物业经营论文精选(九篇)

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第1篇：物业经营论文范文

现代物流企业是指以现代物流理念为指导，采用现代物流的组织方式和现代物流技术，为客户提供有利于降低物流成本和提高物流合理化水平的综合服务型物流企业。现代物流企业在经营理念、运作模式、服务内容、信息化程度、物流技术、企业制度等方面都有较高的要求，以反应快速化、服务系列化、作业规范化、目标系统化、手段现代化、组织网络化的显著特征区别于传统物流企业。

现代物流企业的经营模式是物流企业在生产经营中应用物流功能要素进行生产经营并获得收益的业务运作方式。经营模式是企业盈利的基础，只有具备了一个成功的经营模式，企业才可能获得盈利。物流经营模式是物流企业核心竞争力的体现，物流企业经营模式的研究，对于传统物流企业向现代物流企业转变寻找新的思路具有重要意义。

一、中国物流企业经营现状

随着我国物流业的快速发展，物流市场出现了多种类型的物流企业，传统运输、仓储、货代企业开始向物流领域拓展，新兴物流企业大量涌现。国外物流企业也看好中国的物流市场，加快在中国市场的拓展速度。物流业形成了多种类型物流企业共同发展的格局。但与物流业发达的国家相比，我国物流业仍处在发展初期，物流企业发展还很不成熟，主要体现在现代物流理念淡薄，经营观念落后，缺乏现代物流服务模式的开拓创新。

据有关机构统计，近年来，我国新增物流企业的数量每年以16%—25%的速度增长，目前全国已有70万家与物流有关的企业和机构，但从网络、功能、管理、服务、业绩等方面综合评估，真正实力超群的，具有竞争力的企业却寥寥无几。据中国物流采购联合会和美智管理顾问公司所做的第三次物流市场调查报告显示：中国的第三方物流企业规模较小，在调查的50多家企业中没有一家拥有超过2%的市场份额。究其原因，就在于我国的物流企业的功能单一，增值服务薄弱，缺乏满足客户的个性化物流需求的能力。现代物流的本质是服务，物流企业的目标就是要满足货主企业向其客户提供物流服务的需要，因此无论是在服务能力上，还是在服务质量上都要以货主满意为目标。随着工商企业物流理念的成熟，他们在要求提供运输、仓储等一般外，还希望物流企业提供物流网络设计、库存管理、订货管理、流通加工、定单处理、信息服务等一系列的增值服务。然而，国内只有极少数企业可以提供此类物流增值服务。调查数据表明，国内第三方物流企业收益的85%来自基础，诸如运输管理和仓储管理等，增值服务及物流信息服务等的收益只占15%。

从表面上看，物流企业存在的问题主要体现在服务内容单一，物流手段落后，信息化程度低等方面，但通过进一步分析不难发现，造成这种现象的原因是物流企业缺乏对现代物流深层次的研究，缺乏成熟的、适合客户需要的经营模式。

二、先进物流企业的经营模式分析

以中远物流、中外运物流、招商局物流为代表的一批中国先进物流企业，积极适应市场需求变化和应对国外企业的冲击，结合自身优势，在开展现代物流服务的过程中探索出了很多具有代表性的经营模式。笔者走访调研了数十家先进的物流企业，掌握大量企业经营运作方面的第一手资料，在此基础上总结了八种具有借鉴意义的模式。

1．物流服务延伸模式

所谓物流服务延伸模式，是指在现有物流服务的基础上，通过向两端延伸，向客户提供更加完善和全面的物流服务，从而提高物流服务的附加价值，满足客户高层次物流需求的经营模式。如，仓储企业利用掌握的货源，通过购买部分车辆或者整合社会车辆从事配送服务；运输企业在完成货物的线路运输之后，根据客户的要求从事货物的临时保管和配送。这种模式对于从事单一功能物流服务的传统物流企业来说，不仅可以拓展物流服务的范围，而且达到提高物流服务层次的目的。

2．行业物流服务模式

行业物流服务模式是通过运用现代技术手段和专业化的经营管理方式，在拥有丰富目标行业经验和对客户需求深度理解的基础上，在某一行业领域内，提供全程或部分专业化物流服务的模式。这种经营模式主要特点是将物流服务的对象分为几个特定的行业领域，然后对这个行业进行深入细致的研究，掌握该行业的物流运作特性，提供具有特色的专业服务。行业物流服务模式集企业的经营理念、业务、管理、人才、资金等各方面优势于一体，是企业核心竞争力和竞争优势的集中体现。

商业运作方式决定着物流服务方式，只有深入掌握了目标行业或项目的具体特征，才能提供专业化的物流服务。实际上，行业物流服务模式体现了细分物流市场的特征。物流企业必须不断研究目标市场行业的物流特点和发展趋势，成为这些行业的物流服务专家。在全球，也只有极少数企业能进行所有种类物流服务的现代物流企业。绝大多数物流企业都可采用目标集聚战略，进行准确的市场定位，各有侧重地展开各具特色的物流服务。

在国内，行业物流服务是近年来我国物流市场发展的一个趋势，服装、家电、医药、书籍、日用品、汽车、电子产品等行业或领域纷纷释放物流需求，极大的丰富了物流市场。

3．项目物流服务模式

项目物流是指为具体的项目提供全程物流服务的模式。这类需求主要集中在我国一些重大的基础设施建设项目和综合性的展会、运动会中，如三峡水电站、秦山核电站、国家体育馆等基建项目以及奥运会、展览会等大宗商品的运输物流服务，实施这种模式的物流企业必须具备丰富的物流运作经验和强大的企业实力。“中外运物流”在项目物流方面取得了不菲的成绩，长期以来，中外运在国内外建设起完善的业务经营网络，在为国内各大外贸公司提供全面运输管理服务的同时，为国家重点工程项目的生产物资实行国际多式联运，同时为我国大型国际展览会、博览会和运动会承担物品运输任务，取得了一定的成功经验。

4．定制式物流服务模式

定制物流服务是指将物流服务具体到某个客户，为该客户提供从原材料采购到产成品销售过程中各个环节的全程物流服务模式，涉及到储存、运输、加工、包装、配送、咨询等全部业务，甚至还包括订单管理、库存管理、供应商协调等在内的其他服务。现代物流服务强调与客户建立战略协作伙伴关系，采用定制式服务模式不仅能保证物流企业有稳定的业务，而且能节省企业的运作成本。物流企业可以根据客户的实际情况，为其确定最合适的物流运作方案，以最低的成本提供高效的服务。

北京星网物流中心是由“金鹰公司”（MSAS和Sinotrans在1996年成立的合资公司）专门为诺基亚公司兴建的物流设施，它坐落在诺基亚星网工业园内，将园区内诺基亚的区域供应商和制造厂商紧密的连接在一起，通过“金鹰公司”提供的无缝隙供应链解决方案，降低整个园区内企业的供应链成本，实现低成本运营目标。

5．物流咨询服务模式

物流咨询服务模式是指利用专业人才优势，深入到企业内部，为其提供市场调查分析，物流系统规划、成本控制、企业流程再造等相关服务的经营模式。企业在为客户提供物流咨询服务的同时，帮助企业整合业务流程与供应链上下游关系，进而提供全套的物流解决方案。企业通过物流咨询带动其他物流服务的销售，区别于一般仓储、运输企业的简单化服务，有助于增强企业的竞争力。

在具体的业务运作中，可以采用大客户经理负责制来实施物流咨询服务。大客户经理要针对每个客户的不同特点，成立独立的项目组，组织行业专家、大客户代表、作业管理部门、项目经理等人员，从始至终负责整个项目的销售、方案设计与服务实施，保证项目的实施效果，提高客户满意度。实践证明，这种站在客户角度考虑问题，与客户结成长期的战略合作伙伴关系，相互合作、共同发展的业务运作模式具有良好的发展前景。

6．物流管理输出模式

物流管理输出模式是指物流企业在拓展国内企业市场时，强调自己为客户企业提供物流管理与运作的技术指导，由物流企业接管客户企业的物流设施或者成立合资公司承担物流具体运作任务的服务模式。采用管理输出方式时，可有效减少客户企业内部物流运作与管理人员的抵制，使双方更好的开展合作。采用物流管理输出模式时，可以利用客户企业原有设备、网络和人员，大幅减少投资，并迅速获取运作能力，加快相应市场需求的速度。在运作时，可以有两种方式

（1）系统接管客户物流资产：如果客户在某地区已有车辆、设施、员工等物流资产，而物流企业在该地区又需要建立物流系统，则可以全盘买进客户的物流资产，接管并拥有客户的物流系统甚至接受客户的员工。接管后，物流系统可以在为该客户服务的同时为其它客户服务，通过资源共享以改进利用率并分担管理成本。

（2）与客户合资成立物流公司：物流企业与客户共建合资物流公司的方式，既使客户保留物流设施的部分产权，并在物流作业中保持参与，以加强对物流过程的有效控制；又注入了专业物流公司的资本和技能，使物流企业在物流服务市场竞争中处于有利地位。

招商局物流集团与青岛啤酒股份有限公司的合作便是物流管理输出模式的一个成功案例，招商局物流集团通过对青啤发展现状和其他多方信息的分析，结合青啤自身拥有大量物流设施、设备与人员的实际情况，提出与青啤成立合资物流公司，购买或租赁青啤原有物流设施、设备，并接收青啤原有运作和管理人员。这种模式确保了招商局物流能够将其较为先进的现代物流理念、员工分配制度、操作流程的再造方法，渐进地、完整地灌输到合资公司的物流管理中。合资公司开始运作的三周时间内，青啤原有车辆利用率就提高了60%，每年仅公路运输就将为青啤节省物流成本近700万元。

7．物流连锁经营模式

物流连锁经营是指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营方式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用；被特许者按合同的规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用的物流经营形式。物流连锁经营借鉴了成功的商业模式，可以迅速的扩大企业规模，实现汇集资金、人才、客户资源的目标，同时在连锁企业内部，可以利用互联网技术建立信息化的管理系统，更大程度的整合物流资源，用以支持管理和业务操作，为客户提供全程的物流服务。

锦程国际物流集团从2000年开始物流连锁经营的尝试，将商业中加盟连锁的经营理念引入到物流业，创造出了以现代网络技术为支持，以加盟连锁的形式进行物理网络扩张的经营模式，使公司迅速汇集了资金、人才和客户资源，扩大了企业规模。

8．物流战略联盟模式

物流联盟模式是指物流企业为了达到比单独从事物流服务更好的效果，相互之间形成互相信任、共担风险、共享收益的物流伙伴关系的经营模式。国内物流企业，尤其是中小型民营企业的自身力量薄弱，难以与大型跨国物流企业竞争，因此，中小型物流企业的发展方向是相互之间的横向或纵向联盟。这种自发的资源整合方式，经过有效的重组联合，依靠各自的优势，可以在短时间内形成一种合力和核心竞争力。同时在企业规模和信息化建设两个方面进行提高，形成规模优势和信息网络化，实现供应链全过程的有机结合，从而使企业在物流服务领域实现质的突破，形成一个高层次、完善的物流网络体系。在战略联盟的实施过程中，可以将有限的资源集中在附加值高的功能上，而将附加价值低的功能虚拟化。虚拟经营能够在组织上突破有形的界限，实现企业的精简高效，从而提高企业的竞争能力和生存能力。

广州海元物流公司就是中小型物流企业战略联盟的成功典范，它是由31家优秀的专线运输公司资产重组后建立的现代化物流企业，在全国拥有376个分公司，并且建立了海元物流信息系统，推出了京广物流带、广沪物流带、广渝物流带等服务区域。“海元模式”是中小型企业向现代物流企业发展过程中创造的一种新模式，为中小型物流企业做大做强提供了借鉴。

三、对物流企业经营模式的几点思考

1．经营模式是物流企业成功的关键

在物流市场被普遍看作是具有良好发展前景的市场以后，进入物流行业的企业数量逐年增多，行业内部的竞争日趋激烈，而且竞争已经由单纯的价格竞争开始走向服务质量和服务层次的竞争。此外，我国加入WTO以后，已经陆续开放了部分物流市场，一些跨国物流企业，如马士基、UPS等相继进入中国，国内的物流企业面临着来自跨国物流公司和国外物流资本的挑战。今后的五至十年，将是我国物流企业发展的关键时期，物流行业将重新洗牌。通过企业之间的竞争将导致相当一部分企业由于缺乏创新而被淘汰出局；那些经得起市场考验的企业则会打牢市场根基，确立自身在市场中的地位。通过企业整合、重组，将会在各个地区产生若干家大型的现代物流企业。其中，有的将会成为具有全国性物流网络，能够提供综合物流服务的第三方物流企业。

前面所述的几种经营模式，便是那些具备勇于开拓创新精神和敏锐市场洞察力的企业成功经验的总结。这说明，经营模式已经成为影响企业经营成败的重要因素，成功的经营模式是企业获得盈利的基础，同时也是企业核心竞争力的体现。传统储运企业向现代物流企业转变，目标就是寻求一种新的盈利模式，只有找到了适合于企业的经营模式，传统储运企业才真正完成了转变。

2．经营模式是现代物流服务理念的体现

随着社会经济快速发展，顾客需求呈现多样化和复杂化的趋势，企业对于物流服务的准时性、及时性、全面性的要求越来越高。这就要求物流企业针对客户的经营特点提供个性化的服务。因此，在提供服务时，要仔细分析客户的需求，了解客户的经营规律，以便提供精确的物流服务。经营模式体现了物流企业的现代物流服务理念，企业在为顾客提供物流服务的过程中，必须站在客户的立场上思考物流合理化问题。

行业物流服务模式和项目物流服务模式将物流服务具体到每个行业或具体项目，物流服务是建立在对目标行业或项目深入研究基础之上的，由于掌握了行业的运作特性和客户的具体要求，因此，可以提供高质量的物流服务。物流连锁经营模式和物流战略联盟模式体现了物流企业间横向联合或纵向联合的经营思想，通过行业内部的整合，实现优势互补。不同的经营模式反映了不同的竞争策略和企业各自的特点，以及资源优势。但是，无论采用哪种经营模式，目的都是为了提升企业的市场竞争力，最大限度的满足顾客需求。

第2篇：物业经营论文范文

一、物业管理与服务系统框架

物业管理与服务系统主要由会计信息系统、成本分配系统、服务成本计划等部分组成。

(一)会计信息系统。该系统主要包括:目标、相互关联的组织部分、流程、产出等。会计信息系统有两个子系统:一是财务信息系统;二是成本管理信息系统。物管企业的成本管理系统共分为六部分:业户服务系统、小区绿化系统、设备维修系统、环境卫生系统、安全管理系统、后勤支持系统。

(二)成本分配系统。成本管理中的一个重要原则是“不同的成本服务于不同的目的”。在物业管理服务中，用于业户服务的成本可以细分出用于满足业户一般需求的成本，其成本的用途是满足于业户对服务的基本需求，即满意度成本。而另一方面的成本是企业致力于追求业户与企业间忠诚关系的建立，即忠诚度成本。不同的成本用于不同的服务目的，从短期和长期来看，效益固然有所不同，成本发挥的作用也有较大差异。

(三)服务成本计划。依照物业管理服务的流程，建立成本管理系统可以使企业管理者更好地对企业的经济业绩进行监控，一个生产流程既可以是有形产品，也可以是一项服务。这些产品或服务在性质上或许相似，或许是独特的，生产流程的特点决定了建立一个成本管理系统的最佳方法。

服务与产品不同有四个方面是最显著的，即无形性、不可分割性，异质性和易逝性。无形性是指服务没有物质形态，看不见，摸不着。不可分割性是指对于服务来说产品与消费是不可分割。异质性是指服务的成果与产品的质量相比变化的可能性更大。易逝性是指服务无法保存，而必须在提供时被消费。这些区别影响着与服务成果相关的计划、控制和决策所需信息的类型。

二、二线支持部门的成本分配

物管企业应该将部门划为一线服务部门和二线管理支持部门。一线服务部门如各个“客户服务中心”，是直接面向物业小区的业户提供直接的服务。为了保证一线服务优质高效、及时、准确，物管企业还有相应的支持部门:人力资源部、财务部等。这些部门人员以提供培训、资金管理、成本控制等二线的服务支持与管理性质的工作。因此，企业必须计算出二线服务部门的各项成本，并分配到公司的一线生产(服务)部门即各个“客户服务中心”，再精确计算出整个企业的总成本。

物管企业成本的复杂性需要会计人员将二线支持部门的成本直接分配到各种成本对象，如分支机构，二线服务支持系统等。简单地说，分配就是要划分成本库，并将这些成本分配到多个具体层级单位，成本分配不会对成本总额产生影响，认识到这一点很重要的。成本总金额可能受分配程序的影响。因为成本分配会影响报价、服务项目的盈利能力和管理人员的数量和行为等，所以，成本分配是一个重要的问题。

当两种或两种以上的服务或产品的产出使用相同的资源时，所发生的共同受益的成本，我们都可以视为共同成本。这些共同成本可能与服务期间，个人的责任，客户阶层等有关。如一个物业小区安防员的薪酬是该小区提供给业户所有服务成本中的共同成本。因为，小区所有业户都需要安全防范和服务。但是，将安全防范成本分配到每个业户是一个主观的想法。也就是说，服务需要公共资源，而且这些资源当分工配到这些成本对象上，这是很清楚的，但是常常不清楚如何着手最合理的成本分配。通常，共同成本的分配是通过一系列连续的分配程序来完成。

成本分配的第一步是确定成本对象是什么?成本对象是生产部门和辅助部门(后台部门)。物管企业的生产部门是直接提供服务给小区的业户，包括环境卫生、绿化、安全管理、设备维护等。我们通称为一线服务部门。辅助部门是为生产部门或一线服务部门提供必要服务的部门。这些部门与企业的服务产品没有直接联系。如财务部门、人力资源管理部门、行政部门等。

一旦确认了生产部门和辅助部门，每个部门发生的间接费用就可以确定。但是，需要注意的是，这是将成本追溯到部门而不是成本分配，因为，这些成本是直接与单个部门相关的成本。

一旦企业被分为几个部门并且所有的间接费用已经被追溯到各个部门后，辅助部门成本就又被分配到生产部门，并计算间接费用分配率，以用来计算服务成本，虽然辅助部门不直接做服务工作，但是，这些提供辅助服务的成本是服务成本总额的部分，必须被分配到服务成本。这些成本分配包括两阶段的分配:(1)辅助(二线)部门成本分配到生产部门(一线服务部门);(2)分配来的成本再分配到服务项目上去。

通常一个辅助部门的成本是通过使用费用率分配到另一个部门的。在这种情况下，应该关注一个部门的成本如何分配到其他部门。例如，物管企业的人力资源管理部门是为各个物管处(客户服务中心)提供员工的培训与绩效考核服务的。因此，人力资源部门发生的费用成本应被分配到各个物管处。当然，这些费用率还涉及到两个主要因素:选择单一费用率还是双重费用率，使用预算辅助部门成本还是实际辅助部门成本。

三、标准成本法

标准单位成本是编制弹性预算的基础。物管企业应该通过单位标准成本，概算出各项服务成本，以利于两个方案的决策:(1)每单位产出应投入多少资源(数量决策);(2)按投入的资源的成本是多少?(价格决策)。数量决策产生数量标准，而价格决策产生价格标准，某一特定投入的两个标准相乘(标准价格×标准数量)就可得到单位标准成本。

(一)标准的建立。管理或服务经验、研究成果以及来自实际工作人员的一线信息是数量标准的三个潜在来源。虽然经验可以提供一些数据或指导方针，但应谨慎使用。如传统的物管企业小区安防人员与物业小区实际面积之间的数量比率。在前几年，可能是很低的标准成本。但是在现阶段，这些标准肯定值得怀疑，原因很简单，现在的小区安防服务开始引进很多高新技术加以管理和控制，这方面的服务成本自然下降，而且效率反而提高了。

如果以过去的投入与产出关系作为指导，就会永远不能消除这种低效率。企业通过研究可以确定最有效的运转方式。并能够提供有力的指导。

价格标准的制订是经营部门、采购部门、会计部门、人力资源部门的责任。经营部门确定所需投入的质量。采购部门、会计部门负责以最低价格购进所需的符合质量要求的投入。市场因素和其他因素的作用将可选择的价格限定在一定的范围内。会计部门则负责记录价值标准并编制报告，对实际业绩和标准业绩进行比较。

(二)标准类型。一是理想标准，二是现行可达到标准。物管企业理想标准要求效率最高化，并且只有当每个方面都达到完全效益时才能达到。它要求物业小区的设备性能完好，公司员工技术熟练，管理到位，一点疏忽都不能发生。现行可达到标准在高效率的运转环境下是可以达到的，它允许设备出现正常的故障，工作中断，员工技术不是最完善或熟练等，这些标准要求很高，但是经过努力是可以达到的。

在这两种类型的标准中，现行可达到标准提供了最大的行为效益。如果标准过高，则导致永远达不到，员工就会灰心伤气，业绩水平就会下降。然而，通过挑战且可以达到的标准，则能够提高公司员工的业绩水平，尤其是当对这些标准负责的个体参与标准的制订中时。

在标准成本系统中，三类生产成本即直接材料、直接人工和间接费用都根据其数量和价值标准分配到产品。

标准产品(服务)成本与正常和实际成本相比，具有很多优点，而控制能力是它的显著特点。标准成本制度可随时提供有助于价格决策的单位成本信息。这对于那些需要投标取得物业小区经营服务权的物业管理公司和那些采用成本加成定价法的公司来说尤为重要。

总之，物业管理服务推行标准化成本管理具有很强的实用性和可操作性。物管企业全面推广标准化成本管理是人心所向，大势所趋。

第3篇：物业经营论文范文

1．1平均年限法

采用平均年限法撮关键的是如何确定固定资产的使用年限和固定资产的净残值。

——公路及构筑物的使用年限，一般采用省【自治区】级以上人民政府“收费批文上批复的收费年限，而非公路的实际使用年限或其寿命。

——公路及构筑物净残值比例的确定，其他部门企业财务制度规定固定资产净残值比例为3％～5；外商投资企业的净残值率为10；《企业会计制度》规定，企业应当根据固定资产的性质和消耗方式，台理地确定固定资产的预计净残值。有鉴于此，考虑公路经营企业对公路及构筑物只有在进行收费活动时才作为固定资产管理．且在收费期限月；满后将无偿移交交通部门。因此．净残值比例应按考惠否则，公路及构筑物价值就不能彻底补偿。

1．2工作量法

公路及构筑物计提折旧最关键的一点是如何准确预计收费年限内的交通量，此时的交通量应以标准车交通量(高速公路及一级公路为小客车，二级公路为中型载货汽车)为准，且预计的交通量应和使用年限法相一致。下面举例说明公路经营企业如何计提折旧：如A公路经营企业“固定资产——公路及构筑物”原值为27000万元，规定收费年限27a，收费期间预计标准车交通量5400万辆，第一年通过收费站的标准车交通量平均为I2．5万辆／月，第二年通过收费站的标准车交通量平均为I3万辆／月，第三年通过收费站的标准车交通量平均为I3．5万辆／月(假设仅设一个收费站)。采用平均年限法计提折旧计算：

年折旧额一公路及构筑物原值÷收费年限一27000万元÷27—1000万元

每月提取折旧额=1000万元÷12—83万元

采用工作量法计提折旧计算：

每标准车应提折旧一公路及构筑物原值÷收费期

间预计标准车交通量=27000万元÷5400万元=5元／标准车

公路及构筑物第一年应提折旧颧一125000×12×5=750万元；

公路及构筑物第二年应提折旧额=130000×12×5—780万元；

公路及构筑物第三年应提折旧额=135000×12×5—810万元。

另外，对通讯、收费、监控设施等固定资产采用平均年限法和加速折旧法时，也存在一个折旧选择问题。从企业理财角度看，因公路经营企业运营初期收费额较中后期少，再加上初期享受国家所得税优惠政策(如“二免三减半”、15税率等)，因而其折旧计提应前期少，后期多。在固定资产原值相同情况下，平均年限法较加速折旧法符台上述趋势．而加速折旧法中的年数总和法叉较双倍余额递减法符合上述趋势，因而公路经营企业应作出正确的选择。

如：某一监控系统原值500万元，预计使用5a，残值20万元，刚采用平均年限法时：

每年提取折旧额一(原值残值)÷使用年限一80万元÷5—96万元。

采用年数总和法时：

年折旧率一尚可使用的年限(折旧年限已使用午数)，预计使用年限的年数总和[折旧年限X(折旧年限+1)÷2]

圭三折旧额=(原筐一预计净残值)×年折旧率各年计算列于表1。

采用双倍余额递减法时：

年折旧率=2／折旧年限X100

年折旧额=固定资产账面净值×年折旧率备年计算列于表2。

各种折旧方法在同一年累计差额计算比较如表3所列。

2资产管理方式的选择

如上所述，公路经营企业取得公路收费经营权有两种方式：一种是直接投资方式即“BOT”方式，另一种是受让公路经营权。因此，相应的资产管理方式也有所不同。

在直接投资方式下，困涉及建设、经营、移交3个期问，公路及构筑物等资产的入账价值属于自行建造的固定资产，故需按公路工程预算及可使用状态前所发生的全部支出，作为公路及构筑物的入账价值。因此，在建设期间发生的基建支出，要分两种情况才能形成公路经营企业的经营用固定资产。

一根据交付使用财产明细表，从“基建工程支出中转入形成固定资产。

固定资产——经营用固定资产——公路及构筑物、安全设施通讯设施监控设施、收费设施、房屋及建筑物

贷：基建工程支出一根据项目概算内容购入的不需要安装设备和为生产经营准备的工具，直接形成固定资产和周转材料。{酱：固定资产——经营用固定资产——机械设备(摊铺机、压路机等)、车辆(巡逻车、工程抢险车等)、其他(复印机、打字机等)

周转材料

贷：银行存款等结算科日

工程物资——为生产准备的工具及器具

②在间接投资方式下，公路经营企业直接出资购买已建成的公路，困不存在建设期间，只涉及经营、移交2个阶段，其形成公路经营企业的经营用固定资产比较简单除需支付公路及构筑物等建造成本外，还要支付受让公路收费经营权的购置成本——无形资产。

此时将购买价大于公路建设成本的部分作为“无形资产——公路经营权”来核算。

借：固定资产——经营用固定资产——公路及构筑物、安全设施、通讯设施、监控设施、收费设施、房屋及建筑物

无形资产——公路经营权

贷：银行存款等科目

综上所述，公路经营企业要加强财务管理和会计核算，首先要选择好适台于本单位的会计制度，要加强公路及构筑物等资产形成的管理，选择好固定资产折旧的补偿方式。

第4篇：物业经营论文范文

一·物流管理学产生和发展及物流管理的基本内容

在这部分中，首先介绍物流管理学的产生和发展；然后介绍物流的基本概念、物流管理要解决的基本问题和解决问题的基本方法、物流系统、物流分类和物流活动的具体内容；接下来讨论物流技术的有关内容；最后简要阐述运输对现代物流的重要性。

1-1.物流管理学的产生和发展

物流管理学是近一、二十年以来在国外兴起的一门新学科，它是系统管理科学的新的重要分支。

二战以后,西方工业化国家进入经济高速发展阶段，其生产企业为追求利润，千方百计降低生产成本，提高产品产量和产品质量，企业间的竞争主要发生在生产领域。随着生产技术和管理技术的提高，这种竞争日趋激烈，人们逐渐看到，企业在降低生产成本方面的竞争似乎已经走到了头，产品质量的好坏，也仅仅是一个企业能否进入市场参加竞争的敲门砖。这时，竞争的焦点开始从生产领域转向非生产领域，转向过去那些分散、孤立的，被视为辅助环节而不被重视的，诸如运输、存储、包装、装卸、流通加工等物流活动领域。人们开始研究如何在这些领域里降低物流成本，提高服务质量,创造"第三个利润源泉"。物流管理从此从企业传统的生产和销售活动中分离出来，成为独立的研究领域和学科范围。

物流管理学的诞生使得原来在经济活动中"处于潜隐状态的物流系统显现出来"①，它揭示了物流活动的各个环节的内在联系，它的发展和日臻完善，是现代企业在市场竞争中制胜的法宝。

现代物流管理的发展大体上可以分为几个阶段：

首先产生的是"PD"的概念,"PD"--"PhysicalDistribution"，是指从生产厂家到用户的"货物配送"（也译成实物分销）。六十年代，当西方管理科学的重心开始从生产领域转到非生产领域，"PD"的概念开始形成,并受到重视，当时被美国企业界称之为是提高经济效益的"神童"。

到七、八十年代，人们进一步认识到，对现代工业发达国家来说，经济发展到一定程度后，其经济水平的提高主要取决于社会物资供应系统的效率，而不是生产过程本身。而且，对于一个生产企业来说，提高经济效益，增加竞争能力，不仅应包括产品制成后在从生产者到用户的货物配送的管理(即PD)，而且还应包括产品生产前从供应商到生产制造商的原材料和另部件的采购、运输、仓储和库存等的材料管理（MaterialManagement也把这部分称为采购管理)，以及在生产过程中对材料、零部件等的运输和库存的管理(InternalInventoryTransfer)，由此形成了一体化的物流管理--LogisticalManagement。

九十年代，一体化的物流发生了进一步的变革，产生了供应链管理(SupplyChainManagement,SCM)的概念。"供应链从原材料供应商开始到消费者结束或构成的具体网络，它涉及产品设计、采购、生产制造、分销和售后服务等方面以及第三方的运送和供给"②。供应链管理使物流管理从一个公司延伸至供应链上的全部公司，同时也从内部提供材料、产品和服务扩展到外部供应商。供应链管理的思想表明，当今的市场，真正的竞争不在单个的企业间，而是供应链之间的竞争。企业要通过对整个供应链的管理和控制，力求在尽可能最低的总成本条件下，或者说，在低于行业平均水平的条件下，提供优良的客户服务，并以此来获取竞争优势。

总结物流管理的产生和发展，归根到底我们可以说，是由于市场竞争的激烈，人们看到，通过在生产过程中降低成本获得竞争优势的空间已经非常有限了，因此，企业开始把寻求成本优势和服务差别化优势的目光转向向生产前后延伸的物流领域，并开始在这一领域里实行全过程质量管理。

这里需要稍加解释的是，关于"物流"一词的译法。今天,在我们国内所说的"物流"是指"Logistics"，直译为"后勤"。这个词起源于西方的早期战争，并在第二次世界大战中广泛使用，当时是指军队为维持战争的进行所需的人和物的支持保障系统。今天，这个词被英美学者借用在工商领域，是指企业对其原材料管理、货物运输和仓储、集散之间实施的计划、组织、指挥、协调和控制。但在翻译上，汉语"物流"一词，最初却是引自日本人对PD的翻译：六十年代，PD的概念被从美国引入日本，日本人最初把它翻译成"物的流通",后来由日本著名学者平原直改为"物流"③。八十年代初,"物流"这个词从日本传入我国,首先在我国的物资经济领域采用。九十年代初，"Logistics"的概念直接从欧美传到中国，这时，我们仍延用了"物流"的译法④。虽然有人建议将"Logistics"直译为"后勤"，以区别与PD的不同，但笔者认为，考虑到从PD到Logistics虽然有内涵上的进一步丰富和完善，但基本是物流概念在外延上的延展，因此沿用"物流"的译法不会产生实质上的歧义，而且,"物流"一词更形象和贴切地反映了当今它在工商领域所代表的(它所仅仅代表的)是对原材料、半成品及成品在从其生产地到消费地所进行的用户服务、需求予测、情报信息联络、物料搬运、定单处理、选址、采购、包装、运输、装卸、仓库管理以及废物处理等一系列以物为对象而施行的计划、组织、指挥、协调与控制。这样的译法不仅比译为"后勤"更接近原词所代表的内容，也避免了汉语"后勤"中所包含的那些与此无关的，诸如托儿所、俱乐部、食堂、水房之类的内容。当然，近年来也有人建议同日本人一样，译成"综合物流"，但靠虑到"物流"的译法已为大多数人接受，因此笔者认为沿用"物流"的译法是可以的。这一观点，在物流界也得到普遍认同。

在西方，引起现代物流管理科学不断发展和完善，有以下几个直接的技术、经济和政策上的原因：

在西方，引起现代物流管理科学不断发展和完善，有以下几个方面的直接原因：

一是由于产品越来越趋向多品种、小批量生产，产品的多样性和小批量化决定了配送的复杂化：

二是制造业和营销业中适时管理法(Just-in-Time，JIT）、快速反映战略（Quick-Response，QR）、连续补充战略（ContinuousReplenishment，CR）等技术的采用，引进了以时间为基本条件的物流服务，要求人们做到在库存、运输和生产、销售之间的进行严格控制与协调，

以使存货量能够降低到最低限度，改变传统上依赖于安全库存的物流战略。

三是计算机技术和信息技术的发展，有力地推动了现代物流的发展。物流管理高度依赖对大量的数据、信息的分析、处理。计算机技术和网络技术的发展和商用化，为物流系统提供了一个分析问题、处理事务、进行评估和决策的支持处理功能。传真技术、条形码技术、EDI、卫星通讯技术等信息技术在物流作业中广泛采用，大大提高了物流服务的水平和物流过程的透明度。

四是发达国家在运输领域广泛采取的"放宽经济管制政策（Deregulation）",使运输市场的竞争空前激烈，以客户服务为中心的物流创新层出不穷。

除了以上的原因外，进入九十年代以来，企业的外界市场环境发生了很大的变化，如客户服务激增、时间性成为管理的焦点、以及经济的全球化趋势，迫使企业越来越重视物流管理。可以说，从世界范围看，在当今工商企业面临的诸多战略问题中，最具挑战的领域之一就是物流管理。

1-2．物流的概念、物流管理要解决的基本问题和解决问题的基本方法、物流系统和物流活动的具体内容

物流的定义。物流，目前尚无统一的定义,比较常用的是美国物流管理协会的定义:"物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料、中间过程库存、最后产品和相关信息有效流动和储存的计划、实施和控制管理过程"。

中国物资流通协会组织编写的《物流术语》国家标准，对物流是这样表述的："以最小的总费用，按用户的要求，将物质资料从供应地向需要地转移的过程。主要包括运输、包装、装卸、配送、流通加工、信息处理等活动"。

物流管理要解决的基本问题和解决问题的基本方法。实施物流管理的目的，就是要在尽可能最低的总成本条件下实现既定的客户服务水平。即"寻求服务优势和成本优势的一种平衡，"并由此创造企业在竞争中的战略优势。

根据这个目标，物流管理要解决的基本问题，简单地说，就是把合适的产品，以合适的数量和价格，在合适的时间和地点，提供给顾客。英文中常用五个"Right"表示：

RightProduct（正确的产品）

RightPlace（正确的地点）

RightQuantity（正确的数量）

RightTime（正确的时间）

RightPrice（正确的价格）

物流管理强调运用系统方法（SystemsApproach）解决问题。现代物流通常被认为是由运输、存储、包装、装卸、流通加工、配送和信息诸环节构成。各环节原本都有各自的功能、利益和观念。系统方法就是利用现代管理方法和现代技术，使各个环节共享总体信息，把所有环节作为一个一体化的系统来进行组织和管理，以使系统能够在尽可能低的总成本条件下，提供有竞争优势的客户服务。系统方法认为，系统的效益并不是它们各个局部环节效益的简单相加。系统方法意味着，对于出现的某一个方面的问题，要对全部的影响因素进行分析和评价。从这一思想出发，物流系统并不简单地追求在各个环节上各自的最低成本，因为物流各环节的效益之间存在相互影响、相互制约的倾向，存在着"交替易损"的关系。比如过分强调包装材料的节约，就可能因其易于破损造成运输和装卸费用的上升。因此，系统方法强调要进行总成本分析(Total-costanalysis)，以及避免次佳效应(Avoidanceofsuboptimization)和成本交替应用（Useofcosttrade-offs）的分析，以达到总成本最低，同时满足既定的客户服务水平的目的。

物流系统。图1-1是一个典型的以生产企业为中心的物流系统，包括产前的对原材料等的采购管理、生产过程中的材料管理和产后的货物配送管理。对一个生产企业来说，产前的材料管理和产后的货物配送，也分别被称为进界(输入)物流（InboundLogistics）和出界（输出）物流(OutboundLogistics)。如图所示，系统中除了"物"的流外，还包含另外两个无形的"流"：一个是增加值流，另一个是需求信息流。

物流的分类。物流大体上可分为宏观物流和微观物流。宏观物流主要研究的内容是物流与经济发展的关系，以及较大空间范围的物流活动，如社会物流系统、国民经济物流系统、国际物流系统、城市物流系统等。而微观物流研究的主要是企业所从事的实际的、具体的物流活动，如通常人们说的企业物流、生产物流、供应物流、销售物流以及回收物流等。

图1-1

物流系统

资料来源：LogisticalManagement

物流活动的主要内容。物流活动主要包含哪些具体内容呢？一般说来物流活动的具体内容包括以下方面：

（1）用户服务；

（2）需求予测；

（3）定单处理；

（4）配送；

（5）存货控制；

（6）运输；

（7）仓库管理；

（8）工厂和仓库布局和选址；

（9）搬运装卸；

（10）采购；

（11）包装；

（12）情报信息。

1-3．物流技术

物流科学是管理工程和技术工程相结合的综合学科。物流技术是物流各项功能实现和完善的手段。物流技术包括硬技术和软技术两个方面，物流硬技术是指组织物资实物流动所涉及的各种机械设备、运输工具、仓储建筑、站场设施、以及服务于物流的计算机、通讯网络设备等。物流软技术则指组成高效率的物流系统而使用的系统工程技术、价值工程技术、信息技术。物流软技术可以使在物流硬技术没有改变的条件下，最合理最充分地调配和使用现有物流技术装备，从而获取最佳经济效益。

应该说，物流技术实际上并不是一种独立的、全新的技术。如运输技术、仓储技术、包装技术、信息技术等，都是早已存在的，只是由于物流科学的出现，才从理论上更深刻地阐明其意义，并使这些技术如今自觉地向着物流科学的方向发展。物流技术发展的特点是将各个物流环节的物流技术进行综合、复合化，形成最优系统技术。如以运输设备高速化、大型化、专业化为中心的集装系统机械的开发；仓储和装卸结合一体的高层自动货架系统的开发；以计算机和通讯网络为中心的情报信息处理技术与运输、仓储、配送中的物流技术在软技术方面的结合；运输与仓储技术相结合的生鲜食品高质量运送技术等等。

1．运输技术

运输是物流中的"流"，是物流最重要的环节之一。运输技术包括车辆技术和运输管理技术。为提高运输效率和服务质量,载货汽车的发展方向是大型化、专用化和集装化，大力发展甩挂运输。在车身方面，为了装货和卸货的方便,发展低货台汽车,特别是用于配送的箱式货车,多采用车轮数较多而车轮直径较小的低货台车,以使车厢内部装载货物的高度增大,使车厢内部装卸作业变得容易。软体箱式车、帘式车也是常用的车型，不仅装货和卸货方便,而且车辆自重大大降低，从而提高运输效率。此外，各种专用货运车辆的发展也十分迅速，如专门运油及粉状货物的罐装车、冷冻冷藏车、牲畜运输车、家具运输车、服装运输车、垃圾废料运输车和专门运送制造厂出厂新车的运输车辆。运输管理上,随着计算机技术以及光导纤维通讯技术等的采用,运输生产向自动化管理系统发展,如GPS车辆跟踪定位系统、CVPS车辆运行线路安排系统等，使运输管理自动化、科学化。

2.仓储技术

仓储在物流系统中起着调节、平衡的作用,是物流的另一个中心环节,特别是作为配送中心，大量的货物在这里分类、拣选、存储、配送，使配送中心成为促进各物流环节平衡运转的货物集散中心。仓储技术包括仓储设备和库存管理技术。在仓储设备方面,高层货架仓库是当前发达国家比较普遍采用的一种先进仓库,货架可达30-40m高,具有20-30万货格,用计算机进行集中控制,采用自动化管理和机械化进行存取作业。近年来,随着装卸搬运机械的发展,各种专用仓库和综合仓库都向着保管和装卸结合为一体的高层自动化货架系统发展。关于仓储的软技术,特别是库存理论也有了很大的发展。

3.搬运装卸

物流活动的主要环节，如运输和存储等，是靠搬运装卸活动联结起来的,物流活动其它各个环节的转换也要通过搬运和装卸来完成。因此搬运装卸机械成为高效率作业的重要环节。物流系统中，搬运装卸不仅频繁而且作业内容复杂，因此，搬运技术和相应的设备也呈现出多样化。使用最为普遍的是各式各样的叉车。装卸的对象又大体上分为原材料和成品。对于成品的装卸通常使用单元化装载(unit-loadconcept)。单元化装载的概念是指把许多分立的小货箱集中到一个大托盘(palletload)上,以提高装卸和移动的效率。托盘化是物流集装化的一种重要形式，它是实现物流过程的装卸、存储等作业的机械化的基本条件。

4.包装技术

过去认为包装就是保护商品的质量和数量的工具,而在物流中包装又赋予了便于运输、便于保管和增加销售手段的内容。包装技术包括包装材料、包装设备和包装方法。对包装材料的要求是:比重轻,机械适应性好；质量稳定,不易腐蚀和生锈,本身清洁；能大量生产便于加工；价格低廉。目前常用的包装材料有纸与纸制品、纤维制品、塑料制品、金属制品以及防震材料等。包装设备方面，传统的包装方法以人工为主，目前出现了各种包装机械及包装容器的自动生产线，使包装的技术水平有很大提高。包装还涉及防震、防潮、防水、防锈、防虫等技术。

5.信息技术

信息技术--InformationTechnology,简称IT，是现代物流极为重要的部分，也是物流技术中发展最快的领域。一般来说IT包括计算机技术、数据处理技术、通讯技术以及机器人技术等。在物流运作中，EDI电子数据交换技术，运用微机技术进行的订货管理、库存控制、配送中心管理、运输车辆及运行管理、以及工厂和配送中心的选址分析，POS（或称EPOS，时点销售）技术、和用于数据采集的条码技术和扫描技术，等等，都是IT在物流中的具体运用形式。IT提供了对物流中大量的、多变的数据进行快速、准确、及时的采集、分析和处理的功能，它大大提高了信息反应速度，增强了供应链的透明度和控制能力，提高了整个物流系统的效益和客户服务的水平。

近年来，发达国家中，IT在物流应用中的发展领域主要围绕以下方面：

（1）计算机战略计划模型；

（2）一体化的配送信息系统；

（3）在仓库管理中应用计算机采集和分析数据；

（4）无人拣选和无纸拣选；

（5）自动识别--条形码技术和分拣系统；

（6）仓储模拟；

（7）运输车辆线路按排和运营安排；

（8）道路数据库；

（9）交互式计划；

（10）颜色图形技术，和

（11）车辆数据库。

图1-2是九十年代初计算机在英国物流业应用的情况。

图1-2计算机在英国物流业的应用领域

资料来源：SurveyofDistributionCosts.

1-4.运输对现代物流的重要性

运输是物流不可或缺的环节。物流系统是通过"运ndIceland。每家超市集团下都有上百到数百家超市门店。由这些超市提供的食品量占整个食品销售市场总量的很大比例(因此，争取到对这些食品的运输，即争取到很大的一块食品货运市场)。这些超级市场集团间的竞争十分激烈,八十年代以来呈现了两个对物流发展具有影响的趋势:

第一个发展趋势是，各个超级市场为了增加盈利，千方百计扩大营业面积，而减少库存面积。他们采用JIT适时管理法，由配送中心为本地区的若干家超市提供仓储和送货，而大部分超市自己的店后基本没有库存。特别应当指出的是，由于条形码技术、POS技术等在商业中的应用，使得这些超市能够运用JIT管理法，最大限度地减少库存面积，甚至使库存为"零"成为可能。这些超市的基本运作方式是，每当顾客从货架上取走一件商品，在经过计价器时，售货员的扫描笔在商品的条形码上一划，即形成如下的结果:(1)计价:单价，总价，付帐及找钱,并打印出单据；(2)在该超市的商品总量清单中自动减去一个该商品量。我们特别要注意的是这第二个结果，正是由于这一功能，使得商店经营管理者不需人工清点，在任何时候都能方便地清清楚楚地知道，自己店里货架上已经售出了多少货物，还有多少货物，以及还需补充多少货物。于是，当晚上商店关门时，计算机立即可以显示并打印出一张所需补充的货物品种和数量的清单。由于计算机联网，该店第二天所需补充的货物清单也立即传到了集团总部，并由总部下达给地区的货物配送中心，或者直接传给地区配送中心。当晚,配送中心按所需清单进行配送，第二天上午商店开门时，货架又被重新放满。因此，商店可以不要库存，直接依赖于地区的配送中心，而一个配送中心往往负责本地区内所有该超市集团零售店的配送业务，因此各个商店都能尽可能把原先用作库存的面积扩充为商品销售面积，以增大营销额。

由于库存面积的减小，直接导致零售商对可靠的、高质量的运输的需求和依赖，从而也导致了竞争的另外一个发展趋势

第二个发展趋势是，商家开始启用"ThirdPartylogistics"，即"第三方物流"。在英国,如前所述，多数超市集团一开始是自己既经营商店业务又拥有自己的车队、仓库,经营运输和仓储库存。随着竞争的激烈和社会分工的细化，商家们开始注意到他们自己并不是经营车队和库存管理的行家。为了把更多的力量集中在自己的主要业务(CoreBusiness)上,同自己的主要对手开展竞争，一些商家开始把一些自己不十分在行的，诸如运输、仓储这样的业务交给"第三方"经营。当然，商家们所选择的"第三方"都是那些十分有经验、有实力的专业运输和仓储企业，这些企业经营起来自然比他们自己经营要得心应手，服务质量更高，也比他们自己经营更经济合算。这样,一小部分比较好的运输企业便开始进入某些超市集团的物流链中，他们从帮助商家经营运输做起，尔后，逐步扩大到经营仓储、包装加工和配送等业务，成为这些商家的经营伙伴。到九十年初，在英国的货物配送领域，由"第三方物流"承担的营业额已占货物配送市场总份额的32%，而到1997年，在英国使用第三方物流服务的已达到70%以上。

Tesco现在是英国第一大食品超市集团，但在一九九五年前它还排在名声显赫、独领数十年的Sainsbury''''s之后。1991年Tesco在全英有8个地区配送中心。过去库存管理、运输和配送全是由来Tesco自己经营，八十年代末、九十年代初以来，它逐渐把配送中心业务交给"ThirdParty"承担。全英最大的公路货运企业NFC所属的ExelLogistics就是一个专门承担物流服务的"第三方"。1991ExelLogistics承担了Tesco的两个地区配送中心的全部库存管理、运输和配送任务。其中一个设在英格兰和威尔士交界的Chepstow,紧靠高速公路,交通十分方便，它负责向英国西南地区的53个Tesco超级市场提供配送。这个配送中心每年处理2700-3000万箱货物的存储和配送，扣除各种公共假期，平均每天要处理近10万箱货物的进货、储存、分装、转运、配送等。其工作场面紧张、繁忙，看似错综复杂、眼花缭乱，其实忙而不乱、错落有致、井然有序。在该中心存储和配送的货物主要分两类,一类货物在库内存放不超过24小时,当天白天进，当天晚上出，如蔬菜、水果等，另一类货物在库内存放超过24小时，如冷冻食品、罐头食品等。货物按常温、冷藏、冷冻三种条件进行存储和运输，不仅在仓库按不同的温度存放，运输车辆也是配有三中不同温度的专用车辆。

一般来说，配送中心的业务与一般仓库不同，一般仓库的主要功能是存储货物，而配送中心不仅包括货物的存储，而且包括货物的分装、拣选、包装、配送等。配送中心的货物流动性很大,大部分不超过72小时,象蔬菜、水果类货物总是当天下午到,当天晚上出，只有一些罐头类食品、冷藏食品以及一些洗涤、卫生用品等会在配送中心存放稍长一些的时间。

在1991年，以货运起家的NFC公司，在英国已经争取到22个象这样的为超市集团服务的配送中心的工作，包括前面所说的各大超市集团。不仅在为零售超市提供货物配送方面，在服装、家具以及报纸等的配送领域，NFC也不断拓展自己的物流服务。曾作为英国国家货运公司的NFC，在七十年代末，经营方式上以传统的货运经营为主，公司处于全面亏损，经过十年调整，NFC一方面实行股份制，另一方面大力发展"适销对路"的物流服务，到1991年全公司营业额达到17亿6千英镑，利润达到1亿多英镑，达到历史最好水平，其中物流的营收占了公司整个营收的近三分之一(29%)，而利润则占到37%，物流服务与运输和搬家服务一起构成英国最大的货运公司经营业务的三大支柱。九十年代NFC的物流业务继续发展，1998年NFC卖掉自己赖以起家的、经营传统公路运输业务的BRS（BritishRoadService,英国公路运输公司），而将主要精力投入ExelLogistics的物流服务的发展上。

实际上，不仅在同商业结合方面，发达国家的公路运输企业在与制造业相结合的物流服务方面也有许多发展和创新。所有这些发展和创新，都基于这样一个特点，就是单纯的运输经营已经不能满足客户的需求，运输企业要向提供多种服务的"物流"服务公司转化。

表2-1

1991年NFC业务分析

营收利润百万英镑(%)百万英镑(%)运输

物流

搬运服务

612．

8505．

6523．3

35

29

30

32．6

38．2

3．1

32

37

23

房地产

旅游

其它

1643．77．9

70．0

42．4

9493．

96．9

--

1．3

92总计1764．0102．1

营收利润

百万英镑（%）百万英镑（%）

运输物流搬运服务612．8505．6523．335293032．638．223．1323723

房地产旅游其它1643．77．970．042．49493．96．9--1．392

总计1764．0102．1

资料来源：<NFCplc>

2-2.英国公路运输企业发展物流服务给我们的启示

从以上介绍的情况可以看出，发达国家公路运输企业这些年来在物流业务方面的开拓和进展，从根本上说是由于服务对象的需求变化而引起的：如在制造业中采用JIT即时库存管理，在商业零售业中由大型连锁商场和超市集团形成的供应渠道和配送方式的变化，和广泛采用的POS技术、快速反应(QR)货源跟踪战略等，都直接影响到对运输服务所提供的内容和质量的要求，呼唤着新的、高层次的运输经营方式和运作方式的出现。外部需求的变化，以及技术上的成熟给运输业进入现代物流创造了条件，运输业要及时看到这些需求上的变化，调整自己的经营业务，满足社会需求，发展物流服务。从发达国家的公路运输企业发展物流服务的实践，我们可以看出：

1·物流需求的专业化、集中化发展趋势，促使公路货运企业转变经营战略，从单纯的"车轮"公司转向提供多种服务的"第三方物流"服务公司。

随着竞争的激烈，社会分工日趋细化，物流服务也在向专业化、集中化方向发展。由于商品的经济圈越来越大，由于物流管理的复杂性和大量高科技的融入，物流管理越来越以其专门的技术能力和运作本领成为一个专门的领域。因此，一方面工业、商业企业用户开始把自己"主业"（CoreBusiness）以外的其他业务都"租"出去，由"第三方"去做，从而逐渐形成了综合性的物流服务需求市场。另一方面，一些条件较好的运输企业，看准方向，及时调整经营战略，从单纯的"车轮"公司，迅速转向以运输本业为基础，同时提供包括仓储、包装、配送、订货等多种服务的物流服务公司。他们从帮助用户经营运输做起，逐步扩大到配送和物流服务。在这个发展过程中，运输企业不断充实自己，完善自己,他们进入用户的供应链，从提供单一的服务项目，成长为能够提供部分或全部物流服务的、专业的"第三方物流"（ThirdPartyLogistics,3PL）。

从发达国家的情况看，"第三方物流"虽然只有十几年的发展历史，但它正在成为一个新兴的行业。"第三方物流"主要是由一些有实力的运输业、仓储业、货代业、信息业的企业和生产、销售企业的物流部门发展起来的。从运输企业发展起来的"第三方物流"公司，一般都是原来的一些大型运输企业的分公司，在利用运输资产的基础上，扩展运输功能，提供更为综合性的物流服务。

一般来说，由运输公司或者"第三方物流"提供的服务，主要是两种方式，或者是以产品定向的物流服务，或者是以客户定向的物流服务。所谓以产品定向的物流服务，是把有相似需求的客户服务聚合起来，形成规模经营。提供的主要是基本服务，如运输、仓储等等；以客户定向的物流服务，是针对单一客户的特殊需求，提供综合性的量体裁衣式的服务。提供的常常是包括基本服务，也包括增值服务。比如有一些公司不仅承担运输服务和仓储服务，而且还提供一系列附加的创新服务和独特服务，如产品的分类、包装、存货管理、订货处理、甚至包括网络设计等等，来满足特定客户的独特需求。少数实力雄厚的大公司，最终能够成为提供全方位、高层次物流服务，参与复杂并高度一体化的供应链管理的第三方物流。

2·运输企业同用户结成战略"伙伴"关系。

当用户不再拥有自己的车队和仓储、库存，而全部依赖于"第三方"为他和他的客户提供部分或全部的物流服务时，用户和"第三方"--运输企业间形成了一种"一荣俱荣，一损俱损"的关系。他们的利益被拴在一起。他们不是对手，他们是伙伴--以各自的长处相组合而形成的、对自己和对方都有利的伙伴关系。

这种战略伙伴关系的建立，一方面使用户减少了物流经营成本，提高了服务质量，有了稳定的物流支持保障系统，另一方面使运输企业有了可靠货源保证，降低了经营风险。这样的模式，消除了供应链中的迂回、浪费和重复，提高了整个物流过程的效率，使双方在市场中的地位与作用变得更加巩固。这种模式的出现，是人们逐渐注重合作性的优势。合作能提供更多的机会，通过共生促进双赢。

3.物流服务的发展使营业性专业运输力量得以发展,现代化大型运输企业崛起。

由于运输企业不再仅仅是只能提供单纯运输服务的公司，而是变成了能越来越多提供多种服务的物流服务公司，满足社会需求的能力越来越大，因此，自货自运减少，社会营业性专业运输发展壮大。从英国的情况看，自八十年代以来，英国营业性专业运输所承担的运量持续上升，而自货自运部分所承担的运量则基本维持在七十年代的水平，没有发展。不仅在英国，欧洲大多数发达国家情况均类似，营业性专业运力承运比重远远高于自货自运部分。图2-2显示，除葡萄牙之外，欧洲主要发达国家及12个欧共体国家的平均情况，营业性专业运输承运的比重都高于自货自运部分。

图2-2欧洲主要发达国家及欧共体国家营业性专业运输和自货自运承运比重

资料来源：<EuropeanLogistics-Markets,ManagementandStrategy>

由于物流运作本身要求一定的经济规模,要求"大兵团作战",自八十年代末、九十年代初,一批大型、超大型运输企业迅速崛起,形成前所未有的规模。如欧洲排名前九位的超级运输企业,其年营业额都在10亿英镑以上(约合人民币120亿元)。在北美、澳大利亚也都形成了一批知名度很高的超级运输企业。因为只有这些大型、超大型企业才能聚集起雄厚的资金、完备的技术力量和一流的管理人才，有能力、有实力采用现代技术和管理手段，为物流提供一个高质量、高效率、可靠和经济合理的运输保障。当然,近十几年来，大型、超大型运输企业在发达国家的崛起，也同其它发展因素有关,如实行放宽经济管制政策（Deregulation）等，但运输企业在经营领域的拓展,无疑是其经营规模不断扩大的一个重要的内在动力。

4.发展物流服务,极大地促进了公路运输业的技术进步和现代化进程。

运输企业在向现代物流的融入中，大幅度地、广泛地采用先进技术和管理方法，如计算机管理系统的推广使用，IT信息技术的应用，配送网络的大规模建立和合理布局，各种高效专用车辆和仓储、装卸、包装设备的配置等，这是前所未有的，它极大地促进了公路运输业的技术进步

和现代化进程。

2-3．"第三方物流"提供的物流服务的组织经营形式

为了进一步了解在物流运作中，作为"第三方物流"的公路运输企业该怎样同用户结合，为用户服务，我们剖析一下由"第三方"提供物流服务的组织经营形式。图2-3是詹姆斯·库珀等所著《欧洲物流》中归纳总结的欧洲一些国家在物流运作中由"第三方"提供的服务形式。

图2-3

资料来源：<EuropeanLogistics-Markets,ManagementandStrategy>.

图2-4

资料来源：<EuropeanLogistics-Markets,ManagementandStrategy>.

图2-3中，框1表示运输车队和存储仓库的所有权是属于"第三方"的，但由用户进行经营控制。这种情况理论上可以存在，但实际上并没有出现。

框2表示合同运输(ContractHireTransport)。此种方式由"第三方"提供车辆（通常也包括驾驶员），并负责车辆的维修、更新，而车辆的调度运用和驾驶员的安排由用户负责。

框3表示为专一用户的合同配送(DedicatedContractDistribution)。这种形式通常既包括提供运输服务，也包括提供仓储服务。它进入用户的场地（ClientSets），专为此一用户服务。这种形式的优点是，服务不会因其他用户的需要而受到影响。这种服务形式，实际上可以看作是用户把一个"第三方"当作自己的自货自运车队使用。这类合同一般是2-5年。"第三方"提供的这种多功能的，量体裁衣式的服务的同时，也为他们自己创造了一个应用物流概念和先进的IT信息技术的极好空间。

框4表示为专一用户的合同运输(DedicatedContractTransport)。这种形式类似于框3的形式，所不同的是，它只提供运输服务。

框5表示为多个用户的合同配送((SharedContractDistribution)。这种形式是一个"第三方"配送者为几个用户服务。当几个用户在某些方面有共同的专门需求时往往采取这

种形式，如在包装、装卸、仓储方面需求一致，或者是在送达目的地方面，如目的地同是一所医院等。

框6表示为多个用户的合同运输(SharedContractTransport)。这种形式类是框5形式的一种变式，不同的是，它只包含提供运输服务。

框7表示快件运输(Express)。通常运送的是小批量、小尺寸的货物（一般不超过25公斤），但提供的往往是第二天送达的高水平的用户服务。

框8表示批量递送(Groupage)。与前者不同的是，此种形式主要是对于大批量货物的运输，当然递送时间也相对的慢一些，用户服务水平总体上低于快件运输。

框9表示一般货运和仓储(GeneralHaulageandStorage)。提供通常的货物运输和存储。

框10表示一般货运(GeneralHaulage)。只提供通常的货物运输。

图2-4是以上各种经营服务形式，九十年代初时在一些欧洲国家货运市场和物流服务市场中所占的比例。

三.对我国公路运输企业发展物流服务的分析及建议

前面一章，我们以英国的情况为例，介绍了发达国家公路运输业是如何融入并促进物流发展的。在这一章中，将结合我国的情况，首先从需求趋势和提供能力两方面，分析我国物流服务的发展状况和存在的主要问题；然后就公路运输企业从何着手发展物流服务提几点设想和建议。

3-1．需求趋势

--物流的发展及潜在市场。我国改革开放二十年以来，经济持续快速发展，产品的生产能力迅速提高，买方市场的形成使企业间竞争空前激烈。工业企业间的竞争正在从生产领域扩大到非生产领域。物流管理，成为企业降低成本，提高服务质量，创造竞争优势是的新领域。据有关资料，目前我国一般工业品，从产品出厂经过装卸、储存、运输等各个物流环节，到消费者手中的流通费用，约占商品价格的50%左右。而新鲜水果蔬菜、易变质食品、某些化工产品的流通费用，有时高达商品售价的70%。我国汽车零配件的生产中90%以上的时间是原材料、零配件的储存、装卸和搬运时间⑦。在各种产品的生产和流通环节中还有大量的原材料、零部件和产品的"库存"。这些费用和时间上的消耗和大量存在的"库存"正是潜在的实施物流管理的领域，为物流的发展留下了巨大的空间。

--人民生活在从温饱型转向小康型带来的消费的急剧变化。根据我国居民收入和消费增长情况测算，2000年，我国国内社会消费品零售额将达5万亿元左右。巨大的商机为物流的发展，提供了广阔的天地。同时，商品供应渠道变化,流通环节减少,增加了对现代物流管理的需求。

--客户服务需求水平提高。物流中的五个"Right"，即，把合适的产品（Therightproduct),在合适的地点（Intherightplace),以适当的数量（Intherightquantity),在所需要的时间（Attherighttime),和适当的价格（Attherightprice)，提供给顾客，日益成为衡量客户服务的质量标准。服务质量要求的提高和配送的多样性，要求运输企业不仅要能够提供门到门运输及有关的基本服务，还要能够提供相关的物流增值服务。

--制造业和零售商业对专业物流服务的需求。近年来,我国的一些大型生产制造企业和商业企业，逐步重视对物流管理、供应链管理的研究。一些生产企业开始转向寻求"资源外购"，由专业运输企业为其生产和产品在全国范围内进行运输和组织配送服务。但就总体而言，物流管理对大多数中国企业来说还是新概念，"大而全"、"小而全"的生产模式，使各单位形成部门自给自足的格局，同时也使物流市场呈现封闭状态。这是导致目前我国国内企业专业化物流服务需求不旺的重要原因。毫无疑问，随着市场的完善，随着竞争的日趋激烈和专业化运作的发展，这种状况必将改变，也正在改变。

与此相反，对物流服务需求比较旺盛的是那些在我国的跨国公司,他们对于选择由有实力的专业物流公司负责其物流运作有很高的需求。随着进入WTO,随着经济全球化的进程，会有更多的跨国公司到中国来经营，它们必然会有更多的物流服务的需求；同时，日益成熟的中国的企业，不论是参与国内竞争，还是将逐步参与到国际市场的竞争，它们对现代物流服务的需求，也将与日俱增。

3-2．提供能力

--我国交通运输基础设施建设和运输能力发展迅速。改革开放以来，国家加大了对交通运输基础设施建设的投入，交通运输基础设施和运输能力的发展非常迅速。但应该说总体发展水平还不高，特别是运输专业化程度和运输效率不高，没有形成有机的综合运输网络。社会性物流中心、配送中心少，缺乏合理规划。

--物流服务开始起步，"第三方物流"尚未形成。

近年来，一些公路运输企业，特别是较大型的公路运输企业已有较强的"物流"意识和提供一定程度的物流服务。许多海运公司、航运公司也都在把业务向内陆物流服务扩展。

但从总体发展水平上看，我国物流服务业还是处于发展的初期阶段，还未形成真正意义上的"第三方物流"企业。大多数目前还只是提供运输、仓储服务，还不能为客户提供包括物流设施网络设计、预测、订货管理、存货管理等物流增值服务。专业化、网络化、信息化、标准化还未跟上，还不熟悉国际上物流企业的运作方式。行政管理上，物流的法规和有关技术标准、服务标准尚未建立；地方保护形成的区域性割据，以及"乱收费"等，也是制约物流服务企业发展，阻碍"物畅其流"的原因。物流专业化服务程度低，社会公共物流服务系统未形成，反过来,也是致使许多国内企业继续搞"大而全"、"小而全"的生产模式的重要原因。

--中国公路运输企业、物流服务企业面临的共同的竞争对手是有实力有经验的外国企业。

由于我们自己物流专业化服务程度低，很难为物流服务需求旺盛的企业,特别是为那些在我国的跨国公司提供高层次的物流服务，因此，近年来不少外国资本看好我国的物流服务业，一些外商通过兴办中外合资运输企业，积极在我国发展物流服务业：比如，随着外资进入我国的零售商业而陆续建立起来的一些合资或外资的大型超级市场、购物中心、连锁商店的开业,为这些大型超级市场、购物中心和连锁商店提供配送业务已成为合资运输公司瞄准的方向；为汽车、家用电器、日用品、服装等生产企业和销售企业提供物流服务；鲜活、冷冻、冷藏食品的运输、仓储和配送；以及图书的发行等,都是外商在我国看好的发展专业物流服务的领域。为在我国的跨国公司提供国际物流服务，更是国际上大的海运公司、物流公司擅长和看好的领域。

进入WTO，我国的公路货运市场、仓储市场、分销市场将大大加快开放步伐。国际上著名的运输企业、物流服务企业将更容易进入中国市场。这样，一方面他们可以从水上陆，从事对贸易货物到港后的内陆分拨运输和物流服务，另一方面，也可以为跨国公司在中国的制造企业、零售企业提供现代化物流服务。这一前景将进一步形成我国国内物流市场的国际化竞争局面。从积极的意义看，它也将大大加速我国物流发展的进程，促使我国的一些大型运输企业加速向物流的发展和转化。在这中间，必然会有一小部分比较先进的国内运输企业会抓住机遇，迅速提高自己，成为能够提高较高层次和较全方位物流服务的第三方物流，成为中国现代物流服务的专业部队和先锋。

3-3．对公路运输企业发展物流服务的建议

面对物流服务的发展需求与提供能力的不足，公路货运企业应如何融入物流，发展物流服务，成为真正意义上的"第三方物流"，有以下设想和建议。

1．公路货运企业应从企业经营形式和经营规模方面进行调整。

在经营形式上，公路运输企业，要根据物流的运作规则进行调整。运输企业，特别是大型运输企业，在经营方式的调整上,总的看有两个趋势:

一是向专业化运输发展,如形成专业的整车运输、零担运输、快件运输企业，再比如，对专一产品的运输，运燃油料及其它液态、粉状货物、冷冻、冷藏货物、废物垃圾等等,配置大型专用车辆进行运输。总之，要成为用户物流供应链中具有独特核心能力的专业运输企业，以自己的运输的专业化、高效化、规模化融入物流；

二是向提供以运输为本的多元服务转变，即我们前面所说的提供物流服务。有条件的运输企业要，抓住机遇，学习物流管理，扩充物流技术，进入用户的物流系统；要从运输本业出发，争取能够逐步提供部分或全部的物流服务；要与用户建立长期合作关系，参与供应链的管理；要建立实时信息系统、GPS系统、存货管理系统，电子数据交换等。

现代物流服务的需求，说到底，是由于用户在服务质量方面的高层次需求。满足这种需求，是我们运输企业向前走所必然要面临的一个台阶。也正是在这个意义上，我们说，物流是运输企业在经营形式发展上的高级阶段。

在经营规模上，要因势利导，抓住机会，组建或充实若干现代化大型企业，来面对可以预见的、在下世纪会有较大发展的运输需求、物流服务需求。从发达国家的发展情况看，运输业通过竞争、兼并和强强联合，一方面形成少数大型、特大型集团企业,以集中力量,采用现代化科学技术和现代化管理手段，提供高质量服务，满足社会需求，抵御风险,领导行业发展新潮流；另一方面,筛选出一大批运作灵活的小型企业,以拾遗补缺,满足社会各层次的需求,同时,增加社会就业机会。这种调整，最终使发达国家的运输业形成了少数大型、超大型运输企业与大量小型私人运输企业并存的稳定结构。近一、二十年来,西方发达国家运输业发展的一个显著的特点，就是少数大型、超大型企业迅速掘起,形成发达国家运输业现代化的主流、国际运输市场的主导力量,它们也是发达国家物流服务业迅速发展的重要支持力量。

面对物流的发展和国内外企业的竞争,我们需要形成有强大实力的、现代化的运输企业、物流服务企业，形成有能力参与国际竞争的，能够胜任历史变迁带来的巨大挑战的中坚力量。

2．运输企业要提高服务意识，同服务对象结成战略伙伴协作关系。

对运输企业来说，发展物流首先是一个服务的问题。笔者赞同这样的说法，物流的实质是服务，只要是客户嫌麻烦的都可以是物流服务企业服务的范围。运输企业在向现代物流服务的融合和转化中，必须树立以用户为中心的思想，将满足用户的需求作为企业生存和发展的宗旨。

现代物流运作强调物流服务企业要向它的上游和下游寻求服务对象，并同它们建立起战略伙伴协作关系,形成跨行业的、优势互补的联合与协作，增强供应链的竞争力。因此，作为提供物流服务的企业，要同它的上游（比如制造业企业）和下游（比如销售业企业），建立起紧密联系的伙伴关系，使生产企业、销售企业与物流服务企业一起，构成完整的物流供应链。在这个过程中，一方面，制造商、销售商要转向使用"第三方"专业物流服务企业，不仅向它们提供生产计划和交易数据，而且要同它们分享战略信息，以便能同它们共同策划最佳的方法和采用更有效的手段，来满足客户的需求。另一方面，专业物流服务企业要有能力为用户提供多方位、全方位的物流服务，使用户切实从使用专业物流服务企业中获得比它们自己经营物流更多、更好、更方便、更经济合算的效果。

3．找好切入点

具体说目前公路运输企业同物流服务的切入点在哪里呢？总的来看可以从为商业和制造业服务两个方面着手：

第一，在商业领域里，近年来我国商业零售业趋向大形化和连锁式经营，实行连锁式经营的关键是建立配送中心,实行商品的统一采购、统一订货、统一配送和统一管理。目前这些商店所面临的共同问题是厂家配送少、社会配送体系尚未形成、店内自行配送投资大。在这种情况下，运输企业应该力争融入进去，发挥自己的长处，以运输为本,向"配送"服务转化。

第二，同制造业结合的物流服务。比如说,为洗衣机、电视等家用电器的生产和销售提供的物流服务。再比如说，我国汽车制造业每年生产一百多万辆汽车,一辆汽车的生产和组装需要上万个零配件和百十余种原材料,这些零配件和原材料的运输、存储、包装和配送,以及新车"零公里"销售等,是一个物流系统，运输企业可以围绕汽车生产和销售的物流系统提供自己的服务。另外，我国一些城市建立了经济开发区，在这些开发区里，陆续进驻了一些合资或外资企业，世界500强中仅在北京就已经有了154家。这其中相当一部分是制造企业，这些企业在在开发区里建立工厂，制造产品，那么，为这些企业的生产和销售提供的物流服务，是我们应当考虑的。

除此之外，这些年，交通部门在规划修建公路的同时，还在全国规划修建了45个公路主枢纽，应当充分利用起来，使之成为社会性的配送中心、物流中心。

总之，从何着手是要认真研究的，不论从哪方面入手，都还有许多问题需要细化。关键的问题是，运输企业一定要有"物流"的意识和能力，才能不断发现和开辟新的服务领域。

4．适当引进外资，建立中外合资物流服务企业，是我国公路运输企业尽快掌握物流管理和物流技术的有效途径。

在现阶段适当引进外资，发展物流合资企业，是基于如下考虑：

第一，公路运输企业发展物流服务，目前最现实的困难是资金紧缺，通过引进外资，建立中外合资企业，是目前解决资金缺乏、进行运输工具更新，引进新的技术，建立必要的物流设施的一个途径。

第二，合资经营，是为了更快地了解和掌握国际上现代物流的经营思想、管理技术和运作方式。西方发达国家的企业，积百年经营管理的经验形成的一些操作程序、运作方法，是书本上没有的，也是在我们向发达国家学习时容易疏漏的，而这些往往是西方企业成功经营的诀窍，是西方先进管理思想的实际运用。合资经营，是获得这些管理方法的捷径。

第三，合资，意味着我们不得不出让部分市场，我们是通过出让这部分市场去换取我们不懂的技术、管理和经验，引进我们需要的发展资金，提高我们自己的水平，参与国内外竞争的。下一步我们面临着更大的开放。因此，我们必须选准合资企业、搞好合资企业，最大限度地利用好这两、三年的时间，认真学习，提升自己，加速发展，借船出海。

5．政府在促进物流发展中的作用

发展物流，政府的作用十分重要，政府要在政策、立法和财政等方面给予支持，具体有以下方面：

（1）·完善有利于物流发展的市场经济体系。从根本上说,物流管理是市场经济的产物。不论对一个企业还是对一个社会来说,物流管理的最终目的是追求整体上的最小成本、最大利润和效益,降低企业和全社会的物流消耗，实现资源的合理配置。因此,它必须打破人为的企业隶属的部门界限、行政区域界限等,真正运用经济杠杆来调节物流的运作。政府在这方面的主要任务是建立平等竞争的法律架构，促进市场体系的形成和完善。

（2）·加快现代化物流基础设施建设。在今后若干年内，国家在物流基础设施建设方面，应继续加大投资，除了公路、铁路等外，还应重点加强对大型配送中心、交通枢纽等的投入，建设布局合理的社会物流网络。同时重点解决城市交通拥杜问题，使市内配送通畅，并着重解决与物流有关的环保、安全问题。

（3）·制订政策积极发展高科技物流设备和推广物流管理技术。如，在车辆方面大力发展适用型车辆，如鞍座降低式箱式车、软箱式车和车身可卸式车辆；发展物流作业中用于城间中长途运输的大吨位车辆，和用于市内配送的轻型货车及各种专用车辆。倡导甩挂运输，提高运输效益。促进IT信息技术、在物流中的应用等等。

（4）·推广物流标准化。制定物流活动有关的各种装置（如托盘）、机械（如装卸、包装设备）、设施（如高架仓库）等的标准，是提高物流系统运行效率的政府行为。

（5）·人才和教育。现代物流管理科学涉及到许多学科,要重视对物流科学的研究和物流人才的培养。要在现有交通院校中增设物流课程，培养高层次物流科学人才。同时着手对大中型运输企业的经营管理者进行物流培训，为下世纪物流在我国的发展做准备。

注释和参考文献:

①吴清一,《物流学》,中国建材工业出版社,1996.3.

②骆温平，《第三方物流供应者的研究》，1998.5.

③王之泰,《现代物流学》,中国物资出版社,1995.5.

④索沪生,《关于物流的译法-谈"PD"与"Logistics"的不同》，《汽车运输研究》，1997.1.

⑤唐纳德J鲍尔索克斯等著，林国龙、宋柏、沙梅译，《物流管理-供应链过程的一体化》，1999.8.

⑥宋宏,《存货管理新思维-从EOQ到JIT》,《物流技术》,1996.6.

⑦丁俊发,《高度重视现代物流对经济建设的巨大作用》,《物流技术》,1998.1.

DonaldF.Wood,JamesC.Johnson,<ContemporaryTransportation>,1989.

DonaldJ.Bowersox,<LogisticalManagement>,1986

AlanRushton&JohnOxley,<HandbookofLogisticsandDistributionManagement>,1991.

JamesCooper,MichaelBrowneandmelvynPeters,<EuropeanLogistics-Markets,ManagementandStrategy>,1991.

MartinChristopher,<LogisticsandSupplyChainManagement>,1992.

Michael.EPorter,<CompetitiveStrategy>,1983.

Michael.EPorter,<CompetitiveAdvantage>,1985.

MichaelSweet,DavidBassett,<NFCplc>,1990.

ToucheRoss,<SurveyofDistributionCosts>,1992.输"完成对客户所需的原材料、在制品和制成品的"库存"（Inventory）的地理上的定位的。一般来说，运输成本也是目前物流总成本中最大的成本项。我们以美国的情况为例：1994年美国的运输开支为4250亿美元⑤，占当年美国物流总成本的58.2%。从欧洲发达国家的情况看，运输成本，一般也都会占到物流总成本的1/3以上。因此运输的合理化在物流管理中十分重要。

不仅如此，由于物流管理的目的是，在总成本最低的条件下，满足既定的客户服务水平，因此，企业通常会采用JIT（JustinTime）适时管理法，以及快速反映战略等，力求使物流系统维持在一个最低的库存水平，甚至是库存为"零"。这种情况下，不仅对运输成本，而且对于运输服务的时间性要求都是很高的。在JIT体系之下，"产品完工那一刻正好是要运输给顾客的那一刻；同样，材料、部件等到达某一生产工序时正是该工序准备开始生产之时。没有任何不需要的材料被采购入库；没有任何不需要的半成品被加工出来。所有的"存货"均在生产线上。由此使存货降到了最低限度"⑥。实施JIT管理，不仅取决于生产企业内部，更重要的取决于物流服务的水平。只有当生产企业需要什么样的原材料、零部件，就能供给什么样的原材料、零部件；什么时间需要就能什么时间供应，需要多少就能供应多少时，企业才能真实现库存为零。因此采用JIT管理体系，需要运输服务保证即不滞后，也不提前地，按质按量地，把所需要的东西运到所要求的地方。这一方法在制造业和商业领域的广泛采用，无疑对运输服务提出了更高、更苛刻的要求。

二.发达国家公路货运企业如何融入物流发展进程及物流服务的专业化、集中化发展趋势

在第一部分中，我们综合性地论述了物流管理学的产生和发展，它的基本理论和方法。这一部分里，我们将从实践的角度着重阐述物流的发展对发达国家公路货运业的影响，和发达国家的公路货运企业如何融入物流的发展进程。我们将以英国的情况为案例进行分析，并从中归纳引伸出值得注意的发展趋势和给予我们的启示，最后，为了从运输组织上更好地了解运输企业可以提供的物流运作，我们总结一下欧洲公路运输企业融入物流所提供的服务范围和服务形式。

2-1.英国公路运输企业是怎样进入零售商业物流供应链的?

第5篇：物业经营论文范文

关键词：经纪业务；证券公司；激励机制

证券经纪业务指证券公司通过其设立的营业场所和在证券交易所的席位，接受客户委托，按照客户的要求，客户买卖证券的业务。具有业务的中介性、业务对象的广泛多变、客户指令的权威性和客户资料的保密性等特点。

一、我国证券经纪制度发展概述

2002年前，多数证券公司并不主动开发客户，而是采取等客上门的方法开展业务，即所谓“坐商模式”。2002年5月，根据中国证券监督管理委员会、国家计委、国家税务总局联合的《关于调整证券交易佣金收取标准的通知》，浮动佣金制开始执行，迫使券商开始重视经纪业务营销。证券行业内出现“全员营销”模式，证券经纪业务营销模式创新不断涌现。2009年4月以来，《证券经纪人管理暂行规定》的出台，标志着证券经纪人制度终于走向历史前台，我国证券经纪业务营销从最初的“坐商”阶段发展到了以证券经纪人模式为代表的“行商”阶段。

二、证券经纪业务营销存在的问题

（一）同业竞争激烈，佣金比率持续下降

目前，证券公司市场份额主要通过营业网点优势来实现，经纪人之间竞争激烈。另一方面，经纪人佣金比率持续下降。2007年前，各券商对散户执行高水平佣金政策，仅对部分中大户实行固定佣金折扣，或按交易量及资产规模标准进行相应下浮。2007年开始，投资者成本意识加强，佣金政策开始大幅松动，各券商佣金平均水平不断下降。佣金下降是同行竞争的结果，动摇了券商的服务定价体系，对经纪业务依赖度较高的券商来说，对其收入和利润产生直接负面影响。

（二）经纪人激励约束管理制度存在弊端

我国多数券商绩效考核处在“量化考核与目标考核阶段”，存在短期激励大于长期激励；缺乏团队激励与个人激励的结合；缺乏证券经纪人职业管理者；结果管理大于过程管理等问题。这些简单的考核方式仅能从短期内鼓励证券经纪人的积极性，不利于长期发展。

（三）经纪营销人员匮乏，培训工作有待提升

根据我国证监会规定，证券经纪人须具备证券从业资格证方可上岗，而近年证券从业资格证通过率仅为20%-23%。另一方面，证券公司同与其合作的第三方存管银行如建设银行、工商银行、农业银行、光大银行等开展银行驻点证券经纪营销业务，银行网点众多，证券公司经纪人储备严重不足。此外，多数证券公司入职培训时间短，入职后继续培训的系统性有待加强。某些证券公司仅依靠每周两次会议来开展后续培训，无法满足广大客户的服务需求。

三、证券公司经纪营销业务问题的对策分析

（一）创新经纪服务，提高市场占有率

创新服务建设可以从营业部服务、合作企业、媒体宣传等多方面入手。如在办理证券开户、资料变更、“亲情化”服务等业务时，提供投资咨询服务和交易软件专业培训学习；与研究与咨询机构合作，为客户提供经纪咨询服务；通过广播，广告牌，短信，电子邮件等，为客户提供每日市场分析，分享技巧，基金的建议，优惠及其他相关信息；建立专业的客户服务中心，为客户提供远程咨询服务等。

（二）健全经纪人激励约束机制

经纪营销绩效考核应由个人激励向团队激励，短期激励向长期激励，业绩导向向业绩与管理结合导向转变。(1)证券经纪人考核。含客户满意度；销售净收入；佣金收入比例；团队合作业绩等。(2)团队业绩指标。依据营销战略与地区战略共同确定，可考查大客户维护、新客户开发、客户关系管理及团队建设等方面.(3)团队业绩与个人业绩结合。个人考核在重点衡量业绩的基础上，加强个人对团队的贡献考核，实现个人与团队的结合。例：最终个人业绩考核分＝个人业绩×80%+ 团队业绩×20％。每月提取证券经纪人个人激励提成20％作为团队整体激励基金，在团队内二次分配。每月按照一定比例提留团队激励，作为团队学习经费或活动经费。

（三）建立多元化经纪人培训体系

根据经纪人职业生涯的不同阶段，形成证券营销经纪人培训体系，具体包括：展业培训。业务流程，开户流程，行情软件应用，集合理财计划，大盘分析，营销技巧和营销话术培训，技术分析初级讲解等。(2)激励课程。聘请营销讲师，结合证券经纪业务工作，展开培训，激发经纪人工作热情。(3)座谈会形式会议。促进经纪人之间的沟通交流，提升经纪业务能力。

参考文献:

[1]张幼芳.证券经纪人关键业绩指标绩效考核制度初探.党政干部论坛,2009

,(6).

[2]徐永涛.中信证券与海通证券价值评估比较案例分析.华中科技大学,2008.

[3]陈德强.我国证券经纪人发展问题研究.厦门,2005.

第6篇：物业经营论文范文

在企业管理中，财务管理处于核心地位，其首要原因是财务活动贯穿于企业的经营活动之中，是由购，产，供，销等几个重要环节所组成的，是企业经营活动的基础。财务管理通过掌控资金，在企业的经营活动中起主导作用，同时，在整个经营活动中，企业的财务管理提供了可供参考的资料，为各个部门之间相互协调、统一提供重要依据。建立现代化的财务管理制度等；其次财务管理可以通过投资决策、筹资决策和分配决策为企业创造更多的获利机会，是企业目标实现的根本保证，因为财务管理的本质就是使企业的资金发挥应有的作用，从而为企业带来经济效益。

2加强企业财务管理的措施

2.1强化成本管理企业产品经营的基础环节是成本，做好企业生产的成本管理，在带来高效益的经济收入的同时还可以降低产品成本，不仅如此，通过高效的成本管理，还能够增强企业的核心竞争力，使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，这对于企业的持续发展、健康发展来说，具有非常重要的意义。主要通过以下操作流程：（1）强化意识。意识是决定工作展开效果的基础因素，为企业财务管理人员树立起正确的、科学的成本管理意识，让工作人员有管理意识并把成本管理执行到每一个环节当中；（2）成本预算。预算，是对企业即将展开工作的成本管理，以更加有效地展现出企业投资的效益，为保障企业的稳步发展，就要约束后续工作展开的资金控制问题，帮助企业避免相应的风险。（3）成本构成。通过行业特点努力降低成本，把明细项目与预算成本比较，寻找成本升降的原因。比如施工企业的成本项目主要包括人工费、材料费、机械使用费其他直接费和间接费。企业应提高施工管理技术，精心组织编制科学的施工方案，结合施工方案编制合理的单位工程预算成本，正确计算和反映实际成本，及时发现和解决成本管理中的问题，加快项目建设和资金的良性循环，从而提高企业效益。

2.2强化资金管理企业生存的必要因素是资金，是关系到企业能不能够获得发展的重要条件，而强化对资金的管理，是保障企业的生存和发展，促进企业财务管理工作的提高。主要从以下几个方面进行实施：第一，灵活地运用企业的资金。在实施财务管理的过程中，为使企业资金发挥最大效果，就要大力挖掘企业资金的内部以及外部潜力，从而最大限度提高企业资金的使用效率，使企业的资金能够发挥出应有的效果，为企业带来良好效益。比如说把企业闲置的资金，根据企业自身的实际情况以及市场情况进行短期性的投资，从而为企业谋取利益；第二，主动增加企业的资金额。资金是企业生存的血脉，是企业的发展源泉，企业生存、发展的前提是对企业资金的不断融合、整合，企业必须积极地通过各种各样的手段、途径去补充企业的流动资金额，使企业的资金总额能够获得增加，这样才能够促进企业扩大再生产工作的展开，满足企业发展的实际需要。第三，合理配置企业的资金。在企业基础运作中企业的资金是重要保障，而企业的资金也同样存在着结构性，比如说哪一部分的资金应该投入到哪一项生产中才能够发挥最大的经济作用，这就要求企业财务管理工作人员必须充分的、客观的了解企业资金的结构，并且合理地配置好这些资金，这样才能够真正地促进企业的长足发展。第四，集中管理好企业的资金。企业是由多个部门组成，而各个部门存在必然会牵涉到企业的资金，如果每个部门的资金都是独立的，那么企业的生存就会受到很大的威胁，正是因为这样，企业财务管理人员必须做好企业资金的集中管理，使企业的资金能够被有效的宏观调控，这样企业资金的流向、流量才能够有意义，也才能够更科学、更合理。

2.3强化队伍建设为使企业财务管理工作的顺利，提高企业财务管理工作人员的素质势在必行。这就要求企业必须重视对自身财务管理队伍的建设以及强化，从根本上提高企业财务管理的能力。具体的建设措施包括了以下几点：（1）需要什么类型人才；（2）严肃招聘工作流程；（3）对原有人员进行培训。

3结束语

第7篇：物业经营论文范文

摘要：从主营业务收入和净利润、净资产收益率、每股收益和每股净资产及市场潜力等方面，实例分析了我国现有的18家生物医药产业上市公司的发展和资本经营情况，进行了总结并提出了相关建议。

关键词：生物医药；上市公司；实例研究；资本融资环境；资本市场

自1993年6月29日我国第一家医药公司—哈医药在上海交易所上市以来，经过十多年的发展，至2009年3月我国共有医药上市公司100家，医药板块作为朝阳产业广受投资者关注。医药上市公司已成为我国医药行业中具有一定规模和市场竞争能力的优势群体，成为我国医药产业发展的主力。其中属于生物医药领域的上市公司有18家，占医药行业的18％，代表了目前我国生物医药产业利用资本市场的总体状况。笔者将对这18家生物医药上市公司进行资本市场利用现状的实证分析，以期对利用资本市场促进我国生物医药产业发展提供有益借鉴。

1生物医药产业上市公司总体发展概况

生物医药是一个投入相当大的产业，前期的研究开发与后期的产业化都需要雄厚的资金作为保障。生物医药业的发展需要资本市场为其注入资金、专业技术和人才等多种现代生产要素。生物医药公司上市是走向资本市场利用的有效途径，上市后的生物医药公司可成为龙头企业，拥有组织制度优势、市场组织优势以及资金、技术和人才等优势。

至2008年底，我国已有18家生物医药概念的股份公司上市发行股票，利用资本市场直接融资，筹集到大量生物医药业发展资金，同样也说明我国生物医药业目前对资本市场的利用主要是通过股票市场进行的。自1993年第一家生物医药类公司—四环生物上市以来，深、沪A股市场生物医药类上市公司的数量不断增加，迅速发展到2008年的18家，流通A股从最初的9亿元增长至44．08亿元，增长了3．9倍。可见，生物医药业类公司整体筹资能力在不断增强，生物医药业的投入不断加大，有力推动了我国生物医药业的发展。

2生物医药产业上市公司资本经营情况分析

生物医药类企业发行上市进入证券市场，打开了通往资本市场融资的道路，为生物医药业的快速发展提供了资金支持。生物医药上市公司积极在资本市场上进行资本运营，为生物医药业的产业化发展创造了良好的融资环境，企业实力不断增强，业绩稳定增长，为各公司上市后实施配股或发行债券创造良好条件。适时分析该类上市公司的资本运营情况，结合企业实际、经济发展内在要求以及资本运营的规律，发现行业发展中存在的问题，适时进行资产调整与重组，推进产业结构的优化与升级，对于该类上市公司持续利用资本市场发展生物医药产业具有重要意义。

2．1主营业务收入和净利润分析

2002－2007年，我国生物医药上市公司的主营业务收入总体呈稳步增长趋势（见图1）。2002年平均每个公司主营业务收入为3.267亿元，占医药类上市公司平均值的31．87％；2007年平均每公司主营业务收入已达到4.291亿元，占的医药类上市公司的26．78％，年平均增长0.205亿元，年增长率为5．89％。其中，长春高新、北海国发、交大昂立、钱江生化、星湖科技、诚志股份等6家公司的年平均主营业务收入在4亿元以上，收入增长幅度明显高于行业平均水平3．842亿元，年平均增长7．119亿元；其余12家上市公司年平均主营业务收入低于行业平均水平，年平均增长仅2．102亿元。由此可以看出，在主营业务收入方面，仅1／3左右的上市公司以较大幅度增长，而大多数上市公司的年平均主营业务收入徘徊在2亿元左右。

2002－2007年，生物医药类上市公司的平均每公司每年净利润为0.149亿元，占医药行业整体水平的23．97％，变化范围在0.01-0.31亿元之间，年际间有较大的变化幅度。北生药业、银广夏、深本实、四环生物、长春高新等5个公司的平均年净利润为负值，莱茵生物、达安基因、交大昂立、诚志股份、四环药业、上海莱士、天坛生物、双鹭药业、华兰生物、科华生物等10个公司的平均年净利润为0.519亿元，是生物医药类上市公司平均水平的3．48倍。由此可见，生物医药类上市公司的净利润年际间存在明显波动，体现出一定的风险性特点，但超过一半以上的该类企业仍然可以获得较大的净利润。

结合图1来看，生物医药上市公司的主营业务收入和净利润在2002－2003年、2004－2007年分别是两个逐年增长的过程。但在18家生物医药类上市公司中，1／3左右的公司主营业务收入和一半以上的公司净利润都明显高于行业平均水平，这些公司应该属于本行业的优势企业。但其主营业务收入虽逐年增长，净利润却依然存在年度间的大幅增减变化，说明其年际间存在明显的成本增减变化。

2．2净资产收益率分析

净资产收益率反映企业自有资金投资收益水平和资本运营的综合效益，是企业获利能力的核心指标。该指标越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人和债权人权益的保证度越高。2002－2007年，生物医药类上市公司的净资产收益率分别为1．41％、9．02％、8．23％、2．41％、－3．74％和3．85％，年度间有明显差异。但诚志股份、达安基因、天坛生物、莱茵生物、华兰生物、双鹭药业、科华生物、上海莱士等8个公司年平均净资产收益率为16．83％，公司之间的差异范围在5％-35％之间，年际变化幅度为12％－22％，属于具有稳定净资产收益的企业。而四环药业、北生药业、深本实、长春高新、四环生物、星湖科技等6个公司的年际间平均净资产收益率为负值，属于自有资本获取收益能力和资本运营效益较差的公司。说明生物医药上市公司之间、年际之间其资本收益和资本运营效益存在差异，也是其经营风险的体现。

2．3每股收益和每股净资产分析

每股收益反映企业普通股股东持有每一股份所能享受的企业利润和承担的企业亏损，是衡量上市公司获利能力时最常用和综合性较强的财务分析指标。每股收益越高，说明公司的获利能力越强。2002－2007年我国生物医药类上市公司的平均每股收益为0．13元，年际间变化范围在

－0．06－0．23元之间，公司间变化幅度在

－0．76－1．01元之间；其中上海莱士、双鹭药业、华兰生物、科华生物、莱茵生物、达安基因、天坛生物、诚志股份、交大昂立等9个公司的每股收益高于生物医药业平均水平，达到平均每股收益为0．45元，公司间变化范围在0．13－1．01元之间，年际间变化范围在0．33－0．47之间。但深本实、北生药业、银广夏、四环药业、长春高新、四环生物等6个公司年平均每股收益为负值，星湖科技、北海国发和钱江生化等3个公司的年平均每股收益仅0．02－0．06元，远低于平均水平。

每股净资产是上市公司年末净资产（即股东权益）与年末普通股总数的比值。2002-2007年生物医药类上市公司的6年平均每股净资产为2．16元，年际间在1．75-2．57元／股之间波动，公司之间的差异范围在－3．24－4．23元／股之间。除了深本实和ST银广夏的为负值外，其余公司的均为正值，其中双鹭药业、交大昂立、华兰生物等12个上市公司的每股净资产高于生物医药行业整体平均值，年际间变化幅度在2．73－4．04元／股之间，公司间差异范围为2．31－4．23元／股之间。

通过以上分析，笔者认为，生物医药类上市公司在2002－2007年间利用资本市场进行资本运营，总体呈现出稳定发展的趋势，但是生物医药公司之间和年际间存在明显差异，其中50％左右的公司平均每股收益和每股净资产均比较高，显示出稳定的高水平发展优势，其资本经营状况良好。

2．4我国生物医药类上市公司的市场潜力分析

生物医药类上市公司与其他行业类上市公司比较，其股票具有更大的市场增长潜力。因为投资者投资股市除了希望获得眼前的稳定收入外，更多的是期盼企业的高成长性和具有良好的未来发展前景。因此，具有高技术、高投入、高收益、高风险特征的生物医药类高新技术产业，必将是投资者投资追逐的热点领域。

（1）生物医药业是典型的高新技术产业。生物技术是当前高新技术研究开发的一个热点，生物医药作为生物技术开发应用的前沿之一，在生物医药研发领域有着广阔的应用前景。因此，高科技与资本对接，为生物医药类企业提供诱人的发展空间。作为典型的高新技术产业之一，生物医药产业既有很高的投资收益和广阔前景，技术创新活动又充满风险性。但是风险往往与机遇并存，这也是风险投资的魅力所在。只不过在投入生物医药技术创新活动时，企业经营管理者注意采取一切可能的措施来进行风险控制即可尽可能地避免之。

（2）获利能力与上市公司本身直接相关。从每股收益来看，2002～2007年有67％的生物医药上市公司具有获利能力，50％的公司具有良好的业绩，年平均每股收益达到0．45元，明显高于医药行业的年平均每股收益0．23元。其余1/3的上市公司年平均每股收益为负值，盈利能力较差。说明年平均每股收益在公司之间存在显著差异，资本运营好的公司可以获得明显高于医药行业平均水平的每股收益，对于投资选择来说这也是风险性的一种体现。

（3）资产负债率较低，净资产收益率较高。除深本实和银广夏两个公司外，其余16家生物医药上市公司2006年的平均资产负债率为41．62％，明显低于医药行业平均资产负债率60．83％。2002－2007年医药行业的年平均净资产收益率为0．64％，而生物医药业为3．53％，其中近半数的上市公司更达到了16．83％。可见生物医药类上市公司在医药行业上市公司中的突出地位。

综上所述，约30％－50％的生物医药类上市公司在主营业务收入、净利润、净资产收益率、每股收益和每股净资产等指标方面明显高于该类上市公司的平均水平，属于本行业的优势企业，具有良好的资本运营和获利能力；除此之外，年际间的差异也是影响生物医药类上市公司资本市场利用潜力的因素之一。

2．5生物医药上市公司的优势分析

2003－2007年生物医药上市公司的年平均主营业务收入达到39572．78万元，是非上市生物医药公司的7．04倍；上市公司的年平均利润为5624．29万元，是非上市公司的29．73倍。我国生物医药上市公司的平均主营业务收入和利润都比远比非上市公司的高，充分说明生物医药类企业利用资本市场的优越性。

3结语

目前我国生物医药上市公司积极在资本市场上进行资本运营，为生物医药业的产业化发展创造了良好的融资环境，企业实力不断增强，业绩稳定增长，为各公司上市后实施配股或发行债券创造良好条件。

2002－2007年，我国生物医药上市公司利用资本市场进行资本运营，总体呈现出稳定发展的趋势，其中约30％－50％的生物医药类上市公司在主营业务收入、净利润、净资产收益率、每股收益和每股净资产等指标方面明显高于该类上市公司的平均水平，属于本行业的优势企业，具有良好的资本运营和获利能力；除开公司本身因素外，年际间的差异也是影响生物医药类上市公司资本市场利用潜力的因素之一。

由于生物医药业是典型的高新技术产业，成为投资者投资追逐的热点领域。年平均每股收益在公司之间存在显著差异，资本运营好的公司可以获得明显高于医药行业平均水平的每股收益。大多数生物医药公司的资产负债率较低，净资产收益率较高。因此，我国的生物医药企业具有良好的市场潜力。我国生物医药上市公司的平均主营业务收入和利润都比远比非上市公司的高，充分说明生物医药类企业利用资本市场的优越性。

参考文献

1中国证券监督管理委员会.中国证券期货统计年鉴200……全8［M］.上海：学林出版社，2008

2国家发改委.中国高技术产业统计年鉴2008［M］.北京：中国统计出版社，2008

3中国科学技术部.中国统计年鉴2008［M］.北京：中国统计出版社，2008

第8篇：物业经营论文范文

万达电子商务经营不同于淘宝、京东、腾讯的电子商务经营形式，它有其独特之处，主要体现在以下方面：其一，大会员系统。万达集团通过多年的积累和经验，有较多的资源和人气。其二，大数据系统。万达集团团队研究开发了一套数据库系统，可以反映市场上各种商品在销售服务中的特点。其三，万达的电子商务成本投入低、收入高，一方面，万达加盟商家的支持，其承担了让渡会员优惠的部分费用；另一方面，万达早已建立了POS机系统，为做电商积累了可观的大数据。从收入来看，万达通过电子商务经营，将会极大的促进需求的增加，同时，通过万达集团的电子商务经营，将会吸引更多的广告商，广告收入的增加也将增加收入。万达集团的电子商务模式是突破传统经营模式，寻找新型经济增长点的创新之举，也是实体商业地产今后的发展方向，然而，万达电子商务经营也具有局限性。一方面，从经济学的角度来看，万达电子商务经营在操作的过程中，要准确把握好客观经济规律，分析万达商铺所售产品的特点，根据其商品性质进行不同的应对策略。如关于会员系统，商家从所获得的收益中拿出一部分来对于消费者进行鼓励，消费者达到一定积分后会享受万达的福利。而对于不同的商品，受价格变动的影响不同，因此，在进行电子商务经营时要充分考虑商品的性质，对不同的商家进行不同的策略。另一方面，万达集团的电子商务经营也会面临前文提到的风险，如人才流失风险、信息泄露风险等，在运用创新模式的同时，要加强风险管理和防范，从而更好地为企业创造价值。而且，对于一个规模巨大的万达集团要把实体地产与电子商务结合，对于整个利益链条因素的协同性要求较高，能否把这些因素协调统一并为整个集团服务，是整个电子商务经营成败的关键。

2“社区化”电商服务模式

2．1基本情况介绍“社区化”电商服务模式，也是“区域化”电商服务模式，是实体商业地产通过在小范围的区域或者社区所提供的集中电子商务服务。“社区化”电商服务模式以宝龙地产电商服务项目为代表。宝龙地产控股有限公司是一家中国领先的商业地产上市企业，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。宝龙地产于2013年4月启动电子商务项目，但与传统的电商模式不同，宝龙地产旗下的电商主打“区域化”和“社区化”理念。该项目全称为“宝龙在线社区中心”。主要由国内拥有的26座城市综合体与一批特色商业街等商业物业为“据点”，开展社区电商业务。宝龙地产旗下电商平台“宝龙广场在线”在2013年11月24日正式上线，以福州宝龙城市广场为首发站。宝龙以自有商场为中心，划出了一个半径约6km，方圆百余km2的区域，将其作为线下商场和线上电商平台的目标服务范围。在此范围内，宝龙拥有实体商业建筑优势，大数据分析更为可行，体验特色商家更有机会，提供超越主流电商的线下服务也成为可能。

2．2宝龙项目的SWOT分析宝龙模式具有以下优势：首先，宝龙地产在国内是房地产上市公司前十强，依靠多年的经营和管理，积累了大量的资源，同时旗下拥有很多购物中心，以购物中心为基石，开展电子商务业务和服务，有利于更快融入市场，受消费者的认可和接受。其次，宝龙地产在全国26个城市拥有“据点”，所涉及的城市和省市较广泛，在推进电子商务模式试点后，有利于全国范围内铺开推进，从而促进整个全国范围内的电子商务模式进行；再次，宝龙地产电子商务模式选择的是“区域化”、社区化“理念，有利于提供便捷高效的服务，方便所开发实体商业地产周边的人们。宝龙模式具有以下劣势：首先，与其它的商业地产电子商务实践一样，宝龙地产作为创新型引进这种模式的企业，缺乏专业的电子商务人才，也缺乏相应的管理经验，从宝龙地产近期的招聘情况也可以看出，该企业对于相关人才的渴望和需求；其次，对于一个城市或者省市而言，宝龙模式所涉及的区域受半径6km的限制，使得消费者在选择的时候，受地点的约束较大，因此，具有较大的劣势。宝龙地产遇到的机会，其一在于电子商务的消费模式越来越被消费者认同，这个也是同其他的商业地产电子商务经营一样，对于实体商业地产创新地改革，对于大部分消费者而言，不难接受；其二，宝龙地产多年积累的商业地产管理经营、各种资源等都是其进行电子商务模式创新的机会。当然，新型事物的引进并不是一帆风顺的，在推进的过程中，会遇到一些威胁：如竞争者强有力，宝龙地产的竞争者万达集团也在积极推进，在这场竞争中，如何取得胜利、如何更大程度盈利，这都是宝龙地产需要面对的问题；如相关的保障法律法规还不够完善，这也为宝龙地产电子商务模式的推进提出威胁，在此过程中，必不可少地要进行探索和尝试；另外，物流服务、与其它部门的沟通协调，这些都是该企业需要面对的问题。

2．3宝龙项目的评价把社区化电子商务模式，从理论到实践，宝龙地产只花了7个月时间，带着“聚焦半径6km、30min高速物流、精准式营销”的特点，“宝龙广场在线”有望在全国15座宝龙城市广场全面推广使用。第一，宝龙地产积极推进了电子商务模式，并且在短时间内付诸实践，以购物中心为载体，辅以“高速配送”的服务，30min送货上门，同时细分市场，具有精准化、精细化服务的特点。同时，在开发和打造网络平台时，也积极研发了手机端，并且在AppStore上架。宝龙地产具有开拓进取的精神，有积极创新的勇气，尽管在摸索中前进，还是非常值得鼓励的。第二，宝龙地产电子商务模式在推进一个月以来，实践中，一周注册用户突破2万人，取得了较好的成效，这些注册用户，只要通过手机，就可以在福州宝龙城市广场进行消费了，从而使大部分的商家都能从中销售到新增的网络营销渠道所带来的收益增长。第三，宝龙地产电子商务模式在试点和推进中，暂时取得了较好的成果，但是要在全国范围内广泛推进还具有一定的局限性和挑战性。对于福州的试点，如果成功，宝龙地产将推广到15个城市，当然，对于不同的城市，是否能适应，对于全国性拓展和开发，宝龙是否有成熟的管理体系？宝龙地产是否能处理好整个大范围的协同？宝龙是否能如“社区化”电商服务实现供应链之间的协同发展？这些都是考验宝龙地产电子商务经营的推进的关键问题。

3销售平台模式

3．1基本情况介绍销售平台模式是指实体商业地产通过搭建或者借助一个电子商务的平台进行销售、租赁等商业活动，以实现价值。销售平台模式以SOHO中国为典型代表。SOHO中国2011年开始把网上卖房作为新的一大营销战略，并且联合新浪乐居开展在互联网进行商铺的拍卖，走出实体商业地产电子商务运营的第一步。SOHO中国于2011年4月筹备使用电子商务的平台销售房产，通过与新浪乐居合作举行无底价商铺竞买活动，并且最终顺利成交。通过成功试点，SOHO中国搭建专门的网络平台把全部的租售信息放入自己搭建的平台，通过这个平台的搭建，既实现了成功营销的效果，又实现了销售奇迹。

3．2SOHO中国电商项目SWOT分析SOHO中国电商项目具有以下优势：首先，作为最先进行电子商务平台销售房产的企业，SOHO中国电商项目具有先行优势，其先于其它企业构建电子商务平台，进行房产销售，具有较大的优势，实践证明，也取得了非常不错的成绩；其次，由于最先尝试引入电子商务销售平台，SOHO中国比其它的房地产企业具有更好的管理团队、更加成熟的管理理念，这些也是支持SOHO中国继续创新地运用电商平台的动力；再次，SOHO中国已经在香港上市，有较强的经济实力和平台，资金充足，同时，拥有独特的建筑设计理念，也是其具有竞争优势的原因。SOHO中国电商项目也有其劣势：首先，SOHO中国在转型（从分散销售到持有物业）过程中，租售之间的差异导致现金流与利润的削弱，公司资金压力较大；其次，营销优势失效，2011年SOHO中国作为首推平台销售的公司，具有先行优势，然而如今，竞争者非常多；再次，SOHO中国管理能力面临挑战，资产周转率大幅下降。这些都是SOHO中国电商项目目前的劣势所在。SOHO中国电商项目具有以下机会：首先，从SOHO中国推广电商平台销售到如今，市场越来越能接受并认可这种销售方式，这是SOHO中国电商项目的机会；其次，SOHO中国有较好的资源，与知名开发商、知名网络机构有较好的关系，能联合发起“中国房产电商竞价联盟”等，具有很大的市场机会。SOHO中国电商项目具有以下威胁：首先，有强大的竞争对手，而且这些竞争对手也开始启动电商项目，对于SOHO中国来说，其先行优势将不那么明显；其次，由于整个市场对房地产行业处于观望状态，因此，对于SOHO中国而言同样面对这样的问题，因此，对于公司的创新、管理能力有更大的要求；再次，关于技术支持、人员支持方面，由于中国的电子商务还不够完善，技术水平还不够高，因此这也是SOHO中国面临的威胁。

3．3SOHO中国电商项目的评价SOHO中国电商项目从试运行到现在取得了较好的成效，也开启了房地产行业电子商务模式的新篇章。从2011年，借助新浪乐居合作网上竞拍商铺开始，到打造自己的网上销售平台，SOHO中国在尝试中进步，在曲折中前进。首先，SOHO中国是中国首批积极探索，运用电子商务平台销售房产的企业，引领了整个房地产行业的电子商务模式开启。SOHO中国从2011年开始联合新浪乐居尝试在网上竞拍商铺，取得了较好的成果，现在一直处于积极开拓创新中，值得鼓励和提倡。其次，SOHO中国打造了自己的网络平台，从借助外力平台，与新浪、搜狐等网站合作，到自己开拓全新的平台（一个是SOHO中国网络平台，一个是工程设计建设的BIN系统），SOHO中国敢于尝试，敢于创新，在摸索中成长，在成长中进步。再次，对于这种网络销售平台，如何更大程度地发挥它的作用，如何更好地更持续地发展，如何打造整个集团的协同发展，这些SOHO中国的长期课题。另外，在创新和改革的过程中，对于管理团队的打造、管理人员素质的培养和提高、技术水平的提高都有很高的要求，这些也是需要面临的问题。

4商业地产电子商务经营实践评析

业务整合模式、“社区化”电商服务模式、销售平台模式是新型电子商务与实体商业地产结合的代表，它们都处于积极探索阶段，这些模式都是一种积极的尝试，是实体商业地产电子商务经营创新的体现（见表1）。比较分析这三种模式:首先，三种模式均是实体商业地产电子商务经营的实践，但是却侧重点不一样。业务整合模式、“社区化”电商服务模式均侧重于电子商务服务于实体商业地产的经营和管理。这三种模式主要是针对在后期，如何使整个商业地产综合体具有更高的商业价值、具有更好的招商环境；而销售平台模式在前期的实践中，侧重于房产的销售和租赁，实现初步的价值。其次，三种模式的创新所涉及的范围不同。业务整合模式和销售平台模式依托于实体商业地产原有的经营范围，所涉及的范围更加广泛。如万达集团、SOHO中国电子商务经营创新中，是在全国范围内开展，依托于公司原有的平台。而“社区化”电商服务模式则限定于某一个区域，进行集中性地服务。因此，前者范围更广泛，对于整个集团的资源整合具有更高的要求，而后者则是在小范围内，需要做到生产、物流、销售等各个方面的协同。再次，三种模式均有实体商业地产在进行尝试和探索，有些已经开展了几年，有的还处于初步运行阶段，然而，在尝试的过程中，都需要处理好企业的整个供应链以及行业的供应链之间的关系，都需要进行各种业务的整合。

第9篇：物业经营论文范文

一个企业所具有的优势或劣势的显著性最终取决于企业在多大程度上能够对相对成本和歧异性有所作为，低成本成为衡量企业是否具有竞争优势的两个重要标准之一。加强成本管理更有效地降低成本，在企业经营战略中已处于极其重要的核心地位，它从根本上决定着企业竞争力的强弱。

现代经济的发展，世界范围内的企业竞争，赋予了成本管理全新的含义，成本管理的目标不再由利润最大化这一短期性的直接动因决定，而是定位在更具广度和深度的战略层面上。从广度上看，已从企业内部的成本管理，发展到供应链成本管理；从深度上看，已从传统的成本管理，发展到精益成本管理。

现代企业面对瞬息万变的市场环境，既要求得生存，更要求得长期成长和发展。因此，成本管理目标必须定位在“客户满意”这一基点上，立足于为“客户创造价值”的目标观，已远远超越了传统的以利润或资产等价值量为惟一准绳的目标规，它服务于确立企业竞争优势，形成长期有效的经营能力。

现代企业的竞争，不仅仅是产品或服务的竞争，己扩展到企业的整个供应链之间的较量。企业之间的竞争，实质上表现为企业供应链之间的竞争。企业供应链中的有关各方如供应商、制造工厂、分销商、客户等各环节的资源合理安排和有效利用，整个供应链成本低于相互竞争的其他供应链，该供应链具有较强的竞争能力，处于供应链上的各节点企业的成本随着供应链成本的优化而降低，企业的竞争力会得到加强。

精益成本管理思想的精髓就在于追求最小供应链成本。在供应链的各个环节中不断地消除不为客户增值的作业，杜绝浪费，从而达到降低供应链成本，提高供应链效率的目的，最大限度地满足客户特殊化多样化的需求，使企业的竞争力不断增强。

精益成本管理是构建在为客户创造价值为前提，以供应链成本最小为目标，从而实现对整个企业供应链成本管理。如何实现供应链成本最小，正确确认和计量它，显得十分重要。从总体说，供应链成本应是为保证供应链正常运作而支付的各种成本和费用的总和。供应链成本包含的内容十分广泛，国外有的学者提出供应链成本应包括：取得成本、运行成本、培训成本、维护成本、仓储成本、环境成本和回收成本。这种供应链成本划分方法主要基于供应链作业过程来进行的，但并没有考虑不同类型成本对整个供应链成本产生的影响和重要程度，不利于对供应链成本中关键性成本的控制和管理。鉴于这一原因，在考虑供应链成本作业过程相关性的同时，对关键性的影响供应链竞争力、客户满意度的成本予以足够的重视，供应链成本可划分如下：采购成本、设计成本、生产成本、物流成本和服务成本。

精益成本管理以客户价值增值为导向，融合精益采购、精益设计、精益生产、精益物流和精益服务技术，把精益管理思想与成本管理思想相结合，形成了全新的成本管理理念-精益成本管理。它从采购、设计、生产和服务上全方位控制企业供应链成本，以达到企业供应链成本最优，从而使企业获得较强的竞争优势。精益成本管理思想十分丰富，管理方法很多，形成了相互联系、相互作用的方法体系。如果孤立地看每一个思想，每一种方法，不能准确把握精益成本管理的精髓。精益成本管理的每个管理思想，每种管理方法都不是孤立的，而是互相之间有联系的，一种方法支持另一种方法，方法又保证思想的实现，只有把供应链的精益管理思想与方法有机地组合起来，构成一个完整的精益成本管理系统，才能发挥每种方法的功能，才能达到系统的最终目标-质量是好的、成本是低的、品种是多的、时间是快的。精益成本管理不断追求增加企业的竞争力，这是系统的最高层次的目标。

精益生产的宗旨是在企业整个供应链环节“杜绝一切浪费”；作业成本管理以作业动因为切入点，作为整个精益成本管理的基石；敏捷制造的目标是“速度”和“满意度”，以达到综合性竞争能力；ERP系统实现了整个供应链信息系统的集成性、准确性和实时性，同时梳理了业务运作流程。精益成本管理以供应链作为整个成本管理的连接纽带，以ERP汇集供应链各方的信息，达成精益成本管理目标。

1.精益采购成本管理

国外学者研究认为，采购费用约占销售收入的40％一60％，采购成本在企业供应链成本中占有很大的比重，降低采购成本，成为降低供应链成本的关键点之一。

精益采购成本管理正是以采购为切入点，通过规范企业的采购行动，实施科学决策和有效控制，以质量、价格、技术和服务为依据，在需要的时候、按需要的数量采购需要的物资，杜绝采购中的高价格和一切浪费。

精益采购成本管理依托于精益采购来实现，精益采购要求建立健全企业采购体系，使采购工作规范化、制度化，建立决策透明机制，实行必要的招标采购，使隐蔽的信息公开化，防止暗箱操作，在保证质量的前提下，使采购价格降到最低；以公正、公开的原则，来选择好供应商，采用定向采购的方式，即对每一种所需的物料，按质量、技术、服务和价格几方面的竞争能力，来选择供应商，并与之建立长期、互惠互利的战略伙伴关系，实现供应渠道的稳定和低成本；通过与供应商签订在需要的时候提供需要的数量、需要的品种的物料协议，实施适时采购，得到缩短提前期、减少物料库存。精益采购使采购的每一环节、每一过程的成本实现了精益化控制的目标，精益成本管理思想得到了充分体现。

2.精益设计成本管理

精益成本管理的重点应放在产品开发阶段，并将其看成是企业竞争成败的关键。国外资料表明，在成本起因上，80％的产品是在产品设计阶段形成的，因此，成本规划工作要贯穿产品开发的全过程，大体上要遵循以下程序：

（1）确定新产品开发任务的同时规定新产品开发成本。目标成本是按照市场预测的销售价格、企业中长期计划目标利润应用售价减法公式来确定的；

（2）目标成本按照产品结构分解落实到产品的各个总成本和零件上；

（3）产品开发的每个阶段对目标成本实际达到的水平进行预测和对比分析；

（4）根据分析对比中发现的问题，通过价值工程和价值分析方法，研究和采用降低成本措施，保证不突破目标成本。

新产品目标成本在产品设计任务书中，与主要性能指标、质量指标一样，对指导产品开发工作有刚性指令作用。当开发出来的新产品达不到目标成本又无法改进时，它就会像一把锁一样把开发出来的新产品锁住。因为它直接关系到一个产品投入市场的命运。作好新产品目标成本控制工作，产品开发人员的业务素质至关重要，设计人员既要精通产品设计开发技术，又要掌握必要的成本业务知识；而成本控制人员应当是既懂技术经济分析，又懂产品设计制造的复合性人才。

3.精益生产成本管理成本改善是在生产制造领域进行的降低成本的活动，也是通过彻底排除生产制造过程的各种浪费达到降低成本的活动，精益生产成本的改善有下列几种方法：

（1）改善制造技术降低成本。制造产品有两种技术：一种是生产技术，又称固有技术；另一种制造技术是指能够熟练地掌握使用现有设备、人员、材料和零件的技术，又称之为管理技术。精益成本管理方式之所以能够超越传统成本管理方式，在很大程度上依赖于管理技术的成功运用；

（2）开展价值工程和价值分析，把技术和经济结合起来考虑，在确保必要功能的前提下，求得最低成本；

（3）依赖精益生产，消除一切浪费，实现精益生产成本管理。精益生产方式的成功实现需要全体员工的积极支持。团队活动和全体员工自觉化，是精益生产方式很重要的特征。精益生产是一项革命性的变革，它不仅要求生产技术自动化、生产管理现代化，而且要求员工的现代化，要求全体员工发扬团队精神实行自觉化，没有全体员工自觉化，精益生产是不可能实现的。对员工的素质有下列要求：思想观念新，要树立适应精益生产方式的市场观念、集体生产观念、精益思想和主人翁意识，能自觉地进行自主管理；业务技术精，要求员工一专多能，能一人多工位操作，并有能力参与管理和技术工作；团队协作好，要求员工发挥团队精神，依靠集体智慧去解决生产中的难题；精益精神强，要求员工把精益思想付诸于行动，消除一切无效劳动和浪费，不断改进和不断完善。

（4）采用作业成本管理。作业成本管理是一种以作业为基础的成本管理方法，它将管理重心放在作业上，并以提高客户价值为目标。作业成本管理是20世纪80年代后期使美国企业获得再生的管理方法。作业成本管理模式下，通过作业对资源的消耗过程、产品对作业和资源消耗过程的成本动因分析，判别作业和产品对资源的耗费效率，识别有效作业和无效作业、增值作业和非增值作业，从而消除无效的或不增值作业，使成本控制从产品级精细到作业级，在一定意义上真正体现了精益成本管理思想。

4.精益物流成本管理物流成本在企业供应链成本中占有较高的比重，在制造业或零售业中更为突出。物流成本主要包括运输成本、存货成本、仓储成本和管理费用等。在保证客户价值需求的情况下，追求物流成本最小，这是精益物流成本管理的根本目标。

精益物流成本管理可以通过精益物流来加以实现。精益物流要求以客户需求为中心，从客户的立场来确定什么创造价值，什么不创造价值；对供应链中的采购、产品设计、制造和分销等每一个环节进行分析，找出不能提供增值的浪费所在；根据不间断、不迂回、不倒流、不等待和不出废品的原则制定创造价值流的行动方案。及时创造仅由客户驱动的价值，一旦发现有造成浪费的环节就及时消除，努力追求完美。

精益物流成本管理融合在精益物流之中，实现了物流的准时、准确、快速、高效、低耗，同时达成了物流成本管理的精益化。

5.精益服务成本管理精益服务成本是指在满足客户一定价值需求情况下的最小服务成本。服务成本是企业的支出，旨在通过服务从而增加客户价值，在价格相同的情况下，吸引更多的客户。服务成本与消费者购买成正比，企业支出的服务成本越大，为客户提供的各种服务项目就越多，方便和满足客户程度就越大。为了增强竞争力，现代企业越来越重视对客户的服务，服务成本已成为企业供应链成本的重要组成部分。