴定、施工质量鉴定、改变使用条件或改造前的专门鉴定等。这一系列的鉴定的目的就是为了保证房屋建筑可以满足人民群众的正常生活。

（2 ）检测鉴定范围。鉴定的范围就是整个工程房屋的整体建筑结构，以及房屋建筑结构中的内部设施鉴定。

（3）根据检测鉴定目的和范围，合理确定检测项目。

（4）委托方所需支付的检测鉴定费用。

3.4首先来说，检查建筑房屋的主要方向就是来检查建筑工程中的一些常见的问题，例如出现建筑墙体面层开裂、变形、脱落等异常情况，对建筑物的整体有个初步认识，在对建筑物内部进行检测时就能做到有的放矢。

（1）去伪存真。如检测一条裂缝时，应先记录其开展形态后，再打开建筑面层，测量出现在结构构件上的裂缝长度和宽度，才是结构开裂的真实情况，通常二者是有差异的，有时外宽内窄（面层裂缝宽、结构裂缝窄），甚至外有内无（仅面层裂）；有时则外窄内宽（面层经过修补的裂缝）。

（2）认真细致。要想检查操作做的合格标准，唯一的法宝就是认真细致的检查工作。例如，检测构件的混凝土强度时，采用的回弹法，在测定区一定要按照规程的要求均匀布置，相邻的两个测区的间距要合格而且标准才行。

（3）准确全面。检测鉴定的工作复杂繁多，一旦进入工作状态，要严格的按照标准工序来进行工作，事先要选取好适当的规范、标准的记录表格来记录检测的数据。这样一来，就不至于数据丢失。

在进行检测工作时常用的表格有《钢筋施工情况检测记录表》、《钢筋混凝土梁、柱、板施工缺陷检测表》、《裂缝检测记录表》、《梁、柱、板截面尺寸和楼板平整度抽检表》等。有了这些表格，既保证了准确全面，又提高了效率。

3.4 .1详细调查、检测注意事项

（1）详细检测时，在进行检查工作时，项目工程的委托人员应该与工作人员同时在场，配合工作人员搞好工作，同时也可以避免不必要的麻烦。

（2 ）现场环境往往恶劣，检测人员在保证工作质量的同时，要确保自己的人身安全，尤其是在一些年久失修的“烂尾楼”、容易发生火灾的地区、地震多发区等，要注意自身的安全，生命第一。

（3）检测方案中确定的抽检数量及部位原则上不得改变，如果因为工程的某些原因，没有办法进行工程抽取的时候，要本着规范、标准的原则，按照规范要求来进行工作，在双方签字同意之后再进行工作。

4、结语

房屋质量检测的问题是一个大问题，这一工作与人们的日常生活息息相关，这一工程最不能应付，稍有不慎，人民群众的生命财产安全就会受到巨大的威胁，在我看来，建造行业是保证人们可以有房住，那么鉴定检测行业就是确保房屋可以住。所以，房屋建造行业的质量安全检测要用心做。

参考文献：

第4篇：验房委托书范文

关键词:建筑结构；检测鉴定；方法要点；质量安全

建筑行业如今在我国已经达到如日中天的发展地步，在此期间，一系列优质化的建筑成品接连衍生，不过当中仍旧存在许多房屋遗留老化、质量不达标等隐患。毕竟建筑结构质量是否完善，直接决定今后居民的生命财产安全结果，所以，建筑结构检测鉴定便一直成为民众激烈探讨的时代性课题。

1建筑结构检测鉴定的主要规范诉求

在进行房屋建筑结构性能和质量全方位检测鉴定过程中，主要规范诉求便是针对一类具体化的建筑设施，依照预设指标进行其整体质量优劣状况校验评估，这部分预设指标的存在意义极为深刻，其能够指导我们采取一类极为有效的方式完成安全鉴定任务，透过详细的演算过程，配合已经获取的数据信息和标准加以综合化对比认证，最终愈加顺利地确认工程整体安全质量状况。

2建筑结构检测和鉴定的基础性工序流程

面对建筑市场中根植的劣质房问题，我国在建筑结构安全检测上已经作出细致化地规范决策，即将这部分鉴定工序依次细化为接受委托、现场初步调查验证、鉴定内容确认检测、双方签订协议、现场详细检验调查、综合校验解析、演算和等级评定、综合性鉴定报告上交等繁琐程序内容。确保依照上述工序流程予以逐步推进前提下，来掌控一类建筑工程结构质量的好坏结果。建筑结构质量安全检测工作切勿存在任何疏忽迹象，否则将直接威胁周边群众的生命财产安全。在此期间，要求相关工作人员依照特定工序流程完成结构安全性检测鉴定任务，毕竟任何一道工序都是国家经历多元化实践中总结认证的，凭借这部分经验便可以愈加高效地节约检测评估消耗的时间，最终增加检查效率。归结来讲，只要保证针对建筑结构检测鉴定过程中不随意省略任何一类环节，最终鉴定结果必然精准且科学，可以进一步保障工程整体施工的安全和经济性。另外，建筑施工单位还增加了报告答疑这类流程，经过反复实践校验发现，此类工序内容具备十分显著的实用性价值，切勿在日后予以随意性消除。

3新形势下进行我国建筑结构检测鉴定等一系列操作需要关注的要点

3．1确保委托书中涉猎内容的完整性

3．1.1建筑设施的整体概况

包括建筑物类别、实际占地范围、应用机构、施工环节中需要沿用的原材料和技术设施等，都需要向授权部门进行详细化的报备处理。以上内容切勿存在任何隐瞒迹象，这样才可以保证在对应检测鉴定工作期间不会额外耗费过多的时间。

3．1.2建筑工程项目不同类型的责任主体

如建设应用、勘察、设计、施工和监理机构等。

3．1.3申请鉴定的事由

主要是针对特定项目施工质量、房屋整体安全性、灾后损伤状况、邻近施工影响等现象进行简易形式的阐述。

3．1.4委托鉴定的动机和规范诉求

强调的是委托一方在进行鉴定项目选择过程中，要将实际需要等因素全面考虑进去，包括安全和可靠性鉴定、施工质量鉴定和抗震鉴定等。

3．1.5委托单位或是个人的名称、联系人、联系方式等

因为委托方对于建筑工程结构校验评估这类项目存在有效性涉猎，因此有关委托方对检测建筑物结构要求阐述的不够精准细致等状况滋生的几率便大幅度增长，在此类背景控制范围之下，检测机构将难以全方位地掌握相关建筑结构性能的评价信息，导致检测结果遗留诸多漏洞，不能满足委托方预设的规范诉求。另外，一些存在特殊状况的住房可以考虑不将制式的委托书书写的十分全面，包括一些危旧房屋或是五无工程等，部分内容难以提供，所以需要结合工程的实际状况作出富有针对性的决策。另外，对于存在质量争议的建筑结构，需要由当事人双方同时委托，才可以正式开展相对应的检测鉴定活动。再就是面对一些国家无特定标准，或是无法进行有效检测鉴定的建筑结构项目，必须在第一时间内向委托方进行阐明。如若因为特殊状况下需要针对特定建筑结构实施多种检测方式时，应该预先经过多方交流统一化设置检测值的具体规则，尽量避免事后随意性处理现象。

3．2成立专业化检查组负责完成初步调查任务

3．2.1专业化检查小组的筹建

在顺利获取委托书之后，第一要务便是进行专业技能和职业道德素质兼优的人才吸纳，并且组建一类水平较高的建筑结构检测鉴定队伍，保证将委托书中的房屋状况熟练掌握基础上，处理相关的准备工作。

3．2.2初步调查任务的认证和设定

介入到工地之后，便尽快地到现场进行实地勘察认证，如若时已经居住过的房屋建筑，则需要进一步搜集整理居民的意见，保证将现场诸多实际状况加以深入性了解，确保日后制定实施极富针对性的建筑结构综合性检测鉴定方案，相信对于日后各项工序流程衔接来讲，也会带来十分便利的服务支持效果。

3．3确认检测鉴定的主要内容并签订相关协议

3．3.1明确检测鉴定协议涉及的具体内容

这部分专业化检测鉴定工作内容主要细化为建筑结构安全性、施工质量妥善性、改变使用条件或是改造前期的专门鉴定等。以上诸多工序交接的核心动机，便在于确保将相关建筑结构性能质量维持在最佳状态之上，进一步满足居民一系列生活需求。

3．3.2界定检测鉴定的空间范畴

开展建筑结构安全性能检测鉴定工作期间，有关工作人员将顺势细化为建筑整体结构，和内部多元化的生活、生产类应用设施等两类范畴。在上述鉴定动机和工作空间范畴等内容指导作用下，检测人员便可以进一步明确检测的实际项目，至于检测鉴定工作的具体费用，将需要委托方予以全权支付。归结来讲，针对建筑结构进行检测鉴定的主流方向，就是挖掘工程施工后遗留的弊端迹象，包括墙体面层开裂、变形和脱落等问题，保证对于整体建筑物有着初步认知之后，制定完善化的检测方案，保证后期能够有的放矢。首先，去伪存真。取在进行建筑物表层裂缝检测过程中，需要将其开展形态予以客观化记录，之后将建筑面层打开，测量当中构件衍生裂缝的实际宽度和长度，之后再深度验证结构开裂的真实状况，通常两类工序流程有着本质化差异，有时外宽内窄，有时外有内无;其次，认证细致。想要保证一切检查操作方式都能够达到预设标准，最为有效的办法就是维持各类检查的精细化特征。如在进行构件混凝土强度检测鉴定过程中，工作人员可以沿用回弹法在特定测定区域内依照预设规章要求进行均匀化布置，保证相邻两个检测区域间距的标准性;最后，精准全面。检测鉴定工作异常繁琐冗杂，如若介入到工作状态之中，就必须严格依照预设工序流程进行处理，尽量预先选好相关规范标准，利用表格形式将检测完好的数据予以清晰化记录显示。这样做的目的就是杜绝数据丢失迹象。至于在进行检测工作中经常沿用的表格包括《钢筋混凝土梁、柱、板施工缺陷检测表》等，在这部分表格辅助作用下，才可以既维持检测鉴定方案的全面性，同时有提升整体结构检测评估的效率。

4结语

综上所述，建筑结构安全质量的检测鉴定工作。指导地位非凡，可以说直接决定今后相关居民日常生活的安全和便利性，因此相关工作人员在处理该类事务中切勿过分放松懈怠，争取明确并且贯彻落实预设的一切检测鉴定要点。长此以往，令我国建筑事业得以长久可持续化地竞争发展下去。

作者:安杰 单位:广州市建设工程质量安全检测中心

参考文献：

［1］刘慧萍．建筑结构检测评估的探讨［J］．中国科技信息，2010，17(02):133－140．

第5篇：验房委托书范文

个人租房防骗的方法

陷阱一：假房源

黑中介会在租房网站上一些价格很便宜看起来装修很好的房源，其实那房子压根儿就没有，只是为了吸引你打电话过去。等你打电话过去，黑中介就会说，这个房屋已经被租出去了，但是附近还有其他房源你要不要看，然后骗取看房费等费用。

防骗宝典：辨别这种假房源的主要方法一是价格二是照片，太便宜的很可能是假房源(天上不会掉馅饼)，照片明显过于精致、户型和描述不符的也可能是假房源。

陷阱二：假房东

一些专门冒充假房东的人，他们自己从房东手里面将房产短租过来，然后以稍低于市场价格的方式求租广告，但是要求租客一次性支付半年或一年的租金。等到租客搬进房子里一段时间后，真房东就会来收租金，这个时候假房东早已杳无音信。

防骗宝典：租客与房东见面后，一定要查看房东的房产证和身份证;如果他是帮助朋友出租房屋，那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件;如果房产证没有办下来，一定要房东出具购房合同。

陷阱三：黑中介

中介公司用事先短期租借好或即将到租期届满的房子，在同一时段内反复出租给多个人，收取预付租金或押金，待按照约定向租房人交钥匙时，中介公司早已逃之夭夭。这种伎俩多是那种小巷中介、马路中介使用的招数，它们多是狡兔三窟，临时搬张桌子，拉个电话分机就是一个中介门店。

防骗宝典：租房要找资信好的品牌中介公司，不要找那种马路中介。另外，什么时候搬进房子，什么时候才把租金付给房东。如果中介公司说可以代收房子，一定要看到房东的委托授权书。

陷阱四：合同陷阱

无论是房东还是房客在委托中介公司为之出租或租赁房屋时，都要与之签订一份委托合同，如果您不认真阅读其中的条款，很可能会掉入中介公司挖好的陷阱里。有时候中介使用复写合同，交给房客的那一张，根本看不清楚。那么你就要警惕了，如果交房时清点物品，就可能由于你这里看不清，而被中介扣除押金。

防骗宝典：签订房屋租赁合同时一定要看清楚合同上面所规定的条款，明确租赁双方的权利和义务、租期、租金、支付方式、转租、续租和违约责任等。房屋交接时一定要把当时的水电气所用字数查清写清，仔细检查家电、家具的完好程度，清点物品时必须一件件的在合同附件里写清楚，注明如果出现故障维修费用由谁来承担。

租房必备防骗技能

一、选择合法的、信誉度高的中介公司

仔细查看其是否具备市国土房管局颁发的资质证和市工商部门审发的经营许可证。

二、切记要看清中介服务协议上的内容才签字。

为避免看完楼后与中介公司产生纠纷，签字前务必看清“看楼纸”上所写的内容。

三 、不要贪图小便宜

大多数租房者被“黑”，其原因是有些中介公司往往把房屋的租金价格报的很低，具有一定的诱惑力。提醒租房者不要受一些小型中介公司价格战的影响，一定要选择可靠有一定知名度的大型中介公司进行咨询，做到心中有数。对于租赁价格相对较低的房屋，一定要前去检查一下房屋的质量问题，对于双方需要共 同承担的责任更是要提前询问清楚。

四、不要与经纪私下交易

许多大型、有信誉的中介公司拥有服务优质、手续正规和明码实价等优点，找这些公司可最大限度地保障自己的切身利益。若为了节省中介费与经纪私下成交，一旦出事，后果严重。

五、核实买卖双方身份

进行交易前，一定要核实业主的房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明，以及身份证、户口簿等。

关于租房的总体注意事项

1. 合租是一件非常令人蛋疼的事情——无论合租者的性别、年龄、性取向。对此，不解释。

2. 租房的话，尽量不要找中介。租房3年以来我学会一个道理：永远不要低估中介的无耻程度，找中介租房，就是你蛋疼生活的开始。

3. 租房最好的途径是直接找房东，不过这一点可能需要耐心，原因有两点，一是房东并没有那么多，在网上租房信息的90%以上都是中介，二是房东一旦房源信息，马上会被无数的中介缠上，要求代租其房子。

4. 推荐几个找房源的网站搜房网赶集网。

5. 一般来讲家具家电越少的房子越便宜，越齐全的房子越贵。对于这一点，要会算账。你要知道房租每便宜100元就相当于一年省1200元。所以假如一个房子没 有空调租金1500/月，另一个房子有空调租金1800/月，你租哪个?你可能说没有空调夏天根本没法过，事实是租第一个房子一年下来要省3600元，用 这个钱买一个柜式空调，租完一年这个空调还是你的。

6. 验房要仔细，房子有任何小毛病都要写进交房单， 特别是从中介租房的时候，不然退房的时候就要扯皮。如果是从中介租房，那么交房时发现房屋出现如下情况请一定必须写进房屋交割单：墙面上有任何污损、涂 鸦、裂痕、墙皮脱落;家具、灶台、其他设施上的任何裂痕、损坏、污损;地板上的任何污损、损坏、裂痕、包括木地板的翘损等等;任何地方掉了一块瓷砖、或者 瓷砖上有裂痕、污渍;其他诸如桌子腿不牢靠、衣柜门不好使、电器失灵等等。记得是任何毛病!任何毛病!详情请参见后附的案例。

7. 租房是一件很烦人、很纠结的事情，也是你接触这个繁琐的社会的第一步，你必须战胜它，因为你走上社会后会发现，自己在社会上独立生活需要面对的烦事远比租房纠结的多。

8. 租房有时候会花你很长时间，所以一般不要等到房子没几天就到期了才跑出去找房子，等到你房子到期无家可归就杯具了。一般最好提前2周左右开始找房。

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第6篇：验房委托书范文

关键词：房地产中介服务合同；居间合同；委托合同；房地产经纪合同

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-02

一、问题的提出

2008年4月1日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由，将此类纠纷统统定为居间合同纠纷，2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法，在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由，在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由，但不规定房地产经纪合同纠纷案由。法院在审理房地产中介服务合同案件时，立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案，并按照居间合同的原理审理此类案件。由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解，因此，合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。

本文认为，随着市场竞争的加剧，房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为，当前中介机构业务已经多元化，远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。鉴于房地产中介服务合同的复杂性，最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥，应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷，在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。

二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符

据笔者的实务经验及在广州地区调研所得，房屋买卖过程中，中介服务的整套流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主（卖方）提供给居间人。此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。2.中介方获得卖方的委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。3.购房意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房意向人的条件，推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后，委托中介方和卖方协商，以期取得尽可能有利的交易条件（这一点在现有市场状况下作用有限）。5.购房意向人对于中介方介绍的房屋交易条件基本满意后，委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后，中介方约购房意向人（买方）和卖方见面，进一步协商交易条件，达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介服务合同条款。6.三方合同签署后，需要根据政府的相关管理规定办理网签手续的，买卖双方一般会委托中介方根据其签署的书面合同内容办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的，如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方帮其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。在此过程中，中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方指导并协助办理房屋买卖的过户手续，有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延伸服务。9.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方参与收楼，以示见证和督促。

上述房屋买卖中介服务流程中，第四至九项乃中介方应当提供的服务内容，也就是中介方的义务。需要特别指出的是，购房意向人（买方）和中介方之间约定的中介服务内容千差万别，不是每个房屋中介服务合同中，中介方的义务都包括上述第三至九项内容的。据此，房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类，一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同，本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同；另一类是中介方的义务除三、四、五项外，还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同，本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。

我国合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知，居间合同中，居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后，居间方的义务即全部履行，居间人除负有附随义务如保密义务以外，不再负有任何义务。由此可见，纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑，故此处不赘。但是，促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且，随着市场竞争的加剧，房地产中介已经进化成一种复杂的服务行为，以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为已经不占主流了。在这种情况下，再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件的诉因全部定性为居间合同，要求当事人根据居间合同的法理来承担举证责任，要求当事人按照居间合同的法律来和答辩，于法于理不符，也不利于公平地处理案件。

以笔者曾的一个案件为例，被告（买方）在原告（中介方）的帮助下，和第三人（卖方）签署了一份《存量房买卖合同》。该三方合同中关于中介方的义务散见于各个条款，共有五项：原告提供的服务事项包括原告提供合适的房源信息促成房屋买卖合同成立、协助办理房屋所有权过户手续、协助被告和第三方办理银行按揭手续、被告办理房屋买卖的网签手续和代为根据买卖双方签订的房屋买卖合同编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统、见证房屋交付等。关于中介服务费的给付条款约定按编号为某某号确认书收取。被告和原告另外有签署一份《服务收费确认书》，被告同意向原告支付中介费及咨询费51000元。合同签署后，被告签署存量房买卖合同后现场查看房屋后，对房屋格局、价格不满意。第三人正好也不想出售该房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是双方签署了一份《解除协议书》并通知了原告。原告认为其居间义务已经履行，被告应当按照约定支付居间报酬，协商遂向法院，要求被告支付中介费及咨询费51000元并承担诉讼费用。一审法院立案时将本案案由定为居间合同纠纷，一审法院在判决书中也将本案定性为居间合同纠纷。如果将本案中的原告与被告之间的服务买卖中介服务合同定性为居间合同纠纷，那么，根据居间合同的原理，原告应当胜诉。因为原告确实促成了被告和第三人之间的存量房买卖合同之成立，按照居间合同的原理，原告作为居间方，履行了自己的居间义务，有权要求被告支付合同约定的全部报酬。但是，本案中，原告和被告之间的合同属于典型的促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，在原告没有完全履行自己的全部义务的时候，不能要求被告支付合同约定的全部报酬。

三、委托合同纠纷之诉因也存在不足

根据合同法第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。我国合同法还规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型的委托合同。这种解释，理论和立法上早就存在。如瑞士债务法就明确规定居间契约为委任契约之一种。（瑞债412条2项。）在日本商法，通说为准委任契约。史尚宽先生认为：在双务的居间契约，即居间人负担尽力义务，同时委任人对于契约之成立付支付报酬之义务时，为准委任契约，唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点，与委任有异。在台湾民法中，居间契约虽然应解释为独立的无名契约，惟在双务的居间契约，则可认为兼有委任指性质。居间人如负有为委托人报告订约机会或者媒介订约之事实行为之义务时，则兼有委任契约之性质。

但是，根据我国合同法的规定，居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利义务、合同解除条件、报酬支付条件、人的条件等方面，居间合同和委托合同之间还是存在一定的区别的。史尚宽先生认为：居间之报告订约机会，仅要求提供订约之机会即可；而媒介订约“不但报告订约之机会，更应周旋于他人之间，使双方订立契约，然仅媒介之订约，并不以他人之名义或以自己之名义代为订约，此居间人所以与结约代办商及行纪有异。盖无论直接或为间接，均与媒介主观念不相容，然居间人亦不妨兼为人。”意大利民法典第1754条则规定，居间人是与当事人中的任何一方又没有合作关系、隶属关系或关系的人。但根据其1761条规定：“居间人得受一方委托，其介入履行已缔结契约的活动中。”可见，依其规定，居间任务完成后（当事人双方已订立合同），居间人可以成为一方的人，之前则不可兼为人。

而且，不可否认的是，房屋买卖中介服务合同中，也确实存在着纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同这种典型的居间合同。所以，将房屋买卖中介服务合同纠纷的诉因一概定性为委托合同，也不十分妥当。

四、广义的房地产经纪合同纠纷——房地产中介服务合同纠纷之诉因的最佳选择

房地产中介服务是一种包含居间和等多重服务事项的行为。当事人之间的合同性质不能简单地一概按居间合同处理，而必须根据委托方要求中介方（受托方）处理的事项做个案分析。正如林诚二先生所言：民间惯行之不动产中介业所服务之范围，实际上并不以居间为限，常伴有其他业务，例如代办转移登记或贷款等是，故常是一种混合契约。如何称呼这种混合契约？

我国建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》第二条将其称之为房地产经纪。该办法明确规定，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。据此，房地产经纪的内涵就包括了居间和这两种行为，本文称之为广义的房地产经纪。但是，建设部颁布的另一个规章《城市房地产中介服务管理规定》第2条第5款又规定，房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。照此，房地产经纪就只包括典型的居间行为了，本文称之为狭义的房地产经纪。

遗憾的是，《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪服务合同的规定没有将广义的房地产经纪概念贯彻到底，前后规定存在着矛盾。《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定，房地产经纪服务合同仅仅指房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时与委托人签订的书面合同。而房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。根据体系解释，这份合同似乎不能再称之为房地产经纪合同了，因为该办法第十六条对房地产经纪服务合同应当包含的内容做了详细规定，如果将第十七条规定的另行签订的那份合同还称之为房地产经纪合同，第十七条的规定就属于画蛇添足。

本文认为：要求签署两份合同不符合实际情况，也增加成本。立法者在制定关于房地产中介服务的行为规则时，不能将寻求房地产中介机构提供帮助的卖方或买方假定为法律专家，而应当将其假定为普通理性人。根据笔者在广州地区的调查，由于房地产中介业务竞争越来越激烈，房地产中介机构在广告宣传中，都承诺了一条龙服务。一般人在和中介机构签署房地产中介服务合同时，都是根据中介机构提供的格式合同文本，签署一份三方签署的房屋买卖合同，中介服务条款隐含其中。如果再强求卖方或者买方在此之外再签署一份提供代办贷款、代办房地产登记的房地产中介服务合同，其成本也是值得立法者考量的。如果这些条款都包含在了前述中介服务合同条款中，那我们又怎么能够确定这几个条款构成狭义的房地产经纪合同（居间合同），那几个条款构成其他合同？这个其他合同又如何称呼？现实生活中的代办贷款义务中，房地产中介方一般也是协助买方联系按揭公司或者贷款银行，最终的贷款协议当事人是贷款银行和贷款人即买方。在此过程中，房地产中介方的作用又仅仅是一个居间人而已。代办房地产登记过程中，一般情况下，房地产中介机构只不过是和和买卖双方沟通，指导其带齐必要的文件资料，确定去房地产交易登记中心的日期，买方和卖方最终还是要亲自去办理过户手续。根据广州市的做法，卖方不亲自去房地产登记中心办理过户手续的，必须要对其委托行为进行公证，受托人必须向登记机构出具经过公证机关公证的授权委托书。

而且，在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范，并不合理。因为在关于房地产中介服务合同的纠纷中，在开庭审理之前，无论是中介方还是买方或卖方，对其权利义务并不是十分确定，对其纠纷的性质并不十分明确，其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下，在立案的时候，法院就十分肯定地确定了双方纠纷的性质并照此承担举证责任，甚至据此要求当事人修改其诉讼请求，否则不予立案，其合理性值得怀疑。

因此，本文认为，应当针对房地产中介合同纠纷的特殊情况，确定一个独立的案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷，或者根据《房地产经纪管理办法》第二条的理解，称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后，再根据案件的实际情况，将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同，适用居间合同的相关法律，将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同，定性为委托合同，适用委托合同的相关法律。

注释：

①参见（2012）穗天法民四初字第530号民事判决书。

参考文献：

[1]史尚宽，著.债法各论.中国政法大学出版社，2000.

第7篇：验房委托书范文

证券公司风险的主要来源

（一）违规风险

我国证券业自身发展的时间不长，国家对证券行业管理的相关法律、法规还很不完善，证券业相关法律、法规的一些条款或规定不切实际，缺乏可操作性，使得证券公司违规成为普遍现象。加之缺乏处罚手段，处罚力度不够以及巨大利益的驱使，使得许多证券公司无规不违，造成证券公司审计存在相当的违规风险。

（二）管理风险

我国长期以来，对证券公司实行严格的资格管制，证券公司的数量增长缓慢，竞争相对较小。而证券市场的飞速发展，给证券公司带来了巨大的利润，特别是一、二级市场的巨大差价，使证券业成为暴利的行业。证券公司利润来得太容易的同时造成缺少压力，不思进取。加之发展时间短，经验不足，内部管理又漏洞百出。正是由于证券公司管理上存在诸多问题，中国证监会于2001年1月31日出台了《证券公司内部控制指引》，旨在通过强制的手段，加强证券公司的管理，促进证券公司的规范发展，有效防范和化解金融风险，维护证券市场的安全与稳定。但冰冻三尺，非一日之寒。证券公司管理上存在的不足，也是证券公司审计中的一大风险。

（三）规模风险

经过10多年的发展，我国现已拥有100多家证券公司和2600多家证券交易营业部，但证券公司普遍规模偏小，所有的证券公司的总资产尚不足2000亿元人民币，而国际上知名的美林证券公司一家的总资产就超过了2000亿美元。规模小，总体实力弱，业务单一，使得证券公司抗击风险的能力低。

（四）政策风险

我国股市发育尚不成熟，证券公司很大程度上是靠政策吃饭。而证券业政策、法规的不完善和多变，给证券公司带来很大的风险，如新股发行方式、佣金比例、印花税的改变以及每一次的政策利好、利空，都直接影响到交易量，进而影响到证券公司的收入。

（五）业务风险

我国的金融体系实行分业管理，银行、证券、保险、信托各有各的业务范围，不得随意跨范围经营。从经济发展的角度来说，分业管理又属于一种比较落后的体制，其直接结果便是金融机构特别是证券公司业务单一，发展缓慢，运营成本高，除经纪业务外，均为高风险业务，如资产管理、自营业务。

（六）税务风险

因证券公司的所得税率执行的是33%的金融企业所得税率，税率较高。特别是国家对合并纳税进行重新规范以后，各证券营业部必须单独在其经营所在地缴纳企业所得税，更加重了证券公司的所得税负担。一些证券公司千方百计逃税。一些证券营业部或将收入转到亏损的总部或营业部，或将收入转到对证券公司的所得税有优惠政策的城市的营业部，而在经营所在地不办理任何手续，以达到隐藏经营收入和其他应税收入的目的。并且证券公司个人收入普遍较高，公司平时还经常采取将薪金与奖金分开申报等手法偷逃薪金收入税款。

（七）盈利风险

我国目前证券公司和证券营业部的数量虽然不多，但分布过于集中。100多家证券公司大部分集中在上海、北京、深圳等大城市，而证券交易营业部的分布则更为集中，几乎所有证券公司都有营业部在上海或深圳。外资证券机构在我国设立的代表处共有61家，地点也全部都设在北京、上海、深圳。这使得证券营业部区域性的竞争相当激烈。由于管理层的一些限制，证券公司的业务范围难于扩大，服务项目无法增加，服务手段也得不到提升，相互之间的竞争不得不向低层次迈进，而且越陷越深。很多营业部不惜采用佣金返还和高档装修来抢夺客户，营业成本不断升高。

证券公司审计的特点

由于我国证券行业存在着诸多风险，使得证券公司审计有着一般审计所少有的特点。

（一）审计范围容易受到限制

在证券公司审计中，特别是当审计涉及其违规业务时，公司常以客户资料需要保密为由，不提供或少提供审计所需的资料。如：

（1）交易系统数据。公司往往不允许审计人员查阅交易系统电脑数据，或者只提供有限的一些字段或账号的数据。

（2）函证。公司往往以函证会给客户造成不良影响而不同意函证。即便函证，回函率也极低。

（3）合同协议。公司往往不愿意提供或有意隐瞒其与客户签定的有关合同、协议，如资产管理、返佣、国债回购、代保管资产等合同、协议。

（二）风险难于把握

由于证券公司普遍存在违规问题，且有相当一部分违规是监管部门目前所无法处理或解决的，注册会计师在审计中对这些违规更难于把握。如：

（1）交易保证金没有在指定银行专户存放；

（2）挪用股民保证金；

（3）利用个人账号进行新股申购；

（4）证券营业部未经批准从事自营业务；

（5）未经批准设立远程交易终端或证券交易服务部；

（6）返佣或手续费打折；等等。

（三）审计工作量繁重

为了逃避检查或其他原因，证券公司经常利用个人账户进行一些业务，而不在账上反映，这使得审计的难度和工作量大大增加。如：

（1）以个人账号进行的自营；

（2）将拆借来的资金直接以股民保证金形式存入个人资金账号；

（3）新股申购利润，等等。

证券公司各项业务的主要风险点

鉴于上述原因，在对证券公司进行审计前，应首先对其主要风险点有清楚的认识，针对其主要风险点进行全面分析，把握审计风险，确定审计重点，制定审计计划，才能有效地实施审计。

下面就证券公司的各项业务的主要风险点分别进行列举，供参考。

（一）公司环境

1.公司（包括证券营业部，下同）是否有经营经纪业务的许可。

2.公司的治理结构，公司董事会、监事会的构成和运转情况，公司是否实现总经理负责制。

3.公司的聘用、培训、轮岗、考评、晋升、淘汰等人事管理制度，重要岗位（如证券营业部负责人、财务主管和电脑主管等）是否在回避的基础上实行委派制和定期轮换制。

4.公司负责经纪业务管理的高级管理人员是否有相应的证券从业资格。

5.公司拨付下属证券营业部营运资金总额是否超过其注册资本金的80%，公司对下属营业部的管理模式。

6.公司对所属营业部的客户交易结算资金的管理模式，公司对所属营业部的现场稽核方式、频次，公司的网络系统是否能随时反映或掌握所属营业部的交易情况（及时的或隔天的）。

7.公司下属证券营业部是否以合资、合作方式设立，是否存在以承包、租赁方式经营的情况，是否有伪造、涂改、出租、出借、转让许可证的行为。

8.公司下属证券营业部是否下设证券服务部，下设的证券服务部是否获得中国证监会的批复。

9.公司是否下设其他远程服务终端，其远程服务终端是否以合资、合作方式设立，是否存在以承包、租赁方式经营的情况，其他远程终端是否有演变成营业场所的情况。

（二）经纪业务

1.开户。

（1）客户开户证件是否合法，开户手续是否齐全；

（2）客户资料的保存是否完备；

（3）是否存在法人以个人名义开立账户的情况，是否存在个人开立多个股票账户或资金账户的情况，客户的股票账户和资金账户是怎样的对应关系，对应关系是否明确；

（4）公司有无以个人名义开立账户的情况。

2.存取款。

（1）开户资金的存取程序和授权审批制度；

（2）开户取款是否三证齐全；

（3）公司有无为客户保密的具体措施，开户账户加密、清密程序；

（4）公司银证通业务的运行方式。

3.委托。

（1）公司办理经纪业务是否置备统一制定的证券买卖委托书供委托人使用，采取其他委托方式的是否作出委托记录；

（2）公司接受证券买卖的委托是否根据委托书载明的证券名称、买卖数量、出价方式、价格幅度等，按照交易规则买卖证券；

（3）买卖成交后，是否按规定制作买卖成交报告单交付客户或定期寄送对账单；

（4）公司接受委托卖出证券是否是客户证券账户上实有的证券；

（5）公司接受委托买入证券是否以客户资金账户上实有的资金支付；

（6）公司办理经纪业务，有无接受客户的全权委托而决定证券买卖、选择证券种类、决定买卖数量或者买卖价格的情况；

（7）公司有无以任何方式对客户证券买卖的收益或者赔偿证券买卖的损失作出承诺；

（8）是否以交易佣金分成（返佣）等不正当竞争方式吸引投资者；

（9）证券交易的收费是否合理，是否并公开收费项目、收费标准和收费办法；

（10）是否有不在规定时间内向客户提供交易的书面确认文件的情况，是否有挪用客户所委托买卖的证券或者客户账户上的资金的情况，是否有私自买卖客户账户上的证券，或者假借客户的名义买卖证券的情况；

（11）是否有为牟取佣金收入，诱使客户进行不必要的证券买卖的情况；

（12）交易是否如实进行记录是否有虚假记载；

（13）客户的证券买卖委托记录是否按规定的期限保存于证券公司；

（14）证券交易中确认交易行为及其交易结果的对账单是否真实，是否由交易经办人员以外的审核人员逐笔审核，保证账面与实际持有的证券相一致；

（15）营业部是否存在向客户融资或者融券的行为；

第8篇：验房委托书范文

第一条  为加强我市城市房屋的产权产籍管理，保护房屋产权人的合法权益，根据国家有关房地产法律、法规和政策，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条  成都市国有土地上各类房屋的产权产籍管理。适用本办法。

第三条  本办法所称房屋产权，即房屋所有权，是指房屋产权人依法对自己的房屋（包括国家授权全民所有制单位管理的国有房屋）享有占有、使用、收益和处分的权利。

本办法所称房屋产籍。是指定屋的产权档案及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。

第四条  成都市房地产管理局主管我市城市房屋的产权产籍工作，并负责本办法的组织实施。

成都市房屋产权监理处主管锦江、青羊、金牛、武侯和成华区范围内的房屋产权产籍的具体工作。龙泉驿、青白江区和各县（市）人民政府房地产行政管理部门主管所辖行政区域市房屋的产权产籍工作。

第五条  房屋产权产籍主管部门应当依照国家有关房地产法律、法规和本办法，做好房屋产权登记、房屋测绘和产权档案资料的管理工作。

第六条  房屋产权人，包括公民、法人和其他组织，必须遵守本办法，接受房屋产权产籍主管部门的指导、监督和管理。

第七条  房屋产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定外，不得分离。

第二章  产权管理一般规定

第八条  房屋产权的取得、转移、变更或他项权利的设定，必须符合有关法律、法规和本办法规定，并在规定期限内向房屋产权产籍主管部门申请登记，经审查确权后，领取房屋产权证（含共有权保持证，下同）或他项权利证。

房屋产权和他项权利，非经登记领证，不受法律保护。

第九条  房屋产权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋产权人凭证管理和使用自己的房屋。

任何组织和个人都不得涂改成功造房屋产权证。

第十条  建立房屋产权总登记和验证制度。房屋产权人应按规定办理核准登记和验证手续。

第十一条  房屋产权登记，按下列规定确定申请登记人：

（一）公民私有的房屋，由公民个人申请登记，并以户口簿或其他合法有效的身份证件所载姓名为准；

（二）法人的房屋，由该法人申请登记，并使用法人全称；

（三）其他组织的房屋，由该组织申请登记，并使用其全称；

（四）共有房屋，由全体共有人申请登记；

（五）境外经济组织和个人在我市取得的房屋，由该经济组织和个人申请登记，并交验合法有效的证件。

第十二条  房屋产权人如系无行为能力或限制行为能力人，由他的法定人代为其申请登记。

第十三条  公民、法人或其他组织应当自行申请办理房屋产权登记。因特殊情况确需委托他人办理的，被委托人须交验委托书和本人身份证件。必要时委托书须经公证。

第十四条  办理产权登记，房屋产权产籍主管部门应当发出公告询异（人民法院依法确认产权的除外），从公告之日起十五日内无争议的，方可确认产权。公告采取登报或其他形式。

第十五条  申请房屋产权登记，应按规定缴纳税费。严禁逃避或偷漏税费。

第十六条  下列房屋，不予登记发证：

（一）违法建筑；

（二）临时建筑‘（三）不符合登记发证房屋技术规范的建筑。

登记发证房屋的技术规范由成都市房地产管理局制定。

第十七条  房屋有下列情况之一的，除依法继承或人民法院判决的外，禁止转移、变更产权或设定他项权利：

（一）在城市建设拆迁封户范围内的；

（二）在国家建设已征用土地范围内的；

（三）其他依法禁止转移、变更的。

第十八条  房屋有下列情况之一的，暂缓登记：

（一）产权的争议，尚未解决的；

（二）不能如期提供取得产权的合法证明文件的；

（三）产权人下落不明、尚未确定代管人的。

无主房屋，依照法律规定的程序予以处理。

第十九条  共有房屋的产权，除按规定不能分割的外。经房屋产权产籍主管部门批准，可以分割。

第二十条  房屋权证遗失，权利人应及时向房屋产权产籍主管部门提出书面申请，经登报声明作废，公告无争议后，补办新证。

房屋权证损坏，权利人应当申请换领新证。

第三章  产权登记

第二十一条  房屋产权的取得、转移和变更，应当在行为成立之日起三十日内向房屋产权产籍主管部门申请登记，经审查确认产权后，领取房屋产权证。

第二十二条  新建房屋，申请第一次产权登记，应提交建设项目的计划批文、固定资产投资许可证、建设用地规划许可证、规划红线图、建设工程规划许可证、建设用地批准文件和房屋竣工平面图等文件和资料。房地产开发企业新建的商品房，还应交验开发资格证或项目许可证。

第二十三条  合资、合作修建的房屋，按照第二十二条规定提交建设项目的各种批准文件后，由合资、合作的各方按照协议确定的份额。分别办理第一次产权登记。

买卖商品房和擅自转让建设项目批文的，不适用前款规定。

第二十四条  房地产开发经营企业销售商品房，买卖双方应当订立书面合同，并按规定办理产权转移登记手续。

第二十五条  商品房的预售和预售后的期货转让，应订立书面合同，并持规定的证件向房屋产权产藉主管部门办理备案登记手续。

第二十六条  存量房屋产权的买卖、调换、赠与、继承、调拨、价拨和作价入股等，必须办理产权转移登记，申请转移登记，除交验产权转移协议外，按下列规定提交有关证明文件：

（一）国有企业、事业单位所有的房屋，提交有关主管部门的批准文件（国有企业经政府特别授权的除外）；

（二）集体企业、事业单位所有的房屋，提交职工（代表）大会审议并决定的文件；

（三）股份制企业所有的房屋，提交董事会决定的文件；

（四）私有房屋的继承、赠与。提交公证证明或具有法律效力的司法文书；

（五）单位或个人购买的“解困”住房，提交政府住房解困机构出具的同意证明；

（六）职工在房改中购买的“部分产权”住房，按房改有关政策办理。

第二十七条  房屋发生改建、扩建、合并、分割、分析、兼并、改变用途和产权人更名等，必须办理产权变更登记。申请变更登记。应当提交下列证明文件：

（一）改建、扩建，按照第二十二条的有关规定办理。

（二）合并、分割、分析和兼并，除交验书面协议外，还应按第二十六条规定提交有关批准文件；

（三）改变用途，按住宅和非住宅分别交验营业执照或其他证明文件；

（四）产权人更名，法人和其他组织应交验政府有关主管部门的批准文件；个人应交验户口簿或其他合法有效的身份证件。

第二十八条  房屋灭失或倒塌已丧失使用功能的，其产权即行终止。原产权人应向房屋产权产籍主管部门办理注销登记，缴销房屋权证。

原产权人经批准在原地重建的房屋，重新办理产权登记，领取房屋产权证。

第四章  他项权利登记

第二十九条  本办法所称他项权利，包括用房屋产权设定的抵押权和典权。

房屋发生抵押或典当的，应从他项权利设定之日起十日内向房屋产权产籍主管部门申请登记，经核准后，发给抵押权人或典权人他项权利证。

第三十条  申请他项权利登记，应当交验抵押或典当合同、房屋产权证和合法有效的身份证件。

第三十一条  他项权利终止时，应向房屋产权产籍主管部门办理注销登记。

第五章  产籍管理

第三十二条  房屋产籍资料由房屋产权产藉主管部门集中统一管理。五城区内房屋的产籍资料，由成都市房屋产权监理处管理；其他区（市）、县内房屋的产籍资料，由所在的房屋产权产籍主管部门管理。

第三十三条  房屋产权登记中形成的图、卡、表、册等产籍资料，应按准确、完整、系统，安全和有效的归档原则进行收集整理，并根据产权的取得、转移、变更和注销等及时加以调整和补充，建立规范的产权档案。

第三十四条  房屋产权档案属专业性档案，必须永久保存、并配备相应专业人员进行管理，不得丢失或损坏。

房屋产权人在申请登记前不得分散、转移和销毁产籍资料。

第三十五条  查阅房屋产权档案，应经房屋产权产籍主管部门同意。并按规定履行手续。

第三十六条  查阅产权档案，严禁勾划、涂改和损坏，未经批准，不得拍照、复印和摘抄。

第六章  罚则

第三十七条  房屋产权人无正当理由不申办房屋产权登记的，每逾期三十天，处以登记费额一倍以内的罚款，但最高金额不得超过房屋现值。

第三十八条  擅自涂改房屋权证的，一律无效，并对涂改人处以房屋现值10％以内的罚款；涂改、伪造房屋权证构成犯罪的，由司法机关依法处理。

第三十九条  凡违反本办法规定，有下列情况之一的，撤销登记，缴销权证：

（一）申请人不如实申报房屋产权真实情况的；

（二）房屋产权产籍主管部门发现颁发的房屋权证确有错误的。

第四十条  对毁坏或擅自涂改、转移产籍资料的，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法处理。

第四十一条  本办法规定的行政处罚，由房屋产权产籍主管部门执行。处罚决定以书面形式作出。

第四十二条  当事人对处罚决定不服的，可在接到处罚决定之日起十五日内，向作出处罚决定的上一级行政机关申请复议；也可直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定部门申请人民法院强制执行。

第四十三条  罚款收入按规定交同级财政部门。

第四十四条  房屋产权产籍主管部门工作人员，必须严格执行本办法，不得以权谋私，徇私舞弊，索贿受贿。违者，给予批评教育或行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法处理；

第七章  总  则

第四十五条  房屋建筑所属的地下室、乡集镇房屋的产权产籍管理，可参照本办法执行。

第四十六条  本办法所称“房屋权证”。包括房屋产权、共有权保持证和他项权利证。

第9篇：验房委托书范文

开展房屋租赁登记备案工作是实现管人与管房相结合、人与房信息采集录入相结合的重要手段，是落实以房管人，加强流动人口管理服务工作的有效途径。《办法》明确规定流管站受房管和公安部门委托，开展房屋租赁登记备案综合管理服务工作，根据《办法》规定和《意见》的要求，结合我区房屋租赁管理实际，进一步完善房屋租赁管理制度，将房屋租赁管理与社会综合管理工作紧密结合，形成综合管理和服务机制，促进我区房屋租赁市场的健康发展，维护社会和谐稳定。

二、工作目标

根据市流管办、市房管局和市公安局联合签发的《关于在流动人口和出租屋管理服务站开展房屋租赁登记备案工作的通知》（流管办〔〕3号，以下简称《通知》）的要求，在区综治办的统一部署下，配合公安、街道等部门切实将社区流管站建设起来，充分发挥法律、法规赋予流管站的工作职能，满足房屋租赁登记备案工作需要，推进租赁备案工作顺利开展。

三、组织领导

成立《开展房屋租赁管理再推进工作》领导小组。局长任组长，调研员王运全、副局长任副组长。办公室、房管站、物业科、鉴定站等部门负责人为小组成员。日常工作专班设在房管站，具体负责推进工作的组织协调和落实。各科室要积极配合，统一行动，圆满完成该项工作。

四、职责分工

在市、区领导小组的统一部署下，各职能科室要切实落实协作工作机制，明确职责，加强沟通。

（一）房管站依法开展房屋租赁管理。

根据新的《办法》，进一步加强非住宅类房屋租赁管理，推广网上备案，逐步向新的工作方式转向。

根据《办法》的规定和《通知》的要求，在区综治办的统一部署下，配合公安、街道等部门切实将社区流管站建设起来，充分发挥法律、法规赋予流管站的工作职能，满足房屋租赁登记备案工作需要。加强房屋租赁工作组织管理，与社区流管站签订委托书，组织业务培训。印发相关资料，推进租赁备案工作顺利开展。

（二）物业科加强对物业服务行业管理。负责督促辖区物业服务企业配合社区流管站开展小区内的房屋租赁登记备案工作，及时向公安机关和流管站提供出租房屋、出租人以及承租人员信息。

（三）鉴定站加强对出租房屋安全的监控。经鉴定为危险的房屋不得出租，并督促房屋所有人及时对危险房屋采取排险措施；拒不采取排险措施的，要采取强制排险措施。

（四）办公室负责专班工作经费、车辆、硬件、宣传等后勤保障。

五、工作要求

（一）提高认识，加强领导。各专班成员要把流管站建设作为加强和创新社会管理的重要内容，充分认识其重要性和必要性，将建设工作纳入到日常工作的总体规划和部署中。切实加强领导，及时研究解决工作中的问题，主要领导要亲自抓、分管领导要具体抓，确保工作落实。

（二）落实责任目标。把流管站建设工作纳入到年度考核制度中，各职能科室要履行法定责任，大力支持、积极参与流管站建设工作。

（三）落实经费保障。争取区政府支持，落实流管站建设经费，把人力、财力、物力更多地投向基层，加强工作的衔接、配合，形成合力，确保流管站房屋租赁登记备案工作顺利开展。