房地产研究精选(九篇)
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第1篇：房地产研究范文
关键词 房地产泡沫 成因 测度 预警
中图分类号：F407.9 文献标识码：A
在国家严格调控举措下，全国房价上涨的脚步放缓，公众对房价上涨的预期是否已经彻底结束？中国房价经调控后是否能做到合理回调呢？更进一步思考，那什么是房地产泡沫呢？房地产泡沫形成原因是什么？针对房地产泡沫，如何进行有效测度？怎样就房地产泡沫做到有效预警呢？结合中国该领域实际情况，上述问题急需继续深入研究，而如何解决好诸多此类问题，其前期工作便是全面回顾国内外关于房地产泡沫问题的研究成果。
1房地产泡沫
1.1房地产泡沫的概念
1992年版的《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中引用美国著名经济学家、前美国经济学会会长查尔斯.P.金德伯格（Charles P.Kindleberger）（2004）的话定义泡沫经济：“泡沫经济这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主――这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价过程的继续，在一定的时候常常会发生预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常‘繁荣（boom）’的时间要比泡沫状态的时间要长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，也有可能以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”
1.2房地产泡沫的种类
姜爱林（2003）认为房地产泡沫的种类有很多，大致分为房地产投资投机性泡沫、地产价格泡沫、房屋空置泡沫及房价虚涨泡沫四种。
1.3房地产泡沫现象
回顾往昔，结合国情，可总结出其一些主要特征和表现：在一段时间内，资产的价格快速持续上涨，并在最后泡沫破裂时暴跌；经济长期增长，投资者对房地产估价过高或过于乐观；较为宽松的货币政策，借贷规模不断增加，大量信贷资金投资于房地产市场；银行等金融机构过度参与房地产市场，对房地产泡沫的形成起到了推波助澜的作用；房地产市场中投资性购房的比重高，国际投机资本、民间游资大量流入。
2房地产泡沫的成因分析
2.1房地产商品的特殊性和土地资源的稀缺性
与其他商品相比，房地产具有耐用性、高价值性、空间位置固定性、使用性和效用多层次性等特点，是一种缺乏供给弹性的资产。与其他要素相比，土地的自然供给是固定不变的，供给弹性很小。土地资源的稀缺性是房地产泡沫形成的基础条件。
2.2银行等金融系统对房地产贷款的倾向性
房地产商品自身的长期固定性及其保值增值性，提高了银行等金融机构发放房地产贷款的积极性。Richard Herring， Susan Wachter（2002）认为，房地产泡沫和银行信贷支持有关，房地产价格的上涨会使得在某种程度上拥有房地产的银行增加资产的经济价值，同时增加了银行的风险，加剧了泡沫的形成。
2.3房地产的过度预期和投机
由于公众对未来短期内房价上涨的群体预期心理，使得涌入房地产市场的大量资本为追逐短期高额利润，更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机获得；人们买房不是为了居住，而是为了转手卖掉从而赚取差价，渐渐地这种行为成为你追我赶的群体投机行为，从而推动房价不断攀升，使房地产价格与其实际价值背离，最终产生房地产泡沫。
2.4宏观经济因素
（1）市场基本面。M.J.Roche etal.（2000）和K.Oshiro（2003）认为市场基本面的急剧变化明显推动房地产价格短期迅速上涨。
（2）结构性失调。房地产业存在结构性的矛盾与问题，将成为阻碍房地产业健康发展的根本性因素，同样房地产结构性失调也是促使房地产泡沫形成的因素。
（3）制度因素。曾红艳（2006）认为，房地产制度缺陷是泡沫产生的深层原因，房地产税收制度、土地制度、收入分配制度等多项制度改革滞后。
2.5信息不对称
Allen， Morris， Postlewaite（1993）在信息不对称的情况下建立了一个有限期的开放经济一般均衡模型，研究得出泡沫发生的时期每个部门都有独自的不公开的信息。Frederic S.Mishkin.以信息不对称理论为基础，认为金融机构与借款人之间的信息不对称会导致金融资产泡沫。
2.6政府调控失误
政府宏观调控的失误也是催生房地产泡沫的因素。Krugman，P.（1998）认为，政府外在或内在的担保，会导致投资者分散风险或高估资产价格，从而加速房地产泡沫的产生。
3房地产泡沫的测度
学者们不管用何种方法测度房地产泡沫，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的那部分极为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。房地产泡沫的测度方法主要有三大类：指标法、统计法、模型法。
3.1指标法
指标法是一种常见的房地产泡沫测度方法，特别是在政府工作报告、新闻媒介评论、专业调查报告中。其理论依据是虚拟经济（房地产）总是以实体经济为基础，通过实体经济指标金额来衡量虚拟经济具有一定程度的可信度。学者提出的有关测度房地产泡沫的指标，将其分为三类：需求类指标、供给类指标和信贷支持类指标。
3.2统计检验法
统计检验法的使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学原理对房地产价格变化进行数据分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，数据分析可找到统计规律；而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫是的价格大起大落，从而使得统计规律失常。统计检验法可分为直接检验法和间接检验法。
3.3模型法
指标法和统计检验法仅能对房地产泡沫的存在性进行分析，而模型法则可通过房地产现实价格相对基础价格的偏离计算出房地产泡沫的大小，只是不能预测房地产泡沫发生与发展的趋势。最常见的模型法主要有收益还原法、边际收益法。
4房地产泡沫的预警
4.1房地产泡沫的预警方法
（1）景气指数法。余晓红、盛承懋（2004）构建苏州房地产业发展特点和实际情况，依据国房指数的编制方法，建立了苏州房地产景气指数预警系统。
（2）统计预警法。胡鹏、姚长学、钟叔平（2003）通过对有关房地产指标的分析，确定销售率为基准循环指标，再用时差相关分析获得与基准循环指标相关且先行的指标，在此基础上构建了房地产先行扩散指数预警系统。
（3）模型预警法。丁烈云（2002）深入探讨了基于景气循环波动理论的房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警等多种模型和方法。
4.2房地产泡沫的预警指标体系
房地产预警指标及指标体系的构建是房地产预警系统的关键环节。国内学者从定性和定量分析等方面对此问题进行了深入研究。
（1）定性分析。定性分析主要是依据房地产市场运行机理和周期波动理论以及设计者自身经验来选择预警指标。
（2）定量分析。定量分析是指从影响房地产的宏观和微观因素出发来选择指标，在经过数据处理来选择最终的预警系统指标。目前，我国有关房地产指标体系的研究多是采用定量分析的方法。
4.3房地产泡沫的预警指数和预警系统
为反映房地产市场的运行情况，各国都建立了相关的预警指数。如美国主要有Hcdonic价格指数、RS指数，但由于这些指数建立在完善的房地产市场的基础之上，因此其编制方法不适用于发育仅26年的中国房地产市场。目前，我国在房地产预警系统建设方面的思路已经逐渐清晰。有学者提出在横向结构上将房地产预警系统分为信息采集系统、景气分析系统、预警信号系统三个子系统，并赋予三个系统不同的功能：信息采集系统负责房地产基础数据及相关信息数据的采集；景气分析系统负责房地产信息数据的整合分析和；预警信号系统负责预警预报指标体系和预警预报制度的建立。
第2篇：房地产研究范文
关键词 房地产 价格 评估价格
一、房地产评估价格的定义
房地产评估价格是指专业房地产评估价格人员，根据特定的评估价格目的，遵循公认的评估价格原则，按照严谨的评估价格程序，运用科学的评估价格方法，在对影响评估价格对象价值的因素进行综合分析的基础上，对评估价格对象在评估价格时点的价值进行估算和判定的活动。房地产评估价格是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
综合以上分析，房地产成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如，一家房地产评估价格是4000元/平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格其期房价格是4000元/平方米还是现房价格是4000元/平方米如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元/平方米因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。
二、房地产成交价格与预评估价格存在偏差对企业资金管理的影响
（一）资产负债率高，高负债经营风险大
投资成本高、项目周期长及资金回笼慢是房地产开发项目的三大主要特征。基于此，笔者认为，仅依靠开发企业自身开展项目既难以满足资金需求，又不易实现项目风险分担，不利于实现企业持续稳定发展；另一方面，与其他企业相比，房地产开发企业上市融资门槛相对较高，且难以有效利用资本市场实现直接股权融资。为满足资金需求，房地产开发企业不得不以商业银行贷款等形式进行负债融资，如此久而久之便会造成资产负债率较高。特别注意的是企业资产负债率越高，则表明债务负债越重，从而所面临的财务风险越高。
（二）缺乏周密的资金预算管理和过程控制
通常情况下，绝大多数房地产开发企业过于注重业务扩张，轻视资金管理制度建设，再加上未能够充分认识到资金预算管理的重要性，以致缺乏健全的资金预算制度作为保障。此外，房地产开发企业开发经验积累不足，超支现象频繁发生，导致预算管理难以充分发挥其应有的价值效应。
盲目投资也是房地产开发企业在资金预算方面的重要失误，其主要体现在两大方面：第一，融资过度，即企业未基于资金需求量与使用时间等方面开展融资活动，以致资金成本偏高；第二，融资不足，即对项目资金需求的估计不够充分，项目建设期间缺乏资金，致使工程进度延误。另外，完善的监督管理机制是提高资金利用率的有力保障。事实上，房地产开发企业部分员工资金成本意识薄弱，再加上企业对预算执行的重视力度不够，造成开发资金被挪用现象频繁发生。
（三）资金沉淀严重，资金回流缺乏系统管理
囤积土地与高库存是房地产开发企业资金沉淀的两种表现形式，对于前者，其实质上为房地产开发企业可持续发展的必备条件，其中房地产开发企业为满足开发需求或土地增值的高利润诱惑而进行囤积土地。土地竞投完成后，企业的货币资金转化为土地储备，土地闲置即为大量的资金沉淀；对于后者，未开工、在建工程、在销与未销售项目和未结算的项目等均为房地产开发企业的存货。其中房地产市场高涨时期，开发商为谋求高利润，不仅大量开发商品房，而且还“捂盘惜售”，如此一来便形成高库存现象。
销售资金与租赁资金共同构成资金回流，其中销售资金作为资金回流的主流形式，是实现资金快速回收的重要手段，而租赁资金虽也能够起到促进资金回收的作用，但该方式回收期相对较长，极易造成资金缺口。为解决囤积土地与高库存等问题，要求运用“以价换量”的方式加速资金回收。总结来说，基于我国房地产开发企业资金回流缺乏系统管理，致使资金缺乏现象存在，不利于推进房地产开发企业持续稳定发展。
三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结
综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。
因此，房地产成交价格与房地产评估价格中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下两个方面：
一方面同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。
另一方面房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。
（作者单位为江苏省响水县物价局价格认证中心）
参考文献
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第3篇：房地产研究范文
房地产评估研究的学术领域跨越许多学科,不仅包括经济学、地理学、城市规划和设计,而且商业、金融、统计和专业的房地产部门和学校。鉴于这一领域的动态特性,定期反思当前的发展,它可以对房地产评估的学术研究提供很好地洞察。随着几十年的发展,国外空间计量经济学研究被广泛运用至各个社会科学方面,包括社会学、犯罪学、政治学、经济学等等。目前我国学者对于空间计量经济学的研究与应用才刚刚起步,主要的应用领域集中在省域科技创新、经济增长的收敛性等方面。
1空间评估方法
为了处理空间计量模型的复杂性,在过去的几十年里许多先进的空间计量方法已经被开发。这些工具大致可以分为两类:处理空间依赖性和处理空间异质性。
1.1空间依赖性
空间依赖性也叫空间自相关性,是空间效应识别的首要来源,产生于空间组织观测单元之间缺乏依赖性的考察。空间依赖不仅意味着空间上的观测值缺乏独立性,而且意味着潜在于这种空间相关中的数据结构,也就是说空间相关的强度及模式由绝对位置(格局)和相对位置(距离)共同决定。空间依赖性表现出的空间效应可以用以下两种模型来表征和刻画:当模型的误差项在空间上相关时,即为空间误差模型;当变量间的空间依赖性对模型显得非常关键而导致了空间相关时,即为空间滞后模型(Anselin,1988)。
1.2空间异质性
空间异质性又称空间差异性,是空间计量学模型识别的第二个来源。空间异质性指地理空间上的区域缺乏均质性,从而导致发达地区和落后地区、核心区和边缘地区经济社会发展和创新行为存在较大的空间上的差异性。空间异质性反映了经济实践中的空间观测单元之间经济行为(如增长或创新)关系的一种普遍存在的不稳定性。空间变系数的地理加权回归模型(GeographicalWeightedRe-gression,简记为GWR)是处理空间异质性的一种良好的估计方法。可以对多元的空间关系做出推断,特别是对国家的政策。总之,GWR模型为研究人员提供高度灵活的方法,衡量住房属性和住房价格之间的现有关系的空间异质性问题。
2土地价值
最近的一些研究已经转向了更加密切关注土地价值的机制,以便更好地了解近期房地产价值波动的时间和地理成分。在这领域的研究可以分为两大显着及相关类型:研究,旨在跟踪土地价格指数以及把房地产价值分解为土地及结构件。
2.1土地价值指数
众所周知,房屋价格指数(HPIS)是房地产评估的重要指标。土地价值的类似指标,却是少之又少。2007年初期,少数的研究人员试图扩大对土地价值的检测方法。从1970年到2000年代中期,居住用地价值比整体房价涨得更快,可以肯定的是这些价格趋势有一个地理因素在内。这项工作表明,在过去四十年里土地价值已经经历了巨大的变化,其中一些研究,以及一些后续的跟进,主要是从探讨的土地价值,以及如何将它们从改善值中分离开来,或如何将房地产价值分解成各个部分。
2.2房地产价值的分解
将房地产价值分解成土地部分和改进部分,是这种方法最早的支持者,因此,我们应该预料到土地价值和改进值对外部冲击有着不同的反应。此外,DavisandHeathcote(2007)解释说,改善值只不过是建筑成本的折旧估计。因此,这些价值受到材料和劳动力成本指数的限制外,对于其他商品的原材料和劳动力是变化的,因此根据价格的变动,建设成本(改善值)通常显示更大的经济趋势(Olineretal.,2010)。在另一方面,土地在空间上是固定的,并在本地供应受限,这意味着土地价值更容易受从外部需求冲击所产生的大的波动的影响。
3可持续性和房产价值
在过去的十年可持续发展已成为城市学者关注的主要议题。大量的文献已经踊跃去证明把城市扩张、节能建筑的益处和更加紧凑的发展形式更紧密相连联系到一起,现在几乎普遍被城市规划者所接受。然而,绿色建筑和紧密发展可以通过发展更传统的形式指挥价格溢价。
3.1绿色建筑的溢价
随着房地产行业的极速发展,大量建设会导致资源和能源被消耗。人们越发意识到城市建筑是能源消耗和温室气体排放重大来源。大量潜在的经济效益与绿色认证的建筑相关,可提高价值,它的能源成本节约是最明显的。在某种程度上,绿色建筑的用户应该是愿意支付更高的租金。此外,如果绿色建筑被认为是风险较低,它可以指导价格溢价。例如,在事件中招致税务执行费用的风险较低,能效法规在未来颁布。这些溢价是由绿色建筑产生的大收入流,因为这些建筑同时享受更高的租金和入住率,从而导致房产价值溢价。绿色建筑的溢价也会随地理环境变化而变化。比起那些位于“黄金”地段的建筑物,在规模较小市场的建筑物以及大都市周边地区的建筑物都会产生更大的价格溢价。
3.2紧凑发展的价值
除了对绿色建筑的价值的研究,城市研究者们越来越多的把自己的注意力放在识别价格溢价上,可归因于更方便,联系和便于行走和减少开车的紧凑型的城市设计上,因为如果处于远离工作,员工,服务和运输的位置即使是一个净零能耗建筑是不可持续的。城市经济学家长期以来一直在关注可得到性和区位属性在塑造土地价值所发挥的作用,但这只是在最近,房地产评估研究已经投向可持续发展的范围内。
4结论
文章强调了在房地产评估中三个显着的趋势:(1)利用复杂的空间建模技术;(2)恢复对地价的兴趣;(3)研究
第4篇：房地产研究范文
［关键词］低碳经济；低碳房地产；对策研究
［中图分类号］F299［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）9-0029-02
引言
从目前来看,我国房地产行业整体水平偏低,大部分房地产企业只是注重数量型的扩张,房地产在发展过程中科技含量较低,产业化程度低下。我国房地产行业要想获取长远的发展,就必须改变传统的发展模式,积极适应国际化的发展。随着世界低碳经济的发展,房地产业作为我国国民经济发展的重要力量,其低碳发展影响着我国整个产业链的低碳发展。因此房地产在其行业低碳经济发展过程中要重视能源消耗量和碳排放量,要以发展绿色低碳建筑为目标,大力提倡房地产企业以环境保护为核心,不断提高节能减排技术能力,从行业的各个方面倡导“低碳地产经济”的发展。
2我国低碳房地产发展存在的问题
2.1缺乏相应的制度和政策
低碳经济的发展成为当今世界经济发展的主题,我国房地产经济的发展已经逐渐步入低碳经济发展的队伍中来,但是如何低碳地产经济,我国仍然处于探索和尝试阶段,缺乏具体的房地产低碳处理技术、低碳处理规则和低碳处理指标等相应制度和规范。国内至今还没有一个具体和法定的低碳建筑认定标准和评价体系。在有关房地产行业的环境执法上,对于高能耗、高污染的房地产企业有严格的惩罚措施,但是对于低污染、低能耗的企业却缺乏规范的激励措施。虽然我国各级政府已经意识到房地产行业低碳经济发展的重要性,但对于房地产业的低碳技术研发、低碳成果推广和消费低碳产品等方面的政策支持力度还不够。而进入2011年以来,我国房地产业面临的政策环境不稳定,更加大了房地产企业实行“低碳地产策略”的难度。
2.2低碳技术落后
房地产行业的核心低碳技术主要包括设计、建造、利用等环节上的技术。目前我国房地产低碳技术主要集中在地源热泵空调、新风系统、节能门窗、节能墙体等房地产建筑节能材料和设备上的应用,虽然我国房地产企业在发展低碳技术上有了良好开端,但是在有关房地产建筑设计节能的设计水平和其他低碳技术还比较落后,而且我国在房地产行业的低碳核心技术方面与发达国家也有很大的差距。房地产行业的低碳核心技术的严重缺失导致了具有低碳概念的房地产项目成本远远高于普通房地产项目的成本。
2.3房地产企业缺乏动力
一方面由于我国缺乏支持低碳地产发展相应的制度和标准规范,而且我国房地产行业低碳技术能力较低且房地产低碳节能技术尚未产业标准化,这就导致了其低碳节能产品不能形成统一的技术规范和售后服务体系,这些原因导致了我国房地产企业因发展和采用低碳技术而承受更高的成本压力,也使得房地产企业在开发过程和后续维护过程中承担了更大的风险和责任,所以这也是大多数房地产企业对低碳房地产发展缺乏动力的原因之一。另一方面,我国部分房地产企业在低碳房地产发展的认识上存在一定概念滞后和误区,使得他们对低碳房地产发展缺乏动力。房地产企业认为在房地产项目中采取低碳技术必然会导致开发成本的增加,较高的价格成本使得房地产企业在市场上丧失了竞争优势。但是从根本上来看,低碳房地产项目的总成本比普通房地产项目的成本要低,实行低碳地产策略的目标之一就是减少各种不必要消耗,降低企业的成本,因此低碳房地产项目其比一般房地产项目费用要低很多,从而使得房地产企业增强了其市场竞争能力。
2.4消费者认可度较低
现阶段我国消费者对低碳地产概念认识不足,大部分消费者只是停留在模糊的概念上,甚至还有许多消费者存在着对低碳地产的误解,这些原因都使低碳建筑尚未成为当今我国房地产市场的消费主流,这也在很大程度上制约了我国低碳房地产发展的进度。从市场分析来看,由于近几年我国房价一路飙升,更多的消费者只关心初始购房价格而忽视在使用过程中的使用成本,房价的高低成为了大部分消费者购房时考虑的首要因素,而有关建筑的低碳、节能、环保等因素往往被消费者排在众多因素的最末位,甚至被消费者忽略。而就目前我国低碳房地产发展的状况来看,低碳建筑成本远远高于一般建筑,房地产开发商就会把高成本变成初始价格转嫁给消费者,从而导致了房屋价格进一步上涨,降低了消费者的购买能力,所以很多消费者对目前低碳地产持不认可态度。
3我国发展低碳房地产应采取的策略
3.1完善相关政策法规
我国应当抓住当今世界低碳经济发展的契机,借鉴发达国家发展低碳地产的成功经验,在我国低碳房地产发展的初期,制定科学合理的政策法规,尽可能在技术、市场和能源等方面给予房地产业政策上的大力扶持,鼓励房地产企业发展低碳经济,比如对实施低碳发展的房地产企业进行相应的财政补贴和税收减免,给予低碳地产企业、低碳技术创新方面的鼓励和扶持等优惠政策。同时建立或授权相关部门对房地产企业进行严格的监督与监管。对高能耗、高排放的房地产企业进行处罚。
3.2制定科学合理的低碳评价标准
在低碳房地产发展的过程中,科学合理的低碳评价标准必不可少,我国必须要根据国际低碳经济要求结合我国房地产发展的具体情况制定一套符合我国国情的低碳评价标准,使我国房地产低碳经济发展中各项指标清晰明了,真正地做到国家监管机构可以有法可依,房地产企业有章可循,消费者有据可选,让政府、企业、消费者三方之间达成共识,通过三方的共同努力,将我国低碳房地产发展开展下去。
3.3提高节能减排方面的技术能力
发展低碳地产的关键因素是房地产低碳技术,只有不断提高房地产行业节能减排方面的技术能力,才能建立一个全面的低碳技术支撑体系,从而加快我国低碳房地产发展进程。所以房地产企业要不断提高企业节能减排的技术能力,尤其是核心技术能力,比如开发和使用新型隔热系统,这样可以提高房屋的保温能力,减少空调等设备使用,从而降低房屋使用过程中的能量消耗；加强对室内环境优化控制,开发低碳环保的建筑新型材料,从而从源头上降低房屋内有害物质的挥发；提高对可再生资源应用的技术能力,从根本上降低建筑的碳排放量。
34倡导低碳生活方式
低碳经济应当包含两方面：一方面,低碳生产方式；另一方面，低碳生活方式。低碳经济发展的前提条件是低碳生产,但是低碳房地产发展的可持续发展的关键是低碳生活方式。因此在我国房地产低碳发展过程中,要注重倡导低碳生活方式。而倡导低碳生活方式首先提高低碳房地产的社会认同性,充分调动社会各方面的积极因素,使社会各方面达成共识,为低碳地产经济的发展创造有利的社会环境。同时积极调整房地产产业结构和发展模式,提高其资源利用能力,鼓励和倡导节能减排。
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第5篇：房地产研究范文
【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究
1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。
一、房地产泡沫与房地产泡沫测度
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。
对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。
二、广州房地产泡沫实证研究
本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房价收入比指标分析
房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。
2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析
房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年，广州市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。
3．商品房空置率指标分析
商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。
4．房地产企业的财务状况指标分析
衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。
5．房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998—2004年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。
6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较
商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998—2004年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。
三、结论分析及对策
综上指标分析，我们发现1998—2004年广州房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。
1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。
2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。
3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。
4．规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。
第6篇：房地产研究范文
关键词：房地产；成本控制；成本管理
中图分类号：F87 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-000-01
前言：近几年随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，国内的市场竞争越来越激烈，在房地产企业中尤其如此，激烈的市场竞争形势让房地产企业在房地产项目管理过程中有越来越大的成本管控需求，本文将对此进行详细阐述。
一、房地产企业成本控制现状
（一）缺少组织架构支撑
房地产项目作为一种复杂的综合性项目，在其活动中的成本管理也是一个系统性的工作，需要科学合理的组织结构支撑，但是当前在很多房地产企业中存在着成本管理意识和成本管理架构的缺失，成本管理工作都集中在基层管理人员的身上，但是由于基层管理人员无法从总体上对房地产项目整体进行管理，所以房地产项目的成本管理往往只是各自为政、流于形式。
（二）管理流程不清晰、管理方法不明确
在房地产项目运行过程中，因为管理者的成本管理意识缺失，很多房地产企业都没有明确的成本管理流程，相应的管理方法也没有明确的规范，在这样的成本的管理形势下，流程和方法的缺失让房地产项目的成本管理无法在现实工作中落实，成本管理主体不明确，成本管理无法形成流程体系，造成的结果就是房地产项目在运行过程中成本的管控主体分散，成本管理没有统一的标准，财务支出没有严格的控制，最终导致房地产项目的严重超支。
（三）管理人员的综合素质欠缺
房地产项目的成本管理是一个组成复杂的系统工程，进行成本管理工作的人员必须要有较强的综合素质，对房地产建设中的各种施工材料、施工工艺和各自的成本价格都要有深入的了解，要对房地产项目中容易出现成本管理问题的环节有清晰的认识，并结合房地产项目的特点有具体的问题解决办法。同时还要能够运用统计学和运筹学的知识对房地产项目的施工成本进行估算，管理人才的缺失和管理人员的综合素质缺失，都导致了房地产项目成本管理工作的消极现状[1]。
二、房地产成本管理的具体措施
（一）科学合理的组织架构和流程设置是成本管理的基础
房地产项目开发周期长、资金需求和资源整合量大且多变。在房地产项目的成本管控上，企业要端正态度树立全局观念、整体观念和系统观念，革除过去分片基层管理的弊端，从房地产项目的整体进行成本管理。在传统的分片成本管理过程中，因为管理者位于房地产项目的中低层，做不到房地产项目的整体成本管理，所以只能从自己这一片出发进行区域性的成本管理，区域性的成本管理很多管理措施在区域内部看是正确的，是节约建设成本的措施，但是从房地产整体来看就有可能会增加建设成本，这种现象屡见不鲜，很多房地产项目因为缺乏统一的整体成本管理架构和流程，下级管理人员为了节约成本使用不合格的建筑材料，客观上节约了成本但是却增加了建筑的维护成本，并给企业的名誉造成了无形的损失。
所以在房地产项目中建立统一的组织架构，完善规范的成本管理流程是实施好、管理好房地产项目成本的关键，只有建立了统一的架构，完善规范的流程房地产项目的成本管理工作才能“有法可依”、“依法管理”，做到房地产项目成本管理的科学、合理[2]。
（二）明确的产品定位和成本目标是成本管理的依据
在房地产项目的成本管理活动中，明确的成本管理目标是进行成本管理的依据，房地产项目是关系到人民群众生命财产安全的重要项目，在房地产项目建设中不能简单的实行利益最大化的管理目标，在房地产项目建设中要坚持保质保量的原则，只有在保证好建筑施工质量的基础上，才能追求企业的自身利益。所以这一成本管理的目标，一定要综合分析了建筑质量和施工质量的基础上才能设定，同时在成本管理目标的设定过程中要对管理目标进行细化，要设置一个总体的成本管理目标，针对这一目标在建筑施工、管理的各个环节都设置一个小的目标，将建设成本目标细化到每一个建筑环节，保证房地产项目的成本管理有效实施[3]。
（三）做好成本优化是管理工作的关键
房地产项目作为一种系统性工程，在成本的管控中设计成本管控是最重要的管控手段，因为房地产项目本身是要严格按照设计图纸进行建设的，所以设计中成本管理的失误会严重影响到后继的成本管理，所以在房地产项目的设计环节要实行限额设计，对每一个环节的设计工作都要制定成本指标，通过优化技术设计的方式有效的减低建筑施工成本，而且在工程设计阶段，特别是初步设计阶段，实行限额设计，采取优化设计的方法，既可以达到控制造价的目的，又可以提高设计质量，使建筑物设计实现经济与技术的完美统一，企业可以要求设计“先算后画”，把钱用在刀刃上，彻底改变“设计过程中不算账，设计完成概算见分晓”的现象，可以实现建筑物设计的全程可控，在源头上控制房地产项目的成本[4]。
三、结论
房地产项目的建设活动是关系到人民群众切身利益的重要活动，在其建设施工过程中，成本管理至关重要，房地产项目只有成本管理工作做好了才能保证企业的经济效益，才能保证对房地产项目运行提供完善的维护支持，才能保证社会经济的快速稳定发展。
参考文献：
[1]郭婧娟.房地产供应链成本构成及对房价的推动机理研究[D].北京交通大学，2013.
[2]林毅勇.非对称信息条件下的房地产企业成本管理激励机制研究[D].华南理工大学，2013.
[3]张宏伟.基于业务与财务双重视角的房地产企业成本控制研究[D].浙江工业大学，2013.
第7篇：房地产研究范文
关键词:房地产 成本控制 技术创新
在当今的市场经济环境下，企业之间竞争非常激烈，怎样在如此激烈的竞争中求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。房地产企业应在开发合适畅销产品的基础上，尽可能的降低成本，这是很多房地产企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。
一、房地产企业中成本控制的内容
房价由于受到成本的影响，成本越低低，房价就越有下调的空间，以此提高企业的竞争力，随之而来的必然是利润的大幅提升。房地产企业中成本控制应以项目设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段等几个阶段为重点，进行系统的控制。
对于企业的项目设计阶段来说，设计阶段的成本控制是项目建设过程中的重点，因此房地产企业应重点注意这个阶段的控制。对于企业的施工阶段来说，施工阶段的成本控制内容主要是对编制成本计划和工作流程图、对经济技术变更进行比较、进行项目工程计量、定期进行工程费用超支分析、及时掌握有关部门的各种定额和收费标准的变化等方面的控制。对于企业的施工阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是加强对履约行为的控制。对于企业的竣工阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是对竣工后送审的工程量核实方面的的控制。
二、房地产企业成本控制的原则
成本控制的过程就是房地产企业通过运用科学的管理和组织方法使人、材、机的组合不断优化进而用最小的成本来实现最好的效果。成本控制要做到以主动控制为主，尽量变被动为主动并加以控制，同时对无法主动控制的因素进行跟踪和事后控制。为此，在成本控制过程中要坚持以下原则:
(一)房地产企业应遵循节约的原则
节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。
(二)房地产企业应遵循全面控制的原则
全面控制原则包括两个涵义――全员控制和全过程控制。全员控制是指成本控制涉及组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本，关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。全过程成本控制是指成本的发生涉及项目整个周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。
(三)房地产企业应遵循动态控制的原则
成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则。所谓动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。
(四)房地产企业应遵循目标控制的原则
目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，以便于可以将任务分派到个人，做到责、权、利相结合，对责任部门的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖惩分明。
三、房地产企业成本控制的措施
(一)房地产企业设计阶段的成本控制
房地产企业设计阶段的成本控制是整个成本控制的关键与重点。尽管设计阶段的费用在整个建设工程过程中所占比例不大,但对工程造价的影响很大，能达到75%以上。由此可见，房地产企业设计质量的好坏会直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，决定人力、物力和财力投入的数量。因此，合理科学的房地产设计可大幅降低造价成本。因此，设计阶段对项目投资的影响是极大的。
1、房地产企业应采用合同约束措施，有效控制产品造价
针对设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。房地产企业应在设计合同的经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一种举措。
2、房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位
房地产企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，以此来将工程主体及配套的围护、绿化等都放在一起进行招标，并组织有关专家进行综合评比，这样就既选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局上的开拓创新。
3、房地产企业应开展限额设计，进而控制造价
房地产企业应积极推行限额设计，建立健全的设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算，控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。房地产企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
(二)房地产企业招标投标阶段的成本控制
1、项目招标工程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标房地产企业择优选择施工单位，这对项目投资以及质量的控制等方面都有至关重要的作用。
2、做好合同的签定工作
房地产企业应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及的费用处理问题都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确内容，通过谈判争取得到有利于低价的合同条款。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
(三)房地产企业施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产商资金投入最大的阶段，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的控制。这一阶段成本控制工作的主要包括以下几个方面：
1、 用经济措施进行项目投资的有效控制
房地产企业应严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划、销售等，减少销售成本,最大限度地降低静态投资。
2、 从技术措施上展开项目投资的有效控制
房地产企业应在对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料，并想方设法在技术上实施项目投资的控制，技术措施是实施项目投资的必要保证。
3、 从管理模式上着手，建立建设监理制，追求投资的有效控制
房地产企业应按照监理规定和实施细则，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
4、抓好合同管理，减少工程索赔
房地产企业在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从工程结构、使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
(四)房地产企业竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制的最后阶段。房地产企业应根据有关法规规定，认真审核工程款，以政策为依据，对送审的决算进行核实工程量，落实签证费用，使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。
房地产企业的成本控制是一门综合学科，只有做好各方综合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地产企业中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的控制，以利于房地产企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。
参考文献：
[1]朱伟琼.房地产企业成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库,2009;09
[2]常晓宁.基于价值工程的房地产企业成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库,2008;02
[3]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制[J]铁道建筑, 2006;02
[4]张勇.我国房地产企业开发中的成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库,2010;12
第8篇：房地产研究范文
一、房地产市场信息的特点
房地产市场信息是指房地产行业办理各类房产业务，并在各类业务形成的交易与权籍数据基础上，实现对房地产市场主体进行规范监管，并向社会和有关部门进行的综合信息。［1］全面、及时、准确的房地产市场信息是准确把握和分析房地产市场运行态势和房价变动情况的基础，是政府加强和改善房地产市场宏观调控的有力依据。［2］房地产市场信息具有以下特点：一是客观性。［3］房地产市场信息是不依赖主体为转移的。信息的事实就是它的中心价值，客观事实性就是它的第一基本性质。二是利益共享性。房地产市场信息的利益共享性，表现在它可以被共同占有，共同享用。即信息在利用的过程中被消耗，可以在同一时间或不同时间广泛地传播扩散，为众多用户加以利用。三是时效性。人们获取房地产市场信息在于利用，而信息的效用和产生利用之间有着密切的关系，它的时效性表现在及时性和透明性上。四是可加工性和开发性。［5］在对房地产市场信息的利用过程中，人们一般不是简单地使用它，而是对所获取的信息进行分析、比较、综合，从而产生出新的信息。五是传递性。房地产市场信息的传递性表现在它可以在时间上和空间上多方式地进行传递，这些传递渠道包括政府部门、房地产行业和中介组织。
二、房地产市场信息失真现象
房地产市场信息失真是指房地产市场信息的输入和输出的不一致而产生信息虚假，即房地产市场的真实信息情况与房地产信息公布情况不符。房地产市场信息失真表现在以下几个方面。一是房地产市场信息源不明。信息源是指信息的来源，也就是产生信息的地方，不明的信息源所产生的信息会导致信息失真。2005年12月国家统计局公布，至2005年10月末全国商品房空置率已达到26％；2006年2月，国家统计局又公布了新的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1．14亿平方米。［6］北师大房地产研究中心主任董藩认为，国家统计局给出26％的空置率绝对是错误的，房屋空置率实际不到1％。［7］国家统计局新闻部门于3月16日声明，该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”，于是人们纷纷质疑，转载于全国多家媒体的“国家统计局空置数据”究竟来自何方。［8］二是房地产市场信息指标不统一。信息处理需要不同的方法和程序，而信息指标的不统一会导致处理后的信息产生差异。例如，2006年3月21日国家统计局了全国70个大中城市1、2月份的房屋销售价格情况，其中北京1、2月份房价同比上涨7．3％。第二天，北京市建委、北京市统计局等部门对外公布：北京市商品住宅在1～2月间的预售交易平均价格涨幅为17．3％。［9］针对这两个相差了两倍的统计数字，北京市统计局新闻发言人于秀琴解释说，北京市建委等部门的统计数据和国家统计局统计数据出现很大差异是因两者统计指标不统一。［10］三是房地产信息公开混乱。信息公开指政府组织公开自己拥有的信息，而不同的政府部门因为职权的不同就会导致信息公开的混乱。2010年2月13日国家统计局的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，2009年我国70个大中城市房屋售价同比上涨1．5％，其中新建住宅价格上涨1．3％，二手住宅价格上涨2．4％。［12］同年2月16日，国家统计局又公布了2009年全国房地产市场商品房销售价格涨幅为24％。［13］这一数据迅速引发一场舆论风暴，人们几乎一致认为这不可思议，“可能是放错了小数点。”［14］
三、房地产市场信息失真的原因
房地产信息失真问题，主要源于房地产信息形成处理机制的不完善，包括房地产市场信息的采集不准确、对采集信息的处理不规范以及公开信息的环节的不完善。
（一）房地产市场信息采集不准确
房地产市场信息采集指运用调查、情报检索和网络等手段去对房地产市场运行信息进行搜集。导致房地产市场信息采集不准确的原因有：一是信息需求确定不准确。房地产市场信息用户分布于特定的领域，因而对房地产市场信息的需求具有较强的针对性，包括采集的内容、类别、格式、来源、质量和数量，而信息采集的需求又受到个人主观能动性的影响，这就使得确定信息需求存在着差异性，不适当的信息需求使得采集的信息具有一定的片面性。二是信息源选择偏差。房地产市场信息的信息源具有相对性、多样性、不确定性、替代性以及补充性。信息源不是一成不变的，若不能及时准确地选择正确的信息源，片面地将信息源固定化会使采集的信息具有滞后性，就会导致房地产市场信息的不完善。三是信息收集的方法和程序不合理。信息收集的方法与程序会因为机构、任务、要求和资源等方面的不同而不同，而不同的方法与程序又会使采集和利用的信息不同，不合理的方法与程序会使房地产市场信息的采集不客观、不真实。
（二）房地产市场信息处理不规范
信息处理环节是房地产市场信息失真的一个重要方面。一是信息的处理方式不同。我国尚没有建立起一套完整的信息指标体系［15］，而不同的信息指标体系设置的计算方法、统计技术存在差别，采用不同的指标体系处理信息，会导致房地产市场信息的处理不规范。二是信息的存储与检索不够科学。采集的房地产信息经过加工后要归类记录和存储，要知道存哪些信息，存多长时间，以什么方式存储，存在什么介质上。我国房地产市场信息在存储过程中存在着明显的滞后性与片面性。三是信息传递方式不合理。不同的部门和组织有自己常用的信息传递方式，而且还根据实际情况选择其他形式的信息传递方式或者这些方式的某种组合进行信息传递。但是，在房地产市场信息传递中缺乏专门的信息机构来进行信息传递活动，传递方式的杂乱与不合理导致房地产市场信息来源不明，真假难辨。
（三）房地产市场信息不权威
房地产市场信息应由政府及企业部门将房地产市场信息集中管理，通过将处理后的信息进行共性分类，最终实现系统化、标准化的公开。我国的信息存在以下问题：一是政府信息存在着一定的混乱。改革开放以来，我国主要经济统计数据一直采用地方上报、中央汇总的模式，但地方政府往往会在政绩压力下进行统计干预，直接影响经济数据的真实性，干扰市场预期。二是企业部门公布信息的虚假。在房地产行业，企业为了获得高额的利润与经济效益，一些主体部门有意向政府提供一些虚假的、失真的信息，使得政府的房地产信息的真实性与权威性受到严重质疑。一个时期关于各种房地产市场信息报道一再升温，造成卖得多、卖得快、卖的价高、卖的地块重要就好的印象。［16］这些信息带有明显的主观倾向性且缺乏客观的科学性。我国房地产信息主体之间的矛盾，使房地产市场信息的权威性受到质疑。面对政府部门的不同信息，消费者往往只能茫然失措。
四、解决房地产市场信息失真的措施
（一）加强对信息采集环节的管理
信息采集是信息处理过程的起点与基点，了解真正信息需求，必须掌握足够的信息，选出有价值的信息，并根据这些信息进行判断决策。一是进行用户研究，确定正确的信息需求。房地产市场信息用户来自企业、政府、协会、新闻传媒等不同的部门机构，即使是同一个信息用户，其需求也是不断变化的，应针对不同的房地产信息用户类型与特点确定正确的信息需求。二是选择正确的信息源。正确认识房地产信息源的相对性、多样性、不确定性、替代性有助于更好地选择和利用信息。信息的选择过程，是根据不断变化的用户信息需求，从已确定的信息源体系中连续地选择、提取和收取信息的过程。［17］所以应筛选有价值、有针对性的信息源，采集权威性的信息，掌握信息重点。三是采用正确的方法与环节。明确信息采集环节是信息管理中计划工作的主要任务。房地产信息采集计划工作的任务和内容包括：（1）明确信息采集的具体任务和要求。（2）明确信息采集工作的宗旨、目标和战略，论证可行性。（3）规定各项工作的开始和完成的进度。（4）规定实施地点和场所。（5）拟定具体的措施、政策和规则以及资源的分配方案。
（二）重视信息的处理环节
信息处理是试图解释信息的内容，从而得出高效、准确、及时的信息，只有经过处理的信息才能变成所需要的信息，才能被适时有效地利用。针对房地产市场信息失真问题，可以采用如下措施：一是要建立统一的指标体系，制定合理、权威的信息处理指标体系框架，包括统一基本单位、统一调查制度、统一数据采集处理平台、统一信息系统，以及运用一套相同的指标体系去处理房地产市场信息。二是要合理地存储信息，提供方便快捷的信息检索。要保证存储的信息不被破坏、篡改、丢失，必须持续更新信息，剔除过时信息和修改贮存信息，扩大信息容量，储存尽可能丰富的房地产市场信息。此外，还要考虑到储存信息更新的方便性和灵活性，保证具有较高的检索效率。三是规范政府及企业部门对房地产市场信息的传递。不仅要经济、合理、有效地选择信息传递渠道，而且还要考虑到信息传递的效率和传递过程中的安全保密问题。政府和企业部门对于房地产市场消息的传递需要采取正确消息传递模型，确保信息传递的全面性与真实性。
（三）规范信息环节
信息环节是信息完成的最终环节。信息的公开和透明是资本市场生存和发展的基石，房地产市场作为资本市场的重要组成部门，信息的公开和尤为重要。一是政府部门进行内部沟通，使信息更完整。政府部门应该统一信息，核对信息数据，在确保无误的情况下达成协定，积极主动地向公众正确权威的信息。要明确信息审核的规范要求，拟订信息规范表述，提高和强化政府部门的职能要求。［18］二是提高政府工作人员的政治素质和思维能力。政府房地产信息资源开发人员不仅需要信息技术、信息业务加工处理的技能，还需要政府管理、相关法律政策、政府资源协调等方面的知识和技能。［19］政府应该对企业以及媒体进行规范，杜绝虚假不实的房地产市场信息，完善房地产市场信息法律法规，确立相关房地产机构的职责和权限，规范房地产市场信息的，使的信息更有权威性与完整性。
（四）完善房地产信息披露制度
房地产市场主体主要包括政府、开发商、承建商、材料商和营销商。政府作为市场的管理者又是一级市场的出让方，在房地产市场中拥有十分特殊的地位。要消除“信用危机”，需要建立和完善政府的信用机制，制订严格的信息披露制度和市场退出机制。首先，建立健全房地产市场信息系统和信息制度。完善房地产市场信息系统和信息制度，增强房地产市场信息透明度。房地产相关部门应定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地市场供求信息。其次，加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，制订适合房地产市场各类交易主体的信息披露制度，引导广大群众树立正确的住房消费观念，对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，应严肃处理。最后，积极鼓励社会公众检举揭发统计弄虚作假行为，规范好信息处理环节。
第9篇：房地产研究范文
论文关键词：房地产泡沫，需求因素法，房地产理论价格
引言：在2007年9月份爆发的次贷危机中，美国出现了房地产泡沫，并且一发不可收拾，进而由此引发金融危机造成了美国经济的衰退，房地产泡沫如何形成以及为了更好的发展我国经济，有必要对房地产市场的运行情况进行泡沫检测分析有助于政策制定者了解市场行情并提出相应的预防建议，我们这里以天津为例对其房地产市场进行预测分析。
1 房地产泡沫定义及天津发展近况
房地产泡沫本质上就是一种资产或者是一系列资产脱离了其自身的基本理论价值，而出现过度波动的经济现象。国外像著名经济学者金德尔伯格就认为“泡沫其实是一系列资产价格不断的上涨，并且这种上涨会造成人们认为其还会继续上涨的预期，形成一种“恶性”循环，最后有可能造成价格暴跌，或者被市场所容纳而趋于消退”[1]另一种泡沫的理解是：资产价格相对于实体经济内在价值相背离的不断膨胀的过程，日本学者普遍对这个观点持一致态度。
在国外学者研究的基础上，中国的诸多学者主要从泡沫资产价格偏离其内在经济基础理解泡沫的经济含义。王子明将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础因素决定的理论价格（一般均衡稳定状态价格）的非平稳性向上偏移的过程[2]而黄名坤博士把现有的实体运行经济与想象的虚拟经济相联系，认为资产的基本理论价值来源于现行的实体经济，并认为理论价格是实体经济体系达到最优动态均衡时的价格[3]。
天津市位于海河下游房地产理论价格，同时又是连接东北、西北及华北三地区的交通枢纽，并且拥有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的优越性带给了天津很大的发展机遇。2009年天津市生产总值达到了7500亿元，比2008年增长了11.5%，保持了良好的经济增长势头，下图是天津近十年GDP的发展情况。
图1-1 天津市1998年—2009年GDP发展状况[4]
在上图中我们发现天津市全民生产总值总体上呈现稳健上升的趋势。但是从近十年来GDP增长率上我们发现，天津市在2005年以及2008年GDP的增长势头强势，尤其是2008年增长达到了近些年的顶峰，但是在2009年，虽然总体势头很好，但是GDP的增长趋势有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消费价格及生产价格都有所回落，但是房屋的销售价格、二手房销售价格以及租赁价格处于一直上涨的趋势，其中新建房价格上涨的速度最快，同比去年上涨了3.5%。市固定资产投资表现出了强劲的增长趋势。全市的固定资产投资达到了5006亿元，在这个投资中城镇投资占据了大量的比例。其中，房地产开发投资同比去年增长12.5%，2009年的交易面积和交易金额都呈现了大幅度的增长，分别为去年水平的1.7倍和2倍。天津市不断的采用各种政策支出该行业的发展，天津市房地产市场的发展是否健康稳健，对此我们应用需求因素法对天津市的房地产发展情况作一个理论分析。
2天津泡沫测度分析
房地产价格可以由两部分组成，即理论价值和“收益价值”，理论价值又可以称之为本身固有的价值，即一项不动产的最原始的建造价值，而“收益价值”可以说是它的“投机价值”，这里的“投机”指的是房屋的价格过度上涨的价值。也正是这种“投机价值”可能造成市场房地产泡沫。
我们可以认为人均收入、贷款利率、某一大中城市的人口规模与房地产理论价格有关。做这样的假设之后我们建立回归模型对这些因素作显著性分析。一般说来与家庭人均收入及所在城市人口规模成正相关，与贷款利率负相关。当人均收入增加时，人们有更多的资金可以投资房地产，不管出于住房需求还是改善住房条件甚至是投资房产，更有甚者就是在房地产市场进行投机活动用于赚取差价，种种因素都会造成房地产价格的上升，并且这种情况在一线城市尤为显著，比如北京、上海、广州和上海站。但是如果贷款利率上升的话房地产理论价格，就会加大消费者购房成本，也就是说购房者的月供增加，那么潜在购房者会根据自己的情况可能进入观望阶段，等到利率下降再购置房屋，市场需求就会减少，这样一来，房价就会随之下降。在中国大步向城市化的发展过程中，城市人口会越来越多，外来的打工者，毕业的大学生等等都有购买房子的需求，一般认为城市人口越多，需求越大，房价越高，但是从另一方面来说，人口多并不等于有能力购置房屋。但是房产的价格会在这种因素的驱动下价格不断上升，这样两者之间的关系是正相关。
那么房产t期的基本理论价格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示为：
⑵
其中表示房产基本理论价格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，贷款利率为短期贷款利率（将房价与利率的关系描述成幂指数的关系进行研究）。
房地产t期的“收益价值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益价值部分，表示t期预期收益。上述公式房地产收益价值的内在意义为房产的下一期收益在一定利率下折现的现值。这个是房地产价格预期价格变动将导致不动产收益的上下波动，所以说他是房产价格的投机部分。
这个预期的价格由于数据很难收集，并且收集来的数据又具有很大的不确定性，这里根据投资者对前一期看好房产价格上涨的预期心理，认为它与上一期的房产价格增长率有关，设这个增长率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整体来讲房地产的价格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以为：
++ ⑹
其中表示随即误差项，以下是天津市基本数据：
表2-1 天津市有关参数
参数
年份
天津商品房平均销售价格P
（元/平方米）
房地产价格
实际增长率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
2009
