物业经营论文精选(九篇)

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第1篇：物业经营论文范文

现代物流企业是指以现代物流理念为指导，采用现代物流的组织方式和现代物流技术，为客户提供有利于降低物流成本和提高物流合理化水平的综合服务型物流企业。现代物流企业在经营理念、运作模式、服务内容、信息化程度、物流技术、企业制度等方面都有较高的要求，以反应快速化、服务系列化、作业规范化、目标系统化、手段现代化、组织网络化的显著特征区别于传统物流企业。

现代物流企业的经营模式是物流企业在生产经营中应用物流功能要素进行生产经营并获得收益的业务运作方式。经营模式是企业盈利的基础，只有具备了一个成功的经营模式，企业才可能获得盈利。物流经营模式是物流企业核心竞争力的体现，物流企业经营模式的研究，对于传统物流企业向现代物流企业转变寻找新的思路具有重要意义。

一、中国物流企业经营现状

随着我国物流业的快速发展，物流市场出现了多种类型的物流企业，传统运输、仓储、货代企业开始向物流领域拓展，新兴物流企业大量涌现。国外物流企业也看好中国的物流市场，加快在中国市场的拓展速度。物流业形成了多种类型物流企业共同发展的格局。但与物流业发达的国家相比，我国物流业仍处在发展初期，物流企业发展还很不成熟，主要体现在现代物流理念淡薄，经营观念落后，缺乏现代物流服务模式的开拓创新。

据有关机构统计，近年来，我国新增物流企业的数量每年以16%—25%的速度增长，目前全国已有70万家与物流有关的企业和机构，但从网络、功能、管理、服务、业绩等方面综合评估，真正实力超群的，具有竞争力的企业却寥寥无几。据中国物流采购联合会和美智管理顾问公司所做的第三次物流市场调查报告显示：中国的第三方物流企业规模较小，在调查的50多家企业中没有一家拥有超过2%的市场份额。究其原因，就在于我国的物流企业的功能单一，增值服务薄弱，缺乏满足客户的个性化物流需求的能力。现代物流的本质是服务，物流企业的目标就是要满足货主企业向其客户提供物流服务的需要，因此无论是在服务能力上，还是在服务质量上都要以货主满意为目标。随着工商企业物流理念的成熟，他们在要求提供运输、仓储等一般外，还希望物流企业提供物流网络设计、库存管理、订货管理、流通加工、定单处理、信息服务等一系列的增值服务。然而，国内只有极少数企业可以提供此类物流增值服务。调查数据表明，国内第三方物流企业收益的85%来自基础，诸如运输管理和仓储管理等，增值服务及物流信息服务等的收益只占15%。

从表面上看，物流企业存在的问题主要体现在服务内容单一，物流手段落后，信息化程度低等方面，但通过进一步分析不难发现，造成这种现象的原因是物流企业缺乏对现代物流深层次的研究，缺乏成熟的、适合客户需要的经营模式。

二、先进物流企业的经营模式分析

以中远物流、中外运物流、招商局物流为代表的一批中国先进物流企业，积极适应市场需求变化和应对国外企业的冲击，结合自身优势，在开展现代物流服务的过程中探索出了很多具有代表性的经营模式。笔者走访调研了数十家先进的物流企业，掌握大量企业经营运作方面的第一手资料，在此基础上总结了八种具有借鉴意义的模式。

1．物流服务延伸模式

所谓物流服务延伸模式，是指在现有物流服务的基础上，通过向两端延伸，向客户提供更加完善和全面的物流服务，从而提高物流服务的附加价值，满足客户高层次物流需求的经营模式。如，仓储企业利用掌握的货源，通过购买部分车辆或者整合社会车辆从事配送服务；运输企业在完成货物的线路运输之后，根据客户的要求从事货物的临时保管和配送。这种模式对于从事单一功能物流服务的传统物流企业来说，不仅可以拓展物流服务的范围，而且达到提高物流服务层次的目的。

2．行业物流服务模式

行业物流服务模式是通过运用现代技术手段和专业化的经营管理方式，在拥有丰富目标行业经验和对客户需求深度理解的基础上，在某一行业领域内，提供全程或部分专业化物流服务的模式。这种经营模式主要特点是将物流服务的对象分为几个特定的行业领域，然后对这个行业进行深入细致的研究，掌握该行业的物流运作特性，提供具有特色的专业服务。行业物流服务模式集企业的经营理念、业务、管理、人才、资金等各方面优势于一体，是企业核心竞争力和竞争优势的集中体现。

商业运作方式决定着物流服务方式，只有深入掌握了目标行业或项目的具体特征，才能提供专业化的物流服务。实际上，行业物流服务模式体现了细分物流市场的特征。物流企业必须不断研究目标市场行业的物流特点和发展趋势，成为这些行业的物流服务专家。在全球，也只有极少数企业能进行所有种类物流服务的现代物流企业。绝大多数物流企业都可采用目标集聚战略，进行准确的市场定位，各有侧重地展开各具特色的物流服务。

在国内，行业物流服务是近年来我国物流市场发展的一个趋势，服装、家电、医药、书籍、日用品、汽车、电子产品等行业或领域纷纷释放物流需求，极大的丰富了物流市场。

3．项目物流服务模式

项目物流是指为具体的项目提供全程物流服务的模式。这类需求主要集中在我国一些重大的基础设施建设项目和综合性的展会、运动会中，如三峡水电站、秦山核电站、国家体育馆等基建项目以及奥运会、展览会等大宗商品的运输物流服务，实施这种模式的物流企业必须具备丰富的物流运作经验和强大的企业实力。“中外运物流”在项目物流方面取得了不菲的成绩，长期以来，中外运在国内外建设起完善的业务经营网络，在为国内各大外贸公司提供全面运输管理服务的同时，为国家重点工程项目的生产物资实行国际多式联运，同时为我国大型国际展览会、博览会和运动会承担物品运输任务，取得了一定的成功经验。

4．定制式物流服务模式

定制物流服务是指将物流服务具体到某个客户，为该客户提供从原材料采购到产成品销售过程中各个环节的全程物流服务模式，涉及到储存、运输、加工、包装、配送、咨询等全部业务，甚至还包括订单管理、库存管理、供应商协调等在内的其他服务。现代物流服务强调与客户建立战略协作伙伴关系，采用定制式服务模式不仅能保证物流企业有稳定的业务，而且能节省企业的运作成本。物流企业可以根据客户的实际情况，为其确定最合适的物流运作方案，以最低的成本提供高效的服务。

北京星网物流中心是由“金鹰公司”（MSAS和Sinotrans在1996年成立的合资公司）专门为诺基亚公司兴建的物流设施，它坐落在诺基亚星网工业园内，将园区内诺基亚的区域供应商和制造厂商紧密的连接在一起，通过“金鹰公司”提供的无缝隙供应链解决方案，降低整个园区内企业的供应链成本，实现低成本运营目标。

5．物流咨询服务模式

物流咨询服务模式是指利用专业人才优势，深入到企业内部，为其提供市场调查分析，物流系统规划、成本控制、企业流程再造等相关服务的经营模式。企业在为客户提供物流咨询服务的同时，帮助企业整合业务流程与供应链上下游关系，进而提供全套的物流解决方案。企业通过物流咨询带动其他物流服务的销售，区别于一般仓储、运输企业的简单化服务，有助于增强企业的竞争力。

在具体的业务运作中，可以采用大客户经理负责制来实施物流咨询服务。大客户经理要针对每个客户的不同特点，成立独立的项目组，组织行业专家、大客户代表、作业管理部门、项目经理等人员，从始至终负责整个项目的销售、方案设计与服务实施，保证项目的实施效果，提高客户满意度。实践证明，这种站在客户角度考虑问题，与客户结成长期的战略合作伙伴关系，相互合作、共同发展的业务运作模式具有良好的发展前景。

6．物流管理输出模式

物流管理输出模式是指物流企业在拓展国内企业市场时，强调自己为客户企业提供物流管理与运作的技术指导，由物流企业接管客户企业的物流设施或者成立合资公司承担物流具体运作任务的服务模式。采用管理输出方式时，可有效减少客户企业内部物流运作与管理人员的抵制，使双方更好的开展合作。采用物流管理输出模式时，可以利用客户企业原有设备、网络和人员，大幅减少投资，并迅速获取运作能力，加快相应市场需求的速度。在运作时，可以有两种方式

（1）系统接管客户物流资产：如果客户在某地区已有车辆、设施、员工等物流资产，而物流企业在该地区又需要建立物流系统，则可以全盘买进客户的物流资产，接管并拥有客户的物流系统甚至接受客户的员工。接管后，物流系统可以在为该客户服务的同时为其它客户服务，通过资源共享以改进利用率并分担管理成本。

（2）与客户合资成立物流公司：物流企业与客户共建合资物流公司的方式，既使客户保留物流设施的部分产权，并在物流作业中保持参与，以加强对物流过程的有效控制；又注入了专业物流公司的资本和技能，使物流企业在物流服务市场竞争中处于有利地位。

招商局物流集团与青岛啤酒股份有限公司的合作便是物流管理输出模式的一个成功案例，招商局物流集团通过对青啤发展现状和其他多方信息的分析，结合青啤自身拥有大量物流设施、设备与人员的实际情况，提出与青啤成立合资物流公司，购买或租赁青啤原有物流设施、设备，并接收青啤原有运作和管理人员。这种模式确保了招商局物流能够将其较为先进的现代物流理念、员工分配制度、操作流程的再造方法，渐进地、完整地灌输到合资公司的物流管理中。合资公司开始运作的三周时间内，青啤原有车辆利用率就提高了60%，每年仅公路运输就将为青啤节省物流成本近700万元。

7．物流连锁经营模式

物流连锁经营是指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营方式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用；被特许者按合同的规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用的物流经营形式。物流连锁经营借鉴了成功的商业模式，可以迅速的扩大企业规模，实现汇集资金、人才、客户资源的目标，同时在连锁企业内部，可以利用互联网技术建立信息化的管理系统，更大程度的整合物流资源，用以支持管理和业务操作，为客户提供全程的物流服务。

锦程国际物流集团从2000年开始物流连锁经营的尝试，将商业中加盟连锁的经营理念引入到物流业，创造出了以现代网络技术为支持，以加盟连锁的形式进行物理网络扩张的经营模式，使公司迅速汇集了资金、人才和客户资源，扩大了企业规模。

8．物流战略联盟模式

物流联盟模式是指物流企业为了达到比单独从事物流服务更好的效果，相互之间形成互相信任、共担风险、共享收益的物流伙伴关系的经营模式。国内物流企业，尤其是中小型民营企业的自身力量薄弱，难以与大型跨国物流企业竞争，因此，中小型物流企业的发展方向是相互之间的横向或纵向联盟。这种自发的资源整合方式，经过有效的重组联合，依靠各自的优势，可以在短时间内形成一种合力和核心竞争力。同时在企业规模和信息化建设两个方面进行提高，形成规模优势和信息网络化，实现供应链全过程的有机结合，从而使企业在物流服务领域实现质的突破，形成一个高层次、完善的物流网络体系。在战略联盟的实施过程中，可以将有限的资源集中在附加值高的功能上，而将附加价值低的功能虚拟化。虚拟经营能够在组织上突破有形的界限，实现企业的精简高效，从而提高企业的竞争能力和生存能力。

广州海元物流公司就是中小型物流企业战略联盟的成功典范，它是由31家优秀的专线运输公司资产重组后建立的现代化物流企业，在全国拥有376个分公司，并且建立了海元物流信息系统，推出了京广物流带、广沪物流带、广渝物流带等服务区域。“海元模式”是中小型企业向现代物流企业发展过程中创造的一种新模式，为中小型物流企业做大做强提供了借鉴。

三、对物流企业经营模式的几点思考

1．经营模式是物流企业成功的关键

在物流市场被普遍看作是具有良好发展前景的市场以后，进入物流行业的企业数量逐年增多，行业内部的竞争日趋激烈，而且竞争已经由单纯的价格竞争开始走向服务质量和服务层次的竞争。此外，我国加入WTO以后，已经陆续开放了部分物流市场，一些跨国物流企业，如马士基、UPS等相继进入中国，国内的物流企业面临着来自跨国物流公司和国外物流资本的挑战。今后的五至十年，将是我国物流企业发展的关键时期，物流行业将重新洗牌。通过企业之间的竞争将导致相当一部分企业由于缺乏创新而被淘汰出局；那些经得起市场考验的企业则会打牢市场根基，确立自身在市场中的地位。通过企业整合、重组，将会在各个地区产生若干家大型的现代物流企业。其中，有的将会成为具有全国性物流网络，能够提供综合物流服务的第三方物流企业。

前面所述的几种经营模式，便是那些具备勇于开拓创新精神和敏锐市场洞察力的企业成功经验的总结。这说明，经营模式已经成为影响企业经营成败的重要因素，成功的经营模式是企业获得盈利的基础，同时也是企业核心竞争力的体现。传统储运企业向现代物流企业转变，目标就是寻求一种新的盈利模式，只有找到了适合于企业的经营模式，传统储运企业才真正完成了转变。

2．经营模式是现代物流服务理念的体现

随着社会经济快速发展，顾客需求呈现多样化和复杂化的趋势，企业对于物流服务的准时性、及时性、全面性的要求越来越高。这就要求物流企业针对客户的经营特点提供个性化的服务。因此，在提供服务时，要仔细分析客户的需求，了解客户的经营规律，以便提供精确的物流服务。经营模式体现了物流企业的现代物流服务理念，企业在为顾客提供物流服务的过程中，必须站在客户的立场上思考物流合理化问题。

行业物流服务模式和项目物流服务模式将物流服务具体到每个行业或具体项目，物流服务是建立在对目标行业或项目深入研究基础之上的，由于掌握了行业的运作特性和客户的具体要求，因此，可以提供高质量的物流服务。物流连锁经营模式和物流战略联盟模式体现了物流企业间横向联合或纵向联合的经营思想，通过行业内部的整合，实现优势互补。不同的经营模式反映了不同的竞争策略和企业各自的特点，以及资源优势。但是，无论采用哪种经营模式，目的都是为了提升企业的市场竞争力，最大限度的满足顾客需求。

第2篇：物业经营论文范文

一、物业管理与服务系统框架

物业管理与服务系统主要由会计信息系统、成本分配系统、服务成本计划等部分组成。

(一)会计信息系统。该系统主要包括:目标、相互关联的组织部分、流程、产出等。会计信息系统有两个子系统:一是财务信息系统;二是成本管理信息系统。物管企业的成本管理系统共分为六部分:业户服务系统、小区绿化系统、设备维修系统、环境卫生系统、安全管理系统、后勤支持系统。

(二)成本分配系统。成本管理中的一个重要原则是“不同的成本服务于不同的目的”。在物业管理服务中，用于业户服务的成本可以细分出用于满足业户一般需求的成本，其成本的用途是满足于业户对服务的基本需求，即满意度成本。而另一方面的成本是企业致力于追求业户与企业间忠诚关系的建立，即忠诚度成本。不同的成本用于不同的服务目的，从短期和长期来看，效益固然有所不同，成本发挥的作用也有较大差异。

(三)服务成本计划。依照物业管理服务的流程，建立成本管理系统可以使企业管理者更好地对企业的经济业绩进行监控，一个生产流程既可以是有形产品，也可以是一项服务。这些产品或服务在性质上或许相似，或许是独特的，生产流程的特点决定了建立一个成本管理系统的最佳方法。

服务与产品不同有四个方面是最显著的，即无形性、不可分割性，异质性和易逝性。无形性是指服务没有物质形态，看不见，摸不着。不可分割性是指对于服务来说产品与消费是不可分割。异质性是指服务的成果与产品的质量相比变化的可能性更大。易逝性是指服务无法保存，而必须在提供时被消费。这些区别影响着与服务成果相关的计划、控制和决策所需信息的类型。

二、二线支持部门的成本分配

物管企业应该将部门划为一线服务部门和二线管理支持部门。一线服务部门如各个“客户服务中心”，是直接面向物业小区的业户提供直接的服务。为了保证一线服务优质高效、及时、准确，物管企业还有相应的支持部门:人力资源部、财务部等。这些部门人员以提供培训、资金管理、成本控制等二线的服务支持与管理性质的工作。因此，企业必须计算出二线服务部门的各项成本，并分配到公司的一线生产(服务)部门即各个“客户服务中心”，再精确计算出整个企业的总成本。

物管企业成本的复杂性需要会计人员将二线支持部门的成本直接分配到各种成本对象，如分支机构，二线服务支持系统等。简单地说，分配就是要划分成本库，并将这些成本分配到多个具体层级单位，成本分配不会对成本总额产生影响，认识到这一点很重要的。成本总金额可能受分配程序的影响。因为成本分配会影响报价、服务项目的盈利能力和管理人员的数量和行为等，所以，成本分配是一个重要的问题。

当两种或两种以上的服务或产品的产出使用相同的资源时，所发生的共同受益的成本，我们都可以视为共同成本。这些共同成本可能与服务期间，个人的责任，客户阶层等有关。如一个物业小区安防员的薪酬是该小区提供给业户所有服务成本中的共同成本。因为，小区所有业户都需要安全防范和服务。但是，将安全防范成本分配到每个业户是一个主观的想法。也就是说，服务需要公共资源，而且这些资源当分工配到这些成本对象上，这是很清楚的，但是常常不清楚如何着手最合理的成本分配。通常，共同成本的分配是通过一系列连续的分配程序来完成。

成本分配的第一步是确定成本对象是什么?成本对象是生产部门和辅助部门(后台部门)。物管企业的生产部门是直接提供服务给小区的业户，包括环境卫生、绿化、安全管理、设备维护等。我们通称为一线服务部门。辅助部门是为生产部门或一线服务部门提供必要服务的部门。这些部门与企业的服务产品没有直接联系。如财务部门、人力资源管理部门、行政部门等。

一旦确认了生产部门和辅助部门，每个部门发生的间接费用就可以确定。但是，需要注意的是，这是将成本追溯到部门而不是成本分配，因为，这些成本是直接与单个部门相关的成本。

一旦企业被分为几个部门并且所有的间接费用已经被追溯到各个部门后，辅助部门成本就又被分配到生产部门，并计算间接费用分配率，以用来计算服务成本，虽然辅助部门不直接做服务工作，但是，这些提供辅助服务的成本是服务成本总额的部分，必须被分配到服务成本。这些成本分配包括两阶段的分配:(1)辅助(二线)部门成本分配到生产部门(一线服务部门);(2)分配来的成本再分配到服务项目上去。

通常一个辅助部门的成本是通过使用费用率分配到另一个部门的。在这种情况下，应该关注一个部门的成本如何分配到其他部门。例如，物管企业的人力资源管理部门是为各个物管处(客户服务中心)提供员工的培训与绩效考核服务的。因此，人力资源部门发生的费用成本应被分配到各个物管处。当然，这些费用率还涉及到两个主要因素:选择单一费用率还是双重费用率，使用预算辅助部门成本还是实际辅助部门成本。

三、标准成本法

标准单位成本是编制弹性预算的基础。物管企业应该通过单位标准成本，概算出各项服务成本，以利于两个方案的决策:(1)每单位产出应投入多少资源(数量决策);(2)按投入的资源的成本是多少?(价格决策)。数量决策产生数量标准，而价格决策产生价格标准，某一特定投入的两个标准相乘(标准价格×标准数量)就可得到单位标准成本。

(一)标准的建立。管理或服务经验、研究成果以及来自实际工作人员的一线信息是数量标准的三个潜在来源。虽然经验可以提供一些数据或指导方针，但应谨慎使用。如传统的物管企业小区安防人员与物业小区实际面积之间的数量比率。在前几年，可能是很低的标准成本。但是在现阶段，这些标准肯定值得怀疑，原因很简单，现在的小区安防服务开始引进很多高新技术加以管理和控制，这方面的服务成本自然下降，而且效率反而提高了。

如果以过去的投入与产出关系作为指导，就会永远不能消除这种低效率。企业通过研究可以确定最有效的运转方式。并能够提供有力的指导。

价格标准的制订是经营部门、采购部门、会计部门、人力资源部门的责任。经营部门确定所需投入的质量。采购部门、会计部门负责以最低价格购进所需的符合质量要求的投入。市场因素和其他因素的作用将可选择的价格限定在一定的范围内。会计部门则负责记录价值标准并编制报告，对实际业绩和标准业绩进行比较。

(二)标准类型。一是理想标准，二是现行可达到标准。物管企业理想标准要求效率最高化，并且只有当每个方面都达到完全效益时才能达到。它要求物业小区的设备性能完好，公司员工技术熟练，管理到位，一点疏忽都不能发生。现行可达到标准在高效率的运转环境下是可以达到的，它允许设备出现正常的故障，工作中断，员工技术不是最完善或熟练等，这些标准要求很高，但是经过努力是可以达到的。

在这两种类型的标准中，现行可达到标准提供了最大的行为效益。如果标准过高，则导致永远达不到，员工就会灰心伤气，业绩水平就会下降。然而，通过挑战且可以达到的标准，则能够提高公司员工的业绩水平，尤其是当对这些标准负责的个体参与标准的制订中时。

在标准成本系统中，三类生产成本即直接材料、直接人工和间接费用都根据其数量和价值标准分配到产品。

标准产品(服务)成本与正常和实际成本相比，具有很多优点，而控制能力是它的显著特点。标准成本制度可随时提供有助于价格决策的单位成本信息。这对于那些需要投标取得物业小区经营服务权的物业管理公司和那些采用成本加成定价法的公司来说尤为重要。

总之，物业管理服务推行标准化成本管理具有很强的实用性和可操作性。物管企业全面推广标准化成本管理是人心所向，大势所趋。

第3篇：物业经营论文范文

1．1平均年限法

采用平均年限法撮关键的是如何确定固定资产的使用年限和固定资产的净残值。

——公路及构筑物的使用年限，一般采用省【自治区】级以上人民政府“收费批文上批复的收费年限，而非公路的实际使用年限或其寿命。

——公路及构筑物净残值比例的确定，其他部门企业财务制度规定固定资产净残值比例为3％～5；外商投资企业的净残值率为10；《企业会计制度》规定，企业应当根据固定资产的性质和消耗方式，台理地确定固定资产的预计净残值。有鉴于此，考虑公路经营企业对公路及构筑物只有在进行收费活动时才作为固定资产管理．且在收费期限月；满后将无偿移交交通部门。因此．净残值比例应按考惠否则，公路及构筑物价值就不能彻底补偿。

1．2工作量法

公路及构筑物计提折旧最关键的一点是如何准确预计收费年限内的交通量，此时的交通量应以标准车交通量(高速公路及一级公路为小客车，二级公路为中型载货汽车)为准，且预计的交通量应和使用年限法相一致。下面举例说明公路经营企业如何计提折旧：如A公路经营企业“固定资产——公路及构筑物”原值为27000万元，规定收费年限27a，收费期间预计标准车交通量5400万辆，第一年通过收费站的标准车交通量平均为I2．5万辆／月，第二年通过收费站的标准车交通量平均为I3万辆／月，第三年通过收费站的标准车交通量平均为I3．5万辆／月(假设仅设一个收费站)。采用平均年限法计提折旧计算：

年折旧额一公路及构筑物原值÷收费年限一27000万元÷27—1000万元

每月提取折旧额=1000万元÷12—83万元

采用工作量法计提折旧计算：

每标准车应提折旧一公路及构筑物原值÷收费期

间预计标准车交通量=27000万元÷5400万元=5元／标准车

公路及构筑物第一年应提折旧颧一125000×12×5=750万元；

公路及构筑物第二年应提折旧额=130000×12×5—780万元；

公路及构筑物第三年应提折旧额=135000×12×5—810万元。

另外，对通讯、收费、监控设施等固定资产采用平均年限法和加速折旧法时，也存在一个折旧选择问题。从企业理财角度看，因公路经营企业运营初期收费额较中后期少，再加上初期享受国家所得税优惠政策(如“二免三减半”、15税率等)，因而其折旧计提应前期少，后期多。在固定资产原值相同情况下，平均年限法较加速折旧法符台上述趋势．而加速折旧法中的年数总和法叉较双倍余额递减法符合上述趋势，因而公路经营企业应作出正确的选择。

如：某一监控系统原值500万元，预计使用5a，残值20万元，刚采用平均年限法时：

每年提取折旧额一(原值残值)÷使用年限一80万元÷5—96万元。

采用年数总和法时：

年折旧率一尚可使用的年限(折旧年限已使用午数)，预计使用年限的年数总和[折旧年限X(折旧年限+1)÷2]

圭三折旧额=(原筐一预计净残值)×年折旧率各年计算列于表1。

采用双倍余额递减法时：

年折旧率=2／折旧年限X100

年折旧额=固定资产账面净值×年折旧率备年计算列于表2。

各种折旧方法在同一年累计差额计算比较如表3所列。

2资产管理方式的选择

如上所述，公路经营企业取得公路收费经营权有两种方式：一种是直接投资方式即“BOT”方式，另一种是受让公路经营权。因此，相应的资产管理方式也有所不同。

在直接投资方式下，困涉及建设、经营、移交3个期问，公路及构筑物等资产的入账价值属于自行建造的固定资产，故需按公路工程预算及可使用状态前所发生的全部支出，作为公路及构筑物的入账价值。因此，在建设期间发生的基建支出，要分两种情况才能形成公路经营企业的经营用固定资产。

一根据交付使用财产明细表，从“基建工程支出中转入形成固定资产。

固定资产——经营用固定资产——公路及构筑物、安全设施通讯设施监控设施、收费设施、房屋及建筑物

贷：基建工程支出一根据项目概算内容购入的不需要安装设备和为生产经营准备的工具，直接形成固定资产和周转材料。{酱：固定资产——经营用固定资产——机械设备(摊铺机、压路机等)、车辆(巡逻车、工程抢险车等)、其他(复印机、打字机等)

周转材料

贷：银行存款等结算科日

工程物资——为生产准备的工具及器具

②在间接投资方式下，公路经营企业直接出资购买已建成的公路，困不存在建设期间，只涉及经营、移交2个阶段，其形成公路经营企业的经营用固定资产比较简单除需支付公路及构筑物等建造成本外，还要支付受让公路收费经营权的购置成本——无形资产。

此时将购买价大于公路建设成本的部分作为“无形资产——公路经营权”来核算。

借：固定资产——经营用固定资产——公路及构筑物、安全设施、通讯设施、监控设施、收费设施、房屋及建筑物

无形资产——公路经营权

贷：银行存款等科目

综上所述，公路经营企业要加强财务管理和会计核算，首先要选择好适台于本单位的会计制度，要加强公路及构筑物等资产形成的管理，选择好固定资产折旧的补偿方式。

第4篇：物业经营论文范文

1我国典当业发展与现状

典当是中国历史上最为古老的非银行性质的金融行业，也是现代银行业的雏形和源头。在1949年前，典当业非常兴盛，全盛时期，单在北京就有300多家。1949年后，典当业完全停顿。1987年1z月，“成都市华茂典当服务商行”正式挂牌，成为当时中国内地第一家典当行。截止2006年底，全国共有典当行2494家。累计注册资本246亿元。2006年已营业的2052户典当行典当总额960亿元，比上年增长40％。2007年上半年，已开业的2342家典当行资产总额862亿元，同比增加12.7％；上半年累计实现典当总额441亿元，同比增长31％；典当余额为254亿元。同比减少7.7％；息费收入30.7亿元，同比增长14％；上缴税金3.9亿元，同比增加1.6倍；行业从业人员2.1万人，同比增加40％。从区域上看，东部地区1239家典当行，实现典当总额354.9亿元，占全国典当总额的81％，其中动产质押典当比例高于全国两个百分点。从业务构成上看，动产质押典当金额108.3亿元，占典当总额24.7％；房地产抵押典当金额236亿，占典当总额的53.6％；财产权利类质押典当额占到典当总额的21.7％。从经营对象看，中小企业和民营经济成为典当业主要服务对象。全国累计为中小企业提供当金3.8万笔。同比增加18％，典当金额222亿元；对居民提供当金99万笔，同比增加8％，涉及典当金额199亿元。典当业的发展与区域经济发展和私有经济活跃程度密切相关，浙江、江苏、山东等经济大省的典当资金周转期和典当总额均大大优于同样资本规模的内地省份。

总体来看，典当业救急解难、便利融资的服务功能继续得到优化；支持中小企业发展、服务居民生活的经营理念在行业内得到延伸；典当业社会形象不断提升，并逐渐被社会各界所认可和关注。

2我国典当业存在的问题

2.1行业属性不清

从1996年以来，我国典当行业主管部门由中国人民银行、国家经贸委转变为现在的商务部，而典当行业的属性也经历了由金融机构到特殊的工商企业即非金融机构的转变。从新施行的《典当管理办法》来看，目前典当行按工商企业定性，但在有些管理上却又按金融模式进行。典当业承担着金融机构的义务，却不享有金融机构的权利。

2.2行业法律法规不健全

目前我国典当业没有专门的统一立法，所能依据的主要是商务部和公安部2005年4月1日联合颁布施行的《典当管理办法》。法律法规的不健全还表现在法律法规之间存在冲突。我国典当业的法律法规主要包括《担保法》、《物权法》、《典当管理办法》和国务院其他部门颁布的法规中涉及典当业的规定以及各地方有关典当业的规定等。这些法规的效力等级不确定，规定时有冲突，现实操作也有困难。作为自律性行业的典当业，行业协会组织不发达也阻碍了典当业的发展。目前中国成立了中国旧货业协会典当专业委员会，但是处于发展初期，会员单位不能覆盖全国，且缺乏对典当行业的规范力度。

2.3典当专业人才匮乏

在典当行业中，急需大量的民品(包括贵金属、珠宝、古董)鉴别方面的人才，同时还需要鉴别人员懂得一定的贷款理论知识，能够正确评价当品的市场风险。在对企业的贷款中，要求工作人员既要能够正确评价企业的资产负债表，评估企业的抵押资产的价值，又要对企业的所投资项目有一定的认识。典当业务是由人来操作的，其经营人员的素质高低是经营成败的关键。目前，我国典当行普遍缺乏优秀人才，缺乏人力资本的投人，多数典当行还属于家族式经营，普遍缺乏合格的管理人员和专业技术人员。

2.4典当行实际业务范围狭窄

现代典当的经营范围较为广泛，主要包括：机动车辆、房产质押、有价证券(包括沪深股票、银行存单、银行票据等)、金银饰品、家用电器、通讯器材、企业产品等，不同企业或个人通过对以上物品的质押。但是，相当一部分典当行实际经营业务范围狭窄，传统业务如珠宝首饰、古玩字画、手表等萎缩；为追求高额利润，许多典当行都将业务集中在房产、股票和机动车典当上。

2.5典当业融资渠道不通畅

目前我国典当业主要是通过自有资金进行业务运作，在实际操作中很难从其他渠道获得融资。只有极少数典当行能从银行获得贷款，至今为止还没有一家上市的典当公司。融资渠道的不畅导致个别地区的个别典当行存在违规吸存甚至高息揽储的情况。可见，典当业除股东权益融资外，缺乏其他有效的融资渠道，这制约了典当业增强资金实力，发展自身规模的进程。现阶段以中小企业发展环境越来越好，唯独融资难成了影响中小企业发展中一个难以逾越的障碍。在融资问题上，一方面大量社会闲散资金只能存入商业银行；另一方面，典当业可以解决中小企业融资困难，却无法吸纳社会资金，使其转化为中小企业发展急需的资金供给，这就存在着一边资金需求旺盛，一边资金供给有余，而供需却不能衔接的问题。扩大典当业的资金来源，从表面上看，是对典当业的扶持，实际上则是通过典当融资，加大全社会对中小企业的扶持力度。

3我国典当行业发展对策

3.1确立属性

目前亟待明确的是典当行的行业归属问题。关于典当行属性的争论一直有很多说法，尽管目前将典当行定位为特殊的商业企业，并由商务部主管，且没有金融许可证，但典当究其根本，仍不改其金融属性，同时，又具有其他属性。典当的金融性质体现在典当双方的债权债务关系上，但典当的债权债务关系与一般的债权债务关系不同，在典当物绝当之后，典当行的金融性质就转化为商业性质，对绝当物品进行变卖、拍卖处理，直接参与商业活动。

3.2规范制度，健全法律法规

随着我国经济高速增长和经济规模的不断壮大，典当业对社会经济生活的影响也会随之增加，在这个背景下通过提高典当立法层次，制定一部统一的典当法，既符合当前的立法趋势即立法由综合性向专门性过渡，又能促进典当业的规范发展。必须保证的是典当立法应与民法等规定相协调，防止出现法律法规之间的冲突情况。如果该行业的习惯法符合一般公平原则，不损害社会公共利益，也为业内人士广泛接受，就应当尊重历史、重视实践、不要盲目改变。

3.3人力资源体系的构建

建立企业培训体系和教育培训体系。通过在在企业内部和外部建立一个系统的培训管理体系、培训课程体系以及培训实施体系，使三者成为有机的整体。加强文化建设，树立典当业新形象，提高从业人员的素质。实施典当高级管理人才培训工程，打造中国典当业的经理人，全面提升行业整体专业素质和综合素质。注重从业人员业务技能、政策法规、职业道德、文化知识的培养，提高在岗位人员的综合素质，造成新一代的典当行业从业人员。

3.4扩大典当行融资渠道

我国典当业应积极探索各种融资渠道，坚持与银行广泛接触寻求获得银行贷款的有效模式，扩大经营资金的来源。另一方面，政府监管部门应进一步放开典当业的融资渠道，在确保金融体系安全的基础上，允许典当行从信托公司，租赁公司，财务公司，投资基金等渠道进行融资；允许典当行的当物可以在认定第三方监管下对银行实施动态余额抵押，以当票为依据，在不影响当户对当物赎回的前提下对银行抵押物价值余额进行动态平衡调整。此外建议允许经营良好的典当行在中小企业板上市融资，以增强典当业的资金实力。

第5篇：物业经营论文范文

关键词：经纪业务；证券公司；激励机制

证券经纪业务指证券公司通过其设立的营业场所和在证券交易所的席位，接受客户委托，按照客户的要求，客户买卖证券的业务。具有业务的中介性、业务对象的广泛多变、客户指令的权威性和客户资料的保密性等特点。

一、我国证券经纪制度发展概述

2002年前，多数证券公司并不主动开发客户，而是采取等客上门的方法开展业务，即所谓“坐商模式”。2002年5月，根据中国证券监督管理委员会、国家计委、国家税务总局联合的《关于调整证券交易佣金收取标准的通知》，浮动佣金制开始执行，迫使券商开始重视经纪业务营销。证券行业内出现“全员营销”模式，证券经纪业务营销模式创新不断涌现。2009年4月以来，《证券经纪人管理暂行规定》的出台，标志着证券经纪人制度终于走向历史前台，我国证券经纪业务营销从最初的“坐商”阶段发展到了以证券经纪人模式为代表的“行商”阶段。

二、证券经纪业务营销存在的问题

（一）同业竞争激烈，佣金比率持续下降

目前，证券公司市场份额主要通过营业网点优势来实现，经纪人之间竞争激烈。另一方面，经纪人佣金比率持续下降。2007年前，各券商对散户执行高水平佣金政策，仅对部分中大户实行固定佣金折扣，或按交易量及资产规模标准进行相应下浮。2007年开始，投资者成本意识加强，佣金政策开始大幅松动，各券商佣金平均水平不断下降。佣金下降是同行竞争的结果，动摇了券商的服务定价体系，对经纪业务依赖度较高的券商来说，对其收入和利润产生直接负面影响。

（二）经纪人激励约束管理制度存在弊端

我国多数券商绩效考核处在“量化考核与目标考核阶段”，存在短期激励大于长期激励；缺乏团队激励与个人激励的结合；缺乏证券经纪人职业管理者；结果管理大于过程管理等问题。这些简单的考核方式仅能从短期内鼓励证券经纪人的积极性，不利于长期发展。

（三）经纪营销人员匮乏，培训工作有待提升

根据我国证监会规定，证券经纪人须具备证券从业资格证方可上岗，而近年证券从业资格证通过率仅为20%-23%。另一方面，证券公司同与其合作的第三方存管银行如建设银行、工商银行、农业银行、光大银行等开展银行驻点证券经纪营销业务，银行网点众多，证券公司经纪人储备严重不足。此外，多数证券公司入职培训时间短，入职后继续培训的系统性有待加强。某些证券公司仅依靠每周两次会议来开展后续培训，无法满足广大客户的服务需求。

三、证券公司经纪营销业务问题的对策分析

（一）创新经纪服务，提高市场占有率

创新服务建设可以从营业部服务、合作企业、媒体宣传等多方面入手。如在办理证券开户、资料变更、“亲情化”服务等业务时，提供投资咨询服务和交易软件专业培训学习；与研究与咨询机构合作，为客户提供经纪咨询服务；通过广播，广告牌，短信，电子邮件等，为客户提供每日市场分析，分享技巧，基金的建议，优惠及其他相关信息；建立专业的客户服务中心，为客户提供远程咨询服务等。

（二）健全经纪人激励约束机制

经纪营销绩效考核应由个人激励向团队激励，短期激励向长期激励，业绩导向向业绩与管理结合导向转变。(1)证券经纪人考核。含客户满意度；销售净收入；佣金收入比例；团队合作业绩等。(2)团队业绩指标。依据营销战略与地区战略共同确定，可考查大客户维护、新客户开发、客户关系管理及团队建设等方面.(3)团队业绩与个人业绩结合。个人考核在重点衡量业绩的基础上，加强个人对团队的贡献考核，实现个人与团队的结合。例：最终个人业绩考核分＝个人业绩×80%+ 团队业绩×20％。每月提取证券经纪人个人激励提成20％作为团队整体激励基金，在团队内二次分配。每月按照一定比例提留团队激励，作为团队学习经费或活动经费。

（三）建立多元化经纪人培训体系

根据经纪人职业生涯的不同阶段，形成证券营销经纪人培训体系，具体包括：展业培训。业务流程，开户流程，行情软件应用，集合理财计划，大盘分析，营销技巧和营销话术培训，技术分析初级讲解等。(2)激励课程。聘请营销讲师，结合证券经纪业务工作，展开培训，激发经纪人工作热情。(3)座谈会形式会议。促进经纪人之间的沟通交流，提升经纪业务能力。

参考文献:

[1]张幼芳.证券经纪人关键业绩指标绩效考核制度初探.党政干部论坛,2009

,(6).

[2]徐永涛.中信证券与海通证券价值评估比较案例分析.华中科技大学,2008.

[3]陈德强.我国证券经纪人发展问题研究.厦门,2005.

第6篇：物业经营论文范文

在企业管理中，财务管理处于核心地位，其首要原因是财务活动贯穿于企业的经营活动之中，是由购，产，供，销等几个重要环节所组成的，是企业经营活动的基础。财务管理通过掌控资金，在企业的经营活动中起主导作用，同时，在整个经营活动中，企业的财务管理提供了可供参考的资料，为各个部门之间相互协调、统一提供重要依据。建立现代化的财务管理制度等；其次财务管理可以通过投资决策、筹资决策和分配决策为企业创造更多的获利机会，是企业目标实现的根本保证，因为财务管理的本质就是使企业的资金发挥应有的作用，从而为企业带来经济效益。

2加强企业财务管理的措施

2.1强化成本管理企业产品经营的基础环节是成本，做好企业生产的成本管理，在带来高效益的经济收入的同时还可以降低产品成本，不仅如此，通过高效的成本管理，还能够增强企业的核心竞争力，使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，这对于企业的持续发展、健康发展来说，具有非常重要的意义。主要通过以下操作流程：（1）强化意识。意识是决定工作展开效果的基础因素，为企业财务管理人员树立起正确的、科学的成本管理意识，让工作人员有管理意识并把成本管理执行到每一个环节当中；（2）成本预算。预算，是对企业即将展开工作的成本管理，以更加有效地展现出企业投资的效益，为保障企业的稳步发展，就要约束后续工作展开的资金控制问题，帮助企业避免相应的风险。（3）成本构成。通过行业特点努力降低成本，把明细项目与预算成本比较，寻找成本升降的原因。比如施工企业的成本项目主要包括人工费、材料费、机械使用费其他直接费和间接费。企业应提高施工管理技术，精心组织编制科学的施工方案，结合施工方案编制合理的单位工程预算成本，正确计算和反映实际成本，及时发现和解决成本管理中的问题，加快项目建设和资金的良性循环，从而提高企业效益。

2.2强化资金管理企业生存的必要因素是资金，是关系到企业能不能够获得发展的重要条件，而强化对资金的管理，是保障企业的生存和发展，促进企业财务管理工作的提高。主要从以下几个方面进行实施：第一，灵活地运用企业的资金。在实施财务管理的过程中，为使企业资金发挥最大效果，就要大力挖掘企业资金的内部以及外部潜力，从而最大限度提高企业资金的使用效率，使企业的资金能够发挥出应有的效果，为企业带来良好效益。比如说把企业闲置的资金，根据企业自身的实际情况以及市场情况进行短期性的投资，从而为企业谋取利益；第二，主动增加企业的资金额。资金是企业生存的血脉，是企业的发展源泉，企业生存、发展的前提是对企业资金的不断融合、整合，企业必须积极地通过各种各样的手段、途径去补充企业的流动资金额，使企业的资金总额能够获得增加，这样才能够促进企业扩大再生产工作的展开，满足企业发展的实际需要。第三，合理配置企业的资金。在企业基础运作中企业的资金是重要保障，而企业的资金也同样存在着结构性，比如说哪一部分的资金应该投入到哪一项生产中才能够发挥最大的经济作用，这就要求企业财务管理工作人员必须充分的、客观的了解企业资金的结构，并且合理地配置好这些资金，这样才能够真正地促进企业的长足发展。第四，集中管理好企业的资金。企业是由多个部门组成，而各个部门存在必然会牵涉到企业的资金，如果每个部门的资金都是独立的，那么企业的生存就会受到很大的威胁，正是因为这样，企业财务管理人员必须做好企业资金的集中管理，使企业的资金能够被有效的宏观调控，这样企业资金的流向、流量才能够有意义，也才能够更科学、更合理。

2.3强化队伍建设为使企业财务管理工作的顺利，提高企业财务管理工作人员的素质势在必行。这就要求企业必须重视对自身财务管理队伍的建设以及强化，从根本上提高企业财务管理的能力。具体的建设措施包括了以下几点：（1）需要什么类型人才；（2）严肃招聘工作流程；（3）对原有人员进行培训。

3结束语

第7篇：物业经营论文范文

关键词：中小企业电子商务对策分析

一、电子商务概述

电子商务是一种以信息网络为载体的商务活动新模式，它利用全球化互联网络进行商业活动，把买家、卖家、厂商和合作伙伴通过互联网、企业内部网和企业外部网全面结合起来，将企业的售前服务到售后服务的各个环节搬上网络，在实现企业管理电子化的同时，最大限度地降低了经营成本，提高了企业的竞争实力。电子商务不再是一个单纯的技术问题，它代表了一次新的经济革命，预示着新的经济增长方式。

二、中小企业电子商务应用的现状

信息化和网络经济的出现是中小企业开展电子商务的基础。根据“二十一世纪网站”与“支点网”通过网络联合开展的一项企业信息化状况调查显示：电子商务是大多数企业心目中企业信息化的典型应用。从调查结果来看，已经开始建设电子商务网站的企业占到了调查样本的58%，一个企业全面应用互联网的时代已经到来。但是从建设的程度看，各个企业的实际应用差异还是比较大的，例如23%的企业尚处于计划建设的阶段，16%的企业正在建设但尚未投入实际的运行；而已经开展电子商务的企业占全部受访企业的19%，但是其中10%表示效果还不够明显，真正开展了电子商务并且效果明显的企业仅占9%，这一结果反映出目前我国中小企业开展电子商务还处于起步阶段，仍存在着许多问题。

三、中小企业开展电子商务面临的主要问题

面对网络经济给传统企业带来的机遇与挑战，中小企业已经普遍认识到开展电子商务的紧迫性和必要性。我国的中小企业在利用电子商务开展贸易活动才刚刚起步，许多方面还不尽如人意，这些企业普遍存在着经营思想落后、技术力量薄弱，资金上压力大，人才不足等困境。

四、中小企业开展电子商务的对策

毫无疑问，电子商务的出现和应用，使中小企业可以解决许多发展过程中存在的问题，例如网络营销带来的冲击、大企业的垄断、资金能力有限、经营体制不规范等等。

4.1电子采购

电子采购是由采购方发起的一种采购行为，是一种不见面的网上交易，如网上招标，网上竞标，网上谈判等。人们把企业之间在网络上进行的这种招标、竞价、谈判等活动定义为B2B电子商务，事实上，这也只是电子采购的一个组成部分

4.2充分利用应用服务公共供应商ASP

应用服务公共供应商ASP(ApplicationServiceProvider)的兴起为中小企业加强信息化提升自身的管理和运营等素质提供了契机，被认为是中小企业在新经济时代低成本参与竞争的最佳途径，企业如租用ASP提供的优质服务，既不需要投资基础设施，也不需要开发与维护应用软件，这样，同利用中介的专业化优势解决信息的非对称问题一样，企业结合价值链的外包，就可以大幅度削减中小企业在IT方面的工资支出及升级维护费用，而把精力集中在核心业务上，快速进入市场。

4.3电子商务与产业结合

毫无疑问，电子商务必须与传统行业结合才能够取实际的经济效益。电子商务的本质是利用电子信息技术改变行业的经营环境与价值链、企业的管理模式与组织结构等来创造出新的效益。而行业则是电子商务的平台，两者有效结合才能够成为有价值的电子商务模式，传统产业必须主动利用信息技术来改善自己的经营流程。同时，电子商务是一个新的经济形态，本身会催生一些新的行业诞生，对原有的一些行业会有替代性。

4.4虚拟与实体的结合

完整意义的电子商务必须同时处理信息流,资金流和物流，由于信息技术和金融机制的快速发展，信息流和资金流在线处理的问题已经得到极大的改善，物流却成为电子商务中最困难，也是最关键的部分。国外电子商务物流解决方案方面有着值得借鉴的成功经验，比如中小企业可以与第三方物流公司结合成战略联盟，从而实现“整体化的物流管理”。

4.5建立商务平台

网络营销是电子商务的核心部分，要有明确的定位，用户访问一个网站，常常不是要购买商品，只是查询信息。只要他们在此找到了有用的信息，觉得有“价值”，他们才会回访。企业的着眼点，应该是为他们提供“价值”。在此基础上，才能开展有效的电子商务活动。

五、结论

在网络经济时代的全球化竞争中，中小企业走向电子商务是生存和发展的必然。中小企业实施电子商务要有正确的心态，要牢记电子化和信息技术只是企业追求利益的手段和工具，商务才是企业真正追求的目的。中小企业发展电子商务一定要有效地结合企业的业务流程，围绕增强企业的核心竞争力和获利能力寻找适合的电子商务发展策略。

参考文献：

[1]宋文官.《实用电子商务教程》.北京：高等教育出版社，2007年，第三版.

[2]张丽娟.《电子商务在中国中小企业中的发展》，《苏商论》，2007年，第四期.

[3]周宏，姬志刚，刘丰文.《当前中小企业电子商务发展的特点与未来发展》，《商场现代化》，2006年.

第8篇：物业经营论文范文

（1）开发商遗留问题多。现阶段在我国，住房建设与管理严重脱节，所以建设中产生的问题和本因该在建设中解决的问题都一并推给了物业管理。但是由于维修费用高，且物业公司没有专业能力解决，造成了物业管理的先天不足。还有的开发商为了促销，做不切实际的承诺、如绿化率、配套设施、赠送面积等，给后期的物业管理造成被动局面，一旦处理不当，会加剧物业公司与业主之间的矛盾。（2）物业管理收费难。收费难一直是困扰物业企业生存和发展的难题，物业管理企业抱怨物业费难收，也有业主恶意欠费，在一些调查中我们看到，只有极少数业主会故意欠费，刁难物业收费人员，绝大多数业主对交物业费没有意见，只是希望物业收费就要办事，只收费不管理的物业公司肯定得不到大家的认同。同时物业管理企业如果做到收费公开透明，让大家知道交的钱都花在什么地方，欠费的人也就越来越少了。（3）物业管理涉及面广，专业要求高。随着生活水平的提高，人们对物业的要求也越来越高，物业管理涉及安保、绿化、保洁、家政、维修等工作，这些工作中有的需要有较高的专业水平，比如水电的维修，电梯的养护等。而我国的物业管理企业大都规模偏小，没有能力花大量资金配备相应的专业人才，这就造成业主的问题物业管理企业解决不了，或者需要花时间去请专业人员处理。

2拓展物业经营渠道的途径

对于现阶段物业管理企业存在的问题，主观上是由于思想意识的原因，归根结底还是物业管理企业缺乏资金引起的。物业管理企业目前只通过向业主提供服务收取酬金，对此外的经营活动采取漠视的态度，只能导致企业靠物业服务费的收入艰苦支撑。我们看到欧美发达国家物业管理企业的大部分收入都是来源于物业服务费之外的经营收入。物业管理企业掌握着巨大的客户资源，只要用心，就可以创造出巨大的财富。（1）提高常规物业服务的水平。常规的物业服务是为绝大多数业主认可的，作为一个物业管理企业必须提供的服务，如果常规的物业服务做得不好，其他的服务就无从谈起。提高常规物业服务的水平也是物业管理企业最容易做到的，可以改善物业管理人员的服务态度、加强物业安全措施等。提供了好的服务自然会得到好的回报，也就提高了收益。（2）提供有偿便民服务措施。就目前来看，我国大部分物业是高层住宅或写字楼，对于业主来说有诸多不方便的地方。比如说住在高层的住户到了楼下才发现下雨，这时候如果物业服务提供雨伞租赁业务，适当收取押金和费用就能解决业主的燃眉之急。物业服务公司还可以在小区值班室准备简单的处理外伤的用品、夏天还可以备一些防暑用品有偿提供给业主使用。虽然这些服务可能收入不多，但却对提高业主对物业服务公司满意度有很好的作用。（3）代客租房。只有业主对物业管理公司有绝对的信任，才会把自己的房产交给物业管理公司代为出租。这种信任就是在物业管理公司提供常规服务的过程中建立起来的。由物业管理公司充当中介，既方便了业主，也增加了收益。同时，由于是通过物业管理公司进行的房屋出租，所以物业管理公司就掌握了租户的信息，为日后的管理提供了方便。（4）代收快递业务。电子商务的发展改变了大多数人的购物习惯，越来越多的人选择通过网络购物。网上购物虽然方便快捷，但没有人能保证24小时在家等快递送上门，所以由物业管理公司代收快速是比较好的解决这一问题的办法。物业管理公司代收的快递收取一定的“代收费”，只对快递商品包装的完整性负责，不对商品的质量负责。业主授权物业管理公司代收快递就要明确这一点，以免日后出现纠纷。（5）商铺的管理与租赁业务。目前我国的物业多数都是商住结合的模式，对于临街的楼房一定都有一到三层的商铺，对于这部分物业，管理好了对于物业管理公司来说是一笔不小的收入。但我们现在看到的情况是大部分物业管理公司只是被动的作为出租方，只是收取租金，对于商铺经营的方向不关心，这就产生了一些矛盾，比如经营户重复经营的竞争矛盾，经营户与业主之间扰民的矛盾等等。对于这个问题，作为物业管理公司在招商初期就要对商铺做一个规划，最好是物业周围缺什么就重点招什么，这样不仅商铺的租赁能稳定长久，业主的生活也方便了。

3结论

第9篇：物业经营论文范文

一个企业所具有的优势或劣势的显著性最终取决于企业在多大程度上能够对相对成本和歧异性有所作为，低成本成为衡量企业是否具有竞争优势的两个重要标准之一。加强成本管理更有效地降低成本，在企业经营战略中已处于极其重要的核心地位，它从根本上决定着企业竞争力的强弱。

现代经济的发展，世界范围内的企业竞争，赋予了成本管理全新的含义，成本管理的目标不再由利润最大化这一短期性的直接动因决定，而是定位在更具广度和深度的战略层面上。从广度上看，已从企业内部的成本管理，发展到供应链成本管理；从深度上看，已从传统的成本管理，发展到精益成本管理。

现代企业面对瞬息万变的市场环境，既要求得生存，更要求得长期成长和发展。因此，成本管理目标必须定位在“客户满意”这一基点上，立足于为“客户创造价值”的目标观，已远远超越了传统的以利润或资产等价值量为惟一准绳的目标规，它服务于确立企业竞争优势，形成长期有效的经营能力。

现代企业的竞争，不仅仅是产品或服务的竞争，己扩展到企业的整个供应链之间的较量。企业之间的竞争，实质上表现为企业供应链之间的竞争。企业供应链中的有关各方如供应商、制造工厂、分销商、客户等各环节的资源合理安排和有效利用，整个供应链成本低于相互竞争的其他供应链，该供应链具有较强的竞争能力，处于供应链上的各节点企业的成本随着供应链成本的优化而降低，企业的竞争力会得到加强。

精益成本管理思想的精髓就在于追求最小供应链成本。在供应链的各个环节中不断地消除不为客户增值的作业，杜绝浪费，从而达到降低供应链成本，提高供应链效率的目的，最大限度地满足客户特殊化多样化的需求，使企业的竞争力不断增强。

精益成本管理是构建在为客户创造价值为前提，以供应链成本最小为目标，从而实现对整个企业供应链成本管理。如何实现供应链成本最小，正确确认和计量它，显得十分重要。从总体说，供应链成本应是为保证供应链正常运作而支付的各种成本和费用的总和。供应链成本包含的内容十分广泛，国外有的学者提出供应链成本应包括：取得成本、运行成本、培训成本、维护成本、仓储成本、环境成本和回收成本。这种供应链成本划分方法主要基于供应链作业过程来进行的，但并没有考虑不同类型成本对整个供应链成本产生的影响和重要程度，不利于对供应链成本中关键性成本的控制和管理。鉴于这一原因，在考虑供应链成本作业过程相关性的同时，对关键性的影响供应链竞争力、客户满意度的成本予以足够的重视，供应链成本可划分如下：采购成本、设计成本、生产成本、物流成本和服务成本。

精益成本管理以客户价值增值为导向，融合精益采购、精益设计、精益生产、精益物流和精益服务技术，把精益管理思想与成本管理思想相结合，形成了全新的成本管理理念-精益成本管理。它从采购、设计、生产和服务上全方位控制企业供应链成本，以达到企业供应链成本最优，从而使企业获得较强的竞争优势。精益成本管理思想十分丰富，管理方法很多，形成了相互联系、相互作用的方法体系。如果孤立地看每一个思想，每一种方法，不能准确把握精益成本管理的精髓。精益成本管理的每个管理思想，每种管理方法都不是孤立的，而是互相之间有联系的，一种方法支持另一种方法，方法又保证思想的实现，只有把供应链的精益管理思想与方法有机地组合起来，构成一个完整的精益成本管理系统，才能发挥每种方法的功能，才能达到系统的最终目标-质量是好的、成本是低的、品种是多的、时间是快的。精益成本管理不断追求增加企业的竞争力，这是系统的最高层次的目标。

精益生产的宗旨是在企业整个供应链环节“杜绝一切浪费”；作业成本管理以作业动因为切入点，作为整个精益成本管理的基石；敏捷制造的目标是“速度”和“满意度”，以达到综合性竞争能力；ERP系统实现了整个供应链信息系统的集成性、准确性和实时性，同时梳理了业务运作流程。精益成本管理以供应链作为整个成本管理的连接纽带，以ERP汇集供应链各方的信息，达成精益成本管理目标。

1.精益采购成本管理

国外学者研究认为，采购费用约占销售收入的40％一60％，采购成本在企业供应链成本中占有很大的比重，降低采购成本，成为降低供应链成本的关键点之一。

精益采购成本管理正是以采购为切入点，通过规范企业的采购行动，实施科学决策和有效控制，以质量、价格、技术和服务为依据，在需要的时候、按需要的数量采购需要的物资，杜绝采购中的高价格和一切浪费。

精益采购成本管理依托于精益采购来实现，精益采购要求建立健全企业采购体系，使采购工作规范化、制度化，建立决策透明机制，实行必要的招标采购，使隐蔽的信息公开化，防止暗箱操作，在保证质量的前提下，使采购价格降到最低；以公正、公开的原则，来选择好供应商，采用定向采购的方式，即对每一种所需的物料，按质量、技术、服务和价格几方面的竞争能力，来选择供应商，并与之建立长期、互惠互利的战略伙伴关系，实现供应渠道的稳定和低成本；通过与供应商签订在需要的时候提供需要的数量、需要的品种的物料协议，实施适时采购，得到缩短提前期、减少物料库存。精益采购使采购的每一环节、每一过程的成本实现了精益化控制的目标，精益成本管理思想得到了充分体现。

2.精益设计成本管理

精益成本管理的重点应放在产品开发阶段，并将其看成是企业竞争成败的关键。国外资料表明，在成本起因上，80％的产品是在产品设计阶段形成的，因此，成本规划工作要贯穿产品开发的全过程，大体上要遵循以下程序：

（1）确定新产品开发任务的同时规定新产品开发成本。目标成本是按照市场预测的销售价格、企业中长期计划目标利润应用售价减法公式来确定的；

（2）目标成本按照产品结构分解落实到产品的各个总成本和零件上；

（3）产品开发的每个阶段对目标成本实际达到的水平进行预测和对比分析；

（4）根据分析对比中发现的问题，通过价值工程和价值分析方法，研究和采用降低成本措施，保证不突破目标成本。

新产品目标成本在产品设计任务书中，与主要性能指标、质量指标一样，对指导产品开发工作有刚性指令作用。当开发出来的新产品达不到目标成本又无法改进时，它就会像一把锁一样把开发出来的新产品锁住。因为它直接关系到一个产品投入市场的命运。作好新产品目标成本控制工作，产品开发人员的业务素质至关重要，设计人员既要精通产品设计开发技术，又要掌握必要的成本业务知识；而成本控制人员应当是既懂技术经济分析，又懂产品设计制造的复合性人才。

3.精益生产成本管理成本改善是在生产制造领域进行的降低成本的活动，也是通过彻底排除生产制造过程的各种浪费达到降低成本的活动，精益生产成本的改善有下列几种方法：

（1）改善制造技术降低成本。制造产品有两种技术：一种是生产技术，又称固有技术；另一种制造技术是指能够熟练地掌握使用现有设备、人员、材料和零件的技术，又称之为管理技术。精益成本管理方式之所以能够超越传统成本管理方式，在很大程度上依赖于管理技术的成功运用；

（2）开展价值工程和价值分析，把技术和经济结合起来考虑，在确保必要功能的前提下，求得最低成本；

（3）依赖精益生产，消除一切浪费，实现精益生产成本管理。精益生产方式的成功实现需要全体员工的积极支持。团队活动和全体员工自觉化，是精益生产方式很重要的特征。精益生产是一项革命性的变革，它不仅要求生产技术自动化、生产管理现代化，而且要求员工的现代化，要求全体员工发扬团队精神实行自觉化，没有全体员工自觉化，精益生产是不可能实现的。对员工的素质有下列要求：思想观念新，要树立适应精益生产方式的市场观念、集体生产观念、精益思想和主人翁意识，能自觉地进行自主管理；业务技术精，要求员工一专多能，能一人多工位操作，并有能力参与管理和技术工作；团队协作好，要求员工发挥团队精神，依靠集体智慧去解决生产中的难题；精益精神强，要求员工把精益思想付诸于行动，消除一切无效劳动和浪费，不断改进和不断完善。

（4）采用作业成本管理。作业成本管理是一种以作业为基础的成本管理方法，它将管理重心放在作业上，并以提高客户价值为目标。作业成本管理是20世纪80年代后期使美国企业获得再生的管理方法。作业成本管理模式下，通过作业对资源的消耗过程、产品对作业和资源消耗过程的成本动因分析，判别作业和产品对资源的耗费效率，识别有效作业和无效作业、增值作业和非增值作业，从而消除无效的或不增值作业，使成本控制从产品级精细到作业级，在一定意义上真正体现了精益成本管理思想。

4.精益物流成本管理物流成本在企业供应链成本中占有较高的比重，在制造业或零售业中更为突出。物流成本主要包括运输成本、存货成本、仓储成本和管理费用等。在保证客户价值需求的情况下，追求物流成本最小，这是精益物流成本管理的根本目标。

精益物流成本管理可以通过精益物流来加以实现。精益物流要求以客户需求为中心，从客户的立场来确定什么创造价值，什么不创造价值；对供应链中的采购、产品设计、制造和分销等每一个环节进行分析，找出不能提供增值的浪费所在；根据不间断、不迂回、不倒流、不等待和不出废品的原则制定创造价值流的行动方案。及时创造仅由客户驱动的价值，一旦发现有造成浪费的环节就及时消除，努力追求完美。

精益物流成本管理融合在精益物流之中，实现了物流的准时、准确、快速、高效、低耗，同时达成了物流成本管理的精益化。

5.精益服务成本管理精益服务成本是指在满足客户一定价值需求情况下的最小服务成本。服务成本是企业的支出，旨在通过服务从而增加客户价值，在价格相同的情况下，吸引更多的客户。服务成本与消费者购买成正比，企业支出的服务成本越大，为客户提供的各种服务项目就越多，方便和满足客户程度就越大。为了增强竞争力，现代企业越来越重视对客户的服务，服务成本已成为企业供应链成本的重要组成部分。