小区物业论文精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的小区物业论文主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：小区物业论文范文
一、当前军队住宅小区物业管理存在的问题
业主观念难以转变，无意参与物业管理。军队住宅小区的业主以军人为主，即使是新建军队经济适用房小区的业主，也大多有过甚至刚刚告别多年福利住房的经历，福利住房的低廉房租以及免费维修等在军人业主的思想中打下深深的烙印。许多军队住宅小区的业主大多不太了解物业管理的实质，对物业管理也不关心，主要表现在：一是有部分业主认为，参与物业管理是对全体业主有益，希望其他业主能够出面，自己“搭便车”的思想较为严重；二是部分业主不能将物业服务看作是使自己房产保值、增值的消费行为，花钱买服务的意识不强；三是有些业主认为“凡是对物业管理有利的做法，都是业主在吃亏”，不愿与物业管理公司打交道，甚至站到物业服务公司的对立面。所需设施老化严重，不利于推行物业管理。军队住宅小区除新建经济适用住房小区外，大多为已售干休所住房或从家属生活区划分出售的区域，住房情况复杂，建成年代、楼房形状、结构形式差别较大，对其按照统一的标准进行改造难度很大。主要体现在：受建筑年代、建设要求和当年技术水平等影响，部分房屋质量差，维修保养成本较大；部分管线老化厉害、超负荷运行现象严重；一些新划售房区的各种附属设施设备的市政化程度较低，物业管理公司难以接手。法规体系有待完善，物业监管力度不大。当前，我军实行物业管理的依据除国务院颁布的《物业管理条例》及《物权法》外，还有《军队住房物业管理暂行规定》、《军队营房保障社会化管理暂行规定》等。这些法律法规只是对军队住宅小区实行物业管理的组织实施、监督监管、资金使用等问题作了笼统的规定，缺乏可操作性的实施细则。特别体现在物业管理的监管上，既缺乏监管的主体机构，又缺乏相应的规章制度。根据国家的法律法规及我军住房物业管理的相关文件，对军队住宅小区的监管职责应由业主代表——业主委员会来履行。但实际上，军队住宅小区的业主委员会大多组织构成比较松散，还不具备主体地位，难以发挥维权、监督和协调的作用。在规章制度层面上，规范和约束小区业主与业主之间、物业公司与业主之间的关系仅靠几部管理公约还远远不够，必须有更加细化的配套规章制度体系，来规范营房管理部门、施工单位、物业管理公司、业主四方的关系，明确他们各自对物业的质量、养护、使用应承担的责任。管理经费标准偏低，业主费用收缴困难。营房管理经费的标准，严重影响、制约军队住宅小区的物业管理质量水平。在物业费的收缴上，由于军队住宅小区业主受传统观念影响较深，一部分人不愿意支付住房的日常消费费用，特别是房屋维修基金的收缴更是困难。甚至有业主把房屋维修基金等同于物业管理费用当中的一部分，认为交纳物业管理费中已经包括房屋维修基金，不大愿意交纳这部分“多余”的资金。此外，物业管理资金缺乏监管，使用状况的不透明，也是许多业主不愿意交费的原因之一。这些问题如果长期得不到解决，将对我军住宅小区的物业管理社会化进程产生十分不利的影响。物业服务缺乏标准，公司和业主责权不明。当前，我国的物业公司大多还处于劳动密集型阶段，不同的地域、不同公司的管理理念、员工素质、服务水平差别很大，就军队住宅小区一些现状，目前物业管理也很难有统一的服务标准。例如，在物业维修上，维修到哪种程度，保修期多长等，也没有统一的尺度。此外，对于物业公司的服务性收费，由于地区、市场供应、小区级别等差异，我军目前也没有统一的服务收费标准，这就决定了一些小区物业公司的收费行为具有一定的随意性和自主性。
二、做好军队住宅小区物业管理的几点建议
引入竞争机制，招标选择物业公司。军队住宅小区物业管理的招标应采取以营房管理部门为主体，业主参与的原则，必要时可以聘请专业的组织招标活动中间人对招投标活动加以指导。营房管理部门要明确招标方向、规范程序，积极引导招投标顺利进行。在选择中标方时，要做好实地考察工作，管理方不但要对入围公司的团队精神和管理能力进行实地考察；还应组织投标单位现场考察小区情况，认真解答投标单位咨询的各类问题，避免以后物业公司以签订合同时不知情为借口违约。签订合同时，一定要按照标准合同的格式，将双方的承诺和一些事项的界定具体化，保证合同条款的可操作性，避免日后可能发生的纠纷。完善规章制度，充分发挥榜样作用。在实行物业管理之初，部队房管部门就要根据国家和军队现行相关法律法规，制订完善小区物业管理的各项规章制度。在售房之初就要印发《入住须知》、《业主公约》、《住房装修管理规定》、《物业管理缴费管理规定》等资料，让每一位业主都感到有章可循，有据可依。还要根据小区实际情况制订好物业服务标准的细则，细化如《安保管理规定》、《停车管理规定》、《小区绿化管理规定》标准等，尽量做到事事有约在先，从根本上解决物业管理服务缺乏标准的问题。同时，要发挥榜样的作用，将小区整体开发效果明显、物业管理制度完善、物业服务质量水平高、业主与物业服务公司关系融洽、业主主体作用发挥好、满意度高的小区，树立为军队住宅小区物业管理的典型，总结并推广其做法和经验，以此带动军队住宅小区物业管理水平的提高。争取多方支持，积极筹措管理资金。解决物业管理资金问题，应本着尽可能不增加业主负担、不增加部队投入的原则，根据资金的不同用途，多方筹措：将售房所得款的一定比例用作公共维修基金的启动资金，专项用于小区住房共有部分、共用设施设备的维修保养；对于需要改造的设施，在用好总部补助经费的同时，探索利用市场经济手段引入社会资金的办法；对列入地方政府改造项目的部分，要积极争取地方政府的资金支持；将原属单位按政策应享受的设施设备更新改造费用以及共用部分的维修基金下拨给物业服务公司；充分发挥小区内在优势和潜力，开发活动中心、商铺等服务性场所，以其出租收入的一部分弥补物业管理费和住房公共维修基金。强化主体意识，科学设立业主委员会。现代物业管理的实行，离不开业主的支持与理解。首先，要加强对业主的政策宣传，使国家和军队的房改政策人人皆知；其次，将实施物业管理的必要性以及给业主带来的益处解释清楚，切实让军队住宅小区实行物业管理深入人心；第三，要切实做好实行物业管理后业主与物业服务机构责、权、利的宣传与解释，使每个业主都明了自身角色，都能够自觉服从小区管理规定，形成人人懂得物业管理、人人参与物业管理的良好局面；第四，要加强小区业主委员会建设，充分发挥业主在物业管理中权力主体的地位作用。加强监管力度，营造和谐物业环境。对重大管理行为和物业管理基金实施监管，是确保业主切身利益不受侵害的根本保证。在业委会成立之前，部队营房管理部门应主动承担起临时业委会的责任，参与物业管理全过程，协助和监督物业管理机构依法经营，落实各项管理工作。要建立物业管理重大事项的监管机制，凡是小区内涉及共有财产的管理、重大修缮行为、共用部分财产变更、改建重建建筑物及其附属设施等涉及全体业主利益的重大事项，都要明确要求物业管理公司和业委会组织召开业主大会来研究决定。业委会成立之后，基金应由业委会负责监管，重大事项必须要经过业委会的审核决议后才能实施。物业服务公司至少应每半年向业主公布一次管理费用收支账目，每季度应组织业主召开一次管理工作形势分析会，让业主心里有数，努力营造一个和谐、透明的物业管理环境。
作者：何晓云 单位：房地产管理局昆明房管处
第2篇：小区物业论文范文
川大希望大家不要狭义地理解毕业论文，论文制度必须保留，只是鼓励多元化的毕业论文
“我们不是取消本科毕业论文，而是提倡多元化。”昨（16）日，四川大学宣传部工作人员再次就有关方面的“误读”进行了说明，宣传部工作人员希望大家不要狭义地理解毕业论文，论文制度必须保留，只是川大鼓励多元化的毕业论文（设计）。
再次强调不可能取消毕业论文
“再次强调不是取消，而是提倡多元化。”昨日下午，川大宣传部工作人员说，有些人没有认真读学校的文件，断章取义。“学生读了几年书，总要有东西来检验，怎么可能取消毕业论文？”学校宣传部一名姓李的老师说，现在学校提倡的是从传统单一的写论文方式扩展到学生可以自由选择多种“毕业论文”形式，毕业论文的定义从狭义发展到了广义，但并没有取消。
做客网站改革的目标已经达到
昨日下午，四川大学新闻系主任张小元做客国内某网站，解读最近由他最先透露的四川大学改革本科毕业论文一事。他表示，追求毕业考核形式多样化的目标基本上已经达到了。
对于如何确保多样化论文的质量问题，张小元表示，对有兴趣做学术的学生，学校就严格按学术标准培养；有人选择其他类型的毕业论文，学校就按照多样方式培养。他同时也表达了自己的担忧：“如何避免大学变成社会的职业训练班，这是我们一直想避免的陷阱，而网友的担忧中，我觉得最有价值的也是这个方面。”
个性教育>>>
川大将破格录取怪才偏才
昨（16）日，四川大学公布了《四川大学关于特殊兴趣和特殊专长学生选拔与培养的实施办法》，工作人员解释：“学校鼓励怪才、偏才等特殊人才的成长。”学校将如何认定、选拔、培养这些特殊人才？学校宣传部相关工作人员回答了记者的问题。
问：如何认定“双特生”？
答：“双特生”是指在某一学科领域有特殊兴趣、爱好和特殊专长、潜质，或者在某一学科领域开始崭露头角或已经取得一定的成绩，或者对一些冷僻、人才稀缺的学科领域有一定程度的深入了解、有一定独到见解的奇才、偏才和怪才。
问：如何选拔“双特生”？
答：学校将多渠道发现和选拔“双特生”：一是高考录取时对具有特殊兴趣和特殊专长潜质的优秀中学生通过中学推荐、自主招生、高考成绩等发现“双特生”苗子，并在国家招生政策许可的前提下，优先或破格录入四川大学相关专业学习；二是从已入学的学生中进行选拔，所有我校在读本科生可以通过本人自荐、辅导员和教师推荐、专家考评等多种形式发现和选拔。
早报记者何文宗
第3篇：小区物业论文范文
关键词：小区物业，消防安全，问题，对策
近年来我国房地产业迅猛发展，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，尤其是各类集中居民区如小区或山庄、花园等命名的功能性住宅群体，大多能够实现集中供水、供电、供气，社会化服务功能完善，再加上环境优雅，空气清新，极大地满足了人民群众的生活居住需要，成为我国房地产业发展的走向，这些功能小区大多由物业管理公司进行集中管理，确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。
一、小区火灾频发及原因
但是总体上我国的物业管理水平仍处于发展阶段，在消防管理这方面积累的经验还不丰富，不少小区在日常管理中忽视消防安全，导致了我国目前是居民住宅火灾高发，“小火亡人”现象突出，而用火不慎、电气、玩火等人为因素是引发居民住宅火灾的主要原因。形成这种情况的原因有：
（一）建与用、建与管严重脱节，留下先天隐患。目前由几十幢甚至上百幢住宅楼或别墅组成，占地往往几百亩至几千亩，按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材，一些房地产开发建设与物业管理存在明显的脱节，开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。例如某些小区投入使用后新增加暖气管道甚至天然气管道的未有预留架空高度，导致占用消防通道上方空间致使无法满足消防车通行要求。，小区物业。
（二）消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实。消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：一是开发商提供的一定比例的物业管理维修资金，二是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样就造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实的问题，导致消防管理费用没有保障。
（三）现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容。国内的小区物业管理许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要，突出表现在以下方面：①单位往往只过多的重视防盗，在消防安全管理上不够重视，消防安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设；②是小区保安大多属临时雇佣性质，没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差，遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃；③消防设施和器材配备严重不足或管理维护不当，消防器材在发生火灾时不能发挥应有作用甚至误人伤亡。
（四）居民成分复杂消防安全意识淡薄，居民家中存在大量火灾隐患。，小区物业。随着生活水平的改善家庭装修中为了追求效果，过多采用易燃可燃材料，隐蔽电气线路裸露未穿套管，线路选型不当，家庭用火用电不慎、小孩玩火等都极易诱发火灾的发生，作为物业公司没有及时的向住户宣传消防安全常识，对于可能危害公共消防安全的行为不能及时制止或缺乏强制手段。
二、物业消防安全管理面临的严峻形势
现代物业的规模大、配套设施设备功能齐全，这也就意味着消防安全是物业管理的重头戏。消防安全不发生则已、一旦发生火灾后果不堪设想，所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏。随着社会主义市场经济的不断发展，大型商业楼宇和住宅区如雨后春笋，出现了一个住宅区、一幢大厦的物业产权多元化且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。，小区物业。其次，随着现代化进程的加快和土地资源的紧缺，城市建筑开始不断向高空和地下延伸，高层、超高层建筑层出不穷。与此同时，建筑物的使用功能也日趋多样化和复杂化，消防设施设备越来越多，功能越来越复杂，客观上也要求消防安全管理具有专业性和技术性。
三、解决物业消防管理问题的途径
物业管理作为服务性行业，消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物业消防安全管理工作是一项长期任务，我们应从以下几个方面入手。，小区物业。
（一）明确物业管理人员职责，使从业者知道要干什么，怎么干。物业服务企业的职责是对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。物业管理公司的全体员工都应具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；负责消防控制室的日常值班；严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。
（二）建立高素质的物业消防安全管理队伍。物业服务企业的专（兼）职消防管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。消防控制室的操作人员则必须经消防部门的教育培训后持证上岗，具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防设施的运行情况和操作方法。
（三）公安机关消防机构应加强对物业消防安全管理的监督指导工作。公安机关消防机构应加强对物业服务企业的监督和指导，定期实施防火监督检查，为物业服务企业提供法律法规、消防技术方面的支持和服务，促进物业服务企业消防安全管理水平不断提升。同时，对物业消防安全管理人员进行专业的防火和灭火消防培训，帮助物业服务企业切实提高消防安全管理素质。，小区物业。
（四）建立和推行物业消防安全管理早期介入制度。房地产开发、流通、消费是一个连续的过程，在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业管理企业的合理意见，对隐蔽的消防设备应严格把好验收、交接关。，小区物业。这种建管结合方式，能提高物业的有效价值。
（五）大力开展消防宣传教育和培训，提高广大居民的消防安全意识和消防法制观念针对小区内居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题，要充分利用社区和巡防的力量开展宣传，通过设立宣传站或宣传栏、发放消防法律常识及家庭防火等宣传材料、播放喜闻乐见的消防电视宣传片、邀请消防队员传授灭火和疏散逃生常识技能等形式，积极主动地向小区内居民进行消防安全常识、消防法规的教育，提高他们的消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，教育子女爱护公共消防设施，同各种违法行为作斗争，共同把小区的消防安全工作做好。
综上所述，物业服务企业要提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供安全、舒适的工作生活环境，就要在消防安全上加强管理，逐渐形成专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。
第4篇：小区物业论文范文
【文章摘要】
自上世纪90年代我国保障性住房的建设项目启动至今，多数地区的住房保障制度日趋完善，但保障房的后期管理工作问题日渐凸显。本文重点构建了保障性住房物业服务质量评价模型，并对此模型进行了信度分析，以保障数据分析的可靠性。发现综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化与保障性住房物业服务质量具有显著的正向线性关系，其中综合服务、保洁服务和绿化养护最能有效地预测保障性住房物业服务质量。并据此对物业服务企业提出针对性强的建议，改善保障性住房的物业服务。
【关键词】
保障性住房；物业服务质量；影响因素
0 引言
伴随房价的猛涨，低收入群体的住房问题受到社会的关注。我国自从上世纪90年代开始就有了保障性住房的建设，并预计在“十二五规划”期间全国将建成3600万套保障性住房。虽然目前大部分城市都制定了相对完善的住房保障制度和规范，但保障房的后期物业管理仍存在不规范之处，直接影响到保障性住房业主住房的体验，此类问题的存在也对保障性住房的物业管理提出了更高的要求。本文通过实证分析方法研究影响保障性住房的物业服务质量的影响因子，构建物业服务质量评价模型并深入探讨提升物业服务质量的有效措施。
1 理论回顾
1.1 保障性住房
社会保障性住房是我国城乡住宅中极具特殊性的一种住宅的类型，一般来说是根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金给予限定，起社会保障作用的住宅房。保障性住房通常是由廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房构成的。
1.2 保障性住房业主
保障房业主理论上是保障房的适用对象。在按经济收入为标准而划分的阶层中，社会的中低收入人群通常也基本没有足够的收入和能力导致无力购买自己最为合适的住房，只能选择露宿街头或租赁城市边缘地区的房产，而这些居住地的生活条件都极其恶劣，这些社会的中低收入阶层，通常就是政府的目标保障性住房业主。而这些目标业主，占据了整个社会人数的大部分，由此可以推出，他们在社会中的生存状态及心理状态，极大影响了和谐社会的建设和经济的发展。
1.3 关于保障性住房物业管理的研究
保障性住房的大量建设，带来了不少社会的问题，引起了学者的研究、讨论。国内学者李金花（2010）认为保障性住房的服务质量主要通过业主满意度因素进行评价；王宝珍（2011）提出，我国当前社区建设与业主组织活动普遍存在居民参与度不高的问题。在国外研究中，Deidre（2006）通过研究美国佐治亚州亚特兰大Defoors保障性住房小区住户对小区物业管理的满意度评价，指出由于保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动，将导致降低住户对小区物业管理的满意度。
虽然国内外学者在此领域已有一定研究，但大多对保障房的物业管理的研究缺乏系统上的、具有实证支持的研究。因此，本文选择早已经在国外得到了广泛的关注和应用的美国顾客满意理论为基础进行研究。
2 评价模型的构建及研究假设
2.1 物业服务质量评价模型构建
本文将美国顾客满意度指数模型作为研究的理论模型基础，结合我国保障性住房物业行业以及业主的实际情况，将感知质量具体化，通过综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化七个因素代替。综合调查所得的顾客满意度和业主投诉次数、业主忠诚度，探索彼此的关系和影响。根据数据分析，本文建立了如下物业服务质量模型。
2.2 物业满意度研究假设
（1）综合服务感知质量。综合服务感知质量由工作时间、装修管理、需求处理、意见处理和礼节仪表等五个观测变量组成（季晨曦，2010）。上述五个观测变量的正向变动将增大业主对于物业服务的满意度。因此，本文提出以下假设：
H1：综合服务感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。
（2）秩序维护感知质量。秩序维护感知质量主要包括出入登记、防火防盗、到场效率等观测变量（邓洁君，罗利，2006）。上述观测变量的正向变动将会提高业主对于物业服务的满意度。因此，本文提出以下假设：
H2：秩序维护感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。
（3）车辆管理感知质量。车辆管理感知质量包括车流进出和车辆停放等观测变量（邓洁君，罗利，2006）。上述观测变量的正向变动能够为顾客提供便捷和良好感官，增加满意度。因此，本文提出以下假设：
H3：车辆管理感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。
（4）绿化养护感知质量。绿化养护感知质量包含小区内花草树木的观赏性和存活率（王青兰，2002）。上述观测变量的正向变动能够改善居住环境，从而有可能提高业主的物业满意度。因此，本文提出以下假设：
H4：绿化养护感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。
（5）保洁服务感知质量。保洁服务感知质量包括小区公共区域的保洁工作、垃圾收集及时率、鼠患蚊蝇的灭杀工作等（季晨曦，2010）。上述观测变量的正向变动能够防止疾病等细菌的传染，有利于居民的身体健康。因此，本文提出以下假设：
H5：保洁服务感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。
（6）园区文化感知质量。园区文化感知质量主要是指园区内的各种活动的举办频率及其影响力、吸引力。上述观测变量的正向变动能够改善加强业主之间的联系，对小区产生家的感觉，极有可能增加业主的物业满意度。因此，本文提出以下假设：
H6：园区文化感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。
3 研究方法
3.1 抽样调查
本文研究样本来自北京市通天苑、回龙观小区，在采集中采用简单随机抽样的形式。其中，共发放问卷220份，回收问卷220份，其中有效问卷200份，有效回收率为91%。按照学者Tinsley &Tinsley（1987），以及Comrey（1988） 的建议，如果量表题项数小于40题，中等样本数约为150位，较佳样本量为200位。可见，本文研究样本基本可以为后续研究提供保障。
3.2 研究测量
本文研究涉及七个变量，即综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化，均通过量表进行测量。本文主要借鉴了国内外对于此内容的研究，以国外成熟量表为基础，针对保障性住房小区及业主进行修改，产生最终量表。在具体测量时，本文采用LIKERT5级量表，由1到5分别表示很不满意、不满意、一般、满意及非常满意。
3.3 模型选择
本文探讨的是综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化七个自变量对因变量业主满意度的影响，故假设为多元线性回归模型。多元线性回归模型的一般形式为：
Yi=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki+μi i=1，2，…，n
其中 k为解释变量的数目，βj（j=1，2，…，k）称为回归系数。上式也被称为总体回归函数的随机表达式。它的非随机表达式为：
E（Y∣X1i，X2i，
…Xki，）=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki
βj也被称为偏回归系数。
4 实证分析
本章的主要任务是对问卷调查所收集的数据资料进行统计分析，包括对各变量进行描述性统计分析；对正式量表进行信度检验；通过多元回归分析等方法探讨各影响因素对物业满意度评价体系的作用。
4.1 信度检验
通过对调查问卷的信度检验，可以证明调查问卷的可靠性，本文因此采用克隆巴赫系数进行检验。公式α为信度系数，一般来说，介于 0.70-0.98 均属高信度，而低于 0.35 则为低信度，必须予以拒绝。
文章对综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化七个分项进行Cronbach’s Alpha系数检验得出如下结果如表2：
由分析结果可知，上述七个分项该系数都达到0.70以上，均属于高信度，可靠性良好。
4.2 回归分析
为探究综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化能否有效预测居民满意度并检验其预测能力，本文在进行了量表信度检验的基础上，对居民满意度与各因素间进行多元线性回归分析如表3。
a. Predictors： （Constant）， 园区文化， 车辆管理， 秩序维护服务， 保洁服务， 综合服务， 绿化养护， 维修养护
上表调整后Sig.值为0.000，小于0.001，即拒绝回归方程系数为0的原假设，回归模型可行。
a. Dependent Variable： 物业满意度
b. Predictors： （Constant）， 园区文化， 车辆管理， 秩序维护服务， 保洁服务， 综合服务， 绿化养护， 维修养护
表4中sig值小于0.001，即拒绝回归方程系数为0的原假设，因此，以上七个变量具有统计意义，可以作回归模型的影响因素。
a. Dependent Variable： 物业满意度
表5中方差膨胀因子（VIF）表示容忍度的倒数，VIF越大，显示共线性越严重。当0
表中显示综合服务、保洁服务、园区文化三项的P值即Sig值均小于0.05，具有较强的显著性，即线性方程包含综合服务、保洁服务、园区文化三个因素。因此回归方程如下：
（Y：居民满意度；X1：综合服务；X2：保洁服务；X3：园区文化）
5 研究结论及建议
5.1 研究结论
经过量表的信度检测，说明了各分量表拥有优良的可靠性且整体的信度是可观的。在这个基础上，通过对自变量和因变量、自变量和自变量的相关性分析，得知综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化与物业服务质量都有着显著的正向关系，同时与满意度也显著正相关，H1、H2、H3、H4、H5、H6、H7七个假设均成立。
为探究综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化能否有效预测物业服务质量，能否根据这七个因素建立物业服务质量评价模型，本文进行多元回归线性分析，选取显著性小于0.05，显著性较强的因素即为综合服务、保洁服务和园区文化为多元回归线性方程的自变量，说明了通过综合服务、保洁服务和园区文化能很好地预测物业服务质量。
5.2 意见与建议
从研究所得结论中可知保障性住房业主对于其物业服务仍有意见，物业服务企业必须从业主的反馈中正视企业的不足之处，尽可能的弥补不足 ，提升物业服务质量，进而增加业主的满意度和忠诚度。
（1）做好基础性准备，实现价值最大化
保障性住房业主的特殊性导致保障性住房的物业费收缴率不乐观，成本居高不下，服务质量下降。为此，服务人员需熟悉小区业主的基本情况，在收费工作中做到心中有数，提高物业费用收缴率，进而提升保障性住房的物业服务质量。
（2）提高综合服务能力，关注业主需求意见
针对不同生活背景的保障性住房业主，服务人员需掌握一定的顾客心理学理论，因人而异地提供服务，有效解决物业管理与业主需求的供需关系。同时也要建设多渠道的业主投诉机制，提高投诉的及时性。此外对于住区装修用户也应加强管理，将装修对其他业主带来的不便降到最低。
（3）注重保洁服务细节，提高社区卫生质量
保障性住房小区房屋面积相对较小，与一般住区相比人口密度较大，生活垃圾较多。保洁工作注重整体，把握服务细节，加强清洁力度提高清洁频率。目前在保障性住房中也不乏有宠物的业主，对于宠物也应在小区中建造简单的宠物方便设施，进行统一清理。最后，也需不断对保洁人员的服务意识、礼貌礼仪以及统一着装等方面进行培训。
（4）加大宣传力度，增强园区文化气息
良好的小区文化能够密切与业主关系，达到顾客满意的目的，融洽物业管理公司与业主的关系。因此，针对调查中保障性住房社区活动吸引力不足的问题，在小区中应设立专用的文化宣传栏。此外，要充分了解业主精神需求，关注社区活动的主要参与群体，增强活动开展深度。
【参考文献】
[1]刘彬.顾客满意度评价在住宅小区物业服务中的应用[D].西南交通大学硕士学位论文，2011：6-32
[2]黄馨，张萌.基于社会学分层理论提升保障性用房的物业服务的建议[J].经济研究导刊，2010（23）：198-200
[3]邱必震.城市廉租住房社区物业管理模式研究[D].西安建筑科技大学硕士论文，2009.
[4]陈淑云，艾建国.城市居住区物业管理与社区管理合作模式研究———以百步亭小区与中山巷社区为例[J].江汉论坛，2010（ 5） ： 85 -88
[5]Mary Barron.NAHRO’s 2007 Awards of Excellence for innovation in affordable housing[J] Journal of Housing & Community Development，2007（6） ： 24
[6]Deidre E.Paris，M.ASCE，and Roozbeh Kangari.tifamilyAffordable Housing： Residential Satisfaction[J].Journal of Performance of Constructed Facilities，2005（5） ： 138 -145
[7]Deidre.E.Paris.Impact of Property Management Services on Affordable Housing Residents in Atlanta，Georgia[J] ，Journal of Performance of Constructed Facilities，2006（8） ： 222 -228
【作者简介】
第5篇：小区物业论文范文
［论文内容摘要］ 业主委员会是
业主委员会是
2.我国物业 管理 在排他性方面的特征。我们知道，纯 公共 产品是完全不排他的，但物业管理由于具有拥挤性特征，因此便具有局部排他性。（1）物业管理不能完全排他，否则它的消费主体数量就不会大于1，或者说就不具有共同消费性而变成私人产品。比如，住宅小区内物业管理的内容就是对业主的公用部分、公共设施和公共设备、绿化、安全、卫生等进行管理，在小区内的所有人包括业主、使用人、甚至外来人（如邻近小区的人到这里来娱乐、休闲）就都可以享用物业管理的服务。（2）物业管理又不能完全不排他，面对现阶段物业管理的相对短缺，那样就会造成拥挤和消费上的竞争性。例如，物业小区内的卫生、绿化、安全等主要是由小区内的业主付费使用的，因为物业管理主要针对业主服务的。因此，物业管理具有局部排他性特征。物业管理的局部排他性也有多种表现形式，它可能表现为不接纳某些 社会 成员作为“俱乐部成员”（如通过付费只对该小区提供服务和生产），也可能表现为采用高价格使某些人退出消费行列或不能进入消费行列（如纯商品房住宅小区物业管理产品更加高级、先进，采用 电子 监控系统等高科技手段进行管理，它的物业管理非就相应的高）等形式。
3.对我国物业管理的属性的认识，除了传统的研究方法之外，在事实维度之外还应加上空间维度，即必须对我国物业管理在各个地方的数量分配情况加以研究。因为对任何产品的消费都是相对于一个特殊的 地理 位置而言的，只有消费者在确定了某一位置之后，才能对所提供的产品的数量和类型进行选择。正如有的学者指出的那样：“某些公益物品可能并不带有空间的限制（例如从研究和开发获得的受益）；但对于其他公益物品来说，尽管新来的居民无形耗费更多的 成本 便可以获得其收益，然而这种收益却局限在一个社区中（可能会溢出某些利益到邻近的社区）”②而物业管理正如前述,它仅仅只是针对某一住宅区域内提供服务。
综上所述，物业管理是一种具有地方性质的准公共产品。相比之下，我国住房制度改革前物业管理看成是纯公共产品的观点在很大程度上是基于公共产品应该由政府来提供这一主观看法，属于一种制度安排，而不是由于物业管理现实属性决定的。鉴于此，我们对我国的物业管理属性的认识一直存于悖论之中——从地方性的准公共产品到制度化的纯公共产品。这种理论与现实的反差，现实与理想的错位导致我国住房制度中物业管理供给的失灵，同时也是业主委员会在集体行动中产生困境的根源。
三、多元协作治理：业主委员会善治的路径选择
美国著名 经济 学 家曼瑟·奥尔森认为，集体行动是由理性人组成的集团通过集体选择的方式供给公共物品的过程。集体行动失败被认为是 市场 失灵的表现，人们无法通过价格机制分配公共物品的供给成本和分享公共物品带来的受益。但是通过建立配套的激励制度，能够在集团内部形成有序的社会交换关系，促进社会协作，走出集体行动的困境。参与公共物品供给的主体除了政府之外，还包括利益集团等社会组织，“私人集团和组织也能提供公共物品”③业主委员会就是基于住宅小区内存在集体行动的必要性而产生的 逻辑 结果。
解决业主委员会的集体行动困境，首先需要物业管理的生产和提供区分开来。因为，生产者与提供者相区分是解决公共产品由政府以外组织和个人供给的理论关键④。
所谓的“生产是指 物理 过程，据此公益物品或服务得以存在物，而提供则是消费者得到产品的过程”⑤。由于以往对物业管理非分割性理解上的偏颇，政府和理论界通常把物业管理作为物业服务生产、分配和利用的一个整体过程，即物业管理的生产与提供是不可分的。现在随着物业产权的明晰，业主委员会权能的加强，可以并可能把物业管理的供给分成对物业管理的生产和提供两个过程：第一个过程是生产过程，即政府、开发商和物业管理公司的生产，由他们生产适当水平的物业管理服务。这种物业管理服务可以有三个生产者：政府向业主提供的服务（如电信部门、 电力 公司、邮政部门、自来水公司、房管局等）、物业公司和业主委员会为自己提供的服务（有的小区业主委员会自己管理物业）。第二过程是提供过程，即业主委员会把业主对物业的需求提供给业主。
第6篇：小区物业论文范文
以"三个代表"重要思想为指导，树立科学发展观，坚持"着力构建和谐小区，打造高效服务队伍 "的工作方针，以人为本，认真落实"诚信热情、用心服务"的工作要求，不断提升服务质量和服务水平，把二厂各小区建设为环境优美、人文和谐、安全祥和的高效社区，使我厂后勤服务工作迈上新台阶。
二、奋斗目标
1、小区物业管理达到省级优秀物业管理小区、国家级生态小区、国家级绿化示范小区标准，营造优美和谐的文明小区。
2、建立完善的医疗服务体系，加强医疗卫生服务、医疗保健、公共卫生、计划免疫、社区医疗服务体系，实现二厂职工家属人人享有较高水平的卫生医疗保健，健康水平主要指标走在所在地区前列。
3、牢固树立终身教育的理念，深入实施素质教育，全面提高保教工作水平，充分利用家庭、社区等到教育资源，力争在五年内把幼儿园办成领导放心、家长满意的正规幼儿园。
4、招待所坚持原则"顾客至上、服务第一"的服务宗旨，树立窗口形象，力争在五年内达到"二星级"宾馆标准。
5、加强站机关服务的管理工作，实行"首办负责制"，落实"事务处理认真及时、高效，来宾接待主动热情周到，解答问题耐心细致 准确"的服务精神。
三、小区滚动规划
1、完善小区绿化工程，设置自动喷淋系统、休闲小品、雕塑、游泳池、假山等，逐步向公园化靠拢。小区增设各种标示牌、警示牌。2008年实施。
2、为保证社区居住安全，矿区安装监控设施，在每个角落及楼幢间安装可视探头。在1＃、7＃、11＃、西1＃楼、北一面墙及6＃、10＃、16＃、18＃、南一面墙安装防盗报警系统，围墙加高或建成网关围墙。
3、消防系统重新规划设计：（1）消防通道太窄，消防车无法通行，是严重的安全隐患，加宽消防通道。房前屋后的便道两侧同时拓宽到3米，总长度22000米。（2）小区内消防栓太少，需加密，特别是栋间。消防管道也需改造。
4、小区中心花园建设地下人防工程，地面建综合楼，楼层为2层，功能为商铺、物业服务综合楼。商铺面积1500m2，其余地面部分进行整体园林式绿化设计（堆土成假山，山上建人工瀑布、喷泉，山下建游泳池，采用自动喷灌技术，形成一个自动喷灌系统，节约资源。
5、小区建一所教学、休息、饮食、娱乐为一体的全日制幼儿园，建设地点在14＃楼西头。（或将现职教楼改成幼儿园。）以解决前线双职工带小孩的困难问题，消除前线职工的后顾之忧。
6、在方便居民休闲的地方加设长椅200个。为居民提供休息场所。同时，将小区绿化带用护栏圈起来，防止人为损坏。栋间绿化带增加1米宽人行通道，总长度600米。
7、拆除现有球场，新建多功能室内体育场馆。
8、在17、18＃楼西侧空地建社区卫生所，共三层，底层建商铺，二、三层作办公用房。
9、完善户外健身器材，垫橡胶板，将所有器材集中到电信楼旁的空地上。
10、将小区向数字化方向发展。（1）实行"家家通网络"，利用现有的闭路电视系统建设小区智能网络。（2）建立小区便民服务局域网。
11、在适当位置设置一个大的电子屏幕，更方便、及时、快捷地为广大居民服务。
12、将小区液化气改造成管道气系统，建管道井，把水、电、气、网络集中在一起，实现一户一根总管线。
13、所有房子外墙重新粉刷，色彩重新进行整体调整，使之和谐统一。
14、招待所向上扩容，加两层客房，每层1000 m2。增建1000 m2的职工食堂。将房间整体调整，一楼做职工食堂，二楼做招待食堂。
15、金北地下水网严重老化，漏水现象十分严重，造成水资源严重浪费，利用现有的暖气管线和保温层改造成水管线，老水网甩掉不用。
16、石油大厦沿街建筑室内外翻修整治，门面房维修改造，楼上部分建成职工公寓。
17、拆除石油大厦锅炉房、煤场及停车场，建职工健身娱乐场所，进行整体绿化设计，绿化整体重新设计，种花草、铺绿地、凉亭，设长椅，给居民提供一个休闲场所。
18、现有的换气点太小，将花房移到小区西北角空地，换气点在原花房处扩建200 m2。小区西北角重建花房1500 m2。
四、具体目标
1、深入开展"小区是我家，管理靠大家"的小区创建活动，建立激励机制，掀起小区建设管理热潮，有计划成本地开展小区文明竞赛活动，形成小区居民共管的文明氛围。
2、积极开展丰富多彩的文化、体育活动，营造小区文化体育氛围。
3、到2010年，油区法定传染病发病率下降至1‰，职业病系统管理率100%，食品卫生突发事件为零，儿童计划免疫"五苗"全程接种率达100%，职工就诊在卫生院所首诊率90%以上，将卫生院所建成一所方便职工、设施齐全的正规卫生所。
第7篇：小区物业论文范文
[关键词］格调竹镜小区;景观设计;景观维护
一、格调竹境小区景观设计的现状
格调竹境小区位于天津市河东区中山门地铁站沿线附近，交通出行十分便利。好的景观可以给人以清静自然的感受，对于格调竹境来说，它的建筑设计与景观设计与人文因素巧妙地融合在一起，这也体现了景观、建筑、人文三者之间的一种统一和谐之美。格调竹境小区的景观环境设计在全国来说都是首屈一指的。该项目建成时间为2009年7月，开盘时间为2011年5月，作为“新中式”风格高层住宅小区的典型设计案例，从建成到现在已有八年多的时间。该设计项目最大的特色就是延续了传统古典园林的景观设计手法，并将一些独具历史韵味的中国传统文化符号元素加以创新发展，使整个小区的环境景观都充满着中国山水韵味。但是随着时间推移，小区草坪养护管理跟不上、廊架设施和景观小品已渐渐变旧亟待更新维护，这也是现在很多居住小区共有的问题。我们只注重了设计，但对于后期的维护完善没有做好充分的保证。在2017年7月份笔者到格调竹境小区进行了参观调研，首次来到这里给人眼前一亮的感觉，整个小区的绿化景观设计颇具传统中式文化艺术特色，里面的景墙、小品、地面铺装等都融入了很多中国传统文化元素在里面，却又加以简约创新化，充满着古典与现代结合的设计文化气息。小区的景观设计分为东西两个区域，并由中央道路分隔开。西侧区域是紧邻虎丘路的几栋18层住宅间的景观设计，采用现代空间布局设计手法的小区会所景观和“琴、棋、书、画”四园。这一侧的景观更注重人际交往活动行为的功能性要求，景观也更贴近人性化设计，以下参考了小区景观方案的设计说明对格调竹境小区内的景观进行介绍。“琴园”位置靠近北侧地下车库出入口，在景观设计上注重空间围合式设计手法。其中变电室位于琴园的中央位置，它的西侧是很有创意的“七星流瀑”，以不规则的叠瀑形式与旁边的景观亭很好地融合在一起。这一设计同时还将地下车库的人行出入口巧妙地遮挡，从不同的视角能看到不同的景观节点。“棋园”采用以周围丰富的绿化为主体的整体格局，巧妙运用尺度、群组和透视关系来营造静谧、深邃的东方园景。仿照黑白色围棋形制的棋盘广场靠近中心区域，空间采用围合式布局，私密性较强，并且非常安静，非常适合小区业主们在此对弈。同时设计者加入了日式“枯山水”景观设计元素，比如中央棋盘小广场东侧“一池三山”，象征“溪流河海”的白色细砂池配合微微升沉的景观地形，更显禅意之美。“书园”由大体量的变电箱、通风竖井和地下车库人行出入口形成空间布局，与江南名园——留园的“冠云峰庭院”有着近乎一致的巧合。在这种巧合的循导之下，景观设计师们尝试着将古典园林的空间布局进行再现，用“解构主义”的建筑语言重塑历史上的苏州园林，用简约大方的设计手法延续传统园林的风格理念。主要景观特色是将廊架和景墙的布局施以围合式的效果，其中一面景墙还提供了专门可以阅读的桌子，小区业主们可以自带椅子在此阅览书籍。“画园”紧邻小区会所，以古典与现代的撞击与融合为立意，采用围绕小区会所建筑而生的“画展”设计理念，并依托场地现状规划的景观空间，依次将全园描绘成特色鲜明的五幅“虚拟的空间画作”，即“春之晓”主题花坛、“夏之清”荷花水池、“秋之瑟”溪流景观、“冬之寂”石之庭院，以及“山色空濛”主题壁画。为体现诗情画意的效果，设计者们运用了很多不同颜色的乔灌木和地被植物，通过借景、漏景等传统设计手法的运用，使画园的景观更像一幅立体的山水画。另一部分是靠近东侧26层住宅区域的景观设计，这一区域多以模仿自然式景观地形做设计。其中最为突出的是“瓦园”，它是小区景观设计的点睛之笔之一，从西侧入口进入前行一段距离即可看到。其周围用景墙加以遮掩，运用中国传统的“瓦”元素创造出现代居住小区的艺术作品，把满溢古韵的艺术气息从人们的回忆中带到了今天居住者的身边。
二、小区景观现阶段存在的问题和思考性建议
第一，从景观角度来看格调竹境小区现状，草坪植被退化、土壤是首要问题。植被草坪多数区域草坪退化，其土壤已经，严重影响了景观的观赏效果，主要原因在于景观退化，而后期的管理维护又没能跟上。因为居住小区人流量密集度较高，设计者在设计之初就做了很多防止踩踏草坪的标识系统，但没有起到明显的草坪不被踩踏的保护效果。针对这一问题，需要通过小区居民和物业管理两类人群共同治理维护才能解决。通过物业宣传使人们意识到保护小区绿地的重要性，而物业可以通过请一些专业绿化养护管理人员来松土、浇水、除虫，重新覆盖草籽，重点定期加以养护，使绿地重新得以复苏，保持格调竹境小区良好的景观生态环境。第二，目前小区景观中的工字钢廊架和防腐木平台以及休闲座椅等设施有些陈旧褪色，有的已经破损而影响美观性，这也是小区景观需要维护完善的一大问题。设计之初虽然运用了很多新型材料，但是目前看来应用在廊架上的这种工字钢结构随着四季气候的冷暖交替以及光照变化和雨水的侵蚀，很多廊架的外层漆皮局部已经脱落，导致内部钢架生锈，很不美观；而相对应的木质条状防腐木地板表面油漆层也已褪去，木质结构在外层，局部边角也有破损等问题。对于硬件设施的掉漆、破损需要小区物业请专业人员进行维护和修补，同时居委会可与小区业主多沟通交流，适当开展维护小区公共设施的义务维护活动。第三，理水是古典园林中常见的景观设计手法，在格调竹境小区的多个景观节点也有运用。但是随着时间的推移，水池和池塘内的苔藓杂质会变得过多，影响水景观赏效果。水池青苔形成的条件与天津的气候环境和水质环境有很大关系，人工清理和微生物治理是最为有效的净化水池方法之一。用化学清洗剂虽然效果好，但是考虑到环保性，应该在水池中养殖些食用苔藓的鱼虾，并安排物业工作人员定期喂食，清理水池杂物，这样就可以保证小区的水景更加清洁美观。第四，该小区的占地面积较大，所运用的“新中式”风格景观设计在建筑设施、景观小品、植被绿化等方面造价昂贵，容易导致后期维护完善不足。格调竹镜居住小区绿化率45%、容积率2.6，物业费一平方米1.8元/月（2017年），相对于同规模级别的小区费用较低，不能充分运用到小区的景观绿地、景观小品和公共设施的维护中。而和它占地面积相近的红桥区金领国际居住小区每平米物业费在2.4元/月（2017年），能够保证后期的景观维护。从景观空间布局看，小区最具特色的“琴、棋、书、画”四园分散在西侧每栋楼与每栋楼之间，南侧的主要水景“平湖秋月”用现代施工手法模仿自然山水之景。纵观全局来看，小区每个景观节点都非常精致，但分布较为分散，旁人看来它更像公园中的观赏景点，所以它的后期维护资金自然不会太低。而红桥区金领国际小区将整体绿化集中在中央花园区域，便于综合维护和管理，这样应用到居住小区中的景观空间布局设计值得我们借鉴学习。
三、对小区物业在景观维护上的思考性建议
经过调研，我们发现天津市很多中高端高层住宅小区的门禁安保措施管理得非常完善，格调竹境小区的安保措施也非常完善安全。但是我们发现对于景观的维护则相对薄弱许多，这也是天津很多中高端居住小区的普遍现象。原因在于小区的物业人员主要侧重于小区基本的水电、供暖、天然气、光纤电缆和小区的安保，以及邻里间的社会关系这些基础性的管理维护。笔者认为这一问题需要从精神意识形态上来看。我们国内很多小区的物业管理工作人员对于小区全面维护的思想意识不够到位，并且物业管理单位、居民委员会和业主委员会或其他部门之间的管理权限有交错，容易形成管理重叠区。其中物业代表了小区业主的主体利益，具备综合自治管理的能力；居民委员会以推动政府思想政策、落实民生问题的工作为主导；而业主委员会的建立是为了保障业主的权益。所以对于小区的景观环境维护应该有一个以专门负责景观维护管理的主导管理部门，多方面、多层次地合理安排实施维护措施。比如物业公司聘请一些专业人员，以3月一次的维护周期开展小区的植被、设施、水池的综合维护。同时加强与居委会和业主委员会、小区业主的沟通交流，通过探讨达成一套可行性强的景观维护完善方案，保证小区景观在维护过程中不会给小区业主带来出行或噪声上的麻烦。
四、景观设计师的思考
景观设计师应该通过定期的设计反馈深入了解小区的景观发展现状，在以后的设计中避免出现景观维护管理跟不上等诸如此类的问题。格调竹境小区值得我们学习借鉴的是其在景观细节处理上非常认真考究，小到每一块砖石铺装，大到整个小区景观的空间布局都充满着“新中式”风格设计感。不仅将古典园林设计中的空间布局方式用现代的景观设计手法表现得淋漓尽致，而且充分考虑到小区景观设计中的人文关怀要素。很多设计不仅满足了小区业主们交流、散步、游览、休憩、看书、下棋等这些居住性要素，还通过设计将人们引入一个充满自然山水之气意境的景观空间。目前格调竹境小区的景观设计在很多居住区中依旧是出类拔萃的，后期居住小区的景观综合管理应该会更加全面合理。它的设计理念和设计手法都是本着尊重中国传统文化、遵从自然发展规律而展开的，符合当代人的文化价值观念，所以我国居住区景观的未来发展趋势应该会朝着这个方向推进发展。奥雅董事长李宝章先生在新中式景观设计理论文集中的一句话，笔者认为很有道理：向中国传统园林学习，贵在学其神韵，而非简单的形式抄袭。对祖先智慧的深刻理解首先建立在对自然的尊重之上。回归景观最朴实的本真模样，在回归中重新发现自我，从而超越自我，唯有如此，才能走出一条与自然相融合，适合现代中国人生活需要和审美需求，富有民族特色的景观设计之道。
五、结语
“新中式”景观风格居住区多集中在高端别墅类项目，而格调竹境小区把这种景观设计风格运用到了中高端的住宅小区中。笔者认为设计师们是想将这种景观风格推广到更多的大众小区中，让多数的中国人都可以享受到“中国式居住”。但由于格调竹境小区在景观设计制作上过于烦琐、后期维护跟不上，导致很多景观节点没有得到及时的更新和维护，影响了美观性和使用性。“新中式”景观设计风格在高层住宅小区中应当本着设计便于后期维护的思路去认真思考，这样在以后的居住小区景观设计中就能得到提升。总的来说，格调竹境小区独树一帜的景观设计给我们带来很好的启发，对于我国居住小区今后的发展起到了一定的推动作用。
参考文献：
1.滑际珂.天津“格调竹境”.城市环境设计,2011.Z1
2.格调•竹境：首创新中式情感建筑.经营与管理，2008.8
3.周玉明,黄勤,姜彬.中国古典园林设计.化学工业出版社.2013
4.奥雅设计集团.铸造精品：奥雅新中式景观设计的理论与实践.华中科技大学出版社.2014
5.赵凌云.居住小区园林绿化养护质量提升的探讨.工程技术（引文版），2016.12
6.李振波.如何发挥物业管理在建设和谐社区中的作用.城市建筑，2016.26
第8篇：小区物业论文范文
关键词：呼叫单元 话机单元 无线 安全
中图分类号： TU714 文献标识码： A
1、前言
目前客人来访与主人实现交流的方式主要有两种，一种是家庭房门上安装的门铃，通过门铃发出声音来提示，当有访客来访时，访客按下防盗门上的门铃按钮，提醒主人有客人来访；另一种是通过敲门，来提醒主人有客来访。至于是谁来访，还需要主人走到门口，通过防盗门上的猫眼观察进行查看，而有些房门没有设置猫眼，则无法得知来访者的身份，如果是不怀好意的人企图进入家里或者受到不良推销的骚扰，而主人对其大意又未加防范，导致对住户造成很大的安全隐患。住宅小区的特点是用户集中，容量大，统一保安管理，而且国内大部分地区经济收入不高，因此小区安防系统必须满足"安全可靠、经济有效、集中管理"的要求，虽然目前市场上有各种各样的安防系统，但是真正符合小区特点、适合小区使用的产品并不多。随着居民住宅的不断增加，小区的物业管理就显得日趋重要。其中访客登记及值班看门的管理方法已不适合现代管理快捷、方便、安全的需求。早期的门铃只是单纯的提醒主人有客来访。楼宇访客门铃系统通过无线实时监控，以达到随时随地接收访客门铃和查看访客实时视频图像的目的[1]。楼宇访客门铃系统不仅仅是方便住户和访客的电控门系统,而且是一种小区物业管理和安防管理必不可少的直接有效的手段和现代化的小区生活方式.从20世纪80年代末功能单一独户型对讲门铃、多层住宅多线制对讲、楼宇总线制对讲，发展到今天大型社区联网及综合性智能，产品经历了飞速发展的过程。楼宇访客门铃系统为各类用户提供了实时、安全和便捷的服务，实验结果表明，系统能流畅的实现视频的实时采集和传输. [2]。
2、楼宇访客门铃系统的结构
如图1所示，楼宇访客门铃系统包括呼叫单元1、话机单元2。呼叫单元包括：音频放大模块11、呼叫输入模块12、呼叫音频输出模块13、呼叫音频输入模块14、视频采集模块16；话机单元包括：控制器21、集成音频放大模块22、门铃提示模块23、话机音频输出模块24、话机音频输入模块25、显示模块26。
呼叫单元和话机单元相连接，呼叫单元中的音频放大模块输入端与音频输入模块相连接，呼叫单元通过内嵌的蓝牙模块与话机单元的控制器相连接。话机单元中的控制器与集成音频放大模块相连接，集成音频放大模块的输入端与话机音频输入模块相连接，集成音频放大模块的输出端与扬声器相连，话机单元中的控制器还与呼叫单元的视频采集模块相连接，控制器的输出端与显示模块相连接，控制器通过蓝牙通讯协议与呼叫单元内各模块之间实现无线的数据传输和控制。
3、楼宇访客门铃系统的具体实施方式
智能楼宁可视对讲系统是应用了单片机编程技术,串行通信、摄像及视频显示技术而设计的一种访客识别电控信息管理的智能系统。当访客通过按动门铃的按钮，呼叫输入模块导通并发出信号，同时指示灯模块的指示灯亮起，控制器接收到呼叫输入模块发出的信号，并将该信号传递给门铃提示模块，触发其工作发出振铃声。当住户听到铃声，启动话机音频输出模块和话机音频输入模块，同时控制器控制门铃提示模块停止响铃，访客与住户之间可以进行对讲。访客通过呼叫音频输入模块说话时，话音信号通过音频放大模块输出到控制器，控制器将放大的语音信号传输给话机音频输出模块中，住户即可听到访客的声音。而住户通过话机音频输入模块讲话时，语音信号通过集成音频放大模块输出到控制器，控制器将放大的语音信号传输至呼叫音频输出模块中，访客即可听到住户语音。光听到访客的声音，没有看到访客的人，对住户来讲，还是存在一定的安全稳患，该系统中的呼叫单元视频采集模块，通过与控制器输出端相连的显示模块，将来访者的图像实时的传递给控制器，控制器通过其内部处理后显示在显示模块上，住户通过图像可以更快判断来访者的身份，决定是否给客人开门，更加方便快捷。
4、、结束语
智能楼宇的房地产开发商愈来愈倾向将安全防范产业的电视监控、防盗报警、门禁系统、楼宇对讲、智能停车场等建立在一个平台上，实现资源共享，以适应工程的智能一体化设计、综合布线和施工的要求，避免资源的浪费和工程的复杂性。安全防范产业的总体发展必将带动各个部分的共同发展，会出现“一荣俱荣，一损俱损”的局面。
综上所述，本系统可以通过无线方式来实现传统门铃的提醒功能，又可以使主人第一时间与来访者进行通话，且还能实时显示出来访者的图像，使住户能够快速辨识来访者的身份，僻免盲目开门导致的一些人身、财产安全隐患，增加了住户的安全感，保障住户的生命、财产等安全。楼宇访客门铃系统虽然在国内运用时间不长，但已有长足进展，随着经济的进一步发展，楼宇访客门铃系统必将以星火燎原之势，燃遍大江南北[3]。
参考文献：
[1]石贵民、林陈楠、巫升权，基于WAP2.0的手机可视门铃系统的设计与实现，[期刊论文]，《武夷学院学报》，2013年2期。
第9篇：小区物业论文范文
论文关键词 攀爬入室盗窃 侦查 防范
一、攀爬入室盗窃的危害态势和案例
新世纪以来盗窃案件有了哪些改变,攀爬案件在此过程中产生的恶劣影响和危害。伴随“第五次犯罪高峰”的到来,攀爬入室盗窃案件呈现出多地频发的态势。由于犯罪分子作案范围广、盗窃财物案值巨大,在盗窃过程中易于转化成抢劫、、杀人等其他恶性案件等,给人民群众人身安全和财产安全带来极大的危害。
这里以安徽省六安市为例,该市地处安徽省中部,改革开放后市域经济得到较快发展、人民生活水平有了较大幅度的提高。随着公路运输的发展、铁路尤其是动车的开通,六安市外来流动人员增加,攀爬入室盗窃案件增加。
2012年4月,该市破获了安徽省挂牌重大系列攀爬入室盗窃案件。嫌疑人系退伍军人,下岗后无固定生活来源,该人从2008年作案至今数十起,案件涉及财物金额共计40余万元。
这起案件是该市撤地建市以来,破获的一起案值最大的、以攀爬为方式的入室盗窃案件。其中,一方面嫌疑人根据我市区南侧住宅区集中密集的特点,疯狂作案,有时甚至一夜之间将整栋单元楼自一楼至顶楼住户盗窃,在群众中产生极大的恐慌。另一方面犯罪分子的反侦查能力较强,这也为公安机关的破案带来很大的难度,案件的侦破工作一度陷入僵局。
刑事技术人员通过对嫌疑人作案特点的归纳和分析,对近年来发生的攀爬入室盗窃案件进行梳理串并,由于作案时间跨度较长,犯罪嫌疑人作案手法日趋娴熟,现场遗留的痕迹物证稀少,提取到的可疑使用的痕迹如足迹花纹也在不断变化,整个串并案过程困难重重。
功夫不负有心人,经过抽丝剥茧的细致分析,刑事技术人员将已发生的攀爬入室盗窃案件50余起进行了串并,并将相关现场提取的痕迹物证,涉案财物情况提供给侦查员,为整个案件的破获奠定了基础。最后,在有关侦技部门的配合下,一举破获该特大系列攀爬入室盗窃案件。
二、新形势下攀爬入室盗窃频发的原因分析
攀爬入室盗窃案件近年来在多座城市频发,归纳来看,原因主要有以下几个方面:
从社会角度来看,一方面,社会发展经济结构的调整,导致一些地区的青壮年进入城市后,无法找到合适的工作,缺少固定的生活来源,部分人萌生了攀爬入室盗窃的念头并付诸行动;另一方面,随着物质生活的不断丰富,尤其娱乐产业的飞速发展也导致了一些青少年被物欲所迷惑,为了过上纸醉金迷的生活,置国法于不顾,继而走向盗窃犯罪的道路。
从城市楼层发展及管理的特点看,随着经济的快速发展,城镇居民的住宅向聚居型、高层化发展,在引入物业服务、提高安全防范措施的同时,仍存在一系列新的安全隐患:一方面,住户因为物业公司安保人员的进驻小区,安全防范意识产生懈怠,认为小区安全措施较之以前的住宅周边环境有了较大的改善,加之有门卫保安的看护,更加安全,不会再有被盗情况的出现,从而放松了防范意识;另一方面,主要是客观条件的制约:一些小区物业公司在业主入住过程中,为了住宅区整体的美观和高层住宅的安全考虑,不建议业主在住宅中安装防盗窗、防盗护栏等防盗设施,这也为攀爬案件的发生变相提供了条件。
从居民经济物质生活有了较大幅度改善的现状看,随着经济的快速发展,住户家中的财物结构发生的深刻的变化:DV、平板电脑、笔记本电脑等高端电子产品已进入寻常百姓家,家中存放数万元的首饰也并不鲜见,更有住户为了使用方便家中更放置大量现金。这些都在主、客观上刺激不法之徒不惜铤而走险。
三、攀爬入室盗窃犯罪的作案特点及侦破难点
(一)攀爬入室盗窃案件的作案人群
从作案人群来看,一类为外来作案人群,外来作案人群主要有在本地逗留时间短,案件发案率在其到达到峰值,离开后迅速降低,呈现出波浪型的特点,就安徽省六安市来看,该案件的高危人群主要集中来源于贵州、四川;另一类为本地作案人群,本地作案人员大多对案发现场情况较为熟悉,案件发案率有一定的集中性和连续性,作案手段也趋于稳定的特点。从嫌疑人自身的特点来看,在实施此类盗窃案件,犯罪嫌疑人自身往往具备良好的身体素质,体型偏瘦,掌握一定的攀爬技巧。
(二)攀爬入室盗窃案件的作案特点
对多层公寓住宅楼,犯罪嫌疑人大多借助住户安装的防盗窗、雨水管道、煤气管道等物为落脚点,向上攀登。对高层住宅楼,犯罪嫌疑人多采取潜入楼道后,借助楼道通风窗、安全通道或楼顶平台为起点进行攀爬。
作案过程中,犯罪嫌疑人常携带有便携式的手电筒、手套、钢锯条、面罩、匕首等作案工具。在其通过窗户侵入事主住宅后,犯罪嫌疑人主要针对客厅、卧室内的财物盗取,尽量缩短作案时间。
有些嫌疑人采用顺手牵羊方式,将客厅、书房、卧室内衣物、挎包转移到无人区域进行翻动,盗得财物后,将剩余物品随手丢弃。一些惯偷甚至会在事主休息的房间进行翻动。偷盗财物只要以现金、首饰、电子产品等易于出手销赃的物品为主。
攀爬案件大多发生在夜间,一方面便于自身攀爬过程隐蔽,另一方面住宅住户处于熟睡过程中,防范意识较差,夜间小区内的安保人员警惕性下降。
在作案前,盗窃作案团伙成员间多采取分散进入不同小区行窃或者在同一小区不同单元楼间进行偷盗,单个成员作案不易被发现,即使被发现,单人也便于逃跑,成员分散行窃也扩大其团伙的不法所得。由于行窃时间较短,不法所得较多,犯罪嫌疑人往往一晚盗窃数家,更有甚者一夜之间在多栋单元楼间频繁作案。
(三)攀爬入室盗窃案件的打击、侦破难点
一是犯罪嫌疑人流窜迅速,抓捕难度大。铁路、公路的高速建设,在方便群众出行的同时,也同样为跨省、市作案提供了便利。犯罪嫌疑人在行窃过程中,往往晚上到达一地立即作案,得手后立刻借助交通工具逃窜,跨区域、短时间在一地逗留为案件的侦查带来很大难度。
二是嫌疑人反侦察能力强,破案难度大。此类盗窃案件中,受过违法处理的、两牢回归人员、惯犯较多,反侦查意识较强,在整个行窃过程中采取多种方式方法逃避打击,常用方式主要以下几种:(1)作案时通过戴手套,脚套等自带工具,降低工具公安机关痕迹物证的提取率,以此逃避打击;(2)作案时通过利用帽子、衣物等物对自身外貌特点进行伪装;(3)混淆视听,对侦查员的侦查方向进行干扰和误导。进入事主家中后,穿上事先准备或事主的鞋子进行行窃,在行窃完成后对作案时的进出口进行清理打扫。
四、攀爬入室盗窃案件的侦破经验及防范要点
(一)攀爬入室盗窃案件的侦破经验
针对攀爬案件打击的这些难点,就安徽省六安市市在侦破此类案件的一些经验,笔者总结了以下常用的几种措施:
(1)针对犯罪嫌疑人作案流窜速度快的特点,在对作案特点进行分析后,通过公安情报平台对临近地区近期类似案件进行分析后串并,将蛛丝马迹串成线索链,达到信息共享,多方协力构建侦缉天网;(2)对中心现场及外围现场,犯罪嫌疑人遗留的诸如烟蒂、手套、痰迹等生物物证进行提取,利用先进的生物物证技术,将嫌疑人的“生物身份证”入库进行比对;(3)根据案发时间段通过对通讯数据的梳理碰撞,对可疑的通讯号码进行布控;(4)地方公安机关与监狱系统积极互动及时掌握攀爬案件嫌疑人的出狱后活动状况;(5)对已经抓获的犯罪嫌疑人,成立专门的预审小组,制定详细的审讯方案,对案件进行深挖,将团伙中的其他成员一网打尽,对已发生犯罪事实搜集认定,通过司法手段对犯罪嫌疑人严惩。
(二)攀爬入室盗窃的防范要点
遏制攀爬入室盗窃案件的高发态势,防范和打击要两手抓,两手都要硬。就防范而言,一方面,在居家过程中,应从家庭安防的硬件和自身观念的软件着手。针对攀爬案件从窗户侵入的特点,在家中厨房、书房、卧室等安装有窗户的房间安装防盗护栏窗或防护栏,并在窗原子内加入填充物增加犯罪分子的破坏难度;晚上休息或家中长时间无人照看时,将房门和窗户保险闭合,尤其在夏季天气炎热时,为了透风凉快将窗户开启,或者在厨房做饭时为了通风换气将窗户开启时忘记关闭而让不法之徒有机可乘;将家中贵重物品存放银行,不要将财务放在“老三柜”——床头柜、衣柜、书柜内,在方便自己拿取的同时也为小偷提供便利。将财物放在家中不太显眼难以找到的地方。提高自身的安全防盗意识,是防止盗窃案件发生的关键。
