房地产投资合作模式精选(九篇)

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第1篇：房地产投资合作模式范文

关键词：REITs；中国；模式

中图分类号：F830.5文献标志码：A文章编号：1673－291X（2009）10－0049－02

一、房地产投资信托基金概述

房地产投资信托基金(简称REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

二、国外房地产投资信托的主要模式

1.公司型和契约型REITs

契约型房地产投资信托基金，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标准的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这种权利的受益凭证。

2.封闭型和开放型REITs

封闭型房地产投资信托基金被限制发行量，不得任意发行新的股份，它一般在股票交易所上市，若不想持有该股票，可以在市场上卖掉；相反，开放型房地产投资信托基金可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份，投资者可以随时买入，不愿意持有可以再赎回。

3.私募和公募REITs

私募REITs是指以非公开方式向特定投资者募集REITS资金并以房地产为投资对象的投资信托。在这种条件下，REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或富裕个人推销REITS单位并募集REITS资金。

三、中国REITs的模式选择及依据分析

根据目前中国的实际情况，可以先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，完善相关政策法规，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。今天的房地产开发公司将会逐渐走向分化，有的能够发展成为专业的房地产投资管理机构，有的则会继续开发成为房地产投资管理机构的商业合作伙伴，也有的会二者兼备但是投资和开发功能相对独立。

在契约型还是公司型的选择问题上，按照中国目前的情况，成立契约型基金可以规避中国现行的《公司法》和《税法》的管制，如果采用公司型REITS，由于没有相关的税收法律作为必要的支持，利润必须税后分配从而会极大程度地影响收益水平。由于中国市场经济远远没有完善，公司治理水平根本不可能达到发达国家水平。由于信息不对称，公司经理人往往会作出逆向选择，即为了自己的利益而不选择能为股东创造更大价值的投资方式，从而损害股东的权益；再加上根据中国目前的法律设立的证券投资基金不管是开放式还是封闭式都是契约型，这为中国发展REITs提供丰富的运作经验。为了更好地保障投资者的权益，从长远来看，应该选择公司型，并且像美国的REITs基金一样可以上市流通。从立法角度来说，可以专门对房地产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。在目前阶段，成立房地产投资信托基金应采用契约型。

在开放式还是封闭式的问题上，从美国REITS发展的经验来讲，开放式REITs比封闭式REITS有更多的优势。但开放式REITs要求具备规模较大、较为成熟的房地产市场。为减少风险、扩大投资领域，开放式REITs不仅必须投资分散，而且还必须充分利用现有的发达的房地产市场和投资工具。而且开放式REITs规模是不确定的，其金额可能会非常大，在这种情况下，要求房地产资产市场必须有足够的容量，不至于因为基金的增大导致无对象可投。而中国房地产投资对象还不是十分巨大，再加上中国目前还没有具备跨地区进行房地产投资的能力基金管理公司或者信托公司。况且在房地产投资信托发展初级阶段，基金管理者没有太多的经验可以借鉴，显然都不适宜于满足开放式基金的发展。再加上中国的资本市场不够规范，基金管理者往往不能及时、真实地披露信息，因此可以说在中国发展开放式REITs的条件并不成熟。中国如果要发展REITS应先发展封闭式的REITS。

从商业模式上说，房地产投资信托将把募集到的资金主要用于购买现成的物业，然后委托专业的物业销售和管理公司经营这些物业并收取租金，最后再把收上来的租金以投资回报的形式返还给投资信托的投资人。不同的房地产投资信托会有不同的投资范围和投资理念。房地产投资信托在选择投资目标的时候考虑问题的唯一出发点应该是未来现金流的数量和质量，是投资信托全体股东的投资回报，而不应该是关联房地产开发项目的销售和关联房地产开发公司的回报。在中国，这里面会有一定的道德风险。如果房地产开发商同时具有房地产投资信托的功能，一定会有短视的房地产开发商地把房地产投资信托看做自己房地产开发业务变现和解套的工具。如果开始的几家混业经营的房地产投资信托这么做了，那么它们很有可能会因为败坏了房地产投资信托的声誉而断送了这个行业。因此，从避免利益冲突的角度，在刚开始的一段时间内只能允许房地产投资信托购买非关联物业。我们在发展房地产投资信托时也应注意房地产投资信托的发展要规范运作，真正做到“受人之托，代人理财”的信托原则，避免陷入以前某些金融市场不规范运作的困境。规范运作的一个重要方面就是严格执行利润分派，使得投资者的利益能够得到充分的保障，并防止房地产投资信托滥用经营收益，避免其过度膨胀，对市场产生负面影响。同时要积极寻求国家政策支持，为设立房地产投资信托以及保障其自由交易，提高其流动性和价值，扫除政策障碍。

四、结语

REITs在中国作为一种崭新的融资手段，必定会遇到其他的难题。只要通过企业、社会、和政府三方面的配合，必定能够推动REITs在中国的发展。

参考文献：

[1]张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2007.

[2]漆坚强.对中国发展房地产投资信托基金的浅析[J].当代经济人，2006，（1）.

第2篇：房地产投资合作模式范文

【关键词】房地产信托 房地产投资基金 房地产投资信托 运行模式

一、概念辨析

1、房地产信托

信托在法律上的定义是指以资产为核心、信任为基础、委托为方式的信用委托和受托行为。根据信托投资形式的不同,信托分为资金信托和财产信托两类（本文只谈后者）。由此从资金信托的角度出发,房地产信托是指受托人、信托投资公司遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为。

在实际操作中，继20世纪90年代末的信托行业整顿后，资金信托形式的房地产信托随着“一法两规”（《信托法》，《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的出台，自2003年起再度迅猛发展。仅2003年全国发行房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额超过50亿元。目前大多数房地产资金信托计划均是由信托投资公司与房地产开发企业合作，针对某一特定项目定向发行，并将信托资金以入股或贷款（特别是短期的“过桥”贷款）的形式投入该项目作为开发资金。

2、房地产投资基金

投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信托关系的机制，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以实现预定的投资目的的投资组织、投资机构和投资制度。投资基金制度的基础是现代信托机制，是信托在商事领域得到运用和发展的一种财产管理制度，具备信托的一般要素和法律关系。因此从本质上看，房地产投资基金应当被视为房地产信托的一种特殊形式。

也正因为如此，房地产投资基金相对于房地产信托具有其自身的特点，在房地产开发融资中能够发挥更大的作用。首先，区别于针对某一项目定向发行的房地产信托产品，房地产投资资金一般采取组合投资形式，其资产不仅分散在不同的房地产开发项目上，而且往往同时通过直接投资开发项目、购买抵押贷款证券等方式进行投资。其次，作为信托的一种特殊形式，投资基金不仅具有特定的组织结构和运营机制，而且形成了一套相对独立而成型的制度体系，包括产权制度、资本制度、法人治理制度、经营制度、内部管理制度和市场退出制度，同时在美国等投资基金发展相对成熟的国家中，这些制度往往以法律的形式得到确定，保证了基金操作的规范和高效。

3、房地产投资信托――REITs

REITs最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。

通过上述分析，我们可以认识到房地产投资基金本质上是信托中房地产资金信托的一种特殊形式，而REITs是房地产投资基金中的一个分支，是在满足法律定条件后依法建立的特殊的房地产投资资金。因此，房地产信托、房地产产业投资基金和REITs之间是一种逐步细化的关系，后者属于前者，但更有其独特的特点。

二、通过REITs融资的优势

REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。

对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。

对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。

三、REITs国际运行模式的比较

房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。

美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。

按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90％的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。

可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。

美国的REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。

四、我国建立REITs应采取的措施

1、加快相关政策和法律法规制定

房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

2、加快房地产信托专门人才的培养

加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

3、防范运作中的道德风险

从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。

【参考文献】

[1] 陈怡、彭岩：《房地产融资理论与实务》，中国建筑工业出版社2005年版。

[2] 车春鹏：《REITs――中国房地产企业直接融资的新渠道》，载《建筑经济》2006年8月。

[3] 李健飞：《美国房地产信托基金研究及对我国的启示》，载《国际金融研究》2005年1月。

第3篇：房地产投资合作模式范文

【关键字】房地产投资信托 风险控制 措施

自2003年6月央行121号文件以控制房地产银行信贷以来，我国房地产投资信托得到了快速发展，对拓宽房地产融资渠道、完善房地产金融体系起到了积极的作用。但在发展房地产投资信托的过程中，由于我国房地产市场和资本市场本身的不完善，以及缺乏相关法律法规的支持等原因，存在着一系列的风险。2005年9月，银监会在《加强信托投资公司部分风险提示的通知》（212号文件）中指出，在到期未能按时清算的信托计划中，房地产信托项目占61%，并在该文件中提高了房地产信托发行门槛以控制风险。据用益信托工作的统计显示，房地产投资信托在2005年高速增长之后开始放缓，其产品的发行数量由2005年的115个减为2006年的102个，而2007年仅为54个。因此，我国在大力发展房地产投资信托的同时，也必须分析各种潜在的风险，采取相应的控制措施。

一、我国房地产投资信托的风险分析

房地产投资信托作为一种专项投资于房地产行业的信托产品在我国刚刚起步，既受到房地产业、信托业和金融市场等多重风险带来的不确定性因素的影响，也面临着产品运作过程中的诸多隐患。一般情况下，可以将房地产投资信托的风险分为市场风险与非市场风险：市场风险又称外在风险，是指由国家宏观经济政策或供求变化等外部原因导致市场波动产生的风险；非市场风险又称内部风险，是指由房地产项目本身或信托公司内部的经营管理等造成的风险。

1、市场风险

（1）国家宏观政策风险。由于房地产业与国家经济紧密相关，尤其房地产业是资金密集型产业，与金融业关系也非常紧密，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地使用、出让的政策，对环境保护的政策，对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策等，都会给房地产投资者带来风险。在我国现阶段，房地产市场和资本市场都还很不完善，政府的监管也缺乏足够的经验，经常会针对发展过程中出现的问题而制定一系列相应的政策和法律法规。例如在2007年政府接连出台了一系列方针政策，包括提高第二套住房贷款首付比例、连续五次提高存贷款利率、加强对房地产开发企业土地增值税清算、增加二手房个人所得税、严厉查处限制土地、90/70方针等等，对房地产和金融市场都产生了一定的波动，也给处于发展初期的房地产信托带来了巨大的风险。如果投资者投资项目选择不当，必然会遭受损失。

（2）房地产行业风险。除了国家政策的宏观调控，房地产行业还面临着市场及自身周期波动带来的风险。城市居民年均收入水平、人口数量及结构、产业结构的演进、自然条件等因素都会对城市或地区的城市建设、房地产物业形态等需求产生影响。这些供需变化带来的市场波动以及建材价格、自然灾害等外部因素都会影响到房产价格和租金收益。如果遇到房地产市场的不利情况，会使信托计划的预期收益降低甚至出现损失。

房地产业的周期波动也可能给投资者带来风险。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。最后，由于房产本身既是耐用消费品又是投资品，在一定市场环境下还可能滋生开发商圈地、投资者炒房等投机风险，产生房地产泡沫。

（3）利率风险。利率风险是指投资者面临的未来利率波动所带来的风险。国家通过调整利率可以引导资金的走向。房地产投资所需资金量大，利率的升高会对房地产投资信托产生两方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使净现值减小，尤其是中长期信托项目，甚至可能出现负的净现值；二是会抑制对房地产的购买需求，从而导致房地产价格下降。

2、非市场风险

（1）信息不对称导致的风险。房地产投资信托中存在的信息不对称主要来源于两个方面：房地产开发商及信托投资公司。在我国目前监管制度还不健全的情况下，房地产开发企业为获得房地产投资信托公司的青睐，往往会利用财务手段制造虚假报表。此外，房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发和“拆东墙补西墙”已是众所周知的秘密，这种短期盈利模式也使得中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。一旦房地产开发企业“资金链”断裂，就会造成项目停工，信托资金必然会遭受到毁灭性损失。

投资信托公司同样也存有信息“失真”风险。例如，有些投资信托公司只宣传了“预期收益率”，却没有讲清楚风险投资带来的“实际收益率”。由于房地产信托不作保底承诺，“预期收益”是不受法律保护的，这意味着一旦项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金的归还都会有危险。此外，房地产投资信托在本质上是一种委托关系，由于其在我国刚刚起步，尚未形成完善的运作机制，也未形成对受托人的有效约束和激励机制，可能会发生受托人道德风险，即信托公司借项目之名挪用资金或投资于与自己相关联的房地产企业等，这些都可能影响项目的进展和信托收益，导致委托人利益受损。

（2）运营风险。运营风险产生于适应竞争环境的管理能力和创新能力以及业务经营的效率。它主要是由于信托公司对信托资金的运作管理不善而造成收益损失的风险，主要包括项目的选择和评估失误、违规经营、投资者不能胜任经营管理工作、运作模式和产品结构单一等。

投资者如果想在规避风险的前提下提高投资收益率，则必须要对拟贷款企业或投资的房地产项目本身能否产生预期效益进行分析与评判。当投资项目或贷款对象确定后，要对投资（贷款）对象使用的信托资金的安全性、效益性情况进行监督，如果信托公司决策失误，或对信托资产的管理执行不到位，甚至发生挪用资金等道德风险，都势必会造成投资者的损失。

在房地产投资信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的，而中国的房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力；另一方面，拥有发起资格的信托投资公司又缺乏经营管理房地产投资信托的经验，在我国既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏，这使得信托财产的管理风险加大。

我国的房地产投资信托运作模式和产品结构单一也会带来运营风险。目前我国多数房地产投资信托资金都是直接贷款给房地产开发商，绝大部分信托计划只是针对特定的一个项目募集资金，单笔规模多在2亿元以下，运作模式较为单一。据用益信托工作室统计，在2005年发行的115个房地产信托项目中贷款类73个，发行规模为总发行规模的65%，而在2006年发行的102个房地产信托项目中，贷款类占到58个，发行规模达到总发行规模的70%。这意味着一旦投资的房地产项目出现问题，投资者将面临着损失的风险。

（3）信托资产流动性风险。房地产投资信托的信托财产多以土地、房屋、房地产企业股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。按照《资金信托管理暂行办法》，一旦投资人（委托方）与信托公司（受托方）签订了《资金信托合同》，投资人不得违反《合同法》的有关规定随意解除已签订的合同，而国内目前也没有明确资金信托业务可在证券二级市场进行交易。另一方面，房地产作为不动产属于非货币性资产，销售过程复杂，很难短时期内将房产兑换成现金。因此，如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。

二、我国房地产投资信托的风险控制

通过上面的分析可以看出，我国房地产投资信托风险的产生既有政策法规、房地产及金融行业方面的宏观原因，也有自身业务经营、风险控制、人员素质等微观方面的原因。因此，本文从宏观和微观两个层面来分析我国房地产投资信托的风险控制措施。

1、房地产投资信托风险控制的宏观措施

（1）建立我国房地产投资信托的法律法规体系。房地产投资信托业务涉及很复杂的权利义务关系，而且这种权利关系需要专门的法律予以调整确认。建立成套的法律法规体系，可以有效地防范房地产投资信托带来的风险，为控制风险提供法制基础。海外的立法和实践能给中国很多的借鉴，美国等国家己经积累了丰富的经验。在亚洲国家和地区，韩国1998年7月通过了《资产证券化法案》。中国台湾地区也于2004年出台了《金融资产证券化条例》。亚洲国家这一系列立法变革，无疑能给中国房地产投资信托的顺利开展提供有益的参考。我国可以借鉴美国等经济发达国家的做法，建立对房地产投资信托的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。另一方面相应配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商升记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。同时还要针对我国房地产信托业务发展，设定相关的约束机制，确认有效房产所有权，建立银行托管制度，保护投资者的合法利益。

（2）加强对信托业务的严格监管。为了真正有效地防范和控制房地产投资信托业务风险，必须建立对信托业务的监管机制，并建立起科学的监管模式。首先要制定有关监管的法律法规，使监管部门对房地产投资信托机构各项业务的监管具有相应的法律依据，如对投资信托公司直接参股股东的企业进行资格审查，投资信托公司内部要有独立管理机构，项目资金要严格分账管理、独立运营等。其次，要尽力构造相关业务监管的统一框架，实现监管模式的统一化和集中化，这样可以减少监管部门之间的摩擦，有利于实现监管对象、监管方法、监管目标的统一，从而有利于提高监管的效率，而且可以为房地产投资信托业务经营主体创造一个公平合理的竞争环境。再次，根据目前我国房地产投资信托的发展情况，为了最大限度地防范和控制信托业务风险，应强化中央银行对信托业的监管职能。中央银行应从机构管理、资信管理、资本金管理、高级管理人员管理、财务管理、资产负债比例管理等方面着手，逐步构建一套针对信托投资公司的监管系统。

（3）强制信息披露制度。我国房地产投资信托的健康发展，必然依赖于信托市场对投资者利益的切实保护和投资者对市场的信心。政府必须实行强制信息披露制度，约束房地产开发企业行为，并将所有相关信息公之于众，以免投资者因信息不对称遭受损失。银监会已于2004年出台了《信托投资公司信息披露管理暂行办法》，确定了30家信托公司首批公布年报，并要求3年内所有信托公司实施年报披露制度，应以此为契机，督促信托公司加强房地产投资业务数据的统计和披露工作。另一方面，房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。在美国，证券管理委员会负责监管工作，房地产投资信托的投资计划、则务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验，提高信息披露的有效性。

2、房地产投资信托风险控制的微观措施

（1）信托公司提高自身风险管理水平。信托公司应提高自身风险管理水平，降低管理风险。一是要做好投资项目的风险分析和对房地产企业的贷款资格审查。由于房地产各个项目的特点和经营方式不同，这些不同又影响着投资项目的风险大小，因此投资项目风险分析的关键是要做好项目评估和可行性研究，同时还应加强对贷款人信用等级、财务状况、偿还能力的审查和评判，从源头上控制信托财产风险。二是要为信托资金的安全保障引入担保措施，以分散风险，并保证担保机构的资质。三是要对合同执行情况，房地产开发商的财务情况，以及项目的进展情况进行跟踪了解，当发现资金违规使用或项目出现风险时，要及时采取补救措施，如按合同约定向担保人追索或及时处置抵押物，尽量将信托财产的损失降到最低限度。信托公司应通过加强对信托财产的日常管理，提高信托财产的安全性与效益性，降低投资人的风险和损失。

（2）引入第三方评价机构或仲裁机构。目前，大多数投资信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足，风险控制能力较差。因此，引进或建立专业的房地产经营管理机构或中介机构，让他们提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，可预见并有效控制房地产金融风险。房地产信托可将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险。同时，各专业机构也以自身信誊为信托计划提供了无形担保，具有信用增强作用。出现相关的法律问题时，信托公司如果以单方决定，或者以主观意志为转移地判断，变现价值与市场价值是公允的、通过主张抵押权或质押权实现信托受益时而支付的成本是合理的等行为，往往不能得到投资者的真正认同。因此，引入专业会计事务所运用多种评估方法对信托财产进行评估，并引入专业律师事务所对评估材料的正确性和合法性给出法律意见，能有效地解决很多法律问题，更有效地控制房地产投资信托的风险。

（3）不断进行产品创新。信托公司要不断进行创新，不仅要在房地产投资信托的投资组合、期限、规模等方面进行优化改进，还应进行产品的创新。121号文件之后，房地产信托进行了一些创新，出现了股权信托模式和财产信托模式，但仍以贷款给房地产项目为主，这种方式不仅规模有限还面临巨大的信用风险。目前，房地产投资信托基金（REITs）模式越来越成为房地产投资信托的新方向，其核心特征是以出租型物业的租金收入为基础向股东分红派息，而我国的商业房地产自2005年以来快速发展，存在大量在优质的可供持有和运营的物业。由于REITs可以公开发售上市，并且需要定期向投资人分配信托利益，因此可以很好的降低房地产信托的流动性风险。

（4）加强人才的培养和储备。信托公司应重视对专业人才的培养，在房地产投资信托的运作过程中以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则，培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才。但从本质上讲，房地产投资信托运作更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术，其注重的是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。所以必须加强培养一批具有战略投资眼光、精投资银行业务、懂财务通法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。按照通行的定律，公司的核心业务80%的利润实际上是由20%的高管或专业人员承担和完成的，能否建立一支经过专门训练，具备良好的心理素质、完美的人格品质、灵敏的市场嗅觉和综合的业务能力的管理队伍，将是房地产投资信托兴衰的关键所在。

【参考文献】

[1] 刘玲玲：我国房地产投资信托的发展对策[J].中国房地产，2007（1）.

[2] 楼当：信息不对称所致的中国房地产信托风险与防范[J].上海房地，2006（9）.

第4篇：房地产投资合作模式范文

关键词：房地产投资信托基金(REITs)商业地产机遇与挑战

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

1、 房地产投资信托基金的含义及特点

1.1 房地产投资信托基金的含义

房地产投资信托基金，即Rest Investment Trusts,(以下简称为Rests)，是一种专门投资于房地产的基金。主要是指以基金的组织形式经营，为了分散风险，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的投资资金，投入房地产买卖管理或抵押权贷款投资，由此获得的收益，分配给股东或投资者，属于中长期的投资形式。

1.2 房地产投资信托基金在商业地产中运用的特点

REITs作为一种以房地产为投资标的基金，具备长期收益稳定、税负低的特点;尤其是在开发商业地产时，在其建设期和运营期提可以为商业项目提供持续稳定的资金流。REITs发行的商业地产的证券凭证中，其中一个核心特点是商业地产的所有权和受益权分离，商业地产产权是其证券凭证的实物基础，购买REITs证券相当于购买了一定份额的商业实物不动产的所有权和收益权，从中长期而言REITs具有持续的增值和保值功能，可为投资者提供更具吸引力的、更稳定的收益保障。

2、 商业地产的概念及发展模式

2.1 商业地产的概念

随着我国房地产业的发展，商业地产也得到了快速发展。在我国，商业地产主要是指以商业物业的开发建设和经营为目的的地产开发，目前主要的物业形态有包括：商铺、写字楼、购物中心、商业街、批发市场、、酒店宾馆等物业。

2.2 我国商业地产的发展模式

随着我国商业地产的迅速发展，商业地产的运作模式也呈现出多样化的发展，目前我国商业地产的主要运作模式有以下几种：

第一、直接出售模式。开发商将建成的商业地产以预售或现售的形式出售给购房机构或购房个人，从而实现盈利。

第二、出售后由专门的机构对商业项目进行统一管理，一般以售后返租和包租的形式。这种模式具有较大的风险。

第三、开发商出售加自己持有。这个模式比上面提到的四个模式有所进步，部分销售可以实现资金的快速回笼，剩余的开发商转换为运营商，以实现长期的租金收益，这样的模式有利益开发商管理好项目，提高项目的管理水平，从长期来看，有助于提高项目的租金和售价，对于整个项目来讲是有好处的。

第四、以万达集团为代表的订单式开发模式。所谓“订单式开发”是指地产开发商在开发商业地产之前，先行与知名商家结成战略联盟；开发商在受让土地后，规划前，充分考虑到项目商圈的市场；并与若干家企业确定合作关系，并且在开发过程中，让这些企业一起参与项目的规划，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等方面更加合理科学。万达地产通过打造订单式的开发模式，成功成为中国商业地产开发的成功者。

第五、开发商完全持有。对于商业房地产来讲，最佳的模式就是完全持有，因为只有持有才能保证它的品质和资产不断地增值。

3、 我国商业地产发展REITs的机遇

第一、 我国房地产业大发展，在住宅类房地产受到严格的调控下，商业地产发展迎来了一轮发展的黄金周期。相应地，房地产中介、房地产营销、土地评估、房地产评估等的发展逐步规范，为REITs的发展提供了运作保障

第二、 最近几年随着我国经济的发展，保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金已逐渐成为REITs 市场上颇具实力的机构投资者。这些机构投资者往往拥有规模庞大的投资需求,受到市场的长期追捧,在资本市场上具有相当的竞争优势。

第三、 国内信托制度日趋完善，为REITs在我国的发展提供了制度保障，尤其是2001 年颁布了《信托法》,2002 年颁布了《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》,使得REITs在我国的发展有了更权威的法律依据。

第四、 美国、日本、新加坡等地REITs的成功经验，为我国发展REITs提供了大量宝贵的经验，通过学习国外的REITs的先进理念和成功案例，并结合中国自身的经济制度，发展适合中国国情的REITs运作模式。

4、 我国商业地产发展REITs遇到的挑战

第一、 我国商业地产在发展中经常会出现二个问题：一是商业规划不完善，导致很多商业项目品质较低，很难做到可持续发展；二是商业项目在开发程序上采用先规划再经营的开发模式，导致项目以后的经营困难重重，很难保证稳定的回报率。

第二、 我国对于发展REITs缺少健全的法律法规。虽然我国于2001 年颁布了《信托法》,2002 年颁布了《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。但是我国还没有完善的《投资基金法》或者《产业基金法》,因此要针对中小投资者募集私募资金包括房地产投资信托基金是不合法的。特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度等问题,这些都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。这些关键问题没有明确的规定,在一定程度上就妨碍了房地产投资信托基金的发展。

第三、 银行信贷和REITs的两难选择。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产开发公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求；而REITs在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。

第四、 缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

5、 结语

目前我国发展REITs遇到了不少困难，但是随着我国商业地产的发展，发展REITs，解决开发企业的融资难题成为我国当下发展房地产业的重要课题。同时为了有效分散银行系统的风险,我国引入并设立REITs势在必行。

参考文献：

1. 王秀玲.房地产投资信托基金在我国内地发展的障碍及对策分析. 建筑经济，2007年

2. 徐一千、赵倩 我国房地产投资信托基金发展的障碍及对策研究 工业技术经济 2008年

3. 祝亚辉、黄志玉 REITs在商业地产中的运用 重庆科技学院建筑工程学院 2006年

第5篇：房地产投资合作模式范文

    种种政策信息表明，中国政府决心让经济减速。

    2004年4月27日，银监会“窗口指导”，通知各商业银行不要在5月份来临前突击发放贷款。

    其实，此次突击停贷行动并非无迹可循。事实上，在过去7个月内，中国人民银行已经三度对法定存款准备金率进行调整：2003年9月，上调一个百分点至7%；2004年3月，实行差别准备金率制度，即按个别金融机构的信贷能力而采取不同的准备金率要求；2004年4月，再次上调半个百分点至7.5%—8.0%。1%的存款准备金，约相当于1500亿元。上调1.5个百分点，融资市场便减少约2250亿元的贷款额度。

    就此番央行举措，央行副行长吴晓灵在4月的博鳌论坛上评论说：“如果大家都想和央行对着干，最终结果，便出现连央行自己都不愿意看到的强硬货币政策出台。”

    在这“减速”国策当前，近年全线飘红的房地产市场自必首当其冲。国务院近期发出的通知，对房地产开发（不含经济适用房项目）等相关行业的固定资产投资项目资本金比例，由20%提高到35%及以上。此举无疑是希望从源头上将银根抽紧，遏制过度投资。

    银根紧缩影响地产投资

    从宏观经济层面看，自1999年以来房地产开发贷款占整体金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。

    从附图可见，房地产贷款至去年为止已占了整体贷款的20%强。反观国内房地产开发的模式，资金来源几乎60%—80%依赖银行贷款。且看看国外房地产行业的融资结构：银行债权融资10%—15%，而股权和各种直接融资则占70%.与国外开发模式相比，国内银行所承受的风险明显偏高。

    过去几年来，房地产开发商借银行贷款以大量消耗土地、钢铁、水泥等社会资源，一旦出现市场逆转、行业萎缩，其行业风险将由商业银行承担，并最终转化为整体金融市场和社会的风险。

    如今，中央决心减速，且矛头直指房地产业，开发企业和投资者应如何应对？

    房地产新方向

    国家统计局数据显示，在央行的降温手段影响下，今年前4个月中国房地产投资增幅明显下降。2003年1—4月房地产投资平均增幅34.6%，而今年4月份的增幅已明显下降至22.8%。

    在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张。国家政策面对地产控制的加紧，将导致开发成本增加、投资利润率降低。

    如何扩大自身融资渠道，并借此储备相当土地等上游资源，已成为众多地产开发商近期最为关注的焦点。

    国外资金一马当先，借此东风先拔头筹。最近，海外基金公司和投资银行均非常看重这个机会并纷纷来华探路。新鲜例子如，摩根士丹利（MotganStanley）与上海复地（集团）合作投资5000万美元，打造上海“复地雅园”；新加坡腾飞基金（Ascendas）收购并开发上海腾飞大厦。仲量联行作为世界性的房地产顾问，最近受国际投资机构所托，寻求迅速进入国内房地产市场的需求亦明显上升。

    不过，由于中国政策不够透明，市场操作、金融限制较多，加上房地产市场相对不成熟，国外基金大规模进入仍存在一定困难。因此，在考虑项目的基本强弱因素之外，国际投资机构往往更会以国内合作对象的企业形象、专业性和市场化程度来判断投入合作与否。

    对开发商的启示

    如今，当政策转向，市场再非一面倒看好时，开发商不得不重新部署、整合资源，以面对新一轮的竞争局面。

    当然，个别企业由于自身竞争力与局限的不同，理应采取不同的应对方法。对于资金链紧张或者开发能力比较薄弱的企业来说，最佳的反应恐怕是观望，甚或割肉求售。对于资金充裕或者经营有道的企业而言，现下却似乎是扩张的良机。

    无论如何，暴利时代已经结束，房地产市场亦受制于地心吸力。眼下，我们需要对资金、土地等资源作更合理的利用，寻求低耗能的开发方式，采取更专业化、市场化的运作模式。更进一步说，就是冲出国门，与国际知名的房地产投资、管理公司加强合作，一方面扩大资金的来源，另一方面为项目的市场打开一条国际性的出路。

第6篇：房地产投资合作模式范文

    在当今社会,房地产经济是我国城市化发展下国民经济的主要支柱,房地产经济安全在一定程度上影响了国家经济安全,因此,政府主导对当地产市场进行调控和监管是保证房地产经济安全的有效手段。

    1.政府调控监管是促进房地产经济安全的手段。房地产所依赖的土地属于国家、房地产经济所属于的国民经济属于国家制定,因此政府对房地产市场发展及其经济发展进行调控和监管是必然趋势和方法。政府可以从宏观上出现,针对我国房地产整体,结合我国基本国情和社会发展现状制定各项房地产市场调控措施,在落实措施过程中政府还要对房地产发展进行监督管理,保障各项工作能够恰到好处的落实到位,符合国家经济发展方向,这样才能从根本上促进我国房地产经济更加安全。

    2.房地产市场的波动决定的政府调控监管的必要性。房地产市场周期性出现各种波动和变化是导致房地产经济的一个主要因素,而国家作为经济发展方向的主导者,有责任对房地产市场进行调控监管。政府通过调控监管手段解决或降低房地产市场的波动造成的影响,或者提前预知和避免大的波动出现,以确保房地产经济安全和稳定。因此,房地产经济波动从其造成的影响上决定了政府调控监管的必要性。

    3.调控监管是我国房地产现状发展的需要。我国是以公有制经济为主体的社会主义市场经济,实行的是土地公有制、国民经济公有制,这就决定的我国房地产市场发展的独有国情。国家的统一规划、合理分配、有效利用等决定了我国房地产市场的国家主导型,同时房地产发展时间短、速度快等引起的问题和矛盾较为突出,就需要政府从大体上对其进行调控监管。

    二、政府调控监管模式分析

    (一)实施多方面全方位调控模式我国房地产经济及国情十分复杂,政府调控要从多方面进行全方位实施,才能保证取得较好的成效。本节针对前文的影响房地产安全的因素出发对调控监管模式进行分析。

    1.对房地产经济波动调控。由于我国房地产波动形成的原因、时期、造成的影响各不相同,因此对房地产经济波动调控监管需要根据实际现状进行。首先,政府要根据房地产经济波动及周期循环的不同阶段确定调控监管的方向;其次,根据房地产市场经济的运行状况和趋势制定调控时间,调控时间要严格,要符合实际发展特征,不能超前也不能滞后;最后,根据房地产经济波动的幅度情况,确切把握和落实调控监管的程度及力度。

    2.对房地产市场需求规律调控。对房地产市场需求规律的调控监管主要以我国房地产的独特性为原则依据,分三方面进行落实。一是完善房地产市场体制及工作机制,有效发挥机制的协调作用;二是对土地资源的调控监管,根据城市发展需求进行土地资源分配和利用;三是对物业管理市场的调控监管,严禁物业及业主扰乱房地产经济安全。3.对房地产投资行为调控。政府对房地产投资行为的调控主要以健康市场经济为主,对投机行为以监管为主。对投资市场以投资规模、投资对策、投资结构等进行调控,保证其不偏离国家主体发展道路及经济方向;对房地产投机行为进行强力监管,对违法违纪和不合市场的行为进行处罚,以确保房地产的最初目的和经济安全。

    (二)成立政府垂直监管工作方式根据我国政府结构及房地产现状,提出成立政府垂直监管机制模式。该垂直机制要求以国务院为主导,向下逐层逐级实施房地产经济管控,各层级部门负责各自的职责任务,完成各自的工作内容。

    (三)落实各社会团体合作调控监管模式我国地大物博,最主要的人多、房多、分布广等,因此,要政府一律进行调控监管十分困难。以此,政府作为主导对房地产经济进行调控,社会各团体机构协助政府进行监督,包括各企事业单位、公司、协会、公益组织、社会大众等,可以更加突出成效,保证房地产经济安全稳定发展。

    三、结论

第7篇：房地产投资合作模式范文

金融化大势所趋

房地产业面临的种种变化使得房地产金融化成为此轮转型最重要的趋势。实际上，房地产业天然就具有实体经济和金融经济的双重属性。由于房地产是优质抵押品，且是“无转移抵押”，从它产生的第一刻起，即具有金融化的倾向。例如开发商拿房地产到银行抵押，抵押的是产权，而使用权、经营权还在开发商手里，不妨碍把它租赁出去，租赁商拿到契约还可以拿给租赁权贷款。充分利用房地产的金融属性，可以引导出很多很精彩的房地产金融活动来。

作为房地产开发商，要认识和充分发挥房地产的金融属性，站在金融的高度发挥房地产的自身优势，充分利用各种金融工具挑战和抵抗房地产的风险。

在盛世神州与房地产上市公司前五十强的交易过程中，发现大型房地产上市公司把自身的长处作为金融交易过程中讨价还价的要素。例如，房地产开发商的品牌要折价，统一设计要折价，统一采购要折价，团队业绩要折价，再加上土地本身，以及附带的房产，企业自觉地实现了金融化的过程。不无夸张地说，对于房地产金融的自觉性程度如何，以及掌握房地产金融的资源程度如何，决定了房地产企业的市场份额，进而决定了其生死存亡。从这个意义上来说，房地产这个行业的血脉流的是金融的血。

基金“雪中送炭”

在房地长行业金融化的过程中，房地产基金有着举足轻重的作用。房地产基金是房地产直接融资的重要组成部分。根据国家金融“十二五”规划，非金融企业融资规模占社会融资总规模将达到15%。房地产基金具备中国金融改革的政策优势和专业优势，其诞生可谓“恰逢其时”，将在房地产金融中发挥越来越重要的作用。

首先，房地产基金对于开发商来说是“雪中送炭”。由于开发商缺少扩张规模的资本金，而待开发项目往往资本金需求极大，自有资金跟不上所需资金。此时，房地产基金可以“雪中送炭”，与开发商共同承担“资本金”。

其次，对于金融机构来说，房地产基金能够“锦上添花”。在金融机构还不能进行房地产贷款的时候，房地产基金就可以进入，等到“四证齐全”、“五证齐全”时再撤出。当开发商由于资金出现问题，基金作为共同开发商参与进去，既可以帮助金融机构脱身，又可以帮助开发商完成最后一跳。

最后，对于社会投资者来说，房地产基金能够起到“保驾护航”的作用。通过房地产基金，社会投资者把资金交给有经验的机构进行经营管理。房地产基金的经营管理因为专注，所以专业，可以减少风险、保障收益。

专业的房地产基金除了向房地产商提供资金之外，还可以提供市场定位、成本控制、产品营销等增值服务，使得项目获得更好的收益，拥有更好的安全性。

中国房地产基金的总量很低。据统计，2010年约为100家，2011年房地产基金的规模约为1000亿元，和全国房地产贷款额10万亿相比，仅为1%。从发展前景来说，可谓前景广阔，空间巨大。

第8篇：房地产投资合作模式范文

【关键词】地产融资房地产投资信托案例分析

房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理设计由REITs基金（REITs投资公司）以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金交由专门的投资机构（基金托管公司）进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的融资工具。REITs发源于美国，最初于20世纪60年代作为一种让广大中小投资者充分参与长期房地产的投资工具出现，后来凭借在税收方面的优惠政策得以快速发展壮大，发展到今天已有40多年的历史。2000年开始，亚洲一些国家和地区效仿美国允许设立REITs，如日本和台湾的“不动产投资信托”以及香港的“房地产投资信托基金”等。截至2007年6月底，全亚洲共有11只房地产投资信托基金上市，市值超过800亿美元，整体来看，亚洲已经成为全球REITs市场的一个新热点。

由于相关的税收政策和法律法规尚不完善，REITs在我国境内发展并不顺利，尚不能上市流通，但我国房地产企业及相关投资者一直在REITs领域进行着积极的尝试，一些企业已经通过离岸公司等模式在香港、新加坡的证券市场成功实现REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陆香港证券市场，成为首只以内地物业为主要资产的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及内地物业的REITs睿富在香港证券市场IPO上市。除香港证券市场外，新加坡证券市场凭借其较低的准入门槛成为我国REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凯德中国零售房地产信托(CRCT)登陆新加坡交易所主板市场，为国内开发商在中国新的制度框架下海外发行REITs提供了另一条新路径。虽然REITs在我国境内的发展受到种种限制，但作为一种已被全球众多国家普遍认可的融资方式，REITs仍将是我国房地产融资的未来发展方向之一。当前我国现有的条件下运用REITs融资有以下三种模式：

一、离岸式REITs操作流程及运作模式

由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。

上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。其运作模式如下：

（1）公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。发起人整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。

（2）资产管理人向REITs提供资产管理服务，收取管理费。

（3）受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。

（4）物业管理人为××资产提供物业管理服务，收取管理费。

（5）REITs在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。

离岸REITs融资案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港挂牌上市，香港公开发售及国际配售分别获得约496倍和74倍认购，最终发行售价为每股3.075港元，筹集资金约17.9亿港元。作为在香立上市的首只以内地物业为注入资产的REITs，越秀REITs的操作手法为国内REITs探寻离岸上市之路提供了良好的借鉴和示范。

越秀REITs作为第一只在香港上市的内地房地产信托基金，尽管最终选择以每个基金单位3.075港元上限定价发售，依然受到投资者的热烈追捧，2005年12月21日正式上市进行买卖一周内就累计升值16％。越秀REITs的成功上市，在为开发商募集所需资金的同时，并未破坏物业产权的完整性（无需将物业散售），并保证了后期经营过程中的持续投入问题，在单一产权的情况下，由专业的国际租赁及运营机构进行管理，为商业项目的发展和持续运营提供了足够的保障。

二、传统贷款型信托融资模式

贷款类信托融资模式指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品，将募集资金提供给资金使用方。

传统贷款型信托融资的典型特点是资金成本低,进入门槛低,操作管理比较简单、运行成本较低，收益比较稳定，虽然与商业银行等金融机构的贷款类业务具有一定的重合性，但大多属于点对点式的项目融资性质，在供给方式上比较灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案。2003年央行121号文件出台后，贷款型信托一度成为许多开发商解决资金问题的新渠道，特别是在从单个项目立项后到四证齐备前这个银行资金不愿进入的阶段，成为开发商资金的一个重要补充。

贷款型信托融资案例：万科十七英里项目集合资金信托计划

2004年，万科开始广泛与新华信、深国投等信托投资公司合作采用贷款型信托为旗下十七英里，万年花城、云顶等项目融资，成为我国房地产开发企业积极尝试信贷信托这一融资渠道的代表。

2004年6月10日万科联合新华信托股份有限公司推出“万科十七英里集合资金信托”。“万科十七英里集合资金信托”是典型的贷款型信托，该信托计划具有鲜明的特点：首先，该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照1.9895亿元的融资规模，万科每年可节约财务费用近400万元；其次，投资者在购买该信托计划的同时，不仅享有通常意义的投资收益，更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这种将融资与营销相结合的模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。最后，该信托产品可办理转让、赠与或继承，流动性较强。

三、股权型信托融资模式

股权型信托融资模式是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人，或委托人将其合法所有的资金交给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。

股权型信托融资的突出优点有两点：首先能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件；其次，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股，只要求在阶段时间内取得一个合理的回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

股权型信托融资案例：世纪星城住宅项目股权投资信托计划

“世纪星城”项目预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并已取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。但121号文的执行，使得项目开发商北京顺华房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，不能满足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。在这一关键时刻，北京顺华房地产开发有限公司联合重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”，通过股权信托的方式筹集2亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达到3.5亿元，并将此资金直接用于项目的开发，保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证，从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持，顺利实现了2005年项目竣工销售的预期目标。

世纪星城住宅项目股权投资信托计划是典型的房地产优先股权信托融资模式，即股权在退出时附固定比例的投资收益。世纪星城住宅项目股权投资信托计划凭借着自身的特色，一推出就受到投资者的追捧，顺利完成融资任务。世纪星城住宅项目股权投资信托计划充分满足了开发商、信托公司以及投资者三方的需求，成为我国股权型信托融资模式的一个范本。

目前我国的房地产信托正从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢。随着国内相关政策法规的出台，REITs将沿这一趋势继续发展。2005年3月，福建联华信托推出“联信•宝利中国优质房地产投资信托计划”，其最大特点在于没有确定项目下提前筹资，再进行有目的的投资，其投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资、商业楼宇或住宅的购买，充分体现了REITs逐步“从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢”的未来发展趋势。

参考文献：

[1]张红，殷红.房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007.

[2]王化成.财务管理学.中国人民大学出版社，2006，(6).

[3]周春生.融资、并购与公司控制.北京大学出版社，2007，(3).

第9篇：房地产投资合作模式范文

摘 要：随着我国经济的发展，房地产行业成为了我国国民经济的重要的支柱之一，房地产项目的开发对我国经济发展有着非常重大的影响。房地产行业作为高投入、高回报、高风险的需要大量资金的行业，风险控制对房地产开发项目至关重要。文章针对房地产开发项目的风险控制进行简要分析。

关键词 ：房地产 开发项目 风险 分类

一、东南国际航运中心项目简介

该项目占地10.47 万平方米，总投资约55 亿元，总建筑面积约65 万平方米，拟建设成东南国际航运中心的综合政务服务中心、航运服务企业集聚中心、航运交易和商务中心，并将成为厦门港口城市乃至整个海西的地标性建筑。2012 年11 月20 日开工，力争项目2016 年建成投用。东南国际航运中心总部项目由一栋联检服务大楼、一栋酒店、一栋会展中心、三栋配套商务写字楼组成。项目将围绕航运交易的核心功能，形成以航运办公为主，兼具商务办公、酒店、会展会议、休闲购物中心等综合商业配套的多功能商务社区，成为拉动经济发展新的增长点，成为国际一流的国际航运中心软硬件运转平台，打造高水准的大通关与综合政务服务窗口，电子口岸与第四方物流平台、航运要素集聚的特色交易服务中心、金融中心、总部经济聚焦商区，构建东南国际航运中心的主要窗口和服务品牌。

二、房地产投资风险的分类

1、自然风险。自然风险又可以称为不可抗力造成的风险。由于自然环境或者突发的自然灾害，如地震、台风等，造成工期的延误，或者因自然灾害造成的破坏而不得不返工等。这些都是人为因素所不能抗拒的，一旦发生，将造成数额巨大的经济损失。

2、市场竞争风险。市场竞争风险指的是在同一阶段，市场上出现过多相似楼盘，而造成激烈的市场竞争，最终影响楼盘的销售量，并在无形中推高了营销成本，而使得房地产投资企业面临市场竞争风险。出现这一风险的主要原因在于，投资者未能及时进行充分的市场调查，在不了解市场供求关系的情况下，而做出错误决断，这是房地产投资企业对市场把握能力不足的一种体现。

3、清算风险。清算风险指的是开发商在投资后，没有在计划时间内顺利出售或者因为各种原因而低于预期价格出售的可能性。无论那种结果，都将直接严重影响房地产开发商的经济效益。

4、流动性和变现性风险。这两种风险是由房地产自身的性质所造成的。房地产交易的完成，只是收益权与使用权发生的转移，而其本身是不会移动的。正是由于这一特征，而造成房地产开发项目深受市场供求关系、地区人口结构等外力因素的影响，而使得整个投资项目收益具有不确定性。其次，房地产的价值量比较大，因而房地产开发商需要投入大量资金，导致房地产的大多数资金交易需要一个较长周期的过程。这些因素都在不同程度上使得房地产交易的流动与变形具有滞后性，导致房地产投资企业在需要资金用于内部周转时，资金量不足，而影响发展。

5、行业政策风险。政策风险是指政策的潜在变化给房地产市场，房地产商品交换和经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全面的，因此，由于政策的变化带来的风险，房地产市场将受到重大影响。因此，应密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此产生的风险。政策风险因素可分为以下几类:政治环境、经济体制改革、土地使用制度改革、住房制度改革、金融改革政策变化、环保政策变化、施工安全法规变化、审批过程、法律的风险。

三、房地产业投资风险产生的主要原因

1、房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据目前状况来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。因此，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。

2、房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的能力，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。

3、房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。由于房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要进行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务进行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则可以在财务作用下提高自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至由于负债率过高而不得不选择破产。

四、具体风险控制

1、投资环境风险。新世纪以来，我国国家政策稳定，市场经济趋于成熟，但还是会有随机性的波动，而房地产业不仅在很大程度上受国家宏观经济政策的影响，同时也随着市场经济的变化而变化，并且其供求状况和价格等因素也随之波动。

2、投资可行性研究风险。房地产开发项目在投资之前，都需要严格进行投资可行性研究。应授权专业化机构在项目实施工作前期的准备阶段全权考虑整个地区市场、资金、各种风险等方面的因素，对项目进行综合评估，评估项目是否可行，整个研究历时将近半年。这其中也投入大量的人力物力财力，已经有了决定，这就显得这样的可行性研究评估似乎只是走过场，这就很可能会扩大投资的风险指数，因此在进行可行性研究时应该借助于科学的分析，而不是全凭经验分析，否则会面临不可抵挡的投资风险的打击。

3、物业模式选择风险。房地产地理位置，作为购房者最重视的因素之一，其好坏决定了该房产价值高低，也决定了未来的升值空间。因此，项目开发商在进行投资决策时必须考虑项目所处的地理位置和相关条件，合理选择投资物业的位置，确保自身未来产业保值升值。不同性质的要求是不一样的。

4、运用投资组合巧妙减小风险。不同类型的房地产也将面临不同的商业风险，而且获得的利润也有差别，为了能够显著降低商业风险，并能保证预期的投资效益不受影响，可以选择房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，及其之间所具有的相互调剂作用，从而调整到市场需要的状态，最终良好的抵御市场风险，并获取预期利润。

5、出资方式风险。厦门海投集团竞拍取得项目地块后，在选择出资方式时详细评估了项目情况、企业能力及相关成本费用等问题，避免因选择出资方式不当承担较大的风险。在政府支持下，厦门海投集团与厦门市土地开发总公司（以下简称市土总）达成合作协议，共同出资参与东南国际航运中心总部大厦开发，两家开发商共同承担房地产开发投资及相关风险，也同时享有投资收益，这样做的好处就是有利于开发集团无需独自承受较大的资金压力。两家开发商合资成立项目公司进行开发运作，项目公司注册资金按80%︰20%股比，海投集团出资80%，市土总出资20%。

银行贷款利率的提高是发生频率较高的事情，尤其是在近几年，银行在较短周期内已经多次加息。可以通过三个步骤，来规避由此造成的风险，首先，在签订贷款合同时，尽量选择固定利率；其次，在评价投资方案时，提前做好银行提高贷款利率的风险防范；最后，及时对银行贷款利率进行灵敏度分析，以把握贷款利率带来的风险，并提出应对措施。

6、采取有效措施转移风险。首先，在签订建设合同时，通过具体条款的内容，可以将风险损失转由另一方承担，并承担经济损失，实现风险转移。合同双方可以充分利用具体的条款，合理转移风险损失责任。一般来说，房地产项目开发需要较长的施工周期，在这个过程中会因为建材、设备市场价格的波动使得成本受到影响，而面临风险，因此，房地产投资企业可以在合同中明确，如果由于承包商的原因而出现工期延误等情况，则有承包商对由此产生的损失负责。其次，参加保险、实现风险的专业，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。但是，保险公司经营的范围值包括纯粹保险，所以房地产投资企业并不能通过保险来转移所有风险。

7、通过风险自留，合理控制风险。风险自留指的是当房地产投资企业在项目开发中遇到某种不能避免、控制和转移的风险，或者虽然风险较大，但其背后所带来的利润也很可观时，房地产投资企业可以在不影响其战略发展的前提下，选择由自身来承担风险。风险自留是一种有效的风险处理措施，其本质上是在风险发生后并造成了一定的经济损失，房地产投资企业通过内部资金的融通对受损单位的损失进行弥补。同时，风险自留也适用于残余风险的处理，有时在特定条件下，这也是面对风险的唯一选择。

8、价格风险。考虑该地区同类地产的市场供求情况、当地的经济发展情况、区域城市规划、消费者购买的心理变化、项目地理环境等等，东南国际航运中心总部大厦的销售价格预计平均价格为办公12000 元每平方米，商业16000 元每平方米，相比同类高端办公物业，它的价格比岛内低，在岛外区处于较高的层位。但是企业不可能完全因为其他房地产的定价高或者低来确定自己的售价，因此在价格的制定上还是面临着一定的风险，这就需要完全了解当地房地产市场环境，特别是购房者的心理，从而通过调查分析得出一个合理的黄金价格点。

五、结束语