房地产成本控制精选(九篇)
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第1篇：房地产成本控制范文
随着我国房地产业的快速发展，房地产市场竞争日益激烈，针对近些年房地产炒作的行为给城市居民带来的不满情绪，国家出台了一系列政策进行房地产调控，因此，房地产正在逐渐告别暴利时代，当利润回归到正常水平，房地产企业就要靠成本控制来增加企业的经济效益，实现企业的利润最大化，使企业获得长久的发展。
一、房地产项目开发成本构成
要想研究房地产成本控制，就必须深入了解房地产项目开发成本的构成，房地产成本是在一定时期内为建设和销售房地产开发商品而支出的各项费用，主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用及其他税费等。
土地费用：土地费用包括土地征用费和拆迁补偿费，房地产企业要想开展建设项目，就必须征用符合开发房产的土地，征用过程包括提交申请、政府审批、招标出让，一系列的征用环节都需要指出一定的费用。同时，在征用的土地上进行拆迁要给予当地居民适当的补偿。
前期工程费：前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究费用，在整个项目成本中占据比例较小，一般不会超过整体支出的6%。
建筑安装工程费：建筑安装工程是整个建筑项目的主体，所以建筑安装工程费占据了项目整体支出的很大比例，一般在40%左右，建筑过程中，设备器械的安装以及房屋的改造都包含在建筑安装工程费当中。
市政公共设施费用：市政公共设施费主要包括基础设施和公共配套设施，基础设施费用包括交通道路、自来水设施、电力设施、草坪绿化、通讯设备等建设费用。公共配套设施费用指的是为居民提供的学校、医院、派出所等非营利设施，以及超市、菜市场等营利设施的建设费用。
管理费用：管理费用主要指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员的工资、差旅费、办公费、养老保险等等。
其他税费：除上述费用以外，由于房地产开发周期长，需要投资的数额较大，必须借贷银行信贷资金，这就需要支出一定的贷款利息，同时按照有关规定向政府缴纳一定的税金。
二、房地产开发项目的成本控制原则
根据房地产企业成本控制的理论及实际经验，制定项目成本控制的原则，可以有效的为房地产企业提供项目成本控制的依据，减少房地产企业在实施成本控制中出现失误，把握正确的方向。
2.1全面性原则
整合项目建设经营全过程的所有要素，对其进行深入分析研究，并实行全面控制，房地产建设项目中的每一个环节都相互联系，一个环节出现失误就会对其他环节造成影响，这就要求房地产开发项目的成本控制照顾到项目建设的每一个环节，保证房地产开发项目成本的整体处于控制的范围之内，在大方向上不出现偏差。
2.2整体性原则
房地产开发项目的成本控制要遵循整体性原则，因为房地产项目的开发整体性较强，所有环节在成本控制方面的相似度较高，在成本控制方面实现整体布局，注重项目成本控制的整体性，有助于提高成本控制的效果。
2.3针对性原则
在遵循全面性和整体性原则的基础之上，精确分析房地产开发项目的每一个环节，分析不同环节的特点，并根据这些具体特点制定切实可行的成本控制方案，如此可以使成本控制更加精确，使成本控制的实施效果更加明显。
2.4目标管理原则
目标管理是房地产企业实施管理工作的一种基本手段，目标的设定应落实到各部门、班组、个人上，要符合项目建设的发展和需要。目标责任的规划既要涉及到工作责任更要涉及到成本责任，并对执行结果及时进行检查，发现问题及时纠正，力求目标评价公正合理。
2.4房地产企业成本控制措施
3.1全面提高成本管理意识
在房地产开发项目的整个过程中，成本管理是一个全员参与的过程，无论是企业领导、成本规划师、管理人员还是施工人员，都会接触到成本控制的内容，要想提高当地产项目成本控制的效果，首先要树立全员参与、全面控制的意识，普及成本控制的知识，使项目中所有的参与人员提高成本控制的意识，同时落实成本控制责任。责任的落实要涉及到项目的各个单位、班组及个人。
全员控制并非单纯的成本管理与控制，更包括了项目管理的各个方面，如改进项目设计方案，优化项目施工质量等全部过程，全过程控制使成本控制贯穿于整个项目周期中，从投标开始直到中标后的具体施工和竣工验收等环节，都需要加强成本控制的意识。
3.2加强设计方案的优化
房地产开发项目设计的水平与质量，是整个项目的根本依据，同时也是成本控制的决定性因素，因此，在项目的设计阶段一定要提高成本控制意识。充分调查市场行情，根据市场的发展趋势对项目的设计进行改进，同时选择合理的精选方案和招标形式，选择优秀的工程设计单位，通过现代化技术的应用，合理降低工程成本，保证投资回报效益。
采取多种方案对比的方式对房地产开发项目设计进行确定，充分考虑设计方案的可行性与经济性，对于建筑的结构予以足够的重视，在保证安全的前提下，应用先进的设计手段对工程结构和容积率的成本进行控制，根据项目设计方案，及时对工程结构和容积率进行修正，容积率的修正公式如下：
通过设计方案的多层次对比，以及对建筑的结构体系进行合理布局，可以有效发挥成本控制在项目设计阶段的作用于功能。
3.3建立健全的成本控制机构
目前我国大部分房地产企业没有专门的成本控制机构，这也从侧面体现了房地产企业对成本控制不够重视，针对这一现状，房地产企业应该建立健全的成本控制机构，并加大对其的投入力度，吸收专业技能强、业务水平高的造价师，综合各方面力量建立企业专门控制成本的机构，并将其提高到企业的核心部门位置，给予其足够的权力，保证其职能的充分发挥。房地产企业在成本控制机构中成立产本控制小组，包括设计管理、施工管理、工程技术、财会、人力资源等各个部门的领导和成员，主要负责项目部的成本指导、管理及考核。同时落实责任制，将责任分配到部门、班组及个人，并及时对执行能力进行考核，保证考核的公正及透明，严格规范成本控制的行为。
结论：针对当下我国房地产的发展形势，以及国家对房地产行业的政策调控，房地产企业要想在激烈的市场竞争中谋求发展，取得一席之地，就需要最大程度的增加企业的经济效益和社会效益。要实现利益最大化，就需要开源节流，因此，在保证项目质量的基础之上，需要对项目的成本控制进行深入的分析研究，明确房地产开发项目成本控制的构成，遵循全面性、整体性、针对性、目标管理等原则，在企业内部全面提高成本管理意识，并加强设计方案的优化，在项目设计阶段提高成本控制意识，同时建立健全的成本控制机构。如此才能充分发挥成本控制在房地产开发项目中的作用与功能。
参考文献：
[1]徐存国.房地产开发项目工程成本控制研究[D].中国地质大学（北京），2009.
[2]臧勇.价值链成本控制与战略成本控制的比较研究[J].青春岁月，2011，16：359.
[3]徐宁.房地产开发成本核算方法与成本控制对策[J].中外企业家，2013，08：77+79.
第2篇：房地产成本控制范文
【关键词】房地产；工程成本；对策
随着当前市场经济的快速发展，企业之间的竞争也变得更加激烈，当然房地产行业也不例外。加强房地产的成本控制，尤其是建筑施工企业的成本控制，对于房地产企业的发展起着重要作用。为社会提供高质量、工期短且造价低的建筑产品，在施工过程中实行项目成本管理是房地产工程需着重考虑的问题。
一、房地产项目开发成本及成本控制概述
任何企业的经营活动都要发生一些经营费用，对于房地产企业，其主要的经营费用发生于房地产项目的开发和经营过程中。一般我们将房地产项目在开发和经营过程中发生的各项费用称之为房地产的开发成本。因此，我们将房地产项目的开发成本定义为，在某个特定的房地产项目开发和经营过程中，所发生的关于人力、物力和财力等方面的费用，包括土地购买费、工程办理协调费、工程安装费用、房屋建筑所需的设施配套费用、向国家上缴的各种税费、雇佣工人的工资、贷款所需付的利息等各种费用。
在房地产企业的发展中，只有加强成本的控制才能为其更好的发展提供便利。在房地产企业的项目经营中，实施项目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是进行成本控制。在此，我们将房地产项目开发过程中的成本控制定义为，项目经理根据项目合同的规定，遵循项目的内在规律，对施工项目实行资源的优化配置和对各生产要素进行有效的管理控制，实现企业经营利益最大化的目的。在房地产工程中进行成本控制，主要目的就是通过降低项目成本而实现企业经济效益。
二、目前房地产项工程成本控制存在的问题
1、成本控制的各阶段比重出现偏差
房地产项目的开发包括施工前的决策、设计、计划等阶段和施工阶段，在当前的房地产项目管理中，存在偏重对施工阶段成本的控制，忽略对施工前各阶段的控制问题。据统计分析，在房地产项目开发过程中，设计阶段的成本费用占总成本的比重不高，但对工程造价的影响却是最重要的。如初步设计对工程造价的影响达到65%-70%左右，施工图设计对工程造价的影响达到25%-35%，而施工阶段对工程造价的影响却仅为5%-10%。因此，应该注重设计阶段的成本控制。
2、成本控制中忽视项目经理的作用
在房地产项目开发和经营过程中，项目经理作为项目的委托人，对项目工程的实施起着决定性的作用。房地产项目的完成不仅需要在工程质量、工程进度、工程安全性等方面进行合理控制，而且还要加强对工程的成本控制，这期间项目经理承担着主要责任。在我国的现行房地产企业中，没有制定完善的权力责任制度，使得项目经理在实施项目管理过程中，只注重项目的质量和工期，而较少考虑项目的开发成本，造成房地产开发过高的成本支出。
3、成本控制中存在计划的严重不合理现象
在房地产的开发和经营过程中，虽然已经事先制定了详细的经营计划，可是在实施过程中却发现计划存在严重的不合理现象，且计划缺乏长远规划，使得在开发经营过程中，往往出现临时制定计划的情况，造成资源的浪费。如，房地产企业制定的年度计划缺乏实施的可操作性，使得在土地储备、资金运营和周转等方面存在多重浪费。又如，房地产企业涉及较多的房地产贷款，可是由于计划的不周，使得贷款和项目出现不协调，带来资金周转困难等问题。
三、房地产工程成本控制策略
1、完善工程招标投标制度
房地产企业的施工需要制定详细的招标文件，来吸引多方施工单位来进行投标，争取工程的施工权力。因此招标文件的各项内容必须保证详尽、准确，要详细列明各项费用名单和费用额，要制定合理的房地建造标价。良好的招标文件的制定可以减少房地产企业的投资。各施工单位对房地产项目竞相追逐，承揽项目的过程称为房地产投标，因此也需要制定相应的投标文件。房地产投标文件主要涉及到承揽工程的价格和工程的内容，便于各建筑施工单位进行竞价招标。房地产的项目开发所采用的这种招投标制度，不仅有利于降低房地产企业的投资费用，也可以通过投标行为，调动各建筑单位对建筑成本的控制积极性，在保证工程质量的有效完成的同时降低造价费用。
2、严格按基建程序处理事务
在房地产的项目工程实施过程中，要严格按照基本建设的程序来进行施工处理，即按照工程建设的客观规律办事。主要包括两个方面的程序，即合理安排开工顺序和提高交用标准。一方面，在合理安排开工顺序方面，主要指在项目施工期间，要充分考虑与房屋建设相关的基本配套设施的建设，如水、电、气、热等设施的配置，做到满足房屋室内外工程和市政条件的要求，并做好相应的设施器材的回收、保管以及周转等工作，防止各方面的浪费。另一方面，在提高交用标准方面，主要指在工程验收中要能够做到责任明确，对于项目的每一个部分都能找到对应的负责人和负责部门，如若发生工程问题或者在工程完工后又发生其他的费用支出，要按照责任到人的制度进行处理，防止因无法落实到人的制度造成的资源浪费等情况发生。如有些排练场地的工程建设项目，往往会出现不按施工程序进行的现象，工程的实施经常和施工图同步，造成施工过程中问题百出，临时的拆建过程造成资源的巨大浪费，增加了工程项目的成本支出。
3、加强对房地产销售推广费用的控制
在房地产的经营过程中，销售起着决定性的作用，只有所建房屋能够很好的卖出去，房地产企业才能得以更好的生存。因此，房地产经营中，对销售推广这一环节非常重视，销售推广的费用控制也成为房地产成本控制中的重要一环。房地产的销售推广费用主要包括与销售有关的各个环节发生的费用，如销售中心的装修设计、样板房的设计、相关的广告制定和推广、策划相关销售资料以及各种销售活动等花费的成本。销售推广费用的合理支出能为房地产企业带来丰厚的利润，否则会影响楼盘销售，造成资金回笼困境，影响房地产企业的正常经营。如何做到花最少的钱来受到最好的效果，将是房地产企业成本控制考虑的重要问题。因此，在房地产的项目开发过程中，需要调动公司营销部门各员工对成本控制的积极性，努力提高自身营销水平，在员工的规范化、制度化管理中大道控制销售成本的目的。
4、加强对成本控制经验的总结和学习
房地产企业在努力提高自身经营管理水平，实现成本控制的同时，也要注重对各种经验的总结，逐渐形成一套适合本企业的成本控制管理方法体系。而且，也要注重学习的重要性，不能一味地自己开发研究，还要时刻关注其他企业的先进经验，取其精华去其糟粕，为自身的成本控制管理服务。
5、严格执行成本考核制度
成本控制能否受到好的效果，对成本考核制度的执行也起着重要作用。在项目工程施工完成后，公司要对项目部上交的工程结算收入和各项成本支出核算进行详细审核，然后提出针对性的意见返回项目部。项目部要严格按照成本考核制度，对于相关负责人进行绩效考核，奖励那些在成本控制方面做出突出贡献的负责人，并对那些造成成本浪费的负责人给予相应的惩罚，以便引起全体员工在心中对成本控制的重视。
四、结论
随着我国经济的逐渐对外开放，房地产企业也逐渐迎来外来企业的激烈竞争。对于我国当前数量居多的中小型房地产企业，面临实力雄厚的大房地产企业和外资房地产企业的综合竞争，生存压力变得越来越大。在这种情况下，只有寻求房地产工程成本的合理控制，获得成本方面的竞争优势，方能在激烈的竞争环境中赢得立足之地，为其以后的长期、持续发展赢得核心竞争力。
参考文献：
[1]尤佳. 基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制[J]. 财会通讯, 2010,(02) .
[2]王志英. 论工程项目成本管理体系的建立[J]. 产业与科技论坛, 2009,(03) .
[3]许丹超. 论动态控制房地产项目目标成本[J]. 福建建筑, 2010,(01) .
[4]刘素荣. 企业全面动态成本管理系统的设计[J]. 中国管理信息化, 2008,(08) .
第3篇：房地产成本控制范文
关键词:供应链成本;房地产开发公司;成本控制
当前,无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看,我国的房地产业已进入买方市场,消费者逐渐趋于成熟和理性,在此背景下,引入供应链管理理论,运用价值工程的分析工具,提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。
一、供应链管理与房地产供应链成本
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:
1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:
(1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65%,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:
(1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。
(5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
第4篇：房地产成本控制范文
关键词：成本构成；外部调控；全面成本控制
中图分类号:F293.3文献标识:A文章编号:
Abstract: With the increasing proportion of real estate investment, commercial housing prices continued to rise, caused widespread concern in all sectors of society. According to the social hot issues, this paper discusses in detail the structure of real estate property as a special commodity costs, and the cost in a comprehensive analysis of the main factors affecting the real estate property cost increases and the two aspects of the external control and internal management to control cost, in order to achieve a smooth development of truly effective implementation the real estate market.
Key words: cost; external regulation; the overall cost control
自1997起福利分房制度开始退出历史舞台，商品房便成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，房屋拆迁带来的“被动型”需求，农民进城带来的“自动型”需求，按揭贷款的金融支持，以及商品房开发过程中本身成本的不断上涨，造成房价的居高不下。现从房地产物业的成本构成出发，对房价作一探讨。
一、房地产物业的成本构成
房地产物业的成本构成包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。
1、土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，有些地区的开发商通过土地拍卖取得以后，土地费用已达到总成本的40%-50%，因此，可以这样认为，土地价格决定了房子的基础价格。
2、前期工程费
前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费以及“三通一平”等土地开发费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费指为开发产品发生的费用，包括开发项目的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环境、环卫设施等费用。该项费用约占成本的10%。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前来看，约占整个成本的30%左右。
5、公建配套设施费
公建配套设施费指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，居委会，派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店，银行，超市等）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电所，车库等室外工程等。
二、房地产物业成本居高不下的影响因素
1、土地供应价格上升，交地进程缓慢
据统计，从2003 年开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度，原因有三：一是市场需求趋旺，二是调整土地基准地价，三是土地交易中主要采用招标，拍卖方式形成。以福州市为例，在均属于鼓楼地区的同一地段，2006 年取得土地每亩约需388 万元，按容积率为2.3 计算，楼面地价为2524 元/ 每平方米。到2007 年9月则需1088万元/亩计算，按容积率为2.3 计算楼面地价为7096 元/每平方米。涨幅达181%，涨幅之大令人吃惊。
政府垄断土地的一级市场，而土地的供应量未跟上市场需求量，引发了新一轮的地荒。作为成本转嫁对象，地价的上涨，最终由消费者埋单。
2、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支
房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，居委会，卫生站，公园等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。这些配套设施的投入，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。
3、房地产开发企业税赋偏重
房地产开发企业按收入额的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的4%交纳教育费附加，按实现利润总额的33%交纳企业所得税，按0.3—10 元标准/M2 交纳城镇土地税，按房产余值的1.2%交纳房产税，按营业收入的1.0%预征土地增值税，按土地交易额的4%交纳土地契税，还有诸如印花税，耕地占用费，车船使用税种，按这些税种综合计算，企业税收负担可达到15%左右。况且，现在税务部门对房地产业的税收采取预征的政策，即税收不是从房屋竣工交付，并开具销售发票起征收，而是从收到预收房款之日起就开始征收。例如：预收到100 万元房款，就必须将11.80 万元先交税，剩下88.20 万元才能用于工程的开发建设。具体比例为营业税及城建、教育附加5.55%；土地增值税1.0%；按15%的利润率预交企业所得税4.95%(15%*33%=4.95%)；其它各种基金0.3%，合计11.80%。虽然说依法纳税是每个企业应尽的社会责任，但交纳时间提前，税收偏高，负担加重。企业要保证合理的利润，唯一有效途径就是提高房屋售价。
第5篇：房地产成本控制范文
关键字：房地产；成本全过程控制
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
目前我国房地产业的成本管理现状
我国房地产业在前些年发展迅速，但是这几年在政府的宏观调控下，房地产发展越来越困难。这跟管理也存在一定关系，房地产业的全过程成本控制是管理的重中之重，但是存在一些问题，主要如下：
1.目前我国房地产业的成本控制大多还是事后控制，即只注重项目后期的成本控制。在房地产项目施工前期进行图纸设计时却忽视了成本的控制，这一环节反而是最应该进行成本控制的环节。另外，我国房地产开发的目的是为了收到高额的利润，但是开发商往往忽视了对成本的控制，导致在房地产整个开发过程中的大量资金和资源的浪费。财务管理人员也只是根据合同来控制成本的预算，并没有对房地产整个过程进行一个完整的成本控制。
2.我国房地产开发的过程中，大部分员工认为对成本控制是成本控制部门的工作，自己没必要参与，这种思想也导致极大的成本浪费。一个完整的成本控制系统是需要所有人共同努力和参与才能很好的执行下去并达到理想效果的。
3.现如今，我国经济发展迅速，市场竞争增大。房地产业也一样，竞争下不断增大，但是企业效益却在下降。导致有很多房地产企业为了争抢市场和工期，忽略了企业的长期发展，没有形成系统科学的管理系统，走一步看一步。反过来，又因为缺乏合理科学的管理模式，导致整个房地产开发过程的成本控制脱离预算，没有规范的规章制度做指导，很难很好的实现成本控制，最终会影响房地产开发的整个过程。
4.我国目前大多数房地产的成本控制没有运用先进的管理方式，大部分公司没有专门的成本控制部门，这样的话就很难进行准确完整的成本控制管理。
5.工程变更会导致工程量的增加或减少、工程质量类型或用途的变化、工程施工顺序或时间的变化。这些变动都会造成工程造价的变化。
强房地产全过程成本控制的内容和方法
成本控制贯穿房地产开发的整个过程，包括投资决策、规划设计、工程招标、工程施工、工程完成结算、营销、期间费用、物业管理费用等等。
1.投资决策的成本控制
投资决策的成本控制包含投资项目的选择、项目的规划、投资决策和土地选择等阶段的成本控制。这些成本控制直接关系到整个项目投资的正确与否。这就要求开发商要准确把握整个市场的动态变化，对市场、国家相关政策、经营等等有一个完整的风险认知。从而全面的了解市场现实情况，做出正确的判断。投资决策不仅需要投资者的主观判断，更需要有关专家和业内人士的意见作为指导。这样能降低投资的风险性，增大项目投资的收益。
2.规划设计的成本控制
规划设计的成本控制在整个项目的成本控制中占据至关重要的地位。规划设计又包括：房地产开发的初步设计、方案设计和施工图的设计。
2.1开发商在整个项目的开发设计阶段不仅要遵循专业设计单位的设计，更要把自己的思想体现在设计里面。
2.2在设计过程中敢于运用新技术设计创新的产品，以此满足现今社会人们日益增长的住房需求。
2.3严把装饰设计关，摒弃一些没有必要、占用时间和金钱、施工难度大的装饰性设计。
2.4在选择设计单位上要严谨，设计单位的好坏直接影响设计的好坏，又影响整个房地产开发的质量。所以在选择设计单位时不仅要考虑设计单位的专业设计水平，还要考虑他们的法律法规知识水平和设计经验。
3.控制房地产工程在招标环节中的成本控制
3.1对于招标书中条款的确定相关企业单位应该本着严谨和全面准确的态度，尽量把工程造价以及相应的费用包死，尽量不留或是少留活口。
3.2要把招标控制价编制好，对于条件好的单位可以尽可能的自行安排编制，房地产的招标控制价保证质量，尽量把招标控制价做到在合理造价控制的下限内。
3.3对于造价的水准需要进行反复的审查，保证其合理性，以及其是否在投资可控的范围。
3.4在施工的招标中标后，对于合同条款应该在签订时严谨和细致，尽可能的减少双方在日后可能发生纠葛的可能。
3.5对于招标的文件应该要将主要的条款置于合同中，并且要有较详细的规定。
3.6需要由承包方来进行采购的比较贵重特殊的设备和材料，要求将规格、厂家和品牌以及质量都列出清单，同时将相关材料价格的调整方法事先确定。
4.控制工程在施工环节的成本控制
工程资金被大量需要的环节就在于房地产施工环节，在该环节阶段，如果不对其加大控制力度，将极大可能造成投资的失控，从而产生目标成本超预期，投资浪费。具体的控制方法如下：
4.1 变更工程的管理
房地产工程由于其建设的周期长，并且涉及的相关法律和经济关系复杂，各种影响因素多等原因，致使相关项目的实际与招标的情况产生不符，所以，在工程的施工环节中将会很容易出现这种工程变更的现象。因此，需要企业在变更出现时，尽快的适应变更，变更以后，尽快的落实变更，不然当变更扩大后肯定会带来一定的成本耗损。
4.2 管理签证单
签证的现场签发是工程建设中一项普遍的工作。但是管理人员和签证人员都要牢记成本控制，严格签证手续。
4.3 合理的处理索赔
在房地产工程进行过程中如果一方因为某些原因没有完成合同所属内容，要承担风险而损失要向另一方索赔时，应该严格按照正当赔偿程序和正当数目来处理索赔事宜。
5.工程完成结算的成本控制
房地产工程完成结算时要审核整个项目开发的全部文件，包括：合同、房地产招标文件、设计图纸、工程联系单、竣工图等等。除此之外，还要检查核对文件内容和实际发生情况是否相符，房地产开发施工现场的材料、水电余款是否结余等。并在结算报告中写清楚。
6.营销成本控制
6.1销售费用的控制。销售费用包括：产品模型费用、宣传资料和赠品费用、销售场地包装费用、销售器具费用等。现场管理人员要做好这些费用的控制。
6.2装修费用控制。根据房子售价来选择合理的装修材料、家具及其他设备。合理利用和保管这些物品。做好装修费用的的控制。
6.3严格把关销售承诺和资料。当买家提出要更改房子的设计时，销售人员一定要向公司相关部门和人员报告，经过他们严格的专业审查，确定方案安全合理才能给客户承诺，以免造成日后纠纷。
7.期间费用成本控制
期间费用包括：财务费用、人工费用和管理费用。
7.1对财务费用的控制。制定总的房地产开发计划，结合计划选择合理的融资方式，采用财务费用最低的一种方式。
7.2对人工费用的控制。此项包括：员工基本工资、奖金、出差费用、加班补助等。应该严格执行国家有关政策发放工资奖金，出差费用报销更要严格。
7.3对管理费用的控制。此项包括：通讯费用、车费、交际费用、办公用品采购费用等。这些一定要见发票报销，实行严格的成本控制。
8.物业管理费用控制
在选择物业时务必谨慎，选择可靠、信用度高的物业。保证物业和开发商的密切关系，权责分明，互相合作，为住户营造一个良好的住宿环境。
结束语
房地产开发的整个过程时间长、投资大、管理复杂。要做好整个房地产过程的成本控制，保证房地产业的健康发展。
参考文献
[1]刘丽卿．新形势下房地产企业成本控制的探讨[J]．商业经济，2009，（24）
第6篇：房地产成本控制范文
关键词：房地产 工程造价 成本控制
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）08（c）-0151-01
近年来，房地产地的发展速度过快，甚至出现了过热的现象。为了避免房地产过热现象的出现，国家出台政策对房地产市场进行有效的控制，使得房地产的发展受到一定的限制，可开发土地的减少，土地的成本也随之上升，再加上施工材料价格的上涨，同行企业的竞争压力，导致房地产工程的开发风险的加大[1]。面对这样的形势，房地产企业只有加强对工程造价的成本控制，才能提升企业的竞争力，保证企业的可持续发展。
1 工程立项阶段的控制
1.1 组建优秀的项目队伍
在房地产工程立项阶段，企业必须组建一支优秀而经验丰富的项目策划队伍，对工程项目的造价成本进行有效的控制。项目策划队伍主要由成本控制人员、工程造价人员、建筑设计师、风险分析人员、项目负责人等组成。在进行工程立项的时候，项目策划人员要进行市场的调查、产品的策划和定位、风险分析、投资预算等工作。为了加强工程造价成本的控制，成本控制工作人员要对市场经济状况、工程造价等进行综合的分析，降低立项投资风险。
1.2 工程成本预算分析
工程安装造价成本主要包括土地成本、前期开发成本及建筑安装成本。首先土地成本占整个工程项目的25%～30%，所以项目立项人员要认真分析工程项目面临的风险。深入市场了解当地的土地征收费用。其次，前期开发成本占工程项目的3%，不同的地方的收费是不一样的，成本控制人员根据当地的收费标准进行预算。再者，工程安装成本占工程项目的40%～60%，通过分析当地的经济和施工状况，对工程安装成本进行有效的分析。
2 工程设计阶段的控制
2.1 限额设计的实施
限额设计主要指的是工程造价人员按照已经批准的投资金额来完成工程施工设计。对于开发的单位来说，工程限额设计就是在有限的工程造价成本下，确定施工工程的标准化及建设规模，实现工程施工设计的经济效益。依据限额设计中的投资费用和工程量进行合理的设计，加强各部门的协调合作，有效控制投资成本。而对于设计单位来说，限额设计要通过开发单位和设计单位的协调合作才能完成。在进行工程项目设计的时候，要充分考虑工程造价成本金额。设计人员要准确掌握好是成本控制的意图程序，对工程设计阶段的设计、销售等进行综合的分析，保证设计方案的可行性[2]。通过个部门的协调合作，共同设计出最好的工程设计方案。
2.2 设计图纸的审核
施工人员主要是按照工程施工设计图纸进行施工，所以施工设计图纸的审核是十分重要的。如果工程在施工过程中需要变动，要及时进行修改。修改后，严格的审核施工设计图纸，避免因设计不足引起的施工质量问题，造成不必要的经济损失。在确立设计图纸的时候，各个部门的主要负责人要对设计图纸进行严格的审核，保证设计上的准确性，施工上的可靠性、成本上的经济性。
3 工程招标阶段的控制
3.1 工程招标中的成本控制
为了评选出优秀的施工单位和信誉好的施工材料供应商。在进行招标和投标的过程中，房地产企业要遵守公平、公正、公开的原则，保证招标的透明度，有效避免不公平现象的出现。工程造价管理人员要深入市场，对施工单位和材料供应商的信誉和口碑进行实际的调查访问，审查施工单位和材料供应商的资质，这对工程造价成本控制起着重要的作用。招标人员要进行招标文件的编制，造价成本控制人员通过收集、调查、分析等方式，对影响工程造价的各个因素进行预测和分析，完善招标文件。加强对招标文件的管理，特别涉及金额的条例要进行多次的分析研究，以便于工程造价成本的控制和管理。工程的中标主要以合理的低价单位为主要中标者，即在保证施工质量、施工材料、施工时间的前提下的低价施工单位。这样既可以保障工程的施工。
3.2 施工合同的有效管理
施工合同上的条例必须通过双方的认可，合同中与费用相关的施工时间、结算手段、违约赔偿等都应该有明确的规定。施工单位如果对招标文件和设计图纸中存在不明白的地方，可以通过交流沟通的方式，完善施工合同。对工程施工风险进行有效的评估，尽可能的获取工程保险和工程担保等保护约定，减少工程风险的发生，避免不必要的经济损失。
4 工程施工阶段的控制
4.1 有效控制工程的变更
工程变更的主要内容包括工程设计的变更、施工环境的变更、施工进度的变更等，工程变更的最终目的是为了保证工程项目的顺利完成。对工程变更进行分析和考核，以保证工程变更的合理性和可靠性。工程造价成本控制人员和工程管理人员进行有效的沟通合作，尽量避免工程变更洽商的出现[3]。如果工程存在工程洽商，造价成本控制人员要对变更的成本进行预算，经过讨论决定工程的变更。设计的变更要按照施工合同条例来进行，避免违约行为的出现。
4.2 保证施工单位的索赔合理性
在工程建设过程中，可会产生一些意外。工程造价人员要对施工合同和索赔事由进行详细的了解，避免施工单位的不合理索赔。对施工单位上交的索赔材料进行严格的审核，确保索赔事项的真实性及合理性。
4.3 施工材料和设备的控制
工程材料价格存在的差额。避免施工单位为了自身的利益，任意提高施工材料的价格。施工材料和设备占工程造价费用的45%～55%左右，施工材料的变动对工程造价成本的影响很大，所以工程造价人员一定要认真选择施工材料。并且在合同中明确甲供材、甲定乙供材及设备等相关条款，或者指定甲供材、甲定乙供材的管理方法，以免引起竣工结算时的纠纷。
5 结语
房地产业的快速发展的同时也给房地产企业带来了很大的压力和挑战，面对日益激烈的竞争局面，企业要加强对工程造价成本的控制和管理，有效的降低工程造价的成本，提高建筑企业的经济效益，保证建筑企业的可持续发展。
参考文献
[1] 万铁成.如何有效控制房地产的工程造价[J].中国高新技术企业，2009（6）：90-92.
第7篇：房地产成本控制范文
一、土地成本的构成要素
在进行房地产项目开发时，选择合适的具有开发潜力的地块，合理利用土地资源，是保证项目效益的基础策略。在进行土地成本控制时，首先要明确土地成本的构成要素。一般来说，土地构成要素主要有以下三个：1.土地使用权出让金。在我国，土地所有权拥有者为国家，要想获得一定年限的土地使用权，就必须给政府缴纳土地使用权出让金。这一费用的高低是按照相似地块的出让金额或者是根据政府标定的该区域的地价来定的，然后在根据地块的条件因素进行适当地修正调整，比如说地块所处位置、交通情况、用途、土地出让年限、土地现状、建筑容积率等。2.土地征用费。在国家建设项目中，如果涉及到农村土地，则需要按照国家政策和地方规定缴纳土地征用费，包括耕地垦复基金、耕地占用税、征地管理费、青苗补偿费、劳动力安置补助费、土地补偿费、水利设施维修分摊费等多种费用，需要根据征用土地的实际情况缴纳相应的费用。3.拆迁安置补偿费。城市化建设进程的推进，使得城市面貌日新月异，为了确保城市规划的合理性，通常需要拆迁部分房屋建筑，对原有的土地使用者造成了一定的利益损失，因此，按照国家规定，房地产开发商在获取现役房屋建筑所在地块时，必须给予原先的土地使用者一定的拆迁安置费和拆迁补偿费，以弥补原有土地使用者的经济损失。
二、房地产开发项目中的土地成本影响因素
1.土地获取方式。自2004年8月31日起，按照《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中的固定，只要是经营性用地，都必须采用以下三种方式进行土地出让：（1）招标。由政府部门根据城市建设规划战略，国有土地使用权招标公告，邀请相关建设领域的个人或组织参加此次招投标活动，如果是市政工程建设，一般按照低价竞标的原则选择合适的竞标单位；（2）拍卖。采用公开竞价的方式进行国有土地使用权的转让，价高者得，这是一种相对透明而又公正的竞争方式，确保了竞价的公平合理性，但是会引起“天价”地块的出现；（3）挂牌。挂牌出让国有土地使用权是拍卖的书面形式，有出让者在公共信息平台指定交易期限，按照价高者得的方式将最新价格显示在公告牌上，截止到最后期限的最高竞价者即成为此次交易的赢家。相对来说，挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补调剂方式，操作简便，交易时间长，可控性较强。2.一般性因素。房产开发受地块所在地段的影响是最大的，选择地块时必须要根据地段繁华程度、人流量、交通状况、自然环境等因素综合考量，这样建设出来的建筑才具有较高的实用价值，而相对来说，这些条件也会影响到土地的出让金额。住宅建筑适合选在自然环境好、交通便利、周围生活设施配备齐全的地段，而商业建筑则适合选在人流量较大、地段开阔、交通便利的地段，地段较好条件绝佳的位置可创造利润较高，同时土地成本也比较高，需要开发商合理选择。同时，土地价格还会受到该阶段土地利用计划的影响，因为土地供应量会决定其基础价格，是其他因素变化的一个起跑线。
三、房地产项目开发中的土地成本控制策略
1.综合分析选择合适的地块。低于房地产开发商来说，根据建筑的用途选择合适的地块时土地成本控制的第一步。首先，开发商必须具有长远发展的意识，深入解读国有土地出让文件，挖掘出地块的潜在价值。因为房产开发的周期较长，同时在高速的社会发展的趋势下，建设工程周围的环境会发生极大的变化，必须要了解地块的发展要求，正确衡量自身实力，有无完成土地使用要求的能力；其次，合理预测地块发展趋势，评估建设收益。当房地产开发项目的用途与地块所在的城市规划定位是一致的时候，往往项目建设的便利度会极大地提高，且建设效益也会比较大，因此开发商需对若干地块进行综合对比分析，以择优选取为原则，然后将性价比高的地块作为最终的选择；再者，牢牢把控建设时机，选择合适的地块。2.制定科学合理的土地竞买策略。在诸多土地成本影响要素中，最无法控制的莫过于土地交易价格，目前使用的招标、拍卖、挂牌等虽然是较为公正合理的交易方式，但是控制不合理极易出现价格超标的现象，影响到土地成本控制。作为一个懂经济成本控制的开发商，必须掌握充分掌握自身建设实力和资金流转情况，详细掌握竞争对手的第一手资料，正确预测土地的建设效益，确定一个可接受的土地获得价格，在进行交易时保持冷静淡定，从容竞价，确保项目效益。在土地竞买过程中，通常会选择以下几种作战策略：（1）高、低报价策略。根据有无强力竞争对手选择合适的竞价方针，比如说自身建设素质高，项目建设专业性强，竞争对手少是，可选择低价竞争策略，而在地块竞争性强时，可选择高价竞标的策略；（2）不平衡报价策略。在竞争时，很多时候土地价格并不是唯一决定因素，因此企业可以通过其他要素的优化提高综合评分，彰显竞争实力，降低土地费用；（3）合纵连横策略。与合适的竞争对手联合竞标，避免恶性竞争。3.工程招投标阶段的成本控制。对于建设项目，在推行工程招投标制的条件下，不但可以引入市场竞争机制，降低工程造价，还可以防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。4.加强土地成本构成要素的控制。城市建设规划是城市持续发展的要求，但同时会使部分人的根据利益受到影响，因此在进行房屋拆迁时，必须建立在合理规划和适当补偿的基础上，不得出现强行拆迁的情况。近几年，国家土地资源管理部门相继出台了房屋拆迁管理政策，切实保障了土地拆迁受害者的利益，提高了城市建设的规范化和制度化管理水平。在进行相关土地交易时，并不是获得了交易权便拥有了土地使用权，还需要派遣相关人员去与原有的土地使用者进行沟通，合理评估补偿金额，与使用者协商拆迁事件，制定好拆迁方案，确保拆迁工程顺利进行。
四、结语
随着我国人口的增长，人均占地面积日益减少，国家土地资源管理的战略意义也因此提升，而房地产开发则是土地资源利用的一个重要项目。现阶段，房价高涨，表面上看起来房地产开发的利益极为可观，但是住宅建筑的基础成本较高，其中占比较大的就是土地费用，对于房地产开发商来说，要想保证房产建设效益，就必须要加强土地成本的控制。
作者:马全明 单位:海航地产集团有限公司
参考文献：
[1]王春雷.房地产项目开发中的土地成本控制分析[J].现代经济信息,2015,06:64.
第8篇：房地产成本控制范文
一、房地产企业成本及控制措施
(一)房地产企业成本的内容
1、房地产企业的成本房地产企业成本是指房地产企业在开发、建设和经营中所产生的各种费用的总和，主要包括土地的征用和拆迁补偿，建安工程费，基础设施费，前期工程费以及开发间接费和公共配套费等。2、房地产企业的费用房地产企业的费用主要指的是应摊费用，具体来说指的是房地产企业在开发、建设和经营期间应承担的各种费用。主要包含管理费用、财务费用以及销售费用。
(二)房地产企业的成本控制
1、立项阶段的成本控制立项阶段需要做好成本规划，成本规划的确定对成本控制具有指导性的意义，通过成本规划，可以对项目的预期成本分布、收入，利润和风险进行相应的分析。立项阶段的成本控制活动主要包括：项目可行性经济分析，成本规划及估算，现金安排及敏感性分析以及利润测算等几个方面。2、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产企业成本控制的核心，为有效控制和降低工程成本，需落实设计阶段的成本控制。具体来说应当从以下几个方面着手：一是要严格按照立项阶段确定的成本规划落实方案设计与施工图设计；二是要强化技术沟通，贯彻执行限额设计；第三要大力推广价值工程方法；第四要强化施工前对设计图纸的审核工作。3、建设阶段的成本控制建设阶段是成本控制中心环节，除了要做好现场控制，严格按图施工、控制变更及签证外，还应注意：第一，结合现场的情况，做好土方平衡；第二，对照施工图纸，做出详细的预算，拟定成本控制的重点和难点，与工程部一道制定详细的成本控制措施；第三，制定和落实招投标制度，选择质优、价廉的承包商；第四，规划和落实好工程款的支付时间节点，有效控制财务成本。4、交付阶段的成本控制交付阶段分两个阶段，第一是承包人按照图纸完成全部工作并取得验收合格证后向房地产企业交付，第二是房地产企业按照合同向业主交付产品。第一阶段成本控制关键在于加强竣工结算的管理，重点审核竣工图、审核施工过程的变更和签证以及审核工程结算。第二阶段成本控制的关键在于和物业管理方协调好，做好产品交付工作，防止出现产品交付纠纷、违约情况。
二、房地产企业的财务风险分析
(一)房地产企业的融资风险分析
融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，这会增加企业到期付息的负担，还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么股东的收益将会有大幅下降的风险。当前，我国房地产企业的融资风险主要表现在融资规模持续增长，融资渠道集中于银行信贷，房地产资金信托等。
(二)房地产企业的投资风险分析
投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及盈利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长，房地产市场库存较高，房地产企业部分投资行为不合理等。
(三)房地产企业资金回收与收益分配的风险分析
资金回收风险指的是房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题。收益分配风险指的是利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。房地产资金回收风险以及收益分配的风险的成因主要是由内外两个方面产生的。内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素主要指的是房地产企业对所处环境了解不足，如未能掌握行业和国家政策的变动等。
三、房地产企业成本于财务风险间的关系
由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好的对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。成本的高低直接决定着融资规模的大小及投资收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企业财务风险。
四、结束语
第9篇：房地产成本控制范文
关键词：房地产开发， 成本控制 ， 意义 ， 措施
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
Abstract: the real estate to low profit windfall profits era by time, makes the high cost of real estate industry facing the crisis, in order to reduce costs; To improve the enterprise market competitiveness; There must be cost control, this article in view of the real estate development of the cost control of the connotation and significance of the brief do, and from the real estate development decision stage cost control, the design phase of the cost control, construction stage of the cost control, the completion of the cost control settlement stage four, put forward the concrete measures of cost control, so as to provide reference for real estate development.
Key words: real estate development, cost control, meaning, measures
1前言
作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势地位，就必须优化对成本的控制。
2房地产开发成本控制的内涵和意义
房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的投资政策、设计、承包 、施工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制，从而确保开发中成本控制整体目标的实现。成本控制涉及时间长，需要考虑的内容多，因此要多方参与才能取得最终目的，它对于企业参与竞争是非常有意义的，特别是房地产即将进入低利润时代，这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相比较，是同样重要的。目前，由于我国房价居高不下，这在一定程度上导致了房地产业销售额的萎靡，如果房价可以降低，那么房产销售量必然增加。但房地产高价位，并不是单纯的由于开发商为了牟取高额利润，一定意义上，成本控制环节的薄弱，导致成本过高致使开发商无法降价。因此，如果可以优化房地产业开发中的成本控制，就可以减少空楼的现象，实现土地资源的合理利用。房地产业暴利时代的远去；并不是纸上谈兵；据调查，目前在房地产业，利润能维持在10％以上已经很困难。房地产业发展初期，其土地和资本在市场化进程中操作的不规范，导致房地产业粗放式经营的普遍存在，随着国家对非法竞争和暗箱的严打，房地产企业要想获得土地出让权，就必须遵从市场规范，房地产开发商逐渐意识到粗放式经营已经画上句号，面临的是更加激励的竞争，在投标的条件下，企业只有具有好的成本控制，才能具有较大的优势，赢得竞争，反之，只会失败；面临被淘汰的境地。
3成本控制的措施
3.1房地产开发决策阶段的成本控制
决策阶段其对于投资额的估算，是选择投资方案的重要依据，是成本控制的最大目标。在开发前期，要做好实地调查，通过各种科学方法分析其市场可行性，针对所处地理位置的房地产走势做出预测。对于房地产开发来说，可行性的研究事实上是至关重要的，但是由于对其的不理解，许多房地产企业认为可行性研究的投资是冤枉钱，是不必要的，往往处于形式主义去做，甚至还有跟着感觉走的，这些都是非常错误，会造成严重的后果，要获得最大利益，就必须进行成本控制。通过对消费者的心理和市场饱和度等进行分析，准确估计然后是否应该施工，财务分析也是必须认真考虑的。对于投机规模也要认真考虑，规模大于市场容量，会导致房产卖不出去，效益低；规模小，其资源不能合理高效配置，单位成本高，效益低，因此市场容量是考虑投资规模的重要前提。项目建设方案要达到合理化、最优化的要求，一般步骤是先做出市场分析，然后据此做出若干个方案，在进行全面分析对比的基础上，得出最优的方案，然后进行可行性分析，之后决策。
3.2设计阶段的成本控制
设计阶段也是需要进行成本控制的关键阶段，尽管设计费用仅占工程总费用的 1％，但是它对工程总造价的影响是非常大的，是次于项目决策阶段的第二大影响因素，因此在设计阶段做好投资控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下几点：在方案和工程设计方面采用竞争制度，即招投标，通过设计招标；根据质量遴选设计单位，可以采用分阶段招标，如果全委托外单位设计，往往会出现设计成本过高的状况；在小区规划设计方面，要注意节约土地和成本，但是要满足人们的居住环境和生活要求的基本前提下，比如绿化、体育设施、配套工程等等，而对事实表明；对小区的面积进行合理规划，可以节约投资20％以上；对建筑平面形状合理设计，因为平面形状越复杂，建筑物形状越不规则，其室外工程会复杂，导致单位造价增高；对建筑物楼层高度和楼层数也要进行合理设计，在总面积不变的情况下，层高越高，其相关的各种费用都会增加，单位造价也变高，楼层数越多，则单位造价降低；出图前的审核工作要严把关．这样可以将工程施工的变化控制在施工之前，这时候所需要花费的成本最低，如果在施工之后变更，可能会大大增加成本费用；限额设计，即只要是能够进行定量分析的方面，都要通过计算推断；在建筑材料和仪器的选用上；要选用技术过硬、质量可靠有保证、运输便捷、施工简单的仪器；重要的结构数据，如钢筋含量等，要进行设计预算；保证其真实性。
3.3施工阶段的成本控制
施工合同的签订是施工阶段造价控制的依据，合同是否完备对结算的影响很大，要采用标准合同和注意明细条款和措辞的严谨程度，这是进行施工阶段成本控制的条件，否则可能会导致纠纷。在施工中，容易发生工程变更，对工程变更进行控制是关键。如建设单位在实际中可能会进行设计、工程进度、施工条件等的变更，因此施工单位要加强约束，如需要变更可按照洽商变更程序办理，同时对于预算等各个职能部门的权限要明确，以保证洽商质量。对承包商的索赔要求，要依据合同处理，严格核查索赔理由和依据的充分性、合理性，正确计算索赔费用，及时处理索赔事件。工程变更的索赔往往较多发生，在设计阶段要合理设计，这样可以减少工程变更，减少索赔，进行成本的有效控制。对材料和设备做好订货工作；行情行价要掌握，这样才能预算，而对于施工单位采购的材料也要做好监督工作，对质量进行把关。
3.4竣工结算阶段
在结算阶段要严格按照设计的图纸和合同进行验收，对于材料和仪器差价要做好审核，要求施工单位提供竣工验收单。按照合同和相关协议的规定，做好结算复审，总之，要确保工程结算阶段的质量。
4.结语
总之，房地产开发中做好成本控制是非常重要的，由于其涉及多个环节，具有复杂性、科学性，因此，项目中的参与者整体需要共同努力，对项目成本进行有效控制，才能达到总体目标。
参考文献
「1］张丽；李启明基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究「J］.建筑管理现代化，2004，（6）：12－15.
「2］万大伟.房地产开发成本控制「J］.会计之友，2007（4）：15－16.
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「4］费树林.房地产项目开发建设过程中的成本控制「J］.住宅科技，2005，（3）：35－36.
